*ST聚龙:房地产租赁权评估项目资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
聚龙股份有限公司拟资产收购
所涉及的房地产租赁权评估项目
资产评估报告
同致信德评报字2021）第020068号TONGZHIXINDE（BEIJING）ASSETSAPPRAISALCO,LTD
同致信德（北京）资产评估有限公司
二）二一年五月二二十六日
……"
：
资产评估报告编码回执
………
（中国资产评估协会全国统一编码）
1142020054202100659
。：资产评估报告编码：
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租
资产评估报告名称：
赁权评估项目
资产评估报告文号：同致信德评报字（2021）第020068号
资产评估机构名称：同致信德（北京）资产评估有限公司产评估专业人员：邓签字资厚香（资产评估师）、吕璐（资产评估师）
说明：本因执仅证明该资产评估报告已进行了全国统一编码，不作为资产评估机构及
其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
2013资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
求目
声明………………………………………………………………….
资产评估报告书摘要……………………………………………………………………………………………………4
资产评估报告书正文……………………………7
一、委托人、租赁使用人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人的概况…………………8
二、评估目的……………………………………………………………………………………………………..
三、评估对象和评估范围…………………………………………………………………………………………9
四、价值类型……………………………………………………………………………………………………………………………11
五、评估基准日………………………………………………………………………………………………………11
六、评估依据………………………………………………………………………………………………………………………………11
七、评估方法……………………………………………………………………………………………13
八、评估程序实施过程和情况………………………………………………………………………………14·
九、评估假设…………………………………………………………………………………………………..15
十、评估结论………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….16
十二、资产评估报告使用限制说明……………………………………………………………………………18
十三、资产评估报告日………………………………………………………………………………………………………19
十四、资产评估专业人员签名及资产评估机构印章…………………19
资产评估报告书附件………………………………………….21
附件一、委托人和租赁使用人身份证复印件…………………22
附件二、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件……….23
附件三、委托人和其他相关当事人的承诺函………………….24
附件四、签名资产评估师的承诺函.................................................................................5....
附件五、资产评估机构备案公告和证券期货相关业务评估资格证书复印件…………26
附件六、资产评估机构法人营业执照副本复印件………………………………………………………………………………-2
附件七、承办评估业务的资产评估师资格证复印件……………….............0
附件八、资产评估结果明细表和汇总表……………………29
第-1-页
同致信德（北京）资产评估有限公司评产评估有限公司（北京）同致信德
.…w1-2
一-…一资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前
述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用:除此之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其
他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负
责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查：
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委
托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
第3-页
同致信德（北京）资产评估有限公司
资产评估报告
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
4、
资产评估报告书摘要
1
i
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
聚龙股份有限公司拟资产收购
所涉及的房地产租赁权评估项目
资产评估报告
摘要
重要提示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细
情况和正确理解并使用评估结论，应当阅读评估报告正
文。
同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称：本公司）接受聚龙股份有限公司
的委托，对聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权完成了必要的评估程
序，按资产评估委托合同的约定，出具资产评估报告书。现将资产评估情况及评估结果4摘要报告如下：
一、委托人和其他评估报告使用人：委托人为聚龙股份有限公司。资产评估委托合
同约定的其他评估报告使用人为除委托人外的国家法律、法规规定为实现本次评估目的
相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用人。
二、租赁使用人：柳长庆。
三、评估目的：为聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权提供价值参
考依据。
四、评估对象和范围：评估对象为聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租
赁权市场价值。评估范围为聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权，为位
于北京市昌平区北七家镇拉斐特城堡子爵堡酒店式别墅F05号和C15号房地产租赁权，
IHOZ盖弹日0目击IZ0Z目酬附产翦批”来乓士000101以共并毕现算款‘减赔料乙并
年4月29日止，共计20年。
五、价值类型：市场价值
六、评估基准日及评估结论使用有效期：评估基准日为2021年4月30日，评估结
