万科Ａ:2021年年度审计报告

万科企业股份有限公司自2021年1月1日至2021年12月31日止年度财务报表审计报告毕马威华振审字第2202191号
万科企业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括2021年
12月31日的合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现
金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则(以下简称“企业会计准则”)的规定编制，公允反映了贵公司2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则(以下简称“审计准则”)的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
三、关键审计事项(续)存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释10所述的会计政策及
“五、合并财务报表项目附注”注释7。
关键审计事项在审计中如何应对该事项
2021年12月31日，贵公司及其子公司与评价存货的可变现净值相关的审计程序
(以下合称“贵集团”)已完工开发产品、中包括以下程序：
在建开发产品及拟开发产品(以下统称“存评价管理层与编制和监督管理预算及预货”)的账面价值合计金额重大。该等存货测各存货项目的建造和其他成本相关的按照成本与可变现净值孰低计量。
关键内部控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可在抽样的基础上对存货项目进行实地观变现净值。
察，并询问管理层这些存货项目的进度在确定存货可变现净值过程中，管理层需对和各项目最新预测所反映的总开发成本每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状预算；
态时将要发生的建造成本作出最新估计，并评价管理层所采用的估值方法，并将估估算每个存货项目的预期未来净售价(参考
值中采用的关键估计和假设，包括与平附近地段房地产项目的最近交易价格)和未
均净售价有关的关键估计和假设，与市来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉场可获取数据和贵集团的销售预算计划及重大的管理层判断和估计。
进行比较；
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存将各存货项目的估计建造成本与贵集团货项目达到完工状态时将要发生的建造成本
的最新预算进行比较，并将截止2021和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到年12月31日发生的成本与截止2020当前的经济环境在各个城市推出的各种应对
年12月31日做出的预算进行比较，以房地产市场的措施，我们将对贵集团存货的评价管理层预测的准确性和预算过程；
可变现净值的评估识别为关键审计事项。
进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单独或组合出现何种程度的变化会导
致存货发生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
三、关键审计事项(续)土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目附注”注释28、29、
42。
关键审计事项在审计中如何应对该事项贵集团应缴纳的主要税项之一为土地与评价土地增值税的计提相关的审计程序中增值税。包括以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额评价管理层与计量预计的土地增值税相
按照超率累进税率30%-60%缴纳土地增关的关键内部控制的设计和运行值税。在每个财务报告期末，管理层需要对有效性；
土地增值税的计提金额进行估算，在作出估利用本所内部税务专家的工作，评价贵算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务集团于2021年12月31日的土地增值
法律法规的规定和解释，预计的销售房地产税的计提，包括基于我们的经验、知识取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房和对各地方税务机关就相关税法应用的
地产开发成本、利息费用、开发费用等。贵实务操作的理解，评估贵集团的假设和集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税判断；
金可能与贵集团预估的金额存在差异。
评价管理层对可扣除项目金额的估计，由于土地增值税的计提对合并财务报表的重评估管理层的假设和判断；
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相在抽样的基础上重新计算贵集团计提的关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要
土地增值税，并将我们的计算结果与贵素，因此，我们将贵集团土地增值税的计提集团所记录的金额进行比较。
识别为关键审计事项。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
三、关键审计事项(续)房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释26及“五、合并财务报表项目附注”注释41。
关键审计事项在审计中如何应对该事项销售房地产开发项目产生的收入占贵集团与房地产开发项目的收入确认的评价相关的
2021年度营业收入总额的90.0%。审计程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件时进行评价与房地产开发项目的收入确认相关的
确认：关键内部控制的设计和运行有效性；
(1)与客户签署了买卖合同；检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以评价贵集团有关房地产开发项目的收入确
(2)取得了客户的首期款并且已确认余认政策是否符合相关会计准则的要求；
下房款的付款安排；及
就本年确认房产销售收入的项目，选取样
(3)房产已经被客户接受，或根据买卖本，检查可以证明房产已经被客户接受，合同约定被视为已获客户接受(以较
或被视为已获客户接受的支持性文件，以早者为准)。
评价相关房产销售收入是否已按照集团的由于房地产开发项目的收入对贵集团的重收入确认政策确认；
要性，以及单个房地产开发项目销售收入就资产负债表日前后确认房产销售收入的确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团项目，选取样本，检查可以证明房产已经的利润产生重大影响，因此，我们将贵集被客户接受，或被视为已获客户接受的支团房地产开发项目的收入确认识别为关键
持性文件，以评价相关房产销售收入是否审计事项。
在恰当的期间确认。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
四、其他信息
贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
(5)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(6)就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。审计报告(续)毕马威华振审字第2202191号
六、注册会计师对财务报表审计的责任(续)
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师
周永明(项目合伙人)中国北京李默然
2022年3月30日合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年12月31日单位：元币种：人民币资产附注五2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金1149352444288.76195230723369.88
交易性金融资产220587130.20170479737.23
衍生金融资产3-14760989.89
应收票据27681787.899662433.79
应收账款44743597023.952992423302.26
预付款项567230335116.7862247503823.48
其他应收款6266061120373.24249498545525.50
存货71075617036637.221002063008153.13
合同资产810390001562.446162549680.11
持有待售资产9892422536.246334727583.46
其他流动资产1025933080835.1822662676635.96
流动资产合计1600268307291.901547387061234.69
非流动资产：
其他权益工具投资111833454848.711601237167.11
其他非流动金融资产121041138826.07697759464.58
长期股权投资13144449331715.57141895190255.76
投资性房地产1485953409655.1079954139029.20
固定资产1512821059774.7812577342742.17
在建工程163398129417.863236850338.38
使用权资产1724242100680.0225210119233.05
无形资产1810445168074.146087781315.58
商誉193822322807.59206342883.92
长期待摊费用209012992116.048947760570.31
递延所得税资产2133517919664.2627535430502.86
其他非流动资产227832793827.0413840079267.94
非流动资产合计338369821407.18321790032770.86
资产总计1938638128699.081869177094005.55后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第1页合并资产负债表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2021年12月31日单位：元币种：人民币负债及股东权益附注五2021年12月31日2020年12月31日
流动负债：
短期借款2314412503249.2325111536842.11
交易性金融负债19191792000.00-
衍生金融负债3721410940.20336153690.52
应付票据24125436070.74607112827.28
应付账款25330411135278.79295684502351.66
预收款项1364286327.30912230827.79
合同负债26636858514051.90630747210801.94
应付职工薪酬276377975332.947850940564.17
应交税费2825191250342.3229036523037.88
其他应付款29192066169218.48212758353478.50
一年内到期的非流动负债3047931931675.4660461863986.86
其他流动负债3155794062851.3753986260461.07
流动负债合计1311446467338.731317492688869.78
非流动负债：
长期借款32154322278963.64132036783089.92
应付债券3353020571732.9143576223200.25
租赁负债1724309642098.4724589945695.98
预计负债34275163330.47215331457.12
其他非流动负债351201342251.721190177426.90
递延所得税负债211289886458.05231470922.38
非流动负债合计234418884835.26201839931792.55
负债合计1545865352173.991519332620662.33
股东权益：
股本3611625383375.0011617732201.00
资本公积3720583813574.2518554497034.24
其他综合收益38(141027403.52)(1544373020.86)
盈余公积39111186520565.8397466324513.51
未分配利润4092698444100.8598416772021.20
归属于母公司股东权益合计235953134212.41224510952749.09
少数股东权益156819642312.68125333520594.13
股东权益合计392772776525.09349844473343.22
负债和股东权益总计1938638128699.081869177094005.55此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第2页母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年12月31日单位：元币种：人民币资产附注十五2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金150296117782.5892434811327.98
其他应收款2390092147502.97329490740771.16
其他流动资产32868834.1923921736.55
流动资产合计440421134119.74421949473835.69
非流动资产：
其他非流动金融资产3482838906.25362838906.25
长期股权投资464374185968.2255581176888.87
投资性房地产427104.33887966.63
无形资产52802963812.952910834876.41
固定资产27451657.5430221043.43
在建工程435588938.43323354138.53
其他非流动资产6267039418.16267039418.16
非流动资产合计68390495805.8859476353238.28
资产总计508811629925.62481425827073.97后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第3页母公司资产负债表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2021年12月31日单位：元币种：人民币负债及股东权益附注十五2021年12月31日2020年12月31日
流动负债：
短期借款711378137688.8819850785965.54
应付票据822242692.60391073289.55
应付账款104863491.53110313888.44
合同负债4043297233.963382509498.11
应付职工薪酬92557450539.053852278352.54
应交税费1076800008.5776246827.38
其他应付款11164108221769.74149212557328.41
其他流动负债12377372829.72407240959.84
一年内到期的非流动负债1334149435975.6750775442214.45
流动负债合计216817822229.72228058448324.26
非流动负债：
长期借款14111594593042.8092578149813.79
应付债券1522510497417.7313454987830.51
非流动负债合计134105090460.53106033137644.30
负债合计350922912690.25334091585968.56
股东权益：
股本1611625383375.0011617732201.00
资本公积1722927010002.9722803830799.97
盈余公积18111186520565.8397466324513.51
未分配利润1912149803291.5715446353590.93
股东权益合计157888717235.37147334241105.41
负债及股东权益总计508811629925.62481425827073.97此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第4页合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注五2021年2020年一、营业总收入41452797773974.14419111677714.12
减：营业成本41353977137972.14296540687975.27
税金及附加4221055864899.9527236909916.23
销售费用4312808639133.7210636899699.87
管理费用4410242281855.3110288052823.20
研发费用642366251.89665687472.79
财务费用454383823853.735145102736.17
其中：利息费用457861346670.488757579925.42
利息收入453819803627.434680643358.10
加：投资收益466614274942.2713511869972.98
其中：对联营企业和合营企业的投资收益464888728689.559739656204.22
公允价值变动收益(损失以“()”填列)473816947.395333532.39
资产减值损失(损失以“()”填列)48(3513507598.39)(1980818041.07)
信用减值损失(损失以“()”填列)49(280488237.53)(224461716.05)
资产处置收益(损失以“()”填列)19241176.1148381265.04
二、营业利润52530997237.2579958642103.88
加：营业外收入501148090937.79999497308.64
减：营业外支出511456456972.091282386489.13
三、利润总额52222631202.9579675752923.39
减：所得税费用5214153104184.9320377636478.86
四、净利润38069527018.0259298116444.53
(一)按经营持续性分类：
1.持续经营净利润38069527018.0259298116444.53
(二)按所有权归属分类：
归属于母公司股东的净利润22524033383.2241515544941.31
少数股东损益15545493634.8017782571503.22后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第5页合并利润表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注五2021年2020年五、其他综合收益的税后净额381468174996.65(189635216.25)
(一)归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额1403345617.34262053610.76
1、不能重分类进损益的其他综合收益
(1)其他权益工具投资公允价值变动242996275.57(609893173.14)
(2)权益法下不能转损益的其他综合收益254015047.8499747540.44
2、将重分类进损益的其他综合收益
(1)权益法下可转损益的其他综合收益1005460945.80153008111.37
(2)现金流量套期储备(250544064.01)294508976.45
(3)外币财务报表折算差额151417412.14324682155.64
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额64829379.31(451688827.01)
六、综合收益总额39537702014.6759108481228.28
归属于母公司股东的综合收益总额23927379000.5641777598552.07
归属于少数股东的综合收益总额15610323014.1117330882676.21
七、每股收益
(一)基本每股收益531.943.62
(二)稀释每股收益531.943.62此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第6页母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注十五2021年2020年一、营业总收入206387209236.347070558305.29
减：营业成本2028725920.68252477464.14
税金及附加2162032726.1053454599.00
管理费用1183896001.883024298341.32
财务费用222604056993.016013506706.60
其中：利息费用2210198674144.5011163800677.73
利息收入227798117535.516175878604.89
加：投资收益2322432156791.8543237462926.76
其中：对联营企业和合营企业的投资收益2389277167.7026074839.84信用减值损失(损失以“()”号填列)(10720.49）107558.10
资产处置收益(损失以“()”填列)(799769.96)-
二、营业利润24939843896.0740964391679.09
加：营业外收入7146078.1920672080.40
减：营业外支出1178970.05340047.45
三、利润总额24945811004.2140984723712.04
减：所得税费用--
四、净利润24945811004.2140984723712.04
(一)持续经营净利润24945811004.2140984723712.04
五、其他综合收益的税后净额--
六、综合收益总额24945811004.2140984723712.04此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第7页合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注五2021年2020年一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金464050811118.84472283130715.82
收到其他与经营活动有关的现金55(1)20165206235.0136078780855.97
经营活动现金流入小计484216017353.85508361911571.79
购买商品、接受劳务支付的现金360604498291.30318470472700.42
支付给职工以及为职工支付的现金18594306128.4415561462921.17
支付的各项税费60103322006.9359397255641.48
支付其他与经营活动有关的现金55(2)40800729978.9861744698064.91
经营活动现金流出小计480102856405.65455173889327.98
经营活动产生的现金流量净额56(1)4113160948.2053188022243.81
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金856446302.194636886080.38
取得投资收益收到的现金5956649989.483903163650.08
处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
63571419.7262313156.81
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额56(3)3610112471.094704049890.99
收到其他与投资活动有关的现金55(3)5899817819.6117257903571.86
投资活动现金流入小计16386598002.0930564316350.12
购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
9577908329.097208297858.47
其他长期资产所支付的现金
投资支付的现金15250058837.8812937284477.77
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额56(3)17242790191.614143334783.53
支付其他与投资活动有关的现金55(4)596626826.23478332102.30
投资活动现金流出小计42667384184.8124767249222.07
投资活动(使用)/产生的现金流量净额(26280786182.72)5797067128.05后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第8页合并现金流量表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注五2021年2020年三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金38793659881.1838858944942.25
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金38793659881.1831693649391.52
取得借款收到的现金107235746098.53106113680208.76
发行债券所收到的现金14977364163.008963038000.00
筹资活动现金流入小计161006770142.71153935663151.01
归还投资支付的现金23221621704.6911885701551.23
偿还债务支付的现金114594233410.90110431890971.91
分配股利、利润或偿付利息支付的现金41563942041.8334716050996.39
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润14711816284.827474053653.85
支付的其他与筹资活动有关的现金55(5)4730740476.3729406279570.31
筹资活动现金流出小计184110537633.79186439923089.84
筹资活动使用的现金流量净额(23103767491.08)(32504259938.83)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响317472283.04(557101198.03)
五、现金及现金等价物净(减少)/增加额56(2)(44953920442.56)25923728235.00
加：年初现金及现金等价物余额56(2)185662379706.96159738651471.96
六、年末现金及现金等价物余额56(2)140708459264.40185662379706.96此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第9页母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目2021年2020年一、经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金248320968477.66303284374092.50
经营活动现金流入小计248320968477.66303284374092.50
支付给职工以及为职工支付的现金2177397289.512244597491.68
支付的各项税费570826322.43285639235.81
支付其他与经营活动有关的现金265364096256.29257122762036.56
经营活动现金流出小计268112319868.23259652998764.05
经营活动产生(使用)/产生的现金流量净额(19791351390.57)43631375328.45
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金-213561158.13
取得投资收益收到的现金2416076217.282314525536.71
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
118000.00-
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金1742382304.4412607287913.36
投资活动现金流入小计4158576521.7215135374608.20
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
6430180.99922267.92
所支付的现金
投资支付的现金2771000000.001105000000.00
投资活动现金流出小计2777430180.991105922267.92
投资活动产生的现金流量净额1381146340.7314029452340.28后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第10页母公司现金流量表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目2021年2020年三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金-7165295550.73
取得借款收到的现金69952790367.1287772332536.65
发行债券所收到的现金13543868000.008963038000.00
筹资活动现金流入小计83496658367.12103900666087.38
偿还债务支付的现金81276411010.1693145452982.59
分配股利、利润或偿付利息支付的现金23640152102.4822134382387.88
支付的其他与筹资活动有关的现金2308000000.0027038718539.31
筹资活动现金流出小计107224563112.64142318553909.78
筹资活动使用的现金流量净额(23727904745.52)(38417887822.40)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(583750.04)(219614109.77)
五、现金及现金等价物净(减少)/增加额(42138693545.40)19023325736.56
加：年初现金及现金等价物余额92434811327.9873411485591.42
六、年末现金及现金等价物余额50296117782.5892434811327.98此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________
(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第11页合并股东权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币归属于母公司股东权益项目附注五少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计
一、本年年初余额11617732201.0018554497034.24(1544373020.86)97466324513.5198416772021.20224510952749.09125333520594.13349844473343.22
二、本年增减变动金额
7651174.002029316540.011403345617.3413720196052.32(5718327920.35)11442181463.3231486121718.5542928303181.87
(减少以“()”号填列)
(一)综合收益总额--1403345617.34-22524033383.2223927379000.5615610323014.1139537702014.67
(二)股东投入和减少资本7651174.002029316540.01---2036967714.0123057600491.1825094568205.19
1、股东投入的普通股36、377651174.00123179203.00---130830377.0051590248757.1351721079134.13
2、股东减少资本------(28450633995.72)(28450633995.72)
3、其他37-1906137337.01---1906137337.01(82014270.23)1824123066.78
(三)利润分配---13720196052.32(28242361303.57)(14522165251.25)(7181801786.74)(21703967037.99)
1、提取盈余公积39---13720196052.32(13720196052.32)---
2、对股东的分配40----(14522165251.25)(14522165251.25)(7181801786.74)(21703967037.99)
三、本年年末余额11625383375.0020583813574.25(141027403.52)111186520565.8392698444100.85235953134212.41156819642312.68392772776525.09此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：_____________主管会计工作负责人：_____________会计机构负责人：_____________(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第12页合并股东权益变动表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2020年单位：元币种：人民币归属于母公司股东权益项目附注五少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计
一、本年年初余额11302143001.0012384484513.99(1806426631.62)70826254100.6895352036928.77188058491912.8282520623500.14270579115412.96
二、本年增减变动金额
315589200.006170012520.25262053610.7626640070412.833064735092.4336452460836.2742812897093.9979265357930.26
(减少以“()”号填列)
(一)综合收益总额--262053610.76-41515544941.3141777598552.0717330882676.2159108481228.28
(二)股东投入和减少资本315589200.006170012520.25---6485601720.2535629375474.8842114977195.13
1、股东投入的普通股315589200.006849706350.73---7165295550.7347985889212.5255151184763.25
2、股东减少资本------(12356513737.64)(12356513737.64)
3、其他-(679693830.48)---(679693830.48)-(679693830.48)
(三)利润分配---26640070412.83(38450809848.88)(11810739436.05)(10147361057.10)(21958100493.15)
1、提取盈余公积---26640070412.83(26640070412.83)---
2、对股东的分配----(11810739436.05)(11810739436.05)(10147361057.10)(21958100493.15)
三、本年年末余额11617732201.0018554497034.24(1544373020.86)97466324513.5198416772021.20224510952749.09125333520594.13349844473343.22后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第13页母公司股东权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司2021年单位：元币种：人民币项目附注十五股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计
一、本年年初余额11617732201.0022803830799.9797466324513.5115446353590.93147334241105.41
二、本年增减变动金额7651174.00123179203.0013720196052.32(3296550299.36)10554476129.96
(一)综合收益总额---24945811004.2124945811004.21
(二)股东投入和减少资本7651174.00123179203.00--130830377.00
1、股东投入的普通股16、177651174.00123179203.00--130830377.00
(三)利润分配--13720196052.32(28242361303.57)(14522165251.25)
1、提取盈余公积18--13720196052.32(13720196052.32)-
2、对股东的分配19---(14522165251.25)(14522165251.25)
三、本年年末余额11625383375.0022927010002.97111186520565.8312149803291.57157888717235.37此财务报表已于2022年3月30日获董事会批准。
法定代表人：_____________主管会计工作负责人：_____________会计机构负责人：_____________(公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第14页母公司股东权益变动表(续)
编制单位：万科企业股份有限公司2020年单位：元币种：人民币项目附注十五股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计
一、本年年初余额11302143001.0015954124449.2470826254100.6812912439727.77110994961278.69
二、本年增减变动金额315589200.006849706350.7326640070412.832533913863.1636339279826.72
(一)综合收益总额---40984723712.0440984723712.04
(二)股东投入和减少资本315589200.006849706350.73--7165295550.73
1、股东投入的普通股315589200.006849706350.73--7165295550.73
(三)利润分配--26640070412.83(38450809848.88)(11810739436.05)
1、提取盈余公积--26640070412.83(26640070412.83)-
2、对股东的分配---(11810739436.05)(11810739436.05)
三、本年年末余额11617732201.0022803830799.9797466324513.5115446353590.93147334241105.41后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第15页万科企业股份有限公司财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)一公司基本情况
万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于
1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年 1月 29日，本公司发行之 A股在深圳证券交易所上市。
1993年 5月 28日，本公司发行之 B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
2014年 6月 25日，本公司 B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H股)上市。
本公司子公司相关信息参见附注六。
本公司经营范围为：兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专
控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
本报告期内，本集团新增580家子公司，减少144家子公司，具体情况参见附注六。
二财务报表编制基础
本公司及子公司(“本集团”)合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关附注。
第16页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
三公司重要会计政策、会计估计
1遵循企业会计准则的声明
本财务报表根据中华人民共和国财政部(以下简称“财政部”)颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年12月31日的合并财务状况和财务状况、2021年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2会计期间
本集团会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于12个月。
4记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注三、8进行了折算。
5同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团取得对另一个或多个企业(或一组资产或净资产)的控制权且其构成业务的，该交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
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(1)同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价(或资本溢价)；资本公积中的股本溢价(或资本溢价)不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
(2)非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产(包括购买日之前所持有的被购买方的股权)、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉(参见附注三、16)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6合并财务报表的编制方法
(1)总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利(包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利)。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
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子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
(2)合并取得子公司
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报表进行相应调整。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团合并范围。
(3)处置子公司
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4)少数股东权益变动本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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8外币业务和外币报表折算
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额(参见附注三、14)外，其他汇兑差额计入当期损益。以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。
9金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资(参见附注三、11)以外的股权
投资、交易性金融资产、交易性金融负债、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1)金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注三、26的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的分类和后续计量
(a) 本集团金融资产的分类
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
第20页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
-本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
-该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
-本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；
-该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
第21页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(b) 本集团金融资产的后续计量
-以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
-以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
-以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3)金融负债的分类和后续计量本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。
-以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用)计入当期损益。
-以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
第22页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(4)金融资产及金融负债的列报
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
-本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
-本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5)金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
-收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
-该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
-该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
-被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
-因转移金融资产而收到的对价。
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。
(6)减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
-以摊余成本计量的金融资产；
-合同资产。
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
第23页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限(包括考虑续约选择权)。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。
未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备：
-该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
-该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
第24页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
-债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
-已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级(如有)的严重恶化；
-已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
-现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
-应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品(如果持有)等追索行动；或
-金融资产逾期超过90天。
已发生信用减值的金融资产本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
-发行方或债务人发生重大财务困难；
-债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
-本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
-债务人很可能破产或进行其他财务重组；
-发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
第25页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7)权益工具
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
10存货
(1)存货的分类和成本
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本(参见附注三、14)。非房地产开发产品成
本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。
(2)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
第26页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
11长期股权投资及共同经营
(1)长期股权投资投资成本确定
(a) 通过企业合并形成的长期股权投资
-对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
-对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
(b) 其他方式取得的长期股权投资
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
原持有的对被投资单位的股权投资(不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2)长期股权投资后续计量及损益确认方法
(a) 对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，除非投资符合持有待售的条件(参见附注三、30)。对被投资单位宣告分派的现金股利或
利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
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对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6进行处理。
(b) 对合营企业和联营企业的投资合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响(附注三、11(3))的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
-对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
-取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动(以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
-在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
-本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
20。
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(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动(即对安排的回报产生重大影响的活动)必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
-是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
-涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)共同经营共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的一项安排。
本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
-确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
-确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
-确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
-按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
-确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备(参见附注三、20)在资产负债表内列示。本集团将投资性房地
产的成本扣除预计净残值(残值率0-7%)和累计减值准备后在使用寿命内(20年-70年)按年
限平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件(参见附注三、30)。
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13固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用(参见附注三、14)和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备(参见附注三、20)在资产负债表内列示，在建工程以
成本减减值准备(参见附注三、20)在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为：
使用寿命年折旧率残值率
酒店、房屋及建筑物可使用年限-70年1.36%以上0%-5%
装修费*5年20.00%0%
机器设备及运输工具5-20年4.75%-20.00%0%-5%
电子设备3-5年19.00%-33.33%0%-5%
其他设备3-10年9.50%-33.33%0%-5%
*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
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固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
-固定资产处于处置状态；
-该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于报废或处置日在损益中确认。
14借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额(包括折价或溢价的摊销)：
-对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
-对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
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15无形资产
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
无形资产以成本减累计摊销(仅限于使用寿命有限的无形资产)及减值准备(参见附注三、20)
后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。
项目摊销年限土地使用权剩余租赁年限特许经营权项目运营期待执行物业管理合同剩余合约期
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将有关项目移交还国家行政部门。
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理(参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利
向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。
16商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备(参见附注三、20)在资产负债表内列示，商誉
在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
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17长期待摊费用
长期待摊费用以成本减累计摊销及减值准备(参见附注三、20)后在资产负债表内列示。
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
项目摊销年限租赁资产改良支出5年至10年
18质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
19维修基金本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20除存货及金融资产外的其他资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
-固定资产
-在建工程
-无形资产
-采用成本模式计量的投资性房地产
-使用权资产
-长期股权投资
-商誉
-长期待摊费用等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
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资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定的)、该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)和零三者之中最高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21公允价值的计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征(包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
22预计负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别按照下列情况处理：
-或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
-或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
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本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
23股份支付
(1)股份支付的种类本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
(2)实施股份支付计划的相关会计处理以权益结算的股份支付
