万科Ａ:2022年一季度报告

万科企业股份有限公司
2022年第一季度报告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-042
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示:
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人
员保证2022年第一季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第十九届董事会第十六次会议审议并通过了本报告。公司所有董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国企业会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。
除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2022年1-3月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是√否
1单位：元
本报告期上年同期本报告期比上年同期增减
营业收入62667074774.2062264095939.360.65%
归属于上市公司股东的净利润1428994048.181292286264.3410.58%归属于上市公司股东的扣除非经常性损
1092556476.721157179444.16-5.58%
益的净利润
经营活动(使用)/产生的现金流量净额(13259189892.38)16879434478.49-178.55%
基本每股收益0.12290.111210.52%
稀释每股收益0.12290.111210.52%
加权平均净资产收益率0.60%0.57%上升0.03个百分点本报告期末比上年度末增本报告期末上年度末减
总资产1947369375453.951938638128699.080.45%
归属于上市公司股东的所有者权益236870418361.81235953134212.410.39%
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股）11625383375
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.1229
（二）非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位：元项目本报告期
出售、处理部门或投资单位(损失)/收益325509752.80
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动收益和投资收益，以及处置交易性金23656745.82融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出114293052.02
所得税影响额(114863653.05)
少数股东权益影响额（税后）(12158326.13)
合计336437571.46
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
2□适用√不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√适用□不适用
单位：万元项目2022年3月31日2021年12月31日变动幅度说明
交易性金融资产3068.062058.7149.03%理财产品增加并购环山集团股份有限公司的
生产性生物资产13567.78-100.00%影响并购环山集团股份有限公司的
商誉539847.41382232.2841.24%影响衍生金融工具公允价值变动的
衍生金融负债98800.1272141.0936.95%影响其他权益工具及衍生金融工具
其他综合收益(65893.55)(14102.74)-367.24%公允价值变动的影响
项目2022年1-3月2021年1-3月变动幅度说明
公允价值变动损益878.06(1041.14)184.34%公允价值变动影响
资产处置损益296.9197.70203.91%资产处置收益有所增加
项目2022年1-3月2021年1-3月变动幅度说明
经营活动(使用)/产生的现金流
(1325918.99)1687943.45-178.55%销售活动收到的款项减少量净额
投资活动产生的现金流量净额137841.1987168.0858.13%处置对外投资收到的款项增加
筹资活动产生/(使用)的现金流
836656.73(1476682.74)156.66%筹资活动流入增加
量净额
二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
3单位：股537477 户（A 股 537417 报告期末表决权恢复的优先报告期末普通股股东总数0户，H 股 60 户） 股股东总数（如有）前10名股东持股情况持有有限售条件质押或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量的股份数量股份状态数量深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集国有法人27.89%32428107910-0团”）
HKSCC NOMINEES
境外法人16.35%19010485720-0
LIMITED深圳盈嘉众实业合伙企境内一般法业（有限合伙）（以下简3.77%4387039920质押438703992人称“盈嘉众合伙”）
香港中央结算有限公司境外法人3.37%3921450880-0中央汇金资产管理有限
国有法人1.60%1854782000-0责任公司新华人寿保险股份有限
基金、理财
公司－分红－个人分红1.48%1717788480-0产品等
-018L-FH002 深
招商财富－招商银行－
基金、理财
德赢1号专项资产管理计1.26%1462558200-0产品等划中国证券金融股份有限境内一般法
1.14%1326693940-0
公司人深圳盈安财务顾问企业境内一般法（有限合伙）（以下简称1.05%1222308260质押92230826人“盈安合伙”）境内一般法
清华大学教育基金会0.45%519286550-0人前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类
深铁集团 3242810791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 1901048572 境外上市外资股（H 股）
盈嘉众合伙 438703992 人民币普通股（A 股）
香港中央结算有限公司 392145088 人民币普通股（A 股）
中央汇金资产管理有限责任公司 185478200 人民币普通股（A 股）
4新华人寿保险股份有限公司－分红－
171778848 人民币普通股（A 股）
个人分红-018L-FH002 深
招商财富－招商银行－德赢1号专项
146255820 人民币普通股（A 股）
资产管理计划
中国证券金融股份有限公司 132669394 人民币普通股（A 股）
盈安合伙 122230826 人民币普通股（A 股）
清华大学教育基金会 51928655 人民币普通股（A 股）
