天房发展:天房发展2020年年度报告摘要（修订版）

天房发展2020年年度报告摘要
公司代码：600322公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2020年年度报告摘要（修订版）
1/12天房发展2020年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3未出席董事情况
未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名独立董事李清因公外出毕晓方
4中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
鉴于公司2020年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2020年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
二公司基本情况
1公司简介
公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张亮办公地址天津市和平区常德道80号
电话022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com
2报告期公司主要业务简介
天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于房地产业，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号—房地产》进行信息披露。
（一）主营业务
房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。
（二）其他业务
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公司其他业务主要包括已开发项目及公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。
报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。
（三）报告期内行业情况报告期，国内国际形势严峻复杂，新冠肺炎疫情冲击严重，在中央财政、货币政策有效调控下，中国经济保持了较强韧性，“十三五”规划圆满收官。中央经济工作会议提出“房住不炒、因城施策”的政策指引和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控措施。各地因城施策，多个房价、地价出现波动的城市先后升级调控政策，力促市场回归理性。同时，国家明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚守调控底线。此外，金融政策持续收紧，融资环境变化显著，中小房企流动性压力有所增加。房地产行业资金监管从严，降低了房地产行业负债水平及相关金融风险，也为进一步落实房地产行业长效管理机制奠定了基础。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币本年比上年
2020年2019年2018年
增减(%)
总资产22943660778.1725577101263.19-10.3031662985935.20
营业收入2752869629.479564470926.23-71.223401413515.70
扣除与主营业务无关的业2728322488.94///务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入
归属于上市公司股东的净-2517229044.70141571684.63-1878.06134717142.75利润
归属于上市公司股东的扣-2510329432.01137683465.24-1923.26128511156.52除非经常性损益的净利润
归属于上市公司股东的净2138576649.164656143811.11-54.074515157631.52资产
经营活动产生的现金流量3373686702.35949444540.01255.334001679101.91净额
基本每股收益(元/股)-2.27660.1280-1878.590.1218
稀释每股收益(元/股)-2.27660.1280-1878.590.1218
加权平均净资产收益率-74.093.09减少77.18个百分点3.03
(%)
3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度第二季度第三季度第四季度
（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入676110754.30529865193.79740604030.68806289650.70归属于上市公司股
29713469.64-25416756.2026216412.46-2547742170.60
东的净利润归属于上市公司股
东的扣除非经常性29603387.80-25737230.8325587977.31-2539783566.29损益后的净利润经营活动产生的现
-103438455.411471075908.461725025225.37281024023.93金流量净额
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位:股
截止报告期末普通股股东总数（户）64817年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）63711
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）0前10名股东持股情况持有有质押或冻结情况股东名称期末持股数比例限售条股东报告期内增减（全称）量(%)件的股股份数量性质份数量状态
天津国有资本投资运营18153724018153724016.420无0国有法人有限公司
天津房地产集团有限公014962245013.530质押109000000国有法人司冻结149622450
重庆国际信托股份有限35164724351647243.180无0未知公司
上海锦江国际投资管理0119991001.090无0国有法人有限公司
游崇灏919175091917500.830无0未知
刘壮成821520083222000.750无0未知
潘成龙056796100.510无0未知
重庆国际信托股份有限046314200.420无0未知
公司－渝信创新优势拾壹号集合资金信托
周吉长400000040000000.360无0未知
廉河清281325128132510.250无0未知
上述股东关联关系或一致行动的说明公司未知前十名无限售条件股东之间、前十名股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明
4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10名股东情况
□适用√不适用
5公司债券情况
√适用□不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元币种:人民币还本付息债券名称简称代码发行日到期日债券余额利率交易场所方式
天津市房13天房债1223022014-4-252021-4-255.031868.90本次公司上海证券地产发展债券每年交易所
(集团)股付息一次
份有限公，最后一司2013年期利息随公司债券本金一起支付。
天津市房15天房债1224212015-8-62020-8-60.031387.50本次债券上海证券地产发展采用单利交易所