本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权益工具在授予日公允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，本集团在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入资本公积。当本集团接受服务但没有结算义务，并且授予职工的是本公司最终控制方或其控制的除本集团外的子公司的权益工具时，本集团将此股份支付计划作为权益结算的股份支付处理。
24政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份向本集团投入的资本。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量。
本集团采用净额法对政府补助进行核算。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，如果企业先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后企业再取得与资产相关的政府补助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩余使用寿命计提折旧或进行摊销。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，将递延收益冲减相关的成本费用或损失；否则直接冲减相关的成本费用或损失。
25所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
-纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
-递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
26收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
-客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
-客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
-本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
-本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
-本集团已将该商品的实物转移给客户；
-本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
-客户已接受该商品或服务等。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值(参见附注三、9(6))。本
集团拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1)房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。
(2)物业服务合同本集团在提供物业服务过程中确认收入。
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(3)建造合同
本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
27合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
-该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用(或类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
-该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
-该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
-本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
-为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
28职工薪酬
(1)短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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(2)离职后福利-设定提存计划
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(3)辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
-本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
-本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。
29租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
-合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
-承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
-承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
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合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、26所述会计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
(1)本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额(扣除已享受的租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注三、20所述的会计政策计提减值准备。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
-根据担保余值预计的应付金额发生变动；
-用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
-本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
本集团已选择对短期租赁(租赁期不超过12个月的租赁)和低价值资产租赁不确认使用权资产
和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
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(2)本集团作为出租人
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本集团将该转租赁分类为经营租赁。
融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按附注三、9所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
30持有待售
本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资产或处置组划分为持有待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
-根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即可立即出售；
-出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
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本集团按账面价值与公允价值(参见附注三、21)减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
非流动资产(不包括金融资产(参见附注三、9)、递延所得税资产(参见附注三、25)或处置组
进行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值(参见附注三、21)减去出售费用后净额的
差额确认为资产减值损失，计入当期损益。
31套期会计
套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当期损益(或其他综合收益)以反映风险管理活动影响的方法。
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率借款。
套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分指定为套期工具。
本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照下列两项的绝对额中较低者确定：
1.套期工具自套期开始的累计利得或损失；
2.被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分(即扣除计入其他综合收益后的其他利得或损失)，计入当期损益。
第44页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
当套期关系不再满足运用套期会计的标准(包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
32关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关联方。
33分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确定报告分部。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
34股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日的负债，在附注中单独披露。
第45页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
35主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
(1)主要会计估计
除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销(参见附注三、12、13和15)和各
类资产减值(参见附注五、4、5、6、7、8、13、14、15、16、17、18、19以及附注十五、
2、3、6)涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
(i) 收入的确认-如附注三、26 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本集团未来期间收入和利润确认的金额；
(ii) 附注五、21-递延所得税资产的确认；
(iii) 附注五、29-土地增值税清算准备金的计提；
(iv) 附注九-金融工具公允价值估值。
(2)主要会计判断
本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
(i) 附注五、7、14和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；
(ii) 附注七、1和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
36主要会计政策和会计估计变更
(1)会计政策变更的内容及原因
与本集团相关的于2021年度生效的企业会计准则相关规定如下：
-《企业会计准则解释第14号》(财会[2021]1号)(“解释第14号”)
财政部关于调整《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》适用范围的通知(财会[2021]9
号)
-《企业会计准则解释第15号》(财会[2021]35号)(“解释第15号”)中“关于资金集中管理相关列报”的规定
第46页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)会计政策变更的主要影响
(a) 解释第 14号
解释第 14 号明确了政府和社会资本合作 (PPP) 项目合同的特征和条件，规定了社会资本方对 PPP 项目合同的具体会计处理和披露要求。《企业会计准则解释第 2 号》(财会[2008] 11号) 中关于“五、企业采用建设经营移交方式 (BOT) 参与公共基础设施建设业务应当如何处理”的内容同时废止。同时，解释第14号规定了基准利率改革导致的有关金融工具和租赁负债的修改的相关会计处理和披露要求。
(b) 财会 [2021] 9号
《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会[2020]10号)对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法，结合财会[2021]9号的规定，该简化方法的租金减让期间为针对2022年6月30日前的应付租赁付款额。本集团作为境内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
(c) 解释第 15号
解释第15号中“关于资金集中管理相关列报”的规定自2021年12月30日起施行。
本集团依据上述规定对于本集团根据相关法规制度，通过内部结算中心实行集中统一管理的资金进行列报。
本集团采用解释第14号、财会[2021]9号和解释第15号未对本集团的财务状况及经营成果生重大影响。
(3)主要会计估计变更本年无主要会计估计变更。
第47页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表四税项
1主要税种及税率
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
税种计税基础税率
企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)
按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计3%、5%、6%增值税
算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额9%、13%后，差额部分为应交增值税。
城市维护建设税按实际缴纳增值税计征按公司所在地政策缴纳教育费附加按实际缴纳增值税计征按公司所在地政策缴纳地方教育附加按实际缴纳增值税计征按公司所在地政策缴纳按超率累进税率土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
30%-60%
契税按土地使用权的出让金额计征3%-5%
(i) 根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为25%。
本公司设立于香港地区的子公司适用16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适用联邦所得税率(21%)及各州所得税率(0%至10%不等)。
2税收优惠及批文
本年除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变化。
第48页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表五合并财务报表项目附注
1货币资金
2021年12月31日2020年12月31日
项目原币折算汇率折合人民币原币折算汇率折合人民币
现金人民币13100343.251.000013100343.25人民币8573983.621.00008573983.62
小计13100343.258573983.62
银行存款人民币139745739740.631.0000139745739740.63人民币190960350739.911.0000190960350739.91
美元975429400.826.37586219142773.76美元92326527.026.5028600380939.89
港币2989701511.700.81742443764518.31港币3134773893.080.83372613400494.44
新加坡币5720.864.714826972.71新加坡币5621.304.921827666.91
英镑13231187.518.6061113868922.83英镑42079532.758.8887374032342.75
马来西亚币6632847.931.526010121725.94马来西亚币12585368.441.617320354316.38
俄罗斯卢布119136925.600.085010126638.68俄罗斯卢布215859588.880.088018995643.82
小计148542791292.86194587542144.10
其他货币资金人民币796552652.651.0000796552652.65人民币634607242.161.0000634607242.16
合计149352444288.76195230723369.88
其他货币资金为物业管理项目代管基金(参见附注五、35)。于2021年12月31日银行存款中
含有受限使用资金为人民币8643985024.36元(2020年12月31日：人民币
9568343662.92元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币3866175000.00元(2020年12月31日：人民币3841600000.00元)。无因抵押等对使用有限制的款项(2020年12月31日：无)。于2021年12月31日存放境外货币资金折合人民币共计人民币
4656356100.39元(2020年12月31日：人民币4175920080.08元)。本集团年末存于联
营公司徽商银行股份有限公司的存款为人民币194954678.38元(2020年12月31日：人民
币212171215.80元)。截止2021年12月31日，本集团预售监管资金为人民币
53864990529.98元。
2交易性金融资产
于2021年12月31日，本集团的交易性金融资产主要为购买的银行理财产品，本集团将其计入公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。
3衍生金融资产、衍生金融负债
于2021年12月31日，本集团持有的衍生金融资产和衍生金融负债为交叉货币互换合约
(CCS)形成的资产和负债。本集团主要持有的 CCS 符合套期会计要求，有关套期的披露详见附注五、58。
第49页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
4应收账款
应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款人民币
271578578.74元(2020年12月31日：人民币473135144.93元)。
(1)应收账款按账龄分析如下：
账龄2021年12月31日2020年12月31日
1年以内(含1年)3808577974.882304540492.09
1年至3年(含3年)741798958.74539447744.36
3年以上433508110.48264176487.21
小计4983885044.103108164723.66
减：坏账准备240288020.15115741421.40
合计4743597023.952992423302.26账龄自应收账款确认日起开始计算。
(2)坏账准备计提方法分类披露本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分不同的客户群体。
2021年12月31日应收账款的减值：
整个存续期预期账龄年末账面余额年末减值准备信用损失率
1年以内(含1年)1.81%3808577974.8868872365.24
1年至3年(含3年)8.66%741798958.7464257214.90
3年以上24.72%433508110.48107158440.01
合计4983885044.10240288020.15
2020年12月31日应收账款的减值：
整个存续期预期账龄年末账面余额年末减值准备信用损失率
1年以内(含1年)0.87%2304540492.0919937412.15
1年至3年(含3年)4.37%539447744.3623568996.62
3年以上27.34%264176487.2172235012.63
合计3108164723.66115741421.40
第50页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(3)坏账准备的变动情况
2021年2020年
年初余额115741421.4073044314.66
本年增加65769447.4658820122.65
本年收回或转回(21442973.46)(22974470.28)
合并范围变化80220124.756851454.37年末余额240288020.15115741421.40
(i) 本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。
(4)应收账款金额前五名单位情况
本集团于2021年12月31日应收账款前五名总额为人民币643759206.45元(2020年：人
民币697392801.56元)，占应收账款总额比例为12.92%(2020年12月31日：22.44%)，相应计提的坏账准备年末余额为人民币20209504.87元(2020年12月31日：人民币
13036246.95元)。
本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况(2020年：无)。
5预付款项
(1)预付款项账龄分析如下：
2021年12月31日2020年12月31日
账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内(含1年)59548103437.1387.8254077968635.2286.05
1年至2年(含2年)1638042897.032.412141890012.953.41
2年至3年(含3年)2075366640.543.063744287706.875.96
3年以上4548184138.076.712878139104.434.58
小计67809697112.77100.0062842285459.47100.00
减：坏账准备579361995.99594781635.99
合计67230335116.7862247503823.48账龄自预付款项确认日起开始计算。
第51页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付旧改项目的前期项目款人民币22.72亿元(2020年
12月31日：人民币21.25亿元)，本集团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
(2)本集团本年末预付款项前五名总额为人民币7309898450.36元(2020年12月31日：人民
币6261014064.32元)，占预付款项总额比例10.78%(2020年12月31日：9.96%)，相应计提的坏账准备年末余额为人民币352981903.95元(2020年12月31日：人民币
352981903.95元)。
(3)本年计提的减值准备情况如下：
2021年12月31日2020年12月31日
年初余额594781635.99594781635.99
本年转回(15419640.00)-
年末金额579361995.99594781635.99
6其他应收款
(1)其他应收款按款项性质分类情况
2021年12月31日2020年12月31日
土地及其他保证金20120164069.6921513969858.63
合作方经营往来款103989579416.8195418384414.94
应收联营/合营企业款138011661662.96129008845408.71
应收利息975108.2526555602.32
应收股利17259109.5019294640.06
其他5905843625.365354677344.16
小计268045482992.57251341727268.82
减：坏账准备1984362619.331843181743.32
合计266061120373.24249498545525.50
第52页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)其他应收款按账龄分析如下账龄2021年12月31日2020年12月31日
1年以内(含1年)131246357562.21133757015571.11
1年至2年(含2年)51876188200.7550930528134.60
2年至3年(含3年)32386855271.4232378310883.89
3年以上52536081958.1934275872679.22
小计268045482992.57251341727268.82
减：坏账准备1984362619.331843181743.32
合计266061120373.24249498545525.50账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(3)按坏账准备计提方法分类披露
2021年12月31日
账面余额坏账准备类别计提账面价值
金额比例(%)金额
比例(%)
按单项计提坏账准备260458984977.7797.171184962017.400.45259274022960.37
按组合计提坏账准备7586498014.802.83799400601.9310.546787097412.87
合计268045482992.57100.001984362619.33266061120373.24
2020年12月31日
账面余额坏账准备类别计提账面价值
金额比例(%)金额
比例(%)
按单项计提坏账准备244787733327.4797.391134524045.540.46243653209281.93
按组合计提坏账准备6553993941.352.61708657697.7810.815845336243.57
合计251341727268.82100.001843181743.32249498545525.50
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回收情况必须考虑相
关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
第53页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(4)坏账准备的变动情况
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计信用损失信用损失信用损失
(未发生信用减值)(已发生信用减值)
2021年1月1日余额170802348.84537855348.941134524045.541843181743.32
2021年1月1日余额在本年
-转入第二阶段(16233409.92)16233409.92--
-转入第三阶段----
-转回第二阶段----
-转回第一阶段----
本年计提91008803.40109519644.7250437971.86250966419.98
本年转回(15931880.84)(51215965.01)-(67147845.85)
合并范围变化(42637698.12)--(42637698.12)
2021年12月31日余额187008163.36612392438.571184962017.401984362619.33
注：本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
(5)按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
占其他应收款年末坏账准备单位名称款项的性质年末余额账龄余额合计数的年末余额
比例(%)
广州市溪楹房地产有限公司应收合营往来7064437008.781年以内(含1年)2.64-
无锡万成昀奕房地产有限公司应收联营往来5844153891.091年以内(含1年)2.18-
3年以内(含3年)、深圳市云上筑建筑有限公司应收联营往来4627703310.021.73-
3年以上
3年以内(含3年)、北京宁溪房地产开发有限责任公司应收合营往来4371941572.311.63-
3年以上
珠海市懋德诚投商业发展有限公司应收合营往来4220842791.443年以内(含3年)1.57-
合计26129078573.649.75-
(6)本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况(2020年：无)。
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7存货
(1)存货分类
2021年12月31日
账面余额跌价准备账面价值
已完工开发产品87742275196.54790434585.2586951840611.29
在建开发产品832865769978.114525380480.46828340389497.65
拟开发产品160177631411.54864061604.45159313569807.09
其他1011236721.19-1011236721.19
合计1081796913307.386179876670.161075617036637.22
2020年12月31日
账面余额跌价准备账面价值
已完工开发产品74224762091.81180397547.8574044364543.96
在建开发产品728271057820.753259359444.18725011698376.57
拟开发产品202497543831.89744775875.22201752767956.67
其他1254177275.93-1254177275.93
合计1006247541020.384184532867.251002063008153.13
于2021年12月31日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为人民币
19568781148.67元(2020年12月31日：人民币18995251664.18元)。本集团本年度用
于确定借款利息费用的资本化率为4.43%(2020年12月31日：4.77%)。
于2021年12月31日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币4898577502.41
元(2020年12月31日：人民币6397526823.02元)。
第55页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)存货跌价准备本集团本年减少额年初账面余额本年计提额年末账面余额转回转销
大连海港城246453427.33--96670926.23149782501.10
抚顺金域蓝湾27468390.05--27468390.05-
南充金润华府20318928.45--13628554.776690373.68
乌鲁木齐南山郡208377886.86---208377886.86
烟台海云台4769452.46--4769452.46-
营口海港城31430351.32--30823984.07606367.25
镇江蓝山花园105825342.83---105825342.83
上海天际406811598.70--406811598.70-
成都君逸289785586.53--289785586.53-
合肥未来之光623664874.14--147265321.04476399553.10
厦门白鹭郡238808987.51--107546623.49131262364.02
廊坊朗润园706216480.85323434906.66--1029651387.51
廊坊启航之光397341942.31---397341942.31
涿州新辰之光877259617.91---877259617.91
霸州孔雀湖-77亩地、
-209734676.87--209734676.87
39亩地项目
佛山悦都荟-191465027.46--191465027.46
佛山顺德万科广场-451883131.05--451883131.05
广州樾山项目-196938547.84--196938547.84
贵阳观湖-357317046.33--357317046.33
济南翡翠山语-298279827.20--298279827.20
济南翡翠公园-405571507.39--405571507.39
太原春和景明-107242996.45--107242996.45
太原翡翠晋阳湖-291514927.81--291514927.81
昆明银海泊岸-286731645.19--286731645.19
合计4184532867.253120114240.25-1124770437.346179876670.16
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项目计提了存货跌价准备。
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
第56页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(3)存货明细表：
i 已完工开发产品最近一期年初数增加数减少数年末数跌价准备竣工时间
鞍山高新万科城2021年12月-1346031868.661093987994.12252043874.54-
北京埃弗顿项目2021年5月2270889944.52161243142.94-2432133087.46-
北京长阳半岛2020年3月192772990.2788877500.5361718271.33219932219.47-
北京长阳天地2021年4月293136775.5220244901.56150036109.54163345567.54-
北京城市之光东望2021年12月-1793866236.531587611065.51206255171.02-
北京翠湖国际南区2020年6月1051893991.228647237.14-1060541228.36-
北京大都会滨江2021年11月-3156240134.1588982353.753067257780.40-
北京翡翠四季二期2020年11月245586624.80-117981798.36127604826.44-
北京首开万科中心2019年8月2009805429.34-113961308.621895844120.72-
北京万科橙2016年2月97888426.9536343086.73-134231513.68-
长春柏翠园2021年12月265742267.86362914904.26460141937.56168515234.56-
长春柏翠阅湖2021年6月-412302604.47362019290.1450283314.33-
长春城市之光2019年12月129564682.81-13757065.02115807617.79-
长春繁荣里2019年6月65649981.71-6320881.3259329100.39-
长春翡翠滨江2021年12月425943278.76286319091.57175013920.15537248450.18-
长春翡翠学院2021年9月204885527.75294841099.73311344796.53188381830.95-
长春万科城2021年8月529996602.87383978303.73774912570.85139062335.75-
长春西宸之光2021年12月-2126261763.971978867037.50147394726.47-
长春溪望2021年12月-1256983168.211176022307.0780960861.14-
长春新立城2021年12月-190870118.0481456893.91109413224.13-
长沙金色麦田2021年3月63233215.01128816283.2435615378.11156434120.14-
长沙金色梦想2021年11月-3083850691.992752168437.38331682254.61-
长沙金域滨江2021年12月31573202.9994122502.2957635769.8368059935.45-
长沙金域国际2021年12月206571773.72358302710.06342794726.97222079756.81-
长沙魅力之城2021年12月-1850391877.851687806309.43162585568.42-
长沙紫台2020年6月192460007.37-99572591.8392887415.54-
成都翡翠公园2020年2月279957877.93-9294359.78270663518.15-
成都金色乐府音乐广场2020年11月1970584716.87-615933062.941354651653.93-
成都金域缇香2021年4月232444860.07110006750.08175359322.16167092287.99-
成都君悦云台2021年7月-658936377.2381325606.26577610770.97-
成都梦想之光2020年6月94729965.29-25490159.1669239806.13-
成都万科华茂广场2016年12月290378162.37-13155077.54277223084.83-
成都万科云城二期2021年1月252736526.671059749084.24900072359.41412413251.50-
成都万科云城一期2020年12月114638786.55-22621042.4992017744.06-
重庆翡翠都会2021年4月376566027.1895404313.70315592292.85156378048.03-
重庆翡翠公园2021年12月14583541.31605376427.81556201290.1063758679.02-
重庆金开悦府2021年4月81659408.79858611022.72825483928.00114786503.51-
重庆金色悦城2020年5月86629158.09107764200.4942212117.77152181240.81-
重庆金域华府2020年9月105859152.98-27458779.0678400373.92-
重庆森林公园2021年12月5234554.921914913674.511848865022.0771283207.36-
重庆十七英里2021年6月82225721.23361803928.82320347221.13123682428.92-
重庆天地2021年9月-1466495222.141367479327.7699015894.38-
重庆万科城2021年6月55930738.5654258395.0218582768.8391606364.75-
重庆御澜道2021年3月152487879.98911546596.88896212154.66167822322.20-
大连八栋墅2020年10月102772908.44-8460042.5294312865.92-
大连滨海大都会2020年11月128980454.29-32652742.5896327711.71-
大连城市之光2019年7月180475890.43-17668299.14162807591.29-
大连大家2020年6月290562512.07-37623643.32252938868.75-
大连翡翠都会2021年10月654825035.171201135135.801365785811.34490174359.63-
大连翡翠四季2020年4月72357598.23-9802411.6762555186.56-
大连海港城2021年12月395377684.541413871858.91775494042.711033755500.74102400138.10
大连金域华府2018年12月119856006.56-4572508.20115283498.36-
大连蓝山2019年12月124676637.55-38437367.1486239270.41-
大连万科城2020年12月154195368.00-45391504.89108803863.11-
大连新都会2020年1月72259937.67-9384151.6062875786.07-
第57页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期年初数增加数减少数年末数跌价准备竣工时间
大连樱花园2021年12月53130038.13210369230.02206901490.5356597777.62-
大连誉澜道2021年2月-2229313353.722090452726.73138860626.99-
大连中南府2018年12月56808852.334193070.89-61001923.22-
大连钻石湾2021年12月-1708492326.211640543290.9267949035.29-
东莞东江之星2021年5月1438505782.77481384467.071195802615.74724087634.10-
东莞翡翠东望2021年11月375979151.651808696660.861953553408.65231122403.86-
东莞翡翠松湖2021年9月245489820.16699444427.34786290516.07158643731.43-
东莞金域广场2020年6月80404791.81-5396287.8275008503.99-
东莞天空之城2021年12月100634610.261608124414.821535336458.78173422566.30-
东莞万科城市之光2021年12月1786880.32651755082.14378387723.86275154238.60-
东莞万科云城2021年12月59405553.74102897553.5875347446.3486955660.98-
东莞珠江东岸2021年4月70625976.2941575742.6138749901.5273451817.38-
鄂州万科橙2021年6月-442750368.67214177042.27228573326.40-
鄂州万科五彩城2021年12月51886434.01334524215.22249630884.74136779764.49-
佛山城市之光2020年1月101971935.84-50525823.3151446112.53-
佛山翡翠江望2020年12月903409234.08-473405031.58430004202.50-
佛山金色城市2019年8月74586222.2114266213.87-88852436.08-
佛山金色里程2020年5月167578025.95-84204153.1983373872.76-
佛山金域滨江2021年5月77758901.88312519307.63329821670.0260456539.49-
佛山金域滨江三期2020年6月61816396.23-10782250.5551034145.68-
佛山金域蓝湾西区2021年4月-4088268792.423858523108.65229745683.77-
佛山金域时光2021年12月-851847207.84786875007.1664972200.68-
佛山金域世家2021年7月-2133365253.681895434374.92237930878.76-
佛山金域西江府2021年12月-1201468174.22947970473.45253497700.77-
佛山金域学府2020年9月128399547.97-64032176.2564367371.72-
佛山京都荟2020年8月71721617.5527297643.0510651246.9288368013.68-
佛山魅力之城2020年8月263986505.47-38680742.94225305762.53-
佛山南海万科广场2018年10月115604431.12-37636228.0577968203.07-
佛山尚都荟2020年12月280563712.17-127326369.35153237342.82-
佛山水晶城2017年12月183317718.32-9397151.43173920566.89-
佛山万科城2020年4月105935965.0437260696.957180224.85136016437.14-
佛山万科广场2021年3月808000579.47430213425.59206131243.651032082761.41-
佛山西江悦2020年6月129914015.67-51925135.7077988879.97-
佛山壹都荟2021年12月147480000.00221487681.26-368967681.26-
福州仓前九里2021年6月-1291727312.90776044083.72515683229.18-
福州翡翠里凤栖2021年9月34503976.16341157890.77285904414.8689757452.07-
福州金域滨江花园2021年11月-1616555449.941537950544.4578604905.49-
福州金域中央2015年12月359085167.21-10457965.36348627201.85-
福州万科大樟溪岸2019年12月61517865.7993337434.9682753293.3072102007.45-
福州又一城2021年12月93482700.02771967894.73813787179.4851663415.27-
广州白鹭郡2021年6月151809222.5366266541.5651841550.21166234213.88-
广州春风十里2021年3月137858383.30938673535.78861049124.21215482794.87-
广州海上明月项目2021年11月-3050361188.802942489358.87107871829.93-
广州金色里程2021年12月8226517.151444941730.421301296415.56151871832.01-
广州里享花园2021年9月184756620.63112993780.9020143297.23277607104.30-
广州山景园2018年12月162538062.17-49724311.62112813750.55-
广州尚城御府2020年12月164163425.52-55351641.50108811784.02-
广州世博汇2021年7月316091250.911269414345.621257853485.60327652110.93-
广州未来森林项目2021年9月108349099.381581510616.331531637409.37158222306.34-
广州未来之丘2021年6月354569384.93191230897.1342374802.65503425479.41-
广州元培里项目2021年6月-1299861742.961233652255.9466209487.02-
广州云城米酷2021年6月194404434.20303345217.25-497749651.45-
贵阳翡翠公园项目2021年6月49305381.57913509976.90889850600.6172964757.86-
贵阳花溪大都会2021年6月79411238.74589541241.61552917373.16116035107.19-
贵阳万科城2020年9月759144536.58-44678345.44714466191.14-
贵阳万科大都会花样2021年1月88853579.61554989169.74463784619.73180058129.62-
贵阳新都荟2021年6月332163188.552027742796.821167013236.611192892748.76-
贵阳悦城2020年3月190940457.94-26800317.08164140140.86-
哈尔滨滨江大都会2021年7月-614934468.82527766836.8287167632.00-
哈尔滨城市之光2020年12月127619815.69-8348681.48119271134.21-
哈尔滨公园大道2021年7月-996811498.92919478889.1677332609.76-
第58页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期年初数增加数减少数年末数跌价准备竣工时间
杭州奥体万科中心2020年12月648517120.61-435501877.15213015243.46-
杭州城市之光2020年1月145351199.63-42141322.61103209877.02-
杭州大都会79号2018年5月477841542.26-13424086.42464417455.84-
杭州杭行路天马2020年10月194141068.85-121653431.6372487637.22-
杭州良渚文化村2021年6月650567291.27921972553.811239748609.11332791235.97-
杭州劝学里2019年12月72312402.2950263143.7642246993.6780328552.38-
杭州未来之光2020年11月1382388923.05-413394511.28968994411.77-
杭州智谷2020年4月108251769.67-590816.18107660953.49-
杭州中城汇二期2021年1月-1920566587.761647217671.95273348915.81-
合肥城市公馆2019年12月169593536.47-42356276.75127237259.72-
合肥公园大道2021年12月50221041.181620173932.551495376721.13175018252.60-
合肥森林城2021年10月87218795.21907686155.23918432027.7176472922.73-
合肥未来之光2021年12月389183016.431081127738.731168257260.72302053494.4433473475.45
合肥中央公馆2021年12月-1579258922.991472939432.57106319490.42-
惠州双月湾2021年9月120741536.76563353641.50384449023.06299646155.20-
吉林松花湖项目2021年2月539668347.0269483373.61104549042.50504602678.13-
吉林万科城2021年12月287824700.49737648147.20811275948.36214196899.33-
济南百脉悦府2021年8月-1836708914.651527853317.68308855596.97-
济南翡翠公园2020年12月3338542340.52-2226887852.461111654488.06405571507.39
济南翡翠山语2021年10月-3895884683.072264090165.201631794517.87242299090.63
济南劝学里2021年12月-3716544901.933498722378.05217822523.88-
济南万科山望2021年9月182035558.841930603925.711919693859.52192945625.03-
济阳时代之光2021年11月-1113636365.71918257931.59195378434.12-
嘉兴香樟东地块项目2021年12月-2496729048.021275186302.861221542745.16-
江门万科金色城央花园2021年12月-961434788.97886545983.3674888805.61-
晋江金域滨江一期2021年12月-736073063.10620745284.27115327778.83-
晋中紫郡2021年12月-1056948887.70945051109.85111897777.85-
晋中紫院2021年12月-445753483.98305915596.59139837887.39-
昆明翡翠滨江2021年12月56615375.741413429791.051321955188.79148089978.00-
昆明魅力之城2021年6月180337377.18594264867.08629264188.99145338055.27-
昆明星河嘉园2021年12月98312698.33516272728.97559233081.5055352345.80-
昆明银海泊岸2020年12月95803876.21-25057419.2570746456.96-
昆山海上传奇2021年6月336909307.20403980354.04555588842.77185300818.47-
昆山开发区项目2021年12月-1925219996.991620381492.30304838504.69-
昆山魅力花园2020年12月417534618.73-300442164.64117092454.09-
兰州万科城2021年11月28064838.43668605472.50618104274.3278566036.61-
眉山眉州文化村2021年10月-1274945454.451104638691.94170306762.51-
眉山仁峰2021年12月-909537592.66699638353.38209899239.28-
南昌海上传奇2021年6月40188474.23173838311.99130030616.6983996169.53-
南昌红郡2020年12月71966288.67-18739463.3653226825.31-
南昌金域传奇2021年11月62033946.9633703437.9122725034.8473012350.03-
南昌玖里2021年6月109258279.73338252257.8981758360.97365752176.65-
南昌时代广场2021年12月41868124.70401231133.20153251944.07289847313.83-
南昌天空之城2021年12月150496051.261500346518.101010327278.18640515291.18-
南昌万科城2021年9月103136945.94206819911.54168609900.01141346957.47-
南充金润华府2019年10月53875996.545411416.62-59287413.166690373.68
南京安品街2020年6月261219559.01-205341185.7855878373.23-
南京大都会2020年1月115597903.814271140.68-119869044.49-
南京翡翠公园2021年7月56217006.9120819737.952061833.5774974911.29-
南京金域国际2019年6月67493155.26-16960521.8750532633.39-
南京金域蓝湾2016年6月208488425.55-50443020.69158045404.86-
南京九都荟2020年1月271108566.03-128136379.02142972187.01-
南京万科城2020年6月102083170.82-21208173.6480874997.18-
南宁金域缇香2021年6月90293724.64249678225.92283466010.4256505940.14-
南宁金域中央2021年12月3136365.503324896727.353253501622.7374531470.12-
南宁万科城2021年12月282250364.141714986309.671733279017.46263957656.35-
南宁兴宁东项目2021年11月-449224507.03398048077.1451176429.89-
宁波蔚蓝城市2021年7月-2156089285.062095166218.6260923066.44-
宁波云谷中心2021年5月-2124084424.742064417127.4359667297.31-
宁波云著花苑2021年12月-1443243556.431390545557.2352697999.20-
盘锦兴隆台项目2021年12月-802287097.30735172061.8067115035.50-
第59页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期年初数增加数减少数年末数跌价准备竣工时间
青岛北宸之光2021年10月-1098745899.93947267495.78151478404.15-
青岛翡翠长江2021年12月-833380650.60116740047.51716640603.09-
青岛玫瑰里2019年6月112948211.74-49394951.3063553260.44-
青岛生态新城2019年1月57508602.671730065.57-59238668.24-
青岛未来城2020年9月96786316.62-842662.4895943654.14-
青岛新都会2021年9月81139270.55957125386.73984251709.3654012947.92-
清远万科城2021年12月161676702.30796092055.81501922586.75455846171.36-
泉州万科城2021年12月180822665.5397601029.81122444490.80155979204.54-
三亚湖畔度假公园2020年8月294531749.90-151154164.46143377585.44-
上海安亭新镇项目2020年11月128118922.9365879824.5050136740.10143862007.33-
上海翡翠滨江2019年4月180638784.44-43317290.94137321493.50-
上海翡翠公园2018年11月401896680.90-15920866.03385975814.87-
上海华漕项目2021年12月-2732060323.332453616776.63278443546.70-
上海金色城市2019年7月544842159.65-311343604.31233498555.34-
上海金域华府2019年12月275328115.92-2229831.79273098284.13-
上海青藤公园2021年12月-3725293200.623597979435.09127313765.53-
上海天际2021年10月-4172747843.124066219563.12106528280.00-
上海天空之城星之屿2021年3月19096783.462298288412.031970934744.96346450450.53-
上海万科启宸2020年12月505741356.42-180597331.77325144024.65-
绍兴君望2021年11月-781766181.70667417479.40114348702.30-
深圳深南道68号2020年12月326130852.42-167739505.93158391346.49-
深圳天誉花园2019年1月199390900.64-50906488.43148484412.21-
深圳万科星城2021年12月1149877959.927133018853.196272555844.822010340968.29-
深圳瑧山府2021年6月174015436.732556144276.652270455924.85459703788.53-
沈阳城建万科城2021年10月-239435049.52178144197.0761290852.45-
沈阳春河里2020年10月66611126.66-194634.5966416492.07-
沈阳翡翠别墅2021年12月25338912.21351452555.30220362280.23156429187.28-
沈阳翡翠滨江2021年10月37494522.751599887365.141449041335.95188340551.94-
沈阳明日之光2021年3月53108537.09184365017.00126125996.19111347557.90-
沈阳首府云城2021年12月-2903038285.172847451379.5255586905.65-
石家庄新都会2021年12月-1710496434.901653898179.7756598255.13-
苏州向阳路项目2021年11月-2186294712.262126937641.7859357070.48-
台州山海十里2021年12月-2223613676.941467347689.98756265986.96-
台州万科城2021年12月-1758476615.78759768541.45998708074.33-
太原城市之光2021年10月-1851185495.521788603706.8662581788.66-
太原春和景明2021年12月-1395259189.981200212384.54195046805.44-
太原金域蓝湾2020年3月73921298.65-2343389.2071577909.45-
太原蓝山2019年12月189536052.56-47896511.87141639540.69-
太原小镇2021年9月148281484.05395431550.07413966783.62129746250.50-
太原阳曲金域蓝湾2021年9月-1035119499.36766473926.85268645572.51-
太原紫院2020年9月69612922.53-11551795.7758061126.76-
唐山翡翠观唐2021年6月-1358292218.421141215156.45217077061.97-
唐山翡翠蓝山2021年12月-1659081575.271507597445.21151484130.06-
唐山丰润金域华府2020年12月101905994.62-45784802.3756121192.25-
