城建发展:2021年年度报告

2021年年度报告
公司代码：600266公司简称：城建发展北京城建投资发展股份有限公司
2021年年度报告
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未出席董事情况未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名独立董事张成思因公务未能出席李明
三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人陈代华、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本公司拟以总股数2256537600股扣除回购股份180794093股，共计2075743507股为基数，每10股派发现金股利1.00元（含税），预计支付股利207574350.70元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否
十、重大风险提示
公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。
十一、其他
□适用√不适用
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目录
第一节释义.................................................3
第二节公司简介和主要财务指标........................................5
第三节管理层讨论与分析...........................................8
第四节公司治理..............................................22
第五节环境与社会责任...........................................36
第六节重要事项..............................................38
第七节股份变动及股东情况.........................................46
第八节优先股相关情况...........................................51
第九节债券相关情况............................................52
第十节财务报告..............................................60
备查文件目录载有董事长、总经理、财务总监亲笔签名并盖章的会计报表
报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公司有关备查文件目录报告正本
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第一节释义
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所
本公司、公司指北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司指北京城建集团有限责任公司兴华公司指北京城建兴华地产有限公司城和公司指北京城和房地产开发有限责任公司大东公司指北京大东房地产开发有限公司兴业公司指北京城建兴业置地有限公司世纪鸿城指北京世纪鸿城置业有限公司成都公司指北京城建成都地产有限公司兴泰公司指北京城建兴泰房地产开发有限公司青岛兴华指北京城建青岛兴华地产有限公司首城公司指北京首城置业有限公司兴合公司指北京城建兴合房地产开发有限公司重庆公司指北京城建重庆地产有限公司兴云公司指北京城建兴云房地产有限公司
海南公司指北京城建（海南）地产有限公司新城公司指北京城建新城投资开发有限公司
三期基金指北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）城建万科指北京城建万科天运置业有限公司兴顺公司指北京城建兴顺房地产开发有限公司城奥公司指北京城奥置业有限公司兴瑞公司指北京城建兴瑞置业开发有限公司兴胜公司指北京城建兴胜房地产开发有限公司云蒙山公司指北京云蒙山投资发展有限公司兴悦公司指北京城建兴悦置地有限公司黄山公司指北京城建黄山投资发展有限公司城茂未来指北京城茂未来房地产开发有限公司城茂公司指北京城茂房地产开发有限公司兴胜置业指北京城建兴胜置业有限公司京城佳业指北京京城佳业物业股份有限公司重庆置业指北京城建重庆置业有限公司锐革新业指成都锐革新业房地产开发有限公司招城公司指北京招城房地产开发有限公司创达置业指北京城建创达置业有限公司国信证券指国信证券股份有限公司锦州银行指锦州银行股份有限公司
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第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息公司的中文名称北京城建投资发展股份有限公司公司的中文简称城建发展
公司的外文名称 BEI JING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT & DEVELOPMENT CO. LTD.公司的外文名称缩写 BUCID公司的法定代表人陈代华
二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张财广李威联系地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
电话（010）82275598（010）82275665
传真（010）82275533（010）82275533电子信箱 zhangcaiguang@bucid.com liwei@bucid.com
三、基本情况简介公司注册地址北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层公司注册地址的历史变更情况公司办公地址北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦公司办公地址的邮政编码100029
公司网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
四、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部
五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建
六、其他相关资料
名称大华会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计办公地址北京市海淀区西四环中路16号院7号楼1101
师事务所（境内）
签字会计师姓名马宁、赵玮名称中信建投证券股份有限公司报告期内履行持
办公地址 北京市东城区朝内大街 2号凯恒中心 B座 9层续督导职责的保
签字的保荐代表人姓名吕晓峰、郭瑛英荐机构持续督导的期间2014年8月18日至2021年12月31日
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七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元币种：人民币本期比上年同期主要会计数据2021年2020年2019年增减(%)
营业收入24184267659.4313890861806.8074.1016431884817.44归属于上市公司股
641255003.771234207312.91-48.042087757861.49
东的净利润归属于上市公司股
东的扣除非经常性935161182.34912781183.122.451407444324.49损益的净利润经营活动产生的现
3091898686.79-903764003.79不适用-759014629.00
金流量净额本期末比上年同
2021年末2020年末2019年末
期末增减（%）归属于上市公司股
25606696394.4125757566628.15-0.5925469400339.37
东的净资产
总资产139294718935.32131364043980.106.04122518954039.20
(二)主要财务指标本期比上年同期主要财务指标2021年2020年2019年增减(%)
基本每股收益（元／股）0.17000.4440-61.710.8255
稀释每股收益（元／股）0.17000.4440-61.710.8255
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）0.30910.30032.930.5214
加权平均净资产收益率（%）1.664.55减少2.89个百分点9.07
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.013.07减少0.06个百分点5.73报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放股利或利息）。
报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为641255003.77元，扣除其他权益工具股息影响282087777.77元后每股收益为0.17元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为
1.66%。
八、境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
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九、2021年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度第二季度第三季度第四季度
（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入2561736575.988201495637.921964189426.6211456846018.91
归属于上市公司股东的净利润-89303716.55708344899.12-66944994.2689158815.46归属于上市公司股东的扣除非
311136370.621018405335.8-310326366.28-84054157.80
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额-4264465381.633053206986.59939876897.033363280184.80季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
十、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元币种:人民币附注非经常性损益项目2021年金额（如适2020年金额2019年金额用）
非流动资产处置损益58541885.8726905164.73377786.22
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业36228047.002331000.001472000.00务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费311114886.8246519350.5233538854.59
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务-803360937.38381397902.07930775959.98外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准133589.24备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产19724965.59-33983284.07-64696753.16公允价值变动产生的损益
受托经营取得的托管费收入6619847.228632750.956847319.30
除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9712707.80-9316993.08-1474788.86
其他符合非经常性损益定义的损益项目328370.18
减：所得税影响额-95211003.15105654870.10226792150.78
少数股东权益影响额（税后）8273169.04-4461519.5363060.47
合计-293906178.57321426129.79680313537.00
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
十一、采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
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项目名称期初余额期末余额当期变动对当期利润的影响金额
交易性金融资产6270206029.004837406200.001432799829.00-741912805.51
投资性房地产9172301716.949602356998.50-430055281.5619724965.59
其他权益工具投资750000.00750000.00
合计15443257745.9414440513198.501002744547.44-722187839.92
十二、其他
□适用√不适用
第三节管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021年是房地产行业跌宕起伏的剧变之年，政策调控力度和频率空前，“三道红线”、“土地两集中”政策，加之房产税试点推行，个别头部企业“暴雷”等，融资环境持续收紧，行业发展压力巨大，“活下去”成为多数房企的主流声音。面对市场循环不畅和疫情常态化的困难和挑战，在公司董事会的坚强领导下，公司坚持自身稳健发展节奏，发扬斗争精神，以久久为功的韧性，多维度体现了“向上的力量”，实现“十四五”良好开局。
二、报告期内公司所处行业情况
公司荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力100强、中国房地产公
司品牌价值 TOP10（国有）、中国证券金紫荆奖，连续 8年在上交所信息披露综合考评为 A（优秀）。多个项目荣获国家级奖项。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区实现正常对外开放，品牌影响力持续提升，被评为北京市体育旅游十佳精品景区。商业地产经营规模、经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用深耕区域优势。在资源统筹、市场研判、系统协同等方面能力显著，赢得头部企业认可，特别是在北京大本营，行业地位更加牢固，2021年度位列北京区域销售金额排行榜第二名，品牌影响力不断提升。
产品品质优势。开发了一大批富有影响力的项目，涵盖多种业态，新中式、智慧科技系统、绿色生态等理念加速应用，无论是北京还是外埠，产品品质均处于同片区前列。
开发效率优势。项目开发效率持续提升，标准大幅升级，从原来的“六个当年”迅速向标杆企业看齐，新项目从拿地到开盘缩短至5个月以内。
国企上市公司优势。公司拥有良好的公众形象和社会影响力，依托集团完整的产业链和雄厚资源优势，在政府资源、人才队伍、融资成本、抗风险能力以及发展韧劲等方面优势明显。
棚改经验优势。通过多年运作，与地方政府建立畅通沟通渠道，在棚改和一级开发中积累了丰富的经验，将为参与后续城市更新改造项目提供经验支持。
资产结构优化。随着棚改和一级项目的土地入市和开盘销售，望坛、临河两大棚改资金将加速回笼，为公司后续发展提供资金保障。
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五、报告期内主要经营情况
房屋销售逆势增长。坚决落实“稳字当头、快字当先”总体思路，全年始终保持高压冲刺状态，抢抓市场窗口期，一是全力推动在售项目销售，二是加大尾盘的去化速度，三是加大对车库和商业等低效资产处置。在严峻的市场形势下签约额、回款额实现历史最好成绩，多个项目位列区域销冠。
资源获取能力持续提升。积极应对“两集中”政策带来的挑战，提前研判，精准定位，迅速集合土地拓展、产品研发、营销、财务、企发等各条线力量，第一时间组建了高效投拓团队。坚持主流城市、主流地段、主流产品“三个主流”和经营现金流回正周期、利润率、IRR“三好标准”，完善投资测算体系，首次引入 ROIC指标并组织开展项目交底会。通过联合拿地，合作阵营进一步扩大，话语权稳步提升，资源统筹能力不断彰显。全年共竞得崔各庄、梨园、王四营、重庆铜梁、成都金牛101及股权收购衙门口等6宗用地。
开发效率实现加速度。顺应行业发展要求，持续强化开发全链条的高效运营理念，全员快周转意识内化，项目开发效率大幅提升，从“六个当年”迅速向标杆企业看齐，北京新拿地项目全部实现5个月内开盘销售。衙门口从拿地到开盘缩短至99天，为北京市第一批集中供地运作最快项目。衙门口、崔各庄、梨园项目已实现股东回款。
棚改项目取得重大突破。棚改项目经过攻坚克难实现里程碑式进展，望坛项目商品房首次实现开盘销售和回款，天坛府以高品质位列北京豪宅 10万+产品 TOP1，项目工程建设、税务筹划等工作稳步推进；临河项目紧盯政策红利抢抓有限资源，成本返还取得重大成果，保障房全面进入精装修阶段；动感花园项目和 CBD管委会全部签约；怀柔新城 03街区项目进入收尾阶段；平
各庄 B地块、马池口项目具备入市条件。
商业地产加速培育。发展战略有序落地，运营团队架构和职能调整更加完善，2021年实现商业租赁面积31万㎡。秋实街1号（城悦荟）改造和招商工作同步推进，初步组建商业品牌资源库；城奥大厦获得“商务楼宇 HOPE奖建筑风尚地标奖”与 LEED O+M铂金级认证，高端写字楼品质逐步赢得市场认可。成都龙樾湾、熙悦汇，青岛漫悦里等商业街招商租赁持续向好。
文旅地产扎实推进。加大运营模式和资源统筹研究，组织团队进行专项考察。黄山项目高效完成商业、酒店、精品民宿等前期报建，实现一期开工建设，正在与首都国企联合推进酒店、会展等后续运营；云蒙山景区持续丰富旅游产品业态，品牌影响力进一步提升，被评为北京市体育旅游十佳精品景区。
(一)主营业务分析
1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目本期数上年同期数变动比例（%）
营业收入24184267659.4313890861806.8074.10
营业成本18802031963.569284764162.65102.50
销售费用682246095.41489527428.9139.37
管理费用494263053.57506411823.74-2.40
财务费用443743746.651072057856.61-58.61
研发费用26639131.54不适用
经营活动产生的现金流量净额3091898686.79-903764003.79不适用
投资活动产生的现金流量净额653093572.84-350123645.47不适用
筹资活动产生的现金流量净额-159429643.702174972324.78-107.33
营业收入变动原因说明：项目结转增加
营业成本变动原因说明：项目结转增加
销售费用变动原因说明：项目结转增加
管理费用变动原因说明：人工成本降低
财务费用变动原因说明：利息资本化金额增加
研发费用变动原因说明：研发成本支出增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：项目销售回款增加
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投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：收回投资现金增加
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿付债务支出增加
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
2.收入和成本分析
√适用□不适用
报告期内公司实现营业收入241.84亿元，同比增加74.10%，主要是公司主营房地产行业结转收入增加所致。报告期内，公司前五名客户合计的营业收入56.45亿元，占全年营业收入的
23.23%。报告期内公司营业成本188.02亿元，比上年同期增加102.50%，主要是结转项目收入增加，对应结转的成本相应增加所致。
(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:亿元币种:人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年增减分行业入本（%）年增减（%）年增减（%）（%）
房地产开发236.53186.5921.1183.75111.67减少10.41个百分点
物业管理0.290.0582.76-91.21-98.52增加90.10个百分点
租赁收入3.710.6283.2949.0411.17增加5.78个百分点主营业务分产品情况营业收营业成毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年增减分产品入本（%）年增减（%）年增减（%）（%）
房地产开发236.53186.5921.1183.75111.67减少10.41个百分点
物业管理0.290.0582.76-91.21-98.52增加90.10个百分点
租赁收入3.710.6283.2949.0411.17增加5.78个百分点主营业务分地区情况营业收营业成毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年增减分地区入本（%）年增减（%）年增减（%）（%）
北京201.06155.2422.79135.24179.81减少12.30个百分点
重庆9.267.4319.76-29.31-28.97减少0.39个百分点
成都9.637.6320.77-24.88-15.60减少8.72个百分点
天津0.190.1236.84-86.62-85.37减少5.41个百分点
青岛4.793.9118.37-59.88-57.31减少4.91个百分点
海南6.753.8343.2655.8973.30减少5.70个百分点
南京8.849.10-2.9463.7080.20减少9.42个百分点主营业务分销售模式情况营业收营业成毛利率营业收入比上营业成本比上毛利率比上年增减销售模式入本（%）年增减（%）年增减（%）（%）
房地产开发236.53186.5921.1183.75111.67减少10.41个百分点
物业管理0.290.0582.76-91.21-98.52增加90.10个百分点
租赁收入3.710.6283.2949.0411.17增加5.78个百分点
(2).产销量情况分析表
□适用√不适用
(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
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(4).成本分析表
单位：亿元分行业情况上年上年同期占本期金额较成本构成本期本期占总成情况分行业同期总成本比例上年同期变
项目金额本比例(%)说明
金额(%)动比例(%)
房地产开发土地成本、186.5999.6488.1595.59111.67建安成本等
物业管理人工成本等0.050.033.513.81-98.52
租赁收入租赁成本等0.620.330.560.6111.71分产品情况上年上年同期占本期金额较成本构成本期本期占总成情况分产品同期总成本比例上年同期变
项目金额本比例(%)说明
金额(%)动比例(%)
房地产开发土地成本、186.5999.6488.1595.59111.67建安成本等
物业管理人工成本等0.050.033.513.81-98.52
租赁收入租赁成本等0.620.330.560.6111.71
(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用√不适用
(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用√不适用
(7).主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额564547.20万元，占年度销售总额23.23%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用√不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额363863.02万元，占年度采购总额59.21%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额166857.04万元，占年度采购总额27.15%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用√不适用
3.费用
√适用□不适用
科目本期数上年同期数变动比例（%）变动原因
销售费用682246095.41489527428.9139.37销售服务费上升
管理费用494263053.57506411823.74-2.40人工成本下降
财务费用443743746.651072057856.61-58.61利息资本化增加
所得税493885327.21400999252.3823.16当期应纳所得税增加
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4.研发投入
(1).研发投入情况表
√适用□不适用
单位：万元
本期费用化研发投入2663.91本期资本化研发投入
研发投入合计2663.91
研发投入总额占营业收入比例（%）0.11
研发投入资本化的比重（%）0
(2).研发人员情况表
√适用□不适用公司研发人员的数量72
研发人员数量占公司总人数的比例（%）7.2研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数博士研究生1硕士研究生22本科48专科1高中及以下研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数
30岁以下（不含30岁）5
30-40岁（含30岁，不含40岁）30
40-50岁（含40岁，不含50岁）32
50-60岁（含50岁，不含60岁）4
60岁及以上1
(3).情况说明
√适用□不适用报告期，公司安排产品研发中心就房地产行业相关的新产品、新建造技术展开研发工作，形成应用型技术研究成果并应用于公司房地产开发项目中，产生研发投入2663.91万元。
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用√不适用
5.现金流
√适用□不适用
科目本期数上年同期数变动比例(%)变动原因
经营活动产生的现金流量净额3091898686.79-903764003.79不适用项目销售回款增加
投资活动产生的现金流量净额653093572.84-350123645.47不适用收回投资现金增加
筹资活动产生的现金流量净额-159429643.702174972324.78-107.33偿付债务支出增加
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
12/2182021年年度报告
(三)资产、负债情况分析
√适用□不适用
1.资产及负债状况
单位：亿元本期本期期末数上期上期期末数本期期末金额项目名称期末占总资产的期末占总资产的较上期期末变情况说明
数比例（%）数比例（%）动比例（%）
货币资金141.5510.16105.538.0334.13货币资金增加
交易性金融资产32.512.3346.513.54-30.10公允价值波动
其他应收款67.464.8461.824.719.12往来借款增加
存货913.0165.55868.7666.135.09项目投资增加
投资性房地产96.026.8991.726.984.69公允价值变动
合同负债169.7712.19191.1514.55-11.18预收房款结转
长期借款354.9425.48376.0728.63-5.62偿债增加
2.境外资产情况
□适用√不适用
3.截至报告期末主要资产受限情况
√适用□不适用项目期末账面价值受限原因
货币资金156972510.38按揭保证金、履约保证金等
存货24103433580.92借款抵押
投资性房地产608651296.60借款抵押
合计24869057387.90/
4.其他说明
□适用√不适用
(四)行业经营性信息分析
√适用□不适用
行业经营信息情况见下表：
13/2182021年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待开发一级土地规划计容建是/否涉合作开发项合作开发序
持有待开发土地的区域土地的面积整理面积筑面积(平及合作开目涉及的面项目的权号
(平方米)(平方米)方米)发项目积(平方米)益占比(%)
1 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 106428.25 127714 否
2 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-09 49126.15 58951 否
3 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06 28879.45 34655 否
4 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-12 37132.94 44560 否
5 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-18 22929.58 27515 否
6青岛市城阳区204国道286号5816178078.96否
7北京市延庆区康庄镇一、二、三街区485300513600否
8北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营95600172100否
9北京市怀柔区城中村（大中富乐、小中富乐、开放路和滨湖北街北）15080001309900是85143565
10 北京市顺义区平各庄村 B地块土地一级开发项目 361511.4 283093 否
11 北京市顺义区临河村棚户区改造土地开发 A片区项目 668000 525400 否
12北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居20000.0050000.00否
住、商业金融项目 C 区
13北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目113320872400是87240070
14北京市大兴区黄村镇海子角、辛店村棚户区改造土地开发项目104310860900否
15天津市津武(挂)2017-031号武清区下朱庄街藕甸道南侧1456526217是13108.550
16北京市密云走马庄一级开发项目325784163500否
17保定市双胜街棚户区改造项目32485103126.11是5380065
18 重庆市九龙坡区大渡口组团 K分区 K35-5/02地块 12291.00 9833.00 否
19 重庆市两江新区悦来组团 C分区 C31/05、C27/05号宗地 65732 123430 否
20 重庆市铜梁区汇龙片区组团 I分区 E43-2/03地块 99113 178403 否
21 三亚市海坡片区 HPA-01-11地块 20896.98 37530 是 37530 60
22 三亚市海坡片区 HPA-01-12地块 19914.76 35801.56 是 35801.56 60
23 三亚红塘湾旅游度假区 E-02号地块 37982.14 31000 否
14/2182021年年度报告
2.报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
在建项目/项目用项目规划计总建筑在建建已竣工报告期序
地区项目经营业态新开工项目地面积容建筑面积面积(平筑面积面积(平总投资额实际投号
/竣工项目(平方米)(平方米)方米)(平方米)方米)资额
1北京海淀世华龙樾住宅竣工32405851800080830080830075048110411
2北京大兴海梓府住宅竣工814871630002533002533003499860
3北京大兴北京密码商办竣工2886492752064342724342724869082000
4北京通州台湖项目商办在建9680017650028697428697438573368688
5山东青岛青岛龙樾湾住宅竣工408281269001630611630611489295761
6山东青岛青岛樾府住宅在建20952041904054934218996421176951954816968
7山东青岛青岛樾郡住宅竣工23977323684595045950282722066
8山东青岛城阳项目住宅在建89441130085184861729181822078599
9北京怀柔府前龙樾住宅在建8156516646825708725708758368169048
10安徽黄山黄山项目住宅商服在建60170752758555860646504931458247
11北京朝阳龙樾合玺住宅在建3411911081314074814074853956638201
12北京平谷汇景湾住宅竣工416709348576467259467259361145450
13天津武清南湖一号住宅竣工216000325000309144309144173744
14北京朝阳东坝项目住宅竣工48500918831397421397423475673550
15天津武清天津珑玺禾院住宅在建25277379155432954329656199897
16天津武清天津南湖广场商服前期14565262173617928902147
17天津武清天津南湖璟院住宅在建585368780314526614526612558433607
18北京平谷保利桃源香谷住宅竣工2076445680686736867373700
19重庆西彭重庆熙城住宅竣工121313316000397892397892144334
20重庆九龙坡重庆龙樾湾住宅竣工107610161419201898201898119843
21重庆九龙坡云熙台住宅竣工160314165281215662215662148888
22重庆两江新区龙樾生态城住宅在建22430055360076732943708334894968182851930
23重庆铜梁重庆龙樾熙城住宅在建1738333128994242181803682347605491
24北京房山理工大学项目住宅竣工1159821942582225042225043137101914
15/2182021年年度报告
25北京密云上河湾住宅竣工206000242500291517291517248560
26北京门头沟门头沟项目住宅竣工98997201676290758290758421289
27北京昌平北七家项目住宅竣工1181112881373647523066123303924136
28江苏南京西华龙樾住宅竣工64939909141538715908115387129295315320
29北京朝阳管庄项目住宅竣工6037410263618760218760218760246802817557
30北京昌平未来金茂府住宅在建9710819422629824129824119136172311093442
31北京顺义北京国际社区住宅在建14664028841045437445112779041668079
32成都双流成都龙樾湾住宅竣工2014686444638909314281289093140829711219
33成都金牛成都龙樾熙城住宅在建10870739353756743726339044543236104647905
34成都金牛成都国誉府住宅在建677401205741865311222612089677325
35海南三亚红塘湾项目住宅前期24045923400029102823228541649028291
36 海南三亚 红塘湾 C05 地块 住宅 在建 92702 97300 141044 141044 200128 23064
37海南三亚海坡项目商业前期4084173513735131009711233
38北京延庆城建万科城住宅竣工1661002326002575142575141921307650
39北京大兴宽院国誉府住宅竣工5463857370977202239977201664692662
40北京大兴瀛海项目住宅竣工579321377352143692143693522561135
41北京朝阳动感花园住宅在建10470013040014446793194118665185655
42北京顺义顺义仁和项目住宅在建257784413179597029130737572563944343.5820340
43北京朝阳奥体项目商业竣工1831411940014418674257144186638392
44北京顺义平各庄一级开发项目一级开发前期4095004132004132002372901237
45北京密云走马庄一级开发项目一级开发前期32578416350016350045933
46 北京顺义 平各庄村 B 地块一级开发 一级开发 前期 361500 283100 283100 165100 9259
47北京昌平马池口一级开发项目一级开发前期113320087240087240047814516851
48北京怀柔怀柔大、小中富乐棚改棚改前期1222200126840012684001513800
49北京延庆延庆康庄一二三街棚改棚改在建52280051360051360028683733794577639
50北京延庆延庆新农农村建设棚改棚改竣工10570018930025130125130114774018898
51河北保定保定市棚改棚改在建5380016387514365218632004014872
52北京东城望坛棚改棚改在建4640001302211130221111669173937437693125
53北京顺义临河村棚改棚改在建20212002319220231922014938752340000359428
54北京大兴海子角棚改棚改前期2447300922800922800946036
16/2182021年年度报告
55北京密云密云棚改棚改前期475200511200511200297800
3.报告期内房地产销售和结转情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
序可供出售面已售（含已预售）结转面积报告期末待结转面地区项目经营业态结转收入金额
号积(平方米)面积(平方米)(平方米)积(平方米)
1北京世华龙樾住宅、仓储、车位20558019098837915168657140755
2北京海梓府住宅、车位17073616894411467397966075
3北京北京密码公寓325052251149297613210338
4北京胜悦居回迁房8697286671303964301
5北京府前龙樾住宅、车位12520947091125209
6北京延庆康庄新农村建设、棚改回迁344619332239344619
7青岛龙樾湾住宅、车位10841610841641703881108
8青岛樾府商业、住宅14412210766036175402455253
9青岛樾郡住宅、车位3160331462724737762261
10青岛国誉府叠拼、小高层250095387
11北京龙樾合玺住宅597834419
12北京首城国际住宅、车位、储藏间37103737087189
13天津南湖壹号住宅285851285407153819062629
14天津南湖璟院住宅874611629387461
15天津珑玺禾院住宅2683326833
16北京汇景湾住宅、车位、商业38008634979224367418745927
17北京东郡汇限价房、车位78227783137
18北京珑玺住宅、车位、储藏间349972401158843721229150
19北京桃源香谷共有产权房47782473694712366902659
20北京上河湾住宅、车位239803239581924126414337
21北京上悦居自住房、公租房127477126766852
22北京龙樾西山商业、住宅、储藏间、车位5864353993213517508135325
23北京世华泊郡住宅、车位、商业17769417769425524611552
17/2182021年年度报告
24北京畅悦居自住房、限价房、配套商业10832110823999273
25北京龙樾华府住宅、车位40024400176962210732
26北京畅悦园共有产权房73293730087291919403889
27北京樾长安办公（商墅）3079162252058872428733
28北京未来金茂府限价商品房、储藏间、车位14173714024510841455748833323
29北京悦公馆限价商品房、办公5767938388
30北京北京国际社区住宅、仓储、车位276702125545
31南京西华龙樾住宅7540152271293538843899762
32北京城建万科城住宅、仓储、商业、政策房2278212268595308904919
33北京徜徉集仓储35521961125663492
34北京徜徉墅住宅3268532685623
35北京徜徉街商业2431211026
36北京房山国誉府住宅、车位、两限房、商业1797591778576947122658195
37成都龙樾湾住宅、车位、办公商业61537961020563129348341026
38成都龙樾熙城住宅、车位、办公、酒店369729346097660656069896319
39重庆熙城住宅、车位、商业、幼儿园30971526606621727642970
40重庆龙樾湾住宅、商业、车位1584721507238806442373
41重庆云熙台住宅、车位、幼儿园14811913166110403796480
42重庆龙樾生态城住宅、车位3946983709007779690706222758
43海南海云家园住宅6734767347140483398467
44海南海云府住宅6369363584173776401931294
45海南海云湾住宅1957918141
46北京宽院国誉府住宅、仓储、车位7726767644249215639617211
47北京朝悦居棚改定向安置房9487294870199684818863201
48北京兴悦居限价房、车位9130191301316996435814
49北京北京瀛海公建办公、商业6508763526367116428931
50北京望坛新苑住宅306207525
51北京天坛府住宅6740728554
52北京仁悦居住宅、车位2372442141901555161179
53北京北京合院住宅、车位、商业141276977552935010838720832
18/2182021年年度报告
报告期内，公司共计实现销售金额2571098万元，销售面积776291平方米，实现结转收入金额1816627.00万元，结转面积745273平方米，报告期末待结转面积1855868平方米。
4.报告期内房地产出租情况
□适用√不适用
5.报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：亿元币种：人民币
期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额
624.054.475125.01
6.其他说明
□适用√不适用
(五)投资状况分析对外股权投资总体分析
□适用√不适用
1.重大的股权投资
□适用√不适用
2.重大的非股权投资
□适用√不适用
3.以公允价值计量的金融资产
√适用□不适用
单位：亿元证券证券简称最初投持有股占该公期末账报告期报告期所会计核算科目
代码资成本份数(万司股权面值损益有者权益
股)比例(%)变动
002736国信证券1.05282552.9432.44-7交易性金融资产
00416锦州银行2.6130001.671.86-0.59交易性金融资产
603019新股发行申购0.0008交易性金融资产
二十一世纪空间2.7418918.613.260.34交易性金融资产
华能资本10.5280002.8610.50.36交易性金融资产
信托保障基金0.10.25交易性金融资产
城建中地0.00757.50.0075其他权益工具投资
首都国际1.512.840其他权益工具投资
1、报告期公司减持国信证券5845万股，取得减持回款（不含费）66574.76万元。截至
2021年12月31日，公司持有国信证券28255万股，国信证券收盘价为11.48元/股。
2、截至2021年12月31日，公司持有锦州银行13000万股，锦州银行收盘价为1.75港币
/股（2021年12月31日，港币兑人民币汇率中间价为0.8176）。
3、报告期内，公司收到华能资本2020年度分红款35750424.95元。
4、报告期内，二十一世纪空间定向增发1590万股，定增价格为17.22元/股，公司没有参
与此次定向增发。截至2021年12月31日，公司持有二十一世纪空间公司股票1891万股，持股比例为8.61%。
19/2182021年年度报告
5、报告期，2021年共计参与深市新股申购17家，取得投资收益89943.04元。
4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用√不适用
(六)重大资产和股权出售
√适用□不适用
报告期公司减持国信证券5845万股，取得减持回款（不含费）66574.76万元。
(七)主要控股参股公司分析
√适用□不适用
本年度对公司经营业绩产生重要影响的控股、参股公司情况是：
1、公司全资子公司兴华公司主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本6.5亿元。截至
2021年12月31日，兴华公司总资产149.98亿元，总负债106.94亿元，净资产43.04亿元。
兴华公司报告期实现营业收入27.73亿元，净利润4.56亿元，主要销售其所开发的世华龙樾、海梓府、樾府等所实现的收益。
2、公司控股子公司城茂未来主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本1亿元。截至
2021年12月31日，城茂未来总资产65.85亿元，总负债59.12亿元，净资产6.73亿元，城茂
未来报告期实现营业收入55.75亿元，净利润7.2亿元，主要销售其所开发的未来金茂府项目商品房所实现的盈利。
3、公司全资子公司兴顺公司主要经营业务是房地产开发与经营，注册资本1亿元。截至
2021年12月31日，兴顺公司总资产183.21亿元，总负债184.36亿元，净资产-1.16亿元，兴
顺公司报告期实现营业收入65.66亿元，净利润1.58亿元，主要销售所开发的平各庄项目和临河棚改项目上市所实现的收益。
(八)公司控制的结构化主体情况
√适用□不适用
2016年，公司与太平资产管理有限公司、北京城建（上海）股权投资管理有限公司（现已
更名为“北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司”）共同发起设立北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）（简称“三期基金”）。三期基金规模30亿元。构成如下：北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司作为普通合伙人（GP），出资 3000万元，占基金份额的 1%；由太平资产管理有限公司担任优先级有限合伙人（优先级 LP），发起设立产品出资 21亿元，占基金份额的 70%；由公司作为次级有限合伙人（次级 LP）出资 8.7亿元，占基金份额的 29%。三期存续期为3+2年。三期基金主要投资于公司控股子公司位于奥体文化商务园区内的项目。目前三期基金已经到期并分配完本金和投资收益，正在开展清算注销工作。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用□不适用
2021年，中央继续坚持“房住不炒”定位，着力解决大城市住房突出问题，通过增加土地
供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。全年房地产投资、销售等多项数据再创历史新高，行业集中度进一步提升。“三道红线”的出台，对房地产行业“高杠杆、高周转”的发展模式产生了深远的影响，本质上还是要提高金融体系稳健性，推动金融、地产与实体经济均衡发展。预计2022年房地产市场仍将保持平稳运行。
(二)公司发展战略
√适用□不适用
20/2182021年年度报告
2021年，是公司着力实施“十四五”规划的开局之年。一年来，面对市场循环不畅和疫情
常态化的困难与挑战，公司坚持自身稳健发展节奏，发扬斗争精神，以久久为功的韧性，多维度体现了“向上的力量”，实现“十四五”良好开局。
2022年是党的二十大召开之年，外部环境瞬息万变，行业发展持续承压，对企业的综合实力提出更加严峻的考验。面对行业发展格局之变、逻辑之变，公司将苦练内功，坚持过“苦日子”、“紧日子”，实现质量变革、效率变革、动力变革，在“变局”和“危机”中把握好发展机遇。
(三)经营计划
√适用□不适用
2022年是公司全面深入实施“十四五”规划的重要一年，也是公司实现高质量稳健发展的关键之年。公司将坚持稳中求进工作总基调，以全方位高质量发展为主题，聚焦做强地产主业，提升发展质量和能力，坚守经济效益，巩固扩大发展优势；发挥板块协同联动，深挖经营潜能，坚持短板突破，加快转型升级步伐；强化战略、价值、目标导向，优化资源配置，坚持创新驱动，加强风险管控，全面构建发展新格局。
一、保持企业发展定力。坚持与国家战略同频共振，紧紧围绕企业“十四五”发展规划，明
确发展定位、找准发展方向，加强对政策、市场、产品、同行“四个研究”，发挥好自身比较优势，把控好发展质量、效益、安全，以“稳健”为目标，顺势而为、主动作为，不退缩、不冒进，踏准与自身相契合的发展节拍，实现“有质量的规模”。
二、增强精准投拓能力。坚持“三个主流”和“三好标准”，强化 ROIC指标运用。坚持
“与优质头部企业合作、拓展优质项目、由优秀团队运作”“三优”原则，将公司有限资源向运作能力强、创效成果显著的团队倾斜，实现资源最优配置。主动响应政策导向，审慎、理性、精准参与市场，探索研究城市更新、老旧小区改造、政府债棚改项目以及并购等多渠道获取资源模式，深耕北京地区，稳步推进京外热点城市投拓。
三、着力打造产品力。坚持以客户需求为导向，探索后疫情时代住宅开发理念，以项目竞高
品质方案为契机，持续优化产品结构，锤炼产品质量，完善产品体系。巩固已有的“龙樾”、“国誉府”系列品牌优势，持续在智能、健康、绿色、生态等方面加速产品更新迭代，围绕全生活场景、全生命周期提供优质服务，切实通过好产品实现高溢价。
四、强势提升营销力。以快销、热销为目标，把控好营销节点和推盘节奏，加强客户群体精准研究，新拿地项目以“快速去化”为第一要务。完善营销机制、创新营销手段、畅通营销渠道，提升销售策划能力，实现线上、线下立体式营销。用好新媒体资源，加强数字化营销应用。
从合作项目销售中不断学习先进做法。
五、提高综合运营力。扎实推动管理创新，从外部资源的运作整合到内部运营的降本增效、
提质增速，精细管理、主动管理，加大复盘与对标，挖掘管理红利。从市场调研、规划设计、产品研发、工程管控和销售回款等各方面着力，多角度推动节点计划落实，持续提升项目运作效率。
六、加强合作融合力。巩固完善合作开发模式，通过自身能力提高实现对项目操盘主动权的提高，倡导合作、共赢、开放理念，充分挖掘融合发展优势，通过合作项目开发传播城建价值、输出城建模式、提升城建品牌。
七、激发组织集成力。以高效化为目标，深化公司上下“一盘棋”思想，加强各系统业务条
线、部门之间、子公司之间的协作意识，将战略目标与管理过程密切关联，建立指挥有力、条线贯通、横向联动工作体系，构建业务板块衔接有序、步调一致、集成高效的管控体系，提升管理效能。
(四)可能面对的风险
√适用□不适用
政策风险：2022年房地产行业将继续坚持“稳”字主基调，宏观政策层面对行业的调控将持续存在，特别是金融端“三道红线”和土地端“两集中”深刻影响行业发展逻辑，对公司发展影响重大。
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市场风险：行业集中度继续加大，市场竞争加剧，最终从价格、产品、服务等多方面都反映在市场综合表现，特别是一线城市和竞争“红海”区域项目市场销售力将直接影响公司销售业绩。
经营风险：行业发展逻辑之变对公司经营能力提出更高要求，毛利率持续下滑，公司精细化管理面临较大压力，在地产主业方面还需要继续深挖潜质，加快项目库存去化，同时，还需要加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的盈利增长点。
(五)其他
□适用√不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用√不适用
第四节公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用□不适用
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其他有关法律、法规、规
范性文件的要求，规范运作，建立了完善的公司治理制度。2021年7月，公司第七届董事会、监事会及经理层任期届满，公司进行了换届选举，产生了新一届董事会、监事会及经理层。根据公司章程，公司董事会由7名董事组成，其中独立董事3名。
报告期内，为进一步完善公司法人治理结构，统筹推进公司法务与内控工作，增强公司重大风险防控能力，公司修改了《公司章程》，并将法治建设工作总体要求纳入公司章程；公司还修订了《关于贯彻落实“三重一大”决策制度的实施办法》、《董事会专门委员会实施细则》，制定了《公司合规管理办法》，推进公司全面合规管理体系建设，有效防范和控制公司经营风险，保障公司持续、稳健发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用
二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用□不适用
公司目前与控股股东北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）的两家全资子公司存在房地产业务的同业竞争，前述两家子公司分别为北京城建房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）和北京住总集团有限责任公司（以下简称“住总集团”）。
公司一直采取托管方式对开发公司进行管理，相关事项均严格履行审批程序，城建集团也就此做出承诺，待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题，承诺期限为2018年10月22日至2023年10月21日。
2019年11月13日，公司收到城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》（京国资［2019］139号），经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究，并报北京市委、市政府批准，北京市人民政府国有资产监督管理委员会决定对城建集团与住总集团实施合并重组，将住总集团的国有资产无偿划转给城建集团，并由城建集团对其行使出资人职责。为切实推进住总集团
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与公司之间同业竞争问题的解决，经与城建集团协商，城建集团正积极梳理住总集团旗下房地产业务现状，促使其合规稳健经营，理顺外部投资关系，打造符合上市公司治理规范的组织架构，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排。待理顺相关关系，摸清资产状况后，拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。目前正在协商托管的相关事宜。
三、股东大会情况简介决议刊登的指定网决议刊登的会议届次召开日期会议决议站的查询索引披露日期
2020年年度股2021年6上交所网站2021年6月本次会议共审议通过5项议
东大会 月 10日 (www.sse.com.cn) 11 日 案，不存在否决议案的情况。
2021年第一次2021年7上交所网站2021年7月本次会议共审议通过4项议
临时股东大会 月 28日 (www.sse.com.cn) 29 日 案，不存在否决议案的情况。
2021年第二次2021年11上交所网站2021年11月本次会议共审议通过4项议
临时股东大会 月 2日 (www.sse.com.cn) 3日 案，不存在否决议案的情况。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用√不适用股东大会情况说明
□适用√不适用
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四、董事、监事和高级管理人员的情况
(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用□不适用
单位：股年初年末年度内股增减报告期内从公司是否在公任期起始日任期终止日
姓名职务(注)性别年龄持股持股份增减变变动获得的税前报酬司关联方期期
数数动量原因总额（万元）获取报酬
陈代华董事男582006/6/302024/7/270000.00是
陈代华董事长男582015/4/92024/7/270000.00是
储昭武董事男562012/6/212024/7/27000107.99否
储昭武总经理男562013/4/252024/7/270000.00否
梁伟明董事男532006/6/302021/4/2200037.24否
梁伟明副总经理男532006/6/302021/4/22000否
张财广董事男592009/6/302024/7/2700090.14否
张财广董事会秘书、副总经理男592006/5/122024/7/270000.00否
张云栋董事男442021/7/282024/7/270000.00是
胡俞越独立董事男602006/6/302024/7/2700010.00否
宋建波独立董事女562015/7/172021/7/270005.83否
周清杰独立董事男522015/7/172021/7/270005.83否
李明独立董事男552021/7/282024/7/270004.17否
张成思独立董事男472021/7/282024/7/270004.17否
汤舒畅监事会主席男602016/9/302021/1/130000.00是
杨玉喜监事男572012/6/212021/1/130000.00是
杨玉喜监事会主席男572021/1/132024/7/270000.00是
范亚斌职工监事男592020/8/182024/7/2700090.14否
王艳职工监事女532012/1/102021/11/190000.00否
王艳总法律顾问女532012/3/292024/7/2700090.14否
刘露军职工监事男492021/11/192024/7/270007.09否
李学富副总经理男582013/6/252024/7/2700090.14否
程丰副总经理男532007/2/132024/7/2700090.14否
24/2182021年年度报告
邹哲副总经理男492011/5/132024/7/2700090.14否
肖红卫财务总监男552011/10/242024/7/2700090.14否
王恒清副总经理男582012/8/162024/7/2700090.14否
李洪兵副总经理男532016/10/272024/7/2700090.14否
武涛副总经理男492016/10/272024/7/2700090.14否
蔡志强副总经理男512016/10/272024/7/2700090.14否
董慧文副总经理女532020/6/182021/7/2700046.27否
注：梁伟明于2021年4月22日离任，刘露军于2021年11月19日任现职，董慧文于2021年7月27日离任，其薪酬均为在任时所取得报酬。
姓名主要工作经历
陈代华 毕业于北京大学光华管理学院，EMBA，高级经济师。2009年 12月至 2012 年 5月北京城建集团有限责任公司副总经理；2012年 5月至 2015年
3月北京城建集团有限责任公司董事、总经理、党委副书记；2015年3月至2015年11月北京城建集团有限责任公司董事长、总经理、党委书记；2015年11月至今北京城建集团有限责任公司董事长、党委书记。2007年10月至2009年12月北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2009年12月至2012年3月北京城建投资发展股份有限公司董事、党委书记；2012年3月至2012年6月北京城建投资发展股份有限公司董事；2012年6月至2015年4月北京城建投资发展股份有限公司副董事长；2015年4月至今北京城建投资发展股份有限公司董事长。负责集团公司、股份公司总体发展规划和战略，决策企业发展方向等。
储昭武 毕业于清华大学经管学院，EMBA，高级工程师。2009年 3月至 2012年 3月北京城建集团有限责任公司总经理助理兼建筑工程总承包部经理、党委副书记；2012年3月至2013年4月北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理、党委书记；2013年4月2016年8月北京城建投资
发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2016年8月至今北京城建集团有限责任公司党委常委，北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记。负责股份公司全面各项工作。
张云栋毕业于北京邮电大学经济管理学院工商管理专业，工商管理硕士，正高级会计师职称，注册会计师。2012年11月至2014年11月北京城建土木工程总承包部财务部部长；2014年11月至今北京城建集团有限责任公司内部银行办公室主任。2021年7月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。
张财广毕业于美国西海岸大学工商管理专业，博士，会计师职称。2006年6月至今北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书、副总经理；2009年