(集团)股按年计息
份有限公，不计复司2015年利，逾期公司债券不另计息
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。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
天津市房15天房发1258852015-8-52020-8-529.00本次债券上海证券地产发展采用单利交易所（集团）按年计息
股份有限，不计复公司非公利，逾期开发行不另计息
2015年公。每年付
司债券息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
天津市房16天房011356072016-7-72021-7-16.858.90本次债券上海证券地产发展存续期内交易所（集团）每年的10
股份有限月1日、1
公司非公月1日、4
开发行月1日、72016年（月1日为
第一期）上一个计公司债券息季度的（品种一付息日（）如遇法定节假日或休息日延至其后的
第1个交易日；每次付息款项不另计
利息）本期债券的兑付日为
2021年7月1日。（如遇法定节假日和
/或休息日，则顺延至其后
的第1个交易日；
顺延期间兑付款项不另计利息）。如投资者行使回售选择权，则其
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回售部分债券的兑付日为
2019年7月1日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第
1个工作日，顺延期间兑付款项不另计息）。
天津市房16天房021356082016-7-72022-7-12.958.90本次债券上海证券地产发展存续期内交易所（集团）每年的10
股份有限月1日、1
公司非公月1日、4
开发行月1日、72016年（月1日为
第一期）上一个计公司债券息季度的（品种二付息日（）如遇法定节假日或休息日延至其后的
第1个交易日；每次付息款项不另计
利息）兑付日为
2022年7月1日。（如遇法定节假日和
/或休息日，则顺延至其后
的第1个交易日；
顺延期间兑付款项不另计利息）。），如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为
2019年7月1日（如遇法定及政府指定
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节假日或休息日，则顺延至其后的第
1个工作日，顺延期间兑付款项不另计息）。
天津市房19天房011514672019-4-232022-4-237.58.90本期债券上海证券地产发展利息按半交易所（集团）年度支付
股份有限，本金连公司非公同最后一开发行期利息一
2019年公并偿还。
司债券（本期债券
第一期）于每半年度的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
截至本报告披露日，公司“13天房债”已按期完成了兑付及摘牌工作；“19天房01”已按期完成付息、回售工作；“16天房01”、“16天房02”已按期完成了季度付息工作。“15天房债”、“15天房发”已按期完成了本息兑付工作。
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5.3公司债券评级情况
√适用□不适用
（1）13天房债
评级机构为：大公国际资信评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 AA-，债券评级结果为 AA-。该公司于 2021 年 2 月 10 日披露了《大公下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体信用等级至 A》的公告，对发行主体评级结果为 A，债券评级结果为 A。该公司于 2021 年 4月 12 日披露了《大公关于将天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体信用等级下调至 BBB+的公告》，对发行主体评级结果为 BBB+，债券评级结果为 BBB+。
（2）15天房债
评级机构为：中证鹏元资信评估股份有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 AA，债券评级结果为 AA+。
（3）15天房发
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 AA，债券评级结果为 AA。
（4）16天房01评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。该公司于2021年2月18日披露了《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，对发行主体评级结果为 AA-，债券评级结果为 AA-。
（5）16天房02评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。该公司于2021年2月18日披露了《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》，对发行主体评级结果为 AA-，债券评级结果为 AA-。
（6）19天房01评级机构为：中证鹏元资信评估股份有限公司。该公司于2021年3月5日披露《中证鹏元关于下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体长期信用级别及“19天房01信用等级的公告”》，对发行主体评级结果为 A，债券评级结果为 A。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用□不适用
主要指标2020年2019年本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%）88.6978.729.97
EBITDA 全部债务比 -0.12 0.03 -500.00
利息保障倍数-2.320.62-474.19三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
2020年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入27.53亿元，利润总额-26.90亿元，净利润为-28.04亿元。归属于母公司所有者净利润为-25.17亿元。截至2020年末，公司
9/12天房发展2020年年度报告摘要总资产为229.44亿元，净资产为25.96亿元，归属于母公司所有者净资产为21.39亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2020年全年实现合同销售面积24.95万平方米，实现合同销售金额57.30亿元。公司全年施工面积为265.40万平方米，竣工面积为48.40万平方米。
本年度公司主要的经营情况如下：
1、加强党的建设、发挥引领作用
2020年度，公司党委在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，认真发挥“把方向、管大局、保落实”的作用。把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装，巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果。遵循条例建强党的组织，坚持加强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节。组织开展“公司党建质量年”，运用多种方式，推进党建工作与经济工作深度融合。持续深化三项制度改革，激发担当作为促进人才成长。强基固本，从严治党。坚持抓基层打基础，突出党支部建设，增强基层党组织生机活力，带领员工团结奋斗，为统筹疫情防控和公司改革发展稳定提供了坚强的政治和组织保证。