天津东丽湖2021年11月274617389.08123534232.01202004448.20196147172.89-
天津翡翠紫台2021年12月-1046204927.81978820481.1767384446.64-
天津万科天地2021年10月7460117.49418978967.57346237206.3880201878.68-
天津西华府2021年6月13620157.352411527461.872055568149.05369579470.17-
天津西庐北2021年8月-1636504629.471538790172.9797714456.50-
天津新都会2021年11月-540984178.05382165853.84158818324.21-
威海翡翠公园2021年12月424245408.81881574699.381068718329.43237101778.76-
温州翡翠天地Ⅰ期2021年11月-4436923569.494278750357.50158173211.99-
温州万科时代中心2019年12月117729787.07-45934983.4371794803.64-温州中央绿轴
2020年12月274589066.33-171968693.61102620372.72-
D19/24/34地块
乌鲁木齐大都会2020年12月347114659.32-216590225.68130524433.64-
乌鲁木齐都会传奇2020年6月72785119.65-4823874.0967961245.56-
乌鲁木齐都会传奇二期2021年12月-969454122.86791494782.30177959340.56-
乌鲁木齐翡翠天骄2021年9月24214264.99812858865.64746968588.3890104542.25-
乌鲁木齐公园大道2021年5月-890050749.77687083818.00202966931.77-
乌鲁木齐公园里2020年12月81276204.5319989862.4826911123.4774354943.54-
第60页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期年初数增加数减少数年末数跌价准备竣工时间
乌鲁木齐华府里2021年12月-1035649235.72874958817.03160690418.69-
乌鲁木齐天山府2021年12月15574308.681394360732.501351593806.5658341234.62-
无锡金域蓝湾2021年12月13761991.0751245853.51-65007844.58-
无锡金域缇香2021年5月198220816.89208518410.15258670073.88148069153.16-
无锡魅力之城2019年12月75991332.83-307842.3475683490.49-
无锡信成道2020年12月219400710.12-21792660.87197608049.25-
无锡运河传奇2021年7月138210117.451388208211.021154354981.05372063347.42-
芜湖中江苑2021年12月-580310109.59484175522.4596134587.14-
武汉翡翠滨江2021年6月147567494.12325359470.2046969277.06425957687.26-
武汉汉口传奇2021年4月715075004.822148407167.701267695277.951595786894.57-
武汉金域湖庭2020年12月266983980.56-28634750.78238349229.78-
武汉万科翡翠玖玺2019年9月107336944.30-10211231.6297125712.68-
武汉万科云城2021年9月9144399.562833461680.292740846087.34101759992.51-
武汉万科主场2021年4月12640953.33965205188.74416275358.91561570783.16-
西安城市之光2021年12月117871913.9173393418.4740211723.54151053608.84-
西安城市之光二期2021年9月26683604.29718732690.46681473319.7863942974.97-
西安高新华府2021年12月228093679.26224947474.25104113438.83348927714.68-
西安高新华府二期2021年12月107540650.40435257275.97448041645.2994756281.08-
西安金域东郡2021年6月56334234.9722993448.8725428478.5653899205.28-
西安万科大都会一期2021年10月-2272928545.132200054625.5972873919.54-
西安悦湾2021年12月-1737266268.191673094125.7364172142.46-
西安云谷2021年12月-466773540.08168271942.03298501598.05-
西昌万科17度2021年12月-2574793043.111896086474.70678706568.41-
厦门国投商务中心2019年9月331315374.00-77057733.50254257640.50-
厦门金域缇香2021年12月26470005.52892281601.97833507345.4785244262.02-
厦门万科广场2020年12月685500497.6041539777.6118597647.35708442627.86-
厦门万科云城2021年8月543751597.11234267956.26468787591.02309231962.35-
徐州翡翠之光2021年12月46338243.62724996751.25302527159.86468807835.01-
徐州淮海天地2021年9月217266940.081973016437.431959312449.47230970928.04-
徐州尚都会2021年11月28188870.74158776900.8254727046.13132238725.43-
徐州万科城2021年10月339924864.50107524153.16149060778.71298388238.95-
烟台翡翠长安2021年12月-1486431508.421301589619.67184841888.75-
烟台翡翠大道2021年12月-1425486805.001149725030.97275761774.03-
烟台西雅图2021年5月103163974.1865864025.8646223377.39122804622.65-
烟台御龙山2021年5月146192589.5521441812.7146920138.33120714263.93-
盐城翡翠云台2021年10月79635802.591374150399.291240722591.09213063610.79-
扬州万科城2017年9月109858922.53-2441522.52107417400.01-
宜昌万科理想城2021年6月163564167.33446883522.84489180749.34121266940.83-
宜昌万科理想城悦府2021年9月-451488749.48337965118.05113523631.43-
镇江蓝山花园2021年6月61701125.78286434067.81204495825.03143639368.56-
郑州长基云庐2021年1月73440685.70774813396.37238467573.58609786508.49-
郑州兰乔圣菲2021年4月328512480.03821271008.22772248885.83377534602.42-
郑州万科大都会2021年12月242370856.341259940276.26280069152.441222241980.16-
郑州万科美景金兰苑2021年12月2179949.042567176198.322485265397.2284090750.14-
郑州万科美景魅力之城2021年9月161695468.31890641062.96768202459.79284134071.48-
郑州万科美景世玠2020年11月286823966.58-227809668.5259014298.06-
郑州万科美景万科城2019年9月760154737.39109487739.642530918.39867111558.64-
郑州万科民安江山府2021年10月-3043576106.602678150845.13365425261.47-
郑州万科民安三度湖山2021年9月-380594272.13133969826.54246624445.59-
郑州万科民安云城2020年12月770952345.94112307786.8565794318.11817465814.68-
郑州万科天伦紫台2021年9月257589118.79127334695.91167041989.98217881824.72-
中山金域蓝湾2021年12月118951018.48447467293.32409360576.04157057735.76-
中山金域中央2021年12月138614299.161665510004.491733065154.3571059149.30-
周口万科溥天龙堂2021年6月-1228670323.051143883480.4184786842.64-
珠海翡翠中央2021年12月172926830.611695354561.721420209181.81448072210.52-
其他21242521248.97118469520706.68127497424421.0812214617534.57-
合计74224762091.81343302955952.62329785442847.8987742275196.54790434585.25
第61页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
ii 在建开发产品最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
鞍山高新万科城2021年12月2023年8月1389820092.40939774799.95463764579.54-
鞍山金域国际2020年5月2022年6月803501035.90636934744.64666718989.31-
包头翡翠都会2021年1月2022年12月2693619252.45957627909.211515766406.65-
包头中央公园2020年3月2022年5月3620000000.002304859454.822423036956.15-
保定2019039号地块2019年12月2022年7月386000000.00186828187.33252399796.79-
北京长阳天地2019年3月2022年11月512728000.00305972066.23335119747.54-
北京城市之光东望2019年12月2022年6月9080000000.008460247447.037460746155.74-
北京大都会79号2019年12月2022年12月3092742183.092721414880.702881312339.38-
北京翡翠西湖雲庐2020年6月2023年8月7950000000.004919332795.075502460406.01-
北京翡翠云图2018年12月2022年4月3171757162.702600796989.992773257128.37-
北京哈洛小镇2021年5月2023年6月1021350000.00327799106.50635302186.69-
北京七橡墅2019年3月2022年1月3469000000.002998379974.763188485500.12-
常州潮起东方2021年8月2023年9月1067356917.34-717573320.19-
常州公园大道二期2021年5月2022年4月2180423108.411710390954.071267756145.00-
常州国宾道2020年12月2023年9月2296825281.301448047877.961692193624.93-
常州皇粮浜地块2019年12月2022年9月2388334763.071703304508.621968624546.68-
常州教育小镇项目2020年11月2022年9月4385384762.092780189363.223455003246.45-
长春柏翠阅湖2020年6月2022年4月1016838261.87924878670.84689292378.33-
长春北湖溪望东地块2021年3月2022年12月1708623293.00822832946.50929001219.37-
长春翡翠滨江2020年7月2022年6月1179976938.00628115374.82680284291.72-
长春公园都会2021年11月2023年11月975378382.32-490671366.08-
长春公主岭项目2021年8月2022年3月3845788397.94572222856.901963957595.53-
长春硅谷大街项目2021年7月2022年8月1990176258.00565683331.001125812920.23-
长春荣光路59号2021年12月2023年12月504789343.48-346884721.02-
长春时代都会2021年7月2023年7月2488797347.74-1590228547.40-
长春西宸 A地块 2021年 5月 2022年 9月 1519148569.84 557188879.40 1121631336.80 -
长春溪望2019年10月2022年9月1736027397.001689156177.58791606412.37-
长春新立城2021年1月2022年9月447599543.76320183777.55224485809.09-
长春紫郡2021年3月2023年9月1875774589.44-1164870372.16-
长春紫台2021年6月2023年6月2309995042.37-1385754499.10-
长沙滨河道2020年6月2022年6月1159000000.00644765779.04895544715.10-
长沙金色梦想2020年6月2022年6月1917940000.003740211690.921514270213.21-
长沙金域滨江2019年9月2022年3月467979900.00166723351.63217776686.76-
长沙魅力之城2020年7月2022年6月1502720000.002059295872.131450891982.71-
长沙四季花城2021年10月2024年12月2209120000.00-532574027.04-
长沙天空之境2020年7月2022年6月856470000.00330525857.57529576776.69-
长沙紫台2020年8月2022年6月1215316400.00646412490.11772633687.59-
成都川商项目2019年8月2023年6月1513826876.76955727137.761350484870.28-
成都公园传奇2019年12月2022年4月3596188419.873630236849.223236749397.48-
成都国宾蜀园二期2021年9月2023年3月765800000.00-489581038.62-
成都国宾蜀园一期2021年6月2023年3月1430470996.76-1211371134.34-
成都金色乐府音乐广场2019年11月2022年8月1962846461.71818209478.89994854812.54-
成都金域华府2021年4月2023年7月2149348433.17-1508368788.11-
成都锦绣2021年6月2022年12月7576390900.003637049038.995931122968.29-
成都天府公园城2020年10月2022年6月4473464000.002918321597.473779884030.36-
成都天府万科城1期2021年11月2022年4月2423841400.002636047114.331379939135.72-
成都万科锦园2020年3月2022年4月1155697329.311382215181.641047426066.44-
成都万科润园2020年6月2022年4月2385063070.571879410832.412201778169.61-
成都万科云城二期2019年5月2023年6月609843692.201099978234.69287125928.11-
成都万科云城一期2020年4月2023年3月856530718.6769576799.19225702215.36-
第62页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
成都新川荟2019年9月2022年9月1377548837.92856822063.511117887874.69-
成都星耀天府2020年9月2023年9月1414200000.00-1059765745.92-
成都知园2021年4月2023年3月2561828814.12-2300620385.31-
重庆翡翠公园2019年9月2022年4月455715523.02789613180.90398907539.90-
重庆翡翠公园商业项目2020年8月2024年3月1190000000.00600184817.95653653869.36-
重庆凤凰湖424亩项目2020年11月2022年2月4162420925.001751738102.572722578316.40-
重庆界石296亩项目2021年12月2023年9月2280736254.81-1715920870.58-
重庆金开悦府2020年5月2022年6月1250305338.601704914172.661093024427.57-
重庆金域蓝湾2020年9月2022年5月1422380020.80977934264.611286720519.14-
重庆理想城二期2021年3月2022年4月1159638075.001159081958.92951001117.64-
重庆理想城一期2019年12月2022年5月1965814400.001183264769.391510866843.90-
重庆璞园二期2021年3月2023年6月935833991.44-608538945.02-
重庆璞园一期2021年2月2023年6月1271992750.55-941232642.07-
重庆森林公园2020年8月2022年4月3269980800.003635389256.302281355315.17-
重庆水土103亩项目2020年11月2023年3月1343169686.44660813183.91972226391.58-
重庆水土111亩项目2020年11月2022年3月1515446960.001138982169.521414007037.30-
重庆水土99亩项目2020年5月2022年8月1250580000.00840582685.301044592519.18-
重庆四季花城2019年12月2022年5月767116208.281416269794.90499347277.43-
重庆四季花城三期2021年3月2023年3月2262590000.00755376263.041494067710.50-
重庆天地2020年7月2022年9月10447376400.00-5488993526.80-
重庆御澜道2020年8月2022年12月2352921061.001630546988.391105541284.20-
重庆悦来117亩项目2020年7月2022年3月2032740897.221489652184.011754255356.13-
重庆悦来493亩项目2021年6月2022年9月6237500000.002383114018.964553231124.19-
大厂231、232地块2020年12月2023年12月1842000000.00366931256.12931726812.75-
大厂233、234地块2020年4月2022年4月1241000000.00702412284.15974951292.79-
大连大都会星海2018年1月2022年3月1055135181.21533876645.72890143218.50-
大连翡翠春晓2021年6月2022年10月894994200.00422769936.85605782512.87-
大连翡翠都会2020年12月2022年6月1417301700.001815857177.191310579178.76-
大连翡翠之光2020年12月2023年12月1310570700.00487419357.01533256728.20-
大连公园都会2021年4月2023年9月4123178700.00-2636785380.16-
大连誉澜道2021年3月2023年9月1145208522.232297613602.011132257189.72-
大连中城翠湾项目2021年10月2024年4月1468353700.00-880992101.75-
大连中山中2019年3月2022年6月500746500.00314449607.24376354786.05-
东莞滨海大都会2018年7月2023年1月672670913.46390624433.71451583745.05-
东莞长安莲湖路项目2020年2月2022年3月2111133480.961619164967.622063456711.16-
东莞公园里2021年11月2022年11月1964340265.87-1604442417.19-
东莞厚街园新二路项目2020年11月2022年8月378358330.02196524805.93276051664.12-
东莞厚沙路项目2020年9月2022年6月705357775.48461643392.77626548054.65-
东莞双城水岸2021年10月2022年12月2241517729.001246765387.131990546127.04-
东莞松悦花园2021年9月2023年6月4644454733.60-2964133364.73-
东莞天空之城2019年3月2022年1月1085672307.822298381191.64799888252.56-
东莞万科金域东方2020年5月2022年4月3508086880.122933941801.853315939934.72-
东莞万科星城2020年12月2022年12月2093341784.601213645763.931581535212.97-
东莞未来之光2021年7月2023年10月4319698336.79-3651344892.51-
东莞瑧山悦2021年9月2023年4月3580570609.68-2396758003.60-
东莞珠江万科城2020年10月2022年9月509864622.38343860487.43432565533.33-
鄂州010项目2020年11月2023年6月1324414696.33478529357.65766442984.64-
佛山金色梦想2021年2月2023年6月791805321.59-676871813.89-
佛山金域半岛2021年9月2023年10月1994132335.00-1732187582.02-
佛山金域时光2020年9月2022年1月864139951.301420331724.46820675268.80-
佛山金域世家2020年8月2022年3月1747071906.003244647872.441471571909.48-
佛山金域水岸2021年3月2022年10月752230161.45-475960348.16-
第63页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
佛山璞悦山2021年11月2023年12月1380212428.80-1109376405.79-
佛山顺德万科广场2020年8月2022年6月3091478462.391311227492.701837171363.02314039606.68
佛山万科广场2019年4月2022年3月1575557247.001128728498.541154788373.95-
佛山万科南海天空之城2021年8月2022年12月8123832000.001904087156.086463790237.18-
佛山万科中心2019年6月2023年5月1198585110.00753490714.011068862677.96-
佛山悦都荟2018年11月2022年1月920772900.00736991825.52891890471.54191465027.46
福州仓前九里2019年12月2022年5月1490538833.322195163110.671258925682.94-
福州金域滨江花园2019年5月2022年6月1662449564.001802157112.35971080000.34-
福州金域缇香2021年10月2022年12月398127500.00-332038934.18-
福州台江排尾项目2019年11月2022年1月11349696100.009175108531.0810364524591.94-
福州万科璟熙花园2021年11月2023年3月1068552600.00-693694479.99-
广州城市之光2021年2月2022年3月9032360000.00916270014.677648428939.16-
广州金茂万科魅力之城2021年9月2022年12月3206854163.65-2637685843.58-
广州金色里程2020年3月2023年3月320735941.701482984591.01250711633.86-
广州尚城御府2020年3月2022年4月437090000.00336763135.01256651628.11-
广州世博汇2020年9月2022年4月1820728336.562657457726.461776174569.75-
广州未来森林项目2018年10月2023年4月649684350.932201055010.17564593601.13-
广州幸福誉花园五期2019年9月2022年10月437310000.00-234479811.98-
广州元培里项目2018年8月2023年6月544243769.331727637896.87494389043.71-
广州樾山项目2019年7月2022年3月1854833834.171483809512.911669864660.20196938547.84
广州增城万科城2020年12月2022年3月5556371660.004935572383.994557320375.58-
贵阳翡翠公园项目2021年3月2022年9月4325207070.592448222392.743677131535.69-
贵阳观湖2021年3月2023年6月1960349770.24525730642.70864259898.21217581603.86
贵阳花溪大都会2019年12月2022年4月461752613.25442500838.31213885084.51-
贵阳万科贵阳传奇2019年2月2023年6月885517398.00663568356.37720281499.53-
贵阳万科理想城2020年12月2022年9月938796739.021265381066.86830596485.53-
贵阳万科麓山2021年3月2022年6月5609838113.832910690589.313367292134.27-
贵阳新都荟2021年5月2022年11月1842546870.581467855833.14555808805.57-
哈尔滨滨江大都会2019年7月2022年6月499735000.00735207372.02303619834.18-
哈尔滨金域悦府2020年5月2022年6月3126264500.001826151580.632099254345.17-
哈尔滨智慧未来城2021年6月2022年12月3112510000.00853662315.472084661781.20-
哈尔滨中俄产业园项目2021年6月2022年12月2206179500.00-1042125019.62-
海口金域仕家2021年4月2022年6月1018884200.00-760971117.68-
杭州公望2021年3月2023年6月1700746960.69475011677.64779199098.63-
杭州姑娘桥地块2020年11月2023年6月5200000000.003899652226.694416765344.12-
杭州河语光年府2021年3月2023年7月5312810000.00-4480261583.88-
杭州湖印光年府2021年7月2023年9月4039011800.00-3205376159.40-
杭州金茂万科新都会2018年12月2022年3月3417630000.002859067501.813149291666.78-
杭州良渚文化村2020年12月2022年2月3587682078.152655363351.093391178478.74-
杭州瓶窑项目2020年4月2022年4月2706917300.002077737590.482388442310.17-
杭州日耀之城2020年11月2023年6月6227733079.004772747602.915695145703.48-
杭州未来之光2017年11月2023年1月1399151300.00588691141.63860074316.56-
杭州五常车辆段项目2020年6月2022年12月22462651500.0017705953414.3620011440520.48-
杭州樟宜翠湾2020年5月2022年12月3154204772.192316489065.232562273674.41-
合肥高第2020年6月2022年8月1653021830.161188546236.981414678308.93-
合肥公园大道2019年11月2022年3月508528308.201906139911.71467736363.08-
合肥未来之光2021年3月2022年6月3840519371.303380259510.193440716015.22442926077.65
合肥中央公馆2020年1月2022年3月1783861599.59-1761205459.99-
惠州金枫花园2020年11月2022年5月3331560000.002437668579.162373523642.34-
惠州双月湾2020年9月2023年5月1500000000.00990462178.40840100066.59-
惠州万荟花园2020年9月2022年8月1855730000.001031458268.081483972560.55-
惠州万悦花园2021年3月2022年10月2363300000.00697957727.141692064355.71-
第64页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
惠州文瀚花园2021年4月2023年3月1909300000.00556257831.971350250815.39-
惠州小金口公开地项目2020年2月2022年5月304000000.001016258457.08289852482.18-
吉林万科城2021年4月2022年6月1963917601.871464356301.451314989171.64-
济南百脉悦府2021年1月2023年9月2562539629.092330918852.021567000324.33-
济南北宸之光2021年3月2023年12月2848770672.16536070001.301926323512.23-
济南繁荣里2021年3月2023年9月1110666761.64-625194101.15-
济南翡翠山语2020年3月2022年6月842700767.164063649539.55560290274.5855980736.57
济南金色悦城新著2020年3月2022年12月1798372311.69907604372.631443954850.89-
济南市中万科城2021年10月2024年6月2585358494.12-1683385787.14-
济南万科山望2020年12月2022年6月4782326375.503585730894.962321372612.86-
济南雪山万科城组团二2021年4月2023年12月3830240545.29-2005141268.07-
济南雪山万科城组团四2021年4月2023年12月2158803054.68-1513327069.23-
嘉兴滨河道花苑2021年3月2023年6月1395930028.00-1025392900.50-
嘉兴潮起东方二期2020年1月2022年7月1999953600.001401786070.011763618166.53-
嘉兴东山北地块2020年1月2022年1月1549564422.111250026569.531505716039.04-
嘉兴都会东方2020年1月2022年8月1672860000.001227157726.471550922397.03-
嘉兴隐秀湖畔2021年8月2023年12月2061820000.00-1402712381.59-
嘉兴臻境雅园2021年11月2023年10月2245208400.00-1555668589.99-
嘉兴中环西地块项目2019年12月2022年1月1310092638.001024761756.981266374372.35-
江门金域华府2021年7月2023年1月2141260000.00-1370591382.78-
江门万科金色城央东苑2020年9月2022年12月1000000000.00533617922.38721485856.36-
江门万科金色城央紫苑2021年1月2023年7月620000000.00-362849423.03-
金华锦里江澜2021年10月2023年4月1390542735.38-1107535008.42-
金华锦云江汀2021年7月2023年5月1014984000.00-777663987.96-
金华万诚华府2021年6月2023年12月436680476.17-325461648.46-
晋江万科金域国际2021年8月2023年4月1936065800.00-1604463539.72-
晋中紫郡2019年3月2022年6月1057589942.501342852280.98583442349.95-
靖江晨阳甲第2019年11月2022年5月825857404.101204042879.99791685280.56-
昆明昌宏西路项目2021年4月2022年6月4063160502.981623583433.122971226194.82-
昆明飞虎二期2021年4月2024年3月1850763534.43-1454547521.00-
昆明翡翠滨江2020年12月2022年6月1495871600.001997186589.42981799340.74-
昆明公园里2020年3月2023年9月1130511100.00299122884.79359501513.26-
昆明金域国际2020年7月2022年10月419999430.02232406849.63321815848.87-
昆明魅力之城2019年8月2024年9月2572030000.001285329802.67857986367.87-
昆明盘龙区金刀营项目2021年12月2024年6月4363827577.00-1757227278.70-
昆明万科城2021年9月2022年3月8826821714.886852583046.587037507423.22-
昆明星河嘉园2018年12月2022年3月1338838000.00820562048.43599628299.13-
昆明银海泊岸2020年12月2023年3月1272618469.00994510406.301104089241.68286731645.19
昆山高尔夫项目2011年4月2023年6月601407698.60479033922.64480788909.08-
昆山海上传奇2018年5月2022年6月956999782.401255378855.54827999728.23-
昆山江湾澜庭2020年6月2022年12月2869496345.771942924427.522259922984.08-
昆山未来之城2021年12月2023年3月521397545.921326387156.77206690827.39-
昆山夏驾河项目2020年3月2022年6月2086053400.522505567410.401490015218.54-
兰州璞悦澜岸2019年11月2022年6月2366973400.001502970944.471825138119.85-
兰州时代之光2019年9月2022年12月1292717100.001068749217.05780208067.21-
兰州万科城2021年4月2022年4月4366756600.002231539706.702665453541.18-兰州万科城后期718亩
2021年2月2023年11月2043368055.30-689895094.00-
项目
兰州万科璞悦臻园2019年11月2022年5月1662337400.00980624802.161202841383.20-
兰州万科星光都会2021年3月2023年5月2594406600.00352827221.661523138594.15-
廊坊朗润园2020年12月2023年8月2410000000.001012117042.281650438759.381029651387.51
廊坊启航之光2018年7月2025年12月525205562.08330716647.68332070930.84174073522.57
临沂鲁商万科城臻园2021年7月2023年12月2978873508.21227601468.011426796498.76-
第65页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
临沂新都会项目2020年8月2022年8月1753959089.901718476629.621266601276.89-
柳州白露项目2021年9月2022年6月3741205482.482249949802.632800015988.04-
洛阳万科春华西园甲第2021年6月2024年5月1797489100.00-872721324.19-
眉山眉州文化村2021年4月2022年6月1870230000.002280686345.931331734127.85-
南昌江右东方2021年11月2023年12月1024296500.00-710458379.33-
南昌时代广场2019年12月2023年3月678766755.04868073267.20668037062.88-
南昌四季都会2021年12月2024年6月1343036200.00-825032227.43-
南昌天空之城2020年9月2022年6月564420000.001743278588.39491468571.46-南昌万创科技城
2021年3月2022年10月3116566900.001038441414.611899931376.17-
F04/F02地块南昌万创科技城
2020年12月2023年11月565176300.00213313074.94325197132.51-
H01E01地块
南昌星光世纪2021年6月2022年11月2862034700.00871058896.071906326578.10-
南京都荟沐语2021年9月2023年12月1364088500.00-830480061.94-
南京都荟启境2017年8月2022年6月590619967.46-465023412.90-
南京金域国际2018年5月2022年6月1180000000.001061027312.071157403345.49-
南京溧水 G09地块 2020年 9月 2022年 6月 4769195800.00 2938741252.25 3643767236.92 -
南京南站项目2020年11月2023年1月3449887478.032791355369.043036883739.39-
南京万科翡翠滨江2021年1月2023年3月5459083329.841887101240.784985982040.44-
南京万科燕语光年2020年12月2023年6月5152027000.003988285985.644391566068.14-
南京溪望城2021年12月2024年5月646126335.00-464800520.20-
南京新悦光年2021年8月2023年5月1137563800.00-930352759.29-
南京雨悦光年2021年8月2023年9月2269978800.00-1834259597.08-
南京紫辰光年2021年8月2023年9月1989300600.00-1583710168.37-
南宁翡翠中央2021年7月2023年7月2360676502.91-1344223567.62-
南宁金域国际2021年6月2022年12月1935314218.00506412702.861241912488.16-
南宁金域中央2019年4月2022年5月1847215816.014120202545.221270281630.09-
南宁万科城2019年12月2022年6月4565786656.572786043894.002055178783.74-
南宁万科公望2020年9月2023年12月1720230900.00-1161739092.10-
南宁万科瑧湾悦2021年11月2023年12月3820447400.00-2512797229.29-
南宁星都荟2020年4月2022年7月1910574330.242624923996.391354845832.94-
南宁兴宁东项目2019年12月2022年5月898910292.721009932767.64794674324.57-
南通半岛国际2020年11月2022年12月1316406000.00924198663.281059024405.27-
南通官山望2020年12月2022年9月1752960700.001134066502.221375740028.81-南通海门骏园南地块
2021年3月2023年6月924490300.00-742131409.72-
项目南通海门万科西地块
2021年3月2023年1月1743515700.00-1369169763.28-
项目
南通海上明月2020年5月2022年9月3533990935.391525157862.122400213771.93-
南通青藤花园2021年4月2023年3月1634560000.00-1189279749.73-
南通胜利路西地块2020年1月2022年2月4605984642.243585628192.064106413918.60-
南通时代之光2021年1月2022年4月980366000.00712522083.98712395438.51-
南通时光映翠2021年1月2022年4月1390449224.00802570350.891072688539.72-南通实验学校北地块
2021年3月2023年9月2417283424.00-1876276384.93-
项目
南通中创北项目2021年6月2023年8月3056763712.52-2368531310.51-
宁波滨盛臻园2020年1月2022年4月2763158447.302133853438.632439110619.01-
宁波缤虹里2021年7月2023年3月462690000.00-375299139.70-
宁波东潮之滨2020年3月2022年10月3034200000.002366777338.032673257981.98-
宁波东钱湖莫古路项目2020年5月2022年5月1646884597.301340094139.591524029408.11-
宁波海曙段塘项目2020年11月2022年9月4008790719.003295606343.913784290188.00-
宁波海映澜庭2020年7月2023年4月2025563417.001666611482.501777242582.49-
宁波槐树路项目2020年1月2022年6月2719480000.002108243668.872266239265.63-
第66页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间宁波江南一品西地块
2020年11月2023年6月3582721797.472728751524.603177439733.97-
项目
宁波月映澜堂2021年1月2023年4月2732000000.00-2524123750.35-
宁波湛蓝晓月2021年7月2023年3月1061900000.00-770462760.09-
宁波镇海骆驼项目2020年7月2023年3月6000000000.004040272811.334875004942.81-
盘锦兴隆台项目2020年9月2022年6月1638501378.64833173536.12825038358.96-
秦皇岛未来城二期2019年4月2022年3月910442021.06432875131.63723263515.34-
青岛翡翠长江2018年3月2023年12月1822799389.432100405025.621483518824.91-
青岛海岸蓝山2020年9月2023年3月720610800.00400505733.97518836251.34-
青岛海岸万科城2020年6月2022年9月4200000000.00-3263155761.68-
青岛海潮云起2021年6月2023年6月1408800000.00-663192314.10-
青岛胶州植物园项目2020年6月2022年6月1746697796.35950530576.121256087220.96-
青岛金域华府三期2019年8月2022年3月1060375378.49608334837.09864384549.73-
青岛新都会2020年5月2022年5月2194497798.042046246426.421602510422.98-
青岛远通物联项目2020年6月2022年10月1159644600.00696341731.87904003679.37-
青岛紫郡2020年9月2023年3月757277000.00197791720.24396292039.85-
清远万科城2020年9月2022年3月1571427159.731523950181.241434903122.03-
泉州城市之光2020年1月2023年1月4482875316.853146840372.772703447051.70-
三亚森林度假公园2021年1月2022年12月799295640.00722092821.75716088529.60-
三亚市临春安居房项目2021年6月2022年2月1069530205.00-1036312658.50-
三亚崖州区安居房项目2021年5月2022年6月832424000.00-689159262.00-
上海安亭新镇项目2020年1月2022年4月1518733700.641007552429.971337533279.94-
上海青藤公园2019年7月2022年10月296600000.003571989808.00276596849.98-
上海天际2019年5月2022年9月2715512852.866257935217.232292217351.12-
绍兴芳塔纳丽2020年1月2022年6月1397593877.831156575113.911304169286.76-
深圳尖岗山2021年5月2022年10月7854013585.26-6895323413.30-
深圳罗湖食品大厦项目2020年6月2023年1月3478821433.912752534876.042947942015.73-
深圳天誉花园2020年10月2023年5月9000000000.004665724756.334721264670.67-
深圳万科大都会2020年9月2023年7月6852432402.121890061199.586450553836.39-
深圳万科西望2020年10月2023年2月5668659900.003669790221.304508291456.97-
深圳瑧山府2019年1月2022年6月655225504.902689217794.09655225504.90-
深圳瑧山海2020年8月2022年9月3789358201.552696734561.233085040638.94-
深圳瑧湾汇2018年1月2023年4月6384268372.004221522558.694031686263.40-
深圳自行车厂项目2021年9月2022年1月10915944091.95318553161.657498248686.23-
沈阳宝马项目2020年6月2022年5月2445767198.001144607318.991204658467.85-
沈阳北宸之光2020年3月2022年8月2174172747.841428542989.061852580796.16-
沈阳东第2021年4月2022年6月1282311094.00397660205.08731599001.82-
沈阳府前壹号2021年9月2023年12月1015453399.99-579564311.76-
沈阳富丽华项目2021年3月2023年6月854654475.40-487641283.51-
沈阳浑南新都心2021年7月2023年8月2856886670.50-1985881579.76-
沈阳吉宝项目2021年3月2022年8月1690729554.00-1121791514.22-
沈阳明日之光2019年10月2022年6月918678303.30563540234.79630104200.65-
沈阳首府云城2020年9月2022年5月3955535940.004179616741.772797832857.07-
沈阳四季都会2021年3月2023年6月1461500000.00-578249503.17-
沈阳西宸之光2021年3月2022年12月2982779829.00601573524.461763738153.00-
沈阳中旅万科城2021年3月2022年6月3976678566.78845532026.001929470384.66-
石家庄翡翠公园2020年6月2022年5月2499360000.001329740163.951718285692.07-
石家庄翡翠书院2020年4月2022年8月3271700000.002283179593.902633421728.35-
石家庄翡翠书院二期2021年6月2024年4月2613667000.00-1149774056.99-
石家庄公园都会2019年8月2022年6月1529380000.00955750606.241163374821.77-
石家庄嘉实万科云庐2021年4月2023年12月625640000.00-285638309.05-
石家庄嘉实万科紫台2020年4月2022年12月2246540000.001312606779.771383077929.92-
石家庄万科翡翠四季2021年5月2024年4月2684310000.00-1355247569.92-
第67页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
石家庄未来城2020年6月2022年6月1807860000.00966506795.611304289699.08-
石家庄正定文化村项目2019年11月2022年8月1161300000.001129923719.30903062239.99-石家庄正定文化村
2020年10月2023年6月1141260000.00525886715.14762301268.33-
迎旭府
石家庄紫院2021年5月2024年4月1299640000.00-943449152.01-
苏州安元路项目2020年6月2022年3月3608091947.013530851589.513230980721.35-
苏州城南项目2021年9月2023年10月1449456748.16-1081375718.94-
苏州东方雅苑2021年5月2023年5月3119477357.91-2561347979.61-
苏州湖山观云庭2020年9月2022年11月383520144.3810634418.99268940667.36-
苏州四季星光璟园2021年7月2023年12月414750551.99-305329626.47-
苏州向阳路项目2019年5月2022年3月3663748992.775093493132.863376770648.10-
苏州颐和玲珑花园2021年6月2023年12月5499415027.61-4248342649.33-
苏州玉玲珑2021年2月2023年9月3809229623.87-3072634021.56-
宿迁昆仑上观2021年9月2024年9月1771916662.50-1147125859.90-
宿迁十里春风东侧地块2020年4月2022年12月768061528.20453823215.74547837981.39-
宿迁西湖都会2020年12月2023年12月950000000.00421269570.21682043861.73-
台州董家洋东项目2020年1月2022年10月3793783605.632553692557.363025085539.75-
台州董家洋西项目2020年3月2022年7月4043783370.352773634612.173285241381.69-
台州万科城2019年1月2022年1月3420000000.004104136742.583399501508.15-
太原城市之光2021年1月2023年5月1392023222.002029161718.861018855872.49-
太原春和景明2021年3月2022年6月2839261433.222114416347.511814153685.09107242996.45
太原翡翠东第2021年5月2024年1月1065830837.23244622751.37849448842.76-
太原翡翠晋阳湖2019年11月2022年6月2149290000.001425318340.841779190328.16185417749.81
太原公园大道2019年9月2022年8月1322183900.00540855861.66750383265.31-
太原控制中心项目2020年3月2023年6月513930000.00274954714.24357968042.17-
太原蓝湾传奇2019年9月2022年10月2271901800.001110011737.761536473018.75-
太原清徐项目2020年12月2022年10月2274525800.00533309092.14987839006.95-
太原时代之光2020年11月2023年10月1190000000.00459863978.04414620895.36-
太原徐园2021年4月2023年10月601064711.37-214710113.19-
太原中央公园2019年9月2022年6月1668861600.00817773024.401141420877.85-
唐山翡翠观唐2019年5月2023年4月1655121802.041807412134.741007447201.71-
唐山丰润观澜2021年1月2024年10月691158576.23-389265827.07-
唐山丰润紫苑2021年6月2024年10月1502530985.84-501609881.00-
唐山港岛中心2020年1月2022年4月2249930661.421092001318.921559427071.40-
唐山公园都会一期2021年5月2023年12月1949685451.13-1367685914.67-
唐山未来城2021年7月2022年6月3906149553.391181696062.352524953824.69-
天津宝坻024地块项目2021年3月2022年9月2824192101.851438049648.552190379162.03-
天津滨江都会2021年10月2024年6月1572927152.91-924008352.05-
天津叠彩道2018年4月2022年3月1731774489.791328000536.731498930730.88-
天津翡翠紫台2019年6月2022年6月1088502155.001779265953.47998786677.25-
天津胡家园6-9#地块2021年9月2023年4月1558531600.00-635844136.36-
天津麒麟湿地万科小镇2020年7月2022年12月1517244696.591074558217.00800723154.99-
天津四季滨江2021年9月2022年9月2001395612.92878652786.541285825117.66-
天津万科生态之光2021年1月2023年7月1238050000.00-643598976.37-
天津万科天地2019年3月2022年2月868760262.49658146145.68388869163.46-
天津西华府2019年12月2022年6月2782861815.024536609006.772445233488.95-
天津新都会2019年12月2022年5月245100000.00402371161.25203303151.01-
威海翡翠公园2020年10月2022年6月1415757218.911300376596.43909349105.10-
威海璞悦山2021年4月2023年12月1525313999.97-859411980.20-
潍坊都会公园2021年7月2023年12月1137618000.00-520734234.13-
潍坊万科城2020年12月2022年10月1765767974.65645043052.931156376535.44-
渭南万科城2021年7月2022年7月3789924000.001788430516.813481850407.42-
温州翡翠天地Ⅰ期2018年7月2022年1月1635700000.005029155787.631605652059.85-
第68页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
温州翡翠心湖2019年8月2022年3月861679500.00670745645.48759364037.49-
温州美庐2021年3月2023年8月1321460900.00-1095943821.82-
温州瑞安西岙村地块2019年8月2023年6月3744862100.002745295780.623088584057.71-
温州三溪区 B-07地块 2019年 12月 2022年 9月 3103290000.00 2089770877.27 2548862882.68 -
温州世纪公元2021年6月2023年9月2349199500.00-1383995175.40-
温州映象广场2021年7月2024年9月2511082000.00-1621828531.94-
温州映象广场Ⅱ2021年7月2024年9月756486100.00-465681866.63-
温州中心区 D-28-1
2019年11月2022年7月1632872300.001199639995.501347914617.20-
地块
乌鲁木齐都会未来城2021年8月2023年12月3572611900.00-1954545433.17-
乌鲁木齐公园大道2020年1月2022年6月864000000.001390226512.34777777219.26-
乌鲁木齐观澜景苑二期2020年9月2022年6月508922905.00291237512.28366099875.10-
乌鲁木齐华府里2020年9月2022年6月487860000.00993590074.51284654065.16-
乌鲁木齐锦荟里2020年12月2022年6月2576353181.231181042134.791925887211.31-
乌鲁木齐璟曜里2021年9月2023年12月2819300199.78779966639.861833602708.03-
乌鲁木齐朗润园2021年6月2023年10月813982119.80119876258.86486193172.44-
乌鲁木齐南山郡2015年5月2023年3月259303519.80218906472.03259128925.94208377886.86
乌鲁木齐天山府2021年9月2022年12月1072000000.001194569043.96586248650.08-
乌鲁木齐天山府二期2021年6月2022年12月873577151.10141357408.45540648193.15-
乌鲁木齐天山府三期2021年6月2023年4月572130000.00-436334550.29-
无锡翡翠东方2020年1月2022年6月3469876449.002927198990.713196975978.79-
无锡翡翠之光2019年9月2022年1月3325192841.002820768379.653210207318.99-
无锡金域蓝湾2021年6月2023年12月998110000.0051124415.47565789173.74-
无锡金域缇香2020年1月2022年7月273787783.96351082777.63235145751.27-
无锡梅里上城2020年11月2023年1月3119100716.002168309846.482507051223.59-
无锡南门44-1地块
2019年12月2022年5月2300797761.001848987506.242196029296.10-
项目
无锡宛山湖2021年6月2024年1月3238264225.00-2322482567.82-
无锡樟湾国际2021年7月2024年5月2540829465.00-2253841472.89-
无锡臻境2021年1月2022年12月1966340812.00995055397.251652438922.49-
芜湖东方珑胤台2020年7月2022年6月1209907341.39768430667.57960230912.02-
芜湖信达万科樾江望2021年7月2023年8月2208949875.85-1405055847.17-
芜湖中江苑2020年7月2022年5月1248490933.001170242300.90996855248.44-
武汉长征村2020年9月2022年8月6942529949.062312973481.784894011965.02-