论的有效使用期为一年，即自2021年4月30日至2022年4月29日。
七、评估方法：收益法。
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目八、评估结论：
采用收益法评估，截止评估基准日，聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产
租赁权（租赁权期限自2021图起至2041年4月29日止）评估值为1045.52
：t
万元（大写：人民币壹件零肆拾伍万位贰佰元）。具体情况详见下表：
资产评估结果汇总表
平估基准日2021年4月30日
金额单位：人民币万元
租赁使用人：柳长庆1010序台科目名称物业类型房屋用租赁权期限房屋建筑面积（㎡）评估价值备注
一无形资产-房屋租赁权子爵堡酒店式别墅F05号住宅20年515.00563.69房地合一租赁权价值
无形资产-房屋租赁权子爵堡酒店式别墅C15号住宅20年495.00481.83房地合一租赁权价值
合计1,010.001,045.52
特别事项说明：之
截至评估基准日，评估对象房地产尚未办理房屋权属证书，其建筑面积来源于委托
人提供的《房屋租赁权评估明细表》，其房屋用途根据实际用途核定。评估人员在实地
查勘现场时同委托人一起进行了测量，已核实评估对象建筑面积真实性。若法定机构测
量面积与本评估报告书所用面积不一致时，应以法定机构测定面积为准，并对本评估结
论进行相应调整。
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目……
资产评估报告书正文Y：1：：：1
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
聚龙股份有限公司拟资产收购
所涉及的房地产租赁权评估项目2）
资产评估报告
聚龙股份有限公司：
同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受您的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按
照必要的评估程序，对聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目在
2021年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、租赁使用人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人的概况
（一）委托人及租赁使用人概况
1、委托人
名称：聚龙股份有限公司
类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
住址：鞍山市铁东区千山中路308号
法定代表人：柳永诠
注册资金：54950.4万人民币
成立日期：2004年3月9日
营业期限：2004年3月9日至无固定期限
经营范围：金融办公自动化设备制造，设计，经营及有关技术咨询和技术服务；金
融办公自动化设备产品、配件、材料的销售业务和进出口业务，但国家限定公司经营或
禁止进出口的商品及技术除外：接受合法委托，提供有价证券及现金处理外包服务和营
业自助设备的运营管理业务。销售计算机、软件及辅助设备、电子产品、通讯设备（不
含卫星通讯设备）：货币专用设备制造、人民币鉴别仪产品生产、消毒剂销售（不含危
险化学品）、消毒器械生产、信息系统集成服务。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动。）
2、租赁使用人
姓名：柳长庆
住址：辽宁省鞍山市铁东区绿化街38栋2单元13层60号
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
证件类型：居民身份证
公民身份号码：210319195212202535
签发机关：鞍山市公安局铁东分局
有效期限：2010年04月20日至长期
（二）其他评估报告使用者
除委托人及租赁使用人外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为：
而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的
为聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权提供价值参考依据。
：-
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权市场价值。
（二）评估范围
评估范围是截止2021年4月30日柳长庆先生申报评估、拟资产转让所涉及的房地
产租赁权，为位于北京市昌平区北七家镇拉斐特城堡子爵堡酒店式别墅FO5号和C15号
房地产租赁权，共2栋别墅，建筑面积共计为1010.00平方米。租赁权期限自2021年4
月30日起至2041年4月29日止，共计20年。
评估对象房地产租赁权具体情况如下：
（1）房地产权益状况
评估对象共2项，均位于北京市昌平区北七家镇拉斐特城堡，分别为子爵堡酒店式
别墅FO5号和C15号共2栋独栋别墅，建筑面积共计为1010.00平方米。截止评估基准
日，评估对象尚未办理房屋权属证书。房屋相关权益状况如下表：
房地产租赁权权益状况表序台建筑物名称不动产权证编号房屋租赁使用权人取得方式房屋用途建筑结构建成年月房屋层数建筑面积（n分摊土地面积m备注
子爵堡酒店式别墅FO5号尚未办证柳长庆租赁取得住宅钢混2014年地上3层，地下1层515.00不详独栋
N子爵堡酒店式别墅C15号尚未办证柳长庆租赁取得住宅钢混2014年地上2层，地下1层495.00不详独栋别壁
合计1,010.00
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目（2）评估对象装修及利用状况
子爵堡酒店式别墅F05号：坡屋顶；外墙为石材和墙砖；内墙为墙纸、木饰、大理
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石、墙砖等；石膏板吊顶；地面为地砖和木地板；铝合金玻璃窗：灯具设施齐全：厨卫
！1
设施齐全；家私家电齐全。房屋总体装修较好，目前使用状况正常，维护保养状况良好。
子爵堡酒店式别墅C15号：坡屋顶；外墙为石材和墙砖；内墙为涂料；室内尚未进
行二次装修为毛坯。房屋目前为空置状态，维护状况良好。
（3）评估对象房屋权利情况及租赁期限
根据租赁使用人提供的《合作框架协议》和《房屋长期租赁合同》及《补充协议》
显示：柳长庆（乙方）与北京拉菲特城堡健康管理有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，
该房屋所有权人为北京拉菲特城堡健康管理有限公司，乙方通过租赁方式取得评估对象
房屋使用权，并一次性支付了租赁期全部租金。
租赁使用人提供的房屋租赁合同中“第二条租赁期限”注明：“乙方通过租赁方式
取得该别墅的使用权，租赁期限为20年，自2015年01月01日至2034年12月31日
上。双方同意，本合同约定的租赁期限届满后，乙方未提出书面异议的，本合同继续延
长20年，延长期限届满后，乙方如仍愿意续租的，可再延长10年”。“第六条房屋续
租”注明：“本租赁合同约定的租赁期限届满，本租赁合同自动延长，直至乙方正式通
知甲方不再租赁该别墅为止（详见补充协议）”。
