首开股份:首开股份2021年年度报告

2021年年度报告
公司代码：600376公司简称：首开股份北京首都开发股份有限公司
2021年年度报告
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人李岩、主管会计工作负责人容宇及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司拟以2021年12月31日的总股本2579565242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257956524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否
十、重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十一、其他
□适用√不适用
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目录
第一节释义.................................................3
第二节公司简介和主要财务指标........................................9
第三节管理层讨论与分析..........................................14
第四节公司治理..............................................56
第五节环境与社会责任...........................................74
第六节重要事项..............................................76
第七节股份变动及股东情况.........................................88
第八节优先股相关情况...........................................92
第九节债券相关情况............................................93
第十节财务报告.............................................103
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
载有致同会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖备查文件目录章的审计报告原件。
报告期内在《中国证券报》、《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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第一节释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、首开股份指北京首都开发股份有限公司
控股股东、首开集团指北京首都开发控股（集团）有限公司中国证监会或证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所登记结算机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司公司法指中华人民共和国公司法上市规则指上海证券交易所股票上市规则报告期指2021年1月1日至2021年12月31日
天鸿集团、首开天鸿指北京首开天鸿集团有限公司城开集团指北京城市开发集团有限责任公司宝辰饭店指北京宝辰饭店有限公司宝晟住房指北京宝晟住房股份有限公司宝景物业指北京宝景物业管理有限公司宝信实业指北京宝信实业发展公司北京保利营指北京保利营房地产开发有限公司碧和信泰指北京碧和信泰置业有限公司滨湖恒兴指北京滨湖恒兴房地产开发有限公司博睿宏业指北京博睿宏业房地产开发有限公司三瑞门窗指北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司博维信指北京博维信物资贸易有限责任公司昌信硕泰指北京昌信硕泰置业有限公司城安辉泰指北京城安辉泰置业有限公司城志置业指北京城志置业有限公司创世瑞新指北京创世瑞新房地产开发有限公司北京达泰指北京达泰置业有限公司东银燕华指北京东银燕华置业有限公司发展大厦指北京发展大厦有限公司方庄物业指北京方庄物业管理有限责任公司房地集团指北京房地集团有限公司房地钧洋指北京房地钧洋房地产开发有限公司房地置业指北京房地置业发展有限公司北京国家速滑馆指北京国家速滑馆经营有限责任公司和信丰泰指北京和信丰泰置业有限公司和信金泰指北京和信金泰房地产开发有限公司和信仁泰指北京和信仁泰置业有限公司和信兴泰指北京和信兴泰房地产开发有限公司宏基建筑指北京宏基建筑装饰工程有限公司厚泰房地产指北京厚泰房地产开发有限公司北京辉广指北京辉广企业管理有限公司惠信端泰指北京惠信端泰商业地产有限公司金谷创信指北京金谷创信置业有限责任公司金开辉泰指北京金开辉泰房地产开发有限公司金开连泰指北京金开连泰房地产开发有限公司
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金开旭泰指北京金开旭泰房地产开发有限公司金开祯泰指北京金开祯泰房地产开发有限公司金良兴业指北京金良兴业房地产开发有限公司金旭开泰指北京金旭开泰房地产开发有限公司锦泰房地产指北京锦泰房地产开发有限公司隽兴房地产指北京隽兴房地产开发有限公司北京俊泰指北京俊泰房地产开发有限公司北京骏泰指北京骏泰置业有限公司开创金润指北京开创金润置业有限公司朗泰房地产指北京朗泰房地产开发有限公司联宝房地产指北京联宝房地产有限公司龙和信泰指北京龙和信泰置业有限公司龙湖中佰指北京龙湖中佰置业有限公司龙万华开指北京龙万华开房地产开发有限公司欧典投资指北京欧典投资管理有限公司北京平泰指北京平泰置业有限公司融尚恒泰指北京融尚恒泰置业有限公司北京融泰指北京融泰房地产开发有限公司润和信通指北京润和信通房地产开发有限公司尚泰信华指北京尚泰信华房地产开发有限公司世安住房指北京世安住房股份有限公司城开材料指北京市城市建设开发材料设备公司复兴商业城指北京市复兴商业城有限公司密云镇政府指北京市密云区密云镇人民政府首城置业指北京首城置业有限公司首开保利仁泰指北京首开保利仁泰置业有限公司寸草养老指北京首开寸草养老服务有限公司德远置业指北京首开德远置业有限公司方庄物业指北京首开方庄物业服务有限公司鸿城实业指北京首开鸿城实业有限公司首开锦程商业指北京首开锦程商业管理有限公司首开立信指北京首开立信置业股份有限公司首开龙湖盈泰指北京首开龙湖盈泰置业有限公司首开美驰指北京首开美驰房地产开发有限公司首开千方科技指北京首开千方科技信息服务有限公司北京荣泰指北京首开荣泰置业有限公司商业地产指北京首开商业地产有限公司
首开丝路指北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）首开天成指北京首开天成房地产开发有限公司首开天恒指北京首开天恒文化发展有限公司北京首开万科指北京首开万科房地产开发有限公司首开万科和泰指北京首开万科和泰置业有限公司首开万科物业指北京首开万科物业服务有限公司首开万科置业指北京首开万科置业有限公司望京物业指北京首开望京物业服务有限公司
望京物业、望京实业指北京首开望京物业服务有限公司新奥置业指北京首开新奥置业有限公司北京旭泰指北京首开旭泰房地产开发有限责任公司首开野村指北京首开野村不动产管理有限公司
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亿方物业指北京首开亿方物业服务有限公司首开亿信指北京首开亿信置业股份有限公司
盈信投资、首开盈信指北京首开盈信投资管理有限公司首开中晟指北京首开中晟置业有限责任公司中阳政泰指北京首开中阳政泰置业有限公司首开住总安泰指北京首开住总安泰置业有限公司首开住总房地产指北京首开住总房地产开发有限公司首开卓越盈泰指北京首开卓越盈泰置业有限公司首茂丰和指北京首茂丰和企业管理有限公司北京火炬指北京火炬创新科技发展公司潭柘兴业指北京潭柘兴业房地产开发有限公司腾泰亿远指北京腾泰亿远置业有限公司天鸿宝地物业指北京天鸿宝地物业管理经营有限公司烟台天鸿指北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司天鸿嘉诚指北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司天岳恒指北京天岳恒房屋经营管理有限公司万城永辉指北京万城永辉置业有限公司万龙华开指北京万龙华开房地产开发有限公司万信房地产指北京万信房地产开发有限公司北京维泰指北京维泰置业有限公司祥晟辉年指北京祥晟辉年置业有限公司北京祥鼎指北京祥鼎置业有限公司兴和航泰指北京兴和航泰置业有限公司修一装饰指北京修一装饰工程有限公司房修一指北京房修一建筑工程有限公司燕华置业指北京燕华置业有限公司燕侨物业指北京燕侨物业管理有限公司北京怡畅指北京怡畅置业有限公司怡城置业指北京怡城置业有限公司北京怡和指北京怡和置业有限公司北京怡璟置业指北京怡璟置业有限公司屹泰房地产指北京屹泰房地产开发有限公司盈富瑞泰指北京盈富瑞泰房地产开发有限公司友泰房地产指北京友泰房地产开发有限公司祐泰通达指北京祐泰通达房地产开发有限公司北京祐泰指北京祐泰置业有限公司北京毓锦指北京毓锦置业有限公司北京毓秀指北京毓秀置业有限公司远和置业指北京远和置业有限公司岳安实业指北京岳安实业股份有限公司昭泰房地产指北京昭泰房地产开发有限公司正德丰泽指北京正德丰泽房地产开发有限公司知泰房地产指北京知泰房地产开发有限责任公司北京致泰指北京致泰房地产开发有限公司中开盈泰指北京中开盈泰房地产开发有限公司住总首开指北京住总首开置业有限公司北京卓华指北京卓华房地产开发有限公司常熟耀泰指常熟耀泰房地产有限公司保定首开润怡指保定首开润怡房地产开发有限公司
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常熟虞茂指常熟虞茂置业有限公司常州悦府指常州悦府房地产开发有限公司成都辰华指成都辰华置业有限公司成都辰启指成都辰启置业有限公司成都龙湖锦祥指成都龙湖锦祥置业有限公司成都晟泰指成都首开晟泰置业有限公司成都恒泰指成都首开恒泰置业有限公司成都首开韶泰指成都首开韶泰置业有限公司成都首开宜泰指成都首开宜泰置业有限公司成都旭泰指成都旭泰置业有限公司大连中嘉指大连中嘉房地产开发有限公司大连中美居指大连中美居置业有限公司东莞煜泰指东莞市煜泰房地产有限公司大广汽车城指福建省大广汽车城发展有限公司福州绿榕指福州绿榕投资发展有限公司福州融城指福州融城房地产开发有限公司福州鸿腾指福州市鸿腾房地产开发有限公司福州福泰指福州首开福泰投资有限公司福州首开峻宸指福州首开峻宸置业有限公司福州瑞泰指福州首开瑞泰房地产开发有限公司福州中鼎指福州中鼎投资有限公司福州中泓盛指福州中泓盛实业有限公司福州中泰指福州中泰投资有限公司广州湖品指广州市湖品房地产有限公司广州君梁指广州市君梁房地产有限公司广州君庭指广州市君庭房地产有限公司广州振梁指广州市振梁房地产有限公司广州至泰指广州首开至泰置业有限公司广州穗江指广州穗江置业有限公司贵阳龙泰指贵阳首开龙泰房地产开发有限公司国奥投资指国奥投资发展有限公司海门锦源指海门锦源国际俱乐部有限公司海南长流指海南民生长流油气储运有限公司海南燕海指海南首开燕海房屋建设开发有限公司首开网谷商业指杭州首开网谷商业管理有限公司杭州浙行指杭州浙行企业管理有限公司绿城浙兴指杭州绿城浙兴置业有限公司葫芦岛宏泰指葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司
杭州开茂指开茂置业（杭州）有限公司廊坊志泰指廊坊市首开志泰房地产开发有限公司
力博国际指力博国际建材会展（北京）有限公司绵阳兴泰指绵阳首开兴泰置业有限公司南京达泰指南京达泰筑茂置业有限公司南京锦泰指南京锦泰房地产开发有限公司南京荣泰指南京荣泰置业有限公司南京隆泰指南京首开隆泰置业有限公司南京筑浦指南京筑浦振业房地产开发有限公司南通首开泓泰指南通首开泓泰置业有限公司宁波金郡指宁波金郡房地产信息咨询有限公司
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宁波龙禧指宁波龙禧房地产发展有限公司三亚度假村指三亚天鸿度假村有限公司厦门沧珩指厦门沧珩实业有限公司厦门翔泰指厦门首开翔泰置业有限公司
厦门首泰合伙指厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙）厦门同珵指厦门同珵置业有限公司厦门煊泰指厦门煊泰置业有限公司厦门莹泰指厦门莹泰置业有限公司厦门跃泰指厦门跃泰置业有限公司厦门兆淳指厦门兆淳置业有限公司厦门琸泰指厦门琸泰置业有限公司上海连泰指上海首开连泰置业有限公司上海众承指上海众承房地产开发有限公司深圳联新指深圳联新投资管理有限公司深圳熙梁指深圳市熙梁投资发展有限公司沈阳京泰指沈阳首开京泰置业有限公司沈阳盛泰指沈阳首开盛泰置业有限责任公司首开保利仁泰指首开保利仁泰置业有限公司和信国际指首开和信国际有限公司
首开金茂指首开金茂置业（杭州）有限公司
首开美丽乡村指首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司
首开融达指首开融达（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）
首开融信指首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）
首开文投指首开文投（北京）文化科技有限公司
首开文投新华指首开文投新华(北京)文化发展有限公司
首开中庚指首开中庚（福州）房地产开发有限公司苏州安茂指苏州安茂置业有限公司鸿昌房地产指苏州鸿昌房地产开发有限公司苏州沪泰指苏州沪泰置业有限公司苏州隆泰指苏州隆泰置业有限公司苏州茂泰指苏州茂泰置业有限公司苏州平泰指苏州平泰置业有限公司苏州侨仁指苏州侨仁置业有限公司苏州首开佳泰指苏州首开佳泰置业有限公司苏州龙泰指苏州首开龙泰置业有限公司苏州融泰指苏州首开融泰置业有限公司苏州润泰指苏州首开润泰置业有限公司苏州永泰指苏州首开永泰置业有限公司苏州首龙指苏州首龙置业有限公司苏州依湖指苏州依湖置业有限公司苏州屿秀指苏州屿秀房地产开发有限公司台州环茂指台州环茂置业有限公司台州兆汇指台州兆汇房地产有限公司台州兆汇禾指台州兆汇禾企业管理有限公司台州兆裕指台州兆裕房地产有限公司台州兆裕恒指台州兆裕恒企业管理有限公司太原龙泰指太原首开龙泰置业有限责任公司太原首润指太原首润房地产开发有限公司天津海景指天津海景实业有限公司
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天津全泰指天津首开全泰房地产开发有限公司温州首开曜成指温州首开曜成置业有限公司温州首开中庚指温州首开中庚实业有限公司无锡润泰指无锡润泰置业有限公司无锡泰茂指无锡泰茂置业有限公司首开高和指芜湖首开高和投资管理有限公司武汉明泰指武汉明泰置业有限公司武汉首茂城指武汉首茂城置业有限公司
杭州兴茂指兴茂置业（杭州）有限公司扬州衡泰指扬州首开衡泰置业有限公司浙江美都指浙江美都置业有限公司珠海润乾指珠海市润乾房地产有限公司珠海卓轩指珠海市卓轩房地产有限公司
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息公司的中文名称北京首都开发股份有限公司公司的中文简称首开股份
公司的外文名称 Beijing Capital Development Co. Ltd
公司的外文名称缩写 BCDC公司的法定代表人李岩
二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名王怡钟宁
联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层
电话010-66428156010-66428113
传真010-66428061010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
投资者联系电话：010-66428527；010-66428079
三、基本情况简介公司注册地址北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层
公司注册地址的历史变更情况-
公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座公司办公地址的邮政编码100031
公司网址 http:/www.shoukaigufen.com
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn
四、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点公司证券部、上海证券交易所
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五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
六、其他相关资料
名称致同会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计办公地址北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场五层
师事务所（境内）
签字会计师姓名郭丽娟、张培琴
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元币种：人民币本期比上年主要会计数据2021年2020年同期增减2019年(%)
营业收入67802259765.0944226427381.8053.31%47645398390.22归属于上市公司
692305112.913139603149.39-77.95%2757945937.25
股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经
594158774.842317608131.50-74.36%2624508610.40
常性损益的净利润经营活动产生的
7403408176.485589654392.0332.45%1724306637.01
现金流量净额本期末比上
2021年末2020年末年同期末增2019年末减（%）归属于上市公司
31084238663.8531593928294.99-1.61%29491075416.77
股东的净资产
总资产314317983358.99327842916394.73-4.13%303367804089.70
(二)主要财务指标本期比上年同期增主要财务指标2021年2020年2019年减(%)
基本每股收益（元／股）0.18701.1311-83.47%0.9446
稀释每股收益（元／股）0.18701.1311-83.47%0.9446扣除非经常性损益后的基本每
0.14900.8125-81.66%0.8929
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）1.8311.42减少9.59个百分点10.26扣除非经常性损益后的加权平
1.468.21减少6.75个百分点9.7
均净资产收益率（%）
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。
永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。
关于基本每股收益计算方式如下：
本报告期
归属于母公司股东的净利润（元）692305112.91
减：其他权益工具股息影响（元）209800000.00
小计482505112.91
发行在外的普通股加权平均数（股）2579565242.00
基本每股收益（元/股）0.1870
八、境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、2021年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度第二季度第三季度第四季度
（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入10913824938.2922403782337.6310612313347.3623872339141.81归属于上市公司股
-149515961.66998011829.44-149282963.80-6907791.07东的净利润归属于上市公司股
东的扣除非经常性-153568083.15917926385.81-138889004.50-31310523.32损益后的净利润经营活动产生的现
2046841431.217757107519.56-314013307.27-2086527467.02
金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
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十、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元币种:人民币附注非经常性损益项目2021年金额（如适2020年金额2019年金额用）
非流动资产处置损益147858367.1151681613.3443614862.02
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、------减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、21473574.1340099240.9920718673.90按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外计入当期损益的对非金融企
96677730.42157707478.9570565147.00
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单4012459.61--3285411.99位可辨认净资产公允价值产生的收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利--682363867.07--得
非货币性资产交换损益------委托他人投资或管理资产的
------损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减------值准备
债务重组损益------
企业重组费用，如安置职工------
的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损------益同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期------净损益与公司正常经营业务无关的
------或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、
-2285011.7720085681.20--衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生
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金融负债和其他债权投资取得的投资收益单独进行减值测试的应收款
------
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益------采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价------值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一------次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入1179245.281179245.281179245.28
除上述各项之外的其他营业-
12996076.7460896987.57
外收入和支出255765641.80其他符合非经常性损益定义
------的损益项目
减：所得税影响额68880539.32-30760365.4326900280.57少数股东权益影响额
114885564.13-93883167.4339922720.34（税后）
合计98146338.07821995017.89133437326.85
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
十一、采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币对当期利润的影项目名称期初余额期末余额当期变动响金额
中信并购投资基金562997798.91781757620.30218759821.39264892982.24
(深圳)合伙企业(有
限合伙)
芜湖高和融德投资中131085512.8170229276.89-60856235.92-60856235.92
心(有限合伙)
芜湖新街慧投资中心274997415.90319948228.0944950812.1944950812.19（有限合伙）
芜湖远翔天祥投资管633558281.25580693096.24-52865185.01-52865185.01
理中心（有限合伙）
深圳市信中龙成投资503782444.34696864354.49193081910.15193081910.15
合伙企业（有限合伙）
芜湖美和城市更新投320423534.96321539205.321115670.361115670.36资中心合伙企业（有限合伙）
中粮高和（天津）并189629522.87116554344.05-73075178.82-73075178.82购基金一号合伙企业（有限合伙）
13/2532021年年度报告
芜湖远澈琅宸股权投999955.56240988200.00239988244.44-22824255.56资合伙企业（有限合伙）
芜湖首茂悦和股权投0.00505954702.16505954702.1625954702.16资合伙企业（有限合伙）北京科技园建设（集326947074.90324662063.13-2285011.77-2285011.77团）股份有限公司
合计2944421541.503959191090.671014769549.17318090210.02
十二、其他
□适用√不适用
第三节管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）外部形势与要求
1.国际环境更趋复杂严峻，我国经济发展面临多重压力，中央要求“稳字当头、稳中求进”当前，百年变局和世纪疫情交织叠加，国际形势错综复杂，国内经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。中央要求2022年经济工作“稳字当头、稳中求进”。宏观政策要稳健有效，微观政策要持续激发市场主体活力，结构政策要着力畅通国民经济循环，继续做好“六稳”、“六保”工作，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定。
这要求我们要科学研判宏观经济形势，准确识变，把握机遇，迎接挑战。
2.首都发展统筹推进，战略规划引领不断强化，首都高质量发展迈出坚实步伐
2022年，北京市要求以首都发展为统领，坚持“五子”联动融入新发展格局，持续推进总规实施，高质量发展城市副中心。加快国际科技创新中心建设，高水平建设“三城一区”主平台。深入落实数字经济标杆城市建设实施方案，加强国家金融管理中心功能建设，深入开展国际消费中心城市专项行动，纵深推进“两区”建设，落实城市更新行动计划。高水平完成国企改革三年行动任务，进一步提升发展质量和效益。这要求我们紧抓首都发展和国企改革机遇，进一步建立健全市场化经营机制，提升企业治理能力现代化水平，夯实高质量发展基础。
（二）2021年市场回顾
1、全年商品房销售面积和销售额创历史新高，12月同比降幅均小幅扩大
2021年，全国商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，比2019年1-12月份增长
4.6%，两年平均增长2.3%，12月同比降幅较上月扩大1.7个百分点至15.6%。其中，1-12月住
宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。全国商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，比2019年1-12月份增长13.9%，两年平均增长6.7%。12月同比降幅较上月扩大1.5个百分点至17.8%。其中，1-12月住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%，办公楼销售额同比下降6.9%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。
2021年，北京商品房销售面积为0.11亿平方米，同比增长13.9%，比2019年1-12月份增长17.7%。其中，1-12月住宅销售面积为0.09亿平方米，同比增长19.5%，办公楼销售面积同比下降24.5%，商业营业用房销售面积同比下降49.5%。北京商品房销售额为0.45万亿元，同比增长22.7%，比2019年1-12月份增长33.1%。其中，1-12月住宅销售额为0.41万亿元，同比增长31.5%。
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2、12月百城(全国100个重点城市)价格环比下跌0.02%，同比上涨2.44%
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2021年12月，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较上月收
窄0.02个百分点。从涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，58个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加5个。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨
2.44%，涨幅较上月收窄0.28个百分点。
2021年12月，北京新建住宅平均价格为44302元/平方米，环比下跌0.03%，跌幅较上月增
加0.01个百分点。同比来看，北京新建住宅平均价格较去年同期上涨1.72%，涨幅较上月收窄
0.09个百分点。
3、12月，房地产开发投资今年以来首次负增长，房屋新开工同比降幅持续收窄房地产开发
投资额和新开工面积同比降幅均明显扩大，全年投资额小幅增长，新开工面积降幅超过10%2021年，全国房屋新开工面积为19.9亿平方米，同比下降11.4%，12月为1.6亿平方米，
同比下降31.2%，降幅较上月扩大10.1个百分点。其中，1-12月住宅新开工面积为14.6亿平方米，同比下降10.9%，降幅较上月扩大2.5个百分点。全国房地产开发投资额为14.8万亿元，同比增长4.4%，比2019年1-12月份增长11.7%，两年平均增长5.7%，12月同比降幅较上月扩大9.6个百分点至13.9%。其中，1-12月住宅开发投资额为11.1万亿元，同比增长6.4%，占房地产开发投资比重为75.3%。
2021年，北京房屋新开工面积为0.2亿平方米，同比下降36.9%。其中，1-12月住宅新开
工面积为0.1亿平方米，同比下降40.2%。北京房地产开发投资额为0.4万亿元，同比增长
5.1%，比2019年1-12月份增长7.8%。其中，1-12月住宅开发投资额为0.3万亿元，同比增长
8.8%，占房地产开发投资比重为60.9%。
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4、房企到位资金增长持续放缓，12月国内贷款同比降幅扩大
2021年1-12月，房地产开发企业到位资金为20.1万亿元，同比增长4.2%，比2019年1-
12月增长12.6%，两年平均增长6.1%。国内贷款：2021年1-12月，国内贷款为2.3万亿元，同
比下降12.7%，上年同期为同比增长5.7%；占比为11.6%，比上年同期下降2.2个百分点。自筹资金：2021年1-12月，自筹资金为6.5万亿元，同比增长3.2%，上年同期为同比增长9.0%；
占比为32.5%，比上年同期下降0.3个百分点。定金及预收款：2021年1-12月，定金及预收款为7.4万亿元，同比增长11.1%，上年同期为同比增长8.3%；占比为33.4%，比上年同期下降1.1个百分点。个人按揭贷款：2021年1-12月，个人按揭贷款为3.2万亿元，同比增长8.0%，
上年同期为同比增长9.9%；占比为14.7%，比上年下降0.8个百分点。
2021年1-12月，北京房地产开发企业到位资金为0.7万亿元，同比增长12.1%。其中，定
金及预收款为0.3万亿元，增长27.1%；自筹资金为0.2万亿元，增长22%；国内贷款为0.1亿元，下降35.1%。
（数据来源：中国指数研究院）
二、报告期内公司所处行业情况
2021年，房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。在此背景下，监管部门陆续表态，稳定信心。中央经济工作会议坚持“房住不炒”，重申“因城施策”，要求“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举”，
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“促进房地产业的良性循环和健康发展”成为新的政策主题。同时，中央要求深入实施区域重大战略和区域协调发展战略，增强区域发展的平衡性协调性。预计2022年，政策将在“支持合理住房需求”方面发力，“长租房”、“保障性租赁住房建设”与城市更新、老旧小区改造等领域将获更大支持。部分城市限售限贷存在放松空间，城市周期轮动的特征将进一步凸显。这要求我们必须紧跟政策导向，遵循行业发展规律，积极主动作为，把握政策机遇与市场结构性先机。
我国房地产市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，依靠高杠杆实现高增长的“金融红利时代”成为过去，行业洗牌与整合进一步加速。未来企业发展模式，将从过去的过度依赖金融驱动的外延式增长转变为内涵式增长，将从以增长为中心转向以为客户创造价值为中心，实现产品和服务品质的回归。本质回归、组织重塑、事人匹配、精益管理、降本增效、数字化赋能成为新的关键词。平衡好“增长、盈利、风险”的“三驾马车”，以管理促发展、向管理要效益已成为房企下一阶段提升市场竞争力，实现有质量可持续发展的行业共识。这要求我们增强应变意识，直面挑战，苦练内功，进一步提升产品力和服务力。
三、报告期内公司从事的业务情况
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
一、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约
175个，总建筑面积愈4800万平方米，其中当期在建超过2200万平方米，期末未售面积超1800万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模近1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目85个，总建筑面积近2400万平方米。报告期内，公司房产销售收入668.51亿元、成本538.26亿元。
二、物业经营与物业服务
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。推进疫情常态化下物业经营管理。自持项目有序实现运营，房山熙悦天街商业综合体开业当天招商率、开业率均达
100%。绵阳喜来登酒店开业火爆超预期，获中国“年度最佳会议度假酒店”、“最佳人气酒店”等多项荣誉。“首开*乐尚”长租公寓品牌正式形成并落地，大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议，845套公寓实现开业满租。
目前，公司物业租赁面积82万平方米，物业管理面积15.3万平方米。报告期内，公司酒店物业经营等收入7.06亿元、成本4.43亿元。
三、旧城区更新改造业务
从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。
除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。
探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。
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通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。
养老业务初步形成“轻重资产管理良性循环”的发展思路，西钓鱼台院被评为五星级养老机构，花家地院通过四星级评定。首开寸草成为市属国企里唯一拥有1家五星级、3家四星级和1家 5A级社会组织的连锁养老机构。
四、房地产金融业务
公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资约30亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。
2021年，公司进一步提升管理，一方面引入投资人、增强实力；另一方面苦练内功，加强
投资行为的监督管理，提高盈信公司投资决策水平、管理水平和投资效益。
2022年，公司业务开展“投”“退”并重，在推进新项目的同时，重点关注多个已投项目
的退出工作，全力推进项目的退出和回款。
五、服务副中心和冬奥的工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北京副中心建设，通州新城项目完成主体结构封顶，通州西集、通州潞城等项目积极推进。
丽亭华苑酒店被指定为2022年冬奥会接待酒店并取得授牌，装修升级如期完成，疫情防控和服务提升工作全面加强。
速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付，以服务保障“零失误”，报告期内全面完成冬奥会筹备工作。2022年2月19日，随着速度滑冰男子、女子集体出发决赛的结束，国家速滑馆“冰丝带”圆满完成冬奥会速度滑冰比赛的全部服务保障任务，交出完美答卷。冬奥会期间，国家速滑馆公司配合场馆运行团队全力做好各项服务保障工作，统筹各保障单位，发扬“敢于担当、勇于奉献、不怕吃苦”的敬业精神，几十天夜以继日、连续作战，圆满完成了场馆各项赛事保障工作。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
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（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资，开辟保交所供应链新通道，全年共发行供应链保理产品12.9亿元。妥善应对金融市场变化，积极探索优化权益融资方案。
公司报告期继续保持最高的 AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
同时，公司与时俱进，根据形势变化，适时修订《组织管理优化提升总体方案》，研究完善总部定岗定编方案，不断增强公司管理体制机制的系统创新。
五、报告期内主要经营情况
2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年，也是行业调控精准加码、金融监管严格
落实、房企接受空前洗礼的一年。面对新变局、新挑战，公司领导班子团结带领全体员工，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在上级单位坚强领导下，科学统筹疫情防控、风险管控和生产经营，审时度势、主动作为、砥砺攻坚、稳中求进，顶住了市场压力，在危机中寻求转机，各项工作取得积极进展，生产经营取得显著成效，在变局中稳步实现了“十四五”良好开局，为公司高质量可持续发展奠定了扎实基础。
——销售业绩逆境增长。公司全年销售面积393万平方米，销售额1149亿元，销售回款
1194亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，签约金额与销售回
款指标完成值创历史同期新高。经营性收入1221亿元，完成计划113%，同比增长22%，实现经营性正向现金流130亿元，比去年增加179亿元。
——开发规模保持稳定。开复工面积2237万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积
481万平方米，竣工面积680万平方米，上述指标均完成年度计划。
——物业经营稳步发展。物业经营收入（租赁+酒店）11亿元、物业租赁面积82万平方米、酒店客房销售数量20万间*天，分别完成计划的102%、107%、98%，同比分别增长22%、
4%、76%。
——后续项目审慎增加。通过竞拍或股权收购获取北京（房山、大兴、丰台、密云、朝阳、海淀、昌平）、太原、福州、苏州、杭州、南京、台州、厦门、南通、常州、佛山、温州、东
莞、成都等地后续项目共30个，地上建筑面积287万平方米，详见下表：
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规划计容土地面积开工序号项目位置建筑面积
(平方米)状态
(平方米)
房山区长阳镇 04街区 FS10-0104-6001、6002地块 R2
14051592680已开工
二类居住用地、A334 基础教育用地
丰台区长辛店镇张郭庄村 A 区 FT00-0203-6145、
274400171121已开工
FT00-0203-6159地块 R2二类居住用地
丰台区卢沟桥乡万泉寺村 A 地块一级开发项目 0616-
0660、0661、L05、WQS-02地块 R2二类居住用地、
343632101601
A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建“保障性租赁住房”）
朝阳区金盏乡小店村 3005-02 地块 R2二类居住用地
45700874111已开工
(*)
大兴区旧宫镇 DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-
0015、0016地块 B4综合性商业金融服务业用地、U17
53859882574已开工邮政设施用地、R2二类居住用地（配建“公共租赁住房”）国有建设用地(*)
大兴区榆垡镇中心区 DX09-0102-0027、0044地块 R2
64840896815已开工
二类居住用地(*)
7 密云区檀营乡 6005地块 R2二类居住用地(*) 58352 116703 已开工
昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目 PF-04 地块8 F81绿隔产业用地、PF-05地块 R2二类居住用地（配 79675 178406建“保障性租赁住房”）(*)
海淀区西北旺镇 HD00-0403街区永丰产业基地（新）
95561383420
F1地块 HD00-0403-0003地块 R2二类居住用地(*)
密云区水源路南侧 MY00-0104-6016等地块 R2二类居
10103326200222
住用地(*)京内合计5995281197653
11-13 太原市 SG-20139、SG-2112、XY-2101 16083 20855 已开工
14 台州温岭市 XQ070120 地块 51804 124330 已开工
15 南通市 R21013 47143 64270 已开工
16福州市2021-20号1806943366已开工
南京市 NO.2021G77雨花台区西善桥街道杨柳路以
172950535407
南、平湖路以西地块
18 温州市中央绿轴区域 G-42a地块 48612 150696
成都市 CH11（252）:2021-045 成华区青龙街道新山
1982313164624
社区1、2组，新山社区集体成都市 CH12（252）：2021-046 成华区龙潭街道和成
2082467125597
社区1、5、7、8组
21 东莞市 2021WR026号地块 17899 53698
22 佛山市顺德区 TD2021(SD)WG0031 82841 207103
23 苏州市姑苏区苏地 2021-WG-17号地块(*) 39945 76295 已开工
24 常州武进 JWJ20210201(*) 38513 77026 已开工
南京市江北新区广西埂大街以北、江北大道以西
252370635559已开工
2021G09地块(*)杭州萧山区南站 XSCQ1802-42 地块（萧政储出
2645154103854已开工
[2021]16号地块)(*)
27 浙江省台州市温岭市 XQ070123地块(*) 16309 39142 已开工
28台州玉环市玉城街道双港路南侧、龙门路北侧地块(*)62710141348已开工
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29 厦门海沧 2021HP01项目(*) 68783 179500 已开工
30福州市2021-34号(*)1157030082
京外合计7834261672750总计13829542870402
注：标*号项目为公司非并表合作项目。
——有息负债规模稳步下降。全年累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。累计归还到期有息负债约523.86亿元，减少带息负债规模109.56亿元。现金短债比指标持续达标。年末，公司资产负债率为78.68%，较上期减少1.74个百分点。
——公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共64.15亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金202.43亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款43亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标均较去年末均有所改善。
——品牌信誉持续增强。荣获 2021年度沪深上市房地产公司“综合实力 TOP10”暨“财富创造能力 TOP10”、“投资价值 TOP10”、“上市公司治理 TOP10”、“ESG 发展优秀企业”等多项荣誉。
(一)主营业务分析
1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目本期数上年同期数变动比例（%）
营业收入67802259765.0944226427381.8053.31%
营业成本54368150568.6231860087935.6270.65%
销售费用1741001538.421387344746.7125.49%
管理费用1152562641.681027009653.6712.23%
财务费用2788152284.812545357681.099.54%
研发费用6430816.74--
经营活动产生的现金流量净额7403408176.485589654392.0332.45%
投资活动产生的现金流量净额-4076269893.61-3371473447.42-20.90%
筹资活动产生的现金流量净额-7730656275.127877374744.48-198.14%
营业收入变动原因说明：本期营业收入本期比上期增加235.76亿元，主要是公司前期销售规模近三年稳定增长，在本期房地产项目实现集中交付造成本期房屋销售比上期增加234.40亿元。
营业成本变动原因说明：本期营业成本比上期增加225.08亿元，主要是公司前期销售规模近三年稳定增长，本期房地产项目实现集中交付造成房屋销售成本比上期增加223.94亿元。但受房地行业整体下行的影响，本期结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度，营业毛利率有所降低。
销售费用变动原因说明：本期销售费用比上期增加3.54亿元，主要由本期房屋销售收入增加，相应结转的合同取得成本形成。
管理费用变动原因说明：本期管理费用比上期增加1.25亿元，主要由本期项目服务费增加形成。
财务费用变动原因说明：本期带息负债规模有所降低，利息支出总额比去年同期有所降低，但资本化利息降低较大，公司费用化利息费用比去年同期有所上升，同时受联合营企业利息收入降低的影响。以上造成，本期财务费用比去年同期增加。
23/2532021年年度报告
研发费用变动原因说明：主要是公司标准化设计费增加形成。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营性现金流量净额比去年同期增加
18.14亿元，主要受益于公司全口径销售回款增加，房屋销售收入和合作项目往来款增加形成。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额比去年有所降低，本期投资支付现金与去年持平，但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成比同期有所降低。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动净流出77.30亿元，比去年同期降低156.08亿元。其中：本期筹资活动现金流入比上期降低235.30亿元，主要由本期吸收少数股东投资降低16.39亿元、取得永续债降低30亿元、取得借款比去年同期降低189.93亿元形成；本期筹资活动现金流出金额比上期降低79.22亿元，主要原因为偿还债务比去年降低41.02
亿元（2020年支付永续债30亿）。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
2.收入和成本分析
√适用□不适用
本期营业收入本期比上期增加235.76亿元，主要是公司前期销售规模近三年稳定增长，在本期房地产项目实现集中交付造成本期房屋销售比上期增加234.4亿元。
本期营业成本比上期增加225.08亿元，主要是公司前期销售规模近三年稳定增长，本期房地产项目实现集中交付造成房屋销售成本比上期增加223.94亿元。但受房地行业整体下行的影响，本期结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度，营业毛利率有所降低。
(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比上毛利率分行业营业收入营业成本比上年增比上年增年增减
（%）减（%）减（%）（%）
房地产开67557009248.0854268393829.4724.49%53.57%70.59%-3.19发主营业务分产品情况营业收入营业成本毛利率比上毛利率分产品营业收入营业成本比上年增比上年增年增减
（%）减（%）减（%）（%）
房产销售66851280893.5653825580442.7524.20%53.99%71.25%减少3.40个百分点
酒店物业705728354.52442813386.7259.37%22.02%16.29%增加25.20经营等个百分点主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比上毛利率分地区营业收入营业成本比上年增比上年增年增减
（%）减（%）减（%）（%）
北京地区27600853236.2621511349968.1128.31%68.94%130.58%减少14.59个百分点
京外地区39956156011.8232757043861.3621.98%44.50%45.70%增加3.29个百分点
24/2532021年年度报告
(2).产销量情况分析表
□适用√不适用
(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4).成本分析表
单位：元分行业情况本期占上年同本期金额情成本构成项总成本期占总较上年同况分行业本期金额上年同期金额目比例成本比期变动比说
(%)例(%)例(%)明
房地产开土地成本、54268393829.4799.82%31812111774.1699.85%70.59%-发建安成本等分产品情况本期占上年同本期金额情成本构成项总成本期占总较上年同况分产品本期金额上年同期金额目比例成本比期变动比说
(%)例(%)例(%)明
房产销售土地成本、-
53825580442.7599.00%31431341565.0498.65%71.25%
建安成本等
酒店物业租赁成本-
442813386.720.81%380770209.121.20%16.29%
经营等
(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用√不适用
(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用√不适用
(7).主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额45900.93万元，占年度销售总额0.68%；其中前五名客户销售额中关联方销售额6675.45万元，占年度销售总额0.10%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用√不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额359484.92万元，占年度采购总额21.65%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
25/2532021年年度报告
□适用√不适用
3.费用
√适用□不适用
公司严控费用支出，积极降低债务规模、降低融资费用，力争维持费用与经营规模相当。本期公司费用56.88亿元，比去年同期增加7.28亿元。
其中：本期销售费用比上期增加3.54亿元，主要是本期房屋销售收入增加，相应结转的合同取得成本形成。
本期管理费用比上期增加1.25亿元，主要是是本期项目服务费增加形成。
本期财务费用比上年同期增加2.43亿元，总体来看本期带息负债规模有所降低，利息支出总额比去年同期有所降低，但因资本化利息降低较大，公司费用化利息费用比去年同期有所提高，同时联合营企业利息收入有所降低。
4.研发投入
(1).研发投入情况表
√适用□不适用
单位：元
本期费用化研发投入6430816.74
本期资本化研发投入-
研发投入合计6430816.74
研发投入总额占营业收入比例（%）0.01%
研发投入资本化的比重（%）-
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用√不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用√不适用
5.现金流
√适用□不适用
报告期内公司经营活动现金净流量74.03亿元，比去年同期增加18.14亿元。其中：本期经营活动现金流入比去年同期增加145.92亿元，主要是以下原因形成：（1）受房屋销售回款增加的影响，本期销售商品、提供劳务收到的现金比去年增加97.28亿元；（2）收到的往来款比去年同期增加46.83亿元。本期经营活动现金流出比去年同期增加127.78亿元，主要由以下原因形成：（1）本期土地成本支出增加，造成购买商品、接受劳务支付的现金比去年增加64.66亿
元，（2）本期支付的往来款比去年同期增加74.52亿元。综合结果导致本期现金流量净额流入比同期有所提高。
报告期内投资活动产生现金流量-40.08亿元，比去年流出增加7.05亿元，本期投资支付现金与去年持平。但与上期相比，本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成投资活动产生的净流出有所提高。
报告期内筹资活动净流出77.30亿元，比去年同期降低156.08亿元。其中：本期筹资活动现金流入比上期降低235.30亿元，主要由于本期较上期相比：吸收少数股东投资降低16.39亿元、取得永续债降低30亿元、取得借款比去年同期降低189.93亿元形成。本期筹资活动现金流出金额比上期降低79.22亿元，主要原因为偿还债务比去年降低41.02亿元（2020年支付永续债30亿）。
26/2532021年年度报告
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用□不适用
1.资产及负债状况
单位：元本期期本期期上期期末金额末数占末数占较上期项目名称本期期末数总资产上期期末数总资产情况说明期末变的比例的比例动比例
（%）（%）
（%）
长期应收款905030970.640.29%---主要由联合营企业往来款形成
其他非流动3960691090.671.26%2945921541.500.90%34.45%主要由首开盈信权金融资产益工具投资形成
固定资产1767084359.240.56%1144661378.320.35%54.38%主要由绵阳首开兴泰经营酒店转增固定资产形成
使用权资产639929318.140.20%---主要由承租房屋建筑物形成
长期待摊费430269431.930.14%186840276.960.06%0.00%主要由售楼处装修用改造费增加形成
应付票据242014541.540.08%378102908.050.12%-35.99%主要由商业承兑汇票减少形成
应交税费5005174546.101.59%2165222123.970.66%131.16%主要由应交土地增值税增加形成
应付利息0.000.00%1119022252.250.34%-100.00%主要因支付债券利息形成
其他流动负10493922378.853.34%16375656601.344.99%0.00%主要因归还短期融
债资券、预提项目土
增税降低、待转销项税额减少等原因形成
租赁负债573706701.970.18%---主要因承租房屋建筑物形成
长期应付款12463042075.163.97%7300388557.242.23%0.00%主要因应付首开集团和应付少数股东往来款增加形成
2.境外资产情况
□适用√不适用
3.截至报告期末主要资产受限情况
√适用□不适用
27/2532021年年度报告
项目期末账面价值（元）受限原因
货币资金830411632.14保证金及项目资本金
存货35172324881.92贷款抵押
固定资产311536577.55贷款抵押
长期股权投资5203487654.36股权质押
投资性房地产1075125680.65贷款抵押
合计42592886426.62/
4.其他说明
□适用√不适用
(四)行业经营性信息分析
√适用□不适用
2021年，房企积极营销，加大优惠力度抢收回款，共计41家房企销售业绩超千亿。20家代
表房企销售业绩同比上涨，但增速持续放缓，下半年单月销售业绩同比均下降。2021年，代表房企聚焦一二线及核心热点城市，审慎扩充土储，拿地销售比有所下降。房企融资规模大幅下滑，多个融资渠道受限，企业融资成本差距加大。
将百亿以上企业分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、
100-300亿，对应企业数量分别为9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000亿以上企业增长1家，其余阵营房企数量均有所减少。
百亿企业增速分布呈现倒 V形，300-500亿阵营企业增速较高，其余各阵营企业增速同比均有所放缓。3000亿以上大型企业发展更加追求稳健，销售额均值为4825.7亿元，销售额增长率均值为1.4%；1000-3000亿企业和500-1000亿企业深耕重点城市，业绩保持了稳定增长，销售额均值分别为1650.9亿元和719亿元，销售额增长率均值分别为0.8%和3.1%；300-500亿企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩增长，销售额增长率均值为
15.3%；100-300亿企业面临激烈的市场竞争，经营业绩受到考验，销售额首次出现负增长。
（数据来源：中国指数研究院）
28/2532021年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待开一级土是/否涉合作开发合作开发规划计容序发土地的地整理及合作项目涉及项目的权持有待开发土地的区域建筑面积
号面积(平面积(平开发项的面积益占比
(平方米)
方米)方米)目(平方米)(%)
1 通州区宋庄镇 TZ00-0302-6002地块 42634 - 111776 是 42634 85
R2 二类居住用地、TZ00-0302-6001地块 A33基础教育用地（限价商品住房项目）
2 丰台区卢沟桥乡万泉寺村 A地块一级 43632 - 101601 是 43632 50
开发项目 0616-0660、0661、L05、
WQS-02地块 R2二类居住用地、A33
基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建“保障性租赁住房”）
3 门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、 180851 - 238650 是 180851 10
6008、0057、0086、0120、6016、
6015地块社会停车场用地、综合性商
业金融服务业用地、二类居住用地、
商业用地、住宅混合公建用地（*）
4昌平区北七家镇平坊村土地一级开发79675-178406是7967534
项目 PF-04地块 F81绿隔产业用地、PF-05地块 R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）(*)
5 通州区潞城镇 FZX-0901-0162 地块 F3 28003 - 70008 是 28003 50
其他类多功能用地(*)
6 海淀区西北旺镇 HD00-0403 街区永丰 55613 - 83420 是 55613 50
产业基地（新）F1地块 HD00-0403-
0003地块 R2二类居住用地(*)
7 密云区水源路南侧 MY00-0104-6016 103326 - 200222 是 103326 10
等地块 R2二类居住用地(*)
京内项目合计533735-984083533735-
8 南京市 NO.2021G77雨花台区西善桥 29505 - 35407 否 - 100
街道杨柳路以南、平湖路以西地块
9 温州市中央绿轴区域 G-42a 地块 48612 - 150696 否 - 100
10 成都市 CH11（252）:2021-045 成华 82313 - 164624 否 - 100
区青龙街道新山社区1、2组，新山社区集体
11 成都市 CH12（252）：2021-046 成华 82467 - 125597 否 - 100
区龙潭街道和成社区1、5、7、8组
12 东莞市 2021WR026号地块 17899 - 53698 否 - 100
13 佛山市顺德区 TD2021(SD)WG0031 82841 - 207103 否 - 100
14福州市2021-34号(*)11570-30082是1157040
29/2532021年年度报告
15天津市武清区下朱庄街藕甸道南侧、14565-26217是1456550津武（挂）2017-031号地块（*）
京外项目合计369772-79342326135-
总计903507-1777506559870-
注：
1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。已开工项目详见报告期内房地产开发投资情况。
2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。
3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。
4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。
5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。
6、标*号项目，为公司非并表合作项目。
公司各项棚户区改造及土地一级开发项目均积极推进中，详见下表：
单位：万平方米、亿元币种：人民币项目计划项目分类序号项目名称总用地位置总投资万泉寺村棚户区改造和环境整
1北京市丰台区101.70131.48
治项目
2幸福西街棚户区改造项目北京市顺义区6.3122.77
南关村、南房村、小周各庄村
3北京市怀柔区224.20174.40
棚户区改造项目马坡镇西丰乐村棚户区改造土
4北京市顺义区59.7248.52
地开发项目实施项目长安新村和南菜园新村旧城改
5北京市密云区11.8321.90
建棚户区改造项目大榆树镇下屯村棚户区改造和
6北京市延庆区73.0235.54
环境整治项目
7固安县大韩寨村旧城改造项目河北省廊坊市497.6728.52
小计974.45463.13
顺义区李桥镇头二营、三四营
1北京市顺义区158.84
及英各庄村棚改项目昌平区东小口镇小辛庄组团棚
2北京市昌平区265.40
户区改造项目
3东城区建内二期棚改项目北京市东城区14.36
后续项目
4西城区复内项目北京市西城区34.90
顺义新城仁和镇庄头、太平
5北京市顺义区141.17
村、南彩镇棚户区改造项目
小计614.67-
合计1589.12463.13
30/2532021年年度报告