武汉翡翠滨江2021年2月2022年12月5952297036.292754142569.733504233663.33-
武汉万科东湖堤白2021年1月2023年4月1700160000.00-1245584381.11-
武汉万科公园5号2021年11月2024年6月3698071689.672131210158.082427299651.37-
武汉万科金域国际2020年8月2023年1月1330088480.304643843638.601295288480.30-
武汉万科新都会2019年7月2022年4月6694100014.006008835064.086119569227.34-
武汉万科云城2020年10月2022年6月3205288622.664287757587.672473284164.91-
西安城市之光2020年2月2022年6月347952249.65353818350.30331325055.39-
西安大都会云境2019年9月2022年7月2719492000.001810909331.081964505768.12-
西安翡翠国宾2019年7月2022年6月4586634100.004282515763.203298954172.51-
西安公园大道2019年11月2022年1月560063274.14831781320.48528949319.31-
西安金域东郡2021年3月2023年5月1357775900.00-835205534.65-
西安泾河新城57亩、
2021年10月2024年7月1655435100.00-771339859.93-
89亩地块
西安澜岸2019年6月2022年10月2362005882.002544150405.431702197503.20-
西安理想城2021年5月2022年10月834291117.74389041154.97623172795.09-
西安万科城2019年3月2022年3月673375810.42478238584.17216032948.11-
西安万科城如园2020年5月2022年2月925715500.001409358772.17673687968.42-
西安万科大都会二期2019年9月2022年5月2600768800.001458544060.211506333386.46-
西安万科大都会一期2020年1月2022年3月1201447000.002363127815.96784958629.29-
第69页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
西安万科沣华锦鸣2021年5月2023年3月1958303415.00-599628563.02-
西安万科金域缇香2020年8月2022年6月1728681700.001092982848.921390176916.86-
西安万科璞悦2021年10月2022年12月2794222152.001317241572.291612600216.41-
西安万科四季花城2021年5月2024年3月713352300.00-606183016.76-
西安万科未来星光2021年5月2023年5月1599208424.03-715628929.53-
西安万科雁鸣湖2021年10月2022年10月2164871068.001279945375.601842403127.28-
西安万科雁鸣湖三期2021年11月2023年10月1290894916.00137507270.05524995841.44-
西安万科悦府2020年9月2023年9月2025910000.001208159763.491481333608.22-
西安新合新苑2020年12月2022年12月715837200.001519308211.52478276891.45-
西安云谷2018年7月2022年6月333178400.00681257580.61242182355.64-
西昌万科17度2019年11月2022年3月1099566407.882389058374.33546450237.38-
厦门白鹭郡2017年8月2022年4月2207641986.002747962182.751716887419.95131262364.02
厦门万科广场2019年2月2023年12月2035315700.00666160141.07664353420.16-
咸阳金域华府2020年9月2022年3月2109903000.001105531674.591677397227.66-
徐州北客运站 A地块
2021年6月2023年12月594593044.16-392630489.37-
项目
徐州北客运站 B地块
2021年12月2024年9月723114970.00-391011164.60-
项目
徐州北客运站 C地块
2021年4月2023年12月940041133.49-691592998.23-
项目
徐州北区客运站项目2020年4月2023年3月1800000000.001071424642.981342340586.74-
徐州翠湾中城2021年11月2024年7月2696973530.24-1794865922.51-
徐州翡翠之光2018年9月2022年6月1090796954.341109454888.81937047281.39-
徐州淮海隐秀2021年12月2024年3月562764900.00-393558660.81-
徐州昆仑2021年9月2023年9月2060930000.00-1540640107.06-徐州茅村项目5号地
2020年1月2024年12月971736100.00379318988.47397062567.20-
项目
徐州时代之光2019年1月2024年12月1154387500.00582687821.30614963219.98-
徐州万科潮鸣2021年1月2023年5月1453489200.00-1159425996.91-
徐州万科熙望2020年6月2022年6月471452578.70294436921.90350608122.42-
徐州新都会2020年1月2022年6月471621009.6080332507.98312578823.06-
烟台翠湖山晓2021年4月2022年6月1921073496.101162113458.281529335478.05-
烟台翡翠长安2020年4月2022年9月546853087.541370472423.87351179374.78-
烟台翡翠大道2021年1月2022年4月2321984602.191533163338.89602000802.89-
烟台翡翠观海2021年3月2023年6月1856670508.00303414086.971174246546.59-
烟台墨翠府2021年1月2023年6月1963975370.00115822624.851143801187.52-
烟台四季光年2021年11月2023年12月730312871.02-269597815.82-
烟台壹都会2021年3月2023年6月2026841301.00-1435254174.60-
烟台御龙山2020年10月2023年6月1729961680.15699615021.79620877058.33-
烟台御龙山 D地块 2020年 6月 2022年 6月 725216319.00 462264201.76 546903156.17 -
烟台芝罘万科城博文里2021年3月2023年6月1083448542.0084197613.60585380652.51-烟台芝罘万科城劝学里
2021年6月2023年12月557405180.00-302424128.24-
项目
盐城翡翠云台2019年12月2022年6月605032924.581495089914.20362415498.55-
盐城聚珑东方2021年9月2023年12月382299792.51-258242243.50-
盐城星汇东方2021年5月2023年12月851154116.86-545527564.52-
扬州885项目2021年9月2023年12月1700000000.00-953178274.18-
扬州教投资产包2020年3月2022年6月2834420000.002035669996.942533694702.13-
扬州如园2021年7月2023年2月899670000.00-562699403.87-
扬州四季都会2020年10月2022年12月2288805600.001445765374.531751155830.12-
宜昌万科城市之光2021年4月2024年3月1216021013.51-676609108.34-
宜昌万科理想城2020年4月2022年3月1000901560.78755334053.28711456660.13-
宜昌万科宜翠锦城2021年3月2023年3月2565514422.811108847229.181885728695.62-
营口海港城2019年3月2022年1月13054027.38453097242.296723937.33606367.25
第70页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表最近一期预计下批预计总投资年初数年末数跌价准备开工时间竣工时间
玉溪抚仙湖五街坊项目2021年8月2024年3月1527066418.76-458536249.70-
张家口京城上方2020年6月2022年9月945840000.00322958466.71451121013.26-
漳州龙海金域滨江花园2020年3月2022年4月3901501300.002683262591.372978579539.47-
镇江翡翠公园2021年8月2022年3月1718745666.57718385199.671318568738.16-
镇江金域蓝湾2021年3月2022年3月1081782973.29288291320.18504195691.20-
镇江蓝山花园2020年10月2022年5月241072116.06314102396.46159573944.14105825342.83
郑州八卦庙2020年12月2022年12月1035829936.67328421226.26690269607.32-
郑州百荣 E5项目 2019年 8月 2022年 4月 1850000000.00 785095315.53 891065888.29 -
郑州兰乔圣菲2021年4月2022年6月820160809.46962783315.51309281605.08-
郑州老鸦陈93亩项目2021年9月2024年5月2651494910.06-1686921915.88-
郑州理想拾光2021年10月2024年5月1010000000.00-623809203.13-
郑州南龙湖2021年9月2023年12月1556724825.00361804823.20951953497.77-
郑州拾谧森语2021年11月2024年8月3115000000.00-2083401512.68-
郑州万科城九期2021年3月2023年4月2016347697.78-590273089.50-
郑州万科大都会2020年10月2022年5月1065344332.111658107656.291034063952.59-
郑州万科大都会贤悦苑2021年4月2024年1月1796870000.00-995963010.53-
郑州万科洛达庙项目2020年4月2022年12月2114220000.001352644858.29836241913.74-
郑州万科民安江山府2021年6月2024年4月2720300000.002290061882.842381983208.90-
郑州万科民安三度湖山2020年9月2022年4月444865183.00478423946.12300492710.28-
郑州万科盛德世曦2019年9月2022年5月2218000000.001506228598.14824540502.94-
郑州未来时光2021年5月2023年12月2442580000.00-1268485514.27-
郑州荥阳洞林湖地块2020年9月2022年6月1448970000.00372010450.35555131552.40-
郑州云图2020年3月2022年5月2894418100.001223109710.931503175986.51-
中山城市之光2021年8月2022年11月2087987412.62-1591294767.95-
中山四季花城2020年8月2022年10月1523324284.801052559405.381222641601.43-
中山西海岸2021年5月2022年12月1898924124.90-1765420939.75-
中山中央公园二期2021年7月2022年12月2397964011.24-1815529795.18-
中山中央公园一期2020年12月2022年12月854392192.81547841306.70714729331.55-
周口万科溥天龙堂2020年3月2022年6月1109938982.811562106112.12845742639.45-
珠海滨海大都会花园2020年8月2022年5月3660790714.392851948661.953235135669.33-
珠海海上城市2021年4月2023年2月4448668347.38-3228222233.70-
珠海琴澳传奇2021年8月2023年6月4158879446.93-3355942704.85-
珠海星光海岸花园2021年9月2023年9月2040222038.27-1402624832.78-
涿州城际之光2020年5月2022年5月2144810500.00624694789.29895816897.63-
涿州新辰之光2019年7月2024年12月1870000000.001199278143.471235044353.69877259617.91
淄博临淄项目2020年9月2022年8月1819708170.671255006133.031472160213.03-
淄博万科城市之光2021年12月2023年9月788871677.37-378434872.60-
淄博万科翡翠书院2018年11月2023年3月226745434.00606214510.88225245434.02-
其他163247169598.4057541085386.87-
合计728271057820.75832865769978.114525380480.46
第71页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
iii 拟开发产品预计下一期预计开工时间预计总投资年初数年末数跌价准备竣工时间
鞍山高新万科城2023年6月2025年9月1390410859.45727491632.80399194960.47-
霸州孔雀湖-77亩地、
2022年5月2025年9月957373100.00328425845.05329543551.83209734676.87
39亩地项目
包头翡翠都会2022年4月2024年12月4412374598.811458234680.091456413973.58-
北京哈洛小镇2022年7月2024年6月3000000000.001664841249.851350646822.39-
常州公园大道2022年4月2024年6月2261200000.00959473094.30991685830.93-
长春北湖溪望东地块2023年4月2025年4月890809010.92413213860.30436462936.03-
长春翡翠滨江2023年6月2025年6月1200000000.00689128794.57498556110.72-
长春公园都会2022年7月2024年12月2292706148.00-915911288.92-
长春公主岭项目2023年12月2025年12月2317177438.25876978884.65342191297.99-
长春荣光路59号2023年12月2025年12月1439968792.84-574501418.72-长春向日葵小镇后期第
2023年4月2025年7月4061283181.65238690000.00634567500.00-
二批用地项目
长春紫郡2023年6月2024年12月554146882.431074550043.50215957370.21-
长沙半岛国际2022年2月2024年2月2370000000.00-1343169563.24-
长沙四季花城2022年4月2024年12月6098130800.001540356859.851827181007.12-
长沙松湖天地2022年4月2024年8月12140420000.00-4585336599.74-
成都菁蓉都会2022年2月2023年6月1610610000.00-632070267.12-
成都君悦云台2022年4月2023年10月3393110000.00-1070472004.25-
成都天府公园城2022年3月2025年3月3231510837.921605395040.601506961546.06-
成都天府万科城1期2022年4月2024年10月2995750400.00976343184.261163032287.42-
成都天府万科城2期2022年7月2024年3月1011985742.14328196422.05343556572.01-
重庆江南万科城二期2023年1月2025年6月2620947763.00-1070825207.67-
重庆天地2022年3月2024年7月1036942300.00-332622661.39-
重庆星光天空之城2022年4月2024年12月2161201478.951036560000.00986702367.01-
重庆悦来493亩项目2022年9月2024年6月1290000000.001952059890.46620658887.06-
大连东关街项目2022年3月2024年6月1206432845.95-646348009.44-
大连海港城2022年4月2023年12月2271303900.00530776906.37478356252.7147382363.00
鄂州010项目2023年1月2025年5月2548422141.001085834744.441085834744.44-
佛山金色梦想2023年1月2025年3月1204936508.17564685109.85622984306.91-
佛山金域半岛2022年6月2024年12月1695727624.00-972884524.32-
佛山璞悦山2022年1月2023年12月7394583095.38-4354889234.45-
佛山顺德万科广场2023年1月2024年12月1951691437.60821732029.48558087299.87137843524.37
广州城市之光2022年7月2024年6月6808363716.0010066545584.854411017840.08-
广州金茂万科魅力之城2022年2月2023年12月6335714068.966307000000.004299787199.45-
广州世博汇2023年1月2024年8月2935262209.291331215889.441327073066.62-
贵阳翡翠公园项目2023年3月2025年6月1617920809.151877207776.83719153227.96-
贵阳观湖2022年11月2025年5月1165626451.26677270031.55521492793.12139735442.47
贵阳观山甲第2022年1月2024年6月1600000000.00-768687440.80-
贵阳万科麓山2023年2月2025年8月3582060000.001841607322.54975769742.62-
贵阳溪望2022年4月2024年10月3370000000.001622097540.131650344861.95-
贵阳新都荟2023年3月2025年6月1209433329.32678113112.66326853966.24-
哈尔滨智慧未来城2023年3月2024年12月2037490000.001097044431.12645318398.78-
济南北宸之光2022年3月2024年6月858550755.721222698881.07398367446.08-
济南市中万科城2022年3月2024年12月5463349589.00-2160386548.11-
济南雪山万科城组团二2022年4月2024年12月955071072.931970570000.00446774789.98-
济南雪山万科城组团四2022年4月2024年11月3562437424.002574160000.001770831233.84-
嘉兴渔里未来社区项目2022年3月2024年6月2283296512.78-1127009941.61-
江门金域华府2022年1月2024年3月760000000.00-493976496.60-
金华锦里江澜2022年4月2024年6月2221790683.19-1659339652.30-
金华锦云江汀2022年2月2023年12月676656000.00-480331027.78-
金华万诚华府2022年4月2024年5月3208257890.43-2172655301.46-
金华万盛华府2022年4月2024年6月2154754451.17-1313326409.62-
昆明昌宏西路项目2022年4月2024年6月3070136028.032544216547.972062368443.34-
昆明飞虎二期2022年7月2024年4月6477129556.643048088300.003143254561.16-
昆明盘龙区金刀营项目2022年6月2024年6月1725975149.00-662323390.56-
昆山高尔夫项目2023年6月2025年6月1859626167.08350222178.47350220658.40-
第72页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表预计下一期预计开工时间预计总投资年初数年末数跌价准备竣工时间兰州万科城后期718亩
2023年6月2025年12月7117930849.00-1440535754.38-
项目
兰州新区万科城2022年3月2025年3月6497092000.00-1177880467.87-
廊坊启航之光2023年6月2026年6月702340800.00336372513.59337410210.26223268419.74
柳州白露项目2022年6月2024年6月4358794517.52245885851.791221403321.10-
眉山眉州文化村2022年3月2023年10月4091380000.00727624413.26992004992.67-
眉州崇礼新城二期2022年6月2024年9月9614120100.001820787637.221840248003.57-
南昌四季都会2023年3月2024年12月956963800.00-523884154.11-
南京都荟启境2022年3月2023年6月1620029700.00-1031457412.45-
南京溪望城2022年9月2025年9月2845367265.00-1234162304.04-
南宁翡翠中央2022年3月2024年3月2049582597.09-1035632065.93-
南通常春藤2022年1月2024年1月2500962067.65-1580493082.16-
南通燕语光年2022年1月2023年12月2763387651.87-1819238426.03-
南通中创北项目2022年7月2024年9月1080127287.472876293744.80836935903.57-
青岛海潮云起二期2022年3月2024年6月1693200000.00-579171426.19-
上海安亭新镇项目2022年6月2024年6月656667352.56292799604.94280405613.87-
上海七宝19-04地块2023年12月2025年12月2736000000.001323439597.501326221030.04-
深圳三星工业区项目二2022年12月2026年12月9961060000.004670032876.234493802443.19-
深圳三星工业区项目一2022年8月2026年12月18997328906.007136641746.877571502162.00-
沈阳府前壹号2022年7月2024年12月1015453400.00-542672043.00-
沈阳浑南新都心2022年4月2023年12月2000846233.70-878970907.81-
沈阳四季都会2022年7月2024年6月1476845119.00-532683169.00-
沈阳中旅万科城2023年3月2025年6月1627937964.00411885709.13455220044.14-
苏州四季星光璟园2022年3月2024年3月1280690599.94-929128540.86-
苏州吴中党校项目2023年12月2025年9月1017328330.01610639447.23612431353.35-
宿迁昆仑上观2022年3月2024年12月1668698216.50-1217382196.57-
太原翡翠东第2022年5月2025年1月1766369162.771515713425.351110853290.71-
太原翡翠晋阳湖2023年6月2026年6月1095690000.00421720000.00421719633.16106097178.00
唐山公园都会二期2023年3月2025年4月1055046316.55595077691.80602959688.36-
唐山未来城2022年5月2024年12月937388700.70597099434.17268170609.89-
唐山新华道项目2022年8月2025年12月1425861186.00348159649.42351845933.40-
天津滨江都会2022年4月2024年2月2394160306.44-1210529009.52-
天津胡家园6-9#地块2022年3月2024年12月3064432532.21-393947140.01-
天津四季滨江2022年6月2024年6月2000850287.081365159539.131082592659.42-
潍坊都会公园2022年11月2024年11月969082000.00-294540291.39-
渭南万科城2022年7月2024年9月3592735644.00938692443.55753310151.90-
渭南万科锦宸2022年7月2024年3月1211622868.00-347277995.72-
乌鲁木齐都会未来城2022年1月2024年1月4303076652.002053000000.001322722154.58-乌鲁木齐都会未来城
2022年8月2024年12月1500000000.00-876089108.91-
二期
无锡樟湾国际2022年1月2024年5月1693642208.00-1222358667.70-
芜湖信达万科樾江望2022年2月2024年12月827694841.11-526475267.23-
武汉金域湖庭2022年6月2024年6月1781681040.00530442848.48648731347.27-
武汉莱茵公园2022年4月2024年6月1427815848.73-520502116.94-武汉万科环金银湖
2022年10月2025年10月4494360000.00-1765054260.51-
115亩
武汉万科黄陂横店
2022年1月2025年1月3534930598.59-1809010392.21-
189亩项目
西安高陵四季都会2022年4月2024年9月4892448200.00-2062464097.07-
西安泾河新城57亩、
2022年11月2024年9月1143380000.00-491333532.40-
89亩地块
西安理想城2022年6月2024年10月1534181353.921095526491.65673411635.94-
西安万科沣华锦鸣2022年5月2024年3月1080735685.00-446073566.00-
西安万科四季花城2022年7月2024年12月3368096000.00-1091334054.86-
西安万科未来星光2022年7月2024年7月927781575.97-414999020.38-
西安万科雁鸣湖2022年10月2024年10月615922670.40857383374.63267817230.38-
西昌万科17度2023年12月2025年12月4083441998.49986398709.381148958844.98-
徐州昆仑2022年4月2024年12月2060930000.00-1540640107.06-
徐州五山公园 A地块
2022年3月2024年1月1937100000.00-1203702264.81-
项目
烟台大成里2023年5月2025年6月843150200.00-204316831.68-
第73页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表预计下一期预计开工时间预计总投资年初数年末数跌价准备竣工时间
烟台四季光年2022年5月2024年12月510434014.78-204173605.91-
烟台天越湾2022年1月2024年6月5468114600.001871895777.061909451501.07-
盐城聚珑东方2022年5月2023年12月2347668723.291565097858.561565097858.56-
盐城星汇东方2022年12月2024年12月2517688441.201918950000.001554142063.03-
扬州万科东望2022年1月2023年9月1105350000.00-632522010.08-
宜昌万科理想城后期2022年12月2025年6月674039136.00-234323746.05-
镇江翡翠公园2022年3月2024年12月426494600.00914671331.39262535023.24-
郑州长基云庐2023年3月2025年11月812005300.00221354263.87272676337.01-
郑州翠湾中城 B13
2022年6月2025年5月1560320000.00-868121308.68-
地块
郑州都会天际2022年3月2024年10月2290580000.00-850671841.00-
郑州老鸦陈93亩项目2022年4月2024年12月1460535089.942132943945.00836784253.11-
郑州南龙湖2022年1月2024年8月867462774.50553107521.90425056759.52-
郑州万科民安三度湖山2023年8月2025年8月2140386800.00548994540.51525489174.08-
郑州荥阳洞林湖地块2023年9月2026年9月1408710000.00282498494.90420395356.66-
周口万科溥天龙堂三期2022年3月2024年6月1230000000.00315405961.54304293478.86-
淄博临淄项目2022年6月2024年12月747000000.00-202836736.14-
其他104334821517.9423310171583.51
合计202497543831.89160177631411.54864061604.45
第74页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
8合同资产
(1)合同资产按性质分析如下：
2021年12月31日2020年12月31日
建造合同10390001562.446162549680.11本集团的合同资产主要涉及本集团与不同客户的建造合同。本集团根据合同约定履行建造义务，并按约定收取款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。
本集团的合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手方，本集团持续评估各项合同资产的信用风险，管理层认为截止2021年12月31日合同资产信用风险较小，因此未计提坏账准备。
(2)合同资产本年的重大变动：
项目2021年2020年年初金额6162549680.113444938025.74年初确认的合同资产于本年结算(2146631471.33)(1367883866.08)
由于履约进度计量的变化而增加的金额16936658393.5313237664567.18
本年增加并结算金额(10562575039.87)(9152169046.73)
年末金额10390001562.446162549680.11
9持有待售资产
2021年12月31日
账面价值公允价值
投资性房地产892422536.241039950000.00
2020年12月31日
账面价值公允价值
投资性房地产6334727583.467956305000.00
于本报告期内，持有待售资产未发生减值；本集团不存在与持有待售资产相关的其他综合收益。
第75页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
10其他流动资产
本集团的其他流动资产主要为合同取得成本和待抵扣增值税。
项目2021年12月31日2020年12月31日
合同取得成本7926630643.586307455093.06
待抵扣增值税18004555347.8316352912192.77
其他1894843.772309350.13
合计25933080835.1822662676635.96
合同取得成本本年变动：
佣金支出
年初余额6307455093.06
本年增加6550467642.72
本年摊销(4998443823.11)
合并范围变化67151730.91年末余额7926630643.58
本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，本集团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
本集团的其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形。
11其他权益工具投资
本集团出于战略目的而计划长期持有下述权益投资，本集团将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
2021年12月31日2020年12月31日
绿景(中国)地产投资有限公司335992940.27582798668.63
Cushman & Wakefield plc 1497461908.44 1018438498.48
合计1833454848.711601237167.11计入其他综合收益的本年确认的其他综合收益转入其他综合收益转入项目名称累计利得或损失股利收入留存收益的金额留存收益的原因
(损失以“()”号填列)
绿景(中国)地产投资有限公司-(203532600.00)--
Cushman & Wakefield plc - 261330082.54 - -
合计-57797482.54--
第76页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
12其他非流动金融资产
其他非流动金融资产为本集团计划长期持有的不具有重大影响的股权投资，本集团将其计入公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。
13长期股权投资
(1)长期股权投资分类如下：
2021年12月31日2020年12月31日
对合营企业的投资65391069380.9266029894844.22
对联营企业的投资79467075332.7975865295411.54
小计144858144713.71141895190255.76
减：减值准备408812998.14-
合计144449331715.57141895190255.76
(2)长期股权投资本年变动情况分析如下：
2021年12月31日
被投资单位联营企业合营企业合计
年初余额75865295411.5466029894844.22141895190255.76本年变动
-追加投资4804047447.305309843526.1710113890973.47
-减少投资(239889245.46)(3334244783.83)(3574134029.29)
-权益法下确认的投资收益1282946191.683605782497.874888728689.55
-权益法下确认的其他综合
1217101284.72-1217101284.72
收益及其他权益变动
-宣告发放现金股利或利润(3311352248.75)(5827533488.79)(9138885737.54)
-合并抵消(151073508.24)(392673214.72)(543746722.96)
-计提减值(408812998.14)-(408812998.14)
年末余额79058262334.6565391069380.92144449331715.57
减值准备年末余额408812998.14-408812998.14
第77页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
14投资性房地产
按成本计量的投资性房地产已完工在建合计账面原值
年初余额56578668614.1630078432579.8286657101193.98本年增加
-存货等其他转入6929010067.03-6929010067.03
-购置612158577.08-612158577.08
-建筑成本-3628515107.033628515107.03
-完工转入9728756817.72(9728756817.72)-本年减少
-本年处置(169929022.76)(2894010882.17)(3063939904.93)
合并范围变化(1370345355.50)(361996299.70)(1732341655.20)
汇兑调整(75175393.17)-(75175393.17)
年末余额72233144304.5620722183687.2692955327991.82累计折旧
年初余额5076843490.00-5076843490.00
本年计提2142595704.83-2142595704.83
本年处置(29781187.79)-(29781187.79)
合并范围变化(310472727.73)-(310472727.73)
汇兑调整(8407415.31)-(8407415.31)
年末余额6870777864.00-6870777864.00投资性房地产减值
年初余额131140472.721494978202.061626118674.78
本年减少-(1494978202.06)(1494978202.06)
年末余额131140472.72-131140472.72账面价值
年末账面价值65231225967.8420722183687.2685953409655.10年初账面价值51370684651.4428583454377.7679954139029.20
于2021年12月31日本集团用于银行借款抵押的投资性房地产人民币8867026279.93元
(2020年12月31日：人民币8877297405.61元)。
于2021年12月31日本集团未办妥产权证的投资性房地产账面价值为人民币
10479356993.26元(2020年12月31日：人民币9139963818.78元)，本集团正在为该
等投资性房地产办理产权证。
于2021年12月31日本集团无因担保使用受限的投资性房地产(2020年12月31日：无)。
投资性房地产减值准备本年减少是本集团对佛山 C22 项目计提的减值已因该地块处置而转销。
第78页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
15固定资产
酒店、房屋及机器设备及装修费电子设备其他设备合计建筑物运输工具账面原值
年初余额14686605186.35286335634.85786835301.47762550494.26561185253.0317083511869.96
本年增加1546057889.3126148625.23265362135.87139471538.34101154917.812078195106.56
-购置-6978750.6297139382.20139471538.34101154917.81344744588.97
-存货/在建工程
1546057889.3119169874.61168222753.67--1733450517.59
转入
本年减少(1256669591.30)(35093371.77)(16433300.55)(21349395.65)(26074506.16)(1355620165.43)
-本年处置或报废(86983483.33)(35093371.77)(16433300.55)(21349395.65)(26074506.16)(185934057.46)
-其他减少(1169686107.97)----(1169686107.97)
合并范围变化49490719.38(3203767.86)(11188643.86)25971978.5928505123.4989575409.74
汇兑调整-(503103.72)(42935.17)(140044.50)(2073318.08)(2759401.47)
年末余额15025484203.74273684016.731024532557.76906504571.04662697470.0917892902819.36累计折旧
年初余额3148427862.84166849448.51356724536.75507297295.73326869983.964506169127.79
本年计提553851641.1021527685.2061481768.46115155960.5167235024.08819252079.35
本年减少(214312139.41)(15836713.86)(11779379.14)(16387930.62)(22302958.63)(280619121.66)
-本年处置或报废(33331858.69)(15836713.86)(11779379.14)(16387930.62)(22302958.63)(99638840.94)
-其他减少(180980280.72)----(180980280.72)
合并范围变化297315.80(767194.40)(1688356.16)13092811.0317135464.2428070040.51
汇兑调整-(311903.95)(30703.96)(91572.26)(594901.24)(1029081.41)
年末余额3488264680.33171461321.50404707865.95619066564.39388342612.415071843044.58账面价值
年末账面价值11537219523.41102222695.23619824691.81287438006.65274354857.6812821059774.78年初账面价值11538177323.51119486186.34430110764.72255253198.53234315269.0712577342742.17于2021年12月31日本集团用于银行借款抵押的使用权受限的固定资产账面价值为人民币
445152065.39元(2020年12月31日：人民币460684085.82元)。
于2021年12月31日本集团没有暂时闲置的固定资产(2020年12月31日：无)。
于2021年12月31日本集团没有通过经营租赁租出的固定资产(2020年12月31日：无)。
于2021年12月31日本集团没有持有待售的固定资产(2020年12月31日：无)。
于2021年12月31日本集团未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币2188987308.92元
(2020年12月31日：人民币1771237992.01元)。
第79页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
16在建工程
2021年12月31日
账面余额减值准备账面价值
物流冷库1556683164.96-1556683164.96
租入经营性物业833098938.30-833098938.30
其他1008347314.60-1008347314.60
合计3398129417.86-3398129417.86
2020年12月31日
账面余额减值准备账面价值
物流冷库801693672.67-801693672.67
租入经营性物业1792482122.37-1792482122.37
其他642674543.34-642674543.34
合计3236850338.38-3236850338.38
本年在建工程转入固定资产及长期待摊费用人民币3346078081.23元(2020年：人民币
3059778916.85元)。
于2021年12月31日本集团无用于银行借款抵押的使用权受限的在建工程(2020年12月31日：人民币91941.86元)。
第80页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
17租赁
(1)本集团作为承租人的租赁情况使用权资产项目房屋建筑物及其他账面原值
年初余额29346739317.57
本年增加2149563442.97
本年减少(717812635.09)
合并范围变化(5419634.07)
年末余额30773070491.38累计折旧
年初余额4136620084.52
本年计提2581315765.73
本年减少(187260228.38)
合并范围变化294189.49年末余额6530969811.36账面价值
年末账面价值24242100680.02年初账面价值25210119233.05租赁负债项目附注2021年12月31日2020年12月31日
长期租赁负债26235592463.0126174202649.53
减：一年内到期的租赁负债五、301925950364.541584256953.55
合计24309642098.4724589945695.98项目2021年2020年选择简化处理方法的短期租赁费用166144524.90144868370.11
转租使用权资产取得的收入2802799903.772380051897.47
与租赁相关的总现金流出2588885001.282512429401.11
第81页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
本集团租用房屋及建筑物作为自用办公场所，以及作为长租公寓、产业办公、商业进行转租。
办公场所租赁通常为期5年，用于转租的租赁期为10至20年不等。部分租赁包括合同期限结束后续租的选择权。
短期租赁或低价值租赁
本集团还租用办公及其他设备，租赁期为1至3年不等。这些租赁为短期租赁或低价值资产租赁。本集团已选择对这些租赁不确认使用权资产和租赁负债。
(2)本集团作为出租人的经营租赁情况项目2021年2020年租赁收入7508166451.885669386991.82
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁
44982464.8644297508.89
付款额相关的收入
本集团将部分房屋建筑物用于长租公寓、商场、写字楼出租，租赁期主要为1年至5年。本集团将该等租赁分类为经营租赁，因为该等租赁并未实质上转移与资产所有权有关的几乎全部风险和报酬。
本集团于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
项目2021年2020年
1年以内(含1年)45063670004890400000
1年至2年(含2年)36680670003854394000
2年至3年(含3年)35966730003627434000
3年至4年(含4年)36181310003611511000
4年至5年(含5年)36845470003697888000
5年以上40514850003881198000
合计2312527000023562825000本集团没有重大的分类为融资租赁的对外租赁。
第82页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
18无形资产
待执行物业土地使用权特许经营权其他合计管理合同账面原值
年初余额5837875540.03676537570.38960411917.72162936304.557637761332.68
本年增加334243327.57--23522071.78357765399.35
本年减少---(2178474.91)(2178474.91)
合并范围变化141240999.76-4258893957.4053888627.564454023584.72
汇兑调整(9714800.00)--(193910.26)(9908710.26)
年末余额6303645067.36676537570.385219305875.12237974618.7212437463131.58累计摊销
年初余额552131606.64509119429.66415431230.6573297750.151549980017.10
本年增加135759739.7867106424.88197708007.2912837052.38413411224.33
本年减少---(1099807.81)(1099807.81)
合并范围变化(6348800.32)-32445352.004111492.8330208044.51
汇兑调整(151321.33)--(53099.36)(204420.69)
年末余额681391224.77576225854.54645584589.9489093388.191992295057.44账面价值
年末账面价值5622253842.59100311715.844573721285.18148881230.5310445168074.14年初账面价值5285743933.39167418140.72544980687.0789638554.406087781315.58
本集团本年用于银行借款抵押使用权受限的无形资产账面价值为人民币47785872.62元
(2020年12月31日：人民币49072536.10元)。
本集团待执行物业管理合同本年变动主要是收购福建伯恩物业集团有限公司和上海阳光智博生
活服务集团有限公司所持有的待执行物业管理合同，详见附注六、1。
于2021年12月31日，本集团无未办妥产权证的土地使用权(2020年12月31日：无)。
19商誉
(1)商誉变动情况被投资单位名称注年初余额本年增加汇率变动年末余额
万科海外投资控股有限公司 (a) 206342883.92 - (4034291.72) 202308592.20
福建伯恩物业集团有限公司 (b) - 1205096813.78 - 1205096813.78上海阳光智博生活服务集团
(c) - 2414917401.61 - 2414917401.61有限公司
合计206342883.923620014215.39(4034291.72)3822322807.59
第83页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(a) 本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购万科海外投资控股有限公司 (原称
南联地产控股有限公司、万科置业(海外)有限公司)75%的权益。合并成本超过按比例获得万科海外投资控股有限公司的可辨认资产、负债公允价值的差额确认为本集团的商誉。本年的变动为汇率变化影响所致。
(b) 本集团于本年度以人民币 20.06 亿元合并成本收购福建伯恩物业集团有限公司 100%的权益，其中人民币15.88亿元的基准价格已于本年度支付，人民币1.92亿元的或有对价是基于福建伯恩物业集团有限公司2021年的预测净利润来确定的，该或有对价已列示为一项本集团的交易性金融负债。合并成本超过按比例获得的福建伯恩物业集团有限公司可辨认资产、负债公允价值的差额人民币12.05亿元，确认为与福建伯恩物业集团有限公司相关的商誉。
(c) 本集团于本年度以等值于人民币 50.31 亿元合并成本收购上海阳光智博生活服务集团有
限公司100%的权益。合并成本超过按比例获得的上海阳光智博生活服务集团有限公司可辨认资产、负债公允价值的差额人民币24.15亿元，确认为与上海阳光智博生活服务集团有限公司相关的商誉。
(2)商誉减值准备
本集团将商誉分摊至根据业务分布确定的资产组的具体情况如下：
资产组的构成福建伯恩物业集团有限公司上海阳光智博生活服务集团有限公司
资产组的账面价值9.26亿元22.01亿元分摊至本资产组的商誉账面按照收购日对价与可辨认净资产公允价值差异按照收购日对价与可辨认净资产公允价值差异
价值和分摊方法分摊的商誉账面价值为人民币12.05亿元分摊的商誉账面价值为人民币24.15亿元
包含商誉的资产组账面价值21.31亿元46.16亿元资产组是否与购买日所确定是是的资产组合一致福建伯恩物业集团有限公司和上海阳光智博生活服务集团有限公司商誉的可收回金额按照预计
未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据批准的5年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的税前折现率区间为16%至17%，预测期营业收入使用的增长率区间为3%-24%，预测期以后的现金流量根据增长率2%推断得出，采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。减值测试中采用的其他关键数据包括：营业收入、营业成本和其他相关费用等。
于年末资产负债表日，本集团对商誉执行了减值测试，并未发现减值。
第84页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
20长期待摊费用
2020年12月31日本年增加本年摊销额2021年12月31日
长期待摊费用8947760570.312171976758.122106745212.399012992116.04本集团的长期待摊费用主要是装修改造费。
21递延所得税资产、递延所得税负债
(1)递延所得税资产和递延所得税负债
2021年12月31日2020年12月31日
可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
递延所得税资产：
可弥补亏损59628468089.8814907117022.4746251692536.2411562923134.06
减值准备1905645523.80476411380.952778528961.52694632240.38
预提成本7856564151.001964141037.757175420661.841793855165.46
土地增值税清算准备53468731283.0013367182820.7546378875896.0811594718974.02
未实现内部交易利润5407350647.281351837661.825229832474.681307458118.67
其他5804918962.081451229740.522327371481.08581842870.27
合计134071678657.0433517919664.26110141722011.4427535430502.86
2021年12月31日2020年12月31日
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债
(以“()”号填列)(以“()”号填列)(以“()”号填列)(以“()”号填列)
递延所得税负债：
收购公司公允价值变动(4559854061.40)(1139963515.35)(528481813.68)(132120453.42)
代扣代缴所得税（2998458854.00）(149922942.70)(1987009379.18)(99350468.96)
合计（7558312915.40）(1289886458.05)(2515491192.86)(231470922.38)
(2)未确认递延所得税资产明细
2021年12月31日2020年12月31日
类别暂时性差异递延所得税资产暂时性差异递延所得税资产
可抵扣亏损6263473859.341565868464.846348280131.161587070032.79
可抵扣暂时性差异8119602719.732029900679.936423023697.441605755924.36
合计14383076579.073595769144.7712771303828.603192825957.15
第85页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(3)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份2021年12月31日2020年12月31日
2021-210925985.76
2022448103167.761088492535.86
2023883614519.741009106014.29
2024302975022.731859634379.98
20251595917254.192180121215.27
20263032863894.92-
合计6263473859.346348280131.16
(4)于2021年12月31日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的未确认递
延所得税负债的暂时性差异约为人民币151.45亿元(2020年12月31日：人民币175.59亿元)。由于本公司能够控制这些子公司的股利分配政策，且管理层预期这部分利润在可预见的未来很可能不会进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币9.93亿元
(2020年12月31日：人民币12.17亿元)确认递延所得税负债。
22其他非流动资产
于2021年12月31日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购预付款。
23短期借款
(1)短期借款分类：
2021年12月31日2020年12月31日
原币折人民币原币折人民币银行借款信用借款
-人民币--10000000.0010000000.00
-港币--4097329166.673415943326.25
抵押借款*1
-港币1482250000.001211591150.001482250000.001235751825.00
-马来西亚币--360000000.00582228000.00
质押借款*1
-人民币--11861879.7711861879.77
-美元284984384.191817003436.71--
小计3028594586.715255785031.02其他借款信用借款
-人民币11368000000.0011368000000.0019783000000.0019783000000.00
小计11368000000.0019783000000.00
加：借款应付利息15908662.5272751811.09
合计14412503249.2325111536842.11
第86页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
*1以上抵押借款和质押借款由本公司的子公司持有的存货提供抵押担保，由本公司持有的子公司股权和货币资金提供质押担保。
(2)本集团本年末无逾期未偿还的短期借款(2020年12月31日：无)。
24应付票据
2021年12月31日2020年12月31日
商业承兑汇票125436070.74607112827.28
25应付账款
2021年12月31日2020年12月31日
应付地价37056544946.5251256100605.33
应付及预提工程款278920059303.03233052850672.46
质量保证金6676048125.735100534965.49
应付及预提销售佣金6207573296.604919135018.70
其他1550909606.911355881089.68
合计330411135278.79295684502351.66本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
26合同负债
(1)合同负债分类项目名称预计下批结算时间项目预售比例2021年12月31日2020年12月31日
杭州五常车辆段项目2022年12月69%18060185659.048624942695.22
福州台江排尾项目2022年4月90%11075708799.859571768422.21
广州城市之光2022年3月38%10612629340.443376393408.16
北京城市之光东望2022年6月83%6892427530.374471407471.08
昆明万科城2022年3月64%6650842553.836726250373.66
杭州良渚文化村2022年2月82%6268568589.877405044447.87
宁波镇海骆驼项目2023年3月81%6052752065.062424586720.08
成都锦绣2022年12月60%5737127059.881494801421.56
南京万科翡翠滨江2023年3月100%5562146052.121373539572.42
武汉翡翠滨江2022年12月51%5528529395.892538395692.15
西安翡翠国宾2022年6月100%5345323493.909239257286.43
南通胜利路西地块2022年3月100%5143479167.532488601694.89
深圳尖岗山2022年12月33%4968252524.38-
武汉长征村2022年8月51%4847754836.802739339631.03
南京万科燕语光年2023年6月89%4775376421.86-
第87页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表项目名称预计下批结算时间项目预售比例2021年12月31日2020年12月31日
宁波海曙段塘项目2022年9月97%4742976263.501736198729.77
深圳万科大都会2023年7月46%4717927222.03-
成都天府公园城2022年7月45%4663568103.201462473457.06
北京翡翠西湖雲庐2023年9月77%4632541289.082087563334.62
东莞万科金域东方2022年4月89%4596221498.421549219980.15
台州董家洋西项目2022年8月93%4219666013.301620161582.27
重庆天地2022年9月22%4193699476.71-