租赁使用人提供的房屋租赁合同补充协议中“第一条”注明：“双方同意，在《租
赁合同》约定的租赁期限内或租赁届满后乙方继续使用期间，如甲方可以办理该别墅及
花园所在地的土地使用权证书及该别墅的房屋产权证手续时，甲方应将上述上地使用权
及房屋产权证直接办理到乙方名下，办理上述手续涉及政府相关部门要求缴纳的相关费
用由乙方承担，除此之外，乙方不再承担任何费用”。“第二条”注明：“50年租赁期
限满后，乙方可以继续享有对租赁别墅的使用权，无须再向甲方交纳租金。但甲方因续
租土地应缴纳的土地租金由乙方按照该别墅应分摊的土地面积交纳”。
根据《中华人民共和国民法典》“第十四章租赁合同”规定：第七百零五条《租
赁最长期限，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百一十七
条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第
三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束
力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
综合考虑到上述情况及本次评估目的，设定本次评估所涉及的房地产租赁权租赁期
限为20年，自2021年4月30日起至2041年4月29日止，并以此为假设前提。
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目截止评估基准日，评估对象无抵押他项权利。
纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
四、价值类型
（一）本次评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值类型定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象
状况，确定本次评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2021年4月30日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（一）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的市场价值，有利于
本项目评估目的顺利实现，委托人在征求评估机构专业意见的基础上，确定本项目资产
评估基准日为2021年4月30日。
（二）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标
准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（主席令2016年第46号）；
2.《中华人民共和国公司法》（主席令第15号，2018年10月26日修订）；
3.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日修正）；
4.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三
次会议于2020年5月28日通过）；
5．《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第32号，2019年8月26日第
三次修正）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（主席令第32号，2019年8月26日第三次修
正）；
7.《中华人民共和国企业所得税法（国务院令第512号,2019年4月23日修订）；
8.《国务院关于废止（中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目国增值税暂行条例〉的决定》（国务院令第691号）;
9.《资产评估行业财政监督管理办法》财政部令2017年第86号；
10.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（二）准则依据
1.《财政部关于印发<资产评估基本准则>的通知》（财资〔2017〕43号）；
2．《中评协关于印发<资产评估职业道德准则>的通知》（中评协〔2017〕30号）；
3．《中评协关于印发修订<资产评估执业准则——资产评估报告>的通知》（中评
协〔2018〕35号）；
4．《中评协关于印发修订<资产评估执业准则----资产评估程序>的通知》（中评
协〔2018〕36号）；
5．《中评协关于印发<资产评估执业准则---资产评估委托合同>的通知》（中评
协〔2017〕33号）；
6.《中评协关于印发修订＜资产评估执业准则--—资产评估档案>的通知》（中评
协〔2018〕37号）；
7、《中评协关于印发＜资产评估执业准则—-资产评估方法>的通知》（中评协
〔2019〕35号）；
8.《中评协关于印发《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》的通知》
（中评协〔2019〕39号）；
（含8S（LI0Z）料共中）《“职州一一收少前款不准引加、表>希归士关料其中》6
10.《中评协关于印发<资产评估机构业务质量控制指南>的通知》（中评协〔2017〕46号）；
11.《中评协关于印发修订<资产评估价值类型指导意见>的通知》（中评协〔2017〕47号）；
12.《中评协关于印发<资产评估对象法律权属指导意见>的通知》（中评协〔2017〕48号）。
（三）产权证明依据
1.《房屋长期租赁合同》及《补充协议》；
2.《合作框架协议》。
（四）取价依据
1.《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2.评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
3.市场调查及询价资料；
4.互联网信息资料；
5.现场勘察、访谈记录；
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
6．财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
〔2016〕36号）；
7.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
部税务总局，海关总署公告2019年第39号）；
8.《2020年下半年省会城市住宅建安工程造价指标》（中国建设工程造价信息网）；
9.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
10.委托人提供的《评估申报明细表》及其他资料：-"
11.其他取费文件。
（五）其他参考资料"。
1.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015）；
2.评估人员查询的当地发布的房地产市场调研报告；
3.资产评估委托合同；
4.同花顺FinD数据资讯等网络查询资料。
七、评估方法
执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，
分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法
