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[转载] 博士4次摇号买不到房发怒,上海楼市为什么“一房难求”

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[转载] 博士4次摇号买不到房发怒,上海楼市为什么“一房难求”

月牙儿 发表于 2021-1-15 19:50:42 浏览:  3876 回复:  0 [显示全部楼层] 复制链接
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博士4次摇号买不到房发怒,上海楼市为什么“一房难求”-1.jpg


“上海楼市又火起来了。”这是很多上海人的直观感受。
最近,一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。4次参与摇号失败,买不到房,这位博士一气之下,向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则,使自己能获得优先摇号权。
这位博士还建议,“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。
目前上海相关部门给出的回复是:“对于提出的建议,正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”
摇不上号的背后,是上海楼市、地市的火爆。新房市场上,热点区域“一房难求”;二手房市场上,业主跳价、反价、惜售再次成为普遍现象。
记者查阅数据显示,刚刚过去的2020年12月份,上海二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%。据当地市场人士介绍,正常交易量应该是在2万套左右。
“其实这是一种结构性供求失衡,并不是所有区域都供不应求。在上海市中心或者有开发区、金融区概念的区域,房子更为难求。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
卢文曦认为,目前上海楼市的主要购买力是改善型需求,他们多是通过卖一买一置换,如从郊区置换到市区,从老破小房置换有电梯的新房或次新房,“主要还是合理的需求释放”。
谁推动了楼市火爆
2020年年初,受疫情影响,上海新房市场断供长达两月之久,直到3月底绿地海珀外滩项目入市才打响新盘供应第一枪。但从二季度起,上海楼市开始回暖,并快速走向火热。
从数据上看。据易居房地产研究院统计,2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;二手住宅成交约30.2万套,同比增长27%,创近4年来新高。从价格方面来看,全年新房成交均价为56234元/平方米,同比上涨3.2%。
从二手房成交单月来看,2020年5~7月份二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右;8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套;10月由于国庆假期影响,数据出现异动,成交量回落到与5、6、7月相当的水平;12月,成交套数迈上3.9万套高位,成交量排名前三板块分别为三林、周康、嘉定主城区。
认筹率是衡量新房市场热度的一个很直观的指标。2020年上海市开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源,最终收获了80371组有效认筹,年度平均认筹率达165.57%,创下3年来新高。在2019年度上海平均认筹率才58.81%。
2020年7~11月,月度平均认筹率分别高达153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%,12月份更是一举突破200%,达到顶峰261.57%。2020年上海“千人摇”项目高达27个。
上海的土地市场同样火爆。2020年,上海各类土地共出让373宗,成交金额高达2952亿元,成交量和成交金额双双位列全国第一。在过往三年里,第一的冠位分别由北京和杭州拔得。
楼市热得令人意外。
“如果不是疫情的关系,上海楼市也是会慢慢向上走的。但疫情打乱了市场节奏,原本慢慢复苏的状态一下子集中释放了,如果正常节奏走的话,估计爆发的力度可能没这么大。”卢文曦认为。
这波行情中,改善型需求成为主要购买力。
数据显示,从新房市场成交情况看,2020年,上海改善型需求超过半壁江山,套均面积在90~150平方米的成交占总成交面积的59%;套均面积在90平方米以下的刚需占比18%。从成交面积看,各类需求同比均呈现正增长,其中改善型需求增速最快,同比增长27.1%;刚需同比增长23%。
“上海这轮上涨其实就是压抑了几年的市场需求集中释放,加上货币宽松,资金轮动累积下来的效果导致新一轮牛市,这波大涨可能还会持续几个月。”上海一位地产人士称。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,上海楼市火爆的原因在于全国经济南移,上海作为长三角最具代表性的城市,产业丰富,交通配套完善,加之全年货币环境宽松,上海楼市脱颖而出。“上海本次楼市火热大概率是市场需求集中释放,投机需求预计不多。”
不过,从往年大城市房价上涨规律来看,往往都是刚需、改善型需求率先进入市场,随后投资投机客顺风跟进,并由市中心的成交火爆带旺周边楼市。
燥热若持续,更严调控会来
“新世纪以来,开放始终是上海人才政策一个核心词。”上海社会科学院政治与公共管理研究所研究员汪怿说。
根据住建部最近公布的《2019年城市建设统计年鉴》,目前有30个城市城区人口超过300万人,上海以2428万城区人口位列全国第一,排在第二位的北京,城区人口1865万。
进入2020年,上海市先后多次放松人才落户政策,带来了潜在的购房需求。前面提到的上海那位博士,就是2019年博士毕业落户上海的新上海人。



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根据上海市去年9月份发布的落户新政,将之前“以北京大学、清华大学为试点,探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件即可落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。
世界一流大学建设高校(44所)的应届硕士生满足基本要求后即可直接落户;世界一流学科建设高校建设学科(95所)应届硕士毕业生可直接落户;清华、北大、复旦、上交、同济、华师,应届本科生满足基本要求后即可直接落户;博士、研究生符合基本申报条件即可落户。
从12月1日开始,上海开始施行更宽松的“居转户”,以及引进人才、留学回国人员申办常住户口的政策。
以去年12月为例,上海总计引进人才落户757名。不过,12月上海参与新房认筹人数超2万人,人才购房群体在上海购房总体中占比极少,但这批刚需购房族会成为几年后让上海房价再上一步台阶的群体。
现在很多人关心的是,短期内上海房价还会不会继续上涨?这还要看市场供求关系。机构数据显示,截至2020年12月,上海市新建商品住宅存销比为6.4个月,这意味着经此一轮交易量暴增后,上海楼市呈现明显供不应求的状态,房价仍存在继续上涨的动力。
“上海楼市调控,大概率是会来的,估计在‘小阳春’之后,四五月份的时候。”上海一位房企人士预测道。
卢文曦认为,调控会不会来,要看市场反应。3、4月份市场会出现“小阳春”,如果楼市能维持小幅上升或交易量稳定增加,则预计政策不会出现较大调整。如果楼市还是持续目前这种火热局面,一些市场的非理性、燥热情绪继续发酵,那么政策很可能就会有所调整,如修复一些需要完善的地方,但进一步收紧限购限贷的可能性不是很大。
值得注意的是,1月12日,央行上海总部发布消息称,其于1月11日召开2021年上海货币信贷工作会议,会议称稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求,合理控制房地产贷款规模。
1月12日,央行公布2020年金融统计数据,最引人关注的是:广义货币(M2)同比增速降到了10.1%,逼近了10%的临界点。一旦M2回归个位数,商业银行将有收紧信贷、收紧贷款的压力。
作为把控楼市的资金命脉所在,无论是M2还是房贷,其规模变动都会直接影响到房地产市场的走向。

来源:中国房地产网

来源:人民网产业观察
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