台州万科城2022年1月93%4189747061.824224978766.99
无锡翡翠之光2022年1月97%4173612300.663303951552.73
东莞长安莲湖路项目2022年3月90%4165660113.591574805616.77
无锡翡翠东方2022年6月97%4012265838.012303096229.19
武汉万科新都会2022年4月57%3999201920.351833558439.47
成都公园传奇2022年5月87%3968877858.693708321912.63
佛山万科南海天空之城2022年12月25%3942383672.66741008342.45
南通海上明月2022年9月84%3941261369.002494581520.92
杭州日耀之城2023年6月51%3912576557.25-
苏州向阳路项目2022年3月91%3865188102.165989450827.80
台州董家洋东项目2022年10月89%3845980491.72893260338.10
贵阳翡翠公园项目2022年9月45%3835337931.332478612556.10
青岛海岸万科城2022年9月66%3725702841.46-
常州教育小镇项目2022年9月81%3708700713.471358999122.16
西安大都会云境2022年7月92%3680579794.114297499517.23
深圳万科西望2023年3月63%3680358456.29-
深圳瑧山海2022年12月76%3570545351.761869187300.87
苏州安元路项目2022年3月87%3568779031.632221295121.11
兰州万科城2022年4月68%3548070399.163352352054.81
沈阳首府云城2022年5月65%3544192809.125302375873.10
宁波东潮之滨2022年10月94%3452171129.201215088207.12
上海安亭新镇项目2022年4月68%3429547870.06997622539.86
扬州教投资产包2022年6月100%3287854342.752669681498.50
杭州金茂万科新都会2022年3月92%3254497310.922762877320.58
南京南站项目2023年1月87%3221466135.262406675374.51
渭南万科城2022年9月54%3134680002.411125182215.95
包头中央公园2022年6月94%3105791030.922299954168.00
南宁万科城2022年6月59%2951741944.934606753294.77
杭州姑娘桥地块2023年6月67%2941628822.00264725555.19
杭州瓶窑项目2022年4月94%2894133092.72-
郑州万科大都会2022年5月98%2808534819.292897393008.43
温州瑞安西岙村地块2023年6月66%2750230640.691216080975.97
昆明翡翠滨江2022年6月99%2729228612.293260780819.97
宁波滨盛臻园2022年4月64%2719675200.591693811092.82
石家庄翡翠公园2022年5月89%2706420903.582240056441.07
扬州四季都会2022年12月92%2706332425.471120776983.83
贵阳万科麓山2022年6月41%2676038049.713156678835.47
唐山未来城2022年6月50%2636456916.021871411101.92
石家庄嘉实万科紫台2022年12月95%2625344468.401874105861.25
第88页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表项目名称预计下批结算时间项目预售比例2021年12月31日2020年12月31日
郑州万科盛德世曦2022年6月96%2622160282.292786952412.51
兰州璞悦澜岸2022年6月87%2593628665.551717717863.56
昆明昌宏西路项目2022年6月44%2588377153.02875073495.96
常州皇粮浜地块2022年9月97%2570090355.771293137133.82
杭州樟宜翠湾2022年12月74%2546284167.07339846492.83
咸阳金域华府2022年3月98%2430711718.211899131700.40
成都万科润园2022年4月84%2427229204.261028934692.71
武汉汉口传奇2022年1月81%2422243336.664379845890.46
郑州万科洛达庙项目2022年12月95%2395817017.861705839630.34
珠海滨海大都会花园2022年5月57%2389454761.27533774420.31
郑州万科城九期2023年4月100%2379508443.42-
昆山夏驾河项目2022年6月91%2350971430.371719561144.34
青岛新都会2022年5月75%2336258386.662963453449.44
无锡南门44-1地块项目2022年5月86%2322069897.131321191586.49
温州翡翠天地Ⅰ期2022年1月90%2319607125.987263532148.21
重庆森林公园2022年4月82%2290448859.452480397023.05
杭州河语光年府2023年7月44%2283138796.55-
重庆悦来493亩项目2022年9月37%2280383330.63657462167.15
太原蓝湾传奇2022年10月77%2250954887.321856098831.24
宁波槐树路项目2022年9月65%2199142943.43-
天津叠彩道2022年3月92%2190203844.591730655739.90
西安万科悦府2023年10月97%2173393949.171672935140.42
温州三溪区 B-07地块 2022年 12月 59% 2155451620.77 902440803.32
西安万科雁鸣湖2022年10月65%2143141383.731920879249.78
贵阳新都荟2022年12月61%2141201981.472784000128.03
成都金域华府2023年7月91%2135715879.98-
徐州北区客运站项目2023年3月100%2131617930.37905419082.01
嘉兴潮起东方二期2022年7月79%2129347238.71891705944.95
天津西华府2022年6月56%2113515679.293484817324.59
南宁金域中央2022年5月75%2111204555.116455127287.84
惠州金枫花园2022年5月56%2105360235.741326009172.57
成都知园2023年5月85%2074533774.17-
石家庄翡翠书院2022年8月41%2070670247.202858651829.48
昆山江湾澜庭2022年12月59%2070146791.41216997939.36
兰州万科璞悦臻园2022年5月95%2066150729.461354637506.84
东莞双城水岸2022年12月64%2063677588.11665968017.78
沈阳北宸之光2022年8月77%2061121323.571449995221.92
沈阳中旅万科城2022年6月21%2040409520.091126457852.93
嘉兴都会东方2022年8月91%2038576663.961237151509.16
宁波海映澜庭2023年6月100%1974527458.09401269485.58
南京溧水 G09地块 2022年 6月 45% 1954192695.25 1014692272.75
西安澜岸2022年10月75%1932236933.523242807725.10
合肥高第2022年8月100%1923969598.291293445561.49
唐山港岛中心2022年4月74%1921565394.761404043056.53
重庆四季花城三期2023年3月95%1921492474.49225531282.58
长春公主岭项目2022年3月25%1910114959.651201654316.98
第89页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表项目名称预计下批结算时间项目预售比例2021年12月31日2020年12月31日
临沂新都会项目2022年8月88%1898935508.512748931532.00
成都天府万科城1期2022年4月31%1858907751.022881493870.17
石家庄公园都会2022年6月82%1854555844.971594132691.47
长沙魅力之城2022年6月67%1841680633.153540918574.77
包头翡翠都会2022年12月28%1832865462.71564272470.39
太原中央公园2022年6月90%1809519161.341690851824.76
北京翡翠云图2022年4月46%1784387628.391406956658.20
西安万科金域缇香2022年6月94%1752610152.60992288643.96
北京大都会滨江2022年1月57%1716290027.841723118565.07
兰州万科星光都会2023年5月60%1707036999.7155599063.44
南通时光映翠2022年4月93%1683854261.261001425575.03
无锡宛山湖2024年1月44%1658375364.96-
北京七橡墅2022年1月40%1658168526.521476750824.39
绍兴芳塔纳丽2022年6月94%1638610250.491079682354.86
重庆金域蓝湾2022年5月99%1617867775.82810889961.73
佛山金域世家2022年3月90%1617828801.482173782797.88
重庆悦来117亩项目2022年3月89%1617158913.05274909422.76
哈尔滨智慧未来城2022年12月29%1590728873.89552378176.34
太原城市之光2023年5月42%1590653413.092240056406.07
沈阳吉宝项目2022年8月52%1590173575.44-
合肥未来之光2022年6月60%1582309379.66875449844.18
宁波江南一品西地块项目2023年6月55%1565680891.54-
嘉兴香樟东地块项目2022年3月96%1521580600.042104308531.37
南宁星都荟2022年7月57%1516088467.293855875785.66
嘉兴东山北地块2022年1月89%1515233040.81425098297.09
温州中心区 D-28-1地块 2022年 8月 87% 1513002231.48 917159040.80
漳州龙海金域滨江花园2022年6月38%1485216508.42662618506.50
南宁金域国际2022年12月56%1479877328.50204259461.48
三亚森林度假公园2022年12月57%1478469996.14503685929.28
烟台翠湖山晓2022年6月45%1474817864.381429561612.07
乌鲁木齐璟曜里2023年12月51%1465559190.52396100814.32
嘉兴中环西地块项目2022年1月94%1465166669.551337352971.85
惠州万悦花园2022年10月43%1463862151.7143376592.33
徐州翡翠之光2022年1月55%1462143623.151954259039.79
柳州白露项目2022年6月27%1453328197.061194634129.04
宁波月映澜堂2023年6月52%1442191985.70-
广州增城万科城2022年3月26%1438681114.441219034711.22
芜湖东方珑胤台2022年6月94%1432299661.42288555716.40
大连翡翠都会2022年6月57%1431289333.782298635265.52
重庆理想城一期2022年5月80%1420238596.521386216371.72
无锡臻境2022年12月65%1411281367.6095574853.27
吉林万科城2022年6月24%1407345607.811669349698.87
广州樾山项目2022年3月38%1394053607.971383657327.25
太原清徐项目2022年10月70%1390251117.631090129125.90
临沂鲁商万科城臻园2023年12月36%1386007864.7597103132.78
乌鲁木齐都会未来城2023年12月19%1381147835.47-
第90页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表项目名称预计下批结算时间项目预售比例2021年12月31日2020年12月31日
太原春和景明2022年6月45%1374663751.042293724105.18
乌鲁木齐锦荟里2022年6月53%1371423352.99521743277.54
天津翡翠紫台2022年6月92%1355657599.542521221836.37
长春柏翠阅湖2022年4月82%1348057544.131196930507.80
西安万科大都会二期2022年6月99%1344227955.832306163379.10
西安万科璞悦2022年12月62%1341405448.131201463431.97
青岛金域华府三期2022年4月90%1321251785.271006586897.33
西安万科城如园2022年2月94%1312005273.222742144872.71
嘉兴滨河道花苑2023年6月66%1286048259.66-
芜湖中江苑2022年5月69%1280646178.61521996151.81
成都万科锦园2022年4月100%1274670606.251512787456.04
淄博临淄项目2022年8月53%1272380383.15558348195.32
青岛胶州植物园项目2022年6月58%1257101694.15587576307.53
天津宝坻024地块项目2022年9月41%1254483024.26786916480.47
东莞厚沙路项目2022年6月91%1248038534.97-
沈阳东第2022年6月69%1224938533.4144036697.25
济南金色悦城新著2022年12月78%1222482461.63452782828.05
东莞瑧山悦2023年7月15%1210745465.47-
南通中创北项目2023年10月29%1195083753.60-
秦皇岛未来城二期2022年4月92%1170696908.511170696908.51
合肥中央公馆2022年3月87%1162397861.82-
无锡梅里上城2023年1月35%1157947145.261834862.40
威海翡翠公园2022年6月78%1155977198.401969931705.10
上海天际2022年11月31%1148271058.002786010968.52
惠州万荟花园2022年9月56%1147863052.96125846169.85
沈阳明日之光2022年6月94%1141132780.431047358661.26
重庆金开悦府2022年6月94%1130359817.831633411012.06
重庆水土99亩项目2022年8月96%1123282760.13382548016.78
郑州南龙湖2023年12月40%1108874551.29189933561.43
济南雪山万科城组团四2023年12月27%1107622161.54-
长春西宸 A 地块 2022年 9月 61% 1097419563.43 520676209.46
长沙金色梦想2022年6月53%1093205533.603827588549.79
石家庄未来城2022年6月66%1091319304.48548247495.96
重庆凤凰湖424亩项目2022年3月31%1068322183.95614423032.58
中山四季花城2022年10月53%1064394291.19568665223.07
太原翡翠晋阳湖2022年6月37%1058970952.44718302050.02
珠海海上城市2023年2月17%1047917247.11-
太原时代之光2023年10月63%1035771204.23133017455.58
东莞未来之光2023年12月23%1032846457.99-
南通时代之光2022年4月73%1025553521.121229998316.64
青岛远通物联项目2022年10月99%1021735157.51536010100.62
常州国宾道2023年9月54%1006814945.29-
其他141116652726.14311101672062.88
合计636858514051.90630747210801.94
第91页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)年末本集团账龄超过一年的合同负债余额为人民币265448948092.06元(2020年12月31日：人民币206582656378.08元)，其中主要为尚未结算的预收房款。
(3)合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%~100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。
(4)本集团的合同负债余额本年的重大变动如下：
项目2021年2020年年初金额630747210801.94577047227178.73因收到现金而增加的金额
365367147879.84375986591420.26
(不包含本年已确认为收入的金额)
合并范围变化5916888534.8414072410210.35包含在合同负债年初账面价值中的金额
(365172733164.72)(336359018007.40)所确认的收入
年末金额636858514051.90630747210801.94
27应付职工薪酬
(1)应付职工薪酬列示：
年初余额本年增加本年减少年末余额
短期薪酬7831343763.0515952013516.5017521085437.276262271842.28离职后福利
-设定提存计划14852289.201088851454.321017801055.8485902687.68
辞退福利4744511.9280475926.3955419635.3329800802.98
合计7850940564.1717121340897.2118594306128.446377975332.94
(2)短期薪酬年初余额本年增加本年减少年末余额
工资、奖金、津贴和补贴7788562031.0813751152550.5415436581427.946103133153.68
职工福利费13352461.74973573226.58917669210.9669256477.36
社会保险费10305208.35611813818.00577908943.3244210083.03
其中：医疗保险费9751107.70558366598.29526923237.6241194468.37
工伤保险费369929.9921965987.0421030061.751305855.28
生育保险费184170.6631481232.6729955643.951709759.38
住房公积金10596253.17565699746.18537504304.6438791694.71
工会经费和职工教育经费8527808.7149774175.2051421550.416880433.50
合计7831343763.0515952013516.5017521085437.276262271842.28
第92页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(3)离职后福利-设定提存计划年初余额本年增加本年减少年末余额
基本养老保险14170513.721055238074.39986764175.6482644412.47
失业保险费681775.4833613379.9331036880.203258275.21
合计14852289.201088851454.321017801055.8485902687.68
本年无向职工提供的非货币性福利(2020年：无)。
本集团自2010年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。根据《万科企业股份有限公司经济利润奖金方案(2017年12月29日修订)》，2021年度计提经济利润奖人民币
0.85亿元(2020年：人民币19.052亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬年末余额中。
28应交税费
2021年12月31日2020年12月31日
企业所得税12799798744.1514113884710.25
土地增值税4915675379.278154709028.65
增值税5073101749.574432562718.32
房产税292367392.25243325055.80
城市维护建设税924410397.85977010448.04
教育费附加684974899.88730447248.74
个人所得税212276317.02134780259.18
其他288645462.33249803568.90
合计25191250342.3229036523037.88
本年年末已预缴税费人民币53921415555.51元(2020年12月31日：人民币
49172361311.56元)已计入预付款项。
29其他应付款
其他应付款分类：
注2021年12月31日2020年12月31日
应付股利1744931114.63319037650.64
其他(1)190321238103.85212439315827.86
合计192066169218.48212758353478.50
第93页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(1)其他注2021年12月31日2020年12月31日
应付合营/联营企业款64405903537.6477023966118.51
应付股权款与合作公司往来及其他 (i) 62152848585.54 78343016829.70
土地增值税清算准备金 (ii) 53468731283.00 46378875896.08
押金及保证金3863361903.984009608891.71
代收款2401976032.982263185419.50
购房意向金4028416760.714420662672.36
合计190321238103.85212439315827.86
(i) 应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 / 借款。
(ii) 虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(“187号文”)有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但本集团仍然根据企业会计准则的相关要求并按照187号文的计算基础计提了土地增值税
清算准备金合计人民币53468731283.00元(2020年12月31日：人民币
46378875896.08元)，以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清
算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与本集团现时纳税义务无关。
土地增值税是按30%-60%的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。
增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
第94页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
30一年内到期的非流动负债
(1)一年内到期的非流动负债分类：
附注2021年12月31日2020年12月31日
一年内到期的长期借款五、3239219653876.7944946748062.22
一年内到期的应付债券五、335005745579.1512927830700.16
一年内到期的租赁负债五、171925950364.541584256953.55
一年内到期的应付利息1780581854.981003028270.93
合计47931931675.4660461863986.86
(2)一年内到期的长期借款无逾期借款(2020年12月31日：无)。
31其他流动负债
2021年12月31日2020年12月31日
待转销项税55794062851.3753986260461.07
合计55794062851.3753986260461.07
注：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
第95页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
32长期借款
长期借款分类
2021年12月31日
种类原币汇率折人民币借款条件银行借款
其中：人民币112478134875.361.0000112478134875.36信用*1
1904990000.001.00001904990000.00抵押*2
1555377237.801.00001555377237.80质押*3
港币23015105802.370.817418812547482.86信用*1
美元283931250.006.37581810288863.75信用*1
1351964062.326.37588619852468.57质押*3
英镑72780761.028.6061626358507.41抵押*2
41912527.708.6061360703404.68质押*3
小计146168252840.43
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币15533304550.811.000015533304550.81信用*1
654490000.001.0000654490000.00抵押*2
1085648350.001.00001085648350.00质押*3
美元1351964062.326.37588619852468.57质押*3
英镑72780761.028.6061626358507.41抵押*2
小计26519653876.79其他借款
其中：人民币47373680000.001.000047373680000.00信用*4
小计47373680000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币12700000000.001.000012700000000.00信用*4
小计12700000000.00
合计154322278963.64
第96页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2020年12月31日
种类原币汇率折人民币借款条件银行借款
其中：人民币97081855036.661.000097081855036.66信用*1
2454490000.001.00002454490000.00抵押*2
2034638294.801.00002034638294.80质押*3
港币9794849066.660.83378165965666.87信用*1
11900275.490.83379921259.68质押*3
美元1208693999.996.50287859895343.12信用*1
1748447993.706.502811369807613.43质押*3
英镑87301657.838.8887775998245.95信用*1
73656820.668.8887654713381.80抵押*2
41866910.448.8887372142406.83质押*3
新加坡币19835000.004.921897623903.00信用*1
小计130877051152.14
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币37747392722.871.000037747392722.87信用*1
846000000.001.0000846000000.00抵押*2
1077490000.001.00001077490000.00质押*3
港币41839200.000.833734881341.04信用*1
11900275.490.83379921259.68质押*3
美元41203500.046.5028267938120.06信用*1
599929493.706.50283901221511.63质押*3
英镑21567057.838.8887191703106.94信用*1
小计44076548062.22其他借款
其中：人民币46106480000.001.000046106480000.00信用*4
小计46106480000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币870200000.001.0000870200000.00信用*4
小计870200000.00
合计132036783089.92
*1 以上信用借款的借款利率处于以同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮 ~ 5.55%
之间 (2020年：Libor按约定比例上浮 ~ 5.23%之间) 。
*2 以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利率处于 Libor 按约定比例上浮 ~ 5.88%之间 (2020年：Libor按约定比例上浮 ~ 4.90%之间) 。
*3以上质押借款由本公司持有的子公司股权和子公司享有的学费、租金、其他应收款收益
权及定期存款提供质押担保，借款利率处于 Libor 按约定比例上浮 ~ 5.58%之间 (2020年：Libor按约定比例上浮 ~ 5.70%之间) 。
*4以上信用借款的借款利率区间为4.60%至6.16%之间(2020年：4.60%至6.16%之间)。
第97页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
33应付债券
债券其中：一年
发行日期发行金额年初余额年初余额本年发行按面值计提利息折/溢价摊销本年还款年末余额年末余额债券名称币种面值内到期的部分期限利率
(年/月/日)(原币)(原币)(折人民币)(原币)(原币)(原币)(原币)(原币)(折人民币)(折人民币)
2016年第一期
人民币15.00亿元2016/3/115年3.20%1477400000.001499356158.581499356158.58-9333333.33643841.421500000000.00---
中期票据 (iii)*
2016年第二期
人民币15.00亿元2016/3/115年3.20%1477400000.001499356158.581499356158.58-9333333.33643841.421500000000.00---
中期票据 (iii)*
美元债券 (i) 美元 2.20亿元 2016/10/14 5年 2.95% 216676250.00 219424372.72 1426872811.18 - 5083833.33 575627.28 220000000.00 - - -
2017/7/14至
17万科 01 (ii)* 人民币 30.00亿元 3+2年 1.90% 2989390000.00 19055850.70 19055850.70 - 491179.50 12207.37 10870710.72 8197347.35 8197347.35 8197347.35
2017/7/18
2017/8/3至
17万科 02 (ii)* 人民币 10.00亿元 3+2年 2.30% 996800000.00 299.58 299.58 - - 0.42 300.00 - - -
2017/8/4
美元债券 (i) 美元 10.00亿元 2017/11/9 10年 3.98% 993452500.00 995292047.89 6472185129.02 - 39750000.00 597633.90 - 995889681.79 6349593433.19 -
美元债券 (i) 美元 9.71亿元 2018/4/18 5年 4.15% 964797730.00 967885367.26 6293964966.22 - 40296500.00 1281308.90 - 969166676.16 6179212893.87 -
3个月
美元债券 (i) 美元 6.50亿元 2018/5/25 5年 LIBOR+ 646160000.00 648112508.44 4214546019.88 - 11245500.00 804508.60 - 648917017.04 4137365117.24 -
1.55%
2018/7/10、
18万科MTN001 (iv)* 人民币 30.00亿元 3年 4.60% 2973000000.00 2995702299.39 2995702299.39 - 72833333.33 4297700.61 3000000000.00 - - -
2018/7/11
18万科 01 (v)* 人民币 15.00亿元 2018/8/8、2018/8/9 3+2年 4.05% 1492670000.00 1496050997.77 1496050997.77 - 35119900.74 604376.21 1496655373.98 - - -
2018/10/26至
18万科 02 (v)* 人民币 20.00亿元 3+2年 4.18% 1994000000.00 1996501354.56 1996501354.56 - 48265595.74 572410.85 1997073765.41 - - -
2018/10/29
18万科MTN002 (iv)* 人民币 20.00亿元 2018/11/14 3年 4.03% 1982000000.00 1994934769.82 1994934769.82 - 70301111.11 5065230.18 2000000000.00 - - -
美元债券 (i) 美元 6.30亿元 2018/12/11 5.25年 5.35% 626176700.00 627510754.53 4080576934.56 - 33705000.00 704910.82 - 628215665.35 4005377439.13 -
2019/2/25至
19万科 01 (v)* 人民币 20.00亿元 3+2年 3.65% 1994000000.00 1996128905.04 1996128905.04 - 73000000.00 1218025.96 - 1997346931.00 1997346931.00 1997346931.00
2019/2/26
美元债券 (i) 美元 6.00亿元 2019/3/7 5.25年 4.20% 596997902.90 597893865.19 3887984226.53 - 25200000.00 522881.79 - 598416746.98 3815385495.40 -
人民币债券 (i) 人民币 5.05亿元 2019/6/13 3年 3.85% 501635500.00 503300577.88 503300577.88 - 19442500.00 1131602.74 - 504432180.62 504432180.62 504432180.62
2019/9/25至
19万科 02 (v)* 人民币 25.00亿元 3+2年 3.55% 2492500000.00 2494290477.80 2494290477.80 - 88750000.00 1478642.38 - 2495769120.18 2495769120.18 2495769120.18
2019/9/26
美元债券 (i) 美元 4.23亿元 2019/11/12 5.5年 3.15% 421004026.28 421380513.43 2740153202.13 - 13324500.00 342933.28 - 421723446.71 2688824350.94 -
美元债券 (i) 美元 3.00亿元 2019/11/12 10年 3.50% 296209460.72 296568295.74 1928524313.51 - 10500000.00 328256.98 - 296896552.72 1892953040.83 -
2020/3/13至
20万科 01 (vi)* 人民币 15.00亿元 3+2年 3.02% 1497000000.00 1497451355.68 1497451355.68 - 45300000.00 585848.69 - 1498037204.37 1498037204.37 -
2020/3/16
2020/3/13至
20万科 02 (vi)* 人民币 10.00亿元 5+2年 3.42% 998000000.00 998206516.52 998206516.52 - 34200000.00 268976.88 - 998475493.40 998475493.40 -
2020/3/16
2020/5/18至
20万科 03 (vi)* 人民币 10.00亿元 3+2年 2.56% 998000000.00 998235292.83 998235292.83 - 25600000.00 389523.55 - 998624816.38 998624816.38 -
2020/5/19
2020/5/18至
20万科 04 (vi)* 人民币 15.00亿元 5+2年 3.45% 1497000000.00 1497240056.38 1497240056.38 - 51750000.00 400185.88 - 1497640242.26 1497640242.26 -
2020/5/19
2020/6/18至
20万科 05 (vi)* 人民币 8.00亿元 3+2年 3.20% 798400000.00 798560848.06 798560848.06 - 25600000.00 310705.74 - 798871553.80 798871553.80 -
2020/6/19
2020/6/18至
20万科 06 (vi)* 人民币 12.00亿元 5+2年 3.90% 1197600000.00 1197764578.96 1197764578.96 - 46800000.00 319570.29 - 1198084149.25 1198084149.25 -
2020/6/19
2020/11/12至
20万科 07 (vi)* 人民币 3.81亿元 3+2年 3.50% 380238000.00 380255378.01 380255378.01 - 13335000.00 132699.73 - 380388077.74 380388077.74 -
2020/11/13
2020/11/12至
20万科 08 (vi)* 人民币 16.00亿元 5+2年 4.11% 1596800000.00 1596854421.24 1596854421.24 - 65760000.00 416836.01 - 1597271257.25 1597271257.25 -
2020/11/13
2021/1/21至
21万科 01 (vii)* 人民币 19.00亿元 2+1年 3.38% 1896200000.00 - - 1896200000.00 60295444.44 1768559.36 - 1897968559.36 1897968559.36 -
2021/1/22
第98页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
债券其中：一年
发行日期发行金额年初余额年初余额本年发行按面值计提利息折/溢价摊销本年还款年末余额年末余额债券名称币种面值内到期的部分期限利率
(年/月/日)(原币)(原币)(折人民币)(原币)(原币)(原币)(原币)(原币)(折人民币)(折人民币)
2021/1/21至
21万科 02 (vii)* 人民币 11.00亿元 5+2年 3.98% 1097800000.00 - - 1097800000.00 41104555.56 391533.61 - 1098191533.61 1098191533.61 -
2021/1/22
2021/1/27至
21万科MTN001 (iv)* 人民币 20.00亿元 3年 3.76% 1994000000.00 - - 1994000000.00 69142222.22 2051474.10 - 1996051474.10 1996051474.10 -
2021/1/29
2021/4/28至
21万科MTN002 (viii)* 人民币 20.00亿元 3年 3.52% 1996000000.00 - - 1996000000.00 29528888.89 638155.14 - 1996638155.14 1996638155.14 -
2021/4/29
2021/5/19至
21万科 03 (vii)* 人民币 10.00亿元 3+2年 3.40% 998000000.00 - - 998000000.00 20961111.11 229446.98 - 998229446.98 998229446.98 -
2021/5/20
2021/5/19至
21万科 04 (vii)* 人民币 5.66亿元 5+2年 3.70% 564868000.00 - - 564868000.00 12797888.89 129811.31 - 564997811.31 564997811.31 -
2021/5/20
人民币债券 (i) 人民币 14.45亿元 2021/5/25 3年 3.45% 1440496163.00 - - 1440496163.00 25950616.44 866381.59 - 1441362544.59 1441362544.59 -
2021/7/23至
21万科 05 (ix)* 人民币 23.00亿元 3+2年 3.19% 2295400000.00 - - 2295400000.00 31793666.67 375362.41 - 2295775362.41 2295775362.41 -
2021/7/26
2021/7/23至
21万科 06 (ix)* 人民币 7.00亿元 5+2年 3.49% 698600000.00 - - 698600000.00 10586333.33 113591.01 - 698713591.01 698713591.01 -
2021/7/26
2021/09/02至
21万科MTN003 (viii)* 人民币 20.00亿元 3年 3.08% 1996000000.00 - - 1996000000.00 19506666.67 538689.35 - 1996538689.35 1996538689.35 -
2021/09/03
合计56504053900.4158026317312.065005745579.15
以上名称带“*”的债券的发行主体为万科企业股份有限公司
第99页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(i) 本公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司根据中期票据发行计划发行相关债券并经香港联合交易所有限公司批准上市。
(ii) 本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915 号”文核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。本公司于2015年发行人民币50亿元公司债券，2017年发行二期公司债券合计人民币40亿元。其中2015年发行的人民币50亿元公司债券已于2020年到期偿付，2017年发行的二期公司债券已回购39.92亿元。
(iii) 本公司于 2016 年在中国银行间债券市场分别完成了《接受注册通知书》(中市协注
[2015] MTN202号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203号) 项下的第二期发行，发行金额合计为人民币30亿元，已于本年到期偿付。
(iv) 根据本公司 2018 年第一次临时股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 70 亿元中期票据。本公司于2018年7月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注 [2018] MTN304号) 项下的首期发行，发行金额为人民币 30亿元，于 2018年
11月发行2018年度第二期中期票据，发行金额为人民币20亿元。本公司于2021年1月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注 [2019] MTN839号) 项下
的首期发行，发行金额为人民币20亿元。
(v) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2018] 916 号”文核准，本公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。本公司于2018年8月发行人民币15亿元住房租赁专项公司债券，2018年10月发行人民币20亿元住房租赁专项公司债券，2019年2月发行人民币20亿元住房租赁专项公司债券，2019年
9月发行人民币25亿元住房租赁专项公司债券。其中2018年发行的人民币35亿公司债券已全部回购。
(vi) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2020] 323 号”文核准，本公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。本公司于2020年3月发行人民币25亿元公司债券，2020年5月发行人民币25亿元公司债券，2020年6月发行人民币20亿元公司债券，2020年11月发行人民币19.81亿元公司债券。
(vii) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2021] 970 号”文核准，本公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的公司债券。本公司于2021年1月发行人民币30亿元公司债券，2021年5月发行人民币15.66亿元公司债券。
第100页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(viii) 根据本公司 2018 年度股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 40 亿元中期票据。本公司于2021年4月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注[2021] MTN313 号) 项下的首期发行，发行总金额为人民币 20 亿元，于 2021 年 9 月发行2021年度第三期中期票据，发行金额为人民币20亿元。
(ix) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2021] 2137号”文核准，本公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币30亿元的公司债券。本公司于2021年7月发行人民币30亿元公司债券。
34预计负债
年初数本年增加本年减少年末数
客户补偿准备4594600.06-952988.203641611.86
其他*210736857.0666693469.785908608.23271521718.61
合计215331457.1266693469.786861596.43275163330.47
*其他主要为物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。
35其他非流动负债
2021年12月31日2020年12月31日
维护基金*796552652.65634607242.16
长期应付款**399414761.82545639669.58
其他5374837.259930515.16
合计1201342251.721190177426.90
*维护基金为物业管理项目代管基金。
**长期应付款主要为本集团未来支付有关前海公馆项目的款项现值。
第101页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
36股本
本年变动增减年初余额发行新股其他年末余额有限售条件股份
1、国家及国有法人持股----
2、境内自然人持股6643268.00--6643268.00
有限售条件股份合计6643268.00--6643268.00无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股9717553265.00--9717553265.00
2、境外上市的外资股(注1)1893535668.007651174.00-1901186842.00
无限售条件股份合计11611088933.007651174.00-11618740107.00
总数11617732201.007651174.00-11625383375.00
以上股份每股面值人民币1.00元。
注 1： 2021 年 6 月 30 日，本集团 2020 年度股东大会、2021 年第一次 A 股类别股东大会及
2021 年第一次 H 股类别股东大会审议并通过公司 2020 年度利润分配方案，合计派发
现金股息人民币 14522165251.25元 (含税)，并向合资格 H股股东提供以股代息选择权。2021年8月24日，公司完成了2020年利润分配，实际派付现金股息人民币
14140997414 元 (税后)，剩余股息以 7651174 股 H 股代息股份支付，产生资本公
积-股本溢价的金额为人民币123179203.00元。
37资本公积
年初余额本年增加本年减少年末余额
股本溢价(附注五、36)22431887081.19123179203.00-22555066284.19
其他资本公积(3877390046.95)2360077403.44453940066.43(1971252709.94)
合计18554497034.242483256606.44453940066.4320583813574.25
38其他综合收益
归属于母公司本年发生额归属于母公司股东的其他综合股东的其他综合本年所得税前发生额税后归属于母公司税后归属于少数股东收益年初余额收益年末余额不能重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下不能转损益
(520665395.63)305085122.76254015047.8451070074.92(266650347.79)
的其他综合收益(注1)
其他权益工具投资公允价值变动(185198793.03)242996275.57242996275.57-57797482.54将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的
(1347032952.72)1207610232.951005460945.80202149287.15(341572006.92)
其他综合收益(注2)
现金流量套期储备以及套期成本387285557.14(250544064.01)(250544064.01)-136741493.13
外币财务报表折算差额121238563.38(36972570.62)151417412.14(188389982.76)272655975.52
合计(1544373020.86)1468174996.651403345617.3464829379.31(141027403.52)
第102页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
注1：权益法下不能转损益的其他综合收益为根据权益法核算的本集团联营公司的其他权益工具投资的公允价值变动。
注2：权益法下可转损益的其他综合收益主要是根据权益法核算本集团联营公司的外币财务报表折算差额。
39盈余公积
年初余额本年增加本年减少年末余额
法定盈余公积5899890915.05--5899890915.05
任意盈余公积91566433598.4613720196052.32-105286629650.78
合计97466324513.5113720196052.32-111186520565.83
40未分配利润
金额
年初未分配利润98416772021.20
加：本年归属于母公司股东的净利润22524033383.22
减：提取法定盈余公积-
提取任意盈余公积13720196052.32
分配普通股股利14522165251.25年末未分配利润92698444100.85
经2021年6月30日股东大会的批准，本公司向普通股股东派发现金股利，每股人民币1.25
元(2020年：每股人民币1.0166131元)，共人民币14522165251.25元(2020年：人民币
11810739436.05元)。
41营业收入及成本
(1)营业收入及成本
2021年2020年
收入成本收入成本
主营业务449762794655.87352861130855.99415880946934.33295471287877.76
其他业务3034979318.271116007116.153230730779.791069400097.51
合计452797773974.14353977137972.14419111677714.12296540687975.27
其他业务收入主要包括向合营/联营企业收取的合并抵消后运营管理费总额人民币
780953468.21元(2020年：人民币1370439931.98元)。
第103页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2021年2020年
合同产生的收入445289607522.26413442290722.30
租金收入7508166451.885669386991.82
合计452797773974.14419111677714.12
(2)主营业务(分行业)
2021年2020年
收入成本收入成本
房地产及相关业务429931912690.41336485247352.72400448735926.86282867268905.21
物业服务19830881965.4616375883503.2715432211007.4712604018972.55
合计449762794655.87352861130855.99415880946934.33295471287877.76营业收入前五大项目
2021年
深圳万科星城8256646009.23
深圳瑧山府6716587774.37
武汉万科金域国际6442380379.29
温州翡翠天地Ⅰ期5888339328.61
南宁金域中央4604333949.27
(3)营业收入的分解
2021年本集团营业收入按主要的商品类型、经营地区分解后的信息及其与本集团的每一报告
分部的收入之间的关系参见附注十四。
(4)与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于2021年12月31日，本集团分摊至尚未履行(或部分未履行)履约义务的交易价格预计为人民币6643.05亿元(2020年12月31日：人民币6643.78亿元)，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格以及建造合同的预期未来收入。本集团预计在未来1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
第104页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
42税金及附加
2021年2020年
土地增值税18139347034.5024089747077.11
城市维护建设税834806888.611195710972.26
教育费附加621321399.12873223940.14
房产税605543512.15478494319.74
营业税*52108269.1641577686.45
其他802737796.41558155920.53
合计21055864899.9527236909916.23
*于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。
43销售费用
2021年2020年
品牌宣传推广费用*3860489362.633309793867.38
销售代理费用及佣金5139364661.894019774565.66
其他3808785109.203307331266.83
合计12808639133.7210636899699.87
*品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标(包括但不限于：中文“万科”、
、英文“”、“”、图形“”等商标)，以及为宣传以这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。
44管理费用
2021年2020年
人工与行政费用8849578414.089124195816.51
财产费用1064258523.021037198886.78
其他328444918.21126658119.91
合计10242281855.3110288052823.20
第105页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
45财务费用
2021年2020年
贷款、债券及应付款项的利息支出13450324246.6615835663839.21
租赁负债的利息支出1112013872.23985635384.39
减：资本化利息6700991448.418063719298.18
净利息支出7861346670.488757579925.42
减：利息收入3819803627.434680643358.10
利息收支净额4041543043.054076936567.32
汇兑(收益)/损失(7518453.01)663865470.65
其他349799263.69404300698.20
合计4383823853.735145102736.17
46投资收益
投资收益明细情况项目2021年2020年权益法核算的长期股权投资收益4888728689.559739656204.22
处置长期股权投资的收益1376875747.012596624019.43丧失控制权后剩余股权按公允价值
-434880922.91重新计量产生的利得
处置交易性金融资产产生的投资收益269866943.44695762786.66处置其他非流动金融资产产生的
20000000.00(3879164.98)
投资收益/(损失)
其他权益工具投资的股利收入-16100797.50
其中：与资产负债表日仍持有的其他权益
-16100797.50工具投资相关的股利收入
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益58803562.2732724407.24
合计6614274942.2713511869972.98
47公允价值变动损益
项目2021年2020年交易性金融资产1269321.201239737.23
其他非流动金融资产2547626.194093795.16
合计3816947.395333532.39
第106页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
48资产减值损失
2021年2020年
存货(3120114240.25)(1980818041.07)
长期股权投资(408812998.14)-
预付款项15419640.00-
合计(3513507598.39)(1980818041.07)
49信用减值损失
2021年2020年
应收账款(44326474.00)(35845652.37)
其他应收款(183818574.13)(188616063.68)
其他非流动资产(52343189.40)-
合计(280488237.53)(224461716.05)
50营业外收入
计入当年非经常性
2021年2020年
损益的金额
罚款收入298124487.60280544969.43298124487.60
没收订金及违约金收入297192857.82232182313.94297192857.82
其他552773592.37486770025.27552773592.37
合计1148090937.79999497308.641148090937.79
51营业外支出
计入当年非经常性
2021年2020年
损益的金额
对外捐赠285000000.00579090000.00285000000.00
其他1171456972.09703296489.131171456972.09
合计1456456972.091282386489.131456456972.09
第107页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
52所得税费用
(1)本年所得税费用组成
2021年2020年
当年所得税费用19880202662.8024544762812.04
其中：当年产生的所得税费用19909753054.1724696473665.58
汇算清缴差异调整(29550391.37)(151710853.54)
递延所得税费用(5727098477.87)(4167126333.18)
合计14153104184.9320377636478.86
递延所得税费用分析如下：
2021年2020年
减值准备218220859.4370928264.89
预提成本(170285872.29)(141354674.81)
