步步高:拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产
涉及的步步高置业有限责任公司及
湘潭立强投资有限责任公司
的部分资产
资产评估报告
开元评报字[2022]0092号
共1册，第1册
开元资产评估有限公司
CAREA
AssetsAppraisalCo.,Ltd
KYCPV
二零二二年二月十六E
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执报告编码：1143020011202200083
合同编号：KY-PG-2022-116
报告类型：法定评估业务资产评估报告
报告文号：开元评报字[2022]0092号
报告名称：步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
评估结论：464,000,000.00元
评估机构名称：开元资产评估有限公司
签名人员：杨铭伟（资产评估师）会员编号：43130013朱春琴（资产评估师）会员编号：43190093
可扫描二维码查询备案业务信息
协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专
业人员免除相关法律责任的依据。
生成日期：2022年02月17日步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告目录
明----------------------------------------2
声
资产评估报告摘要------------------------------------------------------4
资产评估报告--------------------------------------------------------
一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者----------------------6
二、评估目的------------------------------------------------------8
六、评估依据------------------------------------------1
七、评估方法-----------------------------------------------------13
八、评估程序实施过程和情况-----------------------------------------14
九、评估假设-----------------------------------------------15
十、评估结论-----------------------------------17
十一、特别事项说明------------------------------------------------------1
十二、资产评估报告使用限制说明----------------------------------17
评估报告附件-----------------------------------------------------20
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567
1步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
声明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评
估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估专业人员不承担责
任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制;资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资产评估报告中载明
的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，依法合理使用评估结论。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产清单由委托人和相关当事人申报并经其采用
签字、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和相关当事人依法对其所提供资料的真
实性、合法性、完整性负责;因委托人和相关当事人提供虚假或不实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料,资产评估专业人员履行正常核查程序未能发现而导致
的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。
八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对
象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关
当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了
必要的现场调查;业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料进行了查验，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露,但并非对评估对象的法律权属提供
保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资产评估报告经济行为的要
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N步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异，系因
电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇总数据为准。
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘汇立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告摘要开元评报字[2022]0092号
开元资产评估有限公司接受步步高商业连锁股份有限公司（简称“委托人”或“步步
高”）的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对步步高商业连锁股份有限公司拟购买
资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司（简称“产权持有单
估。现将资产评估报告摘要如下：
一、评估目的
因步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产，为委托人提供该经济行为涉及的步
