深深房Ａ:2021年年度审计报告

深圳经济特区房地产（集团）
股份有限公司
二〇二一年度
审计报告
致同会计师事务所（特殊普通合伙）目录
审计报告1-7
合并及公司资产负债表1-2合并及公司利润表3合并及公司现金流量表4
合并及公司股东权益变动表5-8
财务报表附注9-92致同会计师事务所（特殊普通合伙）中国北京朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层邮编100004
电话+861085665588
传真+861085665120
www.grantthornton.cn审计报告
致同审字（2022）第 441A002546 号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东，一、审计意见
我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深房集团）
财务报表，包括2021年12月31日的合并及公司资产负债表，2021年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深房集团2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深房集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、24以及附注五、35。
1、事项描述
1本期房地产开发项目收入8.76亿元，占深房集团2021年度营业收入总额
66.34%。
深房集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：（1）已经
签订销售合同并在住建局备案；（2）房地产已经完工并验收合格；（3）一次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；
（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
由于房地产开发项目的收入对深房集团的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对深房集团的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与房地产开发项目的收入确认，我们主要执行了以下审计程序：
*了解、评价与收入确认相关的关键内部控制，包括入伙手续核对、销售收入入账等，测试关键控制执行的有效性；
*检查深房集团的房产销售合同条款，评价深房集团有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
*从报告期内确认房产销售收入的项目中抽样选取样本，检查买卖合同、收款情况及入伙通知书（检查销售实现的要件），评价相关房产销售收入是否已按照深房集团的收入确认政策确认；
*就临近资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、收款情况及入伙通知书，评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
*对于房地产开发项目中报告期确认的房产销售收入，按售房类型计算平均单价，并与上年度平均销售单价相比较，分析销售收入和毛利变动的合理性；
*评估深房集团管理层（以下简称管理层）对房产销售收入确认的会计处理
以及相关信息在财务报表中的列报和披露是否充分、恰当。
（二）土地增值税的计提
2相关信息披露详见财务报表附注三、32，附注四、税项以及附注五、36。
1、事项描述
深房集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税，报告期内列支的土地增值税金额为2.35亿元。
深房集团销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率30%-60%
缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。深房集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与深房集团预估的金额存在差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们将深房集团土地增值税的计提识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与评价土地增值税的计提，我们主要执行了以下审计程序：
*了解并评估了管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行有效性。
*利用本所内部税务专家的工作，复核了深房集团于2021年12月31日的土地增值税的计提，包括基于我们的经验、知识和对各地方税务机关就相关税法应用的实务操作的理解，评估深房集团的假设和判断；并评价了注册会计师的税务专家的胜任能力、专业素质和独立性。
*评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估深房集团的假设和判断。
*重新计算深房集团计提的土地增值税，并将我们的计算结果与深房集团记录的金额进行比较。
（三）存货可变现净值的评估
3相关信息披露详见财务报表附注三、12以及附注五、7。
1、事项描述
深房集团已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品（以下统称“存货”），该等存货按照成本与可变现净值熟低计量。存货期末余额40.35亿元，占深房集团期末资产总额65.26%。
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状况将要发生的建造成本做出最新估计，并估算每个存货的预期未来净售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对深房集团资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，因此我们将深房集团存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货可变现净值的评估，我们主要执行了以下审计程序：
*了解并评价了与房地产开发项目成本预算及动态成本管理、可变现净值估计相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
*选取样本对房地产开发项目进行实地观察，并询问这些项目的开发进度及动态成本预算情况；
*评价管理层对项目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金，所采用的计算方法，如将估计售价与市场可获取数据、项目销售预算计划进行比较；
*将各房地产开发项目存货目前实际发生的成本与项目最新预算进行核对，并将截至2021年12月31日的最新预算成本与截至2020年12月31日的预
算成本进行比较，以评价管理层预测的准确性；
*重新计算了管理层对可变现净值的测算过程。
4四、其他信息
深房集团管理层对其他信息负责。其他信息包括深房集团2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
深房集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深房集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深房集团、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深房集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
5（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深房集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深房集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就深房集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
6止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：赵娟娟（项目合伙人）
中国·北京中国注册会计师：蒋晓明
二〇二二年三月十七日
7合并及公司资产负债表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元
2021年12月31日2020年12月31日
项目附注合并公司合并公司
流动资产：
货币资金五、1564358824.63304130181.742687465070.012329517987.02
交易性金融资产五、2514024710.91514024710.91--
应收票据五、33530537.37-35438045.34-
应收账款五、461048785.119708285.9359590944.065418024.74
应收款项融资----
预付款项五、54899011.32200000.003205534.51200000.00
其他应收款五、630614008.081587300891.7632745043.841160414195.39
其中：应收利息----
应收股利1052192.76-1052192.76-
存货五、74034933562.6242348499.391220464112.56207606220.98
合同资产----
持有待售资产五、878940232.1012821791.52--
一年内到期的非流动资产----
其他流动资产五、968216887.047144189.24102907134.79945499.13
流动资产合计5360566559.182477678550.494141815885.113704101927.26
非流动资产：
债权投资----
其他债权投资----
长期应收款----
长期股权投资五、10272168.281582657055.03377489.65150584167.95
其他权益工具投资五、1136322704.3313831938.9237510860.5113508202.32
其他非流动金融资产----
投资性房地产五、12588865777.16476622089.39616365621.53499145554.67
固定资产五、1323920424.5515722627.7428039978.4317743083.73
在建工程----
生产性生物资产----
油气资产----
使用权资产五、14365351.97---
无形资产五、15----
开发支出----
商誉----
长期待摊费用五、162164963.181167500.8361667.5361667.53
递延所得税资产五、17170020101.78134299017.38112745243.9883740299.64
其他非流动资产----
非流动资产合计821931491.252224300229.29795100861.63764782975.84
资产总计6182498050.434701978779.784936916746.744468884903.10
1合并及公司资产负债表（续）
2021年12月31日2020年12月31日
项目附注合并公司合并公司
流动负债：
短期借款五、1850440116.24-76893995.94-
交易性金融负债----
应付票据五、19247376403.56---
应付账款五、20141447559.2429750790.44176926614.2877187914.50
预收款项五、216411427.04-5940092.15-
合同负债五、22199965490.08159752627.50196786977.19172241938.46
应付职工薪酬五、2343926711.7833496830.4560467834.0927255860.05
应交税费五、24600540872.48588031923.05459709646.95450281265.17
其他应付款五、25581377415.64207613656.49277105129.74194609459.87
其中：应付利息16535277.9416535277.9416535277.9416535277.94
应付股利----
持有待售负债五、865752452.06---
一年内到期的非流动负债五、2683023.44---
其他流动负债五、278196849.137987260.508917027.078612096.92
流动负债合计1945518320.691026633088.431262747317.41930188534.97
非流动负债：
长期借款----
应付债券----
租赁负债五、28125920.77---
长期应付款五、29--7480233.43-
预计负债----
递延收益----
递延所得税负债五、169524639.565027520.659601940.744812392.47
其他非流动负债----
非流动负债合计9650560.335027520.6517082174.174812392.47
负债合计1955168881.021031660609.081279829491.58935000927.44
股本五、301011660000.001011660000.001011660000.001011660000.00
资本公积五、31978244910.11964711931.13978244910.11964711931.13
减：库存股----
其他综合收益五、3236088963.951373954.1928163050.131131151.74
专项储备----
盈余公积五、33241144854.93218015241.52218724273.67195594660.26
未分配利润五、341671121562.981474557043.861560720254.311360786232.53
归属于母公司股东权益合计3938260291.973670318170.703797512488.223533883975.66
少数股东权益289068877.44--140425233.06-股东（或所有者）权益合计4227329169.413670318170.703657087255.163533883975.66
负债和股东（或所有者）权
6182498050.434701978779.784936916746.744468884903.10
益总计
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
2合并及公司利润表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期金额上期金额项目附注合并公司合并公司
1320790648.41615009713.8
一、营业收入五、35774065610.33911839269.70
58
减：营业成本五、35666348361.48198814980.86805508448.68241307783.52
税金及附加五、36254360315.85239589346.99329962066.50289600033.09
销售费用五、3742737748.2225703001.7955989397.2242814758.60
管理费用五、3898307831.6062162730.2293616226.7556022941.66
研发费用----
财务费用五、39-18083491.01-35842822.63-21505685.05-39280862.44
其中：利息费用----
利息收入28863878.2741651307.3730130066.1051099467.08
加：其他收益五、401669479.4041188.244607772.07150785.59投资收益(损失以“-”号填列）五、411783839.071783839.0715724469.6315724469.63
其中：对联营企业和合营企业的投
-105321.37-105321.37-92348.97-92348.97资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益(损失以“-”号填列）公允价值变动收益(损失以“-”号填列）五、4211828130.4411828130.44--信用减值损失(损失以“-”号填列）五、43-7795219.71-153318.35-358999.15464438.79资产减值损失(损失以“-”号填列）五、44268941.60---资产处置收益(损失以“-”号填列）五、45-8852.73-11429.23-二、营业利润(亏损以“-”号填列）284866200.38297138212.50371423931.56337714309.28
加：营业外收入五、461746134.871584736.5430693761.5730679050.88
减：营业外支出五、47208129.7432989.651684103.97106542.24三、利润总额(亏损总额以“-”号填列）286404205.51298689959.39400433589.16368286817.92
减：所得税费用五、4868804535.7874484146.80110470834.7893272470.62四、净利润(净亏损以“-”号填列）217599669.73224205812.59289962754.38275014347.30
（一）按经营持续性分类：
其中：持续经营净利润（净亏损以“-”号填
214252742.25224205812.59286164165.74275014347.30
列）终止经营净利润（净亏损以
3346927.483798588.64“-”号填列）
（二）按所有权归属分类：
其中：归属于母公司股东的净利润（净亏
220836309.93224205812.59290229772.23275014347.30损以“-”号填列）少数股东损益（净亏损以-3236640.20--267017.85-“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额8837349.05242802.459065166.63209025.97归属于母公司股东的其他综合收益的税后
7925913.82242802.457332046.00209025.97
净额
（一）不能重分类进损益的其他综合
-891117.14242802.453288097.86209025.97收益
1、其他权益工具投资公允价值变动-891117.14242802.453288097.86209025.97
（二）将重分类进损益的其他综合收
8817030.96-4043948.14-
益
1、外币财务报表折算差额8817030.96-4043948.14-
归属于少数股东的其他综合收益的税后净
911435.23-1733120.63-
额
六、综合收益总额226437018.78224448615.04299027921.01275223373.27
归属于母公司股东的综合收益总额228762223.75224448615.04297561818.22275223373.27
归属于少数股东的综合收益总额-2325204.97-1466102.78-
七、每股收益
（一）基本每股收益0.2183-0.2869-
（二）稀释每股收益0.2183-0.2869-
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
3合并及公司现金流量表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期金额上期金额项目附注合并公司合并公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金1427249424.24800728093.141729680056.341078103371.61
收到的税费返还----
收到其他与经营活动有关的现金五、49378597082.0055262411.3754027940.7164609945.07
经营活动现金流入小计1805846506.24855990504.511783707997.051142713316.68
购买商品、接受劳务支付的现金2301256194.0253822715.55550912214.5032909312.44
支付给职工以及为职工支付的现金191511263.3955225745.09164940269.6841972734.54
支付的各项税费235554836.77276459274.35708116426.50183703076.95
支付其他与经营活动有关的现金五、49283476320.00472880097.5774575073.20388932614.43
经营活动现金流出小计3011798614.18858387832.561498543983.88647517738.36
经营活动产生的现金流量净额-1205952107.94-2397328.05285164013.17495195578.32
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金----
取得投资收益收到的现金1889160.441889160.4419767503.6019767503.60
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的162961.511253.5656718.25-现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金
----净额
收到其他与投资活动有关的现金797803419.53797803419.531000000000.001000000000.00
投资活动现金流入小计799855541.48799693833.531019824221.851019767503.60
购建固定资产、无形资产和其他长期资
1845495.541283857.85749215.31-
产支付的现金
