万科Ａ:2021年第三季度报告

万科企业股份有限公司
2021年第三季度报告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2021-116
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示:
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人
员保证2021年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第十九届董事会第十二次会议审议并通过了本报告。公司所有董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。
除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2021年7-9月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
单位：元
12021年7~9月比上年同期增减2021年1~9月比上年同期增减
营业收入104374839681.929.70%271485774926.4812.42%
归属于上市公司股东的净利润5641858706.01-23.30%16688796291.88-15.98%归属于上市公司股东的扣除非
5559522891.65-17.94%16286809462.66-13.78%
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额(5561873236.46)-151.62%1219687037.31-96.35%
基本每股收益（元/股）0.486-23.31%1.436-17.51%
稀释每股收益（元/股）0.486-23.31%1.436-17.51%
加权平均净资产收益率2.51%减少1.18个百分点7.31%减少2.82个百分点
2021年9月30日2020年12月31日增减幅度
总资产1967403013063.621869177094005.555.26%
归属于上市公司股东的净资产227622869231.18224510952749.091.39%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股）11625383375.00
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）1.436
（二）非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位：元
项目2021年7~9月2021年1~9月出售、处理部门或投资单位(损失)/收益(21570088.09)67716495.66
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动46914564.36309401678.14
收益和投资收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益除上述各项之外的其他营业外收入和支出87691492.38181100867.62
所得税影响额(26035671.60)(131526058.67)
少数股东权益影响额（税后）(4664482.69)(24706153.53)
合计82335814.36401986829.22
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、
2列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√适用□不适用
单位：万元项目2021年9月30日2020年12月31日变动幅度说明
交易性金融资产4379.4917047.97-74.31%部分理财产品到期
衍生金融资产136.841476.10-90.73%公允价值变动
应收票据1877.09966.2494.27%票据结算金额增加
应收账款480916.36299242.3360.71%非地产业务相关应收款增加
合同资产979899.61616254.9759.01%受托建造业务规模增长
持有待售的资产109912.26633472.76-82.65%部分待售资产已处置
其他非流动金融资产90763.5269775.9530.08%对外投资增加
商誉142392.0320634.29590.07%业务并购的影响
其他非流动资产713568.761384007.93-48.44%股权投资款减少
衍生金融负债53808.9033615.3760.07%公允价值变动影响
应付票据22819.5060711.28-62.41%票据到期兑付
应付职工薪酬387050.09785094.06-50.70%支付职工薪酬递延所得税负债业务并购形成的递延所得税
52202.0423147.09125.52%
负债增加
其他综合收益(57368.29)(154437.30)62.85%应占联合营公司其他综合收益增加
项目2021年1-9月2020年1-9月变动幅度说明利息支出下降及利息收入增
财务费用333138.59479731.51-30.56%加
信用减值损失(27037.62)(11544.33)134.21%本年计提减值准备款项增加
资产处置损益1527.182873.98-46.86%资产处置减少
营业外支出58430.5098833.70-40.88%赔偿支出等减少
项目2021年1-9月2020年1-9月变动幅度说明
经营活动产生的现金流量净额121968.703338086.86-96.35%经营支出增加
投资活动产生的现金流量净额(2756206.86)618957.38-545.30%对外投资款项有所增加
筹资活动产生的现金流量净额(2063163.35)(3177584.41)35.07%筹资活动流入增加
3二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股538847 户（A 股 538792 报告期末表决权恢复的优先报告期末普通股股东总数0户，H 股 55 户） 股股东总数（如有）前10名股东持股情况持有有限售条件质押或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量的股份数量股份状态数量深圳市地铁集团有限公境内国有法司（以下简称“深铁集27.61%32098107910-0人团”）
HKSCC NOMINEES
境外法人16.35%19010722720-0
LIMITED
香港中央结算有限公司境外法人5.27%6127343650-0深圳盈嘉众实业合伙企境内非国有
3.77%4387039920质押438703992业（有限合伙）法人中央汇金资产管理有限境内国有法
1.63%1895660000-0
责任公司人
招商财富－招商银行－
德赢1号专项资产管理计其他1.26%1462558200-0划中国证券金融股份有限境内国有法
1.14%1326693940-0
公司人深圳盈安财务顾问企业境内非国有
1.05%1222308260质押92230826（有限合伙）法人中国人寿保险股份有限
公司－分红－个人分红其他0.61%708415370-0
-005L-FH002深兴业银行股份有限公司
－兴全趋势投资混合型其他0.59%681544740-0证券投资基金前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类