“盈嘉众合伙”和“盈安合伙”为一致行动人。除上述之外，公司未知上述股东之间上述股东关联关系或一致行动的说明
是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务，以所持有的不超过 97241965 股公司 A股股份（不超过公司 A 股股份的 1%），约占公司总股本的 0.836%，实施转融通证券前10名普通股股东参与融资融券业务
出借业务，出借股份的所有权不会发生转移，期限为在相关公告披露之日起15个交情况说明（如有）易日后的6个月内。详见公司于2021年12月8日披露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》。
前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内进行约定无
购回交易情况说明（如有）
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人；
注 3：上表中的“A 股 537417 户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2022年 3月 31 日，公司总股数为 11625383375股，其中 A股 9724196533 股，H股 1901186842股。
（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
三、其他重要事项
√适用□不适用
（一）第一季度房地产市场情况
报告期内，全国商品房销售和新开工规模下滑。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积3.1亿平方米，销售金额2.97万亿元，同比分别下降13.8%和22.7%；房地产开发投资增长0.7%，增速较2021年同期下降24.9个百分点；房屋新开工面积同比下降17.5%。
土地市场成交继续下行。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅类用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降43.5%和58.6%，住宅类用地成交的平均溢价率为4.4%，较去年同期下降13.3个百分点。
5（二）报告期内本集团业务进展
1、主要财务指标情况
报告期内，本集团实现营业收入626.7亿元，同比增长0.6%；实现归属于上市公司股东的净利润14.3亿元，同比增长10.6%。其中，房地产开发业务结算面积为374.7万平方米，同比持平，贡献营业收入493.4亿元，同比下降6.9%。
第一季度本集团开发业务的税前毛利率为21.8%，扣除税金及附加后的毛利率为17.1%；集团整体的
税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15.0%。
本集团保持健康的财务、资金状况。截至报告期末，本集团净负债率为34.6%；持有货币资金1417.8亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍，较年初提升0.1倍；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。
报告期内，本集团分三次完成80亿元3年期中期票据的发行，票面利率区间为2.95%-3.00%；完成总额为19.9亿元公司债的发行，其中3年期品种的票面利率为3.14%，5年期品种的票面利率为3.64%。
2、主要经营情况
（1）房地产开发
报告期内，本集团实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065.0亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约
7385.1亿元，较年初增加3.9%。
本集团新增加6个开发项目，总计容规划建筑面积145.8万平方米，权益计容规划建筑面积112.0万平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10685.8万平方米，权益计容建筑面积约6664.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4019.7万平方米，权益计容建筑面积约2581.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约534.7万平方米。
一季度本集团实现新开工计容面积599.4万平方米，占全年开工计划的31.2%（2021年同期为25.6%）；
竣工计容面积310.4万平方米，占全年竣工计划的8.0%（2021年同期为8.6%）。
（2）物业服务
一季度万物云（即万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司与联营、合营企业）保持稳健的市场拓展。其中，归属社区空间服务的万科物业新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%；
归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目；归属城市空间服务的万物云城新增3
个城市服务项目，新进驻5条街道并提供整合服务。2月底，万物云集结800多名志愿者参与深圳防疫，在深圳福田区沙头街道协助核酸检测、运送生活物资等，守护封控区内市民的安全。
6在 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案服务方面，万物云新增多个企业客户，旗下深圳第五空间网络科技有限公司荣获国家高新技术企业认定。
（3）物流仓储
报告期内，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入8.7亿元，同比增长39%。
一季度物流仓储业务新获取1个项目，可租赁建筑面积5.4万平方米；新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积39.2万平方米。其中，上海临港高标库项目开业即实现满租。
疫情期间，物流仓储业务积极承担社会责任，助力抗疫、保供民生，目前在全国有超过700名员工居住在园区内，坚守岗位封闭生产，为保障社会物流网络正常运转而努力。
（4）租赁住宅
报告期内，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.0亿元，同比增长12.8%。
一季度租赁住宅业务新拓展房源超过6000间；在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城
市新增开业约2600间。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理超过21万间长租公寓，累计开业约16.2万间。
（5）商业开发与运营
报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入21.1亿元（含非并表收入），同比增长17.6%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为14.2亿元，同比增长16%。
