中洲控股:2021年年度报告摘要

深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
证券代码：000042证券简称：中洲控股公告编号：2022-09号
深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□适用√不适用董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√适用□不适用是否以公积金转增股本
□是√否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以664831139为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.32元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用√不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介股票简称中洲控股股票代码000042股票上市交易所深圳证券交易所联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名叶晓东黄光立广东省深圳市福田区金田路3088号中洲广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大办公地址大厦38楼厦38楼
传真0755-883936770755-88393677
电话0755-883936090755-88393609
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
（二）报告期主要业务或产品简介
1、报告期内公司所处的行业情况
2021年是中国共产党“两个一百年”奋斗目标历史交汇点的关键之年。在这一年，中国共产党实现了第一个百年奋斗目标，全面建成小康社会，开启向第二个百年奋斗目标进军新征程；在这一年，世纪疫情下百年变局正在加速演变，我国统筹疫情防控和经济发展在全球保持领先地位，实现了“十四五”良好开局。
2021年也是中国房地产发展历史上具有重要意义的一年。年初两会政府工作报告继续定调坚持房子是用来住的、不是用
1深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
来炒的定位，要求稳地价、稳房价、稳预期；土拍开始实行“两集中”新政，规则同步调整，从控“名义地价”到控“实际地价”、限“新房售价”；房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，房企爆雷事件频发；地方调控高频化，全年全国房地产调控政策多达540多次，政策调控力度之大史无前例。
国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，增速相比往年有所下滑，从月度走势来看，7月份以后，月度销售面积增速进入负增长阶段，且呈现下降幅度不断扩大趋势。随着全国房地产市场持续转冷，年末中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
2、报告期内公司从事的主要业务
（1）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
*以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。
其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目2021年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。惠州公司2021年跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
*深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
*稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。
公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
*夯实青岛区域，打造品牌形象。
2深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（2）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2021年，面对市场变化，公司审时度势顺势而为，秉承地产板块和资产板块双翼发展的原则，不断构建穿越地产调控周
期的能力，适时增加持有型物业比例，全面推行租售并举，公司运营物业面积达44.90万平方米，2021年实现房地产销售面积49.54万平方米，销售金额79.48亿元，营业收入86.76亿元。
全年主要经营及管理工作如下：
*多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销策略，全力推行全民营销；公司高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
*严管运营，保证交付节点。公司全面复盘往年节点完成情况，有针对性地对关键节点进行管控，实现节点达成率较往年大幅提高。2021年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，总体交付率达91%。
*严控资金，保障公司现金流平稳。2021年，公司坚持以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。
*稳健投资，助力公司发展。2021年，公司坚持稳健投资的发展理念，审慎投资，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。公司积极通过多种方式拓展项目，长期利好公司经营活动。
*规范运作，防控经营风险。2021年，公司切实履行审计监督职能，促进公司制度建立健全；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司运作管理。