2.报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：亿元币种：人民币
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额
北京市住宅、商
1熙悦观湖在建项目552218431015976501597650025.112.48
房山区业、酒店北京市
2熙悦宸著住宅竣工项目4508294672148612014861214861214861256.903.84
大兴区北京市
3熙悦丽博住宅新开工项目40515926801411241411241411240019.979.06
房山区北京市
4熙悦晴翠住宅新开工项目744001711212744262666122666120083.7965.67
丰台区北京市
5璞瑅公馆住宅、商业在建项目6887011956518731500017025221.910.29
丰台区北京市
6大绿地住宅在建项目447243360000439133921312393167026167026111.206.30
丰台区北京市
7璞瑅墅住宅、商业竣工项目1788117303511716800011716813.230.04
大兴区
北京市住宅、商
8建国里9号在建项目2051454970940600940600071.310.79
朝阳区业、办公
北京市住宅、商
9四季怡园竣工项目18884223827432914100032914152.420.48
门头沟区业、办公北京市
10公园十七区住宅竣工项目66475132950222172018244818244822217276.323.11
顺义区北京市
11金禧璞瑅住宅在建项目9688514532725868702586870072.563.44
顺义区北京市
12香溪郡住宅竣工项目19730020440828234200028234248.690.08
通州区北京市
13 回龙观 G 区商业 商业 竣工项目 79049 95423 154003 0 154003 154003 154003 34.76 0.38
昌平区北京市
14城市之光住宅竣工项目14026821073828136500028136542.222.35
通州区
31/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额北京市
15棠颂住宅竣工项目6757612604219599500019599532.201.10
大兴区北京市
16和悦华锦住宅竣工项目92065165717282253015385415385428225389.463.26
大兴区北京市
17和悦华玺住宅竣工项目3089167960109020010902010902010902032.992.31
昌平区北京市
18国风尚城住宅在建项目7134116379025595502559550042.493.37
通州区北京市
19中晟新城住宅在建项目38322049380063404604067406761124745.850.39
顺义区北京市
20中晟景苑住宅竣工项目7480012468919578000019578023.890.64
顺义区北京市密云南菜园棚改回
21住宅在建项目1008801966213416290968680017.762.04
密云区迁房北京市
22国樾天晟住宅在建项目264143654867222067222008.791.87
密云区北京市
23幸福里住宅、教育在建项目4872710753817560501756050080.973.28
海淀区北京市
24顺义牛栏山租赁房住宅在建项目117792591535980035980002.450.81
顺义区北京市
25西丰乐棚改回迁房住宅在建项目3152763054998380998380046.591.27
顺义区北京市延庆大榆树镇棚改
26住宅在建项目93815168868248909692371591870041.921.55
延庆区回迁房
北京市住宅、商
27缇香郡在建项目1812653552544705490307472701146681348.230.55
通州区业、办公北京市
28景粼原著住宅竣工项目12109614068526186104200420026186197.470.58
朝阳区
北京市住宅、商
29和锦薇棠竣工项目419641174981889250804408044018892552.741.36
朝阳区业、办公北京市
30金悦郡住宅、教育在建项目7324115398925923202592320056.473.74
通州区
32/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额北京市
31华樾国际二期住宅新开工项目26610745071132251132251132250029.7529.52
朝阳区北京市
32华樾国际住宅、教育在建项目2018948528738560738560029.751.29
朝阳区北京市
33华樾北京住宅在建项目1920157602951940951940036.601.93
朝阳区北京市
34华樾北京(*)住宅竣工项目2297568925115735011573511573511573541.202.67
朝阳区
北京市住宅、商
35和光尘樾(*)竣工项目6391315978323894100023894166.421.00
朝阳区业、办公北京市
36城志畅悦园(*)住宅、办公竣工项目60374102636187602018760218760218760248.341.14
朝阳区北京市
37锦安家园(*)住宅竣工项目77973194934312098031209831209831209874.769.04
朝阳区
北京市住宅、教育
38拾光里(*)在建项目808931120421821600182160733167331674.374.40
朝阳区等北京市
39青云上府(*)住宅新开工项目57008741111332191332191332190055.8642.35
朝阳区北京市
40熙悦天街(*)商业在建项目85709179122301467030146726828626828684.844.42
房山区北京市
41熙悦林语(南)(*)住宅、教育在建项目859571820332901170220535207027276609109.852.81
大兴区北京市
42熙悦林语(北)(*)住宅竣工项目6638014603522968500022968589.982.84
大兴区
北京市住宅、商
43金樾和著(*)在建项目756911333612186230810316352520111739.080.80
房山区业、办公北京市
44熙湖悦著(*)住宅、教育在建项目13303321045044159104415910087.597.08
房山区北京市
45金悦府(*)住宅、办公竣工项目282127053112711800012711838.370.78
大兴区北京市
46四季盛景园(*)住宅在建项目9594721108330282403028240061.910.01
大兴区
33/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额北京市
47煕悦天寰(*)住宅在建项目746428210712011701201170042.393.24
丰台区北京市
48熙悦云上(*)住宅、商业新开工项目385988257411168793162931620024.7617.09
大兴区北京市首开富力十号国际
49商业、办公在建项目1702002553013724760372476363873638765.503.38
顺义区(*)北京市
50观承·大家(*)住宅在建项目1551331566844122340412234239203239203127.486.73
顺义区北京市
51观承·望溪(*)住宅在建项目43326649881064590106459560325603236.872.94
顺义区
北京市住宅、商业
52公园都会(*)新开工项目1222442060852377152377152377150052.724.37
顺义区等北京市
53和悦璞云(*)住宅新开工项目484089681514830368733687330024.1915.34
大兴区北京市
54国风金海(*)住宅在建项目586435923011961201196120016.220.73
平谷区北京市
55国悦居(*)住宅在建项目9155910955016874809145015960336.561.26
大兴区
北京市住宅、商
56云创天地(*)在建项目8013114415821511901274516632515399329.181.44
通州区业、办公
北京市住宅、商
57城市之光(*)竣工项目8934812343417099400017099437.752.59
通州区业、办公北京市
58 回龙观 G06-2(*) 办公 竣工项目 7553 22659 31552 0 31552 31552 31552 7.96 0.51
昌平区北京市
59天琅(*)住宅竣工项目6103115257722273100022273150.350.00
大兴区北京市
60和棠瑞著(*)住宅在建项目15160015311634691002219623536416031241.081.46
平谷区北京市丽泽金融商务区
61商业、办公在建项目7391116000022291202229120082.452.62
丰台区(*)北京市
62万橡悦府(*)住宅、商业在建项目12173032794852661118757552661100100.156.98
昌平区
34/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额北京市
63 奥森 ONE(*) 住宅 在建项目 77022 207262 327537 0 327537 0 0 116.70 4.32
昌平区北京市
64悦和嘉园(*)住宅、商业在建项目816649799714693301469330023.580.69
通州区北京市
65国祥府(*)住宅、教育在建项目6453112438217752301775230029.903.50
密云区北京市
66国祥云著(*)住宅新开工项目583521167031783211783211783210030.9318.52
密云区北京市
67汇景湾(*)住宅竣工项目41670934857646725800046725835.910.91
平谷区北京市
68东郡汇(*)住宅竣工项目485009188313974300013974325.840.86
朝阳区
京内合计628497697951531524706214898449310911272313380522903457.79337.99保定市
69熙悦九里住宅在建项目6918515220522655802265580017.842.53
竞秀区廊坊市
70国风悦都住宅在建项目185946334704426107017833217617142394625.862.41
安次区廊坊市
71廊坊国风上观住宅在建项目470848628312480001248000018.280.88
安次区沈阳市
72首开国风润城住宅、商业在建项目28435741327445767201230372749036212524.411.04
沈北新区沈阳市
73首开如院住宅、商业在建项目73546147442193672019367214293914293915.252.89
沈北新区沈阳市
74首开国风尚城住宅、商业在建项目1613643293684416641005942956410026.971.72
沈北新区
葫芦岛市住宅、商
75葫芦岛国风海岸在建项目13680681485241179042542801054732628538794790.081.34
连山区业、酒店
太原市住宅、商
76太原国风上观竣工项目53106793960014531470109879109879145314787.901.18
小店区业、教育
住宅、商太原市
77紫云府业、办公、在建项目1441615718097010793134636195200073.273.73
小店区教育
35/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额
住宅、商大连市
78大连东港项目业、办公、在建项目95000343110464302286666286666017763666.721.13
中山区酒店苏州市
79棠前如院住宅在建项目110096226760282493028249311026411026439.063.27
高新区苏州市
80璀璨平江如苑住宅在建项目662071721382443571253082443570055.941.52
姑苏区苏州市
81首开金茂熙悦住宅竣工项目924352304002775270714397143927752758.001.03
高新区无锡市
82无锡蠡湖金茂府住宅在建项目1243373062204690390131572133202415353103.706.11
滨湖区杭州市
83德胜上郡住宅竣工项目5290910581815230500015230521.850.02
下城区杭州市
84首开杭州金茂府住宅竣工项目78429193623299611000299611105.191.36
拱墅区杭州市
85天青里住宅竣工项目335415031286093086093860938609318.821.71
拱墅区杭州市
86首开东城金茂府住宅竣工项目384479227314024800014024847.771.09
江干区台州市
87玖珑和玺雅珺苑住宅新开工项目518041243301679691679691679690039.4724.15
温岭市扬州市
88水印西堤住宅竣工项目18164330936739715300039715326.400.00
邗江区扬州市
89扬州中央都会住宅、商业在建项目1608322421163905540623165754326969727.821.97
邗江区
南京市首开*金茂*阳光城
90住宅竣工项目33192829811111370591725917211113720.240.83
江宁区东城金茂悦二期南京市
91江悦光年住宅新开工项目23193500767036870368703680017.371.40
浦口区南京市
92都会澜岸住宅在建项目4982913952419379001937900040.653.25
雨花台区南通市
93海门紫郡住宅、商业在建项目822264817369101719721974449830114722237999870.044.23
海门区
36/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额南通市
94 南通市 R21013 住宅 新开工项目 47143 64270 104770 0 0 0 0 14.62 7.53
崇川区厦门市
95厦门领翔上郡住宅、商业竣工项目13055233605044202300044202364.930.23
翔安区厦门市
96九珑岸住宅在建项目316647528010884201088420032.080.92
同安区
厦门市商业、办
97时代上城在建项目19260752040067307000011819097.700.17
翔安区公、酒店
武汉市住宅、商
98东湖金茂府在建项目11157150766168788101194190322647149.072.86
洪山区业、办公
绵阳市住宅、商
99绵阳仙海龙湾在建项目12115746131056730000503095030912644697.701.05
游仙区业、酒店
住宅、商贵阳市
100贵阳首开紫郡业、办公、在建项目1082900133620018549393327678156473446341031659109.735.08
南明区酒店福州市
101乌山九巷住宅、商业竣工项目5216723167929045400029045452.800.92
鼓楼区福州市
102香开连天广场商业、办公竣工项目190598386011611200011611217.070.42
晋安区福州市
103香开连天花园住宅、商业竣工项目183108296610623600010623621.470.81
晋安区福州市
104首开融侨·首融府住宅、商业竣工项目4161513276316133300016133343.851.01
晋安区福州市
105紫樾花园住宅、酒店在建项目2501416095122952201371367379116617750.892.88
仓山区
住宅、商福州市
106榕心映月业、办公、在建项目4948915741422470002247000037.152.39
仓山区酒店福州市
107花满庭住宅在建项目99652889943015039762007.390.58
鼓楼区福州市
108白马映书台住宅、商业在建项目1305431154433660433660011.990.70
鼓楼区
37/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额福州市
109香颂花园住宅新开工项目37795907081207841207841207840022.1013.05
晋安区福州市
110云洲郡住宅新开工项目19190028785040462597963979630064.6715.29
仓山区福州市
111香悦住宅新开工项目18069433665582155821558210010.627.29
晋安区
住宅、商温州市
112香开万里业、办公、在建项目13768646311067514606751460078.995.07
瓯海区酒店广州市
113天宸原著住宅竣工项目11328913162637379800037379884.070.17
天河区广州市
114白云天奕住宅竣工项目3498010103015166300015166358.811.70
白云区广州市
115白云湖住宅在建项目825491421792015331458392015330054.562.33
白云区珠海市
116首开龙湖天鉅住宅、商业在建项目111413342243984013010426838.180.21
香洲区珠海市
117天钜三期住宅竣工项目152864585864710064710647106471011.311.16
香洲区
海口市住宅、商
118美墅湾在建项目2410362975133540700834224641917675935.551.24
秀英区业、办公成都市
119成都金茂府住宅在建项目10820427050942412514635725586210947227773592.665.34
武侯区成都市
120首开*云著住宅、商业在建项目96823290400454462045446220701720701771.546.64
天府新区成都市
121首开·天府琅樾住宅新开工项目46091921811726001726001726000022.662.54
双流区
住宅、商天津市
122天津湾(*)业、办公、在建项目30166092607212238940599083146387703591138.404.03
河西区酒店天津市
123誉东苑(*)住宅在建项目2163054695799600799600020.670.70
东丽区
38/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额苏州市
124苏悦湾(*)住宅竣工项目433358667111648300011648319.310.59
高新区苏州市
125湖西星辰(*)住宅在建项目103319227984320266032026631601531601572.823.73
吴中区苏州市
126胥江天街(*)住宅、商业在建项目40894101169157536012286103467541.161.16
姑苏区苏州市
127科技城金茂府(*)住宅、商业在建项目1943963890635598180231428226367554757137.335.81
高新区无锡市
128太湖如院(*)住宅在建项目173782210592355241019228113161229457264.013.99
滨湖区苏州市
129云璟花园(*)住宅在建项目102603184685273329845132733290035.161.46
常熟市苏州市常熟智慧科学城
130住宅、商业在建项目23690858034684510713111450532700106.383.62
常熟市(*)苏州市姑苏区苏地苏州市
131 2021-WG-17 号地 住宅等 新开工项目 39945 76295 109838 109838 109838 0 0 29.97 22.36
姑苏区
块(*)常州市常州武进
132住宅新开工项目38513770261016431016431016430018.3510.45
武进区东 JWJ20210201(*)南京市
133新悦光年(*)住宅新开工项目23706355595181551815518150012.508.30
浦口区杭州市
134山澜桂语(*)住宅新开工项目451541038541468341468341468340031.2824.03
萧山区杭州市
135金茂首开国樾(*)住宅竣工项目3645691140136097013609713609713609748.811.47
拱墅区宁波市
136春江郦城(*)住宅竣工项目1129242364823154360565505655031543633.511.07
镇海区台州市玖珑和玺琅樾府
137住宅等新开工项目1630939142526285262852628009.506.38
温岭市(*)台州市
138金玉上城(*)住宅新开工项目627101413481895861895861895860023.2512.63
玉环市厦门市首开龙湖春江彼岸
139住宅、商业竣工项目12296028700039636500039636581.670.34
海沧区(*)
39/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额厦门市首开万科白鹭郡
140住宅、商业竣工项目589868850015364800015364832.941.74
翔安区(*)厦门市龙湖首开景粼原著
141住宅、商业竣工项目509439261215050900015050934.780.53
集美区(*)厦门市
142璟宸府(*)住宅、商业竣工项目63722163333260271026027125835825835857.461.47
翔安区
厦门市保利·首开云禧
143住宅等新开工项目6878317950025010087280872800070.6351.63
海沧区(*)武汉市东
144武汉国风上观(*)住宅在建项目452321221251608590160859818598185917.021.91
西湖区福州市
145天空之城(*)住宅竣工项目11144433433146698300046698380.592.21
晋安区福州市
146熙悦府(*)住宅、商业在建项目10542223190233281403328140055.073.59
晋安区福州市
147天悦二期(*)住宅在建项目6268714754718754001875400058.542.24
鼓楼区广州市
148云峰原著(*)住宅竣工项目135173296836486610031343231343248661076.463.37
开发区珠海市
149湖城大境(*)住宅、商业竣工项目2288845776656610006566111.240.22
金湾区珠海市
150天钜二期(*)住宅、商业竣工项目1593647807644480006444811.430.19
香洲区成都市
151景粼玖序(*)住宅在建项目95536191071315615017713814053727901440.983.64
龙泉驿区成都市
152紫云赋(*)住宅竣工项目621691554222414180968149681424141823.591.73
郫都区上海市
153央玺(*)住宅竣工项目70210126379205377000205377103.070.20
宝山区深圳市
154天琅楼(*)商业竣工项目3862134801999901999919999199998.030.11
盐田区天津市
155澜湖庭苑(*)住宅在建项目585368780314526601452660012.601.01
武清区
40/2532021年年度报告
在建项目/新项目规划计新开工面已竣工面总累计已竣报告期序项目用地面总建筑面积在建建筑面
地区项目经营业态开工项目/竣容建筑面积积(平方积(平方工面积(平总投资额实际投
号积(平方米)(平方米)积(平方米)
工项目(平方米)米)米)方米)资额天津市
156珑玺家苑(*)住宅在建项目2527737915543290543290025.840.83
武清区
成都市住宅、商
157成都国奥村(*)竣工项目13266823332431252300031252322.770.00
双流区业、办公成都市
158成都国韵村(*)住宅、商业竣工项目6859815675121436000021436013.030.01
双流区重庆市
159重庆国奥村(*)住宅、商业竣工项目41398965218282434000082434062.060.44
江北区桂林市
160桂林国奥城(*)住宅、商业在建项目196605356840475500019518211294038029832.500.76
叠彩区
京外合计1263633522209305306558973315774130546834081018168361644337.78350.39
总计1892131132004458459029594805618223655946804151248884547795.56688.38
注：
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
41/2532021年年度报告
3.报告期内房地产销售和结转情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
1北京市熙悦观湖住宅、商136660149847.2100136660
房山区业、酒店
2北京市熙悦宸著住宅1323928196510.1700132392
大兴区
3北京市熙悦丽博住宅116916277792.7800116916
房山区
4北京市璞瑅公馆住宅、商业1666841279013.561467412026220980
丰台区
5北京市璞瑅墅住宅、商业103115632610.152677740612543
大兴区
6北京市公园十七区住宅1961624701214.0112408760081572075
顺义区
7北京市金禧璞瑅住宅239790244896.4700238239
顺义区
8北京市香溪郡住宅2383904352922.364430512084823057
通州区
9北京市城市之光住宅2395541833723.21158926553026807
通州区
10北京市棠颂住宅1426141197412.733199216130117739
大兴区
11北京市和悦华锦住宅2494921443120.1519980383660149689
大兴区
12北京市和悦华玺住宅8850294177.236925926388119243
昌平区
13北京市国风尚城住宅2145124737410.7900214512
通州区
14北京市中晟新城住宅5268061117544.675158550773332
顺义区
15北京市国樾天晟住宅58173192503.890058173
密云区
16北京市幸福里住宅、教育151336573258.5600131212
海淀区
17北京市缇香郡住宅、商4040725131733.0948509102191111879
通州区业、办公
18北京市景粼原著住宅196411510818.4288873630412253
朝阳区
19北京市和锦薇棠住宅、商148956115369.707737325655571583
朝阳区业、办公
20北京市金悦郡住宅、教育217200518605.6200217200
通州区
21北京市华樾国际二住宅91700298812.990091700
朝阳区期
42/2532021年年度报告
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
22北京市华樾国际住宅、教育61200486794.870061200
朝阳区
23北京市和光尘樾住宅、商209014838712.23---
朝阳区(*)业、办公
24北京市拾光里(*)住宅、教育121242666107.09---
朝阳区等
25北京市熙悦林语住宅、教育6314386125.94---
大兴区(南)(*)
26北京市熙悦林语住宅5517361935.29---
大兴区(北)(*)
27北京市金樾和著住宅、商176957128995.72---
房山区(*)业、办公
28北京市熙湖悦著住宅、教育3819764501314.33---
房山区(*)
29北京市金悦府(*)住宅、办公11029078736.85---
大兴区
30北京市煕悦天寰住宅96110573628.80---
丰台区(*)
31北京市首开富力十商业、办公171869256284.46---
顺义区号国际(*)
32北京市观承·大家住宅3219084359023.09---
顺义区(*)
33北京市观承·望溪住宅95337415508.82---
顺义区(*)
34北京市公园都会住宅、商业217012648416.48---
顺义区(*)等
35北京市和棠瑞著住宅1994031470814.86---
平谷区(*)
36北京市万橡悦府住宅、商业4017443644122.96---
昌平区(*)
37北京市奥森住宅28284419374019.37---
昌平区 ONE(*)
38北京市国祥府(*)住宅、教育140678385396.30---
密云区
39北京市国祥云著住宅15565675100.75---
密云区(*)
40北京市汇景湾(*)住宅4042601426734.86---
平谷区
41北京市东郡汇(*)住宅10567354097.91---
朝阳区
京内其他-3099-38128126539-
京内其他非-26517----并表（*）
京内合计78309261375326508.7568074327038351909384
42保定市熙悦九里住宅1577488234211.9600157748
竞秀区
43/2532021年年度报告
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
43廊坊市国风悦都住宅3234742225424.89574906009183664
安次区
44沈阳市首开国风润住宅、商业4294872113635.352383812199114361
沈北新区城
45沈阳市首开如院住宅、商业1910011407211.808896982297100655
沈北新区
46沈阳市首开国风尚住宅、商业402688551765.5200402688
沈北新区城
47葫芦岛市葫芦岛国风住宅、商1390137242616.99387526781236814
连山区海岸业、酒店
48太原市太原国风上住宅、商109620094040106.3918891922982746038
小店区观业、教育
49太原市紫云府住宅、商48146918416928.3100481469
小店区业、办公、教育
50苏州市棠前如院住宅2104176471515.5870861162813139556
高新区
51苏州市璀璨平江如住宅211534530415.3000211534
姑苏区苑
52苏州市首开金茂熙住宅2425842055012.5474019154595116203
高新区悦
53无锡市无锡蠡湖金住宅3870577359332.2516567739719474775
滨湖区茂府
54杭州市德胜上郡住宅136938671213.6935717806355
下城区
55杭州市首开杭州金住宅258915663224.4512157544024614239
拱墅区茂府
56杭州市天青里住宅31119216402.160031119
拱墅区
57杭州市首开东城金住宅1220782618010.6810679340174315285
江干区茂府
58扬州市水印西堤住宅350102278133.15261976018801
邗江区
59扬州市扬州中央都住宅、商业3020731115315.23676494164048
邗江区会
60南京市江悦光年住宅66136484944.850066136
浦口区
61南京市都会澜岸住宅1372717399113.7300137271
雨花台区
62南通市海门紫郡住宅、商业9509624612242.7511291998499632017
海门区
63厦门市厦门领翔上住宅、商业425900839840.51262723401336103
翔安区郡
64武汉市东湖金茂府住宅、商5059133430015.8947548105849458365
洪山区业、办公
65绵阳市绵阳仙海龙住宅、商56165447594.641340218489536965
游仙区湾业、酒店
44/2532021年年度报告
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
66贵阳市贵阳首开紫住宅、商9847103776537.8775062684371029339
南明区郡业、办公、酒店
67福州市乌山九巷住宅、商业257654649822.419556129520633414
鼓楼区
68福州市香开连天广商业、办公103823131797.50198762863946544
晋安区场
69福州市首开融住宅、商业151892530614.3313733840975812626
晋安区侨·首融府
70福州市紫樾花园住宅、酒店174915227056.731256330082126553
仓山区
71福州市榕心映月住宅、商192685652712.4800191378
仓山区业、办公、酒店
72福州市花满庭住宅36279240812.540036375
鼓楼区
73福州市白马映书台住宅、商业35254261213.370035102
鼓楼区
74福州市香颂花园住宅111764422784.2300111764
晋安区
75温州市香开万里住宅、商3869514499529.2100386868
瓯海区业、办公、酒店
76广州市天宸原著住宅338523680631.817336392219486
天河区
77广州市白云天奕住宅97525262237.162942019922135485
白云区
78广州市白云湖住宅136180196061.9600136180
白云区
79珠海市首开龙湖天住宅、商业3910220082.754801829014472
香洲区鉅
80珠海市天钜三期住宅59024308114.464285510178415919
香洲区
81海口市美墅湾住宅、商2894003727815.386692591393159982
秀英区业、办公
82成都市成都金茂府住宅3666887057221.5247800112810276821
武侯区
83成都市首开*云著住宅、商业40567913212027.87129479280239267241
天府新区
84成都市首开·天府住宅12772446750.4700127724
双流区琅樾
85天津市天津湾(*)住宅、商8166005586060.12---
河西区业、办公、酒店
86苏州市苏悦湾(*)住宅9797899127.78---
高新区
87苏州市湖西星辰住宅2855573034922.57---
吴中区(*)
45/2532021年年度报告
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
88苏州市科技城金茂住宅、商业44700412256040.35---
高新区府(*)
89无锡市太湖如院住宅236187383038.44---
滨湖区(*)
90苏州市云璟花园住宅21030075960.76---
常熟市(*)
91苏州市常熟智慧科住宅、商业677510479904.80---
常熟市学城(*)
92杭州市山澜桂语住宅127616103891.04---
萧山区(*)
93杭州市金茂首开国住宅101600404308.33---
拱墅区樾(*)
94宁波市春江郦城住宅2430161619723.24---
镇海区(*)
95厦门市首开万科白住宅、商业14560079792.57---
翔安区鹭郡(*)
96厦门市龙湖首开景住宅、商业115600244217.83---
集美区粼原著(*)
97厦门市璟宸府(*)住宅、商业191300373574.18---
翔安区
98武汉市东武汉国风上住宅156897192344.10---
西湖区观(*)
99福州市天空之城住宅4273108973032.22---
晋安区(*)
100福州市熙悦府(*)住宅、商业2975937154813.34---
晋安区
101福州市天悦二期住宅165807961029.61---
鼓楼区(*)
102广州市云峰原著住宅2679534986816.70---
开发区(*)
103珠海市湖城大境住宅、商业4954270483.14---
金湾区(*)
104成都市景粼玖序住宅2518837820721.05---
龙泉驿区(*)
105成都市紫云赋(*)住宅1989667334716.28---
郫都区
106上海市央玺(*)住宅155359363679.89---
宝山区
107深圳市天琅楼(*)商业1296529910.34---
盐田区
108天津市澜湖庭苑住宅88429110531.42---
武清区(*)
109成都市成都国奥村住宅、商298000224624.63---
双流区(*)业、办公
110重庆市重庆国奥村住宅、商业796697723368.16---
江北区(*)
111桂林市桂林国奥城住宅、商业375038828729.65---
叠彩区(*)
46/2532021年年度报告
已售（含累计销报告期末待序可供出售面已预售）售面积结转面积结转收入地区项目经营业态结转面积
号积(平方米)面积(万平(平方米)金额
(平方米)
(平方米)方米)
京外其他-8458-124804148039-
京外其他非-1884----并表（*）京外合计2090693725511761225189963039813878345483总计28737863392650217342580373668512810254867
注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
6、报告期末待结转面积，含未售部分。
7、上表中“其他项目”结利情况如下：
项目结转面积(平方米)结转收入金额（万元）
熙兆嘉园3077.274797.86
熙悦诚郡1363.464791.36
熙悦安郡5639.0723726.81
顺义洼子6317.8017474.37
首开尚樾5195.3238417.51
琅樾1524.406725.61
国风美唐2469.136806.61
白盆窑项目6108.629968.70
京内其他项目6432.6313830.10
苏州如院1995.833035.01
苏州玖珑花园1992.623064.21
厦门领翔国际2200.743154.54
杭州望宸府623.251061.32
福州香开连天花园15063.7024105.29
福州香槟国际11962.496625.06
福州熙悦美地590.491654.80
福州熙悦花园2146.635777.48
南京首开*金茂*阳光城东城金茂悦二期29558.4267403.63
大连东港项目2662.265535.24
京外其他项目56007.9426622.37
报告期内，公司共计实现销售金额11490744万元，销售面积3926502平方米，实现结转收入金额6685128万元，结转面积2580373平方米，报告期末待结转面积10254867平方米。
4.报告期内房地产出租情况
□适用√不适用
47/2532021年年度报告
5.报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额
12593165.454.85%363409.82
6.其他说明
□适用√不适用
(五)投资状况分析对外股权投资总体分析
√适用□不适用
1、公司投资情况
报告期内投资总额（万元）1144535.45
投资额增减变动数（万元）126463.16
上年同期投资额（万元）1018072.29
投资额增减幅度（%）12.42%
2、被投资的公司情况
被投资的公司名称主要经营活动股权取得比例（%）报告期内出资额（万元）出资方式
苏州平泰房地产开发经营--117342.84货币出资
福州中泰房地产开发经营--5160.00货币出资
润和信通房地产开发经营--15000.00货币出资
和信丰泰房地产开发经营--42900.00货币出资
德远置业房地产开发经营--30000.00货币出资
厦门兆淳房地产开发经营--5.00货币出资
友泰房地产房地产开发经营16.00%1600.00货币出资
福州福泰房地产开发经营--98000.00货币出资
北京卓华房地产开发经营33.00%49568.19货币出资
和信仁泰房地产开发经营33.00%39935.00货币出资
北京怡畅房地产开发经营33.50%43920.12货币出资
金旭开泰房地产开发经营20.00%30600.00货币出资
台州兆汇禾房地产开发经营20.00%6000.00货币出资
台州环茂房地产开发经营45.00%40399.41货币出资
常州悦府房地产开发经营49.00%26950.00货币出资
杭州浙行房地产开发经营45.00%54232.87货币出资
苏州侨仁房地产开发经营16.50%18150.00货币出资
东莞煜泰房地产开发经营100.00%1000.00货币出资
首开卓越盈泰房地产开发经营50.00%124000.00货币出资
南通首开泓泰房地产开发经营100.00%27000.00货币出资
台州兆裕恒房地产开发经营36.00%41400.00货币出资
成都首开宜泰房地产开发经营100.00%1000.00货币出资
成都首开韶泰房地产开发经营100.00%1000.00货币出资
温州首开曜成房地产开发经营100.00%1000.00货币出资
北京怡璟置业房地产开发经营50.00%85690.00货币出资
48/2532021年年度报告
北京祥鼎房地产开发经营15.00%12000.00货币出资
兴和航泰房地产开发经营40.00%29160.00货币出资
北京宋庄商业管理有限公司房地产开发经营70.00%700.00货币出资
福州首开纵成置业有限公司房地产开发经营--6620.02货币出资
福州首开峻宸房地产开发经营100.00%1002.00货币出资
成都首开铭泰置业有限公司房地产开发经营--60000.00货币出资
佛山市玺泰房地产有限公司房地产开发经营--1000.00货币出资
南京祐泰装饰有限公司住宅装饰和装修100.00%1000.00货币出资
台州兆裕恒房地产开发经营100.00%115000.00货币出资
常熟虞茂房地产开发经营--16200.00货币出资
1.重大的股权投资
□适用√不适用
2.重大的非股权投资
□适用√不适用
3.以公允价值计量的金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币对当期利润的影响金项目名称期初余额期末余额当期变动额权益工具
2945921541.503960691090.67318090210.02318090210.02
投资
4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用√不适用
(六)重大资产和股权出售
□适用√不适用
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(七)主要控股参股公司分析
√适用□不适用
1、主要控股子公司情况表
序持股比注册资本资产总计股东权益合计
公司名称经营范围主要产品或服务净利润（万元）
号例%（万元）（万元）（万元）
璞瑅公馆、璞瑅墅、国风华府、
1城开集团房地产开发100.00300000.004083073.121406703.3457205.48
德胜上郡、望宸府等项目
2太原龙泰房地产开发国风琅樾、国风上观85.0030000.00206843.0467158.7275451.59
3福州融城房地产开发首融府51.0020000.00170068.5162259.3248792.09
4博睿宏业房地产开发和悦华锦34.00150000.00240048.25194955.4852278.10
5金开辉泰房地产开发公园十七区34.00204000.00405401.19274257.4075114.73
6北京毓秀房地产开发幸福里35.00200000.00892048.27194488.06-4158.97
7龙和信泰房地产开发熙悦宸著50.00200000.00826871.04194624.52-3815.27
2、主要参股子公司情况表持股比注册资本（万股东权益合计（万序号公司名称经营范围主要产品或服务资产总计（万元）净利润（万元）例%元）元）
1苏州隆泰房地产开发湖西星辰49.00200000.00630487.74233822.4939346.25
2金开连泰房地产开发华樾北京45.00134444.45217559.66170511.7738551.03
3、主要控股参股公司中，对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况表
序号公司名称营业收入（万元）营业利润（万元）
1城开集团766216.6775363.49
2太原龙泰229827.47103026.40
3福州融城410465.5665048.67
4博睿宏业836601.1669612.97
5金开辉泰600815.32100044.93
50/2532021年年度报告
(八)公司控制的结构化主体情况
□适用√不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用□不适用
展望2022年，我国经济面临新的挑战和压力，宏观政策将持续发力稳经济，降准、降息仍有预期，房地产市场仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，预计调控政策仍有改善空间，特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求释放。综合来看，2022年，预计房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。
(二)公司发展战略
√适用□不适用
公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，坚持以首都发展为统领，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，以深化落实市委四项要求为重点，秉持“发展美好生活，致力城市复兴”理念，立足集团新定位，围绕“四个中心”功能建设，着力“四个服务”水平提升，加强党的全面领导，统筹改革发展稳定，加快转型创新升级努力，在“率先探索构建新发展格局的有效路径”中完善“首开做法”，深化“首开经验”，为北京加快建成“国际一流的和谐宜居之都”贡献首开力量。
优化市场空间布局。立足北京，加大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局。拓展全国，坚持审慎原则，以服拓展全国，坚持审慎原则，以服务京津冀协同发展等国家战略为导向，聚焦重点城市群，培育3-5个百亿级销售额、8-10个50亿级销售额的城市市场。
优化产品供给结构。紧跟行业转型升级和消费品质提升趋势，把握“完善多主体供给、多渠道保障、租购并举住房保障体系”政策导向，针对人口、家庭结构变化和美好生活需要带来的差异化需求，找准细分市场，设计特色产品，优化住宅与非住宅产品、政策性住房、普通住宅和中高档住宅产品结构，稳步提升市场占有率。
提升项目运营能力。强化精准投资能力，加强政策研究、项目前期研究，优化项目筛选模型，围绕战略漏斗、经营漏斗、市场漏斗、财务漏斗对项目投资决策方法进行优化；提高自主开发比例，提升项目开发运营效率；优选合作伙伴，加强合作项目管控，提升品牌价值和行业地位。
加快转型发展升级。优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的路径，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制，拓展发展空间，形成新的盈利模式。
强化物业经营。存量聚焦，以利润贡献、盘活资产、强化专业、打造品牌为导向，做精做专存量资源。完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。创新模式，盘活在手存量资源。
(三)经营计划
√适用□不适用
2022年是实施“十四五”规划承前启后的关键一年，是冬奥盛会之年，是国企改革三年行
动的决胜之年，是股份公司集中攻坚库存去化的“活血化瘀”之年，是全面推进组织管理优化提升的“强筋健骨”之年，也是深入探索公司转型升级特色路径、实现高质量可持续发展的“固本强基”之年。做好2022年工作，意义重大、影响深远。
51/2532021年年度报告
2022年总体工作要求是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党
的十九大和十九届历次全会精神，认真落实市委市政府、市国资委和集团工作会部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持“党建引领、首善尚责、以人为本”的禀性基因，坚持“去化为先、现金为王、利润为本”的商业逻辑，坚持“安全第一、稳字当头、合规合法”的常态底线，坚持“创新制胜、合作共赢、行稳致远”的经验之道，准确认识政策调控之变，科学应对行业洗礼之变、稳健寻求组织管理之变，善于把握变化背后本质回归的不变规律，聚焦“突破效率瓶颈、挖掘盈利空间”的中心目标，着力攻坚“增量周转、存量去化、尾盘清理、自持盘活”的难点痛点，强化提升市场化、标准化、精细化运作水平，着力实现“精准投资与高效运营、产品适销”的良性循环，真抓实干，攻坚克难，以优异成绩迎接党的二十大胜利召开！2022年公司主要发展目标如下（单位：平方米）：
序公司所计划复工面计划新开计划竣工项目地区
号占权益%积工面积面积
1熙悦观湖北京市房山区1001597650159765
2熙悦丽博北京市房山区10014112400
3熙悦晴翠北京市丰台区5026642300
4大绿地北京市丰台区96.881454471244340
5建国里9号北京市朝阳区40.65689406000
6金禧璞瑅北京市顺义区502586870258687
7国风尚城北京市通州区5025595400
8密云南菜园棚改回迁房北京市密云区10096868096868
9国樾天晟北京市密云区10067222067222
10幸福里北京市海淀区351756050175605
11顺义牛栏山租赁房北京市顺义区6535980035980
12西丰乐棚改回迁房北京市顺义区1009983800
13延庆大榆树镇棚改回迁房北京市延庆区100159187897220
14缇香郡北京市通州区100373600
15金悦郡北京市通州区462592320114388
16华樾国际二期北京市朝阳区2511322500
17华樾国际北京市朝阳区2573856073856
丰台区卢沟桥乡万泉寺村 A
地块一级开发项目0616-
0660、0661、L05、WQS-02
18 地块 R2二类居住用地、A33 北京市丰台区 50 0 132708 0
基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建“保障性租赁住房”）
19华樾北京北京市朝阳区5595194095194
20拾光里(*)北京市朝阳区201088440108844
21青云上府(*)北京市朝阳区3313321900
22熙悦天街(*)北京市房山区5033180033180
23熙悦林语(南)(*)北京市大兴区5013508013508
24金樾和著(*)北京市房山区2017506017506
25熙湖悦著(*)北京市房山区204415910362402
26四季盛景园(*)北京市大兴区3330282400
27煕悦天寰(*)北京市丰台区331201170120117
28熙悦云上(*)北京市大兴区4993162185260
29首开富力十号国际(*)北京市顺义区503360890185021
52/2532021年年度报告
30观承·大家(*)北京市顺义区2017303000
31观承·望溪(*)北京市顺义区2650427050427
32公园都会(*)北京市顺义区2023771500
33和悦璞云(*)北京市大兴区4068733795700
34国风金海(*)北京市平谷区3311961200
35国悦居(*)北京市大兴区50914500
36云创天地(*)北京市通州区506122600
37和棠瑞著(*)北京市平谷区251865980186598
38丽泽金融商务区(*)北京市丰台区2022291200
39万橡悦府(*)北京市昌平区335266020526602
40 奥森 ONE(*) 北京市昌平区 30 327536 0 0
41悦和嘉园(*)北京市通州区2514693300
42国祥府(*)北京市密云区1517752300
43国祥云著(*)北京市密云区1517832100
昌平区北七家镇平坊村土
地一级开发项目 PF-04 地
块 F81绿隔产业用地、PF-
44北京市昌平区33.502622160
05 地块 R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）(*)
通州区潞城镇 FZX-0901-
45 0162地块 F3其他类多功能 北京市通州区 50 0 137211 0
用地(*)
海淀区西北旺镇 HD00-0403
街区永丰产业基地（新）
46北京市海淀区5001311570
F1 地块 HD00-0403-0003地
块 R2二类居住用地(*)
密云区水源路南侧 MY00-
47 0104-6016等地块 R2 二类 北京市密云区 10 0 110031 0
居住用地(*)
京内项目合计--658775610855752681770
48熙悦九里保定市竞秀区502265580226558
49国风悦都廊坊市安次区100216200
50廊坊国风上观廊坊市安次区10012480000
沈阳市
51首开国风润城10095547095547
沈北新区沈阳市
52首开如院10050733050733
沈北新区沈阳市
53首开国风尚城10029564100
沈北新区葫芦岛市
54葫芦岛国风海岸100791885914979188
连山区
55紫云府太原市小店区5061950030010
56大连东港项目大连市中山区6028666600
57棠前如院苏州市高新区100172061049608
58璀璨平江如苑苏州市姑苏区7024435900
59无锡蠡湖金茂府无锡市滨湖区510506450
60玖珑和玺雅珺苑台州市温岭市3616796900
61江悦光年南京市浦口区517075400
53/2532021年年度报告
62都会澜岸南京市雨花台区341937900193790
63海门紫郡南通市海门区1003494810132314
64 南通市 R21013 南通市崇川区 100 0 104500 0
65九珑岸厦门市同安区1001088000108800
66东湖金茂府武汉市洪山区3411941900
67贵阳首开紫郡贵阳市南明区1004590688889872695
68紫樾花园福州市仓山区4063346043796
69榕心映月福州市仓山区282247000104468
70花满庭福州市鼓楼区343976232530
71白马映书台福州市鼓楼区3443366043366
72香颂花园福州市晋安区10012078400
73云洲郡福州市仓山区58979631000000
74香悦福州市晋安区1005582100
75香开万里温州市瓯海区5167514600
76白云湖广州市白云区5020153300
77首开龙湖天鉅珠海市香洲区50130100
78美墅湾海口市秀英区10036300034500
79成都金茂府成都市武侯区5114635700
80首开*云著成都市天府新区50247445082146
81首开·天府琅樾成都市双流区10017259900
82天津湾(*)天津市河西区504536010190261
83誉东苑(*)天津市东丽区5079960079960
84胥江天街(*)苏州市姑苏区491228610122861
85太湖如院(*)无锡市滨湖区3351989051989
86云璟花园(*)苏州市常熟市3327332900
87常熟智慧科学城(*)苏州市常熟市45.95053270195010
苏州市姑苏区苏地2021-
88苏州市姑苏区1210980000
WG-17号地块(*)
89 常州武进 JWJ20210201(*) 常州市武进区东 30 101500 0 0
90新悦光年(*)南京市浦口区405098800
91山澜桂语(*)杭州市萧山区4514683400
92玖珑和玺琅樾府(*)台州市温岭市205262800
93金玉上城(*)台州市玉环市4518958600
94保利·首开云禧(*)厦门市海沧区49.00873001628000
95武汉国风上观(*)武汉市东西湖区5079000079000
96熙悦府(*)福州市晋安区10.23328140332814
97天悦二期(*)福州市鼓楼区401875400187540
98景粼玖序(*)成都市龙泉驿区5036417036417
99澜湖庭苑(*)天津市武清区5014526600
100珑玺家苑(*)天津市武清区505432900
101桂林国奥城(*)桂林市叠彩区20.944778503029817
南京市 NO.2021G77雨花台
102区西善桥街道杨柳路以南京市雨花台区1000494350
南、平湖路以西地块
温州市中央绿轴区域 G-42a
103温州市瓯海区10002108750
地块
54/2532021年年度报告
成都市 CH11（252）:2021-
104045成华区青龙街道新山社成都市成华区10002346920
区1、2组，新山社区集体成都市 CH12（252）：
1052021-046成华区龙潭街道成都市成华区10001877950
和成社区1、5、7、8组
106 东莞市 2021WR026号地块 东莞市 100 0 74190 0
佛山市顺德区
107佛山市顺德区10002761300
TD2021(SD)WG0031
108中泰广场(*)福州市鼓楼区400415500
109星尚广场(*)天津市武清区500361790
京内项目合计--893249116830922623178
总计--1552024727686675304948
注：标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期公司如期完成全年各项任务指标。其中，全年销售金额完成计划104.46%，同比增长
6.94%；销售面积完成计划98.16%，同比增长2.91%；销售回款完成计划113.40%，同比增长
21.33%。
2022年公司全部项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，其中：控股子公司项目计划销售签约金额574亿元，销售面积217万平方米，销售回款
544亿元；合作公司项目计划销售签约金额506亿元，销售面积163万平方米，销售回款534亿元。
(四)可能面对的风险
√适用□不适用
1.盈利压力
受政策影响，传统开发投资业务增长受到制约。当前公司结利项目主要集中为2017年、
2018年市场高点时期的高溢价地块，项目面临的潜亏减值压力较大；商办、车库等历史库存去化困难，公司利润受到侵蚀；“两集中”土地供应新政下，重点区域优质地块竞争激烈，新增项目“地货比”攀高，项目盈利空间受到严重挤压，公司整体盈利水平逐年下滑，今年公司结利任务非常艰巨。
针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”、“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。
2.融资风险
“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。
针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。
3.管理风险
近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点城市深耕力度不足，单城平均产值较低；公司转型发展特色之道有待探索，城市更新、商业地产、养老、文创、长租公寓等转型领域探索，尚未形成清晰的管控和盈利模式；公司人才管理体制与激励约束机制
55/2532021年年度报告
有待完善，专业人才储备和管理经验存在不足，团队建设和人才培养需要加强；信息数据业务平台的资源共享连通尚未完全实现，信息化、数字化建设有待进一步赋能管理创新。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。近期，公司根据形势变化，快速推进新的组织机构调整到位、关键岗位人员聘任到位，确保新的管理指挥系统平稳有序启动运行，为公司管理体制机制的系统创新提供了良好的契机。
因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
(五)其他
□适用√不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用√不适用
第四节公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用□不适用
（一）三会召开情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监员会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，加强信息披露工作，不断完善公司的法人治理结构建设，规范公司运作，切实维护公司及全体股东的利益。公司股东大会、董事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参加公司股东大会，董事会和监事会并能认真履行职责，关联董事能够主动对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续发展。公司治理的实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
1、股东和股东大会
公司严格按照中国证监会《上市公司股东大会规范意见》以及公司《章程》、《股东大会议事规则》的要求，规范股东大会的召集、召开和表决程序，并聘请律师见证会议的合法性和合规性，出具法律意见书，保证了股东大会的合法有效；公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东能和大股东享有平等地位，确保所有股东能够充分行使自己的权利。报告期内，公司组织召开临时股东大会8次、年度股东大会1次，审议通过议题40项，主要集中在融资担保、定期报告等事项。
2、董事和董事会
公司董事会会议严格按照《董事会议事规则》的规定召集、召开、表决。报告期内，召开董事会29次，审议通过议题184项，主要集中在对外投资、融资担保、项目合作等事项。
3、监事和监事会
公司监事会成员能够严格按照《公司章程》、《监事会议事规则》的规定，认真出席监事会会议和列席董事会会议，认真履行自己的职责，对公司财务情况以及公司董事、高管人员履行职责的合法、合规性进行了监督，对公司的治理结构提出了意见和建议，并发表了独立意见，较好地完成了《公司法》和《公司章程》赋予的职责，维护了公司及股东的合法权益。报告期内，召开监事会5次，审议通过议题8项，主要集中在定期报告、选举等事项。
（二）2021年董事会工作重点
2021年，面对持续的新冠疫情和复杂的市场形势，公司董事会和经营层坚定信心，科学统
筹各项工作，成功经受疫情防控考验，如期完成各项任务目标，为公司高质量可持续发展奠定了扎实基础。
56/2532021年年度报告
新冠肺炎疫情给董事会和股东大会的组织管理带来很多困难，为此公司加强了与董事、监事的沟通，建立了董事、监事沟通及履职的网络信息化平台，多次以现场加视频方式召开会议，在特殊时期有效减少人员聚集，保障董事会和股东大会的正常运转。
2021年公司董事会做出董事人员结构调整：根据公司大股东首开集团的推荐，增选赵龙节
先生为公司董事；根据公司股东君康人寿的提名，王洪斌先生卸任并增选李灏先生担任公司董事。公司监事会结构也做出调整：王枥新先生因担任公司副总经理辞任公司监事，增选王奥女士为公司监事。
根据公司发展需要，2021年董事会完成公司总经理及部分高级管理人员的补充调整完善工作，聘任赵龙节先生为公司总经理；聘任王枥新先生、李捷先生为公司副总经理；周兵女士、张绍辉先生为公司总经理助理，高士尧女士为公司总法律顾问。公司董监事的调整及高级管理人员的完善对健全公司治理结构、推动公司持续健康发展都具有重大意义。
为进一步提高决策效率，公司董事会还继续积极探索、不断完善公司治理的决策授权体系。
在合规与可控风险的前提下，适度优化了相关事项的决策流程，缩短了决策周期，进而提升了日常事项的审批效率，也使董事会的决策事项更集中在重大投融资决策和监管要求的事项。
