保利发展:保利发展控股集团股份有限公司2021年第三季度报告

保利发展控股集团股份有限公司2021年第三季度报告
证券代码：600048证券简称：保利发展
保利发展控股集团股份有限公司
2021年第三季度报告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人刘平、主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人何军保证季度报告中财务报表信息的
真实、准确、完整。
第三季度财务报表是否经审计
□是√否
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币本报告期比上年初至报告期末项目本报告期年同期增减变年初至报告期末比上年同期增减
动幅度(%)变动幅度(%)
营业收入48473058498.8910.85138387057795.3717.87
归属于上市公司股东的净利润3285325362.106.6713583432159.672.88归属于上市公司股东的扣除非
3161160636.800.0713208952828.222.60
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额不适用不适用-18754252815.77-
基本每股收益（元/股）0.277.021.132.57
稀释每股收益（元/股）0.277.021.132.57
减少0.14个百减少0.83个百分
加权平均净资产收益率（%）1.747.31分点点
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本报告期末比上本报告期末上年度末年度末增减变动
幅度(%)
总资产1399882859172.211251374919086.4211.87归属于上市公司股东的所有者
184629141368.79180231098579.002.44
权益
注:“本报告期”指本季度初至本季度末3个月期间，下同。
（二）非经常性损益项目和金额
单位：元币种：人民币项目本报告期金额年初至报告期末金额
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-385901.99142821214.99计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
2417591.4827066684.25家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易111002672.78136033817.28性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出56786988.54148119446.64
其他符合非经常性损益定义的损益项目45411269.92105764263.95
减：所得税影响额-52966898.28-121533888.66
少数股东权益影响额（税后）-38100997.15-63792207.01
合计124164725.30374479331.45
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
（三）主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
□适用√不适用
二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数199490报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）不适用前10名股东持股情况
持有有质押、标记或冻结情况持股比限售条股东名称股东性质持股数量
例(%)件股份股份数量数量状态
保利南方集团有限公司国有法人451187467337.690无
香港中央结算有限公司其他5106359214.270无
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泰康人寿保险有限责任公司－分红
其他4918702684.110无
－个人分红－019L－FH002沪
中国证券金融股份有限公司国有法人3571388102.980无
中国保利集团有限公司国有法人3350876452.800无
华美国际投资集团有限公司境内非国有法人2086300001.740质押138246000
中央汇金资产管理有限责任公司国有法人1796558001.500无
泰康人寿保险有限责任公司－传统
其他1375366541.150无
－普通保险产品－019L－CT001沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋势
其他1271003821.060无投资混合型证券投资基金
泰康人寿保险有限责任公司－万能
其他1151372950.960无
－个险万能前10名无限售条件股东持股情况持有无限售条件股份种类及数量股东名称流通股的数量股份种类数量保利南方集团有限公司4511874673人民币普通股4511874673香港中央结算有限公司510635921人民币普通股510635921
泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002沪 491870268 人民币普通股 491870268中国证券金融股份有限公司357138810人民币普通股357138810中国保利集团有限公司335087645人民币普通股335087645华美国际投资集团有限公司208630000人民币普通股208630000中央汇金资产管理有限责任公司179655800人民币普通股179655800
泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－
137536654人民币普通股137536654
CT001沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金127100382人民币普通股127100382
泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能115137295人民币普通股115137295本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方
集团有限公司100%的股权；本公司第三大股东泰康人寿保险有限责任公司
－分红－个人分红－019L－FH002沪、本公司第八大股东泰康人寿保险有
上述股东关联关系或一致行动的说明 限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001沪、本公司第十大股东
泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能同为泰康人寿保险有限责任
公司管理；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前10名股东及前10名无限售股东参与融无
资融券及转融通业务情况说明（如有）
三、其他提醒事项需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
√适用□不适用
（一）公司三季度简要经营情况
2021年前三季度，全国商品房销售面积13.03亿平方米，销售金额13.48万亿元，分别同比增长
11.3%和16.6%；全国房地产开发投资11.26万亿元，同比增长8.8%；全国房屋新开工面积15.29亿平方米，同比减少4.5%；竣工面积5.10亿平方米，同比增长23.4%。截止三季度末，全国商品房待售面积5.03亿平方米，同比增长1.4%。政策方面，中央延续“房住不炒”调控基调，全面落实行业长效机制；房地产金融审慎监管不断完善，房地产融资在贷款增速、贷款集中度、信托规模、理财产品投向房地产非标资产规模、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模等方面呈现“五个持续下降”，其中房地产贷款增速创8年新低，房企降杠杆成效逐渐显现。各地政府因城施策，高频、精准出台楼市
3/13保利发展控股集团股份有限公司2021年第三季度报告新政策，重点城市土地拍卖规则调整升级，稳地价、稳房价、稳预期的要求进一步落实。
2021年前三季度，公司销售业绩稳步增长，累计实现签约金额4102.32亿元，签约面积2543.73
万平方米，分别同比增长11.66%和4.08%；新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，总拓展成本1434亿元，其中38个核心城市拓展金额占比75%。前三季度，公司新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%；竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目