土地增值税清算准备(1772463846.73)(2531441343.39)
可弥补亏损(3092345519.90)(1670134943.36)
收购公司公允价值变动(47030158.72)(20771276.21)
未实现内部交易利润(44379543.15)212977652.88
代扣代缴所得税50572473.74(30086151.77)
其他(869386870.25)(57243861.41)
合计(5727098477.87)(4167126333.18)
(2)所得税费用与会计利润的关系如下：
2021年2020年
税前利润52222631202.9579675752923.39
按法定税率计算的所得税费用12997392010.9520270444576.47
非应税收入(1236883062.96)(2446150560.99)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响2388043993.332089662866.26本年未确认递延所得税资产的
1556186751.521036959956.16
可抵扣暂时性差异
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损(1522085116.54)(421569505.50)
以前年度汇算清缴差异(29550391.37)(151710853.54)
本年所得税费用14153104184.9320377636478.86
第108页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
53基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
2021年2020年
归属于本公司普通股股东的合并净利润22524033383.2241515544941.31
本公司发行在外普通股的加权平均数11620282592.3311459937601.00
基本每股收益(元/股)1.943.62本公司无稀释性潜在普通股。
普通股的加权平均数计算过程如下：
2021年2020年
年初已发行在外普通股股数11617732201.0011302143001.00
本年增发普通股的影响2550391.33157794600.00年末普通股的加权平均数11620282592.3311459937601.00
注： 本公司于 2021年 8月 24日完成以股代息发行 7651174股 H股，将于增加股份次月起计算发行在外的普通股加权平均数。
54利润表补充资料
2021年2020年
营业收入452797773974.14419111677714.12
投资收益6614274942.2713511869972.98
减：存货变动336485247352.72282867268905.21
税金及附加21055864899.9527236909916.23
职工薪酬费用17121340897.2116516142065.10
折旧和摊销费用8063319986.636984906139.12
财务费用4383823853.735145102736.17
其他净费用19771454688.9213914575821.39
营业利润52530997237.2579958642103.88
第109页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
55现金流量表项目
(1)收到其他与经营活动有关的现金
2021年2020年
按政策允许收取的购房诚意金4028416760.714420662672.36
收到联营/合营企业及外部公司往来款项16136789474.3031658118183.61
合计20165206235.0136078780855.97
(2)支付其他与经营活动有关的现金
2021年2020年
简化处理方法所支付的租金166144524.90144868370.11
支付的各种保证金、押金4292393624.756109090933.63
支付联营/合营企业及外部公司往来款项36342191829.3355490738761.17
合计40800729978.9861744698064.91
(3)收到其他与投资活动有关的现金
2021年2020年
收到银行利息4424508959.714075935329.19
收回理财产品150523607.0311567138150.28从“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”重分类至本科目列示的金额1324785252.871614830092.39
(详见附注五、56(3)注1)
合计5899817819.6117257903571.86
(4)支付其他与投资活动有关的现金
2021年2020年
其他资本性支出208446559.02154921838.39从“处置子公司及其他营业单位支付的现金净额”重分类至本科目列示的金额388180267.21323410263.91
(详见附注五、56(3)注2)
合计596626826.23478332102.30
第110页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(5)本集团其他与筹资活动相关的现金包含支付的租金以及按合同约定收到的交易对手折价支付或代为支付的款项。
56现金流量表相关情况
(1)将净利润调节为经营活动的现金流量
2021年2020年
净利润38069527018.0259298116444.53
加：资产减值损失3513507598.391980818041.07
信用减值损失280488237.53224461716.05
固定资产及投资性房地产的折旧2961847784.182650922637.73
无形资产及长期待摊费用摊销2520156436.722209843443.13
使用权资产折旧2581315765.732124140058.26
处置固定资产的净收益(19241176.11)(48381265.04)
财务费用4383823853.735145102736.17
投资收益(6614274942.27)(13511869972.98)
公允价值变动收益(3816947.39)(5333532.39)
递延所得税资产增加(5730640792.90)(4116268905.20)
递延所得税负债增加/(减少)3542315.03(50857427.98)
存货的增加(38303883646.02)(38165029254.17)
经营性应收项目的(增加)/减少(12747890024.27)3636963382.13
经营性应付项目的增加13218699467.8331815394142.50
经营活动产生的现金流量净额4113160948.2053188022243.81
(2)现金及现金等价物净变动情况
2021年2020年
现金及现金等价物年末余额140708459264.40185662379706.96
减：现金及现金等价物年初余额185662379706.96159738651471.96
现金及现金等价物净(减少)/增加额(44953920442.56)25923728235.00
第111页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(3)本年取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
2021年2020年
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1.本年取得子公司及其他营业单位的价格24332013292.977472206911.99
2.本年取得子公司及其他营业单位于本年
17078341437.043628028397.13
支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金
1914973415.641883404970.85
和现金等价物
加：以前年度取得子公司于本年度支付
754636917.34783881264.86
的现金
3.重分类至“收到其他与投资活动有关的
1324785252.871614830092.39现金”列示的金额(注1)
4.取得子公司及其他营业单位支付的现金
17242790191.614143334783.53
净额
5.取得子公司的净资产24519763254.7512032443730.30
流动资产59029906111.4488175344786.88
非流动资产5701432874.092970267993.82
流动负债36999132768.3477551222173.97
非流动负债3212442962.441561946876.43
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1.处置子公司及其他营业单位的价格2072653921.339629416223.34
2.本年处置子公司及其他营业单位于本年
1657507253.375032495539.70
收到的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金
464981138.45662407525.17
和现金等价物
加：以前年度处置子公司及其他营业
单位于本年收到的现金或现金2029406088.9610551612.55等价物
3.重分类至“支付其他与投资活动有关的
388180267.21323410263.91现金”列示的金额(注2)
4.处置子公司及其他营业单位收到的现金
3610112471.094704049890.99
净额
5.处置子公司的净资产1211212444.3213494360848.19
流动资产11976192704.0034732043759.92
非流动资产6777478567.153585543559.98
流动负债15641605587.5424721712975.09
非流动负债1900853239.29101513496.62
第112页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
注1：本年所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
注2：本年所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
(4)现金和现金等价物的构成
2021年12月31日2020年12月31日
库存现金13100343.258573983.62
可随时用于支付的银行存款139898806268.50185019198481.18
可随时用于支付的其他货币资金796552652.65634607242.16年末现金及现金等价物140708459264.40185662379706.96
(5)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
本集团与部分子公司少数股东就双方在子公司的资金投入相关条款进行协商并签署协议，将该等资金投入从债权性投入调整为权益性投入，涉及金额约人民币55.28亿元(2020年：人民币
81.98亿元)，该调整不涉及现金流入或现金流出。
如附注五、36 所述，本集团于 2021 年 8 月 24 日完成了 2020 年利润分配，部分合资格 H 股
股东选择以股代息方案，涉及金额约人民币1.31亿元(2020年：无)，该以股代息事项不涉及筹资活动现金流出。
57外币折算
本集团无重要境外经营实体。
第113页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
58套期
于 2021年 12月 31日，本集团未持有的 CCS资产，持有未到期的 CCS账面金额为负债人民币721410940.20元(2020年12月31日：资产人民币14760989.89元和负债人民币
336153690.52元)，对本集团外币借款的利息及本金进行互换，金额为美元
1871000000.00元，等值人民币11929121800.00元(2020年12月31日：美元
2091000000.00元，等值人民币13597354800.00元)。
截止 2021 年 12 月 31 日，符合套期会计要求的 CCS 公允价值变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
六合并范围的变更
1非同一控制下企业合并
(1)本年发生的非同一控制下企业合并股权自购买日至股权股权购买日的
取得比例购买日2021年12月31日被购买方(单位：亿元)取得成本取得方式确定依据
(%)收入净利润净现金流入福建伯恩物业集团
人民币20.06亿元100现金收购2021/8/31取得控制权日3.980.320.24有限公司上海阳光智博生活现金收购和
人民币50.31亿元1002021/10/1取得控制权日6.591.158.02服务集团有限公司股权交换
福建伯恩物业集团有限公司是于2005年7月25日在福州市成立的公司，主要从事物业管理、停车场服务。在被合并之前，福建伯恩物业集团有限公司的母公司为福建家门口投资有限公司，最终控股公司为福建家门口投资有限公司。
上海阳光智博生活服务集团有限公司是于2020年7月29日在上海市成立的公司，主要从事物业管理、商业综合体管理服务、停车场服务。在被合并之前，上海阳光智博生活服务集团有限公司的母公司为福建阳光房地产开发有限公司，最终控股公司为阳光城集团股份有限公司。
第114页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)合并成本及商誉福建伯恩物业集团有限公司上海阳光智博生活服务集团有限公司合并成本账面价值公允价值账面价值公允价值
现金及权益性证券1814400000.001814400000.005030681000.005030681000.00
或有对价191792000.00191792000.00--
合并成本合计2006192000.002006192000.005030681000.005030681000.00
减：取得的可辨认净资产
-801095186.22-2615763598.39公允价值份额
商誉-1205096813.78-2414917401.61
本年收购福建伯恩物业集团有限公司的对价由其2021年及其未来年度预测的利润水平确认，收购对价为20.06亿元，其中18.14亿元为基准价格，剩余款项为根据福建伯恩物业集团有限公司2021年的预测净利润确定的或有对价，该收购对价将在1年内支付。
本年收购上海阳光智博生活服务集团有限公司对价由其2021年及其未来年度预测的利润水平确认，收购对价为等值人民币50.31亿元。
福建伯恩物业集团有限公司和上海阳光智博生活服务集团有限公司商誉金额分别为12.05亿元
和24.15亿元，形成原因主要为合并对价大于合并日取得可辨认净资产公允价值份额，合并对价是根据交易对价确定。交易对价是根据资产评估报告确认的。
(3)被购买方于购买日可辨认资产和负债的情况福建伯恩物业集团有限公司上海阳光智博生活服务集团有限公司公允价值账面价值公允价值账面价值
资产：
流动资产439606557.11439606557.111383882129.391383882130.00
非流动资产1268702741.3549513379.353011038918.00142375334.00
负债：
流动负债583253814.13583253814.131012044586.001012044586.00
非流动负债323527142.1318729801.63739608259.0022442363.00
净资产801528342.20(112863679.30)2643268202.39491770515.00
减：少数股东权益433155.98433155.9827504604.0027504604.00
取得的净资产801095186.22(113296835.28)2615763598.39464265911.00
上述可辨认资产存在活跃市场的，根据活跃市场中的报价确定其公允价值；不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场的，参照同类或类似资产的市场价格确定其公允价值；对同类或类似资产也不存在活跃市场的，则采用估值技术确定其公允价值。
上述可辨认负债按照应付金额或应付金额的现值作为其公允价值。
第115页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2同一控制下企业合并
本集团本年没有发生同一控制下企业合并(2020年：无)。
3处置子公司
本集团本年没有发生重要单次处置对子公司的投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要的通过多次交易分步处置对子公司的投资且在本年丧失控制权的交易。
4其他原因的合并范围变动
(1)本年新纳入合并范围的子公司
本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。
下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购下述公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
本年新设立的主要子公司：
嘉兴万贤建设开发有限公司成都万物梁行物业服务有限公司南京万溧管理咨询服务有限公司西咸新区茯景万莱置业有限公司南通海沁置业有限公司兰州万福房地产开发有限公司苏州工业园区大启置业有限公司北京北方唯拓科技有限公司温州澜成房地产开发有限公司长春万甄房地产开发有限公司温州塘成房地产开发有限公司青岛青年湖开发建设有限公司苏州璟怡企业管理咨询有限公司烟台共悦企业管理咨询有限公司徐州万喆置业有限公司烟台万翔企业管理咨询有限公司
扬州鸿润置业有限公司 100E53 MM LLC宁波官堂置业有限公司东莞市万庆房地产有限公司温州科象实业有限公司北京时尚宏万商业运营管理有限公司东莞市嘉万房地产有限公司成都诚万置业有限公司东莞市万虹房地产有限公司成都万纬冷链物流有限公司
第116页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表广州市万致房地产有限公司佛山市南海区万喆房地产开发有限公司南宁市万发房地产有限公司佛山市万瑶城市更新房地产有限公司深圳市深南湾投资发展有限公司贵州恩祥建设有限公司深圳市万汇云经营管理有限公司桂阳县琴山农牧科技有限公司中山市城市之光房地产有限公司和平县环海农牧科技有限公司中山市西湾房地产有限公司江门市科利项目投资有限公司珠海市烜科企业管理有限公司江门市万程装饰工程有限公司重庆博翠置业有限公司昆明同万嘉置业有限公司重庆云科置业有限公司昆明万麦房地产开发有限公司宜昌宏广程房地产开发有限公司兰州万峰房地产开发有限公司昆明万樾房地产开发有限公司南宁市万良房地产有限公司昆明同茂房地产开发有限公司南通万琼房地产有限公司武汉市万琨管理服务有限公司南通万湘房地产有限公司洛阳万科弘雅苑房地产开发有限公司上海繁寓企业管理有限公司郑州合泰房地产开发有限公司深圳市万岭投资有限公司成都万锦华创置业有限公司沈阳万科万胜之辉置业有限公司太原万科清控房地产开发有限公司无锡市万厚房地产有限公司天津万澜听湖房地产开发有限公司武汉湖与山房地产有限公司长春万嘉年华房地产开发有限公司武汉万北房地产有限责任公司长春市长发万泽房地产开发有限公司武汉西畔房地产有限责任公司瑞安市万塘置业有限公司西安万高房地产开发有限公司大连盈瑞置业有限公司徐州万博置业有限公司北京万昂企业管理有限公司徐州万德置业有限公司
万纬万九(上海)物流科技有限公司徐州万阔置业有限公司重庆万重渝空仓储有限公司徐州万佑置业有限公司上海万纬非凡供应链管理有限公司烟台共诚房地产开发有限公司潮州市万腾物业服务有限公司烟台万盟企业管理有限公司杭州万物梁行物业服务有限公司扬州万新置业有限公司慈溪万科物业服务有限公司长沙市万瑞置业有限公司宁波海曙万科物业服务有限公司郑州万科古翠隐秀房地产开发有限公司沈阳市万物梁行物业服务有限公司郑州万科拾光房地产开发有限公司太原万科物业服务有限公司珠海泊寓投资发展有限公司陕西中万盈沣置业有限公司烟台同和万科物业服务有限公司渭南中万逸景置业有限公司湖北广电万科物业服务有限公司西咸新区沣泽万润房地产开发有限公司海南誉鹰管理服务有限公司昆明融茂置业有限公司海南万科物业服务有限公司沈阳万科万道产业开发建设有限公司惠州市万科物业服务有限公司
第117页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表沈阳万科宸阳置业有限公司惠州市朴邻房地产经纪有限公司沈阳万科宸阳之辉置业有限公司湖南万守物业服务有限公司沈阳万科万道之辉置业有限公司深圳市万物为家控股有限公司济南万博企业管理咨询有限公司上海朴寓房产服务有限公司济南万昌达国际合作园区有限公司北京丽泽智慧云城市资源经营管理有限公司济南万晨企业管理咨询有限公司上海西岸云港城市运营服务有限公司济南万龙企业管理咨询有限公司珠海誉鹰管理服务有限公司济南万明投资有限公司烟台万投企业管理有限公司济南万永置业有限公司烟台万菱房地产开发有限公司济南万智园区运营管理有限公司深圳市万城弘盛实业有限公司
淄博万瀛置业有限公司 Vanwell Investment (Hong Kong) Limited天津海晶万创房地产开发有限公司平度市新万城置业有限公司天津万隆和房地产开发有限公司青岛万顺安投城市运营管理有限公司天津万全晟房地产开发有限公司三亚万航帆艇体育文化发展有限公司天津万众鑫房地产开发有限公司天津恒商企业管理有限公司北京皓腾企业咨询有限公司温州映成房地产开发有限公司北京浚腾企业管理有限公司广州万创房地产开发有限公司北京翌腾企业咨询有限公司临沂佳科物业服务有限公司长春万晓房地产开发有限公司南京溪望装饰有限公司青岛万城安投实业有限公司南京荟辰装饰有限公司石家庄昌泰万科房地产开发有限公司南京裕泰装饰有限公司烟台万硕房地产开发有限公司南京源彤装饰有限公司成都市泊寓住房租赁服务有限公司南京悦岱装饰有限公司惠州市科恒投资开发有限公司嘉兴万科物业服务有限公司惠州市科澜投资开发有限公司深圳市万物成长企业管理有限公司惠州市科新投资开发有限公司海南万物阳光物业服务有限公司惠州市科盈投资开发有限公司海南万物阳光商业管理有限公司惠州市万衡房地产有限公司海南万物智博物业服务有限公司江门万鹏置业有限公司海南万物智博商业管理有限公司长沙市万诚房地产开发有限公司深圳市兴兴酒店投资有限公司
珠海市万彩都会房地产开发有限公司深圳市兴艺投资企业(有限合伙)
珠海市万彩四季企业管理有限公司深圳市众兴旺投资企业(有限合伙)泉州市万科企业有限公司成都天荟里商业管理有限公司泉州市万勋房地产有限公司成都天荟城商业管理有限公司深圳市万业兴投资有限公司宁波轨万城市综合发展有限公司
万科城市更新(广东)有限公司东莞市科晖房地产有限公司东莞市东万时代房地产有限公司东莞市万宸房地产有限公司
第118页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表东莞市万景房地产有限公司东莞市万沐房地产有限公司金华万虹置业有限公司东莞市万庭房地产有限公司
金华万津置业有限公司业达万科物业服务(烟台)有限公司
金华万涛置业有限公司 Forward Lead International Limited金华万婺置业有限公司上海万物梁行停车管理有限公司宁波驰安房地产信息咨询有限公司上海万梁览胜物业服务有限公司宁波驰万房地产信息咨询有限公司上海誉盛物业服务有限公司宁波驰迅房地产信息咨询有限公司河南天河万科房地产开发有限公司宁波驰誉房地产信息咨询有限公司昆明万阔房地产开发有限公司宁波驰展房地产信息咨询有限公司昆明万博房地产开发有限公司宁波慈鹭置业有限公司武汉市聆西畔企业管理咨询有限公司宁波晋泰房地产信息咨询有限公司武汉市葛城郡岭管理服务有限公司宁波晋拓房地产信息咨询有限公司武汉市藏源永富管理服务有限公司宁波晋逸房地产信息咨询有限公司武汉市湖山悦景企业管理咨询有限公司宁波景驰房地产信息咨询有限公司潍坊万腾置业有限公司宁波景舜房地产信息咨询有限公司潍坊万赢置业有限公司宁波景栩房地产信息咨询有限公司常州万程投资有限公司宁波景洋房地产信息咨询有限公司常州万迦企业管理有限公司宁波景佑房地产信息咨询有限公司徐州万灵企业管理有限公司宁波昱腾房地产信息咨询有限公司珠海蓉万唯家房地产经纪有限公司宁波昱扬房地产信息咨询有限公司常州旭程企业管理有限公司宁波昱奕房地产信息咨询有限公司常州迅欣企业管理有限公司宁波昱远房地产信息咨询有限公司常州耘昊企业管理有限公司宁波昱悦房地产信息咨询有限公司常州惠光企业管理有限公司温州象成房地产开发有限公司无锡市晨扬房地产有限公司温州永温信息技术服务有限公司无锡市嘉栩房地产有限公司温州万熙置业有限公司无锡市均泰房地产有限公司芜湖信万置业有限公司无锡市尚耘房地产有限公司扬州万润企业管理咨询有限公司无锡市万绩房地产有限公司杭州万沙置业有限公司无锡市万九房地产有限公司南京荟通置业有限公司无锡市万玫房地产有限公司南京溪晟置业有限公司无锡市万弥房地产有限公司南京裕岱置业有限公司无锡市万品房地产有限公司南京源隆置业有限公司无锡市万璞房地产有限公司南京筑浦振业房地产开发有限公司无锡市万禧房地产有限公司宿迁万腾置业有限公司无锡市万炫房地产有限公司徐州万鼎企业管理服务有限公司无锡市万纵房地产有限公司
第119页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表徐州万格企业管理服务有限公司无锡市荘晟房地产有限公司徐州万广企业管理服务有限公司无锡市迅齐房地产有限公司
徐州万恒企业管理服务有限公司 Million Delight Group Limited
徐州万惠企业管理服务有限公司 Sunny Billion (Hong Kong) Limited徐州万佳企业管理服务有限公司郑州万彩房地产开发有限公司徐州万顺企业管理服务有限公司重庆博领置业有限公司徐州万祥企业管理服务有限公司昆明万清房地产开发有限公司徐州万亚企业管理服务有限公司南宁新万物业服务有限公司徐州万益企业管理服务有限公司北京丰台智慧云城市资源经营管理有限公司苏州颐万居置业有限公司武汉伟鹏万科物业服务有限公司苏州万澄保丰房地产有限公司武汉市万物梁行物业服务有限公司苏州万天璟源房地产有限公司西安万物骏驰物业服务有限公司大连泊寓商业管理有限公司厦门市朴寓房地产经纪有限公司重庆泊寓商业管理有限公司宁波北仑万科物业服务有限公司广州市智贩软件科技有限公司深圳市万物润泽物业服务有限公司嘉兴万惠置业有限公司深圳市万睿机电工程有限公司嘉兴万玖置业有限公司苏州傅曦企业管理咨询有限公司嘉兴万厘置业有限公司苏州璟诚企业管理咨询有限公司嘉兴万励置业有限公司苏州璟川企业管理咨询有限公司嘉兴万谦置业有限公司苏州璟范企业管理咨询有限公司嘉兴万容置业有限公司苏州璟河企业管理咨询有限公司嘉兴万睿置业有限公司苏州璟辉企业管理咨询有限公司嘉兴万余置业有限公司苏州璟江企业管理咨询有限公司嘉兴万云置业有限公司苏州璟澜企业管理咨询有限公司南昌万顺置业有限公司苏州璟顺企业管理咨询有限公司宁波市泊寓商业管理有限公司苏州璟苏企业管理咨询有限公司西安泊小鹿商业管理有限公司苏州璟泰企业管理咨询有限公司东莞市中万信远房地产有限公司苏州璟天企业管理咨询有限公司沈阳泊寓商业管理有限公司苏州璟万企业管理咨询有限公司苏州傅泰企业管理咨询有限公司苏州璟熙企业管理咨询有限公司苏州傅万企业管理咨询有限公司苏州璟衍企业管理咨询有限公司郑州泊小鹿商业管理有限公司苏州璟业企业管理咨询有限公司
第120页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
本年通过收购方式增加的主要子公司：
成都市南阳帝景置业有限公司河南天河惠弘房地产开发有限公司辽宁成源置业有限公司福建伯恩物业集团有限公司西安宁筑实业有限公司陕西沣景万丽置业有限公司
和协(福建)物业管理有限公司福州市共赢百亿房地产有限公司
海口和美安居实业有限公司福恒(江西)玉文化产业有限公司惠州市佰基房地产开发有限公司江西福恒物流有限公司珠海南光滨海发展有限公司合肥新辉皓辰地产有限公司深圳市时代二号房地产有限公司深圳市龙园山庄物业管理有限公司深圳市时代六号房地产有限公司广西景汇物业服务有限公司深圳市时代三号房地产有限公司惠州市万益物业管理有限公司
深圳市时代四号房地产有限公司华胤钢结构工程(中国)有限公司深圳市时代五号房地产有限公司福州市万卓房地产有限公司深圳市时代一号房地产有限公司上海万誉联港物业服务有限公司温州新蓝置业有限公司上海阳光智博生活服务集团有限公司宁波坤钰置业有限公司厦门阳光城商业管理有限公司昆明旭领房地产开发有限公司南京裕融置业有限公司玉溪万领房地产开发有限公司南宁垒财置业有限公司上海世钟建筑工程有限公司南宁融金置业有限公司深圳市六和城物业服务有限公司石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司北京索林医药科技有限公司中山市东都房地产开发经营有限公司深圳市机场物业服务有限公司珠海万纬物流发展有限公司北京博远绿地投资管理有限公司上海万筹科技有限公司北京联华基业房地产开发有限公司珠海市万世纵横物流发展有限公司北京万博瑞房地产开发有限公司珠海市万维纵横物业服务有限公司北京众惠供应链管理有限公司洪湖市伯洪物业服务有限公司成都城投皓万置地有限公司江西恩享家贸易有限公司成都鼎骏置业有限公司青岛博冠物业服务有限公司成都盛世经纬房地产有限公司泉州伯恩物业管理有限公司兰州蓝晶房地产开发有限公司厦门华菲物业管理有限公司兰州万泰房地产开发有限公司河南冠恩物业管理有限公司福建伯恩食品有限公司扬州三盛商业管理有限责任公司福建恩家信息科技有限公司漳州市安晟物业服务有限公司福建实达物业有限公司漳州市乐居物业服务有限公司福建馨怡物业管理有限公司福州伯泽物业管理有限公司福州伯恩酒店管理有限公司福州海恩物业服务有限公司福州伯恩物业管理有限公司
第121页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)本年不再纳入合并范围的子公司
本年因出售导致不再纳入合并范围的主要子公司：
宁波旅游产城发展有限公司山东万园实业有限公司深圳市万科都汇商业有限公司广州蕙心医疗投资有限公司济南明万置业有限公司苏州运河仓储有限公司青岛万诺企业管理有限公司杭州元晗置业有限公司深圳市万信富裕实业有限公司杭州元亦置业有限公司上海万至镝企业发展有限公司杭州元墨置业有限公司惠州市万田仓储服务有限公司太仓市万启房地产开发有限公司
西安科奥房地产开发有限公司美佳物业管理(北京)有限公司西安华荣投资有限公司青岛豪仁置业有限公司西安济邦生态技术有限公司东莞市长万投资有限公司西安荣邦物业管理有限公司廊坊万京智能物流管理有限公司
本年注销的主要子公司：
杭州随康养老院有限公司沈阳万航教育咨询有限公司惠州市万科双月湾酒店管理有限公司苏州科建房地产有限公司天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司杭州弘成投资管理有限公司大连万科万怡养老服务有限公司太原万科滨河房地产开发有限公司太原万科同创房地产开发有限公司北京明达源通投资管理有限公司太原万科同盛房地产开发有限公司宁波鄞州随园之家居家养老服务中心太原万科同享房地产开发有限公司宁波万霆产城发展有限公司太原万科同业房地产开发有限公司宁波港丞企业管理咨询有限公司太原万亩农业科技有限公司宁波万创体育文化发展有限公司天津万钰潮平共创共担有限公司天津万科滨南共创共担有限公司天津万滨房地产开发有限公司苏州科技城苏南万科房地产有限公司福州市万沃投资发展有限公司长沙京投银泰物业管理有限公司杭州元常投资管理有限公司大连万科美好家装饰工程有限公司无锡万宸教育投资有限公司东莞市科廷实业投资有限公司
Mission SF Limited 广东梅沙教育管理有限公司咸阳万和林房地产开发有限公司佛山市顺德区万科城市花园房地产有限公司福州市未来市场管理有限公司福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司
第122页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表青岛立心教育咨询有限责任公司福建省泊万家投资发展有限公司
北京万昊投资中心(有限合伙)厦门市万唯家房地产咨询有限公司
北京万业通企业管理中心(有限合伙)佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司
北京万御通企业管理中心(有限合伙)重庆创畔企业管理咨询有限公司大连万创合源商业服务有限公司重庆博产企业管理咨询有限公司大连万鼎商业管理有限公司重庆捷畔企业管理咨询有限公司大连万港置业有限公司重庆佳申企业管理咨询有限公司东莞市万科教育投资有限公司重庆捷名企业管理咨询有限公司佛山市顺德区大良梅沙幼儿园重庆琨彩企业管理咨询有限公司广州市万科文苑房地产有限公司重庆奋楫企业管理咨询有限公司湖南科筑建设工程有限公司重庆誉瑞企业管理咨询有限公司秦皇岛万煜房地产开发有限公司重庆万典企业管理咨询有限公司上海融莱文化发展有限公司重庆诺仕企业管理咨询有限公司深圳市万村物业发展有限公司重庆端澜企业管理咨询有限公司沈阳市和平区万航教育培训学校深圳市龙华区万科双语学校沈阳市沈河区万航教育培训学校深圳市爱德舞诗文化发展有限公司沈阳市于洪区万航教育培训学校武汉万邻友商网络科技有限责任公司苏州苏南万科装饰工程有限公司长沙市万科教育咨询有限公司苏州万康房地产有限公司武汉王家墩现代城房地产开发有限公司
无锡新万房地产有限公司珠海筑城企业管理中心(有限合伙)长沙星悦商业管理有限公司青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司北京筑想城市企业管理有限公司杭州良艺文化艺术教育有限公司福州市万雅工程管理有限公司太仓市万昆房地产开发有限公司福州市美好家装饰工程有限公司中山市东凤镇梅沙实验学校福州市万力房地产有限公司佛山市裕菲房地产有限公司福州市万深合房地产有限公司合肥万都裕祥房产投资有限公司富平县滨河四季立德思幼儿园青岛万科房地产开发建设有限公司合肥万美裕祥房产投资有限公司合肥万港鑫宸企业管理有限公司
第123页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表七在其他主体中的权益
1在子公司中的权益
(1)企业集团的构成——主要子公司
A 主要城市公司
持股比例(%)
名称主要经营地注册地币种注册资本(千元)表决权取得方式直接间接
深圳市万科发展有限公司深圳深圳人民币60000095%5%100%设立
广州万科企业有限公司广州广州人民币5000000100%-100%设立
上海万科企业有限公司上海上海人民币10000000-100%100%设立
北京万科企业有限公司北京北京人民币200000095%5%100%设立
佛山市万科置业有限公司佛山佛山人民币60000-100%100%设立
东莞市万科房地产有限公司东莞东莞人民币300000-100%100%设立
珠海万科发展有限公司珠海珠海人民币10000100%-100%设立
厦门市万科企业有限公司厦门厦门人民币1200000100%-100%设立
福州市万科发展有限公司福州福州人民币20000100%-100%设立
海南万科企业管理有限公司海南海南人民币10000100%-100%设立
南京万科企业有限公司南京南京人民币150000100%-100%设立
苏州万科企业有限公司苏州苏州人民币100000100%-100%设立
宁波万科企业有限公司宁波宁波人民币150000100%-100%设立
合肥万科企业有限公司合肥合肥人民币200000100%-100%设立
唐山万科房地产开发有限公司唐山唐山人民币200000-100%100%设立
第124页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
持股比例(%)
名称主要经营地注册地币种注册资本(千元)表决权取得方式直接间接
天津万科房地产有限公司天津天津人民币39000015%85%100%设立
沈阳万科企业有限公司沈阳沈阳人民币10000095%5%100%设立
大连万科置业有限公司大连大连人民币30000100%-100%设立
长春万科房地产开发有限公司长春长春人民币5000095%5%100%设立
烟台万科企业有限公司烟台烟台人民币30000100%-100%设立
太原万科企业有限公司太原太原人民币100000100%-100%设立
青岛万科房地产有限公司青岛青岛人民币20000100%-100%设立
万科(成都)企业有限公司成都成都人民币50000090%10%100%设立
武汉市万科房地产有限公司武汉武汉人民币15000095%5%100%设立
万科(重庆)企业有限公司重庆重庆人民币100000100%-100%设立
西安万科企业有限公司西安西安人民币20000100%-100%设立
贵阳万科房地产有限公司贵阳贵阳人民币100000100%-100%设立
云南万科企业有限公司昆明昆明人民币20000100%-100%设立
万科(新疆)企业有限公司乌鲁木齐乌鲁木齐人民币10000095%5%100%设立
浙江浙南万科房地产有限公司温州温州人民币1300000100%-100%设立
芜湖万科房地产有限公司芜湖芜湖人民币60000100%-100%设立
扬州万科房地产有限公司扬州扬州人民币10000100%-100%设立
郑州万科企业有限公司郑州郑州人民币100000100%-100%设立
徐州万科企业有限公司徐州徐州人民币100000100%-100%设立
济南万科企业有限公司济南济南人民币100000100%-100%设立
广西万科企业管理有限公司南宁南宁人民币10000100%-100%设立
常州万科企业有限公司常州常州人民币20000100%-100%设立
兰州万科企业有限公司兰州兰州人民币100000100%-100%设立
石家庄万科房地产开发有限公司石家庄石家庄人民币50000-100%100%设立
第125页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
持股比例(%)
名称主要经营地注册地币种注册资本(千元)表决权取得方式直接间接
中山万科企业有限公司中山中山人民币100000100%-100%设立
长沙市万科企业有限公司长沙长沙人民币19000100%-100%设立
浙江万科南都房地产有限公司杭州杭州人民币3650000-100%100%设立
无锡万科企业有限公司无锡无锡人民币20000100%-100%设立
南通万科企业有限公司南通南通人民币50000-100%100%设立
江西万科益达置业投资有限公司南昌南昌人民币10000050%-50%设立
嘉兴万科房地产开发有限公司嘉兴嘉兴人民币100000-100%100%设立
盐城万科房地产开发有限公司盐城盐城人民币20000-100%100%设立
哈尔滨万科企业有限公司哈尔滨哈尔滨人民币100000100%-100%设立
包头万科房地产有限公司包头包头人民币10000100%-100%设立
江门万科企业有限公司江门江门人民币100000100%-100%设立
惠州市万科企业有限公司惠州惠州人民币20000100%-100%设立
潍坊万科企业有限公司潍坊潍坊人民币100000-100%100%设立
临沂万科企业有限公司临沂临沂人民币100000100%-100%设立
Vanke Overseas Investment Holding
香港开曼群岛港币7500-75%75%收购
Company Limited
第126页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
B 主要物业管理公司
持股比例(%)
名称主要经营地注册地业务性质币种注册资本(千元)表决权取得方式直接间接
万物云空间科技服务股份有限公司深圳深圳物业服务人民币105042057.1200%5.7693%71.43%设立
深圳市万科物业服务有限公司深圳深圳物业服务人民币50000-62.8893%71.43%设立
广州市万科物业服务有限公司广州广州物业服务人民币5000-62.8893%71.43%设立
东莞市万科物业服务有限公司东莞东莞物业服务人民币5000-62.8893%71.43%设立
佛山市万科物业服务有限公司佛山佛山物业服务人民币5000-62.8893%71.43%设立
南京万科物业管理有限公司南京南京物业服务人民币12000-62.8893%71.43%设立
上海万科物业服务有限公司上海上海物业服务人民币12260-62.8893%71.43%设立
北京万科物业服务有限公司北京北京物业服务人民币50000-62.8893%71.43%设立
天津万科物业服务有限公司天津天津物业服务人民币10000-62.8893%71.43%设立
沈阳万科物业服务有限公司沈阳沈阳物业服务人民币10000-62.8893%71.43%设立
成都万科物业服务有限公司成都成都物业服务人民币100000-62.8893%71.43%设立
武汉市万科物业服务有限公司武汉武汉物业服务人民币12000-62.8893%71.43%设立
长春万科物业服务有限公司长春长春物业服务人民币20000-62.8893%71.43%设立
深圳市万睿智能科技有限公司深圳深圳智能科技人民币100000-62.8893%71.43%设立
商企物业管理服务、
CWVS Holding Limited 香港 开曼群岛 美元 1 - 40.8780% 60% 增资入股设施物业管理服务
物业管理、商业综合体
上海阳光智博生活服务集团有限公司上海上海人民币212500-62.8893%71.43%收购管理服务
福建伯恩物业集团有限公司福州福州物业服务人民币62100-62.8893%71.43%收购
截至本报告期末，本集团所持万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司的股权比例为62.8893%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，本集团持有对万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司71.43%的表决权，可以控制万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司。
第127页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
C 其他主要经营子公司
持股比例(%)
名称主要经营地注册地业务性质币种注册资本(千元)表决权取得方式直接间接
万科地产(香港)有限公司香港香港投资港币315420080%20%100%设立
万科置业(香港)有限公司香港香港投资美元490000-100%100%设立
万科置业地产(香港)有限公司香港香港投资美元9000049%51%100%设立
东莞市万科建筑技术研究有限公司东莞东莞其他人民币20000100%-100%设立
Vanke Holdings USA LLC 美国 美国 投资 美元 972501 - 100% 100% 设立
吉林省松花湖国际度假区开发有限公司吉林吉林旅游度假人民币1100000-100%100%设立
Lithium Real Estate (Jersey) Limited 英国 英国 投资 英镑 27420 - 100% 100% 设立
万科物流发展有限公司上海上海仓储服务人民币3291072075%-75%设立
珠海市泊寓公寓管理有限公司珠海珠海长租公寓人民币5000-100%100%设立
(2)重要的非全资子公司本集团无重要的非全资子公司。
第128页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1)在子公司所有者权益份额发生变化的重要情况：
年末交易类型公司名称时间交易比例持股比例
处置少数股权深圳市万应投资有限公司2021年1月49.00%51.00%
处置少数股权东莞市万腾房地产有限公司2021年1月45.00%55.00%
处置少数股权南京万燕置业有限公司2021年1月20.00%50.00%
处置少数股权深圳市信城盈合房地产有限公司2021年2月20.00%80.00%
处置少数股权宁波钱景房地产信息咨询有限公司2021年2月150.00%49.00%*
处置少数股权珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司2021年3月20.00%60.00%
处置少数股权中山市星光都会房地产有限公司2021年3月40.00%60.00%
处置少数股权佛山市合富信达房地产咨询服务有限公司2021年3月10.00%70.00%
处置少数股权烟台万智房地产开发有限公司2021年3月49.00%51.00%
处置少数股权常州茗涵房地产有限公司2021年3月49.00%51.00%
处置少数股权徐州万泉置业有限公司2021年3月49.00%51.00%
处置少数股权昆明筑华房地产开发有限公司2021年3月49.00%51.00%
处置少数股权新疆万悦火炬房地产开发有限公司2021年3月30.00%70.00%
处置少数股权广州市万致房地产有限公司2021年4月49.00%51.00%
处置少数股权1东莞市万庆房地产有限公司2021年4月52.00%48.00%*
处置少数股权深圳市万兴富裕实业有限公司2021年5月45.00%55.00%
处置少数股权兴化市万兴商业管理有限公司2021年5月24.73%57.24%
处置少数股权徐州万喆置业有限公司2021年6月30.00%70.00%
处置少数股权徐州万君置业有限公司2021年6月35.00%65.00%
处置少数股权成都万锦华创置业有限公司2021年6月14.00%86.00%
处置少数股权烟台万舟企业管理咨询有限公司2021年8月40.00%60.00%
处置少数股权芜湖信万置业有限公司2021年8月49.00%51.00%
处置少数股权金华万津置业有限公司2021年8月30.00%70.00%
处置少数股权金华万婺置业有限公司2021年8月20.00%80.00%
处置少数股权成都万科锦都置业有限公司2021年8月10.00%90.00%
处置少数股权万科物流发展有限公司2021年8月25.00%75.00%
处置少数股权深圳科汇产业发展有限公司2021年9月25.00%75.00%
处置少数股权苏州璟范企业管理咨询有限公司2021年10月21.00%79.00%
处置少数股权万物云空间科技服务股份有限公司2021年10月0.11%62.89%
处置少数股权徐州万广企业管理服务有限公司2021年11月45.00%55.00%
处置少数股权徐州万亚企业管理服务有限公司2021年11月15.00%85.00%
处置少数股权郑州万科安达房地产开发有限公司2021年11月35.00%64.00%
处置少数股权南京筑浦振业房地产开发有限公司2021年12月40.00%60.00%
2021年8月、处置少数股权南京源隆置业有限公司160.00%40.00%*
2021年12月
收购少数股权温州万穗置业有限公司2021年1月33.00%100.00%
第129页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表年末交易类型公司名称时间交易比例持股比例
收购少数股权北京信越置业有限公司2021年1月20.00%71.00%
收购少数股权福州市万华房地产有限公司2021年2月40.00%100.00%
收购少数股权上海万之江房地产开发有限公司2021年2月10.00%100.00%
收购少数股权佛山市南海区鸿星房地产有限公司2021年3月30.00%100.00%
收购少数股权大连西城置业有限公司2021年3月45.00%100.00%
收购少数股权广州万瑞教育咨询有限公司2021年4月49.00%100.00%
收购少数股权沈阳万科西盛置业有限公司2021年5月35.00%100.00%
收购少数股权厦门海联翔物业服务有限公司2021年5月33.00%100.00%
收购少数股权万科(重庆)蓝山置业有限公司2021年7月45.00%100.00%
收购少数股权中山市万涛房地产有限公司2021年8月10.00%100.00%
收购少数股权新疆万瑞共创房地产开发有限公司2021年8月10.00%100.00%
收购少数股权沈阳万科东阪置业有限公司2021年8月25.00%100.00%
收购少数股权佛山市北电仓储有限公司2021年8月16.20%100.00%
收购少数股权北京万科天恒产城建设有限公司2021年9月30.00%100.00%
收购少数股权常州万滨房地产有限公司2021年12月19.00%99.00%
*1根据该等公司的章程约定，本集团具备对该等公司的控制权。
除以上少数股权交易外，截至报告期末，公司合并范围内开放跟投项目856个，跟投投资人成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币164.45亿元(2020年12月31日：人民币152.48亿元)；交易后本集团仍控制各子公司。
(2)交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响：
万科物流发展广州市万致房地产万物云空间科技服务徐州万喆置业南京万燕置业有限公司有限公司股份有限公司有限公司有限公司
处置对价7700000000.003090430000.001976601400.00906141000.00802023448.00
减：按处置的股权比例计算
5526631182.003090430000.001872423525.33906141000.00802023448.00
的子公司净资产份额
差额调增资本公积2173368818.00-104177874.67--
沈阳万科东阪置业常州万滨房地产北京信越置业北京万科天恒产城万科(重庆)蓝山置业有限公司有限公司有限公司建设有限公司有限公司
购买成本428535865.43337971100.00338842900.00300000000.00295464817.02
减：按取得的股权比例计算
453043306.88254829020.741297299.81300000000.00378196553.16
的子公司净资产份额
差额(调增)/调减资本公积(24507441.45)83142079.26337545600.19-(82731736.14)
第130页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
3在合营企业或联营企业中的权益
2021年12月31日2020年12月31日
合营企业：
-不重要的合营企业65391069380.9266029894844.22
联营企业：
-不重要的联营企业79467075332.7975865295411.54
小计144858144713.71141895190255.76
减：减值准备408812998.14-
合计144449331715.57141895190255.76
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对该等主体进行共同控制，该类安排的相关活动(即对安排的回报产生重大影响的活动)必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排进行处理。
本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。
(1)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下：
2021年12月31日2020年12月31日
合营企业：
投资账面价值合计65391069380.9266029894844.22
2021年2020年
下列各项按持股比例计算的合计数
-净利润3605782497.876946868753.17
综合收益总额3605782497.876946868753.17
2021年12月31日2020年12月31日
联营企业：
投资账面价值合计79058262334.6575865295411.54
第131页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2021年2020年
下列各项按持股比例计算的合计数
-净利润1282946191.682792787451.05
-其他综合收益1512695355.71303572408.92
-其他权益变动(295594070.99)-
综合收益及其他权益变动总额2500047476.403096359859.97
(2)与合营企业投资相关的未确认承诺本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
4本集团无重要的共同经营主体(2020年12月31日：无)。
5本集团无重要的结构化主体的权益(2020年12月31日：无)。
八与金融工具相关的风险
本集团在正常的生产经营过程中面临各种金融工具的风险，主要包括：利率风险、信用风险、流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用下列金融管理政策和实务控制这些风险，以降低其对本集团财务表现的潜在不利影响。
1利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量利率风险。
第132页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
本集团于2021年12月31日持有的计息金融工具如下：
2021年12月31日2020年12月31日
实际利率金额(万元)实际利率金额(万元)
固定利率金融工具金融负债：
短期借款2.99%~3.38%11378133.50%~5.30%1390000
长期借款(包含一年内到期)4.45%~6.16%47144493.22%~6.00%3553830
应付债券(包含一年内到期)*1.90%~5.35%55448171.90%~5.35%5304373合计1139707910248203
浮动利率金融工具金融负债：
基于 Hibor、LPR基准 基于 Hibor、LPR基准短期借款3034371121154利率的浮动利率利率的浮动利率
基于 Libor、Hibor、 基于 Libor、Hibor、
长期借款 (包含一年内到期) SWAP、LPR 14660756 SWAP、LPR 14168621的浮动利率的浮动利率
应付债券 (包含一年内到期) 基于 Libor的浮动利率 414861 基于 Libor的浮动利率 422237合计1537905415712012上表中计息金融工具金额未包含租赁负债。
*于2020年12月31日，本集团针对2.2亿美元(折合人民币14.31亿元)的固定利率应付债券签署了 CCS，该部分 CCS账面金额为负债人民币 846824.46元。通过签署 CCS，本集团按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部分利息及本金，同时按照固定利率向合约对手方支付港元的部分利息及本金。该部分 CCS在 2021年已经到期。
敏感性分析：
假定其他因素不变，截止2021年12月31日，利率每上升50个基点将会导致集团净利润以及股东权益减少约人民币31285万元(2020年12月31日：人民币30836万元)。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对年度估算的利息费用扣除资本化利息后的影响。2020年的分析基于同样的假设和方法。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获得的借款。
2信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产、其他流动资产和为套期目的签订的衍生金融工具。上述资产的账面价值即为本集团面临与金融资产相关的最大信用风险敞口。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
第133页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信用风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团亦制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集团定期审阅各单项应收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏账准备。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团基于历史结算记录
和过往经验，定期对其他应收款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。
于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团应收票据、应收账款和其他应收款总额9.28%(2020年：9.43%)。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产(包括衍生金融工具)的账面金额。除附注十、4及附注十二、2(2)所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注十、4及附注十二、2(2)披露。
有关应收账款、其他应收款和合同资产的具体信息，请参见附注五、4、附注五、6和附注
五、8的相关披露。
衍生工具方面，本集团与银行和金融机构等交易对手方签订衍生工具合同，交易对方须有良好的信用评级，并且已跟本集团订立净额结算协议。鉴于交易对方的信用评级良好，本集团管理层并不预期交易对方会无法履行义务。
第134页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
3流动性风险
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流(包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利率计算)和本集团最早偿还日。
2021年12月31日
账面价值总值1年以内1至2年2至5年5年以上
借款(包含一年内到期的部分)208164556196.73231364553888.4861374927846.7673520106723.9981428558011.1715040961306.56
应付债券(包含一年内到期的部分)59596779059.9765081843741.857352811410.2313865992791.8229078588067.3914784451472.41
应付款项522602740568.01522699239267.45516023191141.726676048125.73--
租赁负债(包含一年内到期的部分)26235592463.0136641278286.582923430995.772946560210.908633365855.2422137921224.67
其他非流动负债1201342251.721208127489.90-1208127489.90--
合计817801010539.44856995042674.26587674361394.4898216835342.34119140511933.8051963334003.64
2020年12月31日
账面价值总值1年以内1至2年2至5年5年以上
借款(包含一年内到期的部分)202336049863.65222633848216.8279182009495.3958923398247.1180367985298.304160455176.02
应付债券(包含一年内到期的部分)57266100301.9464234742913.4615133326680.262110940839.0232255684679.6914734790714.49
应付款项508535458185.40508656181065.14503555646099.655100534965.49--
租赁负债(包含一年内到期的部分)26174202649.5335844428893.462625257902.182672296361.528085409696.8722461464932.89
其他非流动负债1190177426.901300607757.32-1148777757.32151830000.00-
合计795501988427.42832669808846.20600496240177.4869955948170.46120860909674.8641356710823.40
第135页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
4汇率风险
本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、英镑或人民币计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。
(i) 本集团于年末的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表折算差额及采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款和美元应付债券未包括在内。
2021年12月31日
美元项目港币项目英镑项目外币人民币外币人民币外币人民币
一年内到期的非流动负债1368354803.158724356553.929878445.348074641.2223569.39202840.53
长期借款--18132224223.3314821280080.1541912527.70360703404.64
其他应付款610000.003889238.0035336117.0028883742.04--
应付债券2688225786.6617139589970.59----
其他非流动金融资产(13444562.52)(85719841.72)----
其他应收款(145835207.03)(929816112.98)(2056432.15)(1680927.64)(7710.82)(66360.09)
货币资金(911804070.14)(5813480390.43)(418097647.65)(341753017.19)(347814.25)(2993324.22)
合计2986106750.1219038819417.3817757284705.8714514804518.5841580572.02357846560.86
第136页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2020年12月31日
美元项目港币项目英镑项目外币人民币外币人民币外币人民币
短期借款--2098162500.001749238076.25--
一年内到期的非流动负债75124519.29488519724.0452465525.0843740508.2621590756.65191913758.68
长期借款2316008999.9515060543324.877262676533.326054893425.83107600079.45956424826.17
其他应付款1024743.126663699.56546115.00455296.08--
应付债券2683067725.1417447452803.04----
其他非流动金融资产(14357544.49)(93364240.31)----
其他应收款(92379792.06)(600727311.81)(109499062.15)(91289368.11)--
