国中水务:启东鹏腾评估说明

黑龙江国中水务股份有限公司拟股权收购涉及的启东
鹏腾农业发展有限公司股东全部权益价值资产评估说
明
沪美评报字【2022】第8008号
上海美评资产评估有限公司
2022年3月4日资产评估说明
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明.....................................2
第二部分资产清查核实情况的说明.......................................3
一、评估对象与评估范围...........................................3
二、资产核实人员组织、实施时间和过程....................................7
三、影响资产核实的事项及处理方法......................................8
四、核实结论................................................8
第三部分成本法评估说明...........................................9
一、流动资产的评估.............................................9
二、长期股权投资的评估...........................................9
五、负债的评估..............................................28
六、资产基础法评估结果..........................................29
第四部分评估结论及分析..........................................30
一、评估结论...............................................30
二、评估结果与账面值比较变动情况及原因..................................30
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑................................30
附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明
1资产评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明是供委托人和评估行业监管部门使用，除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
2资产评估说明
第二部分资产清查核实情况的说明
一、评估对象与评估范围
（一）委托评估对象与评估范围本次评估对象为启东鹏腾农业发展有限公司于评估基准日的股东全部权益价值；评估范围涉及被评估单位于评估基准日的总资产及相关负债。评估申报表列示的帐面净资产为-21623.14元。详细列表如下：
项目金额（元）
流动资产926.86
非流动资产：
长期股权投资净额39100000.00
资产合计39100926.86
流动负债87702819.27
负债合计39122550.00
净资产（所有者权益）-21623.14
（二）委托评估的资产类型、账面金额
截止评估基准日2021年12月31日，纳入评估范围内总资产39100926.86元，负债总额39122550.00元，净资产账面价值-21623.14元。
纳入本次评估范围内资产的具体类型包括：货币资金、长期股权投资、其他应付款等，评估范围内各类资产及负债的账面价值与一、（一）委托评估对象与评估范围相同。
以上评估范围与被评估单位申报评估的资产范围一致。
（三）委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
（四）实物资产的分布情况及特点
被评估单位本身无实物资产，其下属子公司主要资产为土地使用权，均已取得国有土地使用权证，基本信息如下：
取土地使用序得证载权利人土地权证编号土地位置土地用途终止日期权面积号方（m2）式
3资产评估说明
启东鹏大农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
1启国用2008字第1084号农用地65017.00
司鹤村日让启东鹏起农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
2启国用2012字第0103号农用地78114.00
司鹤村日让启东欣海农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
3启国用2008字第0956号农用地82277.00
司鹤村日让启东鹏林农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
4启国用2008字第1082号农用地87294.00
司鹤村日让启东新岛农业发展有限公启动市启隆乡仙2055年6月6出
5启国用2012字第0038号农用地75490.00
司鹤村日让启东欣盛农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
6启国用2012字第0101号农用地82426.00
司鹤村日让启东富盛农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
7启国用2012字第0096号农用地85734.00
司鹤村日让启东远欣农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
8启国用2012字第0097号农用地82194.00
司鹤村日让启东荣盛农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
9启国用2012字第0039号农用地97238.00
司鹤村日让
1启东富民农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0047号农用地86383.00
0司鹤村日让
1启东伟融农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6161569.0出
启国用2012字第0099号农用地
1司鹤村日0让
启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2012字第0104号农用地84932.00
1启东天欣农业发展有限公鹤村日让
2司启东市启隆乡仙其他商服2052年5月9出
启国用2013字第0073号2667.00鹤村用地日让
1启东远融农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6164565.3出
启国用2005字第0541号农用地
3司鹤村日0让
1启东富瑞农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0044号农用地72820.00
4司鹤村日让
1启东欣融农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2012字第0098号农用地85147.00
5司鹤村日让
1启东恒天农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0040号农用地78688.00
6司鹤村日让
1启东富欣现代农业发展有启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0930号农用地87799.00
