深物业A:2021年第三季度报告

深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2021-41
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2021年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示:
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
3.第三季度报告是否经过审计
□是√否
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否本报告期比上年同期年初至报告期末比本报告期年初至报告期末增减上年同期增减
营业收入（元）640625548.9492.60%3181490688.1981.42%归属于上市公司股东的净利润
98290796.67602.63%774666320.42302.61%
（元）归属于上市公司股东的扣除非
97412536.02596.54%767271027.23303.42%
经常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额
————-543010578.00-19.93%
（元）
基本每股收益（元/股）0.1649602.74%1.2998302.54%
稀释每股收益（元/股）0.1649602.74%1.2998302.54%
加权平均净资产收益率2.34%2.96%19.47%13.75%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减
总资产（元）13943431527.2512207356912.5414.22%归属于上市公司股东的所有者
4257833837.263727917440.0314.21%权益（元）
（二）非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
1深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
单位：元年初至报告期期末项目本报告期金额说明金额非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备-10950.00-25398.90零星资产报废处置的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务主要是收到政府以工代
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定124374.48350456.49训、稳岗补贴额或定量持续享受的政府补助除外）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
0.00-114571.79支付诉讼赔偿
益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出974984.029036208.35收到拆迁补偿款
减：所得税影响额209961.852046501.38
少数股东权益影响额（税后）186.00-195100.42
合计878260.657395293.19--
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用√不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√适用□不适用
1、应收账款期末数为280305194.87元，比年初增加49.34%，主要原因为：物管收入增加所致；
2、预付款项期末数为81332572.95元，比年初增加60.92%，主要原因为：预付的工程款增加所致；
3、存货期末数为7491518350.13元，比年初增加41.02%，主要原因为：储备土地增加所致；
4、长期待摊费用期末数为18613574.71元，比年初增加56.91%，主要原因为：装修支出增加所致；
5、递延所得税资产期末数为1313347404.44元，比年初增加38.15%，主要原因为：预提的土地增值税增加所致；
6、其他非流动资产期末数为3090363.35元，比年初增加97.58%，主要原因为：购建长期资产支出增加所致；
7、预收款项期末数为1060418元，比年初增加124.06%，主要原因为：收到的租金增加所致；
8、合同负债期末数为1369958701.35元，比年初增加105.42%，主要原因为：收到的商品房预售款增加所致；
9、一年内到期的非流动负债期末数为67002418.06元，比年初增加82.45%，主要原因为：一年内到期的银行借款增加所致；
10、其他流动负债期末数为77860950.08元，比年初增加79.59%，主要原因为：合同负债价税分离额增加所致；
11、预计负债期末数为1413049.50元，比年初减少41.05%，主要原因为：按判决结果支付相关支出所致；
12、公司年初至报告期末发生营业收入为3181490688.19元，比上年同期增加81.42%，主要原因为：房地产项目结转
收入增加所致；
13、公司年初至报告期末发生税金及附加为935246313.19元，比上年同期增加126.55%，主要原因为：计提的土地增
值税增加所致；
14、公司年初至报告期末发生销售费用为38619575.61元，比上年同期增加68.33%，主要原因为：销售推广及代理费
用增加所致；
15、公司年初至报告期末发生利息费用为54703527.86元，比上年同期减少59.26%，主要原因为：利息资本化增加所致；
16、公司年初至报告期末发生资产减值损失为14735.82元，比上年同期增加703.96%，主要原因为：计提存货减值准备
减少所致；
17、公司年初至报告期末发生信用减值损失为-6885600.31元，比上年同期减少691.91%，主要原因为：计提坏账准备
减少所致；
18、公司年初至报告期末发生投资收益为4070956.16元，比上年同期增加2008.54%，主要原因为：合营企业净利润增
2深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
加所致；
19、公司年初至报告期末发生营业外收入为11820776.71元，比上年同期增加141.02%，主要原因为：收到的拆迁补偿
款增加所致；
20、公司年初至报告期末发生所得税费用为216928658.27元，比上年同期增加133.91%，主要原因为：利润总额增加所致；
21、公司年初至报告期末发生其他权益工具投资公允价值变动为155048.91元，比上年同期增加127.25%，主要原因为：
公允价值变动所致；
22、公司年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为-543010578元，上年同期为-452766957.18元，减少
90243620.82元，主要原因为：支付拍地款及房地产项目回款增加所致；
23、公司年初至报告期末投资活动产生的现金流量净额为-16727397.68元，上年同期为-494199797.27元，增加
477472399.59元，主要原因为：去年同期支付收购企业股权转让款所致；
24、公司年初至报告期末筹资活动产生的现金流量净额为-386860067.44元，上年同期为1817536375.20元，减少
2204396442.64元，主要原因为：去年同期新增银行借款所致。
二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股报告期末表决权恢复的报告期末普通股股东总数463510
优先股股东总数（如有）前10名股东持股情况
持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量
深圳市投资控股有限公司国有法人50.57%3014146373326深圳市国有股权经营管理
境内非国有法人6.38%380378900有限公司中国东方资产管理股份有
国有法人3.90%232364000限公司
香港中央结算有限公司境外法人0.99%59061240
段少腾境内自然人0.29%17555650深圳市免税商品企业有限
境内非国有法人0.29%17303001730300公司
杨耀初境内自然人0.25%15003840
麦富容境内自然人0.19%11030960
苏伟鹏境内自然人0.17%10203000
何思模境内自然人0.17%10117500前10名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司301411311人民币普通股301411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司23236400人民币普通股23236400香港中央结算有限公司5906124人民币普通股5906124段少腾1755565人民币普通股1755565杨耀初1500384境内上市外资股1500384麦富容1103096境内上市外资股1103096
3深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
苏伟鹏1020300人民币普通股1020300何思模1011750境内上市外资股1011750陈玉棠800000人民币普通股800000
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管
上述股东关联关系或一致行动的说明理有限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前10名股东参与融资融券业务情况说明（如无。
有）
（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
三、其他重要事项
√适用□不适用