等衍生方法的适用性，选择评估方法。
市场比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产：收益法适用于有
经济收益或有潜在经济收益的房地产；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开
发完成后的价值可采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产：成本法-般适用于评
估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
根据本次估价的特定目的，评估人员严格遵循不动产估价原则，在认真分析研究所
掌握的资料，对评估对象进行实地勘察、并对其邻近地区进行调查之后，针对评估对象
的实际情况，确定对评估对象房地产采用收益法综合进行评估。
方法选择依据如下：
1、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于评估对象
房地产可出租获取收益，属收益型物业，且本次评估的为一定租赁期限内的房地产租赁
权，故可采用收益法进行评估。
2、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。评估
对象周边虽有类似用途房地产出售，但本次评估的为一定租赁期限内的房地产租赁权，
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同致信德（北京）资产评估有限公司聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目资产评估报告非完全产权的房地产，市场依据不充分，故不适宜采用市场比较法进行评估。
3、具有开发或者再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种
估价方法。评估对象为已建成房地产，故不适宜选用假设开发法进行评估。
收益法：
预测评估对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值""
来求取评估对象价值的方法。其基本公式如下：
44一
V=
台（1+R）R（1+R）（1+R
式中：V—房地产在评估基准日的收益价格，通常称为现值。
A—房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。其中A1、A2、…，An分
别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。
R一房地产的报酬率。
n—房地产的收益期限，是从评估基准日开始计算的未来可以获取净收益的
时间，通常称为收益年限。
t净收益有变化的期限。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按照本
公司与委托人签订的资产评估委托合同所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资
产进行了评估。先后经过接受委托、资产核实、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。
具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订
资产评估委托合同。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产核实阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，委托人首先进行全面清查，并由评估人员参
与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权
属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关准则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握委估
资产历史和现状，并进一步审阅委托人填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行
必要的核查、鉴别，对委估资产进行产权、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对该项资产予以评定
估算。
（四）评估汇总阶段
根据对资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏
评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评
估报告书。
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以资产继续使用为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、
正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托人及委托人提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评
估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式
可能对评估结论产生的影响为假设条件。
除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产抵押
或担保事项、重大期后事项，且委托人对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变、现存状况条件
下，在评估基准日2021年4月30日市场价值的反映为假设条件。
2、本次评估以租赁使用人拥有评估对象房地产完全租赁权，并可以合法转租或转
让评估对象房地产租赁权为假设前提。
3、本次评估将评估对象所涉及的房屋及附属设施、分摊的土地使用权作为一个整
体进行评估，以房屋及附属设施能正常使用为假设前提。
4、假定租赁使用人面临的宏观环境不再有新的变化，包括租赁使用人所享受的国
家各项政策保持目前水平不变。
：
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同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目5、假定评估对象房地产目前最适宜的用途为住宅别墅。
6、设定本次评估所涉及的房地产租赁权租赁期限为20年，自2021年4月30日起
至2041年4月29日止，并以此为假设前提。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报
告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变
化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
采用收益法评估，截止评估基准分有限公司拟资产收购所涉及的房地产
1年4月29日止）评估值为1.045.52
万元（大写：人民币壹仟零肆报伍万伍仟贰佰元元。具体情况详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2021年4月30日
