广宇发展:信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）《关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函》相关问题的专项核查意见

信永中和会计师事务所
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《关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函》相关问题的专项核查意见
深圳证券交易所：
根据深圳证券交易所（以下简称“深交所”）上市公司管理一部于2021年12月14日出具的《关于对天津广宇发展股份有限公司的重组问询函》（以下简称“问询函”）的要求，我们对相关问题进行了专项核查。与核查相关的会计资料、业务数据等资料系由天津广宇发展股份有限公司（以下简称“公司”或“广宇发展”或“上市公司”）提供并负责，我们的责任是对问询函的相关问题进行核查并发表专项核查意见。现将核查情况报告如下：
问题10：
你公司于2021年10月29日披露的《2021年第三季度报告》《关于计提资产减值准备的公告》显示，根据初步评估测试结果，此次置出标的部分存货等资产存在减值迹象，你公司对此计提减值准备238048.34万元，减少归属于你公司股东的净利润199748.73万元。请你公司：（1）逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值原因、减值迹象出现时点、减值金额具体计算过程，相关减值计提的合理性、及时性，是否涉及前期会计差错更正。
请评估师、会计师和独立财务顾问核查并发表明确意见。
一、广宇发展说明
1、资产减值测试的方法以及减值迹象出现时点
在确定存货可变现净值过程中，公司管理层对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个项目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金等。对存在明显减值迹象的存货，公司聘请了外部独立评估机构出具评估报告以支持管理层的相关估计。2021年1-8月置出资产主要依据区域内周边可比竞品销售价格、市场环境，分别按现房及在建项目预计可变现净值或可收回金额，进行减值测试，对
1出现减值迹象项目计提减值准备。2021年1-8月计提减值的资产减值迹象出现的时间为
2021年1-8月。减值测试的方式方法如下：
报告期末，置出资产对各项现房及在建项目进行减值测试，将开发成本和开发产品可变现净值与账面价值进行比较，确定相应的存货跌价准备金额，将投资性房地产、在建工程及无形资产的可收回金额与账面价值比较，确定相应的资产减值准备金额。
在确定存货可变现净值或资产可收回金额过程中，置出资产对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个项目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金等。现房可直接用于出售，以其估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额；需要经过继续施工的在建项目，以后续的现房的估计售价减去达到完工状态时将要发生的建造成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额。
对已签约项目按照实际签约的售价进行确认；对未签约项目，以相同项目当年度平均价为基础，参考该地区房地产市场的价格趋势以及周边相同业态楼盘的成交价得出；对未达到交房状态的项目，预计成本依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总成本综合计算得出项目至完工状态时将要发生的成本。预计的销售费用首先依据历史数据得出不同地区的销售费用占收入百分比并结合公司新的营销计划综合计算得出。相关税费依据项目所在地区的相关税收政策规定按预计的售价计算得出。
置出资产对存货等资产采取的上述减值计提方法、计算过程符合会计准则相关规定，项目估计的售价、成本税费等重要参数计算方法与以前年度保持一致，与业务实质保持一致，置出资产及时、合理的计提了资产减值准备，不涉及前期会计差错更正。
2、资产减值原因及减值金额具体计算过程
2021年1-8月，置出资产的资产计提减值原因、减值金额计算过程如下：
单位：万元
2021年1-8月
资产账面价可变现净值/公司名计提资产减值项目名称值可收回金额计提资产减值原因分析称准备金额
***=*-*
一、存货跌价准备情况
13街区12079.8210697.261382.562021年以来房地产调控政策不断升级，特别是限购限贷政策趋北渝星城36101.1016972.6419128.46紧，同时受教育“双减”政策影重庆鲁
九龙花园13227.929267.643960.28响，且重庆地区2楼以上高区商能
铺无法贷款购买，加剧了高区商鲁能城89211.1269227.6219983.50
业的去化难度，另外周边竞品降南渝星城36816.4632419.484396.98价促销，以价换量成为趋势，并
22021年1-8月
资产账面价可变现净值/公司名计提资产减值项目名称值可收回金额准备金额计提资产减值原因分析称
***=*-*为了加速回笼资金出现低价抛
泰山7号325458.75308095.9717362.78售车位的现象，导致项目商业及车位销售效果不及预期
泰山7号主要是洋房项目，2021年受到江苏疫情的影响，一直未开盘销售，延期交付导致建设、泰山7号387603.15345504.4142098.74
利息、人工、维护等成本增加，账面价值提升导致高于可变现苏州鲁净值能广宇
受房地产调控政策影响，泰山9号2021年完成的备案价格不及
泰山9号377598.27374409.413188.86预期。同时周边竞品相继开盘销售，竞争压力加剧，且竞品开盘价较低，导致降价销售剩余回迁房延期交付，利息、维顺义新顺义新城
