大悦城:2021年年度审计报告

大悦城控股集团股份有限公司
财务报告索引页码公司财务报告
—合并资产负债表1-2
—合并利润表3
—合并现金流量表4
—合并股东权益变动表5-6
—母公司资产负债表7-8
—母公司利润表9
—母公司现金流量表10
—母公司股东权益变动表11-12
—财务报表附注13-175审计报告
XYZH/2022BJAA140092
大悦城控股集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包括
2021年12月31日的合并及母公司资产负债表，的合并及母公司利润表、合并
及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大悦城控股2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。1、房地产开发项目的收入确认关键审计事项审计中的应对请参阅财务报表附注“四、重要会计政策及针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的会计估计”注释31所述的会计政策及“六、合主要审计程序包括：并财务报表主要项目注释”注释42。1、评价与房地产销售收入确认相关的关键内部大悦城控股的主营业务为房地产项目开发，控制的设计和运行有效性；
房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认2、检查大悦城控股的房产标准买卖合同条款，相关收入：在房产完工并验收合格，签订了销售以评价大悦城控股有关房地产开发项目的收入合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买确认政策是否符合相关会计准则的要求；
方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户3、针对大悦城控股本年确认的房产销售收入，取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到的实现。交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收由于公司的房地产销售收入对大悦城控股入是否已按照公司的收入确认政策确认；
财务报表的重要性（房地产销售收入为4、在资产负债表日前后确认房产销售收入的项人民币3562984.85万元，占本年全部营业收目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条入83.61%），因此，我们将大悦城控股房地产开件的相关支持性文件，以评价相关房产销售收入发项目的收入确认识别为关键审计事项。是否已在恰当的期间确认。
2．存货可变现净值的评估
关键审计事项审计中的应对请参阅财务报表附注“四、重要会计政策及针对存货可变现净值的评估，我们实施的主要会计估计”注释11所述的会计政策及“六、合审计程序包括：并财务报表主要项目注释”注释7。1、评价与存货可变现净值估计相关的关键内部
2021年12月31日，大悦城控股存货账面价控制的设计和运行有效性；
值为人民币10200337.80万元，占大悦城控股2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将管总资产比例47.95%。大悦城控股存货按照成本与理层采用的关键估计，包括预计销售价格、平可变现净值孰低计量。均销售价格等，与公司的销售计划、实际成交管理层确定资产负债表日每个存货项目的数据、市场可获取数据进行比较，同时结合项可变现净值。在确定存货可变现净值过程中，管目所在城市房地产调控政策，对在售项目的实理层需要估算每个存货项目的预期未来销售价际销售情况进行分析；
格、估计开发成本达到完工状态时预计发生的建3、复核管理层存货可变现净值相关的计算过程
造成本、未来销售费用以及相关销售税金等，该和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异；
过程涉及管理层运用重大判断和会计估计。4、对存货项目进行实地观察，结合项目的实际鉴于存货在大悦城控股资产中的重要性，且建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预预估存货项目达到完工状态时将要发生的建造测的项目总成本是否出现重大变化。成本和未来净售价存在一定的固有风险，特别是考虑到在当前的经济环境下各城市推出的应对房地产市场的各种措施加大了确定存货可变现
净值的难度，因此，我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。
四、其他信息大悦城控股管理层对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
大悦城控股管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大悦城控股、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大悦城控股不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：张昆（项目合伙人）
中国注册会计师：常景波
中国北京二○二二年四月八日合并资产负债表
2021年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金六、124886154805.6531764005472.24
交易性金融资产六、26880000.0031120000.00
衍生金融资产六、3230388.810.00应收票据
应收账款六、4301477162.68319110554.87应收款项融资
预付款项六、5457073310.58660124582.89
其他应收款六、624309981251.4023748165074.27
其中：应收利息1030752.320.00应收股利
存货六、7102003378014.9487457160567.93合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产六、85597231158.725284361071.31
流动资产合计157562406092.78149264047323.51
非流动资产：
债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资六、914039323069.5511471373614.83其他权益工具投资
其他非流动金融资产六、1091437644.0159617644.01
投资性房地产六、1131910144184.7029295195994.91
固定资产六、123714818528.824047770155.24
在建工程六、139715320.13171053.83
生物性资产六、14
使用权资产六、15561628985.11240892743.03
无形资产六、161722801362.211814087747.64开发支出
商誉六、17305214299.04305214299.04
长期待摊费用六、18101554576.2873592294.04
递延所得税资产六、191830249852.742382723208.22
其他非流动资产六、20877810600.07916701886.67
非流动资产合计55164698422.6650607340641.46
资产总计212727104515.44199871387964.97
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
1合并资合产并负利债润表(续)
2021年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动负债：
短期借款六、213450428892.172214002988.87交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款六、2214721505677.7217092591094.22
预收款项六、23327215693.27272308186.38
合同负债六、2436936257478.0037986659305.32
应付职工薪酬六、25502117492.87533623086.15
应交税费六、266628018110.837412113280.53
其他应付款六、2723451785241.7012934144193.18
其中：应付利息六、27285224685.79355899610.42
应付股利六、27411076495.50255030215.00持有待售负债
一年内到期的非流动负债六、2813947010914.8616162866824.53
其他流动负债六、293338196738.313355358356.68
流动负债合计103302536239.7397963667315.86
非流动负债：
长期借款六、3042978793910.3446942677606.81
应付债券六、317877145929.865845627710.99
租赁负债六、32525963847.17219951887.51
长期应付款六、333673360000.00
预计负债六、3445071359.5393301475.59
递延收益六、351165326004.641205043914.10
递延所得税负债六、19628777204.54657672019.84
其他非流动负债六、36438952189.751297180866.44
非流动负债合计57333390445.8356261455481.28
负债合计160635926685.56154225122797.14
股东权益：
股本六、374286313339.004286313339.00其他权益工具
资本公积六、388729265988.848555500996.87
减：库存股
其他综合收益六、3969812019.13-136152661.16专项储备
盈余公积六、401267666786.181262367943.26
未分配利润六、414485254629.684383043289.58
归属于母公司股东权益合计18838312762.8318351072907.55
少数股东权益33252865067.0527295192260.28
股东权益合计52091177829.8845646265167.83
负债和股东权益总计212727104515.44199871387964.97
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
22021年1-12月
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2020年度
一、营业总收入42614497358.9238445284255.56
其中:营业收入六、4242614497358.9238445284255.56
二、营业总成本36943816368.4732980023605.71
其中：营业成本六、4230922578556.4526356741778.84
税金及附加六、431618390569.333129471624.34
销售费用六、441420916167.241093313329.93
管理费用六、451581003236.381440193692.98
研发费用六、4614542972.3619034258.41
财务费用六、471386384866.71941268921.21
其中：利息费用六、472175676771.912370874475.12
利息收入六、47777965784.761036217153.98
加：其他收益六、4837931975.0669081523.05
投资收益（损失以“－”号填列）六、49-1435392678.27-1217355791.39
其中：对联营企业和合营企业的投资收益六、49-918083919.89-1369024032.02
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）六、50-18199596.75-48462253.48
信用减值损失（损失以“-”号填列）六、51493554083.22-485048735.03
资产减值损失（损失以“-”号填列）六、52-1979819899.89-721535593.55
资产处置收益（损失以“-”号填列）六、5390760595.63-2770825.45
三、营业利润（亏损以“－”号填列）2859515469.453059168974.00
加：营业外收入六、54114723207.75204583349.56
减：营业外支出六、5553557103.97138939817.78
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）2920681573.233124812505.78
减：所得税费用六、562153257523.322002108649.46
五、净利润（净亏损以“－”号填列）767424049.911122703856.32
（一）按经营持续性分类767424049.911122703856.32
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）767424049.911122703856.32
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类767424049.911122703856.32
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）107510183.02-386833565.96
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）659913866.891509537422.28
六、其他综合收益的税后净额338251103.5414726982.71
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额205964680.2943951776.74
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益205964680.2943951776.74
1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）87614882.89-194641506.26
2.外币财务报表折算差额118349797.40238593283.00
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额132286423.25-29224794.03
七、综合收益总额1105675153.451137430839.03
归属于母公司股东的综合收益总额313474863.31-342881789.22
归属于少数股东的综合收益总额792200290.141480312628.25
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）十八、20.03-0.09
（二）稀释每股收益（元/股）十八、20.03-0.09
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明合并现金流量表
3编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元
项目附注2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金40009523198.2537680394957.90
收到的税费返还429316562.72299207390.32
收到其他与经营活动有关的现金六、5873900266270.5131643714094.21
经营活动现金流入小计114339106031.4869623316442.43
购买商品、接受劳务支付的现金42323522434.2718315281047.50
支付给职工以及为职工支付的现金2078843149.361847943184.91
支付的各项税费6268876748.125764150884.02
支付其他与经营活动有关的现金六、5872131996038.8833881831466.28
经营活动现金流出小计122803238370.6359809206582.71
经营活动产生的现金流量净额-8464132339.159814109859.72
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金230569692.37835953755.64
取得投资收益收到的现金273545934.321091878028.08
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额332317249.50580208.13处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金六、583491686873.099799258331.22
投资活动现金流入小计4328119749.2811727670323.07
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金2885096204.451622373589.62
投资支付的现金2084780206.002296258751.42
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.001671378388.07
支付其他与投资活动有关的现金六、584854049794.077191359170.62
投资活动现金流出小计9823926204.5212781369899.73
投资活动产生的现金流量净额-5495806455.24-1053699576.66
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金5130136078.431920361540.02
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金5130136078.431606417098.02
取得借款所收到的现金29295758406.2029927958482.51
收到其他与筹资活动有关的现金六、5812608472156.554662132303.36
筹资活动现金流入小计47034366641.1836510452325.89
偿还债务所支付的现金30503779684.0731261097125.93
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金4594986405.406242755278.01
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润620213266.08816448698.48
支付其他与筹资活动有关的现金六、584673083552.383410790368.62
筹资活动现金流出小计39771849641.8540914642772.56
筹资活动产生的现金流量净额7262516999.33-4404190446.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响3369784.80-67381119.12
五、现金及现金等价物净增加额-6694052010.264288838717.27
加：期初现金及现金等价物余额31334891273.4527046052556.18
六、年末现金及现金等价物余额六、5824640839263.1931334891273.45
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
4合并股东权益变动表
5编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元
归属于母公司股东权益项目其他权益工具股东
减：库专项其少数股东权益股本其资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计优先股永续债存股储备他他
一、上年年末余额4286313339.008555500996.87-136152661.161262367943.264383043289.5818351072907.5527295192260.2845646265167.83
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年年初余额4286313339.008555500996.87-136152661.161262367943.264383043289.5818351072907.5527295192260.2845646265167.83
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）173764991.97205964680.295298842.92102211340.10487239855.285957672806.776444912662.05
（一）综合收益总额205964680.29107510183.02313474863.31792200290.141105675153.45
（二）股东投入和减少资本173764991.97173764991.976592997386.806766762378.77
1.股东投入的普通股173764991.97173764991.975464797386.805638562378.77
2.其他权益工具持有者投入资本1128200000.001128200000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配5298842.92-5298842.92-1427524870.17-1427524870.17
1.提取盈余公积5298842.92-5298842.920.000.00
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配-1092523893.20-1092523893.20
4.其他-335000976.97-335000976.97
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额4286313339.008729265988.8469812019.131267666786.184485254629.6818838312762.8333252865067.0552091177829.88
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
合并股东权益变动表（续）
6编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元
2020年度
归属于母公司股东权益项目股东
其他权益工具减：库专项其少数股东权益股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计优先股永续债其他存股储备他
一、上年年末余额4286313339.007731008781.73-180104437.901191907996.266381851588.5919410977267.6823130063139.2942541040406.97
加：会计政策变更24307490.4924307490.4911168649.7235476140.21前期差错更正
同一控制下企业合并780000000.00-837149008.91-57149008.91-57149008.91其他
二、本年年初余额4286313339.008511008781.73-180104437.901191907996.265569010070.1719378135749.2623141231789.0142519367538.27
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）44492215.1443951776.7470459947.00-1185966780.59-1027062841.714153960471.273126897629.56
（一）综合收益总额43951776.74-386833565.96-342881789.221480312628.251137430839.03
（二）股东投入和减少资本44492215.1444492215.144047280965.004091773180.14
1.股东投入的普通股43930834.7943930834.792212750064.662256680899.45
2.其他权益工具持有者投入资本1352000000.001352000000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他561380.35561380.35482530900.34483092280.69
（三）利润分配70459947.00-799133214.63-728673267.63-1373633121.98-2102306389.61
1.提取盈余公积70459947.00-70459947.000.000.00
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配-728673267.63-728673267.63-1373633121.98-2102306389.61
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额4286313339.008555500996.87-136152661.161262367943.264383043289.5818351072907.5527295192260.2845646265167.83
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
7母公司资产负债表
2021年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金4692854679.115486802327.00
交易性金融资产0.0010000000.00衍生金融资产应收票据
应收账款十六、1785346.451279808.33应收款项融资
预付款项1271401.362042294.37
其他应收款十六、243574918494.6631057787423.13
其中：应收利息
应收股利十六、2.1200000000.000.00
存货621910.905234823.81合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产72834013.3865977433.79
流动资产合计48343285845.8636629124110.43
非流动资产：
债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资十六、317679465873.5317395676717.55其他权益工具投资
其他非流动金融资产1019665134.771344631034.77
投资性房地产726648189.67726517300.34
固定资产256455529.29264456444.82在建工程
使用权资产45708272.380.00
无形资产5823201.416137548.23商誉
长期待摊费用59688.670.00
递延所得税资产286490105.56295911216.47
其他非流动资产1194593.821194593.82
非流动资产合计20021510589.1020034524856.00
资产总计68364796434.9656663648966.43
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
8母公司资产负债表(续)
2021年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动负债：
短期借款交易性金融负债应付票据
应付账款4407385.6237780474.30
预收款项60109.33156184.34
合同负债1503524.765991700.95
应付职工薪酬19940559.8821294158.14
应交税费1913321.3837262126.54
其他应付款33268749344.6225625397442.70
其中：应付利息170050553.61115673779.92
应付股利1547569.471547569.47持有待售负债
一年内到期的非流动负债1073299946.875230251511.16
其他流动负债75176.24299585.05
流动负债合计34369949368.7030958433183.18
非流动负债：
长期借款7025000000.004692000000.00
应付债券5512905169.891994680438.21
租赁负债24683091.350.00
长期应付款2071945866.630.00预计负债
递延收益1190362041.721174526277.54递延所得税负债其他非流动负债
非流动负债合计15824896169.597861206715.75
负债合计50194845538.2938819639898.93
股东权益:
股本4286313339.004286313339.00其他权益工具
资本公积7911358588.277638405188.27
减：库存股其他综合收益专项储备
盈余公积881304681.93876005839.01
未分配利润5090974287.475043284701.22
股东权益合计18169950896.6717844009067.50
负债和股东权益总计68364796434.9656663648966.43
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
9母公司利润表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2020年度
一、营业收入十六、4205829762.66318264358.49
减：营业成本十六、480593002.9982358962.00
税金及附加16715014.2249759166.43
销售费用829121.832767916.48
管理费用175384733.53159413511.20
研发费用13775008.136357318.48
财务费用586035330.20958390173.49
其中：利息费用1223265845.751570740587.92
利息收入671372783.91680940610.22
加：其他收益634262.49290513.12
投资收益（损失以“－”号填列）十六、5517418673.721604887718.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-9764244.02-63774469.67以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）1176600.00-32520000.00
信用减值损失（损失以“-”号填列）10513124.84-9560909.38
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）170416640.94-917.12
二、营业利润（亏损以“－”号填列）32656853.75622313715.30
加：营业外收入34328345.5945704862.36
减：营业外支出4575659.2618963516.46
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）62409540.08649055061.20
减：所得税费用9421110.91-55544408.75
四、净利润（净亏损以“－”号填列）52988429.17704599469.95
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）52988429.17704599469.95
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额52988429.17704599469.95
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
10母公司现金流量表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金172920227.35269990325.62收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金92478381021.6448020184831.30
经营活动现金流入小计92651301248.9948290175156.92
购买商品、接受劳务支付的现金34869884.6847851278.85
支付给职工以及为职工支付的现金106240860.65106103088.11
支付的各项税费75025756.95659468923.36
支付其他与经营活动有关的现金87548642110.8742023391563.48
经营活动现金流出小计87764778613.1542836814853.80
经营活动产生的现金流量净额4886522635.845453360303.12
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金1196007100.8285000000.00
取得投资收益收到的现金436294379.872044354736.10
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额181061325.008577.53处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金11422025056.5716802340060.40
投资活动现金流入小计13235387862.2618931703374.03
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金63012985.9219823611.63
投资支付的现金1154553400.001272872285.07取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金23460046116.2615743220753.78
投资活动现金流出小计24677612502.1817035916650.48
投资活动产生的现金流量净额-11442224639.921895786723.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金9236480000.008945000000.00
收到其他与筹资活动有关的现金7746199000.003501365107.84
筹资活动现金流入小计16982679000.0012446365107.84
偿还债务支付的现金7295500000.006238500000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金727327508.861792028791.91
支付其他与筹资活动有关的现金3198024888.578962028625.73
筹资活动现金流出小计11220852397.4316992557417.64
筹资活动产生的现金流量净额5761826602.57-4546192309.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-16475.60-44277.47
五、现金及现金等价物净增加额-793891877.112802910439.40
加：期初现金及现金等价物余额5486746556.222683836116.82
六、年末现金及现金等价物余额4692854679.115486746556.22
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
11母公司股东权益变动表
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元
项目其他权益工具减：库存股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他股
一、上年年末余额4286313339.007638405188.27876005839.015043284701.2217844009067.50
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额4286313339.007638405188.27876005839.015043284701.2217844009067.50
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）272953400.005298842.9247689586.25325941829.17
（一）综合收益总额52988429.1752988429.17
（二）股东投入和减少资本272953400.00272953400.00
1.股东投入的普通股272953400.00272953400.00
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配5298842.92-5298842.920.00
1.提取盈余公积5298842.92-5298842.920.00
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额4286313339.007911358588.27881304681.935090974287.4718169950896.67
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
12母公司股东权益变动表（续）
13编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元
2020年度
项目其他权益工具减：库存股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他股
一、上年年末余额4286313339.007638405188.27805545892.015137818445.9017868082865.18
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额4286313339.007638405188.27805545892.015137818445.9017868082865.18
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）70459947.00-94533744.68-24073797.68
（一）综合收益总额704599469.95704599469.95
（二）股东投入和减少资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他
（三）利润分配70459947.00-799133214.63-728673267.63
1.提取盈余公积70459947.00-70459947.000.00
2.对股东的分配-728673267.63-728673267.63
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额4286313339.007638405188.27876005839.015043284701.2217844009067.50
法定代表人：由伟主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明
14大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）一、公司的基本情况
1.历史沿革
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。
1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易
所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内
资股（A 股）股票 50000000 股，发行后公司股份总额达到 200000000 股，并于 1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。
1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。
2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司278062500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278062500股国家股，占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。
2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。
2018年12月25日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行2112138742股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过
2425781400元。
15大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）2019年1月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）9133667644股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。
本公司向明毅有限公司购买资产发行2112138742股已于2019年2月26日在深圳证券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至3925870338股。
2019年3月1日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019年3月18日召开
2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，本
公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不变，仍为“000031”。2019年3月20日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
2019年12月，本公司采用非公开方式募集配套资金，发行人民币普通股
360443001.00股，发行价格为人民币6.73元/股。募集资金总额人民币
2425781396.73元。
本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。截至2021年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。
本公司法定代表人：由伟；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册地址：
深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室。
2.所处行业
本集团所属行业为房地产业。
3.经营范围本公司经批准的经营范围为房地产开发经营；国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）；建筑技术咨询，进出口按“深贸管审证字第294号审证字第294号审定证书”办。住房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
4.主要产品和服务
本公司及子公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。
16大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）二、合并财务报表范围
本集团本年纳入合并范围的公司共298户，其中子公司295户，结构化主体3户。本年因非同一控制下企业合并增加子公司5户，因其他原因合并范围变动，详见本附注“七、合并范围的变化”及本附注“八、在其他主体中的权益”相关内容。
三、财务报表的编制基础
1.编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述会计政策和会计估计编制。
2.持续经营
本集团至本报告年末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
四、重要会计政策及会计估计
1.遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2.会计期间
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
3.营业周期
本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过一年，本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4.记账本位币
人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
17大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产
或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。
6.合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司及结构化主体纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。
子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一
18大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润
分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
7.合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
19大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
8.现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
9.外币业务和外币财务报表折算
（1）外币交易本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化
的原则处理外，直接计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益
类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用当期加权平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10.金融资产和金融负债
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产
1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该
金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续计量。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产，按照实际利率法摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：应收账款、应收票据、其他应收款。
20大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产：*管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售
该金融资产为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。不属于任何套期关系的一部分的该类金融资产所产生的所有利得或损失，除信用减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外，所产生的其他利得或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：其他债权投资、应收款项融资。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。本集团分类为该类的金融资产具体包括：交易性金融资产。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
21大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的
合同权利终止；*金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬；*金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流，仅为对本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。
（2）金融负债
1）金融负债分类、确认依据和计量方法
除下列各项外，本集团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量：
*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，此类金融负债按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
*不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。此类金融负债，本集团按照金融资产转移相关准则规定进行计量。
*不属于以上*或*情形的财务担保合同，以及不属于以上*情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。本集团作为此类金融负债的发行方的，在初始确认后按照依据金融工具
22大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值相关准则规定确定的损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销后的余额孰高进行计量。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
2）金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即
第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