6月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。主要负责公司投资证券管理、董事会有关工作。
胡俞越毕业于南京大学，大学本科，教授。现任北京工商大学经济学院教授、证券期货研究所所长；2018年7月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。
李明毕业于财政部科研所，博士，教授。现任中国财政科学研究院研究员、博士研究生导师，2021年7月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。
张成思毕业于曼彻斯特大学，博士，教授。现任中国人民大学财政金融学院副院长、党委委员，中国人民大学中国金融市场与政策研究所所长，博士研究生导师，2021年7月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。
杨玉喜毕业于北京师范大学数学系，正高级会计师。2012年2月至2020年9月北京城建集团有限责任公司财务部部长；2020年9月至今北京城建集
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团有限责任公司副总会计师、财务部部长。2012年6月至2021年1月北京城建投资发展股份有限公司监事；2021年1月至今北京城建投资发展股份有限公司监事、监事会主席。主要负责集团公司财务管理工作。
范亚斌毕业于北京建工学院工民建专业，大学文化程度，高级经济师。2010年4月至2014年11月北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2014年11月至2020年5月北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委副书记；2020年5月至2020年8月北京城建投资发展股份有限公司党
委副书记、工会主席；2020年8月至今北京城建投资发展股份有限公司职工监事、党委副书记、工会主席。协助党委书记做好党建工作，负责公司工会工作，协助总经理做好行保维稳、信息化管理，客户服务等工作。
刘露军毕业于北京大学工商管理专业，硕士研究生，高级经济师。2009年7月至2012年7月北京城建投资发展股份有限公司策划部经理；2012年7月至2016年3月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建重庆地产有限公司董事、总经理、党支部副书记；2016年3月至2018年
5月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建重庆地产有限公司董事长、党支部书记；2018年5月至2022年3月北京城建投资发
展股份有限公司经理助理兼政策研究室主任；2022年3月至今北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼研发中心主任。2021年11月至今北京城建投资发展股份有限公司职工监事。主要负责公司研发中心具体工作。
李学富 毕业于北京大学国际 MBAEMBA经济师。2005年 4月至 2013年 6月北京城建投资发展股份有限公司总经济师；2013年 6月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责公司的企业管理、战略采购等方面工作。
程丰 毕业于北京大学光华管理学院，EMBA，高级工程师。2007 年 2 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2007 年 4 月至今兼任北京首城置业有限公司董事长。主要负责北京首城置业有限公司全面工作。
邹哲 毕业于北京大学光华管理学院，MBA高级经济师。2005年 3月至 2011年 5月北京城建兴华地产有限公司董事、副总经理、党委书记；2011年
5月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责公司销售管理、商业地产等方面工作。
肖红卫 毕业于北京科技大学，MBA正高级会计师、高级审计师。2010 年 9 月至 2011 年 10 月北京城建投资发展股份有限公司副总经济师兼审计部经理；2011年10月至今北京城建投资发展股份有限公司财务总监。主要负责公司的财务管理等方面。
王恒清 毕业于对外经济贸易大学，EMBA，高级经济师。2012年 8月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2017年 3月至 2021年 6月兼任北京世纪鸿城置业有限公司董事长、党支部书记。主要负责公司合作项目工作。
李洪兵毕业于燕山大学无线电技术专业，大学本科，工程师。2012年5月至2013年6月，北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理，2013年6月至2016年6月北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理，北京长青国际老年公寓有限公司党支部书记；2016年10月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责产品策划、土地拓展、工程技术管理等工作。
武涛毕业于中央党校马克思主义基本原理专业，法学博士，工程师。2012年9月至2015年9月北京城建投资发展股份有限公司副总建筑师、北京城建成都地产有限公司董事长、党支部书记；2015年9月至2016年6月北京城建投资发展股份有限公司经理助理、北京城建兴华地产有限公
司总经理、党委副书记；2016年6月至2016年10月北京城建投资发展股份有限公司经理助理、北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记；2016年10月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记。主要负责北京城建兴华地产有限公司全面工作。
蔡志强毕业于北京建工学院工业与民用建筑专业，大学本科，工程师。2012年5月至2014年6月北京城建兴云房地产有限公司（北京城建兴业置地有限公司）董事、总经理、党支部副书记；2014年6月至2015年9月北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记；2015年9月至2016
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年10月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记；2016年9月北京城建投资发展股份有限
公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记；2016年10月至今北京城建投资发展股份
有限公司副总经理兼北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记。主要负责北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司全面工作。
王艳毕业于中央党校法学理论专业，研究生，高级政工师。2004年9月至2011年12月北京城建集团有限责任公司董事会秘书部副部长；2011年
12月至2012年3月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼人力资源部部长；2012年1月至2021年11月北京城建投资发展股份有限公
司职工监事；2012年3月至今北京城建投资发展股份有限公司总法律顾问。主要负责公司的法律事务工作。
其它情况说明
□适用√不适用
(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1.在股东单位任职情况
√适用□不适用任职人员姓名股东单位名称在股东单位担任的职务任期起始日期任期终止日期
陈代华北京城建集团董事长、党委书记2015-03-04在任
杨玉喜北京城建集团副总会计师2020-09-25在任
杨玉喜北京城建集团财务部部长2012-02-16在任
张云栋北京城建集团内部银行办公室主任2014-11-15在任在股东单位任职情况的说明
2.在其他单位任职情况
√适用□不适用任职人员姓名其他单位名称在其他单位担任的职务任期起始日期任期终止日期
张财广深圳市中科招商创业投资有限公司董事2012/2/9至今
张财广国信证券股份有限公司监事2012/3/92024/9/3
张财广北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司董事长2015/4/13至今
张财广北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司投资决策委员会主席2015/4/13至今
张财广北京城建三期开发开发建设合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人代表2016/8/252024/8/25
张财广二十一世纪空间技术应用股份有限公司监事2018/12/262021/4/23
张财广二十一世纪空间技术应用股份有限公司董事2021/4/232024/12/30
张财广南微医学科技股份有限公司（投资证券部提供）董事2018/7/302024/8/9
27/2182021年年度报告
张财广北京市中科远东创业投资有限公司（投资证券部提供）董事长2017/9/272023/9/26
张财广北京上市公司协会（投资证券部提供）监事2018/8/292023/8/28
张云栋北京住总集团有限责任公司董事2021/12/102024/12/9
张云栋北京城建集团投资有限公司董事2019/12/232022/12/22
胡俞越晋能控股山西电力股份有限公司独立董事2016/5/20至今
胡俞越浙江巨化股份有限公司独立董事2016/11/28至今
胡俞越航天工业发展股份有限公司独立董事2019/5/10至今
胡俞越北京工商大学经济学院所长/教授1999/4/1至今
胡俞越北京北商产联网信息咨询有限公司法人代表2017/8/10至今
胡俞越北京华融启明风险管理技术股份有限公司股东2016/7/10至今
宋建波中国人民大学教授2000/7/1至今
宋建波北京康拓红外技术股份有限公司独立董事2017/9/29至今
宋建波新光圆成股份有限公司独立董事2017/1/6至今
宋建波博彦科技股份有限公司独立董事2019/12/18至今
周清杰北京工商大学经济学院教授1999/3/1至今
周清杰北京空港科技园区股份有限公司独立董事2021/5/7至今
周清杰长航凤凰股份有限公司独立董事2021/3/19至今
周清杰中电投先融期货股份有限公司独立董事2021/2/1至今
李明中国财政科学研究院教授2002/8/1至今
李明中科软科技股份有限公司独立董事2016/5/92022/5/8
李明五矿资本股份有限公司独立董事2020/5/27至今
李明华创证券有限责任公司独立董事2020/12/1至今
张成思中国人民大学财政金融学院副院长、党委委员2006/10/8至今
张成思中国人民大学中国金融市场与政策研究所所长2006-10-08至今
张成思中国人民大学教授2006-10-08至今
张成思五矿国际信托有限公司独立董事2016-03-302022-03-29
杨玉喜北京地铁京通公司董事2012/5/12025/1/18
杨玉喜北京城建精工钢结构工程有限公司董事2013/5/12022/4/30
杨玉喜北京城建北方建设有限责任公司董事2014/4/142023/6/4
范亚斌北京城承物业管理有限责任公司董事2012/10/302021/7/26
李学富北京城建万科天运置业有限公司董事2014/3/17至今
28/2182021年年度报告
程丰北京首城置业有限公司董事、董事长2007/3/212024/08/17
程丰首城（天津）投资发展有限公司董事、董事长2011/8/12024/08/17
邹哲北京城建兴合房地产有限公司董事、董事长2015/9/15至今
邹哲北京城建黄山投资发展有限公司董事2021/11/22至今
邹哲黄山京顺投资发展有限公司董事2021/11/222023/06/17
肖红卫深圳市中科招商创业投资有限公司监事2012/2/9至今
肖红卫北京世纪鸿城置业有限公司董事2021/11/222024/12/14
王恒清北京城建万科天运置业有限公司董事、董事长2014/3/17至今
王恒清北京世纪鸿城置业有限公司董事、董事长2017/3/142021/07/08
王恒清北京城志置业有限公司董事、董事长2017/5/52021/07/08
王恒清北京城茂未来房地产开发有限公司董事、董事长2018/12/82021/07/19
王恒清北京城茂房地产开发有限公司董事、董事长2019/9/112021/07/19
李洪兵北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司投资决策委员会成员2017/6/21至今
武涛北京城建兴华地产有限公司董事、董事长2016/6/162025/01/16
武涛北京城建兴怀房地产开发有限公司董事、董事长2016/9/13至今
武涛北京城建黄山投资发展有限公司董事、董事长2018/7/30至今
武涛黄山京顺投资发展有限公司董事、董事长2020/6/182023/6/17
蔡志强北京城建兴业置地有限公司董事、董事长2014/6/242024/8/19
蔡志强北京城建兴瑞置业开发有限公司董事、董事长2016/9/132022/10/13在其他单位任职情况的说明
(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用□不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序本公司董事、监事、高级管理人员报酬由公司董事会审定，员工的报酬由公司经理办公会审定。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据本公司董事、监事、高级管理人员的报酬由月度工资和年度兑现组成，其月度工资标准根据所担任的职务按月支付，年度兑现由董事会按本年度经营业绩考核责任书所列各项指标完成情况确定，按年度发放。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的薪酬总额为1220.13万元。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计为1220.13万元。
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(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因
梁伟明董事、副总经理离任辞职张云栋董事选举董事会换届宋建波独立董事离任董事会换届周清杰独立董事离任董事会换届李明独立董事选举董事会换届张成思独立董事选举董事会换届汤舒畅监事会主席离任退休杨玉喜监事会主席选举监事会换届王艳职工监事离任职工监事变更刘露军职工监事选举职工监事变更董慧文副总经理离任经营层换届
(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用□不适用
公司原董事、副总经理梁伟明先生于2021年4月22日离任，后被中国证券监督管理委员会天津监管局立案调查，于2021年11月24日收到行政处罚决定书。
(六)其他
□适用√不适用
五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议第七届董事会第 2021年 1 审议通过了《关于参加重庆铜梁璧铜线 TOD 用地 E41-2/03、四十八次会议 月 13日 E43-2/03地块 R2 二类居住用地国有建设用地使用权竞买的议案》
第七届董事会第2021年2审议通过了《关于设立公司开发重庆市铜梁项目的议案》四十九次会议月4日
第七届董事会第2021年4审议通过了《关于计提存货跌价准备的议案》、《2020年度五十次会议月8日董事会工作报告》、《2020年年度报告及摘要》等议案
第七届董事会第2021年4审议通过了《公司2021年第一季度报告》、《关于设立公司
五十一次会议月28日开发密云区密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚改项目的议案》、《关于公司参与2021年度第一批商品住宅国有建设用地使用权竞买的议案》第七届董事会第2021年5审议通过了《关于转让北京城安辉泰置业有限公司10%股权的五十二次会议月19日议案》、《关于2021-2022年度担保授权的议案》、《关于设立合作公司投资开发朝阳区崔各庄项目的议案》、《关于召开2020年年度股东大会的议案》第七届董事会第2021年6审议通过了《关于拟收购北京景晟乾通置业有限公司20%股权五十三次会议月2日的议案》第七届董事会第2021年6审议通过了《关于设立合作公司投资开发朝阳区王四营项目五十四次会议月10日的议案》、《关于设立合作公司投资开发通州区梨园项目的议案》、《关于拟转让北京矿融城置业有限公司20%股权的议案》
第七届董事会第2021年7审议通过了《关于修改公司章程的议案》、《关于董事会换五十五次会议月12日届选举的议案》、《关于修订贯彻落实“三重一大”决策制
30/2182021年年度报告度的实施办法的议案》、关于召开2021年第一次临时股东大会的议案》第八届董事会第2021年7审议通过了《关于选举陈代华先生为公司第八届董事会董事一次会议月28日长的议案》、《关于第八届董事会专门委员会人员组成的议案》等议案
第八届董事会第2021年8审议通过了《2021年半年度报告及摘要》、《关于公司2021二次会议月5日年半年度募集资金存放与使用情况专项报告的议案》等议案
第八届董事会第2021年9审议通过了《关于公司高管人员2020年度薪酬标准的议案》三次会议月1日第八届董事会第2021年9审议通过了《关于收购北京城建兴胜房地产开发有限公司65%四次会议月10日股权暨终止与集团公司合作开发怀柔棚改项目的议案》、《关于参与成都市金牛区天回镇街道万圣社区8、10组，白塔社区 9、10组 JN10(252):2021-035地块竞买的议案》第八届董事会第2021年10审议通过了《关于参与北京市2021年度第二批国有建设用地五次会议月8日使用权竞买的议案》、《关于公司拟注册发行定向债务融资工具的议案》、《关于提请股东大会授权公司董事会批准定向债务融资工具注册发行相关事项的议案》等议案
第八届董事会第2021年10审议通过了《关于修改公司章程的议案》、《关于召开2021六次会议月15日年第二次临时股东大会的议案》
第八届董事会第2021年10审议通过了《公司2021年第三季度报告》、《关于北京招城七次会议月28日房地产开发有限公司向银团申请13亿元贷款的议案》等议案
第八届董事会第2021年11审议通过了《关于聘任公司高级管理人员的议案》、《关于八次会议月25日修改董事会专门委员会实施细则的议案》等议案第八届董事会第2021年12审议通过了《关于董监事及高级管理人员责任保险续保的议九次会议月29日案》
六、董事履行职责情况
(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东参加董事会情况是否大会情况董事独立本年应参亲自以通讯是否连续两出席股东姓名委托出缺席董事加董事会出席方式参次未亲自参大会的次席次数次数次数次数加次数加会议数陈代华否1715110否3储昭武否1716100否3梁伟明否33000否0张财广否1716100否3张云栋否98100否1胡俞越是1714120否2李明是98100否1张成思是98100否1宋建波是88000否2周清杰是87010否1连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用√不适用年内召开董事会会议次数17
其中：现场会议次数16
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通讯方式召开会议次数1现场结合通讯方式召开会议次数0
(二)董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用√不适用
(三)其他
□适用√不适用
七、董事会下设专门委员会情况
√适用□不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名
审计委员会李明（主任）、张云栋、张成思
预算委员会储昭武（主任）、张云栋、李明
提名与薪酬委员会胡俞越（主任）、储昭武、张财广、李明、张成思
战略发展与投资决策委员会陈代华（主任）、储昭武、张财广、胡俞越、张成思
(2).报告期内战略发展与投资决策委员会召开2次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况
2021年4月听取并审议2021年度企业经营计划同意公司2021年度企
7日业经营计划
2021年11听取并审议北京城建投资发展股份有限同意公司“十四五”发
月24日公司“十四五”发展规划纲要展规划纲要
(3).报告期内预算委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况
2021年4月7听取并审议2021年度财务预算同意公司2021年
日报告度财务预算报告
(4).报告期内提名与薪酬委员会召开4次会议其他履召开日期会议内容重要意见和建议行职责情况
2021年7对第八届董事会陈代华、储昭武、张财广、张云栋、胡俞越、李
月9日董事候选人进行明、张成思7人为公司第八届董事会董事候选人审核
2021年7聘任公司总经聘任储昭武为公司总经理、聘任张财广为公司董
月28日理、董事会秘事会秘书、聘任李威为公司证券事务代表、聘任
书、证券事务代张财广、李学富、程丰、邹哲、王恒清、李洪
表以及其他高管兵、武涛、蔡志强为公司副总经理、聘任肖红卫
为公司财务总监，提请董事会审议
2021年8听取并审议关于建议公司正职领导2020年度薪酬标准为1066545月31日公司高管人员元（税前），公司副职领导2020年度薪酬标准为
2020年度薪酬标853236元（税前）
准的议案
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2021年11提名公司高级管同意提名王艳为总法律顾问候选人，为公司高级
月24日理人员管理人员
(5).报告期内审计委员会召开5次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况
2021年3听取大华会计事务所关于公同意大华会计事务所关于公司2020年
月30日司2020年年度报告的审计年度报告的审计意见意见2021年3审议了《2020年度财务会公司经审计后的2020年度财务报表符月30日计报表》、《2020年度内合公司实际情况，同意以此报表为基础部控制评价报告》、《公司编制公司2020年年度报告并提交董事内部审计工作报告》、《董会审议。同意将2020年度内部控制评事会审计委员2020年度履价报告提交董事会审议职报告》2021年4听取并审议关于计提存货跌本次计提存货跌价准备严格按照《企业月7日价准备的议案会计准则》和公司相关会计政策进行，计提后客观地反映了公司资产状况，同意公司本次计提存货跌价准备2021年9听取并审议关于聘用公司同意续聘大华会计师事务所（特殊普通月30日2021年度审计机构的议案合伙）为公司2021年度审计机构，财务报表审计费用120万元、内控审计费用40万元
2021年听取公司2021年年报工作同意公司2021年年报工作计划、大华
11月25计划、大华会计事务所会计事务所2021年年报审计工作安排
日2021年年报审计工作安排
(6).存在异议事项的具体情况
□适用√不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一)员工情况母公司在职员工的数量116主要子公司在职员工的数量883在职员工的数量合计999母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数176专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员206销售人员143技术人员196财务人员100行政人员118物业服务及其他人员236
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合计999教育程度
教育程度类别数量（人）硕士及以上180大学本科574大学专科163中专及以下82合计999
(二)薪酬政策
√适用□不适用
执行城建股人发（2011）68号和城建股人发（2019）123号文件，具体情况如下：
本公司董事、监事、高级管理人员报酬由公司董事会审定，员工的报酬由公司经理办公会审定。
本公司董事、监事、高级管理人员以及员工报酬由月度工资和年度兑现组成，其月度工资标准根据所担任的职务按月支付，董事、监事、高级管理人员年度兑现由董事会按本年度经营业绩考核责任书所列各项指标完成情况确定，按年度发放。员工年度兑现由经理办公会按照公司员工岗位工作完成情况确定，按年度发放。
(三)培训计划
√适用□不适用
围绕企业高质量发展要求，持续为员工和组织发展赋能，完成了包含工程、成本、设计、投拓、营销等8个专业的线上培训；以及房地产投融资及主流投拓模式实战解析、房地产经营视角
营销全周期沙盘、无效成本降低与精细化管控、薄利时代房企税筹顶层设计及业务策略高级研讨
会、商业地产招商谈判技巧及法务、工程、运营关联问题解析、线上营销策略与新媒体营销实战等15项线下培训内容。
全年共组织内外部、线上线下培训约1510人次。
(四)劳务外包情况
√适用□不适用劳务外包的工时总数139762小时劳务外包支付的报酬总额8775218元
十、利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用□不适用
根据公司章程，公司实施积极稳定的利润分配政策，优先采用现金分红的利润分配方式，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展，保持利润分配政策的持续性和稳定性。除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的12%。特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司最近一期经审计净资产的50%。
报告期内，公司制定并实施了2020年度利润分配方案，以总股数2256537600股扣除回购股份180794093股，共计2075743507股为基数，每10股派发现金股利1.00元（含税），实际支付红利207574350.70元。独立董事履职尽责并发表了意见。公司通过电话、网络等渠道与中小股东进行沟通和交流，并采取现场及网络投票方式召开股东大会，为中小股东参与决策提供便利。
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(二)现金分红政策的专项说明
√适用□不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否
分红标准和比例是否明确和清晰√是□否
相关的决策程序和机制是否完备√是□否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否
(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用√不适用
(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用员工持股计划情况
□适用√不适用其他激励措施
□适用√不适用
(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用√不适用
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用□不适用
报告期内，公司持续完善内部控制体系建设。董事会对建立健全并有效实施内部控制负全面责任，保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，不断提高经营效率和效果。董事会审计委员会负责督导建立健全内部控制体系，监督内控制度的有效实施。
公司每年开展内部控制自我评价，评价事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、内部审计等方式对内部控制体系的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由会计师事务所出具内部控制审计报告。
董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。
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报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用√不适用
十三、报告期内对子公司的管理控制情况
√适用□不适用
截止2021年底，公司拥有47家全资、控股子公司，21家参股公司、企业。为构建以业绩为导向的激励与约束机制，公司每年通过与各子公司签订经营业绩考核责任书，约定严格的奖惩措施，实施年度经营责任目标分解，逐级落实经营责任。子公司根据考核责任书约定的内容，将考核指标层层分解到项目部、职能部门和具体人员，从而确保公司整体战略目标和年度经营计划目标的顺利实现。
十四、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用□不适用
详见公司披露的《2021年度内部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
报告期内，为贯彻落实国务院、证监会关于开展上市公司治理专项行动有关要求，结合公司实际情况，公司开展了上市公司治理专项自查活动。
公司目前与控股股东北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）的两家全资子公司存在房地产业务的同业竞争，前述两家子公司分别为北京城建房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）和北京住总集团有限责任公司（以下简称“住总集团”）。
公司一直采取托管方式对开发公司进行管理，相关事项均严格履行审批程序，城建集团也就此做出承诺，待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题，承诺期限为2018年10月22日至2023年10月21日。
2019年11月13日，公司收到城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》（京国资［2019］139号），经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究，并报北京市委、市政府批准，北京市人民政府国有资产监督管理委员会决定对城建集团与住总集团实施合并重组，将住总集团的国有资产无偿划转给城建集团，并由城建集团对其行使出资人职责。为切实推进住总集团与公司之间同业竞争问题的解决，经与城建集团协商，城建集团正积极梳理住总集团旗下房地产业务现状，促使其合规稳健经营，理顺外部投资关系，打造符合上市公司治理规范的组织架构，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排。待理顺相关关系，摸清资产状况后，拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。目前正在协商托管的相关事宜。
十六、其他
□适用√不适用
第五节环境与社会责任
一、环境信息情况
(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
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(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用√不适用
(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用√不适用
(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用√不适用
二、社会责任工作情况
√适用□不适用
公司已披露社会责任报告全文，详见《2021年度社会责任报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用□不适用
助力乡村振兴，按照集团工作安排，与密云区方耳峪村开展结对帮扶，完成了2021年帮扶任务，选派的第一书记已到村上岗。完成消费扶贫58.9万元，为新疆普恰克齐镇两个村公益捐赠14.4万元。
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第六节重要事项
一、承诺事项履行情况
(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用□不适用如未能及如未能是否是否承诺时时履行应及时履承诺承诺承诺有履及时承诺背景间及期说明未完行应说类型方内容行期严格限成履行的明下一限履行具体原因步计划与股改相关的承诺收购报告书或权益变动报告书中所作承诺与重大资产重组相关的承诺与首次公开发行相关的承诺
解决北京城1、支持北京城建做大做强主营业务2018年是是
同业建集团在本公司对北京城建拥有控制权期间，本公司将北京城建作为旗下房地产类业10月22有限责
竞争务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，持续在房地产业务方面优先支日-2023
任公司持北京城建，协助其做大做强主营业务。年10月
2、关于开发公司与北京城建同业竞争问题的解决措施及承诺21日
为切实推进解决开发公司与北京城建同业竞争问题的解决，本公司承诺：
与再融资相关
（1）积极督促开发公司整改、规范所存在的问题，合规稳健经营、梳理内部的承诺
人员及组织架构、理顺外部投资关系，就所持资产和权益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排，使开发公司尽快具备注入北京城建的条件；
（2）在本承诺函出具之日起5年内，并在开发公司符合注入北京城建条件的情况下，将开发公司注入北京城建；（3）在未将开发公司注入北京城建前，继续将开发公司托管给北京城建管理；（4）积极支持北京城建增强盈利能力，拓宽融资渠道，使之持续为上市公司股东带来回报；（5）除非由于国家
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政策法规限制等不可抗力的原因，或者将开发公司注入北京城建不符合北京城建的利益最大化，否则，本公司将按照有关国有资产管理、上市公司监管等方面的法律、法规、规范性文件的要求，按照上述承诺启动将开发公司注入北京城建的工作，但如果北京城建在按照本承诺启动注入工作之前已经不再从事房地产开发业务或通过其他合法方式消除了同业竞争的除外。
3、关于避免新增同业竞争情形的承诺
鉴于北京城建系本公司旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，因此，本公司承诺：自本承诺函出具之日起，若本公司获得与北京城建主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的房地产类业务的商业机会，本公司在符合相关法律法规和既有合理商业约定的情况下将该等商业机会通知北京城建，北京城建在通知指定的期间内作出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，本公司将积极促成北京城建获得该等商业机会，本公司不再直接或间接新增在房地产业务方面与北京城建主营业务相同、相似并构成实质性竞争关系的业务。
4、适用范围以上声明、保证及承诺，除特别说明外，将适用于本公司控制的
其他企业，本公司将依法促使本公司控制的其他企业按照与本公司同样的标准遵守以上声明、保证及承诺。
5、相关责任如以上声明、保证及承诺事项与事实不符，或者本公司或本公司
控制的其他企业违反上述声明、保证及承诺事项，本公司将依法承担相应的法律责任。
与股权激励相关的承诺其他对公司中小股东所作承诺
解决北京城2019年6月25日，为继续规范公司与城建集团的关联交易行为，公司与城建2019年6是是关联建集团集团续签了《工程协作协议》（协议有效期三年，到期续签），其中城建集团月25日有限责承诺：不利用其为公司控股股东身份干涉公司或公司附属企业的招标工作，不至2022其他承诺交易任公司向其附属企业及任何第三方泄露其知晓的与招标工作有关的商业秘密或信息。年6月
25日
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(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到□未达到√不适用
(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用√不适用
三、违规担保情况
□适用√不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用√不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
经公司第七届董事会第五十次会议审批通过，公司自2021年1月1日起执行财政部2018年修订的《企业会计准则第21号——租赁》新租赁准则。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用√不适用
（四）其他说明
□适用√不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元币种：人民币原聘任现聘任
境内会计师事务所名称大华会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬120境内会计师事务所审计年限2名称报酬
内部控制审计会计师事务所大华会计师事务所（特殊普通合伙）40
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财务顾问保荐人
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用√不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用√不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
八、破产重整相关事项
□适用√不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况
□适用√不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用√不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
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3、临时公告未披露的事项
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币关联占同类交易价格与关联关联关联关联交关联交易交易金市场市场参考价关联交易方交易关联交易内容交易交易易结算关系定价额的比价格格差异较大类型价格金额方式
原则例(%)的原因
北京城建集集团接受按当地政府相关规公开21.8721.8735.58按合同21.87团有限责任兄弟劳务定进行公开市场招市场结算公司控股参公司标接受施工单位提招标股公司供的工程劳务价格
合计//21.8735.58///大额销货退回的详细情况
关联公司各子公司在建设房地产时按照当地政府相关规定通过公开市场招标确定施工单位，部交易分施工劳务由北京城建集团有限责任公司控股公司及参股公司承担，报告期内公司各子公的说司与北京城建集团有限责任公司控股公司及参股公司新签订的总包合同金额为21.87亿明元。
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
42/2182021年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、临时公告未披露的事项
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方向上市公司向关联方提供资金关联提供资金关联方关系期初期初余额发生额期末余额发生额期末余额余额
北京骏泰置业有限联营165600000.00-830061.80164769938.20公司公司
北京城安辉泰置业联营1271820504.70-1074021366.01197799138.69有限公司公司
北京矿融城置业有联营556435220.89556435220.89限公司公司
北京建远万誉房地联营1815541140.00-883383738.13932157401.87产开发有限公司公司
北京双城通达房地联营1131900000.001131900000.00产开发有限公司公司
北京新城金郡房地联营134387361.73-134387361.73144985736.59144985736.59产开发有限公司公司
合计3387349006.43-404287306.782983061699.65144985736.59144985736.59关联债权债务形成原因联营企业项目合作投入资金形成的往来借款。
关联公司向北京骏泰置业有限公司提供借款报告期内计提资金使用费750.19万元；公司向北京城安辉泰置业
债权有限公司提供借款报告期内计提资金使用费2383.95万元；公司向北京矿融城置业有限公司提供借款报
债务告期内计提资金使用费2568.27万元；公司向北京建远万誉房地产开发有限公司提供借款报告期内计提
对公资金使用费1.56亿元；公司向北京双城通达房地产开发有限公司提供借款报告期内计提资金使用费
司的2500.92万元。上述款项公司将逐步收回。
影响公司向北京新城金郡房地产开发有限公司提供项目合作借款已全部收回，报告期内计提资金使用费
862.07万元。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用√不适用
(六)其他
□适用√不适用
43/2182021年年度报告
十三、重大合同及其履行情况
(一)托管、承包、租赁事项
1、托管情况
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币托管资托管托管托管收是否委托方受托方托管托管收益确定关联托管资产情况产涉及起始终止益对公关联名称名称收益依据关系金额日日司影响交易
北京城北京城委托方持有的237720162022661.托管期内，托本年度是控股建集团建投资北京城建房地482.08年7年698管收入按被托应收取股东有限责发展股产开发有限公月1月25管公司年度审的托管
任公司份有限司100%股权日日计报告确认的费为
公司年销售收入的661.98万
0.2%计算元
北京城北京城委托方持有的31062016托管期内，托0是控股建集团建投资北京城建兴瑞698.47年6管收入按被托股东有限责发展股置业开发有限月30管公司年度审
任公司份有限公司100%股权日计报告确认的公司年销售收入的
0.2%计算
北京城北京城委托方持有的261792016托管期内，托0是控股建集团建投资北京城建兴怀.66年11管收入按被托股东有限责发展股房地产开发有月30管公司投资收
任公司份有限限公司100%股日益的0.2%计算公司权
2、承包情况
□适用√不适用
3、租赁情况
□适用√不适用
(二)担保情况
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方被担担保发担担保是是否担担保担保担保物担保担保反担与上市担保生日期保否已经为关关联保起始到期（如是否逾期保情公司的保金(协议签类履行完联方关系方日日有）逾期金额况
关系方额署日)型毕担保
44/2182021年年度报告
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计8.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 114.90
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 114.90
担保总额占公司净资产的比例(%)44.87
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 78.70
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 78.70未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明
(三)委托他人进行现金资产管理的情况
1.委托理财情况
(1)委托理财总体情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
(2)单项委托理财情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
(3)委托理财减值准备
□适用√不适用
2.委托贷款情况
(1)委托贷款总体情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
(2)单项委托贷款情况
□适用√不适用其他情况
□适用√不适用
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(3)委托贷款减值准备
□适用√不适用
3.其他情况
□适用√不适用
(四)其他重大合同
□适用√不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用□不适用
公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项可能导致公司利润产生较大幅度的波动。
第七节股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一)股份变动情况表
1、股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、股份变动情况说明
□适用√不适用
3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用√不适用
4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用√不适用
(二)限售股份变动情况
□适用√不适用
二、证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用□不适用
单位：亿股币种：人民币股票及其衍生发行日期发行价格发行数量上市日期获准上市交易终止
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证券的种类（或利率）交易数量日期普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
公司债券2015年7月4.4%582015年10582022年7
20日月14日月20日
公司债券2020年7月3.5%102020年7102025年7
7日月16日月9日
公司债券2021年8月4.50%42021年842024年8
16日月19日月18日
非金融企业债2020年114.15%82020年1182023年11务融资工具月5日月5日月5日
非金融企业债2020年124.20%102020年12102023年12务融资工具月18日月18日月18日
非金融企业债2021年1月4.10%72021年172024年1务融资工具13日月13日月13日
非金融企业债2021年4月3.04%142021年4142022年1务融资工具28日月28日月21日
非金融企业债2018年115.89%72018年1172023年11务融资工具月22日月22日月22日
非金融企业债2021年4月3.74%112021年4112024年4务融资工具26日月26日月25日
非金融企业债2021年4月4.00%52021年452026年4务融资工具26日月26日月25日
非金融企业债2021年8月3.65%11.22021年811.22026年8务融资工具13日月13日月12日
非金融企业债2021年8月3.55%152021年8152024年8务融资工具26日月26日月25日
非金融企业债2021年113.93%102021年11102026年11务融资工具月17日月17日月16日
非金融企业债2021年113.88%7.32021年117.32026年11务融资工具月23日月23日月22日
非金融企业债2021年123.65%102021年12102026年12务融资工具月9日月9日月8日
非金融企业债2021年123.70%102021年12102026年12务融资工具月17日月17日月16日
非金融企业债2021年123.77%102021年12102026年12务融资工具月24日月24日月23日其他衍生证券
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
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□适用√不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用√不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用√不适用
三、股东和实际控制人情况
(一)股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户)59024年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)60170
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股前十名股东持股情况
持有有质押、标记股东名称报告期内期末持股比例限售条或冻结情况股东性（全称）增减数量(%)件股份股份数质数量状态量国有法
北京城建集团有限责任公司094466326141.860无0人北京城建投资发展股份有限
789506881807940938.010无0其他
公司回购专用证券账户
周红卫0165931210.740未知0未知
丁亚南0162253280.720未知0未知
丁素娥0161811360.720未知0未知
徐仁桥0159396380.710未知0未知
方英0149463010.660未知0未知
苗圣贤0146759110.650未知0未知
黄宝平-3840142275670.630未知0未知
王秀英-176000131885660.580未知0未知前十名无限售条件股东持股情况持有无限售条件股份种类及数量股东名称流通股的数量种类数量北京城建集团有限责任公司944663261人民币普通股944663261北京城建投资发展股份有限公司回购专用证券账户180794093人民币普通股180794093周红卫16593121人民币普通股16593121丁亚南16225328人民币普通股16225328
48/2182021年年度报告
丁素娥16181136人民币普通股16181136徐仁桥15939638人民币普通股15939638方英14946301人民币普通股14946301苗圣贤14675911人民币普通股14675911黄宝平14227567人民币普通股14227567王秀英13188566人民币普通股13188566
前十名股东中回购专前十名股东中，“北京城建投资发展股份有限公司回购专用证券账户”户情况说明为公司回购账户，持有180794093股。
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明
前十名股东中，北京城建集团有限责任公司是北京城建投资发展股份有限公司的上述股东控股股东，与其它股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息关联关系披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他股东之间是否存在关联关系，也或一致行
未知其他股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一动的说明致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用√不适用
(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东
□适用√不适用
四、控股股东及实际控制人情况
(一)控股股东情况
1法人
√适用□不适用名称北京城建集团有限责任公司单位负责人或法陈代华定代表人成立日期1993年11月8日
主要经营业务授权进行国有资产经营管理；承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承包；房地产开发、商品房销售；机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机
械、设备制造及销售；建筑机械设备及车辆租赁；仓储、运输服务；购销金属材料、建筑
材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材；零售汽车（不含小轿车）；饮食服务；物业管理；承包境外工程和境内国际招标工程及上述境外工程所需的设备、材料出口；向境外
派遣工程、生产及服务行业所需的劳务人员（不含海员）。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）报告期内控股和控股股东持有江河创建集团股份有限公司（代码601886）2724万股，持股参股的其他境内 比例 2.36%；持有北京城建设计发展集团股份有限公司（代码 HK1599）57103
外上市公司的股 万股，持股比例 42.34%；持有北京京城佳业物业股份有限公司（代码 HK2210）权情况3878万股，持股比例26.44%。
其他情况说明
49/2182021年年度报告
2自然人
□适用√不适用
3公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用√不适用
4报告期内控股股东变更情况的说明
□适用√不适用
5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
(二)实际控制人情况
1法人
√适用□不适用名称北京市国有资产监督管理委员会单位负责人或法定代表人成立日期主要经营业务报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况其他情况说明
2自然人
□适用√不适用
3公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用√不适用
4报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用√不适用
5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
50/2182021年年度报告
6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用√不适用
(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用√不适用
五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到80%以上
□适用√不适用
六、其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用√不适用
七、股份限制减持情况说明
□适用√不适用
八、股份回购在报告期的具体实施情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币回购股份方案名称以集中竞价交易方式回购股份预案回购股份方案披露时间2021年4月10日
拟回购股份数量及占总股本的比例(%)5714.29万股-11428.57万股，2.53-5.06拟回购金额4-8亿元
拟回购期间2021年4月8日-2021年7月7日回购用途本次回购后的股份将在披露回购结果暨股份变动公告十二个月后采用集中竞价交
易方式出售，并在披露回购结果暨股份变动公告后三年内完成出售已回购数量(股)78950688
已回购数量占股权激励计划所涉及的标的股票的比例(%)（如有）公司采用集中竞价交易方式减持回购股份的进展情况未减持
第八节优先股相关情况
□适用√不适用
51/2182021年年度报告
第九节债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用□不适用
(一)企业债券
□适用√不适用
(二)公司债券
√适用□不适用
1.公司债券基本情况
单位：亿元币种：人民币代发行起息到期债券余利率还本付息交易场投资者适当性交易机是否存在终止上债券名称简称
码日日日额（%）方式所安排（如有）制市交易的风险
北京城建投资发展股2015-20152022按年付建立了投资者竞价、
15城122
份有限公司2015年公07--07--07-584.40息、到期上交所适当性管理制协议交否建01402
司债券(第一期)202020一次还本度易北京城建投资发展股
20202025按年付建立了投资者竞价、份有限公司2020年公20城1632020-
-07--07-103.50息、到期上交所适当性管理制协议交否
开发行公司债券(面向建0170307-07
0909一次还本度易
专业投资者)(第一期)北京城建保定房地产
20212024按年付建立了投资者竞价、开发有限公司2021年21城1962021-
-8--8-44.50息、到期上交所适当性管理制协议交否
非公开发行项目收益建028208-16
1918一次还本度易
专项公司债券公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用√不适用
52/2182021年年度报告
逾期未偿还债券
□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况
√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明
北京城建投资发展股份有限公司2015年公根据“15城建01”相关条款，2016年至2022年间每年的7月20日为上一计息年度的付息日。2021司债券(第一期)年7月20日，公司已兑付“15城建01”上一计息年度的利息。
北京城建投资发展股份有限公司2020年公根据“20城建01”相关条款，2021年至2025年间每年的7月9日为上一计息年度的付息日。2021年开发行公司债券(面向专业投资者)(第一期)7月9日，公司已兑付“20城建01”上一计息年度的利息。
北京城建保定房地产开发有限公司2021年根据“21城建02”相关条款，2022年至2024年间每年的8月18日为上一计息年度的付息日。2021非公开发行项目收益专项公司债券年尚未支付利息。
2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用√不适用
3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话
中信建投证券股份有限公司 北京市东城区朝内大街 2号凯恒中心 B座 9层 吕佳 010-85130277
联合信用评级有限公司 北京市朝阳区建外大街 2号 PICC大厦 12层 李杰 010-85679696上述中介机构发生变更的情况
□适用√不适用
4.报告期末募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币募集资已使未使募集资金违规是否与募集说明书承募集资金专项账户运作情况（如债券名称金总金用金用金使用的整改情诺的用途、使用计划
有）
额额额况（如有）及其他约定一致
53/2182021年年度报告
北京城建投资发展股份有限公司2015年公司债
58580公司募集资金专项账户规范运作无是
券(第一期)北京城建投资发展股份有限公司2020年公开发
10100公司募集资金专项账户规范运作无是
行公司债券(面向专业投资者)(第一期)北京城建保定房地产开发有限公司2021年非公
440公司募集资金专项账户规范运作无是
开发行项目收益专项公司债券募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
5.信用评级结果调整情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用√不适用
7.公司债券其他情况的说明
√适用□不适用
“15城建01”期限为7年，附第5年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“15城建01”票面利率上调相关条款。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司统计，“15城建01”回售有效期登记数量为591000手，回售金额为5.91亿元。2020年7月20日，公司使用“20城建01”募集资金中的5.91亿元兑付了“15城建01”回售部分债券的本金。
“20城建01”期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“20城建01”票面利率调整或投资者回售相关条款。
54/2182021年年度报告
(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用□不适用
1.非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元币种：人民币投资者适是否存在终发行债券利率还本付息交易场交易债券名称简称代码起息日到期日当性安排止上市交易
日余额（%）方式所机制（如有）的风险北京城建投资发展股份20京城投按年付银行间
2020-2020-2023-定向投资定向
有限公司 2020年度第 PPN001 032000947 8 4.15 息，到期 债券市 否
11-511-511-5人交易
一期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份20京城投按年付银行间
2020-2020-2023-定向投资定向
有限公司 2020年度第 PPN002 032001067 10 4.20 息，到期 债券市 否
12-1812-1812-18人交易
二期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份21京城投按年付银行间
2021-2021-2024-定向投资定向