投资支付的现金----取得子公司及其他营业单位支付的现金
449776436.751444894678.60--
净额
支付其他与投资活动有关的现金五、491300000000.001300000000.00--
投资活动现金流出小计1751621932.292746178536.45749215.31-
-1946484702.9
投资活动产生的现金流量净额-951766390.811019075006.541019767503.60
2
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金----
其中：子公司吸收少数股东投资收到
----的现金
取得借款收到的现金50440116.24-76893995.94-
收到其他与筹资活动有关的现金215816852.5222800000.00--
筹资活动现金流入小计266256968.7622800000.0076893995.94-
偿还债务支付的现金76893995.94-51647260.17-
分配股利、利润或偿付利息支付的现金88014420.0088014420.00166923900.00166923900.00
其中：子公司支付少数股东的股利、
----利润
支付其他与筹资活动有关的现金----
筹资活动现金流出小计164908415.9488014420.00218571160.17166923900.00
筹资活动产生的现金流量净额101348552.82-65214420.00-141677164.23-166923900.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-440345.74--647689.01-
-2014096450.9
五、现金及现金等价物净增加额-2056810291.671161914166.471348039181.92
7
加：期初现金及现金等价物余额2669103926.822311776619.471507189760.35963737437.55
六、期末现金及现金等价物余额612293635.15297680168.502669103926.822311776619.47
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
4合并股东权益变动表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期金额归属于母公司股东权益项目少数股东股东（或所有减：库存其他综合股本资本公积专项储备盈余公积未分配利润权益者）权益合计股收益
一、上年年末余额1011660000.00978244910.11-28163050.13-218724273.671560720254.31-140425233.063657087255.16
加：会计政策变更---------
前期差错更正---------
同一控制下企业合并---------
其他---------
二、本年年初余额1011660000.00978244910.11-28163050.13-218724273.671560720254.31-140425233.063657087255.16三、本年增减变动金额（减少以“-”---7925913.82-22420581.26110401308.67429494110.50570241914.25号填列）
（一）综合收益总额---7925913.82--220836309.93-2325204.97226437018.78
（二）股东投入和减少资本---------
1．股东投入的普通股---------
2．股份支付计入股东权益的金额---------
3．其他---------
（三）利润分配-----22420581.26-110435001.26--88014420.00
1．提取盈余公积-----22420581.26-22420581.26--
2．对股东的分配-------88014420.00--88014420.00
3．其他---------
（四）股东权益内部结转---------
1．资本公积转增股本---------
2．盈余公积转增股本---------
3．盈余公积弥补亏损---------
4．其他---------
（五）专项储备---------
1．本期提取---------
2．本期使用（以负号填列）---------
（六）其他-------431819315.47431819315.47
四、本年年末余额1011660000.00978244910.11-36088963.95-241144854.931671121562.98289068877.444227329169.41
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
5合并股东权益变动表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元上期金额
归属于母公司股东权益股东（或所有者）项目少数股东
减：库存其他综合权益股本资本公积专项储备盈余公积未分配利润权益股收益合计
-141891335.8
一、上年年末余额1011660000.00978244910.11-20831004.13-191222838.941464915816.813524983234.15
4
加：会计政策变更---------
前期差错更正---------
同一控制下企业合并---------
其他---------
-141891335.8
二、本年年初余额1011660000.00978244910.11-20831004.13-191222838.941464915816.813524983234.15
4
三、本年增减变动金额
---7332046.00-27501434.7395804437.501466102.78132104021.01（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额---7332046.00--290229772.231466102.78299027921.01
（二）股东投入和减少资本---------
1．股东投入的普通股---------
2．股份支付计入股东权益的金额---------
3．其他---------
（三）利润分配-----27501434.73-194425334.73--166923900.00
1．提取盈余公积-----27501434.73-27501434.73--
2．对股东的分配-------166923900.00--166923900.00
3．其他---------
（四）股东权益内部结转---------
1．资本公积转增股本---------
2．盈余公积转增股本---------
3．盈余公积弥补亏损---------
4．其他---------
（五）专项储备---------
1．本期提取---------
2．本期使用（以负号填列）---------
（六）其他---------
四、本年年末余额1011660000.00978244910.11-28163050.13-218724273.671560720254.31140425233.063657087255.16
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
6公司股东权益变动表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期金额
项目减：库其他综合专项储股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计存股收益备
一、上年年末余额1011660000.00964711931.13-1131151.74-195594660.261360786232.533533883975.66
加：会计政策变更--------
前期差错更正--------
其他--------
二、本年年初余额1011660000.00964711931.13-1131151.74-195594660.261360786232.533533883975.66
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）---242802.45-22420581.26113770811.33136434195.04
（一）综合收益总额---242802.45--224205812.59224448615.04
（二）股东投入和减少资本--------
1．股东投入的普通股--------
2．股份支付计入股东权益的金额--------
3．其他--------
（三）利润分配-----22420581.26-110435001.26-88014420.00
1．提取盈余公积-----22420581.26-22420581.26-
2．对股东的分配-------88014420.00-88014420.00
3．其他--------
（四）股东权益内部结转--------
1．资本公积转增股本--------
2．盈余公积转增股本--------
3．盈余公积弥补亏损--------
4．其他--------
（五）专项储备--------
1．本期提取--------
2．本期使用（以负号填列）--------
（六）其他--------
四、本年年末余额1011660000.00964711931.13-1373954.19-218015241.521474557043.863670318170.70
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
7公司股东权益变动表
2021年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元上期金额
项目减：库其他综合专项储股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计存股收益备
一、上年年末余额1011660000.00964711931.13-922125.77-168093225.531280197219.96003425584502.39
加：会计政策变更--------
前期差错更正--------
其他--------
二、本年年初余额1011660000.00964711931.13-922125.77-168093225.531280197219.96003425584502.39
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）---209025.97-27501434.7380589012.5700108299473.27
（一）综合收益总额---209025.97--275014347.3000275223373.27
（二）股东投入和减少资本--------
1．股东投入的普通股--------
2．股份支付计入股东权益的金额--------
3．其他--------
（三）利润分配-----27501434.73-194425334.7300-166923900.00
1．提取盈余公积-----27501434.73-27501434.7300-
2．对股东的分配-------166923900.0000-166923900.00
3．其他--------
（四）股东权益内部结转--------
1．资本公积转增股本--------
2．盈余公积转增股本--------
3．盈余公积弥补亏损--------
4．其他--------
（五）专项储备--------
1．本期提取--------
2．本期使用（以负号填列）--------
（六）其他--------
四、本年年末余额1011660000.00964711931.13-1131151.74-195594660.261360786232.53003533883975.66
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
8深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东
省深圳市注册的股份有限公司，于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕
724号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司，并
经广东省深圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为
91440300192179585N，注册资本为 1011660000.00 元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于
1993年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，
本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为
1011660000股，其中：Ａ股891660000股，Ｂ股120000000股。本公司总部位于广东
省深圳市罗湖区人民南路深房广场45-48层。
2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕
223号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资
控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司578595.836股（占本公司总股本57.19%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财务部、营销部、工程管理部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及
商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第七十一次会议于2022年3月17日批准。
2、合并财务报表范围
详见附注七、在其他主体中的权益1、在子公司中的权益。
本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见附注六及附注七。
9深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
二、财务报表的编制基础本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注三、24。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为12个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
10深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者
权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；
购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购
买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
11深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。
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利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
*该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
*本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
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初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
*本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；
*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
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本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。
*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
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如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
*以摊余成本计量的金融资产；
*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
*《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；
*租赁应收款；
*财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
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整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
*应收票据组合1：银行承兑汇票
*应收票据组合2：商业承兑汇票
B、应收账款
*应收账款组合1：应收合并范围内关联方
*应收账款组合2：应收房产销售款
*应收账款组合3：应收其他客户
C、合同资产
·合同资产组合1：产品销售
·合同资产组合2：工程施工
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
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其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合1：应收政府部门款项
其他应收款组合2：应收员工备用金
其他应收款组合3：应收代收代付款
其他应收款组合4：应收其他往来款项
其他应收款组合5：应收关联方款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
*债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
*已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
*已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
*现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
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*借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品（如果持有）等追索行动；或
*金融资产逾期超过90天。
已发生信用减值的金融资产本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
*发行方或债务人发生重大财务困难；
*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
*本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
*债务人很可能破产或进行其他财务重组；
*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
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未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，包括开发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产开发项目包括原材料、库存商品和工程施工。
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（2）发出存货的计价方法
本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13、持有待售和终止经营
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值
减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
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初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本集团因出售丧失对联营企业和合
营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本集团停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
*该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
*可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：
*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。
*该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报本集团在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于
