兴发集团:湖北众联资产评估有限公司关于宜都宁通物流有限公司的资产评估报告

众联喷产评借有限公司
ZHONGLIAN
ASSETSAPPRAISALCO.,LTD
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
宜都兴发化工有限公司拟股权收购
涉及之宜都宁通物流有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
众联评报字[2021]第1358号
□工
湖北众联资产评估有限公司
二○二一年十二月二十四日
资产评估报告编码回执
，■
口
（中国资产评估协会全国统一编码）
资产评估报告编码：4242020018202100338
宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁
资产评估报告名称：
通物流有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告文号：众联评报字[2021]第1358号
资产评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
签字资产评估专业人员：杨涛资产评估师）、宋慧敏（资产评估师）
说明：本回执仅证明该资产评估报告已进行了全国统一编码，不作为资产评估机构及其
签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。湖北兴发化工集团股份有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
求目
第一部分、声明·……….1第二部分、评估报告摘要………………4第三部分、评估报告正文….7
一、委托人、被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用人..8
二、评估目的·.…………….12
三、评估对象和评估范围·………….13
四、价值类型及其定义.....…………….17
五、评估基准日·……………….17
六、评估依据.17
七、评估方法··..20
八、评估程序实施过程和情况........28
九、评估假设·...........…..31
十、评估结论….32
十一、特别事项说明.……………………….33
十二、评估报告使用限制说明﹒.....................…...36
十三、评估报告日......36第四部分、评估报告附件·……..38
湖北众联资产评估有限公司一湖北兴发化工集团股份有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
第一部分、声明
湖北众联资产评估有限公司一湖北兴发化工集团股份有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
资产评估师声明
宜都兴发化工有限公司：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
湖北众联资产评估有限公司2
：宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用
人应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期
限。
九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评
估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资
产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、
行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
湖北众联资产评估有限公司3
湖北兴发化工集团股份有限公司拟股权收购涉及之宣都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
写二部，资产评白报告窗要
湖北众联资产评估有限公司宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
资产评估报告受
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
湖北众联资产评估有限公司接受宜都兴发化工有限公司的委托，根据法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益
法，按照必要的评估程序，对宜都宁通物流有限公司股东全部权益在2021年10月31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、评估目的:本次资产评估目的是宜都兴发化工有限公司拟股权收购，对该经
济行为涉及的宜都宁通物流有限公司股东全部权益在2021年10月31日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见，为企业股权收购提供价值参考。
二、评估对象和评估范围:本次评估的评估对象为宜都宁通物流有限公司的股东
全部权益，评估范围是宜都宁通物流有限公司经审计后在2021年10月31日账面列示
的全部资产及相关负债。具体范围为委托人及被评估单位提供的“各类资产及负债评
估申报明细表”上所列内容。
三、价值类型：本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
四、评估基准日：2021年10月31日
五、评估方法:依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特
征，本次评估分别采用资产基础法和收益法。
六、评估结论与报告使用有效期：
在评估基准日2021年10月31日持续经营前提下，宜都宁通物流有限公司申报的
总资产评估值101823.90万元，总负债评估值77.906.59万元，净资产评估值23.917.31
湖北众联资产评估有限公司宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
万元，评估增值7263.33万元，增值率43.61%。
七、评估结论的使用有效期:本评估报告使用有效期为一年，即自2021年10月
31日至2022年10月30日期间使用有效。
八、特别事项说明：
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产均未办理产权证，有报批手续，未办证
的房屋建筑物建筑面积均由被评估单位依据竣工图来确定，宜都宁通物流有限公司承
诺无产权纠纷。截至评估基准日，房屋建（构）筑物无抵押、担保等他项权利登记。
截至评估基准日，证号为鄂（2018）宜都市不动产权第0009258号、鄂（2018）宜
都市不动产权第0009259号的土地使用权在中国农业发展银行宜都市支行办理抵押登
记。
构筑物第34项徐家溪泄洪沟为市政配套项目，企业无产权，本次评估以账面值列示；
期后事项:2021年1月25日宜昌兴发集团有限责任公司将湖北兴发高投新材料
创业投资基金合伙企业（有限合伙）、中化兴发（湖北）高新产业基金合伙企业（有
限合伙）股权全部收归宜昌兴发集团有限责任公司所有，宜都宁通物流有限公司由其
他有限责任公司变更为法人独资有限责任公司。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响。
湖北众联资产评估有限公司湖北兴发化工集团股份有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
常三部见评后报告正卖
湖北众联资产评估有限公司一宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
宜都兴发化工有限公司拟股权收购
涉及之宜都宁通物流有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告正文
众联评报字[2021]第1358号
宜都兴发化工有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受宜都兴发化工有限公司的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益
法，按照必要的评估程序，对宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值在2021年10
月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
名
称：宜都兴发化工有限公司
住所：宜都市枝城镇兴宜大道66号
法定代表人：郑光明
注册资本：参拾叁亿柒任陆佰伍拾万圆
成立日期:2009年02月24日
公司类型：其他有限责任公司
营业期限：长期
经营范围:肥料、化肥、复合肥、有机肥、生物有机肥、有机无机复合肥、水溶
肥料、新型肥料、饲钙产品、其他精细化工产品不含危险化学品及易燃易爆物品）生
产和经营;氟盐产品、硫酸、磷酸、氟硅酸生产销售有效期至2023年7月27日）液氨
储存及经营有效期至2024年05月23日;磷石膏建筑材料、磷石膏制品、水泥缓凝剂、石膏砂浆、石膏砌块、石膏粉、磷石膏处理、技术研发、加工、生产、销售及贸易；