货币资金(54869324.04)(356804240.35)(600516068.97)(500650246.70)(370294.82)(3291439.57)
合计4913619326.9131952283759.048703835542.287256387691.61128820541.281145047145.28
第137页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(ii) 敏感性分析
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的下属子公司持有的非记账本位币资产负债由于金额不重大而未包括在内。
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元/港币贬值1%(2020年：1%)，对本集团的净利润影响为减少人民币35026万元(2020年：减少约人民币
39348万元)，而对本集团的股东权益影响为减少约人民币35026万元(2020年：减少
约人民币39348万元)。
管理层预计人民币相对英镑贬值1%(2020年：1%)，对本集团的净利润影响分别为减少约人民币361万元(2020年：减少约人民币980万元)，而对本集团的股东权益影响为减少约人民币361万元(2020年：减少约人民币980万元)。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不包括外币报表折算差额及已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2020年的分析基于同样的假设和方法。
九公允价值的披露
1以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报告期末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下：
-第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
-第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
-第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。
第一层次第二层次第三层次合计
交易性金融资产(附注五、2)--20587130.2020587130.20
其他非流动金融资产(附注五、12)4155635.25-1036983190.821041138826.07
其他权益工具投资(附注五、11)1833454848.71--1833454848.71
持续以公允价值计量的资产总额1837610483.96-1057570321.022895180804.98
交易性金融负债--(191792000.00)(191792000.00)
衍生金融负债(附注五、3)-(721410940.20)-(721410940.20)
持续以公允价值计量的负债总额-(721410940.20)(191792000.00)(913202940.20)
持有待售资产(附注五、9)--892422536.24892422536.24
非持续以公允价值计量的资产--892422536.24892422536.24
第138页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2021年12月31日止，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2021年12月31日止，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变动。
2持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。
3持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下：
衍生金融负债为本集团与金融机构签订的多个 CCS，本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。
4持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。本集
团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的交易性金融资产主要为本集团持有的理财产品。本集团采用约定的预期收益率计算的未来现金流量折现的方法估算公允价值。
非持续第三层次公允价值计量的持有待售资产主要为本集团持有的拟出售项目(附注五、9)。
本集团按账面价值与公允价值减去出售费用后净额之孰低者对持有待售资产进行初始计量和后
续计量(参见附注三、30)。本集团主要参考独立合格专业评估师的评估报告，该评估主要采用了现金流量折现法及市场比较法的估值技术。
持续第三层次公允价值计量的交易性金融负债为本集团需支付的股权收购款或有对价，本集团根据收购条款及被收购标的预计净利润水平估算公允价值。
5本集团截止2021年12月31日和2020年12月31日不以公允价值计量的各项金融资产和金
融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
第139页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表十关联方及关联交易
1本公司无直接控股母公司。
2本公司的子公司请参考附注七、1的子公司情况。
3除已在附注十、4和5披露的联营、合营公司外，其他关联方情况如下：
其他关联方名称关联关系深圳市地铁集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方深圳地铁置业集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方的子公司徽商银行股份有限公司本集团联营企业
SCPG Holdings Co. Ltd. 本集团联营企业
第140页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
4关联方担保情况
与被担保方担保金额担保是否已经担保方被担保方担保起始日担保到期日
关系(等值人民币万元)履行完毕
万科地产 (香港) 有限公司 Sinobird Holding Limited 全资子公司 15680.00 2018/3/28 预计 2022/12/31 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Hybest (BVI) Company Limited 全资子公司 16320.00 2018/3/29 预计 2022/12/31 尚未到期
深圳万科发展有限公司 Diamond Huge Limited 全资子公司 386617.50 2021/2/9 2022/2/8 尚未到期
广州万科企业有限公司广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司全资子公司125000.002020/5/62022/5/5尚未到期
广州万科企业有限公司广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司全资子公司80000.002020/8/42022/5/3尚未到期
北京万科企业有限公司北京恒燚企业管理有限公司全资子公司323400.002018/10/102023/12/31尚未到期
万科企业股份有限公司佛山市南海区万轩房地产有限公司全资子公司100000.002019/12/122026/12/12尚未到期主合同履行期限届满
深圳市万科红树湾房地产开发有限公司深圳市万科发展有限公司全资子公司107100.002020/11/11尚未到期之日后两年止
万科企业股份有限公司万科(重庆)企业有限公司全资子公司580000.002021/11/192036/11/19尚未到期
万科企业股份有限公司成都万兴产城置业有限公司控股子公司210000.002019/12/122026/12/12尚未到期
万科企业股份有限公司成都万隆产城置业有限公司控股子公司130000.002019/12/102026/12/10尚未到期
万科企业股份有限公司武汉誉天兴业置地有限公司控股子公司262500.002019/12/52026/12/5尚未到期
万科海外投资控股有限公司 Chericourt Company Limited 控股子公司 36145.62 2020/6/17 2022/6/19 尚未到期
万科置业(香港)有限公司
Wealth Hour Limited 控股子公司 115101.16 2021/8/24 2022/8/24 尚未到期
JUBILANT CASTLE LIMITED
深圳万物商企物业服务有限公司 Rugby Dragons (HK) Limited 控股子公司 490.00 2020/5/12 2023/5/11 尚未到期
上海万科投资管理有限公司上海申养投资管理股份有限公司合营公司943.002016/12/162024/12/15尚未到期
上海万科投资管理有限公司上海申养投资管理股份有限公司合营公司466.992019/9/292027/9/28尚未到期
上海万科投资管理有限公司上海申养投资管理股份有限公司合营公司1933.152019/9/292027/9/28尚未到期
广州万科企业有限公司广州市万溪企业管理有限公司合营公司1353000.002020/12/32025/12/3尚未到期
云南万科企业有限公司云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司联营公司3046.002017/12/292022/12/28尚未到期
云南万科企业有限公司云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司联营公司34419.582018/1/192023/1/19尚未到期
第141页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
5关联方应收应付款项
应收关联方款项：
单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
无锡万成昀奕房地产有限公司联营企业5844153891.09382945240.00
深圳市云上筑建筑有限公司联营企业4627703310.023882996164.71
海南万骏管理服务有限公司联营企业3216821731.57-
东莞市万汇房地产开发有限公司联营企业2490151554.302855031739.77
杭州瑞诚兴联置业有限公司联营企业2236550578.30-
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司联营企业2165623535.37130833272.08
苏州高新万阳置地有限公司联营企业2043065090.662133828783.20
天津和谐家园建设开发有限公司联营企业1813726315.01-
北京绿城银石置业有限公司联营企业1800000000.00-
昆明云广投资有限公司联营企业1650614589.663298639416.67
中山市深业万胜投资有限公司联营企业1599789062.60-
中国通用新兴地产有限公司联营企业1523602400.001523602400.00
盛达置地投资有限公司联营企业1135270516.361135270516.36
长沙轨道万科置业有限公司联营企业1081781064.43-
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业1012306367.193237381576.92
印力商用置业有限公司联营企业961035000.00255532355.49
北京友泰房地产开发有限公司联营企业930192608.71873039051.74
厦门市滨溪置业有限公司联营企业723203871.72751127535.77
北京方宏置业有限责任公司联营企业675156400.55571972976.45
南京京盛房地产开发有限公司联营企业548914827.60783884710.32
佛山华标房地产开发有限公司联营企业544320128.04-
上海鑫侨高企业发展有限公司联营企业529986195.122285080473.71
哈尔滨万合建拓置业有限公司联营企业487008433.67614870200.00
福州市万曦房地产有限公司联营企业436513938.36456148530.87
深圳市众金合咨询管理有限公司联营企业433133164.27433133164.27
上海重万置业有限公司联营企业381595770.67510657208.87
Vanlink Company Limited 联营企业 353449152.48 353449094.15
北京捷海房地产开发有限公司联营企业319788252.75313431000.94
上海恺冠臻房地产开发有限公司联营企业307486515.052684349743.77
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司联营企业265454455.57-
Bayline Global Limited 联营企业 265271415.70 265271415.70
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司联营企业233520589.17-
西安佳兆业置业有限公司联营企业230000000.00230000000.00
济南泰晖房地产开发有限公司联营企业228008775.31391130066.16
深圳市创钧投资管理有限公司联营企业227808082.50298567191.10
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司联营企业214958593.56171313333.34
成都万兴绿建科技有限公司联营企业206489992.90161970776.28
武汉世纪龙源房地产开发有限公司联营企业181107454.61-
第142页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
福建省万福晟房地产有限公司联营企业173622913.87168475268.28
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司联营企业165099995.17151864382.01
北京昌科互联商业运营管理有限公司联营企业146031438.26151188813.71
东莞市科华房地产有限公司联营企业134957950.85-
青岛万创合平商业发展有限公司联营企业126441576.62-
成都万香沸腾置业有限公司联营企业125827322.1065238854.53
成都万德教育咨询有限公司联营企业116144293.52116649017.31
江西启创置业有限公司联营企业102559810.50-
杭州西投万科置业有限公司联营企业100615865.9350327424.86
常熟市尚源房地产开发有限公司联营企业95538109.12355846998.41
成都锦成行物流有限公司联营企业72558250.0669570123.52
Radiant Crystal Limited 联营企业 70345859.14 67267625.70
云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业70340000.00-
佛山市合曜房地产开发有限公司联营企业66220242.55198418450.93
安徽皖融置业有限责任公司联营企业64370675.0694746617.47
南昌洪科置业有限公司联营企业58411404.5346144770.36
苏州和泰汇咨询有限公司联营企业57988373.0858808288.47
宁夏万嘉锦业房地产有限公司联营企业55160087.41-
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司联营企业54034200.00-
宁波航万置业有限公司联营企业52881478.3353320802.10
北京天竺万科房地产开发有限公司联营企业51980334.3779164267.73
银川市万博合泰房地产有限公司联营企业47521902.40-
北京京投银泰置业有限公司联营企业39798482.25160019368.95
合肥市碧合房地产开发有限公司联营企业36250000.00-
东莞市万悦房地产有限公司联营企业32944669.9732036151.09
北京东方瑞盈资产管理有限公司联营企业31937221.7733023751.08
济南雅恒房地产开发有限公司联营企业30484345.8180328162.86
宁夏亘元房地产开发有限公司联营企业30254370.7513276003.29
重庆万滨置业有限公司联营企业29693708.9931031618.52
宁夏中房万科房地产有限公司联营企业29148267.2028952257.06
东莞市万益房地产有限公司联营企业28617374.5733723951.92
珠海万厚达美企业管理有限公司联营企业28854334.74-
首万誉业(上海)物业服务有限公司联营企业26542165.5621602965.24
嘉兴万纬仓储有限公司联营企业25297220.3048106611.41
廊坊万京智能物流管理有限公司联营企业21786557.78-
深圳市卓越不动产投资有限公司联营企业15150000.003650000.00
福州安景房地产有限公司联营企业14252193.1128803358.36
杭州锦繁置业有限公司联营企业13287230.93-
长沙东方城房地产开发有限公司联营企业12495994.4012495994.40
福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业11421518.6319436032.22
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司联营企业10357943.1710082171.55
北京首万物业服务有限公司联营企业的子公司9328840.5614638435.96
第143页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
海宁万普仓储有限公司联营企业9005443.552097189.19
郑州市海创孵化器有限公司联营企业8869735.551482026.33
嘉兴万昇置业有限责任公司联营企业7815464.7021200000.00
珠海市万科婆石房地产开发有限公司联营企业7696657.397109959.00
东莞市中万凯合实业投资有限公司联营企业7065140.316948571.85
北京城建万科天运置业有限公司联营企业6889528.02-
西宁万澜房地产有限公司联营企业6766333.57252251582.27
东莞市中万昇合实业投资有限公司联营企业6346900.646958125.34
万纬(成都)仓储设施有限公司联营企业6319870.185959841.60
昆明万钰物流有限公司联营企业6216657.69-
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司联营企业6073223.605928948.81
广州万墩仓储有限公司联营企业5980014.2721846653.22
深圳万科景耀投资发展有限公司联营企业5280460.11-
武汉万物仓储管理有限公司联营企业5050685.683137983.31
上海上房现代物流有限公司联营企业4589912.552836504.65
东莞市万科建造设计投资发展有限公司联营企业4374511.721759539.59
武汉商汇物流管理有限公司联营企业4271536.872704211.77
西宁万贤房地产有限公司联营企业3746825.17155528857.23
东莞市宏万城市更新发展有限公司联营企业3575692.96-
佛山万源仓储服务有限公司联营企业3395741.804104708.91
东莞市中万凯胜实业投资有限公司联营企业3258759.784572780.85
广州银业君瑞房地产开发有限公司联营企业3196573.493894678.28
宁波万晨仓储有限公司联营企业3115535.001086778.11
珠海市万亿纵横资产管理有限公司联营企业3081200.003081200.00
西宁万灿房地产有限公司联营企业2648900.25362521850.07
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业2393955.08-
佛山乐维仓储有限公司联营企业2165822.00192665.12
成都城投泊寓资产管理有限公司联营企业1834188.38835929.64
维斯特(福建)物业服务有限公司联营企业1635403.68985613.64
京亚(南京)供应链管理有限公司联营企业1439306.211638180.46
万科商业资产运营发展(北京)有限公司联营企业1189246.801250317.81
佛山市高明纬贵仓储有限公司联营企业1147580.031350817.80
成都高投城市资源经营有限公司联营企业1130271.7352409.90
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司联营企业1040524.111040297.22
厦门市思明城市资源经营管理有限公司联营企业902485.09-
贵阳聚万生活商业发展有限公司联营企业693764.332155097.73
西安科创商业运营管理有限公司联营企业664999.26201866.83
Richford Trading Limited 联营企业 532937.50 122965094.05
天津万利融汇置业有限公司联营企业510002.109771425.22
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 382817.49 -
广州城市空间运营管理有限公司联营企业355511.69-
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 265901.64 157078.07
第144页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
南通东升置业有限公司联营企业260511.40-
福讯信息技术有限公司联营企业247736.50-
福州武夷万融物业服务有限公司联营企业233811.59-
青岛万动城市资源经营管理有限公司联营企业189471.21-
湖北联投城市资源经营管理有限公司联营企业179540.51-珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
联营企业149500.89156700.89
(有限合伙)
扬州万新城市运营管理服务有限公司联营企业125038.80-
昆山博今信息咨询有限公司联营企业25800.0024300.00
宁夏万中景明房地产有限公司联营企业25042.70-
上海碧行房地产开发有限公司联营企业6403.20-
上海万朗商务咨询有限公司联营企业5000.00-
Regal Port Trading Limited 联营企业 4454.83 4543.67
上海星信曼企业管理有限公司联营企业4217.17-佛山市顺德区云智慧城市资源经营管理
联营企业3913.03-有限公司
安徽省御安保安服务有限公司联营企业的子公司2516.09-
珠海市圳垚企业管理咨询合伙企业(有限合伙)联营企业1000.00-
河北雄安城市资源经营管理有限公司联营企业510.00510.00
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业(有限合伙)联营企业22.5422.54
北京金丰融晟投资管理有限公司联营企业-1437884060.20
上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业-1346192593.93
珠海华桐房地产开发有限公司联营企业-1000495326.01
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业-695457108.59
苏州京万房地产开发有限公司联营企业-627937318.95
昆明同万顺置业有限公司子公司*1-607840455.38
南昌联交科置业有限公司联营企业-574828175.99
广州市启日房地产开发有限公司子公司*1-546059130.38
安徽信万华房地产开发有限公司联营企业-487811962.61
杭州万懿置业有限公司子公司*1-347991000.00
重庆科锦置业有限公司联营企业-210325799.82
湖北楚恒置业有限公司联营企业-181636731.29
广州市沙步广裕实业发展有限公司联营企业-141077724.42
临沂鲁商发展金置业有限公司联营企业-123654086.11
东莞市峰景投资有限公司联营企业-67948884.50
合肥徽创房地产开发有限公司联营企业-60432371.33
深圳市万欣物流仓储投资有限公司联营企业-46145700.50
中房万科实业有限公司联营企业-42634343.40
东莞市峰景资产管理有限公司联营企业-37485284.25
重庆招科置业有限公司联营企业-24874872.39
嘉兴万宜置业有限责任公司联营企业-24800000.00
济南弘碧置业有限公司联营企业-23744131.64
苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业-18782467.50
第145页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业-18600000.00
上海万纬纵横科技有限公司联营企业-16929166.88
北京万链建筑科技有限公司其他*2-9548939.66
宁夏万锦房地产有限公司联营企业-8915935.78
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业-7998171.46
福州市万涛房地产有限公司联营企业-7141785.96
珠海市万维纵横物业服务有限公司子公司*1-4611720.97
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司联营企业-3307186.86
重庆中航万科峻景置业有限公司联营企业-2715933.73
上海万狮置业有限公司联营企业-1870136.91
上海星信曼置业有限公司联营企业-1852996.62
昆明万昆物流有限公司联营企业-1631212.14
首万誉业(天津)物业服务有限公司其他*2-1523472.75
青岛天泰爱家物业服务有限公司联营企业-1261869.27
哈尔滨万御安防服务科技有限公司联营企业-1034381.31
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司联营企业-918736.89
长春万御安防科技有限公司联营企业-570530.29
杭州润灏置业有限公司联营企业-432686.29
漳州市滨北置业有限公司联营企业-386440.38
珠海市万科大塘房地产开发有限公司其他*2-218800.00
南京东泊商业管理有限公司其他*2-168357.97
杭州润衡置业有限公司联营企业-105825.58
万商零售发展(深圳)有限公司其他*2-92358.48
云南万城百年投资开发有限公司联营企业-40000.00
上海万勤企业管理有限公司联营企业-36751.94
新疆万信观园房地产开发有限公司其他*2-11729.90
东莞市中万永航实业投资有限公司联营企业-2852.26
佛山市禅城区梅沙教育培训中心联营企业-2002.00
小计46566498660.6643071460850.38
广州市溪楹房地产有限公司合营企业的子公司7064437008.78-
北京宁溪房地产开发有限责任公司合营企业4371941572.314628970333.05
珠海市懋德诚投商业发展有限公司合营企业4220842791.443821634468.69
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司合营企业3948959708.333487830000.00
广州市万沙房地产有限公司合营企业3365665237.501180325143.99
广东万科投资发展有限责任公司合营企业3183102725.503654367789.28
杭州锦业置业有限公司合营企业2924660735.142689033637.19
深圳市汇成通泰实业有限公司合营企业2707162104.01-
中投发展有限责任公司合营企业2601510390.7080932515.85
绍兴锦晨置业有限公司合营企业2532264005.86-
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司合营企业2303460090.102076606671.81
天津万安建创置业有限公司合营企业2226917755.422493116942.41
北京五和万科置业有限公司合营企业2182665663.292191959225.63
第146页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
深圳市万信二号投资企业(有限合伙)合营企业2132557557.56608172389.89
天津宁晟房地产开发有限公司合营企业2003033231.2116457215.45
天津宁瀚房地产开发有限公司合营企业1873153546.46156576812.66
天津宁熙房地产开发有限公司合营企业1718661646.1198963621.26
绍兴锦池置业有限公司合营企业1630960265.78-
北京宁坤房地产开发有限责任公司合营企业1500000000.00-
中航万科有限公司合营企业1494045521.592628019121.81
北京万龙华开房地产开发有限公司合营企业1372605575.091380699747.50
上海新地嘉兆物联网有限公司合营企业1303972099.321329878718.84
V-Nesta Fund III LP 合营企业 1291593860.40 834939799.61
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司合营企业1280945149.79730589461.93
天津华锦万吉置业有限公司合营企业1164501561.781471227968.68
厦门煊泰置业有限公司合营企业1161736721.74883709196.19
武汉林岸置业有限公司合营企业1155886424.281162779254.67
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司合营企业1097366746.581159366746.58
杭州锦腾置业有限公司合营企业944256681.391583913110.74
北京万科东方置业有限公司合营企业845375607.24787775344.89
成都万科南城置业有限公司合营企业808349530.335177637592.81
珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业771519246.50395961142.50
绍兴元昊置业有限公司合营企业752103254.00-
宁波万投置业有限公司合营企业670814162.76-
河南省多乐置业有限公司合营企业655882754.65-
北京万越辉置业有限公司合营企业639801467.38743738967.97
昆明万洱房地产开发有限公司合营企业625042449.68644474881.31
北京祥业万科房地产开发有限公司合营企业609524816.45621120304.39
上海高福房地产开发有限公司合营企业609520856.00-
大连万腾置业有限公司合营企业608848353.66724634151.01
温州万誉置业有限公司合营企业599593883.52281638146.95
上海万筠房地产有限公司合营企业591465964.53515524537.53
深圳市深安聚汇实业有限公司合营企业567910046.04468693977.96
V-Nesta Investment Partner III Limited 合营企业 549798298.79 241672647.60
Wkland Investment II Limited 合营企业 513922578.83 550889379.54
北京神州数码置业发展有限公司合营企业501401066.23359248147.09
杭州南璟置业有限公司合营企业448162680.351087141354.41
深圳市荣兴房地产开发有限公司合营企业444001694.00458435294.00
济南碧岑置业有限公司合营企业442675678.49764130124.18
云南麦溪房地产开发有限公司合营企业440000000.00-
厦门市雍景湾房地产有限公司合营企业406638531.41884056625.10
上海万忞企业管理有限公司合营企业382588808.08307816540.69
610 Lexington Venture LP 合营企业 373601165.28 347959341.52
宁波万霞置业有限公司合营企业370405798.07363532827.53
武汉地铁迅兴置业有限公司合营企业359938682.19-
第147页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
北京市中盛兴建房地产开发有限公司合营企业354596989.71842555996.10
成都市天府怡心湖建设发展有限公司合营企业343490559.12322007120.31
宁波万栖置业有限公司合营企业336900332.14331196784.99
VX Core II Holding Ltd 合营企业 336643691.07 338212107.97
徐州彭家置业有限公司合营企业306590475.65-
绍兴锦越置业有限公司合营企业303786922.00785213000.00
济南安城实业投资有限公司合营企业286467066.71-
北京万启丰企业管理咨询有限公司合营企业的子公司280428030.00-
贵阳聚万都荟商业发展有限公司合营企业的子公司278600000.00-
北京万福阳光投资有限公司合营企业255703840.86-
天津万安才智置业有限公司合营企业253004966.942597393738.28
China Logistics Platform I Limited 合营企业 251462532.47 256471432.00
昆明万珑房地产开发有限公司合营企业237091904.00237091904.00
北京万启望管理咨询有限公司合营企业的子公司235495699.15325895699.15
青岛昌明置业有限公司合营企业234466688.38291859693.41
太原万科双城房地产开发有限公司合营企业233829856.023716283982.15
昆山浩捷信息咨询有限公司合营企业233244511.69243581538.42
Ascent Win Limited 合营企业 224935799.92 224932769.74
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司合营企业219180854.80219180854.83
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司合营企业210120000.00210120000.00
武汉雅苑万科房地产有限公司合营企业188490690.11188490690.11
廊坊市金海房地产开发有限公司合营企业187525148.9843990333.19
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司合营企业164207965.10153979655.27
北京万德盈商业运营管理有限公司合营企业163974489.73180008536.16
武汉万地汉宜房地产开发有限公司合营企业156469142.85498026863.45
天万投资控股有限公司合营企业155140458.21110595712.89
上海万库投资管理有限公司合营企业152481091.15152481099.48
天津万疆置业有限公司合营企业149183357.68183629770.07
巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司合营企业147585947.86135858293.63
杭州工万产业投资管理有限公司合营企业146092401.43145406604.20
济南万保盛辉房地产开发有限公司合营企业131522173.98346465523.26
南京泰麒置业发展有限公司合营企业127885190.67127542038.07
Wool wich JV Sarl 合营企业 126504156.76 150446007.22
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司合营企业125305776.98537082538.60
北京国万置业有限公司合营企业121999847.55126900111.16
Honwill Limited 合营企业 120675000.00 -
福建信泰钱隆房地产开发有限公司合营企业119597669.10125243617.32
霸州市万鸿房地产开发有限公司合营企业117791769.8197327257.47
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司合营企业112367950.07-
北京祥筑房地产开发有限公司合营企业107125040.70-
福州市万思置业有限公司合营企业105119435.42149552876.84
杭州富阳永通房地产开发有限公司合营企业101965669.06118403602.37
第148页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
厦门雅展房地产开发有限公司合营企业99495185.02209217805.48
上海万睿房地产有限公司合营企业98434352.2499869685.81
成都乐活康养健康管理有限公司合营企业97976612.7680825511.37
Quasi Rich Limited 合营企业 97188769.31 188927691.25
上海万碧房地产有限公司合营企业95713408.9295714714.46
上海万九绿合置业有限公司合营企业92509791.0025781354.93
广州市万锦房地产有限公司合营企业91764238.581336813148.50
武汉金万置业有限公司合营企业90197604.56-
上海万至镝企业发展有限公司合营企业76501000.00-
佛山市南海区万扬房地产有限公司合营企业74975320.58-
北京万科东地房地产开发有限公司合营企业64077660.26-
石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业50791865.74-
中新(天津)商业管理有限公司合营企业50064719.0450017973.42
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司合营企业48611177.01-
北京禾亿企业管理有限公司合营企业45758052.7159595458.73
重庆华葡房地产开发有限公司合营企业35693160.1064334988.83
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司合营企业35295857.7833694110.04
杭州万照置业有限公司合营企业28157773.7630159212.05
唐山万润房地产开发有限公司合营企业27690835.9926807439.53
陕西科庙房地产开发有限公司合营企业27010383.106975622.74
珠海市海愉置业有限公司合营企业25582071.71564526267.85
北京昌科万联商业运营管理有限公司合营企业20270000.0060270000.00
上海开万云企业管理有限公司合营企业20251000.00-
深圳市万信未来城制造有限公司合营企业19752397.1418249719.18
上海谊智企业发展有限公司合营企业19361713.67-
杭州万晨置业有限公司合营企业16826234.22-
佛山市南海区万科联星房地产有限公司合营企业16362230.0115305100.00
重庆荣港物流有限公司合营企业16069411.8513984851.10
杭州邻嘉康复护理院有限公司合营企业15004734.4611151483.29
景洪皓泰置业有限公司合营企业13847900.1831289748.54
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司合营企业11204801.4310474122.73
温州万享置业有限公司合营企业10500872.08-
贵州龙里维乐物流园有限公司合营企业8322542.469353902.05
中投发展(天津)滨海有限责任公司合营企业7252262.6710252262.67
青岛嘉尚酒店管理有限公司合营企业7158523.137158523.13
宁波天筑置业有限公司合营企业6496750.006496750.00
瑞安市鸿熹置业有限公司合营企业5858507.5112090049.61
上海恺熠置业有限公司合营企业5722428.725761153.18
宁波创未来教育信息咨询有限公司合营企业5609911.505502872.98
V-Nesta Investment Partner II Limited 合营企业 5419790.39 -
Marriott Holdings Limited 合营企业 5174151.53 5269286.84
厦门市万贸悦城物业服务有限公司合营企业4768378.061824513.12
第149页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
广州市万溪企业管理有限公司合营企业4605643.071936919442.23
宁波前程供应链有限公司合营企业4341355.245210335.25
湖南百家汇仓储有限公司合营企业3937958.663272711.20
成都紫光万誉物业服务有限公司合营企业的子公司3209688.24-
温州万祯置业有限公司合营企业3181927.468244622.68
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司合营企业2708827.243258150.12
杭州万东仓储有限公司合营企业2646148.862815815.88
华万健康产业发展有限公司合营企业2418615.76-
杭州工万基业企业运营管理有限公司合营企业2352336.00-
绍兴臻悦房地产开发有限公司合营企业2110289.91-
嘉兴紫元置业有限公司合营企业1906149.131841967.79
宁波镇海开元和雅置业有限公司合营企业1821647.65-
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司合营企业1722847.42-
海宁万纬仓储设施有限公司合营企业1719020.023151828.79
昆山芯旺威达电子有限公司合营企业1543463.811901312.44
天津禾万企业管理有限公司合营企业1510773.632728498.68
广州市田心实业发展有限公司合营企业的子公司1338034.85-
天津华康物流有限公司合营企业1318879.95169683.99
天津市迪万投资有限公司合营企业1253722.121224922.12
昆明海阔万誉物业服务有限公司合营企业1242885.00-
泉州东海万誉物业服务有限公司合营企业1226543.781046933.25
福建中联物业服务有限公司合营企业1222479.551666444.26
东莞滨海湾万科物业服务有限公司合营企业1137276.131779276.92
上海虹房泊寓企业发展有限公司合营企业1026189.35272578.56
广东省信托房产开发有限公司合营企业的子公司703632.466299507006.99
上海申养投资管理股份有限公司合营企业674151.351174151.35
武汉宝山汇城置业有限公司合营企业629252.181753095.04
龙港市城市资源经营管理有限公司合营企业515258.73-
中山市翠亨城市资源经营管理有限公司合营企业368662.69-
唐山万顶房地产开发有限公司合营企业337390.16-
杭州紫元康润房地产开发有限公司合营企业333912.23380883.80
陕西万翔仓储有限公司合营企业323780.00323780.00
北京思翼企业管理有限公司合营企业320000.00320000.00
沈阳盛安房地产开发有限公司合营企业269150.72-
广州市万长电子科技有限公司合营企业249157.80185438.80
上海玖开投资管理有限公司合营企业199477.58699175.41
江门人才岛城市资源经营管理有限公司合营企业186044.16-
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd. 合营企业 154112.15 139820.34
VX Jinan HK Holding Limited 合营企业 153404.66 153440.62
杭州万物风和物业服务有限公司合营企业143889.25155280.85
天津智恒企业管理有限公司合营企业112856.62113057.42
V-Nesta Fund II GP Limited 合营企业 50151.34 51151.43
第150页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 49194.99 50176.00
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司合营企业47905.1653655.16
唐山万域房地产开发有限公司合营企业46841.87-
VX Logistics VII (HK) Holding Limited 合营企业 43010.69 -
唐山万疆房地产开发有限公司合营企业38495.18-
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 37849.30 34367.30
Bountiful Time Limited 合营企业 31130.70 27367.64
上海圆丰文化发展有限公司合营企业22660.6481481.38
北京东方万科投资管理有限公司合营企业18343.008989.00
武汉市江汉城市资源经营管理有限公司合营企业11697.11-
太原国投万科湖畔置业有限公司合营企业11000.001000.00
成都轨道万科物业有限公司合营企业10107.1520.00
天津联祺行远企业管理咨询有限公司合营企业10000.0010000.00
VX Chengdu HK Holding Limited 合营企业 5802.30 5835.90
北京海阔万誉物业服务有限公司合营企业3837.00-
Vanke Velocity Property I Holding Company
合营企业3822.16-
Limited
VX Logistics I Holding Limited 合营企业 3822.16 -
VX Logistics V Holding Limited 合营企业 3822.16 -
VX Logistics X (BVI) Holding Ltd 合营企业 3822.16 -
万科信泰基金管理(深圳)有限公司合营企业1106.001105.00
杭州紫元康盛房地产开发有限公司合营企业1031.979158.31
深圳市特发华基投资有限公司合营企业594.11730.00
成都高投泊寓房屋租赁有限公司合营企业300.00-
沈阳万锦物业服务有限公司合营企业288.003116.11
Ocean Rainbow Limited 合营企业 204.35 -
济南空港现代仓储设施有限公司合营企业100.00447955.82
南京广电万科置业发展有限公司合营企业0.300.30
青岛万珠置业有限公司子公司*1-2201875915.31
上海旭嘉房产管理有限公司合营企业-384103174.88
浙江安吉金石房地产开发有限公司合营企业-258433510.73
重庆锦澜实业有限公司子公司*1-174332244.11
北京龙万华开房地产开发有限公司合营企业-155628811.92
宁波方惇房地产信息咨询有限公司合营企业-139067410.39
上海科岸承华企业发展有限公司合营企业-121593549.55
深圳长湖置业发展有限公司合营企业-88437658.58
扬州万美置业有限公司合营企业-84947000.00
杭州万广置业有限公司合营企业-75291055.49
福州市共赢百亿房地产有限公司子公司*1-66458104.33
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl 合营企业 - 42798176.39
温州万碧金房地产有限公司合营企业-36228195.60
京津冀万信冷链产业有限公司合营企业-30000000.00
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业-23852721.33
第151页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
沈阳万科万洲房地产开发有限公司合营企业-21104734.58
杭州富民投资有限公司合营企业-18574295.01
大理满江康旅投资有限公司合营企业-14141462.40
天津市创双置业有限公司合营企业-12750000.00
武汉星光南岸置业有限公司合营企业-7525825.60
大连万城万家置业有限公司其他*2-4140200.61
杭州湘格投资管理有限公司合营企业-3413582.09
太原金郡同达房地产开发有限公司合营企业-2274474.13
杭州协鼎置业有限公司合营企业-526311.04
V-Cloud Apartment I Holding Limited 合营企业 - 480107.20
徐州宁盛置业有限公司合营企业-409039.57
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司合营企业-215364.73
深圳市万物共赢企业管理有限责任公司合营企业-113950.00
V-Cloud Management Investments Limited 合营企业 - 75998.87
马鞍山紫元置业有限公司合营企业-70573.17
万纬物流发展有限公司子公司*1-43010.69
北京万商优选商贸有限公司其他*2-6917.69
天津万锦晟祥房地产开发有限公司合营企业-1120.00
小计91445163002.3085937384558.33
合计138011661662.96129008845408.71
本年对关联方的合并抵消后利息收入为人民币1305891577.94元(2020年：人民币
570087406.22元)。
第152页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
应付关联方款项：
单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
深圳市深国际联合置地有限公司联营企业5776867353.131765352122.59
苏州高新新吴置地有限公司联营企业1979779366.852027268884.79
佛山市南海区万瑞投资有限公司联营企业1226791582.011249336153.11
北京万湖房地产开发有限公司联营企业791325466.941823229529.37
山西九昌翡翠房地产开发有限公司联营企业748688002.92973997022.37
深圳市万科滨海房地产有限公司联营企业680339303.27507516660.15
重庆科锦置业有限公司联营企业611648433.09-
南京华侨城置地有限公司联营企业569964996.89611564996.89
东莞时富花园开发有限公司联营企业476504751.29468048029.01
武汉长江科技经济开发有限公司联营企业398464066.80551527449.65
上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业390986939.75-
杭州锦和置业有限公司联营企业356606921.62421211925.23
成都天利万鑫实业有限责任公司联营企业356045231.88353175223.76
厦门万特福房地产开发有限公司联营企业326491034.14314715804.63
东莞市峰景资产管理有限公司联营企业288124377.44-
嘉兴璟鸿置业有限公司联营企业281226706.02255967640.72
中房万科实业有限公司联营企业267062309.35-
徐州威润房地产开发有限公司联营企业259699248.67248459369.36
上海港万房地产有限公司联营企业243018789.78240423553.28
嘉兴万宜置业有限责任公司联营企业227808372.12-
北京金第房地产开发有限责任公司联营企业213925148.85134042768.50
合肥永拓置业发展有限公司联营企业211793836.04372476685.62
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司联营企业202936213.60225924119.39
临沂鲁商发展金置业有限公司联营企业201236980.13-
北京金隅万科房地产开发有限公司联营企业193484590.75196344853.41
贵阳市金城汇置业有限公司联营企业190478344.44195868429.03
珠海华桐房地产开发有限公司联营企业188586314.78-
济南盛唐置业有限公司联营企业185941734.10276326618.05
徐州晟荣置业有限公司联营企业185897431.00270897431.00
芜湖万科信达房地产有限公司联营企业183077794.93396730556.14
昆山源翔置业有限公司联营企业174000000.00174000000.00
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司联营企业168513330.29224272752.91
南京荟宏置业有限公司联营企业159748201.94159748201.94
青岛合富锦城置业有限公司联营企业148563721.38148651251.42
东莞市峰景投资有限公司联营企业144724724.79-
上海唯家房地产咨询有限公司联营企业140844608.87106397747.80
东莞市润地房地产有限公司联营企业132000000.0080000000.00
广州天禧房地产开发有限公司联营企业131849294.62135234350.16
济南安齐房地产开发有限公司联营企业130165505.0818050100.89
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业124969392.25-
第153页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
上海万御科技有限公司联营企业123827889.67170768964.01
佛山保利恒升置业有限公司联营企业123788400.007788400.00
长春万科溪之谷房地产开发有限公司联营企业120595661.04113686639.98
深圳印力管理有限公司联营企业112012272.34112230662.78
苏州高新光耀万坤置地有限公司联营企业108067325.20120864741.28
广州市万尚房地产有限公司联营企业103343821.7892842948.37
苏州万御安防科技有限公司联营企业102618834.5433758054.52
徐州苏科置业有限公司联营企业99965153.48152615749.60
合肥万科瑞益地产有限公司联营企业98109862.76122257427.51
中海宏洋置业(徐州)有限公司联营企业94182646.5298742646.52
Ultimate Vantage Limited 联营企业 87113897.14 80007093.88
成都一航万科滨江房地产开发有限公司联营企业84266174.7481444251.80
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业78600000.00-
重庆招科置业有限公司联营企业77442981.46-
重庆云畔置业有限公司联营企业76365057.78119160596.64
陕西华联置业发展有限公司联营企业75657062.4974127168.94
唐山新创房地产开发有限公司联营企业75571779.4119493920.82
苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业72688764.69-
南通万鹏房地产有限公司联营企业70103318.9670066478.96
重庆中航万科云岭置业有限公司联营企业69692155.4054431633.80
北京万物御安防科技服务有限公司联营企业68415588.7452024676.45
泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业59566767.3476739927.75
南通市通州区东居置业有限公司联营企业57510252.6957359746.62
深圳市万欣物流仓储投资有限公司联营企业54353868.87-
万科链家(北京)装饰有限公司联营企业53162742.8953162742.89
苏州恒万置地有限公司联营企业53105965.9852820638.22
西宁中房万科实业有限公司联营企业49306837.98894971488.31
宁波万御安防科技有限公司联营企业48822501.3334189015.61
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业48595620.74-
南通锦恒置业有限公司联营企业47534541.28237831667.98
南昌联交科置业有限公司联营企业47428731.79-
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司联营企业44738487.921880283.83
山东华艺置业有限公司联营企业43114044.69148932989.89
南通永创商务信息咨询有限公司联营企业42498593.8440888593.84
廊坊旷世基业房地产开发有限公司联营企业39327708.6558294220.32
南通万家商务信息咨询有限公司联营企业38272838.4639006955.63
济南泰盛房地产开发有限公司联营企业38104276.6538104276.65
上海万科长宁置业有限公司联营企业32672778.4421147000.00
广州花都雅展房地产开发有限公司联营企业31317474.46303583921.58
杭州汇泽置业有限公司联营企业29933421.59-
贵州泰联房地产开发有限公司联营企业27214458.591396693.02
悦榕酒店服务(北京)有限公司联营企业27000000.0081600000.00
第154页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
珠海财富贸易有限公司联营企业26890723.9522302470.13
浙江万鼎房地产开发有限公司联营企业26559582.1427841010.52
合肥徽创房地产开发有限公司联营企业25175052.30-
上海中建信万经济发展有限公司联营企业25000000.0025000000.00
北京万链云享建筑科技有限公司联营企业24000000.004000000.00
漳州市滨北置业有限公司联营企业23944874.37-
佛山市万科商业管理有限公司联营企业23904831.6111750202.16
吉林省昊悦房地产开发有限公司联营企业21428870.87-
深圳市中万华凯实业投资有限公司联营企业20878768.5735716356.53
Vanke Rainbow Partnership LP 联营企业 18246258.78 11696423.88
湖北楚恒置业有限公司联营企业17220518.07-
Runway Operations LLC 联营企业 16123936.59 -
北京光熙国际养老服务有限公司联营企业15416381.568028581.86
上海万狮置业有限公司联营企业14240758.07-
佛山市翊辉房地产有限公司联营企业14190963.8913635281.84
宁夏万悦房地产有限公司联营企业13898300.8924799428.83
北京首开万科物业服务有限公司联营企业13858405.365520384.21
重庆中航万科峻景置业有限公司联营企业13299733.38-
贵阳龙华房地产开发有限公司联营企业13228046.9156729349.05
东莞市汉邦盛泰有限公司联营企业12515266.3728634339.38
宁夏万锦房地产有限公司联营企业10506376.34-
Valliance Capital L.P. 联营企业 10441949.59 11464536.63
南昌联万置业有限公司联营企业7994636.71452663344.38
宁夏万鹏房地产开发有限公司联营企业7619605.4012682547.11
温州万茂置业有限公司联营企业6703007.4829393023.02
宁夏万宇翔宸房地产有限公司联营企业6370400.32-
苏州京万房地产开发有限公司联营企业6130509.95-
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司联营企业5567135.10307893478.21
上海筑浦信息技术有限公司联营企业5516532.76624754.78