“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本集团在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。
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对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
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因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本集团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；
如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
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2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
15、投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
本集团投资性房地产包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、20。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如下：
类别使用年限（年）残值率%年折旧率%
房屋及建筑物3053.17
运输设备6515.83
电子设备及其他5519.00其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
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（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
（4）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
17、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
*借款费用已经发生；
*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
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（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
19、无形资产
本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
20、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、在建工程、固定资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
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2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
21、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
（2）短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社会保障承诺。
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在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第*和*项计入当期损益；第*项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
（5）其他长期福利
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
23、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
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（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
24、收入
（1）一般原则
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
*客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
*客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
*本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
*本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
*本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
*本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
*本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
*客户已接受该商品或服务。
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*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、10（5））。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本集团收入确认的具体方法如下：
*房地产开发销售收入确认的具体方法
1）已经签订销售合同并在住建局备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
*提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。
*工程施工收入确认方法
由于客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。合同成本不能收回的，在发生时立即确认为当期成本，不确认合同收入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同预计损失，计入预计负债，并确认为当期成本。
*其他收入确认方法
包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
25、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
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为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
*该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
*该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
*本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
*为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
26、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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28、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本集团作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本集团认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注三、29。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行
初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。
本集团将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
对于短期租赁，本集团按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用上述简化处理方法。
低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于10万元的租赁。
本集团将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本集团根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
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租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本集团作为出租人
本集团作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》
和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
36深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（4）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本集团与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金
减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本集团对房屋及建筑物等类别租赁采用简化方法：
*减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；
*减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额；
*综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本集团不评估是否发生租赁变更。
当本集团作为承租人时，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本集团在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。
对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本集团在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本集团作为出租人时，对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本集团在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本集团在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
29、使用权资产
（1）使用权资产确认条件使用权资产是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
37深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本集团作为承租人发生的初始直接费用；本集团作为承租人为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法本集团采用直线法计提折旧。本集团作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
30、维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入长期应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
31、质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中扣出，列为应付账款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接在本项列支，保修期结束后清算。
32、重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利
息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。
例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。
38深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税的计提本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提金额。
未上市权益投资的公允价值确定未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现
的预计未来现金流量。这种估价要求本集团估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
33、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
*新租赁准则
财政部于2018年发布了《企业会计准则第21号——租赁（修订）》，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。本集团自2021年1月1日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行了调整。
变更后的会计政策参见附注三、28和29。
对于首次执行日前已存在的合同，本集团在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本集团按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
39深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
*按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。
*根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
作为出租人
根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，但需自首次执行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。
（2）重要会计估计变更
本报告期内，本公司不存在重要会计估计变更.四、税项
1、主要税种及税率
税种计税依据法定税率%
增值税应税收入9、6、5、3
按转让房地产所取得的增值额和规定的四级超率累进税率：30、土地增值税
税率计征，按房地产产品类别预缴40、50、60房产税房屋原值扣除30%1.2城市维护建设税应纳流转税额7教育费附加应纳流转税额3地方教育费附加应纳流转税额2
企业所得税应纳税所得额25、16.5
不同业务增值税税率说明：
本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）等相关规定，自2016年5月1日起，本集团增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型计税方式使用税率或征收率%房产销售收入简易计税5
工程收入简易计税9、3不动产出租收入简易计税5物业管理收入一般计税6
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
不同纳税主体企业所得税税率说明：
注册于境内的公司企业所得税税率为25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为16.5%。
2、税收优惠及批文
本集团子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目2021.12.312020.12.31
库存现金12082.0061121.83
银行存款316834778.451026042804.99
其他货币资金247511964.181661361143.19
合计564358824.632687465070.01
其中：存放在境外的款项总额5970125.186699719.34期末，银行存款存在受限资金9174439.78元，其中3500000.00元为诉讼冻结资金，
5674439.78元为深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金。
期末，其他货币资金247511964.18元为七天通知存款，其中本金为240100000.00元，利息为7411964.18元。
2、交易性金融资产
项目2021.12.312020.12.31
理财基金514024710.91--
3、应收票据
2021.12.312020.12.31
票据种类账面坏账账面账面余额坏账准备账面价值余额准备价值
银行承兑汇票------------
商业承兑汇票6394766.222864228.853530537.3737303205.621865160.2835438045.34
合计6394766.222864228.853530537.3737303205.621865160.2835438045.34
说明：
（1）期末本集团不存在已质押的应收票据
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据种类期末终止确认金额期末未终止确认金额
商业承兑票据--754600.00
41深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据种类期末转应收账款金额
商业承兑票据7163029.79
（4）按坏账计提方法分类
2021.12.31
账面余额坏账准备类别账面预期信用损
金额比例(%)金额价值
失率(%)
按单项计提坏账准备4626346.4472.352775807.8660.001850538.58
按组合计提坏账准备1768419.7827.6588420.995.001679998.79
其中：
银行承兑汇票----------
商业承兑汇票1768419.7827.6588420.995.001679998.79
合计6394766.22100.002864228.8544.793530537.37
续：
2020.12.31
账面余额坏账准备类别账面预期信
金额比例(%)金额价值
用损失率(%)
按单项计提坏账准备----------
按组合计提坏账准备----------
其中：
银行承兑汇票----------
商业承兑汇票37303205.62100.001865160.285.0035438045.34
合计37303205.62100.001865160.285.0035438045.34
说明：
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名称
账面余额坏账准备预期信用损失率（%）计提理由深圳市鸿腾投资管理预计可
4626346.442775807.8660.00
有限公司回收性较低
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：商业承兑汇票
2021.12.312020.12.31
名称预期信用损预期信用损应收票据坏账准备应收票据坏账准备
失率(%)失率(%)
一年以内1768419.7888420.995.0037303205.621865160.285.00
42深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况坏账准备金额
2020.12.311865160.28
本期计提999068.57
本期收回或转回--
本期核销--
2021.12.312864228.85
4、应收账款
（1）按账龄披露
账龄2021.12.312020.12.31
1年以内67970511.5061614768.47
1至2年290567.01--
2至3年--66518.00
3年以上23975620.7524688143.06
小计92236699.2686369429.53
减：坏账准备31187914.1526778485.47
合计61048785.1159590944.06
（2）按坏账计提方法分类披露
2021.12.31
类别账面余额坏账准备预期信账面价值
金额比例(%)金额
用损失率(%)
按单项计提坏账准备32550436.9335.2929212403.3789.753338033.56
按组合计提坏账准备59686262.3364.711975510.783.3157710751.55
其中：----------
应收房产销售款1064220.181.1553211.015.001011009.17
应收其他客户58622042.1563.561922299.773.2856699742.38
合计92236699.26100.0031187914.1533.8161048785.11