食品添加剂、磷酸（湿法）生产、储存、销售;硫矿、磷矿、铁矿产品、非金属材料、
建筑材料、金属材料、煤炭、焦炭、农产品、农膜、劳保用品、塑料制品购销;机械
湖北众联资产评估有限公司8宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
设备、机电设备的购销和安装；开展进出口贸易及加工贸易业务;房屋、设备、场（厂）
地租赁;货物和技术进出口国家限制及专营的商品除外）除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）
（二）被评估单位概况
1、注册情况：
名称：宜都宁通物流有限公司
住所：宜都市枝城镇沿江村
法定代表人：杨晨
注册资本:柒仟肆佰贰拾捌万伍仟柒佰圆整
公司类型：有限责任公司（非自然投资或控股的法人独资）
成立日期：2010年07月23日
营业期限：长期
经营范围:港口装卸服务（不含危险化学品及爆炸物品）;普通货运、货运代办、
仓储服务（不含危险化学品及爆炸物品）;电子产品、机械设备销售及租赁;钢材、
建筑材料、精细磷化工产品、磷矿石、非金属矿产品加工、销售;商品砼生产及销售；
工业供水（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）*
2、历史沿革
（1）设立
宜都宁通物流有限公司系由湖北兴发化工集团股份有限公司、宜都齐瑞实业有限
公司及两名自然人股东于2010年7月出资设立，设立时股权结构如下：注册资本（万元）持股比例（%）
60030
60030
60030
00710
2000100
（2）2011年4月，股权变更，变更后股权结构如下：
注册资本（万元）持股比例（%）
172086
宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宣都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
·王克峰804
唐建琼10010
罗晨1005
合计2000100
（3）2011年8月，湖北金迈投资股份有限公司增资，注册资本增加为3000万元，
增资后股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
湖北金迈投资股份有限公司272090.67
王克峰802.6667
唐建琼1003.3333
，罗晨1003.3333
合计3000100
（4）2014年6月，湖北金迈投资股份有限公司将另两个自然人股权收购，变更后
股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
湖北金迈投资股份有限公司272097.3333
王克峰802.6667
合计3000100
（5）2016年9月，湖北金迈投资股份有限公司将另一个自然人股权收购，变更后
股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
湖北金迈投资股份有限公司300100
合计3000100
（6）2016年9月，湖北兴发高投新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）增资
入股，注册资本增加为4235万元，增资后股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
湖北金迈投资股份有限公司300070.8383
湖北兴发高投新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）123529.1617
合计4235100
（7）2018年12月，股东增资，注册资本增加为6000万元，增资后股权结构如下：
湖北众联资产评估有限公司10宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
湖北金迈投资股份有限公司4271.6771.1945
湖北兴发高投新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）1728.3328.8055
合计6000100
（8）2019年9月，宜昌兴发集团有限责任公司收购湖北金迈投资股份有限公司股
权，变更后股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
宜昌兴发集团有限责任公司4271.6771.1945
湖北兴发高投新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）1728.3328.8055
合计6000100
（9）2020年10月，中化兴发（湖北）高新产业基金合伙企业（有限合伙）增资入股，注册资本增加为7428.57万元，增资后股权结构如下：股东名称注册资本（万元）持股比例（%）
宜昌兴发集团有限责任公司4271.6757.5
湖北兴发高投新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）1728.3323.27
中化兴发（湖北）高新产业基金合伙企业（有限合伙）1428.5719.2308
合计7428.57100
截至基准日2021年10月31日，宜都宁通物流有限公司股权结构如上表所示。
（10）基准日后，2021年11月25日，宜昌兴发集团有限责任公司将湖北兴发高投
新材料创业投资基金合伙企业（有限合伙）、中化兴发（湖北）高新产业基金合伙企
业（有限合伙）股权全部收归宜昌兴发集团有限责任公司所有，宜都宁通物流有限公
司由其他有限责任公司变更为法人独资有限责任公司。
3、组织结构
湖北众联资产评估有限公司11宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
.6董事长：杨晨一总经理：何龙
总经理助理：胡学敬（分管二期项目部）
安环总监：王莹副总经理：陈华山（分管商混站）财务总监：孙文岑4
当囊环保合办科科公室长：赵云陈臣·
动力设备科科长马勇总兼严科科长：王禹生实验室任：姚志东一商混调度长：杨勇财务科科长：孙文
班迅
4、以前年度经营情况
公司近三年财务状况及经营成果见下表（金额单位：人民币万元）;项目2019年12月31日2020年12月31日2021年10月31日
总资产42,630.0970,710.6694,560.57
负债合计30.551.3453.503.2177,906.59
净资产12,078.7517,207.4616,653.98
项目2019年度2020年度2021年1-10月
营业收入3,821.5210,783.2011.998.85
营业成本1,687.947,169.767,950.15
净利润387.58280.79-545.58
上述2019年数据经会计师事务所审计未单独出具审计报告，2020年和2021年1-10
月数据经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所出具专项审计报告，报告
意见为标准无保留意见。
（三）委托人以外的其他评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，
不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
宜都兴发化工有限公司拟收购宜都宁通物流有限公司股权，委托湖北众联资产评
湖北众联资产评估有限公司12宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宣都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
估有限公司对该经济行为涉及的宜都宁通物流有限公司股东全部权益在2021年10月
31日的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见，为该经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的，评估对象是宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值。
本次资产评估范围为宜都宁通物流有限公司经审计的2021年10月31日的全部资
产及相关负债，具体包括：流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税
资产和流动负债、长期负债等。上述资产负债评估基准日账面金额如下（金额单位：
人民币元）：科目名称账面价值科目名称账面价值
一、流动资产合计356,542,417.44四、流动负债合计178,487,890.64
货币资金2,044,013.14短期借款69.087,625.00
应收票据4,950,000.00应付账款78.718,704.78
应收账款43.365.886.61预收款项965,524.90
应收款项融资5,068,600.00应付职工薪酬1.196,565.55
预付款项117.578.28应交税费144,050.08
其他应收款295,185,619.38其他应付款17.215,982.55
存货1.527,575.21一年内到期的非流动负债6,209,437.78
其他流动资产4283,144.82其他流动负债4,950,000.00
五、非流动负债合计600.578.016.11
二、非流动资产合计589.063,294.11长期借款600.578.016.11