（4）金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：1）如果本集团不能无条件地避免以
交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权
23大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。
在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算
时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6）金融资产减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来
12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增加但
尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
24大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
确定组合的依据如下：
组合名称确定组合依据组合1应收银行承兑汇票。
组合2应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合3应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合4其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合5应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（7）金融资产转移
25大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11.存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为库存商品及其他。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成本。
符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。
非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品
26大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。
12.合同资产
（1）合同资产的确认方法及标准
合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。
（2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述10.（6）金融资产减值相关内容描述。
13.合同成本
（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）与合同成本有关的资产的摊销本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
（3）与合同成本有关的资产的减值
本集团在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本集团因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成
本这两项差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
14.长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
控制是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所享有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
28大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相关企业会计准则的规定并结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（财会[2017]7号）》核算的，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计准则第
22号——金融工具确认和计量（财会[2017]7号）》进行会计处理，处置股权账面价值和
处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15.投资性房地产
本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权
以及已出租的建筑物。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
16.固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装修、办公设备及其他等。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：
类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物20－500－101.8—5
机器设备10-1556.3—9.5
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
运输工具5-1059.5—19酒店业家具5519
房屋装修5-10010-20
办公设备及其他5-1059.5—19
本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
17.在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
18.借款费用
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。
资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
19.生物资产
本集团生物资产包括种植苗木。
生产性生物资产采用成本模式计量。
本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。
20.使用权资产
使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
（1）初始计量
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）在租赁期开始日，本集团按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）发生的初始直接费用，即为达成租赁所发生的增量成本；4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租
赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
（2）后续计量
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。
本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
（3）使用权资产的折旧。
自租赁期开始日起，本集团对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本集团在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式做出决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本集团在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本集团按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。
21.无形资产
本集团无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益
32大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
22.长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固
定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用
寿命有限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23.长期待摊费用
本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。
33大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
24.合同负债
合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
25.职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工薪酬处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理。
26.租赁负债
（1）初始计量本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
1）租赁付款额
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
*取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反
34大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初
始直接费用之和的利率。本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
（2）后续计量在租赁期开始日后，本集团按以下原则对租赁负债进行后续计量：1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；
3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。周期性利率是指本集团对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本集团所采用的修订后的折现率。
（3）重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本集团按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
1）实质固定付款额发生变动；
2）担保余值预计的应付金额发生变动；
3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
4）购买选择权的评估结果发生变化；
5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。
27.预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关
的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；
该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
35大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
28.股份支付
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理，即视同剩余等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用。
29.优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。
归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。
30.套期会计
为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期包括公允价值套期和现金流量套期。
对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。
本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，本集团会持续地对套期有效性进行评估。
（1）公允价值套期
36大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）被指定为公允价值套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失计入当期损益。
如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具产生的利得和损失计入其他综合收益。被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整被套期项目的账面价值。如果被套期项目是以公允价值计量的，则被套期项目因被套期风险形成的利得或损失，无需调整被套期项目的账面价值，相关利得和损失计入当期损益或者其他综合收益。
当本集团撤销对套期关系的指定、套期工具已到期或被出售、合同终止或已行使、或
不再符合运用套期会计的条件时，终止运用套期会计。
（2）现金流量套期
被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。
如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则将不能弥补的部分转出，计入当期损益。
当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。
31.收入确认原则和计量方法
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。
37大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户；
（3）本集团已将该商品的实物转移给客户；
（4）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（5）客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注四、12）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
38大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）物业出租本集团在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（3）物业管理及酒店运营
本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。
32.政府补助
本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元）计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
39大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
33.递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损）的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认递延所得税资产。
34.租赁
（1）租赁的识别租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
40大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。
（2）本集团作为承租人
1）租赁初始计量
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的确认和计量见“20.使用权资产”以及“26.租赁负债”。本集团作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。
2）租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：A、该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长
了租赁期限；B、增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：A、租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。B、其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价
值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
41大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）本集团作出租人
在评估的该合同为租赁或包含租赁的基础上，本集团作为出租人，在租赁开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本集团通常将其分类为融资租赁：*在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；*承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；*资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（不低于租赁资产使用寿命的75%）；*在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值（不低于租赁资产公允价值的90%。）；*租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本集团也可能将其分类为融资租赁：*若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；*资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；*承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
1）融资租赁会计处理
*初始计量
在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利
率折现的现值之和。租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：A、承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；B、取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；C、购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；D、承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；E、由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
*后续计量
42大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。该周期性利率，是指确定租赁投资净额采用内含折现率（转租情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）），或者融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁条件时按相关规定确定的修订后的折现率。
*租赁变更的会计处理
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：A、该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B、增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
如果融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理，且满足假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁条件的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值。
2）经营租赁的会计处理
*租金的处理
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
*提供的激励措施
提供免租期的，本集团将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本集团承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
*初始直接费用
本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
*折旧
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。
*可变租赁付款额本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
43大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）*经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
3）新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理本集团的全部租赁合同，只要符合《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2020]10号）适用范围和条件的（即，减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额；综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化），其租金减免、延期支付等租金减让，自2020年1月1日起均采用如下简化方法处理：
本集团作为承租人：
继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用，将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
本集团作为出租人：
*如果租赁为经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
*如果租赁为融资租赁，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
35.持有待售
（1）本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发
44大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
（2）本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
（3）本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后
本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（4）后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
（5）对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
（6）持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（7）持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再
继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2）可收回金额。
（8）终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
36.质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
37.维修基金本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
38.重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更大悦城地产及其下属子公司于2019年1月1日执行了财政部于2018年颁布的《企业会计准则第21号——租赁》（财会【2018】35号，以下简称新租赁准则），本公司及其他子公司于2021年1月1日起执行新租赁准则。
新租赁准则完善了租赁的定义，本公司及其他子公司在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，本公司及其他子公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司及其他子公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率（4.65%～5.37%）折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照与租赁负债相等的金额计量使用权资产，并根据预付租金进行必要调整。
上述会计政策变更对2021年1月1日合并资产负债表各项目的影响汇总如下：
46大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）合并报表报表项目
2020年12月31日调整数2021年1月1日
使用权资产240892743.03339219629.32580112372.35
一年内到期的非流动负债16162866824.5324019785.5016186886610.03
租赁负债219951887.51315199843.82535151731.33
（2）重要会计估计变更本集团本年未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
五、税项
1.主要税种及税率
税种具体税率情况
应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
本集团发生增值税应收收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租赁
收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。
根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：
*商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税增值税
率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%；
*建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；
*租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，税率5%；其他租赁，税率9%；
*酒店经营使用税率6%；
*物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加按增值税额的2%计缴。
本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：
企业所得税注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；
注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）税种具体税率情况
注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所得税。
除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红利等
权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业所得税。
从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产税房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地增值税按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。
采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制土地使用税镇、工矿区每平方米0.6元至12元。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适用
税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
2.税收优惠
根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
依据国家税务总局公告2019年第2号文件，本集团符合小微企业条件的子公司享受企业所得税优惠政策，即“自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得税，按20%的税率缴纳企业所得税，对年应纳税所得税超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得税，按20%的税率缴纳企业所得税。
财政部、国家税务总局发布《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》，明确2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。本公司下属从事生活性服务业子公司享受企业所得税优惠政策。
48大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，从
2020年1月1日起至2024年12月31日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励
类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。本公司下属子公司中粮酒店（三亚）有限公司三亚美高梅度假酒店享受企业所得税优惠政策。
六、合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2021年1月1日，“年末”系指2021年12月31日，“本年”系指2021年1月1日至12月31日，“上年”系指2020年1月1日至12月31日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。
1.货币资金
项目年末余额年初余额
库存现金564288.87914252.86
银行存款24878440714.7531738443552.50
其他货币资金7149802.0324647666.88
合计24886154805.6531764005472.24
其中：存放在境外的款项总额1363460115.121754095339.94
注：其他货币资金年末余额为 7149802.03 元，主要为支付宝、微信和 pos 机的在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注六、59.所有权或使用权受到限制的资产。
2.交易性金融资产
项目年末余额年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产6880000.0031120000.00
3.衍生金融资产
项目年末余额年初余额
远期合约（DF） 230388.81 0.00
4.应收账款
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）
按单项计提坏账准备18429708.914.7618429708.91100.000.00
按组合计提坏账准备368679665.9595.2467202503.2718.23301477162.68
合计387109374.86100.0085632212.18——301477162.68
（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）
按单项计提坏账准备11441334.902.8311441334.90100.000.00
按组合计提坏账准备393315347.9297.1774204793.0518.87319110554.87
合计404756682.82100.0085646127.95——319110554.87
1）按单项计提应收账款坏账准备
年末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由
（%）
成都中粮锦云商户租金619991.55619991.55100.00预计无法收回
成都香颂丽都商户租金229692.33229692.33100.00预计无法收回
成都中粮悦街商户租金2258181.502258181.50100.00预计无法收回
沈阳大悦城商户租金3344632.923344632.92100.00预计无法收回
朝阳大悦城商户租金1282322.701282322.70100.00预计无法收回
上海静安大悦城商户租金、物业管理费742873.31742873.31100.00预计无法收回
杭州大悦城商户租金2942141.652942141.65100.00预计无法收回
长沙北纬28度物业管理费7009872.957009872.95100.00预计无法收回
合计18429708.9118429708.91————
2）按组合计提应收账款坏账准备
50大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额类别
账面余额坏账准备计提比例（%）
按组合计提坏账准备368679665.9567202503.2718.23
（2）应收账款按账龄列示账龄年末余额
3个月以内（含3个月）136460056.63
3个月以上—1年（含1年）104149205.40
1年以上—2年（含2年）79676346.72
2年以上—3年（含3年）16089716.79
3年以上50734049.32
小计387109374.86
减：坏账准备85632212.18
合计301477162.68
（3）本年应收账款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额其他年末余额计提收回或转回转销或核销变动
按单项计提坏账准备11441334.9014299492.04492733.876818384.160.0018429708.91
按组合计提坏账准备74204793.0524686644.1922723279.988965653.990.0067202503.27
合计85646127.9538986136.2323216013.8515784038.150.0085632212.18本年无重要的坏账准备收回或转回金额。
（4）本年实际核销的应收账款项目核销金额
实际核销的应收账款15784038.15
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
51大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）占应收账款年末余额合坏账准备年单位名称年末余额账龄计数的比例末余额
(%)
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）28841287.762年以内7.450.00
北京市保障性住房建设投资中心22585477.503年以上5.8322585477.50
永旺商业有限公司北京朝阳分公司15615285.693个月以内4.030.00
中粮我买网投资有限公司15609421.432年以内4.030.00
天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司10939556.253个月以内2.820.00
合计93591028.63——24.1622585477.50
5.预付款项
（1）预付款项账龄年末余额年初余额项目
金额比例（%）金额比例（%）
1年以内373393366.7281.69593559190.7889.92
1－2年58081624.5212.7159628155.359.03
2－3年19634645.324.302739516.640.41
3年以上5963674.021.304197720.120.64
合计457073310.58100.00660124582.89100.00
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况占预付款项年末单位名称年末余额账龄余额合计数的比
例(%)
西安市长安区韦曲街道办事处102409984.201年以内22.41
四川天府新区眉山管理委员会23748001.521年以内5.20
济南热力集团有限公司10540941.241年以内2.31
眉山环天川港燃气有限责任公司9422600.001年以内2.06
南京市溧水区自来水有限公司9065364.902年以内1.98
合计155186891.86——33.96
6.其他应收款
52大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额
应收利息1030752.320.00
应收股利0.000.00
其他应收款24308950499.0823748165074.27
合计24309981251.4023748165074.27
6.1应收利息
项目年末余额年初余额
定期存款60287.630.00
委托贷款970464.690.00
合计1030752.320.00
6.2其他应收款
（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末余额年初余额
保证金及押金1400308229.391360791107.30
往来款22785344124.1122856861226.81
其他369561241.58283583713.84
小计24555213595.0824501236047.95
减：坏账准备246263096.00753070973.68
合计24308950499.0823748165074.27
注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保险费等。
（2）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计
期信用损失(未期信用损失(已期信用损失
发生信用减值)发生信用减值)
2021年1月1日余额137112809.2789984505.34525973659.07753070973.68
2021年1月1日其他应收
————————款账面余额在本年
--转入第二阶段0.000.000.000.00
--转入第三阶段0.000.000.000.00
53大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计
期信用损失(未期信用损失(已期信用损失
发生信用减值)发生信用减值)
--转回第二阶段0.000.000.000.00
--转回第一阶段0.000.000.000.00
本年计提35581038.6228037299.540.0063618338.16
本年转回32062383.0116434366.16524445794.59572942543.76
本年转销0.000.000.000.00
本年核销0.00583817.540.00583817.54
其他变动2746072.96354072.500.003100145.46
2021年12月31日余额143377537.84101357693.681527864.48246263096.00
（3）其他应收款按账龄列示账龄年末余额
3个月以内（含3个月）2053855357.67
3个月以上—1年（含1年）9629169106.60
1年以上—2年（含2年）4629770156.88
2年以上—3年（含3年）6982994495.70
3年以上1259424478.23
小计24555213595.08
减：坏账准备246263096.00
合计24308950499.08
（4）其他应收款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额转销或核年末余额计提收回或转回其他变动销
按单项计提坏账准备525973659.070.00524445794.590.000.001527864.48
按组合计提坏账准备227097314.6163618338.1648496749.17583817.543100145.46244735231.52
合计753070973.6863618338.16572942543.76583817.543100145.46246263096.00
其中本年重要的坏账准备收回或转回金额：
单位名称收回或转回金额收回方式收回或转回原因
54大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）单位名称收回或转回金额收回方式收回或转回原因
佛山市鹏悦置业有限公司523641356.84非同一控制企业合并详见注释
注：由于佛山市鹏悦置业有限公司已纳入合并范围，其与中粮地产集团深圳房地产开发有限公司的往来已在合并层面抵消，对应回冲累计计提的其他应收款-内部借款坏账准备523641356.84元。
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年坏账准备单位名称款项性质年末余额账龄末余额合计数的年末余额比例（%）
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司往来款2803643094.884年以内11.420.00
3年以内，3
深圳中益长昌投资有限公司往来款2143304339.598.7321433043.40年以上
保利（四川）投资发展有限公司往来款1287975974.553个月内5.250.00
北京恒合悦兴置业有限公司往来款1266826842.522年以内5.1612668268.43
上海前滩国际商务区投资（集团）
往来款1020000000.002-3年4.150.00有限公司
合计——8521750251.54——34.7134101311.83
7.存货
（1）存货分类年末余额
项目其中：借款费用资账面余额存货跌价准备账面价值本化金额
开发产品20202603049.451962860644.991855776329.9818346826719.47
开发成本83347303163.102738036340.111218517043.5182128786119.59
出租开发产品1512141788.32120444433.320.001512141788.32
其他存货15775845.680.00152458.1215623387.56
合计105077823846.554821341418.423074445831.61102003378014.94
（续）
55大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额
项目其中：借款费用账面余额存货跌价准备账面价值资本化金额
开发产品13669193742.001141188425.00228100780.3513441092961.65
开发成本72946750774.434574302370.18822312541.6772124438232.76
出租开发产品1866124508.65111255951.290.001866124508.65
其他存货25662044.780.00157179.9125504864.87
合计88507731069.865826746746.471050570501.9387457160567.93
本集团本报告期借款利息费用的资本化率为5.24%（2020年5.72%）。
（2）开发产品明细最近一期项目名称年初余额本年增加本年减少年末余额跌价准备竣工时间
深圳中粮凤凰里2016年11月1214143.850.00592232.95621910.900.00
沈阳中粮隆玺2019年8月23280892.642862409.4113897669.3812245632.670.00
天津中粮大道2018年9月8214334.126708489.398813389.876109433.640.00
天津中北祥云2021年5月0.001930775479.281676226811.79254548667.4965869494.01
北京祥云国际2015年9月86254070.5532096.2616055154.8170231012.000.00
北京中粮瑞府2019年11月310875285.970.00227809648.1083065637.870.00
中粮祥云壹品2017年9月21589651.450.000.0021589651.450.00
北京京西祥云2019年10月1998812740.318296031.64535010749.291472098022.66463374309.56
成都香榭丽都2012年9月4160226.770.00114516.994045709.780.00
成都祥云国际2015年4月28531471.54-102646.2711304797.8517124027.420.00
成都中粮锦云2015年12月78057835.6186660907.5852166.86164666576.330.00
成都珑悦锦云2021年8月0.002001408087.541953943168.4247464919.12400015.08
成都香颂丽都2015年6月48814482.30-6885670.85-23098285.2165027096.661787704.46
成都中粮鸿云2016年12月16206701.9520706586.784448454.5232464834.210.00
成都中粮祥云里2019年11月50853217.630.0012482650.4738370567.160.00
眉山加州智慧城2021年6月0.00270725725.44261847865.138877860.310.00
成都中粮宸悦2020年1月118130984.54-125545.9997976857.6720028580.880.00
成都御岭湾2015年12月49810804.773195021.4712230178.7540775647.490.00
重庆鸿云2018年11月36357405.47-33527594.352290038.82539772.300.00
56大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）最近一期项目名称年初余额本年增加本年减少年末余额跌价准备竣工时间
重庆中粮天悦壹号2021年6月0.0077093245.9574361565.212731680.740.00
成都中粮武侯瑞府2021年9月0.002859206998.712486267527.53372939471.180.00
重庆浣溪锦云2021年7月0.00681671224.28499183091.78182488132.500.00
长沙北纬28度2021年10月139306346.32269562953.16346972182.0661897117.420.00
株洲锦云2021年10月0.00968037148.95245419836.22722617312.7325898117.05
南京彩云居2012年11月274673.990.007663.46267010.530.00
南京中粮鸿云坊2018年3月273127259.60-4885677.3952877631.49215363950.7280131846.37
南京中粮祥云2021年12月976820526.3775876065.41238201970.71814494621.077808728.92
南京三金祥云2021年11月0.001124600535.68765417055.01359183480.6773645809.33
南京珑悦2021年6月0.002014353696.501650135876.75364217819.750.00
南京央誉2021年9月178704243.631101874027.121010489596.61270088674.1410522451.38
杭州旭辉中粮朗香郡2020年11月42832827.030.0042832827.030.000.00
杭州梦栖祥云2019年12月424217832.60191155.90299851498.83124557489.67541500.84
烟台中粮朗云2016年11月22834469.18154165.800.0022988634.980.00
嘉兴江南国际城2020年12月49666503.600.0012436727.3937229776.210.00
嘉兴秀湖祥云2020年12月1735043063.9817784540.841742288887.0610538717.760.00
上海南桥锦云2020年7月17038100.510.0012203388.854834711.660.00
上海翡翠别墅2014年12月56791744.720.001149301.7055642443.020.00
深圳祥云国际2018年12月748413018.78-21783577.96372700294.36353929146.460.00
深圳一品澜山2013年11月52765403.000.0022361296.9130404106.090.00
深圳天悦壹号2018年12月61283414.68-71535448.91-37016046.1726764011.940.00
深圳云景国际2019年7月2449132501.47-96345261.71863055244.941489731994.820.00
69区创芯研发中心2018年12月200526231.09-3571550.0192007351.35104947329.730.00
厦门中粮鹭湾祥云2021年12月0.002308214259.320.002308214259.32833434259.32
深圳25区城市更新项目2021年6月0.005666925161.524627440485.451039484676.070.00