续：
2020.12.31
类别账面余额坏账准备预期信账面价值
金额比例(%)金额
用损失率(%)
按单项计提坏账准备24688143.0628.5824688143.06100.00--
按组合计提坏账准备61681286.4771.422090342.413.3959590944.06
其中：----------
43深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2020.12.31
类别账面余额坏账准备预期信账面价值
金额比例(%)金额
用损失率(%)
应收房产销售款11114285.6012.87555714.285.0010558571.32
应收其他客户50567000.8758.551534628.133.0349032372.74
合计86369429.53100.0026778485.4731.0059590944.06
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名称预期信用损失账面余额坏账准备计提理由率（%）
代理进出口业务货款11574556.0011574556.00100.00预计无法收回
长期未收回售房款9649415.209649415.20100.00预计无法收回
深圳市鸿腾投资管理有限公司8345083.915007050.3560.00可回收性较低
已吊销子公司应收账款2328158.402328158.40100.00预计无法收回
其他客户款项653223.42653223.42100.00预计无法收回
合计32550436.9329212403.3789.75
续：
2020.12.31
名称预期信用损账面余额坏账准备计提理由失率（%）
代理进出口业务货款11574556.0011574556.00100.00预计无法收回
长期未收回售房款10132205.2410132205.24100.00预计无法收回
已吊销子公司应收账款2328158.402328158.40100.00预计无法收回
其他客户款项653223.42653223.42100.00预计无法收回
合计24688143.0624688143.06100.00
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收房产销售款
2021.12.312020.12.31
预期信用损预期信用损应收账款坏账准备应收账款坏账准备
失率(%)失率(%)
1年以内1064220.1853211.015.0011114285.60555714.285.00
1至2年------------
合计1064220.1853211.015.0011114285.60555714.285.00
44深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
组合计提项目：应收其他客户
2021.12.312020.12.31
预期信用损预期信用损应收账款坏账准备应收账款坏账准备
失率(%)失率(%)
1年以内58622042.151922299.773.2850500482.871531302.233.03
1至2年------66518.003325.905.00
合计58622042.151922299.773.2850567000.871534628.133.03
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况坏账准备金额
2020.12.3126778485.47
本期计提4433371.85
本期收回或转回--
本期核销--
调整至持有待售资产23943.17
2021.12.3131187914.15
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况应收账款占应收账款期末余坏账准备单位名称
期末余额额合计数的比例%期末余额
武汉二零四九保利房地产开发有限公司19355805.1120.98580674.15
武汉誉天兴业置地有限公司12736852.5913.81382105.58
深圳市鸿腾投资管理有限公司8345083.919.055007050.35
武汉林云房地产开发有限公司8314761.629.01249442.85
武汉联投万科房地产有限公司3698300.504.01110949.02
合计52450803.7356.866330221.95期末，本集团办理了应收账款保理，保理金额为50440116.24元，对应应收账款账面价值50440116.24元未终止确认，应收账款质押情况详见附注五、51。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2021.12.312020.12.31
账龄
金额比例%金额比例%
1年以内4698254.3795.903004771.4793.74
1至2年206.950.00213.040.01
2至3年----200000.006.23
3年以上200550.004.09550.000.02
合计4899011.32100.003205534.51100.00
45深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额4279208.74元，占预付款项期末余额合计数的比例87.35%。
6、其他应收款
项目2021.12.312020.12.31
应收利息----
应收股利1052192.761052192.76
其他应收款29561815.3231692851.08
合计30614008.0832745043.84
（1）应收股利
项目2021.12.312020.12.31
云南鲲鹏航空服务有限公司1052192.761052192.76
减：坏账准备----
合计1052192.761052192.76
重要的账龄超过1年的应收股利如下：
是否发生减值项目期末余额账龄未收回的原因及其判断依据
云南鲲鹏航空服务有限公司1052192.765年延迟发放否
（2）其他应收款
*按账龄披露
账龄2021.12.312020.12.31
1年以内29436729.0229101943.94
1至2年905350.96724840.46
2至3年106096.34266855.66
3年以上188306797.86196836127.29
小计218754974.18226929767.35
减：坏账准备189193158.86195236916.27
合计29561815.3231692851.08
*按款项性质披露
2021.12.312020.12.31
项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值
应收政府部门款项------553009.68--553009.68
应收员工备用金580911.83--580911.83364674.25--364674.25
46深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2021.12.312020.12.31
项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值
应收代收代付款627681.27--627681.27665251.08--665251.08
应收其他往来款项48840482.9120487260.6928353222.2263398344.5833288428.5130109916.07
应收关联方往来款168705898.17168705898.17--161948487.76161948487.76--
合计218754974.18189193158.8629561815.32226929767.35195236916.2731692851.08
*坏账准备计提情况期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来12个月内的预类别账面余额坏账准备账面价值理由
期信用损失率(%)
应收员工备用金580911.83----580911.83
应收代收代付款627681.27----627681.27
应收其他往来款项29844939.165.001491716.9428353222.22
合计31053532.264.801491716.9429561815.32期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期账面类别账面余额预期信用损坏账准备理由价值失率（%）
按单项计提坏账准备--------预计无法
已吊销子公司其他应收款3838281.67100.003838281.67--收回存续子公司单项计提的其预计无法
183863160.25100.00183863160.25--
他应收款收回
其中：应收关联方往预计无法
168705898.17100.00168705898.17--
来款收回
合计187701441.92100.00187701441.92
2020年12月31日，坏账准备计提情况：
2020年12月31日，处于第一阶段的坏账准备：
未来12个月内的预类别账面余额坏账准备账面价值理由
期信用损失率(%)按组合计提坏账准备
应收政府部门款项553009.68----553009.68
应收员工备用金364674.25----364674.25
应收代收代付款665251.08----665251.08
应收其他往来款项31694648.485.001584732.4130109916.07
应收关联方往来款--------
合计33277583.494.761584732.4131692851.08
47深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2020年12月31日，本集团不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
2020年12月31日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期类别账面余额坏账准备账面价值理由
信用损失率（%）按单项计提坏账准备已吊销子公司其他应
3275882.44100.003275882.44--预计无法收回
收款存续子公司单项计提
190376301.42100.00190376301.42--预计无法收回
的其他应收款
其中：应收关联方往
161948487.76100.00161948487.76--预计无法收回
来款
合计193652183.86100.00193652183.86--
*本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12整个存续期整个存续期合计
个月预期信预期信用损失(未预期信用损失(已
用损失发生信用减值)发生信用减值)
2020年12月31日余额1584732.41--193652183.86195236916.27
2020年12月31日余额在本期--------
--转入第二阶段--------
--转入第三阶段--------
--转回第二阶段--------
--转回第一阶段--------
本期计提65525.13--2297254.162362779.29
本期转回--------
本期转销--------
本期核销--------
其他变动-158540.60---8247996.10-8406536.70
2021年12月31日余额1491716.94--187701441.92189193158.86
说明：其他变动主要系将深圳市物业管理有限公司坏账转至持有待售资产8213958.86
元和汇兑损益对坏账准备影响金额192577.84元。
*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额
数的比例(%)
加拿大长城（温哥华）5年关联方往来款89035748.0740.7089035748.07有限公司以上
5年
百立有限公司关联方往来款18870785.548.6318870785.54以上
48深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额
数的比例(%)
5年
澳洲柏克顿有限公司关联方往来款12559290.585.7412559290.58以上广东省惠州罗浮山矿5年关联方往来款10465168.814.7810465168.81泉水饮料有限公司以上西安新峰物业商贸有5年关联方往来款8419205.193.858419205.19限公司以上
合计--139350198.19--63.70139350198.19
7、存货
（1）存货分类
2021.12.312020.12.31
项目跌价账面余额账面价值账面余额跌价准备账面价值准备
房地产开发项目：
开发成本3037991969.96--3037991969.96556589091.25--556589091.25
开发产品994212857.29--994212857.29659403711.71268941.60659134770.11
小计4032204827.25--4032204827.251215992802.96268941.601215723861.36
非房地产开发项目：
原材料8458.34--8458.34873107.59240000.00633107.59
库存商品334040.0438891.91295148.13631926.3038891.91593034.39
工程施工2425128.90--2425128.903514109.22--3514109.22
小计2767627.2838891.912728735.375019143.11278891.914740251.20
合计4034972454.5338891.914034933562.621221011946.07547833.511220464112.56
（2）存货跌价准备本期增加本期减少
项目2021.01.012021.12.31计提其他转回或转销其他
房地产开发项目：
开发产品268941.60----268941.60----
非房地产开发项目：
原材料240000.00------240000.00--
库存商品38891.91--------38891.91
合计547833.51----268941.60240000.0038891.91
49深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
存货跌价准备（续）本期转回或转销
项目确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据存货跌价准备的原因
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
开发成本--售费用以及相关税费后的金额
开发产品存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额--
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
原材料--售费用以及相关税费后的金额
库存商品存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额--
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
工程施工--售费用以及相关税费后的金额
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
于2021年12月31日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为12237466.31
元（2020年12月31日：3497172.46元）。
（4）开发成本预计竣预计总期末跌
项目名称开工时间2021.12.312020.12.31
工时间投资（万元）价准备
汕头新峰大厦------28291908.1125291908.11--
天悦湾二期2018年2021年65485.00531297183.14--
深房林馨苑2021年2023年300000.002015750061.85----
深房光明里2022年2024年152060.00993950000.00----
合计65485.003037991969.96556589091.25--
（5）开发产品竣工期末跌
项目名称2021.01.01本期增加本期减少2021.12.31时间价准备金叶岛海天阁多
1997年39127219.14367543.46--39494762.60--
层公寓
金叶岛十期2010年5387376.71308630.54--5696007.25--
金叶岛十一期2008年2333281.42----2333281.42--
悦景东方项目2014年7727546.84--421927.477305619.37--
文锦花园--23198.37--23198.37----
黄埔新邨--140000.00----140000.00--
深房尚林花园2014年10206656.46--10206656.46----
北京新峰大厦--304557.05----304557.05--
天悦湾一期2017年335020709.01--64478654.34270542054.67--
深房翠林苑2018年55783765.782885290.38--58669056.16--
传麒东湖名苑2019年203349400.93--161515343.6941834057.24--
天悦湾二期2021年--617484635.8649591174.33567893461.53
合计659403711.71621046100.24286236954.66994212857.29--
50深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
8、持有待售资产和持有待售负债
2021.12.312020.12.31
项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
（一）持有待售非
------------流动资产
（二）持有待售处
------------置组中的资产
其中：
深圳市物业管理有78940232.10--78940232.10------限公司
合计78940232.10--78940232.10------
项目2021.12.312020.12.31
持有待售负债：----
持有待售的处置组中的负债----
其中：深圳市物业管理有限公司65752452.06--
合计65752452.06--
出于优化调整产业结构考虑，2021年12月30日，本公司及其子公司深圳市深房投资有限公司与深圳市国贸物业管理有限公司签订《股权收购协议》，将合计持有深圳市物业管理有限公司100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司，转让定价为19667.67万元。
持有待售的处置组深圳市物业管理有限公司项目期末账面价值期末公允价值预计出售费用时间安排
持有待售的处置组中的资产--------
货币资金64521214.4864521214.48--2022年应收账款454920.23454920.23--2022年其他应收款4239993.914239993.91--2022年存货834370.65834370.65--2022年其他流动资产4832730.354832730.35--2022年投资性房地产1434434.111434434.11--2022年固定资产2516947.442516947.44--2022年递延所得税资产105620.93105620.93--2022年持有待售的处置组中的负债--------
应付职工薪酬17949449.6617949449.66--2022年应交税费1906577.651906577.65--2022年其他应付款38059508.2938059508.29--2022年长期应付款7836916.467836916.46--2022年
51深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
9、其他流动资产
项目2021.12.312020.12.31
多交或预缴所得税3205104.3368880760.27
预缴增值税额7643969.2225577294.63
待抵扣进项税额53061826.304741378.98
土地增值税2481541.712083793.61
营业税259308.30312287.17
其他1565137.181311620.13
合计68216887.04102907134.79
52深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
10、长期股权投资
本期增减变动权益法下宣告发放减值准备期
被投资单位2020.12.31追加/新减少其他综合其他权计提减2021.12.31确认的现金股利其他末余额增投资投资收益调整益变动值准备投资损益或利润
*合营企业广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
9969206.09----------------9969206.099969206.09
有限公司
封开杏花宾馆9455465.38----------------9455465.389455465.38
小计19424671.47----------------19424671.4719424671.47
*联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司1454444.29-----105321.37----------13454.64
深圳润华汽车贸易公司1445425.56----------------1445425.56144525.56
东益地产有限公司30376084.89----------------30376084.89303784.89
小计33275954.74-----105321.37----------33170633.373265.09
*其他股权投资-
百立有限公司201100.00----------------201100.00201100.00