固定资产512,805,666.27六、负债总计779,065,906.75
在建工程15,589,907.55实收资本（股本）74,285,700.00
无形资产57.750.509.68资本公积93,664,400.00
递延所得税资产2.917.210.61专项储备245,896.87
盈余公积280,791.37
未分配利润（1936,983.44）
三、资产总计945,605,711.55七、净资产（所有者权益）166,539,804.80
以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致。
（一）对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合情况
本次宜都宁通物流有限公司申报的纳入评估的实物资产主要为固定资产、在建工
程和无形资产。各类资产具体特点如下：
1、房屋建筑物
房屋建筑物分布在宜昌港宜都港区洋溪临港物流园综合码头和宜都兴发化工产业
园区两处。
（1）项目概况
宁通港一期项目于2010年9月开始投资建造，于2012年12月初步建成并于该月
湖北众联资产评估有限公司13宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宣都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
试运行成功，于2013年正式投产使用。码头陆域岸线长200m，陆域纵深约310m，总
面积约125亩。现已建成规模为2000吨级（兼顾3000吨级）干散货进口泊位和件杂货
进出口泊位各1个（#泊位和2#泊位），设计吞吐量总计为150万吨/年，实际装卸吞
吐量可达250万吨/年。
宁通港二期项目建设规模为3000吨级（水工结构按靠泊5000吨级船舶设计）泊位
5个。设计吞吐量总计为540万/a，其中散货340万/a，件杂货200万a。自上游向
下游分别布置#～7#共5个泊位，其中，#一#泊位为散货泊位，6#、#泊位为通用
泊位，5个泊位等宽连续布置，码头平台长度640m，码头平台宽度为25m，码头前沿
高程为49.50m。平台后方有3座固定引桥与后方陆域相连，3座引桥分别位于平台上
游端部、4、#泊位之间及6、#泊位之间。引桥宽均为9m，其中，2#引桥下游侧布置
1条皮带机廊道，引桥及廊道长度为46m，引桥设纵坡与后方陆域相接。陆域占地面积
共210亩，陆域纵深80～300m，后方紧邻红东公路，陆域分为两大区块，上游侧为散
货堆场区，下游侧为件杂库场区。散货堆场区主要布置有硫磺堆场、磷矿石堆场、散
装工业盐堆场、散装化肥堆场四块，其中磷矿石堆场、硫磺堆场位于#泊位后方，面
积分别为10400㎡、12200㎡;散装工业盐及散装化肥堆场位于#泊位后方，面积分别
为12100㎡、12600㎡，散装化肥堆场下游侧设置卸料坑及皮带机廊道用于出口；杂件
库场区布置有钢材堆场、袋装化肥及磷石膏建材仓库，仓库共2座，面积共12340㎡，
钢材堆场面积3900㎡。区域内道路均按环形布置，主干道宽度15m，次干道宽度9m，
交叉路口内缘最小半径15m。出入口共布置2处，分别作为散货区和件杂货区与红东
公路的连接通道，与红东公路平交。厂区绿化率达16.4%。
截至评估基准日，宁通港一、二期水工码头均已完工并投入使用，二期部分陆域
堆场尚在施工中。
（2）房屋建（构）筑物主要建成年代、结构、层数、层高等。
房屋建筑物分为三部分，其中码头一期宿舍楼、码头办公楼、磅房及门卫房、码
头配电房为宁都港一期工程，约建成于2013年1月;T4~T7转运站、水池及泵房、地
磅房及地磅基础等为宁都港二期工程，主要建成于2020年9月;搅拌站地磅房及地磅
41基础、搅拌站办公楼、搅拌站料仓及拌合楼、搅拌站二期搅拌楼位于枝城镇三板湖村，
主要建成于2020年9月。
构筑物中2-8项均建成于2013年1月，为宁都港一期，主要有码头作业平台、码
14
湖北众联资产评估有限公司宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宣都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
头堆场等；1、9-28项34-41项主要建成于2020年9月，现为宁都港二期，主要有
堆场重载地坪与道路、码头平台及变电所平台、固定引桥等;29-33项为混凝土搅拌
站的附属设施。
（3）房屋建（构）筑物主要用途，目前装修情况及使用情况。
码头一期宿舍楼、办公综合楼、办公宿舍楼及食堂为外墙涂料，刚性屋面，瓷砖
地面，内墙刷乳胶漆，防盗门，塑钢窗，水卫齐全。
码头作业平台结构为高桩梁板式，码头平台长200m，宽25m，共30福排架。排架
基础采用中1000预制型芯柱嵌岩钢管桩，每福排架下设6根直桩。钢管桩沉桩至弱风
化凝灰岩顶面，其下采用灌注桩嵌岩，芯柱穿过薄层凝灰岩进入粉砂岩层不小于3m。
桩顶现浇横梁，安装预制纵梁、轨道梁及前、后边梁。面层采用叠合板结构，其中预
制板厚250mm，现浇板厚250mm。排架前沿钢管桩兼做钢靠船构件及下层系船平台的
基础。固定引桥2座，采用中1000钻孔灌注桩。
堆场重载地坪与道路自上而下依次为:C30混凝土面层厚300mm，6%水泥稳定碎
石厚200mm，3%水泥稳定碎石基层250mm，开挖或回填后整平碾压地基土（压实度大
于等于93%）。
码头平台及变电所平台结构为高桩梁板式，码头平台长640m，宽25m，共96福排
架，排架间距7m，共分10段，变形缝为20mm。排架基础采用中1000预制型芯柱嵌岩
钢管桩，每福排架下设6根直桩。钢管桩沉桩至弱风化凝灰岩顶面，其下采用灌注桩
嵌岩，芯柱穿过薄层凝灰岩进入粉砂岩层不小于3m。桩顶现浇横梁，安装预制纵梁、
轨道梁及前、后边梁。面层采用叠合板结构，其中预制板厚250mm，现浇板厚250mm。
排架前沿钢管桩兼做钢靠船构件及下层系船平台的基础。根据水位差的要求，设3层
系缆平台，系船柱承载力为550kN。平台前沿竖向橡胶护舷型号为DA-A500H型
（L=2.0/1.0m）。
本次评估范围内房屋建（构）筑物基本使用正常，维护一般。
2、设备
宜都宁通物流有限公司设备分部在两处:装卸设备宜昌港宜都港区洋溪临港物流
园综合码头、商混设备分布在宜都兴发化工产业园区内。
码头有25T/30M、16T/30M、16T/25M门座式起重机各2台、1000T/H直线装船机1套、
350TH卸船机2台及堆取料机等各类大型装卸堆存设备14余套，皮带廊道1800米，
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港口装卸能力达1200万吨，陆域堆场能力达200万吨。
商混站设备主要为120TH和180TH的混凝土搅拌站设备2套。
封舞王盘猷arSSSZSN人S南三‘支聋干螺猷HHL9CC9TZ油中买男盈劈买车5辆，中联牌ZLJ5163GJBCE混凝土搅拌车2辆，洗扫洒水车3辆，叉车1辆等;电子设备为办公用设备。
3、在建工程
纳入本次评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程共3个工程项目。2
个土建工程为危化码头、疏港铁路项目，均处于项目设计阶段;1个设备安装工程为
宜昌常丰港机生产安装的单臂回转堆取料机、带式输送机，位于堆场，预计2021年底完工投产。
4、土地使用权
本次评估涉及的9宗国有建设用地土地使用权详见下表。
待估宗地地价定义一览表编号土地证编号土地使用权设定类型土地实际开发程度评估设定开发程度证载用途实际土地用途设定评估用途土地使用权剩余年限（年）
二都市国用2015第0102870号国有出让三通平三通一平港口码头用地港口码头用地工业168E
C1都市国用2014第0104177号国有出让三通一平三通一平工业用地工业用地工业41.55
鄂（2018）宜都市不动产权第0009259号国有出让三通平三通一平工业用地工业用地工业46.16
4鄂（2018）宜都市不动产权第0009258号国有出让三通一平三通一平港口码头用地港口码头用地工业45.97
鄂（2020）宜都市不动产权第0003163号国有出让三通一平三通一平港口码头用地港口码头用地工业48.48
鄂（2020）宜都市不动产权第0003156号国有出让三通平三通一平工业用地工业用地工业48.48
鄂（2021）宜都市不动产权第0006863号国有出让三通一平三通一平工业用地工业用地工业33.10
20鄂（2021）宜都市不动产权第0006864号国有出让三通平三通一平工业用地工业用地工业35.62
○）鄂（2021）宜都市不动产权第0006860号国有出让三通平三通一平工业用地工业用地工业35.62
以上纳入评估范围的具体资产，以委托人和被评估单位提供的审计后“各类资产
及负债评估申报明细表”为准。
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本次纳入评估范围的各项资产与资产评估委托合同中确定的范围一致。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1.企业申报的账面记录的除土地使用权外的无形资产情况
主要为外购软件系统。
2.企业申报的账面未记录的无形资产情况
无
（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
无
以上纳入评估范围的具体资产，以委托人和被评估单位提供的审计后“各类资产
及负债评估申报明细表”为准。