（三）信息披露和投资者关系工作情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、《上市公司股票上市规则》等相关规定制定了《信息披露制度》，《重大信息内部报告制度》、《内幕信息知情人登记备案制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》等制度。报告期内，在规定媒体上共披露定期报告4篇、临时公告105篇，准确、真实、完整、及时的披露有关信息，充分履行上市公司信息披露义务，确保所有股东平等地获得信息，正确地做出投资决策，最大限度地保障其合法权益。
2021年，公司多次进行了多起机构投资者交流，参加了“2021年北京辖区上市公司投资者集体接待日”等活动，就项目的开发、公司战略、国企改革、房地产金融投资、财务资金情况、融资渠道、保障性住房、销售情况、棚改项目以及项目储备、长租公寓等与机构代表们进行了深入的沟通与交流。
（四）内幕知情人登记管理工作情况公司严格按照中国证监会关于加强内幕信息知情人登记管理的相关规定，制定了《内幕信息知情人登记管理制度》，在公司发布定期报告等重大事件之前做好内幕信息的保密管理工作，并对内幕信息知情相关人员进行了登记并报送监管部门备案。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用
二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划√适用□不适用
公司控股股东、实际控制人严格按照相关法律、法规的要求规范运作，与公司资产、人员、财务、机构、业务等方面完全独立，公司具有独立完整的自主经营能力。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用□不适用
公司控股股东首开集团承诺：
在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及下属子公司（不含首开股份）在中国境内（不含中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何方式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增商品房开发项目。
57/2532021年年度报告
原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的“富颐花园小区”项目于2007年9月竣工，但“富颐花园小区”项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海南燕海，首开集团承诺该公司不再以任何形式新增房地产开发业务。
在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集团及首开集团全资、控股子公司不以任何形式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增以经营为目的的持有型商业物业。首开集团及首开集团全资、控股子公司原拥有的以经营为目的的持有型物业若进行处置，在同等条件下，首开股份有优先受让权。
上述承诺长期有效，且严格履行。
目前海南燕海公司已经注销。
首开集团与房地集团根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会要求合并重组后，房地集团全资子公司房地置业（主营业务为房地产开发、非经营性资产处置）成为首开集团三级非上市子企业。因房地置业主营业务与股份公司形成同业竞争，为履行避免同业竞争承诺，首开集团将房地置业及所属企业托管至股份公司。
房地集团另一全资子公司北京天运房地产综合开发经营有限责任公司，自2002年改制成立以来一直专注于保障性住房市场的运作开发，现有开发项目两个：赤城项目将于近期实现竣工交付、天成家园已全部销售完毕。后续，该公司不再以任何形式新增商品房开发项目。
三、股东大会情况简介召开日决议刊登的指定决议刊登的会议届次会议决议期网站的查询索引披露日期2021 年第 2021-2- http://www.sse 2021-2-3 1、审议《关于公司为福州中泰投资有限公司申一次临时 2 .com.cn/ 请融资提供担保的议案》；2、审议《关于公司股东大会向北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）申请贷款展期的议案》；3、审议《关于公司拟收购北京宝信实业发展公司所持有的都江堰中盛宝
信置业有限公司20%股权及2.95亿元债权的议案》。
2021 年第 2021-3- http://www.sse 2021-3-20 1、审议《关于北京首开中晟置业有限责任公司二次临时 19 .com.cn/ 协议转让北京首开天恒文化发展有限公司 33%股东大会股权的议案》；2、审议《关于公司为北京首茂丰和企业管理有限公司申请信托贷款提供担保的议案》。
2021 年第 2021-4- http://www.sse 2021-4-21 1、审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公三次临时 20 .com.cn/ 司章程〉的议案》；2、审议《关于修订〈北京股东大会首都开发股份有限公司股东大会议事规则〉的议案》；3、审议《关于修订〈北京首都开发股份有限公司董事会议事规则〉的议案》；4、审议《关于公司为北京中开盈泰房地产开发有限公司申请贷款提供担保的议案》；5、审议《关于北京城市开发集团有限责任公司为北京首城置业有限公司申请贷款提供反担保的议案》；6、审议《关于公司储架发行供应链资产证券化融资业务的议案》。
2020 年年 2021-5- http://www.sse 2021-5-21 1、审议《公司 2020 年度财务决算报告》2、审
度股东大 20 .com.cn/ 议《公司 2020年度董事会工作报告》3、审议《公会司2020年度监事会工作报告》4、审议《公司2020年年度报告及摘要》5、审议《公司2020年度利润分配预案》6、审议《公司2020年度内部控制评价报告》7、审议《公司2020年度内部控
58/2532021年年度报告制审计报告》8、审议《公司2020年度社会责任报告》9、审议《关于续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2021年度审计机构的议案》10、审议《关于公司2021年拟向北京首都开发控股（集团）有限公司支付担保费的议案》11、审议《关于公司预计2021年度日常关联交易的议案》12、审议《关于提请股东大会对公司担保事项进行授权的议案》13、审议《关于提请股东大会对公司债务融资事项进行授权的议案》14、审议《关于修订《北京首都开发股份有限公司章程》的议案15、审议《关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的议案》16、审议《关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券方案的议案》17、审议《关于提请股东大会授权董事会全权办理本次面向专业投资者公开发行公司债券的相关事宜的议案》。
2021 年第 2021-8- http://www.sse 2021-8-6 1、审议《关于选举公司董事的议案》；2、审议
四次临时 5 .com.cn/ 《关于选举公司监事的议案》；3、审议《关于股东大会公司向绿城房地产集团有限公司提供反担保的议案》。
2021 年第 2021-9- http://www.sse 2021-9-30 1、审议《关于公司为北京合安房地产开发有限五次临时 29 .com.cn/ 责任公司申请贷款提供担保的议案》股东大会2021 年第 2021- http://www.sse 2021-11-5 1、审议《关于公司为温州首开中庚实业有限公六次临时 11-4 .com.cn/ 司拟向华泰资产管理有限公司申请 10 亿元融资股东大会提供担保的议案》；2、审议《关于公司为温州首开中庚实业有限公司拟向中信信托有限责任公司申请10亿元信托贷款提供担保的议案》；
3、审议《关于公司为温州首开中庚实业有限公司拟向平安信托有限责任公司申请10亿元信托贷款提供担保的议案》。
2021 年第 2021- http://www.sse 2021-12-3 1、审议《关于公司为北京首开寸草养老服务有七次临时 12-2 .com.cn/ 限公司申请贷款提供担保的议案》；2、审议《关股东大会于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供两年期财务资助的议案》。
2021 年第 2021- http://www.sse 2021-12-23 1、审议《关于公司为北京和信金泰房地产开发八次临时 12-22 .com.cn/ 有限公司所申请贷款继续提供担保的议案》；2、股东大会审议《关于公司为北京祥鼎置业有限公司申请贷款提供担保的议案》；3、审议《关于公司为无锡润泰置业有限公司申请贷款提供担保的议案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用√不适用股东大会情况说明
□适用√不适用
59/2532021年年度报告
四、董事、监事和高级管理人员的情况
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用□不适用
单位：股报告期内从是否在公司任期起始日任期终止年初持年末持年度内股份增减变动公司获得的关联方获取
姓名职务(注)性别年龄期日期股数股数增减变动量原因税前报酬总报酬额（万元）
李岩董事长男522019-8-22022-8-1000--0是
潘文董事男582019-8-12022-8-1000--0是
阮庆革董事男522012-11-222022-8-1000--0是
赵龙节董事男512021-8-52022-8-1000--190.22否
副总经理2008-2-202021-5-24-
总经理2021-5-252022-8-1-
王洪斌董事男422017-5-42021-7-18000--0否
李灝董事男392021-8-52022-8-1000--0否
王立川董事男402020-3-182022-8-1000--0否
蒋翔宇董事男362020-12-92022-8-1000--0否
孙茂竹独立董事男632018-5-102022-8-1000--15否
邱晓华独立董事男642017-8-92022-8-1000--15否
白涛独立董事女572016-12-162022-8-1000--15否
秦虹独立董事女592020-12-92022-8-1000--15否
咸秀玲监事女562020-12-92022-8-1000--0是
监事会主席2020-12-11
王枥新监事男532019-8-12021-5-21000--0是
副总经理2021-5-252022-8-196.18否
陈刚监事男492019-8-12022-8-1000--113.36否
张国宏监事男532019-8-12022-8-1000--171.00否
裴艳监事女402015-12-302022-8-1000--0是
王奥监事女372021-8-52022-8-1000--0是
60/2532021年年度报告
刘安副总经理男562012-11-222022-8-1000--170.00否
田萌副总经理女532011-6-212022-8-1000--156.84否
李捷副总经理男512021-5-252022-8-1000--144.25否
王宏伟总经济师男552008-2-202022-8-1000--165.00否
胡瑞深总工程师男562008-2-202022-8-1000--165.00否
容宇总会计师女532019-8-22022-8-1000--173.00否
王怡董事会秘书男552008-2-202022-8-114449144490--165.00否
张绍辉总经理助理男512021-5-252022-8-1000--138.33否
周兵总经理助理女532021-5-252022-8-1000--147.43否
高士尧总法律顾问女392021-5-252022-8-1000--106.93否
合计/////14449144490/2162.54/姓名主要工作经历
李岩1969年4月出生，大学本科学历，正高级经济师。2010年8月至2016年8月，任北京市西城区人民政府副区长，2016年8月起，任首开集团董事、总经理。2016年12月起，任首开股份副董事长。2019年8月起，任首开股份董事长。
潘文1963年4月出生，工商管理硕士，高级工程师。2011年9月起，任首开集团副总经理。2012年11月至2016年11月，任首开股份董事。2016年12月起，任首开股份监事。2019年8月起，任首开股份董事。
阮庆革1969年10月出生，研究生学历，高级经济师。2011年9月-2016年6月，任首开集团总经济师，2016年6月起，任首开集团副总经理。2015年月起，任首开集团总法律顾问。2012年11月起，任首开股份董事。
赵龙节1970年9月出生，博士研究生学历，正高级经济师。2008年2月至2021年5月，任首开股份副总经理。2021年5月起，任首开股份总经理。2021年6月起，任首开股份党委副书记。2021年8月起，任首开股份董事。
王洪斌1979年8月出生，经济学博士。2017年3月起，任君康人寿保险股份有限公司投资总监、资产管理中心总经理。2021年1月起，任君康人寿保险股份有限公司总裁助理、首席投资官。2017年5月至2021年7月，任首开股份董事。
李灝1982年12月出生，经济学硕士，金融风险管理师。2016年3月加入君康人寿保险股份有限公司，先后担任资产管理中心另类投资部副总经理、总经理，现任君康人寿保险股份有限公司资产管理中心副总经理。2021年8月起，任首开股份董事。
王立川1981年9月出生，大学本科学历，2016年8月起，历任横琴人寿保险有限公司办公室总经理、行政总监和投资总监、风控总监等职，现任横琴人寿保险有限公司职工监事、投资总监、资产管理事业部总经理。2020年3月起，任首开股份董事。
蒋翔宇1986年1月出生，研究生学历。2014年6月至2016年9月，任百年人寿保险股份有限公司资产管理中心高级投资经理。2017年1月起，任百年保险资产管理有限责任公司权益投资部副总经理。2020年12月起，任首开股份董事。
孙茂竹1959年2月出生，研究生学历，注册会计师。中国人民大学商学院财务与金融系教授，博士生导师，中国会计学会管理会计专业委员
61/2532021年年度报告会委员。曾任中国人民大学会计系党总支副书记和系副主任、中国人民大学商学院党委副书记。现任西藏天路股份有限公司独立董事、上海卓然技术股份有限公司独立董事、华润双鹤药业股份有限公司独立董事。2018年5月起，任首开股份独立董事。
白涛1965年3月出生，法学博士。2002年4月至今，任北京市君合律师事务所合伙人，律师。任博彦科技、国信证券独立董事。2016年12月起，任首开股份独立董事。
邱晓华1958年1月出生，经济学博士。曾任民生证券首席经济学家，广东华兴银行首席经济学家，泛海控股董事、研究院院长等。2018年5月至今，任阳光资产管理股份有限公司首席战略官；2017年9月至今，任金砖（厦门）股权投资基金有限公司董事长；2019年10月至今，任阳光保险集团股份有限公司首席经济学家；2022年3月至今，任易联众信息技术股份有限公司首席经济学家。现任海洋石油工程股份有限公司独立董事、龙洲集团股份有限公司独立董事、广东宏川智慧物流股份有限公司独立董事。2017年8月起，任首开股份独立董事。
秦虹1963年1月出生，经济学硕士。曾任住房和城乡建设部政策研究中心副主任、主任；2019年5月至今任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员；2019年11月至2020年6月任房天下独立董事；现任红星美凯龙家居集团股份有限公司独立董事、华润万家生活（港股01209）独立董事。2020年12月起，任首开股份独立董事。
咸秀玲1965年3月出生，会计学硕士，正高级会计师。2015年12月至2020年04月，任北京祥龙资产经营有限责任公司财务总监；2020年
4月起，任北京首都开发控股（集团）有限公司总会计师。2020年12月起，任首开股份监事、监事会主席。
王枥新1968年6月出生，研究生学历，正高级会计师。曾任首开集团副总会计师兼财务部经理。2019年8月至2021年5月，任首开股份监事。2021年5月起，任首开股份副总经理。
张国宏1968年9月出生，研究生学历，2010年2月至2019年5月，任首开集团总经理助理；2019年6月起，任首开股份党委副书记。2019年8月任首开股份职工监事。
陈刚1972年11月出生，研究生学历，高级工程师、高级政工师。2017年9月至2021年4月，任首开股份纪委副书记。2021年4月起，任首开股份纪委书记。2019年8月起，任首开股份监事。
裴艳1981年12月出生，博士研究生学历。2014年8月至2018年11月在首开股份纪检监察部任职，2018年11月至2020年1月，任首开股份纪检监察部副部长。2020年1月起，任首开集团纪委审查调查室主任。2015年12月起，任首开股份职工监事。
王奥1984年7月出生，大学本科学历，注册会计师，英国特许公认会计师。2015年7月至2017年4月，任首开控股（国际）有限公司财务部副经理。2017年4月至2020年9月，任首开控股（国际）有限公司财务部经理。2020年9月至今，任首开集团财务部副部长（主持工作）。2021年8月起，任首开股份监事。
刘安1965年11月出生，研究生学历，高级工程师。曾任首开亿信党总支书记、董事长、总经理。2010年9月起首开股份副总经理，田萌1968年9月出生，大学本科学历，高级工程师。曾任首开股份成本合约部经理、项目管理部经理、同信分公司总经理。2011年6月起首开股份副总经理。
胡瑞深1965年3月出生，研究生学历，教授级高级工程师。曾任天鸿集团总工程师，首开集团总工程师，2008年2月起首开股份总工程师。
王宏伟1966年11月出生，博士研究生学历，教授级高级工程师、正高级经济师。曾任城开集团副总经理、总建筑师，首开集团总规划师，2008年2月起首开股份总经济师。
62/2532021年年度报告
王怡1967年2月出生，工商管理硕士，正高级经济师。曾任首开集团投行业务部经理，2008年2月起任首开股份董事会秘书，现兼任北京首开盈信投资管理有限公司董事长、总经理。
容宇1968年5月出生，大学本科学历，正高级会计师。曾任首开集团财务部副经理，首开股份财务部部长。2019年8月起任首开股份总会计师，现兼任首开股份财务管理部部长。
李捷1970年9月出生，大学本科学历，房地产经纪人。2010年9月至2021年8月，任北京首开仁信置业有限公司总经理。2021年5月起，任首开股份副总经理。
张绍辉1970年4月出生，大学本科学历，教授级高级工程师。2011年1月至2018年3月任首开股份项目管理三部部长；2018年2月起任北京国家速滑馆经营有限责任公司党委副书记、董事、总经理。2021年5月起，任首开股份总经理助理。
周兵1968年5月出生，大学本科学历，高级工程师。2009年4月至2022年1月，任首开股份首开志信分公司总经理。2021年5月起，任首开股份总经理助理。
高士尧1982年6月出生，大学本科学历，经济学硕士，具有法律职业资格、非执业注册会计师。2013年2月至2018年10月，任首开股份法务审计部副部长；2018年10月至2021年12月，任首开股份审计部部长。2021年5月起，任首开股份总法律顾问。2021年12月起，兼任首开股份法律合规部部长。
其它情况说明
□适用√不适用
63/2532021年年度报告
(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1.在股东单位任职情况
√适用□不适用在股东单位担任的职任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期务
李岩首开集团董事、总经理2016年8月潘文首开集团副总经理2011年9月阮庆革首开集团副总经理、总法律顾问2016年6月阮庆革天鸿集团董事长2011年11月王洪斌君康人寿保险股总裁助理、首席投资官2021年1月份有限公司李灝君康人寿保险股资产管理中心副总经2020年3月份有限公司理
王立川横琴人寿保险有职工监事、投资总监、2020年8月限公司资产管理事业部总经理蒋翔宇百年保险资产管权益投资部副总经理2017年1月理有限责任公司咸秀玲首开集团总会计师2020年4月王枥新首开集团副总会计师2011年5月2021年4月王枥新天鸿集团董事2012年2月裴艳首开集团纪委审查调查室主任2020年1月王奥首开集团财务部副部长2020年9月在股东单位任-职情况的说明
2.在其他单位任职情况
√适用□不适用在其他单位担任的职任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期务潘文房地集团董事2020年9月阮庆革国奥投资董事长、法定代表人2016年5月孙茂竹中国人民大学商学院财务与金融系教授，1987年6月博士生导师孙茂竹中国会计学会管理会计专业委员会委员孙茂竹西藏天路股份有限公司独立董事2021年3月2024年3月孙茂竹上海卓然技术股份有限独立董事公司孙茂竹华润双鹤药业股份有限独立董事2021年7月公司邱晓华阳光资产管理股份有限首席战略官2018年5月公司邱晓华阳光保险集团股份有限首席经济学家2019年11月公司
邱晓华金砖（厦门）股权投资基董事长2017年9月金有限公司邱晓华龙洲集团股份有限公司独立董事2018年8月2021年8月
64/2532021年年度报告
邱晓华海洋石油工程股份有限独立董事2016年11月2023年12月公司邱晓华广东宏川智慧物流股份独立董事2021年6月有限公司邱晓华易联众信息技术股份有首席经济学家2022年3月限公司
白涛北京市君合律师事务所合伙人，律师2002年4月白涛国信证券股份有限公司独立董事2016年12月白涛博彦科技股份有限公司独立董事2017年4月秦虹红星美凯龙家居集团股独立董事2020年11月2022年12月份有限公司秦虹华润万家生活独立董事2020年12月王枥新三亚椰林滩大酒店有限执行董事、法定代表2020年3月责任公司人
赵龙节首开野村董事长、法定代表人2021年3月赵龙节首开文投董事长、法定代表人2021年8月赵龙节首开文投新华（北京）文董事长2021年9月化发展有限公司
赵龙节海南蜈支洲旅游开发股董事长、法定代表人2018年10月份有限公司胡瑞深北京市住宅产业化集团董事2018年8月股份有限公司王怡首茂丰和董事2021年3月在其他单位任-职情况的说明
(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用□不适用董事、监事、高级管理人员报公司高管薪酬由董事会决定，公司不向董事、监事（职工监事除酬的决策程序外）单独支付报酬。独立董事津贴标准经公司2019年第三次临时股东大会及2022年第二次临时股东大会审议后通过。
董事、监事、高级管理人员报公司高级管理人员报酬确定依据为《北京首都开发股份有限公司酬确定依据高管薪酬管理制度》，该办法已经公司6届9次董事会审议通过，2012年7月薪酬委员会进行了进一步的修订完善。2021年公司9届65次董事会及2022年公司9届74次董事会修订了
《北京首都开发股份有限公司高管薪酬管理制度》。
董事、监事和高级管理人员详见董事、监事、高级管理人员相关情况表报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的报高级管理人员实际获得的报酬合计2162.54万元（税前）。
酬合计报告期薪酬较去年有所增加，主要因随着公司规模的不断扩大及内部组织机构扁平化运行管理模式的调整，公司高管人数有所增加。
(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因
65/2532021年年度报告
王洪斌董事离任工作安排变动赵龙节董事选举股东提名李灝董事选举股东提名王枥新监事离任工作调动王奥监事选举股东提名赵龙节总经理聘任董事会聘任王枥新副总经理聘任董事会聘任李捷副总经理聘任董事会聘任张绍辉总经理助理聘任董事会聘任周兵总经理助理聘任董事会聘任高士尧总法律顾问聘任董事会聘任
(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用√不适用
(六)其他
□适用√不适用
五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议
第九届董事会第2021-1-151、关于公司拟收购北京宝信实业发展公司所持有的都江堰
四十三次会议中盛宝信置业有限公司20%股权及2.95亿元债权的议案；
2、关于召开公司2021年第一次临时股东大会的议案
第九届董事会第2021-1-291、关于北京首开中晟置业有限责任公司协议转让北京首开
四十四次会议天恒文化发展有限公司33%股权的议案；2、关于控股股东
北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供财务资助的议案；3、关于公司为太原首润房地产开发有限公司申请贷
款提供担保的议案；4、关于公司为北京怡城置业有限公司购房尾款资产证券化项目融资提供担保的议案。
第九届董事会第2021-3-21、关于公司向上海金茂投资管理集团有限公司提供反担保
四十六次会议的议案；2、关于公司为北京首茂丰和企业管理有限公司申
请信托贷款提供担保的议案；3、关于召开公司2021年第二次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-3-241、关于修订〈北京首都开发股份有限公司章程〉的议案；
四十七次会议2、关于修订〈北京首都开发股份有限公司股东大会议事规
则〉的议案；3、关于修订〈北京首都开发股份有限公司董
事会议事规则〉的议案；4、关于修订〈北京首都开发股份
有限公司对外担保管理办法〉的议案；5、关于修订〈北京
首都开发股份有限公司董事会战略与投资委员会实施细则〉的议案；6、《北京首都开发股份有限公司投资管理暂行办法》；7、关于公司为北京中开盈泰房地产开发有限公司申请贷款提供担保的议案。
第九届董事会第2021-3-311、关于公司为广州穗江置业有限公司向兴业银行广州分行
四十八次会议天河支行申请贷款提供担保的议案；2、关于公司为广州穗江置业有限公司向中国建设银行广州荔湾支行申请贷款提供
担保的议案；3、关于公司为广州穗江置业有限公司向中国
工商银行广州西华路支行申请贷款提供担保的议案；4、关于北京城市开发集团有限责任公司为北京首城置业有限公司
66/2532021年年度报告
申请贷款提供反担保的议案；5、关于公司储架发行供应链
资产证券化融资业务的议案；6、关于召开公司2021年第三次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-4-151、公司2020年度财务决算报告；2、公司2020年度董事会
四十九次会议工作报告；3、公司2020年年度报告及摘要；4、公司2020年度利润分配预案；5、公司2020年度内部控制评价报告；
6、公司2020年度内部控制审计报告；7、公司2020年度社会责任报告；8、关于续聘致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2021年度审计机构的议案；9、关于公司2021年拟向北京首都开发控股（集团）有限公司支付担保费的议案；10、关于预计公司2021年度日常关联交易的议案；
11、关于提请股东大会对公司担保事项进行授权的议案；
12、关于提请股东大会对公司债务融资事项进行授权的议案；13、关于公司董事会对公司对外投资事项进行授权的议案；14、关于苏州平泰置业有限公司贷款条件变更的议案；
15、关于召开公司2020年年度股东大会的议案。
第九届董事会第2021-4-291、公司2021年第一季度报告；2、关于修订《北京首都开五十次会议发股份有限公司章程》的议案；3、关于公司符合面向专业
投资者公开发行公司债券条件的议案；4、关于公司拟面向
专业投资者公开发行公司债券方案的议案；5、关于提请股东大会授权董事会全权办理本次面向专业投资者公开发行公司债券的相关事宜的议案。
第九届董事会第2021-5-111、关于公司向上海金茂投资管理集团有限公司提供反担保五十一次会议的议案。
第九届董事会第2021-5-211、关于聘任公司总经理的议案；2、关于聘任公司高级管理
五十二次会议人员的议案；3、关于公司向上海金茂投资管理集团有限公司提供反担保的议案。
第九届董事会第2021-5-311、关于公司拟发行中期票据的议案.五十三次会议
第九届董事会第2021-7-91、关于公司为北京绿州博园投资有限公司申请贷款提供担
五十七次会议保的议案；2、关于修订的议案。
第九届董事会第2021-7-191、关于提名董事候选人的议案；2、关于公司向绿城房地产
五十八次会议集团有限公司提供反担保的议案；3、关于召开公司2021年
第四次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-8-91、关于选举赵龙节先生为战略与投资委员会委员的议案；
五十九次会议2、关于公司为贵阳首开龙泰房地产开发有限公司申请贷款提供担保的议案。
第九届董事会第2021-8-271、公司2021年半年度报告及摘要；2、关于公司为北京合
六十一次会议安房地产开发有限责任公司申请贷款提供担保的议案；3、关于公司为福州首融房地产开发有限公司申请履约保函提供担保的议案。
第九届董事会第2021-9-131、关于公司为福州首开福泰投资有限公司申请贷款提供担
六十二次会议保的议案；2、关于公司为厦门同珵置业有限公司申请信托
贷款提供担保的议案；3、关于召开公司2021年第五次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-10-181、关于公司为福州首开福泰投资有限公司申请融资提供担
六十四次会议保的议案；2、关于公司为温州首开中庚实业有限公司拟向华泰资产管理有限公司申请10亿元融资提供担保的议案；
3、关于公司为温州首开中庚实业有限公司拟向中信信托有
67/2532021年年度报告
限责任公司申请10亿元信托贷款提供担保的议案；4、关于公司为温州首开中庚实业有限公司拟向平安信托有限责任公
司申请10亿元信托贷款提供担保的议案；5、关于召开公司
2021年第六次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-10-281、公司2021年第三季度报告；2、关于公司为北京首开德
六十五次会议远置业有限公司申请贷款提供担保的议案；3、关于公司为北京首开寸草养老服务有限公司申请贷款提供担保的议案。
第九届董事会第2021-11-121、关于公司为福州融侨和众房地产开发有限公司申请贷款六十六次会议提供担保的议案；2、关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司向公司提供两年期财务资助的议案；3、关于召开公司2021年第七次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-12-31、关于公司为北京和信金泰房地产开发有限公司所申请贷
六十八次会议款继续提供担保的议案；2、关于公司为北京祥鼎置业有限
公司申请贷款提供担保的议案；3、关于公司为无锡润泰置
业有限公司申请贷款提供担保的议案；4、关于公司储架发
行应付账款资产支持计划的议案；5、关于召开公司2021年
第八次临时股东大会的议案。
第九届董事会第2021-12-241、关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的
七十次会议议案；2、关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券方
案的议案；3、关于提请股东大会授权董事会全权办理本次
面向专业投资者公开发行公司债券的相关事宜的议案；4、关于公司为福州首融房地产开发有限公司申请贷款提供担保
的议案；5、关于公司为太原首润房地产开发有限公司申请贷款提供担保的议案。
第九届董事会第2021-12-311、关于公司为台州兆裕房地产有限公司申请贷款提供担保
七十一次会议的议案；2、关于公司为台州兆汇房地产有限公司申请贷款
提供担保的议案；3、关于召开公司2022年第一次临时股东大会的议案。
根据上海证券交易所《股票上市规则》等相关规定，董事会审议的部分议题未达到披露标准，未在本表中显示。
六、董事履行职责情况
(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东参加董事会情况是否大会情况董事独立本年应参亲自以通讯是否连续两出席股东姓名委托出缺席董事加董事会出席方式参次未亲自参大会的次席次数次数次数次数加次数加会议数李岩否29292500否6潘文否29292600否8阮庆革否29292700否3赵龙节否1313900否4王洪斌否15151500否3李灝否13131300否4王立川否29292900否8蒋翔宇否29292800否8孙茂竹是29292700否9
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邱晓华是29292900否7白涛是29292700否8秦虹是29292700否8连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用√不适用年内召开董事会会议次数29
其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数23现场结合通讯方式召开会议次数6
(二)董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用√不适用
(三)其他
□适用√不适用
七、董事会下设专门委员会情况
√适用□不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名
审计委员会孙茂竹、邱晓华、阮庆革
提名、薪酬与考核委员会白涛、孙茂竹、邱晓华
战略与投资委员会李岩、潘文、阮庆革、赵龙节、白涛
(2).报告期内战略与投资委员会委员会召开2次会议召开日重要意见其他履行会议内容期和建议职责情况2021-9- 1、审议《北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期 1304-L04 同意参与
23 地块 R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报 竞买告》；2、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目 001 地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；3、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目002地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；4、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目 003地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；5、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目 006、007地块 R2 二类居住用地、A334托幼用地可行性研究报告》；6、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目 012地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；7、审议《北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目 019地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；8、审议《北京市海淀区西北旺镇 HD00-0403街区永丰产业基地（新）F1 地块 HD00-0403-0003地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；9、审议《北京市海淀区西北旺镇 HD00-0403街区永丰产业基地（新）F1地块 HD00-0403-0004地块 R2二类居住用地、HD00-
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0403-0005地块 A33基础教育用地可行性研究报告》；10、审议《北京市大兴区黄村镇 DX00-0102-0208-6026、6020地块 R2二类居住用地、A334 托幼用地可行性研究报告》；11、审议《北京市房山区拱辰街道 FS00-0111-0018地块 R2二类居住用地、FS00-
0111-0016地块 A33基础教育用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报告》；12、审议《北京市丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目二期 ZZZ-06等地块 R2二类居住用地、A33基础教育用
地、F81绿隔产业用地（配建“共有产权住房”）可行性研究报告》；13、审议《北京市门头沟区永定镇 MC00-0605-0004地块 R2二类居住用地、MC00-0605-0008地块 F3其他类多功能用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报告》。
2021- 1、审议《北京市房山区拱辰街道 FS00-0111-0017、0019地块 R2 同意参与
12-16二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报告》；竞买2、审议《北京市门头沟区永定镇 MC00-0605-0001、0003等地块R2 二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报告》；3、审议《北京市门头沟区永定镇 MC00-0605-0002、0005等地块 R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）可行性研究报告》；4、审议《北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目
（一期）GZGJC-02地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；5、审议《北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；6、审议《北京市密云区水源路南侧 MY00-0104-6016等地块 R2二类居住用地可行性研究报告》；7、审议《沈阳市浑南区全运三路北智慧大街西地块（宗地编号：HN-21023）可行性研究报告》；8、审议《沈阳市浑南区全运路南智慧大街西地块（宗地编号：HN-21024）可行性研究报告》。
(3).报告期内提名、薪酬与考核委员会召开4次会议重要意见其他履行召开日期会议内容和建议职责情况2021-4-7审议《关于确认公司董事（非独立董事）及高级管理人员同意应付报酬总额的议案》
2021-5-21审议公司第九届董事会拟聘任高级管理人员的任职资格同意2021-8-9审议《关于审查公司董事（非独立董事）及高级管理人员同意的履行职责情况并审核实际发放2020年年薪的议案》
2021-10-28审议《北京首都开发股份有限公司高管薪酬管理制度》同意
(4).报告期内审计委员会委员会召开5次会议重要意见其他履行职责召开日期会议内容和建议情况2021-1-14审议《关于公司拟收购北京宝信实业发展公司所持有同意的都江堰中盛宝信置业有限公司20%股权及2.95亿元债权的议案》2021-1-29审议《关于北京首开中晟置业有限责任公司协议转让同意北京首开天恒文化发展有限公司33%股权的议案》
2021-3-24审议《公司2021年度内部审计工作计划》同意
2021-4-71、审议《公司2020年度审计报告》；2、审议《公同意1、听取《独立司2020年度内部控制审计报告》；3、审议《公司董事2020年度
70/2532021年年度报告2020年度内部控制评价报告》；4、审议《公司2020述职报告》年内部审计工作情况汇报》；5、审议《关于续聘致2、听取《审计同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2021年度委员会2020年审计机构的议案》；6、审议《关于公司2021年拟向度述职报告》北京首都开发控股（集团）有限公司支付担保费的议3、听取《公司案》；7、审议《关于预计公司2021年度日常关联交三条红线专题易的议案》；8、审议《关于提请股东大会对公司担汇报》保事项进行授权的议案》；9、审议《关于提请股东大会对公司债务融资事项进行授权的议案》。
2021-11-审议《关于控股股东北京首都开发控股（集团）有限同意
12公司向公司提供两年期财务资助的议案》
(5).存在异议事项的具体情况
□适用√不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况母公司在职员工的数量145主要子公司在职员工的数量1994在职员工的数量合计2139母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数0专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员392销售人员247技术人员931财务人员233行政人员336合计2139教育程度
教育程度类别数量（人）研究生及以上430大学本科1220大学专科235中专及以下254合计2139
注：包括非主要子公司在内，并表企业年平均职工人数为3029人。
(二)薪酬政策
√适用□不适用
为促进公司战略目标的实现，适应市场竞争的需要，2021年公司及时启动了岗位、绩效、薪酬改革项目，修订了《岗位管理办法》、《员工绩效管理办法》、《薪酬管理办法》，进一步优化以绩效为导向的薪酬体系，提升薪酬的市场竞争力。在薪酬分配方面，继续按照“团队协
71/2532021年年度报告作，风险共担”的绩效理念和“高风险，高绩效、高收益”的薪酬理念，结合所属各公司的实际贡献度和年度经营业绩考核结果分配绩效奖金，不断提升激励效果。中长期激励约束方面，进一步研究以股权激励为主要工具的激励机制，探索建立核心层员工与公司的利益绑定机制，促进公司“十四五”战略目标的实现和长远发展。
(三)培训计划
√适用□不适用
根据公司“十四五”战略规划及公司发展、转型对人才的要求，进一步深入培训需求调研，优化课程、师资、供应商的选择，以提升员工综合素质和能力。在培训方式上，采取线上与线下、理论与实操相结合的方式。在培训内容上，课程日益丰富且紧贴工作实际，涉及产品标准化、目标管理与计划执行、成本管理、跨部门沟通与协作、营销管理等方面课程。整体而言，
2021年的培训工作更加突出当前政策、市场形势与实际工作的结合，增强了培训的实时性、专业性，在帮助学员获得知识的同时，也更好地提升了参训员工的实际工作能力。
(四)劳务外包情况
√适用□不适用
劳务外包的工时总数72.45万小时劳务外包支付的报酬总额3454万元
十、利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用□不适用根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37号）及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》（证监会公告[2013]43号）的要求，公司结合自身发展需要，在保持健康发展的前提下，进一步强化回报股东的意识，健全分红政策相关机制，对《公司章程》部分内容进行了修改。在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下，公司原则上每年度进行一次现金分红，现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的20%。不满足条件时，公司该年度可以不进行现金分红，但公司最近三年以现金方式累计分配的利润不得少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。
2021年5月20日召开的公司2020年年度股东大会审议通过《公司2020年度利润分配预案》。公司2020年度利润分配预案为：以2020年12月31日公司2579565242股总股本为基数，每10股派发现金红利4元(含税)，预计派发现金红利1031826096.80元，占公司2020年度已实现的归属于母公司股东的净利润的32.86%，达到《公司章程》的规定。
2022年4月14日，公司第九届董事会第七十九次会议审议通过《公司2021年度利润分配预案》。公司2021年度利润分配预案为：拟以2021年12月31日公司2579565242股总股本为基数，每10股派发现金红利1元(含税)，预计派发现金红利257956524.20元，占公司
2021年度已实现的归属于母公司股东的净利润的37.26%。
该利润分配预案尚需提交公司年度股东大会审议通过方可实施，公司将在审议本次利润分配预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策提供便利。
(二)现金分红政策的专项说明
√适用□不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否
分红标准和比例是否明确和清晰√是□否
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相关的决策程序和机制是否完备√是□否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否
(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用√不适用
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况
□适用√不适用其他说明员工持股计划情况
□适用√不适用其他激励措施
□适用√不适用
(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用□不适用
公司高级管理人员的绩效考核建立在公司中长期发展战略目标基础上，根据年度工作计划等确定整体绩效标准，结合高管个人岗位职责及分工确定个人年度绩效目标。公司总经理的绩效考核由董事会下设的提名、薪酬与考核委员会进行，其他高管由提名、薪酬与考核委员会及总经理共同考核。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用□不适用
详见公司披露的《2021年度内部控制自我评价报告》报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用√不适用
十三、报告期内对子公司的管理控制情况
√适用□不适用
基于首开股份现有业务板块的功能定位、业务特点和管理需求，本着战略导向、分类施策、渐进适配、扁平高效、定位清晰的原则，总部对多元业务采取分类管控：
股份总部对房地产开发（含一级开发和棚改、公共设施建设）、商业地产（含租赁）、城市
更新和老旧城区改造等业务采取运营管控型，通过明战略、定指标（目标）、管业务、强监控、严考核进行管控，股份总部强化专业管理职能。
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股份总部对房地产金融、养老、文创和物业管理等业务，采取战略管控型，通过管战略、定指标、做监控、强考核进行管控，股份总部强化资源统筹、经营监控职能。
本年度合并财务报表范围除本公司外，包括99家二级子公司、37家三级子公司、5家四级子公司，其中本年度增加11家二级子公司，6家三级子公司，减少3家二级子公司。
十四、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用□不适用
详见公司披露的《2021年度内部控制审计报告》
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
按照中国证监会及北京证监局的要求，组织开展上市公司治理专项自查活动，按照要求对照上市公司治理专项自查清单，认真梳理查找存在的问题，总结公司治理经验，按时完成公司治理专项自查工作，在中国证监会政务服务平台完成自查填报工作。自查结果显示公司治理内部规章制度基本完善，公司治理组织架构健全，三会运作规范。
十六、其他
□适用√不适用
第五节环境与社会责任
一、环境信息情况
(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用□不适用
1.因环境问题受到行政处罚的情况
□适用√不适用
2.参照重点排污单位披露其他环境信息
√适用□不适用
我公司严格按照环境保护相关法律法规，强化项目各节点及相关单位管控。
公司践行绿色建筑战略，不断向前推进。全年获得绿色建筑认证面积约290万平方米，预认证 56万平方米，公司连续第七年获得“2021 中国绿色地产指数 TOP10”、“2021 中国绿色地产（住宅）TOP10”、“2021 中国绿色地产运行典范 TOP10”、“2021 中国绿色地产（国企）TOP10”、“2021 中国全装修企业 TOP10”、“2021 中国装配式建筑企业 TOP10”等荣誉。在结合实践的基础上，编制了《被动房技术实施指南》，完成“科智健”住区和“装配式”装修等课题研究，为公司进一步发挥绿色建筑方面的行业先发优势，丰富产品内涵奠定了基础。
详见公司《2021年度社会责任报告》。
3.未披露其他环境信息的原因
□适用√不适用
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(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用√不适用
(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用√不适用
二、社会责任工作情况
√适用□不适用
详见公司《2021年度社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用□不适用
公司积极响应“巩固拓展脱贫攻坚成果、助力受援地乡村振兴”的号召，继续开展扶贫产品的采购工作。2021年，在京企业和工会系统消费扶贫的采购金额约390.9万元。公司实施的养渔池村光伏发电项目正式并网发电，成为市国资委系统和怀柔区第一个落地见效的帮扶项目。亿信公司党总支副书记、副总经理解勇同志获得北京市扶贫协作先进个人荣誉称号。
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第六节重要事项
一、承诺事项履行情况
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用□不适用是否及如未能及时履行如未能及时承诺承诺承诺承诺时间是否有履承诺背景时严格应说明未完成履履行应说明类型方内容及期限行期限履行行的具体原因下一步计划
解决同首开在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集长期有效否是--与重大资产业竞争集团团及下属子公司（不含首开股份）在中国境内
重组相关的（不含中国香港、澳门和台湾地区）将不以任何承诺方式（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增商品房开发项目。
解决同首开原项目处于收尾阶段的海南燕海，其原开发的长期有效否是--业竞争集团“富颐花园小区”项目于2007年9月竣工，但“富颐花园小区”项目尚余部分住宅没有销售完毕，对于海南燕海，首开集团承诺该公司不再以任何形式新增房地产开发业务。
与重大资产
解决同首开在首开集团作为首开股份控股股东期间，首开集长期有效否是--重组相关的
业竞争集团团及首开集团全资、控股子公司不以任何形式承诺
（包括但不限于其单独经营、控股、控制或可施加重大影响）新增以经营为目的的持有型商业物业。首开集团及首开集团全资、控股子公司原拥有的以经营为目的的持有型物业若进行处置，在同等条件下，首开股份有优先受让权。
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(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到□未达到√不适用
(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用√不适用
三、违规担保情况
□适用√不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用√不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用重要会计政策变更新租赁准则
财政部于2018年发布了《企业会计准则第21号——租赁（修订）》，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自
2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。本公司自
2021年1月1日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行了调整。变更后的会计政策参见
附注五、28和42。
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
*按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。
*根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异调整当期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。
*对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；
*对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债。
*在首次执行日，本公司按照附注五、30对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处理。
77/2532021年年度报告
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于12个月内完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
*计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权平均值为3.85%至4.75%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
*存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；
*作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
*首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
执行新租赁准则对2021年1月1日合并资产负债表项目的影响如下（单位：元）：
调整前账面金额调整后账面金额（2021项目重分类重新计量
（2020年12月31日）年1月1日）
预付款项378329575.90---6915929.39371413646.51
使用权资产----627271834.07627271834.07一年内到期的
25943790249.60--45381689.1725989171938.77
非流动负债
租赁负债----574974215.51574974215.51
2021年1月1日使用权资产的账面价值构成如下（单位：元）：
项目2021.01.01
使用权资产：
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产627271834.07原租赁准则下确认的融资租入资产
合计：627271834.07
执行新租赁准则对2021年度财务报表项目的影响如下（单位：元）：
合并资产负债表项目2021.12.31报表数假设按原租赁准则增加/减少（-）
预付款项360766780.30367558000.16-6791219.86
存货170520832005.60170520836854.84-4849.24
其他流动资产6633651259.316633692959.11-41699.80
使用权资产639929318.14--639929318.14
递延所得税资产3309856993.303304271092.115585901.19
应付账款11091676946.7411103592825.08-11915878.34
应交税费5005174546.105005254211.97-79665.87
一年内到期的非流动负债21397771593.7021312362640.8685408952.84
租赁负债573706701.97--573706701.97
未分配利润14033089625.6114041532285.78-8442660.17
归属于母公司股东权益31084238663.8531091773623.70-7534959.85
少数股东权益35942987540.5935943895240.91-907700.32
合并利润表项目2021年度报表数假设按原租赁准则增加/减少（-）
营业成本54368150568.6254381544711.15-13394142.53
销售费用1741001538.421741059183.64-57645.22
管理费用1152562641.681156136192.90-3573551.22
财务费用2788152284.812757008118.4131144166.40
利润总额4090827115.774104945943.20-14118827.43
所得税费用1994975056.192000651223.45-5676167.26
78/2532021年年度报告
合并利润表项目2021年度报表数假设按原租赁准则增加/减少（-）
净利润2095852059.582104294719.75-8442660.17
归属于母公司股东的净利润692305112.91699840072.76-7534959.85
少数股东损益1403546946.671404454646.99-907700.32
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用√不适用
（四）其他说明
□适用√不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元币种：人民币现聘任
境内会计师事务所名称致同会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬430境内会计师事务所审计年限15年名称报酬
内部控制审计会计师事务所致同会计师事务所（特殊普通合伙）70
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用√不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用√不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
八、破产重整相关事项
□适用√不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
79/2532021年年度报告
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况
□适用√不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用√不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用□不适用
（1）经公司第九届董事会第四十九次会议及2020年度股东大会批准，2021年公司预计日
常关联交易的金额为不超过16000万元人民币，实际发生额为14280.57万元。未超过董事会及股东大会批准的额度。
2021年预计2021年实际发生
关联交易类别关联人
金额(万元)金额(万元)向关联人采购商品接受劳务
首开集团及下属公司5500.004359.70
(支付物业管理费)
出售商品、提供劳务首开集团及下属公司200.00183.21首开集团及下属公
向关联人出租房产8500.008133.80
司、首开野村
向关联人承租房产首开集团1800.001603.86
合计16000.0014280.57
（2）经公司第九届董事会第四十九次会议及2020年度股东大会批准，2021年公司拟向控
股股东首开集团支付的担保费用总额为不超过3625万元人民币。2021年度，公司实际支付的担保费总额为250万元，未超过董事会及股东大会批准的额度。
（3）经公司第九届董事会第十六次会议及2020年第一次临时股东大会批准，公司全资子公
司商业地产与控股股东首开集团及其全资子公司天鸿集团签署房屋租赁合同，承租房产四处，租期十年；四处房产承租期间租金总额为83811.19万元。2021年度，公司实际支付5167.06万元。
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用□不适用公司第九届董事会第四十三次会议，审计通过《关于公司拟收购北京宝信实业发展公司所持有的都江堰中盛宝信置业有限公司20%股权及2.95亿元债权的议案》，后经公司第九届董事会
80/2532021年年度报告第七十二次会议，审议通过《关于公司拟终止收购北京宝信实业发展公司所持有的都江堰中盛宝信置业有限公司20%股权及2.95亿元债权的议案》，该收购已经停止。
公司第九届董事会第四十四次会议，审议通过《关于北京首开中晟置业有限责任公司协议转让北京首开天恒文化发展有限公司33%股权的议案》，该协议已经履行。
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四)关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方向上市公司向关联方提供资金关联方关联关系提供资金发生额发生额
首开集团控股股东9700916207.327246237353.13
怡城置业联营公司1497096455.02120000000.00
常熟虞茂联营公司1189800000.00--
广州君庭联营公司1090000000.007819971.00
绿城浙兴联营公司1081764000.00--
福州中泰联营公司943600000.00--
上海众承联营公司911250000.00--
金旭开泰联营公司833891669.961023179903.00
中开盈泰联营公司767002871.80--
和信丰泰联营公司690330600.39--
和信仁泰联营公司660150000.0032905950.00
首茂丰和参股股东633000000.00676200000.00
81/2532021年年度报告
祐泰通达联营公司600000000.00650000000.00
城安辉泰联营公司528897838.6131354595.02
厦门跃泰联营公司525352308.66--
成都辰启联营公司515000000.00--
杭州开茂联营公司450000000.00--
北京怡畅联营公司439201247.5037396050.00
无锡润泰联营公司414165836.97313500000.00
台州环茂联营公司403987500.00--
北京怡和联营公司363000000.00--
厦门莹泰联营公司337888308.66214200000.00
住总首开合营公司330000000.00300000000.00
苏州隆泰联营公司329125252.49245000000.00
开创金润联营公司323680422.01178942757.34
成都辰华联营公司290000000.00--
常熟耀泰联营公司277200000.00--
苏州安茂联营公司232750000.00--
北京祥鼎联营公司210649009.8935749009.89
福州鸿腾其他209550000.00--
苏州侨仁联营公司181500000.00381823592.50
厚泰房地产联营公司166880000.0057272546.00
宝信实业其他160000000.00--
金谷创信联营公司156420000.0013200000.00
润和信通合营公司150000000.0015000000.00
苏州首龙联营公司128020416.93127400000.00
和信金泰联营公司125000000.00490000000.00
和信兴泰联营公司125000000.00350000000.00
知泰房地产联营公司121513328.28--
远和置业联营公司120000000.00--
大广汽车城联营公司105400000.0078200000.00
金开连泰联营公司99381243.00513364543.00
朗泰房地产联营公司90108960.00108960.00
龙万华开联营公司82326588.13--
祥晟辉年联营公司79500000.00--
友泰房地产联营公司78638738.91109000000.00
滨湖恒兴联营公司64000000.00--
金良兴业联营公司60000000.00--
珠海卓轩联营公司60000000.00--
尚泰信华联营公司50000000.00--
首开万科置业联营公司26500000.0076000000.00
腾泰亿远联营公司25000000.00--
苏州屿秀联营公司24750000.00--
城志置业联营公司24500000.0073500000.00