有限公司 2021年度第 PPN001 032100029 7 4.10 息，到期 债券市 否
1-131-131-13人交易
一期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份银行间
21京城投2021-2021-2022-到期还本合格投资公开
有限公司2021年度第012101701143.04债券市否
SCP003 4-28 4-28 1-26 付息 人 交易三期超短期融资券场北京城建投资发展股份按年付银行间
18京城投2018-2018-2023-合格投资公开
有限公司2018年度第10180137375.89息，到期债券市否MTN002B 11-22 11-22 11-22 人 交易二期中期票据还本场北京城建投资发展股份按年付银行间
21京城投2021-2021-2024-合格投资公开
有限公司2021年度第102100802113.74息，到期债券市否MTN001A 4-26 4-26 4-25 人 交易一期中期票据还本场北京城建投资发展股份按年付银行间
21京城投2021-2021-2026-合格投资公开
有限公司2021年度第10210080354.00息，到期债券市否MTN001B 4-26 4-26 4-25 人 交易一期中期票据还本场北京城建投资发展股份按年付银行间
21京城投2021-2021-2026-合格投资公开
有限公司2021年度第10210153911.23.65息，到期债券市否MTN002 8-13 8-13 8-12 人 交易二期中期票据还本场
55/2182021年年度报告
北京城建投资发展股份21京城投按年付银行间
2021-2021-2024-定向投资定向
有限公司 2021年度第 PPN002 032100910 15 3.55 息，到期 债券市 否
8-268-268-25人交易
二期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份按年付银行间
21京城投2021-2021-2026-合格投资公开
有限公司2021年度第102102317103.93息，到期债券市否MTN003 11-17 11-17 11-16 人 交易三期中期票据还本场北京城建投资发展股份按年付银行间
21京城投2021-2021-2026-合格投资公开
有限公司2021年度第1021030697.33.88息，到期债券市否MTN004 11-23 11-23 11-22 人 交易四期中期票据还本场北京城建投资发展股份21京城投按年付银行间
2021-2021-2026-定向投资定向
有限公司 2021年度第 PPN003 032191412 10 3.65 息，到期 债券市 否
12-912-912-8人交易
三期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份21京城投按年付银行间
2021-2021-2026-定向投资定向
有限公司 2021年度第 PPN004 032191466 10 3.70 息，到期 债券市 否
12-1712-1712-16人交易
四期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场北京城建投资发展股份21京城投按年付银行间
2021-2021-2026-定向投资定向
有限公司 2021年度第 PPN005 032191489 10 3.77 息，到期 债券市 否
12-2412-2412-23人交易
五期定向债务融资工具 （PPN） 还本 场公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用√不适用逾期未偿还债券
□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况
√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明
北京城建投资发展股份有限公司2020年度第一期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内已兑付上一年度利息。
北京城建投资发展股份有限公司2020年度第二期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内已兑付上一年度利息北京城建投资发展股份有限公司2021年度第一期定向债务融资工具按年付息，到期还本。报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第三期超短期融资券到期还本付息，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2018年度第二期中期票据按年付息，到期还本，报告期内已兑付上一年度利息。
56/2182021年年度报告
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第一期中期票据按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第一期中期票据按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第二期中期票据按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第二期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第三期中期票据按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第四期中期票据按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第三期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第四期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
北京城建投资发展股份有限公司2021年度第五期定向债务融资工具按年付息，到期还本，报告期内未涉及还本付息。
2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用√不适用
3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话
中信建投证券股份有限公司 北京市东城区朝内大街 2号凯恒中心 B座 9层 汪翔 010-85130909
联合信用评级有限公司 北京市朝阳区建外大街 2号 PICC大厦 12层 李杰 010-85679696上述中介机构发生变更的情况
□适用√不适用
4.报告期末募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:亿元币种:人民币
募集资金已使用未使用募集资金专项账户募集资金违规使用的是否与募集说明书承诺的用途、债券名称
总金额金额金额运作情况（如有）整改情况（如有）使用计划及其他约定一致北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
880无是
2020年度第一期定向债务融资工具账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
10100无是
2020年度第二期定向债务融资工具账户规范运作
57/2182021年年度报告
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
770无是
2021年度第一期定向债务融资工具账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
14140无是
2021年度第三期超短期融资券账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
770无是
2018年度第二期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
11110无是
2021年度第一期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
550无是
2021年度第一期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
11.211.20无是
2021年度第二期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
15150无是
2021年度第二期定向债务融资工具账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
10100无是
2021年度第三期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
7.37.30无是
2021年度第四期中期票据账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
10100无是
2021年度第三期定向债务融资工具账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
10100无是
2021年度第四期定向债务融资工具账户规范运作
北京城建投资发展股份有限公司公司募集资金专项
10100无是
2021年度第五期定向债务融资工具账户规范运作
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用√不适用报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
58/2182021年年度报告
5.信用评级结果调整情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用√不适用
7.非金融企业债务融资工具其他情况的说明
√适用□不适用
“21京城投 PPN003”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“21京城投 PPN003”票面利率调整或投资者回售相关条款。
“21京城投 PPN004”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“21京城投 PPN004”票面利率调整或投资者回售相关条款。
“21京城投 PPN005”期限为 5年，附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内公司未执行“21京城投 PPN005”票面利率调整或投资者回售相关条款。
(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%
□适用√不适用
(五)报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用√不适用
(六)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用√不适用
(七)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标
√适用□不适用
单位:元币种:人民币本期比上年同期变动原主要指标2021年2020年增减（%）因
扣除非经常性损益后净利润935161182.34912781183.122.45
流动比率2.092.47-15.38
速动比率0.520.6-13.33
资产负债率（%）79.4678.70.76
EBITDA全部债务比 0.04 0.03 33.33
利息保障倍数1.452.3-36.96
现金利息保障倍数1.180.7557.33
EBITDA利息保障倍数 1.48 2.36 -37.29
贷款偿还率（%）1001000.00
利息偿付率（%）1001000.00
二、可转换公司债券情况
□适用√不适用
59/2182021年年度报告
第十节财务报告
一、审计报告
√适用□不适用审计报告
大华审字[2022]008175号
北京城建投资发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京城建投资发展股份有限公司(以下简称城建发展)财务报表，包括2021年12月31日的合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了城建发展2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于城建发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1.收入确认
2.存货跌价准备计提
(一)收入确认事项
1.事项描述
城建发展收入确认政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五（三十八）及附注七、注释61。城建发展2021年度营业收入24184267659.43元，主要来源于房屋开发、土地开发等，
由于收入对财务报表整体的重要性，因此我们将收入确认认定为关键审计事项。
2.审计应对
我们针对收入确认实施的重要审计程序包括：
（1）了解、测试和评价城建发展收入确认相关内部控制的设计和执行的有效性。
（2）检查城建发展的收入合同，以评价城建发展有关收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。
（3）抽取已实现的房屋销售收入样本，检查合同、收款记录及可以证明收入确认条件的支
持性文件；检查土地开发合同、实际收款或政府文件等，以评价相关收入是否已按照城建发展的收入确认政策确认。
（4）获取业务部门销售台账、入住台账、入住通知记录及房产管理部门备案信息等资料，实地查看入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务数据是否相符。
（5）对收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文
件进行核对，以评估收入是否在正确的期间确认。
（6）评估管理层对收入的财务报表披露是否恰当。
根据已执行的审计工作，我们认为收入的确认符合城建发展的会计政策。
(二)存货跌价准备计提事项
60/2182021年年度报告
1.事项描述
城建发展存货跌价准备计提政策及账面金额信息请参阅财务报表附注五（十五）及附注七、
注释9所述，城建发展本年计提存货跌价准备403774348.05元，存货跌价准备期末余额
732901441.14元。由于存货跌价对城建发展资产的重要性，且期末估值涉及重大的管理层判
断和估计，因此我们将存货跌价准备的估计认定为关键审计事项。
2.审计应对
我们针对存货跌价准备计提所实施的主要审计程序包括：
（1）了解、测试和评价城建发展存货跌价确认的相关内部控制的设计和执行的有效性。
（2）对主要存货项目进行实地观察，询问管理层项目开发进度，检查并复核存货项目实际发生的开发成本和预计总成本。
（3）复核存货项目预计售价，并与已签约的销售价格、在房地产管理部门的备案价格，以
及同地区相近楼盘的销售价格比较分析结果，以确认管理层制定的预计售价的合理性。
（4）评估管理层对存货跌价准备的财务报表披露是否恰当。
根据已执行的审计工作，我们认为存货跌价准备的确认符合城建发展的会计政策。
四、其他信息
城建发展管理层对其他信息负责。其他信息包括2021年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
城建发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，城建发展管理层负责评估城建发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算城建发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督城建发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对城建发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致城建发展不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
61/2182021年年度报告
6．就城建发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：马宁
中国·北京（项目合伙人）中国注册会计师：赵玮
二〇二二年四月十四日
二、财务报表合并资产负债表
2021年12月31日
编制单位:北京城建投资发展股份有限公司
单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金七.114155136499.8910552905294.98结算备付金拆出资金
交易性金融资产七.23250672000.004651250809.00衍生金融资产应收票据
应收账款七.558064941.11131039572.72应收款项融资
预付款项七.72580781291.453104701410.59应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款七.86746092704.416182154332.39
其中：应收利息133614952.6455266556.08
应收股利93499658.4393499658.43买入返售金融资产
存货七.991300982101.7986875996273.73合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
62/2182021年年度报告
其他流动资产七.133286252846.612976862415.73
流动资产合计121377982385.26114474910109.14
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资七.173328631555.783064987950.92
其他权益工具投资七.18750000.00750000.00
其他非流动金融资产七.191586734200.001618955220.00
投资性房地产七.209602356998.509172301716.94
固定资产七.20625583745.98581807268.50在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产七.25110027928.03无形资产开发支出商誉
长期待摊费用七.29175208555.79165127664.49
递延所得税资产七.302487443565.982285204050.11其他非流动资产
非流动资产合计17916736550.0616889133870.96
资产总计139294718935.32131364043980.10
流动负债：
短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债
应付票据七.35170292852.82157209358.83
应付账款七.3610364602205.309229532633.61
预收款项七.3740610308.6640080409.52
合同负债七.3816977127181.5719115212243.12卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬七.3934932983.3636750274.03
应交税费七.401320747237.26730894437.22
其他应付款七.4115505219834.235938523795.56
其中：应付利息191602167.09
应付股利41670452.0481852129.87应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债七.4310945004336.007975396936.38
其他流动负债七.442815635211.253116567993.87
63/2182021年年度报告
流动负债合计58174172150.4546340168082.14
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款七.4535494371974.1637607440470.20
应付债券七.465844596470.806779939749.73
其中：优先股永续债
租赁负债七.4787759469.35长期应付款长期应付职工薪酬预计负债
递延收益七.5195680000.0095680000.00
递延所得税负债七.301980721890.472221505375.38
其他非流动负债七.529000000000.0010340794213.91
非流动负债合计52503129804.7857045359809.22
负债合计110677301955.23103385527891.36
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）七.532256537600.002256537600.00
其他权益工具七.543983894339.633983894339.63
其中：优先股
永续债3983894339.633983894339.63
资本公积七.553329059040.053260945511.89
减：库存股七.561002034242.97600012828.39
其他综合收益七.571147320368.481112100231.23专项储备
盈余公积七.591685196031.141685196031.14一般风险准备
未分配利润七.6014206723258.0814058905742.65归属于母公司所有者权益（或股东
25606696394.4125757566628.15
权益）合计
少数股东权益3010720585.682220949460.59
所有者权益（或股东权益）合计28617416980.0927978516088.74负债和所有者权益（或股东权
139294718935.32131364043980.10
益）总计
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫母公司资产负债表
2021年12月31日
编制单位:北京城建投资发展股份有限公司
单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日
流动资产：
货币资金5657393295.992940271535.05
交易性金融资产3243674000.004651250809.00衍生金融资产
64/2182021年年度报告
应收票据
应收账款十七.1966748.05554140.62应收款项融资
预付款项995855.63853299.00
其他应收款十七.241252840281.9531900805390.77
其中：应收利息133614952.6455266556.08
应收股利231211327.15552875832.29
存货1245028177.171545209083.64合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产575544207.79598912587.18
流动资产合计51976442566.5841637856845.26
非流动资产：
债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资十七.37029817804.506926174199.64
其他权益工具投资750000.00750000.00
其他非流动金融资产1586734200.001611955220.00
投资性房地产574849659.03571701306.18
固定资产1444049.641524268.62在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产8212750.48无形资产开发支出商誉长期待摊费用
递延所得税资产108363943.2866083071.16其他非流动资产
非流动资产合计9310172406.939178188065.60
资产总计61286614973.5150816044910.86
流动负债：
短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款1959657910.081933624027.55
预收款项2110629.704971838.96
合同负债532429565.25529399841.21
应付职工薪酬4171776.492299593.50
应交税费374120411.9453731976.10
其他应付款10188256017.295128031968.38
其中：应付利息146639608.79应付股利持有待售负债
65/2182021年年度报告
一年内到期的非流动负债8216947231.743500000000.00
其他流动负债1454633644.911525545034.90
流动负债合计22732327187.4012677604280.60
非流动负债：
长期借款2877450000.002878050000.00
应付债券5447656097.286779939749.73
其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益
递延所得税负债894702717.971246686081.12
其他非流动负债7000000000.004000000000.00
非流动负债合计16219808815.2514904675830.85
负债合计38952136002.6527582280111.45
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2256537600.002256537600.00
其他权益工具3983894339.633983894339.63
其中：优先股
永续债3983894339.633983894339.63
资本公积3947525010.323885411482.16
减：库存股1002034242.97600012828.39
其他综合收益60428985.2362049299.10专项储备
盈余公积1643536648.671643536648.67
未分配利润11444590629.9812002348258.24
所有者权益（或股东权益）合计22334478970.8623233764799.41负债和所有者权益（或股东权
61286614973.5150816044910.86
益）总计
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫合并利润表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、营业总收入24184267659.4313890861806.80
其中：营业收入七.6124184267659.4313890861806.80利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本21870458675.9712772713951.00
其中：营业成本七.6118802031963.569284764162.65利息支出
66/2182021年年度报告
手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加七.621421534685.241419952679.09
销售费用七.63682246095.41489527428.91
管理费用七.64494263053.57506411823.74
研发费用七.6526639131.54
财务费用七.66443743746.651072057856.61
其中：利息费用671995616.871152553674.06
利息收入257566435.15112450023.63
加：其他收益七.6713465692.6446444033.98
投资收益（损失以“－”号填列）七.68201805973.18372159598.11
其中：对联营企业和合营企业的投资收益149073680.10214493505.92以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）七.70-722187839.92320856061.00
信用减值损失（损失以“-”号填列）七.71-8581262.18-18030636.12
资产减值损失（损失以“-”号填列）七.72-403774348.05-329054220.32
资产处置收益（损失以“－”号填列）七.73272073.40129240.15
三、营业利润（亏损以“－”号填列）1394809272.531510651932.60
加：营业外收入七.7439948419.688171207.08
减：营业外支出七.7513439371.5515176813.84
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）1421318320.661503646325.84
减：所得税费用七.76493885327.21400999252.38
五、净利润（净亏损以“－”号填列）927432993.451102647073.46
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）927432993.451068895554.25
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）33751519.21
（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”
641255003.771234207312.91号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）286177989.68-131560239.45
六、其他综合收益的税后净额35220137.25120357184.80
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税
35220137.25120357184.80
后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益-669232.65
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益-669232.65
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益35889369.90120357184.80
（1）权益法下可转损益的其他综合收益-951081.22-2759142.34
（2）其他债权投资公允价值变动
67/2182021年年度报告
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他36840451.12123116327.14
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额962653130.701223004258.26
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额676475141.021354564497.71
（二）归属于少数股东的综合收益总额286177989.68-131560239.45
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)0.17000.4440
（二）稀释每股收益(元/股)0.17000.4440
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫母公司利润表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、营业收入十七.4533773463.4338519133.06
减：营业成本十七.4313386401.60192440.73
税金及附加59856769.727312550.19
销售费用4005580.46
管理费用77986359.9499433989.90
研发费用26639131.54
财务费用-428832482.74-65204456.12
其中：利息费用162297440.071031441182.76
利息收入611986083.9469979316.49
加：其他收益389568.632433116.60
投资收益（损失以“－”号填列）十七.5111450710.001361082877.20
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-15955542.57214493505.92以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填-738764452.66320478928.13
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）-749973.54-5979533.23
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列）-146942444.661674799997.06
加：营业外收入3235000.06205180.75
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-143707444.601675005177.81
68/2182021年年度报告
减：所得税费用-76249912.6552293565.65
四、净利润（净亏损以“－”号填列）-67457531.951622711612.16
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填-67457531.951622711612.16
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额-1620313.87-2759142.34
（一）不能重分类进损益的其他综合收益-669232.65
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益-669232.65
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益-951081.22-2759142.34
1.权益法下可转损益的其他综合收益-951081.22-2759142.34
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额-69077845.821619952469.82
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)-0.16550.6176
（二）稀释每股收益(元/股)-0.16550.6176
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫合并现金流量表
2021年1—12月
单位：元币种：人民币项目附注2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金22419833795.6319190922409.81客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还5818037.3495897690.53
收到其他与经营活动有关的现金七.783619950851.781357176355.89
经营活动现金流入小计26045602684.7520643996456.23
购买商品、接受劳务支付的现金15128430853.068798008679.94
69/2182021年年度报告
客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金533964661.58782651188.86
支付的各项税费2324796589.422376558926.50
支付其他与经营活动有关的现金七.784966511893.909590541664.72
经营活动现金流出小计22953703997.9621547760460.02
经营活动产生的现金流量净额3091898686.79-903764003.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金665950983.89197268762.35
取得投资收益收到的现金160119405.14120982756.78
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
78569507.00396689.67
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额5180876.31收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计904639896.03323829085.11
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
183994583.2596391827.10
付的现金
投资支付的现金67551739.94280419064.72质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金297141838.76
投资活动现金流出小计251546323.19673952730.58
投资活动产生的现金流量净额653093572.84-350123645.47
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金17500000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金17500000.00
取得借款收到的现金22136740075.3320063549247.06
收到其他与筹资活动有关的现金七.782300000000.001035024000.00
筹资活动现金流入小计24454240075.3321098573247.06
偿还债务支付的现金18597917049.1813275176428.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金3243703419.733732850708.99
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润45968350.004579573.68
支付其他与筹资活动有关的现金七.782772049250.121915573785.29
筹资活动现金流出小计24613669719.0318923600922.28
筹资活动产生的现金流量净额-159429643.702174972324.78
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额3585562615.93921084675.52
加：期初现金及现金等价物余额10412601373.589491516698.06
六、期末现金及现金等价物余额13998163989.5110412601373.58
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
70/2182021年年度报告
母公司现金流量表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金574462217.6993609852.17收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金10895539794.929848436056.96
经营活动现金流入小计11470002012.619942045909.13
购买商品、接受劳务支付的现金32454516.431299764.46
支付给职工及为职工支付的现金76559359.0887272564.43
支付的各项税费81064589.15512243201.75
支付其他与经营活动有关的现金13803066684.049900847372.42
经营活动现金流出小计13993145148.7010501662903.06
经营活动产生的现金流量净额-2523143136.09-559616993.93
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金1535948983.89186448762.35
取得投资收益收到的现金280761714.63243847754.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计1816710698.52430296516.64
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
228681.41262011.15
的现金
投资支付的现金777551739.94306419064.72取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计777780421.35306681075.87
投资活动产生的现金流量净额1038930277.17123615440.77
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金12905488097.689401000000.00
收到其他与筹资活动有关的现金2300000000.001000000000.00
筹资活动现金流入小计15205488097.6810401000000.00
偿还债务支付的现金7009000000.004658500000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金1283798729.901777971844.99
支付其他与筹资活动有关的现金2711354747.921600012828.39
筹资活动现金流出小计11004153477.828036484673.38
筹资活动产生的现金流量净额4201334619.862364515326.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额2717121760.941928513773.46
加：期初现金及现金等价物余额2940271535.051011757761.59
六、期末现金及现金等价物余额5657393295.992940271535.05
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
71/2182021年年度报告
合并所有者权益变动表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币
2021年度
归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般所有者权益合少数股东权益计
实收资本(或股优项风其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计他
本)其先永续债储险他股备准备
一、上年年末余额2256537600.003983894339.633260945511.89600012828.391112100231.231685196031.1414058905742.6525757566628.152220949460.5927978516088.74
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并
其他-3775359.87-3775359.87-2120192.42-5895552.29
二、本年期初余额2256537600.003983894339.633260945511.89600012828.391112100231.231685196031.1414055130382.7825753791268.282218829268.1727972620536.45三、本期增减变动金额（减少以
68113528.16402021414.5835220137.25151592875.30-147094873.87791891317.51644796443.64“－”号填列）
（一）综合收益总额35220137.25641255003.77676475141.02286177989.68962653130.70
（二）所有者投入和减少资本68113528.1668113528.16511500000.00579613528.16
1．所有者投入的普通股510000000.00510000000.00
2．其他权益工具持有者投入资
2300000000.002300000000.002300000000.00
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他-2300000000.0068113528.16-2231886471.841500000.00-2230386471.84
（三）利润分配-489662128.47-489662128.47-5786672.17-495448800.64
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配-207574350.70-207574350.70-5786672.17-213361022.87
4．其他-282087777.77-282087777.77-282087777.77
（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
72/2182021年年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他402021414.58-402021414.58-402021414.58
四、本期期末余额2256537600.003983894339.633329059040.051002034242.971147320368.481685196031.1414206723258.0825606696394.413010720585.6828617416980.09
2020年度
归属于母公司所有者权益一其他权益工具项目专般少数股东权益所有者权益合计
实收资本(或项风其
优资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计
其他股本)先永续债储险他股备准备
一、上年年末余额1880448000.003979094339.633484666833.32991743046.431522924869.9213679134821.7025538011911.002512457240.9728050469151.97
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期初余额1880448000.003979094339.633484666833.32991743046.431522924869.9213679134821.7025538011911.002512457240.9728050469151.97三、本期增减变动金额（减少以376089600.004800000.00-223721321.43600012828.39120357184.80162271161.22379770920.95219554717.15-291507780.38-71953063.23“－”号填列）
（一）综合收益总额120357184.801234207312.911354564497.71-131560239.451223004258.26
（二）所有者投入和减少资本4800000.0081245273.9586045273.95-71225998.5714819275.38
1．所有者投入的普通股-22500000.00-22500000.00
2．其他权益工具持有者投入资本1000000000.001000000000.001000000000.00
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他-995200000.0081245273.95-913954726.05-48725998.57-962680724.62
（三）利润分配162271161.22-854438681.22-692167520.00-88721542.36-780889062.36
1．提取盈余公积162271161.22-162271161.22
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配-451307520.00-451307520.00-88721542.36-540029062.36
4．其他-240860000.00-240860000.00-240860000.00
（四）所有者权益内部结转376089600.00-376089600.00
1．资本公积转增资本（或股本）376089600.00-376089600.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
73/2182021年年度报告
（六）其他71123004.62600012828.392289.26-528887534.51-528887534.51
四、本期期末余额2256537600.003983894339.633260945511.89600012828.391112100231.231685196031.1414058905742.6525757566628.152220949460.5927978516088.74
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫母公司所有者权益变动表
2021年1—12月
单位:元币种:人民币
2021年度
项目实收资本(或股其他权益工具专项
资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计
本)优先股永续债其他储备
一、上年年末余额2256537600.003983894339.633885411482.16600012828.3962049299.101643536648.6712002348258.2423233764799.41
加：会计政策变更前期差错更正
其他-637967.84-637967.84
二、本年期初余额2256537600.003983894339.633885411482.16600012828.3962049299.101643536648.6712001710290.4023233126831.57三、本期增减变动金额（减少以“－”
62113528.16402021414.58-1620313.87-557119660.42-898647860.71号填列）
（一）综合收益总额-1620313.87-67457531.95-69077845.82
（二）所有者投入和减少资本62113528.1662113528.16
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本2300000000.002300000000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他-2300000000.0062113528.16-2237886471.84
（三）利润分配-489662128.47-489662128.47
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配-207574350.70-207574350.70
3．其他-282087777.77-282087777.77
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
74/2182021年年度报告
2．本期使用
（六）其他402021414.58-402021414.58
四、本期期末余额2256537600.003983894339.633947525010.321002034242.9760428985.231643536648.6711444590629.9822334478970.86
2020年度
项目实收资本(或股其他权益工具专项
资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计
本)优先股永续债其他储备
一、上年年末余额1880448000.003979094339.634109132803.5964808441.441481265487.4511234075327.3022748824399.41
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年期初余额1880448000.003979094339.634109132803.5964808441.441481265487.4511234075327.3022748824399.41三、本期增减变动金额（减少以“－”376089600.004800000.00-223721321.43600012828.39-2759142.34162271161.22768272930.94484940400.00号填列）
（一）综合收益总额-2759142.341622711612.161619952469.82
（二）所有者投入和减少资本4800000.0081245273.9586045273.95
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本1000000000.001000000000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他-995200000.0081245273.95-913954726.05
（三）利润分配162271161.22-854438681.22-692167520.00
1．提取盈余公积162271161.22-162271161.220.00
2．对所有者（或股东）的分配-451307520.00-451307520.00
3．其他-240860000.00-240860000.00
（四）所有者权益内部结转376089600.00-376089600.00
1．资本公积转增资本（或股本）376089600.00-376089600.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他71123004.62600012828.39-528889823.77
四、本期期末余额2256537600.003983894339.633885411482.16600012828.3962049299.101643536648.6712002348258.2423233764799.41
公司负责人：陈代华主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
75/2182021年年度报告
三、公司基本情况
1.公司概况
√适用□不适用
(1)公司注册地、组织形式和总部地址
北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系经北京市人民政府京政函
[1998]57号文批准，由北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305号批复批准，本公司于1998年12月9日发行人民币普通股10000万股，发行后总股本40000万股，注册资本为人民币40000万元。
根据本公司2000年年度股东大会审议通过的《2000年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，本公司以2000年12月31日总股本40000万股为基数，以资本公积金每10股转增
5股（每股面值1元）。本次变更共转增股本20000万股，变更后注册资本为人民币60000万元。
2007年1月17日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股
14100万股，变更后的注册资本为人民币74100万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有
限责任公司以（2007）京会兴验字第1-5号验资报告验证确认。
根据本公司2009年年度股东大会审议通过的《2009年利润分配及资本公积转增方案》，以
2009年12月31日总股本74100万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增14820万股，转增后公司总股本增加至88920万股，注册资本为人民币88920万元，业经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第261号”验资报告验证。
根据本公司2013年年度股东大会审议通过的《2013年度利润分配方案》，以2013年12月
31日总股本88920万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增17784万股，转增后
公司总股本增加至106704万股，注册资本为人民币106704万元。
2014年4月16日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397号），核准本公司非公开发行新股。截至2014年8月15日，本公司非公开发行普通股50000万股，本次变更业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）XYZH/2014A8011号《验资报告》验证。截至 2014年 12月 31日，本公司累计发行股本总数156704.00万股，注册资本为156704.00万元。
根据本公司2018年年度股东大会审议通过的《2018年度利润分配方案》，以2018年12月
31日总股本156704.00万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增31340.80万股，转增后公司总股本增加至188044.80万股，注册资本为人民币188044.80万元。
根据本公司2019年年度股东大会审议通过的《2019年度利润分配方案》，以2019年12月
31日总股本188044.80万股为基数，向全体股东每10股转增2股，共计转增37608.96万股，转增后公司总股本增加至225653.76万股，注册资本为人民币225653.76万元。注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层
办公地址：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
(2)公司业务性质和主要经营活动
本公司系房地产开发企业，经营范围为：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询(不含中介服务)；环保技术开发、技术服务。
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2.合并财务报表范围
√适用□不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司共47户，具体包括：
子公司名称子公司类型级次持股比例(%)表决权比例(%)
北京城建兴华地产有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建青岛兴华地产有限公司全资子公司3100.00100.00
北京城建兴华康庆房地产开发有限公司全资子公司3100.00100.00
青岛双城房地产有限公司控股子公司350.0050.00
北京城建（青岛）投资发展有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建重庆地产有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城和房地产开发有限责任公司控股子公司274.4074.40
北京大东房地产开发有限公司控股子公司280.0080.00
北京城建兴业置地有限公司全资子公司2100.00100.00
北京首城置业有限公司控股子公司250.0050.00首城（天津）投资发展有限公司全资子公司3100.00100.00
北京平筑房地产开发有限公司控股子公司340.0040.00
北京世纪鸿城置业有限公司全资子公司2100.00100.00
南京世纪鸿城地产有限公司全资子公司3100.00100.00
北京城志置业有限公司控股子公司351.0051.00
北京城建兴合房地产开发有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建兴泰房地产开发有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建成都地产有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建成都置业有限公司全资子公司3100.00100.00
北京城建兴云房地产有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建（海南）地产有限公司全资子公司2100.00100.00
三亚城圣文化投资管理有限公司控股子公司360.0060.00
北京城建新城投资开发有限公司全资子公司2100.00100.00
北京新城兴业房地产开发有限公司全资子公司3100.00100.00
北京城建嘉业房地产开发有限公司控股子公司370.0070.00
北京城建隆达置业有限公司控股子公司355.0055.00
北京城建万科天运置业有限公司控股子公司257.0057.00
北京城建兴顺房地产开发有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建兴胜房地产开发有限公司控股子公司365.0065.00
北京城奥置业有限公司控股子公司283.0083.00
北京云蒙山投资发展有限公司控股子公司260.0060.00
北京云蒙山旅游景区管理有限公司全资子公司3100.00100.00
北京城建保定房地产开发有限公司控股子公司265.0065.00