1、报告期内，公司全资子公司深圳市深物业城市更新有限公司在8月27日东莞市公共资源交易网举办的国有建设用地使
用权网上挂牌出让中，以人民币2070606666元竞得东莞市虎门镇2021WR023号建设用地使用权。详见公司于2021年8月28日披露的《关于全资子公司成为土地使用权竞得入选人的公告》（2021-26号）及于2021年9月3日披露的《关于全资子公司竞得土地使用权的公告》（2021-27号）；
2、报告期内，公司收到控股股东深圳市投资控股有限公司《关于变更避免同业竞争承诺的函》，深投控申请变更避免
同业竞争相关承诺。该事项经2021年9月10日第九届董事会第25次会议及第九届监事会第26次会议审议通过，并经2021年第一次临时股东大会表决通过。详见公司分别于2021年9月11日、9月28日披露的《关于公司控股股东申请变更避免同业竞争承诺的公告》（2021-32号）、《2021年第一次临时股东大会决议公告》（2021-34号）。
四、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2021年09月30日
单位：元项目2021年9月30日2020年12月31日
流动资产：
货币资金3237455455.404206266629.32结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据
应收账款280305194.87187697631.47应收款项融资
预付款项81332572.9550543422.85应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
4深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
其他应收款826262329.99789050350.51
其中：应收利息应收股利买入返售金融资产
存货7491518350.135312489258.20合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产55122942.9348991965.92
流动资产合计11971996846.2710595039258.27
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资49781176.9545710220.79
其他权益工具投资1194011.361044905.12其他非流动金融资产
投资性房地产458208170.14484738506.83
固定资产107168499.23116233936.04在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产11640096.44
无形资产435544.07482049.51开发支出
商誉7955840.29
长期待摊费用18613574.7111862716.14
递延所得税资产1313347404.44950681245.50
其他非流动资产3090363.351564074.34
非流动资产合计1971434680.981612317654.27
资产总计13943431527.2512207356912.54
流动负债：
短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款363097115.88468269685.65
预收款项1060418.00473274.48
合同负债1369958701.35666893629.72卖出回购金融资产款
5深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬148442697.63177190197.36
应交税费2993796653.662487212979.37
其他应付款931830115.73847142613.09
其中：应付利息
应付股利12202676.0412202676.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债67002418.0636722824.88
其他流动负债77860950.0843354691.51
流动负债合计5953049070.394727259896.06
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款3556900000.003587800000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债12010238.46长期应付款长期应付职工薪酬
预计负债1413049.502396947.00递延收益
递延所得税负债262.20262.20
其他非流动负债109103765.34108778327.45
非流动负债合计3679427315.503698975536.65
负债合计9632476385.898426235432.71
所有者权益：
股本595979092.00595979092.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积80488045.3880488045.38
减：库存股
其他综合收益-7148084.88-6749589.41专项储备
盈余公积19205979.6319205979.63一般风险准备
未分配利润3569308805.133038993912.43
归属于母公司所有者权益合计4257833837.263727917440.03
少数股东权益53121304.1053204039.80
6深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
所有者权益合计4310955141.363781121479.83
负债和所有者权益总计13943431527.2512207356912.54
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、营业总收入3181490688.191753697717.30
其中：营业收入3181490688.191753697717.30利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本2211935483.111527399689.48
其中：营业成本1084925841.75873302042.71利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加935246313.19412829423.52
销售费用38619575.6122942832.34
管理费用157577080.86132861676.49研发费用
财务费用-4433328.3085463714.42
其中：利息费用54703527.86134280009.60
利息收入60783256.3348882862.25
加：其他收益4384524.064850559.92投资收益（损失以“－”号
4070956.16193069.98
填列）
其中：对联营企业和合营企
4070956.16193069.98
业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-6885600.311163290.17号填列）
7深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告资产减值损失（损失以“-”
14735.821832.91号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）971139820.81232506780.80
加：营业外收入11820776.714904450.96
减：营业外支出2813222.583180142.69四、利润总额（亏损总额以“－”号
980147374.94234231089.07
填列）
减：所得税费用216928658.2792741690.38
五、净利润（净亏损以“－”号填列）763218716.67141489398.69
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以
763218716.67141489398.69“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润774666320.42192412552.18
2.少数股东损益-11447603.75-50923153.49
六、其他综合收益的税后净额-398495.472562432.70归属母公司所有者的其他综合收
-398495.472562432.70益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
155048.91-569080.59
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
155048.91-569080.59
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
-553544.383131513.29合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额-553544.383131513.29
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益
8深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
的税后净额
七、综合收益总额762820221.20144051831.39归属于母公司所有者的综合收
774267824.95194974984.88
益总额归属于少数股东的综合收益总