本次纳入评估范围的各项资产与资产评估委托合同书中确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价
值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是2021年10月31日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托人确定。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取
等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
（一）行为依据
无
（二）法律依据
1．《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届）；
2．《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表
决通过，自2021年1月1日起施行）；
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3．《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过）;
4.《国有资产评估管理办法》国务院1991年第91号令：
5《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于2020年3月1日起施行）；
6《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；
7《关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（2017年2月24日第十二
届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例》（经2017年10月30日国务院第191次常务会议通过）；
9.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011年10月28日经财政部、匡
家税务总局审议通过修订，自2011年11月1日起施行）；
10.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、国家税务总局、海关总署
公告2019年第39号，2019年4月1日起执行）；
12.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第76号修订，2014年7月15日）；
13.《资产评估准则基本准则》（财资[2017]43号）；
今千牵分笛Y国专里三十墨日目8±60Z）《亮鼾王国呼＃舍Y赤中》
常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；
15.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日，国务院第132次会议修订通过，自2021年9月1日起施行）；
16.《城镇土地估价规程GB/T18508-2014》；
17.《房地产估价规范GB/T50291-2015》；
18.其他相关法律、法规和通知文件等。
（三）准则依据
1.《资产评估执业准则——资产评估方法》中评协[2019]35号;
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
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5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
8.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
9.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
10.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协2017]49号）；
14.《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》；
15.《资产评估准则术语2020》（中评协2020年11月）。
（四）权属依据
1．企业营业执照；
2．土地和房产权属证明文件；
3．车辆行驶证及相关权属证明；
4．重大机器设备的购置发票；
5．其他与企业资产取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其他资料。
（五）取价依据
1．《资产评估常用数据与参数手册》；
2．国家有关部门公布的物价指数；
3．机械工业信息研究院《中国机电产品报价手册》等价格资料；网上询价；
4．评估咨询网《机电设备价格参数及报价信息查询系统》；
5．有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
6．国务院2000年第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
7．商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标
准规定》；
8．中国人民银行金融机构贷款基准利率表；
9．同花顺金融服务终端；
10．被评估单位提供的未来收益预测数据；
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11．被评估单位提供的其他法律凭证资料；
12．被评估单位提供的有关文字资料、证件、图纸及相关资料；
13．被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
14．被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
15．评估人员现场勘察记录工作底稿。
七、评估方法
根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有收益法、市场法和资
产基础法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象
的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
1、市场法
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对
象价值的评估方法。运用市场法时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业
或交易案例；要求参考企业或交易案例与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似
的业务或受相同经济因素影响;能够收集参考企业或交易案例的经营和财务信息及相
关资料等。考虑到我国目前的产权市场发展状况和被评估单位的特定情况以及市场信
息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估单位相类似的参照物及交易情况。因
此我们未采用市场法进行评估。
2、收益法
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法
适用于成立时间较长、有比较完整的历史经营资料、未来收益可以较为准确地预测、
且可以获取充分的评估资料的单位。
被评估单位有比较完整的历史经营资料和财务数据，具有使用收益法的基础条件。本次评估亦选用收益法。
3、资产基础法
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表
内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。被评估单位各项资产、负债资料齐备，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用成本法进行评估。即以重
置各项生产要素为假设，先对评估范围内的各单项资产运用相适宜的评估方法分别得
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出其评估值，累加求和后，再扣减相关负债的评估值，最后得出被评估单位净资产（权益）的评估值。
本次评估以持续经营和公开市场为前提，并结合本次评估目的，亦采用资产基础法进行评估。
综上，本次评估分别采用了收益法和资产基础法，以两种评估方法的评估结果进
行相互对比、分析后取其中一种更为合理的方法作为最终的评估结论。
（一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。各类资产的评估方法简述如下：
1、关于设备类资产的评估
根据委估资产的特点，考虑委估资产均不具备单独获利的能力，确定此项目采用
重置成本法评估。公式：
评估价值=重置成本×综合成新率
A．设备重置价值的确定
1）机器设备
如有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格，以成交价为基础，再考虑相应
的运费、安装调试费等确定其重置价值;对于无近期成交的设备，如目前市场仍有此