金额单位：人民币万元租赁使用人：柳长庆序号科目名称物业类型房屋用途租赁权期限房屋建筑面积（㎡）评估价值备注
一无形资产-房屋租赁权子爵堡酒店式别墅台SOA住宅20年515.00563.69房地合一租赁权价值
N无形资产-房屋租赁权子爵堡酒店式别墅C15号住宅20年495.00481.83房地合一租赁权价值
合计1,010.001,045.52
十一、特别事项说明
（一）对评估对象存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，委托人未作特殊说明而
评估人员根据专业经验---般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责
任。
（二）在评估过程中，委托人提供的产权依据、财务会计数据等与评估相关的所有
资料是编制本报告的基础，委托人应对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整
性负责：资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估
算并发表专业意见。若委托人有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权
调查和评定估算中产生误导，委托人应承担由此而产生的一切法律后果。
（三）委托人及相关当事人对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性
和完整性承担责任：资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不
第-16页
同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超
出资产评估师执业范围。
（四）本报告对被评资产所进行评估系为客观反映被评资产的价值而作，本公司无
意要求委托人必须按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进
行有关的账务处理需由委托人的上级财税主管部门决定，并应符合企业会计准则的规
定。
（五）报告使用者不应依赖于本报告对是否存在抵押担保等事项的描述做出决策，
本报告的使用者应当不依赖于本报告而对资产状态做出独立的判断。
（六）除非特别说明，本报告中的评估值以委托人对有关资产拥有完全的租赁使用
权权利为基础。
（七）本次评估对象房地产租赁权的结果为房地合--租赁权价值，已包含房屋对应
分摊的土地租赁权价值，以及能保证评估对象正常使用的配套和附属设施租赁权价值。
（八）本次评估结果为评估对象市场价值，未考虑评估对象资产出售、转让、处置
等时发生的相关税费对评估价值的影响。
（九）截至评估基准日，评估对象房地产尚未办理房屋权属证书，其建筑面积来源之
于委托人提供的《房屋租赁权评估明细表》，其房屋用途根据实际用途核定。评估人员
在实地查勘现场时间委托人一起进行了测量，已核实评估对象建筑面积真实性。若法定
：
机构测量面积与本评估报告书所用面积不一致时，应以法定机构测定面积为准，并对本
评估结论进行相应调整。
（十）根据提供的《合作框架协议》和《房屋长期租赁合同》及《补充协议》显示：
柳长庆（乙方）与北京拉菲特城堡健康管理有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，该房
屋所有权人为北京拉菲特城堡健康管理有限公司，乙方通过租赁方式取得评估对象房屋
使用权，并一次性支付了租赁期全部租金。
该别墅的使用权，租赁期限为20年，自2015年01月01日至2034年12月31日止。
双方同意，本合同约定的租赁期限届满后，乙方未提出书面异议的，本合同继续延长20
年，延长期限届满后，乙方如仍愿意续租的，可再延长10年”。“第六条房屋续租”
注明：“本租赁合同约定的租赁期限届满，本租赁合同自动延长，直至乙方正式通知甲
方不再租赁该别墅为止（详见补充协议）”。
柳长庆提供的房屋租赁合同补充协议中“第一条”注明：“双方同意，在《租赁合
同》约定的租赁期限内或租赁届满后乙方继续使用期间，如甲方可以办理该别墅及花园
第-17-页
同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
所在地的土地使用权证书及该别墅的房屋产权证手续时，甲方应将上述土地使用权及房
屋产权证直接办理到乙方名下，办理上述手续涉及政府相关部门要求缴纳的相关费用由
乙方承担，除此之外，乙方不再承担任何费用”。“第二条”注明：“50年租赁期限满
后，乙方可以继续享有对租赁别墅的使用权，无须再向甲方交纳租金。但甲方因续租土
地应缴纳的土地租金由乙方按照该别墅应分摊的土地面积交纳”。
根据《中华人民共和国民法典》“第十四章租赁合同”规定：第七百零五条《租
赁最长期限：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百-十七
条（超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力：承租人经出租人同意将租赁物转租给第
三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束
力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
综合考虑到上述情况及本次评估目的，设定本次评估所涉及的房地产租赁权租赁期
限为20年，自2021年4月30日起至2041年4月29日止，并以此为假设前提。
（十一）本报告评估目的是为委托人拟资产收购所涉及的房地产租赁权提供价值参
考依据，不作其他评估目的使用。如果评估条件或目的发生变化，评估报告需做相应调
整。评估基准日后，评估报告有效期内评估对象的质量及价格标准发生变化，并对评估
值产生明显影响时，不得直接使用本评估结论。
评估报告使用人在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
产报告使用人在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托人及资产评估委托合同中载明的其他报告使用人为本次
评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。未征得出具评估报告的评估机构同
意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
第-18页
同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目（五）本资产评估报告的评估结论有效使用期为一年,即自2021年4月30日至2022
年4月29日。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2021年5月26日。
十四、资产评估专业人员签名及资产评估机构印章"，911
第-19-页
同致信德（北京）资产评估有限公司
资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目（此页无正文）："…
同致信德（北…
资产评估师：·
42000019I
资产评估师
资产评估师：
42190048