福州中泓盛联营公司16000000.00--
北京骏泰联营公司15203460.00--
正德丰泽其他13562495.64--
武汉明泰联营公司10716988.45--
厦门煊泰联营公司7794303.78279304900.00
珠海润乾联营公司5000000.00--
北京卓华联营公司3300000.00--
82/2532021年年度报告
房地钧洋联营公司3214303.75--
厦门琸泰联营公司223308.66104664000.00
碧和信泰联营公司--507985500.00
常州悦府联营公司--256005828.66
首开龙湖盈泰联营公司--158800000.00
北京旭泰联营公司--125000000.00
宁波金郡联营公司--104300000.00
北京毓锦联营公司--58266437.50
首开万科和泰联营公司--41800000.00
兴和航泰联营公司--34787600.00
修一装饰股东的子公司--23739521.77
深圳熙梁联营公司--15000000.00
成都龙湖锦祥联营公司--9800000.00
昌信硕泰联营公司--8400000.00
寸草养老联营公司--5769035.26
台州兆汇联营公司--4000000.00
首开万科物业联营公司--3861965.37
方庄物业联营公司--2131398.22
亿方物业股东的子公司--1082893.46
房地集团股东的子公司--1000000.00
天鸿宝地物业股东的子公司--796563.18
望京物业股东的子公司--793310.61
首开高和联营公司--735000.00
合计29158703664.8115145379184.91关联债权债务形成原1）报告期内，首开集团为支持公司经营，将其取得的部分贷款提供给公因司使用；同时公司也向首开集团偿还了部分往年的贷款。2）公司以股东借款方式，按照持股比例与合作企业向合作开发项目共同进行投资。
关联债权债务对公司公司关联债权债务规模较大，增加了应收应付款项余额。公司向合作项的影响目提供股东借款，收取一定的资金占用费，减少了财务费用。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用√不适用
(六)其他
√适用□不适用截至期末首开丝路为本公司及子公司首开中晟提供委托贷款566250万元。
截至期末本公司累计为潭柘兴业提供委托贷款2790万元。
向联营合营企业收取利息情况
关联方2021年收取资金占用费(元)
北京骏泰14380713.92
滨湖恒兴69031643.75
昌信硕泰7391869.87
常熟耀泰5348028.70
常州悦府4645993.60
城安辉泰16465048.57
寸草养老177878.59
83/2532021年年度报告
房地钧洋17085140.01
福州中泰14749174.61
和信丰泰6830816.64
和信仁泰7843324.68
金谷创信10978641.67
金旭开泰21659720.89
开创金润36672036.85
绿城浙兴6878720.32
润和信通15979877.25
苏州侨仁11113260.76
台州兆汇2796691.94
潭柘兴业53606333.33
天津海景16906597.22
万龙华开13428352.88
武汉明泰12491111.10
北京祥鼎4562037.63
兴和航泰10004191.92
怡畅置业9279476.20
怡城置业8148251.69
友泰房地产10730834.54
祐泰通达30076927.08
远和置业23326175.34
正德丰泽4707033.62
中开盈泰11494039.29
卓开旭泰32561458.46
常熟虞茂211187109.61
首茂丰和8604266.67关联方支付的利息情况
关联方本期发生额（元）
首开集团72714501.52
首开丝路405781354.17
十三、重大合同及其履行情况
(一)托管、承包、租赁事项
1、托管情况
□适用√不适用
2、承包情况
□适用√不适用
3、租赁情况
□适用√不适用
84/2532021年年度报告
(二)担保情况
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方与上担保物担保是否反担是否为担保发生日期担保担保担保是担保逾关联担保方市公司的关被担保方担保金额担保类型（如已经履行保情关联方(协议签署日)起始日到期日否逾期期金额关系
系有）完毕况担保
首开股份公司本部武汉明泰166625000.002019-11-192019-11-192022-9-24一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部天津海景581000000.002020-10-302020-10-302023-10-29一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部和信金泰1127500000.002018-5-172018-5-172043-5-16一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部祐泰通达1800000000.002020-1-192020-1-192023-1-18一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部北京怡和44909700.002021-3-42021-3-42022-3-22一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部苏州首龙73500000.002020-11-202020-11-202023-11-20一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部常熟耀泰297000000.002020-12-232020-12-232023-12-22一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部福州中泰209680000.002021-2-82021-2-82024-2-7一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部金谷创信162360000.002021-5-102021-5-102026-5-9一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部怡城置业705000000.002021-6-182021-6-182022-8-29一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部首茂丰和540000000.002021-6-242021-6-242022-3-4一般保证无否否-否是参股公司
首开股份公司本部福州中泓盛68338980.002020-1-222020-1-222023-1-20一般保证无否否-否是参股公司
城开集团全资子公司寸草养老20000000.002021-12-282021-12-282022-12-28一般保证无否否-否是参股公司
城开集团全资子公司寸草养老4000000.002021-1-42021-1-42022-1-4一般保证无否否-否是参股公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）1685949700.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 5799913680.00公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计5084665000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 31810965000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
37610878680.00
85/2532021年年度报告
担保总额占公司净资产的比例(%)121.00%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 13389423680.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 22068759348.08
上述三项担保金额合计（C+D+E） 35458183028.08
未到期担保可能承担连带清偿责任说明-
担保情况说明-
(三)委托他人进行现金资产管理的情况
1.委托理财情况
(1)委托理财总体情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
(2)单项委托理财情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
(3)委托理财减值准备
□适用√不适用
2.委托贷款情况
(1)委托贷款总体情况
√适用□不适用
86/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币类型资金来源发生额未到期余额逾期未收回金额
股东借款自有资金27900000.0027900000.00-其他情况
□适用√不适用
(2)单项委托贷款情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币委托年化预期收益实际是否经未来是否减值准备委托贷款委托贷款委托贷款资金资金报酬确定实际
受托人贷款收益率(如有)收回过法定有委托贷计提金额金额起始日期终止日期来源投向方式收益或损失
类型情况程序款计划(如有)
北京银行燕股东2240.002017-11-2022-11-自有公司项目开到期还本8%909.44909.44尚未是是-京支行借款1010资金发建设付息收回
北京银行燕股东550.002017-12-42022-12-4自有公司项目开到期还本8%223.3223.3尚未是是-京支行借款资金发建设付息收回其他情况
□适用√不适用
(3)委托贷款减值准备
□适用√不适用
3.其他情况
□适用√不适用
87/2532021年年度报告
(四)其他重大合同
□适用√不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用□不适用
续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：
单位：亿元币种：人民币发行在外的金融工具发行时间会计分类股利率或利息率金额到期日或续期情况
永续债2020.2.28权益工具3.88%30无
永续债2019.12.18权益工具4.67%20无合计50
第七节股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一)股份变动情况表
1、股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、股份变动情况说明
□适用√不适用
3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用√不适用
4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用√不适用
88/2532021年年度报告
(二)限售股份变动情况
□适用√不适用
二、证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用√不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用□不适用
详见第九节《债券相关情况》。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用√不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用√不适用
三、股东和实际控制人情况
(一)股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户)36709年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)38208
(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股前十名股东持股情况
持有有质押、标记股东名称比例限售条或冻结情况股东性报告期内增减期末持股数量（全称）(%)件股份股份数质数量状态量北京首都开发控股（集国有法
0121558404847.120无0
团）有限公司人北京首开天鸿集团有限国有法
01427142905.530无0
公司人君康人寿保险股份有限
0846974453.280无0其他
公司－万能保险产品横琴人寿保险有限公司
0761139242.950无0其他
－分红委托11招商银行股份有限公司
－上证红利交易型开放46230410737103682.860无0其他式指数证券投资基金
苏州信托有限公司－苏
信财富·富诚 K1602单 0 67508253 2.62 0 无 0 其他一资金信托百年人寿保险股份有限
0626601502.430无0其他
公司－分红保险产品陕西省国际信托股份有
限公司－陕国投·汇祥
61233681612336812.370无0其他
11号定向投资集合资金
信托计划
89/2532021年年度报告
中央汇金资产管理有限国有法
-819100384106001.490无0责任公司人君康人寿保险股份有限
0383106421.490无0其他
公司－自有资金前十名无限售条件股东持股情况持有无限售条件流通股股份种类及数量股东名称的数量种类数量
12155840
北京首都开发控股（集团）有限公司1215584048人民币普通股
48
北京首开天鸿集团有限公司142714290人民币普通股142714290
君康人寿保险股份有限公司－万能保险产品84697445人民币普通股84697445
横琴人寿保险有限公司－分红委托1176113924人民币普通股76113924
招商银行股份有限公司－上证红利交易型开
73710368人民币普通股73710368
放式指数证券投资基金
苏州信托有限公司－苏信财富·富诚 K1602
67508253人民币普通股67508253
单一资金信托
百年人寿保险股份有限公司－分红保险产品62660150人民币普通股62660150
陕西省国际信托股份有限公司－陕国投·汇
61233681人民币普通股61233681
祥11号定向投资集合资金信托计划中央汇金资产管理有限责任公司38410600人民币普通股38410600
君康人寿保险股份有限公司－自有资金38310642人民币普通股38310642
前十名股东中回购专户情况说明-
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表
-决权的说明
以上股东中，首开集团持有天鸿集团100%股权；君康人寿保险股份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有上述股东关联关系或一致行动的说明
限公司－自有资金，是一致行动人。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明-前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用√不适用
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东
□适用√不适用
四、控股股东及实际控制人情况
(一)控股股东情况
1法人
√适用□不适用
名称北京首都开发控股（集团）有限公司单位负责人或法定代表人潘利群成立日期2005年11月22日主要经营业务房地产开发与经营
报告期内控股和参股的其他境内 截至报告期末，持有北京银行（601169.SH）股份数量：
外上市公司的股权情况 3551.18万股；交通银行（601328.SH）股份数量：2180万股；美都 3（400088.NQ）2260.07万股。
其他情况说明-
90/2532021年年度报告
2自然人
□适用√不适用
3公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用√不适用
4报告期内控股股东变更情况的说明
□适用√不适用
5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
(二)实际控制人情况
1法人
√适用□不适用名称北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2自然人
□适用√不适用
3公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用√不适用
4报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用√不适用
5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
91/2532021年年度报告
6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用√不适用
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用√不适用
五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到80%以上
□适用√不适用
六、其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用√不适用
七、股份限制减持情况说明
□适用√不适用
八、股份回购在报告期的具体实施情况
□适用√不适用
第八节优先股相关情况
□适用√不适用
92/2532021年年度报告
第九节债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用□不适用
(一)企业债券
□适用√不适用
(二)公司债券
√适用□不适用
1.公司债券基本情况
单位：亿元币种：人民币是否投资存在交者适终止简发行起息到期债券利率还本付息方易当性交易债券名称代码上市
称日日日余额（%）式场安排机制交易
所（如的风
有）险
北京首都开发16按年付息，报价、上合格
股份有限公司首2016-2016-2021-最后一期利询价和
135052.SH 0.00 4.90 交 投资 否
2016年公司债股01-1101-1101-11息随本金一协议交
所人
券(第一期)01起兑付易北京首都开发
16按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2016-2016-2021-最后一期利询价和
非公开发行 135812.SH 0.00 3.59 交 投资 否
股09-0509-0509-05息随本金一协议交
2016年公司债所人
02起兑付易
券(第二期)北京首都开发
16按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2016-2016-2021-最后一期利询价和
非公开发行 145042.SH 0.00 3.57 交 投资 否
股10-2510-2710-27息随本金一协议交
2016年公司债所人
03起兑付易
券(第三期)北京首都开发
18按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2018-2018-2023-最后一期利询价和
非公开发行 150654.SH 0.00 5.70 交 投资 否
股08-2808-2908-29息随本金一协议交
2018年公司债所人
01起兑付易
券（第一期）北京首都开发
19按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2019-2019-2024-最后一期利询价和
非公开发行 151570.SH 20.00 4.39 交 投资 否
股05-2105-2205-22息随本金一协议交
2019年公司债所人
01起兑付易
券（第一期）北京首都开发
19按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2019-2019-2024-最后一期利询价和
非公开发行 162068.SH 16.80 4.14 交 投资 否
股08-2808-2808-28息随本金一协议交
2019年公司债所人
02起兑付易
券（第二期）
93/2532021年年度报告
北京首都开发
20按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2020-2020-2025-最后一期利询价和
非公开发行 166076.SH 27.00 3.74 交 投资 否
股02-2502-2602-26息随本金一协议交
2020年公司债所人
01起兑付易
券（第一期）北京首都开发
20按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2020-2020-2025-最后一期利询价和
非公开发行 166217.SH 12.00 3.69 交 投资 否
股03-0503-0603-06息随本金一协议交
2020年公司债所人
02起兑付易
券（第二期）北京首都开发
20按年付息，报价、股份有限公司上合格
首2020-2020-2025-最后一期利询价和
非公开发行 167845.SH 19.05 4.27 交 投资 否
股09-2909-2909-29息随本金一协议交
2020年公司债所人
03起兑付易
券（第三期）北京首都开发
竞价、
股份有限公司21按年付息，上合格报价、
面向专业投资首2021-2021-2026-最后一期利
188587.SH 34.20 3.45 交 投资 询价和 否
者公开发行股08-1708-1808-18息随本金一所人协议交
2021年公司债01起兑付
易
券(第一期)公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用√不适用逾期未偿还债券
□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况
√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明
北京首都开发股份有限公司2016年公司债券2021年1月11日，公司按时足额付息兑付
(第一期)
北京首都开发股份有限公司非公开发行2016年2021年9月5日，公司按时足额付息兑付公司债券(第二期)
北京首都开发股份有限公司非公开发行2016年2021年10月27日，公司按时足额付息兑付公司债券(第三期)
北京首都开发股份有限公司非公开发行2018年2021年8月29日，公司按时足额付息兑付公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司非公开发行2019年2021年5月24日，公司按时足额付息公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司非公开发行2019年2021年8月30日，公司按时足额付息公司债券（第二期）
北京首都开发股份有限公司非公开发行2020年2021年2月26日，公司按时足额付息公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司非公开发行2020年2021年3月8日，公司按时足额付息公司债券（第二期）
北京首都开发股份有限公司非公开发行2020年2021年9月29日，公司按时足额付息公司债券（第三期）
94/2532021年年度报告
2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用□不适用
18首股01于2021年8月29日进行回售，投资者回售规模30亿元，已按时足额支付利息
及回售部分本金。
3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计中介机构名称办公地址联系人联系电话师姓名
致同会计师事务所北京市朝阳区建国门外郭丽娟、郭丽娟010-85665168（特殊普通合伙）大街22号赛特广场五层张培琴
中信证券股份有限公北京市朝阳区亮马桥路-王艳艳、蔡林峰010-60833551、
司48号中信证券大厦010-60837491
招商证券股份有限公深圳市福田区福华街道-梁鹏、荣贵山0755-82943666司福华一路111号
中德证券有限责任公北京市朝阳区建国路81-辛志军010-59026649司号华贸中心1号写字楼
22层
华泰联合证券有限责北京市西城区丰盛胡同-刘晓宁、杨金林010-57615900
任公司 22 号丰铭国际大厦 A座
6层
中国国际金融股份有北京建国门外大街1号-王露、武韬010-65051166限公司国贸写字楼2座28层
北京海润天睿律师事北京市朝阳区建外大街-吴团结010-65219696务所甲14号广播大厦17层
联合资信评估股份有北京市朝阳区建国门外-曹梦茹010-85679696限公司大街2号中国人保财险大厦17层上述中介机构发生变更的情况
□适用√不适用
4.报告期末募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币募集资金是否与募集募集资金违规使用说明书承诺募集资金未使用专项账户
债券名称已使用金额的整改情的用途、使总金额金额运作情况
况（如用计划及其（如有）
有）他约定一致北京首都开发股份有限
公司2016年公司债券20200--是
(第一期)北京首都开发股份有限
公司非公开发行201630300--是
年公司债券(第二期)北京首都开发股份有限
公司非公开发行201610100--是
年公司债券(第三期)
95/2532021年年度报告
北京首都开发股份有限
公司非公开发行201830300--是
年公司债券（第一期）北京首都开发股份有限
公司非公开发行201920200--是
年公司债券（第一期）北京首都开发股份有限
公司非公开发行201916.816.80--是
年公司债券（第二期）北京首都开发股份有限
公司非公开发行202027270--是
年公司债券（第一期）北京首都开发股份有限
公司非公开发行202012120--是
年公司债券（第二期）北京首都开发股份有限
公司非公开发行202019.0519.050--是
年公司债券（第三期）北京首都开发股份有限公司面向专业投资者公
34.234.20--是
开发行2021年公司债
券(第一期)募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
5.信用评级结果调整情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用√不适用
7.公司债券其他情况的说明
□适用√不适用
(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用□不适用
96/2532021年年度报告
1.非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元币种：人民币投资者是否存适当性在终止发行起息到期债券利率还本付息方交易交易机债券名称简称代码安排上市交
日日日余额（%）式场所制
（如易的风有）险北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限21首行间债易、报
2021-2021-2026-最后一期利间债
公司 2021 开 102103087.IB 27.00 3.65 券市场 价交 否
11-2311-2511-25息随本金一券市
年度第五期 MTN005 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限21首行间债易、报
2021-2021-2026-最后一期利间债
公司 2021 开 102101963.IB 11.50 3.64 券市场 价交 否
09-2309-2709-27息随本金一券市
年度第四期 MTN004 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限21首行间债易、报
2021-2021-2026-最后一期利间债
公司 2021 开 102101496.IB 16.80 3.44 券市场 价交 否
08-0908-1108-11息随本金一券市
年度第三期 MTN003 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
21首人和经协商交
公司20212021-2021-2026-最后一期利间债
开 032100658.IB 32.00 4.15 遴选的 易、报否
年度第三期06-1606-1806-18息随本金一券市
PPN003 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限21首行间债易、报
2021-2021-2026-最后一期利间债
公司 2021 开 102100804.IB 5.40 3.78 券市场 价交 否
04-2204-2604-26息随本金一券市
年度第二期 MTN002 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
21首人和经协商交
公司20212021-2021-2026-最后一期利间债
开 032100423.IB 10.00 3.98 遴选的 易、报否
年度第二期04-0704-0904-09息随本金一券市
PPN002 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限21首行间债易、报
2021-2021-2026-最后一期利间债
公司 2021 开 102100432.IB 22.60 3.98 券市场 价交 否
03-1103-1503-15息随本金一券市
年度第一期 MTN001 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易北京首都开专项机
发股份有限按年付息，银行
21首构投资协商交
公司20212021-2021-2026-最后一期利间债
开 032100158.IB 13.00 4.18 人和经 易、报否
年度第一期01-2601-2801-28息随本金一券市
PPN001 遴选的 价交易定向债务融起兑付场特定机资工具
97/2532021年年度报告
构投资人专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
20首人和经协商交
公司20202020-2020-2025-最后一期利间债
开 032000797.IB 10.00 4.15 遴选的 易、报否
年度第三期09-0909-1109-11息随本金一券市
PPN003 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
20首人和经协商交
公司20202020-2020-2025-最后一期利间债
开 032000478.IB 10.00 3.50 遴选的 易、报否
年度第二期05-1905-2105-21息随本金一券市
PPN002 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限20首行间债易、报
2020-2020-2025-最后一期利间债
公司 2020 开 102000841.IB 42.00 2.70 券市场 价交 否
04-2304-2704-27息随本金一券市
年度第二期 MTN002 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
20首人和经协商交
公司20202020-2020-2025-最后一期利间债
开 032000206.IB 10.00 3.51 遴选的 易、报否
年度第一期04-1404-1604-16息随本金一券市
PPN001 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人如不行使利息递延支付
北京首都开选择权，每全国银协商交银行
发股份有限20首年付息一行间债易、报
2020-2020-2023-间债
公司 2020 开 102000189.IB 30.00 3.88 次；在发行 券市场 价交 否
02-2602-2802-28券市
年度第一期 MTN001 人行使赎回 机构投 易、订场中期票据选择权时赎资者单交易回本金及应付利息。
如不行使利息递延支付
北京首都开选择权，每全国银协商交银行
发股份有限19首年付息一行间债易、报
2019-2019-2022-间债
公司 2019 开 101901723.IB 20.00 4.67 次；在发行 券市场 价交 否
12-1612-1812-18券市
年度第二期 MTN002 人行使赎回 机构投 易、订场中期票据选择权时赎资者单交易回本金及应付利息。
专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
19首人和经协商交
公司20192019-2019-2024-最后一期利间债
开 031900759.IB 10.00 4.00 遴选的 易、报否
年度第二期10-1110-1510-15息随本金一券市
PPN002 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人
98/2532021年年度报告
北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限19首行间债易、报
2019-2019-2024-最后一期利间债
公司 2019 开 101900456.IB 25.00 3.98 券市场 价交 否
04-0104-0304-03息随本金一券市
年度第一期 MTN001 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易专项机北京首都开构投资
发股份有限按年付息，银行
19首人和经协商交
公司20192019-2019-2024-最后一期利间债
开 031900175.IB 30.00 4.40 遴选的 易、报否
年度第一期03-0603-0803-08息随本金一券市
PPN001 特定机 价交易定向债务融起兑付场构投资资工具人北京首都开全国银协商交
按年付息，银行发股份有限18首行间债易、报
2018-2018-2023-最后一期利间债
公司 2018 开 101800257.IB 6.05 3.00 券市场 价交 否
03-2003-2203-22息随本金一券市
年度第一期 MTN001 机构投 易、订起兑付场中期票据资者单交易公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用√不适用逾期未偿还债券
□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况
√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明
20首开 PPN003 2021年 9月 11日，公司按时足额付息
20首开 PPN002 2021年 5月 21日，公司按时足额付息
20首开 MTN002 2021年 4月 27日，公司按时足额付息
20首开 PPN001 2021年 4月 16日，公司按时足额付息
20首开 MTN001 2021年 2月 28日，公司按时足额付息
19首开 MTN002 2021年 12月 18日，公司按时足额付息
19首开 PPN002 2021年 10月 15日，公司按时足额付息
19首开 MTN001 2021年 4月 3日，公司按时足额付息
19首开 PPN001 2021年 3月 8日，公司按时足额付息
18首开 MTN001 2021年 3月 22日，公司按时足额付息
21首开 SCP003 2021年 8月 20日，公司按时足额付息兑付
21首开 SCP002 2021年 7月 27日，公司按时足额付息兑付
21首开 SCP001 2021年 10月 12日，公司按时足额付息兑付
20首开 SCP006 2021年 2月 9日，公司按时足额付息兑付
20首开 SCP005 2021年 1月 20日，公司按时足额付息兑付
2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用□不适用
18首开 MTN001于 2021年 3 月 22日进行回售，投资者回售规模 18.95亿元，已按时足额支
付利息及回售部分本金。
99/2532021年年度报告
3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计中介机构名称办公地址联系人联系电话师姓名致同会计师事务所（特北京市朝阳区建国门外大街22号郭丽娟、郭丽娟010-85665138殊普通合伙）赛特广场五层张培琴
北京海润天睿律师事务北京市朝阳区建外大街甲14号广吴团结010-65219696所播大厦17层
中信银行股份有限公司北京市朝阳区光华路10号院1号李炫成010-66635911楼
交通银行股份有限公司上海市浦东新区银城中路188号陈俊霖021-38579250交通银行
华夏银行股份有限公司北京市东城区建国门内大街22号杨冀010-85238996
平安银行股份有限公司北京市西城区复兴门内大街158周汉超010-56432761号远洋大厦
杭州银行股份有限公司浙江省杭州市下城区庆春路46号平沐川010-64088414
中信建投证券股份有限北京市东城区朝内大街2号凯恒李振010-86451099
公司 中心 B座二层
中国光大银行股份有限北京市西城区太平桥大街25号邓若冰010-63639770公司
广发银行股份有限公司广州市越秀区东风东路713号赵秋霞010-82481076
大公国际资信评估有限北京市朝阳区霄云路26号鹏润郝志刚010-51087768公司大厦
中诚信国际信用评级有北京市东城区朝阳门内大街南竹郑思卓010-66428877
限责任公司 竿胡同 2号银河 SOHO6号楼
联合资信评估股份有限北京市朝阳区建国门外大街2号曹梦茹010-85679696公司中国人保财险大厦17层上述中介机构发生变更的情况
□适用√不适用
4.报告期末募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币募集资金是否与募集募集募集资金已使未使违规使用说明书承诺资金专项账户
债券名称用金用金的整改情的用途、使总金运作情况额额况（如用计划及其额（如有）
有）他约定一致北京首都开发股份有限公司2021
27.002.3224.68--是
年度第五期中期票据北京首都开发股份有限公司2021
11.5011.50---是
年度第四期中期票据北京首都开发股份有限公司2021
16.8016.80---是
年度第三期中期票据北京首都开发股份有限公司2021
32.0032.00---是
年度第三期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2021
5.405.40---是
年度第二期中期票据北京首都开发股份有限公司2021
10.0010.00---是
年度第二期定向债务融资工具
100/2532021年年度报告
北京首都开发股份有限公司2021
22.6022.60---是
年度第一期中期票据北京首都开发股份有限公司2021
13.0013.00---是
年度第一期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2020
10.0010.00---是
年度第三期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2020
10.0010.00---是
年度第二期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2020
42.0042.00---是
年度第二期中期票据北京首都开发股份有限公司2020
10.0010.00---是
年度第一期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2020
30.0030.00---是
年度第一期中期票据北京首都开发股份有限公司2019
20.0020.00---是
年度第二期中期票据北京首都开发股份有限公司2019
10.0010.00---是
年度第二期定向债务融资工具北京首都开发股份有限公司2019
25.0025.00---是
年度第一期中期票据北京首都开发股份有限公司2019
30.0030.00---是
年度第一期定向债务融资工具募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
5.信用评级结果调整情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用√不适用
7.非金融企业债务融资工具其他情况的说明
(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%
□适用√不适用
(五)报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用√不适用
101/2532021年年度报告
(六)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用√不适用
(七)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标
√适用□不适用
单位:元币种:人民币本期比上年主要指标2021年2020年同期增减变动原因
（%）扣除非经常性损益
594158774.842317608131.50-74.36%本期利润总额降低
后净利润流动比率本期流动负债降低幅度
2.061.917.85%
大于流动资产降低幅度速动比率本期剔除存货的流动资
0.730.6217.74%产降低幅度小于流动负
债降低幅度
资产负债率（%）本期负债规模降低幅度
78.6880.42-2.16%
大于资产总额降低幅度
EBITDA全部债务
0.060.07-7.18%本期息税前利润降低
比
利息保障倍数1.061.23-13.46%本期利润总额降低现金利息保障倍数本期经营活动产生的净
0.980.6746.39%
流入增加
EBITDA利息保障
1.101.26-15.49%本期利润总额降低
倍数
贷款偿还率（%）100.00100.000.00%-
利息偿付率（%）100.00100.000.00%-
二、可转换公司债券情况
□适用√不适用
102/2532021年年度报告
第十节财务报告
一、审计报告
√适用□不适用审计报告
致同审字（2022）第 110A009717 号
北京首都开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）财务报表，包括2021年12月31日的合并及公司资产负债表，2021年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了首开股份2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于首开股份，并履行了职业道德方面的其他责任。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注五、38和附注七、61。
1、事项描述
2021年度首开股份房地产开发项目的收入占营业收入总额的98.60%。首开股份
在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购
103/2532021年年度报告
买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。由于房地产开发项目的收入对首开股份的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上可能的个别差错汇总起来对首开股份的利润产生重大影响，因此，我们将首开股份房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查公司的房产销售合同条款，以评价公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同的网签情况及
可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
（4）对本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价进行比较；
（5）获取销售部门销售台账，检查已办理交付手续的房产账面收入确认情况，以评价房地产销售收入被完整记录；
（6）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明
房产已向购买方办理交付手续的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
相关信息披露详见财务报表附注五、15、附注五、43和附注七、9。
1、事项描述首开股份存货按照成本与可变现净值孰低计量。首开股份管理层（以下简称管理层）在确定存货可变现净值过程中，需对每个开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。由于存货对首开股份资产的重要性，2021年末首开股份的存货占总资产的54.25%，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，我们将存货可变现净值的评估作为关键审计事项。
2、审计应对
104/2532021年年度报告
我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设与市场可获取数据和公司的销售预算计划进行比较；
（4）选取样本，就首开股份以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，并评价管理层存货跌价准备估计的准确性；
（5）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与预
计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估；
（6）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额。
（三）土地增值税的计提
相关信息披露详见财务报表附附注五、43、附注六和附注七、40、附注七、44、附注七、62。
1、事项描述
首开股份销售开发的房地产项目需要就土地增值额按照超率累进税率缴纳土地增值税。在每个资产负债表日，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律、法规的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等，实际应付税金可能与首开股份预估的金额存在差异。由于土地增值税的计提对首开股份的重要性，且管理层需要作出重大估计和判断，因此，我们将首开股份土地增值税的计提作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对土地增值税的计提实施的审计程序主要包括：
（1）了解及评价管理层与计提土地增值税相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断；
（3）检查首开股份土地增值税汇算清缴报告及缴款书，与管理层已计提的土地
105/2532021年年度报告
增值税金额进行比较；
（4）重新计算土地增值税，并与管理层已计提的土地增值税金额进行比较。
四、其他信息
首开股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括首开股份
2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
首开股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估首开股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算首开股份、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督首开股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
106/2532021年年度报告
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对首开股份的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致首开股份不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就首开股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所中国注册会计师（特殊普通合伙）（项目合伙人）中国注册会计师
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中国·北京二Ｏ二二年四月十四日
108/2532021年年度报告
二、财务报表合并资产负债表
2021年12月31日
编制单位:北京首都开发股份有限公司
单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金31400338581.2835553026548.48
结算备付金--
拆出资金--
交易性金融资产--
衍生金融资产--
应收票据--
应收账款448911323.11561003955.28
应收款项融资--
预付款项360766780.30378329575.90
应收保费--
应收分保账款--
应收分保合同准备金--
其他应收款54323376535.4148104317960.11
其中：应收利息-15989113.81
应收股利448276724.90498276724.90
买入返售金融资产--
存货170520832005.60190759962506.51
合同资产35202011.9660189530.15
持有待售资产--
一年内到期的非流动资产--
其他流动资产6633651259.316352275160.59
流动资产合计263723078496.97281769105237.02
非流动资产：
发放贷款和垫款--
债权投资--
其他债权投资--
长期应收款905030970.64-
长期股权投资31129157724.8026037419250.08
其他权益工具投资--
其他非流动金融资产3960691090.672945921541.50
投资性房地产8394607035.2711419325645.65
固定资产1767084359.241144661378.32
在建工程6715745.07685221399.55
生产性生物资产--
油气资产--
使用权资产639929318.14-
无形资产19957173.0181465730.29
开发支出--
商誉18736622.3318736622.33
109/2532021年年度报告
长期待摊费用430269431.93186840276.96
递延所得税资产3309856993.303540690074.42
其他非流动资产12868397.6213529238.61
非流动资产合计50594904862.0246073811157.71
资产总计314317983358.99327842916394.73
流动负债：
短期借款20000000.0010000000.00
向中央银行借款--
拆入资金--
交易性金融负债--
衍生金融负债--
应付票据242014541.54378102908.05
应付账款11091676946.7411026300611.68
预收款项68200536.7168906281.05
合同负债55796330446.2167275488554.15
卖出回购金融资产款--
吸收存款及同业存放--
代理买卖证券款--
代理承销证券款--
应付职工薪酬52596976.4555849196.07
应交税费5005174546.102165222123.97
其他应付款23879809472.2924566885307.72
其中：应付利息-1119022252.25
应付股利7871769.058525769.05
应付手续费及佣金--
应付分保账款--
持有待售负债--
一年内到期的非流动负债21397771593.7025943790249.60
其他流动负债10493922378.8516375656601.34
流动负债合计128047497438.59147866201833.63
非流动负债：
保险合同准备金--
长期借款59918005971.2472167170693.80
应付债券45750804831.7135767431747.88
其中：优先股--
永续债--
租赁负债573706701.97-
长期应付款12463042075.167300388557.24
长期应付职工薪酬164502.44443951.41
预计负债-
递延收益71499566.0463191333.33
递延所得税负债466036067.40502033451.83
其他非流动负债--
非流动负债合计119243259715.96115800659735.49
负债合计247290757154.55263666861569.12
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00
其他权益工具5000000000.005000000000.00
110/2532021年年度报告
其中：优先股--
永续债5000000000.005000000000.00
资本公积7540387465.287496440746.68
减：库存股--
其他综合收益-3549715.46-597062.48
专项储备--
盈余公积1934746046.421934746046.42
一般风险准备--
未分配利润14033089625.6114583773322.37归属于母公司所有者权益
31084238663.8531593928294.99（或股东权益）合计
少数股东权益35942987540.5932582126530.62所有者权益（或股东权
67027226204.4464176054825.61
益）合计负债和所有者权益
314317983358.99327842916394.73（或股东权益）总计
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇母公司资产负债表
2021年12月31日
编制单位:北京首都开发股份有限公司
单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金9272070627.4613655977582.68
交易性金融资产--
衍生金融资产--
应收票据--
应收账款118407126.13120609474.58
应收款项融资--
预付款项--
其他应收款78176141213.8562504068435.05
其中：应收利息--
应收股利117472663.072472663.07
存货3715378232.237237294214.03
合同资产--
持有待售资产--
一年内到期的非流动资产--
其他流动资产1401491536.581425788882.67
流动资产合计92683488736.2584943738589.01
非流动资产：
债权投资--
其他债权投资--
长期应收款3720844771.527507790129.89
长期股权投资68771358416.4959154551164.17
其他权益工具投资--
111/2532021年年度报告
其他非流动金融资产1500000.001500000.00
投资性房地产2780962173.0071700283.53
固定资产5675783.556129536.96
在建工程--
生产性生物资产--
油气资产--
使用权资产29493698.53-
无形资产1366247.591984069.77
开发支出--
商誉--
长期待摊费用121151.63186701.31
递延所得税资产--
其他非流动资产12868397.6213318603.98
非流动资产合计75324190639.9366757160489.61
资产总计168007679376.18151700899078.62
流动负债：
短期借款--
交易性金融负债--
衍生金融负债--
应付票据--
应付账款2144426201.643076869820.41
预收款项2375766.452456508.13
合同负债1683708498.25997454481.27
应付职工薪酬3406801.2113920172.09
应交税费38562430.51247426086.45
其他应付款49852889508.6041750240143.85
其中：应付利息-1044819825.34
应付股利4763769.054763769.05
持有待售负债--
一年内到期的非流动负债13167809276.7615231752316.24
其他流动负债868372572.373696298750.73
流动负债合计67761551055.7965016418279.17
非流动负债：
长期借款24475310710.6524865182712.15
应付债券45750804831.7135767431747.88
其中：优先股--
永续债--
租赁负债22541693.43-
长期应付款5706978851.65735356934.58
长期应付职工薪酬--
预计负债--
递延收益--
递延所得税负债--
其他非流动负债--
非流动负债合计75955636087.4461367971394.61
负债合计143717187143.23126384389673.78
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00
112/2532021年年度报告
其他权益工具5000000000.005000000000.00
其中：优先股--
永续债5000000000.005000000000.00
资本公积9798926802.379798926802.37
减：库存股--
其他综合收益--
专项储备--
盈余公积1385592329.801385592329.80
未分配利润5526407858.786552425030.67所有者权益（或股东权
24290492232.9525316509404.84
益）合计负债和所有者权益
168007679376.18151700899078.62（或股东权益）总计
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇合并利润表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、营业总收入67802259765.0944226427381.80
其中：营业收入67802259765.0944226427381.80
利息收入--
已赚保费--
手续费及佣金收入--
二、营业总成本63069400684.3139120535321.87
其中：营业成本54368150568.6231860087935.62
利息支出--
手续费及佣金支出--
退保金--
赔付支出净额--
提取保险责任准备金净额--
保单红利支出--
分保费用--
税金及附加3013102834.042300735304.78
销售费用1741001538.421387344746.71
管理费用1152562641.681027009653.67
研发费用6430816.74
财务费用2788152284.812545357681.09
其中：利息费用3920502065.533822639306.04
利息收入1169063896.591347222006.02
加：其他收益21473574.1339999240.99
投资收益（损失以“－”号填列）73893589.501425355151.84
其中：对联营企业和合营企业的投资
12315825.09675234489.85
收益以摊余成本计量的金融资产终
--止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）--
113/2532021年年度报告净敞口套期收益（损失以“-”号填--
列）公允价值变动收益（损失以“－”号
318090210.02511191770.39
填列）信用减值损失（损失以“-”号填-137921360.72-40692321.69
列）资产减值损失（损失以“-”号填-1084179530.75-376655417.38
列）资产处置收益（损失以“－”号填
151076081.84155624.93
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）4075291644.806665246109.01
加：营业外收入36784727.7670837763.04
减：营业外支出21249256.79327012356.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）4090827115.776409071515.85
减：所得税费用1994975056.192224753636.34
五、净利润（净亏损以“－”号填列）2095852059.584184317879.51
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
2095852059.584184317879.51
填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号--
填列）
（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损
692305112.913139603149.39以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
1403546946.671044714730.12
列）
六、其他综合收益的税后净额-3000148.57-3193526.21
（一）归属母公司所有者的其他综合收益
-2952652.98-3193526.21的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益-1472363.27-
（1）重新计量设定受益计划变动额--
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
--益
（3）其他权益工具投资公允价值变动-1472363.27-
（4）企业自身信用风险公允价值变动--
2．将重分类进损益的其他综合收益-1480289.71-3193526.21
（1）权益法下可转损益的其他综合收益--
（2）其他债权投资公允价值变动--
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
--的金额
（4）其他债权投资信用减值准备--
（5）现金流量套期储备--
（6）外币财务报表折算差额-1480289.71-3193526.21
（7）其他--
（二）归属于少数股东的其他综合收益的
-47495.59-税后净额
七、综合收益总额2092851911.014181124353.30
（一）归属于母公司所有者的综合收益总
689352459.933136409623.18
额
114/2532021年年度报告
（二）归属于少数股东的综合收益总额1403499451.081044714730.12
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)0.18701.1311
（二）稀释每股收益(元/股)0.18701.1311
司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇母公司利润表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、营业收入2452121151.372943279620.07
减：营业成本1342046930.421535528567.95
税金及附加202990206.6880068098.93
销售费用107415495.45108754902.22
管理费用217027041.87205155719.69
研发费用6430816.74-
财务费用2346989356.992322729041.28
其中：利息费用3296153298.373474131644.80
利息收入980648741.111207196605.98
加：其他收益3445691.474809488.20
投资收益（损失以“－”号填列）1985357616.971786271187.99
其中：对联营企业和合营企业的投资
895219945.72364838695.17
收益以摊余成本计量的金融资产终
--止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填--
列）公允价值变动收益（损失以“－”号--
填列）信用减值损失（损失以“-”号填-6687098.97-5052261.92
列）资产减值损失（损失以“-”号填--
列）资产处置收益（损失以“－”号填--