深铁集团 3209810791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 1901072272 境外上市外资股（H 股）
香港中央结算有限公司 612734365 人民币普通股（A 股）
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 438703992 人民币普通股（A 股）
4中央汇金资产管理有限责任公司 189566000 人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢1号专项
146255820 人民币普通股（A 股）
资产管理计划
中国证券金融股份有限公司 132669394 人民币普通股（A 股）
深圳盈安财务顾问企业（有限合伙） 122230826 人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－
70841537 人民币普通股（A 股）
个人分红-005L-FH002深
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投
68154474 人民币普通股（A 股）
资混合型证券投资基金
“深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）”和“深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）”上述股东关联关系或一致行动的说明为一致行动人。除上述之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务 截止报告期末，深铁集团通过转融通业务平台出借了公司 A 股股份 33000000 股，情况说明（如有）期限为不超过6个月。转融通出借股份，股份的所有权不会发生转移。
前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内进行约定无
购回交易情况说明（如有）
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人；
注 3：上表中的“A 股 538792 户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2021年 9月 30 日，公司总股数为 11625383375股，其中 A股 9724196533 股，H股 1901186842股。
（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
三、其他重要事项
√适用□不适用
（一）第三季度房地产市场情况
报告期内，全国商品房市场成交速度明显放缓。国家统计局数据显示，1-9月，全国商品房销售面积
13.0亿平方米，销售金额13.5万亿元，同比分别增长11.3%和16.6%，增速较上半年分别回落16.4个和22.3个百分点。其中第三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
房地产开发投资和新开工表现乏力。1-9月全国房地产开发投资同比增长8.8%，增速较上半年下降6.2个百分点；全国房屋新开工面积由上半年的同比增长3.8%转为同比下降4.5%。
第三季度土地市场明显降温。中国指数研究院数据显示，第三季度300个城市住宅类用地供应面积和
5成交面积同比分别下降14%和37%，住宅用地平均溢价率为9%，环比二季度下降9个百分点。
（二）报告期内本集团业务进展
1、主要财务指标情况
第三季度本集团实现营业收入人民币1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利
润人民币56.4亿元，同比减少23.3%。其中，房地产开发业务结算面积为742.6万平方米，同比增长10.0%，贡献营业收入人民币927.1亿元，同比增长9.2%。
1-9月，本集团累计实现营业收入人民币2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的
净利润人民币166.9亿元，同比减少16.0%。其中，房地产开发业务结算面积为1858.0万平方米，贡献营业收入人民币2370.4亿元，同比分别增长7.7%和10.8%。
1-9月，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年
同期下降5.4个百分点，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
本集团财务、资金状况稳健。截至9月底，本集团净负债率为31.9%；持有货币资金人民币1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币782.9亿元。有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。
2、主要经营情况
第三季度本集团房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额人民币1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额人民币4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。
截至9月底，本集团合并报表范围内有5211.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币7732.9亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。
本集团坚持量入为出，理性投资。第三季度新增37个开发项目，总建筑面积约735.7万平方米，权益规划建筑面积约532.4万平方米；1-9月，本集团累计新增132个开发项目，总建筑面积约2241.0万平方米，权益规划建筑面积约1603.2万平方米。
截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约11581.5万平方米，权益建筑面积约7061.8万平方米；
规划中项目总建筑面积约4414.4万平方米，权益建筑面积约2785.0万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约337.0万平方米。
1-9月，本集团新开工面积2837.2万平方米，同比增长0.3%，占全年开工计划的90.1%（2020年同期为96.9%）；竣工面积1992.6万平方米，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020年同期为54.4%）。
本集团遵循“城乡建设与生活服务商”的战略定位，“与城市同步发展，与客户同步发展”，围绕人民
6美好生活场景，开展与不动产相关的开发、经营、服务。
报告期内，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）武汉远程运营中心于7月1日正式落成并启用，3000多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核。万物云进一步提升了布局浓度及服务效率，加快发展客户资产服务和生活增值服务。