种设备，采用询价方式，通过向厂家直接询价，再考虑相关费用确定其重置价值；对
于无法询价也无替代产品的设备，在核实其原始购置成本基本合理的情况下，采用物
价指数调整法来确定其重置价值。
根据国家发布的税收优惠政策，企业购入的符合规定的固定资产所支付的增值进
项税可以抵扣，本次项目对符合国家税收政策的设备采用不含税价格确定购置价。
2）电子设备:我们主要查询当期相关报价资料确定其重置价值。根据国家发布的
税收优惠政策，企业购入的符合规定的固定资产所支付的增值进项税可以抵扣，本次
项目对符合国家税收政策的电子设备采用不含税价格确定购置价。
3）车辆
本次评估的车辆均为工程用车，不属于应税车辆，不需缴纳购置税，运输车辆的
重置价值，按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑其相应的牌照费及手续费等
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费用确定。
根据国家发布的税收优惠政策，企业购入的符合规定的固定资产所支付的增值进
项税可以抵扣，本项目对符合国家税收政策的运输设备采用不含税价格确定购置价。
B．设备综合成新率的确定
1）设备
评估人员对宜都宁通物流有限公司的设备进行了现场核实，了解了设备的运行情
况、维护情况，查看了设备的运行记录及维护制度，对主要设备进行了现场调查，填
写了调查表。宜都宁通物流有限公司的设备维护情况较好。评估人员在进行现场调查
的情况下，采用年限法、现场勘察法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率。公
式为：
综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60%
其中：
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
现场勘察成新率：评估人员现场对设备进行了综合勘察，填写了技术勘察表、打
分表，确定现场勘察成新率。
2）车辆
本次的车辆均为工程车，成新率的计算参照机器设备的成新率计算方法。
C．设备评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
2、关于房屋建筑物类资产的评估
评估方法通常有市场法、成本法、收益法等。本次评估根据评估目的及评估对象
的特点，本次评估对房屋建（构）筑物综合选用成本法进行评估。
◆成本法
成本法是求取评估对象在评估基准日的重建价格或重置价格，扣除折旧，以此估
算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
重置全价是采用评估基准日的建筑材料和建筑技术，按评估基准日的价格水平，
重新建造与评估对象具有同等功能效用全新状态的建筑物的正常价格。重置全价根据
建筑物的结构特征和资料收集情况采取不同计算方法进行确定。具体步骤如下：
（1）确定重置全价
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重置全价的计算公式如下：
重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
A、建安工程造价：主要内容包括直接工程费、间接工程费、计划利润、税金等。
本次评估中，建安工程造价主要通过以下方法取得：
对于工程技术资料完整的项目，采用调整预结算的方法，即：根据工程预结算
资料，以核实的工程量为基础，套用基准日执行的现行定额、价格信息，计算出定额
直接费，按规定费用标准依次计取间接费、计划利润、税金，计算出建安工程造价。
对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法进行测算，通过
与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据
以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积或长度、
容积后得出工程造价；或采用工程造价指数修正确定工程造价。
B、前期费用及其它费用采用的计算标准按有关文件规定执行。
C、资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费
用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日银行公布的
最新贷款利率计算利息。
D、开发者利润
重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额应
包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益部分的
确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。
（2）确定成新率
采用年限法和现场勘查成新率法综合计算评定。
首先，根据房屋建（构）筑物寿命年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员到现场对构筑物逐一进行实地勘察，根据“房屋完损等级评定标准”对
构筑物的结构和设施等组成部分的完好程度进行现场勘查评分,得出现场勘查成新率；最后，对两个值进行分析得出该房屋建（构）筑物的综合成新率。有关成新率计算公
式：
用年限法计算理论成新率，公式为：
理论成新率=总使用年限数一已使用年数）/总使用年限数]×100%[总使用年限采
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用构筑物的耐用年限]
现场勘查成新率由技术人员现场实地勘察考评打分评定。
最终，综合成新率=理论成新率×40%＋现场勘查成新率×60%
（3）确定评估值
评估值=重置全价×成新率
3、关于在建工程的评估
（1）按照规定格式布置和辅导被评估单位填写在建工程清查评估明细表。组织评
估小组，制订评估程序计划；
（2）收集相关资料，包括财务凭证、工程合同、工程进度款审批表等；
（3）对工程分布、用途、材料质量、施工质量、形象进度等情况进行详细了解和
记录；
·
（4）利用我公司积累的价格资料及询价资料，根据在建工程的具体情况，进行分
析测算、复核、修正、审定、汇总，最后确定评估结果。
4、关于无形资产土地使用权的评估
|、土地估价方法的选择
本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产
市场的发育情况，并结合待估宗地具体特点及特定的估价目的等条件适当选择的。
经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象
采用市场比较法和成本逼近法测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确定估价对
象的评估价格。方法选择的主要依据如下:
（1）由于可以从土地市场获得与待估宗地具有可比性的交易案例，故可以使用市
场比较法。
（2）由于待估宗地基准地价公布时间较早，据评估基准日较远，故不适于使用基
准地价系数修正法。
（3）由于待估宗地为自用，且周边租赁情况较少，土地收益难以准确确定，故不
适于使用收益还原法。
（4）由于待估宗地属于工业用地，可获取成本资料，故可采用成本逼近法进行评
估。
Ⅱ、评估技术路线
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4宣都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
◎市场法
市场法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价基准日
近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估
算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地
价格因竞争而趋于一致。其基本公式如下：
PD=PB×A×B×D×E
式中：
PD—待估宗地价格；
PB—比较案例价格；
A—待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B—待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
D—待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E—待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
◎成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权应得的收益来确定土地价格的估价方法。
其计算公式为：
土地价格=土地取得费十税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收
益×年期修正系数×区域因素修正×个别因素修正
Ⅲ、地价的确定
评估人员根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的区域因素和个别因素等具体情
况，分别采用市场法和成本逼近法对待估宗地进行测算，选取以上两种方法测算结果
的算术平均值或选择一种作为待估宗地测算结果。