苏州中粮祥云国际2019年9月22487919.470.003571533.4618916386.010.00
太仓湖畔祥云花苑2020年9月702389367.0898159.0567339019.48635148506.6555145181.70
沈阳中粮花熙祥云2020年2月753637974.7214412730.42693748612.8474302092.300.00
沈阳锦云天城2021年10月0.001248796929.851031061103.50217735826.350.00
沈阳保利中粮堂悦2021年7月111412889.96358513397.99334282355.11135643932.840.00
57大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）最近一期项目名称年初余额本年增加本年减少年末余额跌价准备竣工时间
西安悦尚锦云2021年9月0.001168702446.66973256067.77195446378.8911730537.61
海南红塘悦海2018年9月46943015.893064872.9430033097.8519974790.980.00
苏州大悦春风里2021年10月416029919.383038392360.592796985307.72657436972.250.00
成都大悦城购物中心2015年12月109217290.370.000.00109217290.3721728325.53
上海静安大悦城·天悦壹
2017年7月277968099.280.00261488981.2516479118.030.00
号商铺、车位上海静安大悦城二期北
2021年12月0.005051623591.240.005051623591.240.00
写字楼公寓
杭州大悦城—公寓/商铺/
2021年9月841013217.93394937559.71442727778.49793222999.150.00
写字楼
上海前滩项目2019年12月23063104.1124586293.7529481977.5318167420.330.00
青岛金沙·中粮祥云2020年12月29158436.190.003138372.7426020063.450.00
青岛 JOY·PARK 2021 年 6 月 0.00 1135474289.50 662111775.76 473362513.74 0.00
重庆中央公园祥云2021年3月25930097.60557341245.79551318090.7831953252.610.00
青岛创智·中粮锦云2021年3月0.001141625360.521042873030.1398752330.39203758048.82
成都天府祥云2021年11月0.00733646428.77439898974.42293747454.350.00
合计——13669193742.0036129368707.2729595959399.8220202603049.451855776329.98
（3）开发成本明细预计（或实际）竣预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额
工时间（万元）
深圳中粮凤凰里未开工暂未确定暂未确定0.004020679.96
沈阳中粮隆玺2014年3月2025年10月877470.00460973947.37460371412.52
天津中粮大道2012年2月暂未确定1630367.921051446080.921051448232.53
天津中北祥云2018年3月2021年5月202983.000.001516549404.74
天津锦云悦府2020年9月2022年7月56356.00409823003.47227547909.13
张家口中粮祥云国际2020年9月2024年8月373824.562113094360.38905039158.66
成都珑悦锦云2018年5月2021年8月206202.000.001786812317.68
眉山加州智慧城2019年12月2022年7月152613.002354434364.491323092049.84
成都溪府鸿雲2020年10月2024年5月144638.54606184664.93446148392.88
成都湖光锦云2021年11月2023年11月138040.00810457552.860.00
58大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）竣预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额
工时间（万元）
昆明景悦花园2021年12月2024年11月136635.00687384245.640.00
成都御岭湾2007年1月暂未确定252352.00194578455.62193884537.62
重庆中粮天悦壹号2020年7月2024年8月409213.093219994553.992781034758.19
重庆中央公园瑞府2021年11月2023年5月146800.001004236220.410.00
成都中粮武侯瑞府2018年6月2022年7月409213.091928222982.784193928987.72
重庆浣溪锦云2019年8月2022年10月104552.59161281210.81671741723.85
重庆祥云赋2019年12月2022年10月158329.301238640617.581013524682.20
株洲锦云2019年7月2021年10月111025.680.00719317188.24
长沙北纬28度2010年1月2021年8月450516.610.00155464858.31
长沙中粮观澜祥云2021年10月2023年10月264109.05755633946.160.00
南京中粮祥云2016年4月2021年5月263568.000.0057463512.08
南京三金祥云2018年1月2022年3月126200.0018008199.781053980210.01
南京珑悦2018年6月2021年1月220213.000.001797176479.20
南京央誉2018年6月2021年9月215000.000.001058140394.20
南京颐和南园2006年11月2023年12月170449.7621710785.5721262473.85
义乌桂语兰庭2021年10月2024年6月630000.004686500218.360.00
台州黄岩瑞府2020年2月2023年9月630652.004610342270.533873981929.48
深圳福田大悦中心2020年3月2023年12月408994.001307582406.17972053509.98
惠州珑悦锦云2019年12月2022年10月148036.86994321025.54718411409.93
江门新悦锦云2020年3月2022年5月228000.001775077004.971442929278.03
深圳祥云国际2021年7月2025年4月317603.901072758894.78845969944.19
深圳中粮凤凰里二期暂未确定暂未确定暂未确定2862503.510.00
深圳25区城市更新项目2016年10月2024年5月1653997.543636952428.054418925571.48
苏州悦揽天地2021年3月2023年12月132144.00970742683.930.00
常州春秋祥云如院2021年10月2024年7月180000.001051928915.060.00
武汉锦云航天府2019年12月2022年8月143331.05650768489.41597086940.31
武汉中粮祥云地铁小镇2019年12月2025年2月477428.001790858073.471354558121.24
武汉航天悦府2020年4月2022年8月200233.24655430826.200.00
太原巩家堡2022年7月2029年3月835900.00553325.490.00
西安高陵锦云2022年1月2025年9月583100.002325025796.540.00
59大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）竣预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额
工时间（万元）
沈阳中粮花熙祥云2018年8月2022年9月134035.0021958951.7621969231.73
沈阳锦云天城2018年10月2022年10月290468.001149738657.182003719408.46
哈尔滨锦云世家2020年4月2022年9月142642.65909543418.30619225419.93
沈阳隆悦祥云2020年3月2022年9月268242.881858355734.671487181680.54
沈阳京西祥云2021年3月2023年5月216005.001202658718.31837713086.71
沈阳保利中粮堂悦2018年6月2022年7月171077.00257077572.28441143058.18
西安悦尚锦云2019年8月2021年9月119629.000.00849965640.20
西安奥体壹号二期、五期2021年10月2026年1月173516.00693642656.31454025826.54
西安奥体壹号一期、四期2020年10月2024年1月209982.001005622632.76702303481.04
西安奥体壹号三期2022年6月2023年8月238129.00770455910.51736301896.25
三亚大悦中心2019年12月2022年7月168200.001204957168.97903864855.20三亚市吉阳区总部经济及中央商
2020年9月2024年5月610600.001954009929.061523811975.01
务区东岸4地块
济南中粮祥云2020年3月2024年9月653102.003811989729.593353107843.63
苏州大悦春风里2019年5月2021年12月841587.000.002608224039.11
南昌祥云悦府2021年5月2023年11月214661.001908589825.960.00
成都酒城南北地块2018年7月2023年12月285000.001207215929.88522402303.01
沈阳大悦城 E 馆 2019 年 10 月 2022 年 10 月 23839.00 60690520.36 89156651.31上海静安大悦城二期北写字楼公
2017年11月2022年12月682255.001238445082.385468749788.97
寓/商业街
杭州大悦城—地下商业街2016年7月2022年9月28000.00203658400.36513181337.27
青岛 JOY·PARK 2018 年 6 月 2022 年 6 月 197500.00 642069408.61 1479714135.73
重庆中央公园祥云2018年9月2022年11月565900.321639939478.831567210289.16
青岛创智·中粮锦云2018年12月2022年3月131875.00425535352.281262176218.71
厦门云玺壹号2021年2月暂未确定731900.004273472584.013649458003.72
成都天府祥云2019年11月2022年10月461333.301091784103.911425186635.67
西安上塔坡城中村改造2019年9月2027年5月2058000.003310252666.742611232865.15
武汉光谷祥云2019年4月2022年8月267968.003052128737.372153859035.15
南京大悦城综合体2021年10月2025年7月1246002.006014024973.610.00
成都天府新区62亩土地暂未确定暂未确定暂未确定871674964.330.00
60大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）竣预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额
工时间（万元）
合计——————83347303163.1072946750774.43
（4）出租开发产品明细项目名称最近一期竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额跌价准备
沈阳中粮隆玺2017年1月428198711.760.00166603580.79261595130.970.00
天津祥云名苑2015年8月6701514.580.006701514.580.000.00
成都中粮锦云2015年12月616106426.4929152439.49147305900.95497952965.030.00
成都中粮鸿云2016年12月166023873.270.0054313114.27111710759.000.00
长沙北纬28度2015年7月10618975.340.00285655.5610333319.780.00
深圳祥云国际2018年12月16960042.330.0016960042.330.000.00
深圳云景国际2019年7月160915144.2044237337.494840440.24200312041.450.00
69区创芯研发中心2018年12月460599820.68137179736.93167541985.52430237572.090.00
合计——1866124508.65210569513.91564552234.241512141788.320.00
（5）存货跌价减值准备本年增加本年减少项目年初余额年末余额计提其他转回或转销其他转出
北京京西祥云0.00463374309.560.000.000.00463374309.56
成都大悦城购物中心21728325.530.000.000.000.0021728325.53
成都珑悦锦云201079129.970.000.00200679114.890.00400015.08
成都香颂丽都21219507.560.000.0019431803.100.001787704.46
成都祥云国际95903.590.000.0095903.590.000.00
成都御岭湾13365209.590.000.0013365209.590.000.00
杭州梦栖祥云8653474.180.000.008111973.340.00541500.84
杭州旭辉中粮朗香郡34922.160.000.0034922.160.000.00
青岛创智·中粮锦云0.00203758048.820.000.000.00203758048.82
江门新悦锦云0.00396280450.790.000.000.00396280450.79
南京三金祥云232402324.290.000.00158756514.960.0073645809.33
南京央誉0.0010522451.380.000.000.0010522451.38
南京中粮鸿云坊102253135.770.000.0022121289.400.0080131846.37
61大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增加本年减少项目年初余额年末余额计提其他转回或转销其他转出
厦门中粮鹭湾祥云0.000.00885777944.4952343685.170.00833434259.32
太仓湖畔祥云花苑60750301.970.000.005605120.270.0055145181.70
天津中北祥云388831087.4114635452.420.00337597045.820.0065869494.01
天津中粮大道0.00747568256.120.000.000.00747568256.12
天津锦云悦府0.0011783003.470.000.000.0011783003.47
西安悦尚锦云0.0011730537.610.000.000.0011730537.61
南京中粮祥云0.007808728.920.000.000.007808728.92
重庆中央公园祥云0.0062885333.130.000.000.0062885333.13
株洲锦云0.0025898117.050.000.000.0025898117.05
其他存货157179.910.000.004721.790.00152458.12
合计1050570501.931956244689.27885777944.49818147304.080.003074445831.61
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
（6）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因计提存货跌价准备的具本年转回存货跌价准备本年转销存货跌价准备项目体依据的原因的原因
北京京西祥云可变现净值低于账面成本————
成都大悦城购物中心可变现净值低于账面成本————
成都珑悦锦云可变现净值低于账面成本——销售转出
成都香颂丽都可变现净值低于账面成本——销售转出
成都祥云国际可变现净值低于账面成本——销售转出
成都御岭湾可变现净值低于账面成本——销售转出
杭州梦栖祥云可变现净值低于账面成本——销售转出
杭州旭辉中粮朗香郡可变现净值低于账面成本——销售转出
青岛创智·中粮锦云可变现净值低于账面成本————
江门新悦锦云可变现净值低于账面成本————
南京三金祥云可变现净值低于账面成本——销售转出
南京央誉可变现净值低于账面成本————
南京中粮鸿云坊可变现净值低于账面成本——销售转出
62大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）计提存货跌价准备的具本年转回存货跌价准备本年转销存货跌价准备项目体依据的原因的原因
厦门中粮鹭湾祥云可变现净值低于账面成本可变现净值高于账面成本——
太仓湖畔祥云花苑可变现净值低于账面成本——销售转出
天津中北祥云可变现净值低于账面成本——销售转出
天津中粮大道可变现净值低于账面成本————
天津锦云悦府可变现净值低于账面成本————
西安悦尚锦云可变现净值低于账面成本————
南京中粮祥云可变现净值低于账面成本————
重庆中央公园祥云可变现净值低于账面成本————
株洲锦云可变现净值低于账面成本————
（7）年末存货所有权或使用权受限情况详见附注六、59。
8.其他流动资产
项目年末余额年初余额
预缴税费5170694576.634811429702.27
合同取得成本421886005.40304039534.34
委托贷款0.00166439692.37
其他4650576.692452142.33
合计5597231158.725284361071.31
9.长期股权投资
本年增减变动被投资单位年初余额权益法下确认的其他综合其他权追加投资减少投资投资损益收益调整益变动
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司94608988.840.000.00-7193916.670.000.00
北京中粮万科置业有限公司166243339.040.000.00-3811221.290.000.00
北京鹏悦置业有限公司0.000.000.00-375109424.770.000.00
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司533552303.960.000.00-187484075.900.000.00
北京悦恒置业有限公司111023990.050.000.00137448957.010.000.00
北京恒合悦兴置业有限公司92596714.710.000.00-610792.500.000.00
重庆悦凯房地产开发有限公司19863377.920.000.0046796554.720.000.00
63大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动被投资单位年初余额权益法下确认的其他综合其他权追加投资减少投资投资损益收益调整益变动
重庆葆悦房地产开发有限公司0.00367500000.000.00-9773674.400.000.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司0.000.000.00-1466482.720.000.00
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司0.001325158774.120.00-213485.130.000.00
杭州滨轼企业管理有限公司98519901.450.000.00-4081366.000.000.00
上海置悦实业有限公司0.000.000.00-143363321.040.000.00
佛山市新纪元置业有限公司0.000.000.00-1210162.050.000.00
佛山市淦盈置业有限公司0.00205000000.000.00-8199230.070.000.00
深圳中益长昌投资有限公司0.000.000.00-153795338.650.000.00
广州安合房地产开发有限公司0.000.000.00-32789606.640.000.00
武汉裕滕房地产开发有限公司187196866.390.000.0027752391.490.000.00
武汉裕顺房地产开发有限公司116869222.540.000.00115645.440.000.00
武汉裕灿房地产开发有限公司306856782.890.00306164384.65-692398.240.000.00
嘉兴市秀悦置业有限公司0.0098000.000.00-9731014.180.000.00
纳什悦创（北京）科技有限公司189114.630.000.00-10913.880.000.00
武汉地悦小镇房地产开发有限公司267722211.970.000.00-17292659.430.000.00
固安裕坤房地产开发有限公司625536043.400.000.00-225850490.560.000.00
绍兴元昊置业有限公司0.00450000000.000.00-88739.260.000.00
Qinghairuiou L.P. 0.00 580000000.00 0.00 -3712985.29 0.00 0.00
中悦高和（天津）股权投资基金管理有限公司4564911.180.000.00-123990.070.000.00
Garbo Commercial Property Fund L.P. 785485453.41 0.00 0.00 -35823423.32 0.00 0.00
常州京瑞房地产开发有限公司366383812.320.000.00125120141.890.000.00
Color Bridge Holdings Limited 4602260789.77 0.00 0.00 63493987.90 0.00 0.00
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心37679301.250.000.00-20632678.580.000.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业153186897.0285000000.000.00-106525755.340.000.00
中悦嘉宝（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）1590248.280.000.00-766.360.000.00
小计8571930271.023012756774.12306164384.65-948860233.890.000.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司104368037.830.000.003268984.090.000.00
宁波甬耀企业管理咨询有限公司61020946.760.000.0040795118.420.000.00
天津润粮置业有限公司424033717.830.000.009669289.600.000.00
64大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动被投资单位年初余额权益法下确认的其他综合其他权追加投资减少投资投资损益收益调整益变动
北京正德丰泽房地产开发有限公司0.000.000.00101328674.690.000.00
北京辉广企业管理有限公司62171337.850.000.0044756708.620.000.00
北京辉拓置业有限公司0.000.000.00-3889606.670.000.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司0.000.000.00522988.830.000.00
北京南悦房地产开发有限公司511212411.110.000.00-261542839.060.000.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司0.000.000.0021044628.880.000.00
南京雍祥房地产开发有限公司0.000.000.00-36510825.790.000.00
南京粮荣信房地产开发有限公司155248445.720.000.0047579993.930.000.00
南京联锦悦房地产开发有限公司0.00113250000.000.00-2398137.500.000.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司95258683.410.000.0084597661.170.000.00
上海众承房地产开发有限公司240160450.510.000.00-79043894.790.000.00
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司1794274.690.000.00-5525970.870.000.00
苏州金悦璨房地产开发有限公司1318467.240.000.00-1808507.660.000.00
苏州安茂置业有限公司1171477866.380.000.0090230431.280.000.00
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司0.004000000.000.00-11299472.980.000.00
北京远创中辉房地产开发有限公司0.000.000.0079046703.610.000.00
沈阳和慧房地产开发有限公司0.000.000.00-23101359.910.000.00
苏州吴江锐泽置业有限公司0.0030000000.000.00-3923190.680.000.00
江门侨新置业有限公司46490212.960.000.00-50236061.040.000.00
北京新润致远房地产开发有限公司22629294.300.000.00-22629294.300.000.00
海南国际旅游岛会展股份有限公司2259197.220.000.00-510024.200.000.00
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司0.000.000.00-32366463.710.000.00
FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 48106491.15 0.00 0.00
小计2899443343.81147250000.000.0036162025.110.000.00
合计11471373614.833160006774.12306164384.65-912698208.780.000.00
65大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）本年增减变动宣告发放现减值准备被投资单位年末余额金股利或利计提减值准备其他年末余额润
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司0.000.000.0087415072.170.00
北京中粮万科置业有限公司0.000.000.00162432117.750.00
北京鹏悦置业有限公司0.000.00375109424.770.000.00
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司0.000.000.00346068228.060.00
北京悦恒置业有限公司0.000.000.00248472947.060.00
北京恒合悦兴置业有限公司0.000.000.0091985922.210.00
重庆悦凯房地产开发有限公司0.000.000.0066659932.640.00
重庆葆悦房地产开发有限公司0.000.000.00357726325.600.00
成都德康宏明工程项目管理有限公司0.000.001466482.720.000.00
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司0.000.000.001324945288.990.00
杭州滨轼企业管理有限公司0.000.00-6669427.0487769108.410.00
上海置悦实业有限公司0.000.00143363321.040.000.00
佛山市新纪元置业有限公司0.000.001210162.050.000.00
佛山市淦盈置业有限公司0.000.00-18979448.32177821321.610.00
深圳中益长昌投资有限公司0.000.00153795338.650.000.00
广州安合房地产开发有限公司0.000.0032789606.640.000.00
武汉裕滕房地产开发有限公司0.000.000.00214949257.880.00
武汉裕顺房地产开发有限公司0.000.000.00116984867.980.00
武汉裕灿房地产开发有限公司0.000.000.000.000.00
嘉兴市秀悦置业有限公司0.000.009633014.180.000.00
纳什悦创（北京）科技有限公司0.000.000.00178200.750.00
武汉地悦小镇房地产开发有限公司0.000.000.00250429552.540.00
固安裕坤房地产开发有限公司0.000.000.00399685552.840.00
绍兴元昊置业有限公司0.000.000.00449911260.740.00
Qinghairuiou L.P. 0.00 0.00 0.00 576287014.71 0.00
中悦高和（天津）股权投资基金管理有限公司0.000.000.004440921.110.00
Garbo Commercial Property Fund L.P. 0.00 0.00 0.00 749662030.09 0.00
66大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动宣告发放现减值准备被投资单位年末余额金股利或利计提减值准备其他年末余额润
常州京瑞房地产开发有限公司49000000.000.0037939261.78480443215.990.00
Color Bridge Holdings Limited 0.00 0.00 0.00 4665754777.67 0.00
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心0.000.000.0017046622.670.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业0.000.000.00131661141.680.00
中悦嘉宝（天津）股权投资基金合伙企业（有
0.000.000.001589481.920.00限合伙）
小计49000000.000.00729657736.4711010320163.070.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司0.000.000.00107637021.920.00
宁波甬耀企业管理咨询有限公司0.000.000.00101816065.180.00
天津润粮置业有限公司0.000.000.00433703007.430.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司0.000.00-35774312.0265554362.670.00
北京辉广企业管理有限公司0.000.000.00106928046.470.00
北京辉拓置业有限公司0.000.003889606.670.000.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司0.000.00-522988.830.000.00
北京南悦房地产开发有限公司0.000.000.00249669572.050.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司0.000.00-21044628.880.000.00
南京雍祥房地产开发有限公司0.000.0036510825.790.000.00
南京粮荣信房地产开发有限公司0.000.000.00202828439.650.00
南京联锦悦房地产开发有限公司0.000.000.00110851862.500.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司0.000.000.00179856344.580.00
上海众承房地产开发有限公司0.000.000.00161116555.720.00
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司0.000.003731696.180.000.00
苏州金悦璨房地产开发有限公司0.000.00490040.420.000.00
苏州安茂置业有限公司36750000.000.000.001224958297.660.00
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司0.000.007299472.980.000.00
北京远创中辉房地产开发有限公司0.000.00-70895846.458150857.160.00
沈阳和慧房地产开发有限公司0.000.0023101359.910.000.00
苏州吴江锐泽置业有限公司0.000.000.0026076809.320.00
67大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动宣告发放现减值准备被投资单位年末余额金股利或利计提减值准备其他年末余额润
江门侨新置业有限公司0.000.003745848.080.000.00
北京新润致远房地产开发有限公司0.000.000.000.000.00
海南国际旅游岛会展股份有限公司0.000.000.001749173.020.00
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司0.000.0032366463.710.000.00
FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 48106491.15 0.00
小计36750000.000.00-17102462.443029002906.480.00
合计85750000.000.00712555274.0314039323069.550.00
10.其他非流动金融资产
项目年末余额年初余额
债务工具投资55200000.0023380000.00
权益工具投资36237644.0136237644.01
合计91437644.0159617644.01
11.投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计
一、账面原值
1.年初余额27878969861.076035398838.383561280511.4437475649210.89
2.本年增加金额3639261578.60260879663.182736487805.406636629047.18
（1）外购681021349.34260879663.182683959737.053625860749.57
（4）其他增加2958240229.260.0052528068.353010768297.61
3.本年减少金额174749611.1052528068.352983091046.193210368725.64
（1）处置154468182.360.0021991218.52176459400.88
（2）其他减少20281428.7452528068.352961099827.673033909324.76
4.年末余额31343481828.576243750433.213314677270.6540901909532.43
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额6882562211.291215862458.740.008098424670.03
2.本年增加金额825994619.13127079932.090.00953074551.22
（1）计提或摊销825994619.13127079932.090.00953074551.22
68大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计
3.本年减少金额141762419.470.000.00141762419.47
（1）处置141762419.470.000.00141762419.47
（2）其他减少0.000.000.000.00
4.年末余额7566794410.951342942390.830.008909736801.78
三、减值准备
1.年初余额82028545.950.000.0082028545.95
2.本年增加金额0.000.000.000.00
（1）计提0.000.000.000.00
（2）其他增加0.000.000.000.00
3.本年减少金额0.000.000.000.00
（1）处置0.000.000.000.00
（2）其他减少0.000.000.000.00
4.年末余额82028545.950.000.0082028545.95
四、账面价值
1.年末账面价值23694658871.674900808042.383314677270.6531910144184.70
2.年初账面价值20914379103.834819536379.643561280511.4429295195994.91
注：本公司下属子公司大悦城地产为香港上市公司，股份代码 00207.HK，其在香港公开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至2021年12月
31日，其投资性房地产公允价值为6115722万元。本公司编制合并报表时按照公司会
计政策对大悦城地产的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
（2）未办妥产权证书的投资性房地产
项目账面价值(万元)未办妥产权证书原因
房屋建筑物453669.37办理过程中
截至2021年12月31日，投资性房地产未办产权原值为496387.80万元，净值
453669.37万元。
12.固定资产
项目年末账面价值年初账面价值
固定资产3714675575.184041689414.59
固定资产清理142953.646080740.65
合计3714818528.824047770155.24
69大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
12.1固定资产
（1）固定资产情况房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他
一、账面原值
1.年初余额4975572076.20633234034.00111379377.4954841116.80193611016.82659339003.596627976624.90
2.本年增加金额661077.518121521.455673369.19817957.21306658.5327465085.5143045669.40
（1）购置661077.512493138.635620557.37817957.21306658.5325372606.7635271996.01
（2）存货\在建工程\投资
0.00374200.000.000.000.001727404.042101604.04
性房地产转入
（3）企业合并增加0.000.000.000.000.0033156.4833156.48
（4）其他增加0.005254182.8252811.820.000.00331918.235638912.87
3.本年减少金额85361580.562152296.797880560.446835725.913337433.4727567055.32133134652.49
（1）处置或报废80107397.741311674.077880560.444961467.833330865.9826980823.95124572790.01
（2）转入投资性房地产0.000.000.000.000.000.000.00
（3）其他减少5254182.82840622.720.001874258.086567.49586231.378561862.48
4.年末余额4890871573.15639203258.66109172186.2448823348.10190580241.88659237033.786537887641.81
二、累计折旧
1.年初余额1236950558.44427290380.8786513205.7538757689.32177587204.28449141091.772416240130.43
2.本年增加金额146780507.8242056790.026768682.144739452.446503629.9533280048.58240129110.95
（1）计提146775860.9240680761.586768682.144739452.446503629.9533280048.58238748435.61
（2）企业合并增加0.000.000.000.000.000.000.00
（3）其他增加4646.901376028.440.000.000.000.001380675.34
3.本年减少金额23491955.751908915.217611354.145120149.343333853.7324429543.0765895771.24
（1）处置或报废22115927.311103920.947611354.144961467.833330865.9823851528.6562975064.85
（2）转入投资性房地产0.000.000.000.000.000.000.00
（3）其他减少1376028.44804994.270.00158681.512987.75578014.422920706.39
4.年末余额1360239110.51467438255.6885670533.7538376992.42180756980.50457991597.282590473470.14
三、减值准备
1.年初余额146510227.1218572024.730.000.000.004964828.03170047079.88
2.本年增加金额59010886.643680629.970.000.000.000.0062691516.61
（1）计提59010886.643680629.970.000.000.000.0062691516.61
70大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他
（2）企业合并增加0.000.000.000.000.000.000.00
（3）其他增加0.000.000.000.000.000.000.00
3.本年减少金额0.000.000.000.000.000.000.00
（1）处置或报废0.000.000.000.000.000.000.00
（2）转入投资性房地产0.000.000.000.000.000.000.00
（3）其他减少0.000.000.000.000.000.000.00
4.年末余额205521113.7622252654.700.000.000.004964828.03232738596.49
四、账面价值
1.年末账面价值3325111348.88149512348.2823501652.4910446355.689823261.38196280608.473714675575.18
2.年初账面价值3592111290.64187371628.4024866171.7416083427.4816023812.54205233083.794041689414.59
（2）未办妥产权证书的固定资产
项目账面价值(万元)未办妥产权证书原因
房屋建筑物18037.82办理过程中
截至2021年12月31日，固定资产中房屋建筑物未办理产权证明的原值为31343.93万元，净值18037.82万元，产权证明尚在办理中。
12.2固定资产清理
项目年末余额年初余额
房屋及建筑物0.001949376.66
机器设备2100.003840263.02
运输工具3600.000.00
办公设备及其他137253.64291100.97
合计142953.646080740.65
13.在建工程
项目年末余额年初余额
在建工程9715320.13171053.83
合计9715320.13171053.83
71大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）在建工程情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
亚龙湾电梯供应及安装工程9715320.130.009715320.13171053.830.00171053.83
合计9715320.130.009715320.13171053.830.00171053.83
14.生产性生物资产
项目种植业
一、账面原值
1.年初余额6100969.77
2.年末余额6100969.77
二、累计折旧
1.年初余额875561.35
2.年末余额875561.35
三、减值准备
1.年初余额5225408.42
2.年末余额5225408.42
四、账面价值
1.年末账面价值0.00
2.年初账面价值0.00
15.使用权资产
项目房屋建筑物运输工具合计
一、账面原值
1.年初余额（已重述）676060783.949030539.81685091323.75
2.本年增加金额123254456.63441162.41123695619.04
（1）购置123254456.63441162.41123695619.04
3.本年减少金额18393380.220.0018393380.22
（1）租赁合同提前终止18393380.220.0018393380.22
（2）其他转出0.000.000.00
4.年末余额780921860.359471702.22790393562.57
二、累计折旧
72大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋建筑物运输工具合计
1.年初余额82591725.572893073.8285484799.39
2.本年增加金额126680934.561770325.85128451260.41
（1）计提126680934.561770325.85128451260.41
3.本年减少金额4665634.350.004665634.35
（1）租赁合同提前终止4665634.350.004665634.35
（2）其他转出0.000.000.00
4.年末余额204607025.784663399.67209270425.45
三、减值准备
1.年初余额19494152.010.0019494152.01
2.本年增加金额0.000.000.00
（1）计提0.000.000.00
3.本年减少金额0.000.000.00
4.年末余额19494152.010.0019494152.01
四、账面价值
1.年末账面价值556820682.564808302.55561628985.11
2.年初账面价值（已重述）573974906.366137465.99580112372.35
16.无形资产
（1）无形资产情况项目土地使用权管理软件其他合计
一、账面原值
1.年初余额2006574220.65157766080.17105008322.612269348623.43
2.本年增加金额0.009509526.0112027.539521553.54
（1）购置0.009509526.0112027.539521553.54
（2）其他增加0.000.000.000.00
3.本年减少金额0.00524129.744375212.844899342.58
（1）处置0.00404800.104375212.844780012.94
（2）其他减少0.00119329.640.00119329.64
4.年末余额2006574220.65166751476.44100645137.302273970834.39
二、累计摊销
1.年初余额336170551.29108866207.129475786.81454512545.22
2.本年增加金额60157267.5420450654.784396480.3985004402.71
73大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目土地使用权管理软件其他合计
（1）计提60157267.5420450654.784396480.3985004402.71
（2）其他增加0.000.000.000.00
3.本年减少金额0.00476306.701846878.802323185.50
（1）处置0.00404800.101846878.802251678.90
（2）其他减少0.0071506.600.0071506.60
4.年末余额396327818.83128840555.2012025388.40537193762.43
三、减值准备
1.年初余额0.00748330.570.00748330.57
2.本年增加金额13227379.180.000.0013227379.18
（1）计提13227379.180.000.0013227379.18
（2）其他增加0.000.000.000.00
3.本年减少金额0.000.000.000.00
（1）处置0.000.000.000.00
（2）转入投资性房地产0.000.000.000.00
（3）其他减少0.000.000.000.00
4.年末余额13227379.18748330.570.0013975709.75
四、账面价值
1.年末账面价值1597019022.6437162590.6788619748.901722801362.21
2.年初账面价值1670403669.3648151542.4895532535.801814087747.64
（2）未办妥产权证书的无形资产
项目账面价值(万元)未办妥产权证书原因
污水处理项目92.72办理过程中
17.商誉
（1）商誉原值本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额企业合并年末余额处置形成的