二○二一年五月二十六日
第-20页
同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目………-一：--4…目
资产评估报告书附件
第-21-页
同致信德（北京）资产评估有限公司资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目：：1
附件一、委托人和租赁使用人身份证复印件
第-22-页
同致信德（北京）资产评估有限公司--……
营业执照
统一社会信用代码
91210300759114564C熟公系综’了解资客登记、备案
（副本）
（副本号：5-1）
名称聚龙股份有限公司注册资本人民币伍亿肆仟玖佰值拾万肆仟元整
类型股份有限公司
成立日期2004年03月09日
法定代表人承诠营业期限自2004年03月09日至长期
金融办公自动化设备制造，设计，经营及有关技承咨询和技术服住
经营范围
所鞍山市铁东区千山申路308号务：金融办公自动化设备产品、配件、材料的销售业务和进出
业务，但国家限定公司经营或禁止进出以的商品及技术除外；接
受合法委托，提供有价证委及现金处理外创股务和营业自额设备
讯设备（不含工量通讯设备）货于专用设备制造、人民币整别
信仪产品生产、消剂销售《不含危险化学品）、消毒器械生产、息系统集成服务，（依法须经批准的项目经相关部门批准后方
可汗展经营活动）。登记机
系统：ttywwsx.市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国家企业用信息公司系统报公示年度报告
：
她，柳长庆
据
10.5211220
证宁赣由市铁东化
衡38栋21860号
·
""
一
居民身证
：i
期限：资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
附件二、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
同致信德（北京）资产评估有限公司第-23-页·S）4
合协书
甲方：北京拉斐特城堡酒店有限公司及张宇辰、周建明
住址：北京市昌平区北七家镇八仙别墅仙霞西里1046号
乙方：柳长庆
住址：辽宁省鞍山市铁东区绿化街38栋2单元13层60号
甲乙双方经友好协商确认，以北京拉斐特城堡为基地，
实施全面的战略合作。在平等自愿的基础上达成如下初步协
议，安排合作内容、方式及步骤，以兹共同遵守。
I
一、资产概况
甲方是一家在中国北京注册登记的实体企业，占地3000
亩（200万平方米），其中建筑面积12万平方米。拥有如下
资产：
（一）在北京拉斐特城堡酒店有限公司名下的资产包括
（1一4条）：
1、拉斐特城堡酒店。甲方拥有100%股权，占地面积
200亩，其中建设用地100亩，建筑面积25万平方米。该
项目共有3栋建筑，其中主楼已取得土地证及房产证。东西
配楼已列入政府协议出让范围，各种补办材料齐备，2015
年内，由甲方办完土地和房产手续。
球场占地面积1200亩，其中，1120亩为高尔夫球场用地，
土地性质为河滩地；80亩为建设用地，没有土地证，位于城
堡西侧和南侧，建筑面积为8000平米，主要是高尔夫会所
和后勤基地。
3.现代都市农业用地（设施农业用地）。占地面积1200
亩，其中800亩甲方拥有100%股权，400亩拥有50%股权。
该用地在六年前已取得北京市昌平区农委、规划局、土地局、
发改委及环保局的正式批文；其土地性质为一般农田，由甲
方长期租赁，租赁期余39年，租金与劳动力安置费按年交
纳，约3000元左右/亩。
4．后勤用地。占地面积10亩，建筑面积1万平方米，
甲方拥有40%股权，目前为员工宿舍和仓库用地，60%尚末
拆迁，位于顺于路北、中轴线东。
（二）在北京拉斐特城堡健康管理有限公司名下的资产
包括（56）
5.北京拉斐特温泉酒店，占地面积200亩，其中建设
用地150亩，建筑面积3.65万平方米，该项目是在原废弃
工厂的基础上翻建而成。2014年该项目已与“一家单位签订
了转让意向，但未签订正式合作协议。
6．子爵堡别墅，占地面积100亩，其中建筑面积3万
平方米，大部分别墅已以“以租代售”形式出租给客户，剩
余10套未出售。在昌平新城建设规划中土地性质为文化娱
2
乐用地，在昌平土地利用总体规划中，土地性质为旅游用地
（三）资产价值
1.拉斐特城堡项目。面积约24682平方米，按55000
平方米计算，预评估总值为13.57亿元20%为2.72亿元。
2．高尔夫球场（18洞）项目。1200亩，按国际高尔
夫联盟（太平洋联盟）估价标准，预评估价值为2.8亿元，
20%为5320万元。1、4：
3.设施农业用地。1200亩，按10万元/亩补偿，预评
估价值为1亿元，20%为2000万元。
……
4．建设用地。100亩，按30万元/亩补偿，预估值为
3000万元，20%为240万元。
5.加工车间及仓库。6600平方米，按单价12000元
计算，预评估总值为7920万元。
6.别墅。A02栋，面积660平方米，装修后总价值2500
万元；F05栋，面积515平方米，装修后总价值1800万元；
7.乙方经营办公场所按4000平方米会所成本约6000
万元。
甲方承诺，上述资产，除已经将使用权转移至客户之外
的，均为甲方及实施控制人拥有处置权的资产。
………
乙方为住所地在辽宁省鞍山市的中国公民，以其为代表
3
·
的家族控制着一家上市公司及若干家其它产业的公司。
此次与甲方的合作，由其个人的名义以现金交易的方式
取得甲方资产，以及以拟组建的有限公司的股权与甲方公司
进行股权置换。
…"
二、合作内容
？一…””
（一）甲方为乙方提供以下资产、项目开发及股权
：
1.甲方向乙方提供子爵堡精装修别墅两栋。栋号为：A02
号，建筑面积为660平方米；栋号为F05号，建筑面积为
515平方米，详见附图标注。使用权为50年。期满后资产
：
仍归乙方所有：鉴于该资产在北京拉斐特城堡健康管理有限。"
公司名下，该资产转让（或使用权转移）应由该公司出具别
·
墅长期租赁合同。该等文件应等同于其他客户应该享有的。
·
2.甲方为乙方提供生产经营用加工车间及仓库6600平
方米；其土地性质为一般农用地，现已建成2000平方米的
办公楼配套服务设施，2500平方米农用仓库设施，2100
平方米8米高农业设施：位置位于拉斐特城堡北侧，温泉
酒店西侧，使用权为39年，期满后该资产仍归乙方所有。
1
手续的办理应由甲方该资产控制人或公司与乙方签署合同
及文件。
3、甲方为乙方提供4000平方米经营办公场所。新会所
应在园区内，且标准与造价与西配楼相当，建成前，甲方无
偿提供城堡酒店西配楼为乙方经营办公场所（使用期间的水
4
.…"
暖电汽和维修维护费用由乙方负责）。双方另行签订西配楼
使用协议，并根据本协议的实际履行情况，进行西配楼的交
·
接工作，并制作详尽的交接文件。
4.甲方及实际控制人将有实际控制权和开发权的，业经
：北京市昌平区农业委员会、北京市规划委员会昌平分局、北
京市国土资源局昌平分局、昌平区发改委、昌平区环保局等
相关单位批复、批准“北京拉斐特生态农业观光园工程”与
乙方进行合作开发。经双方确认上述批准、批复文件现行依
然有效的情况下，由乙方主导对该项目进行实际开发建设。
公司”进行控制性重组，引进技术方及投资方，乙方控股、
：
甲方参股。甲方负责设施用地及市政配套设施，乙方负责投
资、设施农业建设和运营管理。
5.甲方将北京拉斐特城堡酒店有限公司实际持有股份的
20%转让给乙方。并委托乙方负责拉斐特城堡酒店的经营管