步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产于评估基准日的市
场价值参考依据。
二、评估对象和评估范围
评估对象为步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产于
评估基准日的市场价值。
评估范围为步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司于评估基准日
的部分资产。
三、价值类型
价值类型为市场价值。
四、评估基准日
评估基准日为2022年2月8日。
五、评估方法
评估方法为市场法。
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告六、评估结论及其有效使用期
截至评估基准日，步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司申报评
估的部分资产市场价值评估值为46,400.00万元（大写人民币肆亿陆仟肆佰万元整）。
按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期从
评估基准日起计算。
资产评估报告使用者应当充分考虑和关注本资产评估报告中所载明的假设条件、
限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、特别事项说明
（一）截至评估基准日，委估房屋不动产权证正在办理中。本次评估房屋的面积根据项目的房产预测报告、变更施工图纸及实地勘察确定，本次评估面积与将来办理的产权证的面积若有不一致，应相应调整本报告结论，房屋权证办理情况明细详见下表：序号房屋名称建筑面积㎡建成年月备注
一九华东街1F7,482.972016年1月产权证正在办理
N九华东街2F7,002.572016年1月产权证正在办理
ch九华东街3F5.886.152016年1月产权证正在办理
九华东街4F3.188.662016年1月产权证正在办理
V九华西街1F3,570.592016年1月产权证尚未办理
6九华西街2F4,417.112016年1月产权证尚未办理
九华西街3F1,587.712016年1月产权证尚未办理
合计33.135.76
（二）评估结果含增值税;评估结果未考虑土地增值税等转让税费对评估结果的影
响。
（三）评估结果中均包括所属土地使用权之价值。
（四）委估部分房屋建筑物已出租，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
（五）资产评估专业人员对委估建筑物的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并
进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，资产评估专业人员不承担对
建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进
行检视的责任。本次是按委估资产可正常使用情况下进行评估的。
（六）本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而资产评估专业人员根据其执业经验一般不能
获悉的情况下，评估机构和资产评估专业人员不承担相关责任。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理解和使
用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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5步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产
涉及的步步高置业有限责任公司
及湘潭立强投资有限责任公司
部分资产
资产评估报告
开元评报字[2022]0092号
步步高商业连锁股份有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵公司（简称“委托人”或“步步高”）的委托，按照有关
法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用市场法，
按照必要的评估程序,对贵公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强
分资产于评估基准日2022年2月8日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、委托人、产权持有单位和其他评估报告使用者
（一）委托人概况
本次评估的委托人是步步高商业连锁股份有限公司，其基本信息如下：
统一社会信用代码：91430300755843372T
类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
股票简称:002251，上市地:深圳证券交易所
法定代表人：王填
注册资本：人民币86390.395100万元整
成立日期:2003年12月11日
住所：湘潭市韶山西路309号步步高大厦
经营范围:超级市场零售（含网上销售）;百货零售;广告制作、经营;提供商
业咨询服务;经营商品和技术的进出口业务（国家法律法规禁止和限制的除外）;普
通货运;仓储保管:商品配送;柜台租赁服务;物业管理;家政服务;劳务服务（劳
务派遣服务除外）;专业停车场服务;热食品、冷食品、生食品、糕点、饮品制售；
烟草制品零售;家电的销售、安装及维修;代办移动、联通、电信委托的各项业务；
自营和代理各类商品及技术的进口;计算机技术开发、技术服务;广告设计、发布、
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6步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告代理、制作及服务;第二类增值电信业务中的信息服务业务（不含固定网电话信息服
务和互联网信息服务）;投资咨询服务（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、
发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）;经济与商务咨询服务（不含金融、证券、
期货咨询）;会议及展览服务;以下项目限分公司经营:娱乐业;餐饮;药品经营；
电影放映;眼镜（含角膜接触镜）及护理产品的销售、配镜服务、食品生产及加工;
珠宝首饰零售;二类医疗器械零售;文化体育用品、出版物、摩托车及电动车的销售;
废弃资源和废旧材料的回收;农副产品收购、加工及销售;乳制品（含婴幼儿配方乳
粉）零售。（依法须经批准的项目经相关部门许可后方可开展经营活动）。
（二）产权持有单位概况
本次评估的产权持有单位是步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司，其工商登记主要信息如下：