澳洲柏克顿公司906630.00----------------906630.00906630.00
深圳市深房百货有限公司10000000.00----------------10000000.00100.00
汕头新峰大厦58547652.25----------------58547652.2558547652.25广东省封开县联峰水泥制造有
56228381.64----------------56228381.6456228381.64
限公司
江门新江房地产有限公司9037070.89----------------9037070.8990370.89
西安新峰物业商贸有限公司32840729.61--------------32840729.613229.61
小计167761564.39--------------167761564.39167761564.39
合计220462190.60-----105321.37----------220356869.2300.95
说明：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成注销程序，但本公司未对其长期股权投资进行核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注七。
53深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
11、其他权益工具投资
项目2021.12.312020.12.31
汕头市中小企业融资担保有限公司13831938.9213508202.32
云南鲲鹏航空服务有限公司22490765.4124002658.19
合计36322704.3337510860.51
说明：由于上述权益工具投资均是本集团出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本集团将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
其他综合收本期确认的项目累计利得累计损失益转入留存转入原因股利收入收益的金额汕头市中小企业融
692580.004736640.00------
资担保有限公司云南鲲鹏航空服务
1653305.67------
有限公司
12、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
项目房屋、建筑物土地使用权合计
一、账面原值
1.2020.12.311054731893.62100572661.911155304555.53
2.本期增加金额------
（1）存货转入------
（2）其他转入（汇率变动）------
（3）企业合并增加------
3.本期减少金额11819871.232299719.7214119590.95
（1）其他转出11819871.23--11819871.23
（2）其他减少（汇率变动）--2299719.722299719.72
4.2021.12.311042912022.3998272942.191141184964.58
二、累计折旧和累计摊销
1.2020.12.31442265712.97--442265712.97
2.本期增加金额25653177.83--25653177.83
（1）计提或摊销25653177.83--25653177.83
（2）企业合并增加------
（3）其他增加（汇率变动）------
3.本期减少金额10385437.12--10385437.12
（1）处置------
（2）其他转出10385437.12--10385437.12
（3）其他减少（汇率变动）------
4.2021.12.31457533453.68--457533453.68
54深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目房屋、建筑物土地使用权合计
三、减值准备
1.2020.12.3114128544.6282544676.4196673221.03
2.本期增加金额------
（1）其他增加（汇率变动）------
3、本期减少金额--1887487.291887487.29
（1）其他减少（汇率变动）--1887487.291887487.29
4.2021.12.3114128544.6280657189.1294785733.74
四、账面价值
1.2021.12.31账面价值571250024.0917615753.07588865777.16
2.2020.12.31账面价值598337636.0318027985.50616365621.53
说明：土地使用权原值及减值准备本年度减少金额，系外币报表折算时由于汇率变动导致。房屋、建筑物原值及折旧其他减少，系拟出售深圳市物业管理有限公司，重分类至持有待售资产。
13、固定资产
项目2021.12.312020.12.31
固定资产23920424.5528039978.43
*固定资产情况项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计
一、账面原值
1.2020.12.31107700181.4210441558.9213645811.86131787552.20
2.本期增加金额--742347.121290327.932032675.05
（1）购置--742347.12960533.101702880.22
（2）其他转入--------
（3）合并增加----329794.83329794.83
3.本期减少金额7582373.322876450.637662559.9618121383.91
（1）处置或报废--477402.002584295.093061697.09
（2）其他转出7582373.322399048.635078264.8715059686.82
4.2021.12.31100117808.108307455.417273579.83115698843.34
二、累计折旧-
1.2020.12.3183519658.699059003.8811168911.20103747573.77
2.本期增加金额2493103.50302686.87646638.803442429.17
（1）计提2493103.50302686.87627083.933422874.30
（2）合并增加----19554.8719554.87
3.本期减少金额6821632.352497009.596092942.2115411584.15
（1）处置或报废--474852.002393992.772868844.77
（2）其他转出6821632.352022157.593698949.4412542739.38
55深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计
4.2021.12.3179191129.846864681.165722607.7991778418.79
三、减值准备--------
四、账面价值
1.2021.12.31账面价值20926678.261442774.251550972.0423920424.55
2.2020.12.31账面价值24180522.731382555.042476900.6628039978.43
说明：其他减少，系出售深圳市物业管理有限公司，重分类至持有待售资产。
14、使用权资产
项目房屋及建筑物
一、账面原值：
2020.12.31--
加：会计政策变更--
1.2021.01.01--
2.本期增加金额431779.61
合并增加431779.61
3.本期减少金额--
4.2021.12.31431779.61
二、累计折旧
2020.12.31--
加：会计政策变更--
1.2021.01.01--
2.本期增加金额66427.64
合并增加66427.64
3.本期减少金额--
4.2021.12.3166427.64
三、减值准备
2020.12.31--
加：会计政策变更--
1.2021.01.01--
2.本期增加金额--
3.本期减少金额--
4.2021.12.31--
四、账面价值
1.2021.12.31账面价值365351.97
2.2020.01.01账面价值--
56深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
15、无形资产
无形资产情况项目软件
一、账面原值
1.2020.12.312241800.00
2.本期增加金额--
3.本期减少金额--
4.2021.12.312241800.00
二、累计摊销
1.2020.12.312241800.00
2.本期增加金额--
3.本期减少金额--
4.2021.12.312241800.00
三、减值准备--
四、账面价值
1.2021.12.31账面价值--
2.2020.12.31账面价值--
16、长期待摊费用
本期减少2021.12.31
项目2020.12.31本期增加
本期摊销其他减六少、
装修费61667.531880290.16237990.14--1703967.55
其他--463232.732237.10--460995.63
合计61667.532343522.89240227.24--2164963.18
17、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2021.12.312020.12.31
项目可抵扣/应纳税递延所得税资可抵扣/应纳税递延所得税
暂时性差异产/负债暂时性差异资产/负债
递延所得税资产：
资产减值准备11676505.432919126.366549009.331637252.34
可税前弥补的经营亏损60853662.7215213415.6848676321.0312169080.25
土地增值税的计提537081594.36134270398.59334846723.4183711680.85
合并抵消未实现利润48439321.6812109830.4240305039.2210076259.81
合同暂估成本22029322.925507330.7320603882.915150970.73
小计680080407.11170020101.78450980975.90112745243.98
递延所得税负债：
未到期利息7411964.201852991.0518361143.194590285.80
其他权益工具公允价值变动18858463.594714615.9020046619.775011654.94
交易性金融资产公允价值变动11828130.442957032.61----
小计38098558.239524639.5638407762.969601940.74
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
57深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目2021.12.312020.12.31
可税前弥补的经营亏损10875646.4221878078.42
坏账准备211607688.34217879386.20
长期股权投资减值准备220084700.95220084700.95
投资性房地产减值准备94785733.7496673221.03
合计537353769.45556515386.60
说明：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未予确认递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份2021.12.312020.12.31备注
2021年——11349323.06
2022年5753184.385753184.38
2023年4085485.244085485.24
2024年688456.49688456.49
2025年1629.251629.25
2026年346891.06——
合计10875646.4221878078.42
18、短期借款
短期借款分类
项目2021.12.312020.12.31
质押借款50440116.2476893995.94
说明：期末借款为本集团以应收账款申请保理借款及应收商业承兑汇票贴现未终止确认导致。
19、应付票据
种类2021.12.312020.12.31
商业承兑汇票247376403.56--
银行承兑汇票----
合计247376403.56--
说明：本期末已到期未支付的应付票据总额为23790000.00元。
20、应付账款
项目2021.12.312020.12.31
工程款139000203.58174552420.54
其他2447355.662374193.74
合计141447559.24176926614.28
58深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
21、预收款项
项目2021.12.312020.12.31
进出口代理货款4218370.694218370.69
其他2193056.351721721.46
合计6411427.045940092.15
22、合同负债
项目2021.12.312020.12.31
预收售房款199909796.88196619100.77
预收客房费55693.20167876.42
合计199965490.08196786977.19
23、应付职工薪酬
项目2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31
短期薪酬60375684.92178996492.79195580189.3443791988.37
离职后福利-设定提存计划92149.1714546364.7914503790.55134723.41
合计60467834.09193542857.58210083979.8943926711.78
（1）短期薪酬
项目2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31
工资、奖金、津贴和补贴59181979.88157159991.84172705010.0743636961.65
职工福利费37800.006180350.166182350.1635800.00
社会保险费1850.445397620.935399471.37--
其中：1．医疗保险费1259.404944592.214945851.61--
2．工伤保险费591.0476805.9577396.99--
3．生育保险费--376222.77376222.77--
住房公积金583666.836368585.346921211.8531040.32
工会经费和职工教育经费570387.773889944.524372145.8988186.40
合计60375684.92178996492.79195580189.3443791988.37
说明：本期减少中有重分类至持有待售负债为17949449.66元。
（2）设定提存计划
项目2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31
离职后福利92149.1714546364.7914503790.55134723.41
其中：1．基本养老保险费75318.9310345263.1810348582.1172000.00
2．失业保险费914.12246238.03247152.15--
3．企业年金缴费15916.123954863.583908056.2962723.41
合计92149.1714546364.7914503790.55134723.41
59深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
24、应交税费
税项2021.12.312020.12.31
企业所得税55260539.21116073629.88
土地增值税541127363.69339492860.89
增值税2364703.762225243.79
个人所得税741740.251067279.80
城建税243387.84240165.30
房产税262015.56272984.08
教育费附加105021.26180666.76
地方教育费附加56806.2911963.23
其他379294.62144853.22
合计600540872.48459709646.95
25、其他应付款
项目2021.12.312020.12.31
应付利息16535277.9416535277.94
应付股利----
其他应付款564842137.70260569851.80
合计581377415.64277105129.74
（1）应付利息
项目2021.12.312020.12.31非金融机构借款利息
16535277.9416535277.94（应付母公司利息）
重要的逾期未付利息如下：
借款单位逾期金额逾期原因
深圳市投资控股有限公司16535277.94暂缓支付
（2）其他应付款
项目2021.12.312020.12.31
非关联方往来款项161537615.36--
预提的土地增值税36447111.9459789921.48
关联方往来款项215460862.0718119380.19
押金48106373.19100280051.56
其他103290175.1482380498.57
合计564842137.70260569851.80
60深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）其中，账龄超过1年的重要其他应付款项目金额未偿还或未结转的原因
预提的土地增值税36447111.94尚未清算缴款
26、一年内到期的非流动负债
项目2021.12.312020.12.31
一年内到期的租赁负债83023.44--
27、其他流动负债
项目2021.12.312020.12.31
其他8196849.138917027.07
28、租赁负债
项目2021.12.312021.01.01
房屋、建筑物208944.21--
小计208944.21--
减：一年内到期的租赁负债83023.44--
合计125920.77--
说明：2021年计提的租赁负债利息费用金额为人民币9920.46元，计入到财务费用-利息支出中。
29、长期应付款
项目2021.12.312020.12.31
长期应付款--7480233.43长期应付款
项目2021.12.312020.12.31
本体维修基金--7480233.43
说明：期末，长期应付款重分类至持有待售负债7480233.43元。
30、股本（单位：万股）
本期增减（+、-）
项目2020.12.31发行公积金2021.12.31送股其他小计新股转股
股份总数101166.00----------101166.00
31、资本公积
项目2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31
股本溢价557433036.93----557433036.93
其他资本公积420811873.18----420811873.18
合计978244910.11----978244910.11
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
32、其他综合收益
2021.12.31
本期发生额
（3）=（1）+（2）
2020.12.31
项目减：前期计入其
（1）本期所得税减：所得税费税后归属于税后归属于他综合收益当
前发生额用母公司（2）少数股东期转入损益
一、不能重分类进损益的其他综合收益15034964.83-1188156.18---297039.04-891117.14--14143847.69
1.其他权益工具投资公允价值变动15034964.83-1188156.18---297039.04-891117.14--14143847.69
二、将重分类进损益的其他综合收益13128085.308817030.96----8817030.96911435.2321945116.26
1.外币财务报表折算差额13128085.308817030.96----8817030.96911435.2321945116.26
其他综合收益合计28163050.137628874.78--297039.047925913.82911435.2336088963.95
62深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
33、盈余公积
项目2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31
法定盈余公积218724273.6722420581.26--241144854.93
任意盈余公积------
合计218724273.6722420581.26--241144854.93
34、未分配利润
项目本期发生额上期发生额提取或分配比例
调整前上期末未分配利润1560720254.311464915816.81--调整期初未分配利润合计数
----（调增+，调减-）调整后期初未分配利润1560720254.311464915816.81
加：本期归属于母公司所有者的净利润220836309.93290229772.23--
减：提取法定盈余公积22420581.2627501434.7310%
应付普通股股利88014420.00166923900.00--
期末未分配利润1671121562.981560720254.31--
35、营业收入和营业成本
本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务1305013711.33644196683.451602794163.58793896680.56
其他业务15776937.1222151678.0312215550.3011611768.12
合计1320790648.45666348361.481615009713.88805508448.68
（2）主营业务（分行业）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本
房地产876161088.60280828284.771158411393.81387659747.71