7限公司鹤村日让
1启东鹏伟农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0967号农用地89607.00
8司鹤村日让
4资产评估说明
1启东怡康农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0045号农用地94678.00
9司鹤村日让
2启东润鹏农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0042号农用地86159.00
0司鹤村日让
2启东鹏天农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0932号农用地84438.00
1司鹤村日让
2启东力天农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0036号农用地77895.00
2司鹤村日让
2启东富鹏现代农业发展有启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0929号农用地90368.00
3限公司鹤村日让
2启东富腾农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2012字第0095号农用地83354.00
4司鹤村日让
2启东鹏开农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0931号农用地87747.00
5司鹤村日让
启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2012字第0100号农用地80045.00
2启东欣伟农业发展有限公鹤村日让
6司启东市启隆乡仙其他商服2052年5月9出
启国用2013第0074号2667.00鹤村用地日让
2启东鹏程农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第1081号农用地86051.00
7司鹤村日让
2启东融天农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0968号农用地89428.00
8司鹤村日让
2启东中融农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0041号农用地86222.00
9司鹤村日让
3启东泰瑞农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0037号农用地72517.00
0司鹤村日让
3启东鹏路农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第1083号农用地88404.00
1司鹤村日让
3启东向欣农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0043号农用地71131.00
2司鹤村日让
3启东鹏融现代农业发展有启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0940号农用地87534.00
3限公司鹤村日让
3启东飞融农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2012字第0035号农用地87556.00
4司鹤村日让
2055年6月6209082.0出
启国用2013第0029号启隆乡农用地
3启东融欣现代农业发展有日0让
5限公司苏（2018）启东市不动产权启东市启隆乡仙其他商服2052年5月9出
4666.00
0024206号鹤村用地日让
5资产评估说明
3启东鹏地农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0969号农用地81258.00
6司鹤村日让
3启东富越农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0031号农用地99560.00
7司鹤村日让
3启东融东农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0029号农用地86004.00
8司鹤村日让
3启东欣飞农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0030号农用地92085.00
9司鹤村日让
4启东鹏峰农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年4月21出
启国用2008字第0961号农用地63308.00
0司鹤村日让
4启东浦合农业发展有限公启东市启隆乡仙2055年6月6出
启国用2012字第0046号农用地77831.00
1司鹤村日让
43719949
合计
2.30
（四）被评估单位申报的无形资产无
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）无
6资产评估说明
二、资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查组织工作
清查核实期间：2022年2月21日至2022年3月2日。
接受委托后，评估人员根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，制定了详细的现场清查实施计划，组成评估小组，于清查核实期间，对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
（二）清查实施过程
1、指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
指导被评估单位相关的财务与资产管理人员在资产核实的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报。
2、审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，核实各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。并在现场实地勘察后，根据勘察结果与被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
3、查证评估对象的真实性和合法性
根据委托人及被评估单位提供的审计报告、验资报告、公司章程等资料，对评估对象的真实性、合法性进行核查。
4、查证评估范围内资产的真实性和合法性
评估人员首先依据被评估单位提供的法律权属证明材料，结合评估申报明细表，对委估资产的权属状况进行查阅审核，并收集相关权属资料。
其次，根据被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资产和债权债务，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实性。
对货币资金，评估人员通过查阅账表、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式进行核查。
对存货，评估人员根据申报明细表查阅有关原始会计资料，核实了存货资产。
对非流动资产，采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要设备等资产。评估