北京城建黄山投资发展有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建兴悦置地有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建兴胜置业有限公司控股子公司290.0090.00
北京城茂未来房地产开发有限公司控股子公司248.0048.00
北京城茂房地产开发有限公司控股子公司251.0051.00
北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）特殊目的主体2北京城建兴瑞置业开发有限公司受托经营形成实质控制2北京城建兴怀房地产开发有限公司受托经营形成实质控制2
黄山京顺投资发展有限公司全资子公司2100.00100.00
北京顺城兴达创展科技有限公司全资子公司2100.00100.00
北京城建重庆置业有限公司全资子公司2100.00100.00
成都锐革新业房地产开发有限公司控股子公司280.0080.00
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子公司名称子公司类型级次持股比例(%)表决权比例(%)
北京招城房地产开发有限公司控股子公司250.0050.00
北京城建创达置业有限公司全资子公司2100.00100.00
子公司的持股比例不同于表决权比例的原因、以及持有半数或以下表决权但仍控制被投资单
位的依据说明详见“附注九、在其他主体中的权益1.在子公司中的权益”。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加4户，其中：
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体：
名称变更原因北京城建重庆置业有限公司投资设立成都锐革新业房地产开发有限公司投资设立北京招城房地产开发有限公司投资设立北京城建创达置业有限公司投资设立
四、财务报表的编制基础
1.编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的规定，编制财务报表。
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.持续经营
√适用□不适用
本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用□不适用
具体会计政策和会计估计内容如下：
1.遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
78/2182021年年度报告
2.会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
3.营业周期
√适用□不适用本公司的主要业务为房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4.记账本位币
采用人民币为记账本位币。
5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用□不适用
（1）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）同一控制下的企业合并本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（3）非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
1）企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
2）企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
3）已办理了必要的财产权转移手续。
4）本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
79/2182021年年度报告
5）本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（4）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
6.合并财务报表的编制方法
√适用□不适用
(1)合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。所有子公司（包括本公司所控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
(2)合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
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1)增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2)处置子公司或业务
A.一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
B.分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
a.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
b.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
c.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
d.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
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C.购买子公司少数股权本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
D.不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7.合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用□不适用
(1)合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分
为共同经营：
1)合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
2)合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
3)其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。
(2)共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1)确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2)确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3)确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4)按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5)确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出
售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售
的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
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8.现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变
动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
9.外币业务和外币报表折算
√适用□不适用
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
10.金融工具
√适用□不适用本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1．金融资产分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
（1）以摊余成本计量的金融资产。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融
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资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产
的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本
公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
（3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条
件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2．金融负债分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负
债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2）其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）类情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。
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财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3．金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以
转销：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
4．金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：
（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债。
2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
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2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产
或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6．金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当
于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当
于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余
87/2182021年年度报告额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这
些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（2）已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1）发行方或债务人发生重大财务困难；
2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3）预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：账龄组合、债务人性质等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
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2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的
预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用
损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4）减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7．金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11.应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
12.应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（10）6.金融工具减值。
本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称组合划分标准或依据计提方法
应收城建集团关联方、政府部门及合作方等类组合一按预期信用损失率计提别的应收款项组合二除上述组合以外的其他应收款按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表计提
13.应收款项融资
□适用√不适用
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14.其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（10）6.金融工具减值。
本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称组合划分标准或依据计提方法
土地投标保证金、城建集团合并范围内关联方、合作方往组合一按预期信用损失率计提
来、押金保证金备用金等风险较小的其他应收款按账龄与整个存续期预期信组合二除上述组合以外的其他应收款用损失率对照表计提
15.存货
√适用□不适用
(1)存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在
生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开发成本、开发产品。
(2)存货的计价方法
本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品成本按开发产品的实际成本进行结转。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。
开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的占地面积、建筑面积分摊计入开发产品。
(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(4)存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5)低值易耗品和包装物的摊销方法
A低值易耗品采用一次转销法；
B周转材料采用一次转销法摊销。
(6)开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
(7)公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施费用的核算方法：住宅小区中无偿交付管理部门使用的非营业性的文教、卫
生、行政管理、市政公用配套设施所需费用以及由政府部门收取的公共配套设施费，计入小区商
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品房成本；有偿转让的或拥有收益权的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集成本，单独计入“开发产品”；小区内金融邮电、社区服务用房，由本公司负担的征地拆迁等费用，以及用房单位负担建安工程费用等，本公司负担部分计入小区商品房成本。
16.合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用□不适用
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
详见本附注（10）6.金融工具减值。
17.持有待售资产
√适用□不适用
1．划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
2．持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资
产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。
18.债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
19.其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
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详见本附注（10）6.金融工具减值。
20.长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
21.长期股权投资
√适用□不适用
(1)初始投资成本的确定
1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见附注五.5同一控制下和非同一控制下
企业合并的会计处理方法
2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
(2)后续计量及损益确认
1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
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本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成（随开发项目收款逐步收回的股东借款）对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
(3)长期股权投资核算方法的转换
1)公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。
2)公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
3)权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
4)成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
5)成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则
第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
(4)长期股权投资的处置
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期
股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投
资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司
净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(5)共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
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22.投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：*投资性房地产所在地有活跃的
房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
23.固定资产
(1).确认条件
√适用□不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资
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产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
固定资产后续计量及处置
1)固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
2)固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(2).折旧方法固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
√适用□不适用
类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率
房屋及建筑物直线法25-40年52.38-3.80
运输设备直线法5-10年59.50-19.00
其他直线法5-10年59.50-19.00
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用√不适用
24.在建工程
√适用□不适用
（1）在建工程的初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
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25.借款费用
√适用□不适用
(1)借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
2)借款费用已经发生；
3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
(3)暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
(4)借款费用资本化金额的计算方法专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数（按年初期末简单平均，或按每月月末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
26.生物资产
□适用√不适用
27.油气资产
□适用√不适用
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28.使用权资产
√适用□不适用
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）本公司发生的初始直接费用；
（4）本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29.无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用□不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括土地使用权等。
1．无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2．无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。
（1）使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
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（2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用□不适用
1．划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
2．开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
30.长期资产减值
√适用□不适用本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
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的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
31.长期待摊费用
√适用□不适用
（1）摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
（2）摊销年限类别摊销年限备注装修费受益期销售配套费受益期旅游设施费受益期
32.合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用□不适用本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
33.职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用□不适用短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支
付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用□不适用
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保
险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
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(3).辞退福利的会计处理方法
√适用□不适用
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用□不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
34.租赁负债
√适用□不适用本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
（1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
（3）在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
（4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选择权需支付的款项；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35.预计负债
√适用□不适用
（1）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
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履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36.股份支付
√适用□不适用
（1）股份支付的种类本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现行价
格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
（3）确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。
（4）会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
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若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
37.优先股、永续债等其他金融工具
√适用□不适用
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
（1）符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交
付可变数量的自身权益工具；
4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益
工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
（2）同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交
换金融资产或金融负债的合同义务；
2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不
包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
（3）会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量金额。
38.收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用□不适用
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）房地产开发业务
（2）土地一级开发业务
1．收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同
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时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商
品；(3)本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法/投入法确定恰当的履约进度。产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度（投入法是根据公司为履行履约义务的投入确定履约进度）。当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
2．收入确认的具体方法
对于房屋开发项目，在开发产品已经竣工且经有关部门验收合格达到可交付状态，已签订商品房买卖合同并完成网签备案，购买方在交房通知期限内签收入住，或者购买方在约定交房期限内无正当理由拒绝接收且交房通知约定的交付期限已结束，价款已全部取得时确认销售收入的实现。
对于土地开发项目，在土地开发合同明确约定价款及付款时间等条件的，对于已履约部分分期确认收入实现；土地开发合同未约定价款及付款时间等条件的，综合土地入市成交、预收补偿款、补偿返还文件等因素后，待付款金额与时间等条件能够确定时，确认土地开发收入实现，其中对于利润无法确定的，按照已履约成本确认收入，不确认利润。
3．特定交易的收入处理原则
（1）附有销售退回条款的合同在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
（2）附有质量保证条款的合同评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
（3）附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，予以合理估计。
（4）售后回购
1）因与客户的远期安排而负有回购义务的合同：这种情况下客户在销售时点并未取得相关
商品控制权，因此作为租赁交易或融资交易进行相应的会计处理。其中，回购价格低于原售价的视为租赁交易，按照企业会计准则对租赁的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。公司到期未行使回购权利的，则在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。
2）应客户要求产生的回购义务的合同：经评估客户具有重大经济动因的，将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条1）规定进行会计处理；否则将其作为附有销售退回条款的销售交易进行处理。
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（5）向客户收取无需退回的初始费的合同
在合同开始（或接近合同开始）日向客户收取的无需退回的初始费应当计入交易价格。公司经评估，该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，并且该商品构成单项履约义务的，则在转让该商品时，按照分摊至该商品的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品相关，但该商品不构成单项履约义务的，则在包含该商品的单项履约义务履行时，按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入；该初始费与向客户转让已承诺的商品不相关的，该初始费则作为未来将转让商品的预收款，在未来转让该商品时确认为收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用√不适用
39.合同成本
√适用□不适用
（1）合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。
（2）合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
（3）合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
（4）合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40.政府补助
√适用□不适用
1．类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2．政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3．会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性
优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
41.递延所得税资产/递延所得税负债
√适用□不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
（1）确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：1）该交易不是企业合并；2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（2）确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
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2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够
控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
42.租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用√不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用√不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1.租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2.租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符
合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3.本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过12个月的租赁。低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策详见本附注、注释28和注释34。
4.本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
107/2182021年年度报告
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公
允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止
租赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
43.其他重要的会计政策和会计估计
√适用□不适用
1.终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。
2.回购本公司股份
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本。股份回购中支付的对价和交易费用减少所有者权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。
108/2182021年年度报告
转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
44.重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用□不适用
会计政策变更的内容和备注(受重要影响的报表项目名称和金审批程序
原因额)
本公司自2021年1月1经公司第七届董事会第五根据新旧准则衔接规定，公司根据首日起执行财政部2018年十次会议审批通过，公司次执行该准则的累积影响数调整期初修订的《企业会计准则自2021年1月1日开始执留存收益及财务报表其他相关项目金
第21号-租赁》行新租赁准则。额，对可比期间信息不予调整。
其他说明本公司自2021年1月1日起执行财政部2018年修订的《企业会计准则第21号——租赁》，变更后的会计政策详见附注五、重要会计政策及会计估计。
在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。
此外，本公司对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定选择采用简化的追溯调整法进行衔接会计处理，即调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息，并对其中的经营租赁根据每项租赁选择使用权资产计量方法和采用相关简化处理。
本公司对低价值资产租赁的会计政策为不确认使用权资产和租赁负债。根据新租赁准则的衔接规定，本公司在首次执行日前的低价值资产租赁，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理，不对低价值资产租赁进行追溯调整。
首次执行新租赁准则对年初财务报表项目影响情况详见44（3）内容。
(2).重要会计估计变更
□适用√不适用
(3).2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用□不适用合并资产负债表
单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
流动资产：
货币资金10552905294.9810552905294.98结算备付金拆出资金
交易性金融资产4651250809.004651250809.00
109/2182021年年度报告
衍生金融资产应收票据
应收账款131039572.72131039572.72应收款项融资
预付款项3104701410.593104233615.01-467795.58应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款6182154332.396182154332.39
其中：应收利息55266556.0855266556.08
应收股利93499658.4393499658.43买入返售金融资产
存货86875996273.7386876545604.30549330.57合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产2976862415.732976862415.73
流动资产合计114474910109.14114474991644.1381534.99
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资3064987950.923064987950.92
其他权益工具投资750000.00750000.00
其他非流动金融资产1618955220.001618955220.00
投资性房地产9172301716.949172301716.94
固定资产581807268.50581807268.50在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产118679464.29118679464.29无形资产开发支出商誉
长期待摊费用165127664.49164580303.49-547361.00
递延所得税资产2285204050.112287287494.302083444.19其他非流动资产
非流动资产合计16889133870.9617009349418.44120215547.48
资产总计131364043980.10131484341062.57120297082.47
流动负债：
短期借款向中央银行借款
110/2182021年年度报告
拆入资金交易性金融负债衍生金融负债
应付票据157209358.83157209358.83
应付账款9229532633.619224478633.61-5054000.00
预收款项40080409.5240080409.52
合同负债19115212243.1219115212243.12卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬36750274.0336750274.03
应交税费730894437.22730894437.22
其他应付款5938523795.565938523795.56
其中：应付利息191602167.09191602167.09
应付股利81852129.8781852129.87应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债7975396936.387994187025.8918790089.51
其他流动负债3116567993.873116567993.87
流动负债合计46340168082.1446353904171.6513736089.51
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款37607440470.2037607440470.20
应付债券6779939749.736779939749.73
其中：优先股永续债
租赁负债112338285.16112338285.16长期应付款长期应付职工薪酬预计负债
递延收益95680000.0095680000.00
递延所得税负债2221505375.382221623635.47118260.09
其他非流动负债10340794213.9110340794213.91
非流动负债合计57045359809.2257157816354.47112456545.25
负债合计103385527891.36103511720526.12126192634.76
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2256537600.002256537600.00
其他权益工具3983894339.633983894339.63
其中：优先股
永续债3983894339.633983894339.63
资本公积3260945511.893260945511.89
111/2182021年年度报告
减：库存股600012828.39600012828.39
其他综合收益1112100231.231112100231.23专项储备
盈余公积1685196031.141685196031.14一般风险准备
未分配利润14058905742.6514055130382.78-3775359.87归属于母公司所有者权益（或股东
25757566628.1525753791268.28-3775359.87
权益）合计
少数股东权益2220949460.592218829268.17-2120192.42
所有者权益（或股东权益）合计27978516088.7427972620536.45-5895552.29负债和所有者权益（或股东权
131364043980.10131484341062.57120297082.47
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用□不适用
经公司第七届董事会第五十次会议审批通过，公司自2021年1月1日开始执行新租赁准则，根据新旧准则衔接规定，公司调减“预付账款”467795.58元，调增“存货”549330.57元，调增“使用权资产”科目118679464.29元，调减“长期待摊费用”547361.00元，调增“递延所得税资产”科目2083444.19元，调减“应付账款”5054000.00元，调增“一年内到期的非流动负债”18790089.51元，调增“租赁负债”112338285.16元，调增“递延所得税负债”118260.09元，调减“未分配利润”3775359.87元，调减“少数股东权益”2120192.42元。不涉及其他科目调整，对可比会计信息不予调整。
母公司资产负债表
单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
流动资产：
货币资金2940271535.052940271535.05
交易性金融资产4651250809.004651250809.00衍生金融资产应收票据
应收账款554140.62554140.62应收款项融资
预付款项853299.00853299.00
其他应收款31900805390.7731900805390.77
其中：应收利息55266556.0855266556.08
应收股利552875832.29552875832.29
存货1545209083.641545209083.64合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产598912587.18598912587.18
流动资产合计41637856845.2641637856845.26
112/2182021年年度报告
非流动资产：
债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资6926174199.646926174199.64
其他权益工具投资750000.00750000.00
其他非流动金融资产1611955220.001611955220.00
投资性房地产571701306.18571701306.18
固定资产1524268.621524268.62在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产16425500.9716425500.97无形资产开发支出商誉长期待摊费用
递延所得税资产66083071.1666295727.11212655.95其他非流动资产
非流动资产合计9178188065.609194826222.5216638156.92
资产总计50816044910.8650832683067.7816638156.92
流动负债：
短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款1933624027.551933624027.55
预收款项4971838.964971838.96
合同负债529399841.21529399841.21
应付职工薪酬2299593.502299593.50
应交税费53731976.1053731976.10
其他应付款5128031968.385128031968.38
其中：应付利息146639608.79146639608.79应付股利持有待售负债
一年内到期的非流动负债3500000000.003508414243.508414243.50
其他流动负债1525545034.901525545034.90
流动负债合计12677604280.6012686018524.108414243.50
非流动负债：
长期借款2878050000.002878050000.00
应付债券6779939749.736779939749.73
其中：优先股永续债
113/2182021年年度报告
租赁负债8861881.268861881.26长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益
递延所得税负债1246686081.121246686081.12
其他非流动负债4000000000.004000000000.00
非流动负债合计14904675830.8514913537712.118861881.26
负债合计27582280111.4527599556236.2117276124.76
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）2256537600.002256537600.00
其他权益工具3983894339.633983894339.63
其中：优先股
永续债3983894339.633983894339.63
资本公积3885411482.163885411482.16
减：库存股600012828.39600012828.39
其他综合收益62049299.1062049299.10专项储备
盈余公积1643536648.671643536648.67
未分配利润12002348258.2412001710290.40-637967.84
所有者权益（或股东权益）合计23233764799.4123233126831.57-637967.84负债和所有者权益（或股东权
50816044910.8650832683067.7816638156.92
益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用□不适用
经公司第七届董事会第五十次会议审批通过，公司自2021年1月1日开始执行新租赁准则，根据新旧准则衔接规定，公司调增“使用权资产”科目16425500.97元，调增“递延所得税资产”科目212655.95元，调增“一年内到期的非流动负债”8414243.50元，调增“租赁负债”8861881.26元，调减“未分配利润”637967.84元。不涉及其他科目调整，对可比会计信息不予调整。
(4).2021年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用√不适用
45.其他
□适用√不适用
六、税项
1.主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用□不适用税种计税依据税率
114/2182021年年度报告
增值税不动产销售或租赁、应税销售服务收入等16%、13%、10%、9%、6%、5%、3%消费税
营业税营改增之前的应纳税营业额5%
城市维护建设税实际流转税税额5%、7%
企业所得税应纳税所得额25%
教育费附加实际流转税税额3%
地方教育费附加实际流转税税额2%
土地增值税（注）销售或转让房地产取得的增值额30%-60%
注：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关规定，本公司按开发产品预售收入2%的比例预缴土地增值税。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发[2010]677号)，销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的预售收入，暂不预缴土地增值税；
容积率小于1.0的房地产开发项目，按照预售收入的3%预缴土地增值税。本公司以销售或转让房地产取得的增值额为依据，按清算口径预提土地增值税，适用超率累进税率30%-60%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用
2.税收优惠
□适用√不适用
3.其他
□适用√不适用
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
库存现金174736.83176829.71
银行存款13997968039.0810411776771.56
其他货币资金156993723.98140951693.71
合计14155136499.8910552905294.98
其中：存放在境外的款项总额其他说明
其中受限制的货币资金明细如下：
项目期末余额期初余额
按揭保证金12509604.6313991536.73
履约保证金144462905.75126312384.67
合计156972510.38140303921.40
115/2182021年年度报告
2、交易性金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产3250672000.004651250809.00
其中：
新股股票10809.00
国信证券股份有限公司3243674000.004651240000.00
中国信托保障基金6998000.00指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
合计3250672000.004651250809.00
其他说明：
□适用√不适用
3、衍生金融资产
□适用√不适用
4、应收票据
(1).应收票据分类列示
□适用√不适用
(2).期末公司已质押的应收票据
□适用√不适用
(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用√不适用
(4).期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用√不适用
(5).按坏账计提方法分类披露
□适用√不适用
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
□适用√不适用
116/2182021年年度报告
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(6).坏账准备的情况
□适用√不适用
(7).本期实际核销的应收票据情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
5、应收账款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计49176882.42
1至2年9232420.66
2至3年3065113.94
3年以上
3至4年2011144.33
4至5年1276677.68
5年以上14589284.10
合计79351523.13
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值
(%)(%)
(%)(%)
117/2182021年年度报告
按单项
计提坏10144235.6812.7810144235.68100.0010144235.686.5510144235.68100.00账准备
其中：
按组合
计提坏69207287.4587.2211142346.3416.1058064941.11144749640.6293.4513710067.909.47131039572.72账准备
其中：
组合15073208.006.395073.210.105068134.7979898300.8451.5879898.300.1079818402.54
组合264134079.4580.8311137273.1317.3752996806.3264851339.7841.8713630169.6021.0251221170.18
合计79351523.13/21286582.02/58064941.11154893876.30/23854303.58/131039572.72
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由
北京天华创业科贸有限公司8449815.008449815.00100.00预计无法收回
北京北苑钰龙泉饮食有限公司858446.68858446.68100.00预计无法收回
深圳渝元乘纸品公司684077.00684077.00100.00预计无法收回
于波22265.0022265.00100.00预计无法收回
王丽娟、李克诚87960.0087960.00100.00预计无法收回
魏巍20000.0020000.00100.00预计无法收回
高翔20000.0020000.00100.00预计无法收回
王晓君1672.001672.00100.00预计无法收回
合计10144235.6810144235.68100.00/
按单项计提坏账准备的说明：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：组合1
单位：元币种：人民币期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内5057959.005057.960.10
1－2年15249.0015.250.10
2－3年
3－4年
4－5年
118/2182021年年度报告
5年以上
合计5073208.005073.210.10
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用□不适用
详见附注五.12。
组合计提项目：组合2
单位：元币种：人民币期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内44118923.422625075.965.95
1－2年9217171.661278421.7113.87
2－3年3065113.941268344.1541.38
3－4年2011144.33886512.4244.08
4－5年1276677.68633870.4749.65
5年以上4445048.424445048.42100.00
合计64134079.4511137273.1317.37
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用□不适用
详见附注五.12。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动
单项计提预期信用10144235.6810144235.68损失的应收账款
组合179898.30-74825.095073.21
组合213630169.60-2492896.4711137273.13
合计23854303.58-2567721.5621286582.02
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
119/2182021年年度报告
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占应收账款期末余额坏账准备期单位名称期末余额
合计数的比例(%)末余额
北京能量盒科技有限公司19091618.9024.061135951.32
北京天华创业科贸有限公司8449815.0010.658449815.00
北京趣加科技有限公司3923282.014.94233435.28
中外运创新科技有限公司北京分公司2547830.723.21151595.93
北京城承物业管理有限责任公司3925000.004.953925.00
合计37937546.6347.819974722.53
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
6、应收款项融资
□适用√不适用
7、预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内638201535.3724.73708898865.4122.84
1至2年92631594.453.59781665055.7425.18
2至3年363593507.3914.09373251590.9012.02
3年以上1486354654.2457.591240418102.9639.96
合计2580781291.45100.003104233615.01100.00
账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
120/2182021年年度报告
单位名称期末余额账龄未及时结算原因
北京市东城区人民政府房屋征收办公室1175003423.604至5年未结算的拆迁补偿款
北京首创华业房地产开发有限公司570594168.002至4年购置的安置房未交付
北京佳源投资经营有限责任公司64386360.003至4年未最终结算
河北建设集团有限公司43804409.331至2年未最终结算
保定市豪中房地产开发有限公司25000000.001至3年未最终结算