*资产板块，保持稳定经营。2021年，新冠疫情反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收和净利润同比增长近20%，签约管理面积首次突破1000万㎡。商置公司圆满完成全年任务，成功为中洲滨海商业中心引入多家主力店铺。酒管公司受疫情反复影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于片区前列，客户满意度达到公司要求，开源节流取得一定成效。
（3）新增土地储备项目宗地或项目所在位置土地规划用土地面积计容建筑面土地取得方权益比例土地总价款权益对价（万名称途（㎡）积（㎡）式（万元）元）
大岭山项目东莞商住用地29367148500招拍挂80.00%148003118402
（4）累计土地储备情况
项目/区域名称总占地面积（万㎡）计容面积（万㎡）剩余可开发计容面积（万㎡）
成都三岔湖项目54.7584.4384.43
惠州仲恺科研楼项目3.7912.5612.56
深圳黄金台项目9.0144.9544.95
深圳宝安26区项目10.2229.3329.33
惠州迪亚项目5.2219.0419.04
东莞大岭山项目2.9414.8514.85
总计85.93205.16205.16
（5）主要项目开发情况
城市/区项目名所在位项目业权益比开工时开发进完工进土地面规划计本期竣累计竣预计总累计投
域称置态例间度度积（㎡）容建筑工面积工面积投资金资总金面积（㎡）（㎡）额（万额（万
3深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要（㎡）元）元）
成都锦城湖武侯区住宅100%2015年在建一期1330003990010299999496115456171
岸07月100%，二期
85%
成都中央公新都区住宅60%2014年在建二、三、2834594097870422538358986332420
园07月四、五期
100%，
一期
70%
成都天府珑新津县住宅100%2018年竣工100%237935948386064860646218062180悦06月重庆半岛城大渡口商住100%2017年竣工100%7573418069210926213781158697158697邦区09月上海珑湾/珑浦东新商住100%2013年住宅竣住宅竣1153692261240239429210062177144悦区03月工商工商业未动业未动工工
惠州央筑花惠城区商住100%2012年一期、二一期、二2497055891400549282534448348676
园02月期竣工，期100%三期未三期未动工动工
惠州半岛城博罗县商住90%2017年在建三期3234949150780592400763331501607
邦 11月 B100%四期
100%
五期
A87%五期
B50%、
六期3%
惠州河谷花惠阳区商住100%2017年在建一期2116566481570186995654817421836
园11月100%、二期
68%、三
期24%、四期未动工
惠州圣廷峰惠城区商住100%2018年在建11.00%52297130750009697423765汇05月惠州南麓院惠城区商住83.15%2018年在建一期9122127366300309452189580
04月26%、二期5%
惠州云睿府惠城区商住100%2020年在建75.00%2539788747005342446098
01月
惠州云悦府惠城区商住100%2020年在建60.00%4187014651600162642131692
04月
青岛半岛城胶州少住宅100%2016年在建1期、23099363719230292478214426199124
邦（南海03月期、3.1区）期100%
3.2期
70%
4深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
青岛半岛城胶州少住宅100%2017年在建4.1期275801326052213094304801200558150603
邦（北海11月100%区）4.2期
100%
5期未动
工
佛山璞悦花顺德区住宅100%2017年竣工100%48894146682203356203356254708254708园07月广州国际风南沙区写字楼51%2021年1在建5%1853115616600292935115717险投资月中心
东莞里程花石碣镇住宅20%2019年竣工100%277335473574538745388925789257园01月东莞中央城石碣镇商住40%2021年在建一期、二689201502180018300075381
邦花园03月期30%，剩余未动工
深圳中洲坊罗湖区物流商100%2014年在建35%5648639100000890975553033创意中业11月心
（6）主要项目销售情况
城市/区项目名所在位项目业权益比计容建可售面累计预本期预本期预累计结本期结本期结
域称置态例筑面积积（㎡）售（销售（销售（销算面积算面积算金额售）面积售）面积售）金额（㎡）（㎡）（万元）
（㎡）（㎡）（万元）
成都中央城锦江区住宅、商100%1124311640011437471535113568412993051
邦业、车位
成都锦城湖武侯区住宅、商100%398221517782299702274049442396811148621
岸业、车位
成都中央公新都区住宅、商60%367329505635381685263164487030952049284494
园业、车位
成都天府珑新津县住宅、商100%5946380494523261453513646486204862042486
悦业、车位
重庆半岛城大渡口住宅、商100%18069224067615500412137123521537271517915304
邦区业、车位
东莞里程花石碣镇住宅、车20%5411860548109328591494000园位
佛山璞悦花顺德区住宅、商100%14668211519210867528806430409461094610182178
园业、车位
惠州央筑花惠城区住宅、商100%201772662627454857143988801448610100434774
园业、车位
惠州湾上花惠城区住宅、商100%1727512228292006434436153819743439801746
园业、车位
惠州天御花惠城区住宅、商100%584469712004651827148773956648890124197136560
园业、车位
惠州御郡华惠城区住宅、商100%9668812326610702565415710676622581005
府业、车位