工程施工200259571.16194607475.30251454463.43244511214.58
物业管理162526580.18145898235.49151968675.51139937487.12
租赁81791161.5638780101.4463254584.4835984852.34
小计1320738401.50660114097.001625089117.23808093301.75
减：内部抵销数15724690.1715917413.5522294953.6514196621.19
合计1305013711.33644196683.451602794163.58793896680.56
（3）主营业务（分地区）本期发生额上期发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本
境内：1320105876.64660114097.001624250104.98807403891.75
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期发生额上期发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本
广东省1308786001.07652104794.061613933749.67799028972.30
其他11319875.578009302.9410316355.318374919.45
境外：632524.86--839012.25689410.00
美国632524.86--839012.25689410.00
小计1320738401.50660114097.001625089117.23808093301.75
减：内部抵销数15724690.1715917413.5522294953.6514196621.19
合计1305013711.33644196683.451602794163.58793896680.56
（4）营业收入分解信息本期发生额合计项目房地产工程施工物业管理租赁其他
主营业务收入876161088.60192993579.90159487885.2776371157.56--1305013711.33
其中：在某一时
876161088.60--------876161088.60
点确认
在某一时段确认--192993579.90159487885.2776371157.56--428852622.73其他业务
--------15776937.1215776937.12收入
合计876161088.60192993579.90159487885.2776371157.5615776937.121320790648.45
36、税金及附加
项目本期发生额上期发生额
土地增值税234706353.29311880157.14
房产税9928730.407554272.86
城市维护建设税4235765.075098758.97
教育费附加1910215.372261494.65
地方教育费附加1081322.371372146.74
堤围防护费等2497929.351795236.14
合计254360315.85329962066.50
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
37、销售费用
项目本期发生额上期发生额
销售代理费及佣金26587685.9944260043.83
职工薪酬9474880.746493766.61
业务费3261755.782131882.24
广告费2932966.452646392.11
其他480459.26457312.43
合计42737748.2255989397.22
64深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
38、管理费用
项目本期发生额上期发生额
职工薪酬79343163.6364704357.03
中介机构费4027178.0812450245.35
业务招待费2857097.542167046.29
折旧费2567845.333850384.39
办公费2364940.641831836.07
修理费985033.96717959.58
差旅费496794.63297270.72
其他摊销费用421749.41436258.47
水电费273581.21431830.71
其他4970447.176729038.14
合计98307831.6093616226.75
39、财务费用
项目本期发生额上期发生额
利息支出12247386.77--
减：利息资本化12237466.31--
利息收入28863878.2730130066.10
汇兑损益9320742.607808608.84
减：汇兑损益资本化----
手续费及其他1449724.20815772.21
合计-18083491.01-21505685.05
40、其他收益
与资产相关/
补助项目（产生其他收益的来源）本期发生额上期发生额与收益相关
增值税减免1483095.281062301.22与收益相关
以工代训职业培训补贴165000.00--与收益相关
进项税加计扣除11384.12174534.77与收益相关
农贸市场周边背街小巷整治（巩卫经费）10000.00--与收益相关
防疫补贴金--3245019.09与收益相关
稳岗补贴--125750.12与收益相关
简易办法征收增值税的减免--166.87与收益相关
合计1669479.404607772.07
41、投资收益
项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益-105321.37-92348.97
65深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目本期发生额上期发生额
其他权益工具投资的股利收入692580.00599760.00
结构性存款到期收益1196580.4415217058.60
合计1783839.0715724469.63
42、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
交易性金融资产11828130.44--
43、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目本期发生额上期发生额
应收账款坏账损失-4433371.85-1865160.28
其他应收款坏账损失-2362779.291380875.47
应收票据坏账损失-999068.57125285.66
合计-7795219.71-358999.15
44、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项目本期发生额上期发生额
存货跌价损失268941.60--
45、资产处置收益（损失以“-”填列）
项目本期发生额上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列）-8852.7311429.23
46、营业外收入
计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额
补偿款-30000000.00-
罚款/违约收入1506996.67670000.101506996.67
其他210438.202600.16210438.20
废品收入28700.0021161.3128700.00
合计1746134.8730693761.571746134.87
47、营业外支出
计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额
对外捐赠支出31464.9689121.3131464.96
非流动资产毁损报废损失16439.2069581.0816439.20
罚款支出85686.90--85686.90
其他74538.681525401.5874538.68
合计208129.741684103.97208129.74
66深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
48、所得税费用
（1）所得税费用明细项目本期发生额上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税125965276.65173172138.96
递延所得税费用-57160740.87-62701304.18
合计68804535.78110470834.78
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目本期发生额上期发生额
利润总额286404205.51400433589.16
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额*25%）71601051.38100108397.29
某些子公司适用不同税率的影响-810905.02-523491.63
对以前期间所得税的调整影响-378391.66--
权益法核算的合营企业和联营企业损益26330.35-126852.76
不征税、减免税收入-173145.00
不可抵扣的成本、费用和损失563064.6315046324.88利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的
-2131851.54-4257625.20
纳税影响（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响108382.64692907.43
减免企业所得税---468825.23
所得税费用68804535.78110470834.78
49、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
利息收入39813057.2811768922.91
往来款及其他338784024.7242259017.80
合计378597082.0054027940.71
（2）支付其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
手续费1449724.20815772.21
付现费用50267187.0272468127.90
往来款及其他231759408.781291173.09
合计283476320.0074575073.20
67深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）收到其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
理财产品等797803419.531000000000.00
（4）支付其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
理财产品等1300000000.00--
（5）收到其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额
子公司股东借款193016852.52--
林溪郡员工跟投款22800000.00--
合计215816852.52--
50、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料补充资料本期发生额上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润217599669.73289962754.38
加：资产减值损失-268941.60--
信用减值损失7795219.71358999.15
固定资产折旧、投资性房地产折旧29162034.6429954172.05
无形资产摊销----
长期待摊费用摊销240227.24100458.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
13451.61-11429.23（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）16439.2069581.08
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-11828130.44--
财务费用（收益以“－”号填列）450266.20647689.01
投资损失（收益以“－”号填列）-1783839.07-15724469.63
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-57380478.73-66303918.73
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）85543.833602614.55
存货的减少（增加以“－”号填列）-1600400189.74231291659.65
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）79815735.11-54000863.50
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）130530884.37-134783233.80
其他----
经营活动产生的现金流量净额-1205952107.94285164013.17
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：----
债务转为资本----
68深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
补充资料本期发生额上期发生额
一年内到期的可转换公司债券----
融资租入固定资产----
3、现金及现金等价物净变动情况：----
现金的期末余额612293635.152669103926.82
减：现金的期初余额2669103926.821507189760.35
加：现金等价物的期末余额----
减：现金等价物的期初余额----
现金及现金等价物净增加额-2056810291.671161914166.47
（2）现金及现金等价物的构成项目期末数期初数
一、现金612293635.152669103926.82
其中：库存现金12082.0061121.83
可随时用于支付的银行存款372181553.151026042804.99
可随时用于支付的其他货币资金240100000.001643000000.00
二、现金等价物----
其中：三个月内到期的债券投资----
三、期末现金及现金等价物余额612293635.152669103926.82
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
----现金等价物
说明：可随时用于支付的银行存款中包含分类至持有待售资产的货币资金64521214.48元。
51、所有权或使用权受到限制的资产
项目期末账面价值受限原因
应收账款50440116.24短期借款质押
货币资金3500000.00诉讼冻结深圳市龙岗区城市更新项目内
货币资金5674439.78
及周边公共设施项目-建设资金
52、外币货币性项目
项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金
其中：美元153319.146.3757977516.84
港币6667176.970.81765451083.89应收账款
其中：美元16000.006.3757102011.20
港币4905150.100.81764010450.72其他应付款
其中：美元733761.876.37574678245.55
69深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
53、政府补助
采用总额法计入当期损益的政府补助情况
上期计入损益本期计入损益计入损益的列与资产相关/与补助项目种类的金额的金额报项目收益相关
税费补助财政拨款1237002.861494479.40其他收益与收益相关
防疫补助财政拨款3245019.09-其他收益与收益相关
用工补助财政拨款125750.12165000.00其他收益与收益相关
合计4607772.071659479.40
六、合并范围的变动
1、非同一控制下的企业合并
1）2021年4月30日，本公司与广州博琵企业管理咨询有限公司签订合作开发协议，以4.5亿元的作价受让其持有广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（以下简称“广东建邦”）51.00%的股权。收购时点，广东建邦持有房地产开发项目林溪郡（后更名为“深房林馨苑”）全部权益，存货占资产总额95.48%，因此该交易不构成业务合并。本公司于2021年5月11日拥有对广东建邦的控制权，于2021年5月1日将广东建邦纳入合并报表范围。
2）深房集团委托恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司管理的方式开发项目地块，
具体内容包括但不限于项目勘察、规划、设计、招投标、工程进度、质量、安全、营销、
成本等管理工作，但财务及资金管理由广东建邦集团（惠阳）实业有限公司自行负责。
项目经营管理过程中需对外签订采购、设计、工程、监理、宣传、销售、物业等合同的，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司委托恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司以广
东建邦集团（惠阳）实业有限公司名义签订，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司运营过程中产生的全部费用均由广东建邦集团（惠阳）实业有限公司自行承担。
3）广州博琵企业管理咨询有限公司承诺广东建邦集团（惠阳）实业有限公司2021-2025年实现累计净利润不低于12.5亿元，净利润总额不受政府调整项目土地利用条件和经济技术指标的影响。其中2021-2023年累计实现的净利润不低于3亿元；2021-2024年累计实现的净利润不低于7.5亿；2021-2025年累计实现的净利润不低于12.5亿元。为落实广州博琵企业管理咨询有限公司的净利润承诺，各方应于2026年3月31日前完成项目公司截至2025年12月31日的净利润核算，并按照以下约定执行：
如广州博琵企业管理咨询有限公司未能完成业绩承诺，则在分配2025年项目公司利润时，广州博琵企业管理咨询有限公司将其已获分配的利润部分或全部支付给深房集团，直至深房集团2021-2025获分配的利润累计达到按利润承诺对应的6.375亿元；如广州博
琵企业管理咨询有限公司将2025年获分配的利润全部支付给深房集团后，仍无法满足深房集团累计获得6.375亿元利润分配之情况，不足部分由广州博琵企业管理咨询有限公司在2026年5月31日前补足差额；广州博琵企业管理咨询有限公司补足差额给深房集团后，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司在2025年12月31日以后产生的利润，优先分配给广州博琵企业管理咨询有限公司，直至广州博琵企业管理咨询有限公司累计的分配利润达到按利润承诺对应的6.125亿元，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司净利
70深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
润总额超出12.5亿元的部分由广州博琵企业管理咨询有限公司、深房集团方按股权比例分配。
恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司为广州博琵企业管理咨询有限公司的利润承诺和差额补足事项提供连带担保责任。
2、其他
2021年10月27日，本公司在深圳市设立一家全资子公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，注册资本3000.00万元。
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经持股比例%子公司名称注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市深房集团龙岗通过设立或投
深圳深圳房地产开发95.005.00开发有限公司资等方式取得美国长城地产有限公通过设立或投
美国美国房地产开发70.00--司资等方式取得深圳市物业管理有限通过设立或投
深圳深圳物业管理95.005.00公司资等方式取得深圳海燕大酒店有限通过设立或投
深圳深圳酒店服务68.1031.90公司资等方式取得深圳圳通工程有限公通过设立或投
深圳深圳安装维修73.0027.00司资等方式取得深圳市华展建设监理通过设立或投
深圳深圳监理75.0025.00有限公司资等方式取得深圳市联华企业有限机械机电通过设立或投
深圳深圳95.005.00公司设备安装资等方式取得通过设立或投
新峰置业有限公司香港香港投资、管理100.00--资等方式取得通过设立或投
新峰企业有限公司香港香港投资、管理100.00--资等方式取得深圳市深房保税贸易通过设立或投
深圳深圳进出品贸易95.005.00有限公司资等方式取得深圳市深房投资有限通过设立或投
深圳深圳投资90.0010.00公司资等方式取得深圳经济特区房地产通过设立或投（集团）广州房地产深圳深圳房地产开发95.005.00资等方式取得有限公司北京新峰房地产开发通过设立或投
北京北京房地产经营75.0025.00经营有限公司资等方式取得
广东建邦集团（惠阳）通过业务收购
惠州惠州房地产经营51.00实业有限公司取得
71深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
主要经持股比例%子公司名称注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市深房传麒房地通过设立或投
深圳深圳房地产经营100.00产开发有限公司资等方式取得
说明：
*本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共5家，分别为北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、深圳经济