7资产评估说明人员，查阅了相关设备购置合同、发票等，从而确定资产的真实性。并收集工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
5、调查资产的利用状况
对设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查关键设备和单位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行，并对设备中的报废、闲置、无实物等情况做了现场调查记录。
6、调查资产账面价值的构成情况
根据被评估单位的资产特点，调查其资产账面价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及相关合同、发票等资料。
三、影响资产核实的事项及处理方法
影响资产核实的事项：无。
四、核实结论
1、资产和负债核实结果与被评估单位的账面记录：相一致；
2、必要的权属证明文件：有。
8资产评估说明
第三部分成本法评估说明（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）一、流动资产的评估
（一）各项流动资产评估说明
1、货币资金
纳入评估范围内的货币资金为银行存款，账面值926.86元。为存放于工商银行的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对账单、余额调节表进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为926.86元。
二、长期股权投资的评估
（一）长期股权投资概况
被评估单位长期股权投资账面值39100000.00元，共有长期股权投资42项，均为控股投资。详见下表：
法定代表注册资本（万持股比序号被投资单位名称经营范围注册地址成立日期
人元）例
启东飞融农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月20
1徐洪林50.00100%
限公司服务乡日
启东融东农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
2徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
启东融天农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月17
3徐洪林60.00100%
限公司服务乡日
启东远欣农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
4徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东天欣农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月20
5彭毅敏50.00100%
限公司服务乡日
启东鹏峰农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
6徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
启东鹏大农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
7徐洪林60.00100%
限公司服务乡日
启东鹏开农业发展有现代农牧、种植渔业及观光服启东启隆2005年1月19
8彭毅敏60.00100%
限公司务乡日资产评估说明
启东欣海农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
9徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
启东欣融农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
10徐洪林50.00100%
限公司服务乡日
启东欣伟农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
11彭毅敏80.00100%
限公司服务乡日
启东欣盛农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
12彭毅敏80.00100%
限公司服务乡日
启东欣飞农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
13徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东鹏伟农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月20
14彭毅敏50.00100%
限公司服务乡日
启东鹏起农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
15徐洪林60.00100%
限公司服务乡日
启东鹏程农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
16彭毅敏80.00100%
限公司服务乡日
启东鹏天农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
17徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东鹏融现代农业发现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2003年12月24
18徐洪林500.00100%
展有限公司服务乡日
启东鹏路农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
19徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东鹏林农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
20徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
启东鹏地农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
21徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
启东富越农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
22徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东富盛农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月18
23徐洪林50.00100%
限公司服务乡日
启东富腾农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月19
24徐洪林80.00100%
限公司服务乡日
启东富欣现代农业发现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2003年12月24
25徐洪林400.00100%
展有限公司服务乡日
启东富鹏现代农业发现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2003年12月24
26徐洪林300.00100%
展有限公司服务乡日
启东海融农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆
27徐洪林2005年2月3日50.00100%
限公司服务乡
10资产评估说明
启东远融农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月20
28徐洪林50.00100%
限公司服务乡日
启东伟融农业发展有现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2005年1月20
29徐洪林50.00100%
限公司服务乡日
启东融欣现代农业发现代农牧渔业种植、养殖观光启东启隆2003年12月24
30徐洪林400.00100%
展有限公司服务乡日启东润鹏农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
31丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东向欣农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
32丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东富瑞农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
33丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东怡康农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
34丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东浦合农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
35丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东富民农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
36丁宏伟50.00100%
限公司务乡日启东力天农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
37成建铃50.00100%
限公司务乡日启东泰瑞农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
38成建铃50.00100%
限公司务乡日启东新岛农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月26
39成建铃50.00100%
限公司务乡日启东荣盛农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
40成建铃50.00100%
限公司务乡日启东恒天农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
41成建铃50.00100%
限公司务乡日启东中融农业发展有农业种植渔业养殖及观光服启东启隆2008年12月23
42成建铃50.00100%
限公司务乡日
43合计3810.00
注：被评估单位对长期股权投资采用成本法进行核算。
（二）评估方法与结果
评估人员对被评估单位的长期股权投资实施了必要的清查程序，收集了相关法律文件，了解了投资情况，并抽取部分凭证进行验证。在核实投资成本、投资关系、投资比例的基础上，根据被投资单位的净资产与投资比例之积，确认长期股权投资的评估值。
11资产评估说明
1.对投资比例在50%以上，或者虽然投资比例低于50%但是对被投资单位拥有实际控制权，评估时采用整体评估的方法，即对被投资被评估单位进行整体评估，以其评估后的净资产价值和股权比例，确定该项长期股权投资的评估值。
2.对于已在评估基准日后协议转让的投资项目，按照转让价值确定评估值
（三）评估过程
本次评估时按照投资性质、各被投资单位的不同投资比例以及对被投资单位的实际
控制情况，分别进行评估。
1.启东融欣现代农业发展有限公司
对于控股子公司-启东融欣现代农业发展有限公司，被评估单位持股比例为100%，评估人员对其展开评估，确定基准日该长投单位整体评估净资产评估值。因该长投单位连年亏损，且经调查了解，没有扭亏为盈迹象，故不适宜采用收益法展开评估，故只采用成本法对其进行评估，评估过程如下：
1.1货币资金
纳入评估范围内的货币资金为银行存款，账面值23691.87元。为存放于工行营业部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对账单进行核实，以及评估基准日后的进账情况。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为23691.87元。
1.2在建工程—土建工程
在建工程为已完工未转固的房屋建筑物，建筑面积2382平方米，基本情况如下：
序建筑装维修保建筑物名称地理位置结构建成年月建筑面积基础屋面号修情况养情况启东市启隆乡仙钢筋混凝土
1民用别墅2015年2382平方米钢混混凝土毛坯良好鹤村（崇明岛）框架结构
1.2.1评估方法
本次建筑物采用重置成本法。
建筑物评估的重置成本法，是根据建筑工程资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率等其他合理费用计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
12资产评估说明
建筑物评估值=重置全价×成新率
1.2.1.1重置价值
重置价值（不含土地使用权价值）=建安工程综合造价+工程建设前期及其它费用+资金成本
（1）建安工程综合造价
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建筑物的的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建筑物建安工程综合造价。
一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、预决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价。
重编预算法：以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造价，并计入评估基准日现行的国家及各地对建设项目收取的各项工程建设其他费用后，根据工程建设合理工期计算资金成本，得出建筑物的重置成本。
预决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建筑物，评估人员通过对待估建筑物的现场实地查勘，在对建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建筑物按结构分类。从各主要结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建筑物做为典型工程案例，运用决算调整法，以待估建筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析已决算建筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建筑物建安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。
类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建筑物可使用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、