5、关于流动资产的评估
在流动资产的评估中，对货币性质的流动资产，以审核调整后的账面值为其评估
值。
对应收账款和其他应收款均采用个别认定的方法估计评估风险损失，对关联企业
的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为零;对有确凿证据表明
款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%;对很可能收不回部分款项的，且
25
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难以确定收不回账款数额的，根据账龄计提坏账准备估计出评估风险损失。
对实物形态的流动资产（存货），本次评估范围内的存货为原材料，依据被评估
单位提供的原材料明细清单，查询企业存货核算流程、内控制度、账面值构成，对主
要存货进行抽盘。在抽盘过程中观察、询问存货的产品种类和品质状况等，并详细记
录，和企业提供的其他资料进行相互印证。评估人员通过现场抽查盘点，询问原材料
的使用情况，核实库存数量，并查阅材料的购货发票和原始凭证、出入库单等资料，
了解原材料的损失情况。原材料在实地盘点倒推基准日实际库存数量的基础上，以基
准日近期的现行市价加计运杂费等合理费用计算评估单价，以基准日实际库存数量乘
以评估单价计算评估值。
6、关于递延所得税资产的评估
查看了递延所得税资产产生暂时性差异的原因、递延所得税资产明细账、凭证、
产生暂时性差异的交易合同，以未来期间很可能取得用以抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额为限，根据适当税率确认的递延所得税资产，对于依据资产账面价值与其
计税基础存在差异的可抵扣时间性差异，按评估后的价值与其计税基础存在的差异与
适应税率估算。
7、关于负债的评估
负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内
到期的非流动负债、其他流动负债、长期借款等。通过核实各项负债在评估目的实现
后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目
及金额确定评估值。
（二）收益法
收益法是通过将企业未来预期收益（净现金流量）折算为现值，评估资产价值的
一种方法。
1、评估模型
本次收益法评估的现金流量选用企业自由现金流。
股东全部权益价值=企业整体价值付息债务价值-少数股东权益价值
即：E=B-D-M
企业整体价值=企业自由现金流折现值+溢余资产价值+其他资产-非经营性负债
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即B=P+∑G
企业自由现金流折现值按以下公式确定：
R
R
P=>
（1十1）r1+六
式中：P为企业自由现金流折现值；
r为折现率；
i为预测年度；
Ri为第i年净现金流量;
n为预测第末年。
2、预测期及收益期的确定
由于公司的运行比较稳定，企业经营依托的主要资产和人员稳定、资产方面，通
过常规的维修保养和再投入，房产设备等可保持较长时间的运行，其他未发现企业经
营方面存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。根据企业经营历史及行业
发展趋势等资料，采用两阶段模型，即评估基准日后5年1期根据企业实际情况和政
策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，第5年以后各年预测
数据与第5年持平。
3、净现金流量的确定
企业整体价值对应的现金流量为企业自由现金流量，企业自由现金流量计算公式
如下：
（预测期内每年）企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用扣除税务
影响后-资本性支出净营运资金变动
=（营业收入-营业成本-营业税费+其它业务利润-期间费用（管理费用、营业费用+
投资收益+营业外收入营业外支出）×1一所得税率）+折旧与摊销+利息费用（扣除税务
影响）-资本性支出净营运资金变动
4、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为公司企业自由现金
流量，则折现率选取加权平均资本成本WACC。
公式：WACC=Ke×E/D+E+Kd×D/D+E×1一t
式中：E为权益的市场价值；
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D为债务的市场价值；
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
t为被评估企业的所得税率；
DE为目标资本结构；
其中：Ke=Rf1+Beta×ERP+Ro
式中：Ke为权益资本成本；
Rf1为目前的无风险利率;
Beta为权益的系统风险系数；
ERP为市场风险溢价；
Rc为企业的特定的风险调整系数。
5、溢余资产及非经营性资产价值Ci的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。包括非
经营性资产、无效资产等，多为溢余的货币资金。经测算评估基准日不存在溢余的货
币资金。
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产
生利润。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的
一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资
产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格
的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段
（1）我公司于2021年11月29日接受宜都兴发化工有限公司的委托，正式受理了
该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、宜都宁
通物流有限公司产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情况，与委托人共
同商定评估基准日。
（2）签订“资产评估委托合同”，明确双方各自承担的责任和义务。
（3）在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各
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项准备工作包括资产清查、取证：并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写“资
产清查评估明细表”、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。
（4）依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实
施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员组成四个专业
评估小组进行现场评估工作，即房地产组、机器设备组、财务组、综合组，并配备了
相应的专业评估人员。
（5）进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资
料，针对实物资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进行查证，具体方法
是：
对货币资金，评估人员采取银行存款函证、核对银行存款余额对账单和调节表等
方式确定真实性。
对货币性项目的债权和债务，评估人员主要通过审查财务账目等会计资料等方式
确定资产和负债的真实性。
对存货，评估人员首进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，查
询企业存货核算流程、内控制度、账面值构成，对主要存货进行抽盘。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项
进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、
大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。
对设备资产，评估人员根据被评估单位提供的设备评估明细表，查明有无实物，
并作相应记录，对固定资产账簿进行核对，并对原值的组成进行调查，复印了部分重
要设备的购置发票、付款凭证及合同等有关资料，搜集复印车辆行驶证的检验资料。
对于规格型号、生产厂家等填写不符或未填写的项目，凡能发现的均按实物资产予以
改正或补填。设备类资产产权权属的确认完全以企业申报的评估明细表确定的明细项
目和会计数据为准。
对在建工程，核对了在建工程相关明细账、总账、并与相关批复进行核对，编制
在建工程清单，依据清单与实物进行核对，包括对工程招标及采购、工程进度、工程
质量的检查，取得工程管理部门的工程进度报告、质量报告或相关文书。依据建设项
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目立项批文、工程建设合同、借款协议、工程进度、工程成本支出资料等检查工程支