1、步步高置业有限责任公司
统一社会信用代码：914303007744728969
企业名称：步步高置业有限责任公司
类、型:有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：周梁
注册资本：人民币24366.00万元
成立日期：2005年05月17日
经营期限:2005年05月17日至
住所：湘潭市九华经开区步步高大道19号1号楼1层
经营范围:房地产开发与经营，房产销售，投资管理，资产管理，城镇化建设，
市政建设，新农村建设，酒店经营管理，商业经营管理，房屋及柜台租赁服务；企业
管理咨询;会议会展策划与服务;餐饮服务，住宿、洗衣服务;游泳、健身服务，KTV
娱乐服务;汽车租赁，停车场管理服务;办公服务，票务代理;工艺品、日用百货、
鲜花的销售;物业管理及服务;物业维修;设备租赁;烘焙食品制造、甜品、熟食品
及其它食品制售（包括冷饮、热饮、爆米花及其他小食）;饮料及冷饮服务，食品、
冷冻食品的销售;预包装食品、糕点、面包、散装食品、进口酒类、国产酒类的零售；
卷烟零售;电话服务。（依法须批准项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、湘潭立强投资有限责任公司
统一社会信用代码：91430300320589598T
企业名称：湘潭立强投资有限责任公司
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告类型：有限责任公司（自然人投资或控股）法定代表人：王立强注册资本：人民币10000.00万元成立日期:2014年11月05日经营期限:2014年11月05日至
住所：湘潭市九华经开区富洲路98号九华服务大楼12层1209号
经营范围:以自有资产对房地产进行投资;房地产开发经营：物业管理；商业综
合体管理服务；市场管理服务；企业总部管理;酒店管理；企业管理服务；商业管理；
停车场运营管理;建筑装修装饰工程专业承包;室内装饰、房屋建筑工程的设计服务；
房屋装饰;房屋维修;房地产咨询服务;房地产中介服务;建材、电梯、空调设备、
机电设备的销售;消防设备及器材、百货的零售（上述依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动。
（三）委托人和产权持有单位之间的关系
委托人步步高拟购买产权持有单位的部分资产，步步高系本次交易的购买方，步
步高置业及湘潭立强投资系本次交易的产权持有单位。湘潭立强投资是步步步高置业
的控股子公司;步步高置业是步步高投资集团股份有限公司以下简称“步步高集团”
的全资子公司;步步高集团是步步高的控股股东，委托人与产权持有单位的实际控制
人为同一人。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告的使用人为委托人、产权持有单位、经济行为相关的当事人以及
按照有关法律法规规定的相关监管机构。除此之外，未经资产评估机构和委托人确认
的任何机构或个人不能由于得到本资产评估报告而成为本报告的使用人。
二、评估目的
因步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产，为委托人提供该经济行为涉及的步
步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产于评估基准日的市
场价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）委托评估的评估对象
评估对象为步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产
于评估基准日的市场价值。
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
（二）委托评估的评估范围
评估范围为步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司于评估基准
日的部分资产。具体为步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司拥有的
位于湖南省湘潭市九华示范区莲城大道与北二环交界处东南角的“九华新天地”的待
售东街、西街商铺，共计7项，总建筑面积为33,135.76平方米另附带配套车库
27,485.30平方米）。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）委估资产概况
1．委估资产明细情况序号不动产权证证号房屋建筑物名称结构建成年月面积㎡用途产权持有单位
一无九华东街1F框架2016年1月7,482.97商铺步步高置业
N无九华东街2F框架2016年1月7,002.57商铺步步高置业
无九华东街3F框架2016年1月5.886.15商铺步步高置业
无九华东街4F框架2016年1月3,188.66商铺步步高置业
无九华西街1F框架2016年1月3,570.59商铺湘潭立强投资
○无九华西街2F框架2016年1月4,417.11商铺湘潭立强投资
无九华西街3F框架2016年1月1,587.71商铺湘潭立强投资
合计33.135.76
2．委估资产分布情况及特点
委估资产-九华新天地东街、西街商铺位于湖南省湘潭市九华示范区莲城大道与北二环交界处东南角，地处长株潭融城中心，占据九华示范区（九华千亿级国家经济技术开发区）与湘潭雨湖区交界核心位置。委估房屋周围商业氛围日益成熟，基础配套设施较完善，交通条件较好，周边3公里范围内主要因素如下：
百货、商业街:世外桃源购物中心、喜之洋购物广场等。
银行商业网点:交通银行、中国建设银行、湘潭农商银行、中国邮政储等。
学校医院:九华金庭莲城小学、九华吉利学校、九华和平小学、湖南师范大学附属
九华步步高小学等。
宾馆超市:盘龙山酒店、逸致·雅酒店、鸿雅民宿、金仁超市、正旺超市等。
道路交通:有28路、29路、43路、47路、67路等公交。距湘潭火车站2.9千米。
九华新天地东街、西街商铺建成于2016年1月。东街系“30+3”式商业物业的“4+3”
层，包括九华新天地东街的地上1-4层商铺，九华新天地东街的地下负1层、负1层夹层
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9步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告及负2层车库。西街系“3+2”式商业物业的“3+2”层，包括九华新天地西街的地上1-3
层商铺，九华新天地西街的地下负1层、负2层车库。共计7项，总建筑面积为33.135.76平
方米另附带配套车库27,485.30平方米。具体如下：
东街商铺共计4项，建筑面积为23,560.35平方米。目前房屋不动产权证正处于办理中。房屋对应土地的权证号为“潭国用（2016）第18s0156号”，证载权属人为步步高置业有限责任公司，面积为21,858.00平方米，出让城镇混合住宅用用地，商业土地终止日期为2051年11月30日。截至评估基准日，委估房屋未设置抵押权;部分已出租。