施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建筑物的建安工程综合造价。
单方造价指标估算法：对于某些建成年份较早的建筑物，其帐面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后可采用单方造价
13资产评估说明指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建筑物的建安工程综合造价。
对评估对象中具有结算、有同类工程案例的房屋建筑物，采用类比系数调整法计算建安综合造价。
（2）工程建设前期及其它费用
一般情况下，规划、设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的
1～3%，水文、地质勘探费为设计概算的0.5%，建设工程质量监督管理费为建安工程费
的0.15%，招标费为项目总投资的0.1%，建设工程执照费为建安造价的0.1%，还有各种预算费、审查费、标底编制费、临时建设费等，根据经验及取费率惯例，以上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式通常在4～8%之间。
（3）资金成本
根据工程所需资金投入量，按合理工期内的贷款利率，资金均匀投入计算。利率按照中国人民银行在评估基准日施行的 1年期的 LPR。
资金成本=（综合造价+前期及其他费用）×利率×50%×工期
1.2.1.2综合成新率的确定
对于建筑物采用综合成新率方法确定其成新率，综合成新率计算公式为：
成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：
年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%经济使用年限除考虑其建筑物耐用年限外，还结合考虑房屋大修情况等。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）本次评估确定建筑物的经济耐用年限为：
建筑物经济耐用年限：
钢结构非生产用房耐用年限70年；
钢结构生产用房耐用年限50年钢结构（受腐蚀建筑）耐用年限30年；
钢混结构生产用房（框架、排架、剪力墙等）耐用年限50年；
钢混结构非生产用房（框架、排架、剪力墙等）耐用年限60年；
钢混结构（受腐蚀建筑）耐用年限35年；
砖混结构耐用年限50年；
砖混结构（受腐蚀建筑）耐用年限30年；
砖木结构耐用年限30年；
14资产评估说明
简易结构耐用年限10年；
当建筑物设计说明规定了设计年限时，按设计年限作为经济使用年限。
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分（基础、主体、屋面）、装饰部分（门窗、内外装修及其它）、设备部分（水、电、暖）。通过上述建筑物造价中3类影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
1.2.2评估案例
（1）资产概况：
该房屋建筑物为民用别墅，为钢混结构，总层数2层，檐高为11.45米。
该房屋采用钢混基础，砖梁承重，屋面为现浇板、卷材防水（三毡四油），室内地面为水泥毛坯地面，外墙为刮大白、干挂大理石，玻璃门及防火木门，塑钢窗，楼梯为钢扶手，给排水管道均采用 PVC 管道，通风良好。
该房屋总建筑面积2383平方米，建成于2015年，尚未投入使用，目前处于闲置状态。经勘查，该房屋基础无肉眼可见明显不均匀沉降，承重构件和围护墙体基本完好，地面较完好。门窗开关较灵活。
2、权属概况：
该房屋已办理了房屋所有权证，权证号为：苏（2018）启东市不动产权第0024206号。
3、重置价值的确定
（1）建筑安装工程造价的测算：
由于该房屋建筑物位于崇明岛的启东市启隆乡仙鹤村，毗邻上海，建筑工程的材料、人工等与上海几乎没有差异，因此参照上海市住建局发布的《独立别墅造价指标分析_2015年下半年》，类似房屋建筑物的单位造价为5237.34元/平方米。
表一、工程概况独立别墅造价指标分析
表一、工程概况项目名称内容
工程名称××别墅
工程分类建筑工程-民用建筑-居住建筑-别墅-独立别墅
工程地点内环线内-浦东新区建筑物功能及规模住房
15资产评估说明
开工日期2011年10月26日竣工日期2012年10月28日
建筑面积(平方米)715其中:地上373地下：342建筑和安装工程造价
374.47
(万元)
平方米造价(元/平方
5237.34
米)结构类型框架剪力墙层数（层）2层其中：地上2层，地下1层建筑高度（檐口）(米)7.4
层高(米)3.5层其中：首层3.5标准层：3.5
外墙酚醛板保温、屋面采用陶粒砼找坡层及 XPS 挤塑板保温隔建筑节能
热、铝合金隔热断桥门窗
抗震设防烈度(度)7
类型地下室满堂基础（工程桩造价不包含在本项目内）基础
埋置深度(米)4.15计价方式定额计价造价类别结算价编制依据上海市2000建筑装饰和安装定额及相关文件
辅材：2011年3月份平方网信息价（合同约定）；主材：按施价格取定期工期间主要建筑材料市场信息价
表二、工程特征：建筑工程
表二、工程特征项目名称特征描述土（石）方工程机械挖土
桩与地基基础工程围护桩与工程桩（该项目造价未含）外墙类型砂加气切块200厚
砌筑工程砂加气切块200（120）厚、地下室水泥内墙类型
砖切块250（120）厚建筑 地下室 C30 抗渗 S6，钢筋为带 E钢筋（满工混凝土及钢筋混凝土工程（基础类型）堂基础）程
厂库房大门、特种门、木结构工程-
金属结构工程-
屋面及防水工程 SBS 防水卷材、聚合物水泥防水涂料
屋面采用陶粒砼找坡层，XPS 挤塑板保温防腐、隔热、保温工程隔热，外墙酚醛板保温
16资产评估说明
其他工程-
地下室整体面层细石砼面层，地面整体楼地面工程
面层细石砼面层、楼面面层细石砼面层铝合金隔热断桥门窗（造价不包含在本门窗工程装项目内）、钢板进户门饰墙柱面工程内墙面水泥砂浆粉刷装
修天棚工程天棚水泥砂浆粉刷墙柱面、天棚、
工地下室车道内侧防霉涂料，天棚、墙面程涂料工程
油漆、涂料、裱糊工程（天棚至梁底）满批建筑腻子刷乳胶漆二遍
外墙干挂石材：地下室庭院、一层；外其他工程
墙涂料：一层以上
镀锌桥架、预埋钢管电气导管、穿线、电气工程
配电箱、照明灯具等
给排水、采暖、燃气工程 给水管道 PPR 安装、雨水管污水管安
装消防工程-
工通风空调工程-程
智能化系统工程-
电梯工程-
其他工程-
注:本表特征描述必须与造价指标实质内容保持一致，如有差异，请给予说明。
表三、造价工程汇总表
表三、工程造价指标汇总平方米造价
序号项目名称造价(万元)占总造价比例（%）
2（元/m ）
1分部分项工程255.243569.7968.16
1.1建筑工程116.511629.5131.11
1.2装饰装修工程112.661575.6630.09
1.3安装工程26.07364.626.96
2措施项目109.381529.7929.21
3其他项目3.2545.450.87
4规费2.6837.490.72
5税金3.9254.821.05
合计374.475237.34100.00
由于评估对象与造价案例在建造时间、地下室、檐高上存在差异，因此对其进行调整，
17资产评估说明
调整如下：
*价格年期调整
案例的价格取定日期为 2015年，经 Find同花顺咨询系统查询，2007年至 2019年建筑安装工程造价指数如下：
2019-12-31102.80
2018-12-31107.23
2017-12-31107.97
2016-12-3199.41
2015-12-3197.34
2014-12-31100.59
2013-12-31100.31
2012-12-31101.60
2011-12-31109.20