合计1878788360.93——
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用□不适用占预付款项期预付款时单位名称期末余额末余额合计数未结算原因间
的比例(%)
北京市东城区人民政府房屋征收办1175003423.6045.532017年未结算的拆公室迁补偿款
北京首创华业房地产开发有限公司570594168.0022.112018年购置的安置房未交付
北京城建八建设发展有限责任公司105958341.274.112021年尚未结算
北京城建北方集团有限公司65607576.882.542021年尚未结算
北京城建九建设工程有限公司65457314.772.542021年尚未结算
合计1982620824.5276.83其他说明
□适用√不适用
8、其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应收利息133614952.6455266556.08
应收股利93499658.4393499658.43
其他应收款6518978093.346033388117.88
合计6746092704.416182154332.39
其他说明：
□适用√不适用应收利息
(1).应收利息分类
√适用□不适用
121/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资
北京骏泰置业有限公司2464397.54
北京城安辉泰置业有限公司5423659.7515471723.94
北京新城金郡房地产开发有限公司24641870.5537330434.60
北京景晟乾通置业有限公司67212980.92
北京双城通达房地产开发有限公司6909714.58
北京建远万誉房地产开发有限公司29426726.84
合计133614952.6455266556.08
(2).重要逾期利息
□适用√不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用应收股利
(1).应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43
合计93499658.4393499658.43
(2).重要的账龄超过1年的应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币是否发生减值
项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据
国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是
合计93499658.43///
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
122/2182021年年度报告
第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计
月预期信信用损失(未发信用损失(已发
用损失生信用减值)生信用减值)
2021年1月1日余额93499658.4393499658.43
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动
2021年12月31日余额93499658.4393499658.43
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计3762382821.67
1至2年2330221071.70
2至3年151334541.33
3年以上
3至4年17157149.32
4至5年192825439.05
5年以上111550899.97
合计6565471923.04
123/2182021年年度报告
(2).按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额
保证金69165631.5368774684.03
押金13342254.2812522738.02
备用金374506.60424000.00
往来款6345649893.995805221316.07
代垫款136939636.64181790225.72
合计6565471923.046068732963.84
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计
预期信用损信用损失(未发信用损失(已发
失生信用减值)生信用减值)
2021年1月1日余额5971729.2119299541.5510073575.2035344845.96
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提491753.4410651474.305756.0011148983.74本期转回本期转销本期核销其他变动
2021年12月31日余额6463482.6529951015.8510079331.2046493829.70
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币类别期初余额本期变动金额期末余额
124/2182021年年度报告
收回或转销或其他变计提转回核销动
单项计提10073575.205756.0010079331.20
组合15971729.21491753.446463482.65
组合219299541.5510651474.3029951015.85
合计35344845.9611148983.7446493829.70
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用√不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备期单位名称期末余额账龄期末余额合计质末余额
数的比例(%)
天津北方裕茂企业管理有限公司往来借款1491310000.001至2年22.711491310.00
北京景晟乾通置业有限公司往来借款1324622306.711年以内20.181324622.31
北京双城通达房地产开发有限公司往来借款1131900000.001年以内17.241131900.00
北京建远万誉房地产开发有限公司往来借款932157401.872年以内14.20932157.40
北京矿融城置业有限公司往来借款556435220.891年以内8.48556435.22
合计/5436424929.47/82.815436424.93
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
9、存货
(1).存货分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
125/2182021年年度报告
存货跌价准存货跌价准
备/合同履约备/合同履约账面余额账面价值账面余额账面价值成本减值准成本减值准备备
原材料433710.85433710.85在产品
库存商品367046.26367046.266399.646399.64
周转材料795582.74795582.74消耗性生物资产合同履约成本
开发成本69773717889.73138520579.7369635197310.0070775455630.14245437784.1970530017845.95
开发产品22259364896.09594380861.4121664984034.6816553343446.76207617670.7916345725775.97
合计92033883542.93732901441.1491300982101.7987329601059.28453055454.9886876545604.30开发成本开工预计项目名称预计投资总额期末余额期初余额时间竣工时间
动感花园项目2006年2018年22.00亿元291364580.751195309761.77
南苑项目——————5531159.975531159.97
62号院项目——————471984.00471984.00
台湖项目2016年暂未定38.00亿元1878903162.251099558479.51
康庄棚改项目2018年2022年56.20亿元2807496271.722057512291.32
樾府项目2018年暂未定40亿元969100116.512119264440.95
怀柔新城府前龙樾2019年2022年57.51亿元4753076283.724067810320.11
怀柔新城棚改项目2016年2019年41.6亿元164060148.72141458183.59
青岛西郭庄项目2020年2023年18.7亿元1018548562.52874227151.40
北七家项目2014年2022年35.51亿元132693049.92131187852.41
管庄项目2017年已竣工50.15亿元4405609207.95
南京浦口项目2017年2022年32亿元171241706.71985247415.65
城茂未来项目2019年2022年72亿元1124618464.595376896961.30
顺义北小营项目2019年2022年82.93亿元6029670748.885322700925.85
龙樾熙城2015年2022年43.01亿元575283621.541022692522.47
龙樾湾（成都）项目2011年2021年40.08亿元135307195.40
朝阳东坝南区2015年2020年33.09亿1654657136.07
珑玺家苑2018年2021年6亿元568534174.32494919765.15
澜湖庭苑2020年2022年12.6亿元930605057.50679830839.51
星尚广场（天津藕甸道南侧项目）2021年6.5亿元35458248.9934280503.98
平谷桃源香谷项目2018年2020年6.15亿602398986.80
红塘湾项目2014年2022年30.67亿元1439764623.311097416127.76
海坡项目2018年2022年10.50亿元243138687.09242666566.81
马池口项目2013年2024年61.21亿元2020412672.141834866690.40
大兴海子角棚改项目2021年2025年112.11亿元18372460.9216643379.43
望坛棚改项目2009年2023年411亿23245800041.1416188139639.84
龙樾生态城项目2017年2023年65亿元3275879324.353497991850.75
龙樾湾（重庆）项目2014年2022年13.02亿元122315488.90118530595.12
密云走马庄项目2015年2023年5亿元97138552.4796257708.70
双胜街棚改项目2019年2025年12.22万元250650354.21191753017.15
仁和镇平各庄项目（二级开发）2016年2022年103.92亿元1567712425.162060852659.31
临河棚户区改造项目2017年暂未定239亿元7110391074.369628152037.35
平各庄 B 地块一级开发项目 2017 年 暂未定 13.68 亿元 1106590881.99 1029103091.01
东黄山国际小镇项目(集团)2018年2027年52亿元1141194312.961071357293.52
重庆铜梁项目2021年2027年24.9亿元832241855.49
成都金牛区天回镇项目2021年2023年22.63亿元1243257546.44
朝阳崔各庄棚改项目2021年2023年49.24亿元4602200246.19
奥体文化园项目2017年2021年51.00亿元1294851887.83
合计69773717889.7370775455630.14
126/2182021年年度报告
开发产品项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额
世华水岸项目2010年1057617.331057617.33
动感花园项目2019年505913020.98925927799.47312218161.451119622659.00
北苑家园项目2010年42007682.7742007682.77
筑华年项目2012年24145923.4975721.0024221644.49
顺悦居项目2014年37018814.77-686185.4236332629.35
世华龙樾项目2014年1580905192.31198113287.58693015715.591086002764.30
海梓府项目2015年251549686.1322521907.32190542585.2883529008.17
北京密码项目2016年2079732844.3251163104.694263715.042126632233.97
顺义平各庄项目2017年225403709.1212991100.00238394809.12
青岛龙樾湾项目2017年192325549.616413847.4684928061.10113811335.97
樾府项目2019年23953879.181545802634.18377483543.941192272969.42
樾郡项目2019年76246619.16-1032292.9437594544.9837619781.24
北七家项目2022年216309976.0330765524.5346505113.75200570386.81
世华泊郡项目2019年33668630.3485990016.381049309.98118609336.74
管庄项目2021年4421533674.151837472307.322584061366.83
南京浦口项目2022年1673592857.13796303634.29909578422.431560318068.99
城茂未来项目2021年5302623958.344047525886.991255098071.35
龙樾湾（成都）项目2021年359702631.77271995582.12306926922.32324771291.57
龙樾熙城2017年268610763.22687333779.33503621494.60452323047.95
首城国际中心2013年2668182.19950000.003618182.19
平谷汇景湾2014年827609106.76396449.01240952524.13587053031.64
朝阳东坝南区2017年387760420.761654644028.07352947098.941689457349.89
南湖1号2014年25911272.091720415.3811670111.2115961576.26
平谷桃源香谷项目2020年647163088.83624653269.5122509819.32
红塘湾项目2022年1045300203.29403483006.26641817197.03
宽院国誉府2020年882583742.744937086.67500911730.15386609099.26
瀛海项目2018年1023754535.4740276696.76983477838.71
徜徉集项目2014年16515129.47563550.9815951578.49
理工大学2号地项目2017年206226382.141305824.63100146088.64107386118.13
重庆熙城项目2014年351130588.81-3668540.867374656.34340087391.61
龙樾湾(重庆)项目2018年325597157.85-1733183.208499047.21315364927.44
龙樾生态城项目2019年343226649.85775616849.38742718928.48376124570.75
上河湾项目2015年74020441.184930472.2569089968.93
门头沟永定镇项目2018年1063630072.03-40540953.88468093137.00554995981.15仁和镇平各庄项目
2018年2374376015.58595903270.29722328384.312247950901.56
（二级开发）
临河棚户区改造项目2021年5476997103.675476997103.67
奥体文化园项目2021年1298453953.561298453953.56
天成家园2015年9920708.144689444.095231264.05
花市枣苑项目2006年967440.75967440.75
合计16553343446.7624769982484.0319063961034.7022259364896.09
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品
127/2182021年年度报告
周转材料消耗性生物资产合同履约成本
开发成本245437784.1942391176.48149308380.94138520579.73
开发产品207617670.79361383171.57149308380.94123928361.89594380861.41
合计453055454.98403774348.05149308380.94123928361.89149308380.94732901441.14
开发成本存货跌价准备明细;本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他
开发成本245437784.1942391176.48149308380.94138520579.73
其中：南苑项目5531159.975531159.97
62号院项目471984.00471984.00
龙樾湾（重庆）项目629720.05515981.351145701.40
龙樾湾（成都）项目5677034.675677034.67
成都熙城项目120389898.83-7197861.8030893359.6082298677.43
樾府项目112737986.67112737986.67
澜湖庭苑项目45995260.0445995260.04
南京浦口项目3077796.893077796.89
开发产品存货跌价准备明细：
本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他
开发产品207617670.79361383171.57149308380.94123928361.89594380861.41
其中：龙樾湾（重庆）项目57502707.051189750.822819276.1755873181.70
重庆熙城项目42217438.88-3526786.641596411.8237094240.42
龙樾生态城项目8397050.35670225.128059365.751007909.72
龙樾湾（成都）项目2694637.015677034.676734013.281637658.40
门头沟永定镇项目24335878.743520944.5120814934.23
樾郡项目17163960.791055003.885802268.7912416695.88
东坝项目28919071.5012777310.8028919071.4812777310.82
汇景湾项目12607742.271293611.673765927.3410135426.60
徜徉集项目3081247.8050150.983031096.82
理工大学2号地项目10697936.40-75470.893176028.537446436.98
北京密码项目171041181.14171041181.14
樾府项目17759477.06112737986.6739616733.8790880729.86
宽院国誉府3431829.953431829.95
管庄项目97482592.2697482592.26
成都熙城项目30893359.6019868169.3711025190.23
南京浦口项目58284446.4058284446.40
128/2182021年年度报告
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用□不适用本期减少本期确认资存货项目名称期初余额本期增加期末余额本化金额的出售减少其他减少
资本化率(%)
动感花园项目213136217.945813025.4329879279.14189069964.234.75
世华龙樾项目393184886.6781125444.54312059442.13
海梓府项目27428120.9317929184.359498936.58
北京密码项目129238253.43183343.18129054910.25
顺义平各庄项目13919875.6213919875.62
康庄棚改项目122164644.37106885286.57229049930.944.78
青岛龙樾湾项目10132140.394064447.326067693.07
樾府项目119748526.2025436821.63107009141.6338176206.204.46
怀柔新城府前龙樾55436860.00148917350.22204354210.226.10
怀柔新城棚改项目12121473.9786805.1812034668.79
青岛西郭庄项目57092856.7957092856.796.00
北七家项目16139975.832249582.8313890393.00
世华泊郡项目1697076.8414882.001682194.84
管庄项目47257443.227219557.5031952137.1422524863.584.43
南京浦口项目392988089.726650913.90137628669.71262010333.915.53
城茂未来项目319786433.9286002160.76253218322.52152570272.164.55
顺义北小营项目219633765.12164845191.79384478956.915.27
龙樾湾（成都）项目18291960.749940956.538351004.21
龙樾熙城93400361.6049418364.7636237773.55106580952.815.31
首城国际中心345425.99345425.99
平谷汇景湾32065469.779809216.9322256252.84
朝阳东坝南区61503587.8317855222.8843648364.95
南湖1号1584104.941097099.25487005.69
珑玺家苑16210565.009828493.3326039058.335.24
澜湖庭苑5118215.2915846049.9520964265.244.99
平谷桃源香谷项目44952884.2710377181.0331653306.542922396.70
红塘湾项目31557894.1970568808.4833739069.8868387632.796.25
海坡项目12861532.9112861532.91
宽院国誉府52143018.3630520238.6921622779.67
马池口项目670954780.26125436142.18431638.17795959284.274.75
瀛海项目136836983.997252102.78129584881.21
望坛项目1764541534.95680436875.792444978410.743.15
徜徉集项目375074.8811050.29364024.59
理工大学2号地项目16569590.946715202.929854388.02
龙樾湾(重庆)项目24867973.023893233.91648426.7728112780.165.45
重庆熙城项目984108.43117729.15866379.28
龙樾生态城151990156.53128320881.6847672857.83232638180.384.83
走马庄项目5802386.485802386.48
上河湾项目511796.1134090.54477705.57
门头沟永定镇项目123362944.4456230201.5567132742.89
双胜街棚改项目11231935.124752623.0515984558.175.37仁和镇平各庄项目
64158109.239187767.5254970341.71
（二级开发）
临河棚户区改造项目1594249450.33607899852.552202149302.885.44
平各庄 B 地块一级开
195705434.1740489181.67236194615.845.70
发项目
奥体文化园项目30878400.2730878400.27
东黄山国际小镇项目64258036.4052788842.94117046879.345.16
天成家园164433.54164433.54
129/2182021年年度报告
本期减少本期确认资存货项目名称期初余额本期增加期末余额本化金额的出售减少其他减少
资本化率(%)
重庆铜梁项目21764440.3221764440.325.29
成都国誉府项目9622100.029622100.026.00
朝阳崔各庄棚改项目71043378.4171043378.414.64
合计7321491934.152500972433.63943219065.8031653306.548847591995.44
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
10、合同资产
(1).合同资产情况
□适用√不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
11、持有待售资产
□适用√不适用
12、一年内到期的非流动资产
□适用√不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用√不适用
13、其他流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
合同取得成本280352944.48254074479.37
130/2182021年年度报告
应收退货成本
预缴税金1967072544.701973179497.66
待抵扣进项税1038827357.43746858803.02
待摊费用2749635.68
合计3286252846.612976862415.73
14、债权投资
(1).债权投资情况
□适用√不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用√不适用
(3).减值准备计提情况
□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
15、其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用√不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用√不适用
(3).减值准备计提情况
□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
16、长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用√不适用
131/2182021年年度报告
(2).坏账准备计提情况
□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用√不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
17、长期股权投资
√适用□不适用
132/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币本期增减变动减值准期初期末被投资单位减少权益法下确认其他综合收其他权益变宣告发放现金计提减备期末余额追加投资其他余额投资的投资损益益调整动股利或利润值准备余额
一、合营企业小计
二、联营企业
北京市天银地热开发有限责任公司30278818.27798674.0331077492.30
北京科技园建设（集团）股份有限公司894085668.3619442444.958514517.0720938980.19901103650.19
深圳市中科招商创业投资有限公司1745605613.69254512401.18-1281458.6121000000.001977836556.26
国奥投资发展有限公司140009328.97-54985857.8285023471.15
北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司50442814.702093736.474000000.0048536551.17
北京新城金郡房地产开发有限公司-6490587.736490587.73
北京双城置业开发有限公司19951039.89-2209039.5517742000.34
北京建远万誉房地产开发有限公司45428831.53-82462554.9037033723.37
北京碧桂园文化发展有限公司16579383.81-16579383.81
北京城安辉泰置业有限公司-13243402.4713243402.47
北京骏泰置业有限公司-3314195.223314195.22
北京京城佳业物业股份有限公司139185835.5135418874.82-338855.2653599011.09227864866.16
成都红星美凯龙全球家居有限公司18500000.00-1052794.3017447205.70
北京双城通达房地产开发有限公司49000000.00-13305048.34-13695189.1521999762.51
北京矿融城置业有限公司-2708354.832708354.83
小计3064987950.9267500000.00149073680.10-1620313.8762113528.1645938980.1932515690.663328631555.78
合计3064987950.9267500000.00149073680.10-1620313.8762113528.1645938980.1932515690.663328631555.78
133/2182021年年度报告
18、其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
北京城建中地投资有限公司750000.00750000.00北京首都国际投资管理有限责任公司
合计750000.00750000.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币累其他综合指定为以公允价其他综合本期确计收益转入值计量且其变动收益转入项目认的股累计损失利留存收益计入其他综合收留存收益利收入得的金额益的原因的原因北京城建中地投非交易性资有限公司北京首都国际投非交易性
资管理有限责任153742624.53公司
合计153742624.53
其他说明：
√适用□不适用
北京首都国际投资管理有限责任公司投资已全额计提减值损失，金额153742624.53元。
19、其他非流动金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
锦州银行股份有限公司186004000.00245073920.00
二十一世纪空间技术应用股份有限公司325630200.00291781300.00
华能资本服务有限公司1050000000.001050000000.00
中国信托保障基金25100000.0032100000.00
合计1586734200.001618955220.00
其他说明：
√适用□不适用
本期二十一世纪空间技术应用股份有限公司定向增发股份1590万股，新股定增价格为
17.22元/股。
上述新股定向发行的定价是以二十一世纪空间技术应用股份有限公司2021年3月31日经审
计扣除非经常性损益后的净利润为基础，综合考虑公司所处行业、公司成长性、未来业务发展前景等因素，并在双方初步交流的基础上确定的，本次定向发行价格参考了中瑞世联资产评估集团有限公司以2021年3月31日为基准日对公司股东全部权益价值进行评估的评估价值（中瑞评报字[2021]第001039号）并经股东大会批准。本公司以此作为公允价值核算的依据。
134/2182021年年度报告
20、投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1)采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计
一、期初余额9172301716.949172301716.94
二、本期变动430055281.56430055281.56
加：外购247173069.57247173069.57
存货\固定资产
216981155.21216981155.21
\在建工程转入企业合并增加
减：处置19888118.4619888118.46
其他转出83056391.8483056391.84
公允价值变动68845567.0868845567.08
三、期末余额9602356998.509602356998.50
(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书原因
海南红塘湾 E01商业 45074675.04 尚在办理中
海兴大厦西配楼6-7层整层、8层部分及配套车位124486346.03尚在办理中
城奥大厦5491949716.60尚在办理中
龙樾湾（成都）商业街地下部分33584227.57尚在办理中
文龙家园一里4号楼34306069.67尚在办理中
海南红塘湾 E09地下 19199079.78 尚在办理中其他说明
√适用□不适用
投资性房地产抵押情况见附注七、43以及45。
21、固定资产
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
固定资产625583745.98581807268.50固定资产清理
合计625583745.98581807268.50
其他说明：
□适用√不适用固定资产
(1).固定资产情况
√适用□不适用
135/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币房屋及建筑机器项目运输工具其他合计物设备
一、账面原值：
1.期初余额629758317.6128172520.2261484376.66719415214.49
2.本期增加金额71577593.463570762.0875148355.54
（1）购置78403841.473570762.0881974603.55
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他增加-6826248.01-6826248.01
3.本期减少金额309879.0197896.24407775.25
（1）处置或报废309879.0197896.24407775.25
（2）处置子公司
4.期末余额701335911.0727862641.2164957242.50794155794.78
二、累计折旧
1.期初余额74815720.4518210285.4144581940.13137607945.99
2.本期增加金额22787447.342367681.135980560.1131135688.58
（1）计提22787447.342367681.135980560.1131135688.58
3.本期减少金额112847.6658738.11171585.77
（1）处置或报废112847.6658738.11171585.77
（2）处置子公司
4.期末余额97603167.7920465118.8850503762.13168572048.80
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值603732743.287397522.3314453480.37625583745.98
2.期初账面价值554942597.169962234.8116902436.53581807268.50
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用√不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用√不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用√不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因
红塘湾 E01地块房屋 316080971.10 尚在办理中
136/2182021年年度报告
其他说明：
□适用√不适用固定资产清理
□适用√不适用
22、在建工程
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用在建工程
(1).在建工程情况
□适用√不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用√不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用工程物资
(1).工程物资情况
□适用√不适用
23、生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
24、油气资产
□适用√不适用
137/2182021年年度报告
25、使用权资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物运输工具旅游设施其他合计
一、账面原值
1.期初余额55188676.131037904.9592565952.431728375.82150520909.33
2.本期增加金额16839934.591007844.5017847779.09
租赁16839934.591007844.5017847779.09
3.本期减少金额2865619.59446040.00343361.903655021.49
租赁到期446040.00446040.00
合同变更2865619.59343361.903208981.49
4.期末余额69162991.13591864.9592222590.532736220.32164713666.93
二、累计折旧
1.期初余额21413622.19477493.869374203.72576125.2731841445.04
2.本期增加金额18532383.33214634.285430978.48828086.3925006082.48
(1)计提18532383.33214634.285430978.48828086.3925006082.48
3.本期减少金额1903430.01166026.0092332.612161788.62
(1)处置
租赁到期166026.00166026.00
合同变更1903430.0192332.611995762.62
4.期末余额38042575.51526102.1414712849.591404211.6654685738.90
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值31120415.6265762.8177509740.941332008.66110027928.03
2.期初账面价值33775053.94560411.0983191748.711152250.55118679464.29
26、无形资产
(1).无形资产情况
□适用√不适用
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
27、开发支出
□适用√不适用
138/2182021年年度报告
28、商誉
(1).商誉账面原值
□适用√不适用
(2).商誉减值准备
□适用√不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用√不适用(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法□适用√不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
29、长期待摊费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金本期摊销金其他减期末余额额额少金额
旅游设施费125684313.3914979394.1515517743.98125145963.56
销售配套费13075183.442002592.4911072590.95
售楼处样板间装修20405526.39713345.1319604535.001514336.52
办公室装修费915591.2013064853.602984465.3310995979.47
租赁代理服务费4499689.0715793671.562812088.6617481271.97
商业地产改造8998413.328998413.32
合计164580303.4953549677.7642921425.46175208555.79
30、递延所得税资产/递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产
资产减值准备825281822.38206320455.62606798079.51151699519.87
内部交易未实现利润1758330632.72439582658.181715308991.65428827247.91
可抵扣亏损1471212636.64367803159.15771271868.09192817967.02
信用减值准备160423168.6940105792.18152621894.3838155473.60
预提土地增值税2673489755.89668372438.972592714306.82648178576.72
预售房款2545172872.73636293218.202585429469.15646357367.31
139/2182021年年度报告
预提开发成本312432573.6678108143.41342829325.8785707331.46
投资性房地产公允价值变动11672733.312918183.3313074814.353268703.59
预提费用3986794.44996698.614865706.381216426.59
其他187771273.3346942818.33364235520.9591058880.23
合计9949774263.792487443565.989149149977.152287287494.30
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动
交易性金融资产公允价值变动3116334557.14779083639.294527416362.641131854090.66
投资性房地产公允价值变动2502697375.31625674343.822451745460.40612936365.10
收购子公司公允价值1204193204.96301048301.241346409525.96336602381.49
预缴土地增值税195362747.5848840686.89195362747.5648840686.89
合同取得成本240573259.9960143315.01254074479.3763518619.85
投资性房地产折旧差额64476929.0016119232.2632538893.788134723.45
房地产成本结转调整577854312.71144463578.1857450566.6214362641.65
长期股权投资折价差额21001647.965250411.9921001647.965250411.99
其他393527.1598381.79494857.56123714.39
合计7922887561.801980721890.478886494541.852221623635.47
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用√不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损1510863340.541029838783.05
资产减值准备62219144.7476913.59
合计1573082485.281029915696.64
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用□不适用
单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注
20212329512.34
20229560353.229850438.63
2023112536459.49112571365.15
2024347432705.12348474345.10
140/2182021年年度报告
2025490306467.70556613121.83
2026551027355.01
合计1510863340.541029838783.05/
其他说明：
□适用√不适用
31、其他非流动资产
□适用√不适用
32、短期借款
(1).短期借款分类
□适用√不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用√不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用√不适用其他说明
□适用√不适用
33、交易性金融负债
□适用√不适用
34、衍生金融负债
□适用√不适用
35、应付票据
(1).应付票据列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额
商业承兑汇票170292852.82157209358.83银行承兑汇票
合计170292852.82157209358.83本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。
36、应付账款
(1).应付账款列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应付工程款4907411867.944256430504.58
应付土地拆迁款592853069.41593755093.43
141/2182021年年度报告
应付销售佣金116615038.8781541594.18
预提土地增值税4685412529.194256207797.27
其他62309699.8936543644.15
合计10364602205.309224478633.61
(2).账龄超过1年的重要应付账款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因
预提土地增值税3506309683.82尚未进行土地增值税清算
北京城建亚泰建设集团有限公司300474751.11尚未结算
北京城建七建设工程有限公司183555615.67尚未结算
中央农业广播电视学校169359500.00拆迁回建款
北京城建建设工程有限公司150997499.55尚未结算
合计4310697050.15/其他说明
□适用√不适用
37、预收款项
(1).预收账款项列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
房屋租金40610308.6640080409.52
合计40610308.6640080409.52
(2).账龄超过1年的重要预收款项
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因
北京万盛鸿源投资管理有限公司7500000.00尚未达到收入确认条件
合计7500000.00/其他说明
□适用√不适用
38、合同负债
(1).合同负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
房款16967904212.1219113558137.22供暖费
其他9222969.451654105.90
合计16977127181.5719115212243.12
142/2182021年年度报告
预收售房款情况表
项目名称期末余额期初余额预计竣工时间预售比例(%)
世华水岸项目100000.00100000.00已竣工100
动感花园项目513930422.39510900698.35已竣工37.24
富海中心项目18399142.8618399142.86已竣工100
北苑家园项目457142.86457142.86已竣工55
筑华年项目23055516.7019001631.52已竣工77.77
世华龙樾项目645730182.29815449311.13已竣工77.54
海梓府项目87853408.6689907391.48已竣工96.93
北京密码项目49941654.7156240483.29已竣工47.44
康庄棚改项目100000000.002022年龙樾湾项目38095.247135568.63已竣工83.49
樾郡项目16761089.0249997883.80已竣工87.85
樾府项目56850025.44294381555.56已竣工53
怀柔新城府前龙樾1736775007.54687104779.822022年43青岛西郭庄项目61025252.342023年3.01
北七家项目10705212.3010705212.302022年97.66
世华泊郡项目460000.00480000.00已竣工99.76
南京浦口项目77370886.26361987110.202022年40.66
管庄项目99428587.151936695824.37已竣工46.71
城茂未来项目2347675424.457379471176.252022年73顺义北小营项目3470992446.781340929685.202022年30.68
龙樾湾（成都）项目1909235.47302250902.57已竣工79.15
成都熙城376253279.15266171158.772022年68.91
首城国际项目581476.19391000.00已竣工100
平谷项目78153558.2070949119.20已竣工90
东坝项目163052167.63180512994.36已竣工77
南湖1号10585667.6219302432.39已竣工99.66
澜湖庭院194008240.2827766844.862022年19.47
平谷桃源香谷项目8614085.13662586827.57已竣工80.56
红塘湾项目118563287.39318658922.282022年66.53
宽院国誉府125188615.55252363278.86已竣工94.01
瀛海项目7272856.68已竣工65
望坛棚户区改造项目1903425260.972023年0.57
徜徉集项目14025.45125765.97已竣工98.82
广悦居16609303.7448793645.60已竣工93.51
重庆熙城项目4135677.338121762.02已竣工47.88
龙樾湾（重庆）项目13563722.6527770523.852022年68.42
龙樾生态城项目2621991395.431552953242.75已竣工51.75
上河湾项目10108175.6814918897.60已竣工96.05
门头沟永定镇项目200834644.84174612187.04已竣工86.79
仁和镇平各庄项目（二级开发）767553715.17861986888.242022年41.69
奥体文化园项目735795608.11735795608.11已竣工100
天成家园项目1478943.998086299.45已竣工98.26
朝阳崔各庄棚改项目290661772.482023年5花市枣苑95238.11已竣工100
合计16967904212.1219113558137.22
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因
143/2182021年年度报告
房款-2145653925.10本期结利
合计-2145653925.10/
其他说明：
□适用√不适用
39、应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬34822777.42474340794.51476575653.2132587918.72
二、离职后福利-设定提存计划1927496.6157183880.8156766312.782345064.64
三、辞退福利622695.59622695.59
四、一年内到期的其他福利
合计36750274.03532147370.91533964661.5834932983.36
(2).短期薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴25309328.63388415613.47388197820.1025527122.00
二、职工福利费18607694.1918607694.19
三、社会保险费1935588.8824361889.1025757507.56539970.42
其中：医疗保险费1627143.5424288826.1625643369.83272599.87
工伤保险费8340.55745797.73739397.9214740.36
生育保险费300104.79-672734.79-625260.19252630.19
四、住房公积金106419.2832705694.8432765408.1246706.00
五、工会经费和职工教育经费7471440.6310249902.9111247223.246474120.30
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计34822777.42474340794.51476575653.2132587918.72
(3).设定提存计划列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1、基本养老保险1013834.8339957952.2439549161.321422625.75
2、失业保险费688179.191478658.421464131.82702705.79
3、企业年金缴费225482.5915747270.1515753019.64219733.10
合计1927496.6157183880.8156766312.782345064.64
其他说明：
□适用√不适用
40、应交税费
√适用□不适用
144/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
增值税622968302.61217377361.66
企业所得税540319207.31373815534.46
个人所得税2457887.484831105.57
城市维护建设税10621154.968068102.45
房产税2486799.201379657.84
土地使用税2656190.722414963.88
土地增值税127795315.12112434574.92
资源税40720.60174960.00
教育费附加4972368.693831812.34
地方教育费附加3256354.452512846.72
印花税423805.23552165.38
其他2749130.893501352.00
合计1320747237.26730894437.22
41、其他应付款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应付利息191602167.09
应付股利41670452.0481852129.87
其他应付款15463549382.195665069498.60
合计15505219834.235938523795.56
其他说明：
□适用√不适用应付利息
(1).分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息74399625.79
企业债券利息117202541.30短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
合计191602167.09
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
145/2182021年年度报告
应付股利
(1).分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-个人19200.0019200.00
应付股利-北京城市开发集团有限责任公司45968350.00
应付股利-北京怀胜城市建设开发有限公司41651252.0435864579.87
合计41670452.0481852129.87其他应付款
(1).按款项性质列示其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
质保金92746427.42170811281.34
押金及保证金175103688.66110020876.44
代收款136048566.91193053300.10
往来款11341596329.943423330406.73
预提费用2862717.301282195.88
定金3598742766.971636568961.76
其他116448884.99130002476.35
合计15463549382.195665069498.60
(2).账龄超过1年的重要其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因
北京城市副中心投资建设集团有限公司1211568671.00往来借款未到期
北京首都开发股份有限公司637705844.44往来借款未到期
北京明珠创房地产开发有限公司569613361.42往来借款未到期
北京城市开发集团有限责任公司350117312.66往来借款未到期
北京天翔嘉业房地开发有限公司335166123.92往来借款未到期
合计3104171313.44/
其他说明：
□适用√不适用
42、持有待售负债
□适用√不适用
43、1年内到期的非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
146/2182021年年度报告
项目期末余额期初余额
1年内到期的长期借款1660400000.004475396936.38
其中：抵押借款740600000.00152196936.38
保证借款919800000.004323200000.00
1年内到期的应付债券5795097915.48
1年内到期的长期应付款
1年内到期的租赁负债42358196.1118790089.51
一年内到期的其他非流动负债3200000000.003500000000.00
未到期应付利息247148224.41
合计10945004336.007994187025.89
其他说明：
经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]1204号“关于核准北京城建投资发展股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复”批准，本公司于2015年发行总额为
5800000000.00元公司债券，发行期限2015年7月21日至2022年7月20日，附第5年末
发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；债券采用单利按年计息，固定年利率为
4.40%，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券募集资金用
于补充流动资金，偿还银行借款，调整负债结构。截至报告期末，一年内到期的非流动负债余额为5795097915.48元。
本公司与广发银行股份有限公司签订“债权融资计划承销协议”，融资金额
1700000000.00元，借款期限2019年3月21日至2022年3月20日。截至报告期末，一年
内到期的非流动负债余额为1700000000.00元。
本公司与上海银行股份有限公司签订“债权融资计划承销协议”，融资金额
150000000.00元，借款期限2020年4月30日至2022年4月29日。截至报告期末，一年内
到期的非流动负债余额为150000000.00元。
本公司与上海银行股份有限公司签订“债权融资计划承销协议”，融资金额
350000000.00元，借款期限2020年6月22日至2022年6月21日。截至报告期末，一年内
到期的非流动负债余额为350000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，与北京银行股份有限公司签订“北京城建兴华地产有限公司2020-2022年度债权融资计划承销协议”，融资金额1000000000.00元，借款期限2020年7月31日至2022年7月31日，并签订“北京城建兴华地产有限公司2020年度第一期债权融资计划担保函”，由北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截至报告期末，一年内到期的非流动负债余额为500000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，与大连股份有限公司签订“北京城建兴华地产有限公司2020年度第二期债权融资计划承销协议”，融资金额为500000000.00元，借款期限
2020年8月14日至2022年8月13日，并签订“北京城建兴华地产有限公司2020年度第一期债权融资计划担保函”，由北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截至报告期末，一年内到期的非流动负债余额为500000000.00元。
本公司之孙公司青岛双城房地产有限公司，与兴业银行青岛分行签订“兴银青借字2019-
223号”合同，借款金额700000000.00元，借款期限2019年6月20日至2022年6月20日，并签订了“兴银青抵字2019-223号”抵押合同，抵押物为樾府二期15、17、18、19、21、
22号楼在建工程及樾府二期13、15-19、21、22号楼全部土地使用权。截至报告期末，一年内
到期的长期借款余额为398000000.00元。
本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司，与中国建设银行重庆杨家坪支行签订了编号为“杨建行固贷（2019）字第001号”为期3年的贷款合同，贷款金额400000000.00元，借款期限自2019年10月8日至2022年10月7日，并签订了编号为“杨建行保证（2019）字第025号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为220000000.00元。