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列）211337512.69477071704.27
加：营业外收入4274225.33107912.34
减：营业外支出2813.11200578.12
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）215608924.91476979038.49
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列）215608924.91476979038.49
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
215608924.91476979038.49号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”--号填列）
五、其他综合收益的税后净额--
（一）不能重分类进损益的其他综合收益--
1.重新计量设定受益计划变动额--
115/2532021年年度报告
2.权益法下不能转损益的其他综合收益--
3.其他权益工具投资公允价值变动--
4.企业自身信用风险公允价值变动--
（二）将重分类进损益的其他综合收益--
1.权益法下可转损益的其他综合收益--
2.其他债权投资公允价值变动--
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
--金额
4.其他债权投资信用减值准备--
5.现金流量套期储备--
6.外币财务报表折算差额--
7.其他--
六、综合收益总额215608924.91476979038.49
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)--
（二）稀释每股收益(元/股)--
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇合并现金流量表
2021年1—12月
单位：元币种：人民币项目附注2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金63837083234.8854109131983.74
客户存款和同业存放款项净增加额--
向中央银行借款净增加额--
向其他金融机构拆入资金净增加额--
收到原保险合同保费取得的现金--
收到再保业务现金净额--
保户储金及投资款净增加额--
收取利息、手续费及佣金的现金--
拆入资金净增加额--
回购业务资金净增加额--
代理买卖证券收到的现金净额--
收到的税费返还270022997.70382711224.24
收到其他与经营活动有关的现金42132605941.9837156335181.18
经营活动现金流入小计106239712174.5691648178389.16
购买商品、接受劳务支付的现金37036564432.0830570768487.51
客户贷款及垫款净增加额--
存放中央银行和同业款项净增加额--
支付原保险合同赔付款项的现金--
拆出资金净增加额--
支付利息、手续费及佣金的现金--
支付保单红利的现金--
支付给职工及为职工支付的现金1168198852.831070471029.21
支付的各项税费6530852087.897709405031.10
支付其他与经营活动有关的现金54100688625.2846707879449.31
116/2532021年年度报告
经营活动现金流出小计98836303998.0886058523997.13
经营活动产生的现金流量净额7403408176.485589654392.03
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金385680711.57377682088.24
取得投资收益收到的现金189936260.68120961397.49
处置固定资产、无形资产和其他长期资
215345455.40208069.17
产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金
-188780650.83净额
收到其他与投资活动有关的现金-1045419028.18
投资活动现金流入小计790962427.651733051233.91
购建固定资产、无形资产和其他长期资
773076375.60633956397.94
产支付的现金
投资支付的现金3800307847.503873890000.00
质押贷款净增加额--取得子公司及其他营业单位支付的现金
2139492.16
净额
支付其他与投资活动有关的现金293848098.16594538791.23
投资活动现金流出小计4867232321.265104524681.33
投资活动产生的现金流量净额-4076269893.61-3371473447.42
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金3532248026.508170721840.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的3532248026.505170721840.00现金
取得借款收到的现金23220624394.3464056007291.87
发行债券收到的现金21843340000.00-
收到其他与筹资活动有关的现金118976982.2218466217.28
筹资活动现金流入小计48715189403.0672245195349.15
偿还债务支付的现金47944095017.2352047094454.19
分配股利、利润或偿付利息支付的现金8274455505.318799044384.37
其中：子公司支付给少数股东的股利、235675758.9325500000.00利润
支付其他与筹资活动有关的现金227295155.643521681766.11
筹资活动现金流出小计56445845678.1864367820604.67
筹资活动产生的现金流量净额-7730656275.127877374744.48
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-1629138.39-3646396.72
五、现金及现金等价物净增加额-4405147130.6410091909292.37
加：期初现金及现金等价物余额34975074079.7824883164787.41
六、期末现金及现金等价物余额30569926949.1434975074079.78
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇母公司现金流量表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金3264041063.502886414398.04
117/2532021年年度报告
收到的税费返还73390862.0938926176.76
收到其他与经营活动有关的现金112853996112.55102740266956.10
经营活动现金流入小计116191428038.14105665607530.90
购买商品、接受劳务支付的现金11043423900.677548634656.12
支付给职工及为职工支付的现金196840752.82169981180.03
支付的各项税费541251333.27249851272.33
支付其他与经营活动有关的现金100563022765.7186303595660.24
经营活动现金流出小计112344538752.4794272062768.72
经营活动产生的现金流量净额3846889285.6711393544762.18
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金306490128.74101732467.82
取得投资收益收到的现金83242747.8696359255.76
处置固定资产、无形资产和其他长
--期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的
--现金净额
收到其他与投资活动有关的现金--
投资活动现金流入小计389732876.60198091723.58
购建固定资产、无形资产和其他长
2105916.091903381.92
期资产支付的现金
投资支付的现金6705823720.507612540340.00取得子公司及其他营业单位支付的
--现金净额
支付其他与投资活动有关的现金-217600000.00
投资活动现金流出小计6707929636.597832043721.92
投资活动产生的现金流量净额-6318196759.99-7633951998.34
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金-3000000000.00
取得借款收到的现金33999340000.0044050809904.03
收到其他与筹资活动有关的现金72463600.425044214.59
筹资活动现金流入小计34071803600.4247055854118.62
偿还债务支付的现金30581972001.5032676463001.76
分配股利、利润或偿付利息支付的
5140917967.785269597843.06
现金
支付其他与筹资活动有关的现金139002919.503186268018.20
筹资活动现金流出小计35861892888.7841132328863.02
筹资活动产生的现金流量净额-1790089288.365923525255.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的
--影响
五、现金及现金等价物净增加额-4261396762.689683118019.44
加：期初现金及现金等价物余额13486914898.073803796878.63
六、期末现金及现金等价物余额9225518135.3913486914898.07
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇
118/2532021年年度报告
合并所有者权益变动表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币
2021年度
归属于母公司所有者权益项目少数股东权益所有者权益合计其他权益工具
实收资本(或股本)资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计永续债
一、上
年年末2579565242.005000000000.007496440746.68-597062.481934746046.4214583773322.3731593928294.9932582126530.6264176054825.61余额
加：会
计政策---------变更前
期差错---------更正同一控制
---------下企业合并其
---------他
二、本
年期初2579565242.005000000000.007496440746.68-597062.481934746046.4214583773322.3731593928294.9932582126530.6264176054825.61余额
三、本期增减变动金
额（减--43946718.60-2952652.98--550683696.76-509689631.143360861009.972851171378.83少以
“－”号填
列）
119/2532021年年度报告
（一）
综合收----2952652.98-692305112.91689352459.931403499451.082092851911.01益总额
（二）所有者
投入和--43946718.60---43946718.602601658114.752645604833.35减少资本
1．所
有者投
-------4717228026.504717228026.50入的普通股
2．其
他权益
工具持---------有者投入资本
3．股
份支付计入所
---------有者权益的金额
4．其
--43946718.60---43946718.60-2115569911.75-2071623193.15他
（三）
利润分------1242988809.67-1242988809.67-644296555.86-1887285365.53配
1．提
取盈余---------公积
2．提
取一般
---------风险准备
3．对
------1031826096.80-1031826096.80-644296555.86-1676122652.66所有者
120/2532021年年度报告
（或股东）的分配
4．其
------211162712.87-211162712.87--211162712.87他
（四）所有者
---------权益内部结转
1．资
本公积
转增资---------
本（或股本）
2．盈
余公积
转增资---------
本（或股本）
3．盈
余公积
---------弥补亏损
4．设
定受益计划变
---------动额结转留存收益
5．其
他综合
收益结---------转留存收益
6．其
---------他
121/2532021年年度报告
（五）
专项储---------备
1．本
---------期提取
2．本
---------期使用
（六）
---------其他
四、本
期期末2579565242.005000000000.007540387465.28-3549715.461934746046.4214033089625.6131084238663.8535942987540.5967027226204.44余额
2020年度
归属于母公司所有者权益项目
其他权益工具少数股东权益所有者权益合计实收资本(或股资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计
本)永续债
一、上年年末余
2579565242.005000000000.007472830726.932596463.731934746046.4212501336937.6929491075416.7728402523144.1757893598560.94
额
加：会计政策变
-----221059332.09221059332.09174160809.50395220141.59更前期差错
---------更正同一控制
---------下企业合并
其他---------
二、本年期初余
2579565242.005000000000.007472830726.932596463.731934746046.4212722396269.7829712134748.8628576683953.6758288818702.53
额
三、本期增减变
-动金额（减少以--23610019.75-1861377052.591881793546.134005442576.955887236123.08
3193526.21“－”号填列）
（一）综合收益-
----3139603149.393136409623.181044714730.124181124353.30
总额3193526.21
122/2532021年年度报告
（二）所有者投
--23610019.75---23610019.754537599846.834561209866.58入和减少资本
1．所有者投入
-------6773602840.006773602840.00的普通股
2．其他权益工
具持有者投入资---------本
3．股份支付计
入所有者权益的---------金额
4．其他--23610019.75---23610019.75-2236002993.17-2212392973.42
（三）利润分配------1278226096.80-1278226096.80-1576872000.00-2855098096.80
1．提取盈余公
---------积
2．提取一般风
---------险准备
3．对所有者（或股东）的分------1031826096.80-1031826096.80-1576872000.00-2608698096.80配
4．其他------246400000.00-246400000.00--246400000.00
（四）所有者权
---------益内部结转
1．资本公积转增资本（或股---------本）
2．盈余公积转增资本（或股---------本）
3．盈余公积弥
---------补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留---------存收益
5．其他综合收
---------益结转留存收益
6．其他---------
123/2532021年年度报告
（五）专项储备---------
1．本期提取---------
2．本期使用---------
（六）其他---------
四、本期期末余
2579565242.005000000000.007496440746.68-597062.481934746046.4214583773322.3731593928294.9932582126530.6264176054825.61
额
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇母公司所有者权益变动表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币
2021年度
项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综专项资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计
本)永续债存股合收益储备
一、上年年末余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.806552425030.6725316509404.84
加：会计政策变更---------
前期差错更正---------
其他---------
二、本年期初余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.806552425030.6725316509404.84三、本期增减变动金额（减--------1026017171.89-1026017171.89少以“－”号填列）
（一）综合收益总额-------215608924.91215608924.91
（二）所有者投入和减少资
---------本
1．所有者投入的普通股---------
2．其他权益工具持有者投
---------入资本
3．股份支付计入所有者权
---------益的金额
4．其他---------
（三）利润分配--------1241626096.80-1241626096.80
1．提取盈余公积---------
124/2532021年年度报告
2．对所有者（或股东）的
--------1031826096.80-1031826096.80分配
3．其他--------209800000.00-209800000.00
（四）所有者权益内部结转---------1．资本公积转增资本（或---------
股本）2．盈余公积转增资本（或---------
股本）
3．盈余公积弥补亏损---------
4．设定受益计划变动额结
---------转留存收益
5．其他综合收益结转留存
---------收益
6．其他---------
（五）专项储备---------
1．本期提取---------
2．本期使用---------
（六）其他---------
四、本期期末余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.805526407858.7824290492232.95
2020年度
项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综专项资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计
本)永续债存股合收益储备
一、上年年末余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.807362444630.6326126529004.80
加：会计政策变更--------8772541.65-8772541.65
前期差错更正---------
其他---------
二、本年期初余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.807353672088.9826117756463.15三、本期增减变动金额（减少以--------801247058.31-801247058.31“－”号填列）
（一）综合收益总额-------476979038.49476979038.49
（二）所有者投入和减少资本---------
1．所有者投入的普通股---------
125/2532021年年度报告
2．其他权益工具持有者投入资本---------
3．股份支付计入所有者权益的金
---------额
4．其他---------
（三）利润分配-
--------1278226096.80
1278226096.80
1．提取盈余公积---------
2．对所有者（或股东）的分配-
--------1031826096.80
1031826096.80
3．其他--------246400000.00-246400000.00
（四）所有者权益内部结转---------
1．资本公积转增资本（或股本）---------
2．盈余公积转增资本（或股本）---------
3．盈余公积弥补亏损---------
4．设定受益计划变动额结转留存
---------收益
5．其他综合收益结转留存收益---------
6．其他---------
（五）专项储备---------
1．本期提取---------
2．本期使用---------
（六）其他---------
四、本期期末余额2579565242.005000000000.009798926802.37---1385592329.806552425030.6725316509404.84
公司负责人：李岩主管会计工作负责人：容宇会计机构负责人：容宇
126/2532021年年度报告
三、公司基本情况
1.公司概况
√适用□不适用
北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司），曾用名北京天鸿宝业房地产股份有限公司，成立于1993年12月29日，是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）第128号文件和京体改委字（1993）第152号文件批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。公司设立时股本总额为6825万股，出资方式全部为现金出资。
1996年12月24日，经北京市人民政府办公厅京政办函〔1996〕145号批准，将原以定向募
集方式设立的股份有限公司重新确定为以发起方式设立的股份有限公司，并于1996年12月31日在北京市工商行政管理局办理重新登记手续。
2001年 1月 15日，本公司在上交所上网定价发行 4000万 A股股票，2001年 3月 12日在
上海交易所挂牌上市。
2002年4月25日，根据公司2001年度股东大会审议通过的《股份公司2001年度利润分配预案》，以10825万股为基数，每10股送6股股票股利，每股面值1元，共分配6495万元。
2006年1月19日，根据公司股东大会通过的公司股权分置改革方案，公司流通股股东每10
股获得股票3股。
2006年6月14日，根据公司2005年度股东大会审议通过的《股份公司2005年度利润分配及资本公积金转增股本方案》，以17320万股为基数，每10股转增5股，每股面值1元，共分配8660万元。
根据公司2007年第二次临时股东大会决议，并经过2007年12月27日中国证券监督管理委员会下发的证监公司字［2007］229号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司向北京首都开发控股（集团）有限公司发行新股购买资产的批复》批准，公司向实际控制人北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团）非公开发行股票55000万股购买其持有的16家下
属公司股权，发行后的股本总额为80980万股，变更后的注册资本为人民币80980万元，业经北京京都会计师事务所有限公司京都验字（2007）第075号验资报告予以验证，并于2007年12月29日办理了企业法人营业执照变更手续。
2008年4月11日，本公司名称由北京天鸿宝业房地产股份有限公司更名为北京首都开发股份有限公司。
根据公司2008年第三次临时股东大会决议，并经过2009年5月31日中国证券监督管理委员会下发的证监许可［2009］450号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准，本公司非公开发行股票33995万股，发行后的股本总额为114975万股，变更后的注册资本为人民币114975万元，业经北京京都天华会计师事务所有限责任公司京都天华验字
（2009）第032号验资报告予以验证，并于2009年9月10日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司2010年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以114975.00万股为基数，每10股转增3股，变更后的注册资本为人民币149467.50万元，业经京都天华会计师事务所有限公司出具的京都天华验字（2011）第0073号报告验资报告予以验证，并于2011年5月
30日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司2012年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以149467.50万股为基数，每10股转增5股，变更后的注册资本为人民币224201.25万元，业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的致同验字（2013）第 110ZC0143号验资报告予以验证，并于 2013年 10月9日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司2015年第五次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会下发的证监许可［2015］3028号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批准，本公司非公开发行股票不超过33756万股，发行后的股本总额为257956.52万股，变更后的注册资本为人民币257956.52万元，业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）于2016年6月22日出具致同验字（2016）第 110ZC0382号验资报告予以验证，并于 2017年 2月 20日办理营业执照变更手续。
公司企业法人营业执照注册号：110000005020731。
2016年 3月 10日本公司变更统一社会信用代码：91110000101309074C。
127/2532021年年度报告
公司注册地址：北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。
公司法定代表人：李岩。
本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第九届董事会第七十九次会议于2022年4月14日批准。
2.合并财务报表范围
√适用□不适用
本本年度合并财务报表范围包括本公司及99家二级子公司、37家三级子公司、5家四级子公司，其中本年度增加11家二级子公司，6家三级子公司，减少3家二级子公司。
四、财务报表的编制基础
1.编制基础本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.持续经营
√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用□不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销以及收入确认政策，具体会计政策见附注五、23、附注五、29和附注五、38。
1.遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2.会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3.营业周期
√适用□不适用本公司的营业周期为12个月。
4.记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
128/2532021年年度报告
5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用□不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6.合并财务报表的编制方法
√适用□不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响
129/2532021年年度报告其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理
通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下
一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
在个别财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额计入当期投资收益；属于“一揽子交易”的，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
在合并财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处理：
*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
*不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
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7.合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用□不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8.现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9.外币业务和外币报表折算
√适用□不适用
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10.金融工具
√适用□不适用
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
*该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
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在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。
*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注五、45（1）。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；
持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
预期信用损失的计量
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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收账款和合同资产
对于应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收账款
应收账款组合1：关联方组合
应收账款组合2：信用风险组合
B、合同资产
合同资产组合1：房地产销售
合同资产组合2：项目管理
合同资产组合3：物业服务其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合1：应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合2：应收关联公司款项
其他应收款组合3：应收少数股东款项
其他应收款组合4：其他信用风险组合
对于划分为组合的应收账款、合同资产、其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
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本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过1年，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
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11.应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
12.应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
见附注五、10
13.应收款项融资
□适用√不适用
14.其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
见附注五、10
15.存货
√适用□不适用
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品等。
（2）发出存货的计价方法本公司存货取得时按实际成本计价。
存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
16.合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用□不适用
详见附注五、38
136/2532021年年度报告
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
详见附注五、38
17.持有待售资产
√适用□不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资
产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去
出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类
资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
*该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
*可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：
*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。
*该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
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拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
18.债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
19.其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
20.长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
21.长期股权投资
√适用□不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制
下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股
138/2532021年年度报告
权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权
在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附注五、17。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、30。
22.投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
139/2532021年年度报告
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注五、30。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
23.固定资产
(1).确认条件
√适用□不适用
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。
(2).折旧方法
√适用□不适用
类别折旧年限（年）残值率年折旧率
房屋及建筑物20-503-104.85-1.80
机器设备103-109.70-9.00
运输设备5-63-1019.40-15.00
其他设备5-103-1019.40-9.00
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上表。
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用√不适用
24.在建工程
√适用□不适用
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注五、30。
25.借款费用
√适用□不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
140/2532021年年度报告
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
*借款费用已经发生；
*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
26.生物资产
□适用√不适用
27.油气资产
□适用√不适用
28.使用权资产
√适用□不适用
（1）使用权资产确认条件使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注五、30。
29.无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用□不适用
本公司无形资产包括土地使用权、软件等。
141/2532021年年度报告
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别使用寿命摊销方法备注
土地使用权40-70年直线法--
软件10年直线法--
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注五、30。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用√不适用
30.长期资产减值
√适用□不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
31.长期待摊费用
√适用□不适用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
142/2532021年年度报告
32.合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用□不适用
详见附注五、38
33.职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用□不适用
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用□不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司无设定受益计划。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用□不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。
正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用□不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
143/2532021年年度报告
34.租赁负债
□适用√不适用
35.预计负债
√适用□不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
36.股份支付
□适用√不适用
37.优先股、永续债等其他金融工具
√适用□不适用
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
38.收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用□不适用
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
144/2532021年年度报告
*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
*本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
*客户已接受该商品或服务。
*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10（5）。本
公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本公司房地产开发业务收入确认的具体方法如下：
本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。
本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易，比照销售商品确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用√不适用
39.合同成本
√适用□不适用合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
*该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
*本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
*为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
145/2532021年年度报告确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
40.政府补助
√适用□不适用政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
41.递延所得税资产/递延所得税负债
√适用□不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
146/2532021年年度报告
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
42.租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用□不适用
详见附注五、42、（3）
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用□不适用
详见附注五、42、（3）
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注五、28。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
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租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》
和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。原租赁为短期租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。
（5）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金减
免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及建筑物等类别租赁采用简化方法：
*减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；
*减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额；
*综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租
148/2532021年年度报告
金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认。
43.其他重要的会计政策和会计估计
√适用□不适用
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税本公司根据国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税，考虑到土地增值税有可能受到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
44.重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用□不适用会计政策变更
审批程序备注(受重要影响的报表项目名称和金额)的内容和原因财政部于本次会计政策变执行新租赁准则对2021年1月1日合并资产负债表项目的影响如下
2018年发布了更是公司根据财政部（单位：元）：
《企业会计准会计政策变更的要求调整前账面金额调整后账面金额则第21号—进行相应变更，公司项目（2020年12月31重新计量
（2021年1月1日）
—租赁（修已向董事会和监事会日）订）》，要求报备。公司董事、监预付款
378329575.90-6915929.39371413646.51
在境内外同时事均认为公司对相关项
上市的企业以会计政策进行变更，使用权及在境外上市符合《企业会计准--627271834.07627271834.07资产
149/2532021年年度报告并采用国际财则》和相关法律法规一年内务报告准则或及公司实际经营情到期的
25943790249.6045381689.1725989171938.77
企业会计准则况，不存在损害公司非流动编制财务报表及全体股东特别是广负债的企业，自大中小股东权益的情租赁负--574974215.51574974215.51
2019年1月1形，同意公司本次变债
日起施行；其更会计政策。
他执行企业会公司独立董事一
计准则的企业致认为，公司根据财自2021年1政部发布的要求，对月1日起施会计政策进行相应变行。更，符合财政部、中本公司自国证监会、上海证券
2021年1月1交易所的相关规定，
日起执行新租不存在损害公司和股赁准则，对会东，特别是中小股东计政策相关内利益的情形，公司独容进行了调立董事同意本次会计整。变更后的政策变更。
会计政策参见
附注五、28和
42。
其他说明
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异调整当期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。
对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债。
在首次执行日，本公司按照附注七、45对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处理。
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于12个月内完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权平均值为3.85%至4.75%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
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存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
2021年1月1日使用权资产的账面价值构成如下（单位：元）：
项目2021.01.01
使用权资产：
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产627271834.07原租赁准则下确认的融资租入资产
合计627271834.07
执行新租赁准则对2021年度财务报表项目的影响如下（单位：元）：
合并资产负债表项目2021.12.31报表数假设按原租赁准则增加/减少（-）
预付款项360766780.30367558000.16-6791219.86
存货170520832005.60170520836854.84-4849.24
其他流动资产6633651259.316633692959.11-41699.80
使用权资产639929318.14--639929318.14
递延所得税资产3309856993.303304271092.115585901.19
应付账款11091676946.7411103592825.08-11915878.34
应交税费5005174546.105005254211.97-79665.87
一年内到期的非流动负债21397771593.7021312362640.8685408952.84
租赁负债573706701.97--573706701.97
未分配利润14033089625.6114041532285.78-8442660.17
归属于母公司股东权益31084238663.8531091773623.70-7534959.85
少数股东权益35942987540.5935943895240.91-907700.32
（续）
合并利润表项目2021年度报表数假设按原租赁准则增加/减少（-）
营业成本54368150568.6254381544711.15-13394142.53
销售费用1741001538.421741059183.64-57645.22
管理费用1152562641.681156136192.90-3573551.22
财务费用2788152284.812757008118.4131144166.40
利润总额4090827115.774104945943.20-14118827.43
所得税费用1994975056.192000651223.45-5676167.26
净利润2095852059.582104294719.75-8442660.17
归属于母公司股东的净利润692305112.91699840072.76-7534959.85
少数股东损益1403546946.671404454646.99-907700.32
(2).重要会计估计变更
□适用√不适用
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(3).2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用□不适用合并资产负债表
单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
流动资产：
货币资金35553026548.4835553026548.48-
结算备付金---
拆出资金---
交易性金融资产---
衍生金融资产---
应收票据---
应收账款561003955.28561003955.28-
应收款项融资---
预付款项378329575.90371413646.51-6915929.39
应收保费---
应收分保账款---
应收分保合同准备金---
其他应收款48104317960.1148104317960.11-
其中：应收利息15989113.8115989113.81-
应收股利498276724.90498276724.90-
买入返售金融资产---
存货190759962506.51190759962506.51-
合同资产60189530.1560189530.15-
持有待售资产---
一年内到期的非流动资产---
其他流动资产6352275160.596352275160.59-
流动资产合计281769105237.02281762189307.63-6915929.39
非流动资产：
发放贷款和垫款---
债权投资---
其他债权投资---
长期应收款---
长期股权投资26037419250.0826037419250.08-
其他权益工具投资---
其他非流动金融资产2945921541.502945921541.50-
投资性房地产11419325645.6511419325645.65-
固定资产1144661378.321144661378.32-
在建工程685221399.55685221399.55-
生产性生物资产---
油气资产---
使用权资产-627271834.07627271834.07
无形资产81465730.2981465730.29-
开发支出---
商誉18736622.3318736622.33-
长期待摊费用186840276.96186840276.96-
递延所得税资产3540690074.423540690074.42-
其他非流动资产13529238.6113529238.61-
非流动资产合计46073811157.7146701082991.78627271834.07
152/2532021年年度报告
资产总计327842916394.73328463272299.41620355904.68
流动负债：
短期借款10000000.0010000000.00-
向中央银行借款---
拆入资金---
交易性金融负债---
衍生金融负债---
应付票据378102908.05378102908.05-
应付账款11026300611.6811026300611.68-
预收款项68906281.0568906281.05-
合同负债67275488554.1567275488554.15-
卖出回购金融资产款---
吸收存款及同业存放---
代理买卖证券款---
代理承销证券款---
应付职工薪酬55849196.0755849196.07-
应交税费2165222123.972165222123.97-
其他应付款24566885307.7224566885307.72-
其中：应付利息1119022252.251119022252.25-
应付股利8525769.058525769.05-
应付手续费及佣金---
应付分保账款---
持有待售负债---
一年内到期的非流动负债25943790249.6025989171938.7745381689.17
其他流动负债16375656601.3416375656601.34-
流动负债合计147866201833.63147911583522.8045381689.17
非流动负债：
保险合同准备金---
长期借款72167170693.8072167170693.80-
应付债券35767431747.8835767431747.88-
其中：优先股---
永续债---
租赁负债-574974215.51574974215.51
长期应付款7300388557.247300388557.24-
长期应付职工薪酬443951.41443951.41-
预计负债---
递延收益63191333.3363191333.33-
递延所得税负债502033451.83502033451.83-
其他非流动负债---
非流动负债合计115800659735.49116375633951.00574974215.51
负债合计263666861569.12264287217473.80620355904.68
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00-
其他权益工具5000000000.005000000000.00-
其中：优先股---
永续债5000000000.005000000000.00-
资本公积7496440746.687496440746.68-
减：库存股---
其他综合收益-597062.48-597062.48-
153/2532021年年度报告
专项储备---
盈余公积1934746046.421934746046.42-
一般风险准备---
未分配利润14583773322.3714583773322.37-归属于母公司所有者权益
31593928294.9931593928294.99-（或股东权益）合计
少数股东权益32582126530.6232582126530.62-所有者权益（或股东权
64176054825.6164176054825.61-
益）合计负债和所有者权益
327842916394.73328463272299.41620355904.68（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用√不适用母公司资产负债表
单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
流动资产：
货币资金13655977582.6813655977582.68-
交易性金融资产---
衍生金融资产---
应收票据---
应收账款120609474.58120609474.58-
应收款项融资---
预付款项---
其他应收款62504068435.0562504068435.05-
其中：应收利息---
应收股利2472663.072472663.07-
存货7237294214.037237294214.03-
合同资产---
持有待售资产---
一年内到期的非流动资产---
其他流动资产1425788882.671425788882.67-
流动资产合计84943738589.0184943738589.01-
非流动资产：
债权投资---
其他债权投资---
长期应收款7507790129.897507790129.89-
长期股权投资59154551164.1759154551164.17-
其他权益工具投资---
其他非流动金融资产1500000.001500000.00-
投资性房地产71700283.5371700283.53-
固定资产6129536.966129536.96-
在建工程---
生产性生物资产---
油气资产---
使用权资产---
无形资产1984069.771984069.77-
154/2532021年年度报告
开发支出---
商誉---
长期待摊费用186701.31186701.31-
递延所得税资产---
其他非流动资产13318603.9813318603.98-
非流动资产合计66757160489.6166757160489.61-
资产总计151700899078.62151700899078.62-
流动负债：
短期借款---
交易性金融负债---
衍生金融负债---
应付票据---
应付账款3076869820.413076869820.41-
预收款项2456508.132456508.13-
合同负债997454481.27997454481.27-
应付职工薪酬13920172.0913920172.09-
应交税费247426086.45247426086.45-
其他应付款41750240143.8541750240143.85-
其中：应付利息1044819825.341044819825.34-
应付股利4763769.054763769.05-
持有待售负债---
一年内到期的非流动负债15231752316.2415231752316.24-
其他流动负债3696298750.733696298750.73-
流动负债合计65016418279.1765016418279.17-
非流动负债：
长期借款24865182712.1524865182712.15-
应付债券35767431747.8835767431747.88-
其中：优先股-
永续债-
租赁负债---
长期应付款735356934.58735356934.58-
长期应付职工薪酬---
预计负债---
递延收益---
递延所得税负债---
其他非流动负债---
非流动负债合计61367971394.6161367971394.61-
负债合计126384389673.78126384389673.78-
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2579565242.002579565242.00-
其他权益工具5000000000.005000000000.00-
其中：优先股---
永续债5000000000.005000000000.00-
资本公积9798926802.379798926802.37-
减：库存股---
其他综合收益---
专项储备---
盈余公积1385592329.801385592329.80-
未分配利润6552425030.676552425030.67-
155/2532021年年度报告所有者权益（或股东权
25316509404.8425316509404.84-
益）合计负债和所有者权益
151700899078.62151700899078.62-（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用√不适用
(4).2021年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用√不适用
45.其他
√适用□不适用公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
资产证券化业务
本公司将基础资产对应的收款权、债权等，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
*当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资产；
156/2532021年年度报告
*当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；
*如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
六、税项
1.主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用□不适用税种计税依据税率
增值税应税收入5、6、9、10、11
城市维护建设税应纳流转税额5、7
企业所得税应纳税所得额16.5、25教育费附加应纳流转税额3地方教育费附加应纳流转税额2
土地增值税土地增值额按土地增值额的超率累进税率30-60
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用
纳税主体名称所得税税率（%）
和信国际16.5%
2.税收优惠
□适用√不适用
3.其他
□适用√不适用
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
库存现金1049618.701115314.82
银行存款31368410204.1735533993511.10
其他货币资金30878758.4117917722.56
合计31400338581.2835553026548.48
其中：存放在境外的款项总额----其他说明
本公司期末受限资金包括按揭贷款保证金、履约保证金、项目资本金等830411632.14元.