西街商铺共计3项,建筑面积为9,575.41平方米。目前房屋不动产权证正处于办理中。房屋对应土地的权证号为“潭国用（2016）第18s0156号”，证载权属人为湘潭立强投资有限责任公司，面积为16,016.00平方米，出让城镇混合住宅用用地，商业土地终止日期为2051年11月30日。截至评估基准日，委估房屋未设置抵押权。
3．实物状况
委估资产共计7项，为框架结构商铺，钢筋混凝土独立基础或桩基础，钢筋混凝土梁承重，砼屋架，平屋顶，24砖墙维护。陶瓷地砖、复合木板地面或水泥砂浆抹平地面。
墙面砖、玻璃幕墙外墙。乳胶漆、瓷砖贴饰内墙或毛坯内墙、石膏板或铝塑板吊顶或毛
坯天棚。钢化玻璃平开门。配有电动扶梯;消防栓、灭火器、自动喷水器;配有网络接
线、无线网络、监控系统。截至评估基准日委估资产均处于正常使用状态。经勘查，委估资产无明显沉降现象,承重构件和墙体维护状况较好。地面及水电设备维护状况较好。
（四）产权持有单位申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论情况
本项目由本机构独立完成，没有引用其他机构出具报告结论的情况。
四、价值类型
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的
收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型选取达
成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义
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10步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告本资产评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2022年2月8日。该评估基准日由委托人选定并与本次评
估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
确定评估基准日时主要考虑了以下因素：
1.评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估
基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服
务于评估目的。
2.评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的会计报
告日，使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体
情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用率等方面的变
化对评估结论的影响，以利于资产评估专业人员进行系统的现场调查、收集评估资料、
评定估算等评估程序的履行。
3.评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近，使资产
评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况，以利于真实
反映评估对象在评估基准日的价值。
六、评估依据
（一）法律、法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，2016年7月2日
第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委
员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》）；
3《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委
员会第十五次会议第二次修订）;
4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第
五次会议通过）；
5.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
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11步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告7.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36号）；
8,《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局海关总署〔2019〕39号）；
9.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次
会议通过）
10.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十二次会议修订）；
11《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十二次会议修订）；
12.其他与资产评估相关的法律、法规。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
（三）资产权属依据
1.产权持有单位的房屋产权承诺函、土地使用权证（复印件）；
2.其他相关权属依据。
（四）评估取价依据
1．产权持有单位评估基准日的资产评估申报表；
2.评估基准日的银行LPR利率、国债利率、赋税基准及税率等；
3．评估基准日近期的房屋所在区域类似房地产出售资料；
4．资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
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12步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
5.原城乡建设环境保护部《房屋完损等级及评定标准》；
6．机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
7.资产评估专业人员现场勘察、调查所搜集的资料;
8.其他相关资料。
（五）其他参考依据
1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
2《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
3.其他。
七、评估方法
（一）评估基本方法简介
房屋建筑物评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。
1．成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确
定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