2010-12-31104.90
2009-12-3196.30
2008-12-31112.93
评估基准日造价指数尚未公布，最新的造价指数时间为2019年12月，故假设评估基准日造价指数与2019年12月相同，则评估对象建造时点至评估基准日造价增长率为
18%，因此，评估对象的工程造价调整指数为1.18
*地下室修正
评估对象无地下室，造价案例有一层地下室，一般情况下，有地下室的别墅和无地下室的别墅造价差异约10%，因此，评估对象的工程造价调整指数为0.9*檐高修正
造价案例檐高为7.4米，评估对象檐高为11.45米，一般情况下，檐高每相差1米，造价差异为1%，因此，评估对象的工程造价调整指数为1.04调整如下：
地下室修安装工程时间指数房屋建筑物建案例造价结构修正层高修正层数修正装修修正正修正修正安费
5237.340.9011.041.00111.185784.54
（2）确定前期专业费用：
一般情况下，规划、设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的
1～3％，水文、地质勘探费为设计概算的0.5％，建设工程质量监督管理费为建安工程费
18资产评估说明
的0.15％，招标费为项目总投资的0.1％，建设工程执照费为建安造价的0.1％，还有各种预算费、审查费、标底编制费、临时建设费等，根据经验及取费率惯例，以上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式通常在4～8％之间，现考虑委估对象标准属一般，估价人员认为前期工程费取6％较适合，则:专业费=建安费×6％=5784.54×6%=347.07元/平方米
（3）确定管理费
根据施工特点管理费取工程造价的1-3％现取2％。则：
管理费=建安费×2％=5784.54×2%=115.69元/平方米
（4）确定利息
利息：
按该房屋建筑物的规模合理的施工期为 1年1年期 LPR利率为 3.80％建安等费用
在施工期内均匀投入则:
利息＝(建安费+专业费+管理费)×[(1+利率)1/2-1]=117.59元/平方米
（5）确定重置全价
重置全价=建安费+专业费+管理费+利息=6364.89元/平方米
4、成新率的确定：
该工程于2015年1月建成，房屋设计使用年限为50年，现已经使用7年，通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载优良；地面无磨损，外墙表面较好好，门窗略有变形破损。
通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。
（1）理论成新率
理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=（1-7/50)×100%=86%
（2）勘察成新率见下表：
部分名称标准分实测现状打分合计权重基础25良好22承重构件25良好22
土建部分柱、墙面15良好118460%屋面20良好17地面15良好12
19资产评估说明
门窗50良好45
装修部分9020%外墙50良好45上下水管道50良好44
安装部分8820%照明设施50良好44
86.00
故：勘察成新率为86%
（3）综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
=86%×40%+86%×60%
=86%
5、评估值计算：
评估值=重置价值×成新率
=6364.89×2382×86%
=13038604.00元
1.2.3评估结果及增减值分析经评估，在建工程评估值为13038604.00元，较账面减值-96759.09元，减值的主要原因为账面在建工程实际于2015年已建造完成，但未转固，因此未进行折旧，而评估时根据其实际状况考虑了折损，因此评估减值。
1.3土地使用权的评估
1.3.1评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地和一宗国有出让其他商服用地，已取得权证，基本情况如下：
取剩余年土地使用权得证载权利人土地权证编号土地位置土地用途终止日期
限 面积（m2） 方式出
启国用2013第0029号启东市启隆乡仙鹤村农用地2055年6月6日33.45209082.00启东融欣现代农让
业发展有限公司苏（2018）启东市不动产出
启东市启隆乡仙鹤村其他商服用地2052年5月9日30.384666.00权0024206号让
1.3.2地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农业用
20资产评估说明
地和其他商服用地，评估设定用途亦为农业用地和其他商服用地；法定出让最高使用年期
50年和40设定，剩余使用年期为33.45年和30.38年，本次评估中，估价设定的估价对
象土地使用年期为33.45年和30.38年，假设宗地无他项权利限制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度：二通一平和三通一平。
故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日
2021年12月31日，土地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
1.3.3估价依据
1、有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
（4）国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）；
（5）国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）。
2、准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48号）。
3、有关技术标准
（1）《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
（2）《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2014）。
4、权属依据
（1）《启国用2013第0029号》土地使用权证；
（2）《苏（2018）启东市不动产权0024206号》不动产权证。
5、其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
1.3.4估价方法与估价过程
根据《资产平衡执业准则-不动产》（中评选【2017】38号），执行不动产评估业务，
21资产评估说明
应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地
根据市场调查，评估对象所在区域农用地市场农用地的交易和租赁极少，无可供选择的案例，因此无法采用市场法和收益法；由于评估对象为农用地，因此不适应假设开发法；
由于启东市尚无农用地基准地价，因此也不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故可以采用成本逼近法进行评估。
由于评估对象所在区域商业用地交易和租赁极少，无可供选择的案例，因此无法采用市场法和收益法；由于评估对象地上已建成房屋，因此不适用假设开发法，由于评估对象所在区域有完善的基准地价体系，因此可以采用基准地价系数修正法。
案例一：成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。
其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土地