2、交易性金融资产
□适用√不适用
157/2532021年年度报告
3、衍生金融资产
□适用√不适用
4、应收票据
(1).应收票据分类列示
□适用√不适用
(2).期末公司已质押的应收票据
□适用√不适用
(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用√不适用
(4).期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
(5).按坏账计提方法分类披露
□适用√不适用
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(6).坏账准备的情况
□适用√不适用
(7).本期实际核销的应收票据情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
5、应收账款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内小计49647039.76
1至2年348252405.64
2至3年65223877.15
3年以上74521596.80
合计537644919.35
158/2532021年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值
(%)例(%)(%)例(%)
按单项计提坏账准备17089075.943.1817089075.94100.00--15249852.302.4913095595.3085.872154257.00
按组合计提坏账准备520555843.4196.8271644520.3013.76448911323.11596884217.3697.5138034519.086.37558849698.28
其中：
信用风险组合384902637.8271.5971644520.3018.61313258117.52469651521.9876.7238034519.088.10431617002.90
关联方组合135653205.5925.23----135653205.59127232695.3820.79----127232695.38
合计537644919.3510088733596.2416.50448911323.11612134069.6610051130114.388.35561003955.28
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由
欧典投资9025040.009025040.00100.00无法收回
北京市西城区机关事务服务中心3985105.003985105.00100.00无法收回
北京恒昌吉利物业管理有限公司1892623.501892623.50100.00无法收回
个人1184770.001184770.00100.00无法收回
云南城投众和建设集团有限公司562429.30562429.30100.00无法收回
北京宇鹏投资管理有限公司167059.63167059.63100.00无法收回
杭州锦衣玉食餐饮科技有限公司186598.21186598.21100.00无法收回
新兴工程公司32035.0032035.00100.00无法收回
其他小额款项53415.3053415.30100.00无法收回
合计17089075.9417089075.94100.00/
159/2532021年年度报告
按单项计提坏账准备的说明：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：信用风险组合
单位：元币种：人民币期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内29540665.55----
1至2年232479476.0523247947.6110.00
2至3年65223377.1519567013.1430.00
3年以上57659119.0728829559.5550.00
合计384902637.8271644520.3018.61
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动
坏账准51130114.3837744166.65140684.79----88733596.24备金额
合计51130114.3837744166.65140684.79----88733596.24
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占应收账款期末余单位名称期末余额坏账准备期末余额
额合计数的比例(%)
福州市鼓楼区建设投资管理中心220475000.0041.0122047500.00
昌信硕泰115545131.3821.49--
顺义区民政局31259663.985.819377899.19
160/2532021年年度报告
北京顺义新城地产开发有限公司25350100.004.7212675050.00
福州市城乡建设发展有限公司23992355.504.467197706.65
合计416622250.8677.4951298155.84其他说明
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额416622250.86元，占应收账款期末余额合计数的比例77.49%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额51298155.84元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
6、应收款项融资
□适用√不适用
7、预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内30304852.628.4046904256.4812.40
1至2年1948482.030.5471754383.8518.96
2至3年71429746.0919.80256915047.4767.91
3年以上257083699.5671.262755888.100.73
合计360766780.30100.00378329575.90100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用□不适用占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额
比例(%)
密云镇政府337828098.8593.64
葫芦岛打渔山经济开发区管理委员会5500000.001.52
国网浙江省电力有限公司杭州供电公司3475867.180.96
鸿城实业3150579.060.87
杭州市水务控股集团有限公司1280176.110.35
合计351234721.2097.36其他说明
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额351234721.20元，占预付款项期末余额合计数的比例97.36%。
161/2532021年年度报告
其他说明
□适用√不适用
8、其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应收利息-15989113.81
应收股利448276724.90498276724.90
其他应收款53875099810.5147590052121.40
合计54323376535.4148104317960.11
其他说明：
□适用√不适用应收利息
(1).应收利息分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
其他--15989113.81
合计--15989113.81
(2).重要逾期利息
□适用√不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用√不适用应收股利
(1).应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
国奥投资430098428.79430098428.79
万科置业115000000.00--
首开文投2472663.072472663.07
万城永辉--165000000.00
减：坏账准备-99294366.96-99294366.96
合计448276724.90498276724.90
(2).重要的账龄超过1年的应收股利
√适用□不适用
162/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因
位)断依据
国奥投资430098428.793年以上尚未支付是
合计430098428.79///
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计
用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失
用减值)用减值)
2021年1月1日余
----99294366.9699294366.96额
2021年1月1日余
----99294366.9699294366.96额在本期
--转入第二阶段--------
--转入第三阶段--------
--转回第二阶段--------
--转回第一阶段--------
本期计提--------
本期转回--------
本期转销--------
本期核销--------
其他变动--------
2021年12月31日
----99294366.9699294366.96余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内小计20831747227.78
1至2年10971009778.50
2至3年5824829143.18
3年以上16570793971.94
减：坏账准备-323280310.89
合计53875099810.51
163/2532021年年度报告
(2).按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额
往来款52439580119.7245976339452.07
代收代付款246863550.87308895470.78
押金保证金、备用金1462592285.211485331011.94
应收业务款38021358.1236335861.57
其他11322807.486112757.07
合计54198380121.4047813014553.43
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计
信用损失(未发生信用损失(已发生信用损失
信用减值)信用减值)
2021年1月1日余
128968840.25--93993591.78222962432.03
额
2021年1月1日余
128968840.25--93993591.78222962432.03
额在本期
--转入第二阶段--------
--转入第三阶段-652473.99--652473.99--
--转回第二阶段--------
--转回第一阶段--------
本期计提15349301.75--88407688.00103756989.75
本期转回-3439110.89-----3439110.89
本期转销--------
本期核销--------
其他变动--------
2021年12月31日
140226557.12--183053753.77323280310.89
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4).坏账准备的情况
□适用√不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
164/2532021年年度报告
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计质期末余额
数的比例(%)
常熟虞茂往来款2762972519.562年以内5.10--
厦门沧珩往来款2531250840.421年以内4.67--
深圳联新往来款2126650217.512至5年3.92--
龙湖中佰往来款1771670217.522至5年3.27--
北京保利营往来款1674550217.522至5年3.09--
合计--10867094012.53--20.05--
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
9、存货
(1).存货分类
√适用□不适用
165/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币期末余额期初余额
项目存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备
开发成本140672723233.941158905404.27139513817829.67156009643511.49718629411.71155291014099.78
开发产品31914012603.45913786558.1431000226045.3136021224819.94556303484.2835464921335.66
其他商品6788130.62--6788130.624027071.07--4027071.07及耗材
合计172593523968.012072691962.41170520832005.60192034895402.501274932895.99190759962506.51
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额期末余额项目期初余额计提其他转回或转销其他
开发成本-东湖金茂府235356973.23---235356973.23------
开发成本-东港 H10地块 210669800.00 -- -- -- -- 210669800.00
开发成本-廊坊悦康花园189940000.00--------189940000.00
开发成本-首开金茂熙悦82662638.48---82662638.48------
开发成本-首开紫樾花园--338457926.70------338457926.70
开发成本-九珑岸--399153397.57------399153397.57
开发成本-国风润城--20684280.00------20684280.00
开发产品-望京住宅及商业21930639.90--------21930639.90
开发产品-国风华府64356.37--------64356.37
开发产品-东湖金茂府----235356973.23-4256769.73--231100203.50
开发产品-润雅苑--757333.33------757333.33
开发产品-钰公馆--1670091.74------1670091.74
开发产品-水印西堤--9544017.45------9544017.45
166/2532021年年度报告
开发产品-国风润城3893449.798634013.00---1422961.79--11104501.00
开发产品-中寰广场--43274829.96------43274829.96
开发产品-香开新城12515613.9812523608.95---1041759.90--23997463.03
开发产品-香开连天花园--19466002.90------19466002.90
开发产品-国风海岸30359437.02-----2661398.56--27698038.46
开发产品-首开紫宸江湾8224947.78--------8224947.78
开发产品-首开紫樾花园--19478902.19------19478902.19
开发产品-首融锦江花园--11297592.24------11297592.24
开发产品-棠颂21694721.55552213.57---21694721.55--552213.57
开发产品-首开金茂府144236618.49-----69046821.97--75189796.52
开发产品-首开龙湖天钜院--82908135.00------82908135.00
开发产品-丰茂悦园--1106548.63------1106548.63
开发产品-熙和悦花园228628516.73112997090.2282662638.48-194110703.72--230177541.71
开发产品-晟品景园84755182.67--9817999.09-329778.90--94243402.86
合计1274932895.991082505983.459817999.09-294564916.12--2072691962.41
存货跌价准备（续）
项目确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据本期转回或转销存货跌价准备的原因开发产品预计未来现金流净值与成本孰低价格上涨或实现销售
可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
开发成本--相关税费后的金额确定
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用□不适用
存货中当期借款费用资本化金额为3592740938.66元。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用√不适用
167/2532021年年度报告
其他说明
√适用□不适用
开发成本（单位：元币种：人民币）预计预计总开工
项目名称竣工投资2021.12.312020.12.31期末跌价准备时间
时间(亿元)
万泉寺村 B、C 地
2016--1518034589135.957630425728.23--
块棚改分钟寺桥西北侧
2013--1137961920298.826962204044.23--
棚改
熙悦晴翠2021202390.526661538724.19----
毓润嘉园2020202275.786434078927.176051640491.48--
盈瑞家园2020202356.145361849559.234880061775.48--
东湖金茂府20172022129.634919548783.714385193019.11--
熙悦宸著2020202250.734775418527.514084193425.98--
金悦郡2020202253.74330181906.843822455257.72--
紫雲府2019202468.194295276861.524251425192.14--
端礼著2021202468.264212618408.34----
璀璨平江如苑2020202354.914027065082.983636869167.50--
湖尚逸品花园2020202350.093748039891.203434766956.26--
香开万里2019202358.753386386711.343008353573.63--
云洲郡202120256.063279511847.811583928685.61--
首开紫樾花园2016202237.33216492117.643111914101.76338457926.70
尚城家园2019202241.693180463874.672634080375.69--
华樾东园2019202239.633052259239.242938850378.55--
都会澜岸2020202237.282972425823.292673808402.19--
九珑岸20182022402658464607.352573792762.33399153397.57
榕心映月2019202335.582574978190.952316526572.78--
平湖如院2021202552.482550746183.78----
玖珑和玺琅樾府2021202332.722474872090.56----
华樾嘉园2020202425.852369277783.562198467629.87--
棠前如苑2019202241.032199557278.282726952828.56--
建国门9号20182023562131164473.471952184134.50--
紫郡2011202383.222047136111.023134041815.26--
熙悦观湖2019202224.462011472235.601749945521.49--
首开龙湖云著2019202372.021954144010.453640661062.59--
成都首开金茂府2021202455.651948027832.013571954646.00--
下屯村棚改2019--371896421689.911426292857.04--
东港 H10 地块 2021 2025 48.9 1881548068.96 1689454636.83 210669800.00
首开香颂花园20212024221545306519.68209200000.00--
首开天府琅樾2021202324.431528352245.85----
时代上城2018202594.771483347801.501533082410.88--
首开中环云樾2021202435.621473381121.73----
江悦光年花园2020202317.651392825400.341230814535.34--
首开国风海岸2010202888.041372504055.621204199973.00--
首开第五大道2021202440.271324141486.45----
鹭鸣北湖名邸2021202328.671198640845.95----
熙悦九里2020202217.871146824074.24855923383.49--
悦康花园20202024151080048690.04987079096.96189940000.00
168/2532021年年度报告
时代紫芳璞瑅2011202240.63984212360.98949908017.64--
熙悦丽博2021202416.54915209887.503979158.63--
白马映书台2020202211.78891932044.84810023724.64--
美墅湾2016202235.13878555284.041140639637.54--
蠡湖金茂府2016202280841080663.624683137327.57--
宋庄保障房----16.58804534866.10804534866.10--
安澜如院2021202413.48758290748.35----
雨花台区 2021G77
2021--12.16755064258.16----
地块
香悦嘉园2021202310.82744537647.34----
西丰乐棚改2018--46.59729690287.372610117259.54--
首开熙江玥庭2021202411.12705263049.42----
首开国风尚城2020202727699069509.46536154072.98--
首开紫宸江湾2016202416.2685198771.54873195759.58--
首开仙海湖2012--40555497622.77548883931.98--
花满庭202020227.2513900243.41446927553.89--长安新村和南菜
2016--35.89455667382.39237741002.59--
园新村棚改项目
国樾天晟府201920225.64434623283.66241728216.47--
回龙观商业用地2006--66.35423904486.85423904486.85--
国风润城201720225.7332736119.28380971953.0020684280.00
畅顺园201220225.84272611968.72272365935.67--
首开如院2019202413.87237800940.92827959668.92--
回龙观 G 区商业 -- -- 34.86 211861236.11 2700710158.59 --
其他项目748632052.3639426016336.83--
合计140672723233.94156009643511.491158905404.27
开发产品（单位：元币种：人民币）
项目名称竣工时间2021.01.01本期增加本期减少2022.12.31期末跌价准备
成都首开金茂2020-
1752552414.731909342063.341030913271.162630981206.9175189796.52
府2021
和锦园2021--4906428208.312494973191.282411455017.03--
熙和悦花园20182739759669.261452694139.311815506990.592376946817.98230177541.71
东湖金茂府20193314351420.68--1034720050.412279631370.27231100203.50
2014-
贵阳紫郡899742999.031799421944.53591964203.502107200740.06--
2020
庆峪嘉园2021--6422428142.375074801974.871347626167.50--
首开天青里2021--1167395856.03--1167395856.03--
2008-
缇香郡1519432726.87214354527.46669494661.261064292593.07--
2021
国风海岸20191014532667.74-29875393.2323926711.92960730562.5927698038.46
2020-
晟品景园648200442.58221842616.113132355.13866910703.5694243402.86
2021
2019-
中晟新城389935981.18525124229.9165794321.27849265889.82--
2021
国风悦府202167768811.311162253064.41520193067.41709828808.31--
和悦华玺2021--3094889818.012433171474.56661718343.45--
时代上城2020552319771.7862550791.174491349.31610379213.64--
首开华润城2018681578597.93--95974965.87585603632.06--
2019-
棠颂2089800160.935729190.751540561808.08554967543.60552213.57
2020
白云天奕20202336073618.3010677686.701795315780.96551435524.04--
169/2532021年年度报告
和悦华锦2021--8000030354.597468671590.38531358764.21--
首开龙湖云著2021--2717371000.302240824007.85476546992.45--
熙悦广场2017467077433.673819913.4521939239.09448958108.03--
景粼原著2019757776743.69-20142364.38306056995.86431577383.45--
2019-
蠡湖金茂府957623888.273282505428.413820295727.98419833588.70--
2021
2019-
首开国风琅樾207562066.821226957164.481017252953.13417266278.17--
2021
首开仙海龙湾2020534431180.3610411689.51145177580.04399665289.83--
香开连天广场2020539292537.56--176457700.46362834837.10--
回龙观住宅项2007-
383274319.23--24238185.14359036134.09--
目2016
熙悦坊2021--343238199.64--343238199.64--
2020-
首开紫宸江湾220153526.19621598749.84503257491.76338494784.278224947.78
2021
首开保利欢乐
2019349400576.52--17983386.26331417190.26--
大都汇
方庄住宅及商2000-
666646793.0627000.00339172002.72327501790.34--
业项目2016
香溪郡2016898710947.16--592818457.02305892490.14--
首开国风上观2016303098445.122377842.405267229.86300209057.66--
领翔上郡2018522724650.00-3035318.66231707659.43287981671.91--
中寰广场20202526672302.04--2289260448.55237411853.4943274829.96
2020-
美墅湾341589718.46383986978.93491533077.60234043619.79--
2021
首开如院2021--902315506.00691203390.00211112116.00--
棠前如苑2021--1489993182.801282248350.06207744832.74--
望京住宅及商1994-
193017269.75--845293.28192171976.4721930639.90
业2009
2016-
城市之光379175678.24272999068.39462541270.20189633476.43--
2021
首开龙湖天钜2019-
261084488.8549281241.40139260561.57171105168.6882908135.00
院2021
杭州首开金茂2020-
160386474.854243519922.894237704202.97166202194.77--
府2021
香开连天花园2020306168314.30--149144204.76157024109.5419466002.90
领翔国际2017168881337.111412167.6215536312.37154757192.36--
2020-
首融锦江花园--3419101044.873279434938.74139666106.1311297592.24
2021
首开东城金茂2020-
4534913878.18137323374.384535616669.89136620582.67--
府2021
首开铂郡2017177904168.59--41794407.29136109761.30--
畅颐园2018184215297.0437121.0451001699.02133250719.06--
首开紫樾花园2021--445136132.12314731099.79130405032.3319478902.19
首信祥和苑2014143693717.83--25271379.76118422338.07--
丰茂悦园20215523441.77811101494.86701086438.46115538498.171106548.63
国风润城2021105386165.25131786156.00134712908.90102459412.3511104501.00
其他项目--1718790177.71998351874.911554990989.691162151062.9336033261.92
合计36021224819.9452396761810.9756503974027.4631914012603.45913786558.14
10、合同资产
(1).合同资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
170/2532021年年度报告
期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
合同资产36170823.06968811.1035202011.9660189530.15-60189530.15
合计36170823.06968811.1035202011.9660189530.15-60189530.15
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目本期计提本期转回本期转销/核销原因
北京博大新元房地产开发有限公司968811.10------
合计968811.10----/
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
11、持有待售资产
□适用√不适用
12、一年内到期的非流动资产
□适用√不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用√不适用
13、其他流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
合同取得成本496888520.30634083128.75
进项税额1508103752.161343711921.41
多交或预缴的增值税额2060462005.632264394222.57
预交税费2530594393.142070313896.75
预付保险费、维护费、修缮费等1386425.641892794.91
委托贷款27900000.0027900000.00
其他8316162.449979196.20
合计6633651259.316352275160.59
14、债权投资
(1).债权投资情况
□适用√不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用√不适用
(3).减值准备计提情况
171/2532021年年度报告
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
15、其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用√不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用√不适用
(3).减值准备计提情况
□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
16、长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现率区间项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值
往来款905030970.64--905030970.64--------
合计905030970.64--905030970.64------/
(2).坏账准备计提情况
□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用√不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
17、长期股权投资
√适用□不适用
172/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币本期增减变动减值准期初计提期末被投资单位权益法下确认的其他综合收益宣告发放现金股备期末余额追加投资减少投资减值其他余额投资损益调整利或利润余额准备
一、合营企业
住总首开584258814.94----87158655.93--------671417470.87--
首开野村40853873.70----11410866.07--9300790.46----42963949.31--
润和信通135584752.28150000000.00---8991404.05--------276593348.23--
首开美驰--------------------
北京俊泰22009715.44-----1166498.43--------20843217.01--
小计782707156.36150000000.00--88411619.52--9300790.46----1011817985.42--
二、联营企业
天津海景116079804.06----67865238.99--------183945043.05--
首开万科和泰202166636.50----13650557.88--------215817194.38--
朗泰房地产822154763.82----11122028.75--------833276792.57--
尚泰信华783786622.60----10948545.49--------794735168.09--
知泰房地产1004753319.70----3513558.89--------1008266878.59--
友泰房地产-16000000.00---16000000.00------------
首开万科置业392802327.86----43993410.07--115000000.00----321795737.93--
寸草养老--------------------
首开文投12850157.83-----3142753.91--------9707403.92--
首开龙湖盈泰990990953.19-----10028610.47--------980962342.72--
苏州首龙469597653.21-----4623944.78--------464973708.43--
苏州安茂1165758574.68----94135254.49--36750000.00----1223143829.17--
成都龙湖锦祥3017104.56----1461873.71--------4478978.27--
广州君庭1196050325.04-----45194398.74--------1150855926.30--
金良兴业166683069.15----55906.75--------166738975.90--
潭柘兴业--------------------
和信金泰1715668943.83----38375500.45--------1754044444.28--
深圳熙梁86712798.52-----516129.64--------86196668.88--
城志置业432707232.78----31443243.39--------464150476.17--
首开丝路866532878.50--300000000.0037148387.26--37016510.42----566664755.34--
腾泰亿远197177211.83-----3448203.33--------193729008.50--
祐泰通达--------------------
首开万科物业2334021.98----302980.92--153688.04----2483314.86--
173/2532021年年度报告
滨湖恒兴--------------------
厚泰房地产65253953.45----61017315.68--------126271269.13--
首开高和4891092.06-----7612.11--------4883479.95--
碧和信泰556627829.63-----4833031.87--------551794797.76--
北京国家速滑128033971.99-----6217269.01--------121816702.98--馆
房地钧洋--------------------
苏州屿秀79662892.34-----10732610.88--------68930281.46--
昌信硕泰17197006.82-----6773398.09--------10423608.73--
杭州开茂991951666.38----57877400.70--------1049829067.08--
厦门兆淳68957773.0650000.00--35938302.65--------104946075.71--
远和置业57771521.89-----18847591.90--------38923929.99--
苏州隆泰952933537.22----192796646.53--------1145730183.75--
北京怡和816975347.94-----13792583.37--------803182764.57--
龙万华开--------------------
宁波金郡436514990.42----24841774.49--175000000.00----286356764.91--
成都辰启544381378.39----55457052.04--------599838430.43--
成都辰华231917252.86----139593434.07--------371510686.93--
北京骏泰-------------------
开创金润--------------------
北京辉广------36202684.85-------12933065.7023269619.15--
万龙华开--------------------
金谷创信56461041.04-----7332416.37--------49128624.67--
和信丰泰--429000000.00---27954196.82-------6600000.00394445803.18--
怡城置业720822646.46-----9951545.68--------710871100.78--
福州中泰817618873.3251600000.00---16953625.96--------852265247.36--
常熟耀泰326069976.10-----5126975.12--------320943000.98--
中开盈泰375266803.91-----9435160.26--------365831643.65--
祥晟辉年118914766.54-----2317023.79--------116597742.75--
隽兴房地产--------------------
城安辉泰--------------------
苏州沪泰--------------------
金旭开泰--306000000.00---14659147.31--------291340852.69--
北京旭泰1541356804.10-----85992248.23--------1455364555.87--
金开连泰593823315.32----173479638.59--------767302953.91--
和信仁泰--399350000.00---8958985.96--------390391014.04--
174/2532021年年度报告
杭州浙行--542328728.40---9431464.79--------532897263.61--
北京祥鼎--120000000.00---986654.37--------119013345.63--
兴和航泰--291600000.00---7002779.03--------284597220.97--
常州悦府--269500000.00---2880958.90--------266619041.10--
台州环茂--403994100.00---1865229.87--------402128870.13--
台州兆汇禾--60000000.00---1752308.53--------58247691.47--
北京怡畅--439201247.50---3463760.03--------435737487.47--
北京卓华--495681917.61---12544454.09--------483137463.52--
苏州侨仁--181500000.00---1812088.02--------179687911.98--
北京毓锦--------------------
厦门沧珩--128517.20------------128517.20--
南京筑浦--873296.40---691081.18--------182215.22--
首开文投新华--------------------
和信兴泰------22855207.61------2032531518.502055386726.11--
首城置业924704714.57----9910577.16--45968350.00----888646941.73--
国奥投资283612004.14-----126467472.99--------157144531.15--
方庄物业4933109.09-----289996.01-1519858.86------3123254.22--
万城永辉96785840.37-----4361856.99--------92423983.38--
上海众承413322016.65-----12317804.45--------401004212.20--
厦门琸泰705563893.15-----11924062.29--494900000.00----198739830.86--
厦门煊泰12906995.04-----12906995.04------------
厦门莹泰782881488.46-----217262116.61--------565619371.85--
厦门跃泰568448586.60-----217140732.32--------351307854.28--
无锡润泰447734190.77----18137695.10--------465871885.87--
大广汽车城214823301.07-----11660554.73--------203162746.34--
珠海市卓轩房352069021.73-----31679163.53--------320389858.20--地产有限公司
珠海润乾166468936.19-----38758366.37--------127710569.82--
福州中泓盛13649748.92-----13649748.92------------
武汉明泰102307707.71-----26033612.40--------76274095.31--
常熟虞茂--162000000.00---149003955.13-------12996044.87----
首开天恒33271698.38--33299219.1427520.76------------
小计25254712093.724168807807.11333299219.14-66574942.92-1519858.86904788548.46--2000002407.9330117339739.38--
合计26037419250.084318807807.11333299219.1421836676.60-1519858.86914089338.92--2000002407.9331129157724.80--
175/2532021年年度报告
其他说明
开创金润、北京骏泰、万龙华开、北京辉广、北京毓锦、城安辉泰、厦门沧珩、南京筑浦、首开文投新华截至期末尚未实际出资。
18、其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用√不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
19、其他非流动金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
非上市权益工具投资3960691090.672945921541.50
合计3960691090.672945921541.50
其他说明：
□适用√不适用
20、投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计
一、账面原值
1.期初余额5889556065.66--6353169978.6812242726044.34
2.本期增加金额89324547.55403615020.292984229402.943477168970.78
（1）外购76775791.22403615020.29258896878.40739287689.91
（2）存货\固定资产\--
12548756.332725332524.542737881280.87
在建工程转入
（3）企业合并增加--------
3.本期减少金额436890980.53--5952157368.036389048348.56
（1）处置24348645.68----24348645.68
（2）其他转出--------
（2）转为自用房地产412542334.85----412542334.85
（3）企业合并减少----5952157368.035952157368.03
4.期末余额5541989632.68403615020.293385242013.599330846666.56
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额793272617.88----793272617.88
2.本期增加金额135221435.907449270.44--142670706.34
（1）计提或摊销135221435.907449270.44--142670706.34
3.本期减少金额408429.13----408429.13
176/2532021年年度报告
（1）处置408429.13----408429.13
4.期末余额928085624.657449270.44--935534895.09
三、减值准备
1.期初余额20309781.72--9817999.0930127780.81
2.本期增加金额704736.20----704736.20
（1）计提704736.20----704736.20
3、本期减少金额20309781.72--9817999.0930127780.81
（1）处置20309781.72----20309781.72
（2）其他转出----9817999.099817999.09
4.期末余额704736.20----704736.20
四、账面价值
1.期末账面价值4613199271.83396165749.853385242013.598394607035.27
2.期初账面价值5075973666.06--6343351979.5911419325645.65
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
21、固定资产
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用固定资产
(1).固定资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计
一、账面原值：
1.期初余额1714449814.0146386399.3639662322.14170459443.821970957979.33
2.本期增加
639177507.3629599823.691922629.3139519448.68710219409.04
金额
（1）购置1057250.34190994.031922629.3115112435.8018283309.48
（2）在建
638120257.0229408829.66--24407012.88691936099.56
工程转入
3.本期减少
--9489508.941604719.9112647645.5423741874.39金额
（1）处置
--9489508.941402719.9112142881.8323035110.68或报废
（2）其他
----202000.00504763.71706763.71减少
4.期末余额2353627321.3766496714.1139980231.54197331246.962657435513.98
二、累计折旧
1.期初余额622026499.5631996013.5131607232.33131521377.85817151123.25
177/2532021年年度报告
2.本期增加
64122219.253194830.842716475.3815681012.3985714537.86
金额
（1）计提64122219.253194830.842716475.3815493738.2285527263.69
（2）其他------187274.17187274.17增加
3.本期减少
--8522864.301456514.0011680605.8321659984.13金额
（1）处置
--8522864.301269239.8311424878.9321216983.06或报废
（2）其他----187274.17255726.90443001.07减少
4.期末余额686148718.8126667980.0532867193.71135521784.41881205676.98
三、减值准备
1.期初余额8578612.39566865.37----9145477.76
2.本期增加
----------金额
3.本期减少
----------金额
4.期末余额8578612.39566865.37----9145477.76
四、账面价值
1.期末账面
1658899990.1739261868.697113037.8361809462.551767084359.24
价值
2.期初账面
1083844702.0613823520.488055089.8138938065.971144661378.32
价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用√不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用√不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用√不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用固定资产清理
□适用√不适用
22、在建工程
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
在建工程6715745.07685221399.55
合计6715745.07685221399.55
其他说明：
□适用√不适用
178/2532021年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
酒店------553552479.46--553552479.46
望京体育公园装修改造工程------48217607.72--48217607.72
其他6715745.07--6715745.0783451312.37--83451312.37
合计6715745.07--6715745.07685221399.55--685221399.55
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币工程累计本期利
项目名期初本期转入固定资本期其他减少期末投入占预工程进利息资本化累其中：本期利息资本资金预算数本期增加金额称余额产金额金额余额算比例度计金额息资本化金额化率来源
(%)(%)
绵阳喜来5.7股东
740510000.00553552479.46153966123.24691936099.5615582503.14--95.54100.0041753392.1915608325.97
登酒店借款望京体育股份
公园装修51721200.0048217607.7215962325.03--64179932.75--100.00100.00------拨入改造工程宝景大厦自筹
65060000.0050667056.6728257835.36--78924892.03--121.31100.00------
装修改造北京西站自筹
南路1号42626800.0020730211.379001545.93--29731757.30--69.75100.00------装修改造
其他12054044.334083616.28--9421915.546715745.07----------
合计899918000.00685221399.55211271445.84691936099.56197841000.766715745.07----41753392.1915608325.97--/
179/2532021年年度报告
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用工程物资
(1).工程物资情况
□适用√不适用
23、生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
24、油气资产
□适用√不适用
25、使用权资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计
一、账面原值
1.期初余额627271834.07627271834.07
2.本期增加金额104947586.06104947586.06
（1）租入104947586.06104947586.06
3.本期减少金额----
4.期末余额732219420.13732219420.13
二、累计折旧
1.期初余额----
2.本期增加金额92290101.9992290101.99
(1)计提92290101.9992290101.99
3.本期减少金额----
4.期末余额92290101.9992290101.99
三、减值准备
1.期初余额----
2.本期增加金额----
3.本期减少金额----
4.期末余额----
四、账面价值
1.期末账面价值639929318.14639929318.14
2.期初账面价值627271834.07627271834.07
180/2532021年年度报告
26、无形资产
(1).无形资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目土地使用权软件合计
一、账面原值
1.期初余额91552956.3619627303.73111180260.09
2.本期增加金额--5005279.375005279.37
(1)购置--2435284.692435284.69
（2）其他增加--2569994.682569994.68
3.本期减少金额72767262.005122080.0077889342.00
(1)处置72767262.005122080.0077889342.00
4.期末余额18785694.3619510503.1038296197.46
二、累计摊销
1.期初余额14257515.2015457014.6029714529.80
2.本期增加金额981055.142373054.073354109.21
（1）计提981055.142373054.073354109.21
3.本期减少金额9607534.565122080.0014729614.56
(1)处置9607534.565122080.0014729614.56
4.期末余额5631035.7812707988.6718339024.45
三、减值准备
1.期初余额------
2.本期增加金额------
3.本期减少金额------
4.期末余额------
四、账面价值
1.期末账面价值13154658.586802514.4319957173.01
2.期初账面价值77295441.164170289.1381465730.29
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
27、开发支出
□适用√不适用
181/2532021年年度报告
28、商誉
(1).商誉账面原值
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商期初余额企业合并形其处其期末余额誉的事项成的他置他
广州湖品9181088.60--------9181088.60
福州融城444064.63--------444064.63
力博国际115952.52--------115952.52
苏州茂泰281494.41--------281494.41
杭州兴茂8714022.17--------8714022.17
合计18736622.33--------18736622.33
(2).商誉减值准备
□适用√不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用√不适用(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法□适用√不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
29、长期待摊费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减期末余额少金额
装修改造费143096951.52247382608.8760461643.63--330017916.76
临时设施38646027.7173347402.9427841341.34--84152089.31
其他5097297.7313542755.322540627.19--16099425.86
合计186840276.96334272767.1390843612.16--430269431.93
30、递延所得税资产/递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产
182/2532021年年度报告
内部交易未
7824416.481956104.129257204.012314301.01
实现利润
可抵扣亏损381639465.7395409866.43799327063.86199831765.98
三项费用45500200.0111375050.0354058883.4913514720.88
坏账准备95310851.9323827712.97211595389.1652898847.29
固定资产减值270000.0067500.00270000.0067500.00准备
预收账款预计5102787868.831275696967.196371344818.011592836204.49利润
存货跌价准备30763595.157690898.79257287613.1764321903.29
应付未付款项5252818138.211313204534.545214855027.861303713756.94
完工清算成本2289602157.95572400539.481243408355.16310852088.77差异
长期待摊费用3560247.41890061.851355943.07338985.77摊销
递延收益8654000.002163500.00----
长期资产摊销20697031.535174257.90----税会差异
合计13239427973.233309856993.3014162760297.793540690074.42
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异负债负债
公允价值计量收益1376516681.46344129170.361069309356.61267327339.15
视同处置联营企业214377131.7653594282.94214377131.7653594282.94收益
存货税会差异120823655.9530205913.99120428093.9630107023.49
固定资产原值税会76339250.3219084812.5878249747.9219562436.98差异
合同取得成本63090840.7915772710.21468768375.50117192093.89
固定资产折旧12996709.313249177.324047776.811011944.20递延费用（佣金、----52953324.7413238331.18保险、维修）
合计1864144269.59466036067.402008133807.30502033451.83
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用√不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
可抵扣暂时性差异6919938331.576532144795.31
可抵扣亏损9447899095.836468807264.44
合计16367837427.4013000952059.75
183/2532021年年度报告
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用□不适用
单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注
2021年--706003743.22--
2022年548692552.73581206270.35--
2023年704963090.99688443959.19--
2024年2076990289.002360799130.78--
2025年2414120226.732132354160.90--
2026年3703132936.38----
合计9447899095.836468807264.44/
其他说明：
□适用√不适用
31、其他非流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
曙光花146098285.71133229888.0912868397.62146548492.07133229888.0913318603.98园车位
其他---210634.63-210634.63
合计146098285.71133229888.0912868397.62146759126.70133229888.0913529238.61
32、短期借款
(1).短期借款分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
信用借款20000000.0010000000.00
合计20000000.0010000000.00
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用√不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
33、交易性金融负债
□适用√不适用
184/2532021年年度报告
34、衍生金融负债
□适用√不适用
35、应付票据
(1).应付票据列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额
商业承兑汇票242014541.54378102908.05
合计242014541.54378102908.05
36、应付账款
(1).应付账款列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
货款、工程款10726879135.0310640119612.22
销售代理及服务费362736334.43385367748.46
其他2061477.28813251.00
合计11091676946.7411026300611.68
(2).账龄超过1年的重要应付账款
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
37、预收款项
(1).预收账款项列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
物业租金等68200536.7168906281.05
合计68200536.7168906281.05
(2).账龄超过1年的重要预收款项
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
38、合同负债
(1).合同负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
185/2532021年年度报告
售房款55725288949.2967266082815.81
酒店预收款13946396.847745360.98
工程装修款55942981.58--
其他1152118.501660377.36
合计55796330446.2167275488554.15
合同负债中大额预售房款情况列示如下：
单位：元币种：人民币
项目名称2021.12.312020.12.31预计竣工时间
毓润嘉园5638455034.26840826199.172022年熙悦宸著4259981332.38226049406.072022年都会澜岸2973833853.472673808402.192022年紫雲府3714915322.77808458957.032024年华樾东园3041717863.321984056783.492022年首开龙湖云著2962148855.053026068188.072023年成都首开金茂府2558215397.211697200342.722024年榕心映月2554107409.371912761666.062023年华樾嘉园2478886655.74294954688.072024年璀璨平江如苑1796856195.78--2023年合计31979117919.3513464184632.87
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
39、应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬52748350.531133254113.751138158778.4247843685.86
二、离职后福利-
2779338.6799338977.5998031105.474087210.79
设定提存计划
三、辞退福利321506.872347845.092003272.16666079.80
四、一年内到期--------的其他福利
合计55849196.071234940936.431238193156.0552596976.45
(2).短期薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、工资、奖金、津31634808.8724434810.87
855800112.56863000110.56
贴和补贴
186/2532021年年度报告
二、职工福利费12407572.0042644892.1942702874.4612349589.73
三、社会保险费2638310.4151663208.1551486225.362815293.20
其中：医疗保险费2567121.3048540219.3248394819.012712521.61
工伤保险费31968.291732439.971700177.0564231.21
生育保险费39220.821388966.511389646.9538540.38
其他--1582.351582.35--
四、住房公积金397761.2260813620.0961051026.43160354.88
五、工会经费和职工
3436931.4712864506.6111795563.914505874.17
教育经费
六、短期带薪缺勤--------
七、短期利润分享计--------划
六、其他短期薪酬2232966.56109467774.15108122977.703577763.01