出核算情况，并向施工单位、监理单位了解和函证有关情况。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利
状况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、
行政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地理位置、
区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
各类负债的清查，主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对各
类负债进行清查。我们对应付款项、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
款、其他流动负债等科目的重要记账凭证进行核验。
对收益法的调查：
1）听取宜都宁通物流有限公司工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介
绍，收集有关经营和基础财务数据；·
2）分析宜都宁通物流有限公司的历史经营情况，特别是前三年收入、成本和费用
的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
3）分析宜都宁通物流有限公司的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞
争优势等因素；
4）根据宜都宁通物流有限公司的财务计划和战略规划及潜在市场优势,预测公司
未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当
调整；
5）建立收益法评估定价模型。
（三）评定估算及综合处理阶段
对采用成本法评估的资产，评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市场
价格确定重置成本，在清查核实及现场勘察的基础上，考虑实体性贬值、功能性贬值、
经济性贬值等因素后确定评估值。
对用收益法评估的资产，评估人员通过与企业管理层的访谈、考察企业生产现场，
收集企业近年来各项财务数据指标，同时结合对同类上市公司的对比分析，在充分了
解市场状况的基础上，对企业未来收益、收益期及风险回报进行量化分析，最终确定
了股东全部权益价值。
（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段
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根据各专业小组采用资产基础法和收益法对股东全部权益价值的初步评估结果，
进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿，并向委托人提交。
在与委托人及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估说明
按公司规定程序进行三级复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由
项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托人提供正式资产评估报告书。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、一般性假设
（1）宜都宁通物流有限公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、
制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
（2）宜都宁通物流有限公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致;
（3）国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性
收费等不发生重大变化；
（4）假设相关单位提供的资料真实；
（5）无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、针对性假设
（1）假设宜都宁通物流有限公司不会发生重大的核心人员流失问题；
（2）宜都宁通物流有限公司各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理
层能稳步推进公司的发展计划，保持良好的经营态势；
·
（3）宜都宁通物流有限公司司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影
响公司发展和收益实现的重大违规事项；
（4宜都宁通物流有限公司提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预
测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致，无重要会计政策、会计
估计变更，所提供的财务会计资料、销售资料真实、准确、完整；
（5）本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担
保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。
（6）宜都宁通物流有限公司适用的各种税项在预测期间，其征收基础、计算方法
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及税率，不会有重大改变；
（7）公司主要业务的市场份额无重大变化；
（8）公司能依照签约合同并按施工计划顺利完成工程项目。
（9）评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师
在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘
察做出的判断。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使用
人应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基础法和收
益法对宜都宁通物流有限公司的净资产（股东全部权益价值）进行了评估。
（一）资产基础法评估结果
·
在评估基准日2021年10月31日持续经营前提下，宜都宁通物流有限公司经中勤
万信会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所审计后的总资产为94,560.57万元，总负债
为77,906.59万元，净资产为16,653.98万元；评估后的总资产为101.823.90万元，总负
债评估值77,906.59万元，净资产评估值23,917.31万元，评估增值7263.33万元，增值
率43.61%。具体评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
一、流动资产35.654.2433.957.12（1,697.12）4.76
二、非流动资产58,906.3367,866.778,960.4515.21
固定资产51,280.5758,009.966,729.3913.12
在建工程1,558.991,570.9811.990.77
无形资产5,775.058,087.982312.9340.05
其中：无形资产一土地使用权5,772.088,085.042312.9640.07
无形资产—其他无形资产2.972.940.030.90
递延所得税资产291.72197.85（93.87）32.18）
湖北众联资产评估有限公司32宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜部宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告资产总计94,560.57101,823.907263.337.68
三、流动负债17.848.7917,848.79
四、非流动负债60,057.8060,057.80
负债合计77,906.5977906.59
资产净额16,653.9823.917.317263.3343.61
评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
在评估基准日2021年10月31日，在持续经营前提下，本次评估对宜都宁通物流
有限公司采用企业自由现金流进行预测，经测算，收益法评估值为23,571.70万元，较账面净资产增值6917.72万元，增值率41.54%。
3、评估结果的分析选择
本次采用资产基础法测算得出的股东全部权益价值为23,917.31万元，收益法得出
的股东全部权益价值23,571.70万元，两者差异345.61万元，差异率1.47%。
由于收益法与资产基础法（成本法）在评估对象、影响因素等方面存在差异，两种评估的结果亦会有所不同。
成本法是立足于资产重置的角度，通过评估各单项资产价值并考虑有关负债情况，
来评估企业价值。收益法是立足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益
资本化或折现，来评估企业价值。
被评估单位所属行业为物流业——港口码头货物装卸，以磷矿石、煤、水泥等为