取得费为100991.76元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定该农用地土地开发费1200.00元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款 1年期 LPR利息率 3.8%计。假设土地取得费在征地时一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资利息=土地取得费×开发周期×3.8％+土地开发费×开发周期×1/2×3.80％
=3860.27元/亩
（4）投资利润
调查近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率10%。
22资产评估说明
投资利润=（土地取得费+土地开发费+投资利息）×开发周期×10％
=10219.18元/亩
（5）土地增值收益
调查近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收益率20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×20％
=23254.24元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述5项相加即得：
土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139525.45元/亩，折合209.29元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.5％）
m－－－待估宗地设定使用年限（33.45年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.82
（8）宗地评估单价=土地使用权单价×年期修正系数
=209.29×0.87
=181.36元/平方米
（9）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为101；
23资产评估说明
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为101。
故个别因素修正系数为103。
修正后土地单价=181.36×1.03=186.80元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=宗地评估单价×宗地面积
=186.80×209082.00
=39056357.09元
案例二：基准地价系数修正法
根据《市政府关于公布实施启东市2018年度城镇基准地价的通知》启政发〔2019〕
67号，评估对象商业用地所在区域属于启东市未定级建制镇、园区及办事处驻地，基准
地价为5090元/平方米。
（1）期日修正
基准地价地价基准日为2019年1月1日，评估基准日为2021年12月31日，根据地价监测系统，2019年第一季度地价水平值为3656，2021年第三季度地价水平值为3932，因此，期日修正系数为107.55
（2）土地年期修正系数
待估宗地设定年期为与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 7.2％）
m－－－待估宗地设定使用年限（30.38年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（40年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝94.71
（3）容积率修正
因基准地价未对该区域容积率进行设定，因此本次也不对容积率进行修正。
（4）土地因素修正系数
24资产评估说明
商业用地区段影响因素指标说明表指标标准优较优一般较劣劣影响因素
位置相对好，商服位置相对较好，商位置相对一般，商位置相对较差，商位置相对差，商服微观区位繁华优服繁华较优服繁华一般服繁华较劣繁华劣距最近商服
1100米中心距离临街道路类临一般繁华道路一
临繁华道路一侧----临不繁华道路一侧型侧
较不规则，但对土不规则，对土地利很不规则，对土地宗地形状矩形近似矩形地利用无影响用有一定影响利用影响较大
面积适中，对土地面积较适中，对土对土地利用略有影对土地利用影响较面积过大、过小，宗地面积利用有利地利用较有利响大对土地利用影响大距公交站点
300米距离商业用地区段影响因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣影响因素
微观区位0.03460.01730-0.0179-0.0358距最近商服中心
0.02950.01480-0.0153-0.0306
距离
临街道路类型0.0237--0---0.0246
宗地形状0.01730.00870-0.0089-0.0179
宗地面积0.01560.00780-0.0081-0.0162
距公交站点距离0.01680.00840-0.0087-0.0174
分析如下：
评估对象位置相对差，商服繁华劣，取-0.0358；
评估对象距离最近商服中心距离>1100米，取-0.0306；
评估对象临不繁华道路一侧，取-0.0246；
评估对象宗地形状近似矩形，取0.0087；
评估对象宗地面积地利用较有利，取0.0078；
25资产评估说明
评估对象距公交站点距离>300米，取-0.0174；
因此，土地因素修正系数为90.81
（5）开发程度修正
商业用地设定开发程度为六通一平，评估对象为三通一平，根据当地开发水平，剩余三通开发价值约为40元/平方米。
（6）评估单价
土地单价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×土地因素
修正系数-开发程度修正=4668.11元/平方米
（7）评估结果
土地价值=土地单价×面积=21781388.20元
1.3.5增减值分析
此次评估的土地原始入账价值为29321815.84元，账面价值为29321815.84元，评估价值为60837745.29元，增值率为107.48%。土地增值的主要原因为土地的购买时间早，土地价值低，评估基准日当地房地产市场涨幅较大，导致土地价格有较大幅度的增加，因此土地增值。
1.4应交税费
纳入评估范围内的应交税费账面值150.00元。为应交个人所得税。
评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确此项业务是否符合会计制度规定；核实应交税金的税种、税率和税目情况。了解税收政策并查阅有关政策规定。经核实，被评估单位核算符合会计政策的规定，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，应交税费评估价值为人民币50.00元
1.5其他应付款
纳入评估范围内的其他应付款账面值为38824383.12元，主要为往来款项。评估人员对每项款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币38824383.12元。
2.启东海融农业发展有限公司
该被投资单位于评估基准日后，评估报告出具日前已对外出售，并签订了股权转让协议，受让方为上海鹏锦农业发展有限公司，转让价格为50.00万元，因此本次评估确认其
26资产评估说明
评估值为50.00万元。
（四）评估结果
经以上评估程序，长期股权投资结果如下表所示：
单位：万元序号被投资单位名称账面价值评估价值增值额增值率
1启东鹏大农业发展有限公司60.001042.74982.741638%
2启东鹏起农业发展有限公司60.001231.461171.461952%
3启东欣海农业发展有限公司50.001294.351244.352489%
4启东鹏林农业发展有限公司50.001370.051320.052640%