理工作。该项工作的交接应在相应股权转让完毕后进行。
（二）乙方向甲方提供如下合作内容
1.受让前款甲方出让的固定资产（构建物、土地）及股
份的全部权益，以及其他合作项目的权益。
2.乙方向甲方支付上述权益的对价为两亿元人民币。并
于本协议签署后的五日内支付1000万元的定金；余款在
完成权益转移和交接工作的前提下，可于本协议签订后三十
5
日内到帐。
3.乙方将于拟组建的皇泰极（北京）健康科技有限公司
20%的股份转让给甲方，该项转让自该公司起始注册时开始
办理，使甲方为原始股东。该股份的转让对应前款甲方转让
给乙方的股份，为双方股权置换的内容。
·
4.乙方同意受托接管城堡酒店的经营管理工作。双方另
行签订托管协议。
（三）双方约定的付款条件
1.双方应按照本协议约定的转让、转移项目制作附属文
件，作为本协议附件及给付依据。
2.双方在每一单项结束时，应签署确认文件，据此结算
款项项。…_………
三、双方的权利义务
1、本协议签署前，甲方应向乙方提供乙方需要的相关财务资
料、资产权属文件、土地性质及使用权取得文件、项目开发建设批
准文件、相关公司章程及资产负债表，并对其资料的真实性进行承
诺。乙方承诺对甲方提供的资料的保密义务。
2、甲乙双方均保证除本合同外，在此之前，各自没有与任
何人达成协议或向任何人承诺出售、转让本合同项下的被转让股
日权：并保证本合同项下的股权不存在任何对方未知的质押、担保
等其它导致该股权无法转让的情况，且未涉及任何争议及查封
诉讼、冻结股权的情况，否则应承担相应的责任。
6
3、甲乙双方均保证置换本合同项下的股权不违反双方公司
章程的规定，并按照公司章程规定办理相关手续或签署相关文
件，如因一方公司章程规定的原因导致本合同无法生效履行，违
约方必须赔偿守约方因此造成的全部损失。
4、甲方应于本合同签订后向乙方提供乙方享有置换股权股
东权益所需的一切法律文件。
5、乙方应于本合同签订后，在拟组建公司的工作开始时即
向甲方提供甲方享有置换股权股东权益所必需的一切法律文件。
6、甲方应当出具书面材料确认，本合同生效之日起至办理
完毕乙方的股东名册变更及工商变更登记手续之日止，乙方享有
北京拉斐特城堡酒店有限公司的股东应享有的权益，乙方保证
按北京拉变特城堡酒店有限公司章程的规定履行义务的责任，
并按章程的规定享有的利润、承担风险和责任。
7、甲乙双方有义务于本合同生效后实施交接资料等-一切必
要的行为，签署一切必要的交付，以实现合同之目的。
8、乙方有权将受让的资产及权益向第三方转让，甲方应予
以配合，同时甲方仍然有优先受偿权。
9、乙方未经甲方同意，不得将受托的经营管理权转托第三
方。
10、乙方依据本合同取得的资产及其权益，在国家政策发生
变化使得其合同项下资产能够取得产权证书时，甲方应负责文件
的出具及签署，以及配合变更手续的办理。鉴于本协议约定的资
7
产转移的对价系乙方应当取得的具有完整产权意义的全部权益，
故，发生能够获得产权证书的情形时，办理产权所产生的一切税、
费则理应由甲方承担。
11、评估基准日以2014年年末甲方的财务报表为准。
12、本合同生效日之前的债权、债务由甲方享有和承担。
四、保密条款
甲乙双方应当保守本协议涉及的各方商业秘密，但法律或行
政法规要求或有关监管机构要求其承担披露义务的除外。
五、违约责任
本合同签订后，甲乙双方均应严格履行本合同各项条款，任
何一方不履行或不完全履行本合同约定的条款的，均应向守约方
承担合同金额-20%的违约金，并赔偿因此给守约方造成的损
失。
六、合同的变更和解除
1、本合同的变更，必须经双方共同协商，并签订书面的变
更协议，如协商不能达成一一致，则本合同继续有效。
2、双方一致同意终止本合同的履行的，必须签订书面的终
止协议。协议终止后，双方各自取得的各自返还，不能返还则予
以赔偿。
3、如乙方发现甲方提供的资料存在虚假导致乙方签署本协
议，甲方提供的资产存在严重瑕疵影响乙方占有、使用、处分及
收益，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。
C
七、争议的解决
于本合同有关的任何争议，双方应协商解决，如协商不成任
何一方均有权向各自住所，所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
八、其他
1、合同未尽事宜，双方可另约签订补充协议，补充协议与
本合同是有同等法律效力。
2、本合同自甲乙双方签订盖章后生效。
3、本合同一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。
表庆
甲方乙方：20年5月2日年月日
本合同附件：
1、甲乙双方身份证明（或营业执照）复印件
2、工商部门出具的公司股东状况证明
3、甲乙双方出资的原始证明
4、甲乙双方互相确认受让其股份的声明及授权委托书
5、合同共同权利人同意转让股权的声明
：
·
·
10
·
同编导，
：
上爵保，酒店式别墅
长期租借合同
…
“子爵堡”酒店式别墅长期租赁合同
甲方（出租人）：京拉持健管理有限公司
法定代表人：…张宇
道：.......
政编：1
方（承报人）：
份证：
通讯地量：
：
第一条租赁房屋
用方拥有位于拉要特城保四侧的“子保“酒店式别墅及花园所在的规划
用途为旅游用地地用权
乙方拟租赁印方别墅编号为：5，主体建筑结构为：架剪力墙
：
建筑层数为：层、其中地上层，地下工层，总建筑面积平
一租赁期限
1、方通过租赁方式取得该别融的使用权，租赁期限为20年
门起至0年1月止
双方同，本合同约定的利赁期限届满，乙方未提出书异议的，本
合同保续延长，延限满后乙方如仍原续利的，可再延长
…
别................................................万元元元元交%租金，计
通知点方接受租赁别墅时缴纳。
·
第四条其他费用
1、甲方负费用职的管理服务
管理服务费的收费标准为每月每平方米6
2、乙方在租赁期间所发生的供暖、水、电、燃气、电话、电视等费用按
定标准自行续组。
第五条租赁别墅交付
甲方应按照乙方确认的规划图纸进行施工建设该别墅，并且保证别墅供暖、
供水、供电、燃气、电话、电视等管线及设施齐全并处于良好的使用状态。
甲方应年年符认的
房标准，交房标准作为本协议的附件。
别期内的装修由乙方自行负责方对别置进行装用所符合期方关于变债
的要求，装修方案应事先报甲方备案。
第六条房屋续租
本相赁合同约定的租赁期限界满贾
甲方不再租赁该别为此。（详见补充协设）
第十条甲方承诺
用方按照
建设
承诺房屋基础设施，包括但不限于电、水、燃气、暖气、电话、网线、有限电视
等网线可正常使用，并能达到乙方使用要求。
第八条乙方承诺
1、乙方在租赁使用该别期期间，不得擅自改变该房屋主体结构、承重结构。
除另有约定外，乙方在使用该房屋期间有权与其他权利人共同使用与该别墅有关
的共用部位和设施。
2、乙方不得利用该别墅进行非法、不道德的活动；不得在该别墅内进行、
容许、默许任何可能对该房屋造成损害的活动，
第九条合同解除
1、甲乙双方协商一致可以解除本合同
2、甲方出现下列情况，乙方可单方解除本合同：
（1）未按照本合同约定交付该别达二个月
（2）交付的别不符合本合同的约定，严重影响乙方使用
（3）不承担约定的义务致使乙方无法正常使用别
（4）交付的房屋危及乙方的安金及健康
3、乙方出现下列情况时，印方可单方解除本合同
（1）未按本合同的约定接收所租赁的别期合过30天的
（2）未按本合同约定支付租金超过3天的
.