长沙观音谷房地产开发有限公司832726.010.000.00832726.01
深圳市锦峰城房地产开发有限公司75644600.000.000.0075644600.00
成都天泉置业有限责任公司57780348.810.000.0057780348.81
74大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额企业合并年末余额处置形成的
上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80
上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54
物业投资184297000.000.000.00184297000.00
合计401214416.160.000.00401214416.16
（2）商誉减值准备本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额计提处置
成都天泉置业有限责任公司13340375.780.000.0013340375.78
上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80
上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54
合计96000117.120.000.0096000117.12
（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团本年对商誉未来可收回金额进行了测试，在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认是否发生减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失。
商誉的可收回金额按照相关资产组的预计未来现金流量的现值确定，管理层根据最近期的财务预算假设编制相关资产组未来对应年份（“预测期”）的现金流量预测，计算可收回金额所用的折现率根据不同资产组分别设定。预计未来现金流量的主要假设包括：
1）房地产业务收入预测按管理层预计的各年销售收入确定，其预测期时间按照项目
未来可销售年限确定；
2）租赁业务收入和成本预测系按照管理层的经营计划确定的各期租金收入和成本确定，其他费用预测以公司历史成本数据及历史经验为基础合理推算确定；租赁业务预测期时间按照租金可流入年限确定；
3）根据反映相关资产组特定风险的税前利率确定折现率。
75大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
18.长期待摊费用
项目年初余额本年增加本年摊销本年其他减少年末余额
固定资产改良支出51994896.5647257268.1719876479.11581404.0578794281.57
其他21597397.489119864.017956966.780.0022760294.71
合计73592294.0456377132.1827833445.89581404.05101554576.28
19.递延所得税资产和递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产年末余额年初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产
资产减值准备417053829.84104261207.58614797740.10153696762.45
计提未缴纳的土地增值税4394346423.301098586605.835343613999.081335903499.77
超过税前扣除限额的未支付工程款66390289.9416597572.4987018305.0821754576.27
可抵扣亏损1915076482.77478769120.711878756395.46469689098.87
内部交易未实现利润277995431.6969498857.921156678767.93290524668.06
折旧年限差异20067378.525016844.6321500762.685375190.67
预提项目68118543.7617029635.9463360645.3515840161.35
其他162226932.0640556733.03360215131.2190053782.83
合计7321275311.881830316578.139525941746.892382837740.27
（2）未经抵销的递延所得税负债年末余额年初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债
股息税3923655826.20392365582.624047120234.34404712023.43
评估增值648129236.56162032309.14658904960.94164726240.24
资本化利息190489565.4847622391.37246524893.6461631223.41
其他131277958.2926823646.80130533496.1426717064.81
合计4893552586.53628843929.935083083585.06657786551.89
76大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产和抵销后递延所得税资递延所得税资产和抵销后递延所得税资产项目负债年末互抵金额产或负债年末余额负债年初互抵金额或负债年初余额
递延所得税资产66725.391830249852.74114532.052382723208.22
递延所得税负债66725.39628777204.54114532.05657672019.84
（4）未确认递延所得税资产明细项目年末余额年初余额
资产减值准备3337524314.181642808831.04
计提未缴纳的土地增值税526677894.12469634915.86
可抵扣亏损5391889670.063816213563.67
其他519148.47372701758.27
合计9256611026.836301359068.84
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末余额年初余额备注
2021年0.00330638005.94——
2022年580855736.95506135562.35——
2023年689143701.00773663458.23——
2024年489203092.53626010863.13——
2025年2004369666.631490016576.67——
2026年1545587907.400.00——
无限期82729565.5589749097.35——
合计5391889670.063816213563.67——
20.其他非流动资产
项目年末余额年初余额
股东借款374891160.00383664120.00
长期应收款501724846.25531843172.85
其他1194593.821194593.82
合计877810600.07916701886.67
77大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
21.短期借款
（1）短期借款分类借款类别年末余额年初余额
信用借款2615211925.982214002988.87
保证借款835216966.190.00
合计3450428892.172214002988.87
（2）本集团本报告期不存在已逾期未偿还的短期借款。
22.应付账款
（1）应付账款列示项目年末余额年初余额
地价2815964442.155152340634.45
工程款10632489773.0010611603758.63
销售佣金、广告费等352023708.42410096650.92
服务费466858693.13513095899.96
其他454169061.02405454150.26
合计14721505677.7217092591094.22
注：其他主要包括设计费、咨询费、勘察设计检测费、推广费、设备款等。
（2）账龄超过1年的重要应付账款未偿还或结转的单位名称年末余额原因
上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥北站街道分指挥部722062709.41尚未结算
中国建筑一局（集团）有限公司384696868.48尚未结算
中建三局集团有限公司381467388.60尚未结算
中铁四局集团有限公司259616455.26尚未结算
中国建筑第二工程局有限公司204541291.50尚未结算
中国建筑第五工程局有限公司193162748.82尚未结算
中国建筑第八工程局有限公司169094004.34尚未结算
中国建筑第四工程局有限公司153529680.05尚未结算
中建八局第四建设有限公司110776886.08尚未结算
78大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）未偿还或结转的单位名称年末余额原因
合计2578948032.54——
23.预收款项
项目年末余额年初余额
预收租赁费327215693.27272308186.38
合计327215693.27272308186.38
24.合同负债
（1）合同负债列示项目年末余额年初余额
预收售房款36740762735.5937790438936.40
预收物业服务费128102478.99124601219.03
预收酒店房费43920629.0047838959.79
其他23471634.4223780190.10
合计36936257478.0037986659305.32
（2）合同负债的账面价值在本年发生的重大变动情况项目名称变动金额变动原因
深圳25区城市更新项目-4225433376.29项目完工交付
台州黄岩瑞府3569030217.09本年预售
苏州大悦春风里-2020641547.32项目完工交付
成都中粮武侯瑞府-1839343516.02项目完工交付
嘉兴秀湖祥云-1783084946.37项目完工交付
成都珑悦锦云-1676237424.92项目完工交付
南京珑悦-1669066905.50项目完工交付
重庆中粮天悦壹号1469560440.90本年预售
西安奥体壹号1316146473.47本年预售
济南中粮祥云1301890952.52本年预售
三亚大悦中心1235798288.11本年预售
沈阳隆悦祥云1011815901.75本年预售
南昌祥云悦府1009451506.75本年预售
79大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）主要项目年末售房款项目年末余额年初余额
台州黄岩瑞府4875018126.441305987909.35
武汉光谷祥云3629468981.663151232027.42
沈阳隆悦祥云1843720927.05831905025.30
重庆中粮天悦壹号1814788607.02345228166.12
三亚大悦中心1794926939.43559128651.32
济南中粮祥云1569366543.22267475590.70
沈阳锦云天城1492748283.962226525653.98
眉山加州智慧城1446521032.23769110835.85
深圳25区城市更新项目1373666166.865599099543.15
西安奥体壹号一期、四期1316146473.470.00
合计21156372081.3415055693403.19
25.应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额
短期薪酬519136830.091944748349.971981940849.11481944330.95
离职后福利-设定提存计划11971413.42198709055.41192161823.6618518645.17
辞退福利2508635.6412454041.7813308160.671654516.75
一年内到期的其他福利6207.0095190.00101397.000.00
合计533623086.152156006637.162187512230.44502117492.87
（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴435572224.141584005534.081623383660.81396194097.41
2、职工福利费0.0081973907.3481973907.340.00
3、社会保险费5857315.56100336788.49100909012.035285092.02
其中：医疗保险费5554379.2590098817.9290601767.875051429.30
工伤保险费87900.272852683.762824365.98116218.05
生育保险费200469.603102428.733192142.74110755.59
其他14566.444282858.084290735.446689.08
80大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年初余额本年增加本年减少年末余额
4、住房公积金4127030.20120202362.87121622872.042706521.03
5、工会经费和职工教育经费73580260.1938025910.1233847549.8277758620.49
6、短期带薪缺勤0.00209865.15209865.150.00
7、商业保险0.0014443735.5814443735.580.00
8、非货币性福利0.005411944.205411944.200.00
9、其他短期薪酬0.00138302.14138302.140.00
合计519136830.091944748349.971981940849.11481944330.95
（3）设定提存计划项目年初余额本年增加本年减少年末余额
基本养老保险4305100.43152906515.65151058154.156153461.93
失业保险费192452.134932502.424864565.59260388.96
企业年金7473860.8640870037.3436239103.9212104794.28
合计11971413.42198709055.41192161823.6618518645.17
26.应交税费
项目年末余额年初余额
增值税515504777.97452779913.87
企业所得税868984352.781036862558.56
个人所得税32467108.4410221612.29
城市维护建设税42435555.0114291074.47
教育费附加18543166.949707393.38
地方教育费附加13545185.446223100.74
土地增值税4917685586.485796314928.93
印花税5810954.802890631.88
房产税59318938.4458949067.55
土地使用税7456857.788158590.42
其他146265626.7515714408.44
合计6628018110.837412113280.53
81大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
27.其他应付款
项目年末余额年初余额
应付利息285224685.79355899610.42
应付股利411076495.50255030215.00
其他应付款22755484060.4112323214367.76
合计23451785241.7012934144193.18
27.1应付利息
项目年末余额年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息67757064.9179451272.82
企业债券利息196286343.09262740925.66
短期借款应付利息2700580.751086792.94
一年内到期的长期借款利息18480697.0412620619.00
合计285224685.79355899610.42
27.2应付股利
项目年末余额年初余额
本公司及下属子公司未付股利411076495.50255030215.00
27.3其他应付款
（1）其他应付款按款项性质分类款项性质年末余额年初余额
保证金及押金2092658529.411671302548.32
代收代付款1108750914.27794996072.95
往来款18859092218.258476539384.13
诚意金389627170.02589664153.44
股权收购款6589999.00500000000.00
其他298765229.46290712208.92
合计22755484060.4112323214367.76
注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费等。
82大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）账龄超过1年的重要其他应付款单位名称年末余额未偿还或结转的原因
苏州安茂置业有限公司735356934.60往来款尚未支付
中粮置地管理有限公司635404990.37往来款尚未支付
深圳华侨城房地产有限公司534780894.09往来款尚未支付
裕传有限公司458015896.96往来款尚未支付
上海瑞虹新城有限公司275946145.00往来款尚未支付
青岛东耀房地产开发有限公司201796611.53往来款尚未支付
重庆中鹏实业（集团）有限公司148631594.38往来款尚未支付
合计2989933066.93——
28.一年内到期的非流动负债
（1）类别
项目年末余额年初余额（已重述）
一年内到期的长期借款（附注六、30）12307800643.1511175229763.82
一年内到期的应付债券（附注六、31）1491050000.004628833511.16
一年内到期的租赁负债（附注六、32）109440485.5381667857.42
一年内到期的长期应付款（附注六、33）19440000.000.00
一年内到期的其他非流动负债（附注六、36）19279786.18301155477.63
合计13947010914.8616186886610.03
（2）一年内到期的长期借款项目年末余额年初余额
质押借款2575908553.850.00
抵押借款1525607538.391883345818.08
保证借款7081264550.915034583000.00
信用借款1125020000.004257300945.74
合计12307800643.1511175229763.82
29.其他流动负债
项目年末余额年初余额
待转销项税额3258130615.593355358356.68
套期工具-现金流量套期80066122.720.00
83大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额
合计3338196738.313355358356.68
30.长期借款
（1）长期借款分类借款类别年末余额年初余额
质押借款2575908553.852623392670.88
抵押借款13325153873.5617544073915.70
保证借款24531432912.0726816561487.03
信用借款14854099214.0111133879297.02
减：一年内到期的长期借款（附注六、28）12307800643.1511175229763.82
合计42978793910.3446942677606.81
注：长期借款的利率区间为：1.20%-6.95%
（2）金额前五名的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日利率币种年末数年初数中国银行(香港）有限公司 2019-10-24 2024-10-23 LIBOR+1.45% 美元 2528384366.23 2586370567.17
平安不动产有限公司2020-12-232028-12-225.20%人民币1700000000.001700000000.00
中银理财有限责任公司2020-4-272023-4-266.00%人民币1270000000.001270000000.00
太平资产管理有限公司2021-5-72024-5-65.30%人民币1200000000.000.00
华鑫国际信托有限公司2020-1-212023-1-115.80%人民币1000000000.001000000000.00
中原信托有限公司2021-8-102024-8-95.01%人民币1000000000.000.00
中原信托有限公司2021-11-22023-10-305.90%人民币1000000000.000.00
华鑫国际信托有限公司2021-9-292024-9-285.80%人民币1000000000.000.00
合计————————10698384366.236556370567.17
31.应付债券
（1）应付债券分类项目年末余额年初余额
18 中粮地产 MTN001 0.00 1499255669.24
18 中粮地产 MTN002 0.00 1198957393.40
18 中粮地产 MTN003 0.00 1198408448.52
84大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额
16中粮010.00732212000.00
19中粮011659952394.441657782376.76
19中粮02698298713.88697508367.06
20中粮01898926068.17898083503.43
20中粮02598113583.48597573025.53
20大悦011995830659.231994680438.21
21 大悦城 MTN001 1498862300.00 0.00
21 大悦城 MTN002 1198982300.00 0.00
21 大悦城 MTN003 819229910.66 0.00
减：一年内到期公司债券（附注六、28）1491050000.004628833511.16
合计7877145929.865845627710.99
（2）应付债券的增减变动债券名称面值发行日期债券期限利率发行金额年初余额
18 中粮地产 MTN001 1500000000.00 2018-4-24 3 年 5.00% 1500000000.00 1499255669.24
18 中粮地产 MTN002 1200000000.00 2018-7-19 3 年 5.00% 1200000000.00 1198957393.40
18 中粮地产 MTN003 1200000000.00 2018-11-5 3 年 4.50% 1200000000.00 1198408448.52
16中粮013000000000.002016-1-145年3.95%3000000000.00732212000.00
19中粮011660000000.002019-1-96年3.94%1660000000.001657782376.76
19中粮02700000000.002019-1-97年4.10%700000000.00697508367.06
20中粮01900000000.002020-3-273年3.14%900000000.00898083503.43
20中粮02600000000.002020-3-275年3.60%600000000.00597573025.53
20大悦012000000000.002020-8-45年3.78%2000000000.001994680438.21
21 大悦城 MTN001 1500000000.00 2021-4-8 3 年 3.73% 1500000000.00 0.00
21 大悦城 MTN002 1200000000.00 2021-7-5 3 年 3.50% 1200000000.00 0.00
21 大悦城 MTN003 820000000.00 2021-10-27 3 年 3.44% 820000000.00 0.00
小计16280000000.00——————16280000000.0010474461222.15
减：一年内到期部分年末余额——————————4628833511.16
合计16280000000.00——————16280000000.005845627710.99
85大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）债券名称本年发行按面值计提利息溢折价摊销本年偿还年末余额
18 中粮地产 MTN001 0.00 24950000.00 744330.76 1500000000.00 0.00
18 中粮地产 MTN002 0.00 35000000.00 1042606.60 1200000000.00 0.00
18 中粮地产 MTN003 0.00 48950000.00 1591551.48 1200000000.00 0.00
16中粮010.001027297.470.00732212000.000.00
19中粮010.0065400083.262170017.680.001659952394.44
19中粮020.0028698281.30790346.820.00698298713.88
20中粮010.0028260000.00842564.740.00898926068.17
20中粮020.0021600000.00540557.950.00598113583.48
20大悦010.0075600000.001150221.020.001995830659.23
21 大悦城 MTN001 1500000000.00 3 7300000.00 -1137700.00 0.00 1498862300.00
21 大悦城 MTN002 1200000000.00 1 7500000.00 -1017700.00 0.00 1198982300.00
21 大悦城 MTN003 820000000.00 4701333.33 -770089.34 0.00 819229910.66
小计3520000000.00388986995.365946707.714632212000.009368195929.86
减：一年内到期部分年末余额————————1491050000.00
合计3520000000.00388986995.365946707.714632212000.007877145929.86
32.租赁负债
项目年末余额年初余额（已重述）
租赁付款额635404332.70616819588.75
减：一年内到期租赁负债（附注六、28）109440485.5381667857.42
合计525963847.17535151731.33
33.长期应付款
项目年末余额年初余额
长期应付款3673360000.000.00
（1）长期应付款按款项性质分类项目年末余额年初余额
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划1900000000.000.00
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划1792800000.000.00
减：一年内到期的长期应付款（附注：28）19440000.000.00
86大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额
合计3673360000.000.00
34.预计负债
项目年末余额年初余额形成原因
未决诉讼27879774.875114783.66——
会员积分（注1）17191584.6619935795.11——
其他0.0068250896.82——
合计45071359.5393301475.59——
注1：本公司下属子公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依据《企业会计准则第13号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对年末积分余额的公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。
35.递延收益
（1）递延收益分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额形成原因
政府补助21008656.340.005836608.8015172047.54——
递延租金收入1182454930.084410518.9938213131.091148652317.98——
大悦城配套设施费用返还1580327.685861848.505940537.061501639.12——
合计1205043914.1010272367.4949990276.951165326004.64——
（2）政府补助项目本年计入
年初本年新增补本年计入其本年冲减成其他年末与资产相关/政府补助项目营业外收余额助金额他收益金额本费用金额变动余额与收益相关入金额
土地变性补偿金及契税7299181.140.000.000.000.000.007299181.14与资产相关
新媒体孵化中心项目专项拨款5750000.000.000.000.000.000.005750000.00与资产相关
可再生能源补助资金112000.000.000.00112000.000.000.000.00与收益相关
宝安区科技创新载体认定补贴项目1886866.400.000.000.000.000.001886866.40与收益相关
创业孵化基地奖励补贴200000.000.000.000.000.000.00200000.00与收益相关
疫情失业保险稳岗返还维稳补贴760608.800.000.00760608.800.000.000.00与收益相关
COFFICE 5000000.00 0.00 0.00 4964000.00 0.00 0.00 36000.00 与收益相关
合计21008656.340.000.005836608.800.000.0015172047.54——
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
36.其他非流动负债
项目年末余额年初余额
股东借款0.00658734947.65
套期工具-现金流量套期（注1）78343279.57304958896.81
少数股东退出选择权（注2）379888696.36634642499.61
减：一年内到期的其他非流动负债（附注六、28）19279786.18301155477.63
合计438952189.751297180866.44
注 1：本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允
价值变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
注2：主要为按照公允价值持续计量的少数股东退出选择权余额。
37.股本
本年变动增减（+、-）项目年初余额年末余额发行新股送股公积金转股其他小计
股份总额4286313339.000.000.000.000.000.004286313339.00
38.资本公积
项目年初余额本年增加本年减少年末余额
股本溢价8553460962.63277773707.93104008715.968727225954.60
其他资本公积2040034.240.000.002040034.24
合计8555500996.87277773707.93104008715.968729265988.84
39.其他综合收益
本年发生额
年初减：前期计入其年末
项目本年所得税前减：所得税后归属于税后归属于余额他综合收益当余额发生额税费用母公司少数股东期转入损益
将重分类进损益的其他综合收益-136152661.16338251103.540.000.00205964680.29132286423.2569812019.13
其中：现金流量套期储备-163323124.25162501816.850.000.0087614882.8974886933.96-75708241.36
外币财务报表折算差额27170463.09175749286.690.000.00118349797.4057399489.29145520260.49
其他综合收益合计-136152661.16338251103.540.000.00205964680.29132286423.2569812019.13
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
40.盈余公积
项目年初余额本年增加本年减少年末余额
法定盈余公积1262367943.265298842.920.001267666786.18
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。
法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。
41.未分配利润
项目本年上年
上年年末余额4383043289.586381851588.59
加：年初未分配利润调整数0.00-812841518.42
其中：《企业会计准则》新规定追溯调整0.0024307490.49
会计政策变更0.000.00
重要前期差错更正0.000.00
同一控制合并范围变更0.00-837149008.91
其他调整因素0.000.00
本年年初余额4383043289.585569010070.17
加：本年归属于母公司所有者的净利润107510183.02-386833565.96
减：提取法定盈余公积5298842.9270459947.00
提取任意盈余公积0.000.00
提取一般风险准备0.000.00
应付普通股股利0.00728673267.63
转作股本的普通股股利0.000.00
其他0.000.00
本年年末余额4485254629.684383043289.58
42.营业收入、营业成本
（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本
主营业务42517730920.5130877057383.5338328458169.2426280465656.71
其他业务96766438.4145521172.92116826086.3276276122.13
合计42614497358.9230922578556.4538445284255.5626356741778.84
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）主营业务（分行业）本年发生数上年发生数行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本
其中：商品房销售及一级土地开发35629848463.1627776287055.4932575174164.9523532348125.02
投资物业及相关服务5047992725.331814728700.034438189054.761706384025.68
酒店经营766392437.14516518540.55598264462.95427193515.62
管理输出301253800.5133828347.41157808489.3020002113.18
物业及其他772243494.37735694740.05559021997.28594537877.21
合计42517730920.5130877057383.5338328458169.2426280465656.71
（3）与履约义务相关的信息
就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的20%到100%作为预付房款。
当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品的交
易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。
（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于2021年12月31日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币413.59亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计该金额将于2022年至2023年期间确认收入。
（5）前五名项目的主营业务收入情况项目本年发生额
深圳25区城市更新项目7786736439.87
苏州大悦春风里3144627790.74
成都中粮武侯瑞府2600181255.91
90大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额
嘉兴秀湖祥云1831599258.62
成都珑悦锦云1709935217.54
合计17073079962.68
43.税金及附加
项目本年发生额上年发生额
营业税-6755067.852063698.12
城市维护建设税108786765.3985570787.23
教育费附加49217417.2441102126.70
地方教育费附加32825171.6627143151.74
土地增值税832675425.902530042204.58
房产税506582273.38445743417.50
土地使用税42435409.7421672892.90
车船使用税333927.61125372.16
印花税42982363.5332749665.72
其他9306882.73-56741692.31
合计1618390569.333129471624.34
44.销售费用
项目本年发生额上年发生额
销售现场费82485063.9093610581.76
广告宣传费336841980.22293931581.47
销售代理费561137049.82309143959.44
物业服务费18199655.1926677267.51
职工薪酬264802077.42286877407.40
其他157450340.6983072532.35
合计1420916167.241093313329.93
45.管理费用
项目本年发生额上年发生额
职工薪酬1037368197.37863861725.45
行政办公费277869485.63233389364.61
91大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额
折旧、摊销108137014.6894654813.75
中介咨询费108543384.24137953157.24
其他49085154.46110334631.93
合计1581003236.381440193692.98
46.研发费用
项目本年发生额上年发生额
研究开发费14542972.3619034258.41
47.财务费用
项目本年发生额上年发生额
利息费用2175676771.912370874475.12
减：利息收入777965784.761036217153.98
加：汇兑损失-76319252.56-450408193.62
银行手续费14512713.7810368155.95
筹资手续费及其他50480418.3446651637.74
合计1386384866.71941268921.21
48.其他收益
产生其他收益的来源本年发生额上年发生额
个税手续费返还4053214.711834064.77
稳岗补贴1481453.242342807.25
增值税即征即退100011.98419580.30
增值税加计抵减10782460.466411944.01
政府奖励金5243982.716352383.67
疫情补助6605801.3431968247.56
产业发展资金3628816.1717153863.67
其他6036234.452598631.82
合计37931975.0669081523.05
49.投资收益
项目本年发生额上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益-918083919.89-1369024032.02
92大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额
处置长期股权投资产生的投资收益0.002655498.40
交易性金融资产在持有期间的投资收益1012901.321665465.97
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益219431.26151283.37
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生-518541090.96147195992.89的利得
合计-1435392678.27-1217355791.39
50.公允价值变动收益/损失
项目本年发生额上年发生额
少数股东退出选择权-18199596.75-48462253.48
合计-18199596.75-48462253.48
51.信用减值损失
项目本年发生额上年发生额
应收账款坏账损失-15770122.38-18467156.30
其他应收款坏账损失509324205.60-466581578.73
合计493554083.22-485048735.03
52.资产减值损失
项目本年发生额上年发生额
存货跌价损失-1903901004.10-721535593.55
固定资产减值损失-62691516.610.00
无形资产减值损失-13227379.180.00
合计-1979819899.89-721535593.55
53.资产处置收益（损失以“－”号填列）
计入本年非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额
固定资产处置收益86691089.68-366404.9286691089.68
无形资产处置收益2969175.00-2305942.052969175.00
其他资产处置收益1100330.95-98478.481100330.95
合计90760595.63-2770825.4590760595.63
93大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
54.营业外收入
（1）营业外收入明细计入本年非经常性损益项目本年发生额上年发生额的金额
非流动资产毁损报废利得34940.09309030.3034940.09
政府补助6388762.198470801.236388762.19
违约金28026195.3557916867.6728026195.35
罚款及滞纳金收入14140300.5311513446.8214140300.53
其他66133009.59126373203.5466133009.59
合计114723207.75204583349.56114723207.75
注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。
（2）政府补助明细
项目本年发生额上年发生额与资产/收益相关
奖励资金3404133.961318800.00与收益相关
企业专项发展基金749000.000.00与收益相关
资金补助与补贴2070826.227152001.23与收益相关
其他164802.010.00与收益相关
合计6388762.198470801.23——
55.营业外支出
计入本年非经常性损益项目本年发生额上年发生额的金额
非流动资产毁损报废损失4148160.035582990.934148160.03
对外捐赠16158930.4721302313.8616158930.47
赔款及违约金15110006.62102926963.1415110006.62
其他18140006.859127549.8518140006.85
合计53557103.97138939817.7853557103.97
94大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
56.所得税费用
（1）所得税费用项目本年发生额上年发生额
当年所得税费用1628501524.262287457709.30
递延所得税费用524755999.06-285349059.84
合计2153257523.322002108649.46
（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年发生额
利润总额2920681573.23
按法定/适用税率计算的所得税费用730170393.31
子公司适用不同税率的影响-7815195.49
调整以前期间所得税的影响2869980.02
非应税收入的影响-323203307.75
不可抵扣的成本、费用和损失的影响538055676.93
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-162953717.53年度内未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1244494151.24
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化0.00
股息税的影响131639542.59
所得税费用2153257523.32
57.其他综合收益
详见本附注“六、39.其他综合收益”相关内容。
58.现金流量表项目
（1）收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
代收款项4100344723.85256949955.06
收到退回的拍地保证金61292255500.0022750718700.64
除拍地保证金外的其他保证金及押金3049482140.221294882720.96
收到的联营、合营公司款项681011718.011875497990.42
95大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额
收到的集团外部单位往来款及其他4777172188.435465664727.13
合计73900266270.5131643714094.21
2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
代付款项4684336201.383851173225.55
支付的拍地保证金61296770400.0023893241440.80
除拍地保证金外的其他保证金及押金2068155782.631265471618.89
支付的与经营活动有关的费用支出2208464501.651106124867.90
支付的联营、合营公司款项961882910.621757378758.19
支付的集团外部单位往来款及其他912386242.602008441554.95
合计72131996038.8833881831466.28
3）收到的其他与投资活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
关联方资金借款3369347236.218441792321.59
收购子公司支付现金净流入122339636.881357466009.63
合计3491686873.099799258331.22
4）支付的其他与投资活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
向关联方提供借款4820168044.047190107542.68
委托贷款、股权过户手续费12039.001251627.94
衍生金融工具结算33869711.030.00
合计4854049794.077191359170.62
5）收到的其他与筹资活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
关联方借款12608472156.554470004898.61
处置子公司部分股权款0.00192127404.75
合计12608472156.554662132303.36
96大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
6）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目本年发生额上年发生额
筹资手续费51645409.7841509745.90
关联方资金拆借2969317216.582671199613.23
新租赁准则支付的租金116933047.8540642629.98
偿还永续债本金270400000.00148000000.00
收购少数股东股权848555327.970.00
股权收购跨期支付的现金对价416232550.20509438379.51
合计4673083552.383410790368.62
（2）合并现金流量表补充资料项目本年发生额上年发生额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润767424049.911122703856.32
加：资产减值准备1979819899.89721535593.55
信用资产减值损失-493554083.22485048735.03
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧1064743054.741065723965.90
使用权资产折旧128451260.4146280208.87
无形资产摊销212084334.80213352747.73
长期待摊费用摊销27833445.8934086580.74处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”-90760595.632770825.45
填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填列）4113219.945273960.63
公允价值变动损益（收益以“-”填列）18199596.7548462253.48
财务费用（收益以“-”填列）1754416748.171194550421.64
投资损失（收益以“-”填列）1435392678.271217355791.39
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）553650814.36-264067465.11
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）-28894815.30-21281594.73
存货的减少（增加以“-”填列）-15044179928.42-9140993543.20
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）-293226803.05-1291765898.84
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）-459645216.6614375073420.87
其他0.000.00
经营活动产生的现金流量净额-8464132339.159814109859.72
97大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本0.000.00
一年内到期的可转换公司债券0.000.00
融资租入固定资产0.000.00
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额24640839263.1931334891273.45
减：现金的年初余额31334891273.4527046052556.18