合计52748350.531133254113.751138158778.4247843685.86
(3).设定提存计划列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1、基本养老保险2274498.3173515948.9272263499.653526947.58
2、失业保险费204655.972676990.002621567.15260078.82
3、企业年金缴费300184.3923146038.6723146038.67300184.39
合计2779338.6799338977.5998031105.474087210.79
其他说明：
□适用√不适用
40、应交税费
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
增值税738259945.28432106699.95
企业所得税1416111704.551037596398.13
个人所得税15890926.5115487321.58
城市维护建设税12977074.3026343397.43
教育费附加10646675.0219679330.62
房产税5141367.803738229.68
土地增值税2792236162.53619115890.72
土地使用税4035677.064950416.40
其他9875013.056204439.46
合计5005174546.102165222123.97
41、其他应付款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
187/2532021年年度报告
应付利息--1119022252.25
应付股利7871769.058525769.05
其他应付款23871937703.2423439337286.42
合计23879809472.2924566885307.72
其他说明：
□适用√不适用应付利息
(1).分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息--63392426.91
企业债券利息--984288909.11
短期借款应付利息--71340916.23
合计--1119022252.25
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用应付股利
(1).分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应付股利-首开集团4763769.054763769.05
应付股利-北京北辰实业集团公司2268000.002268000.00
应付股利-北京城建集团有限责任公司--654000.00
应付股利-北京住总集团有限责任公司654000.00654000.00
应付股利-清华同方股份有限公司186000.00186000.00
合计7871769.058525769.05其他应付款
(1).按款项性质列示其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
资金往来款22054562033.6721527320576.57
购房定金747771886.74672817712.89
押金保证金388840597.60329996071.16
代收代付款519998966.67766287237.90
其他160764218.56142915687.90
合计23871937703.2423439337286.42
188/2532021年年度报告
(2).账龄超过1年的重要其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因
北京建工地产有限责任公司2071977159.15--
金茂投资管理（天津）有限公司1540893481.21--
宁德融熙置业有限公司1306817444.42--
北京怡和1239176950.00--
苏州隆泰1202701202.30--
合计7361566237.08/
其他说明：
□适用√不适用
42、持有待售负债
□适用√不适用
43、1年内到期的非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
1年内到期的长期借款15447330883.8514136637933.36
1年内到期的应付债券5865031757.0111807152316.24
1年内到期的长期应付款----
1年内到期的租赁负债85408952.8445381689.17
合计21397771593.7025989171938.77
其他说明：
（1）一年内到期的长期借款
项目2021.12.312020.12.31
质押借款20000000.0020000000.00
抵押借款511821656.242116133333.36
保证借款14113666727.6112000504600.00
信用借款801842500.00--
合计15447330883.8514136637933.36
说明：公司用于抵押、质押的财产见附注七、81。
（2）一年内到期的应付债券债券名称面值发行日期债券期限发行金额
2020年度第一期债权融资
750000000.002020/6/182年750000000.00
计划（20京首开 ZR001）
2020年度第二期债权融资
2000000000.002020/6/242年2000000000.00
计划（20京首开 ZR002）
2020年度第三期债权融资
500000000.002020/8/212年500000000.00
计划（20京首开 ZR003）
招商创融-首开股份2020年
1600000000.002020/12/92年1600000000.00
购房尾款资产支持专项计划
小计4850000000.004850000000.00
189/2532021年年度报告
一年内到期的应付债券（续）本期本期
债券名称2020.12.31按面值计提利息计提未付利息溢折价摊销2021.12.31发行偿还
2020年度第
一期债权融资计划（20747130548.56--37424999.9920144057.371953226.39--769227832.32京首开ZR001）
2020年度第
二期债权融资计划（201991080259.62--102400000.0053438251.376005292.81--2050523803.80京首开ZR002）
2020年度第
三期债权融资计划（20498762483.70--25750000.002866829.48741957.95--502371271.13京首开ZR003）
招商创融-首开股份
2020年购房1592245657.64--76800000.003563829.513911274.31--1599720761.46
尾款资产支持专项计划
合计4829218949.52--242374999.9980012967.7312611751.46--4921843668.71
说明：一年内到期的应付债券中包括已计提未支付的利息1023201056.03元，其中一年内到期的应付债券已计提未支付的利息80012967.73元，非一年内到期的应付债券已计提未支付的利息943188088.30元。
44、其他流动负债
其他流动负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
预提工程成本952463853.251285269926.53
预提项目土地增值税4654121252.676263473057.84
短期融资券--2999865277.78
预提展销费、推广费、维护费101911447.877568602.71
待转销项税4586813825.065534283691.61
预计补偿款186088552.13269500000.00
预计损失8612000.0012996044.87
其他3911447.872700000.00
合计10493922378.8516375656601.34
短期应付债券的增减变动：
√适用□不适用
190/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币债券发行债券发行期初本期按面值计提利本期期末面值溢折价摊销名称日期期限金额余额发行息偿还余额
2020年度第五期超100.002020-1801000000000.00999973611.11----26388.891000000000.00--
短期融资券10亿7-24天
（20首开 SCP005）
2020年度第六期超100.002020-84天2000000000.001999891666.67----108333.332000000000.00--
短期融资券20亿11-17
（20首开SCP006）
2021年度第一期超100.002021-2701000000000.00--999260273.9822783561.64739726.021000000000.00--短期融资券（21首1-15天开 SCP001）
2021年度第二期超100.002021-1802000000000.00--1999520547.9530684931.51479452.052000000000.00--短期融资券（21首2-2天开 SCP002）
2021年度第三期超100.002021-28天1630000000.00--1629899967.123126027.40100032.881630000000.00--短期融资券（21首7-23开 SCP003）
合计///7630000000.002999865277.784628680789.0556594520.551453933.177630000000.00--
其他说明：
□适用√不适用
45、长期借款
(1).长期借款分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
191/2532021年年度报告
项目期末余额期初余额
质押借款4566000000.001914000000.00
抵押借款9710934416.8317020990524.01
保证借款42078532438.2653436069103.15
信用借款19009870000.0013932749000.00
减：一年内到期的长期借款-15447330883.85-14136637933.36
合计59918005971.2472167170693.80
其他说明，包括利率区间：
√适用□不适用
长期借款的利率区间为3.70%-7.70%
46、应付债券
(1).应付债券
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
2018年度第一期中期票据（18首开 MNT001） 603511378.45 --
非公开发行2018公司债券（第一期）--2996304880.73
2019年度第一期定向债务融资工具（19首开 PPN001） 2999217216.90 2994823294.91
2019年度第二期定向债务融资工具（19首开 PPN002） 998813598.68 997292150.00
2019年度第一期中期票据（首开 MTN001） 2498725747.06 2493665477.86
非公开发行2019公司债券（第一期）（19首股01）1998778153.481995486915.99
非公开发行2019公司债券（第二期）（19首股02）1678580963.461676292396.75
2020年度第一期资产支持票据（20首开 ABN001） 2973651444.99 2987133746.83
中金-首开丽亭宝辰端泰资产支持专项计划1815652759.791834855626.67
非公开发行2020年公司债券（第一期）2696032329.922692282911.78
非公开发行2020年公司债券（第二期）1198199226.081196532382.68
非公开发行2020年公司债券（第三期）1900571343.471898022259.53
2020年度第一期定向债务融资工具（20首开 PPN001） 997994445.46 996522084.93
2020年度第二期定向债务融资工具（20首开 PPN002） 997852456.72 996384773.98
2020年度第三期定向债务融资工具（20首开 PPN003） 998283227.37 997298318.90
2020年度第二期中期票据（20首开 MTN002） 4191615602.62 4185315576.82
2020年度第一期债权融资计划（20京首开 ZR001） -- 747130548.56
2020年度第二期债权融资计划（20京首开 ZR002） -- 1991080259.62
2020年度第三期债权融资计划（20京首开 ZR003） -- 498762483.70
招商创融-首开股份2020年购房尾款资产支持专项计划--1592245657.64
2021年度第一期定向债务融资工具（21首开 PPN001） 1297269285.53 --
2021年度第二期债务融资工具（21首开 PPN002） 997714901.64 --
2021年度第三期定向债务融资工具（21首开 PPN003） 3192079109.26 --
2021年第一期中期票据（21首开 MTN001） 2252385969.60 --
2021年第二期中期票据（21首开 MTN002） 538096204.10 --
2021年第三期中期票据（21首开 MTN003） 1676504610.44 --
2021年第四期中期票据（21首开 MTN004） 1147485142.45 --
2021年第五期中期票据（21首开 MTN005） 2693741761.58 --
2021年公司债券第一期（21首股01）3408047952.66--
合计45750804831.7135767431747.88
192/2532021年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用□不适用
单位：元币种：人民币债券发行债券发行期初本期本期期末面值按面值计提利息计提未付利息溢折价摊销名称日期期限金额余额发行偿还余额
2016年公100.002016-5年2000000000.001999919247.21--2925479.45--80752.792000000000.00--
司债券1-11
（第一期）
2016年公100.002016-3+2年3000000000.00320000000.00--7679649.31----320000000.00--
司债券9-5
（第二期）
2016年公100.002016-5年1000000000.00100000000.00--2924465.75----100000000.00--
司债券10-27
（第三期）
2018年度100.002018-3+2年2500000000.002498583440.45-2420000.0044089726.0214171917.802347938.001895000000.00617683296.25
第一期中3-22期票据
（18首开MNT001）
非公开发100.002018-3年3000000000.002996304880.73--112438356.17--3695119.273000000000.00--
行2018公8-29司债券
（第一期）
2018年度100.002018-3年3000000000.002994085586.89--131674520.53--5914413.113000000000.00--
第三期债8-31权融资计
划（18京首开ZR003）
193/2532021年年度报告
2019年度100.002019-2年1200000000.001198632133.15--28109589.04--1367866.851200000000.00--
第二期债5-31权融资计
划（19京首开ZR002）
2019年度100.002019-2年1100000000.001097821635.65--31221917.81--2178364.351100000000.00--
第三期债7-5权融资计
划（19京首开ZR003）
2019年度100.002019-2年800000000.00798110272.89--34859397.26--1889727.11800000000.00--
第四期债10-11权融资计
划（19京首开ZR004）
2019年度100.002019-3+2年3000000000.002994823294.91--132000000.01108493152.704393921.99--3107710369.60
第一期定3-8向债务融资工具
（19首开PPN001）
2019年度100.002019-3+2年1000000000.00997292150.00--40000000.008547945.211521448.68--1007361543.89
第二期定10-15向债务融资工具
（19首开PPN002）
2019年度100.002019-3+2年2500000000.002493665477.86--99500000.0074420547.945060269.20--2573146295.00
第一期中4-3期票据
（首开MTN001）
非公开发100.002019-3+2年2000000000.001995486915.99--87800000.0053882739.733291237.49--2052660893.21
行2019公5-22司债券
（第一期）（19首股01）
194/2532021年年度报告
非公开发100.002019-3+2年1680000000.001676292396.75--69552000.0024009731.512288566.71--1702590694.97
行2019公8-28司债券
（第二期）（19首股02）
海通华泰-100.002020-2020/8/31-800000000.00800000000.00--26975640.00----800000000.00--
华樾北京8-312021/10/22资产支持专项计划
2020年度100.002020-3+3+3+3+3+3+23000000000.002987133746.83--131894999.9943523078.993017698.1616500000.003017174523.98
第一期资1-21年产支持票
据（20首开ABN001）
中金-首开100.002020-3+3+3年1840000000.001834855626.67--79120000.0012570609.431797133.1221000000.001828223369.22
丽亭宝辰10-16端泰资产支持专项计划
非公开发100.002020-3+2年2700000000.002692282911.78--100980000.0085529508.203749418.14--2781561838.12
行2020年2-26公司债券
（第一期）
非公开发100.002020-3+2年1200000000.001196532382.68--44279999.9936416065.561666843.40--1234615291.64
行2020年3-6公司债券
（第二期）
非公开发100.002020-3+2年1905000000.001898022259.53--81343500.0020669250.002549083.94--1921240593.47
行2020年9-29公司债券
（第三期）
2020年度100.002020-3+2年1000000000.00996522084.93--35100000.0024934426.231472360.53--1022928871.69
第一期定4-16向债务融资工具
（20首开PPN001）
195/2532021年年度报告
2020年度100.002020-3+2年1000000000.00996384773.98--35000000.0121516393.451467682.74--1019368850.17
第二期定5-21向债务融资工具
（20首开PPN002）
2020年度100.002020-3+2年1000000000.00997298318.90--41499999.9912699453.54984908.47--1010982680.91
第三期定9-11向债务融资工具
（20首开PPN003）
2020年度100.002020-3+2年4200000000.004185315576.82--113400000.0177149180.346300025.80--4268764782.96
第二期中4-27期票据
（20首开MTN002）
2020年度100.002020-2年750000000.00747130548.56--37424999.9920144057.371953226.39--769227832.32
第一期债6-18权融资计
划（20京首开ZR001）
2020年度100.002020-2年2000000000.001991080259.62--102400000.0053438251.376005292.81--2050523803.80
第二期债6-24权融资计
划（20京首开ZR002）
2020年度100.002020-2年500000000.00498762483.70--25750000.002866829.48741957.95--502371271.13
第三期债8-21权融资计
划（20京首开ZR003）
招商创融-100.002020-2年1600000000.001592245657.64--76800000.003563829.513911274.31--1599720761.46
首开股份12-9
2020年购
房尾款资产支持专项计划
196/2532021年年度报告
2021年度100.002021-3+2年1300000000.00--1296100000.0050320328.7650320328.761169285.53--1347589614.29
第一期定1-28向债务融资工具
（21首开PPN001）
2021年度100.002021-3+2年1000000000.00--997000000.0029113972.6029113972.60714901.64--1026828874.24
第二期债4-9务融资工
具（21首开PPN002）
2021年度100.002021-3+2年3200000000.00--3190400000.0071675616.4371675616.431679109.26--3263754725.69
第三期定6-18向债务融资工具
（21首开PPN003）
2021年第100.002021-3+2年2260000000.00--2249830000.0071958400.0071958400.002555969.60--2324344369.60
一期中期3-15
票据（21首开MTN001）
2021年第100.002021-3+2年540000000.00--537570000.0013980821.9313980821.93526204.10--552077026.03
二期中期4-26
票据（21首开MTN002）
2021年第100.002021-3+2年1680000000.00--1675968000.0022641797.2622641797.26536610.44--1699146407.70
三期中期8-11
票据（21首开MTN003）
2021年第100.002021-3+2年1150000000.00--1147240000.0011009753.4311009753.43245142.45--1158494895.88
四期中期9-27
票据（21首开MTN004）
197/2532021年年度报告
2021年第100.002021-3+2年2700000000.00--2693520000.009990000.009990000.00221761.58--2703731761.58
五期中期11-25
票据（21首开MTN005）
2021年公100.002021-3+2年3420000000.00--3406320000.0043963397.2643963397.261727952.66--3452011349.92
司债券第8-18
一期（21首股01）
减：一年--------11807152316.24--------5865031757.01内到期的应付债券
合计///68525000000.0035767431747.8817191528000.002081398329.001023201056.0379023468.5714252500000.0045750804831.71
（1）本公司于2021年兑付2018年度第一期中期票据18.95亿元，兑付后2018年度第一期中期票据剩余金额6.05亿元，期限为2年，采用固定利率方式付息。
（2）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年度第一期定向债务融资工具13亿元，2021年度
第二期债务融资工具10亿元，2021年度第三期定向债务融资工具32亿元，期限均为3+2年，均采用固定利率方式付息。
（3）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年第一期中期票据22.6亿元，期限为3+2年，本期中期票据的利率为固定利率。
（4）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年第二期中期票据5.4亿元，期限为3+2年，本期中期票据的利率为固定利率。
（5）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年第三期中期票据16.8亿元，期限为3+2年，本期中期票据的利率为固定利率。
（6）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年第四期中期票据11.5亿元，期限为3+2年，本期中期票据的利率为固定利率。
（7）本公司于2021年向中国银行间市场交易商协会申请发行北京首都开发股份有限公司2021年第五期中期票据27亿元，期限为3+2年，本期中期票据的利率为固定利率。
（8）本公司于2021年面向专业投资者公开发行2021年公司债券（第一期）34.2亿元，期限为3+2年，采用固定利率方式付息。
198/2532021年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用√不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
47、租赁负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
租赁付款额806764816.25787115993.40
减：未确认的融资费用-147649161.44-166760088.72
减：一年内到期的租赁负债-85408952.84-45381689.17
合计573706701.97574974215.51
其他说明：
2021年计提的租赁负债利息费用金额为3114.42万元，计入财务费用-利息支出。
48、长期应付款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
长期应付款12463042075.167300388557.24
合计12463042075.167300388557.24
其他说明：
□适用√不适用长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额期末余额
往来款7300388557.2412463042075.16
199/2532021年年度报告
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用√不适用
49、长期应付职工薪酬
√适用□不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债----
二、辞退福利830582.24765458.28
三、其他长期福利----
减：一年内到期的长期应付职工薪酬-666079.80-321506.87
合计164502.44443951.41
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用√不适用
计划资产：
□适用√不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用√不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用√不适用设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
50、预计负债
□适用√不适用
51、递延收益
递延收益情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因
超低能耗奖励资金22500000.00----22500000.00--
废水处理奖励108000.00--108000.00----
旅游厕所补助款--160000.00--160000.00--
200/2532021年年度报告
租赁型住房项目补40583333.338654000.00397767.2948839566.04--贴
合计63191333.338814000.00505767.2971499566.04--
涉及政府补助的项目：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
52、其他非流动负债
□适用√不适用
53、股本
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股
股份总数2579565242.00----------2579565242.00
54、其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用□不适用发行在外股利率到期日发行会计发行数转股转换
的或利息金额(元)或续期情时间分类价格量条件情况金融工具率况权益
永续债2019.12.184.67%----2000000000.00无----工具权益
永续债2020.2.283.88%----3000000000.00无----工具
合计5000000000.00
说明：公司发行的永续债为无固定期限中期票据，于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存续，利息在未发生强制付息情形（向股东分配利润或者减少注册资本）时可以递延且不受递延次数的限制。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数数账面数账面数账面价值账面价值量量价值量价值量
永续债--5000000000.00----------5000000000.00
201/2532021年年度报告
合计--5000000000.00----------5000000000.00
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用√不适用
其他说明:
□适用√不适用
55、资本公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股
7462354170.4843966718.6020000.007506300889.08本溢价）
其他资本公积34086576.20----34086576.20
合计7496440746.6843966718.6020000.007540387465.28
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本期股本溢价增加42627048.96元，系本公司之子公司盈信投资、苏州平泰、金开旭泰的其他股东对其增资导致本公司持股比例变动形成。
（2）本期股本溢价增加1339669.64元，系本公司转让孙公司福州首开纵成置业有限公司股权但未丧失控制权形成。
（3）本期股本溢价减少20000.00元，系本公司收购孙公司福州首开峻宸少数股东股权形成。
56、库存股
□适用√不适用
57、其他综合收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生金额期初期末项目本期所得税前税后归属于母税后归属于余额余额发生额公司少数股东
一、不能重分类进损
---1519858.86-1472363.27-47495.59-1472363.27益的其他综合收益权益法下不能转损
---1519858.86-1472363.27-47495.59-1472363.27益的其他综合收益
二、将重分类进损益
-597062.48-1480289.71-1480289.71---2077352.19的其他综合收益
外币财务报表折算-2077352.19
-597062.48-1480289.71-1480289.71--差额
其他综合收益合计-597062.48-3000148.57-2952652.98-47495.59-3549715.46
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
202/2532021年年度报告
其他综合收益的税后净额本期发生额为-3000148.57元。其中，归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额本期发生额为-2952652.98元；归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额的本期发生额为-47495.50元
58、专项储备
□适用√不适用
59、盈余公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积1934746046.42----1934746046.42
合计1934746046.42----1934746046.42
60、未分配利润
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期上期
调整前上期末未分配利润14583773322.3712501336937.69调整期初未分配利润合计数（调增--221059332.09+，调减－）调整后期初未分配利润14583773322.3712722396269.78
加：本期归属于母公司所有者的净
692305112.913139603149.39
利润
减：提取法定盈余公积----
提取任意盈余公积----
提取一般风险准备----
应付普通股股利1031826096.801031826096.80
转作股本的普通股股利----
应付其他权益持有者的股利209800000.00246400000.00
其他1362712.87--
期末未分配利润14033089625.6114583773322.37
61、营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务67557009248.0854268393829.4743990092738.2731812111774.16
其他业务245250517.0199756739.15236334643.5347976161.46
合计67802259765.0954368150568.6244226427381.8031860087935.62
203/2532021年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
□适用√不适用
合同产生的收入说明：
□适用√不适用
(3).履约义务的说明
□适用√不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
其他说明：
营业收入、营业成本按行业（或产品类型）划分
单位：元币种：人民币主要产品类本期发生额上期发生额型（或行业）收入成本收入成本
房产销售66851280893.5653825580442.7543411721629.1831431341565.04酒店物业经
705728354.52442813386.72578371109.09380770209.12
营等
合计67557009248.0854268393829.4743990092738.2731812111774.16
主营业务收入、主营业务成本按地区划分本期发生额上期发生额主要经营地区主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本
北京地区27600853236.2621511349968.1116338119859.989329149944.60
京外地区39956156011.8232757043861.3627651972878.2922482961829.56
小计67557009248.0854268393829.4743990092738.2731812111774.16营业收入分解信息本期发生额主营业务收入
其中：在某一时点确认66611112967.58
在某一时段确认430666827.05
租赁收入515229453.45其他业务收入
租赁收入21828269.11
其他223422247.90
合计67802259765.09
62、税金及附加
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
营业税395432.931472612.53
城市维护建设税109047212.02107725579.46
204/2532021年年度报告
教育费附加86336849.3281588195.88
土地增值税2623121813.951926548409.74
其他税费194201525.82183400507.17
合计3013102834.042300735304.78
其他说明：
各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
63、销售费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
销售代理及策划费1047209993.73684759647.76
广告宣传费249411462.48245507324.37
售楼处费用189388017.93236351805.73
人员费用141780574.51124752725.43
办公费用69970796.4063491538.79
其他33165562.6222211589.45
酒店经营费用10075130.7510270115.18
合计1741001538.421387344746.71
64、管理费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
人员管理699288465.22672423119.41
服务费218318247.5570607687.59
办公费用73345952.89110287985.17
折旧及摊销70907939.4055367473.94
办公用房费用51008220.7657559901.81
其他39693815.8660763485.75
合计1152562641.681027009653.67
65、研发费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
产品标准化研究等6430816.74--
合计6430816.74--
66、财务费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
利息支出7554600281.558349123770.00
205/2532021年年度报告
减：利息资本化-3634098216.02-4526484463.96
减：利息收入-1169063896.59-1347222006.02
汇兑损益148848.68452870.51
手续费及其他15735120.2224904916.03
担保及财务顾问费20704049.8944509981.43
未确认融资费用摊销126097.0872613.10
合计2788152284.812545357681.09
其他说明：
利息资本化金额已计入存货、在建工程及在建投资性房地产。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为5.21%（上期：5.68%）
67、其他收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
纳税、节能等奖励款11614150.0022087668.65
产业扶持资金6649998.117100000.00
残疾人岗位补贴829248.913108968.51
进项税加计扣除804471.10604910.47
个税返还款1006544.562036367.32
疫情期间补贴569161.455061326.04
合计21473574.1339999240.99
68、投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益12315825.09675234489.85
处置长期股权投资产生的投资收益830842.6543154653.19
其他非流动金融资产持有期间的投资收益60746921.7624602141.73
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新--682363867.07计量产生的利得
合计73893589.501425355151.84
69、净敞口套期收益
□适用√不适用
70、公允价值变动收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
206/2532021年年度报告
其他非流动金融资产318090210.02511191770.39
合计318090210.02511191770.39
71、信用减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
其他应收款坏账损失-100317878.86-36253199.87
应收账款坏账损失-37603481.86-4439121.82
合计-137921360.72-40692321.69
72、资产减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
一、坏账损失--
二、存货跌价损失及合同履约成
-1082505983.45-366837418.29本减值损失
三、长期股权投资减值损失--
四、投资性房地产减值损失-704736.20-9817999.09
五、固定资产减值损失--
六、工程物资减值损失--
七、在建工程减值损失--
八、生产性生物资产减值损失--
九、油气资产减值损失--
十、无形资产减值损失--
十一、商誉减值损失--
十二、其他--
合同资产减值损失-968811.10--
合计-1084179530.75-376655417.38
73、资产处置收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
无形资产处置利得（损失以“-”填列）150732472.56--
固定资产处置利得（损失以“-”填列）343609.28155624.93
合计151076081.84155624.93
74、营业外收入
营业外收入情况
√适用□不适用
207/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额
政府补助--100000.00--
违约金收入30591108.7766367157.3030591108.77
取得成本小于应享有被投资单位4012459.61--4012459.61净资产份额形成的利得
无法支付的款项902193.8236524.63902193.82
其他1278965.564334081.111278965.56
合计36784727.7670837763.0436784727.76计入当期损益的政府补助
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
补助项目本期发生金额上期发生金额与资产相关/与收益相关
老旧汽车政府补贴--100000.00与收益相关
其他说明：
□适用√不适用
75、营业外支出
√适用□不适用
单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额
对外捐赠500000.006021333.30500000.00
违约赔偿款14309511.75310100843.6414309511.75
其他5089970.886203462.885089970.88
滞纳金、罚款1349774.164686716.381349774.16
合计21249256.79327012356.2021249256.79
76、所得税费用
(1).所得税费用表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用1860199615.13957502509.67
递延所得税费用134775441.061267251126.67
合计1994975056.192224753636.34
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
208/2532021年年度报告
项目本期发生额
利润总额4090827115.77
按法定/适用税率计算的所得税费用1022706778.94
子公司适用不同税率的影响-342623.57
调整以前期间所得税的影响-61103427.80
非应税收入的影响-2940681.10
不可抵扣的成本、费用和损失的影响22335365.56
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-199457531.15
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1181974262.93
权益法核算的合营企业和联营企业损益-554497.08
其他32357409.46
所得税费用1994975056.19
其他说明：
□适用√不适用
77、其他综合收益
□适用√不适用
78、现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
往来款项40424927235.0235741885559.95
利息收入406289180.42328423620.09
保证金、押金535922486.64419050432.69
收回受限货币资金206577714.43262253211.88
留抵退税款437462229.21288737343.27
其他121427096.26115985013.30
合计42132605941.9837156335181.18
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
往来款项51241839540.0643790347294.30
期间费用、支出1829634161.391587833570.81
保证金、押金支出464363441.69796144280.73
支付受限货币资金449036877.87477573475.79
其他115814604.2755980827.68
合计54100688625.2846707879449.31
209/2532021年年度报告
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种:人民币项目本期发生额上期发生额
收购子公司现金净额--1045419028.18
合计--1045419028.18
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
处置子公司现金净额293848098.16586926975.74
其他--7611815.49
合计293848098.16594538791.23
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
信托退保障基金118976982.2215046214.59
为取得借款而质押的定期存单到期--3420002.69
合计118976982.2218466217.28
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
财务顾问费10403283.896263407.91
贷款担保费2500000.0015750000.00
支付的筹资手续费34660600.2954603009.20
支付永续债--3000000000.00
购买少数股东股权1020000.00292650340.00
信托业保障基金78800000.0091050000.00
支付租赁负债及租赁保证金79204843.40--
融资费用18878994.0261365009.00
其他1827434.04--
合计227295155.643521681766.11
79、现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
210/2532021年年度报告
补充资料本期金额上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润2095852059.584184317879.51
加：资产减值准备1084179530.75376655417.38
信用减值损失137921360.7240692321.69
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
229085024.55224048195.48
折旧
使用权资产摊销92290101.99
无形资产摊销3354109.213814198.50
长期待摊费用摊销90843612.1645442982.75
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-148355508.08778691.25（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）1327983.62481167.65
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-318090210.02-511191770.39
财务费用（收益以“－”号填列）3464133553.233193166204.00
投资损失（收益以“－”号填列）-73893589.50-1425355151.84
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）158609329.361127094395.31
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-23833888.30140156731.36
存货的减少（增加以“－”号填列）15413361482.63-8203214216.60
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-9093161357.72-5896307190.90
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-5710215417.7012289074536.88
其他----
经营活动产生的现金流量净额7403408176.485589654392.03
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本----
一年内到期的可转换公司债券----
融资租入固定资产----
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额30569926949.1434975074079.78
减：现金的期初余额34975074079.7824883164787.41
加：现金等价物的期末余额----
减：现金等价物的期初余额----
现金及现金等价物净增加额-4405147130.6410091909292.37
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用√不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用√不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
一、现金30569926949.1434975074079.78
其中：库存现金1049618.701115314.82
211/2532021年年度报告
可随时用于支付的银行存款30568873290.2834956041042.40
可随时用于支付的其他货币资金4040.1617917722.56
二、现金等价物----
三、期末现金及现金等价物余额30569926949.1434975074079.78
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
----和现金等价物
其他说明：
□适用√不适用
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用√不适用
81、所有权或使用权受到限制的资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因
货币资金830411632.14保证金及项目资本金
存货35172324881.92贷款抵押
固定资产311536577.55贷款抵押
长期股权投资5203487654.36股权质押
投资性房地产1075125680.65贷款抵押
合计42592886426.62/
82、外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用□不适用
单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额
货币资金---
其中：美元725363.646.37574624700.96
港币60038125.440.817649087171.36
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用
83、套期
□适用√不适用
212/2532021年年度报告
84、政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用√不适用
(2).政府补助退回情况
□适用√不适用
85、其他
□适用√不适用
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
□适用√不适用
2、同一控制下企业合并
□适用√不适用
3、反向购买
□适用√不适用
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用√不适用
6、其他
√适用□不适用
本期新增公司17家，减少3家。其中：新设子公司包括首开卓越盈泰、成都首开宜泰、成都首开韶泰、南通首开泓泰、东莞煜泰、温州首开曜成、台州兆裕恒、首开锦程商业、北京怡璟
置业、首开融信、首开融达；新设孙公司南京祐泰装饰有限公司、佛山市玺泰房地产有限公司、
福州首开峻宸、北京首信林语商业管理有限公司、北京首开宋庄商业管理有限公司，新增孙公司台州兆裕。减少子公司包括：苏州依湖、天津全泰、和信兴泰。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用□不适用
213/2532021年年度报告
子公司主要经营持股比例(%)取得注册地业务性质名称地直接间接方式首开天成北京北京房地产开发6040投资设立
城开集团北京北京房地产开发100--同一控制下企业合并
烟台天鸿烟台烟台房地产开发100--同一控制下企业合并
首开立信北京北京房地产开发76.398同一控制下企业合并
三亚度假村三亚三亚酒店95.89--同一控制下企业合并
宝辰饭店北京北京酒店100--同一控制下企业合并
燕华置业北京北京房地产开发75--同一控制下企业合并
商业地产北京北京商业地产100--同一控制下企业合并
联宝房地产北京北京房地产开发61.5--同一控制下企业合并
苏州永泰苏州苏州房地产开发100--投资设立
扬州衡泰扬州扬州房地产开发100--投资设立
太原龙泰太原太原房地产开发85--投资设立
沈阳盛泰沈阳沈阳房地产开发100--投资设立
厦门翔泰厦门厦门房地产开发100--投资设立
贵阳龙泰贵阳贵阳房地产开发100--投资设立
绵阳兴泰绵阳绵阳房地产开发100--投资设立
北京荣泰北京北京房地产开发100--投资设立
首开中庚福州福州房地产开发51--投资设立
廊坊志泰廊坊廊坊房地产开发100--投资设立
葫芦岛宏泰葫芦岛葫芦岛房地产开发100--投资设立
福州中鼎福州福州房地产开发40--投资设立
海门锦源海门海门房地产开发100--同一控制下企业合并
苏州融泰苏州苏州房地产开发75--投资设立
沈阳京泰沈阳沈阳房地产开发100--投资设立
苏州龙泰苏州苏州房地产开发70--投资设立
北京首开万科北京北京房地产开发50--投资设立
首开保利仁泰北京北京房地产开发100--投资设立
大连中嘉大连大连房地产开发60--非同一控制下企业合并
大连中美居大连大连房地产开发95--非同一控制下企业合并
海南长流海口海口房地产开发100--非同一控制下企业合并
浙江美都杭州杭州房地产开发51--非同一控制下企业合并
东银燕华北京北京房地产开发--51非同一控制下企业合并
锦泰房地产北京北京房地产开发50--投资设立
广州湖品广州广州房地产开发50--非同一控制下企业合并
广州君梁广州广州房地产开发50--非同一控制下企业合并
昭泰房地产北京北京房地产开发25--投资设立
盈信投资北京北京投资管理62.74--投资设立
万信房地产北京北京房地产开发34--投资设立
屹泰房地产北京北京房地产开发50--投资设立
福州福泰福州福州房地产开发100--投资设立
福州融城福州福州房地产开发51--非同一控制下企业合并
和信国际香港香港融资100--投资设立
北京致泰北京北京房地产开发50--投资设立
力博国际北京北京房地产开发51--非同一控制下企业合并
首开住总安泰北京北京房地产开发60--投资设立
苏州润泰苏州苏州房地产开发75--投资设立
首开住总房地产北京北京房地产开发50--投资设立
214/2532021年年度报告
北京达泰北京北京房地产开发100--投资设立
成都恒泰成都成都房地产开发100--投资设立
广州至泰广州广州房地产开发100--投资设立
南京达泰南京南京房地产开发40--投资设立
北京祐泰北京北京房地产开发100--投资设立
北京维泰北京北京房地产开发100--投资设立
北京平泰北京北京房地产开发100--投资设立
上海连泰上海上海房地产开发100--投资设立
德远置业北京北京房地产开发100--投资设立
广州振梁广州广州房地产开发50--投资设立
厦门首泰合伙厦门厦门投资55--投资设立
创世瑞新北京北京房地产开发34--投资设立
博睿宏业北京北京房地产开发34--投资设立
融尚恒泰北京北京房地产开发55--投资设立
首开美丽乡村廊坊廊坊房地产开发60--投资设立
新奥置业北京北京房地产开发50--投资设立
金开祯泰北京北京房地产开发55--投资设立
太原首润太原太原房地产开发50--投资设立
苏州茂泰苏州苏州房地产开发51--非同一控制下企业合并
无锡泰茂无锡无锡房地产开发51--非同一控制下企业合并
杭州兴茂杭州杭州房地产开发50--非同一控制下企业合并
发展大厦北京北京出租经营100--非同一控制下企业合并
首开中晟北京北京房地产开发100--同一控制下企业合并
金开辉泰北京北京房地产开发34--投资设立
成都晟泰成都成都房地产开发50--投资设立
首开网谷商业杭州杭州出租经营65--投资设立
温州首开中庚温州温州房地产开发51--投资设立
苏州首开佳泰苏州苏州房地产开发100--投资设立
保定首开润怡保定保定房地产开发50--投资设立
北京融泰北京北京房地产开发46--投资设立
盈富瑞泰北京北京房地产开发50--投资设立
福州绿榕福州福州房地产开发35--非同一控制下企业合并
惠信端泰北京北京出租经营60--非同一控制下企业合并
金开旭泰北京北京房地产开发25--投资设立
南京隆泰南京南京房地产开发100--投资设立
北京毓秀北京北京房地产开发35--投资设立
龙和信泰北京北京房地产开发50--投资设立
苏州平泰苏州苏州房地产开发70--投资设立
南京荣泰南京南京房地产开发51--投资设立
广州穗江广州广州房地产开发50--非同一控制下企业合并
南京锦泰南京南京房地产开发34--投资设立
首开卓越盈泰北京北京房地产开发50--投资设立
成都首开宜泰成都成都房地产开发100--投资设立
成都首开韶泰成都成都房地产开发100--投资设立
南通首开泓泰南通南通房地产开发100--投资设立
东莞煜泰东莞东莞房地产开发100--投资设立
温州首开曜成温州温州房地产开发100--投资设立
台州兆裕恒台州台州房地产开发36--投资设立
首开锦程商业北京北京企业管理100--投资设立
215/2532021年年度报告
北京怡璟置业北京北京房地产开发50--投资设立
首开融信天津天津企业管理咨询100--投资设立
首开融达天津天津企业管理咨询100--投资设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
A、本公司对联宝房地产的持股比例为 61.50%，表决权比例为 80%，持股比例和表决权比例的差异原因为联宝房地产为外商投资企业，其最高权力机构为董事会，本公司董事会成员占比为
80%。
B、根据本公司与中庚实业就福州中鼎的委托经营所签订的股权委托管理协议书，中庚实业就其持有的福州中鼎20.00%股权所对应的除股权处置权、收益权以外的全部股权权利和义务委托本公司行使及承担。
C、根据章程约定，本公司在杭州兴茂董事会决议的表决权为 51%，在昭泰房地产董事会决议的表决权为57.14%，在锦泰房地产、广州湖品、广州君梁、屹泰房地产、北京致泰、北京首开万科、首开住总房地产、万信房地产、创世瑞新、博睿宏业、太原首润、北京融泰、北京盈富
瑞泰、福州绿榕、广州穗江董事会决议的表决权为60%，在广州振梁、新奥置业、温州首开中庚、保定首开润怡、成都晟泰、龙和信泰、北京怡璟置业董事会决议的表决权为66.67%，在南京达泰董事会决议的表决权为70%，在北京毓秀、金开旭泰董事会决议的表决权为57.14%，能够通过董事会对该等公司实施控制。
D、本公司与鸿昌房地产签订一致行动人协议书，鸿昌房地产同意就南京达泰股东会和董事会中涉及减损鸿昌房地产所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致。
E、南京市金裕企业管理咨询有限公司向本公司出具一致行动人承诺函，承诺同意就南京锦泰股东会中涉及减损南京市金裕企业管理咨询有限公司所享有的公司股东权益事项外的表决事项与本公司保持一致。
(2).重要的非全资子公司
√适用□不适用
单位:元币种:人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权益子公司名称比例股东的损益宣告分派的股利余额
太原龙泰15.00113177382.6075000000.00100738084.99
福州融城49.00239081261.92--305070683.60
博睿宏业66.00345035433.42--1286706181.55
金开辉泰66.00495757198.19--1810098834.44
北京毓秀65.00-27033322.67--1264172381.76
龙和信泰50.00-19076342.52--973122594.90
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
216/2532021年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用□不适用
单位:元币种:人民币子公司名期末余额期初余额称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计
太原龙泰1881957715.41186472706.282068430421.691146171394.05250671794.391396843188.442905368824.67219617744.873124986569.542240156486.95467758733.372707915220.32
福州融城1660690230.6039994821.681700685052.281078085441.766378.691078091820.454883082691.08134553862.595017636553.674149191858.42733772406.114882964264.53
博睿宏业2365800375.8634682127.042400482502.90450927682.37-450927682.3710276645935.27245389193.7210522035128.999042544805.2852716462.919095261268.19
金开辉泰4029069368.7624942558.544054011927.301311437935.73-1311437935.736767159055.39107524842.306874683897.693769588944.451113668231.654883257176.10
北京毓秀8737464226.17183018468.028920482694.196105602106.87870000000.006975602106.876819974525.2127680363.886847654889.094261184574.59600000000.004861184574.59
龙和信泰8007685142.53261025267.258268710409.785145975580.701176489639.286322465219.984312570009.377313419.284319883428.65290787971.692044697582.122335485553.81本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量
太原龙泰2298274658.79754515884.03754515884.03300402377.64159384499.0613582912.7913582912.79-453647870.31
福州融城4104655568.70487920942.69487920942.69-225657522.90---23300044.96-23300044.96-524074832.98
博睿宏业8366011583.50522780959.73522780959.73283822921.16---22812728.71-22812728.71579877521.03
金开辉泰6008153220.15751147269.98751147269.98869263791.51---29846794.88-29846794.88466592841.82
北京毓秀---41589727.18-41589727.18-177408561.88---13529685.50-13529685.50-1877437828.70
龙和信泰---38152685.04-38152685.04802826868.48---15602125.16-15602125.16-2995827409.21
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用√不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
217/2532021年年度报告
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用√不适用
3、在合营企业或联营企业中的权益
√适用□不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
合营企业或联营主要经注册持股比例(%)对合营企业或联营企业业务性质企业名称营地地直接间接投资的会计处理方法
苏州隆泰苏州苏州房地产开发49.00--权益法
金开连泰北京北京房地产开发45.00--权益法
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用√不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额苏州隆泰金开连泰苏州隆泰金开连泰
流动资产6232916536.132132455877.757892256429.865317066607.05
非流动资产71960832.8443140767.747661235.5572179307.49
资产合计6304877368.972175596645.497899917665.415389245914.54
流动负债3966652504.20470478970.145955155344.573532663843.11
非流动负债---536974704.06
负债合计3966652504.20470478970.145955155344.574069638547.17
少数股东权益--------
归属于母公司股东2338224864.771705117675.351944762320.841319607367.37权益
按持股比例计算的1145730183.75767302953.91952933537.22593823315.32净资产份额
调整事项--------
对联营企业权益投1145730183.75767302953.91952933537.22593823315.32资的账面价值
营业收入2787202062.142711673365.13----
净利润393462543.93385510307.98-36842402.05-19131336.16
其他综合收益--------
综合收益总额393462543.93385510307.98-36842402.05-19131336.16
本年度收到的来自--------联营企业的股利
218/2532021年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计1011817985.42782707156.36下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润88411619.5244667136.88
--其他综合收益----
--综合收益总额88411619.5244667136.88
联营企业：
投资账面价值合计28204306601.7223707955241.18下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润-432851228.04745240811.61
--其他综合收益----
--综合收益总额-432851228.04745240811.61