一季度印力新拓展1个轻资产项目（上海森兰印象城项目），新增管理面积16万平方米。截至报告期末，印力会员数量累计达到1635万人；通过组织多档线上联动，会员月活跃数量同比提升30%。
（三）回购 A 股股份进展情况
公司第十九届董事会第十五次会议于 2022 年 3月 30日审议通过了《关于回购部分 A股股份的议案》，为维护公司价值及股东权益，公司拟自筹资金以集中竞价方式回购公司人民币普通股（A 股），回购资金总额不超过人民币25亿元且不低于人民币20亿元，回购价格不超过18.27元/股。回购期限自公司董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内。详见公司于2022年3月31日在巨潮资讯网披露的《关于回购部分 A 股股份方案的公告》。
根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》要求，公司定期报告披露前30天内为禁止回购期间。
因公司于2022年4月29日披露2022年第一季度报告，截止本报告披露之日，公司尚未实施前述回购事项。
7四、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司
单位：元项目2022年3月31日2021年12月31日
流动资产：
货币资金141783283765.08149352444288.76
交易性金融资产30680601.6220587130.20
应收票据24534112.4627681787.89
应收账款5926495545.244743597023.95
预付款项69453088014.6267230335116.78
其他应收款276542777490.13266061120373.24
其中：应收利息9985394.72975108.25
应收股利19242915.9717259109.50
存货1076340262804.061075617036637.22
合同资产10789618372.0210390001562.44
持有待售资产892422536.24892422536.24
其他流动资产26990426334.3625933080835.18
流动资产合计1608773589575.831600268307291.90
非流动资产：
长期股权投资139365140066.92144449331715.57
其他权益工具投资1590372150.041833454848.71
其他非流动金融资产1055353718.511041138826.07
投资性房地产87283570653.2385953409655.10
固定资产14081120674.4912821059774.78
在建工程3647212164.723398129417.86
生产性生物资产135677760.49-
使用权资产23847582897.9424242100680.02
无形资产10684403632.6210445168074.14
商誉5398474067.793822322807.59
长期待摊费用8652880453.379012992116.04
8项目2022年3月31日2021年12月31日
递延所得税资产35082507854.0033517919664.26
其他非流动资产7771489784.007832793827.04
非流动资产合计338595785878.12338369821407.18
资产总计1947369375453.951938638128699.08
流动负债：
短期借款13969341622.5614412503249.23
交易性金融负债191792000.00191792000.00
衍生金融负债988001208.01721410940.20
应付票据108354352.22125436070.74
应付账款302996817201.46330411135278.79
预收款项1269955116.241364286327.30
合同负债655830828769.17636858514051.90
应付职工薪酬5203232714.506377975332.94
应交税费23053425196.9425191250342.32
其他应付款197946184181.92192066169218.48
其中：应付利息148992256.29146229318.41
应付股利1411734983.411744931114.63
一年内到期的非流动负债44560648029.5547931931675.46
其他流动负债57809543064.0455794062851.37
流动负债合计1303928123456.611311446467338.73
非流动负债：
长期借款163836957496.20154322278963.64
应付债券59532218502.6553020571732.91
租赁负债24042762455.5324309642098.47
预计负债294082099.04275163330.47
递延所得税负债1240779035.151289886458.05
其他非流动负债1184742711.591201342251.72
非流动负债合计250131542300.16234418884835.26
负债合计1554059665756.771545865352173.99
所有者权益：
股本11625383375.0011625383375.00
资本公积20590011747.9920583813574.25
其他综合收益(658935476.04)(141027403.52)
9项目2022年3月31日2021年12月31日
盈余公积111186520565.83111186520565.83
未分配利润94127438149.0392698444100.85
归属于母公司所有者权益合计236870418361.81235953134212.41
少数股东权益156439291335.37156819642312.68
所有者权益合计393309709697.18392772776525.09
负债和所有者权益总计1947369375453.951938638128699.08
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、营业总收入62667074774.2062264095939.36
其中：营业收入62667074774.2062264095939.36
二、营业总成本59223885616.8558696131876.22
其中：营业成本50838801917.8949555748273.78
税金及附加2416179221.272723879715.72
销售费用1829061634.971881782055.82
管理费用2610964631.032818597054.50
研发费用147724428.42127449412.01
财务费用1381153783.271588675364.39
其中：利息费用2199288258.102304947339.39
利息收入1140454457.981079988495.23
加：投资收益575189218.67535979207.87
其中：对联营企业和合营企业的投资收益92499574.32207045489.04
公允价值变动收益（损失以“()”号填列）8780614.00(10411448.49)
信用减值损失（损失以“()”号填列）(60310368.10)(49311998.15)