2．市场法是指将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基
础确定评估对象价值的评估方法的总称。
3．收益法是指通过将被评估对象的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估方法的总称。
（二）评估方法的选取
1．评估方法选取的依据
房地产评估通行的评估方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选
用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法;收益性房地产的估价，应选用收
益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较
法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
委估资产位于湖南省湘潭市九华示范区莲城大道与北二环交界处东南角，地处长株
潭融城中心，占据九华示范区（九华千亿级国家经济技术开发区）与湘潭雨湖区交界核
心位置。委估资产所处区域房地产市场发育较成熟,存在较多可比拟的房地产成交案例，故可采用市场法对其进行评估。
综上，采用市场法对委估资产进行评估。
2．评估公式和参数选取
评估公式：
电话：（010）88829567
开元资产评估有限公司
13步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告房地产的评估价值=房地产比准单价×建筑面积
其中:比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产
状况修正系数
房地产状况修正系数=区位状况修正系数×个别状况修正系数
八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情
况、制定评估工作计划，并布置和协助产权持有单位进行资产清查工作；随后评估小组
进驻产权持有单位，对评估对象实施现场调查，收集并分析评估所需的全部资料，选择评估方法并确定评估模型，进而估算评估对象的价值。自接受评估项目委托起至出具评
估报告分为以下四个评估工作阶段：
（一）评估项目洽谈及接受委托阶段
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后，即
与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估
范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托人签订《资产评
估委托合同》。（二）现场调查和收集资料阶段
1.提交《资产评估须提供资料清单》
该阶段的主要工作内容是:提交《资产评估须提供资料清单》;指导产权持有单位
清查资产、准备评估资料;收集并验证评估资料;尽职调查访谈、现场核查资产与验证
评估资料、市场调查及收集市场信息和相关资料等。
2.指导产权持有单位清查资产、准备评估资料
与委托人和产权持有单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要求填
列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
3.收集并验证委托人、产权持有单位提供的资料
对委托人和产权持有单位提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解决。
4.现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行全面核实，对委估资产进行详细勘查、并编制《现场
勘查工作底稿》。
5.尽职调查访谈
根据评估对象的具体情况、委托人和产权持有单位提供的资料，与产权持有单位就
与评估对象相关的事项达成共识。
6.市场调查及收集市场信息和相关资料
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567
14步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告在收集委托人和产权持有单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础
上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估算的需要。
（三）评定估算阶段
该阶段的主要工作内容是:
1.选择评估方法及评估模型
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定选择的评估方法、具
体评估模型。
2.评定估算
根根选择的评估方法及具体模型，合理确定评估模型所需评估参数，测算评估对象
的初步评估结果，形成资产评估明细表和资产评估说明以及相关评估工作底稿。
（四）汇总评估结果及撰写初步资产评估报告阶段
对初步的评估结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，确
定初步的汇总评估结果，并起草初步资产评估报告并连同资产评估明细表、资产评估说
明和评估工作底稿提交本资产评估机构内部审核。
（五）出具资产评估报告
经本资产评估机构内部审核通过后的资产评估报告，在不影响对评估结论进行独
立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内
容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，按本公司质量控制制度和程序，并决定是
否对资产评估报告进行调整，在对需要调整的内容修改完善资产评估报告后，由本资
产评估机构出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估专业人员在充分分析产权持有单位的资本结构、
经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在行业现状
与发展前景对产权持有单位价值影响等方面的基础上，对委托人或者相关当事方提供
的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理
设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
1.公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条
件等按公平原则模拟市场进行估价。
2.公开市场假设
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15步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的
或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获