773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。
报告期内，公司实现营业收入1383.87亿元、归母净利润135.83亿元，分别同比增长17.87%、
2.88%；公司毛利率为29.82%，较去年同期下降4.20个百分点；实现销售回笼3672亿元，回笼率达到
89.5%。截至报告期末，公司总资产13998.83亿元，净资产3089.26亿元，资产负债率为77.93%，扣
除预收账款后资产负债率为65.62%，资产负债结构稳健合理。货币资金1321.09亿元，为公司短期借款及一年内到期的非流动负债的2.32倍，短期偿债能力较强。
（二）公司债券发行情况发行规模期限利率发行日期公告索引（亿元）（年）（%）
6.003+23.17%保利发展控股集团股份有限公司公开发行2021年
2021年7月16日
5.905+23.45%住房租赁专项公司债券（第一期）发行结果公告
（三）公司实际控制人、公司董事长及公司董事、监事、高级管理人员增持公司股份的情况
自2021年8月4日至报告期末，公司实际控制人中国保利集团有限公司累计增持公司股票50万股，约占公司总股本的0.0042%。增持计划具体内容详见《保利发展控股集团股份有限公司关于公司实际控制人增持公司股份的公告》（公告编号2021-044）。
自2021年8月4日至报告期末，公司董事长刘平先生及部分董事、监事、高级管理人员增持公司股票金额合计金额为575.78万元，增持计划具体内容详见《保利发展控股集团股份有限公司关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股票的公告》（公告编号2021-045），实施情况及持股情况具体如下：
单位：万元、股、%序号姓名职务增持金额报告期末持股数量持股比例
1刘平董事长300.6276856420.0642
2周东利董事、总经理79.976221970.0052
3胡在新董事59.738879540.0074
4孔峻峰副总经理000
5张伟副总经理33.635070120.0042
6黄海董事会秘书50.4010956970.0092
7王全良监事会主席51.43474000.0004
8潘志华副总经理02690220.0022
9刘文生副总经理05149250.0043
10张艳华副总经理000
11刘颖川副总经理01365190.0011
合计575.78117663680.0983
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四、季度财务报表
(一)审计意见类型
□适用√不适用
(二)财务报表合并资产负债表
2021年9月30日
编制单位:保利发展控股集团股份有限公司
单位：元币种:人民币审计类型：未经审计项目2021年9月30日2020年12月31日
流动资产：
货币资金132108914013.46146007645676.61结算备付金拆出资金
交易性金融资产112374800.00507227288.79
衍生金融资产95312240.19294734982.22
应收票据14913236.891500000.00
应收账款3305094131.922450315093.79应收款项融资
预付款项56518808043.0442196666025.47应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款167378153546.62153245111130.63
其中：应收利息3152754.8927619879.77
应收股利298722608.50248953977.65买入返售金融资产
存货839575170381.72741475383722.21
合同资产1919750595.011543531346.90持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产63153721341.0148503405959.69
流动资产合计1264182212329.861136225521226.31
非流动资产：
发放贷款和垫款793849957.051791952362.98债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资84043829152.4372549885370.60
其他权益工具投资331689391.66331226691.66
其他非流动金融资产2289114571.802329711339.50
投资性房地产25067099349.8721231954235.54
固定资产8345495571.827658999879.55
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在建工程566492524.48546462505.78生产性生物资产油气资产
使用权资产5743772968.1840219597.45
无形资产438715524.59429766830.35开发支出
商誉66824058.1666824058.16
长期待摊费用479004242.37559066864.51
递延所得税资产7534759529.947613328124.03其他非流动资产
非流动资产合计135700646842.35115149397860.11
资产总计1399882859172.211251374919086.42
流动负债：
短期借款4998529272.324777011542.54向中央银行借款拆入资金交易性金融负债
衍生金融负债12778393.8821158936.91
应付票据14350391130.9114918768963.77
应付账款116877570387.12136563766876.28
预收款项981339024.45868439877.23
合同负债459899021672.41365630822437.42卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬375678337.89410727356.43
应交税费761496991.25-3627505825.40
其他应付款110321038261.20140521375885.27
其中：应付利息922411212.491320084108.29
应付股利150750020.00216547950.27应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债52011925887.2759799366847.08
其他流动负债40429389367.8231874073048.37
流动负债合计801019158726.52751758005945.90
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款247146802079.50207160409823.00
应付债券36843172224.1125066342036.42
其中：优先股永续债
租赁负债5326271847.8628232112.55长期应付款长期应付职工薪酬预计负债
递延收益58611269.3657878494.23
6/13保利发展控股集团股份有限公司2021年第三季度报告
递延所得税负债563296616.67666166685.81其他非流动负债
非流动负债合计289938154037.50232979029152.01
负债合计1090957312764.02984737035097.91
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）11970107583.0011967615691.00
其他权益工具20180000000.0020180000000.00
其中：优先股
永续债20180000000.0020180000000.00
资本公积18353430054.0818313032416.06
减：库存股
其他综合收益111552051.08191577915.46专项储备
盈余公积5111039407.655111039407.65一般风险准备
未分配利润128903012272.98124467833148.83归属于母公司所有者权益（或股东权
184629141368.79180231098579.00
益）合计
少数股东权益124296405039.4086406785409.51
所有者权益（或股东权益）合计308925546408.19266637883988.51
负债和所有者权益（或股东权益）
1399882859172.211251374919086.42
总计
公司负责人：刘平主管会计工作负责人：王一夫会计机构负责人：何军合并利润表