特区房地产（集团）广州房地产有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北
京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这5家子公司对本集团合并范围以外公司的债权已全额计提减值准备。
*本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：
主要注册持股比例%子公司名称业务性质取得方式经营地地直接间接通过设立或投
深圳市深房百货有限公司深圳深圳商贸95.005.00资等方式取得通过设立或投
百立有限公司香港香港商贸60.0040.00资等方式取得澳大澳大通过设立或投
澳洲柏克顿有限公司房地产60.00--利亚利亚资等方式取得加拿通过设立或投
加拿大长城（温哥华）有限公司加拿大房地产--60.00大资等方式取得广东广东通过设立或投
广东省封开县联峰水泥制造有限公司制造业--90.00封开封开资等方式取得广东广东通过设立或投
江门新江房地产有限公司房地产--90.91江门江门资等方式取得陕西陕西通过设立或投
西安新峰物业商贸有限公司房地产--67.00西安西安资等方式取得通过设立或投
深圳深喜建筑装饰公司深圳深圳建筑装饰70.00--资等方式取得通过设立或投
深圳市圳通新机电实业发展有限公司深圳深圳机电工程95.005.00资等方式取得通过设立或投
深圳市房产机电管理公司深圳深圳机电管理100.00--资等方式取得通过设立或投
深圳市南洋大酒店有限公司深圳深圳酒店经营95.005.00资等方式取得通过设立或投
深圳市康泰隆工业电炉有限公司深圳深圳工业制造--100.00资等方式取得通过设立或投
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司深圳深圳实业投资--79.92资等方式取得
说明：
1、深圳市深房百货有限公司于2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，
并组成清算组进行清算，清算组于2007年12月7日发布了清算公告。
72深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公
司系本公司早年在境外设立的公司，2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司已完成注销程序。
3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于
2006年1月22日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司。
4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股子公司，经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》（深房[1997]19号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承接，已于2002年2月8日吊销。
未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司少数股东持本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东子公司名称
股比例%股东的损益宣告分派的股利权益余额
美国长城地产有限公司30.00-85336.59---19533105.73
新峰投资有限公司45.00-1375.31---116180387.59
柏伟置业有限公司20.00-2692.95---3889709.36
广东建邦集团（惠阳）
49.00-3120424.87--428698890.60
实业有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2021.12.31
子公司名称非流动非流动流动资产资产合计流动负债负债合计资产负债美国长城地
585669.0617615753.0718201422.1399105956.86--99105956.86
产有限公司新峰投资有
4748.0736016.9040764.97258219487.07--258219487.07
限公司柏伟置业有
957.41--957.4132908874.92--32908874.92
限公司广东建邦集团（惠阳）实1190571804.123795473.631194367277.751201698603.08125920.771201824523.85业有限公司
续（1）：
2020.12.31
子公司名称非流动流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计负债美国长城地
135920.5218027985.5018163906.02101822102.87--101822102.87
产有限公司
73深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2020.12.31
子公司名称非流动流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计负债新峰投资有
4769.0536016.9040785.95258216451.81--258216451.81
限公司柏伟置业有
985.56--985.5632895438.31--32895438.31
限公司
续（2）：
本期发生额上期发生额子公司名称营业综合收益总经营活动现金营业综合收益经营活动净利润净利润收入额流量收入总额现金流量美国长城地产
632524.86-284455.30-284455.30352837.90839012.25-774074.99-774074.99-774075.02
有限公司新峰投
资有限--3056.24-3056.24-20.98---53650.12-53650.12--公司柏伟置
业有限--13464.76-13464.76-28.15--53264.03-53264.03--公司广东建邦集团（惠阳）--6368214.03-6368214.03-748387911.00--------实业有限公司
2、在合营安排或联营企业中的权益
在合营安排或联营企业中的权益
（1）不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目2021.12.31/本期发生额2020.12.31/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计----下列各项按持股比例计算的合
----计数
净利润----
其他综合收益----
综合收益总额----
联营企业：
投资账面价值合计272168.28377489.65下列各项按持股比例计算的合计数
净利润-105321.37-92348.97
其他综合收益----
综合收益总额----
74深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额本期未确认的损失前期累积未确认的本期末累积未确认被投资单位名称份额（或本期实现损失份额的损失份额净利润的分享额）
深圳市新峰地产顾问有限公司2217955.89--2217955.89
说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于1993年03月15日，注册资本人民币300.00万元，本公司认缴60.00万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本20.00%。截至
2021年12月31日本公司实际出资60.00万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00万元。
八、金融工具风险管理
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、交易性金融
资产、其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其他应付款、短期借款、长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集团财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款。
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用
资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。
本集团应收账款中，前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的56.87%（2020年：53.79%）；本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收
款总额的63.70%（2020年：61.40%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2021年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为0.00万元（2020年12月31日：0.00万元）。
期末，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2021.12.31
项目一年以内一年至五年以内五年以上合计
金融负债：
短期借款5044.01----5044.01
应付票据24737.64----24737.64
应付账款14144.76----14144.76
应付利息1653.53----1653.53
其他应付款56484.21----56484.21
持有待售负债5791.56783.69--6575.25
为购房者提供的担保39237.82----39237.82
金融负债和或有负债合计141301.976575.25-147877.22
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）期初，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2020.12.31
项目一年以内一年至五年以内五年以上合计
金融负债：
短期借款7689.40----7689.40
应付账款17692.66----17692.66
应付利息1653.53----1653.53
其他应付款26056.99----26056.99
长期应付款--748.02--748.02
为购房者提供的担保37135.79----37135.79
金融负债和或有负债合计90228.36748.02--90976.38
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
报告期内本集团以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，因此本集团认为面临的利率风险并不重大。
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本集团的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本集团认为面临的汇率风险并不重大。
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财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2021年
12月31日，本集团的资产负债率为31.62%（2020年12月31日：25.92%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于2021年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允第二层次公允第三层次公允项目合计价值计量价值计量价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产514024710.91----514024710.91
（二）其他权益工具投资----36322704.3336322704.33持续以公允价值计量的资产
514024710.91--36322704.33550347415.24
总额
（2）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内容期末公允价值估值技术不可观察输入值范围（加权平均值）
权益工具投资：
账面净资产、
非上市股权投资 36322704.33 资产净值法 N/A 流动性折价
权益工具投资：
78深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应
收款、短期借款、应付账款、其他应付款和长期应付款等。
除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册资本母公司对本公母公司对本公司表母公司名称注册地业务性质
(万元)司持股比例%决权比例%
深圳市投资控投资、房地产
广东深圳2800900.0057.1957.19
股有限公司开发、担保
本公司最终控制方是：深圳市国资委
报告期内，母公司注册资本未发生变化
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注01。
3、本公司的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注02。
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称与本公司关系
深圳市建安（集团）股份有限公司同受母公司控制深圳东方新世界百货有限公司参股公司深圳深喜建筑装饰公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市圳通新机电实业发展有限公司未纳入合并的长期停业控股子公司深圳市南洋大酒店有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市房产机电管理公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
广州博琵企业管理咨询有限公司广东建邦集团（惠阳）实业有限公司股东
董事、经理、财务总监及董事会秘书关键管理人员
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
*采购商品、接受劳务
79深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
深圳市荣华机电工程有限公司电梯保养1329886.761293962.28
*出售商品、提供劳务关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
深圳市建安（集团）股份有限公司装修劳务7614678.907258154.64
深圳市荣华机电工程有限公司物业服务68772.0068772.00
（2）关联托管、承包情况
*公司委托出包出包资产出包费定价出包方名称承包方名称出包起始日出包终止日本期确认的类型依据汕头市华峰深圳市建安
2018年102021年5月
房地产开发（集团）股工程施工协议议价30985550.60月19日1日有限公司份有限公司
*关联方资金拆借情况关联方拆借金额起始日到期日说明
拆入：
深圳市投借款本金已于2016年资控股有限公16535277.942006年11月9日2016年12月22日12月22日清还，剩余司金额为应付利息。
说明：期末应付深圳市投资控股有限公司借款利息余额为16535277.94元。
（3）关键管理人员薪酬
本集团本期关键管理人员10人，上期关键管理人员13人，支付薪酬情况见下表：
项目本期发生额（万元）上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬844.64884.86
（4）为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了《深房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会与公司部分董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至2021年12月31日止，公司董事、监事、高管共计跟投金额为895.00万元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
80深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2021.12.312020.12.31
项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳市新峰地产顾问有
应收账款1118383.881118383.881144740.491144740.49限公司广东省惠州罗浮山矿泉
其他应收款10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81水饮料有限公司
其他应收款深圳润华汽车贸易公司3072764.423072764.423072764.423072764.42
加拿大长城（温哥华）
其他应收款89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07有限公司
其他应收款澳洲柏克顿有限公司12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58
其他应收款百立有限公司18689545.5818870785.5418870785.5418870785.54深圳市深房百货有限公
其他应收款237648.82237648.82237648.82237648.82司深圳市荣华机电工程有
其他应收款475223.46475223.46475223.4623761.17限公司西安新峰物业商贸有限
其他应收款8419205.198419205.198419205.198419205.19公司
其他应收款深圳深喜建筑装饰公司7660529.377660529.377660529.377660529.37深圳市南洋大酒店有限
其他应收款3168721.003168721.003168721.003168721.00公司
（2）应付关联方款项
项目名称关联方2021.12.312020.12.31
应付利息深圳市投资控股有限公司16535277.9416535277.94
应付账款深圳市建安（集团）股份有限公司25576607.9554193856.16
其他应付款深圳东方新世界百货有限公司902974.64902974.64
其他应付款封开县联峰水泥制造有限公司1867348.001867348.00
其他应付款深圳市房产机电管理公司14981420.9914981420.99
其他应付款深圳市圳通新机电实业发展有限公司8827940.078827940.07
其他应付款深圳市深房百货有限公司639360.38639360.38
其他应付款深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司165481.09165481.09
其他应付款广州博琵企业管理咨询有限公司193016852.52--
十一、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
（1）资本承诺已签约但尚未于财务报表中确
2021.12.312020.12.31
认的资本承诺
大额发包合同475137087.80153945220.09
81深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）前期承诺履行情况
详见附注十、5、（2）关联承包情况。
截至2021年12月31日，本集团不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响原告被告案由受理法院标的额案件进展情况西安市商业贸易委员会西安新峰物业投资补偿陕西省高级3662万元西安商贸旅游有限责任待执行商贸有限公司纠纷人民法院及其利息公司
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企
业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股67%，西安市商业贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸大厦以土地使用权
出资占股16%，香港大地王实业投资公司占股17%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996年停工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第25号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安
新峰公司支付补偿款3662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回1520.10万元。本公司根据获取财产线索情况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至2021年12月31日，该案件处于待执行阶段。
截至2021年12月31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额32840729.61元，已全额计提减值准备，账面债权余额8419205.19元，已全额计提减值准备。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2021年12月31日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计39237.82万元。
项目期限金额（万元）备注