5启东新岛农业发展有限公司50.001195.741145.742291%
6启东欣盛农业发展有限公司80.001324.581244.581556%
7启东富盛农业发展有限公司50.001343.651293.652587%
8启东远欣农业发展有限公司80.001313.291233.291542%
9启东荣盛农业发展有限公司50.001526.891476.892954%
10启东富民农业发展有限公司50.001361.241311.242622%
11启东伟融农业发展有限公司50.002491.062441.064882%
12启东天欣农业发展有限公司50.002360.132310.134620%
13启东远融农业发展有限公司50.002544.552494.554989%
14启东富瑞农业发展有限公司50.001155.201105.202210%
15启东欣融农业发展有限公司50.001335.611285.612571%
16启东恒天农业发展有限公司50.001244.341194.342389%
17启东富欣现代农业发展有限公司400.001724.391324.39331%
18启东鹏伟农业发展有限公司50.001404.951354.952710%
19启东怡康农业发展有限公司50.001487.281437.282875%
20启东润鹏农业发展有限公司50.001358.491308.492617%
21启东鹏天农业发展有限公司80.001356.801276.801596%
22启东力天农业发展有限公司50.001232.301182.302365%
23启东富鹏现代农业发展有限公司300.001667.631367.63456%
24启东富腾农业发展有限公司80.001338.231258.231573%
25启东鹏开农业发展有限公司60.001381.321321.322202%
26启东欣伟农业发展有限公司80.002316.202236.202795%
27启东鹏程农业发展有限公司80.001611.561531.561914%
28启东融天农业发展有限公司60.001412.291352.292254%
29启东中融农业发展有限公司50.001358.851308.852618%
30启东泰瑞农业发展有限公司50.001354.221304.222608%
31启东鹏路农业发展有限公司80.001417.391337.391672%
32启东向欣农业发展有限公司50.001129.531079.532159%
27资产评估说明
33启东鹏融现代农业发展有限公司500.001822.721322.72265%
34启东飞融农业发展有限公司50.001326.671276.672553%
35启东融欣现代农业发展有限公司500.003507.553007.55602%
36启东鹏地农业发展有限公司50.001278.531228.532457%
37启东富越农业发展有限公司80.001563.601483.601854%
38启东融东农业发展有限公司50.001305.661255.662511%
39启东欣飞农业发展有限公司80.001418.301338.301673%
40启东鹏峰农业发展有限公司50.001006.91956.911914%
41启东浦合农业发展有限公司50.001231.281181.282363%
42启东海融农业发展有限公司50.0050.000.000%
合计3910.0062197.5758287.571491%
评估增值主要原因为被评估单位长期股权投资账面土地使用权购置时间较早，购置价较低，随着近年土地市场的高速发展，该土地使用权价值增值较高导致评估增值。
五、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债。具体为其他应付款，账面价值39122550.00元。
（二）评估过程
1、指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其账面价值的真实性及完整性。
（3）对其他应付款的发生时间、业务内容进行了解。
2、评定估算
根据各项资产负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3、撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1、《中华人民共和国资产评估法》；
2、被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3、被评估单位提供的税费政策的资料；
4、其他有关的协议、合同。
28资产评估说明
（四）评估方法
1、其他应付款
纳入评估范围内的其他应付款账面值为39122550.00元，主要为应付往来款。评估人员对每项款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币39122550.00元。
六、资产基础法评估结果经评估，截至评估基准日2021年12月31日止，单位纳入评估范围的总资产账面值
39100926.86元，评估值621976629.70元，增值额582875702.84元，增值率
1490.70%；总负债账面值39122550.00元，评估值39122550.00元，增值额0.00元；净资产账面值-21623.14元，评估值582854079.70元，增值额582875702.84元，增值率2695610.83%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
单位：万元
项目账面价值评估价值增值额增值率％
流动资产0.090.09--
非流动资产3910.0062197.5758287.571490.73
长期股权投资净额3910.0062197.5758287.571490.73
资产合计3910.0962197.6658287.571490.70
流动负债3912.263912.26--
负债合计3912.263912.26--
净资产（所有者权益）-2.1758285.4058287.572686063.13
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实际状况而给出的估值意见。在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相应的报批。
29资产评估说明
第四部分评估结论及分析
一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，对被评估单位的股东全部权益价值进行了评估。本次评估采用了资产基础法，评估结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
经评估，启东鹏腾农业发展有限公司股东全部权益价值为582854079.70元，大写为：人民币伍亿捌仟贰佰捌拾伍万肆仟零柒拾玖元柒角整。
二、评估结果与账面值比较变动情况及原因经评估，启东鹏腾农业发展有限公司股东全部权益价值为582854079.70元，较账面价值-21623.14元增值582875702.84元，增值主要原因为被评估单位长期股权投资账面土地使用权购置时间较早，购置价较低，随着近年土地市场的高速发展，该土地使用权价值增值较高导致评估增值。
三、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价（没有考虑流动性）对评估对象价值的影响。
上海美评资产评估有限公司
2022年3月4日
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