得足够市场信息的能力、机会和时间;交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而
非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其
交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场
机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3.持续经营假设
持续使用假设是假定评估对象所及其包含的资产按其目前的模式、规模、频率、
环境等持续使用。该假设不仅设定了委估资产的存续状态，还设定了委估资产所面临
的市场条件或市场环境。
（二）一般条件假设
1.假设国家和地方（委估资产所在）现行的有关法律法规、行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化;本次交易的交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.假设资产所在地区的财政和货币政策以及所执行的有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对资产的持续利用形成重大不利影响。
（三）特殊条件假设
1.假假设产权持有单位完全遵守现行所有有关的法律法规。
2.假假设委托人及产权持有单位提供的资料基础资料、财务资料等均真实、准
确、完整，有关重大事项披露充分。
3.假设委估资产保持目前的用途不变。
4资产评估专业人员对委估资产的现场勘察仅限于其外观和使用状况，并未对结
构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以委估资产内在质量符
合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设条件。
（四）上述评估假设对评估结论的影响
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对产权持有单位的收入、成本、费用
乃至其营运产生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用
条件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员
认定这些假设条件在评估基准日成立且合理;当未来经济环境发生较大变化时，本资
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16步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告产评估机构及其签名资产评估专业人员不承担由于上述假设条件的改变而推导出不
同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完全成立
时，评估结论即告失效。
十、评估结论
截至评估基准日，步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司申报评
估的部分资产市场价值评估值为46,40000万元（大写人民币肆亿陆仟肆佰万元整）。
十一、特别事项说明
（一）截至评估基准日，委估房屋不动产权证正在办理中。本次评估房屋的面积根据项目的房产预测报告、变更施工图纸及实地勘察确定，本次评估面积与将来办理的产权证的面积若有不一致，应相应调整本报告结论，房屋权证办理情况明细详见下表：序号房屋名称建筑面积㎡建成年月备注
一九华东街1F7,482.972016年1月产权证正在办理
N九华东街2F7,002.572016年1月产权证正在办理
cn九华东街3F5.886.152016年1月产权证正在办理
寸九华东街4F3.188.662016年1月产权证正在办理
九华西街1F3,570.592016年1月产权证正在办理
6九华西街2F4,417.112016年1月产权证正在办理
九华西街3F1,587.712016年1月产权证正在办理
合计33,135.76
（二）评估结果含增值税;评估结果未考虑土地增值税等转让税费对评估结果的影
响。
（三）评估结果中均包括所属土地使用权之价值。
（四）委估部分房屋建筑物已出租，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。
进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，资产评估专业人员不承担对
建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进
行检视的责任。本次是按委估资产可正常使用情况下进行评估的。
（六）本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而资产评估专业人员根据其执业经验一般不能
获悉的情况下，评估机构和资产评估专业人员不承担相关责任。
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567
17步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结
论是在本次评估假设和限制条件前提下,为本资产评估报告载明的评估目的而出具的评
估对象于评估基准日的市场价值参考意见，该评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、
担保事宜，以及特殊的交易方式等情况的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以
及遇有自然力和其它不可抗力的影响。当评估假设和限制条件发生变化时，评估结论一
般会失效。本资产评估机构不承担由于这些情况变化而导致评估结论失效的相关法律责
任。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其签名资产评估专业人员不
承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的
使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证
（五）若未征得本资产评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用
本资产评估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体，法律、法规
规定以及相关当事人另有约定的除外。
（六）按现行规定，本资产评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用
期从评估基准日起计算。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日是评估结论最终形成日,本资产评估报告日为2022年2月16日。