报告期内，本集团租赁住宅业务“泊寓”在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业3400间。截至9月底，租赁住房业务房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95%。
报告期内，本集团物流仓储业务在杭州、苏州、宁波新开业3个项目。截至9月底，物流仓储已运营项目建筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。万科物流发展有限公司增资扩股，引入了 Reco Meranti Pte Ltd.(新加坡政府投资公司下属公司）、 Dahlia InvestmentsPte. Ltd.（淡马锡下属公司）等多家战略投资者。
报告期内，本集团（含印力集团）新开业商业项目32.6万平方米。杭州汇德隆奥体印象城9月底开业，实现招商率99%、开业率97%。截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为
1020.6 万平方米。印力集团举办第五届 SUPER V 印力花花节，增进对年轻消费群体的吸引力。
四、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司
单位：元项目2021年9月30日2020年12月31日
流动资产：
货币资金147107041542.74195230723369.88
交易性金融资产43794874.30170479737.23
衍生金融资产1368418.6714760989.89
应收票据18770927.459662433.79
应收账款4809163628.442992423302.26
预付款项75607958017.0662247503823.48
其他应收款257529814995.45249498545525.50
其中：应收利息58139349.8526555602.32
应收股利19251710.7919294640.06
存货1112923387374.761002063008153.13
7合同资产9798996054.446162549680.11
持有待售资产1099122626.556334727583.46
其他流动资产25636127289.7222662676635.96
流动资产合计1634575545749.581547387061234.69
非流动资产：
长期股权投资148402891844.12141895190255.76
其他权益工具投资1729057641.261601237167.11
其他非流动金融资产907635173.72697759464.58
投资性房地产85032776618.7279954139029.20
固定资产12244561606.2512577342742.17
在建工程3834746865.823236850338.38
使用权资产24521726685.3125210119233.05
无形资产7703814654.426087781315.58
商誉1423920327.52206342883.92
长期待摊费用9210503986.588947760570.31
递延所得税资产30680144305.2127535430502.86
其他非流动资产7135687605.1113840079267.94
非流动资产合计332827467314.04321790032770.86
资产总计1967403013063.621869177094005.55
流动负债：
短期借款18833937373.5625111536842.11
衍生金融负债538088989.99336153690.52
应付票据228195011.46607112827.28
应付账款311815143030.20295684502351.66
预收款项1185146264.52912230827.79
合同负债697730241172.46630747210801.94
应付职工薪酬3870500857.097850940564.17
应交税费22746864048.2429036523037.88
其他应付款196513998420.24212758353478.50
其中：应付利息155831961.87195472821.39
应付股利615567873.90319037650.64
一年内到期的非流动负债62997428513.3160461863986.86
其他流动负债61205678772.0753986260461.07
流动负债合计1377665222453.141317492688869.78
8非流动负债：
长期借款134948906266.06132036783089.92
应付债券53474486401.3543576223200.25
租赁负债24466718337.3824589945695.98
预计负债225434937.04215331457.12
递延所得税负债522020426.76231470922.38
其他非流动负债1169779696.711190177426.90
非流动负债合计214807346065.30201839931792.55
负债合计1592472568518.441519332620662.33
所有者权益：
股本11625383375.0011617732201.00
资本公积18521441170.3918554497034.24
其他综合收益(573682889.55)(1544373020.86)
盈余公积97466324513.5197466324513.51
未分配利润100583403061.8398416772021.20
归属于母公司所有者权益合计227622869231.18224510952749.09
少数股东权益147307575314.00125333520594.13
所有者权益合计374930444545.18349844473343.22
负债和所有者权益总计1967403013063.621869177094005.55
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
92、合并年初到报告期末利润表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、营业总收入271485774926.48241491467190.53
其中：营业收入271485774926.48241491467190.53
二、营业总成本242190992903.31203753344602.32
其中：营业成本211492085577.93169195782461.98
税金及附加12484818274.4516520767645.77
销售费用7282560631.225803606153.27
管理费用7229677824.517041498839.31
研发费用370464654.15394374362.44
财务费用3331385941.054797315139.55
其中：利息费用6301917148.506821886739.86
利息收入3245031652.002994859665.41
加：投资收益3886941272.904502245832.25
其中：对联营企业和合营企业的投资收益3196122778.452307807461.03
公允价值变动收益（损失以“()”号填列）(6208506.05)228277.70
信用减值损失（损失以“()”号填列）(270376181.56)(115443282.32)
资产减值损失（损失以“()”号填列）15064083.87-