惠州云悦府惠城区住宅、商100%146516178829125715102265158418000
业、车位
5深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
惠州云睿府惠城区住宅、商100%88747684974788265747556000
业、车位
惠州华昕家惠城区住宅、商51%70168873988546823326356726265662656104758
园业、车位
惠州半岛城博罗县住宅、商90%77015597094050290454568433903434747032250112
邦业、车位
惠州河谷花惠阳区住宅、商100%122885707167183467352744793312803833482815
园业、车位
惠州同创公仲恺新住宅、商100%46836566554577527244574835763537
寓区业、车位
惠州南麓院惠城区住宅、商83.15%273663266366102191021914137000
业、车位
青岛半岛城胶州少住宅、商100%358112386884316965235521923927041694069229
邦南区海业、车位
青岛半岛城胶州少住宅、商100%3151273493042362494175140754218232136427128501
邦北区海业、车位
嘉兴花溪地南湖区住宅、商100%1323311483081471720014516724884009
铺、车位
上海君廷徐汇区住宅、商100%83110106056100862702980100598476617
业、车位
无锡崇悦府梁溪区住宅、商100%75934838547569217922846745842470947133
业、车位
无锡花溪樾锡山区住宅、商100%98137105679970601403717083943883736252742
院业、车位
上海澜溪岸浦东新多业态100%1860612286131815792460935718145024-353-642城区
深圳中洲坊罗湖区公寓、办100%391000147133107041060560177000创意中公心
（7）主要项目出租情况
项目名称所在位置项目业态权益比例可出租面积（㎡）累计已出租面积平均出租率
（㎡）
中洲控股中心深圳商业100.00%45264526100.00%
中洲控股中心深圳写字楼100.00%701735694581.15%
中洲控股中心深圳酒店100.00%4063140631100.00%
长盛大厦、长兴大厦深圳酒店100.00%4648246482100.00%
长盛大厦、长兴大厦深圳写字楼100.00%614595214684.85%
永勤社区深圳产业100.00%5659056590100.00%
社区物业深圳、惠州、成都商业100.00%822618026197.57%
（8）土地一级开发情况
□适用√不适用
（9）融资途径
单位：万元
融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融期限结构资成本
1年之内1-2年2-3年3年以上
6深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
银行贷款1180724.004.65%-7.6%143250.00323434.00194840.00519200.00
信托融资200000.0011.8%0.000.00200000.000.00
其他164616.918.11%-10.5%40021.16124595.750.000.00
合计1545340.914.65%-11.8%183271.16448029.75394840.00519200.00
（10）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√适用□不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2021年12月31日尚未结清的担保金额计人民币87.71亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（11）公司未来发展的展望
*行业格局与趋势
2022年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势：
a、政策调控整体以“稳”为主。 2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，继续落实房地产调控长效机制。
b、行业将继续“去杠杆化”。未来去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”预计还将继续落实，但去杠杆节奏预计将适度控制，以保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
c、行业规模或将有所缩量。2021年商品房销售面积、金额仍实现了正增长，但增速下滑，居民购买力透支效应的影响已经展现，未来商品房销售规模将有所缩量，但是房地产行业作为国民经济的支柱性行业的地位没有变，行业仍有可为。
*公司2022年经营计划和重点工作
2022年，中洲控股将坚持“规模稳健，资产增值，品牌优良，有所突破”的经营策略，进一步提质增效，确保公司稳健经营，重点完成以下工作：
a、聚力攻坚抢抓销售。
2022年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策、一案一策、一周一策”，不断思变求进；全力
推行全民营销，线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
b、全力以赴加速回款。
2022年，公司将继续加强销售回款管理，倡导“微创新”、“微加速”，不断缩短回款周期，有效提升项目回款率。
c、齐心协力保障交付。
2022年，公司有多个重大项目需要交付，将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产
品和服务，全力打造中洲品牌。
d、量入为出平衡现金流。
2022年，公司将继续加强现金储备，坚持“以收定支、以销定产”，不断提高风险应对能力，保障现金流安全。一方面狠
抓销售及回款，另一方面争取已批复授信项目融资投放，以及推动重点项目融资落地。
e、效益改进注重落实。