（3）在该别野内从事非法活动或对以别用计成损目额
1、任何方依据本条约定的净解除同，对样
起解除、解除通按照本合同，说的过通用的
条止约责任
双方均金面履行本同约定的各义务润一不额或
有务均构成约：违约模对方增度损
…不抗力
第设解决方
………
………
*建筑部分*保主体结构：内墙地面：外墙：温：屋面：车库门：电动门库门了、窗：铝包末窗含纱窗。入门：防盗门设备部分*电：电
供暖：集安防系统
计/网络
现浇钢筋混凝土剪力墙，八级抗震设防。
室内按…次结构交工验收，电进入每楼层控制箱，
给水进入计量点，采暖、排水进户。
劈离砖、PVC墙板、涂料。
高密度挤塑板。
彩色玻纤瓦，有组织屋面排水系统。
…
源入户，装电表。
中供暖，24小时生活热水。
：全园区设红外对射周界防越系统、闭路电视
监控系统
视：歌华高清电视入户
电：每广一少两路电话入户，预留宽带接口
电燃气冷水均安装刷卡设备：客户购卡使用热水资
02103
。…
-…
A03：
.1
：
…
别积表
F户型
F户型
……
，……
F户型
.....报
：5
：
：资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目i·…
附件三、委托人和其他相关当事人的承诺函
第-24-页
同致信德（北京）资产评估有限公司委托人承诺函：7P
同致信德（北京）资产评估有限公司：
因资产收购的需要，你公司接受委托对该经济行为所涉及房地
产租赁权评估进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地
进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大
事项揭示充分：二
3、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合一
法有效；"心
4、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理：
5、不干预评估工作。
委报法定代表
202年少月10日13
租赁使用人承诺函
同致信德（北京）资产评估有限公司：
因资产收购的需要，你公司接受委托对该经济行为所涉及房地
产租赁权评估进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地
进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大
事项揭示充分；
3、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合
法有效；
4、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；
5、不干预评估工作。
担供使用人格字：取
2年上月0日"！"资产评估报告聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目…
附件四、签名资产评估师的承诺函
：：
第-25页
同致信德（北京）资产评估有限公司
资产评估师承诺函
《
聚龙股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司资产收购所涉及的房地产租赁权
进行了评估，形成了资产评估报告书，在本报告中披露的假设条件
成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、资产评估对象和评估范围与评估委托合同的约定一致；
3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；一
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受干预并独立进行。
资产评估师
资产评估师签璐
邓厚署
42190048
42000019
2021年5月24日
资产评估报告
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目
i
：
…·
附件五、资产评估机构备案公告和证券期货相关业务评估资格证书复印件
第-26-页
同致信德（北京）资产评估有限公司
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7
………………………………………………………………………………………
备案公告
》评一！第…，…胡定，"…！"！，
资产净营资格证的资机构、签合资款
以公告
司到营（北》资评公有限公司
2、资产有计
3、量究中资资公有：
有责任
北有中活产资产评估事备所（普理合伙益：
20作12月4：
5证券期货相关业务评估资格证书
经财政部，中国证券监督管理委员会审查，批准
从事证券、期货相关评估业务。
同致信德（北京）资产评估有限公司
批准文号：财企[2008]360号证书编号：0270008001发证时间：
变更文号：财办企[2014]2号
序列号：000130
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目资产评估报告
附件六、资产评估机构法人营业执照副本复印件：
同致信德（北京）资产评估有限公司第-27-页.......................
国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告httpx//www.gixt.gov.cn国家市场监督管理总局监制市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过
国家企业信用信息公示系统网址：
802020
登记机关
禁止和准后依批准的内容开展经营活动：不得从事本市产业政策
目，开展经营活动：依法须经批准的项目，经相关部门批评估、以及相关咨询业务。（企业依法自主选择经营项
京市西城区所北西直门外大街甲143号二层F室住经营范围单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产
营业期限2000年12月27日至2050年12月26日
成立日期2000年12月27日
注册资本300万元
称同致信德（
·（I-I）（
备案、许可、监了解更多登记、信息公示系统”"图察企业信用扫描二维码登派
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目资产评估报告
附件七、承办评估业务的资产评估师资格证复印件："：：-i…：
第-28-页
同致信德（北京）资产评估有限公司
资产评估师职业资格证书
登记卡
（评估机构人员）
姓名：邓厚香
性别：女登记编号：42000019
单位名称：同致信德（北京）资产评估有
限公司湖北分公司
初次执业登记日期：2001-06-18
年检信息：通过（2020-05-27）
（扫描二准码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会本人签名：又乙收
本人印鉴：资产评估师
邓厚香打即目期：2020-06
42000019
数资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：tttp;cx.cas.zg.cx
资产评估师职业资格证书
登记卡
（评估机构人员）
姓名：吕璐性别：女
登记编号：42190048
单位名称：同致信德（北京）资产评估有
限公司湖北分公司
初次执业登记日期：2019-04-28
年检信息：通过（2020-05--27）
（扫描二维码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名：民物
资产评估师
本人印鉴：
打即日期：2020-06
吕璐
42190048资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准官网查询地址：ittp://cx.cas.org.cn
聚龙股份有限公司拟资产收购所涉及的房地产租赁权评估项目资产评估报告""一
附件八、资产评估结果明细表和汇总表：…"
同致信德（北京）资产评估有限公司第-29-页资产评估结果汇总表
表5
评估基准日：2021年4月30日共1页第1页被评估单位（或产权持有人）：柳长庆金额单位：人民币万元
房屋建筑面积
序号
科目名称
物业类型房屋用途
租赁权期限评估价值备注
（㎡）
无形资产-房屋
一
子爵堡酒店式别墅F05号住宅20年515.00房地合一租赁563.69
租赁权权价值
无形资产-房屋
N房地合一租赁
子爵堡酒店式别墅C15号住宅
20年495.00481.83
租赁权权价值
合计
1,010.001,045.52
评估机构：同致信德（北京）资产评估有限公司
项目负责人：邓厚香
法定代表人：杨鹏
签字资产评估师：邓厚香、吕璐资产评估结果汇总表
表5
评估基准日：2021年4月30日共1页第1页被评估单位（或产权持有人）：柳长庆金额单位：人民币万元
房屋建筑面积
序号
科目名称物业类型
房屋用途租赁权期限评估价值备注
（n）
无形资产房屋
一房地合一租赁
子爵堡酒店式别墅F05号住宅20年515.00563.69
租赁权权价值
无形资产-房屋
N房地合一租赁
子爵堡酒店式别墅C15号住宅20年495.00481.83
租赁权权价值
合计
1,010.001,045.52
评估机构：同致信德（北京）资产评估有限公司
项目负责人：邓厚香
法定代表人：杨鹏
签字资产评估师：邓厚香、昌璐
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一一
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