主要装卸产品，行业受国家宏观经济影响较大，收益法评估结果具有较大的不确定性;
而被评估单位固定资产占公司总资产比重较大，近年来随着物价上涨，固定资产的重
置成本增幅较大，但受行业经济大环境的影响，对应的资产获利能力相对较差，资产
基础法更能合理反映企业在评估基准日的价值。结合本次经济行为和评估特定目的，
本次评估最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。
即在评估基准日2021年10月31日持续经营前提下，宜都宁通物流有限公司的
股东全部权益价值评估值为23,917.31万元，评估增值7263.33万元，增值率43.61%。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产均未办理产权证，有报批手续，未办证
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的房屋建筑物建筑面积均由被评估单位依据竣工图来确定，宜都宁通物流有限公司承
诺无产权纠纷。截至评估基准日，房屋建（构）筑物无抵押、担保等他项权利登记。
截至评估基准日，证号为鄂（2018）宜都市不动产权第0009258号、鄂（2018）宜
都市不动产权第0009259号的土地使用权在中国农业发展银行宜都市支行办理抵押登
记。
构筑物第34项徐家溪泄洪沟为市政配套项目，企业无产权，本次评估以账面值列示；
本次评估范围内房屋建筑物类资产的具体范围、权属文件及相关权利资料均以被
评估单位提供的数据及有关资料为准，被评估单位对其提供资料、文件的真实性、完
整性负责，并承担法律责任。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况;
无
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素；
无
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况；
无
（五）重大期后事项
2021年11月25日，宜昌兴发集团有限责任公司将湖北兴发高投新材料创业投资
基金合伙企业（有限合伙）、中化兴发（湖北）高新产业基金合伙企业（有限合伙）
股权全部收归宜昌兴发集团有限责任公司所有，宜都宁通物流有限公司由其他有限责
任公司变更为法人独资有限责任公司。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
情况；
无
（七）其他需要说明的事项。
1、本次评估是在被评估单位基准日财务报表已经审计的基础上进行的，评估基准
日的审计报告是本次评估的重要依据。
2、本次评估目的为企业股权收购，本报告仅用于这一特定目的，不得用于其他投
资、抵押、收购等交易事项。
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3、股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。本次评
估的股东权益价值没有考虑控股权溢价和少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响。
4、本次评估固定资产和在建工程评估值均为不含增值税价值。
5、本次评估范围内房屋建筑物类资产评估值均未包括土地价值。
6、为了本次评估主要在收益法上），我们采用了一些上市公司的有关财务报告和
股票交易数据。我们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报告和交易数据，我们假
定上述财务报告和有关交易数据均真实可靠。我们的估算依赖该等财务数据的事实，并不代表我们表达任何对该财务资料的正确性和完整性的任何保证。
7、本次评估结果是为本次评估目的服务，根据公开市场原则和一些假设前提下对
评估对象的公平市场价值的评估。本次评估所涉及的股东全部权益价值的未来营业收
入预测是建立在被评估单位制定的盈利预测基础上的。我们的评估假设是在目前条件
下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各
种不可预测和不可避免的因素，则会影响上述营业收入预测的实现程度。我们在此提
醒委托人和相关报告使用人，本评估机构并不保证上述假设可以实现，也不承担实现
或帮助实现上述假设的义务。
8、本次采用收益法得出的股东全部权益价值是建立在被评估单位盈利预测的基础
上，其盈利预测数据由被评估单位申报，并对其提供资料和预测数据的真实性、合法
性、完整性负责，本评估机构对其预测的合理性进行了必要的复核。
9、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面说
明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关
责任。
10、本次评估未考虑各项资产评估值与账面值之间的差异可能带来的递延所得税
的变化。
11、企业应交税费科目，待税务部门对其税收缴纳情况进行清算稽查后，评估结
果应根据稽查结论作相应调整。
12、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付
出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、
拍卖等对评估结论的影响。
湖北众联资产评估有限公司35宣都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宣部宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
13、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进
行相应调整;在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产
生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。
14、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件
下确定的市场价值，本评估结果是对2021年10月31日这一基准日被评资产价值的客
观反映。
15、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下
的价值进行分析、估算并发表专业意见，为企业股权收购提供价值参考，是资产评估
师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托人和相关当事方的责任。
16、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或
不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用人按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估
结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1、本资产评估报告经承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章后
方可正式使用；
2、评估结论使用有效期为自评估基准日起一年（2021年10月31日至2022年10
月30日）。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在评估结论使用有效期内使用资
产评估报告。
3、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报
告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
4、未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于
公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承
担责任；
：
湖北众联资产评估有限公司36宜都兴发化工有限公司拟股权收购涉及之宜都宁通物流有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告
的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可
实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估
对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
资产评估报告使用人按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。
十三、评估报告日
本资产评估报告日为2021年12月24日，是资产评估师和评估专业人员形成最终
专业意见的日期。
资产评估师
资产评估师（签章）：物涛
42000187
资产评信师
资产评估师（签章）：
利
42020030
湖北众联资产评估有限公司
一年十二月二十四日
湖北众联资产评估有限公司
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