加：现金等价物的年末余额0.000.00
减：现金等价物的年初余额0.000.00
现金及现金等价物净增加额-6694052010.264288838717.27
（3）本年支付的取得子公司的现金净额佛山市鹏悦武汉裕灿房成都保泽达锦长沙市望城区项目置业有限公地产开发有房地产开发有新悦之城置业司限公司限公司有限公司本年发生的企业合并于本年支
0.000.000.000.00
付的现金或现金等价物
减：购买日子公司持有的现金及
21013283.16100061126.711243962.4721264.54
现金等价物重分类至收到的其他与投资活
21013283.16100061126.711243962.4721264.54
动有关的现金金额
加：以前期间发生的企业合并于
0.000.000.000.00
本年支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额0.000.000.000.00
（4）现金和现金等价物项目年末余额年初余额
现金24640839263.1931334891273.45
其中：库存现金564288.87914252.86
可随时用于支付的银行存款24637225033.1531322439821.92
可随时用于支付的其他货币资金3049941.1711537198.67
可用于支付的存放中央银行款项0.000.00
98大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额
存放同业款项0.000.00
拆放同业款项0.000.00
现金等价物0.000.00
其中：三个月内到期的债券投资0.000.00年末现金和现金等价物余额24640839263.1931334891273.45
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物6169862729.354963135920.18
59.所有权或使用权受到限制的资产
项目年末账面价值受限原因
货币资金245315542.46主要是项目资本金监管资金、法院冻结资金
应收账款26089242.54借款质押
存货28485695600.43借款抵押
投资性房地产13731227879.83借款抵押
固定资产2518313770.26借款抵押
无形资产1434516712.73借款抵押
合计46441158748.25——
60.外币货币性项目
（1）外币货币性项目项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额货币资金
其中：美元26066220.726.3757166190403.42
港币747885133.850.8176611470885.43应收利息
其中：港币18428.070.817615066.79其他应收款
其中：美元3594487.536.375722917374.13
港币6903053.540.81765643936.58其他非流动资产
其中：美元58800000.006.3757374891160.00短期借款
其中：美元193000000.006.37571230510100.00
99大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额
港币1859000000.000.81761519918400.00应付利息
其中：美元337533.626.37572152013.10
港币2077199.530.81761698318.34应付股利
其中：港币80531149.300.817665842267.67其他应付款
其中：港币999415.540.8176817122.15一年内到期的非流动负债
其中：美元802821264.016.37575118547532.95长期借款
其中：美元677111635.286.37574317060653.05
港币2457000000.000.81762008843200.00
（2）境外经营实体本集团无重要境外经营实体。
61.政府补助
种类金额列报项目计入当期损益的金额
与收益相关23096299.89其他收益23096299.89
与收益相关6388762.19营业外收入6388762.19
62.套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
截至本报告年末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约（DF和利率互换合约（IRS）。
本集团对年末未平仓金额 105300 万美元的借款签署了相应的远期合约（DF）。未到期的远期合约（DF）年末余额为资产的本年将其列报为衍生金融资产；未到期的远期
合约（DF）年末余额为负债的，本年将其列报为其他流动负债，详见六、3.衍生金融资产
及六、29.其他流动负债。
100大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团对 131280 万美元借款签署了相对应的利率互换合约（IRS）未到期的利率
互换合约（IRS）年末余额为负债，本年将其列报为一年内到期的非流动负债、其他非流动负债，详见附注六、28.一年内到期的非流动负债及六、36.其他非流动负债。
本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价值变
动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
七、合并范围的变化
1.非同一控制下企业合并
（1）本年发生的非同一控制下企业合并股权取得股权取得后股权取购买日的确购买日至年末被购买日至年末被被购买方名称股权取得成本购买日
时点比例（%）得方式定依据购买方的收入购买方的净利润佛山市鹏悦置业有
2021-5-31-1047522663.39100.00收购2021-5-31取得控制权0.0018205544.30
限公司（注）武汉裕灿房地产开
2021-6-30311504600.2450.00收购2021-6-30取得控制权0.00-4682356.73
发有限公司成都保泽达锦房地
2021-1-31460000000.0050.00收购2021-1-31取得控制权0.00131097.37
产开发有限公司长沙市望城区新悦
2021-7-31426976440.0060.00收购2021-7-31取得控制权0.00-4772011.07
之城置业有限公司
注：本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司收购上海传斯祈裕企
业管理中心（有限合伙）持有的佛山市鹏悦置业有限公司50.00%股权持股比例由50.00%
变更为100.00%，佛山市鹏悦置业有限公司持有厦门市悦鹏置业有限公司100%股权，上述公司于收购完成后一同纳入本集团合并范围。
（2）合并成本及商誉佛山市鹏悦置业有武汉裕灿房地产开成都保泽达锦房地长沙市望城区新悦项目限公司发有限公司产开发有限公司之城置业有限公司
现金0.000.00460000000.00426976440.00
非现金资产的公允价值0.000.000.000.00
发行或承担的债务的公允价值0.000.000.000.00
发行的权益性证券的公允价值0.000.000.000.00
101大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）佛山市鹏悦置业有武汉裕灿房地产开成都保泽达锦房地长沙市望城区新悦项目限公司发有限公司产开发有限公司之城置业有限公司
或有对价的公允价值0.000.000.000.00购买日之前持有的股权于购买日的
-1047522663.39311504600.240.000.00公允价值
合并成本合计-1047522663.39311504600.24460000000.00426976440.00
减：取得的可辨认净资产公允价值
-1047522663.39311504600.24460000000.00426976440.00份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净
0.000.000.000.00
资产公允价值份额的金额
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债佛山市鹏悦置业有限公司武汉裕灿房地产开发有限公司项目购买日购买日购买日购买日公允价值账面价值公允价值账面价值
资产：
货币资金21013283.1621013283.16113621126.71113621126.71
应收款项822427056.24822427056.24546665656.06546665656.06
存货1176761954.251176761954.25622307815.47611627384.30
固定资产33156.4833156.480.000.00
其他资产10947525.6210947525.6217137178.1217137178.12
负债：
借款124970000.00124970000.00500000000.00500000000.00
应付款项2935706385.032935706385.0316375647.3116375647.31
合同负债0.000.00146116095.11146116095.11
其他负债18029254.1118029254.1114230833.4614230833.46
净资产-1047522663.39-1047522663.39623009200.48612328769.31
减：少数股东权益0.000.00311504600.24306164384.66
取得的净资产-1047522663.39-1047522663.39311504600.24306164384.65
102大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）成都保泽达锦房地产开发有限公司长沙市望城区新悦之城置业有限公司项目购买日购买日购买日购买日公允价值账面价值公允价值账面价值
资产：
货币资金1243962.471243962.4721264.5421264.54
应收款项1679677806.711679677806.710.000.00
存货0.000.00678368602.15677107060.89
固定资产0.000.000.000.00
其他资产1308058452.591342259149.3133837533.3133837533.31
负债：
借款0.000.000.000.00
应付款项2056998421.392056998421.390.000.00
合同负债0.000.000.000.00
其他负债11981800.3811981800.38600000.00600000.00
净资产920000000.00954200696.72711627400.00710365858.74
减：少数股东权益460000000.00477100348.36284650960.00284146343.50
取得的净资产460000000.00477100348.36426976440.00426219515.24
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失购买日之前购买日之前购买日之前购买日之前购买日之前原持有股权原持有股权与原持有股被购买方名原持有股权原持有股权按照公允价在购买日的权相关的其称在购买日的在购买日的值重新计量公允价值的他综合收益账面价值公允价值产生的利得确定方法及转入投资收或损失主要假设益的金额佛山市鹏悦置业
-523641356.84-1047522663.39-523881306.55资产基础法0.00有限公司武汉裕灿房地产
306164384.65311504600.245340215.59资产基础法0.00
开发有限公司
103大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2.同一控制下企业合并
本集团本年未发生同一控制下企业合并。
3.其他原因的合并范围变动
（1）本年新增公司
公司名称新纳入合并范围的原因持股比例（%）
工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划设立——
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划设立——
光信·光华·沈阳大悦城财产权信托设立——
大悦城控股集团（山东）有限公司新设100.00
嘉兴秀禾房地产开发有限公司新设100.00
昆明鸿悦房地产开发有限公司新设100.00
成都悦东置地有限公司新设100.00
嘉兴兴悦商务咨询有限公司新设100.00
重庆悦鼎房地产开发有限公司新设100.00
嘉兴悦霖商业管理有限公司新设100.00
嘉兴悦葭商业管理有限公司新设100.00
嘉兴悦燊商业管理有限公司新设100.00
义乌印悦置业有限公司新设100.00
南京悦锦成房地产实业有限公司新设50.00
南昌合悦企业管理有限公司新设100.00
SHINE OCEAN HONG KONG LIMITED 新设 100.00
Huitaiyueheng Limited 新设 100.00
大悦城（太原）房地产开发有限公司新设100.00
大悦城控股集团（厦门）物业管理有限公司新设100.00
西安朝悦房地产开发有限公司新设100.00
南昌悦佰企业管理有限公司新设51.00
成都鼎隽房地产开发有限公司新设51.00
常州悦府房地产开发有限公司新设51.00
杭州玺悦置业有限公司新设51.00
常州和诚房地产有限公司新设100.00
成都樾林置业有限公司新设51.00
104大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）本年减少公司
公司名称不纳入合并范围的原因原持股比例（%）
上海兴尊实业有限公司注销51.00
嘉兴悦霖商业管理有限公司注销100.00
嘉兴悦葭商业管理有限公司注销100.00
嘉兴悦燊商业管理有限公司注销100.00
上海兴悦房地产开发有限公司注销100.00
上海世而房地产开发有限公司注销100.00
上海世斯房地产开发有限公司注销100.00
上海玥世企业管理咨询有限公司注销100.00
云南大悦城控股房地产开发有限公司注销100.00
成都大悦西川置业有限公司注销55.00
南京鹏展运营管理有限公司注销100.00
郑州市悦铭置业有限公司注销100.00
八、其他主体中的权益
1.在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
1中粮地产集团深圳工人服务有限公司深圳深圳工业地产租赁90.099.91设立
2中粮地产集团深圳大洋服务有限公司深圳深圳工业地产租赁90.0010.00设立
3中粮地产集团深圳工业发展有限公司深圳深圳工业地产租赁80.0020.00设立
4深圳市宝安三联有限公司深圳深圳工业地产租赁77.540.00设立
5深圳市宝安福安实业有限公司深圳深圳工业地产租赁56.520.00设立
6华高置业有限公司香港香港商业贸易100.000.00设立
7大悦城控股集团物业服务有限公司（注1）深圳深圳物业管理93.976.03设立
8深圳中粮地产物业服务有限公司深圳深圳物业管理100.000.00设立
9中粮地产集团深圳房地产开发有限公司深圳深圳房地产开发100.000.00设立
10中粮地产发展（深圳）有限公司深圳深圳房地产开发100.000.00设立
105大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
11长沙中粮地产投资有限公司长沙长沙房地产开发100.000.00设立
12大悦城控股集团（成都）有限公司（注2）成都成都房地产开发100.000.00设立
13成都天泉置业有限责任公司成都成都房地产开发100.000.00同一控制下企业合并
14大悦城控股集团南京有限公司（注3）南京南京房地产开发100.000.00设立
15苏源集团江苏房地产开发有限公司南京南京房地产开发90.000.00同一控制下企业合并
16杭州易筑房地产开发有限公司杭州杭州房地产开发100.000.00设立
17大悦城控股集团（浙江）有限公司杭州杭州房地产开发100.000.00设立
18中粮地产（上海）有限公司上海上海房地产开发100.000.00设立
19上海加来房地产开发有限公司上海上海房地产开发51.000.00同一控制下企业合并
20中粮地产（北京）有限公司北京北京房地产开发100.000.00设立
21天津粮滨投资有限公司天津天津房地产开发90.000.00设立
22中耀房地产开发（沈阳）有限公司沈阳沈阳房地产开发65.000.00设立
23大悦城控股集团苏南有限公司苏州苏州房地产开发100.000.00设立
24中粮地产（天津）有限公司天津天津房地产开发100.000.00设立
25中粮房地产开发（杭州）有限公司杭州杭州房地产开发100.000.00设立
26烟台中粮博瑞房地产开发有限公司烟台烟台房地产开发100.000.00同一控制下企业合并
27中粮天悦地产（苏州）有限公司苏州苏州房地产开发100.000.00设立
28太仓悦祥房地产开发有限公司太仓太仓房地产开发100.000.00设立
29中粮地产（武汉）有限公司武汉武汉房地产开发100.000.00设立
30深圳市前海中粮投资管理有限公司深圳深圳房地产开发51.000.00设立
31大悦城控股集团东北有限公司（注4）沈阳沈阳房地产开发100.000.00设立
32沈阳和悦投资有限公司沈阳沈阳房地产开发51.000.00设立
33大悦城控股集团西北有限公司（注5）西安西安房地产开发100.000.00设立
34西安悦鼎房地产开发有限公司（注6）西安西安房地产开发100.000.00设立
35大悦城地产有限公司香港百慕达商业开发、管理59.590.00同一控制下企业合并
36中粮地产（深圳）实业有限公司深圳深圳房地产开发0.0051.00设立
37深圳市锦峰城房地产开发有限公司深圳深圳房地产开发0.0051.00非同一控制下企业合并
38深圳市创芯置业有限公司深圳深圳房地产开发0.00100.00设立
39深圳市创智产业运营管理有限公司深圳深圳商务服务业0.00100.00设立
40长沙观音谷房地产开发有限公司长沙长沙房地产开发0.0098.00非同一控制下企业合并
106大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
41成都悦城实业有限公司成都成都房地产开发0.00100.00设立
42成都中粮锦悦置业有限公司成都成都房地产开发0.00100.00设立
43成都硕泰丽都地产开发有限公司成都成都房地产开发0.0061.45非同一控制下企业合并
44成都和鑫悦企业管理有限公司成都成都房屋租赁0.00100.00设立
45成都鸿悦置业有限公司成都成都房地产开发0.0051.00设立
46成都怡悦置业有限公司（注7）成都成都房地产开发0.00100.00设立
47上海悦鹏置业发展有限公司上海上海房地产开发0.00100.00设立
48中粮鸿云置业南京有限公司南京南京房地产开发0.00100.00设立
49中粮祥云置业南京有限公司（注8）南京南京房地产开发0.00100.00设立
50北京正德兴合房地产开发有限公司北京北京房地产开发0.00100.00设立
51中粮地产投资（北京）有限公司北京北京房地产开发0.0051.00设立
52跃胜有限公司香港香港对外投资0.00100.00设立
53 Prized Developments Limited 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 商业贸易 0.00 100.00 同一控制下企业合并
54巧克力产品（中国）有限公司香港香港对外投资0.00100.00同一控制下企业合并
55 COFCO （bvi） NO.102 Limited 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 对外投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
56中粮金帝食品（深圳）有限公司深圳深圳生产制造0.00100.00同一控制下企业合并
57北京鹏源置业有限公司天津北京房地产开发0.00100.00设立
58上海世良房地产咨询有限公司上海上海房地产开发0.00100.00设立
59重庆华悦锦合实业有限公司重庆重庆物业管理0.00100.00设立
受托资产管理、投资
60深圳前海汇金添安资本管理有限公司深圳深圳0.0051.00设立
管理
61中粮（深圳）智汇置业有限公司深圳深圳房地产开发0.00100.00设立
62北京燕都水郡房地产开发有限公司北京北京房地产开发0.00100.00设立
63南京三金祥云置业有限公司南京南京房地产开发0.0050.00设立
64成都中金澍茂置业有限公司成都成都房地产开发0.0051.00设立
65成都蜀鑫悦企业管理有限公司成都成都房地产开发0.00100.00设立
66嘉兴嘉云房地产开发有限公司浙江浙江房地产开发0.00100.00设立
67沈阳和嘉投资有限公司沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立
68天津市北源置业有限公司天津天津房地产开发0.00100.00设立
69天津鹏源置业有限公司天津天津房地产开发0.00100.00设立
107大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
70昆明府悦房地产开发有限公司昆明昆明房地产开发0.00100.00设立
71杭州浩悦实业有限公司杭州杭州商务服务业0.00100.00设立
72成都鹏鼎置业有限责任公司成都成都房地产业0.0050.00非同一控制企业合并
73杭州旭悦置业有限公司杭州杭州房地产业0.0050.00设立
74南京卓泓晟房地产开发有限公司（注9）南京南京房地产业0.0033.50设立
75北京燕都水韵房地产开发有限公司北京北京房地产开发0.00100.00设立
76北京燕都乐郡房地产开发有限公司北京北京房地产开发0.00100.00设立
77沈阳和坤房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立
78嘉兴京开房地产开发有限公司嘉兴嘉兴房地产开发0.0051.00非同一控制企业合并
79南京嘉阳房地产开发有限公司（注10）南京南京房地产开发0.0040.00非同一控制企业合并
80株洲金城日月湖置业有限公司长沙长沙房地产开发0.00100.00非同一控制企业合并
81广州市鹏悦置地有限公司广州广州房地产开发0.00100.00设立
82中粮地产（厦门）有限公司厦门厦门房地产开发0.00100.00设立
83智恒有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
84亨达发展有限公司香港西萨摩亚投资0.00100.00同一控制下企业合并
85新峰集团有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
86 COFCO （BVI） No.94 Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
87迅行投资有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
88业隆有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
89鹏利国际（行政）有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
90思创工程顾问有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
91中粮酒店控股有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
92鹏利国际（地产代理）有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
93 ElabCorp. 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
94雄域集团有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
95 HOPE BV NO.1 LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
96 HOPE BV NO.2 LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
97柏星有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
98 HOPE HK NO.6LIMITED 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
99溢嘉有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
108大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
100 Kersen Properties Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
101熙安有限公司香港英属维尔京群岛投资0.0051.00同一控制下企业合并
102立运有限公司香港英属维尔京群岛投资0.0051.00同一控制下企业合并
103倍隆有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
104盛莱有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
105商晖有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
106大悦城秘书有限公司（香港）香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
107大悦城商业管理有限公司（香港）香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
108兆康有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
109胜基有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
110锦星有限公司香港英属维尔京群岛投资0.0051.00同一控制下企业合并
111恒瑞有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
112 First Affluent Ltd 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
113洲立有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
114亮永有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
115同业有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
116超茂有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
117尚胜有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
118耀山有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
119 Hengyue Limited 英国 开曼 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
120宏益有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
121兴涛有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
122其康有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
123达誉有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
124实添有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
125亚龙湾开发股份（香港）有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
126上海鹏利置业发展有限公司上海上海物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
127海岭投资有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
128崇威国际有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
129万锦香港有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
109大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
130中粮酒店投资（三亚）有限公司香港英属维尔京群岛投资0.00100.00同一控制下企业合并
131利港企业有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
132 COFCO （BVI） No.17 Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
133 Gloria Plaza Hotel (Nanchang) Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
134 Gloria Plaza Hotel (Suzhou) Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
135 Bapton Company Limited 香港 香港 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
136永信海外有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
137 LEAD STRENGTH LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
138 ENLIGHTEN FAME LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
139 HOPE HK NO.1 LIMITED 香港 香港 物业投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
140 GOLDEN PROMINENT LIMITED 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
141凯莱物业管理有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
142 Top Glory Properties Management (HK) Limited 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
143沈阳大悦城发展有限公司沈阳沈阳物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
144鹏源发展（北京）有限公司香港香港投资控股0.00100.00同一控制下企业合并
145佑城有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
146同展有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
147百驰有限公司香港香港投资0.0055.00同一控制下企业合并
148悦诚（香港）有限公司香港香港投资0.0051.96同一控制下企业合并
149双达有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
150晟业有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
151大悦城商业管理（香港）有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
152 Brighten Sky Limited 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
153亨晟有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
154创滔有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
155领徽有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
156 HengxinFundL.P. 英国 开曼 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并
157耀动有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
158悦合有限公司香港香港投资0.0051.00同一控制下企业合并
159斯威有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
110大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
160卓孚有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
161三亚亚龙湾开发股份有限公司三亚三亚物业开发0.0056.96同一控制下企业合并
162卓远地产（成都）有限公司成都成都物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
163中粮酒店（三亚）有限公司三亚三亚持有及经营酒店0.00100.00同一控制下企业合并
164中粮鹏利（成都）实业发展有限公司成都成都物业开发0.00100.00同一控制下企业合并
165四川凯莱物业管理有限公司成都成都物业管理0.0094.00同一控制下企业合并
166沈阳大悦城商业管理有限公司沈阳沈阳物业管理0.00100.00同一控制下企业合并
167中粮置业投资有限公司北京北京投资控股0.00100.00同一控制下企业合并
168浙江和润天成置业有限公司杭州杭州物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
169华铿有限公司香港香港投资0.0051.00同一控制下企业合并
170上海悦耀置业发展有限公司上海上海物业开发0.0050.00非同一控制下企业合并
171大悦城商业管理（北京）有限公司北京北京管理咨询0.00100.00同一控制下企业合并
172北京享晟置业有限公司北京北京房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
173三亚虹霞开发建设有限公司三亚三亚物业开发0.0080.00同一控制下企业合并
174三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公司三亚三亚提供旅游服务0.00100.00同一控制下企业合并
175三亚悦晟开发建设有限公司三亚三亚物业开发0.00100.00同一控制下企业合并
176三亚亚龙湾龙溪游艇会有限公司三亚三亚游艇赛事组织0.00100.00同一控制下企业合并
177三亚悦晟教学服务有限公司三亚三亚文化教育0.00100.00同一控制下企业合并
178三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司三亚三亚酒店管理及经营0.00100.00同一控制下企业合并
179成都中粮悦街企业管理有限公司成都成都商业地产管理0.00100.00同一控制下企业合并
180成都鹏悦企业管理咨询有限公司成都成都企业管理0.00100.00同一控制下企业合并
181北京中粮广场发展有限公司北京北京物业投资0.00100.00同一控制下企业合并
182西单大悦城有限公司北京北京物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
183北京弘泰基业房地产有限公司北京北京物业投资及开发0.0090.00同一控制下企业合并
184大悦城（天津）有限公司天津天津物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
185大悦城（上海）有限责任公司上海上海物业管理0.00100.00同一控制下企业合并
186上海新兰房地产开发有限公司上海上海物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
187烟台大悦城有限公司烟台烟台物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
188四川中国酒城股份有限公司成都成都物业开发0.0069.65同一控制下企业合并
189北京昆庭资产管理有限公司北京北京物业投资0.00100.00同一控制下企业合并
111大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
190亨湛有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
191利沾有限公司香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并
192青岛大悦城房地产开发有限公司青岛青岛物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
193重庆泽悦实业有限公司重庆重庆物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并
194臻悦（天津）股权投资基金管理公司天津天津投资管理及咨询0.00100.00同一控制下企业合并
195杭州悦动商业管理有限公司杭州杭州商业品牌管理0.00100.00同一控制下企业合并
196青岛智悦置地有限公司青岛青岛房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
197西安悦茗房地产开发有限公司西安市西安市房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
198 Joy Valley Ltd 香港 香港 投资 0.00 51.00 同一控制下企业合并
199武汉大悦城房地产开发有限公司武汉武汉房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
200晓盛有限公司香港英属维尔京群岛投资0.0083.18同一控制下企业合并
201沈阳和韬房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
202大悦城商业管理（天津）有限公司天津天津商业品牌管理0.00100.00同一控制下企业合并
203河南新发展大悦实业有限公司郑州郑州房地产开发0.0060.00设立
204重庆金悦汇房地产开发有限责任公司重庆重庆房地产开发0.0050.00设立
205台湾饭店有限公司（注11）北京北京酒店管理及经营0.00100.00非同一控制下企业合并
206 COFCO(BVI)NO.97Limited 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
207 Rosy Commerce Limited 香港 香港 投资 0.00 100.00 非同一控制下企业合并
208北京稻香四季房地产开发有限公司北京北京房地产开发0.0099.82非同一控制下企业合并
209重庆灏悦企业管理有限责任公司重庆重庆房地产开发0.0050.50设立
210重庆悦启企业管理有限责任公司重庆重庆房地产开发0.00100.00设立
211重庆悦致渝房地产开发有限公司重庆重庆房地产开发0.00100.00设立
212天津鹏程置业有限公司天津天津房地产开发0.00100.00设立
213成都中粮美悦置业有限公司成都成都房地产开发0.0065.00设立
214眉山加悦置业有限公司仁寿县仁寿县房地产开发0.0056.00设立
215台州海悦置业有限公司台州台州房地产开发0.00100.00设立
216惠州市悦鹏房地产有限公司惠州惠州房地产开发0.00100.00设立
217江门鹏悦置业有限公司江门江门房地产开发0.0050.00设立
218苏州工业园区悦金房地产有限公司苏州苏州房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并
219武汉裕中丰房地产开发有限公司武汉武汉房地产开发0.0050.00设立
112大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
220哈尔滨悦麟房地产开发有限公司哈尔滨哈尔滨房地产开发0.0051.00设立
221沈阳和广房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产开发0.0070.00设立
222大悦城（三亚）投资有限公司三亚三亚商业综合管理0.00100.00设立
223济南大悦城产业发展有限公司济南济南房地产开发0.0060.00设立
224沈阳和安商业管理有限公司沈阳沈阳商业综合管理0.00100.00设立
225三亚悦港企业管理有限公司三亚三亚企业管理咨询0.00100.00设立
226陕西鼎安置业有限公司西安西安房地产开发0.0051.00非同一控制下企业合并
227成都天府辰悦置业有限公司成都成都房地产开发0.00100.00同一控制下企业合并
228四川鑫旅望房地产开发有限责任公司成都成都房地产开发0.0060.00设立
229武汉地悦房地产开发有限公司武汉武汉房地产开发0.0051.00设立
230三亚嘉悦开发建设有限公司三亚三亚房地产开发0.00100.00设立
231天津乐和企业管理有限公司天津天津商务服务业0.0070.00设立
232成都兴洲数字电视传播有限公司成都成都房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并
233中粮（北京）农业生态谷发展有限公司北京北京谷物、蔬菜种植0.00100.00同一控制下企业合并
234成都花悦府房地产开发有限责任公司蒲江成都蒲江房地产开发0.0060.00设立
235重庆悦璟企业管理有限公司重庆重庆两江新区企业管理咨询0.0070.00设立
236重庆鹏域房地产开发有限公司重庆重庆江北房地产开发0.0095.00非同一控制下企业合并
237天津悦沈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
238天津悦苏企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
239天津悦深企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
240天津悦蓉企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
241天津悦上企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
242天津悦都企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
243西安国际陆港文盛置业有限公司西安西安房地产建设开发70.000.00非同一控制下企业合并
244西安国际陆港文汇置业有限公司西安西安房地产建设开发70.000.00非同一控制下企业合并
245西安国际陆港文兴置业有限公司西安西安房地产建设开发70.000.00非同一控制下企业合并
246天津悦汉企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
247天津悦盛企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
248天津悦宁企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
249天津悦杭企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
113大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
250天津悦西企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
251张家口悦乾房地产开发有限公司张家口张家口房地产开发0.0065.00设立
商业综合体管理服
252南京悦航运营管理有限公司南京南京0.00100.00设立
务
253天津悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
254天津悦海企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
255三亚悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙）三亚三亚企业管理咨询0.0050.00设立
256天津悦晨企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
257天津悦江企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
258天津悦楚企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
259天津悦青企业管理咨询合伙企业（有限合伙）天津天津企业管理咨询0.0050.00设立
260杭州腾悦置业有限公司杭州杭州房地产开发0.00100.00设立
261沈阳市和诚房地产开发有限公司沈阳沈阳房地产开发0.0060.00设立
262成都悦舟企业管理有限公司成都成都企业管理0.00100.00设立
263杭州良悦置业有限公司杭州杭州房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并
264苏州市相之悦房地产开发有限公司苏州苏州房地产开发0.0050.10非同一控制下企业合并
265成都悦亿置业有限公司成都成都房地产开发0.0098.00设立
266苏州市天隆房地产开发有限公司苏州苏州房地产开发0.0070.00设立
267商业综合体管理服
厦门市悦集商业管理有限公司厦门厦门0.0051.00设立务
268商业综合体管理服
大悦城控股集团（海南）有限公司三亚三亚100.000.00设立务
269南昌嘉悦房地产开发有限公司南昌南昌房地产开发0.00100.00设立
270成都保泽达锦房地产开发有限公司（注12）成都成都房地产开发0.0050.00非同一控制下企业合并
271佛山市鹏悦置业有限公司（注13）佛山佛山房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并
272厦门市悦鹏置业有限公司（注13）厦门厦门房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并
273大悦城控股集团（山东）有限公司济南济南房地产开发100.000.00设立
274嘉兴兴悦商务咨询有限公司嘉兴嘉兴企业管理咨询100.000.00设立
275嘉兴秀禾房地产开发有限公司嘉兴嘉兴房地产开发0.00100.00设立
276重庆悦鼎房地产开发有限公司重庆重庆房地产开发0.00100.00设立
114大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）持股比例（%）序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
277武汉裕灿房地产开发有限公司（注14）武汉武汉房地产开发0.0050.00非同一控制下企业合并
278南京悦锦成房地产实业有限公司南京南京房地产开发0.0050.00设立
279南昌合悦企业管理有限公司南昌南昌房地产开发0.00100.00设立
280义乌印悦置业有限公司义乌义乌房地产开发0.00100.00设立
281工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项
——————————设立计划（注15）
282成都悦东置地有限公司成都成都房地产开发0.0051.00设立
283昆明鸿悦房地产开发有限公司昆明昆明房地产开发0.00100.00设立
284长沙市望城区新悦之城置业有限公司（注16）长沙长沙房地产开发0.0060.00非同一控制下企业合并
285海成香港有限公司香港香港投资0.00100.00设立
286 Huitaiyueheng Limited 北京 北京 企业管理咨询 0.00 100.00 设立
287大悦城（太原）房地产开发有限公司太原太原房地产开发0.00100.00设立
288大悦城控股集团（厦门）物业管理有限公司厦门厦门物业管理0.00100.00设立
289西安朝悦房地产开发有限公司西安西安房地产开发0.00100.00设立
290南昌悦佰企业管理有限公司南昌南昌房地产开发0.0051.00设立
291成都鼎隽房地产开发有限公司成都成都房地产开发0.0051.00设立
292常州悦府房地产开发有限公司常州常州房地产开发0.0051.00设立
293杭州玺悦置业有限公司杭州杭州房地产开发0.0051.00设立
294常州和诚房地产有限公司常州常州房地产开发0.00100.00设立
295北京智悦慧谷农业科技发展有限公司北京北京技术服务0.00100.00设立296中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划（注——————————设立
17）
297光信·光华·沈阳大悦城财产权信托（注18）——————————设立
298成都樾林置业有限公司成都成都房地产开发0.0051.00设立
注1：中粮地产集团深圳物业管理有限公司于本年更名为大悦城控股集团物业服务有限公司。
注2：中粮地产成都有限公司于本年更名为大悦城控股集团（成都）有限公司。
注3：中粮地产南京有限公司于本年更名为大悦城控股集团南京有限公司。
注4：沈阳锐境投资有限公司于本年更名为大悦城控股集团东北有限公司。
115大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注5：中粮地产（西安）有限公司于本年更名为大悦城控股集团西北有限公司。
注6：大悦城控股集团股份有限公司收购深圳市明诚金融服务有限公司持有的西安悦
鼎房地产开发有限公司49.00%股权持股比例由51.00%变更为100.00%。
注7：本公司全资子公司大悦城控股集团（成都）有限公司收购上海景时宾华投资中
心(有限合伙)持有的成都怡悦置业有限公司49.00%股权，持股比例由51.00%变更为
100.00%。
注8：本公司全资子公司大悦城控股集团南京有限公司收购上海景时南科投资中心（有限合伙）持有的中粮祥云置业南京有限公司49.00%股权持股比例由51.00%变更为
100.00%。
注9：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、深
圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为33.5%、33.5%和33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围。
注10：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦
门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为40%、40%和20%。
鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，且大悦城控股集团南京有限公司股东会享有60%表决权，本集团将其纳入合并范围。
注 11：本公司下属子公司 COFCO (BVI)NO.97 Limited 收购中粮集团有限公司持有的
台湾饭店有限公司8.36％股权持股比例由91.64%变更为100.00%。
注12：本公司下属子公司成都悦亿置业有限公司收购保利（成都）实业有限公司持有
的成都保泽达锦房地产开发有限公司50.00%股权，本集团将其纳入合并范围。
注13：本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司收购上海传斯祈裕
企业管理中心（有限合伙）持有的佛山市鹏悦置业有限公司50.00%股权持股比例由50.00%
变更为100.00%，佛山市鹏悦置业有限公司持有厦门市悦鹏置业有限公司100%股权，上述公司于收购完成后一同纳入本集团合并范围。
注14：本公司全资子公司中粮地产（武汉）有限公司本年将武汉裕灿房地产开发有限公司纳入合并范围。
注15：工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划，于2021年1月29日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模19.00亿元，次级资产支持证券发行规模1.00亿元，公司购买全部次级资产，预计2023年1月29日到期。
116大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）鉴于公司系上述资产支持计划的唯一次级持有人，承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，且对无法收回购房尾款承担置换和赎回责任，故公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
注16：本公司全资子公司长沙中粮地产投资有限公司收购长沙市望城区置地有限公
司持有的长沙市望城区新悦之城置业有限公司60%股权，本集团将其纳入合并范围。
注17：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模18.00亿元，次级资产支持证券发行规模0.01亿元，本公司下属子公司购买全部次级资产，预计2036年7月14日到期。
按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。
注18：光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第
三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。
（2）重要的非全资子公司少数股东本年归属于少本年向少数股东年末少数股东权子公司名称持股比例数股东的损益宣告分派的股利益余额
中粮地产（深圳）实业有限公司49.00%104867051.270.00664622221.84
苏州市相之悦房地产开发有限公司49.90%105926302.38156615.00738763160.59
（3）重要的非全资子（孙）公司的主要财务信息年末余额子（孙）公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计
中粮地产（深圳）实
2892879781.5048611452.032941491233.531585119352.220.001585119352.22
业有限公司苏州市相之悦房地
1515806652.092148313454.133664120106.221422827302.15819900000.002242727302.15
产开发有限公司
合计4408686433.592196924906.166605611339.753007946654.37819900000.003827846654.37
（续）子（孙）公司名称年初余额
117大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计
中粮地产（深圳）
4342189676.39174065100.634516254777.023373897286.060.003373897286.06
实业有限公司苏州市相之悦房地
4165858908.431132157910.825298016819.253150426828.221006900000.004157326828.22
产开发有限公司
合计8508048584.821306223011.459814271596.276524324114.281006900000.007531224114.28
（续）本年发生额上年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量
中粮地产（深圳）
1252233874.38214014390.35214014390.35185697047.821207158581.24186065028.52186065028.52555110860.97
实业有限公司苏州市相之悦房地
3145079079.44281016670.76281016670.761042687192.012465587301.80189196763.27189196763.27307978743.55
产开发有限公司
合计4397312953.82495031061.11495031061.111228384239.833672745883.04375261791.79375261791.79863089604.52
2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况本公司全资子公司大悦城控股集团南京有限公司持有中粮祥云置业南京有限公司所
有者权益份额发生变化，持股比例由51.00%变为100.00%。
本公司下属子公司 COFCO (BVI)NO.97 Limited持有台湾饭店有限公司所有者权益份
额发生变化，持股比例由91.64%变为100.00%。
本公司持有西安悦鼎房地产开发有限公司所有者权益份额发生变化，持股比例由
51.00%变为100.00%。
本公司全资子公司大悦城控股集团（成都）有限公司持有成都怡悦置业有限公司所
有者权益份额发生变化，持股比例由51.00%变为100.00%。
（2）在子公司所有者权益份额发生变化对权益的影响中粮祥云置西安悦鼎房地台湾饭店有限成都怡悦置业项目业南京有限产开发有限公公司有限公司公司司
118大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）中粮祥云置西安悦鼎房地台湾饭店有限成都怡悦置业项目业南京有限产开发有限公公司有限公司公司司
现金427329327.97272953400.0083699800.0064572800.00
非现金资产的公允价值0.000.000.00
购买成本/处置对价合计427329327.97272953400.0083699800.0064572800.00
减：按取得/处置的股权比例计
407278083.38203150345.2359957203.6169393107.93
算的子公司净资产份额
差额20051244.5969803054.7723742596.39-4820307.93
其中：调整资本公积-20051244.59-69803054.77-23742596.394820307.93
调整盈余公积0.000.000.000.00
调整未分配利润0.000.000.000.00
3.在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例（%）对合营企业或联营合营企业或联营企业名称主要经营地注册地业务性质企业投资的会计处直接间接理方法
Colour Bridge Holding Ltd. 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资 0.00 50.00 按权益法核算
苏州安茂置业有限公司苏州市苏州市房地产开发0.0024.50按权益法核算
（2）重要的合营企业的主要财务信息
Colour Bridge Holding Ltd项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
流动资产：20223293334.2518396269247.59
其中：现金和现金等价物8963515113.604970013746.02
非流动资产189653966.47163840219.04
资产合计20412947300.7218560109466.63
流动负债10986140879.609262664331.86
非流动负债731315.27-51410.22
负债合计10986872194.879262612921.64
少数股东权益94565550.5192974965.45
归属于母公司股东权益9331509555.349204521579.54
按持股比例计算的净资产份额4665754777.674602260789.77
调整事项0.000.00
119大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）Colour Bridge Holding Ltd项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
--商誉0.000.00
--内部交易未实现利润0.000.00
--其他0.000.00
对合营企业权益投资的账面价值4665754777.674602260789.77
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值0.000.00
营业收入3731865331.857125086076.99
财务费用-93152743.15-552480.97
所得税费用318536366.64557391452.45
净利润128578560.8668351384.84
终止经营的净利润0.000.00
其他综合收益0.000.00
综合收益总额128578560.8668351384.84
本年收到的来自合营企业的股利0.000.00
（3）重要的联营企业的主要财务信息苏州安茂置业有限公司项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
流动资产：6082556083.877451840588.54
其中：现金和现金等价物242170199.83595714916.89
非流动资产143965.30259816.18
资产合计6082700049.177452100404.72
流动负债1076220363.802289780065.43
非流动负债0.00360000000.00
负债合计1076220363.802649780065.43
少数股东权益0.000.00
归属于母公司股东权益5006479685.374802320339.29
按持股比例计算的净资产份额1226587522.921176568483.13
调整事项-1629225.26-5090616.75
--商誉0.000.00
--内部交易未实现利润-1629225.26-5090616.75
--其他0.000.00
对联营企业权益投资的账面价值1224958297.661171477866.38
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值0.000.00
营业收入3443538256.855069753860.72
120大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）苏州安茂置业有限公司项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
财务费用-84513517.18-49579943.61
所得税费用118105793.2892593326.10
净利润354159346.08277590655.90
终止经营的净利润0.000.00
其他综合收益0.000.00
综合收益总额354159346.08277590655.90
本年收到的来自联营企业的股利36750000.000.00
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
合营企业：
投资账面价值合计6344565385.403969669481.25下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润-851610685.16-845713112.65
--其他综合收益0.000.00
--综合收益总额-851610685.16-845713112.65
联营企业：
投资账面价值合计1804044608.821727965477.43下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润-292859245.91-498879479.54
--其他综合收益0.000.00
--综合收益总额-292859245.91-498879479.54
（5）合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损累积未确认的本年未确认的损失本年末累积未合营企业或联营企业名称
以前年度损失（或本年分享的净利润）确认的损失
FANCY MERIT LTD -26418773.85 26418773.85 0.00
北京百旺丰弘企业管理有限公司-1947670.63-151070.18-2098740.81
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司-24195124.1324195124.130.00
121大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）累积未确认的本年未确认的损失本年末累积未合营企业或联营企业名称
以前年度损失（或本年分享的净利润）确认的损失
南京雍祥房地产开发有限公司-39852661.9939852661.990.00
北京星华智本投资有限公司0.00-2790722.08-2790722.08
嘉兴卓达房地产开发有限公司-9666363.57-16894126.78-26560490.35
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债本集团本年与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。
九、与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性金
融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（1）市场风险
1）汇率风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计价的
122大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2021年12月31日，本集团的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额货币资金
其中：美元26066220.726.3757166190403.42
港币747885133.850.8176611470885.43应收利息
其中：港币18428.070.817615066.79其他应收款
其中：美元3594487.536.375722917374.13
港币6903053.540.81765643936.58其他非流动资产
其中：美元58800000.006.3757374891160.00短期借款
其中：美元193000000.006.37571230510100.00
港币1859000000.000.81761519918400.00应付利息
其中：美元337533.626.37572152013.10
港币2077199.530.81761698318.34应付股利
其中：港币80531149.300.817665842267.67其他应付款
其中：港币999415.540.8176817122.15一年内到期的非流动负债
其中：美元802821264.016.37575118547532.95长期借款
其中：美元677111635.286.37574317060653.05
港币2457000000.000.81762008843200.00
2）外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
123大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
2020年度
项目汇率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响
对人民币升值5%-245315674.26-350557970.50-248958178.95-464172041.39美元
对人民币贬值5%245315674.26350557970.50248958178.95464172041.39
对人民币升值5%-149628681.01-149628681.01-107078661.79-107078661.79港币
对人民币贬值5%149628681.01149628681.01107078661.79107078661.79
3）利率风险本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见本附注六、21、28、30）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。
本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2021年12月31日，本集团的带息债务主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币
4046337.96万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1827364.38万元。
4）利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：
2020年度
项目利率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响
基准利率增加0.5%-126729797.40-126729797.40-149154730.22-149154730.22
基准利率减少0.5%126729797.40126729797.40149154730.22149154730.22
5）价格风险
124大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）截至2021年12月31日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影响。
（2）信用风险
截至2021年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
（3）流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2021年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币673.30亿元。
十、公允价值的披露
1.年末以公允价值计量的资产和负债的金额和公允价值计量层次
年末公允价值
项目第一层次公第二层次公允第三层次公允合计允价值计量价值计量价值计量
一、持续的公允价值计量————
（一）交易性金融资产以公允价值计量且其变动计入当
0.000.006880000.006880000.00
期损益的金融资产
（1）债务工具投资0.000.006880000.006880000.00
（2）权益工具投资0.000.000.000.00
（二）衍生金融资产以公允价值计量且其变动计入当
0.00230388.810.00230388.81
期损益的金融资产
（1）现金流量套期工具0.00230388.810.00230388.81
125大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末公允价值
项目第一层次公第二层次公允第三层次公允合计允价值计量价值计量价值计量
（三）其他非流动金融资产以公允价值计量且其变动计入当
0.000.0091437644.0191437644.01
期损益的金融资产
（1）债务工具投资0.000.0055200000.0055200000.00
（2）权益工具投资0.000.0036237644.0136237644.01
持续以公允价值计量的资产总额0.00230388.8198317644.0198548032.82
（四）其他流动负债
（1）现金流量套期工具0.0080066122.720.0080066122.72
（五）一年内到期的非流动负债
（1）现金流量套期工具0.0019279786.180.0019279786.18
（六）其他非流动负债
（1）现金流量套期工具0.0059063493.390.0059063493.39
（2）少数股东退出选择权0.00379888696.360.00379888696.36
持续以公允价值计量的负债总额0.00538298098.650.00538298098.65
2.持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
衍生金融资产、一年内到期的非流动负债、其他非流动负债为本集团与金融机构签订
的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。
3.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持有
的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的交易性金融资产及其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴纳的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
126大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
持续第三层次公允价值计量的其他非流动负债主要为本集团确认的少数股东退出选择权。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。
十一、关联方及关联交易
（一）关联方关系
1.控股股东及最终控制方
对本公司对本公司注册资本控股股东及最终控制方名称注册地业务性质的持股比的表决权（万元）
例(%)比例(%)
中粮集团有限公司北京粮油进出口1191992.9069.2869.28
注：本公司母公司为明毅有限公司，控股股东是中粮集团，截至2021年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。
2.子公司
子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3.合营企业及联营企业
本集团重要的合营或联营企业详见本附注“八、3.（1）重要的合营企业或联营企业”相关内容。本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
其他关联方名称与本集团关系
Color Bridge Holdings Limited 子公司之合营企业
Garbo Comme Prop Fund L.P. 子公司之合营企业北京恒合悦兴置业有限公司子公司之合营企业北京鹏悦置业有限公司子公司之合营企业北京悦恒置业有限公司子公司之合营企业北京中粮万科置业有限公司子公司之合营企业常州京瑞房地产开发有限公司子公司之合营企业成都德康宏明工程项目管理有限公司子公司之合营企业
127大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称与本集团关系成都天府新区广都轨道城市发展有限公司子公司之合营企业佛山市淦盈置业有限公司子公司之合营企业佛山市新纪元置业有限公司子公司之合营企业固安裕坤房地产开发有限公司子公司之合营企业广州安合房地产开发有限公司子公司之合营企业广州市鹏万房地产有限公司子公司之合营企业嘉兴卓达房地产开发有限公司子公司之合营企业上海置悦实业有限公司子公司之合营企业深圳中益长昌投资有限公司子公司之合营企业武汉地悦小镇房地产开发有限公司子公司之合营企业武汉裕顺房地产开发有限公司子公司之合营企业武汉裕滕房地产开发有限公司子公司之合营企业
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合子公司之合营企业伙）
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心子公司之合营企业重庆悦凯房地产开发有限公司子公司之合营企业嘉兴市秀鑫置业有限公司子公司之合营企业绍兴元昊置业有限公司子公司之合营企业
长营电器(深圳)有限公司子公司之合营企业
FANCY MERIT LTD 子公司之联营企业北京辉拓置业有限公司子公司之联营企业北京南悦房地产开发有限公司子公司之联营企业北京新润致远房地产开发有限公司子公司之联营企业北京星华智本投资有限公司子公司之联营企业北京远创中辉房地产开发有限公司子公司之联营企业北京悦云智慧科技有限公司子公司之联营企业北京正德丰泽房地产开发有限公司子公司之联营企业北京正德瑞祥房地产开发有限公司子公司之联营企业成都沅锦悦蓉置业有限公司子公司之联营企业江门侨新置业有限公司子公司之联营企业昆明螺蛳湾国悦置地有限公司子公司之联营企业
128大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称与本集团关系南京粮荣信房地产开发有限公司子公司之联营企业南京雍祥房地产开发有限公司子公司之联营企业上海众承房地产开发有限公司子公司之联营企业绍兴臻悦房地产开发有限公司子公司之联营企业沈阳和慧房地产开发有限公司子公司之联营企业苏州安茂置业有限公司子公司之联营企业苏州金悦璨房地产开发有限公司子公司之联营企业苏州市高新区和坤房地产开发有限公司子公司之联营企业天津润粮置业有限公司子公司之联营企业
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司子公司之联营企业重庆葆悦房地产开发有限公司子公司之联营企业海南国际旅游岛会展股份有限公司子公司之联营企业南京联锦悦房地产开发有限公司子公司之联营企业苏州吴江锐泽置业有限公司子公司之联营企业
4.其他关联方
其他关联方名称其他关联方与本集团关系
China Agri-Industries Holdings Limited 同受中粮集团控制
China Food Limited 同受中粮集团控制
China Food Trading Ltd 同受中粮集团控制
CPMC Holdings Limited 同受中粮集团控制
Fancy Rise Investment Limited 同受中粮集团控制
Gloria Int'l Hotels Ltd 同受中粮集团控制
Joy City Commercial Property Fund L.P. 子公司之其他股东
Reco Hangzhou Privite Limited 子公司之其他股东
Reco Joy City Private Limited 子公司之其他股东
Reco Valley Pivate Limited 子公司之其他股东
Shui On Development (Holding) Limited 子公司之合营企业之其他股东
保利（四川）投资发展有限公司子公司之其他股东保利发展控股集团股份有限公司子公司之其他股东北京金色时枫房地产开发有限公司合营公司之孙公司
129大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系北京乐优富拓投资有限公司子公司之联营企业的其他股东北京丽兹蔻国际教育投资管理有限公司子公司之其他股东北京首都开发股份有限公司子公司之其他股东北京天恒乐活城置业有限公司子公司之其他股东北京中粮龙泉山庄有限公司同受中粮集团控制成都德翔龙公寓管理有限责任公司子公司之合营企业的其他股东成都美食嘉年华文化发展有限公司子公司联营企业之子公司成都市花样年房地产开发有限公司子公司之其他股东成都蜀山投资有限公司子公司联营企业之子公司
德鸿物业发展（深圳）有限公司同受中粮集团控制固安玉中房地产开发有限公司子公司之其他股东广西中粮生物质能源有限公司同受中粮集团控制广州侨鹏房产开发有限公司同受中粮集团控制广州越伟房产发展有限公司同受中粮集团控制杭州复禹置业有限公司子公司之其他股东杭州盛飞商务信息咨询有限公司子公司之其他股东杭州旭辉置业有限公司子公司股东之同系子公司杭州浙想企业管理有限公司子公司之其他股东河南新发展投资集团有限公司子公司之其他股东黑龙江省中农投资有限公司子公司之其他股东华商国际工程有限公司同受中粮集团控制华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司同受中粮集团控制华夏幸福基业股份有限公司子公司之其他股东济南历城控股集团有限公司子公司之其他股东建发房地产集团南京有限公司子公司之其他股东建发房地产集团有限公司子公司之其他股东江苏江都建设集团有限公司子公司之其他股东
肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司同受中粮集团控制辽宁保利实业有限公司子公司之其他股东眉山加州智慧小镇投资开发有限公司子公司之其他股东
蒙牛乳业（天津）有限公司最终控股股东之联营企业之子公司
130大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系南京三金房地产开发有限公司子公司之其他股东南京翔洲房地产开发有限公司子公司之其他股东南京新望贸易有限责任公司子公司之其他股东南京正麟置业发展有限公司子公司之其他股东南京锦官悦建筑装饰工程有限公司子公司之其他股东宁波悦融新置业有限公司子公司联营企业之子公司平安不动产有限公司子公司之其他股东鹏利国际集团有限公司同受中粮集团控制青岛东耀房地产开发有限公司子公司联营企业之子公司厦门地铁上盖投资发展有限公司子公司之其他股东厦门轨道交通集团有限公司子公司之其他股东的母公司厦门市东区开发有限公司子公司之其他股东厦门益悦置业有限公司子公司之其他股东厦门住宅建设集团有限公司子公司之其他股东陕西金源创诚企业管理咨询有限公司子公司之其他股东陕西金源投资控股集团有限公司子公司之其他股东的最终控制方上海东荟实业有限公司子公司之其他股东的母公司控制的企业上海东磬实业有限公司子公司之其他股东的母公司控制的企业上海高星置业有限公司子公司合营企业之子公司
上海景时宾华投资中心（有限合伙）子公司之其他股东的母公司
上海景时成攀投资中心（有限合伙）子公司之其他股东
上海景时南科投资中心（有限合伙）子公司之其他股东上海梁悦实业有限公司子公司合营企业之子公司
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司子公司之其他股东上海瑞虹新城有限公司子公司之合营企业之子公司上海万科投资管理有限公司子公司之其他股东上海万科物业服务有限公司子公司之其他股东控制的企业上海中土畜浦东进出口有限公司北京分公司同受中粮集团控制深圳华侨城房地产有限公司子公司之其他股东
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东深圳前海中粮发展有限公司同受中粮集团控制
131大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系
深圳瑞诚嘉益投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东深圳市广发进出口贸易有限公司同受中粮集团控制深圳市锦年基础工程有限公司子公司之其他股东深圳市明诚金融服务有限公司同受中粮集团控制
深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东
深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）子公司之合营企业的其他股东的同系公司
深圳沅钰投资合伙企业（有限合伙）子公司之合营企业的其他股东沈阳业昌企业管理有限公司子公司之其他股东苏州市吴江经济技术开发区发展集团有限公司子公司之其他股东苏州苏源房地产开发有限公司同受中粮集团控制
本公司持股5%以上股东之控股股东之控股太平资产管理有限公司子公司天津金航置业有限公司子公司合营企业之子公司天津市中辰朝华置业有限公司子公司合营企业之子公司温岭滨鸿房地产开发有限公司子公司合营企业之子公司吴江经济技术开发区城乡一体化建设有限公司子公司之其他股东之母公司之子公司武汉地铁集团有限公司子公司之其他股东的母公司武汉地铁控股有限公司子公司之其他股东的母公司控制的企业武汉市轨道交通建设有限公司子公司之其他股东武汉裕隆苑房地产开发有限公司子公司之其他股东武汉裕轩房地产开发有限公司子公司之其他股东西安国际陆港文化体育产业有限公司子公司之其他股东西安秦汉唐国际广场管理有限公司合营公司之子公司
香港三利（控股）有限公司同受中粮集团控制永嘉万新恒锦置业有限公司子公司之其他股东裕传有限公司同受中粮集团控制长沙市望城区置地有限公司子公司之其他股东浙江春江轻纺集团有限责任公司同受中粮集团控制
中茶科技（北京）有限公司同受中粮集团控制
中茶融通（北京）茶业有限公司同受中粮集团控制
中茶生活（北京）茶业有限公司同受中粮集团控制
132大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系中纺（香港）控股有限公司同受中粮集团控制中纺油脂有限公司同受中粮集团控制中国粮食贸易有限公司同受中粮集团控制中国蒙牛乳业有限公司最终控股股东之联营企业中国食品贸易有限公司同受中粮集团控制中国糖业酒类集团有限公司同受中粮集团控制
中粮安徽生化（香港）有限公司同受中粮集团控制中粮财务有限责任公司同受中粮集团控制
中粮创新食品（北京）有限公司同受中粮集团控制中粮电子商务投资有限公司同受中粮集团控制中粮发展有限公司同受中粮集团控制
中粮丰通（北京）食品有限公司同受中粮集团控制
中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司同受中粮集团控制
中粮海优（北京）有限公司同受中粮集团控制
中粮集团（深圳）有限公司同受中粮集团控制
中粮集团（香港）有限公司同受中粮集团控制
中粮进口食品（上海）有限公司同受中粮集团控制
中粮京华贸易（北京）有限公司同受中粮集团控制中粮酒业有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐供应链（天津）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐辽宁（北）饮料有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（北京）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（天津）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（济南）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（山东）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（四川）有限公司同受中粮集团控制
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司同受中粮集团控制
中粮贸易（香港）有限公司同受中粮集团控制中粮贸易安徽有限公司同受中粮集团控制中粮贸易有限公司同受中粮集团控制中粮名庄荟国际酒业有限公司同受中粮集团控制
133大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系
中粮鹏利置业（重庆）有限公司同受中粮集团控制
中粮期货（国际）有限公司同受中粮集团控制中粮期货有限公司同受中粮集团控制中粮肉食投资有限公司同受中粮集团控制
中粮山萃天然食品（北京）有限公司同受中粮集团控制中粮生化服务管理有限公司同受中粮集团控制
中粮生化能源（榆树）有限公司同受中粮集团控制
中粮生化能源（肇东）有限公司同受中粮集团控制
中粮生物化学（安徽）股份有限公司同受中粮集团控制中粮生物科技股份有限公司同受中粮集团控制中粮食品营销有限公司沈阳分公司同受中粮集团控制
中粮世通供应链（中国）投资有限公司同受中粮集团控制中粮屯河糖业股份有限公司同受中粮集团控制中粮我买网投资有限公司同受中粮集团控制中粮鲜到家供应链管理有限公司同受中粮集团控制中粮信托有限责任公司同受中粮集团控制
中粮阳光企业管理（北京）有限公司同受中粮集团控制中粮营养健康研究院有限公司同受中粮集团控制
中粮油脂（海南）有限公司同受中粮集团控制
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公司同受中粮集团控制中粮置地管理有限公司同受中粮集团控制中粮置地有限公司同受中粮集团控制
中粮资本（天津）商业保理有限公司同受中粮集团控制
中粮资本（香港）有限公司同受中粮集团控制中粮资本控股股份有限公司同受中粮集团控制中粮资本投资有限公司同受中粮集团控制
中粮悦活（天津）食品有限公司同受中粮集团控制中粮信息科技有限公司同受中粮集团控制中铁房地产集团华东有限公司子公司之其他股东中铁房地产集团西南有限公司子公司之其他股东酒鬼酒供销有限公司同受中粮集团控制
134大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称其他关联方与本集团关系中英人寿保险有限公司同受中粮集团控制众智汇能投资管理有限公司子公司之其他股东重庆华宇集团有限公司子公司之其他股东重庆昆翔房地产开发有限责任公司子公司之其他股东重庆市金科宸居置业有限公司子公司之其他股东
重庆中鹏实业（集团）有限公司子公司之其他股东
卓越置业集团（南京）有限公司子公司之其他股东
（二）关联交易
1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1）采购商品/接受劳务关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
中英人寿保险有限公司接受劳务19983020.6514393661.63
中粮营养健康研究院有限公司接受劳务2836640.004254960.00
中粮阳光企业管理（北京）有限公司接受劳务5870086.875069809.31
厦门地铁上盖投资发展有限公司接受劳务2044025.170.00
厦门市东区开发有限公司接受劳务2044025.170.00
华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司接受劳务3209034.003448295.52
沈阳和慧房地产开发有限公司接受劳务1137328.200.00
中粮集团有限公司接受劳务5208827.922386819.70
北京中粮龙泉山庄有限公司接受劳务63397.51219402.27
西安秦汉唐国际广场管理有限公司接受劳务1170.770.00
北京悦云智慧科技有限公司接受劳务0.00285600.00
深圳市广发进出口贸易有限公司接受劳务0.0059416.71
中粮可口可乐饮料（山东）有限公司采购商品77203.5089520.00
中粮丰通（北京）食品有限公司采购商品24185.400.00
中粮可口可乐饮料（北京）有限公司采购商品318099.57168604.58
中茶融通（北京）茶业有限公司采购商品46323.720.00
中茶生活（北京）茶业有限公司采购商品24736.400.00
酒鬼酒供销有限公司采购商品9360.000.00
浙江春江轻纺集团有限责任公司采购商品0.00188190.00
135大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
中粮生化能源（肇东）有限公司采购商品0.00182617.56
广西中粮生物质能源有限公司采购商品0.00170390.00
中粮鲜到家供应链管理有限公司采购商品0.0051000.00
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司采购商品70853.9336528.00
中粮可口可乐饮料（济南）有限公司采购商品0.0010826.00
（2）销售商品/提供劳务关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
上海瑞虹新城有限公司物业管理5579045.1219284254.36
上海梁悦实业有限公司物业管理1876580.473178922.56
中粮信托有限责任公司物业管理1522721.710.00
嘉兴市秀鑫置业有限公司物业管理1493377.290.00
中粮集团（香港）有限公司物业管理400274.39482479.20
China Agri-Industries Holdings Limited 物业管理 398392.82 480211.20
中粮贸易（香港）有限公司物业管理188408.69227102.40
中粮资本（香港）有限公司物业管理185523.61223624.80
中粮期货（国际）有限公司物业管理185523.61223624.80
China Food Trading Ltd 物业管理 185523.61 223624.80
香港三利（控股）有限公司物业管理108378.90130636.80
中粮财务有限责任公司物业管理108378.900.00中纺（香港）控股有限公司物业管理104490.31125949.60
中粮可口可乐饮料（四川）有限公司物业管理19827.0810053.73
苏州苏源房地产开发有限公司物业管理13259.09471698.12
中粮油脂（海南）有限公司物业管理7879.366307.39
中粮置地管理有限公司物业管理2581.13860.36
中粮我买网投资有限公司物业管理987603.360.00
中粮贸易有限公司物业管理4564230.555341136.49
中粮海优（北京）有限公司物业管理377074.80640222.37
中粮生物科技股份有限公司物业管理750816.00624382.73
中粮山萃天然食品（北京）有限公司物业管理251460.00263538.00
中粮京华贸易（北京）有限公司物业管理772860.9894017.66
136大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
广州越伟房产发展有限公司物业管理164021.26222044.43
中粮生化服务管理有限公司物业管理59400.0059400.00
中粮信托有限责任公司物业管理221.251621357.34
上海瑞虹新城有限公司提供劳务99381460.740.00
中英人寿保险有限公司提供劳务26784566.030.00
深圳前海中粮发展有限公司提供劳务29346150.930.00
Garbo Comme Prop Fund L.P. 提供劳务 19833305.55 20842262.00
Joy City Commercial Property Fund L.P. 提供劳务 18748523.65 21181980.99
温岭滨鸿房地产开发有限公司提供劳务3958442.800.00
上海高星置业有限公司提供劳务3193609.020.00
宁波悦融新置业有限公司提供劳务3073899.470.00
嘉兴市秀鑫置业有限公司提供劳务2235303.330.00
嘉兴卓达房地产开发有限公司提供劳务2181259.796217686.48
北京远创中辉房地产开发有限公司提供劳务2173584.881920282.97
北京金色时枫房地产开发有限公司提供劳务1964383.860.00
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司提供劳务1185222.850.00
中国粮食贸易有限公司提供劳务317668.580.00
中粮油脂（海南）有限公司提供劳务6809.010.00
中粮可口可乐饮料（北京）有限公司提供劳务358.73199193.66
成都德康宏明工程项目管理有限公司提供劳务0.0022668314.83
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）提供劳务0.0014714887.61
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司提供劳务0.006340835.91
苏州安茂置业有限公司提供劳务0.005638754.72
常州京瑞房地产开发有限公司提供劳务0.003000000.00
Gloria Int'l Hotels Ltd 提供劳务 0.00 43545.60
中粮资本控股股份有限公司提供劳务0.004528.30
中粮肉食投资有限公司提供劳务0.003018.87
上海东磬实业有限公司销售商品0.001635089143.30
成都德翔龙公寓管理有限责任公司销售商品0.00291623853.34
上海东荟实业有限公司销售商品0.00269676083.87
华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司物业管理0.00292939.95
137大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司物业管理0.00212438.15
中粮生化能源（榆树）有限公司物业管理0.00107580.00
深圳市明诚金融服务有限公司物业管理0.0083814.71
西安秦汉唐国际广场管理有限公司物业管理0.0013086382.78
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司物业管理0.001267804.74
中粮电子商务投资有限公司物业管理0.001153709.35
成都美食嘉年华文化发展有限公司物业管理0.001067354.15
重庆悦凯房地产开发有限公司物业管理0.001046322.64
成都蜀山投资有限公司物业管理0.00779792.37
中茶生活（北京）茶业有限公司物业管理0.0029782.50
中粮生物化学（安徽）股份有限公司物业管理0.0019800.00
中粮资本投资有限公司物业管理0.0014850.00
中粮进口食品（上海）有限公司物业管理0.0012000.00
中粮可口可乐供应链（天津）有限公司物业管理0.008126.68
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公司物业管理0.00246.02
（3）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
1）受托管理/承包情况
托管资产受托受托托管收益本年确认的委托方名称受托方名称类型起始日终止日定价依据托管收益
中粮集团（深圳）有限公司大悦城控股集团股份有限公司经营管理2019.7.12022.6.30双方约定471698.12
苏州苏源房地产开发有限公司大悦城控股集团股份有限公司经营管理2019.7.12022.6.30双方约定471698.12
2.关联租赁情况
（1）出租情况租赁资产本年确认的上年确认的出租方名称承租方名称种类租赁收益租赁收益
中粮地产投资（北京）有限公司北京正德丰泽房地产开发有限公司商铺126000.000.00
中粮地产投资（北京）有限公司北京正德瑞祥房地产开发有限公司商铺1924270.480.00
138大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）租赁资产本年确认的上年确认的出租方名称承租方名称种类租赁收益租赁收益中粮（北京）农业生态谷发展有限公司中粮置地管理有限公司写字楼42373.5012759.62中粮（北京）农业生态谷发展有限公司中粮可口可乐饮料（北京）有限公司场地358.730.00
中粮地产投资（北京）有限公司中粮可口可乐饮料（北京）有限公司商铺182857.140.00
卓远地产（成都）有限公司中粮可口可乐饮料（四川）有限公司场地296141.0094976.78
中耀房地产开发（沈阳）有限公司中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司写字楼498784.78492554.30
中耀房地产开发（沈阳）有限公司蒙牛乳业（天津）有限公司写字楼273512.09277172.62
中耀房地产开发（沈阳）有限公司中粮食品营销有限公司沈阳分公司写字楼201478.03254906.74
中耀房地产开发（沈阳）有限公司中粮悦活（天津）食品有限公司写字楼3072.200.00
西单大悦城有限公司上海中土畜浦东进出口有限公司北京分公司商铺0.005180000.00
沈阳大悦城发展有限公司中粮可口可乐辽宁（北）饮料有限公司场地16096.570.00
三亚亚龙湾开发股份有限公司中粮油脂（海南）有限公司公寓及宿舍51428.5229714.28
三亚亚龙湾开发股份有限公司中粮悦活（天津）食品有限公司场地9158.510.00
大悦城控股集团股份有限公司中粮信托有限责任公司写字楼0.00199954.29
大悦城控股集团股份有限公司深圳市明诚金融服务有限公司写字楼0.00192960.00
成都蜀鑫悦企业管理有限公司中粮可口可乐饮料（四川）有限公司场地40500.0037155.96
北京中粮广场发展有限公司中粮贸易有限公司写字楼51096041.8456599860.61
北京中粮广场发展有限公司中粮信托有限责任公司写字楼16922906.4017221551.00
北京中粮广场发展有限公司中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司写字楼13693615.2015176116.80
北京中粮广场发展有限公司中粮我买网投资有限公司写字楼9399862.569430929.23
北京中粮广场发展有限公司中粮生物科技股份有限公司写字楼8494080.008132937.16
北京中粮广场发展有限公司中粮海优（北京）有限公司写字楼3999278.502836041.17
北京中粮广场发展有限公司中粮京华贸易（北京）有限公司写字楼7884266.362560343.05
北京中粮广场发展有限公司肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司写字楼0.002317957.92
北京中粮广场发展有限公司中粮山萃天然食品（北京）有限公司写字楼2245793.102299600.00
北京中粮广场发展有限公司中国粮食贸易有限公司写字楼3962809.621316050.26
北京中粮广场发展有限公司中粮生化能源（肇东）有限公司写字楼0.001312266.68
北京中粮广场发展有限公司中粮生化能源（榆树）有限公司写字楼0.001148761.92
北京中粮广场发展有限公司中粮生化服务管理有限公司写字楼753626.55725028.56
北京中粮广场发展有限公司华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司写字楼737208.00525472.00