西宁万唐房地产有限公司联营企业5426154.7032767052.13
深圳市万正房地产有限公司联营企业5000000.005000000.00
宁夏悦家房地产开发有限公司联营企业4649088.3611002194.65
广州科讯实业有限公司联营企业4500000.004500000.00
西宁宁灿实业有限公司联营企业4233172.09835600.21
济南弘碧置业有限公司联营企业2837202.40-
浙江三和电梯有限公司联营企业的子公司2813104.70234360.93
太原万科长宁房地产开发有限公司联营企业2749308.502742900.00
珠海市乾元晟物流发展合伙企业(有限合伙)联营企业2598875.20-
银川万博中泰房地产有限公司联营企业2545432.958760068.57
武汉英立德教育投资有限公司联营企业2487177.782487177.78
宁夏正辉房地产开发有限公司联营企业2355863.9611907260.57
银川合众致远经纪顾问有限公司联营企业2203995.153638133.55
第155页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
福州万物御科技有限公司联营企业的子公司2145221.857400981.53
宁夏金耀置业有限公司联营企业1903994.71-
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司联营企业1758806.11443779.89
深圳市福保城市资源管理有限公司联营企业1573509.01-
苏州万科商业管理有限公司联营企业1463025.8250126211.18
西宁万涵房地产有限公司联营企业1421086.96-
东莞市联堡房地产有限公司联营企业757254.65258575.72
福州市万涛房地产有限公司联营企业735440.07-
保利(长沙)西海岸置业有限公司联营企业724023.65-
佛山市禅城万骐城市资源经营管理有限公司联营企业666453.62-
泉州万物御安防科技有限公司联营企业580305.33-
安徽信万华房地产开发有限公司联营企业571570.59-
合肥一航万科地产有限公司联营企业483475.403027707.43
昆明万昆物流有限公司联营企业427154.48-
深圳市壹海城商业物业管理有限公司联营企业394307.721079470.14
东莞市万峰房地产有限公司联营企业365656.17-
东莞市华塘房地产有限公司联营企业201612.212022.37
泉州市万悦装修有限公司联营企业198040.00198040.00
东莞市宝昇房地产有限公司联营企业151869.7614160.38
东莞水乡城市资源经营管理有限公司联营企业119640.14-
南京荣泰置业有限公司联营企业114929.42-
江西唯家房地产咨询有限公司联营企业80779.35129258.75
南通万物御安防科技有限公司联营企业56660.88-
南通锦隆置业有限公司联营企业54431.22-
云南万城百年投资开发有限公司联营企业31782.82-
杭州润衡置业有限公司联营企业28345.00-
南京伟万房地产开发有限公司联营企业20000.00-
东莞市华堡房地产有限公司联营企业8698.0321030.66
宁波深国投商用置业有限公司联营企业7819.327791.63
东莞市联析房地产有限公司联营企业7531.409580.84
东莞市中万永航实业投资有限公司联营企业2814.69-
东莞市万华凯宏实业投资有限公司联营企业1512.673500.24
广州万御安防科技服务有限公司联营企业1183.0033200938.72
上海润筑企业管理有限公司联营企业443.22441.64
常熟深国投商用置业有限公司联营企业310.62309.52
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd. 联营企业 255.03 260.11
上海万勤企业管理有限公司联营企业208.80-
上海万颛企业管理有限公司联营企业81.8981.61
苏州深国投商用置业有限公司联营企业52.2552.05
海南万净环卫科技服务有限公司联营企业21.32-
Gold Value Limited 联营企业 16.35 24.61
北京五园科盛房地产开发有限公司联营企业7.98-
第156页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
上海鑫侨高置业有限公司联营企业-1371842485.94
深圳市万御安防服务科技有限公司联营企业-1245572549.68
天津和谐家园建设开发有限公司联营企业-168133108.91
深圳市万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-105241852.02
东莞万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-97642937.37
北京半岛裕泰房地产开发有限公司子公司*1-81106537.18
珠海万纬物流发展有限公司子公司*1-79092684.18
合肥新辉皓辰地产有限公司子公司*1-71457089.63
杭州万御安防科技有限公司联营企业的子公司-71251307.19
杭州锦繁置业有限公司联营企业-68466585.52
云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业-61860000.00
佛山市万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-49171842.49
温州新都置业有限公司联营企业-48291770.65
悦梁建筑设计咨询(上海)有限公司联营企业-41000000.00
南京万御安防科技有限公司联营企业的子公司-37672576.47
武汉万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-33844406.74
郑州万御安防科技有限公司联营企业的子公司-33674075.80
合肥市碧合房地产开发有限公司联营企业-26099390.29
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司联营企业-25030000.00
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业-22546668.96
天津万御安防科技有限公司联营企业的子公司-18595484.64
成都万御安防科技有限公司联营企业的子公司-17151282.02
无锡万御安防科技有限公司联营企业的子公司-15557206.45
合肥万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-15274219.47
南昌万御安防科技有限公司联营企业的子公司-15228522.11
青岛万御安防科技有限公司联营企业的子公司-14138944.29
项榕商务咨询(上海)有限公司联营企业-12500000.00
昆明万御安防科技有限公司联营企业的子公司-12433507.83
武汉世纪龙源房地产开发有限公司联营企业-11817008.79
贵阳万御科技有限公司联营企业-10962886.49
济南万御安防科技有限公司联营企业的子公司-10709627.02
重庆万御安防科技有限责任公司联营企业的子公司-10071808.38
南宁万御安防科技有限公司联营企业的子公司-9904930.97
北京城建万科天运置业有限公司联营企业-8112070.67
西安万御安防服务科技有限公司联营企业的子公司-7493210.87
温州万御安防服务科技有限公司联营企业的子公司-7070628.90
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 - 6483604.45
深圳万科景耀投资发展有限公司联营企业-6165539.89
珠海万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-5578000.77
大连万御安防科技有限公司联营企业的子公司-2845006.34
长沙市万御安防科技有限公司联营企业的子公司-1652245.55
沈阳万御安防科技有限公司联营企业的子公司-1149370.28
第157页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
厦门万御安防科技有限公司联营企业的子公司-970993.72
上海思储纬供应链有限公司子公司*1-491588.32
上海万筹科技有限公司子公司*1-405876.05
福讯信息技术有限公司联营企业-214553.07
广州首中万物停车场管理有限公司联营企业-100000.00
福州市万卓房地产有限公司子公司*1-17920.10
小计23014522120.7523877250835.56
深圳市万科云城房地产开发有限公司合营企业5416691624.106199310457.60
上海广欣投资发展有限公司合营企业3564941040.884612875660.15
上海长华万城企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业1366193687.76-
长春北方影都房地产开发有限公司合营企业1325827136.84-
深圳市华通基业投资有限公司合营企业1204882119.161179717443.97
北京昌业房地产开发有限公司合营企业1097291031.201345748472.05
杭州锦蓝置业有限公司合营企业1057647759.671802307244.25
珠海东万元唐企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业1020100000.00-
无锡国信置业有限公司合营企业827445563.911266555880.16
天津信科置业有限公司合营企业813590924.52845890351.98
宁波开投明海置业有限公司合营企业779278466.80900836828.05
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司合营企业759994435.79754640270.29
武汉硅创置业有限公司合营企业755095680.951898586409.52
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司合营企业720821863.72262425644.23
大连万兴置业有限公司合营企业649325757.57393548741.84
苏州金晟硕丰投资中心(有限合伙)合营企业631800000.00-
苏州迅和置业有限公司合营企业601844314.51883276326.28
温州万楷置业有限公司合营企业568315293.00656615628.00
成都中万怡兴置业有限公司合营企业560838908.26370445326.02
南京裕晟置业有限公司合营企业503708689.67678422002.39
沈阳永昌盛房产开发有限公司合营企业502233434.92492023376.93
苏州高新万科置地有限公司合营企业490502676.89544633683.03
河北国控房地产开发有限公司合营企业445567743.53339148987.77
深圳长湖置业发展有限公司合营企业410528918.77-
深圳市万信一号投资企业(有限合伙)合营企业399999998.00399999999.00
青岛龙泰锦钰置业有限公司合营企业399046961.49745304918.35
成都润万置业有限公司合营企业393843328.97787419328.89
四川太乙房地产开发有限公司合营企业384370220.35354180363.68
武汉联投万科生态城房地产有限公司合营企业348603851.42440213472.93
珠海东万元奉企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业337952276.5040369725.86
西安雁顺置业有限公司合营企业335652621.56416197122.38
上海合庭房地产开发有限公司合营企业319457283.81319496432.49
成都万新置业有限公司合营企业309828546.77391298482.84
宁波万应置业有限公司合营企业303796188.63610807211.42
重庆星畔置业有限公司合营企业297297563.84774042849.69
第158页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
上海万谊龙置业有限公司合营企业297256227.89327067526.05
山东小珠山建设发展有限公司合营企业294275333.60161986791.87
常熟万中城房地产有限公司合营企业293102080.32311111608.81
宁波方惇房地产信息咨询有限公司合营企业287868621.61-
昆明万睿房地产开发有限公司合营企业267609332.19172508732.40
杭州万璟置业有限公司合营企业264343030.10150918824.20
漳州市万科滨江置业有限公司合营企业259172838.85350540922.16
无锡市北联投资发展有限公司合营企业254782309.37534406168.23
济南万科众享置业有限公司合营企业251097243.68236961479.97
南京悦颐房地产开发有限公司合营企业246000000.00266021473.11
上海加来房地产开发有限公司合营企业245208421.16284911382.80
南通新雅房地产开发有限公司合营企业240661801.99-
天津海纳万塘房地产开发有限公司合营企业240396225.92240313253.46
四川万合鑫城置业有限公司合营企业237181355.25236683016.84
成都万锦南府置业有限公司合营企业228115877.46218512813.05
青岛万湖置业有限公司合营企业225168788.41225168788.41
温州市梁旭置业有限公司合营企业224462976.52333772090.17
扬州万景置业有限公司合营企业223396743.86222904571.64
海宁开元名都置业有限公司合营企业213235874.40227387212.25
南通申万置业有限公司合营企业198734633.89-
上海乐都置业有限公司合营企业197254881.82197534006.37
长沙市领域投资有限公司合营企业194576856.67367997612.35
温州万筑开元置业有限公司合营企业188420410.70188425229.62
上海北万置业有限公司合营企业184060784.42312971582.78
广州市万臻房地产有限公司合营企业181403187.54181296247.90
610 Lexington Development LLC 合营企业 179133625.38 178700309.78
杭州京科置业有限公司合营企业167465595.87208281331.67
无锡市辰万房地产有限公司合营企业167012001.31439543206.35
浙江万科坤和房地产开发有限公司合营企业163993569.09162563112.79
上海科岸承华企业发展有限公司合营企业158928298.66-
长沙市万科西海岸置地有限公司合营企业151728013.34-
南宁万滨房地产有限公司合营企业150933288.26306426117.60
中万新创(珠海)投资管理企业(有限合伙)合营企业149021652.59144545402.61
杭州融恒置业有限公司合营企业148975854.64269603931.20
杭州万爵置业有限公司合营企业148459198.69146388556.38
扬州万胜置业有限公司合营企业138484546.86300372860.85
无锡市晨业房地产有限公司合营企业132012124.12134728642.73
广州知识城置业发展有限公司合营企业131746580.0886682847.82
南京荟合置业有限公司合营企业129434801.3351601665.48
徐州铭辉置业有限公司合营企业127422008.60134979005.65
杭州金昇房地产开发有限公司合营企业121241410.52141101650.52
温州万瑞置业有限公司合营企业118707560.53144053654.67
第159页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
苏州俊昌置业有限公司合营企业114601466.41120299567.18
常熟中南香缇苑房地产有限公司合营企业112729072.92112069786.08
南昌联颐置业有限公司合营企业103028804.08127212683.49
北京首开万科房地产开发有限公司合营企业99498372.05149966032.17
宁波开万云海置业有限公司合营企业97673581.5878966662.73
扬州万铭置业有限公司合营企业89008368.51124881220.95
北京万启方管理咨询有限公司合营企业的子公司87522864.35263922864.35
合肥新城创域房地产有限公司合营企业87277657.43468838472.47
扬州启辉置业有限公司合营企业78393616.75105666316.75
烟台万世房地产开发有限公司合营企业78145164.6921549095.57
北京京投万科房地产开发有限公司合营企业77613722.9386295718.59
万创置业(上海)有限公司合营企业75187766.0638381778.54
长沙市领域房地产开发有限公司合营企业70484773.32189169656.17
V-Nesta Fund II LP 合营企业 69371592.46 70753408.47
南昌联湖科置业有限公司合营企业66987838.127565430.93
杭州万广置业有限公司合营企业63709367.16-
大理满江康旅投资有限公司合营企业63480336.25-
北京东万恒冠经济咨询中心(有限合伙)合营企业62693573.0762693573.07
广东万纬冷链物流有限公司合营企业60000000.00-
杭州富阳万朝置业有限公司合营企业59877650.7160107972.14
北京万链筑享建筑科技有限公司合营企业59624363.10-
徐州宁盛置业有限公司合营企业55833126.34-
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业52742227.79-
深圳市龙城广场房地产开发有限公司合营企业52606621.9165127575.74
内蒙古城投万科投资发展有限公司合营企业50000000.0050000000.00
济南轨道万科企业发展有限公司合营企业50000000.00-
杭州协鼎置业有限公司合营企业49923688.96-
廊坊市万都房地产开发有限公司合营企业49642470.0029642470.00
山东万中商办资产管理有限公司合营企业49000000.00-
天津梅江秋实置业有限公司合营企业48957583.5062729264.66
天津万锦晟祥房地产开发有限公司合营企业42898880.00-
张家港嘉凯城房地产开发有限公司合营企业42490849.69137114796.78
扬州万美置业有限公司合营企业42476800.00-
温州万贤置业有限公司合营企业39786001.7341676856.00
临沂鲁商置地有限公司合营企业39732355.2939726008.79
大连万城之光置业有限公司合营企业38967013.3869880020.59
北京万城永辉置业有限公司合营企业38089700.6746621338.57
温州德信南湖置业有限公司合营企业37850905.3537923042.71
新疆浩华房地产开发有限公司合营企业36018829.98217523342.59
温州万毅房地产有限公司合营企业35335863.7629896285.49
扬州嘉世威建设发展有限公司合营企业34767185.6135652447.00
深圳市嘉悦投资发展有限公司合营企业32440000.0032440000.00
第160页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
宁波天隆置业有限公司合营企业29848076.0029814326.00
杭州万臻置业有限公司合营企业28955499.7626498308.75
杭州万业置业有限公司合营企业27703885.2623403633.25
天津恒京企业管理有限公司合营企业25000000.0025000000.00
南京凯瑞置业有限公司合营企业24898314.2222184481.54
南京龙西置业有限公司合营企业23648006.4228444325.71
南昌万坤置业有限公司合营企业22878479.00-
杭州万科大家房地产开发有限公司合营企业22539820.1022271580.93
济南万润教育咨询有限公司合营企业22270975.5123758710.58
Eagle One Global Limited 合营企业 21586865.78 22017335.45
杭州富临投资有限公司合营企业19311125.2816977448.42
沈阳万科万洲房地产开发有限公司合营企业19070391.25-
北京龙万华开房地产开发有限公司合营企业19004265.19-
横琴万科云地商务咨询合伙企业(有限合伙)合营企业16000000.0016000000.00
Sunshine Business Limited 合营企业 12734697.37 -
上海万科益达投资管理有限公司合营企业10000000.0010000000.00
深圳市滨海酒店资产有限公司合营企业10000000.00150000000.00
海门万和置业有限公司合营企业9732750.009732750.00
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司合营企业8225101.6349755225.20
深圳市口岸商业管理有限公司合营企业7500000.00-
上海资贤投资发展有限公司合营企业6826841.607689768.74
杭州富耀置业有限公司合营企业6707482.4020339235.60
北京万启安企业管理咨询有限公司合营企业的子公司6469038.016469038.01
太原金郡同达房地产开发有限公司合营企业6461195.68-
武汉星光南岸置业有限公司合营企业6240347.00-
上海顺畅置业有限公司合营企业6013343.336013343.33
中盈万鑫(珠海)投资管理有限公司合营企业6000000.006000000.00
海门坤万置业有限公司合营企业5142941.335459608.00
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司合营企业5105439.914605439.91
深圳市万劲投资有限公司合营企业5100000.005100000.00
深圳市万科安居物业服务有限公司合营企业4655245.715001345.26
嘉兴昆仑置业有限公司合营企业的子公司4173819.855415715.41
深圳市富威东方房地产开发有限公司合营企业3101224.353101224.35
沈阳新兴置业有限公司合营企业2873602.932237444.73
天津万和置业有限公司合营企业2569388.15-
温州万碧金房地产有限公司合营企业2114140.68-
上海旻万企业发展有限公司合营企业1999000.011999000.01
北京万晏企业管理有限公司合营企业1353839.78-
成都交子泊寓住房租赁有限公司合营企业910039.57-
苏州市吴江区城科物业服务有限公司合营企业722718.81-
沈阳贝家房地产经纪有限公司合营企业490000.00490000.00
苏州姑苏万卷商业管理有限公司合营企业452676.6824947.94
第161页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
杭州富民投资有限公司合营企业444879.09-
VX Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 440098.60 442698.79
深圳市万科云地实业有限公司合营企业326453.79314124.51
诸暨紫元康达房地产开发有限公司合营企业191311.0351986.28
苏州市吴江区城开万云城市发展有限公司合营企业168798.32-
天津海阔万誉物业服务有限公司合营企业的子公司36886.36-
北京海阔万誉锦绣物业服务有限公司合营企业的子公司31281.39-
北京北万怡养企业管理有限公司合营企业30096.2247969.35
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司合营企业18809.2028552.73
济南市市中区润学园幼儿园合营企业13640.6040852.40
VX Logistics IX (HK) Holding Limited 合营企业 11848.87 11839.53
大连索尔置业有限公司合营企业4759.46-
China Logistics Platform II Limited 合营企业 38.25 39.02
北京万启绣企业管理咨询有限公司子公司*1-1892122187.15
重庆瑞安天地房地产发展有限公司子公司*1-1670076861.82
珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业-1595115197.55
合肥一航投资有限公司合营企业-1008168162.94
广州市万景房地产有限公司子公司*1-704522640.36
宁波市鄞州城投置业有限公司合营企业-544490476.10
海门新雅房地产开发有限公司合营企业-392594120.17
深圳城盛房地产开发有限公司其他*2-326531830.25
海门申万置业有限公司合营企业-302580735.47
杭州万晨置业有限公司合营企业-270394721.58
北京万启丰企业管理咨询有限公司合营企业的子公司-232535287.50
北京万福阳光投资有限公司合营企业-168388402.35
御河硅谷(上海)建设发展有限公司其他*2-148962245.81
北京祥筑房地产开发有限公司合营企业-145252503.60
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司合营企业-104500449.93
上海莘宝企业管理有限公司合营企业-96904630.75
上海谊智企业发展有限公司合营企业-90849296.98
北京万科东地房地产开发有限公司合营企业-81491142.40
宁波镇海开元和雅置业有限公司合营企业-75650976.12
河南省多乐置业有限公司合营企业-62062451.65
杭州锦康置业有限公司其他*2-59827395.41
石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业-57120000.00
深圳市汇成通泰实业有限公司合营企业-56782950.00
武汉金万置业有限公司合营企业-37633621.20
佛山市南海区万扬房地产有限公司合营企业-32919887.28
天津松科房地产有限公司其他*2-30848215.52
温州万享置业有限公司合营企业-29626158.37
天津万津城置业有限公司其他*2-24989000.00
V-Nesta Investment Partner II Limited 合营企业 - 17936348.88
第162页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表单位名称与本公司的关系2021年12月31日2020年12月31日
珠海东万更新投资管理有限公司合营企业-12000000.00
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司合营企业-9852983.00
北京北万颐养企业管理有限公司其他*2-7576856.21
广州华坤装饰科技有限公司其他*2-4080000.00
吉林市万山雪业投资咨询有限公司合营企业-3287104.64
成都紫光万誉物业服务有限公司合营企业的子公司-1514719.50
沈阳盛安房地产开发有限公司合营企业-954853.69
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司合营企业-212977.64
天津紫光万誉物业服务有限公司合营企业-9623.74
Hongkong Sunshine Business Limited 合营企业 - 6.51
小计41391381416.8953146715282.95
合计64405903537.6477023966118.51
本年对关联方的利息支出为人民币109405673.92元(2020年：人民币120722879.74元)。
*1该等公司本年已变更为子公司，参见附注六、4。
*2因本年处置持有的该等公司股权或该等公司已被注销，该等公司于本年末已非本集团的关联企业。
6本集团与其他关联方之间的交易
本集团于本年度向联营公司 SCPG Holdings Co. Ltd.之子公司支付商场管理费总额人民币
4071.41万元(2020年：人民币5160.73万元)。
本集团于本年度与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机电外包费交易总额为人
民币459122.73万元(2020年：人民币365152.43万元)。
于2015年，本集团与深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)合作开发深圳红树湾和深圳北站项目，于2021年12月31日，本集团对项目合计投入人民币59.93亿元(2020年
12月31日：人民币59.93亿元)，对深铁集团的应付往来款为人民币86.76亿元(2020年12月31日：人民币99.91亿元)。
于2020年，本集团与深铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司(以下简称“深铁置业”)合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目(推广名：佛山南海天空之城)，于2021年12月31日，本集团对项目合计投入人民币27.89亿元(2020年12月31日：人民币27.89亿元)，对深铁置业的应付往来款为人民币5.45亿元(2020年12月31日：人民币18.68亿元)。
第163页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表本集团于2020年12月与深铁集团投资成立合营公司深圳地铁万科实业发展有限责任公司。
注册资本10亿元人民币，其中，万科持股50%，地铁集团持股50%。于2021年12月31日，本集团对该公司投入人民币0.25亿元。
第164页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
7本集团与关键管理人员之间的交易：
2021年2020年
关键管理人员薪酬36497554.8662257550.76
销售商品收入7350777.0730021180.95
销售商品成本4673085.338996623.04
本集团的关键管理人员亦参加经济利润奖金计划(附注五、27)，上述薪酬未包括经济利润奖。
报告期内的关键管理人员获得的2020年度经济利润奖金为税后人民币51204215.12元，但最终取得金额仍存在变动的可能。2021年度经济利润奖金计划在2021年度股东大会之后分配，向关键管理人员的分配将在2022年年报披露。
十一资本管理
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的产品和服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集团考虑的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预期的现金流、
预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整资本结构。
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务(包括短期借款、长期借款、应付债券，不含已计提的应付利息)，扣除货币资金。
经调整的净债务资本率如下：
本集团
2021年12月31日2020年12月31日
短期借款14396594586.7125038785031.02
一年内到期的长期借款和应付债券44225399455.9457874578762.38
长期借款154322278963.64132036783089.92
应付债券53020571732.9143576223200.25
总债务合计265964844739.20258526370083.57
减：货币资金149352444288.76195230723369.88
经调整的净债务116612400450.4463295646713.69
股东权益392772776525.09349844473343.22
净债务资本率29.69%18.09%
第165页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表本公司
2021年12月31日2020年12月31日
短期借款11368000000.0019783000000.00
一年内到期的长期借款和应付债券32604705449.3450018430611.85
长期借款111594593042.8092578149813.79
应付债券22510497417.7313454987830.51
总债务合计178077795909.87175834568256.15
减：货币资金50296117782.5892434811327.98
经调整的净债务127781678127.2983399756928.17
股东权益157888717235.37147334241105.41
净债务资本率80.93%56.61%十二承诺或有事项
1重要承诺事项
约定资本支出
于2021年12月31日，本集团的资本承担如下：
2021年12月31日2020年12月31日
已签订的正在或准备履行的建安合同2180.57亿元1894.70亿元
已签订的正在或准备履行的土地合同74.51亿元61.18亿元
合计2255.08亿元1955.88亿元
截至2021年12月31日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，于若干年内支付。
2或有事项
(1)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止2021年12月31日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
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(2)为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响财务承诺本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；截止年末，本集团承担阶段性担保额为人民币2444.27亿
元(2020：阶段性担保额为人民币2282.26亿元)。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
十三资产负债表日后事项
1资产负债表日后利润分配情况说明
拟分配的股利11276621873.75
本集团拟向普通股股东派发现金股利，每股人民币0.97元(2020年：以2021年增发股份后计算为每股人民币1.25元)，共人民币11276621873.75元(2020年：人民币
14522165251.25元)。此项提议尚待股东大会批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利
并未在资产负债表日确认为负债。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
2债券发行
2022年1月25日-2022年1月26日，本集团完成发行2022年度第一期中期票据，发行金
额为人民币30亿元，3年期，票面利率为2.95%。
2022年2月14日-2022年2月15日，本集团完成发行2022年度第二期中期票据，发行金
额为人民币30亿元，3年期，票面利率为2.98%。
2022年2月23日-2022年2月24日，本集团完成发行2022年度第三期中期票据，发行金
额为人民币20亿元，3年期，票面利率为3.0%。
2022年3月3日-2022年3月4日，本集团完成面向合格投资者公开发行公司债券人民币
19.90亿元，其中3年期发行规模人民币8.90亿元，票面利率为3.14%，5年期发行规模人民
币11.00亿元，票面利率为3.64%。
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3债券回购
2022年2月28日，本集团购回了“19万科01”的部分债券，共计19970000张，金额
1997000000.00元，并于2022年3月7日提前兑付“19万科01”的剩余债券，共计
30000张，金额3000000.00元。
十四分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分部。其中房地产分部又分为北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域和西北区域七个分部。由于业务管理需要，本集团于2021年将2020年分部报告中的北方区域拆分为北京区域与东北区域、中西部区域拆分为华中区域与西南区域，并将原隶属于上海区域的南昌与原隶属于南方区域的长沙拆分至华中区域(各区域包含的城市如下文披露)，2021年分部报告所列示的北京区域与东北区域、华中区域与西南区域分别主要对应2020年的北方
区域和中西部区域的资产、收入、费用及经营成果。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
北京区域包括如下城市：北京、天津、青岛、济南、烟台、太原、石家庄、唐山、秦皇岛、张
家口、晋中、临沂、淄博、威海及雄安新区
东北区域包括如下城市：包头、大连、沈阳、鞍山、抚顺、营口、盘锦、长春、吉林及哈尔滨等
华中区域包括如下城市：南昌、长沙、郑州、武汉、宜昌、鄂州及周口等
南方区域包括如下城市：深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦门、珠海、江门、中山、清远、
惠州、南宁、柳州、三亚、莆田、泉州、晋江及漳州等
上海区域包括如下城市：上海、杭州、苏州、南京、宁波、徐州、南通、无锡、镇江、常熟、
扬州、昆山、绍兴、盐城、常州、嘉兴、海宁、靖江、瑞安、太仓、高邮、宿迁、海门、台
州、金华、马鞍山、湖州、江阴、温州、芜湖及合肥等
西南区域包括如下城市：重庆、成都、贵阳、南充、昆明、玉溪、西双版纳、大理、永川、西昌及眉山等
西北区域包括如下城市：西安、兰州、西宁、银川、咸阳、渭南及乌鲁木齐等
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1报告分部的利润或亏损及资产的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。
分部经营成果是指各个分部产生的收入(包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失(不包括长期股权投资减值
损失)、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
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2021年
地产行业北京区域东北区域华中区域南方区域上海区域西南区域西北区域物业管理公司未分配项目抵销合计
分部收入58890411351.0633097616134.8538811439848.96114506202418.26102856965594.4145113064685.7929863725119.6824039519157.1917321464433.23(11702634769.29)452797773974.14
其中：外部销售收入58791232797.3733095483671.2438765842509.50114428687593.98102785481218.3545007749574.9329857211036.7719830881965.4610235203606.54-452797773974.14
分部间销售收入99178553.692132463.6145597339.4677514824.2871484376.06105315110.866514082.914208637191.737086260826.69(11702634769.29)-
分部费用55841338853.0728476103779.5934113274793.69101754762787.1389874521661.2841605470604.1225024401947.3222063615914.3219125018077.32(11383211613.32)406495296804.52
分部利润(注)3049072497.994621512355.264698165055.2712751439631.1312982443933.133507594081.674839323172.361975903242.87(1803553644.09)(319423155.97)46302477169.62
分部资产305749038391.16109578124812.00153684742211.13436024850067.70507886377262.92195186375338.98104134246488.6527854129734.09784060795897.84(685520551505.39)1938638128699.08
2020年
地产行业北方区域南方区域上海区域中西部区域西北区域物业管理公司未分配项目抵销合计
分部收入67518982480.64112219317736.71110364898016.0075419937626.5427593045449.4118203820354.4418871063762.58(11079387712.20)419111677714.12
其中：外部销售收入67442942553.14112118018806.15110264563337.3875205793072.7727585996883.2215432211007.4711062152053.99-419111677714.12
分部间销售收入76039927.50101298930.56100334678.62214144553.777048566.192771609346.977808911708.59(11079387712.20)-
分部费用58616933097.8692533641062.2588792633514.4361495382359.3420820683157.8516483344820.8823601148370.77(9625146002.73)352718620380.65
分部利润(注)8902049382.7819685676674.4621572264501.5713924555267.206772362291.561720475533.56(4730084608.19)(1454241709.47)66393057333.47
分部资产408101936519.66438712386108.08471942785539.72286500924311.27114618638361.8219545861185.68765257541033.93(635502979054.61)1869177094005.55
主营业务收入及主营业务成本在附注五、41中。
第170页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
2021年2020年
分部利润46302477169.6266393057333.47
加：投资收益6614274942.2713511869972.98
加：公允价变动损益3816947.395333532.39
加：资产处置收益19241176.1148381265.04
减：长期股权投资减值损失408812998.14-
营业利润52530997237.2579958642103.88
2本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
十五母公司财务报表主要项目附注
1货币资金
2021年12月31日2020年12月31日
项目原币折算汇率折合人民币原币折算汇率折合人民币
银行存款人民币50277334396.461.000050277334396.46人民币92412221805.351.000092412221805.35
港币22747734.930.817418593865.40港币26671725.140.833722235702.49
美元29725.016.3758189520.72美元54410.436.5028353820.14
合计50296117782.5892434811327.98
2其他应收款
(1)其他应收款按往来方分类
2021年12月31日2020年12月31日
应收内部子公司款358197749457.24305539247416.82
应收合营/联营企业款31005077611.3923259654243.16
其他889819556.52692327512.87
小计390092646625.15329491229172.85
减：坏账准备499122.18488401.69
合计390092147502.97329490740771.16
第171页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)其他应收款按账龄分析如下：
账龄2021年12月31日2020年12月31日
1年以内(含1年)390092646625.15329491229172.85
小计390092646625.15329491229172.85
减：坏账准备499122.18488401.69
合计390092147502.97329490740771.16账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(3)按坏账准备计提方法分类披露
2021年12月31日
账面余额坏账准备类别计提账面价值
金额比例(%)金额
比例(%)
按单项计提坏账准备390081458445.19100.00--390081458445.19
按组合计提坏账准备11188179.960.00499122.184.4610689057.78
合计390092646625.15100.00499122.18390092147502.97
2020年12月31日
账面余额坏账准备类别计提账面价值
金额比例(%)金额
比例(%)
按单项计提坏账准备329483953164.11100.00--329483953164.11
按组合计提坏账准备7276008.740.00488401.696.716787607.05
合计329491229172.85100.00488401.69329490740771.16
本公司对于应收内部子公司款和应收联营/合营企业款，按照单项计算预期信用损失。对于其他类别的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
(4)本年计提、收回或转回的坏账准备情况
2021年12月31日2020年12月31日
年初余额488401.69595959.79
本年计提10720.49-
本年收回或转回-(107558.10)
年末余额499122.18488401.69
(i) 本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
第172页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(5)按欠款方归集的年末余额前五名子公司其他应收款情况：
2021年12月31日
占其他应单位名称收款年末坏账准备款项的性质年末余额账龄余额合计数的年末余额
比例(%)
深圳市万科发展有限公司子公司往来款68000293581.961年以内17.43-
北京万科企业有限公司子公司往来款40470010190.561年以内10.37-
上海万科投资管理有限公司子公司往来款16778997571.421年以内4.30-
徐州万科企业有限公司子公司往来款13237753360.771年以内3.39-
天津万科房地产有限公司子公司往来款11780113326.071年以内3.02-
合计150267168030.7838.51-
截至2021年12月31日，其他应收款中应收内部子公司款主要为本集团子公司自母公司账户拆借的资金。该等款项的回收情况必须考虑相关开发项目的情况，本公司按照单项计算预期信用损失，截至2021年12月31日，该等款项未计提坏账准备。
(6)本公司本年未发生因金融资产转移而终止确认的其他应收款项的情况。
3其他非流动金融资产
参见附注五、12。
4长期股权投资
(1)长期股权投资分类如下：
2021年12月31日2020年12月31日
对子公司的投资59203910666.0750218210666.07
对联营/合营企业的投资5170275302.155362966222.80
合计64374185968.2255581176888.87
第173页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(2)对子公司投资
2021年度
被投资单位万科地产(香港)上海万科深圳市万科北京万科企业广州万科企业万科物流发展其他合计有限公司投资管理有限公司发展有限公司有限公司有限公司有限公司
年初余额5761294320.002172829131.391641739901.381504311937.165000000000.0018140861115.2115997174260.9350218210666.07
本年增加-----8876000000.00130000000.009006000000.00
本年减少------(20300000.00)(20300000.00)
年末余额5761294320.002172829131.391641739901.381504311937.165000000000.0027016861115.2116106874260.9359203910666.07
本年计提减值准备--------
减值准备年末余额--------本公司子公司的相关信息参见附注七。
第174页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
(3)对联营、合营企业投资：
2021年度
被投资单位合营企业联营企业合计
年初余额1171038930.014191927292.795362966222.80本年变动
-追加投资25000000.00-25000000.00
-权益法下确认的投资收益(8742032.14)98019199.8489277167.70
-宣告发放现金股利或利润-(306968088.35)(306968088.35)
年末余额1187296897.873982978404.285170275302.15
5无形资产
无形资产为本公司持有的土地使用权。
6其他非流动资产
参见附注五、22。
7短期借款
2021年12月31日2020年12月31日
种类原币折人民币原币折人民币其他借款信用借款
-人民币11368000000.0011368000000.0019783000000.0019783000000.00
小计11368000000.0019783000000.00
加：借款应付利息10137688.8810137688.8867785965.5467785965.54
合计11378137688.8819850785965.54
8应付票据
2021年12月31日2020年12月31日
商业承兑汇票22242692.60391073289.55上述金额均为一年内到期的应付票据。
第175页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
9应付职工薪酬
(1)应付职工薪酬列示：
年初余额本年增加本年减少年末余额
短期薪酬3851715512.89877169698.602172008747.752556876463.74离职后福利
-设定提存计划562839.655139077.425127841.76574075.31
辞退福利-260700.00260700.00-
合计3852278352.54882569476.022177397289.512557450539.05
(2)短期薪酬年初余额本年增加本年减少年末余额
工资、奖金、津贴和补贴3849690640.12862110447.842156984181.062554816906.90
职工福利费1253010.916830544.376811815.341271739.94
社会保险费105032.542405696.512399046.93111682.12
其中：医疗保险费105032.542218506.702211857.12111682.12
工伤保险费-42521.1442521.14-
生育保险费-144668.67144668.67-
住房公积金666829.325823009.885813704.42676134.78
合计3851715512.89877169698.602172008747.752556876463.74
(3)离职后福利-设定提存计划年初余额本年增加本年减少年末余额
基本养老保险559866.685086004.225073021.22572849.68
失业保险费2972.9753073.2054820.541225.63
合计562839.655139077.425127841.76574075.31
本年无向职工提供的非货币性福利(2020年：无)。
10应交税费
2021年12月31日2020年12月31日
增值税25418327.0224913874.20
城市维护建设税31129589.7331101164.84
教育费附加20161552.5720141249.09
房产税90539.2590539.25
合计76800008.5776246827.38
第176页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
11其他应付款
2021年12月31日2020年12月31日
应付内部子公司款148170090585.06128477596621.51
应付合营/联营企业款15265812762.8017970783304.96
其他672318421.882764177401.94
合计164108221769.74149212557328.41
截至2021年12月31日，其他应付款中应付内部子公司款主要为本集团子公司归集至母公司账户的资金。
12其他流动负债
2021年12月31日2020年12月31日
待转销项税(注)377372829.72407240959.84
合计377372829.72407240959.84
注：待转销项税主要为本公司向子公司收取运营管理费对应收取的增值税销项税。
13一年内到期的非流动负债
(1)一年内到期的非流动负债分类：
2021年12月31日2020年12月31日
一年内到期的长期借款28103392050.8138517472722.87
一年内到期的应付债券4501313398.5311500957888.98
一年内到期的应付利息1544730526.33757011602.60
合计34149435975.6750775442214.45
(2)一年内到期的长期借款无逾期借款(2020年12月31日：无)。
第177页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
14长期借款
长期借款分类
2021年12月31日
种类原币汇率折人民币借款条件银行借款
其中：人民币106649305093.611.00106649305093.61信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币15403392050.811.0015403392050.81信用
小计91245913042.80其他借款
其中：人民币33048680000.001.0033048680000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币12700000000.001.0012700000000.00信用
小计20348680000.00
合计111594593042.80
2020年12月31日
种类原币汇率折人民币借款条件银行借款
其中：人民币93514142536.661.0093514142536.66信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币37647272722.871.0037647272722.87信用
小计55866869813.79其他借款
其中：人民币37581480000.001.0037581480000.00信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币870200000.001.00870200000.00信用
小计36711280000.00
合计92578149813.79
15应付债券
参见附注五、33。
16股本
参见附注五、36。
17资本公积
年初数本年增加本年减少年末数
股本溢价22431887081.19123179203.00-22555066284.19
其他资本公积371943718.78--371943718.78
合计22803830799.97123179203.00-22927010002.97
第178页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
18盈余公积
参见附注五、39。
19未分配利润
金额
年初未分配利润15446353590.93
加：本年归属于母公司股东的净利润24945811004.21
减：提取法定盈余公积-
提取任意盈余公积13720196052.32
分配普通股股利14522165251.25年末未分配利润12149803291.57
20营业收入及成本
2021年2020年
收入成本收入成本
主营业务收入6362143513.1828265058.387041421591.42252016601.84
其他业务25065723.16460862.3029136713.87460862.30
合计6387209236.3428725920.687070558305.29252477464.14
21税金及附加
2021年2020年
城市维护建设税32426355.2526812064.59
教育费附加23161682.3218651474.70
其他6444688.537991059.71
合计62032726.1053454599.00
22财务费用
2021年2020年
利息支出10198674144.5011163800677.73
减：利息收入7798117535.516175878604.89
利息收支净额2400556608.994987922072.84
汇兑损失203500384.021025584633.76
合计2604056993.016013506706.60
第179页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
23投资收益
投资收益明细
2021年2020年
成本法核算的长期股权投资收益22089103406.8742344584205.43
权益法核算的长期股权投资收益89277167.7026074839.84
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益43610688.3212091066.28
处置交易性金融资产产生的投资收益210465528.96588783769.28
出售被投资单位损益(300000.00)265929045.93
合计22432156791.8543237462926.76十六补充资料
1当年非经常损益明细表
金额
资产处置损益19241176.11
持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动收益和投资收益，以及处置交易性金融资产352487453.10取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益156009004.05
除上述各项之外的其他营业外收入和支出(308366034.30)
所得税影响(40142009.17)
少数股东损益影响(36978088.62)
合计142251501.17各非经常性损益项目以税前金额列示。
第180页万科企业股份有限公司截至2021年12月31日止年度财务报表
2境内外会计准则下会计数据的差异
(1)同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司股东的净利润和净权益差异情况归属于母公司股东的净利润
2021年2020年
按中国企业会计准则22524033383.2241515544941.31
按国际财务报告准则22524033383.2241515544941.31归属于母公司股东的净权益
2021年12月31日2020年12月31日
按中国企业会计准则235953134212.41224510952749.09
按国际财务报告准则235953134212.41224510952749.09
(2)本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。
3净资产收益率及每股收益本集团按照证监会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订)以及会计准则相关规定计算的净资产收益率和每股收
益如下：
加权平均净资产每股收益报告期利润
收益率(%)基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润9.781.941.94扣除非经常性损益后归属于公司
9.721.931.93
普通股股东的净利润