2021年1—9月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元币种:人民币审计类型：未经审计
项目2021年前三季度（1-9月）2020年前三季度（1-9月）
一、营业总收入138460006291.61117481790837.23
其中：营业收入138387057795.37117404057036.83
利息收入57971338.8237704128.42已赚保费
手续费及佣金收入14977157.4240029671.98
二、营业总成本115995860947.0895677734565.92
其中：营业成本97169216024.9877511108789.18利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加8050304332.308414195749.56
销售费用3787135717.343290500376.73
管理费用3297473774.483148482998.60
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研发费用840541457.4426930619.37
财务费用2851189640.543286516032.48
其中：利息费用3724895232.994226352006.16
利息收入1090109415.721103296530.70
加：其他收益105764263.9568271803.10投资收益（损失以“－”
2402188589.062490783125.12号填列）
其中：对联营企业和合营
2213094344.492099001469.83
企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失
156498380.21-7947453.35以“－”号填列）信用减值损失（损失以-239540473.74-91953526.51“－”号填列）资产减值损失（损失以“－”号填列）资产处置收益（损失以
1460712.51-18375284.70“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号
24890516816.5224244834934.97
填列）
加：营业外收入296102834.77261525410.48
减：营业外支出121053184.3291309733.51四、利润总额（亏损总额以
25065566466.9724415050611.94“－”号填列）
减：所得税费用5649891429.306088306563.11五、净利润（净亏损以“－”号
19415675037.6718326744048.83
填列）
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损
19415675037.6718326744048.83以“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利
13583432159.6713203563864.92润（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以
5832242878.005123180183.91“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额-80025864.38-36453913.07
（一）归属母公司所有者的其
-80025864.38-36453913.07他综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
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（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综
-80025864.38-36453913.07合收益
（1）权益法下可转损益的其
79690996.31
他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备50153596.51-31091626.70
（6）外币财务报表折算差额-209870457.20-5362286.37
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额19335649173.2918290290135.76
（一）归属于母公司所有者的
13503406295.2913167109951.85
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合
5832242878.005123180183.91
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)1.131.11
（二）稀释每股收益(元/股)1.131.11
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。
公司负责人：刘平主管会计工作负责人：王一夫会计机构负责人：何军合并现金流量表
2021年1—9月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元币种：人民币审计类型：未经审计项目2021年前三季度2020年前三季度
（1-9月）（1-9月）一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金248638334088.11202545863000.66客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
9/13保利发展控股集团股份有限公司2021年第三季度报告
收取利息、手续费及佣金的现金80527381.1581960630.64拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还2159534916.5182077492.60
收到其他与经营活动有关的现金110871256512.6855219028636.31
经营活动现金流入小计361749652898.45257928929760.21
购买商品、接受劳务支付的现金208093946869.57157787955807.21
客户贷款及垫款净增加额-1008603246.371403284080.45存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金6667013155.735500746349.91
支付的各项税费43318239251.1634973289989.73
支付其他与经营活动有关的现金123433309684.1376421611564.24
经营活动现金流出小计380503905714.22276086887791.54
经营活动产生的现金流量净额-18754252815.77-18157958031.33
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金1946575508.84907716060.65
取得投资收益收到的现金1108921127.78628487360.95
处置固定资产、无形资产和其他长期资
1829968.1538029230.67
产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金
450438369.3750920109.41
净额
收到其他与投资活动有关的现金593875866.771706019254.41
投资活动现金流入小计4101640840.913331172016.09
购建固定资产、无形资产和其他长期资
147057479.03140271474.75
产支付的现金
投资支付的现金22139384517.069967758916.93质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金
965680480.024084692363.00
净额
支付其他与投资活动有关的现金1441770245.17
投资活动现金流出小计24693892721.2814192722754.68
投资活动产生的现金流量净额-20592251880.37-10861550738.59
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金4355163682.789185984299.58
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
4340017617.204457483411.24
现金