本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与平安信托有限责任公司签订“T191224763-2”信托贷款合同，贷款金额 700000000.00元，借款期限 2020 年 3月 26日至
147/2182021年年度报告
2022年3月26日，由北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截至报告期末，一年内到期的
长期借款余额为699700000.00元。
本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与兴业银行股份有限公司海口分行签订“兴银琼 SYYYB(项借)字 2020第 001号”贷款合同，贷款金额 850000000.00 元借款期限
2020年 12月 14日至 2023年 12月 13日，同时签订“兴银琼 SYYYB(抵押)字 2020第 002号”抵
押合同并由北京城建投资发展股份有限公司提供担保，抵押物为三亚市天涯区红塘湾旅游度假区
92631.19平方米的城镇住宅用地土地使用权，产权证号为琼（2017）三亚市不动产权第
0017685号。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为89800000.00元。
本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与中国光大银行股份有限公司北京金融街支行签订“BJ金融街 DBDK2020001”的固定资产暨项目融资借款合同，借款金额
3000000000.00元，借款期限 2020年 3月 7日至 2025年 3月 26日，签订“BJ 金融街DBDK2020001”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营镇顺义新城第 30街区 30-01-02地块R2二类居住用地土地使用权及在建工程”。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为
40000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与华夏银行股份有限公司北京亮马河支行签订编号“YYB1810220120137”的借款合同，借款金额 240000000.00元，借款期限 2012年
12月 27日至 2023年 4月 25 日；并签订了编号“YYB18（高抵）20120003”的抵押合同，抵押
物为泰和国际大厦房地产；签订了编号“YYB18（高保）20120015”的保证合同。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为32000000.00元。
本公司之子公司北京首城置业有限公司，与平安银行股份有限公司北京分行签订了编号为“平银京地固贷字20200306第001号”的贷款合同，借款金额为470000000.00借款期限为
2020年4月15日至2023年4月14日，并签订了编号为“平银京地抵字20200306第001号”
的抵押合同，抵押物为平谷区马坊镇金河北街6号院、8号院房屋，房屋建筑面积合计45117.79平方米，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为500000.00元。
本公司之子公司北京首城置业有限公司，与平安银行股份有限公司北京分行签订了编号为“平银京地固贷字20210312第001号”的贷款合同，借款金额为400000000.00元，借款期限为2021年4月14日至2024年4月13日，并签订了编号为“平银京地保字20210312第001号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供连带保证担保责任，截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为100000.00元。
本公司之孙公司首城（天津）投资发展有限公司，与平安银行股份有限公司天津分行签订了编号为“平银津地产固贷字20200615第001号”的贷款合同，借款金额500000000.00元，借款期限为2020年7月14日至2023年7月13日；签订了编号为“平银津地产抵字20200615第
001号”的抵押合同，以国有土地使用权提供抵押担保，抵押物产权证号码为津2018武清区不
动产权第1074922号；并签订了编号为“平津地产保字20200615第001号”的保证合同，由北京首城置业有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为
300000.00元。
本公司之孙公司首城（天津）投资发展有限公司，与兴业银行股份有限公司天津分行签订了编号为“兴津（开发）20191056号”的贷款合同，借款金额190000000.00元，借款期限为
2019年6月10日至2022年6月9日；签订了编号为“兴津（抵押）20191313”的最高额抵押合同，以国有土地使用权提供抵押担保，抵押物产权证号码为津（2017）武清区不动产权
1051158号；并签订了编号为“兴津（保证）20191312”的最高额保证合同，由北京城建投资发
展股份有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，一年内到期的长期借款余额为
180000000.00元。
44、其他流动负债
其他流动负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
短期应付债券1428018666.661500000000.00
148/2182021年年度报告
应付退货款
待转销项税1387616544.591616567993.87
合计2815635211.253116567993.87
短期应付债券的增减变动：
√适用□不适用
单位：亿元币种：人民币债券发行债券发行期初本期按面值计溢折价本期期末面值名称日期期限金额余额发行提利息摊销偿还余额
20京城投0.0000012020年140天151515
SCP003 12 月 23日
21京城投0.0000012021年3268天101010
SCP001 月 3 日
21京城投0.0000012021年385天101010
SCP002 月 25 日
21京城投0.0000012021年4268天14140.2814.28
SCP003 月 28 日
合计///4915340.283514.28
其他说明：
√适用□不适用
2019年3月28日，经公司2019年第一次临时股东大会审议通过，同意公司注册发行超短
期融资券50亿元。截止2021年12月31日，公司通过发行超短期融资券募集资金89亿元，其中2019年度发行的15亿元超短期融资券已于2020年3月6日偿还，2020年度发行的第一期15亿元超短期融资券已于2020年11月24日偿还，2020年度发行的第二期10亿元超短期融资券已于2020年12月29日偿还，2020年度发行的第三期15亿元超短期融资券已于2021年5月12日偿还，2021年度发行的第一期10亿元超短期融资券已于2021年11月26日偿还，2021年度发行的第二期10亿元超短期融资券已于2021年6月18日偿还。截止报告期末，公司发行的超短期融资券余额为1428018666.66元，以上募集资金用于偿还到期债务，已全部使用完毕。
45、长期借款
(1).长期借款分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款
抵押借款6795273218.316802516341.77
保证借款9306168755.8512003974128.43
信用借款19392930000.0018800950000.00
合计35494371974.1637607440470.20
长期借款分类的说明：
本公司与中国建设银行股份有限公司北京安华支行签订“建京2017年134936字第0818号”合同，借款金额800000000.00元，借款期限2018年1月25日至2023年1月24日，并签订了“建京2017年134936字第0818号”保证合同，由本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司提供担保。截至报告期末，长期借款余额为367550000.00元。
149/2182021年年度报告
本公司与中原信托有限公司签订“豫中信字（2019）311-1号”集合资金信托合同，设立“中原财富-安益389期-北京城建贷款项目集合资金信托计划，借款金额3000000000.00元，借款期限2020年5月28日至2025年7月31日。截至报告期末，长期借款余额为
2509900000.00元。
本公司之子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司，与中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（牵头行）、中国工商银行股份有限公司北京东城支行（联合牵头行）、北京银行股份有限
公司建国支行、中国银行股份有限公司北京崇文支行、北京农村商业银行股份有限公司东城支
行、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、兴业银行股份有限公司北京分行签订了编号为
“11239920161223001”的银团贷款合同，借款金额33600000000.00元，未签订保证合同/抵押合同，借款期限2016年12月30日至2026年12月29日，截至报告期末，长期借款余额为
16883030000.00元。
本公司之子公司北京城建兴胜置业有限公司，与中国工商银行北京东城支行（牵头行）、北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行、北京银行股份有限公司金运支行和中国建设银行股份有
限公司北京安华支行签订编号为“2020东城银团002号”的中国银行业协会银团贷款合同，贷款金额2200000000.00元，借款期限自2020年7月9日至2025年7月8日（自首次提款日起算5年）。抵押物为编号“京（2019）怀不动产权第0004152号”、“京（2019）怀不动产权
第0004153号”、“京（2019）怀不动产权第0004154号”、“京（2019）怀不动产权第
0004155号”、“京（2020）怀不动产权第0000440号”和“京（2020）怀不动产权第0000441号”土地。截至报告期末，长期借款余额为891487726.23元。
本公司之子公司北京城建（青岛）投资发展有限公司，与中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行（牵头行）、中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行（贷款人）、中国农业银行股份有
限公司青岛李沧支行（贷款人）签订编号为“2021年-BJCJ银团-001号”的中国银行业协会银
团贷款合同，贷款金额400000000.00元，借款期限自2021年11月26日至2024年11月24日。抵押物为土地使用权及在建工程（鲁（2020）青岛市城阳区不动产第0029235号、0029248号、0029249号）。截至报告期末，长期借款余额为153000000.00元。
本公司之孙公司北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，与建设银行延庆支行、工商银行北京分行、中国银行延庆支行、北京农商银行延庆支行、北京银行金运支行签订“建京延银团
2018年字第001号”合同，借款金额2623119000.00元，借款期限2018年12月18日至
2023年12月20日，并签订了“建京延银团2018年字第001号”保证合同，由北京城建兴华地
产有限公司提供担保。截至报告期末，长期借款余额为1253618453.00元。
本公司之孙公司北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，与建设银行延庆支行、工商银行北京分行签订“建京延银团2019年字第001号”合同，借款金额231000000.00元，借款期限
2019年1月24日至2024年1月23日，并签订了“建京延银团2019年字第001号”保证合同，由北京城建兴华地产有限公司提供担保。截至报告期末，长期借款余额为230400000.00元。
本公司之孙公司北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，与建设银行延庆支行、工商银行北京分行签订“建京延银团2019年字第002号”合同，借款金额6950000000.00元，借款期限
2019年1月24日至2024年1月23日，并签订了“建京延银团2019年字第002号”保证合同，由北京城建兴华地产有限公司提供担保。截至报告期末，长期借款余额为633609700.00元。
本公司之孙公司北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，与建设银行延庆支行、工商银行北京分行签订“建京延银团2019年字第003号”合同，借款金额267500000.00元，借款期限
2019年1月24日至2024年1月23日，并签订了“建京延银团2019年字第003号”保证合同，由北京城建兴华地产有限公司提供担保。截至报告期末，长期借款余额为266864100.00元。
本公司之子公司北京招城房地产开发有限公司，与工商银行北京东城支行、北京银行中关村支行签订“2021东城银团10号”合同，借款金额1300000000.00元，借款期限2021年11月26日至2026年10月29日，抵押物为朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块 R2二类居住用地。截至报告期末，长期借款余额为 420570000.00元。
150/2182021年年度报告
本公司之子公司北京城茂未来房地产开发有限公司，与华夏银行股份有限公司北京分行、交通银行股份有限公司北京芳群园支行签订“银团贷款合同 YYB2510220190086”合同，额度
2000000000.00元，借款期限2019年8月6日至2024年7月3日，签订
“YYB2510220190086-21”抵押合同，抵押物为“北京市昌平区北七家镇未来科学城南区 C-18地块 R2二类居住用地”使用权，抵押面积为 78410.99 平方米。截至报告期末，长期借款余额为
1298000000.00元。
本公司之子公司北京城茂未来房地产开发有限公司，与交通银行股份有限公司北京芳群园支行签订“固定资产贷款合同33910018”合同，额度700000000.00元，借款期限2019年11月
29日至2024年11月25日，签订“33910018”、“33910018-1”抵押合同，抵押物为“北京市昌平区北七家镇未来科学城南区 CP07-0600-0052地块 F2公建混合住宅用地”、“北京市昌平区北七家镇未来科学城南区 CP07-0600-0063地块 F2公建混合住宅用地”使用权，抵押面积分别为
10751.56平方米、7945.26平方米。截至报告期末，长期借款余额为420000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司，与华夏银行股份有限公司北京亮马河支行签订编号“YYB1810220120137”的借款合同，借款金额 240000000.00元，借款期限 2012年
12月 27日至 2023年 4月 25 日；并签订了编号“YYB18（高抵）20120003”的抵押合同，抵押
物为泰和国际大厦房地产；签订了编号“YYB18（高保）20120015”的保证合同。截至报告期末，长期借款余额为8000000.00元。
本公司之子公司北京首城置业有限公司，与平安银行股份有限公司北京分行签订了编号为“平银京地固贷字20200306第001号”的贷款合同，借款金额为470000000.00借款期限为
2020年4月15日-2023年4月14日，并签订了编号为“平银京地抵字20200306第001号”的
抵押合同，抵押物为平谷区马坊镇金河北街6号院、8号院房屋，房屋建筑面积合计45117.79平方米，截至报告期末，长期借款余额为264848826.08元。
本公司之子公司北京首城置业有限公司，与平安银行股份有限公司北京分行签订了编号为“平银京地固贷字20210312第001号”的贷款合同，借款金额为400000000.00元，借款期限为2021年4月14日-2024年4月13日，并签订了编号为“平银京地保字20210312第001号”的保证合同，由北京城建投资发展股份有限公司提供连带保证担保责任，截至报告期末，长期借款余额为399900000.00元。
本公司之孙公司首城（天津）投资发展有限公司，与平安银行股份有限公司天津分行签订了编号为“平银津地产固贷字20200615第001号”的贷款合同，借款金额500000000.00元，借款期限为2020年7月14日至2023年7月13日；签订了编号为“平银津地产抵字20200615第
001号”的抵押合同，以国有土地使用权提供抵押担保，抵押物产权证号码为津2018武清区不
动产权第1074922号；并签订了编号为“平津地产保字20200615第001号”的保证合同，由北京首城置业有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，长期借款余额为258700000.00元。
本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司，与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NACMZ2020TZ14”的《新华-城建基础设施债权投资计划（三期）投资合同》，借款利率为
5.7%，借款期限自2020年12月22日至2025年12月21日，由北京城建投资发展股份有限公司
提供连带保证担保责任，截至报告期末，长期借款余额为5000000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司，与北京银行绿港国际中心支行、交通银行北京顺义支行、中国光大银行北京顺义支行签订了编号“0428941”的银团贷款合同，借款用于顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 A片区项目建设，额度 3800000000.00元，期限自2017年8月25日至2027年8月25日，借款利率为五年以上期贷款基准利率，由北京城建投资发展股份有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，长期借款余额为20000.63元，其中北京银行绿港国际中心支行长期借款余额9315.83元，交通银行北京顺义支行长期借款余额
5575.94元，中国光大银行北京顺义支行长期借款余额5108.86元。
本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司，与中国工商银行顺义支行、北京农村商业银行顺义支行签订了编号2017年（顺义）字00144号的贷款合同，借款用于顺义区仁和镇临河村棚户区改造 B片区项目征地、拆迁及安置房建设等改造建设及置换项目，额度
6700000000.00元，借款期限自2017年8月24日至2027年8月24日，借款利率为五年以
上期贷款基准利率，由北京城建投资发展股份有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，
151/2182021年年度报告
长期借款余额为689045465.04元，其中中国工商银行顺义支行长期借款余额550407801.54元，北京农村商业银行顺义支行长期借款余额138637663.50元。
本公司之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司，与中国农业银行北京顺义支行、南京银行北京分行、建设银行顺义支行签订了编号银团 2017CJXS001号的贷款合同，借款用于顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发 C片区项目建设，合同金额 8600000000.00 元，借款期限自
2017年8月25日至2027年8月25日，借款利率为五年以上期贷款基准利率，由北京城建投资
发展股份有限公司提供连带保证担保责任。截至报告期末，长期借款余额为465161037.18元，其中中国农业银行北京顺义支行长期借款余额465148003.94元、南京银行顺义支行长期借款余额8720.04元、建设银行顺义支行长期借款余额4313.2元。
本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司与中国建设银行重庆杨家坪支行签订了编号为
“杨建行固贷（2020）字第002号”为期3年的贷款合同，贷款金额300000000.00元，借款期限自2020年8月14日至2023年8月13日，并签订了编号为“杨建行最高额抵押（2020）字第 002号”的土地抵押合同，抵押物为两江新区悦来组团 C分区 C31/05号 34970.00平方米宗地国有建设用地使用权，截至报告期末，长期借款余额为195000000.00元。
本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司与中国建设银行重庆杨家坪支行签订了编号为
“杨建行固贷（2020）字第003号”为期3年的贷款合同，贷款金额192000000.00元，借款期限自2020年8月14日至2023年8月13日，并签订了编号为“杨建行最高额抵押（2020）字第 002号”的土地抵押合同，抵押物为两江新区悦来组团 C分区 C31/05号 34970.00平方米宗地国有建设用地使用权，截至报告期末，长期借款余额为37000000.00元。
本公司之子公司北京城建（海南）地产有限公司，与兴业银行股份有限公司海口分行签订“兴银琼 SYYYB(项借)字 2020第 001号”贷款合同，贷款金额 850000000.00 元借款期限
2020年 12月 14日至 2023年 12月 13日，同时签订“兴银琼 SYYYB(抵押)字 2020第 002号”抵
押合同并由北京城建投资发展股份有限公司提供担保，抵押物为三亚市天涯区红塘湾旅游度假区
92631.19平方米的城镇住宅用地土地使用权，产权证号为琼（2017）三亚市不动产权第
0017685号。截至报告期末，长期借款余额为306000000.00元。
本公司之子公司北京城茂房地产开发有限公司，与中国光大银行股份有限公司北京金融街支行签订“BJ金融街 DBDK2020001”的固定资产暨项目融资借款合同，借款金额
3000000000.00元，借款期限 2020年 3月 7日至 2025年 3月 26日，签订“BJ 金融街DBDK2020001”抵押合同，抵押物为“北京市顺义区北小营镇顺义新城第 30街区 30-01-02地块R2二类居住用地土地使用权及在建工程”。截至报告期末，长期借款余额为 2542666666.00元。
其他说明，包括利率区间：
□适用√不适用
152/2182021年年度报告
46、应付债券
(1).应付债券
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
15京城建5783144018.10
20城建01997656097.28996795731.63
21 京城投 MTN001（品种一） 1100000000.00
21 京城投 MTN001（品种二） 500000000.00
21 京城投 MTN002 1120000000.00
21 京城投 MTN003 1000000000.00
21 京城投 MTN004 730000000.00
21城建02396940373.52
合计5844596470.806779939749.73
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用□不适用
单位：元币种：人民币债券发行债券发行期初本期按面值计本期期末面值溢折价摊销名称日期期限金额余额发行提利息偿还余额
15京城建100.002015年7月21日7年5800000000.005783144018.10-11953897.385795097915.48
20城建01100.002020年7月9日5年1000000000.00996795731.63-860365.65997656097.28
21 京城投 MTN001（品种一） 100.00 2021 年 4 月 26 日 5 年 1100000000.00 1100000000.00 1100000000.00
21 京城投 MTN001（品种二） 100.00 2021 年 4 月 26 日 5 年 500000000.00 500000000.00 500000000.00
21 京城投 MTN002 100.00 2021 年 8 月 13 日 5 年 1120000000.00 1120000000.00 1120000000.00
21 京城投 MTN003 100.00 2021 年 11 月 17 日 5 年 1000000000.00 1000000000.00 1000000000.00
21 京城投 MTN004 100.00 2021 年 11 月 23 日 5 年 730000000.00 730000000.00 730000000.00
21城建02100.002021年8月16日3年400000000.00396683962.26-256411.26396940373.52
合计///11650000000.006779939749.734846683962.26-13070674.295795097915.485844596470.80
153/2182021年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用√不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
47、租赁负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
1年以内47928341.3530614468.93
1-2年11720426.4526472028.20
2-3年8214031.249901487.82
3-4年6906359.407413534.32
4-5年7623925.006890625.00
5年以上90433882.9098278439.15
减：未确认融资费用-42709300.88-48442208.75
减：一年内到期的租赁负债-42358196.11-18790089.51
合计87759469.35112338285.16
其他说明：
本期确认租赁负债利息费用6300251.14元。
48、长期应付款
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用√不适用
154/2182021年年度报告
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用√不适用
49、长期应付职工薪酬
□适用√不适用
50、预计负债
□适用√不适用
51、递延收益
递延收益情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因
政府补助95680000.0095680000.00
合计95680000.0095680000.00/
涉及政府补助的项目：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期新本期计入本期计入与资产相其他
负债项目期初余额增补助营业外收其他收益期末余额关/与收益变动金额入金额金额相关望坛110千伏与收益相
2188000021880000
输变电工程关琉璃井地区道与收益相
7380000073800000
路项目关合计9568000095680000
其他说明：
√适用□不适用
1、本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时负
责组织开展变电站主体土建工程建设，建成后无偿移交给国网北京市电力公司，由北京市东城区发展和改革委员会补助2188万元。
2、本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，同时负
责琉璃井地区三条道路建设，由北京市东城区发展和改革委员会补助7380万元。
52、其他非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同负债
合伙三期融资2130000000.00
长期债权融资9000000000.007000000000.00
一年以上的往来借款1210794213.91
155/2182021年年度报告
合计9000000000.0010340794213.91
其他说明：
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额800000000.00元，借款期限2020年11月5日至2023年11月4日。截至报告期末，其他非流动负债余额800000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额1000000000.00元，借款期限2020年12月18日至2023年
12月17日。截至报告期末，其他非流动负债余额1000000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额700000000.00元，借款期限2021年1月13日至2024年1月
12日。截至报告期末，其他非流动负债余额700000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额1500000000.00元，借款期限2021年8月26日至2024年8月25日。截至报告期末，其他非流动负债余额1500000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额1000000000.00元，借款期限2021年12月9日至2026年
12月8日。截至报告期末，其他非流动负债余额1000000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额1000000000.00元，借款期限2021年12月17日至2026年
12月16日。截至报告期末，其他非流动负债余额1000000000.00元。
本公司与中信建投证券股份有限公司签订“北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销协议”，融资金额1000000000.00元，借款期限2021年12月24日至2026年
12月23日。截至报告期末，其他非流动负债余额1000000000.00元。
本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，与泰康资产管理有限责任公司签订“HT-2019-
0609-0011”泰康-城建兴华不动产债权投资计划投资合同，融资金额2000000000.00元，借
款期限 2019年 5月 31 日至 2024年 5月 30日，并签订了“HT-2019-0609-0032”补充协议，由北京城建投资发展股份有限公司提供担保。截至报告期末，其他非流动负债余额为
2000000000.00元。
53、股本
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股股份总数22565376002256537600
54、其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用□不适用
2018年5月7日，城建股份公司在银行间市场发行2018年度第一期长期限含权中期票据，
本次发行总额 15亿元。票据期限为 3+N年，面值人民币 100元。中期票据于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存续，并在发行人依据发行条款的约定赎回时到期。本期中期票据采用固定利率计息，前3个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始利差，如果发行人不行使赎回权，则从第4个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上300个基点，在
第4个计息年度至第6个计息年度保持不变，此后每3年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加上300个基点确定。
2018年11月21日，城建股份公司在银行间市场发行2018年度第二期长期限含权中期票据，本次发行总额15亿元。本期中期票据设置品种一和品种二，品种一初始发行规模均为8亿
156/2182021年年度报告元，票据期限为 3+N年，面值人民币 100元；品种二初始发行规模为 7亿元，票据期限为 5+N年，面值人民币100元。中期票据于发行人依照发行条款的约定赎回之前长期存续，并在发行人依据发行条款的约定赎回时到期。本期中期票据采用固定利率计息，品种一前3个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始利差，如果发行人不行使赎回权，则从第4个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上300个基点，在第4个计息年度至第6个计息年度保持不变，此后每3年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加上300个基点确定；品种二前5个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始利差，如果发行人不行使赎回权，则从第
6个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上300个基点，在第6个计息
年度至第10个计息年度保持不变，此后每3年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差再加上300个基点确定。
2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”的
新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，融资金额18亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。
2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”的
新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，融资金额15亿元，投资期限为无固定投资期限，初始投资期限为 5年，自投资资金划拨日起 5+3×N 年本公司有权行使到期赎回权，在每一期投资资金满5年的期限内，投资收益率为5.8%/年，如果本公司未行使到期赎回权，投资收益率将重置，且此后每届满3年投资收益率均将重置，重置后的投资收益率为5.8%/年+N×250BPs，但重置后的投资收益率最高不超过 8.8%。融资主体有权选择递延支付投资收益，且递延支付不受次数限制。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数数数数账面价值账面价值账面价值账面价值量量量量
18 京城投 MTN001/02 永续债 2983894339.63 2300000000.00 683894339.63
新华-城建发展基础设施债权投资计划(一期)1000000000.00800000000.001800000000.00
新华-城建发展基础设施债权投资计划(二期)1500000000.001500000000.00
合计3983894339.632300000000.002300000000.003983894339.63
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用□不适用
2018年5月7日，本公司在银行间市场发行2018年度第一期长期限含权中期票据，本次发
行总额15亿元，已于2021年5月8日偿还本金15亿元。
2018年11月21日，本公司在银行间市场发行2018年度第二期长期限含权中期票据，本次
发行总额15亿元。已于2021年11月23日偿还本金8亿元。
2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ14”的
新华-城建发展基础设施债权投资计划（一期）投资合同，金额8亿元。
2020年 12月 22日，本公司与新华资产管理股份有限公司签订编号为“NCAMZ2020TZ15”的
新华-城建发展基础设施债权投资计划（二期）投资合同，金额15亿元。
划分为权益工具的依据
157/2182021年年度报告
永续债为可续期中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本；永续债清偿顺序劣后于本公司普通债券和其他债务；利率跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。
其他说明:
□适用√不适用
55、资本公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
资本溢价（股本溢价）3189822507.273189822507.27
其他资本公积71123004.6268113528.16139236532.78
合计3260945511.8968113528.163329059040.05
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本公司长期股权投资单位北京京城佳业物业股份有限公司其他权益变动，本公司按持
股比例计算的享有的净资产计入资本公积（其他资本公积）53599011.09元。
（2）本公司长期股权投资单位北京科技园建设（集团）股份有限公司其他权益变动，本公
司按持股比例计算的享有的净资产计入资本公积（其他资本公积）8514517.07元。
（3）本公司子公司成都锐革新业房地产开发有限公司少数股东超额投资，本公司按持股比
例计算的享有的净资产计入资本公积（其他资本公积）6000000.00元。
56、库存股
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
维护公司价值回购股票600012828.39402021414.581002034242.97
合计600012828.39402021414.581002034242.97
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
1、2020年8月28日，本公司召开第七届董事会第四十三次会议，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份的议案》。
截止2020年11月13日，本公司完成回购，已实际回购公司股份101843405股，占公司总股本的4.51%，回购最高价格6.14元/股，回购最低价格5.47元/股，回购均价5.89元/股，使用资金总额599928217.90元（不含印花税、交易佣金等交易费用）。
2、2021年4月8日，本公司召开第七届董事会第五十次会议，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份的议案》。
截止2021年7月7日，本公司完成回购，已实际回购公司股份78950688股，占公司总股本的3.50%，回购最高价格5.24元/股，回购最低价格4.92元/股，回购均价5.09元/股，使用资金总额401956379.49元（不含印花税、交易佣金等交易费用）。
158/2182021年年度报告
57、其他综合收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生金额
减：前期税后
减：前期计期初计入其他归属期末
项目本期所得税入其他综合减：所得税税后归属于余额综合收益于少余额前发生额收益当期转费用母公司当期转入数股入留存收益损益东
一、不能重分类进损益的其他综合
-115306968.40-669232.65-669232.65-115976201.05收益
其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合
-669232.65-669232.65-669232.65收益
其他权益工具投资公允价值变动-115306968.40-115306968.40企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收
1227407199.6348169520.2712280150.3735889369.901263296569.53
益
其中：权益法下可转损益的其他综
-3773496.67-951081.22-951081.22-4724577.89合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额其他资产转换为公允价值模式计量
1231180696.3049120601.4912280150.3736840451.121268021147.42
的投资性房地产
其他综合收益合计1112100231.2347500287.6212280150.3735220137.251147320368.48
159/2182021年年度报告
58、专项储备
□适用√不适用
59、盈余公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积1685196031.141685196031.14任意盈余公积储备基金企业发展基金其他
合计1685196031.141685196031.14
60、未分配利润
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期上期
调整前上期末未分配利润14058905742.6513679134821.70
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）-3775359.87调整后期初未分配利润14055130382.7813679134821.70
加：本期归属于母公司所有者的净利润641255003.771234207312.91
减：提取法定盈余公积162271161.22提取任意盈余公积提取一般风险准备
应付普通股股利207574350.70451307520.00转作股本的普通股股利
永续债利息282087777.77240860000.00
加：结转留存收益2289.26
期末未分配利润14206723258.0814058905742.65
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润-3775359.87元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。
61、营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务24052516512.5518726296559.3213448505404.989222157127.39
其他业务131751146.8875735404.24442356401.8262607035.26
合计24184267659.4318802031963.5613890861806.809284764162.65
160/2182021年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
合同分类 XXX-分部 合计商品类型
房地产开发（房屋销售）18166269991.06
房地产开发（土地一级开发）5486640766.51
物业管理28786525.55按经营地区分类
北京19744819501.59
重庆924935004.96
成都955321338.51
天津19057477.17
青岛479012372.52
海南674174183.82
南京884377404.55市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类
合计23681697283.12
合同产生的收入说明：
□适用√不适用
(3).履约义务的说明
□适用√不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用□不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
21169035749.41元，其中：
12585013477.61元预计将于2022年度确认收入
其他说明：
项目收入情况表：
161/2182021年年度报告
本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
筑华年项目12689826.8929086809.49
顺悦居项目957879.82863131.39
世华龙樾项目1686572714.69706533949.982027449937.28811944535.33
海梓府项目397959361.82190398146.89227022995.2219679277.68
北京密码项目6134400.59-8431619.326600138.816332447.06
青岛龙樾湾项目38806866.0025316200.39119053780.9374388760.11
樾府项目402448863.33336175232.18835596041.21659465678.97
樾郡项目37756643.1929789923.65234653465.23178328543.03
世华泊郡项目2455238.071049309.98894342.86580158.58
北七家项目22100917.4446505113.75165133164.75128764252.71
南京浦口项目884377404.55909578422.43539995344.02505120619.85
徜徉集项目657142.86513400.00319047.62271214.89
理工大学2号地项目122647642.9496970060.11514801197.48355391379.29
首城国际中心项目-152388.57-61395.77
汇景湾项目418741576.36237186596.80222592728.72130601398.39
东坝项目372123233.44324028027.45368736454.41271314715.43
南湖1号项目19057477.1711670111.21142034751.5781864298.34
重庆熙城项目7637620.594293761.9250844456.8044919465.32
龙樾湾（重庆）项目10233428.364203704.02404729954.27328615227.48
龙樾生态城项目907063956.01734659562.74838171418.42655391899.25
龙樾湾（成都）项目348343190.38303772985.49150653248.6973450032.74
成都熙城项目606978148.13459050014.531107204406.09817419576.16
门头沟永定镇项目750809699.98432263788.24382052566.97216203523.50
上河湾项目12643514.284930472.25189307286.0669012483.02
天成家园项目9040737.764568748.14139886170.57105493790.47
仁和镇平各庄项目1089029203.66723952885.771667054282.841149833331.45
临河棚改项目5476997103.675476997103.671050000000.001050000000.00
红塘湾项目674174183.82383428089.51432752572.96220867209.67
兴悦居项目21278145.0221491331.954580906.52-8214220.36
怀柔新城棚改项目9643662.84-1388970.05167723871.81156745762.24
马池口项目433386.83-9019414.39
宽院国誉府项目563961350.40475909503.90859890275.19695003312.61
动感花园项目481881148.06312218161.46-4686379.25
花市枣苑项目8967428.56526752.36
张仪村项目-471648.97
管庄项目2027615919.301837376475.68
平谷桃源香谷项目669015821.54624231934.51
未来科学城项目5574876829.893949575633.52
租赁收入370819229.4361856430.58248797765.0255641926.60
物业管理28786525.555188679.16327419093.16351427276.95
合计24052516512.5518726296559.3213448505404.989222157127.39
62、税金及附加
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
营业税268931.773595424.88
城市维护建设税43781841.3136944183.18
教育费附加20374537.4518578662.91
地方教育费附加13582557.9511493379.19
房产税81985035.2864966543.79
土地使用税18248236.4712445936.11
162/2182021年年度报告
车船使用税71191.3685880.00
印花税16137038.9422860792.45
土地增值税1211609859.291229472525.93
价格调节基金149032.02
资源税198936.3222988.25
残疾人保障金1573900.652626041.16
环境保护税13613507.5915649038.10
地方水利建设基金141.4668396.65
其他88969.40993854.47
合计1421534685.241419952679.09
63、销售费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
广告费136244392.61130124775.69
销售服务费327562919.01184765356.72
样板间费用71450917.7129882932.05
职工薪酬58061490.4375726570.76
业务经费59899689.5331738137.28
展览费17666619.8722922112.51
委托代销手续费2368117.50
折旧费1543989.001857711.06
修理费1479530.26470640.63
其他8336546.999671074.71
合计682246095.41489527428.91
64、管理费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
职工薪酬330063660.41352150531.09
办公费47374788.9056468158.62
差旅费2593349.263522483.26
聘请中介机构费25005597.4628943186.05
业务招待费1766571.092897010.97
折旧费38638697.3928949782.59
会议费24745.261086930.94
咨询费2114060.194584890.91
修理费358185.56518873.73
诉讼费3569487.15809534.82
房屋租金5717878.885241755.97
其他37036032.0221238684.79
合计494263053.57506411823.74
65、研发费用
√适用□不适用
163/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
日常性研发经费支出26639131.54
合计26639131.54
66、财务费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
利息支出671995616.871152553674.06
减：利息收入-257566435.15-112450023.63汇兑损益
未确认融资费用6300251.14
银行手续费23014313.7931954206.18
合计443743746.651072057856.61
67、其他收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
税收补贴6912980.0011417960.00
供暖补贴26739462.02
进项加计抵减76249.631160924.98
公租房财政贴息2150020.003979340.29
稳岗补贴484809.481969601.39
个人手续费返还1736830.461176745.30
租金减免补助1512690.81
其他政府补贴592112.26
合计13465692.6446444033.98
68、投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益149073680.10214493505.92
处置长期股权投资产生的投资收益26924778.41
交易性金融资产在持有期间的投资收益114180424.95104182756.78
其中：国信证券股份有限公司78430000.0068600000.00
华能资本服务有限公司35750424.9534999852.89其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益-61448131.8726558557.00
其中：曙光信息产业股份有限公司21123136.78
国信 QDII资管计划 5029291.34
申购新股89943.04343094.44
国信证券股份有限公司-61538074.9163034.44
164/2182021年年度报告
处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益
合计201805973.18372159598.11
69、净敞口套期收益
□适用√不适用
70、公允价值变动收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
交易性金融资产-741912805.51354839345.07
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产19724965.59-33983284.07
合计-722187839.92320856061.00
71、信用减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失
应收账款坏账损失2567721.56-14402143.33
其他应收款坏账损失-11148983.74-3628492.79债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失合同资产减值损失
合计-8581262.18-18030636.12
72、资产减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-403774348.05-329054220.32
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
165/2182021年年度报告
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计-403774348.05-329054220.32
73、资产处置收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
固定资产处置利得或损失76241.40129240.15
使用权资产处置利得或损失195832.00
合计272073.40129240.15
74、营业外收入
营业外收入情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠
政府补助36228047.002331000.0036228047.00
违约赔偿收入3375745.835474754.143375745.83
盘盈利得11.00101.6411.00
其他344615.85365351.30344615.85
合计39948419.688171207.0839948419.68计入当期损益的政府补助
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
补助项目本期发生金额上期发生金额与资产相关/与收益相关
2020年度综合贡献奖励1000000.00与收益相关
2021年度总部企业经济贡献奖励基金3010000.00与收益相关
企业发展扶持金529000.00与收益相关
统计局奖励款20000.00与收益相关
中关村延庆园服务中心扶持金31669047.00与收益相关
顺义区建安投资突出贡献奖励款1800000.00与收益相关
疫情防控补贴520000.00与收益相关
社保培训补贴11000.00与收益相关
合计36228047.002331000.00
其他说明：
□适用√不适用
166/2182021年年度报告
75、营业外支出
√适用□不适用
单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额
非流动资产处置损失合计6291.07148853.836291.07
其中：固定资产处置损失6291.07148853.836291.07无形资产处置损失非货币性资产交换损失
对外捐赠149000.00299000.00149000.00
赔偿金、违约金及罚款支出13273916.7114466797.8713273916.71
其他10163.77262162.1410163.77
合计13439371.5515176813.8413439371.55
76、所得税费用
(1).所得税费用表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用794444638.26544209246.96
递延所得税费用-300559311.05-143209994.58
合计493885327.21400999252.38
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额
利润总额1421318320.66
按法定/适用税率计算的所得税费用355329580.16子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响57332918.07
非应税收入的影响-78550811.77
不可抵扣的成本、费用和损失的影响2482214.01
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-175490.21
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响157466916.95
所得税费用493885327.21
其他说明：
□适用√不适用
77、其他综合收益
√适用□不适用
详见附注七.57。
78、现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
167/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
收回投标保证金39300000.00
深圳市盛钧投资管理有限公司293371324.00
北京市文化投资发展集团有限责任公司57275505.00
北京首都开发股份有限公司73500000.00
青岛市丽洲置业有限公司150000000.00
北京天运房地产综合开发经营有限责任公司16790000.0020700000.00
北京万科企业有限公司14600000.0018000000.00
天津北方裕茂企业管理有限公司70500000.00
北京未来科学城置业有限公司10500000.00
金茂投资管理（天津）有限公司77200000.00
北京新城金郡房地产开发有限公司285984198.32362499665.98
北京碧桂园文化发展有限公司2448671.517785740.68
北京市顺义区住房和城乡建设委员会226403314.00
北京城安辉泰置业有限公司717193545.78
北京建远万誉房地产开发有限公司950533774.32
北京双城置业开发有限公司17870138.95
北京骏泰置业有限公司7932240.00
北京中恒未来房地产置业有限公司24031126.00
购房意向金266027830.59
其他单位往来款16810865.69103008387.27
代收契税、公共维修基金等81170291.18120483964.62
利息收入120395573.7563721800.02
保证金押金96685617.0649364650.22
政府补助36794954.52143278288.68
增值税留抵退税281865499.4156245352.79
企业所得税退回9823163.31
其他25590047.3961441676.63
合计3619950851.781357176355.89
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
支付投标保证金66831.00
北京建远万誉房地产开发有限公司1815541140.00
北京城安辉泰置业有限公司1271820504.70
北京世纪地和控股有限公司1138583300.00
金茂投资管理（天津）有限公司337110396.001577800000.00
北京雪花电器集团公司401000000.00
北京城市开发集团有限责任公司194531111.11保利（北京）房地产开发有限公司4114429.58
北京世纪仁和工业开发中心5759197.38
北京首都开发股份有限公司24500000.00181300000.00
青岛市丽洲置业有限公司65000000.00