1185.141082.40102.75护等成本增加，账面价值增加导
城项目致高于可变现净值
2021年以来受限购限贷政策影响，同时周边竞品相继开盘，降天津鲁
泰山7号90526.2579751.0510775.20价促销，导致销售去化不及预能泰山期。泰山7号为加快回款，部分项目降价出售
公馆贰号2929.451837.671091.78
公馆叁号5203.934057.041146.89主要减值对象为商业地产。2021缇香湾14473.7712139.282334.49年以来受限贷政策以及教育“双宜宾鲁鑫悦湾二减”政策影响，同时周边竞品降能1018.54819.74198.80期价促销，以价换量成为趋势项目商业及车位预售效果不及预期
营销中心6499.756435.6664.09
原香岭13824.3512490.601333.74
2021年由于精装修未按时完成
导致延期交付，且售价较低，拿东莞鲁
鲁能公馆195036.37191167.413868.96地成本较高，建设、利息、人工、能广宇
维护等成本增加，账面成本增加导致高于可变现净值
2021年以来受限购限贷政策影
南京鲁
鲁能公馆258031.99250813.757218.24响，且南京市房地产市场景气度能硅谷下降，销售价格难以回升
2021年以来受限购限贷政策以
成都鲁
鲁能城72588.2455064.3117523.93及教育“双减”政策影响，销售能情况未达到预期
2021年以来房地产调控政策不
重庆鲁
领秀城56125.3553732.222393.13断升级，特别是限购限贷政策趋能英大紧，同时受教育“双减”政策影
32021年1-8月
资产账面价可变现净值/公司名计提资产减值项目名称值可收回金额准备金额计提资产减值原因分析称
***=*-*响，且重庆地区2楼以上高区商铺无法贷款购买，加剧了高区商业的去化难度，另外周边竞品降价促销，以价换量成为趋势，并为了加速回笼资金出现低价抛
售车位的现象，导致项目商业及车位销售效果不及预期。
2021年以来房地产调控政策不断升级，特别是限购限贷政策趋紧，同时受教育“双减”政策影响，且重庆地区2楼以上高区商重庆江江津领秀铺无法贷款购买，加剧了高区商
24677.9319393.845284.09
津鲁能城业的去化难度，另外周边竞品降价促销，以价换量成为趋势，并为了加速回笼资金出现低价抛
售车位的现象，导致项目商业及车位销售效果不及预期
2021年棚改房延期交付，建设、张家口下花园项利息、人工、维护等成本增加，
61347.2860730.51616.77
鲁能目账面价值提升导致高于可变现净值
2021年开始与当地政府洽谈，
准备将唐冶二期商业出售给政鲁能亘
唐冶项目26639.1620534.616104.55府，按照预估的价格及预计的回富款时间2023年考虑时间价值确认减值损失
2021年以来受限购限贷政策影
鲁能万响，周边竞品采取了降价措施，领秀公馆89906.8169504.7820402.03创导致公寓和办公楼未来也只能采取降价措施进行应对
2021年以来受限购限贷政策影
青岛中中绿蔚蓝响，同时青岛出台严厉行政调控
58010.7055179.202831.50
绿园湾项目新政，另外项目周边竞品降价销售，导致项目销售效果不及预期二、投资性房地产减值情况
九龙花园10770.257921.482848.77自持物业大多都依托于优质的教育资源，2021年受教育“双重庆鲁减”政策影响，校外学科类培训能南渝星城24129.3918636.415492.98机构受到很大的冲击，部分楼宇出现大面积退租自持物业大多都依托于优质的教育资源，2021年受教育“双成都鲁减”政策影响，校外学科类培训鲁能城45245.8634286.5310959.33
能机构受到很大的冲击，部分楼宇出现大面积退租
42021年1-8月
资产账面价可变现净值/公司名计提资产减值项目名称值可收回金额准备金额计提资产减值原因分析称
***=*-*
三、在建工程减值情况自持物业大多都依托于优质的教育资源，2021年受教育“双重庆鲁鲁能城25362.3922504.732857.66减”政策影响，校外学科类培训能
机构受到很大的冲击，部分楼宇出现大面积退租
四、无形资产减值情况自持物业大多都依托于优质的教育资源，2021年受教育“双重庆鲁鲁能城39875.9418242.8421633.10减”政策影响，校外学科类培训能
机构受到很大的冲击，部分楼宇出现大面积退租
合计238584.94
二、信永中和核查依据、过程和意见
（一）核查依据及过程
1、评估测试管理层有关资产减值准备相关的内控制度的设计和运行的有效性；
2、检查公司采用的存货等资产期末计价原则、减值测试方法和程序，并评价其是否
符合企业会计准则的要求；
3、结合存货等资产监盘，对期末现房及在建项目进行实地察看，观察是否存在长期
未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售、出租的项目，判断相关资产是否存在减值情形；
4、将各项目累计已发生的成本、估计将要发生的建造成本与公司经营或开发计划进行比较，复核相应支持性文件，评价公司计划的合理性及可行性；
5、复核管理层选用的减值测试模型，并将其中的关键估计（包括销售价额、开发进度、市场均价等）与公司的销售计划、成交数据、市场可获取数据、政府调控政策等，对在售项目的预计销售情况进行分析；
6、复核资产减值准备计算过程和会计处理过程，检查其是否存在重大差异。
（二）核查意见经核查，我们认为，置出资产的存货等资产减值准备计提合理、及时，不涉及前期会计差错更正。
5（本页无正文，为《相关问题的专项核查意见》之签章页）
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：姜斌
中国注册会计师：刘涛
中国北京二○二一年十二月二十日
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