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用√不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用√不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用√不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用√不适用
4、重要的共同经营
□适用√不适用
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用√不适用
6、其他
□适用√不适用
219/2532021年年度报告
十、与金融工具相关的风险
√适用□不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、
其他流动资产、其他流动资产中的委托贷款、其他非流动金融资产、长期应收款、应付票据、应
付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、5中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的77.49%（2020年：71.03%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的
20.05%（2020年：21.35%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2021年12月31日，本公司尚未使用的银行借款额度为963.13亿元（2020年12月31日：1132.70亿元）。
220/2532021年年度报告期末，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2021.12.31
一年以内一至二年二至三年三年以上合计
金融负债：
短期借款2000------2000
应付票据24201------24201
应付账款1109168------1109168
其他应付款2387981------2387981
一年内到期的非流动负债2139777------2139777
其他流动负债1049392------1049392
长期借款--158268480613736029805991801
应付债券--60351101741234973184575081
租赁负债--881974214113157371
长期应付款--1127605--1186991246304金融负债合计714251927794591830970726012818583076期初，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2020.12.31
项目一年以内一至二年二至三年三年以上合计
金融负债：
短期借款1000------1000
应付票据37810------37810
应付账款1102630------1102630
其他应付款2456689------2456689
一年内到期的非流动负债2594379------2594379
其他流动负债1637566------1637566
长期借款--2670685147674030692927216717
应付债券--482922148033116134903576743
长期应付款------730039730039金融负债合计783007431536072957071541282119353573
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务
221/2532021年年度报告
的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目本年数上年数固定利率金融工具金融负债1072192911580741
其中：短期借款/短期融资券2000300987浮动利率金融工具金融负债18712362108085
其中：短期借款----汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2021年12月
31日，本公司的资产负债率为78.68%（2020年12月31日：80.42%）
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用□不适用
单位:元币种:人民币期末公允价值
项目第一层次公第二层次公第三层次公允价值合计允价值计量允价值计量计量
一、持续的公允价值计量
其他非流动金融资产----3960691090.673960691090.67持续以公允价值计量
----3960691090.673960691090.67的资产总额
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用□不适用
相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用□不适用直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。
222/2532021年年度报告
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用□不适用
资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用□不适用
（1）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息内容期末公允价值估值技术不可观察输入值
权益工具投资：
非上市股权投资3960691090.67净资产价值不适用
（2）归入公允价值层级第三层次的公允价值计量的调节表（单位:元币种:人民币）项目其他非流动金融资产
2020.12.312945921541.50
转入第三层次--
转出第三层次--
当期利得或损失总额318090210.02
其中：计入损益318090210.02
计入其他综合收益--
购入742812500.00
结算46133160.85
2021.12.313960691090.67
对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实现利得或损失的变动318090210.02
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用√不适用
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用√不适用
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用□不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据及应收账款、
其他应收款、其他非流动资产中的委托贷款、短期借款、应付票据及应付账款、其他应付款、一
年内到期的长期借款、其他流动负债中的短期融资券、长期借款和应付债券等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、其他
□适用√不适用
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
√适用□不适用
223/2532021年年度报告
单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例的表决权比例
(%)(%)
首开集团北京房地产222210.0052.6652.66本企业最终控制方是首开集团
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用□不适用
子公司情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用□不适用
九、3及七、17
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
4、其他关联方情况
√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系首开天鸿股东的子公司亿方物业股东的子公司望京物业股东的子公司城开材料股东的子公司博维信股东的子公司三瑞门窗股东的子公司宏基建筑股东的子公司世安住房股东的子公司岳安实业股东的子公司宝晟住房股东的子公司天岳恒股东的子公司房修一股东的子公司鸿城实业股东的子公司房地置业股东的子公司房地集团股东的子公司修一装饰股东的子公司宝信实业其他福州鸿腾其他正德丰泽其他绿城浙兴其他台州兆汇其他
224/2532021年年度报告
成都旭泰其他燕侨物业股东的子公司宝景物业股东的子公司复兴商业城股东的子公司首开千方科技股东的子公司天鸿宝地物业股东的子公司北京火炬其他首茂丰和其他其他说明
宝信实业为股东代管公司；福州鸿腾、正德丰泽、绿城浙兴、台州兆汇、成都旭泰为公司联营企
业之子公司；北京火炬、首茂丰和为公司参股公司。
5、关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
方庄物业接受服务1408.212033.68
房修一接受服务6273.29--
修一装饰接受服务913.21--
房地集团接受服务291.74--
望京物业接受服务1027.93915.93
首开万科物业接受服务943.18920.46
亿方物业接受服务838.13879.74
天鸿宝地物业接受服务215.35222.33
祐泰通达接受服务125.61--
燕侨物业接受服务42.191.66
宝景物业接受服务33.2136.97
首开千方科技接受服务30.270.09
天岳恒接受服务15.03--
首开天鸿接受服务1.61--
出售商品/提供劳务情况表
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
北京怡和提供劳务3706.78840.57
苏州隆泰提供劳务1845.26--
龙万华开提供劳务1716.35--
金旭开泰提供劳务1124.53--
成都旭泰提供劳务1095.57635.25
厚泰房地产提供劳务902.88830.16
首开高和提供劳务656.71--
首开万科和泰提供劳务501.07--
无锡润泰提供劳务436.95200.82
225/2532021年年度报告
苏州安茂提供劳务318.38397.97
成都辰启提供劳务245.28490.57
天津海景提供劳务214.37--
滨湖恒兴提供劳务169.81169.81
住总首开提供劳务133.96--
首开集团提供劳务117.92117.92
远和置业提供劳务110.47110.47
万城永辉提供劳务99.94--
祥晟辉年提供劳务96.10--
正德丰泽提供劳务91.2890.55
厦门煊泰提供劳务81.67--
知泰房地产提供劳务69.1769.17
望京物业提供劳务65.2857.65
宝景物业提供劳务59.1019.75
中开盈泰提供劳务35.01--
首开千方科技提供劳务29.29--
常熟耀泰提供劳务19.05--
北京火炬提供劳务17.00--
厦门莹泰提供劳务15.57--
厦门跃泰提供劳务15.57--
厦门琸泰提供劳务11.32--
北京俊泰提供劳务8.02--
首开龙湖盈泰提供劳务--752.83
首开万科置业提供劳务--225.04
成都龙湖锦祥提供劳务--386.78
杭州开茂提供劳务--206.60
尚泰信华提供劳务--565.48
首城置业提供劳务--368.20
朗泰房地产提供劳务--325.61
昌信硕泰出售商品--41315.97
南京锦泰提供劳务--656.60
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用√不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用√不适用
关联托管/承包情况说明
□适用√不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用√不适用
关联管理/出包情况说明
□适用√不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
226/2532021年年度报告
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入
首开野村房产6674.206356.06
复兴商业城房产642.91515.15
望京物业房产593.95595.40
方庄物业房产345.87280.23
首开文投房产297.20376.47
亿方物业房产127.99127.99
北京怡和房产66.7417.32
首开千方科技场地28.3014.15
燕侨物业房产26.04--
怡城置业房产17.2854.58
宝景物业房产16.22--
首开龙湖盈泰汽车7.727.60
和信兴泰汽车5.84--
杭州开茂房产2.84--
厚泰房地产房产--67.86
和信丰泰房产--9.52
本公司作为承租方：
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币出租方名称租赁资产种类本期确认的租赁费
首开集团商业办公5993.08
首开天鸿商业办公915.77
岳安实业商业办公299.89
祐泰通达商业办公211.01
世安住房商业办公185.22
燕侨物业商业办公68.13
望京物业商业办公56.74关联租赁情况说明
√适用□不适用
公司作为承租方当年新增的使用权资产（含新准则调整金额）：
出租方名称租赁资产种类本期增加（万元）
首开集团商业办公43580.38
首开天鸿商业办公9201.19
岳安实业商业办公1301.24
望京物业商业办公935.04
公司作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
出租方名称租赁资产种类本期利息支出（万元）
首开集团商业办公1985.89
首开天鸿商业办公409.72
祐泰通达商业办公41.41
岳安实业商业办公36.93
227/2532021年年度报告
(4).关联担保情况本公司作为担保方
√适用□不适用
单位：元币种：人民币担保是否已经履行被担保方担保金额担保起始日担保到期日完毕
首开亿信1500000000.002017-4-132022-4-12否
首开亿信170000000.002017-9-192022-9-19否
首开亿信70000000.002017-5-22022-5-2否
首开亿信80000000.002017-7-52022-7-5否
首开亿信100000000.002017-8-292022-8-29否
首开亿信80000000.002017-8-72022-8-7否
武汉首茂城13600000.002019-9-262022-9-8否
武汉首茂城23800000.002019-9-262022-9-8否
武汉首茂城64600000.002019-10-252022-10-25否
武汉首茂城170000000.002019-10-312022-10-25否
武汉首茂城119000000.002019-11-82022-10-25否
武汉首茂城17000000.002020-3-32022-10-25否
武汉首茂城51000000.002021-3-172024-3-17否
城开集团2000000000.002019-6-272024-6-26否
城开集团3900000000.002018-3-202025-3-19否
城开集团2000000000.002018-4-272025-3-19否
城开集团150000000.002020-12-302025-12-30否
城开集团200000000.002021-1-222026-1-22否
城开集团300000000.002021-1-262026-1-26否
城开集团100000000.002021-2-262026-2-26否
中阳政泰3995757580.002017-7-132027-7-12否
中阳政泰199292420.002017-9-82027-7-12否
中阳政泰399950000.002018-3-292027-7-12否
太原龙泰250000000.002020-4-272023-1-6否
贵阳龙泰400000000.002021-11-252025-11-24否
东银燕华1999000000.002020-2-242025-2-23否
沈阳京泰80000000.002020-9-302023-9-21否
沈阳京泰88000000.002021-1-252023-9-21否
沈阳京泰40000000.002021-3-312023-9-21否
沈阳京泰104000000.002021-5-282023-9-21否
沈阳京泰40000000.002021-7-232023-9-21否
盈信投资325000000.002019-5-312022-5-31否
盈信投资675000000.002020-3-272023-4-3否
屹泰房地产100000000.002021-1-12025-7-8否
福州福泰500000000.002020-8-202022-8-20否
福州福泰1000000000.002021-5-282023-5-28否
福州融侨和众35190000.002021-12-312024-12-31否
福州融城101000000.002020-4-32022-4-3否
福州融城58000000.002020-4-102022-4-3否
福州融城136000000.002020-4-302022-4-3否
福州融城433800000.002020-5-282022-4-3否
珠海润梁52500000.002020-8-42023-8-3否
德远置业115975000.002021-11-252024-11-25否
228/2532021年年度报告
广州振梁15000000.002017-9-302022-9-29否
广州振梁250000000.002017-10-172022-9-29否
广州振梁30000000.002017-11-302022-9-29否
广州振梁20000000.002017-12-12022-9-29否
首开中晟1500000000.002019-11-292026-11-28否
首开中晟1150000000.002020-7-242027-7-24否
首开中晟1150000000.002020-7-302027-7-30否
北京合安房地85000000.002021-10-292041-10-28否产开发有限责任公司
北京绿州博园420000000.002021-7-302028-7-29否投资有限公司
温州中庚270000000.002020-10-12023-3-8否
温州中庚180000000.002020-10-122023-3-8否
温州中庚180000000.002020-10-132023-3-8否
温州中庚270000000.002020-11-42023-3-8否
温州中庚450000000.002020-12-252023-3-8否
温州中庚234000000.002020-12-282023-3-8否
福州祯泰38983000.002019-12-252022-12-25否
福州祯泰46277000.002019-12-252022-12-25否
福州祯泰68740000.002020-1-32022-12-25否
苏州平泰994000000.002021-3-12023-12-20否
苏州平泰297500000.002021-3-152023-12-20否
广州穗江499000000.002021-4-252024-4-24否
广州穗江215000000.002021-6-22024-4-12否
商业地产1210000000.002019-11-292028-12-20否
寸草养老20000000.002021-12-282022-12-28否
寸草养老4000000.002021-1-42022-1-4否
福州中泓盛68338980.002020-1-222023-1-20否
武汉明泰166625000.002019-11-192022-9-24否
天津海景581000000.002020-10-302023-10-29否
北京和信金泰1127500000.002018-5-172043-5-16否
北京祐泰通达1800000000.002020-1-192023-1-18否
北京怡和44909700.002021-3-42022-3-22否
苏州首龙73500000.002020-11-202023-11-20否
常熟耀泰297000000.002020-12-232023-12-22否
福州中泰209680000.002021-2-82024-2-7否
金谷创信162360000.002021-5-102026-5-9否
怡城置业705000000.002021-6-182022-8-29否
首茂丰和540000000.002021-6-242022-3-4否本公司作为被担保方
√适用□不适用
单位：元币种：人民币担保是否已经履担保方担保金额担保起始日担保到期日行完毕
城开集团624000000.002019/6/252024/6/24否
城开集团314496000.002019/7/292024/6/24否
城开集团1164691.062019/10/292024/6/24否
229/2532021年年度报告
城开集团3414027.692019/12/32024/6/24否
城开集团7997994.302019/12/252024/6/24否
城开集团151214510.412020/1/202024/6/24否
城开集团8785489.192020/1/212024/6/24否
城开集团48367998.002020/2/192024/6/24否
城开集团1495000000.002017/1/202022/1/19否
首开集团1250000000.002019/4/292024/4/29否
首开集团400000000.002019/3/212024/3/21否
首开集团100000000.002019/3/272024/3/27否
首开集团5000000000.002017/5/252022/4/25否
首开集团662500000.002017/11/292022/4/27否
首开集团60000000.002021/12/102027/12/31否关联担保情况说明
√适用□不适用
本期本公司支付首开集团担保费金额（含税）2500000.00元
(5).关联方资金拆借
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方拆借金额拆入
首开集团9700916207.32
怡城置业1497096455.02
常熟虞茂1189800000.00
广州君庭1090000000.00
绿城浙兴1081764000.00
福州中泰943600000.00
上海众承911250000.00
金旭开泰833891669.96
中开盈泰767002871.80
和信丰泰690330600.39
和信仁泰660150000.00
首茂丰和633000000.00
祐泰通达600000000.00
城安辉泰528897838.61
厦门跃泰525352308.66
成都辰启515000000.00
杭州开茂450000000.00
北京怡畅439201247.50
无锡润泰414165836.97
台州环茂403987500.00
北京怡和363000000.00
厦门莹泰337888308.66
住总首开330000000.00
苏州隆泰329125252.49
开创金润323680422.01
成都辰华290000000.00
常熟耀泰277200000.00
230/2532021年年度报告
苏州安茂232750000.00
北京祥鼎210649009.89
福州鸿腾209550000.00
苏州侨仁181500000.00
厚泰房地产166880000.00
宝信实业160000000.00
金谷创信156420000.00
润和信通150000000.00
苏州首龙128020416.93
和信金泰125000000.00
和信兴泰125000000.00
知泰房地产121513328.28
远和置业120000000.00
大广汽车城105400000.00
金开连泰99381243.00
朗泰房地产90108960.00
龙万华开82326588.13
祥晟辉年79500000.00
友泰房地产78638738.91
滨湖恒兴64000000.00
金良兴业60000000.00
珠海卓轩60000000.00
尚泰信华50000000.00
首开万科置业26500000.00
腾泰亿远25000000.00
苏州屿秀24750000.00
城志置业24500000.00
福州中泓盛16000000.00
北京骏泰15203460.00
正德丰泽13562495.64
武汉明泰10716988.45
厦门煊泰7794303.78
珠海润乾5000000.00
北京卓华3300000.00
房地钧洋3214303.75
厦门琸泰223308.66关联方拆借金额拆出
首开集团7246237353.13
怡城置业120000000.00
广州君庭7819971.00
金旭开泰1023179903.00
和信仁泰32905950.00
祐泰通达650000000.00
城安辉泰31354595.02
北京怡畅37396050.00
无锡润泰313500000.00
231/2532021年年度报告
厦门莹泰214200000.00
住总首开300000000.00
苏州隆泰245000000.00
开创金润178942757.34
北京祥鼎35749009.89
苏州侨仁381823592.50
厚泰房地产57272546.00
金谷创信13200000.00
润和信通15000000.00
苏州首龙127400000.00
和信金泰490000000.00
和信兴泰350000000.00
大广汽车城78200000.00
金开连泰513364543.00
朗泰房地产108960.00
友泰房地产109000000.00
首开万科置业76000000.00
城志置业73500000.00
厦门煊泰279304900.00
厦门琸泰104664000.00
首茂丰和676200000.00
碧和信泰507985500.00
常州悦府256005828.66
首开龙湖盈泰158800000.00
北京旭泰125000000.00
宁波金郡104300000.00
北京毓锦58266437.50
首开万科和泰41800000.00
兴和航泰34787600.00
房修一23739521.77
深圳熙梁15000000.00
成都龙湖锦祥9800000.00
昌信硕泰8400000.00
寸草养老5769035.26
台州兆汇4000000.00
首开万科物业3861965.37
方庄物业2131398.22
亿方物业1082893.46
房地集团1000000.00
天鸿宝地物业796563.18
望京物业793310.61
首开高和735000.00
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用√不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用□不适用
232/2532021年年度报告
单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬2162.541615.00
(8).其他关联交易
√适用□不适用截至期末首开丝路为本公司及子公司首开中晟提供委托贷款566250万元。
截至期末本公司累计为潭柘兴业提供委托贷款2790万元。
向联营合营企业收取利息情况
关联方2021年收取资金占用费(元)
北京骏泰14380713.92
滨湖恒兴69031643.75
昌信硕泰7391869.87
常熟耀泰5348028.70
常州悦府4645993.60
城安辉泰16465048.57
寸草养老177878.59
房地钧洋17085140.01
福州中泰14749174.61
和信丰泰6830816.64
和信仁泰7843324.68
金谷创信10978641.67
金旭开泰21659720.89
开创金润36672036.85
绿城浙兴6878720.32
润和信通15979877.25
苏州侨仁11113260.76
台州兆汇2796691.94
潭柘兴业53606333.33
天津海景16906597.22
万龙华开13428352.88
武汉明泰12491111.10
北京祥鼎4562037.63
兴和航泰10004191.92
怡畅置业9279476.20
怡城置业8148251.69
友泰房地产10730834.54
祐泰通达30076927.08
远和置业23326175.34
正德丰泽4707033.62
中开盈泰11494039.29
卓开旭泰32561458.46
常熟虞茂211187109.61
首茂丰和8604266.67关联方支付的利息情况
关联方本期发生额（元）
233/2532021年年度报告
首开集团72714501.52
首开丝路405781354.17
6、关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
应收账款望京物业15000000.00--10000000.00--
应收账款方庄物业373440.00--453420.00--
应收账款首开文投----1234144.00--
应收账款昌信硕泰115545131.38--115545131.38--
应收账款福州中泰4734634.21------
预付账款修一装饰----19370985.16--
预付账款鸿城实业3150579.06--4917386.80--
其他应收款常熟虞茂2762972519.56--3728914183.37--
其他应收款厦门沧珩2531250840.42------
首开龙湖盈1584950000.00--1426150000.00--其他应收款泰
其他应收款滨湖恒兴1404881227.00--1399849583.25--
其他应收款厦门莹泰1335642364.91--1458958554.33--
其他应收款厦门煊泰1206918381.14--934276990.54--
其他应收款开创金润1078225909.61--1173630381.38--
其他应收款碧和信泰1001131782.17--493146282.17--
其他应收款祐泰通达934324909.07--853984164.05--
其他应收款潭柘兴业893458062.73--839851729.40--
其他应收款首开美驰846450860.63--811775860.63--
其他应收款卓开旭泰721162870.82------
其他应收款城志置业711205844.44--662205844.44--
其他应收款首开万科和泰654689821.19--607578518.57--
其他应收款无锡润泰595267456.36--693788396.55--
其他应收款友泰房地产561990063.61--516458738.91--
其他应收款万龙华开524262804.22--510834451.34--
其他应收款福州中泓盛466272000.0085294984.64482272000.00--
其他应收款北京毓锦463209750.00------
其他应收款远和置业397811831.93--493314656.59--
其他应收款房地钧洋392290988.28--378408021.62--
其他应收款天津海景402369862.53--385463265.31--
其他应收款首城置业364904961.22--350117312.66--
其他应收款南京筑浦353731256.64------
其他应收款北京骏泰352352261.92--352314434.79--
其他应收款兴和航泰336391791.92------
其他应收款上海众承328024304.71--1239274304.71--
其他应收款苏州首龙277412651.54--277200190.44--
其他应收款润和信通266346733.51--385366856.26--
234/2532021年年度报告
其他应收款常州悦府260651822.26------
其他应收款金良兴业252988430.54--312988430.54--
其他应收款北京俊泰236119000.00--236119000.00--
其他应收款武汉明泰232994658.07--230964488.46--
其他应收款苏州侨仁211436853.26------
其他应收款和信仁泰179299274.68------
其他应收款台州环茂174375000.00------
其他应收款深圳熙梁266075841.80--158128112.30--
其他应收款昌信硕泰157407985.46--136608698.37--
其他应收款城安辉泰133540924.53--614619119.55--
其他应收款福州鸿腾123043800.00--332593800.00--
其他应收款金旭开泰110107545.87--231200000.00--
其他应收款腾泰亿远101000000.00--126000000.00--
其他应收款正德丰泽97977600.06--106550640.06--
其他应收款常熟耀泰93992878.61--365642966.27--
其他应收款北京祥鼎90362037.63------
其他应收款北京辉广61236000.00--61236000.00--
其他应收款金谷创信52238713.64--184480071.97--
其他应收款首茂丰和43200000.00------
其他应收款厦门琸泰19600000.00------
其他应收款珠海润乾13890584.97--23590584.97--
其他应收款寸草养老5946913.85--
其他应收款万城永辉1588983.00--529661.00--
其他应收款苏州隆泰492284.66--1547718.33--
其他应收款知泰房地产70288.00--70288.00--
其他应收款福州中泰----908172675.69--
其他应收款怡城置业----871766894.52--
其他应收款和信丰泰----681945380.71--
其他应收款中开盈泰----623041047.18--
其他应收款厦门跃泰----356067704.33--
其他应收款宝信实业----160000000.00--
其他应收款龙万华开----82104283.80--
其他应收款厚泰房地产----47280000.00--
其他应收款杭州开茂----35390019.84--
其他应收款广州君庭----15024400.00--
其他应收款尚泰信华----5994076.55--
长期应收款怡畅置业833574278.70------
长期应收款台州兆汇71456691.94------
应收股利国奥投资430098428.7999294366.96430098428.7999294366.96
应收股利首开万科置业115000000.00--
应收股利首开文投2472663.07--2472663.07--
应收股利万城永辉----165000000.00--
(2).应付项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额
235/2532021年年度报告
应付账款望京物业--141178.11
应付账款博维信2829433.002829433.00
应付账款世安住房2550000.002550000.00
应付账款亿方物业1031606.201031606.20
应付账款三瑞门窗256311.78256311.78
应付账款宏基建筑192707.00150000.00
应付账款房地集团1400000.001400000.00
应付账款方庄物业3298298.79--
应付账款修一装饰935456.90--
其他应付款首开集团195989972.841927827959.54
其他应付款北京怡和1239176950.00871200000.00
其他应付款苏州隆泰1202701202.301126859366.30
其他应付款广州君庭1074975600.005100000.00
其他应付款成都辰启937634837.90422634837.90
其他应付款朗泰房地产860000000.00770000000.00
其他应付款首开万科置业732816096.11782331869.45
其他应付款尚泰信华725000000.00675000000.00
其他应付款怡城置业492000000.00--
其他应付款住总首开485728513.94455728513.94
其他应付款和信丰泰428476754.62--
其他应付款和信金泰347067613.35735229458.35
其他应付款和信兴泰337643874.27--
其他应付款宁波金郡335061477.76614361477.76
其他应付款成都辰华326235255.0736235255.07
其他应付款北京旭泰286289264.83411289264.83
其他应付款厦门琸泰260737810.31840788345.67
其他应付款大广汽车城240270000.00213070000.00
其他应付款金开连泰232116349.59646039461.59
其他应付款珠海卓轩210065000.00150065000.00
其他应付款厦门跃泰168929760.31--
其他应付款万城永辉154925327.78319925327.78
其他应付款知泰房地产138204483.4529754405.17
其他应付款中开盈泰132405995.33--
其他应付款祥晟辉年87000000.007500000.00
其他应付款绿城浙兴73234779.68--
其他应付款厚泰房地产62400000.00--
其他应付款成都龙湖锦祥46107888.3255907888.32
其他应付款苏州屿秀36300000.0011550000.00
其他应付款厦门兆淳35475000.0035475000.00
其他应付款福州中泰20678149.70--
其他应付款世安住房12552703.3912552703.39
其他应付款首开天鸿8981083.3410343229.75
其他应付款首开高和4091500.004826500.00
其他应付款宝晟住房1573546.481573546.48
其他应付款燕侨物业681324.78746105.50
其他应付款望京物业567447.62567447.62
其他应付款首开万科和泰485199.97485199.97
其他应付款方庄物业--352404.70
长期应付款苏州安茂987646425.11735356934.58
236/2532021年年度报告
长期应付款杭州开茂419332426.54--
长期应付款首开集团4300000000.00--
7、关联方承诺
□适用√不适用
8、其他
□适用√不适用
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用√不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用√不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用√不适用
4、股份支付的修改、终止情况
□适用√不适用
5、其他
□适用√不适用
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
√适用□不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至2021年12月31日止，本公司已竞得土地项目中有部分尚未支付全部地价款，相关合同内容及执行情况如下表（单位：万元）宗地编号宗地位置总价款已支付额尚未支付额温州市中央绿轴区域
瓯海区梧田街道林村261000.00130500.00130500.00
G-42a地块
CH12（252）：2021- 成华区龙潭街道和成社区
160764.16112534.9148229.25
0461、5、7、8组
CH11（252）：2021- 成华区青龙街道新山社区
204133.76142893.6361240.13
0451、2组、新山社区集体
截至2021年12月31日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
237/2532021年年度报告
2、或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用□不适用
本公司为关联方提供债务担保形成的或有负债见附注十二、5（3）。
此外，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保。
截至2021年12月31日止，本公司不存在其他应披露的或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用√不适用
3、其他
□适用√不适用
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
□适用√不适用
2、利润分配情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
拟分配的利润或股利257956524.20
经审议批准宣告发放的利润或股利-
3、销售退回
□适用√不适用
4、其他资产负债表日后事项说明
□适用√不适用
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用√不适用
(2).未来适用法
□适用√不适用
2、债务重组
□适用√不适用
3、资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用√不适用
(2).其他资产置换
□适用√不适用
238/2532021年年度报告
4、年金计划
□适用√不适用
5、终止经营
□适用√不适用
6、分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用√不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用√不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用√不适用
(4).其他说明
□适用√不适用
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用√不适用
8、其他
□适用√不适用
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内小计1085462.50
1至2年115545131.38
2至3年976452.50
3年以上2186031.00
合计119793077.38
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
239/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值
(%)例(%)(%)例(%)按单项计提坏
----------2154257.001.77----2154257.00账准备按组合计提坏
119793077.381001385951.2532.63118407126.13119729616.3898.231274398.801.06118455217.58
账准备
其中：
信用风险组合4247946.003.551385951.2532.632861994.754184485.003.431274398.8030.462910086.20
关联方组合115545131.3896.45----115545131.38115545131.3894.8----115545131.38
合计119793077.381001385951.251.16118407126.13121883873.381001274398.801.05120609474.58
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：信用风险组合
单位：元币种：人民币期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内1085462.50----
1至2年------
2至3年976452.50292935.7530.00
3年以上2186031.001093015.5050.00
合计4247946.001385951.2532.63
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
240/2532021年年度报告
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核其他变期末余额计提回销动
坏账准备金额1274398.80111552.45------1385951.25
合计1274398.80111552.45------1385951.25
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况
□适用√不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占应收账款期末余额单位名称期末余额坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
昌信硕泰115545131.3897.58--
北京保障住房中心1077128.500.91--
合计116622259.8898.49--其他说明
除上述大额应收款项外，其他为应收业主购房面积补差款，金额较小。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、其他应收款
项目列示
√适用□不适用
241/2532021年年度报告
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应收利息----
应收股利117472663.072472663.07
其他应收款78058668550.7862501595771.98
合计78176141213.8562504068435.05
其他说明：
□适用√不适用应收利息
(1).应收利息分类
□适用√不适用
(2).重要逾期利息
□适用√不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用应收股利
(1).应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
首开文投2472663.072472663.07
首开万科置业115000000.00--
合计117472663.072472663.07
(2).重要的账龄超过1年的应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因依据
首开文投2472663.072-3年尚未收回否
合计2472663.07///
(3).坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
242/2532021年年度报告
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内小计66266897846.10
1至2年2351620069.42
2至3年2276713209.29
3年以上7181742944.54
减：坏账准备-18305518.57
合计78058668550.78
(2).按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额
往来款77365952881.6261922224112.83
代收代付款3586158.056152259.39
押金保证金、备用金671607402.01550044578.00
应收业务款35362779.4634438948.45
其他464848.21465845.36
合计78076974069.3562513325744.03
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计
期信用损失(未用损失(已发生信期信用损失
发生信用减值)用减值)
2021年1月1日余额11729972.05----11729972.05
2021年1月1日余额
11729972.05----11729972.05
在本期
--转入第二阶段--------
--转入第三阶段-232424.11--232424.11--
--转回第二阶段--------
--转回第一阶段--------
本期计提7418466.92--232424.107650891.02
本期转回-1075344.50-----1075344.50
本期转销--------
本期核销--------
其他变动--------
2021年12月31日余
17840670.36--464848.2118305518.57
额
243/2532021年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4).坏账准备的情况
□适用√不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计质期末余额
数的比例(%)
首开亿信往来款6456592998.601年以内8.27--
贵阳龙泰往来款3276651294.051年以内4.20--
厦门翔泰往来款3269091309.121年以内4.19--
福州瑞泰往来款2870631738.871年以内3.68--
厦门沧珩往来款2531250840.421年以内3.24--
合计--18404218181.06--23.58--
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
3、长期股权投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备
对子公司投资42111910518.63--42111910518.6336864264452.63--36864264452.63
244/2532021年年度报告
对联营、合营
26659447897.86--26659447897.8622290286711.54--22290286711.54
企业投资
合计68771358416.49--68771358416.4959154551164.17--59154551164.17
(1).对子公司投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期减值计提准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额减值期末准备余额
首开天成60000000.00----60000000.00----
城开集团4674525289.44----4674525289.44----
烟台天鸿123182758.12----123182758.12----
首开立信108290105.64----108290105.64----
三亚度假村19494508.93----19494508.93----
宝辰饭店5812677.64----5812677.64----
燕华置业116627270.86----116627270.86----
商业地产882468308.90----882468308.90----
联宝房地产85429187.33----85429187.33----
苏州永泰100000000.00----100000000.00----
扬州衡泰200000000.00----200000000.00----
太原龙泰255000000.00----255000000.00----
沈阳盛泰301200000.00----301200000.00----
厦门翔泰300000000.00----300000000.00----
贵阳龙泰222500000.00----222500000.00----
北京荣泰200000000.00----200000000.00----
绵阳兴泰200000000.00----200000000.00----
福州中鼎36096622.97----36096622.97----
首开中庚153000000.00----153000000.00----
廊坊志泰500000000.00----500000000.00----
葫芦岛宏泰645329400.00----645329400.00----
东银燕华------------
海门锦源916656066.21----916656066.21----
苏州融泰75000000.00----75000000.00----
沈阳京泰300000000.00----300000000.00----
苏州龙泰70000000.00----70000000.00----
苏州依湖26682307.00-26682307.00-----
大连中嘉150000000.00----150000000.00----
大连中美居389559200.00----389559200.00----
首开保利仁泰523650340.00----523650340.00----
北京首开万科50000000.00----50000000.00----
海南长流718000000.00----718000000.00----
浙江美都102052951.65----102052951.65----
锦泰房地产45000000.00----45000000.00----
广州湖品107470443.74----107470443.74----
广州君梁88481895.70----88481895.70----
昭泰房地产1250000000.00----1250000000.00----
245/2532021年年度报告
盈信投资600000000.00----600000000.00----
万信房地产68000000.00----68000000.00----
屹泰房地产43175016.65----43175016.65----
福州福泰20000000.00980000000.00--1000000000.00----
福州融城102000000.00----102000000.00----
和信国际48940752.00----48940752.00----
北京致泰600000000.00----600000000.00----
力博国际6999887.19----6999887.19----
首开住总安泰288773439.36----288773439.36----
苏州润泰75000000.00----75000000.00----
首开住总房地405204472.28----405204472.28----产
天津全泰------------
北京达泰10000000.00----10000000.00----
成都恒泰10000000.00----10000000.00----
广州至泰10000000.00----10000000.00----
和信兴泰------------
南京达泰160000000.00----160000000.00----
北京祐泰------------
北京维泰------------
北京平泰------------
上海连泰------------
德远置业102400690.00300000000.00--402400690.00----
广州振梁850000000.00----850000000.00----
创世瑞新340000000.00----340000000.00----
厦门首泰合伙500000000.00----500000000.00----
发展大厦293255792.89----293255792.89----
博睿宏业510000000.00----510000000.00----
新奥置业25000000.00----25000000.00----
苏州茂泰945611465.96----945611465.96----
首开中晟5132897971.91----5132897971.91----
首开美丽乡村18000000.00----18000000.00----
杭州兴茂1075000000.00----1075000000.00----
无锡泰茂926532747.17----926532747.17----
太原首润500000000.00----500000000.00----
融尚恒泰------------
金开祯泰550000000.00----550000000.00----
金开辉泰693600000.00----693600000.00----
成都晟泰750000000.00----750000000.00----
首开网谷商业32500000.00----32500000.00----
温州首开中庚612000000.00----612000000.00----
苏州首开佳泰1350000000.00----1350000000.00----
福州绿榕224000000.00----224000000.00----
保定首开润怡335000000.00----335000000.00----
北京融泰230000000.00----230000000.00----
北京盈富瑞泰900000000.00----900000000.00----
惠信端泰12762403.00----12762403.00----
南京首开隆泰10000000.00----10000000.00----
北京毓秀700000000.00----700000000.00----
246/2532021年年度报告
龙和信泰1000000000.00----1000000000.00----
苏州平泰20000000.001173428373.00--1193428373.00----
金开旭泰340000000.00----340000000.00----
南京荣泰306000000.00----306000000.00----
广州穗江800000000.00----800000000.00----
南京锦泰330100480.09----330100480.09----
首开卓越盈泰--1240000000.00--1240000000.00----
成都宜泰--10000000.00--10000000.00----
成都韶泰--10000000.00--10000000.00----
南通泓泰--270000000.00--270000000.00----
东莞煜泰--10000000.00--10000000.00----
温州首开曜成--10000000.00--10000000.00----
台州兆裕恒--414000000.00--414000000.00----
首开锦程商业------------
北京怡璟置业--856900000.00--856900000.00----
首开融信------------
合计36864264452.635274328373.0026682307.0042111910518.63--
247/2532021年年度报告
(2).对联营、合营企业投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期增减变动减值准投资期初期末权益法下确认的宣告发放现金股计提减值备期末单位余额追加投资减少投资其他余额投资损益利或利润准备余额
一、合营企业
住总首开584258814.94--87158655.93---671417470.87-
首开野村40853873.70--11410866.079300790.46--42963949.31-
润和信通135584752.28150000000.00--8991404.05---276593348.23-
小计760697440.92150000000.00-89578117.959300790.46--990974768.41-
二、联营企业
天津海景116079804.06--67865238.99---183945043.05-
首开万科和泰202166636.50--13650557.88---215817194.38-
朗泰房地产822154763.82--11122028.75---833276792.57-
尚泰信华783786622.60--10948545.49---794735168.09-
知泰房地产1004753319.70--3513558.89---1008266878.59-
友泰房地产-16000000.00--16000000.00-----
首开万科置业392802327.86--43993410.07115000000.00--321795737.93-
寸草养老---------
首开文投12850157.83---3142753.91---9707403.92-
首开龙湖盈泰990990953.19---10028610.47---980962342.72-
苏州首龙469597653.21---4623944.78---464973708.43-
苏州安茂1165758574.68--94135254.4936750000.00--1223143829.17-
成都龙湖锦祥3017104.56--1461873.71---4478978.27-
广州君庭1196050325.04---45194398.74---1150855926.30-
金良兴业166683069.15--55906.75---166738975.90-
潭柘兴业---------
和信金泰1715668943.83--38375500.45---1754044444.28-
深圳熙梁86712798.52---516129.64---86196668.88-
城志置业432707232.78--31443243.39---464150476.17-
首开丝路866532878.50-300000000.0037148387.2637016510.42--566664755.34-
腾泰亿远197177211.83---3448203.33---193729008.50-
248/2532021年年度报告
祐泰通达---------
首开万科物业2334021.98--302980.92153688.04--2483314.86-
滨湖恒兴---------
厚泰房地产65253953.45--61017315.68---126271269.13-
首开高和4891092.06---7612.11---4883479.95-
碧和信泰556627829.63---4833031.87---551794797.76-
北京国家速滑馆128033971.99---6217269.01---121816702.98-
房地钧洋---------
苏州屿秀79662892.34---10732610.88---68930281.46-
昌信硕泰17197006.82---6773398.09---10423608.73-
杭州开茂991951666.38--57877400.70---1049829067.08-
厦门兆淳68957773.0650000.00-35938302.65---104946075.71-
远和置业57771521.89---18847591.90---38923929.99-
苏州隆泰952933537.22--192796646.53---1145730183.75-
北京怡和816975347.94---13792583.37---803182764.57-
龙万华开---------
宁波金郡436514990.42--24841774.49175000000.00--286356764.91-
成都辰启544381378.39--55457052.04---599838430.43-
成都辰华231917252.86--139593434.07---371510686.93-
北京骏泰---------
开创金润---------
北京辉广---36202684.85---12933065.7023269619.15-
万龙华开---------
金谷创信56461041.04---7332416.37---49128624.67-
和信丰泰-429000000.00--27954196.82---6600000.00394445803.18-
怡城置业720822646.46---9951545.68---710871100.78-
福州中泰817618873.3251600000.00--16953625.96---852265247.36-
常熟耀泰326069976.10---5126975.12---320943000.98-
中开盈泰375266803.91---9435160.26---365831643.65-
祥晟辉年118914766.54---2317023.79---116597742.75-
隽兴房地产---------
城安辉泰---------
苏州沪泰---------
金旭开泰-306000000.00--14659147.31---291340852.69-
北京旭泰907516589.80---49599508.65---857917081.15-
249/2532021年年度报告
金开连泰593823315.32--173479638.59---767302953.91-
和信仁泰-399350000.00--8958985.96---390391014.04-
杭州浙行-542328728.40--9431464.79---532897263.61-
北京祥鼎-120000000.00--986654.37---119013345.63-
兴和航泰-291600000.00--7002779.03---284597220.97-
常州悦府-269500000.00--2880958.90---266619041.10-
台州环茂-403994100.00--1865229.87---402128870.13-
台州兆汇禾-60000000.00--1752308.53---58247691.47-
北京怡畅-439201247.50--3463760.03---435737487.47-
北京卓华-495681917.61--12544454.09---483137463.52-
苏州侨仁-181500000.00--1812088.02---179687911.98-
北京毓锦---------
厦门沧珩-128517.20-----128517.20-
南京筑浦-873296.40--691081.18---182215.22-
首开文投新华---------
和信兴泰2032200644.04--23186082.07---2055386726.11-
小计21529589270.624006807807.11300000000.00815529315.88363920198.46--19533065.7025668473129.45-
合计22290286711.544156807807.11300000000.00905107433.83373220988.92--19533065.7026659447897.86-
250/2532021年年度报告
4、营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务2321154904.761331168021.092803190333.201525370162.64
其他业务130966246.6110878909.33140089286.8710158405.31
合计2452121151.371342046930.422943279620.071535528567.95
(2).合同产生的收入的情况
□适用√不适用
(3).履约义务的说明
□适用√不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
5、投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益1078286413.891365000000.00
权益法核算的长期股权投资收益895219945.72364838695.17
处置长期股权投资产生的投资收益11851257.3656432492.82
合计1985357616.971786271187.99
6、其他
□适用√不适用
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目金额说明
非流动资产处置损益147858367.11
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免--计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统21473574.13一标准定额或定量享受的政府补助除外）
251/2532021年年度报告
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费96677730.42
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投4012459.61资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益--
委托他人投资或管理资产的损益--
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备--债务重组损益--
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等--交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益--
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益--
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益--
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易-2285011.77性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回--
对外委托贷款取得的损益--
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动--产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调--整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入1179245.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出12996076.74
其他符合非经常性损益定义的损益项目--
减：所得税影响额68880539.32
少数股东权益影响额114885564.13
合计98146338.07
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
2、净资产收益率及每股收益
√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润
收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净
1.830.18700.1870
利润扣除非经常性损益后归属于
1.460.14900.1490
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
252/2532021年年度报告
4、其他
□适用√不适用
董事长：李岩
董事会批准报送日期：2022年4月14日修订信息
□适用√不适用