翠林苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管2802.31
传麒东湖名苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管2924.43
天悦湾至办理完房产证抵押登记并交由银行保管33511.08
合计39237.82
（3）其他或有负债（不包括极不可能导致经济利益流出企业的或有负债）
与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注七、2、（2）。
82深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
截至2021年12月31日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
十二、资产负债表日后事项
1、资产负债表日后利润分配情况
本公司拟以2021年12月31日总股本1011660000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.88元（含税），合计89026080.00元。
2、深圳市深房投资有限公司出售情况
出于优化调整产业结构考虑，2021年12月30日，本公司及其子公司深圳市深房投资有限公司与深圳市国贸物业管理有限公司签订《股权收购协议》，将合计持有深圳市物业管理有限公司100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司，转让定价为19667.67万元。2022年2月11日，本公司已完成上述股权转让事项。
截至2022年3月17日，本集团不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项终止经营项目本期发生额上期发生额
终止经营收入 （A） 163141074.63 151546323.15
减：终止经营费用（B） 160034977.84 149890088.34
终止经营利润总额（C） 4470327.62 5171663.63
减：终止经营所得税费用（D） 1123400.14 1373074.99
经营活动净利润（E=C-D） 3346927.48 3798588.64
资产减值损失/（转回）（F） -- --
处置收益总额（G） -- --
处置相关所得税费用（H） -- --
处置净利润（I=G-H） -- --
终止经营净利润（J=E+F+I） 3346927.48 3798588.64
其中：归属于母公司股东的终止经营利润3346927.483798588.64
归属于少数股东的终止经营利润----
经营活动现金流量净额-3487467.47-2615700.26
投资活动现金流量净额-528491.28-615198.54
筹资活动现金流量净额---
说明：上述终止经营为已签订协议待出售的深圳市物业管理有限公司财务数据。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
83深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）按账龄披露
账龄2021.12.312020.12.31
1年以内9893622.095281165.00
1至2年----
2至3年--66518.00
3年以上9710249.9410221420.93
小计19603872.0315569103.93
减：坏账准备9895586.1010151079.19
合计9708285.935418024.74
（2）按坏账计提方法分类披露
2021.12.31
账面余额坏账准备类别预期信用损账面价值
金额比例(%)金额
失率(%)
按单项计提坏账准备9649415.2049.229649415.20100.00--
按组合计提坏账准备9954456.8350.78246170.902.479708285.93
其中：----------
应收合并范围内关联方5031038.7425.67--5031038.74
应收其他客户4923418.0925.11246170.905.004677247.19
合计19603872.03100.009895586.1050.489708285.93
续：
2020.12.31
账面余额坏账准备类别预期信用损账面价值
金额比例(%)金额
失率(%)
按单项计提坏账准备10132205.2465.0810132205.24100.00--
按组合计提坏账准备5436898.6934.9218873.950.355418024.74
其中：----------
应收合并范围内关联方5059419.6932.50----5059419.69
应收其他客户377479.002.4218873.955.00358605.05
合计15569103.93100.0010151079.1965.205418024.74
按单项计提坏账准备：
2021.12.312020.12.31
预期预期信用名称信用计提账面余额坏账准备损失率账面余额坏账准备损失率理由
（%）
（%）预计长期未收
9649415.209649415.20100.0010132205.2410132205.24100.00无法
回售房款收回
84深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收合并范围内关联方
2021.12.312020.12.31
账龄预期信用预期信用应收账款坏账准备应收账款坏账准备
损失率(%)损失率(%)
1年以内5031038.74----5059419.69----
组合计提项目：应收其他客户
2021.12.312020.12.31
预期信用损预期信用损应收账款坏账准备应收账款坏账准备
失率(%)失率(%)
1年以内4923418.09246170.905.00310961.0015548.055.00
1至2年------------
2-3年------66518.003325.905.00
合
4923418.09246170.905.00377479.0018873.955.00
计
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况坏账准备金额
2020.12.3110151079.19
本期计提--
本期收回或转回255493.09
本期核销--
2021.12.319895586.10
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况应收账款占应收账款期末余坏账准备单位名称
期末余额额合计数的比例%期末余额
深圳海燕大酒店有限公司5031038.7425.66--
深圳市新峰地产顾问有限公司1118383.885.701118383.88
大兴汽车配件有限公司1857730.289.481857730.28
王卫东1200000.006.121200000.00
蔡光耀876864.114.47876864.11
合计10084017.0151.435052978.27
2、其他应收款
*按账龄披露
账龄2021.12.312020.12.31
1年以内568919874.78342045464.68
85深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
账龄2021.12.312020.12.31
1至2年209903464.2679875511.65
2至3年78698092.26140372735.75
3年以上1522297306.331399130297.43
小计2379818737.631961424009.51
减：坏账准备792517845.87801009814.12
合计1587300891.761160414195.39
*按款项性质披露
2021.12.312020.12.31
项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值应收政府
------165460.00--165460.00部门款项应收代收
203659.15--203659.15307.17--307.17
代付款应收其他
4801159.554056565.36744594.195464176.553647753.921816422.63
往来款项应收关联
137211313.52137211313.52--137211313.52137211313.52--
方往来款合并范围
2237602605.41651249966.991586352638.421818582752.27660150746.681158432005.59
内往来款
合计2379818737.63792517845.871587300891.761961424009.51801009814.121160414195.39
*坏账准备计提情况期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来12个月类别账面余额内的预期信坏账准备账面价值理由
用损失率(%)
应收政府部门款项----------
应收代收代付款203659.15----203659.15203659.15
应收其他往来款项783783.365.0039189.17744594.19783783.36
应收关联方往来款----------
合计987442.513.9739189.17948253.34987442.51期末，处于第二阶段的坏账准备：
未来12个月内类别账面余额的预期信用损坏账准备账面价值理由
失率(%)按单项计提坏账准备合并范围内往来
2237602605.4129.10651249966.991586352638.42预计无法收回
款
86深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期类别账面余额预期信用损坏账准备账面价值理由失率（%）
按单项计提坏账准备--------预计无法收回
应收其他往来款项4017376.19100.004017376.19--预计无法收回
应收关联方往来款137211313.52100.00137211313.52--预计无法收回
合计141228689.71100.00141228689.71--
2020年12月31日，坏账准备计提情况：
2020年12月31日，处于第一阶段的坏账准备：
未来12个月内的预类别账面余额坏账准备账面价值理由
期信用损失率(%)按组合计提坏账准备
应收政府部门款项165460.00----165460.00
应收员工备用金--------
应收代收代付款307.17----307.17
应收其他往来款项1912023.825.0095601.191816422.63
应收关联方往来款--------
合计2077790.994.6095601.191982189.80
2020年12月31日，处于第二阶段的坏账准备：
未来12个月内类别账面余额的预期信用损坏账准备账面价值理由
失率(%)按单项计提坏账准备
合并范围内往来款1818582752.2736.30660150746.681158432005.59预计无法收回
2020年12月31日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期类别账面余额坏账准备账面价值理由
信用损失率（%）按单项计提坏账准备
应收其他往来款项3552152.73100.003552152.73--预计无法收回
应收关联方往来款137211313.52100.00137211313.52--预计无法收回
合计140763466.25100.00140763466.25--
87深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期整个存续期未来12个月合计
预期信用损失(未预期信用损失(已预期信用损失
发生信用减值)发生信用减值)
2020年12月31日余额948253.34660150746.68139910814.10801009814.12
本期计提-909064.17--1317875.61408811.44
本期转回--------
本期转销--------
本期核销--------
其他变动---8900779.69---8900779.69
2021年12月31日余额39189.17651249966.99141228689.71792517845.87
说明：其他变动主要是由于汇率变动影响。
*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款款项其他应收款坏账准备单位名称账龄期末余额合计性质期末余额期末余额
数的比例(%)
汕头市华峰房地产子公司往1年以内、1-3
786160642.9033.03--
开发有限公司来款年、3年以上广东建邦集团（惠子公司往
564501364.301年以内23.72--
阳）实业有限公司来款
子公司往1年以内、5
新峰企业有限公司530624324.6022.30508377320.74来款年以上深圳市深房集团龙子公司往
108417692.301年以内4.56--
岗开发有限公司来款美国长城地产有限子公司往
94502416.465年以上3.9794502416.46
公司来款
合计2084206440.5687.58602879737.20
88深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
3、长期股权投资
2021.12.312020.12.31
项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资1735224157.90152839271.151582384886.75303045949.42152839271.15150206678.27
对合营企业投资9455465.389455465.38-9455465.389455465.38--
对联营企业投资2794548.482522380.20272168.282899869.882522380.20377489.68
合计1747474171.76164817116.731582657055.03315401284.68164817116.73150584167.95
（1）对子公司投资本期计提减值准备
被投资单位2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31减值准备期末余额
深圳市物业管理有限公司12821791.52--12821791.52-----
深圳海燕大酒店有限公司20605047.50----20605047.50----
深圳市深房投资有限公司9000000.00----9000000.00----
新峰企业有限公司556500.00----556500.00----
新峰置业有限公司22717697.73----22717697.73----
深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司19000000.00----19000000.00--19000000.00
深圳圳通工程有限公司11332321.45----11332321.45----
美国长城地产有限公司1435802.00----1435802.00----
深圳市深房保税贸易有限公司4750000.00----4750000.00----
深圳市华展建设监理有限公司6000000.00----6000000.00----
启禄有限公司212280.00----212280.00----
北京深房物业管理有限责任公司500000.00----500000.00--500000.00
深圳市联华企业有限公司13458217.05----13458217.05----
深圳市深房集团龙岗开发有限公司30850000.00----30850000.00----
89深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期计提减值准备
被投资单位2020.12.31本期增加本期减少2021.12.31减值准备期末余额
北京新峰房地产开发经营有限公司64183888.90----64183888.90--64183888.90
汕头市华峰房地产开发有限公司16467021.02----16467021.02----
百立有限公司201100.00----201100.00--201100.00
澳洲柏克顿公司906630.00----906630.00--906630.00
深圳市深房百货有限公司9500000.00----9500000.00--9500000.00
汕头新峰大厦58547652.25----58547652.25--58547652.25
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司--450000000.00--450000000.00----
深圳市深房传麒房地产开发有限公司--995000000.00--995000000.00----
合计303045949.421445000000.0012821791.521735224157.90--152839271.15
说明：2021年12月，本公司管理层因业务发展需要决定将其深圳市物业管理有限公司100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司；
本公司将拟出售的深圳市物业管理有限公司的长期股权投资重分类到持有待售资产。
（2）对联营、合营企业投资本期增减变动
追加/权益法下确其他综宣告发放减值准备期
被投资单位2020.12.31减少其他权计提减2021.12.31新增认的投资损合收益现金股利其他末余额投资益变动值准备投资益调整或利润
*合营企业
封开杏花宾馆9455465.38----------------9455465.389455465.38
小计9455465.38----------------9455465.389455465.38
*联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司1454444.32-----105321.37----------13454.64
深圳润华汽车贸易公司1445425.56----------------1445425.56144525.56
小计2899869.88-----105321.37----------2794548.51252280.20
合计12355335.26-----105321.37----------12250013.891145.58
90深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4、营业收入和营业成本
本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务774049479.78198814980.86911815174.45241307783.52
其他业务16130.55--24095.25--
合计774065610.33198814980.86911839269.70241307783.52
（1）主营业务（分行业）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本
房地产706622743.82166178270.82860010047.62211257440.88
租赁67426735.9632636710.0451805126.8330050342.64
合计774049479.78198814980.86911815174.45241307783.52
（2）主营业务（分地区）本期发生额上期发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本
广东省774049479.78198814980.86911815174.45241307783.52
5、投资收益
项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益-105321.37-92348.97
其他权益工具投资的股利收入692580.00599760.00
结构性存款投资收益1196580.4415217058.60
合计1783839.0715724469.63
十五、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目本期发生额说明
非流动资产处置损益-13451.61计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
1669479.40家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益13024710.91结构性存款未到期利息
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回482790.04
除上述各项之外的其他营业外收入和支出1542604.01其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益总额16706132.75
减：非经常性损益的所得税影响数4176533.19
91深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
2021年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目本期发生额说明
非经常性损益净额12529599.56
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后）
归属于公司普通股股东的非经常性损益12529599.56
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资产每股收益报告期利润
收益率%基本每股收益
归属于公司普通股股东的净利润5.72%0.2183扣除非经常性损益后归属于公司普通
5.40%0.2059
股股东的净利润
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2022年3月17日
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