北京中粮广场发展有限公司深圳市明诚金融服务有限公司写字楼442848.00417542.40
北京中粮广场发展有限公司中茶生活（北京）茶业有限公司写字楼306000.00306850.00
139大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）租赁资产本年确认的上年确认的出租方名称承租方名称种类租赁收益租赁收益
北京中粮广场发展有限公司中粮生物化学（安徽）股份有限公司写字楼0.00211428.56
北京中粮广场发展有限公司中粮期货有限公司写字楼201600.00197400.00
北京中粮广场发展有限公司中粮资本投资有限公司写字楼0.00150000.00
北京中粮广场发展有限公司中粮进口食品（上海）有限公司写字楼0.0042000.00
北京中粮广场发展有限公司中纺油脂有限公司写字楼0.0010200.00
北京中粮广场发展有限公司中粮集团有限公司写字楼0.004800.00
北京中粮广场发展有限公司北京金色时枫房地产开发有限公司写字楼399088.800.00
北京昆庭资产管理有限公司中粮资本控股股份有限公司写字楼6792.450.00
北京弘泰基业房地产有限公司中粮可口可乐饮料（北京）有限公司场地267619.05209000.00
Bapton Company Limited China Agri-Industries Holdings Limited 写字楼 3245410.39 3406111.14
Bapton Company Limited China Food Limited 写字楼 1035365.76 1084567.06
Bapton Company Limited China Food Trading Ltd 写字楼 1425413.26 1492332.59
Bapton Company Limited 中国蒙牛乳业有限公司 写字楼 1895250.30 1970599.14
Bapton Company Limited CPMC Holdings Limited 写字楼 930833.64 971652.14
Bapton Company Limited Fancy Rise Investment Limited 写字楼 0.00 114893.90
Bapton Company Limited Gloria Int'l Hotels Ltd 写字楼 198113.26 588637.90
Bapton Company Limited 香港三利（控股）有限公司 写字楼 745463.35 846637.82
Bapton Company Limited 中纺（香港）控股有限公司 写字楼 662393.91 716399.08
Bapton Company Limited 中粮安徽生化（香港）有限公司 写字楼 204086.52 96068.61
Bapton Company Limited 中粮财务有限责任公司 写字楼 860150.02 900678.53
Bapton Company Limited 中粮集团（香港）有限公司 写字楼 3235566.33 3398223.25
Bapton Company Limited 中粮贸易（香港）有限公司 写字楼 1527536.17 1597078.16
Bapton Company Limited 中粮期货（国际）有限公司 写字楼 1442961.38 1536326.01
Bapton Company Limited 中粮资本（香港）有限公司 写字楼 1422715.96 1518017.30
（2）承租情况租赁资产本年确认的上年确认的出租方名称承租方名称种类租赁费租赁费
中粮集团有限公司大悦城控股集团股份有限公司写字楼20915776.2123722422.86
深圳市广发进出口贸易有限公司中粮（深圳）智汇置业有限公司写字楼352158.30504464.05
中国糖业酒类集团有限公司北京燕都水韵房地产开发有限公司写字楼10258121.370.00
140大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3.关联担保情况
担保是否担保金额担保方名称被担保方名称起始日到期日已经履行（万元）完毕
中粮置地管理有限公司沈阳大悦城发展有限公司60000.002015-2-122032-2-10是
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司中粮地产（深圳）实业有限公司150000.002016-9-282023-9-25是
中粮置地管理有限公司沈阳大悦城发展有限公司35000.002016-12-82028-12-4是
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司深圳市创芯置业有限公司37000.002017-3-112024-3-9否
中粮置业投资有限公司西单大悦城有限公司53313.002017-3-292025-12-20是
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司深圳市创芯置业有限公司83000.002017-8-222024-8-18否
中粮地产（深圳）实业有限公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司140000.002017-12-92025-9-24否
大悦城控股集团股份有限公司中粮祥云置业南京有限公司60000.002018-6-292025-6-28是
大悦城控股集团股份有限公司成都鹏鼎置业有限责任公司60000.002018-7-32023-7-2是
大悦城控股集团南京有限公司南京雍祥房地产开发有限公司24500.002018-7-282022-7-27是
大悦城控股集团股份有限公司成都中金澍茂置业有限公司100000.002018-9-272025-9-26否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司150000.002018-10-172022-10-15否
大悦城控股集团股份有限公司南京三金祥云置业有限公司21000.002018-11-12022-10-31是
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司130000.002018-11-32025-4-30否
大悦城控股集团股份有限公司成都中金澍茂置业有限公司60000.002018-11-132025-11-12否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司130000.002018-11-142023-11-13否
大悦城控股集团股份有限公司佛山市淦盈置业有限公司30000.002018-12-192023-12-7是
大悦城控股集团股份有限公司成都鹏鼎置业有限责任公司20000.002019-5-72024-5-6否
大悦城控股集团股份有限公司佛山市新纪元置业有限公司60000.002019-5-212037-5-20否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司229500.002019-5-242026-5-24否
大悦城控股集团股份有限公司重庆悦凯房地产开发有限公司21000.002019-6-42025-6-3是
大悦城控股集团股份有限公司天津市北源置业有限公司150000.002019-6-272024-6-25否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司160000.002019-6-282025-4-30否
大悦城商业管理（北京）有限公司（注1）昆明螺蛳湾国悦置地有限公司60000.002019-6-292024-6-20否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司60000.002019-8-212025-8-20是
大悦城地产有限公司 Bapton Company Limited 260996.00 2019-10-25 2022-10-24 否
大悦城地产有限公司 Bapton Company Limited 260996.00 2019-10-25 2024-10-24 否
大悦城控股集团股份有限公司重庆金悦汇房地产开发有限责任公司25000.002019-11-12024-10-21否
141大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）担保是否担保金额担保方名称被担保方名称起始日到期日已经履行（万元）完毕
大悦城控股集团股份有限公司重庆泽悦实业有限公司240000.002019-11-232024-12-20否
大悦城控股集团股份有限公司青岛智悦置地有限公司105000.002019-12-52024-12-3否
中粮置业投资有限公司（注2）北京中粮广场发展有限公司3000.002019-12-182022-12-17否
鹏源发展（北京）有限公司、立运有限
熙安有限公司277000.002019-12-182022-12-17否
公司、佑城有限公司（注3）
大悦城控股集团股份有限公司成都中金澍茂置业有限公司20000.002019-12-202023-12-23否
大悦城控股集团股份有限公司重庆泽悦实业有限公司15000.002020-1-22024-7-16否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司100000.002020-1-82025-1-8否
大悦城控股集团股份有限公司沈阳和坤房地产开发有限公司80000.002020-1-222025-1-21否
大悦城控股集团股份有限公司北京正德兴合房地产开发有限公司65000.002020-2-112025-2-10否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司150000.002020-2-112025-2-10是
大悦城控股集团股份有限公司中粮（深圳）智汇置业有限公司80000.002020-3-132026-9-12否
大悦城控股集团股份有限公司中粮（深圳）智汇置业有限公司93000.002020-3-132028-3-12否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司60000.002020-3-262027-3-25否
大悦城控股集团股份有限公司北京悦恒置业有限公司107100.002020-4-142024-4-13否
大悦城控股集团股份有限公司眉山加悦置业有限公司24000.002020-4-292026-4-28是
大悦城控股集团股份有限公司株洲金城日月湖置业有限公司50000.002020-5-162025-5-15否
大悦城控股集团股份有限公司武汉裕顺房地产开发有限公司10000.002020-5-202026-5-19是
大悦城控股集团股份有限公司沈阳和广房地产开发有限公司98000.002020-5-292026-5-28否
大悦城控股集团股份有限公司眉山加悦置业有限公司34000.002020-6-52026-6-4是
大悦城控股集团股份有限公司北京恒合悦兴置业有限公司171500.002020-6-92025-6-8否
成都天泉置业有限责任公司、重庆悦启
重庆悦致渝房地产开发有限公司75000.002020-6-172025-6-16否
企业管理有限责任公司（注4）
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司江门侨新置业有限公司30000.002020-7-12024-6-30否
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司江门鹏悦置业有限公司25000.002020-7-32026-7-2否
大悦城控股集团股份有限公司哈尔滨悦麟房地产开发有限公司30600.002020-7-82026-7-7是
大悦城控股集团股份有限公司北京悦恒置业有限公司40800.002020-7-102022-7-9是
大悦城控股集团股份有限公司昆明螺蛳湾国悦置地有限公司30000.002020-7-302026-7-29否
大悦城控股集团股份有限公司天津鹏程置业有限公司19000.002020-9-82026-9-7否
大悦城控股集团股份有限公司重庆鹏域房地产开发有限公司76000.002020-9-102026-9-9否
142大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）担保是否担保金额担保方名称被担保方名称起始日到期日已经履行（万元）完毕
大悦城控股集团股份有限公司重庆鹏域房地产开发有限公司19000.002020-9-102025-9-9否
大悦城控股集团股份有限公司重庆鹏域房地产开发有限公司38111.152020-9-102025-3-24否
大悦城控股集团股份有限公司重庆悦璟企业管理有限公司62440.002020-9-222024-9-21是
大悦城控股集团股份有限公司眉山加悦置业有限公司13468.002020-10-132026-10-12否
大悦城地产有限公司成都天府辰悦置业有限公司95000.002020-10-172026-10-16否
大悦城地产有限公司成都天府辰悦置业有限公司89500.002020-10-172027-10-16否
大悦城控股集团股份有限公司惠州市悦鹏房地产有限公司100000.002020-10-202025-10-19否
大悦城控股集团股份有限公司武汉裕中丰房地产开发有限公司30000.002020-10-292025-10-28否
中粮地产（北京）有限公司固安裕坤房地产开发有限公司39200.002020-11-42026-11-3否
大悦城控股集团股份有限公司（注5）陕西鼎安置业有限公司270000.002020-12-82031-12-7否
大悦城控股集团股份有限公司北京燕都水韵房地产开发有限公司4000.002021-1-262039-1-25否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产发展（深圳）有限公司40000.002021-2-62029-2-5否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司120000.002021-4-32035-4-2否
大悦城控股集团股份有限公司沈阳市和诚房地产开发有限公司66000.002021-5-222027-5-21否
大悦城控股集团股份有限公司太仓悦祥房地产开发有限公司24800.002021-6-182029-6-17否
中粮置业投资有限公司（注6）西单大悦城有限公司5000.002021-6-192024-6-18否
立运有限公司（注7）佑城有限公司96900.002021-6-192024-6-18否
大悦城控股集团股份有限公司重庆鹏域房地产开发有限公司78137.502021-6-222025-6-21否
大悦城控股集团股份有限公司长沙中粮地产投资有限公司17079.062021-6-292021-11-22是
大悦城控股集团苏南有限公司苏州金悦璨房地产开发有限公司19900.002021-6-302029-6-29否
大悦城商业管理（天津）有限公司（注8）南京悦锦成房地产实业有限公司25000.002021-7-62024-7-5否
大悦城商业管理（北京）有限公司北京金色时枫房地产开发有限公司86500.002021-7-92037-7-8否
大悦城控股集团股份有限公司成都花悦府房地产开发有限责任公司30000.002021-7-132024-7-12否
大悦城控股集团股份有限公司沈阳和慧房地产开发有限公司39200.002021-7-132027-7-12否
大悦城控股集团股份有限公司眉山加悦置业有限公司14560.002021-7-202028-7-19否
大悦城控股集团股份有限公司中粮（北京）农业生态谷发展有限公司100000.002021-7-242043-7-23否
大悦城控股集团股份有限公司苏州吴江锐泽置业有限公司30000.002021-7-282022-7-27否
大悦城控股集团股份有限公司武汉裕灿房地产开发有限公司25000.002021-8-112027-8-10否
大悦城控股集团股份有限公司苏州市天隆房地产开发有限公司70000.002021-8-252029-8-24否
大悦城控股集团苏南有限公司中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司9702.002021-9-12027-8-31否
143大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）担保是否担保金额担保方名称被担保方名称起始日到期日已经履行（万元）完毕
大悦城控股集团股份有限公司中粮祥云置业南京有限公司67000.002021-9-102027-9-9否
大悦城控股集团股份有限公司（注9）哈尔滨悦麟房地产开发有限公司15300.002021-9-242025-9-23否
大悦城控股集团股份有限公司中粮地产（北京）有限公司87000.002021-10-192027-10-18否
大悦城控股集团股份有限公司重庆悦鼎房地产开发有限公司66000.002021-12-162027-12-15否
大悦城控股集团股份有限公司张家口悦乾房地产开发有限公司9165.002021-12-212026-12-20否
大悦城控股集团股份有限公司（注10）佛山市淦盈置业有限公司175002022-1-12026-12-31否
注1：本公司下属子公司成都鹏悦企业管理咨询有限公司（以下简称“成都鹏悦”）
参股公司昆明螺蛳湾国悦置地有限公司（以下简称“昆明国悦”）与中国民生银行股份有
限公司昆明分行（以下简称“民生银行”）签订了《固定资产贷款借款合同》，昆明国悦向民生银行申请人民币20亿元的借款，用于昆明市西山区螺蛳湾城市棚户区改造项目开发等借款合同约定的用途。
成都鹏悦与民生银行签订《质押合同》，为其参股公司昆明国悦本次向民生银行申请的20亿元的借款按照30%的持股比例提供股权质押担保，同时，昆明国悦的其他股东按照持股比例提供同等条件的股权质押担保。
注2：本公司下属子公司北京中粮广场发展有限公司（以下简称“北京中粮广场”）
与星展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“星展银行”）签订《贷款协议》及相
关融资协议，北京中粮广场作为债务人申请人民币3000万元贷款，用于北京中粮广场项目改造等合同约定的用途。本公司下属子公司中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的北京中粮广场40%股权为北京中粮广场在贷款协议项下全部债务提供股权质押担保。
注3：本公司下属子公司熙安有限公司（以下简称“熙安”）与星展银行有限公司香港分行（以下简称“星展银行”，英文名“DBS Bank Ltd.HongKong Branch”）签订《贷款协议》及相关融资协议，熙安作为债务人向星展银行申请人民币27.7亿元贷款。熙安全资子公司鹏源发展（北京）有限公司（以下简称“鹏源发展”）与星展银行签订《股权质押协议》，鹏源发展以其持有的北京中粮广场发展有限公司60%股权为熙安在贷款协议项下全部债务提供股权质押担保。此外，鹏源发展及大悦城地产控股子公司立运有限公司、佑城有限公司与星展银行分别签订《应收账款质押合同》，以各自物业所享有的应收账款为熙安提供应收账款质押担保。
144大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注4：本公司下属子公司重庆悦致渝房地产开发有限公司（以下简称“重庆悦致渝”，本公司全资子公司成都天泉置业有限责任公司直接和间接共持有其50.995%股权）与平安
银行股份有限公司重庆分行（以下简称“平安银行”）签订了《固定资产贷款合同》（以下简称“贷款合同”），重庆悦致渝向平安银行申请人民币7.5亿元贷款，用于重庆中粮祥云赋项目的开发建设等贷款合同约定的用途。本公司全资子公司成都天泉置业有限责任公司（以下简称“成都天泉”）直接持有重庆悦致渝1%股权，成都天泉持股50.50%的子公司重庆悦启企业管理有限责任公司（以下简称“重庆悦启”）持有重庆悦致渝99%股权。
成都天泉、重庆悦启与平安银行分别签订了《质押担保合同》，以其各自持有重庆悦致渝的股权作为质押物为重庆悦致渝在贷款合同项下的债务提供股权质押担保。此外，重庆悦致渝与平安银行签订《抵押担保合同》，将其持有的位于两江新区水土组团 G分区 G09-2、G09-3、G09-11、G09-12号宗地的国有建设用地使用权作为抵押物为其在《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保。
注5：本公司下属子公司陕西鼎安置业有限公司（以下简称“陕西鼎安”）与平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）签订了《平安不动产-西安长安棚改不动产债权投资计划（一期）投资合同》（以下简称“投资合同”），平安不动产将以债权投资的形式投资不超过人民币27亿元用于公司西安市长安区城中村改造（一期）项目。本公司为陕西鼎安在投资合同项下本金不超过人民币27亿元的债务提供连带责任保证担保。陕西鼎安另一股东陕西金源创诚企业管理咨询有限公司同时提供了同等条件的担保并将其持有的陕西鼎安的股权质押给利沾有限公司。
注6：本公司下属子公司西单大悦城有限公司（以下简称“西单大悦城”）与星展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“星展银行”）签订一份总额度为人民币5000万
元的《贷款协议》，用于西单大悦城项目相关的改造成本和其他资本支出等合同约定的用途。本公司下属子公司中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的西单大悦城100%股权为西单大悦城在《贷款协议》项下的债务提供质押担保。
注 7：本公司下属子公司立运有限公司（以下简称“立运”，英文名“Fortune SetLimited”）、佑城有限公司（以下简称“佑城”，英文名 Imperial City Limited）与星展银行（中国）有限公司香港分行（以下简称“星展银行”，英文名“DBS Bank Ltd.Hong Kong Branch”）、中信银行（国际）有限公司（以下简称“信银国际”，英文名“ChinaCITIC Bank International Limited”）签订《贷款协议》，佑城作为债务人向星展银行以及信银国际申请1.5亿美元等值的定期贷款额度，用于一般公司用途等合同约定的用途。
立运作为保证人，与星展银行以及信银国际在《贷款协议》中约定，对佑城在《贷款协议》
145大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项下的债务提供保证。同时，立运与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的佑城
100%股权为佑城在《贷款协议》项下的债务提供质押担保。另外，立运、佑城与星展银行
分别签订《应收账款质押协议》，以各自物业所享有的应收账款为佑城提供应收账款质押担保。
注8：本公司下属子公司南京悦锦成房地产实业有限公司(以下简称“南京悦锦成”，本公司下属子公司重庆泽悦实业有限公司持有其50%股权)近日与中国银行股份有限公司
南京城东支行(以下简称“中国银行”)签订了《授信额度协议》，中国银行向南京悦锦成提供人民币5亿元的授信额度。本公司下属子公司大悦城商业管理(天津)有限公司(以下简称“大悦城商管”)与中国银行签订了《最高额保证合同》，大悦城商管按照重庆泽悦实业有限公司对南京悦锦成的持股比例为南京悦锦成在授信额度协议项下50%的债务提供连带责任保证担保。南京悦锦成另一股东的关联方四川新希望房地产开发有限公司按照其持股比例提供同等条件的担保。
注9：本公司下属子公司哈尔滨悦麟房地产开发有限公司（以下简称“哈尔滨悦麟”，公司全资子公司大悦城控股集团东北有限公司（以下简称“东北公司”）持有其51%股权）与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称“浦发银行”）签订了《融资额度协议》，哈尔滨悦麟向浦发银行申请人民币3亿元的贷款，用于中粮锦云世家项目的开发建设，期限2年。本公司与浦发银行签订了《最高额保证合同》，按51%的持股比例为哈尔滨悦麟在《融资额度协议》项下的最高额不超过1.53亿元债务提供连带责任保证担保，哈尔滨悦麟另一股东黑龙江省中农投资有限公司按照其持股比例提供同等条件的担保。
哈尔滨悦麟向本公司提供了反担保。同时，东北公司及黑龙江省中农投资有限公司分别将其持有的哈尔滨悦麟51%及49%的股权提供质押担保。
注10：本公司合营企业佛山市淦盈置业有限公司（以下简称“佛山淦盈”，本公司全资子公司佛山市鹏悦置业有限公司持有其50%股权）与中国光大银行股份有限公司深圳分行（以下简称“光大银行”）近日签订了《借款授信变更合同》（以下简称“借款合同”），借款合同项下的3.5亿元贷款本金的贷款总期限变更为48个月，至2022年12月止。针对上述银行授信及借款，佛山淦盈双方股东分别与光大银行签订了《质押合同》，将其持有的佛山淦盈50%股权质押。
4.关联方资金拆借
拆借金额
关联方名称拆入/拆出起始日到期日（万元）
资金拆入：
146大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）拆借金额
关联方名称拆入/拆出起始日到期日（万元）
Reco Hangzhou Privite Limited 拆入 111642.64 2016.05 合同约定还款日
保利（四川）投资发展有限公司拆入17074.582021.01-2021.11无固定日期
北京首都开发股份有限公司拆入25600.582021.07合同约定还款日
北京中粮万科置业有限公司拆入7000.002021.01无固定日期
成都市花样年房地产开发有限公司拆入3000.002020.08合同约定还款日
成都沅锦悦蓉置业有限公司拆入32484.292021.01合同约定还款日
固安玉中房地产开发有限公司拆入1000.002020.06合同约定还款日
固安裕坤房地产开发有限公司拆入12040.872020.12合同约定还款日
广州市鹏万房地产有限公司拆入11088.90实际到账日无固定日期
杭州浙想企业管理有限公司拆入73500.002021.6-2021.8合同约定还款日
杭州复禹置业有限公司拆入154741.102021.6-2021.8合同约定还款日
黑龙江省中农投资有限公司拆入9461.592021.01合同约定还款日
嘉兴卓达房地产开发有限公司拆入6600.002021.01-2021.02无固定日期
建发房地产集团有限公司拆入104983.002021.01-2021.08合同约定还款日
江苏江都建设集团有限公司拆入36655.502020.08-2021.12合同约定还款日
南京三金房地产开发有限公司拆入28001.402021.01-2021.04合同约定还款日
南京翔洲房地产开发有限公司拆入4300.002021.01合同约定还款日
南京新望贸易有限责任公司拆入12890.002021.07-2021.10合同约定还款日
宁波悦融新置业有限公司拆入13200.002020.02无固定日期
鹏利国际集团有限公司拆入21525.242017.01-2017.12合同约定还款日
青岛东耀房地产开发有限公司拆入20090.002019.08-2020.05合同约定还款日
厦门轨道交通集团有限公司拆入75362.002021.01-2021.06无固定日期
厦门市东区开发有限公司拆入12764.502021.01-2021.06无固定日期
厦门住宅建设集团有限公司拆入62597.502021.01-2021.06无固定日期
上海瑞虹新城有限公司拆入252480.002020.11-2021.12合同约定还款日
绍兴臻悦房地产开发有限公司拆入20720.002021.01-2021.05合同约定还款日
深圳华侨城房地产有限公司拆入51953.872020.07合同约定还款日
深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）拆入7.002019.10合同约定还款日
苏州安茂置业有限公司拆入95550.002021.01-2021.05合同约定还款日
太平资产管理有限公司拆入532000.002019.12-2021.05合同约定还款日
温岭滨鸿房地产开发有限公司拆入11220.002021.05-2021.09合同约定还款日
147大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）拆借金额
关联方名称拆入/拆出起始日到期日（万元）
武汉地铁控股有限公司拆入5880.002020.07合同约定还款日
武汉地铁集团有限公司拆入20343.002019.12合同约定还款日
武汉裕顺房地产开发有限公司拆入17500.002019.08-2020.07合同约定还款日
武汉裕滕房地产开发有限公司拆入15000.002019.09合同约定还款日
西安国际陆港文化体育产业有限公司拆入4500.002020.09合同约定还款日
永嘉万新恒锦置业有限公司拆入1500.002021.06合同约定还款日
裕传有限公司拆入38396.382021.01合同约定到期日
长沙市望城区置地有限公司拆入4800.002021.09-2021.10合同约定到期日
中粮财务有限责任公司拆入499941.842016.12-2021.10合同约定到期日
中粮集团有限公司拆入230000.002021.12合同约定到期日
中粮置地管理有限公司拆入255000.002021.01-2021.12合同约定到期日
众智汇能投资管理有限公司拆入65425.442018.07合同约定到期日
重庆华宇集团有限公司拆入49975.172021.01合同约定到期日
重庆昆翔房地产开发有限责任公司拆入17584.502021.06合同约定到期日
重庆悦凯房地产开发有限公司拆入6508.852021.01合同约定到期日
重庆中鹏实业（集团）有限公司拆入4148.162020.12-2021.06合同约定到期日
资金拆出：
FANCY MERIT LTD 拆出 40309.75 2018.09 无固定日期
北京新润致远房地产开发有限公司拆出76811.572020.01合同约定还款日
北京南悦房地产开发有限公司拆出41667.052017.05-2020.01合同约定到期日
北京辉拓置业有限公司拆出16484.102017.10-2019.01合同约定到期日
北京恒合悦兴置业有限公司拆出116807.002017.01-2018.03合同约定到期日
北京悦恒置业有限公司拆出99085.352021.01合同约定还款日
北京远创中辉房地产开发有限公司拆出11000.002020.06合同约定还款日
北京正德瑞祥房地产开发有限公司拆出46192.812020.12-2021.01合同约定还款日
北京正德丰泽房地产开发有限公司拆出21746.352021.01合同约定到期日
常州京瑞房地产开发有限公司拆出16643.972018.09-2020.08合同约定还款日
成都蜀山投资有限公司拆出11875.322021.01合同约定还款日
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司拆出90298.722020.12-2021.07合同约定还款日
成都沅锦悦蓉置业有限公司拆出12424.682021.01合同约定还款日
佛山市淦盈置业有限公司拆出30292.282020.01-2021.01无固定日期
148大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）拆借金额
关联方名称拆入/拆出起始日到期日（万元）
佛山市新纪元置业有限公司拆出59372.792021.01-2021.07无固定日期
广州安合房地产开发有限公司拆出24260.232018.02-2021.03无固定日期
杭州盛飞商务信息咨询有限公司拆出25000.002021.01-2021.04合同约定还款日
嘉兴市秀鑫置业有限公司拆出64394.632021.05-2021.06合同约定还款日
江门侨新置业有限公司拆出32299.882020.07无固定日期
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司拆出229923.792018.08-2020.12合同约定还款日
辽宁保利实业有限公司拆出14405.182021.01合同约定还款日
眉山加州智慧小镇投资开发有限公司拆出9000.002021.01合同约定还款日
南京联锦悦房地产开发有限公司拆出28277.622021.01-2021.09合同约定还款日
南京粮荣信房地产开发有限公司拆出5550.002020.01合同约定还款日
南京雍祥房地产开发有限公司拆出12936.002020.09-2021.12合同约定还款日
南京正麟置业发展有限公司拆出15180.002021.01合同约定还款日
上海景时宾华投资中心（有限合伙）拆出7089.532018.09合同约定还款日
上海景时成攀投资中心（有限合伙）拆出16000.002021.01合同约定还款日
上海景时南科投资中心（有限合伙）拆出17350.452021.01合同约定还款日
上海梁悦实业有限公司拆出81800.002021.01合同约定还款日
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司拆出110000.002020.12合同约定还款日
上海万科投资管理有限公司拆出22785.002021.01合同约定还款日
上海众承房地产开发有限公司拆出66561.002021.01合同约定还款日
绍兴元昊置业有限公司拆出145209.002021.05-2021.11合同约定还款日
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）拆出80000.002021.01合同约定还款日
深圳市锦年基础工程有限公司拆出15410.002021.01合同约定还款日
深圳中益长昌投资有限公司拆出210495.602016.08-2021.01无固定日期
沈阳和慧房地产开发有限公司拆出53878.432020.08-2021.03无固定日期
苏州金悦璨房地产开发有限公司拆出17073.322019.06无固定日期
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司拆出49692.242020.12-2021.03合同约定还款日
苏州吴江锐泽置业有限公司拆出29928.842021.07合同约定还款日
天津金航置业有限公司拆出50700.002021.01合同约定还款日
天津润粮置业有限公司拆出39721.392021.01合同约定还款日
天津市中辰朝华置业有限公司拆出123686.522021.01合同约定还款日
武汉地悦小镇房地产开发有限公司拆出48924.052020.08-2021.04合同约定还款日
149大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）拆借金额
关联方名称拆入/拆出起始日到期日（万元）
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司拆出24558.872018.01无固定日期
重庆葆悦房地产开发有限公司拆出89517.562021.07合同约定还款日
重庆华宇集团有限公司拆出15000.002021.01合同约定还款日
重庆昆翔房地产开发有限责任公司拆出37526.502020.08-2021.10合同约定还款日
重庆市金科宸居置业有限公司拆出17000.002020.04-2021.04无固定日期
注：本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额737479482.74元；本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额980344719.86元。
5.关键管理人员薪酬
单位：万元项目名称本年发生额上年发生额
薪酬2533.771545.01
6.其他关联交易
银行存款利息收入企业名称年末余额年初余额本年金额上年金额
中粮财务有限责任公司4348110425.712995000000.0039028199.1231171064.98
（三）关联方往来余额
1.应收项目
年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
应收账款：
应收账款 Gloria Int'l Hotels Ltd 67860.80 0.00 525064.86 0.00
应收账款北京恒合悦兴置业有限公司5653215.630.000.000.00
应收账款北京丽兹蔻国际教育投资管理有限公司0.000.007282202.950.00
150大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
应收账款北京远创中辉房地产开发有限公司1245000.000.000.000.00
应收账款北京悦云智慧科技有限公司0.000.00443880.0022194.00
应收账款北京正德丰泽房地产开发有限公司58435.180.000.000.00
应收账款北京正德瑞祥房地产开发有限公司98313.760.00957724.360.00
应收账款北京中粮万科置业有限公司1703395.760.000.000.00
应收账款成都美食嘉年华文化发展有限公司1324706.050.0085250.000.00
应收账款成都蜀山投资有限公司869158.700.00102450.000.00
应收账款海南国际旅游岛会展股份有限公司2066666.660.000.000.00
应收账款嘉兴市秀鑫置业有限公司626460.000.000.000.00
应收账款宁波悦融新置业有限公司0.000.00894624.730.00
应收账款上海高星置业有限公司858574.940.002931951.510.00
应收账款上海梁悦实业有限公司3714211.140.002200000.000.00
应收账款上海瑞虹新城有限公司472600.000.000.000.00
应收账款深圳市明诚金融服务有限公司0.000.0012402.510.00
应收账款苏州安茂置业有限公司1195380.0011953.805977080.0059770.80
应收账款中粮电子商务投资有限公司1662340.970.00790464.670.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有应收账款28841287.760.0012738547.960.00限合伙）
应收账款中粮海优（北京）有限公司5665647.210.001923616.560.00
应收账款中粮进口食品（上海）有限公司0.000.0021307.500.00
应收账款中粮京华贸易（北京）有限公司29429.370.000.000.00
应收账款中粮贸易有限公司0.000.0019109.660.00
应收账款中粮我买网投资有限公司15609421.430.006565623.760.00
应收账款中粮资本（香港）有限公司5139.230.0058193.510.00
应收账款重庆悦凯房地产开发有限公司1419240.8114192.41890600.008906.00
应收账款北京金色时枫房地产开发有限公司2000000.0020000.000.000.00
其他应收款：
其他应收款 Color Bridge Holdings Limited 268400.65 0.00 175589.33 0.00
其他应收款 Garbo Comme Prop Fund L.P. 19824302.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款 Joy City Commercial Property Fund L.P. 18859312.03 0.00 19078979.14 0.00
其他应收款 Reco Valley Pivate Limited 40.06 0.00 41.24 0.00
151大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
其他应收款保利（四川）投资发展有限公司1287975974.550.000.000.00
其他应收款北京恒合悦兴置业有限公司1266826842.5212668268.431101273309.6411012733.10
其他应收款北京辉拓置业有限公司170905808.141709058.08203333149.152033331.49
其他应收款北京南悦房地产开发有限公司506639528.795066395.29521212714.695212127.15
其他应收款北京鹏悦置业有限公司19937.50199.3819937.50199.38
其他应收款北京新润致远房地产开发有限公司691913341.570.00944247877.950.00
其他应收款北京星华智本投资有限公司5962148.453131309.815962148.4559621.48
其他应收款北京远创中辉房地产开发有限公司9661635.8696616.3699502252.14995022.53
其他应收款北京悦恒置业有限公司306567666.513065676.67996603847.739966038.49
其他应收款北京悦云智慧科技有限公司0.000.00520660.650.00
其他应收款北京正德丰泽房地产开发有限公司198907074.361989070.74193966339.621939663.39
其他应收款北京正德瑞祥房地产开发有限公司275391782.162753917.82243616848.772436168.49
其他应收款常州京瑞房地产开发有限公司10500000.000.007979778.990.00
其他应收款成都保泽达锦房地产开发有限公司0.000.001456615528.840.00
其他应收款成都德康宏明工程项目管理有限公司4345407.0443454.0714935690.76149356.91
其他应收款成都蜀山投资有限公司139092064.221390920.64132158721.171319687.21
其他应收款成都天府新区广都轨道城市发展有限公司865632184.560.000.000.00
其他应收款成都沅锦悦蓉置业有限公司141672300.181416723.0089669180.13896691.80
其他应收款佛山市淦盈置业有限公司151441698.121514416.9825032263.71250000.00
其他应收款佛山市鹏悦置业有限公司0.000.001999885701.22523641356.84
其他应收款佛山市新纪元置业有限公司601369044.746013690.450.000.00
其他应收款广州安合房地产开发有限公司161228666.251612286.67121389530.601213895.31
其他应收款广州越伟房产发展有限公司55608.240.000.000.00
其他应收款杭州盛飞商务信息咨询有限公司250000000.002500000.00211162600.002111626.00
其他应收款河南新发展投资集团有限公司192675.170.000.000.00
其他应收款华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司34968.000.000.000.00
其他应收款济南历城控股集团有限公司7116733.720.007116733.720.00
其他应收款嘉兴市秀鑫置业有限公司639448493.786394484.940.000.00
其他应收款江门侨新置业有限公司304073119.843040731.20332904100.683329041.01
其他应收款江苏江都建设集团有限公司1350000.000.000.000.00
其他应收款肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司6477.360.000.000.00
152大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
其他应收款昆明螺蛳湾国悦置地有限公司2803643094.880.002506222620.340.00
其他应收款辽宁保利实业有限公司144051838.620.00144051838.620.00
其他应收款眉山加州智慧小镇投资开发有限公司94637187.500.000.000.00
其他应收款南京联锦悦房地产开发有限公司113829892.331138298.920.000.00
其他应收款南京粮荣信房地产开发有限公司0.000.0078800550.00788005.50
其他应收款南京三金房地产开发有限公司1926.7919.270.000.00
其他应收款南京雍祥房地产开发有限公司56482979.53564829.80997556.999975.57
其他应收款南京正麟置业发展有限公司151800000.001518000.00150375012.201503750.12
其他应收款宁波悦融新置业有限公司91660.48916.600.000.00
其他应收款厦门市悦鹏置业有限公司0.000.002031212.5219304.62
其他应收款陕西金源投资控股集团有限公司936965.509369.660.000.00
其他应收款上海高星置业有限公司0.000.0010780.000.00
其他应收款上海景时宾华投资中心（有限合伙）21080440.12210804.4185516272.32855162.72
其他应收款上海景时成攀投资中心（有限合伙）213720547.882137205.48198520547.901985205.48
其他应收款上海景时南科投资中心（有限合伙）0.000.00188201054.081882010.54
其他应收款上海梁悦实业有限公司772532243.507725322.44841726024.678417260.25
其他应收款上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司1020000000.000.001100000000.000.00
其他应收款上海万科投资管理有限公司264212700.232642127.00301065024.493010650.24
其他应收款上海置悦实业有限公司0.000.0044237408.63442374.08
其他应收款上海众承房地产开发有限公司218609734.302186097.34826109734.308261097.34
其他应收款绍兴元昊置业有限公司752090000.007520900.000.000.00
其他应收款深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）817399999.998174000.00817399999.998174000.00
其他应收款深圳瑞诚嘉益投资合伙企业（有限合伙）8569863.0085698.638569863.0085698.63
其他应收款深圳市锦年基础工程有限公司154100000.001541000.00154100000.001541000.00
其他应收款深圳市明诚金融服务有限公司6465.290.000.000.00
其他应收款深圳沅钰投资合伙企业（有限合伙）0.000.0027428118.151275398.54
其他应收款深圳中益长昌投资有限公司2143304339.5921433043.402113508217.1921133869.50
其他应收款沈阳和慧房地产开发有限公司525480206.675254802.07482553554.934825535.54
其他应收款苏州金悦璨房地产开发有限公司170428530.311704285.30169182770.651691827.70
其他应收款苏州市高新区和坤房地产开发有限公司40061784.90400617.85423121757.480.00
153大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备苏州市吴江经济技术开发区发展集团有限公
其他应收款10000.00100.000.000.00司
其他应收款苏州吴江锐泽置业有限公司288577446.622885774.470.000.00
其他应收款天津金航置业有限公司172241378.241722413.78547309829.975473098.30
其他应收款天津润粮置业有限公司294719523.572947195.23436286306.114362863.06
其他应收款天津市中辰朝华置业有限公司621120865.506211208.661023430290.2710234302.90
其他应收款温岭滨鸿房地产开发有限公司0.000.0081291772.05812917.72吴江经济技术开发区城乡一体化建设有限公
其他应收款432523.504325.240.000.00司
其他应收款武汉地悦小镇房地产开发有限公司521682696.155216826.96335065851.293350658.51
其他应收款武汉裕灿房地产开发有限公司0.000.00178467.188923.36
其他应收款武汉裕隆苑房地产开发有限公司275000000.002750000.000.000.00
其他应收款武汉裕顺房地产开发有限公司798174.017981.74336844.9573617.17
其他应收款武汉裕滕房地产开发有限公司179931.041799.31575628.9071219.36
其他应收款中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司297161533.322971615.33314590767.713145907.68
其他应收款中国糖业酒类集团有限公司1000000.000.000.000.00
其他应收款中粮电子商务投资有限公司170640.590.0098727.750.00
其他应收款中粮高和（天津）并购私募基金投资中心1142.400.001142.400.00
其他应收款中粮海优（北京）有限公司104032.220.00101872.330.00
其他应收款中粮可口可乐供应链（天津）有限公司0.000.0022460.000.00
其他应收款中粮贸易有限公司17005.110.00172516.700.00
其他应收款中粮期货有限公司163.560.00163.560.00
其他应收款中粮山萃天然食品（北京）有限公司0.000.002755.800.00
其他应收款中粮生化服务管理有限公司18.000.000.000.00
其他应收款中粮生化能源（榆树）有限公司754.780.000.000.00
其他应收款中粮生物科技股份有限公司25984.860.0026020.860.00
其他应收款中粮信托有限责任公司9057.710.000.000.00
其他应收款中粮油脂（海南）有限公司4414.060.000.000.00
其他应收款中铁房地产集团华东有限公司0.000.0020341.02203.41
其他应收款众智汇能投资管理有限公司21746342.690.0022255236.530.00
其他应收款重庆葆悦房地产开发有限公司915307672.065252.300.000.00
154大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
其他应收款重庆华宇集团有限公司164839999.970.00152673333.330.00
其他应收款重庆昆翔房地产开发有限责任公司289735310.250.00139366953.000.00
其他应收款重庆市金科宸居置业有限公司167987222.180.00147918999.980.00
其他应收款重庆悦凯房地产开发有限公司164018.671640.192809524.4827393.61
预付款项：