2、推动工程建设、确保按期入住报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设。面对新冠肺炎疫情带来的不利影响，公司努力平衡资金、协调总包和施工单位，合理安排施工周期、全力抢抓工期，确保公司在施项目稳步推进。2020年，苏州吴侬里项目和盛庭花园百年宅等项目均保证了按期入住。
3、加大销售力度、促进项目回款
2020年，受新冠肺炎疫情影响，地产及金融政策持续收紧，地产市场形势下滑明显。公司密
切关注市场动向，将互联网思维嵌入销售各环节，在疫情期间布局“线上+线下”销售模式，联合本部、苏州等多销售板块通力合作，主动进取开展各项推售、回款工作，着力提升各项目销售策略的预判性、快速性、有效性，全年公司（含全资、控参股子公司）完成销售面积24.95万平方米，签约转回款率超90%。2020年，销售现金回款是2019年度的1.8倍。在克尔瑞房产信息统计中，公司2020年上半年在天津市房企销售额排名中名列第九，全年在天津市房企商品房销售流量金额排行中名列第十五。
4、创新盘活思路、发挥资产效益
2020年租赁及资产盘活工作受疫情及形势影响，公司齐心协力，多措并举，全年完成租赁面
积3.78万平方米，全年的合同履约率为95%以上，实现租金收入5726.48万元。
在存量资产盘活方面，公司拓展盘活思路，探索“新路径、新方法、新模式”，以创新方式将存量优质车库资产推向市场，将长寿公寓、美域兰庭、美域华庭等组团车库进行整体经营承包转让，全年完成盘活销售合同额近1亿元。
5、斩获国家奖项、助力品牌建设
公司在苏州开发建设的心著华庭项目荣获第九届（2019-2020年度）中房协“广厦奖”和“2020中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”两项国家级奖项。两个国家级奖项充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司在异地开发建设的项目树立了良好口碑，并在一定程度上形成了社会品牌效应，促进了苏州社会公众对公司及苏州城市公司开发建设产品的认可度，进一步提升了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。
6、扩展探索渠道、增加项目储备
2020年度，一方面，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切保持与相
关部门协调沟通。另一方面，公司以“天津市飞地治理”为契机，深入挖掘公司历史项目潜力，寻找有待开发利用的土地资源。此外，公司亦在积极筹划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
7、深化制度改革、搭建人才梯队报告期，公司认真贯彻落实市国资委要求，深入推进三项制度改革，顺利完成了公司层面的组织架构优化、人才优化和管理优化。公司本部的职能部室由17个部室缩减为15个，运营效率
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有效提升；顺利完成了中级管理人员的竞聘工作，为实现干部年轻化奠定了基础。
8、完善治理结构、提升规范水平报告期，公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。公司于2020年4月结合监管要求修订了《内部控制手册（2020版）》等制度文件。2020年5月，公司按期完成了第十届董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任工作。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新《证券法》、新《股票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。
9、积极互动沟通、保障合法权益
公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照《投资者关系管理办法》扩展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者专线电话、通过“e 互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况的了解，保障投资者的合法权益。
2导致暂停上市的原因
□适用√不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
重要会计政策变更：
2017年7月5日，财政部修订发布了《企业会计准则第14号—收入》财会[2017]22号（以下简称“新收入准则”）。根据财政部要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行。根据前述规定，并经公司九届四十四次董事会会议、九届十三次监事会会议于2020年4月28日审议通过，公司自2020年1月1日起开始执行“新收入准则”。
根据“新收入准则”修订，公司需对原采用的相关会计政策进行相应调整。修订后的收入准则将现行的收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型；以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准；对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引；
对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。根据新旧准则衔接规定，公司自2020年1月1日起执行新准则，不涉及对公司以前年度的追溯调整。
首次执行“新收入准则”调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况如下表列示：
合并财务报表
单位：元币种：人民币项目2019年12月31日2020年1月1日调整数
资产：
其他流动资产525835939.12498767961.19-27067977.93
负债：
预收账款1726554659.0823511380.34-1703043278.74
11/12天房发展2020年年度报告摘要
合同负债1629944703.491629944703.49
应交税费356056541.04361184644.015128102.97
其他流动负债619764.8641522259.2140902494.35母公司财务报表
单位：元币种：人民币项目2019年12月31日2020年1月1日调整数
资产：
其他流动资产53874382.0053833166.43-41215.57
负债：
预收账款22324882.0021158946.00-1165936.00
合同负债1124720.431124720.43
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共21户，其中二级子公司18户、三级子公司3户，详见本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体与本期初相比三级子公司减少1户，详见本附注“合并范围的变更”。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：郭维成
2021年4月30日