天津北方裕茂企业管理有限公司1686193237.51
北京未来科学城置业有限公司179382244.45
168/2182021年年度报告
北京怀胜城市建设开发有限公司113187994.64
北京景晟乾通置业有限公司1323317306.71
北京矿融城置业有限公司570167737.28
成都红星美凯龙全球家居有限公司57909000.00
北京双城通达房地产开发有限公司1131900000.00
北京凯晨置业有限公司226389604.00
其他单位往来款64710881.17190233119.03
代付契税、公共维修基金等101297195.51182359020.94
销售费用554675217.96449417801.02
管理费用111911047.62116340463.79
保证金押金315480578.3254266747.77
其他28128906.3182658544.82
合计4966511893.909590541664.72
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用√不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
处置子公司转出现金297141838.76
合计297141838.76
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
北京明珠创业房地产开发有限公司35024000.00
发行永续债2300000000.001000000000.00
合计2300000000.001035024000.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
偿还永续债2300000000.001000000000.00
回购股份402021414.58600012828.39
北京城建隆达置业有限公司减资22500000.00
北京明珠创业房地产开发有限公司45480000.00222000000.00
北京华直资本管理有限公司700000.0040700000.00
支付单位借款利息13432351.90
融资手续费4386797.1916928605.00
租赁付款19461038.35
合计2772049250.121915573785.29
169/2182021年年度报告
79、现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用□不适用
单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润927432993.451102647073.46
加：资产减值准备403774348.05329054220.32
信用减值损失8581262.1818030636.12
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧31135688.5833139887.78
使用权资产摊销25006082.46无形资产摊销
长期待摊费用摊销42921425.4631849120.77处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益-58548176.94-129240.15以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）6291.07148853.83
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）722187839.92-320856061.00
财务费用（收益以“－”号填列）678295868.011169482279.06
投资损失（收益以“－”号填列）-201805973.18-372159598.11
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-200156071.68-175665078.47
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-248389641.8732455083.89
存货的减少（增加以“－”号填列）-2915859198.68-1256458284.05
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）224476193.56-2795348506.11
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）3652839756.401300045608.87其他
经营活动产生的现金流量净额3091898686.79-903764003.79
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额13998163989.5110412601373.58
减：现金的期初余额10412601373.589491516698.06
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额3585562615.93921084675.52
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用√不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用√不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
170/2182021年年度报告
一、现金13998163989.5110412601373.58
其中：库存现金174736.83176829.71
可随时用于支付的银行存款13997968039.0810411776771.56
可随时用于支付的其他货币资金21213.60647772.31可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额13998163989.5110412601373.58
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用√不适用
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用√不适用
81、所有权或使用权受到限制的资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因
货币资金156972510.38按揭保证金、履约保证金等应收票据
存货24103433580.92借款抵押固定资产无形资产
投资性房地产608651296.60借款抵押
合计24869057387.90/
82、外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用√不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用
83、套期
□适用√不适用
171/2182021年年度报告
84、政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币种类金额列报项目计入当期损益的金额计入递延收益的政府补助
计入其他收益的政府补助11728862.18其他收益11728862.18
计入营业外收入的政府补助36228047.00营业外收入36228047.00
冲减相关资产账面价值的政府补助306604600.00存货冲减成本费用的政府补助
减：退回的政府补助
合计354561509.1847956909.18
(2).政府补助退回情况
□适用√不适用
其他说明：
本公司子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司作为望坛棚户区改造的实施主体，本年根据《北京市棚户区改造项目贷款贴息管理办法》申请贷款贴息，收到306604600.00元，冲减项目存货成本。
85、其他
□适用√不适用
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
□适用√不适用
2、同一控制下企业合并
□适用√不适用
3、反向购买
□适用√不适用
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用□不适用
本公司出资设立北京城建重庆置业有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围；
本公司出资设立成都锐革新业房地产开发有限公司，持有80%股权，将其纳入合并范围；
本公司出资设立北京招城房地产开发有限公司，持有50%股权，将其纳入合并范围；
本公司出资设立北京城建创达置业有限公司，持有100%股权，将其纳入合并范围。
172/2182021年年度报告
6、其他
□适用√不适用
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用□不适用
子公司主要经持股比例(%)取得注册地业务性质名称营地直接间接方式
北京城建兴华地产有北京市北京市房地产开发；销售商品房100.00同一控制下限公司企业合并
北京城建兴华康庆房北京市北京市房地产开发；销售自行开发的100.00设立地产开发有限公司商品房
北京城建青岛兴华地青岛市青岛市房地产开发；销售商品房100.00设立产有限公司
青岛双城房地产有限青岛市青岛市房地产开发；销售自行开发的50.00非同一控制公司商品房下企业合并
北京城建（青岛）投青岛市青岛市房地产开发；房地产销售100.00设立资发展有限公司
北京城建重庆地产有重庆市重庆市房地产开发；销售商品房100.00同一控制下限公司企业合并
北京城和房地产开发北京市北京市房地产项目开发；销售商品房74.40非同一控制有限责任公司下企业合并
北京大东房地产开发北京市北京市房地产项目开发；销售商品房80.00非同一控制有限公司下企业合并
北京城建兴业置地有北京市北京市土地开发；房地产开发；物业100.00设立限公司管理；房地产经纪业务
北京首城置业有限公北京市北京市房地产开发；销售商品房；信50.00设立司息咨询；项目投资；工程管理首城（天津）投资发天津市天津市房地产开发100.00设立展有限公司
北京平筑房地产开发北京市北京市房地产开发；销售自行开发的40.00非同一控制有限公司商品房；物业管理下企业合并
北京世纪鸿城置业有北京市北京市房地产开发；销售自行开发的100.00设立限公司商品房；信息咨询；物业管理
南京世纪鸿城地产有南京市南京市房地产开发100.00设立限公司
北京城志置业有限公北京市北京市房地产开发；销售自行开发的51.00设立司商品房
北京城建兴合房地产北京市北京市房地产开发；销售商品房100.00设立开发有限公司
北京城建兴泰房地产北京市北京市房地产开发；销售商品房100.00设立开发有限公司
北京城建成都地产有成都市成都市房地产开发；销售商品房100.00设立限公司
北京城建成都置业有成都市成都市房地产开发；销售商品房100.00设立限公司
北京城建兴云房地产北京市北京市房地产开发；销售商品房100.00设立有限公司
北京城建（海南）地三亚市三亚市房地产开发；商品房销售；物100.00设立产有限公司业管理；工程施工；房屋装修及项目管理
三亚城圣文化投资管三亚市三亚市房地产开发及销售；文化产业60.00设立理有限公司投资
173/2182021年年度报告
北京城建新城投资开北京市北京市房地产开发；物业管理；房屋100.00同一控制下发有限公司拆迁企业合并
北京新城兴业房地产北京市北京市房地产开发；销售商品房；房100.00同一控制下
开发有限公司地产咨询（中介除外）企业合并
北京城建嘉业房地产北京市北京市房地产开发；物业管理；工程70.00同一控制下开发有限公司设计企业合并
北京城建隆达置业有北京市北京市房地产开发；物业管理55.00同一控制下限公司企业合并
北京城建万科天运置北京市北京市房地产开发；专业承包；物业57.00同一控制下业有限公司管理；销售商品房企业合并
北京城建兴顺房地产北京市北京市房地产开发；销售商品房；物100.00设立开发有限公司业管理；施工总承包北京城建三期开发建北京市北京市财务咨询设立设合伙企业（有限合伙）北京城建兴怀房地产北京市北京市房地产开发；销售自行开发的受托经营开发有限公司商品房
北京城建兴胜房地产北京市北京市房地产开发；销售自行开发的65.00设立开发有限公司商品房
北京城奥置业有限公北京市北京市房地产开发；销售自行开发的83.00设立司商品房北京城建兴瑞置业开北京市北京市房地产开发；销售自行开发的受托经营发有限公司商品房
北京云蒙山投资发展北京市北京市房地产开发；销售自行开发的60.00设立有限公司商品房
北京云蒙山旅游景区北京市北京市旅游景区管理；旅游资源开100.00设立管理有限公司发；旅游信息咨询
北京城建保定房地产保定市保定市房地产开发；销售自行开发的65.00设立开发有限公司商品房
北京城建黄山投资发黄山市黄山市房地产开发，销售；投资及投100.00设立展有限公司资管理；环保技术开发；技术服务；企业信息咨询；金属材
料、木材、建筑材料
北京城建兴悦置地有北京市北京市房地产开发；销售自行开发的100.00设立限公司商品房；房地产信息咨询；物业管理
北京城建兴胜置业有北京市北京市房地产开发；销售自行开发的90.00设立限公司商品房
北京城茂未来房地产北京市北京市房地产开发；销售自行开发的48.00设立开发有限公司商品房
北京城茂房地产开发北京市北京市房地产开发；销售自行开发的51.00设立有限公司商品房
黄山京顺投资发展有黄山市黄山市房地产开发；商品房销售100.00设立限公司
北京顺城兴达创展科北京市北京市技术开发；技术咨询100.00设立技有限公司
北京城建重庆置业有重庆市重庆市房地产开发；销售自行开发的100.00设立限公司商品房
成都锐革新业房地产成都市成都市房地产开发；销售自行开发的80.00设立开发有限公司商品房
北京招城房地产开发北京市北京市房地产开发；销售自行开发的50.00设立有限公司商品房
北京城建创达置业有北京市北京市房地产开发；销售自行开发的100.00设立限公司商品房
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
174/2182021年年度报告
本公司未持有北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司股权，本公司母公司北京城建集团有限责任公司作为上述公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托本公司管理，按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（分配比例分别约为92%：8%、98%：2%），故本公司拥有上述公司100%表决权比例。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
本公司持有北京首城置业有限公司50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。
本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。
本公司之子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40%股权，但通过协议约定，合作方北京东亚标志投资有限公司将对北京平筑房地产开发有限公司25%股东会表决权委托本公司代为行使，可以控制北京平筑房地产开发有限公司，故将其纳入合并范围。
本公司持有北京城茂未来房地产开发有限公司48%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，据此判断本公司可以控制北京城茂未来房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。
本公司持有北京招城房地产开发有限公司50%股权，但在五人组成的董事会中本公司委派三人，董事会决议需二分之一以上董事表决通过生效，同时根据公司章程约定与生产经营相关的需股东会决策的重大事项已授权董事会执行，据此判断本公司可以控制北京招城房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。
本公司持有北京双城置业开发有限公司51%股权，由于董事会审议事项必须经过三分之二（不含）以上董事表决同意方才通过，本公司在五人董事会中只占三人，无法控制北京双城置业开发有限公司的经营决策，故未将其纳入合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
本公司通过北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）进行融资，本公司为次级有限合伙人，但本金及收益的收回及分配顺序处于劣后位置，且享有合伙企业进行上述分配后的剩余清算资产，故本公司将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
本公司母公司北京城建集团有限责任公司作为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建
兴瑞置业开发有限公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托本公司管理，本公司在董事会人选、经营管理上（产品定价权、重要资产处置权等）拥有绝对的权利，双方按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（分配比例分别约为92%：8%、98%：2%），本公司投入公司经营所需的绝大部分资金，且按上述资金投入的比例分配收益，故针对上述事项本公司非本公司母公司北京城建集团有限责任公司在上述公司的代理人，而是实质控制上述公司。
(2).重要的非全资子公司
√适用□不适用
单位:元币种:人民币少数股东持本期归属于少本期向少数股东期末少数股东子公司名称股数股东的损益宣告分派的股利权益余额比例
北京首城置业有限公司50.008885022.33899253225.40
北京城和房地产开发有限责任公司25.60321261.1325864256.86
北京大东房地产开发有限公司20.00-7003291.26-27108916.15
北京城建嘉业房地产开发有限公司30.00-1331765.06897916.28
北京城建隆达置业有限公司45.00
175/2182021年年度报告
北京城建万科天运置业有限公司43.00-41734967.80-6575516.90
北京城建兴怀房地产开发有限公司8.00123283.0142684746.65
北京城建兴胜房地产开发有限公司35.00829705.385786672.1727209276.80
北京城奥置业有限公司17.00-40947754.41-57236953.37
北京城建兴瑞置业开发有限公司2.00-1039189.79103789894.64
北京云蒙山投资发展有限公司40.00-18452555.44-10676909.06
北京城建保定房地产开发有限公司35.00-2443344.8812863037.31
青岛双城房地产有限公司50.00-14021935.18562225761.75
三亚城圣文化投资管理有限公司40.00-505240.92-1701093.36
北京平筑房地产开发有限公司60.0019393802.27128558605.64
北京城志置业有限公司49.0031328162.78464150476.17
北京城建兴胜置业有限公司10.00-909862.576810701.88
北京城茂未来房地产开发有限公司52.00374609978.28350109062.30
北京城茂房地产开发有限公司49.00-13673949.23-14647618.21
成都锐革新业房地产开发有限公司20.00-151395.2511348604.75
北京招城房地产开发有限公司50.00-7097973.71492902026.29
合计286177989.685786672.173010720585.67
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用□不适用
本公司未持有北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司股权，本公司母公司北京城建集团有限责任公司作为上述公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托本公司管理，按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（分配比例分别约为92%：8%、98%：2%），故本公司拥有上述公司100%表决权比例。
其他说明：
□适用√不适用
176/2182021年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用□不适用
单位:元币种:人民币期末余额期初余额子公司名称非流动资非流动资流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计产产
北京首城置业471868.8335559.05507427.88221229.9793491.41314721.38575903.9420737.77596641.71330747.8076903.79407651.59有限公司
北京城和房地10815.3475.4610890.80788.24788.2411266.81114.6011381.411404.341404.34产开发有限责任公司
北京大东房地117564.65117564.65131119.10131119.10116565.32116565.32126618.13126618.13产开发有限公司
北京城建嘉业245136.0983.37245219.46244920.15244920.15253250.0159.13253309.14252565.91252565.91房地产开发有限公司
北京城建隆达2.162.162.162.162.232.232.232.23置业有限公司
北京城建万科28937.465151.6034089.0635618.2535618.2530065.026760.1136825.1328646.751.7728648.52天运置业有限公司
北京城建兴怀25970.98208.6726179.6514576.3397.1814673.5111678.413250.0014928.419044.999044.99房地产开发有限公司
北京城建兴胜25673.82208.6725882.4917987.2797.1818084.4524987.9815.7625003.7415803.4515803.45房地产开发有限公司
北京城奥置业145243.26553809.91699053.17717209.6715512.30732721.97145689.76552573.22698262.98571253.64136591.22707844.86有限公司
北京城建兴瑞3094609.4012089.083106698.481379878.001697871.003077749.002204089.64204.422204294.06531474.321638674.322170148.64置业开发有限公司
177/2182021年年度报告
北京城建兴润置业开发有限公司
北京云蒙山投6344.7220769.5727114.2921493.908289.6229783.529590.4613219.0522809.5120317.9220317.92资发展有限公司
青岛双城房地240881.557335.88248217.43105667.4430104.83135772.27278930.298508.46287438.7583632.6288556.60172189.22产有限公司
北京城建保定52404.8028.4852433.289064.1039694.0448758.1427039.2322.3627061.5922688.3322688.33房地产开发有限公司
三亚城圣文化29319.160.3229319.4829744.7529744.7527848.230.6327848.8628147.8228147.82投资管理有限公司
北京平筑房地29277.02140.4729417.498015.658015.6589727.00667.4990394.4972184.5740.3872224.95产开发有限公司
北京城志置业275956.8110211.93286168.74180502.0910942.06191444.15490288.841454.04491742.88403380.4831.32403411.80有限公司
北京城建兴胜542727.086435.37549162.45453402.9989498.88542901.87471134.294179.06475313.35423417.9944188.93467606.92置业有限公司
北京城茂未来645572.9212936.76658509.68418790.48172390.53591181.011001089.5823855.871024945.45836344.56193312.601029657.16房地产开发有限公司
北京城茂房地722332.5111276.23733608.74480258.57256339.48736598.05593142.004445.45597587.45336608.17261177.99597786.16产开发有限公司
成都锐革新业125947.8325.23125973.06120298.76120298.76房地产开发有限公司
北京招城房地483029.292359.60485388.89344746.1942062.29386808.48产开发有限公司子公司名称本期发生额上期发生额
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综合收益总经营活动现金综合收益总经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润额流量额流量
北京首城置业有限公148286.983716.383716.3839208.6674330.224121.014121.01-10597.30司
北京城和房地产开发292.24125.49125.49-493.111154.78551.87551.87814.21有限责任公司
北京大东房地产开发-3501.65-3501.65-0.68-2233.58-2233.581037.63有限公司
北京城建嘉业房地产-443.92-443.92-18182.19-440.24-440.24-13503.55开发有限公司
北京城建隆达置业有-0.07466.14466.14-42329.70限公司
北京城建万科天运置1013.45-9705.81-9705.816613.5413988.621547.131547.13-2228.36业有限公司
北京城建兴怀房地产964.37237.07237.076468.086655.846655.84-219.69开发有限公司
北京城建兴胜房地产964.37237.06237.066388.9116772.39215.34215.34-7293.60开发有限公司
北京城奥置业有限公14252.54-24086.91-24086.91321545.055883.86-38758.13-38758.13134502.09司
北京城建兴瑞置业开332.94-5195.95-5195.9582401.9238822.4126554.9426554.9453159.30发有限公司
北京城建兴润置业开-5.34-5.34-51.04发有限公司
北京云蒙山投资发展2089.32-4613.14-4613.14-34.451768.00-5806.45-5806.4513939.99有限公司
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青岛双城房地产有限44063.12-2804.39-2804.3925530.49107131.24-4451.47-4451.47113752.92公司
北京城建保定房地产-698.10-698.10-40718.58-271.93-271.93-7806.93开发有限公司
三亚城圣文化投资管-126.31-126.31-0.57-157.37-157.37313.05理有限公司
北京平筑房地产开发66901.583232.303232.30-2862.02-165.27-165.276515.35有限公司
北京城志置业有限公202761.596393.506393.5017624.96-720.31-720.31-1998.71司
北京城建兴胜置业有--1459.98-1459.98-49207.16-2112.57-2112.57-10707.89限公司
北京城茂未来房地产557487.6872040.3872040.3828814.68-5878.44-5878.44-914.89开发有限公司
北京城茂房地产开发-2790.60-2790.6051559.30-2919.46-2919.46-223067.78有限公司
成都锐革新业房地产-75.70-75.70-5475.73开发有限公司
北京招城房地产开发-1419.59-1419.59-8908.61有限公司
其他说明：
这些子公司的主要财务信息为本公司内各企业之间相互抵消前的金额，但经过了合并日公允价值及统一会计政策的调整。
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用√不适用
180/2182021年年度报告
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用√不适用
3、在合营企业或联营企业中的权益
√适用□不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
主要经持股比例(%)对合营企业或联营企业合营企业或联营企业名称注册地业务性质营地直接间接投资的会计处理方法
深圳市中科招商创业投资有限公司深圳市深圳市投资高新技术产业和其他技术创新产业30.00权益法
北京科技园建设（集团）股份有限北京市北京市基础设施开发、建设；房地产开发，销售商品房9.24权益法公司
国奥投资发展有限公司 北京市 北京市 对北京奥林匹克公园(B 区)国家体育馆和奥运村进 20.00 权益法
行投资、设计、开发、建设、运营、维护
北京新城金郡房地产开发有限公司北京市北京市房地产开发；销售自行开发的商品房；经济贸易49.00权益法咨询
北京京城佳业物业股份有限公司北京市北京市物业管理44.63权益法
持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本公司原持有北京科技园建设（集团）股份有限公司21.54%股份，对其具有重大影响。2012年12月增资后，本公司持股比例下降为14.00%；
2020年12月增资后，本公司持股比例下降为9.24%，但本公司仍委派2名董事，在由10人组成的董事会中占20%，仍对其具有重大影响。
本公司持有北京矿融城置业有限公司10.00%股份，但本公司委派1名董事，在由3人组成的董事会中占1/3，对其具有重大影响。
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(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用√不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市中科招北京科技园建国奥投资发展北京新城金郡北京京城佳业深圳市中科招北京科技园建国奥投资发展北京新城金郡北京京城佳业
商创业投资有设（集团）股有限公司房地产开发有物业股份有限商创业投资有设（集团）股有限公司房地产开发有物业股份有限限公司份有限公司限公司公司限公司份有限公司限公司公司
流动资产1004866293.0646459998592.741940128181.374211792516.561563289250.061007201424.5449723753428.542703031887.973336128759.371187483776.41
非流动资产7361587967.908037563167.42703556071.73115104367.61272017787.606339989443.547013600188.55343179700.8363352291.12235561531.49
资产合计8366454260.9654497561760.162643684253.104326896884.171835307037.667347190868.0856737353617.093046211588.803399481050.491423045307.90
流动负债35847978.2426931482245.442511482849.624355652761.25846676265.4211097414.8023425401562.692505459799.512866083909.13822335858.55
非流动负债1737817761.8914033967588.1324201606.0012923503.64284423722.201517408074.3419264326819.5727400000.00561830424.67279982429.66
负债合计1773665740.1340965449833.572535684455.624368576264.891131099987.621528505489.1442689728382.262532859799.513427914333.801102318288.21
少数股东权益3926725443.25-317117558.2823403745.114374634853.06-186694855.578860930.72
归属于母公司股东权益6592788520.839605386483.34425117355.76-41679380.72680803304.935818685378.949672990381.77700046644.86-28433283.31311866088.97
按持股比例计算的净资产份额1977836556.26901103650.1985023471.15-20422896.55227864866.161745605613.69894085668.36140009328.97-13932308.82139185835.51
调整事项20422896.5513932308.82
--商誉
--内部交易未实现利润8724771.54
--其他11698125.0113932308.82
对联营企业权益投资的账面价值1977836556.26901103650.1985023471.15227864866.161745605613.69894085668.36140009328.97139185835.51存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入6540883469.45433594568.251224584290.707523522037.04865289005.00
净利润848374670.59-103288580.09-244709427.18-13247291.5882753439.25729177101.467449223.6750702039.59-17924792.35终止经营的净利润
其他综合收益-4271528.70-1012414.88-9197141.14
综合收益总额844103141.89-103288580.09-244709427.18-13247291.5881741024.37719979960.327449223.6750702039.59-17924792.35本年度收到的来自联营企业的股
70000000.0020938980.1916800000.00
利
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(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计136803012.02146101504.39下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润-98823595.30-6305424.53
--其他综合收益
--综合收益总额-98823595.30-6305424.53
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用√不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用√不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用√不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
√适用□不适用
2021年12月31日，本公司未向联营企业提供财务担保（2020年的金额为37485万元）。
4、重要的共同经营
□适用√不适用
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用√不适用
6、其他
□适用√不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用□不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付款项等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
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董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
(一)信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、
从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十二5所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。对于长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。
截止2021年12月31日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：
账龄账面余额减值准备
应收账款79351523.1321286582.02
应收股利186999316.8693499658.43
其他应收款6565471923.0446493829.70
合计6831822763.03161280070.15
于2021年12月31日，本公司对外提供财务担保的金额为11489726502.85元，财务担保合同的具体情况参见附注十二5。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来12个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。
本公司的主要客户为个人或政府机构等，该等客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。
（二）流动性风险流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监
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控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止2021年12月31日，本公司已拥有国内多家银行提供的银行授信额度，金额12492861.90万元，其中：已使用授信金额为6640477.19万元。
截止2021年12月31日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限列示如下：
期末余额项目即时
1年以内1-5年5年以上合计
偿还非衍生金融负债短期借款
应付票据170292852.82170292852.82
应付账款10364602205.3010364602205.30
其他应付款15463549382.1915463549382.19
其他流动负债1428018666.661428018666.66
长期借款1660400000.0017457115471.3118037256502.8537154771974.16
应付债券5795097915.485844596470.8011639694386.28长期应付款
其他非流动负债3200000000.009000000000.0012200000000.00
非衍生金融负债小计38081961022.4532301711942.1118037256502.8588420929467.41衍生金融负债
财务担保2099700000.008235800000.001154226502.8511489726502.85
合计40181661022.4540537511942.1119191483005.7099910655970.26
（三）市场风险
1.利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款、应付债券等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，来降低利率风险。
（1）本年度公司无利率互换安排。
（2）截止2021年12月31日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金
额为29345171930.66元。
（3）敏感性分析：
截止2021年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约146725859.65元（2020年度约175769687.03元)。上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借款。
2.价格风险
价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格、股票市场指数、权益工具价格以及其他风险变量的变化。
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化而降低的风险。于2021年12月31日，本公司因归类为交易性权益工具投资的个别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
下表说明了，在所有其他变量保持不变，本公司的净损益和其他综合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每5%的变动（以资产负债表日的账面价值为基础）的敏感性。就本敏感性分析而言，对于交易性权益工具投资，该影响被视为对交易性权益工具投资公允价值变动的影响，而不考虑可能影响利润表的减值等因素。
185/2182021年年度报告
权益工具投资净损益增加其他综合收益的税后股东权益合计
账面价值（减少）净额增加（减少）增加（减少）
2021年3429678000.00171483900.00171483900.00
2020年4896324729.00244816236.45244816236.45
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用□不适用
单位:元币种:人民币期末公允价值
项目第一层次公允第二层次公第三层次公允合计价值计量允价值计量价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产3429678000.006998000.003436676000.00
1.以公允价值计量且变动
3429678000.006998000.003436676000.00
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资3429678000.006998000.003436676000.00
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资750000.00750000.00
（四）投资性房地产9602356998.509602356998.50
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物9602356998.509602356998.50
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资
325630200.001075100000.001400730200.00
产持续以公允价值计量的资
3429678000.00325630200.0010685204998.5014440513198.50
产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额
186/2182021年年度报告
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用□不适用本公司持有无限售流动股份的公允价值以证券交易所公开市场收盘价确定。
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用□不适用
本公司持有限售流动股份参考证券交易所公开市场收盘价确定，本公司持有的权益工具存在限售期，经本公司复核后，认为采用收盘价能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投资组合管理的需要，故以收盘价确认权益工具期末公允价值。
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用□不适用本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。
本公司不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用□不适用
（1）期初与期末账面价值间的的调节信息
187/2182021年年度报告
当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算对于在报告期末持转入转出
有的资产，计入损项目期初余额第3第3计入其他综期末余额计入损益购买发行出售其他益的当期未实现利层次层次合收益得或损失的变动
交易性金融资产-2000.007000000.006998000.00
其他权益工具投资750000.00750000.00
其他非流动金融资产1082100000.00-7000000.001075100000.00
投资性房地产小计9172301716.9419724965.5949120601.49464154224.78-19888118.46-83056391.849602356998.5019724965.59
出租的建筑物9172301716.9419724965.5949120601.49464154224.78-19888118.46-83056391.849602356998.5019724965.59
资产合计10255151716.9419724965.5949120601.49464154224.78-19890118.46-83056391.8410685204998.5019724965.59负债合计
（2）不可观察参数的敏感性分析
截止2021年12月31日，对于本公司金融资产，如果升值或贬值10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约108209800.00元（2020年度约108285000.00元)。6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
√适用□不适用本公司上述持续的公允价值计量项目在本年度未发生各层次之间的转换。
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
√适用□不适用本公司金融工具的公允价值估值技术在本年度未发生变更。
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用□不适用
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项、一年内到期的非流动负债和长期借款、应付债券、其他非流动负债、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、其他
□适用√不适用
188/2182021年年度报告
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
√适用□不适用
单位：亿元币种：人民币母公司对本母公司对本注册母公司名称注册地业务性质企业的持股企业的表决资本
比例(%)权比例(%)
北京城建集团有限北京市海淀区北太平庄工程建筑7541.8641.86责任公司路18号施工本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用□不适用
详见附注九．１在子公司中的权益
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用□不适用
本公司重要的合营或联营企业详见附注九.3在联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下
√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京碧桂园文化发展有限公司本公司联营企业北京城安辉泰置业有限公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司成都分公司本公司联营企业北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司本公司联营企业
北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司本公司联营企业北京城建重庆物业管理有限公司本公司联营企业北京建远万誉房地产开发有限公司本公司联营企业北京京城佳业物业股份有限公司本公司联营企业北京骏泰置业有限公司本公司联营企业北京矿融城置业有限公司本公司联营企业北京市天银地热开发有限责任公司本公司联营企业北京双城通达房地产开发有限公司本公司联营企业北京双城置业开发有限公司本公司联营企业北京新城金郡房地产开发有限公司本公司联营企业成都红星美凯龙全球家居有限公司本公司联营企业其他说明
□适用√不适用
4、其他关联方情况
√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系
189/2182021年年度报告
北京城建安装集团有限公司受同一控制方控制北京城建八建设发展有限责任公司受同一控制方控制北京城建北方集团有限公司受同一控制方控制北京城建北方众邦装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建北苑大酒店有限公司受同一控制方控制北京城建二建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建房地产开发有限公司受同一控制方控制北京城建集团有限责任公司重庆分公司受同一控制方控制北京城建建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建精工钢结构工程有限公司受同一控制方控制北京城建勘测设计研究院有限责任公司受同一控制方控制北京城建耐泰安建材有限责任公司受同一控制方控制北京城建七建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建设计发展集团股份有限公司受同一控制方控制北京城建设计研究总院有限责任公司受同一控制方控制北京城建十六建筑工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建五建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建鑫诚物业管理有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰建设集团有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰金典建设工程有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰金砼混凝土有限公司受同一控制方控制北京城建亚泰中天建筑安装工程有限公司受同一控制方控制北京城建一建设发展有限公司受同一控制方控制北京金都园林绿化有限责任公司受同一控制方控制北京市花木有限公司受同一控制方控制北京燕城物业管理有限公司受同一控制方控制北京住总第六开发建设有限公司受同一控制方控制北京住总建筑科技有限公司受同一控制方控制北京住总市政工程有限责任公司受同一控制方控制北京城建道桥建设集团有限公司其他关联方北京城建锅炉管道安装有限公司其他关联方北京城建华晟交通建设有限公司其他关联方北京城建华泰土木工程有限公司其他关联方北京城建华夏基础建设工程有限公司其他关联方北京城建华宇建设工程有限公司其他关联方北京城建集团党校其他关联方北京城建九建设工程有限公司其他关联方北京城建六建设集团有限公司其他关联方北京城建深港建筑装饰工程有限公司其他关联方北京城建盛力源建筑劳务有限公司其他关联方北京城建十建设工程有限公司其他关联方北京城建四建设工程有限责任公司其他关联方北京城建远东建设投资集团有限公司其他关联方北京城建长城建设集团有限公司其他关联方北京三人成建设工程有限公司其他关联方北京亚泰智博科技发展有限公司其他关联方
190/2182021年年度报告
5、关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额本期支付金额上期发生额上期支付金额
北京城建建设工程有限公司动感花园项目2000000.0011293562.00
北京城建六建设集团有限公司动感花园项目5318035.257088000.0016013979.00
北京城承物业管理有限责任公司动感花园项目717217.70
北京城承物业管理有限责任公司总部办公费4784020.88
北京城建七建设工程有限公司动感花园项目432532.08832532.08
北京城建安装集团有限公司北京密码项目1347426.00
北京城建八建设发展有限责任公司北京密码项目3222389.003222389.006087611.065112870.00
北京城建北方集团有限公司北京密码项目8112965.006426646.00
北京城建道桥建设集团有限公司北京密码项目1710062.00
北京城建二建设工程有限公司北京密码项目2000000.00
北京城建锅炉管道安装有限公司北京密码项目1330607.001330607.0050000.00
北京城建九建设工程有限公司北京密码项目500000.00
北京城建深港建筑装饰工程有限公司北京密码项目1457367.00
北京城建十六建筑工程有限责任公司北京密码项目896069.80
北京城建亚泰建设集团有限公司北京密码项目5489268.005489268.002494301.002791950.00
北京城建一建设发展有限公司北京密码项目1767212.231120242.002141710.00
北京城建远东建设投资集团有限公司北京密码项目912870.202715701.79
北京城建长城建设集团有限公司北京密码项目790771.10
北京金都园林绿化有限责任公司北京密码项目7282479.005735855.00
北京城承物业管理有限责任公司北京密码项目12600.00
北京城建亚泰建设集团有限公司徜徉集项目3158962.00
北京城建勘测设计研究院有限责任公司城茂未来项目453613.645943765.1924017723.9813151034.02
北京城建设计发展集团股份有限公司城茂未来项目326341.352284389.45
北京城建亚泰建设集团有限公司城茂未来项目82469387.8862025192.5126367113.4023122688.15
191/2182021年年度报告
北京城建八建设发展有限责任公司办公楼装修1312392.661430508.00
北京城建北方集团有限公司办公楼装修37353151.069794545.0012405709.1713522223.00
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司海梓府项目509794.00
北京城建一建设发展有限公司海梓府项目8418001.0013000000.00
北京城建长城建设集团有限公司海梓府项目1092972.001268314.00
北京市天银地热开发有限责任公司海梓府项目1818500.00
北京城承物业管理有限责任公司海梓府项目2846727.49
北京城建安装集团有限公司理工大学2号地项目193398.44
北京城建北方集团有限公司理工大学2号地项目-266630.004487146.78
北京城建勘测设计研究院有限责任公司理工大学2号地项目-48778.00117060.00
北京城建六建设集团有限公司理工大学2号地项目99360.008500000.00
北京城建十六建筑工程有限责任公司理工大学2号地项目3700000.006638706.00
北京城建亚泰建设集团有限公司理工大学2号地项目225713.82788987.121242098.85
北京城建一建设发展有限公司理工大学2号地项目-1167861.4122290076.00
北京金都园林绿化有限责任公司理工大学2号地项目388272.47352775.391557132.04
北京城建道桥建设集团有限公司理工大学2号地项目100000.00
北京城建六建设集团有限公司北苑家园项目11836.00
北京城建安装集团有限公司世华龙樾项目18875082.687229734.00
北京城建八建设发展有限责任公司世华龙樾项目2367205.002367205.00761982.00761982.00
北京城建道桥建设集团有限公司世华龙樾项目7704927.002132830.08
北京城建锅炉管道安装有限公司世华龙樾项目70049.00
北京城建建设工程有限公司世华龙樾项目17014277.0621270671.56
北京城建六建设集团有限公司世华龙樾项目10020239.00
北京城建北方集团有限公司世华龙樾项目900000.00900000.001245142.2464881694.52
北京城建五建设集团有限公司世华龙樾项目838058.00
北京城建亚泰建设集团有限公司世华龙樾项目2052056.00
北京城建长城建设集团有限公司世华龙樾项目3275695.003326156.00
北京金都园林绿化有限责任公司世华龙樾项目4057148.004057148.004324630.003542558.00
北京城建七建设工程有限公司世华龙樾项目27095964.1128705702.50
北京城承物业管理有限责任公司世华龙樾项目1395176.83
北京城建七建设工程有限公司顺悦居项目646867.81
192/2182021年年度报告
北京城建四建设工程有限责任公司顺悦居项目10000000.001000000.00
北京城建建设工程有限公司顺悦居项目41036.00
北京城建七建设工程有限公司台湖项目37520.00
北京城建安装集团有限公司筑华年项目4000000.00
北京金都园林绿化有限责任公司筑华年项目33736.00
北京城建八建设发展有限责任公司康庄棚改项目149137109.69149173851.0260333596.0665763619.70
北京城建远东建设投资集团有限公司康庄棚改项目60063155.3860083575.4868225806.9274366129.51
北京城建六建设集团有限公司康庄棚改项目28076673.9728076673.9766018315.7871959964.18
北京城建道桥建设集团有限公司康庄棚改项目69449039.6069460388.8355140977.6960104149.84
北京城建华晟交通建设有限公司康庄棚改项目83745.0083745.00
北京城建亚泰建设集团有限公司顺义北小营项目137752209.87153214228.19284345878.74101905284.45
北京城建勘测设计研究院有限责任公司顺义北小营项目1968416.974267094.5028622922.7918002844.98
北京城建长城建设集团有限公司顺义北小营项目4116125.573969554.14
北京金都园林绿化有限责任公司顺义北小营项目455510.20455510.203134244.462024500.10
北京城建一建设发展有限公司青岛龙樾湾项目5500036.8612652307.00
北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛龙樾湾项目-5883116.206055945.082548404.8730708157.57
北京城建长城建设集团有限公司青岛龙樾湾项目-3626488.28546962.411360597.00
北京金都园林绿化有限责任公司青岛龙樾湾项目-941620.88
北京城建集团有限责任公司樾府项目25743648.4712437635.0037762201.8444559813.92
北京城建十六建筑工程有限责任公司樾府项目9414445.219585064.6339020000.006232422.00
北京金都园林绿化有限责任公司樾府项目4690900.003990900.00
北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司樾郡项目1893818.971076199.45
北京城建十六建筑工程有限责任公司樾郡项目3646730.788746044.68637000.001088000.00
北京城建亚泰建设集团有限公司东坝项目7402308.7251306908.896105663.2135299596.59
北京城建亚泰建设集团有限公司汇景湾项目14943875.563000000.004000000.00
北京城建九建设工程有限公司汇景湾项目618640.53695073.811000000.00
北京城建六建设集团有限公司汇景湾项目2830031.302600000.002200000.00