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18步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告（此页为签字盖章页，无正文）
开元资产评估有限公司资产评估师：
中国-北京
资产评估师：
43190093
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567
19步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司的部分资产资产评估报告资产评估报告附件
1.委托人营业执照（复印件）；
2.产权持有单位营业执照复印件）；
3.评估对象所涉及的主要资产权属证明资料复印件；
4.委托人承诺函；
5.产权持有单位承诺函；
6.资产评估机构资格证明文件或备案文件复印件）；
7资产评估机构法人营业执照副本复印件；
8.签名资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
开元资产评估有限公司电话：（010）88829567
20
创建
扫描全能
总局监制
理局
湘深市韶山0西路3王再复印无三2
E12月119号步020登
步
长期高大
厦
10331册资成立日业期记机关公示
世
三）
自
步高商然人投资或控股）
连股
锁股份有限（
份有公司（上市、含网
用9143司王填中集
03企
统00范围信
一55信
S
社会743372T郑法定代表示系
统一社会信用代码扫损二维码登录“国家企业信用信息公示
91430300320589598T系统”了解更多登记、备案、许可、监管信息。
名称湘潭立强投资有限责任公司注册资本壹亿元整
类型有限责任公司（自然人投资或控股）成立日期2014年11月05日
法定代表人王立强营业期限长期
经营范围以自有资产对房地产进行投资：地产开发经营：物业管理：商业住所湘潭市九华经开区富洲路98号九华服
综合体管理服务；市场管理服务：企业总部管理;酒店管理；企业务大楼12层1209号
管理服务：商业管理：停：建筑装修装饰工程专业承
包;室内装饰、房屋建筑工程的设计服务;房屋装饰;房屋维修;
房地产咨询服务;房地产中介服务;建材、电梯、空调设备、机电
设备的销售；消防设备及器材、百货的零售（上述依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
登记机关
日年
月
202020
10
国家市场监督管理总局监制国家企业信用信息公示系统网址
http://www.gsxt.gov.cn
扫描全能王创建
国家市场监督管理总制
湘潭市九华区步191号
月20局
经日监
亿开e
仟步
叁佰20高
0大
拾5道
陆0
万月长期号楼1层
7
日
出
长
贰肆陆元整
登记机
年51
营业执照
经开房屋城日用百货、烘焙食品制米卷烟零相预
镇化建商业健身爆花及其关部包装食面
独经营管理，资服务门批、饮
产：热饮、准散
管理，T（后方装食冷
酒V娱，包括冷饮、可品、饮服
投展
，资管理；经酒食（依
投理车：类法
限产游泳、产冻批
K乐服务汽租
包进口、国酒类的零售
办公服务票务代理工艺品、
料及务，品、冷食品的销售
店经营管，
熟食品及其它食品制售
房地开发与经，房，
有责任公（自然人须准项目，
市政建设，新，
步步高置责
赁，停车管理务；办
务，住宿、洗服务业司营农场
有村：造：他
限非产建设衣服小食）；电话服务。品、糕点、面营活动）
销
任周梁售设，
91公：
4
30一■国
3家
企业信用信息公示系统网址：
潭国用（2016）第18S0156号土地使用权人步步高置业有限责任公司
座，…落湘潭九华示范区莲城大道以东，北二环路以南
地号4303021140140003000图86.60-42.2
地类（用途）城镇混合住宅用地取得价格
使用权类型出让终止日期2061年11月30日
使用权面积其21858.0M独用面积21858.013
分摊面积M
根据《中华人民共和国宪法》、《中华
大民共和国土地管理法》和《中华人民共
和国城市房地产管理法》等法律法规，为
保护土地使用权人的合法权益，对土地使
用权人申请登记的本证所列土地权利，经
审查核实，准予登记，颁发此证
，烟
2016年4月日
.2
扫描全能王创建宗地图注明边长（
3923%3.0086.60-42.25
3.65.30步步高置业有限责任公司
132538261.003030.1033M17331021001791094
3314.801791179116Ius1I1803374353.51
1770171100013.0BJ341.%179217911618012m180I步步高置业有限责任公司
373418362.0071Jm11291315.01791l8llIm
533637552.99J7n17714.973127.64606ttNIt15011804103304
17731748.39019110375537561.001917962.118021001801401320742
377417731.1019174.0175618372.02179617970.94100
377538201003733774.01111371937971798265
175738382.03382017761003%861137992.6537
133917582.0117637771.003%3735.616638001.46372
37511319100l7n3819103733745.81
381938181.003741切671383918401.00373建
切3733759376041.1838183778100
173717.31667g9it1d37781779220
3711010.01isot9ttzKt377937802.19
3742641Q79IotI&E08/E
37Q3432.4437643765623378137822.79
174538272416537660.39378238143.99湘立强投资有限责任公司
382737462.0037661820100381437853.99
378538083.99284
374633282038203767100
382817472.0376738211003808（3789399
67678ELL3221382100378937902.49
182937482.003822382310038383382381
3748383020038233768100385
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370938311.9%376935241003831375020033243825100在建0005000-21857.68
17903832199
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3775在建377582.9329139544.80.60
941934.70
37613763步步高营业有限责任公司3
7076420376537666105.60