-11447603.75-50923153.49额
八、每股收益：
（一）基本每股收益1.29980.3229
（二）稀释每股收益1.29980.3229
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
4042420125.092899288769.77
金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还27939475.6212858739.05收到其他与经营活动有关的现
203438724.30418683926.79
金
经营活动现金流入小计4273798325.013330831435.61
购买商品、接受劳务支付的现
2887214350.831128024166.75
金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
9深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
金支付保单红利的现金支付给职工以及为职工支付的
531706928.53472672344.40
现金
支付的各项税费1263721854.472012684115.79支付其他与经营活动有关的现
134165769.18170217765.85
金
经营活动现金流出小计4816808903.013783598392.79
经营活动产生的现金流量净额-543010578.00-452766957.18
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
26112.574608.08
他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计26112.574608.08
购建固定资产、无形资产和其
14930846.8328396835.53
他长期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支
1822663.42465807569.82
付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计16753510.25494204405.35
投资活动产生的现金流量净额-16727397.68-494199797.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金140000.00840000.00
其中：子公司吸收少数股东投
140000.00840000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金2172000000.00收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计140000.002172840000.00
偿还债务支付的现金100000.001033000.00
分配股利、利润或偿付利息支
386900067.44354270624.80
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计387000067.44355303624.80
筹资活动产生的现金流量净额-386860067.441817536375.20
10深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物
-526623.85-1054883.75的影响
五、现金及现金等价物净增加额-947124666.97869514737.00
加：期初现金及现金等价物余
4168154911.833285345233.47
额
六、期末现金及现金等价物余额3221030244.864154859970.47
（二）财务报表调整情况说明
1、2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
√适用□不适用是否需要调整年初资产负债表科目
√是□否合并资产负债表
单位：元项目2020年12月31日2021年01月01日调整数
流动资产：
货币资金4206266629.324206266629.32结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据
应收账款187697631.47187697631.47应收款项融资
预付款项50543422.8550543422.85应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款789050350.51789050350.51
其中：应收利息应收股利买入返售金融资产
存货5312489258.205312489258.20合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产48991965.9248991965.92
流动资产合计10595039258.2710595039258.27
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资
11深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
长期应收款
长期股权投资45710220.7945710220.79
其他权益工具投资1044905.121044905.12其他非流动金融资产
投资性房地产484738506.83484738506.83
固定资产116233936.04116233936.04在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产14992421.4914992421.49
无形资产482049.51482049.51开发支出商誉
长期待摊费用11862716.1411862716.14
递延所得税资产950681245.50950681245.50
其他非流动资产1564074.341564074.34
非流动资产合计1612317654.271627310075.7614992421.49
资产总计12207356912.5412222349334.0314992421.49
流动负债：
短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款468269685.65468269685.65
预收款项473274.48473274.48
合同负债666893629.72666893629.72卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬177190197.36177190197.36
应交税费2487212979.372487212979.37
其他应付款847142613.09847142613.09
其中：应付利息
应付股利12202676.0412202676.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动
36722824.8836722824.88
负债
其他流动负债43354691.5143354691.51
12深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
流动负债合计4727259896.064727259896.06
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款3587800000.003587800000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债14992421.4914992421.49长期应付款长期应付职工薪酬
预计负债2396947.002396947.00递延收益
递延所得税负债262.20262.20
其他非流动负债108778327.45108778327.45
非流动负债合计3698975536.653713967958.1414992421.49
负债合计8426235432.718441227854.2014992421.49
所有者权益：
股本595979092.00595979092.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积80488045.3880488045.38
减：库存股
其他综合收益-6749589.41-6749589.41专项储备
盈余公积19205979.6319205979.63一般风险准备
未分配利润3038993912.433038993912.43归属于母公司所有者权益
3727917440.033727917440.03
合计
少数股东权益53204039.8053204039.80
所有者权益合计3781121479.833781121479.83
负债和所有者权益总计12207356912.5412222349334.0314992421.49调整情况说明
本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行当年年初财务报表相关项目金额，不调整可比期间信息。对于首次执行日前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，使用权资产按照与租赁负债相等的金额进行必要调整。
2、2021年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□适用√不适用
（三）审计报告
第三季度报告是否经过审计
13深圳市物业发展(集团)股份有限公司2021年第三季度报告
□是√否
公司第三季度报告未经审计。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会
2021年10月30日
14