北京城建五建设集团有限公司汇景湾项目-22919792.2115408753.7713500000.00
北京金都园林绿化有限责任公司汇景湾项目1800000.00
北京住总第六开发建设有限公司汇景湾项目-8468898.6821448345.2827650000.00
北京城建一建设发展有限公司南湖一号项目-25234.871722688.98
193/2182021年年度报告
北京城建亚泰建设集团有限公司澜湖庭院项目113984102.5850086391.3515735171.9618844814.70
北京城建远东建设投资集团有限公司双胜街棚改项目14879740.575000000.007000000.00
北京市花木有限公司瀛海项目3669724.76
北京城建六建设集团有限公司瀛海项目31406399.297734800.62
北京城建七建设工程有限公司瀛海项目33278318.6825774006.42
北京城建一建设发展有限公司瀛海项目98095631.2181292190.50
北京城承物业管理有限责任公司瀛海项目157227.72157227.72
北京市花木有限公司望坛项目275850.72957087.011913986.971013766.91
北京城建远东建设投资集团有限公司望坛项目94603749.3978358375.5727660139.51
北京城建建设工程有限公司望坛项目68304190.7738283978.5711520549.6339115356.63
北京城建二建设工程有限公司望坛项目143868490.6579622856.3485502508.4969377825.97
北京城建六建设集团有限公司望坛项目77512083.1685277518.276152901.31
北京城建七建设工程有限公司望坛项目54664925.8051155326.202967191.19
北京城建八建设发展有限责任公司望坛项目34455677.3033790799.25972809.01
北京城建一建设发展有限公司望坛项目13346249.6817940819.152570108.91
北京城建北方集团有限公司望坛项目229188194.90175435253.6560226785.1056434952.76
北京城建亚泰建设集团有限公司望坛项目57970677.7344308121.7913842932.9618486722.31
北京城建道桥建设集团有限公司望坛项目23505206.6323840794.48560906.06
北京城建十六建筑工程有限责任公司望坛项目262684531.36185495381.36-17376.8525751215.44
北京城建华夏基础建设工程有限公司望坛项目53578796.2745019664.4137942075.3522413664.50
北京城建远东建设投资集团有限公司云蒙山景区改造12010561.0712010561.0710796926.0010796926.00
北京城建六建设集团有限公司云蒙山景区改造5000000.005000000.004587155.974587155.97
北京城建北方众邦装饰工程有限公司云蒙山景区改造8309778.108702058.258702058.25
北京城建建设工程有限公司门头沟永定镇项目4251845.5221268647.87
北京城建二建设工程有限公司门头沟永定镇项目5477758.8011832501.83
北京城建六建设集团有限公司门头沟永定镇项目-11860191.491123750.577091143.79
北京城建八建设发展有限责任公司门头沟永定镇项目19105250.8225241303.36
北京城建亚泰建设集团有限公司门头沟永定镇项目-25171222.013057979.03434670.167802815.90
北京城建二建设工程有限公司上河湾项目1937980.152197998.79
北京城建六建设集团有限公司上河湾项目100000.00309085.68
北京三人成建设工程有限公司上河湾项目335520.2496800.00496129.28
194/2182021年年度报告
北京城建八建设发展有限责任公司上河湾项目-22648.40604248.00
北京城建远东建设投资集团有限公司上河湾项目1391261.761391261.76
北京城承物业管理有限责任公司上河湾项目395514.96395514.96
北京城建亚泰建设集团有限公司上河湾项目200000.001474665.53
北京城建七建设工程有限公司管庄项目12318168.3145500000.0084085373.9842201834.86
北京城建深港建筑装饰工程有限公司管庄项目429737.91
北京城承物业管理有限责任公司管庄项目1101254.25
北京城建北方集团有限公司管庄项目14585161.397300000.0018501631.6157339449.56
北京金都园林绿化有限责任公司管庄项目4043119.272300000.002568807.342568807.34
北京城建八建设发展有限责任公司北七家项目6929940.012185089.86
北京城建北方集团有限公司北七家项目390947.063700146.91
北京城建道桥建设集团有限公司北七家项目1135773.92
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司北七家项目41614.681046230.55
北京城建锅炉管道安装有限公司北七家项目693012.44919965.02979827.63
北京城建九建设工程有限公司北七家项目59607.28573758.8211463435.75
北京城建十建设工程有限公司世华泊郡项目51450.00
北京城建七建设工程有限公司世华泊郡项目1243504.421243504.42
北京城建八建设发展有限责任公司世华泊郡项目500000.00
北京城建一建设发展有限公司世华泊郡项目1735084.91
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司世华泊郡项目516453.60
北京城建远东建设投资集团有限公司怀柔新城03街区商品房项目275178908.36241545719.98143656175.8595259476.81
北京城建八建设发展有限责任公司怀柔新城03街区商品房项目142425157.8092095439.2419815262.1514667342.99
北京城建勘测设计研究院有限责任公司怀柔新城03街区商品房项目2263991.0111795741.7211795741.72
北京金都园林绿化有限责任公司怀柔新城03街区商品房项目1300609.523623853.221788990.83
北京城建一建设发展有限公司怀柔新城03街区商品房项目90411410.6655486390.253361909.543361909.54
北京城承物业管理有限责任公司怀柔新城03街区商品房项目4510877.964510877.96
北京城建北方集团有限公司奥体文化园项目114527.471180591.32-5035541.547374447.78
北京城建北方众邦装饰工程有限公司奥体文化园项目699977.40649977.40
北京城建亚泰建设集团有限公司奥体文化园项目63178135.4553022209.16206894182.76
北京城建七建设工程有限公司宽院国誉府项目587487.7441454261.91157280436.3986202742.34
北京城建八建设发展有限责任公司宽院国誉府项目17380242.62176333007.2866014912.60
195/2182021年年度报告
北京城建亚泰建设集团有限公司宽院国誉府项目86317.69
北京城承物业管理有限责任公司宽院国誉府项目3590070.863590070.86
北京城建亚泰金典建设工程有限公司马池口项目427513.63542140.63
北京城建亚泰建设集团有限公司马池口项目1033179.841033179.84
北京城建设计发展集团股份有限公司马池口项目500000.00500000.00
北京城建远东建设投资集团有限公司平各庄项目5239169.2215798891.2963404051.7135853660.15
北京城建九建设工程有限公司平各庄项目-751143.149836623.911935652.29
北京城建建设工程有限公司平各庄项目52278552.8631504834.5836873023.6223606942.90
北京城建六建设集团有限公司平各庄项目19315524.7380722484.4045795874.96
北京城建七建设工程有限公司平各庄项目7030814.3118158786.7524071318.6418715545.26
北京城建八建设发展有限责任公司平各庄项目7114599.6639926316.0065687204.2944273810.22
北京城建十建设工程有限公司平各庄项目2526032.972861681.20
北京城建一建设发展有限公司平各庄项目7214120.1933471535.7547077760.5632775855.56
北京城建北方集团有限公司平各庄项目4158015.8331950766.4920103271.05
北京城建亚泰建设集团有限公司平各庄项目7571711.4333246953.2129580792.93
北京城建道桥建设集团有限公司平各庄项目3844212.018211371.4415757358.149814748.51
北京城建十六建筑工程有限责任公司平各庄项目1228843.8412476525.6117954264.2512645751.70
北京城建远东建设投资集团有限公司临河棚改项目133242126.31140158535.1552546348.7167188651.81
北京城建九建设工程有限公司临河棚改项目155152652.35163845216.5779474408.5289836571.35
北京城建建设工程有限公司临河棚改项目24668164.0685738191.11151733655.76117745316.91
北京城建二建设工程有限公司临河棚改项目86766044.94101395095.2698181040.5595937478.88
北京城建六建设集团有限公司临河棚改项目157300329.36163991807.1081735528.0288764257.73
北京城建七建设工程有限公司临河棚改项目98894935.4999551667.43112582723.5198764170.54
北京城建八建设发展有限责任公司临河棚改项目41887039.60161540201.14282715517.30219902082.80
北京城建十建设工程有限公司临河棚改项目111944779.17118111127.6953956587.2961043723.14
北京城建一建设发展有限公司临河棚改项目148498119.81155216243.0362052051.6981851258.85
北京城建北方集团有限公司临河棚改项目122615497.32139829129.1067486855.6473349217.00
北京城建亚泰建设集团有限公司临河棚改项目169970888.43168436091.8356225504.8469696451.17
北京城建道桥建设集团有限公司临河棚改项目102458055.0297419869.2589268830.0686708071.21
北京城建十六建筑工程有限责任公司临河棚改项目134029592.18134807225.4332396224.8647550096.77
北京城建设计发展集团股份有限公司临河棚改项目1675110.001675110.00
196/2182021年年度报告
北京城建二建设工程有限公司龙樾湾（成都）项目-2261839.7922101578.7056483613.4369614510.02
北京城建六建设集团有限公司龙樾湾（成都）项目5000000.0010856252.3212202396.32
北京城承物业管理有限责任公司成都分公司龙樾湾（成都）项目250100.00557187.96
北京城建安装集团有限公司龙樾湾（成都）项目495240.84459664.96984429.55984429.55
北京城建华宇建设工程有限公司成都熙城项目-656087.307151962.05-1181934.013270033.36
北京城建建设工程有限公司成都熙城项目45016628.2330694843.1635315337.3748451787.26
北京城建七建设工程有限公司成都熙城项目12773215.574500000.00-3417828.664000000.00
北京城建八建设发展有限责任公司成都熙城项目5463611.804417397.001664615.00
北京城建安装集团有限公司成都熙城项目9557103.068735367.613326650.252577106.73
北京城建亚泰建设集团有限公司成都熙城项目8179476.766322534.50800000.00
北京城承物业管理有限责任公司成都分公司成都熙城项目1789189.941614000.00
北京城建北方集团有限公司成都熙城项目62768338.8538127785.7951106442.8653227619.35
北京城建一建设发展有限公司天成家园项目850208.835666676.43
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司天成家园项目382429.26
北京城建亚泰建设集团有限公司天成家园项目35963129.605382335.49471731.41975319.76
北京城建华泰土木工程有限公司红塘湾项目2323799.252000000.0017008782.7016424840.26
北京城建六建设集团有限公司红塘湾项目89195008.1451184525.1554247106.0445001999.55
北京城建亚泰建设集团有限公司红塘湾项目80449034.2599626753.3089492596.20105456649.40
北京城建道桥建设集团有限公司红塘湾项目77908110.5688798381.03112695809.63115145480.56
北京城建北方集团有限公司红塘湾项目5797635.674937900.0013236109.7512228505.36
北京城建安装集团有限公司红塘湾项目-1851854.652729588.82
北京城建深港建筑装饰工程有限公司红塘湾项目-2890893.38
北京金都园林绿化有限责任公司红塘湾项目1841496.75270654.047116671.582600000.00
北京城建华夏基础建设工程有限公司红塘湾项目1669377.117319232.6753518011.3539746501.97
北京城建一建设发展有限公司南京浦口项目5689904.5318326587.7539194951.4418047848.92
北京城建亚泰建设集团有限公司南京浦口项目-2878960.7132430270.20115870300.9165411082.60
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司南京浦口项目-120693.222633973.142011917.63
北京金都园林绿化有限责任公司南京浦口项目-538634.857420953.9920464721.735795100.38
北京城建北方集团有限公司龙樾生态城项目27193631.9340584804.30112419554.0885118833.82
北京城建九建设工程有限公司龙樾生态城项目4998495.1618420558.131656728.9119823796.58
北京城建勘测设计研究院有限责任公司龙樾生态城项目110972.7999572.79304000.00304000.00
197/2182021年年度报告
北京城建七建设工程有限公司龙樾生态城项目116421328.4093644380.8785522038.7370758159.07
北京城建亚泰建设集团有限公司龙樾生态城项目73308709.4038382132.1870278798.1868548878.01
北京城建重庆物业管理有限公司龙樾生态城项目643700.66
北京城建一建设发展有限公司龙樾生态城项目17549.78
北京城建远东建设投资集团有限公司龙樾生态城项目219795564.52175789415.90153119124.87122080696.58
北京城建九建设工程有限公司重庆龙樾湾项目186505.55
北京城建勘测设计研究院有限责任公司重庆龙樾湾项目2004634.262223138.85
北京城建七建设工程有限公司重庆龙樾湾项目22396652.3628882072.11
北京城建亚泰建设集团有限公司重庆龙樾湾项目2000.00
北京城建一建设发展有限公司重庆龙樾湾项目7996425.485052319.15
北京城建七建设工程有限公司重庆熙城项目-94410.26587673.77
北京城建深港建筑装饰工程有限公司东黄山国际小镇项目153737.93153737.934970859.614970859.61
北京城建设计发展集团股份有限公司东黄山国际小镇项目600000.00600000.00
北京城建勘测设计研究院有限责任公司东黄山国际小镇项目80000.0080000.00
北京城建远东建设投资集团有限公司东黄山国际小镇项目324227.19324227.19
北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司支付投资管理费4915998.844915998.845675885.10
北京城建建设工程有限公司成都国誉府699723.00
北京城建亚泰建设集团有限公司大兴红木林项目677681.88
北京城建十六建筑工程有限责任公司青岛国誉府项目48394660.5040265553.20
北京城建勘测设计研究院有限责任公司青岛国誉府项目352876.00
北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司青岛国誉府项目1130240.47
北京城建远东建设投资集团有限公司铜梁项目27447221.5724526969.26
北京城建七建设工程有限公司铜梁项目10335828.6515926326.19
北京城建二建设工程有限公司平各庄棚改项目2327400.00
198/2182021年年度报告
出售商品/提供劳务情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
北京城建亚泰建设集团有限公司酒店经营收入5845.2841167.50
北京京城佳业物业股份有限公司场地使用收入187944.33
北京城建集团有限责任公司场地使用收入45043.12
北京城建集团党校场地使用收入22018.35
北京城承物业管理有限责任公司经营权转让收入2759905.84
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用√不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
托管收益/承本期确认的托
委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包受托/承包
包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型起始日终止日据收益
本公司股权托管2019年72022年6经审计的年销6619847.22北京城建集团月1日月30日售收入的有限责任公司
0.2%
关联托管/承包情况说明
√适用□不适用
2010年7月1日，本公司与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，
北京城建集团有限责任公司委托本公司管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的
0.20%收取托管费。2019年6月30日，双方已续签协议，期限为三年。本公司本年度计提应收
取的托管费收入6619847.22元。
本公司委托管理/出包情况表
□适用√不适用
关联管理/出包情况说明
□适用√不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期确认的上期确认的承租方名称租赁资产种类租赁收入租赁收入
北京城建北苑大酒店有限公司北苑莲葩园4号1033428.571033428.57
北京城建华宇建设工程有限公司北苑望春园20号楼2220128.571798209.99
北京城建房地产开发有限公司富海中心2号楼14至16层9333333.349333333.34
北京市天银地热开发有限责任公司世华泊郡21-1-123116711.84
本公司作为承租方：
199/2182021年年度报告
√适用□不适用
单位：元币种：人民币出租方名称租赁资产种类本期确认的租赁费上期确认的租赁费
北京城建房地产开发有城建开发大厦地下室、9333333.349333333.34限公司地上3至9层关联租赁情况说明
√适用□不适用
北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海中心2号楼14-16层6383.15平方米办公用房，本公司租赁使用北京城建房地产开发有限公司城建开发大厦地下1层餐厅1691.12平方米，地上第2-9层6300.11平方米办公用房及地下两层车位20个。双方签定协议，规定租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日，年租金9333333.34元，租金相互抵免。
(4).关联担保情况本公司作为担保方
√适用□不适用
单位：元币种：人民币担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕
北京城建兴华地产有限公司2000000000.002019年5月31日2024年5月30日否
北京城建兴华地产有限公司500000000.002020年7月31日2022年7月30日否
北京城建兴华地产有限公司500000000.002020年8月21日2022年8月20日否
北京城建兴合房地产开发有限公司40000000.002012年12月27日2022年12月26日否
北京首城置业有限公司400000000.002021年4月14日2024年4月13日否首城（天津）投资发展有限公司180000000.002019年6月10日2022年6月9日否
北京城建（海南）地产有限公司699700000.002020年3月26日2022年3月26日否
北京城建（海南）地产有限公司395800000.002020年12月14日2023年12月13日否
北京城建兴顺房地产开发有限公司5000000000.002020年12月22日2023年12月21日否
北京城建兴顺房地产开发有限公司1154226502.852017年8月25日2027年8月24日否
北京城建重庆地产有限公司220000000.002019年10月8日2022年10月7日否
北京城建保定房地产开发有限公司400000000.002021年8月19日2024年8月18日否本公司作为被担保方
√适用□不适用
单位：元币种：人民币担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕
北京城建兴华地产有限公司367550000.002018年1月26日2023年1月25日否关联担保情况说明
□适用√不适用
(5).关联方资金拆借
√适用□不适用
单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆出
北京骏泰置业有限公司164769938.202017年6月22日年固定利率4.35%
北京城安辉泰置业有限公司197799738.69年固定利率5%
200/2182021年年度报告
北京矿融城置业有限公司556435220.892021年5月6日2022年5月6日年固定利率8.79%
北京建远万誉房地产开发有限公司932157401.87年固定利率7%
北京双城通达房地产开发有限公司1131900000.00年固定利率4.65%
本年本公司计提北京骏泰置业有限公司利息7501864.05元；计提北京城安辉泰置业有限
公司利息23839476.19元；计提北京矿融城置业有限公司利息25682680.49元；计提北京建
远万誉房地产开发有限公司利息155821440.88元；计提北京双城通达房地产开发有限公司利
息25009164.70元；计提北京新城金郡房地产开发有限公司8620655.87元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用√不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬1220.131388.58
(8).其他关联交易
□适用√不适用
6、关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款
北京城承物业管理有限责任公司3925000.003925.00
北京城建华宇建设工程有限公司546282.0073133.50
北京燕城物业管理有限公司230000.00230.00230000.00230.00应收利息
北京新城金郡房地产开发有限公司24641870.5537330434.60
北京骏泰置业有限公司2464397.54
北京建远万誉房地产开发有限公司29426726.8415471723.94
北京城安辉泰置业有限公司5423659.75
北京双城通达房地产开发有限公司6909714.58预付款项
北京城建八建设发展有限责任公司105958341.278329222.71
北京城建北方集团有限公司65607576.8874413930.67
北京城建道桥建设集团有限公司896493.91560906.06
北京城建二建设工程有限公司26803466.6712174416.35
北京城建集团有限责任公司6648713.00
北京城建建设工程有限公司5323528.0230280741.07
北京城建九建设工程有限公司65457314.7746176983.50
北京城建六建设集团有限公司47731639.8513959202.27
北京城建七建设工程有限公司8777332.952967191.19
北京城建十建设工程有限公司44983306.4536290924.96
北京城建十六建筑工程有限责任公司56822628.9280422138.77
北京城建亚泰建设集团有限公司59847813.4170583097.26
北京城建一建设发展有限公司31121245.002570108.91
北京城建远东建设投资集团有限公司52629517.3458398760.25
201/2182021年年度报告
其他应收款
北京建远万誉房地产开发有限公司932157401.87932157.401815541140.001815541.14
北京城安辉泰置业有限公司197799138.69197799.141271820504.701271820.50
北京骏泰置业有限公司164769938.20164769.94165600000.00165600.00
北京新城金郡房地产开发有限公司134387361.73134387.36
北京城承物业管理有限责任公司1544330.951544.3370527.0570.53
北京城承物业管理有限责任公司成都337500.00337.5
337500.00337.50
分公司
北京城承物业管理有限责任公司重庆261568.77261.57分公司
北京城建安装集团有限公司36200.0036.2036200.0036200.00
北京城建八建设发展有限责任公司772717.36772.721078621.411078.63
北京城建北方集团有限公司3739443.053739.442930843.572930.84
北京城建道桥建设集团有限公司777850.18777.851195641.511195.65
北京城建二建设工程有限公司208706.47208.7148785.7715270.55
北京城建集团有限责任公司7066073.737066.079211528.749211.53
北京城建九建设工程有限公司353930.16353.93304881.04304.88
北京城建六建设集团有限公司719688.04719.69691913.04691.91
北京城建七建设工程有限公司1503284.191503.28818138.24818.14
北京城建十六建筑工程有限责任公司1393610.991393.611095790.211095.79
北京城建五建设集团有限公司258514.40258.5134351.8834.35
北京城建亚泰建设集团有限公司1584524.521584.521027865.811027.86
北京城建一建设发展有限公司359819.55359.82338464.23338.47
北京城建远东建设投资集团有限公司1517379.671517.38941104.28941.1
北京金都园林绿化有限责任公司185243.14185.2486033.2986.03
北京双城置业开发有限公司2064018.412064.02334157.36334.16
北京矿融城置业有限公司556435220.89556435.22
成都红星美凯龙全球家居有限公司57909000.0057909.00
北京城建集团有限责任公司重庆分公261568.77261.57
261568.77261.57
司
北京双城通达房地产开发有限公司1131900000.001131900.00
北京城建（芜湖）股权投资管理有限864037.61864.04
1062790.941062.79
公司
北京碧桂园文化发展有限公司15370589.7715370.591239877.4712398.77
北京城建耐泰安建材有限责任公司20013.4420.01
北京城建建设工程有限公司20756.6820.76
(2).应付项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款
北京城承物业管理有限责任公司成都分公司10803175.4110935073.43
北京城承物业管理有限责任公司青岛分公司3024059.441076199.45
北京城建安装集团有限公司3639649.933324673.48
北京城建八建设发展有限责任公司154477724.40249521112.00
北京城建北方集团有限公司182777444.76141265238.09
北京城建道桥建设集团有限公司89165930.5159998955.70
北京城建二建设工程有限公司175326801.06138683251.34
北京城建锅炉管道安装有限公司84434.00311386.58
北京城建华泰土木工程有限公司944241.55620442.30
北京城建华夏基础建设工程有限公司29866866.3226957590.02
北京城建华宇建设工程有限公司8656336.4316464385.78
北京城建建设工程有限公司163015478.66206420624.21
北京城建九建设工程有限公司21681374.4436566749.50
202/2182021年年度报告
北京城建勘测设计研究院有限责任公司8533118.8317771662.92
北京城建六建设集团有限公司151553943.69155249090.80
北京三人成建设工程有限公司335520.24
北京城建七建设工程有限公司247493545.07262009750.46
北京城建设计发展集团股份有限公司767924.53
北京城建设计研究总院有限责任公司408000.00408000.00
北京城建深港建筑装饰工程有限公司1115900.08686162.17
北京城建十建设工程有限公司51450.0051450.00
北京城建十六建筑工程有限责任公司72305597.7260701544.20
北京城建四建设工程有限责任公司6928459.5416928459.54
北京城建五建设集团有限公司7783124.9646111670.94
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司945485.371200202.93
北京城建亚泰建设集团有限公司555644874.35575289815.10
北京城建一建设发展有限公司140384306.85135550492.60
北京城建远东建设投资集团有限公司180992491.2094111397.89
北京城建长城建设集团有限公司1130673.304610590.15
北京金都园林绿化有限责任公司13061257.8320430863.24
北京市花木有限公司812523.42593539.65
北京住总市政工程有限责任公司1160000.001160000.00
北京城承物业管理有限责任公司14618382.06
北京市天银地热开发有限责任公司150982.00
北京城建北方众邦装饰工程有限公司4151376.04
北京住总第六开发建设有限公司26051060.1855968304.14
北京城建集团有限责任公司6657300.47应付票据
北京城建勘测设计研究院有限责任公司1550000.003042324.37
北京城建亚泰建设集团有限公司44197862.2919800598.71
北京金都园林绿化有限责任公司455510.201391826.36
北京城建设计发展集团股份有限公司326341.35预收账款
北京城建北苑大酒店有限公司344476.19
北京城建亚泰建设集团有限公司9144.00
北京城建深港建筑装饰工程有限公司942.25
北京城建华宇建设工程有限公司664021.90合同负债
北京城承物业管理有限责任公司18369142.8618369142.86
北京城建八建设发展有限责任公司10101579.00
北京城建北方集团有限公司10277651.21
北京城建道桥建设集团有限公司9466583.00
北京城建二建设工程有限公司8779486.00
北京城建华夏基础建设工程有限公司5383.009533.00
北京城建集团有限责任公司45872.48
北京城建建设工程有限公司14612799.00
北京城建六建设集团有限公司10004435.00
北京城建深港建筑装饰工程有限公司942.25942.25
北京城建盛力源建筑劳务有限公司1139328.44
北京城建十建设工程有限公司15365369.00
北京城建亚泰建设集团有限公司29027689.2823493996.40
北京城建亚泰金砼混凝土有限公司4292730.00
北京城建一建设发展有限公司13812372.00
北京城建远东建设投资集团有限公司15350562.00
北京亚泰智博科技发展有限公司99785068.84
成都红星美凯龙全球家居有限公司189460195.91其他应付款
北京城承物业管理有限责任公司成都分公司4479.204479.20
北京城建安装集团有限公司744576.401707575.29
203/2182021年年度报告
北京城建八建设发展有限责任公司1060287.424769166.44
北京城建北方集团有限公司1240857.552618353.57
北京城建北苑大酒店有限公司361624.00
北京城建道桥建设集团有限公司674205.103049499.55
北京城建二建设工程有限公司25500.001279612.31
北京城建锅炉管道安装有限公司85144.98186875.87
北京城建集团有限责任公司392267.06392267.06
北京城建建设工程有限公司114461.75116705.79
北京城建精工钢结构工程有限公司272578.00
北京城建九建设工程有限公司1586014.208901750.95
北京城建六建设集团有限公司11399006.3915863450.88
北京城建七建设工程有限公司1080545.65614137.38
北京城建深港建筑装饰工程有限公司2553159.26
北京城建十六建筑工程有限责任公司4327229.31
北京城建五建设集团有限公司2000.00
北京城建鑫诚物业管理有限公司10000.0010000.00
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司621726.70875327.70
北京城建亚泰建设集团有限公司43701.6312075622.98
北京城建亚泰中天建筑安装工程有限公司635564.69
北京城建一建设发展有限公司3832354.7718459876.12
北京城建远东建设投资集团有限公司2560470.641163872.20
北京城建长城建筑装饰工程有限公司327799.90
北京金都园林绿化有限责任公司3288742.75
北京市天银地热开发有限责任公司95621.08373088.00
北京住总建筑科技有限公司50000.00
北京新城金郡房地产开发有限公司144985736.59
北京城建北方众邦装饰工程有限公司50000.00
北京城建四建设工程有限责任公司1117.52
北京城建重庆物业管理有限公司643700.70
7、关联方承诺
□适用√不适用
8、其他
□适用√不适用
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用√不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用√不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用√不适用
4、股份支付的修改、终止情况
□适用√不适用
5、其他
□适用√不适用
204/2182021年年度报告
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
□适用√不适用
2、或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用□不适用
1、对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
为关联方提供担保详见附注十二、(5)关联方交易之4.关联担保情况
截止2021年12月31日，本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项如下：
提供按揭担保子公司名称金额
北京城建兴华地产有限公司58802862.97
北京世纪鸿城置业有限公司47662045.72
北京城建成都地产有限公司351608226.93
北京城建成都置业有限公司172367964.86
北京城建新城投资开发有限公司223029995.23
北京城茂房地产开发有限公司777408624.51
北京城茂未来房地产开发有限公司1507219233.05
北京城建重庆地产有限公司1401490000.00
北京城建兴顺房地产开发有限公司462296589.46
北京首城置业有限公司175449447.37
北京城建兴胜置业有限公司49837359.70
北京城建兴泰房地产开发有限公司38922200.00
北京城建兴云房地产有限公司142773882.33
北京城建（海南）地产有限公司152427934.46
北京城志置业有限公司471009638.81
北京城建兴瑞置业开发有限公司323952834.96
青岛双城房地产有限公司211140971.06
合计6567399811.42
除存在上述或有事项外，截止2021年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用√不适用
3、其他
□适用√不适用
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
□适用√不适用
2、利润分配情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
拟分配的利润或股利20757.44
205/2182021年年度报告
经审议批准宣告发放的利润或股利
本公司拟以总股数2256537600股扣除回购股份180794093股，共计2075743507股为基数，每10股派发现金股利1.00元（含税），预计支付股利207574350.70元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
3、销售退回
□适用√不适用
4、其他资产负债表日后事项说明
□适用√不适用
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用√不适用
(2).未来适用法
□适用√不适用
2、债务重组
□适用√不适用
3、资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用√不适用
(2).其他资产置换
□适用√不适用
4、年金计划
√适用□不适用
为保障和提高职工退休后的待遇水平，调动职工的劳动积极性，建立人才长效激励机制，增强单位的凝聚力，促进单位健康持续发展，根据《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令第28号）、《集体合同规定》（劳动和社会保障部令第22号）、《企业年金办法》（人力资源和社会保障部令第36号）、《企业年金基金管理办法》（人力资源和社会保障部令第11号）、《关于市管企业规范实施企业年金的指导意见》（京国资发[2018]27号）等法律、法规及规章，公司决定参加北京城建集团有限责任公司企业年金计划（以下简称本计划），在《北京城建集团有限责任公司企业年金方案》框架下，结合实际情况，制定本单位企业年金方案实施细则具体情况如下：
（1）单位缴费分配至职工个人账户的金额为职工个人缴费基数的6.33%，单位缴费总额为单位为参加计划职工缴费的合计金额。
员工部分：职工个人缴费为本人缴费基数的3.2%，职工个人缴费基数为本人年度月平均工资，且不超过本市上年度月平均工资的5倍，由单位代扣代缴。
单位当期缴费分配至职工个人账户的最高额不得超过平均额的5倍。超过平均额5倍的部分，记入企业账户。
企业账户资金不得用于抵缴未来年度单位缴费。
206/2182021年年度报告
（2）企业年金的领取规定
员工退休、经劳动能力鉴定委员会鉴定，因病（残）完全丧失劳动能力、病故、出国定居方可领取企业年金。
（3）原城建集团发放给员工退休后的工龄补贴、住房补贴、通讯费、洗理费、书报费，自年金实施之日起取消发放。
5、终止经营
□适用√不适用
6、分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用□不适用
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分部：
（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的10%或者以上；
（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损分部
亏损合计额的绝对额两者中较大者的10%或者以上。
(2).报告分部的财务信息
□适用√不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
√适用□不适用
本公司的业务单一，主要为房地产开发，管理层将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。
(4).其他说明
□适用√不适用
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用√不适用
8、其他
□适用√不适用
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内
207/2182021年年度报告
其中：1年以内分项
1年以内小计731846.33
1至2年323286.40
2至3年
3年以上
3至4年
4至5年
5年以上
合计1055132.73
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值
(%)(%)
(%)(%)按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提
1055132.73100.0088384.688.38966748.05639811.36100.0085670.7413.39554140.62
坏账准备
其中：
组合21055132.73100.0088384.688.38966748.05639811.36100.0085670.7413.39554140.62
合计1055132.73/88384.68/966748.05639811.36/85670.74/554140.62
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：组合2
单位：元币种：人民币期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内731846.3343544.865.95
1－2年323286.4044839.8213.87
合计1055132.7388384.688.38
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
208/2182021年年度报告
□适用√不适用
(3).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销
组合285670.742713.9488384.68
合计85670.742713.9488384.68
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况
□适用√不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占应收账款期末余额坏账准备单位名称期末余额
合计数的比例(%)期末余额
北京力健搜候体育文化发展有限公司400601.8537.9723835.81
北京中科领军双井口腔门诊部有限公司323286.4030.6444839.82
北京居安尤美信息咨询有限责任公司258159.0024.4715360.46
北京城建长城工程设计有限公司73085.486.924348.59
合计1055132.73100.0088384.68
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额
应收利息133614952.6455266556.08
应收股利231211327.15552875832.29
209/2182021年年度报告
其他应收款40888014002.1631292663002.40
合计41252840281.9531900805390.77
其他说明：
□适用√不适用应收利息
(1).应收利息分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资
北京骏泰置业有限公司2464397.54
北京城安辉泰置业有限公司5423659.7515471723.94
北京新城金郡房地产开发有限公司24641870.5537330434.60
北京景晟乾通置业有限公司67212980.92
北京双城通达房地产开发有限公司6909714.58
北京建远万誉房地产开发有限公司29426726.84
合计133614952.6455266556.08
(2).重要逾期利息
□适用√不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用应收股利
(1).应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
北京城建新城投资开发有限公司35653038.2435653038.24
北京城建兴合房地产开发有限公司59815676.8759815676.87
北京城建兴怀房地产开发有限公司42242953.6142242953.61
北京世纪鸿城置业有限公司275696155.14
北京首城置业有限公司45968350.00
国奥投资发展有限公司93499658.4393499658.43
合计231211327.15552875832.29
(2).重要的账龄超过1年的应收股利
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
210/2182021年年度报告
是否发生减值
项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据
北京城建新城投资开发有限公司35653038.243至4年被投资单位尚未支付否
北京城建兴合房地产开发有限公司59815676.874年以内被投资单位尚未支付否
北京城建兴怀房地产开发有限公司42242953.611至2年被投资单位尚未支付否
国奥投资发展有限公司93499658.435年以上企业无支付能力是
合计231211327.15///
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计
预期信用损信用损失(未发信用损失(已发
失生信用减值)生信用减值)
2021年1月1日余额93499658.4393499658.43
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段本期计提本期转回本期转销本期核销其他变动
2021年12月31日余额93499658.4393499658.43
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币账龄期末账面余额
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计19740581511.97
1至2年9008696254.39
2至3年5794638807.69
3年以上
3至4年4383563675.56
4至5年1800675479.76
211/2182021年年度报告
5年以上168606719.57
合计40896762448.94
(2).按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额
押金950.00950.00
往来款40881502270.0731229216149.89
代垫款7532660.7856348619.27
其他7726568.0915098470.42
合计40896762448.9431300664189.58
(3).坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计
期信用损失(未期信用损失(已期信用损失
发生信用减值)发生信用减值)
2021年1月1日余额3401979.064599208.128001187.18
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提994036.15-246776.55747259.60本期转回本期转销本期核销其他变动
2021年12月31日余额4396015.214352431.578748446.78
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4).坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或期末余额计提其他变动转回核销
组合13401979.06994036.154396015.21
组合24599208.12-246776.554352431.57
合计8001187.18747259.608748446.78
212/2182021年年度报告
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用√不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准款项的单位名称期末余额账龄期末余额合计备期末性质
数的比例(%)余额
北京城建兴瑞置业开发有限公司往来款9569853322.295年以内23.40
北京城建兴顺房地产开发有限公司往来款5927407504.065年以内14.49
北京城奥置业有限公司往来款4809391312.635年以上11.76
北京世纪鸿城置业有限公司往来款2532513676.243年以内6.19
北京城建兴胜置业有限公司往来款2161542297.223年以内5.29
合计/25000708112.44/61.13
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
3、长期股权投资
√适用□不适用
213/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资3701186248.723701186248.723861186248.723861186248.72
对联营、合营企业投资3328631555.783328631555.783064987950.923064987950.92
合计7029817804.507029817804.506926174199.646926174199.64
(1).对子公司投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额本期计提减值准备减值准备期末余额
北京城建兴华地产有限公司838000000.00838000000.00
北京城和房地产开发有限责任公司71338000.0071338000.00
北京大东房地产开发有限公司8000000.008000000.00
北京城建兴业置地有限公司200000000.00200000000.00
北京世纪鸿城置业有限公司427392300.00427392300.00
北京城建成都地产有限公司158800000.00158800000.00
北京城建兴泰房地产开发有限公司50000000.0050000000.00
北京首城置业有限公司50000000.0050000000.00
北京城建兴合房地产开发有限公司104619999.97104619999.97
北京城建重庆地产有限公司103762743.72103762743.72
北京城建兴云房地产有限公司30000000.0030000000.00
北京城建（海南）地产有限公司100000000.00100000000.00
北京城建新城投资开发有限公司321650319.60321650319.60
北京城建万科天运置业有限公司26522885.4326522885.43
北京城建兴顺房地产开发有限公司100000000.00100000000.00
北京城奥置业有限公司41500000.0041500000.00
北京城建保定房地产开发有限公司32500000.0032500000.00
北京城建兴悦置地有限公司15000000.0015000000.00
北京城建黄山投资发展有限公司100000000.00100000000.00
北京城茂未来房地产开发有限公司24000000.0024000000.00
北京城建兴胜置业有限公司90000000.0090000000.00
北京城茂房地产开发有限公司15300000.0015300000.00
北京城建（青岛）投资发展有限公司50000000.0050000000.00
214/2182021年年度报告
北京顺城兴达创展科技有限公司70000000.0070000000.00
北京城建重庆置业有限公司50000000.0050000000.00
北京招城房地产开发有限公司500000000.00500000000.00
成都锐革新业房地产开发有限公司40000000.0040000000.00
北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）870000000.00870000000.00
北京云蒙山投资发展有限公司82800000.0082800000.00
合计3861186248.72710000000.00870000000.003701186248.72
(2).对联营、合营企业投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期增减变动减值准投资期初期末减少权益法下确认其他综合收其他权益变宣告发放现金计提减备期末单位余额追加投资其他余额投资的投资损益益调整动股利或利润值准备余额
一、合营企业小计
二、联营企业
北京市天银地热开发有限责任公司30278818.27798674.0331077492.30
北京科技园建设（集团）股份有限公司894085668.3619442444.958514517.0720938980.19901103650.19
深圳市中科招商创业投资有限公司1745605613.69254512401.18-1281458.6121000000.001977836556.26
国奥投资发展有限公司140009328.97-54985857.8285023471.15
北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司50442814.702093736.474000000.0048536551.17
北京新城金郡房地产开发有限公司-15215359.2715215359.27
北京双城置业开发有限公司19951039.89-2209039.5517742000.34
北京建远万誉房地产开发有限公司45428831.53-177479292.06132050460.53
北京碧桂园文化发展有限公司16579383.81-16579383.81
北京城安辉泰置业有限公司-35153246.8035153246.80
北京骏泰置业有限公司-3314195.223314195.22
北京京城佳业物业股份有限公司139185835.5135418874.82-338855.2653599011.09227864866.16
成都红星美凯龙全球家居有限公司18500000.00-1052794.3017447205.70
北京双城通达房地产开发有限公司49000000.00-27000237.4921999762.51
北京矿融城置业有限公司-28391035.3228391035.32
小计3064987950.9267500000.00-15955542.57-1620313.8762113528.1645938980.19197544913.333328631555.78
合计3064987950.9267500000.00-15955542.57-1620313.8762113528.1645938980.19197544913.333328631555.78
215/2182021年年度报告
4、营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务527153616.21313386401.6029886382.11192440.73
其他业务6619847.228632750.95
合计533773463.43313386401.6038519133.06192440.73
(2).合同产生的收入的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
合同分类 XXX-分部 合计商品类型
房地产开发（房屋销售）481881148.06
房地产开发（土地一级开发）物业管理按经营地区分类
北京481881148.06市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类
合计481881148.06
合同产生的收入说明：
□适用√不适用
(3).履约义务的说明
□适用√不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用□不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
1298311798.91元，其中：
1298311798.91元预计将于2022年度确认收入
5、投资收益
√适用□不适用
216/2182021年年度报告
单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益1015829465.45
权益法核算的长期股权投资收益-15955542.57214493505.92
处置长期股权投资产生的投资收益74673959.49601495.94
交易性金融资产在持有期间的投资收益114180424.95103599852.89其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益-61448131.8726558557.00处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益
合计111450710.001361082877.20
6、其他
□适用√不适用
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币项目金额说明
非流动资产处置损益58541885.87
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准36228047.00定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费311114886.82
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融-803360937.38资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的19724965.59损益
217/2182021年年度报告
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入6619847.22
除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9712707.80其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额-95211003.15
少数股东权益影响额8273169.04
合计-293906178.57
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
2、净资产收益率及每股收益
√适用□不适用加权平均净资产收每股收益报告期利润益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润1.660.170.17扣除非经常性损益后归属于公司普通
3.010.310.31
股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
4、其他
□适用√不适用
董事长：陈代华
董事会批准报送日期：2022年4月14日修订信息
□适用√不适用