步步高商业连锁股份有限公司
张鑫
1850签发人：
陈、涉
测量员：绘图日期：2016国年01月29日期潭市土资流
陈、港绘图员：
上2审核员：
扫描全能王创建
2
—潭国用015）第800174号土地使用权人湘潭立强投资有限责任公司
座一！落湘潭九华示范区步步高大道以东、北二环路以南
地号4303021140130284000图号86.60-42.25
地类（用途）取城镇混合住宅用地得价格
使用权类型终出让止日期2061年11月30日
使用权面积16016.00M独用面积16016.00M
分摊面积！M
根据《中华人民共和国宪法》、《中华
人民共和国土地管理法》和《中华人民共
和国城市房地产管理法》等法律法规，为
保护土地使用权人的合法权益，对土地使
用权人申请登记的本证所列土地权利，经
审查核实，准予登记，颁发此证
一湘潭市
2015
扫描全能王创建宗地图
注明边长（米）86.6042.25
88
II0
●2.140北
IA销4848期8日44
2.81M自119
088.740ni49
1M期84
02248指日M8.98.0步步高置业有限责任公司砼2
9ta60911
细0951：
步步高商业连锁股份有限公司能工地
湘立强资有限责任公司
028400016015.82
071
步投资集团股份有限公司
步步高商业连锁股份有限公司施工地
65
4.030.395
M8
61484934411M
49国01步步高投资集团股份有限公司
2200施工地2.3319
4.303212448锁4%4091.%
441444004II■
484788844044201409
45409440.6104010
4444n0AII447454L949LB
404444幅a.0010LI0.9
测量员：陈、污1.1550签发人：
绘图员绘图日期2015年10月25日
审核员：
回他
扫描全能王创建不动产权属承诺函
本公司于评估基准日2022年2月8日拥有的位于湖南省湘潭市九华示范区莲城大道与北二环交界处东南角的九华新天地东街、西街商铺及附属车库尚未办理不动产权证，其产权分别为“步步高置业有限责任公司”、“湘潭立强投资有限责任公司”所有;
其明细详见下表：
结构建筑面积m用途产权持有单位
建筑物名称建成年月
7,482.97商铺
九华东街1F框架2016年1月
步步高置业有
7,002.57商铺
框架2016年1月
九华东街2F
限责任公司
框架2016年1月5.886.15商铺
九华东街3F
框架2016年1月3.188.66商铺
九华东街4F
3.570.59商铺
九华西街1F框架2016年1月
湘潭立强投资
4,417.11商铺
九华西街2F框架2016年1月
有限责任公司
1,587.71商铺
框架2016年1月
九华西街3F
小计133.135.76九华东街车库框架2016年1月20,264.70车库步步高置业有限责任公司
九华西东街车库小计2小计框架2016年1月7,220.6027.485.3060,621.06车库湘潭立强投资有限责任公司
上述商铺及附属车库产权分别为本公司各自所有，无权属争议。
特此承诺。
步步高置业有限责任公司湘潭立强投资有限责任公司
盖章）（盖章）7022年2月）日2221年2月日
委托人承诺函
开元资产评估有限公司：
因步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产为此需要对该经济行为所涉及的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司在评估基准日的部分
资产的市场价值进行评估，为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、所提供的有关资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分：
3、不干预评估工作。
委托人授权代表人
委托人（盖章）：
2222年2月|日
委托人暨产权持有单位承诺函
开元资产评估有限公司：
因步步高商业连锁股份有限公司拟购买资产,特委托贵公司对该事宜所涉及
的步步高置业有限责任公司及湘潭立强投资有限责任公司在评估基准日的部分
资产的市场价值进行了评估，为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产
评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充
分；
3、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
4、不干预评估工作。
单位授权代表人（签字）：单位授权代表人（签字）：
单位（盖章）：单位（盖章）
2222年2月日2021年2月日
北京市财政局2017-0068号
根据《财政部关于做好资产评估机构备案管理工作的通知》（财资〔2017〕26号）第十四条有关规定，下列原取得资产评估资格证书的资产评估机构，符合《资产评估法》第十五条规定条件，其原持有的资产评估资格证书已交回，现予以公告。备案公告
1、北京华源龙泰房地产产地资产评估有限公司
2、北京经纬东元资产评份有限公司
（05
3、开元资产评估限公司
4、北京新博智胜资产评估有限公司
5、中商资产评估有限责任公司
国家市场监督管理总局监制
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北京市环1
点二海淀区04
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有限责任公司（自然人投资或控股）
开元资产评估有限公司
统一社会信用代
彩忙
胡劲为
91110108668556439X
国家企业信用信息公示系统网址：
法定代表人经营范围
国资
ppraisa资产评估师职业资格证书
，、登，记、卡
（评估机构人员姓名：杨铭伟
性别：男登记编号：43130013
单位名称：开元资产评估有限公司
湖南分公司
初次执业登记日期：2013-09-06
年检信息：通过（2021-04-14
扫描二维码，查询评估师信息所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名
，路伟
本人印鉴：
43130013打印目期：20210
0001资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：http./cx.cas.org.cr
2223公2525222公25252
ppraisal资产评估师职业资格证书
登记，卡
，，（评估机构人员
姓名：朱春琴
性别：女登记编号：43190093
单位名称：开元资产评估有限公司
湖南分公司
初次执业登记日期：2019-11-15
年检信息：通过（2021-04-14）
扫描二维码，查询评估师信息所在行业组织：中国资产评估协会
产求
本人签名：
本人印鉴：
4190083打即日期：20210
000
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：httpi
cx.cas.org.