资产处置收益（损失以“()”号填列）15271806.8628739767.48
三、营业利润32935474499.1942153893183.32
加：营业外收入750134041.55672440748.24
减：营业外支出584304980.57988337023.30
四、利润总额33101303560.1741837996908.26
减：所得税费用8496954106.7611766453990.22
五、净利润24604349453.4130071542918.04
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）24604349453.4130071542918.04
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润16688796291.8819862827129.73
2.少数股东损益7915553161.5310208715788.31
六、其他综合收益的税后净额1133088823.89(144771208.33)
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额970690131.31(123339056.11)
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
101.权益法下不能转损益的其他综合收益(82391368.94)-
2.其他权益工具投资公允价值变动129955010.60(793070251.92)
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益1102915811.80-
2.现金流量套期储备(163425089.05)538278423.13
3.外币财务报表折算差额(16364233.10)131452772.68
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额162398692.58(21432152.22)
七、综合收益总额25737438277.3029926771709.71
归属于母公司所有者的综合收益总额17659486423.1919739488073.62
归属于少数股东的综合收益总额8077951854.1110187283636.09
八、每股收益：
（一）基本每股收益1.4361.741
（二）稀释每股收益1.4361.741
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金348389989194.38304532471869.22
收到其他与经营活动有关的现金22258964771.5320437136996.69
经营活动现金流入小计370648953965.91324969608865.91
购买商品、接受劳务支付的现金267381940331.37182233778605.42
支付给职工以及为职工支付的现金15391884313.7812684419708.42
支付的各项税费52246335378.7648279029034.33
支付其他与经营活动有关的现金34409106904.6948391512931.38
经营活动现金流出小计369429266928.60291588740279.55
经营活动产生的现金流量净额1219687037.3133380868586.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金261760761.16938818261.82
取得投资收益收到的现金1784263737.182378627395.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
44257343.7239412146.41
的现金净额
11处置子公司及其他营业单位收到的现金净额2121597922.474118520034.49
收到其他与投资活动有关的现金5339954707.7314403901371.29
投资活动现金流入小计9551834472.2621879279209.99
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
4467650241.533470608874.61
的现金
投资支付的现金18054936871.459901209472.99
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额14176552999.152115820247.24
支付其他与投资活动有关的现金414762939.48202066843.83
投资活动现金流出小计37113903051.6115689705438.67
投资活动产生的现金流量净额(27562068579.35)6189573771.32
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金27852851820.4319606266779.03
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金27852851820.4312440971228.30
取得借款收到的现金58920440094.1854712411972.63
发行债券收到的现金14977364163.006986000000.00
筹资活动现金流入小计101750656077.6181304678751.66
归还投资支付的现金20017097697.865886151262.78
偿还债务支付的现金65635323283.8461384019116.62
分配股利、利润或偿付利息支付的现金34504399036.4226179143946.40
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润11528475127.213339502437.62
支付其他与筹资活动有关的现金2225469570.4719631208509.84
筹资活动现金流出小计122382289588.59113080522835.64
筹资活动产生的现金流量净额(20631633510.98)(31775844083.98)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(22643692.75)(382832497.16)
五、现金及现金等价物净增加额(46996658745.77)7411765776.54
加：期初现金及现金等价物余额185662379706.96159738651471.96
六、期末现金及现金等价物余额138665720961.19167150417248.50
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
12（二）财务报表调整情况说明
1、2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用√不适用
2、2021年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□适用√不适用
（三）审计报告公司2021年第三季度报告之财务报表未经审计。
万科企业股份有限公司董事会
二〇二一年十月二十九日
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