2022年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，开源节流，提质增效，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。
f、资产板块稳中求进。
2022年，公司将继续实行租售并举，充分发挥资产板块穿越地产调控周期的作用。商置公司将加大商办物业招商力度，
稳固商办租赁基本盘；提升自主招商运营能力，确保中洲滨海商业中心一期按期开业。酒管公司将继续做好疫情常态防控工作，确保酒店稳定经营；不断丰富经营手段，提升酒店整体经营业绩。物管公司将继续做好日常物业服务，提升客户满意度；
7深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
积极外拓优质项目，增加物业经营收入。
*可能面对的风险及对策
a、市场风险
受2021年政策的持续加码影响，房地产行业受到重挫，潜在购房者观望情绪浓厚，房地产市场走向仍存在较大的不确定性。公司将加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
b、融资风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。
c、公共卫生风险
新冠疫情形势仍复杂多变，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，保障公司生产经营。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
单位：元
2021年末2020年末本年末比上年末增减2019年末
总资产41438074441.4644443757648.47-6.76%45141526985.37
归属于上市公司股东的净资产8046349218.877873661744.862.19%7556181258.45
2021年2020年本年比上年增减2019年
营业收入8676138938.3510697019545.17-18.89%7213165825.69
归属于上市公司股东的净利润205929030.96281350353.66-26.81%787168958.40归属于上市公司股东的扣除非经
182106770.13275834147.20-33.98%89480514.09
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额143889921.311227711579.30-88.28%-842590795.90
基本每股收益（元/股）0.30970.4232-26.82%1.1840
稀释每股收益（元/股）0.30970.4232-26.82%1.1840
加权平均净资产收益率2.59%3.60%-1.01%10.56%
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度第二季度第三季度第四季度
营业收入1828255746.542128222776.582045603509.992674056905.24
归属于上市公司股东的净利润-125101867.03402655507.1554944797.00-126569406.16归属于上市公司股东的扣除非经
-128356817.72385906972.0849802071.80-125245456.03常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额-108455836.09-20080036.50-141907173.90414332967.80
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是√否
8深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股年度报告披露日前报告期末表决年度报告披露日前一报告期末普通
15351一个月末普通股股14691权恢复的优先0个月末表决权恢复的0
股股东总数东总数股股东总数优先股股东总数前10名股东持股情况
持有有限售条件的质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量股份数量股份状态数量
深圳市中洲置地有限公司境内非国有法人33.07%219864613质押188800000
深圳中洲集团有限公司境内非国有法人19.55%130000000质押45000000
南昌联泰投资有限公司境内非国有法人8.30%55188952质押54500000深圳市资本运营集团有限
国有法人6.78%45046186公司深圳市景汇投资咨询有限
境内非国有法人4.28%28425746公司深圳市联泰房地产开发有
境内非国有法人1.62%10743792质押10700000限公司上海凯纳璞淳资产管理有
限公司－凯纳尊享22号私其他1.11%7392030募证券投资基金上海磐耀资产管理有限公
司－磐耀风神定制1号私募其他1.03%6846100证券投资基金
格林基金－广州风神汽车
租赁有限公司－格林基金其他1.00%6668728战略1号单一资产管理计划华润深国投信托有限公司
－优瑞1期集合资金信托计其他0.90%5973073划
截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与公司控股股东深圳市中洲置地有限公司互为一致行动关系；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开上述股东关联关系或一致行动的说明
发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。
参与融资融券业务股东情况说明（如有）不适用
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用公司报告期无优先股股东持股情况。
9深圳市中洲投资控股股份有限公司2021年年度报告摘要
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□适用√不适用
三、重要事项
详见公司2021年年度报告全文第六节“重要事项”。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：贾帅
2022年4月13日
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