资产减值损失（损失以“()”号填列）--
资产处置收益（损失以“()”号填列）2969138.26976971.98
三、营业利润3969817760.184045196796.35
加：营业外收入255764741.71230575864.68
减：营业外支出144440827.96167701343.33
四、利润总额4081141673.934108071317.70
减：所得税费用1294145194.181601020641.88
10项目本期发生额上期发生额
五、净利润2786996479.752507050675.82
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）2786996479.752507050675.82
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润1428994048.181292286264.34
2.少数股东损益1358002431.571214764411.48
六、其他综合收益的税后净额(543681255.73)92356910.97
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额(517908072.52)12991562.16
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下不能转损益的其他综合收益--
2.其他权益工具投资公允价值变动(241761855.35)57759150.08
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益--
2.现金流量套期储备(236654267.81)(23831609.13)
3.外币财务报表折算差额(39491949.36)(20935978.79)
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额(25773183.21)79365348.81
七、综合收益总额2243315224.022599407586.79
归属于母公司所有者的综合收益总额911085975.661305277826.50
归属于少数股东的综合收益总额1332229248.361294129760.29
八、每股收益：
（一）基本每股收益0.12290.1112
（二）稀释每股收益0.12290.1112
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金78074578714.58115294431999.30
收到其他与经营活动有关的现金17850059263.398659484846.70
经营活动现金流入小计95924637977.97123953916846.00
11项目本期发生额上期发生额
购买商品、接受劳务支付的现金62233592317.8370824437297.38
支付给职工以及为职工支付的现金6118500022.426093136312.10
支付的各项税费14671419054.2518111488925.82
支付其他与经营活动有关的现金26160316475.8512045419832.21
经营活动现金流出小计109183827870.35107074482367.51
经营活动(使用)/产生的现金流量净额(13259189892.38)16879434478.49
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金758463771.2247256219.15
取得投资收益收到的现金805975997.18671091952.31
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
12772508.6014259054.33
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额877153403.94347021732.74
收到其他与投资活动有关的现金1111539046.511894608556.76
投资活动现金流入小计3565904727.452974237515.29
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
1050321819.24911048964.26
的现金
投资支付的现金511101941.88752740264.96
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额608956983.45433088702.65
支付其他与投资活动有关的现金17112130.785678828.17
投资活动现金流出小计2187492875.352102556760.04
投资活动产生的现金流量净额1378411852.10871680755.25
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金1654954450.256190540142.73
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金1654954450.256190540142.73
取得借款收到的现金26366622895.6118163550040.00
发行债券收到的现金9976020000.004988000000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金5000000000.00-
筹资活动现金流入小计42997597345.8629342090182.73
归还投资支付的现金4116500997.587159898973.57
偿还债务支付的现金26489981869.2030404539386.98
分配股利、利润或偿付利息支付的现金3177293551.955864506505.71
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润390149116.603072294184.14
支付其他与筹资活动有关的现金847253586.36679972756.33
筹资活动现金流出小计34631030005.0944108917622.59
12项目本期发生额上期发生额
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额8366567340.77(14766827439.86)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响256315862.2124849110.65
五、现金及现金等价物净增加额(3257894837.30)3009136904.53
加：期初现金及现金等价物余额140708459264.40185662379706.96
六、期末现金及现金等价物余额137450564427.10188671516611.49
法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：
□适用√不适用
（二）审计报告公司2022年第一季度报告之财务报表未经审计。
万科企业股份有限公司董事会
二〇二二年四月二十九日
13