取得借款收到的现金133118909689.41117921045472.41收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计137474073372.19127107029771.99
偿还债务支付的现金78852767602.1191457019728.40
分配股利、利润或偿付利息支付的现金30451918132.5222658214724.51
其中：子公司支付给少数股东的股利、
9352051230.331460415817.62
利润
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支付其他与筹资活动有关的现金2227596827.28449727370.01
筹资活动现金流出小计111532282561.91114564961822.92
筹资活动产生的现金流量净额25941790810.2812542067949.07
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-23945971.00-27923816.90
五、现金及现金等价物净增加额-13428659856.86-16505364637.75
加：期初现金及现金等价物余额145279838979.05138974278501.22
六、期末现金及现金等价物余额131851179122.19122468913863.47
公司负责人：刘平主管会计工作负责人：王一夫会计机构负责人：何军
(三)2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用□不适用合并资产负债表
单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
流动资产：
货币资金146007645676.61146007645676.61结算备付金拆出资金
交易性金融资产507227288.79507227288.79
衍生金融资产294734982.22294734982.22
应收票据1500000.001500000.00
应收账款2450315093.792450315093.79应收款项融资
预付款项42196666025.4742196666025.47应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款153245111130.63153245111130.63
其中：应收利息27619879.7727619879.77
应收股利248953977.65248953977.65买入返售金融资产
存货741475383722.21741475383722.21
合同资产1543531346.901543531346.90持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产48503405959.6948503405959.69
流动资产合计1136225521226.311136225521226.31
非流动资产：
发放贷款和垫款1791952362.981791952362.98债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资72549885370.6072549885370.60
其他权益工具投资331226691.66331226691.66
其他非流动金融资产2329711339.502329711339.50
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投资性房地产21231954235.5421231954235.54
固定资产7658999879.557658999879.55
在建工程546462505.78546462505.78生产性生物资产油气资产
使用权资产40219597.455745198435.875704978838.42
无形资产429766830.35429766830.35开发支出
商誉66824058.1666824058.16
长期待摊费用559066864.51559066864.51
递延所得税资产7613328124.037613328124.03其他非流动资产
非流动资产合计115149397860.11120854376698.535704978838.42
资产总计1251374919086.421257079897924.845704978838.42
流动负债：
短期借款4777011542.544777011542.54向中央银行借款拆入资金交易性金融负债
衍生金融负债21158936.9121158936.91
应付票据14918768963.7714918768963.77
应付账款136563766876.28136563766876.28
预收款项868439877.23868439877.23
合同负债365630822437.42365630822437.42卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬410727356.43410727356.43
应交税费-3627505825.40-3627505825.40
其他应付款140521375885.27140521375885.27
其中：应付利息1320084108.291320084108.29
应付股利216547950.27216547950.27应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动
59799366847.0860191222091.06391855243.98
负债
其他流动负债31874073048.3731874073048.37
流动负债合计751758005945.90752149861189.88391855243.98
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款207160409823.00207160409823.00
应付债券25066342036.4225066342036.42
其中：优先股永续债
租赁负债28232112.555341355706.995313123594.44长期应付款长期应付职工薪酬
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预计负债
递延收益57878494.2357878494.23
递延所得税负债666166685.81666166685.81其他非流动负债
非流动负债合计232979029152.01238292152746.455313123594.44
负债合计984737035097.91990442013936.335704978838.42
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）11967615691.0011967615691.00
其他权益工具20180000000.0020180000000.00
其中：优先股
永续债20180000000.0020180000000.00
资本公积18313032416.0618313032416.06
减：库存股
其他综合收益191577915.46191577915.46专项储备
盈余公积5111039407.655111039407.65一般风险准备
未分配利润124467833148.83124467833148.83归属于母公司所有者权益（或股东权益）合180231098579.00180231098579.00计
少数股东权益86406785409.5186406785409.51所有者权益（或股
266637883988.51266637883988.51东权益）合计负债和所有者权
1251374919086.421257079897924.845704978838.42益（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用□不适用
除境外子公司外，本公司及其他子公司于2021年1月1日起开始执行财政部于2018年12月修订的《企业会计准则第21号——租赁》（“新租赁准则”）。新准则要求根据首次执行该准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初财务报表相关项目金额，不调整可比期间信息。
(1)按照衔接规定，对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次
执行日承租人增量借款利率折现的现值计量“租赁负债”，根据与租赁负债相等及预付租金情况进行必要调整后的金额计量“使用权资产”；
(2)本公司境外子公司及保利物业于2019年1月1日开始执行新租赁准则特此公告。
保利发展控股集团股份有限公司董事会
2021年10月29日