预付款项中粮阳光企业管理（北京）有限公司805860.000.00786324.000.00
预付款项北京悦云智慧科技有限公司29716.920.0029716.920.00
预付款项华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司55366.000.000.000.00
其他非流动资产/一年内到期的非流动资产：
其他非流动资产 FANCY MERIT LTD 374891160.00 0.00 383664120.00 0.00
2.应付项目
项目名称关联方年末余额年初余额
应付账款：
应付账款中英人寿保险有限公司10000.000.00
应付账款中粮世通供应链（中国）投资有限公司0.0018018.79
应付账款中粮资本（天津）商业保理有限公司49559729.130.00
应付账款江苏江都建设集团有限公司218411065.510.00
应付账款成都市花样年房地产开发有限公司2256324.000.00
应付账款华商国际工程有限公司66037.740.00
应付账款中茶科技（北京）有限公司240000.000.00
应付账款中粮集团有限公司20000.0020000.00
应付账款济南历城控股集团有限公司19451141.8320931670.92
应付账款河南新发展投资集团有限公司0.001041629.69
应付账款杭州旭辉置业有限公司27475524.1424380000.00
应付账款中粮信息科技有限公司95000.000.00
应付账款中粮可口可乐饮料（北京）有限公司26671.0479406.40
其他应付款：
其他应付款 China Agri-Industries Holdings Limited 595522.83 612662.75
其他应付款 China Food Limited 170060.80 175061.12
其他应付款中国蒙牛乳业有限公司319823.20319823.20
155大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额
其他应付款 CPMC Holdings Limited 152891.20 157386.68
其他应付款 Garbo Comme Prop Fund L.P. 6.38 4082198.52
其他应付款 Gloria Int'l Hotels Ltd 157942.84 157942.84
其他应付款裕传有限公司476643742.27458015896.96
其他应付款 Reco Joy City Private Limited 3001284.61 3089531.77
其他应付款 Reco Hangzhou Privite Limited 0.00 1116426400.00
其他应付款 Shui On Development (Holding) Limited 6589999.00 500000000.00
其他应付款保利（四川）投资发展有限公司159656402.320.00
其他应付款保利发展控股集团股份有限公司1495340100.000.00
其他应付款北京金色时枫房地产开发有限公司115336.650.00
其他应付款北京乐优富拓投资有限公司0.009109026.67
其他应付款北京首都开发股份有限公司260651822.260.00
其他应付款北京天恒乐活城置业有限公司541484.190.00
其他应付款北京远创中辉房地产开发有限公司0.001519360.03
其他应付款北京正德丰泽房地产开发有限公司12000000.000.00
其他应付款北京中粮万科置业有限公司138606611.12138606611.12
其他应付款成都市花样年房地产开发有限公司0.0031196792.29
其他应付款成都蜀山投资有限公司35064.0011511.00
其他应付款成都沅锦悦蓉置业有限公司346563988.07370264774.28
其他应付款德鸿物业发展（深圳）有限公司5185850.775185850.77
其他应付款佛山市淦盈置业有限公司0.00452.00
其他应付款固安玉中房地产开发有限公司11224444.4710413333.34
其他应付款固安裕坤房地产开发有限公司120408680.0059339000.00
其他应付款广州侨鹏房产开发有限公司37624615.3437624615.34
其他应付款广州市鹏万房地产有限公司80888992.97110888992.97
其他应付款广州越伟房产发展有限公司119059.11686755.91
其他应付款杭州复禹置业有限公司1532711000.000.00
其他应付款黑龙江省中农投资有限公司105339304.43103050445.70
其他应付款华商国际工程有限公司75833.000.00
其他应付款华夏幸福基业股份有限公司527768.830.00
其他应付款嘉兴卓达房地产开发有限公司66000000.0018000000.00
其他应付款建发房地产集团南京有限公司12657792.0012657792.00
156大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额
其他应付款建发房地产集团有限公司161718432.8094666864.04
其他应付款江苏江都建设集团有限公司393446480.07139500130.00
其他应付款辽宁保利实业有限公司0.00701100.63
其他应付款南京锦官悦建筑装饰工程有限公司350850.000.00
其他应付款南京三金房地产开发有限公司237041043.12252041043.16
其他应付款南京翔洲房地产开发有限公司2209768.0064457918.55
其他应付款南京新望贸易有限责任公司129065922.440.00
其他应付款南京正麟置业发展有限公司0.002800000.00
其他应付款宁波悦融新置业有限公司100650000.00138600000.00
其他应付款鹏利国际集团有限公司224957513.73227041224.51
其他应付款青岛东耀房地产开发有限公司202509527.50201796611.53
其他应付款厦门轨道交通集团有限公司726498286.250.00
其他应付款厦门市东区开发有限公司80940870.520.00
其他应付款厦门益悦置业有限公司0.0029828407.14
其他应付款厦门住宅建设集团有限公司645589492.570.00
其他应付款陕西金源创诚企业管理咨询有限公司0.004900000.00
其他应付款上海瑞虹新城有限公司2547706561.68275946145.00
其他应付款上海万科投资管理有限公司42203963.2742203963.27
其他应付款上海万科物业服务有限公司3720.063720.06
其他应付款绍兴臻悦房地产开发有限公司207200000.00129500000.00
其他应付款深圳华侨城房地产有限公司541309770.00534780894.09
其他应付款深圳市明诚金融服务有限公司120669.75157204.71
其他应付款深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）76760.8578072.38
其他应付款深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）2232123.272232123.27
其他应付款沈阳业昌企业管理有限公司10509494.5810509494.58
其他应付款苏州安茂置业有限公司987045181.27735356934.60
其他应付款苏州金悦璨房地产开发有限公司185334.970.00
其他应付款中粮可口可乐饮料（天津）有限公司35201.110.00
其他应付款温岭滨鸿房地产开发有限公司163200000.000.00
其他应付款武汉地铁集团有限公司101317776.170.00
其他应付款武汉地铁控股有限公司63724990.000.00
其他应付款武汉市轨道交通建设有限公司0.00275784926.02
157大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额
其他应付款武汉裕灿房地产开发有限公司0.00250000000.00
其他应付款武汉裕顺房地产开发有限公司175000000.00175000000.00
其他应付款武汉裕滕房地产开发有限公司150000000.00150000000.00
其他应付款武汉裕轩房地产开发有限公司7496320.000.00
其他应付款西安国际陆港文化体育产业有限公司0.0045584831.50
其他应付款香港三利（控股）有限公司119523.96155034.13
其他应付款永嘉万新恒锦置业有限公司15000000.000.00
其他应付款长沙市望城区置地有限公司48633500.000.00
其他应付款中纺（香港）控股有限公司172853.23215794.31
其他应付款中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司302461.790.00
其他应付款中国粮食贸易有限公司1140283.681140283.68
其他应付款中国食品贸易有限公司257807.92265388.28
其他应付款中粮安徽生化（香港）有限公司83804.0086268.10
其他应付款中粮财务有限责任公司159082.72183900.75
其他应付款中粮创新食品（北京）有限公司13500.0013500.00
其他应付款中粮发展有限公司1060000.000.00
其他应付款中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司16203.200.00
其他应付款中粮海优（北京）有限公司1095955.711919702.24
其他应付款中粮集团（深圳）有限公司0.0063000.00
其他应付款中粮集团（香港）有限公司674471.11674471.11
其他应付款中粮集团有限公司2300036186.57354170.13
其他应付款中粮京华贸易（北京）有限公司2168070.211847985.51
其他应付款中粮酒业有限公司14451.2614451.26
其他应付款中粮可口可乐供应链（天津）有限公司2943291.602978492.71
其他应付款中粮可口可乐饮料（四川）有限公司72788.190.00
其他应付款中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司4274398.584293519.18
其他应付款中粮贸易（香港）有限公司281465.67289741.64
其他应付款中粮贸易安徽有限公司105.680.00
其他应付款中粮贸易有限公司16102629.9916096629.99
其他应付款中粮名庄荟国际酒业有限公司400.000.00
其他应付款中粮鹏利置业（重庆）有限公司1612400.000.00
其他应付款中粮世通供应链（中国）投资有限公司7141.020.00
158大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额
其他应付款中粮屯河糖业股份有限公司191870.10191870.10
其他应付款中粮我买网投资有限公司2269281.762349906.24
其他应付款中粮信托有限责任公司4121365.713836714.33
其他应付款中粮营养健康研究院有限公司3006838.400.00
其他应付款中粮油脂（海南）有限公司3300.003300.00
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有
其他应付款28.220.00限公司
其他应付款中粮置地管理有限公司2663527351.79635410205.85
其他应付款中粮置地有限公司0.0031588.86
其他应付款中粮资本（香港）有限公司223949.47285262.77
其他应付款中铁房地产集团西南有限公司202798428.250.00
其他应付款中英人寿保险有限公司6301.71200804.00
其他应付款重庆华宇集团有限公司41631953.5348409653.91
其他应付款重庆昆翔房地产开发有限责任公司664645.5396238762.98
其他应付款重庆市金科宸居置业有限公司313746.26356684.69
其他应付款重庆悦凯房地产开发有限公司25546451.41464677.37
其他应付款重庆中鹏实业（集团）有限公司199299789.07533194303.90
其他应付款卓越置业集团（南京）有限公司0.001424987.80
其他应付款常州京瑞房地产开发有限公司294000000.000.00
其他应付款上海高星置业有限公司14700088.160.00
其他应付款西安秦汉唐国际广场管理有限公司712878.020.00
其他应付款中粮期货（国际）有限公司273626.850.00
预收账款：
预收账款中纺（香港）控股有限公司0.0078872.19
预收账款深圳市明诚金融服务有限公司7376.580.00
预收账款中国粮食贸易有限公司370623.23331588.63
预收账款中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司175764.820.00
预收账款中粮京华贸易（北京）有限公司862004.840.00
预收账款中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司1298867.420.00
预收账款中粮贸易有限公司160269.75158269.75
预收账款中粮期货有限公司15200.0015200.00
预收账款中粮信托有限责任公司11822.550.00
159大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额
预收账款中粮集团（香港）有限公司5139.230.00
预收账款上海瑞虹新城有限公司4271982.910.00
预收账款中粮置地管理有限公司17705.348570.20
应付利息：
应付利息中粮财务有限责任公司1836109.861547987.22
应付利息太平资产管理有限公司3291500.002957916.65
合同负债：
合同负债深圳沅钰投资合伙企业（有限合伙）0.0035410082.26
长期借款：
长期借款太平资产管理有限公司4118272967.973435031362.16
长期借款中粮财务有限责任公司1525558351.28868578351.28
长期借款平安不动产有限公司2350000000.000.00
短期借款：
短期借款中粮财务有限责任公司700000000.000.00
其他非流动负债/一年内到期的非流动负
债：
一年内到期的非
太平资产管理有限公司1192253940.460.00流动负债一年内到期的非
中粮财务有限责任公司103020000.00370840000.00流动负债
（四）关联方承诺
1.2005年12月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：本
次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。
承诺履行情况：
（1）自2007年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下符
合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司51％的股权、厦门鹏源房地产开发有限公司100%的股权、天泉置业有限公司49％股权、上海加来房地产开发有限公
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2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）司51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日风景房
地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权。
2018年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股子公司明毅有限公司持有的大悦城地产9133667644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约
59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产
一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。
控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行。
（2）2007年12月20日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起到应有的激励效果因此2009年3月4日本公司第六届董事会第九次会议同意终止上述股权激励计划以及相关考核办法。
控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
2.本公司控股股东中粮集团有限公司于2007年3月本公司再融资时所作承诺。
（1）中粮集团地产业务发展战略
中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争。
（2）对集团住宅地产业务发展的承诺
1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业务。
2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以获
得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目
161大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其他非关
联的第三方，而不就该项目进行销售。
3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。
（3）其他避免同业竞争承诺
除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。
承诺履行情况：承诺正常履行。
控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。
3.2018年12月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明毅
有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。
（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的承
诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引致任
何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、
捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；
（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资
金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属的承
诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房
价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；
（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。
以上承诺的具体内容详见公司2019年2月22日“关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。
4.2013年11月29日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于2014年12月9日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：
162大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）非竞争协议。
中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺，在不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股等方式直接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包括：1）发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写字楼、零售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或管理综合用途的复杂房地产项目。
（2）非竞争协议中的优先拒绝权。
在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在2013年并购完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的约束继续生效。
十二、或有事项
1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截至2021年12月31日，本集团内个别子公司是某些法律诉讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2021年12月31日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注十一（、二）、
3关联担保情况。
3.其他或有负债及其财务影响
（1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截止2021年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币1420030.26万元，由于截止目前承购人未发生违约，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
（2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等
存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，
163大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
十三、承诺事项
1.资本承诺
单位：万元项目年末余额年初余额已签约但尚未于财务报表中确认的
—建安工程合同1103571.331545850.44
—对外投资合同179685.36188105.16
合计1283256.691733955.60
2.与合营企业投资相关的未确认承诺
参见“附注八、3（7）”部分。
3.其他承诺事项
本集团本年无其他重大承诺事项。
十四、资产负债表日后事项
1.利润分配情况
本公司2022年4月8日召开第十届董事会第二十次会议审议利润分配预案，鉴于公司预计2022年项目投资及开发建设的累计支出金额较大，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，结合公司正常运营的资金需求，综合考虑公司长远发展和短期经营发展实际，为提高公司财务的稳健性，保障公司未来发展的现金需要，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配和资本公积转增股本。上述分配方案待股东大会决议。
2.销售退回
本集团本年未发生重要的销售退回事项。
3.其他重要的资产负债表日后非调整事项
除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
164大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十五、其他重要事项
1.前期差错更正和影响
本集团本年无前期差错更正。
2.债务重组
本集团本年无债务重组。
3.资产置换
本集团本年无资产置换。
4.年金计划
本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工个人上一年的全年收入的8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本年年金计划无重大变化。
5.终止经营
本集团本年不存在终止经营的企业。
6.分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。
分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。
165大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）本年度报告分部的财务信息
分部财务信息：
项目商品房销售及一级土地开发投资物业及相关服务酒店经营物业及其他
分部收入35634969994.975104836097.48766403757.801529274222.87
其中：
外部销售收入35629848463.165047992725.33766392437.141170263733.29
分部间销售收入5121531.8156843372.1511320.66359010489.58
分部费用34759687556.663765313418.22768416442.911144263729.85
分部利润[注1]875282438.311339522679.26-2012685.11385010493.02
分部资产247574204489.9654573242202.245081564303.385551201713.89
分部负债191509762963.8232039424625.893565831468.864928059537.11
分部财务信息（续）：
项目未分配项目合计数抵消数合并数
分部收入0.0043035484073.12-420986714.2042614497358.92
其中：
外部销售收入0.0042614497358.920.0042614497358.92
分部间销售收入0.00420986714.20-420986714.200.00
分部费用102809265.7240540490413.36-2110408228.2238430082185.14
分部利润[注1]-102809265.722494993659.761689421514.024184415173.78
分部资产143455619883.09456235832592.56-243508728077.12212727104515.44
分部负债71376596429.94303419675025.62-142783748340.06160635926685.56
2020年度分部财务信息：
166大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）商品房销售及一级土地项目投资物业及相关服务酒店经营物业及其他开发
分部收入32575174164.954471979490.10598264462.951133152064.85
其中：
外部销售收入32575174164.954438189054.76598264462.95833656572.90
分部间销售收入0.0033790435.340.00299495491.95
分部费用28812637108.774323145257.29666090718.26672224096.77
分部利润[注1]3762537056.18148834232.81-67826255.31460927968.08
分部资产214226801173.2952268357861.467132407806.0614149718191.03
分部负债160610291597.8835915794225.814862686017.4413367503283.24
2020年度分部财务信息（续）：
项目未分配项目合计数抵消数合并数
分部收入0.0038778570182.85-333285927.2938445284255.56
其中：
外部销售收入0.0038445284255.560.0038445284255.56
分部间销售收入0.00333285927.29-333285927.290.00
分部费用-34069844.5634440027336.53-253419402.2434186607934.29
分部利润[注1]34069844.564338542846.32-79866525.054258676321.27
分部资产117058126973.15404835412004.99-204964024040.02199871387964.97
分部负债50636584199.36265392859323.73-111167736526.59154225122797.14
注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
项目2020年度
分部利润4184415173.784258676321.27
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-18199596.75-48462253.48
投资收益-1435392678.27-1217355791.39
资产处置收益90760595.63-2770825.45
其他收益37931975.0669081523.05
营业利润2859515469.453059168974.00
7.其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
本集团本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。
167大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十六、母公司财务报表主要项目注释
1.应收账款
（1）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）
按单项计提坏账准备0.000.000.000.000.00
按组合计提坏账准备865947.57100.0080601.129.31785346.45
合计865947.57100.0080601.129.31785346.45
（续）年初余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）
按单项计提坏账准备0.000.000.000.000.00
按组合计提坏账准备1306601.88100.0026793.552.051279808.33
合计1306601.88100.0026793.552.051279808.33
1）按组合计提应收账款坏账准备
年末余额账龄
账面余额坏账准备计提比例（%）
按组合计提坏账准备865947.5780601.129.31
（2）应收账款按账龄列示账龄年末余额
3个月以内（含3个月）597277.18
3个月以上—1年（含1年）0.00
1年以上—2年（含2年）268670.39
2年以上—3年（含3年）0.00
3年以上0.00
小计865947.57
168大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末余额
减：坏账准备80601.12
合计785346.45
（3）本年应收账款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他变动
按单项计提坏账准备0.000.000.000.000.000.00
按组合计提坏账准备26793.5567167.6113360.040.000.0080601.12
合计26793.5567167.6113360.040.000.0080601.12
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况占应收账款年末余额坏账准备年单位名称年末余额账龄
合计数的比例(%)末余额
深圳市朗森投资发展有限公司156199.801-2年18.0446859.94
深圳市广国信实业发展有限公司63007.721-2年7.2818902.32
广东邻家智能健康管理科技集团有限公司50610.003个月内5.840.00
朱围49462.871-2年5.7114838.86
深圳市博达安智能科技有限公司48449.923个月内5.600.00
合计367730.31——42.4780601.12
2.其他应收款
项目年末余额年初余额
应收利息0.000.00
应收股利200000000.000.00
其他应收款43374918494.6631057787423.13
合计43574918494.6631057787423.13
2.1应收股利
项目年末余额年初余额
子公司股利200000000.000.00
合计200000000.000.00
2.2其他应收款
169大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额
保证金及押金139432.20176731.86
往来款43448920873.2631142040654.55
其他5675.00284454.93
小计43449065980.4631142501841.34
减：坏账准备74147485.8084714418.21
合计43374918494.6631057787423.13
（2）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计
期信用损失(未信用损失(已发生信用损失
发生信用减值)信用减值)
2021年1月1日余额84535011.35179406.860.0084714418.21
2021年1月1日其他应收
————————款账面余额在本年
--转入第二阶段0.000.000.000.00
--转入第三阶段0.000.000.000.00
--转回第二阶段0.000.000.000.00
--转回第一阶段0.000.000.000.00
本年计提10167516.19900.000.0010168416.19
本年转回20643578.7491769.860.0020735348.60
本年转销0.000.000.000.00
本年核销0.000.000.000.00
其他变动0.000.000.000.00
2021年12月31日余额74058948.8088537.000.0074147485.80
（3）其他应收款按账龄列示账龄年末余额
3个月以内（含3个月）3310774318.63
3个月以上—1年（含1年）21151894171.34
1年以上—2年（含2年）6172339584.04
170大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末余额
2年-3年12813970269.45
3年以上87637.00
小计43449065980.46
减：坏账准备74147485.80
合计43374918494.66
（4）其他应收款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额其他变年末余额计提收回或转回转销或核销动
按组合计提坏账准备84714418.2110168416.1920735348.600.000.0074147485.80
合计84714418.2110168416.1920735348.600.000.0074147485.80
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年坏账准备单位名称款项性质年末余额账龄末余额合计数的年末余额比例（%）
成都天泉置业有限责任公司关联往来2060548566.293年以内4.740.00
大悦城控股集团（成都）有限公司关联往来2599813365.083年以内5.980.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司关联往来3552927589.881年以内8.180.00
中粮地产（北京）有限公司关联往来2635894857.922年以内6.070.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司关联往来2177797955.833年以内5.010.00
合计——13026982335.00——29.980.00
3.长期股权投资
（1）长期股权投资分类年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资17386680007.204900000.0017381780007.2017093126607.204900000.0017088226607.20
对联营、合营企业投资297685866.330.00297685866.33307450110.350.00307450110.35
合计17684365873.534900000.0017679465873.5317400576717.554900000.0017395676717.55
（2）对子公司投资
171大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年计提减值减值准备年末被投资单位年初余额本年增加本年减少年末余额准备余额
大悦城控股集团西北有限公司17000000.0020000000.000.0037000000.000.000.00
上海加来房地产开发有限公司182655758.070.000.00182655758.070.000.00
天津粮滨投资有限公司45900000.000.000.0045900000.000.000.00
Joy City Property Ltd 7706542375.85 0.00 0.00 7706542375.85 0.00 0.00
沈阳和悦投资有限公司163200000.000.000.00163200000.000.000.00
大悦城控股集团东北有限公司100000000.000.000.00100000000.000.000.00
华高置业有限公司10000.000.000.0010000.000.000.00
大悦城控股集团物业服务有限公司5110857.430.000.005110857.430.000.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司1000000.000.000.001000000.000.000.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司900000.000.000.00900000.000.00900000.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司845000001.000.000.00845000001.000.000.00
中粮地产（武汉）有限公司10000000.000.000.0010000000.000.000.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司4000000.000.000.004000000.000.004000000.00
太仓悦祥房地产开发有限公司300000000.000.000.00300000000.000.000.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司151000000.000.000.00151000000.000.000.00
中粮地产（天津）有限公司68000000.000.000.0068000000.000.000.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司335345937.020.000.00335345937.020.000.00
中粮房地产开发（杭州）有限公司100000000.000.000.00100000000.000.000.00
杭州易筑房地产开发有限公司400000000.000.000.00400000000.000.000.00
苏源集团江苏房地产开发有限公司496842132.050.000.00496842132.050.000.00
中粮地产发展（深圳）有限公司30000000.000.000.0030000000.000.000.00
大悦城控股集团苏南有限公司731500000.000.000.00731500000.000.000.00
深圳市宝安三联有限公司85331422.170.000.0085331422.170.000.00
嘉兴悦燊商业管理有限公司0.00500000.00500000.000.000.000.00
嘉兴悦葭商业管理有限公司0.00500000.00500000.000.000.000.00
嘉兴兴悦商务咨询有限公司0.00500000.000.00500000.000.000.00
大悦城控股集团（山东）有限公司0.00100000.000.00100000.000.000.00
大悦城控股集团（成都）有限公司235000000.000.000.00235000000.000.000.00
深圳中粮地产物业服务有限公司3000000.000.000.003000000.000.000.00
中粮地产（上海）有限公司400000000.000.000.00400000000.000.000.00
172大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年计提减值减值准备年末被投资单位年初余额本年增加本年减少年末余额准备余额
大悦城控股集团（海南）有限公司100000.000.000.00100000.000.000.00
大悦城控股集团南京有限公司100000000.000.000.00100000000.000.000.00
成都天泉置业有限责任公司418771335.000.000.00418771335.000.000.00
西安国际陆港文汇置业有限公司396921300.000.000.00396921300.000.000.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司600000000.000.000.00600000000.000.000.00
西安悦鼎房地产开发有限公司200000000.00272953400.000.00472953400.000.000.00
西安国际陆港文盛置业有限公司390072700.000.000.00390072700.000.000.00
西安国际陆港文兴置业有限公司447719800.000.000.00447719800.000.000.00
中粮地产（北京）有限公司50000000.000.000.0050000000.000.000.00
长沙中粮地产投资有限公司35568983.900.000.0035568983.900.000.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司2030388806.340.000.002030388806.340.000.00
深圳市宝安福安实业有限公司6245198.370.000.006245198.370.000.00
合计17093126607.20294553400.001000000.0017386680007.200.004900000.00
（3）对联营、合营企业投资本年增减变动被投资单位年初余额权益法下确认其他综合收其他权益变追加投资减少投资的投资损益益调整动
一、合营企业
北京中粮万科置业有限公司166243339.040.000.00-3811221.290.000.00
广州市鹏万房地产有限公司94608988.840.000.00-7193916.670.000.00
小计260852327.880.000.00-11005137.960.000.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司46597782.470.000.001240893.940.000.00
小计46597782.470.000.001240893.940.000.00
合计307450110.350.000.00-9764244.020.000.00
（续）本年增减变动被投资单位宣告发放现金年末余额减值准备年末余额计提减值准备其他股利或利润
一、合营企业
173大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动被投资单位宣告发放现金年末余额减值准备年末余额计提减值准备其他股利或利润
北京中粮万科置业有限公司0.000.000.00162432117.750.00
广州市鹏万房地产有限公司0.000.000.0087415072.170.00
小计0.000.000.00249847189.920.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司0.000.000.0047838676.410.00
小计0.000.000.0047838676.410.00
合计0.000.000.00297685866.330.00
4.营业收入、营业成本
（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本
主营业务203470800.0380593002.99313930264.0282358962.00
其他业务2358962.630.004334094.470.00
合计205829762.6680593002.99318264358.4982358962.00
（2）主营业务（分行业）本年发生额上年发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发4202461.90640974.64113035713.348474281.71
投资物业及相关服务195600264.4779952028.35198662526.1873884680.29
物业及其他管理3668073.660.002232024.500.00
合计203470800.0380593002.99313930264.0282358962.00
5.投资收益
项目本年发生额上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益526917133.601107209511.28
权益法核算的长期股权投资收益-9764244.02-63774469.67
处置长期股权投资产生的投资收益41200.820.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益72916.66311249.98
174大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益0.00543039645.04
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益151666.6618101781.64
合计517418673.721604887718.27
十七、财务报告批准本财务报告于2022年4月8日由本公司董事会批准报出。
175大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十八、财务报表补充资料
1.本年非经常性损益明细表（1）按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定，本集团2021年1-12月非经常性损益如下：
项目本年金额说明
非流动资产处置损益-431893715.27详见注释计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
29385050.10——一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金-18199596.75——融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回523641356.84详见注释
受托经营取得的托管费收入943396.24——
除上述各项之外的其他营业外收入和支出73726236.70——
小计177602727.86——
减：所得税影响额20805195.20——
少数股东权益影响额（税后）90460041.57——
合计66337491.09——
注：主要原因为本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司通过股权收购的方
式取得原合营企业佛山市鹏悦置业有限公司的控制权。收购完成后，本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有佛山市鹏悦置业有限公司100%股权。佛山市鹏悦置业有限公司持有厦门市悦鹏置业有限公司100%股权，上述公司于收购完成后一同纳入本集团合并范围。本次并购将原持有50%股权在购买日调整至对应公允价值份额，确认投资亏损-523881306.55元；同时由于佛山市鹏悦置业有限公司已纳入合并范围，其与中粮地产集团深圳房地产开发有限公司的往来已在合并层面抵消，对应回冲累计计提的其他应收款-内部借款坏账准备523641356.84元。
本集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》中列举
的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：
项目涉及金额原因
176大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注
2021年1月1日至2021年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目涉及金额原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是对外委托贷款取得的子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用损益及子公司收取股费，对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷东或公司收取参股子388229887.62
款取得的损益，公司判断这两项业务与公司正常生产经营公司往来款资金占用
业务直接相关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性费
和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。
2.净资产收益率及每股收益按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010年修订）》的规定，本集团加权平均净资产收益率、基本每股收益和稀释每股收益如下：
加权平均每股收益（元/股）报告期利润
净资产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于母公司股东的净利润0.580.030.03
扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润0.220.010.01大悦城控股集团股份有限公司
二○二二年四月八日
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