*ST吉艾:正衡房地产资产评估有限公司关于对吉艾科技集团股份公司的年报问询函〔2022〕第187号的回复

正衡房地产资产评估有限公司
关于对吉艾科技集团股份公司
年报问询函的答复
创业板公司管理部：
2022年4月29日，吉艾科技集团股份公司(以下简称“公司”)收到贵部发来
的《关于对吉艾科技集团股份公司的年报问询函》(创业板年报问询函【2022】
第187号)，正衡房地产资产评估有限公司现就有关问题答复如下:
1.关于存货减值计提。报告期末，公司存货账面余额14.04亿元，存货跌价准备或
合同履约成本减值准备余额1716.69万元，计提比例为1.22%。根据正衡房地产评估有限公司出具的《新疆吉创资产管理有限公司拟存货减值测试事宜涉及的苏州中润丽丰置业有限公司存货可变现净值资产评估报告》（以下简称《评估报告》），截至评估基准日2021年12月31日，你公司控股孙公司苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称“中润丽丰”）存货资产账面价值为13.78亿元、可变现净值为14.15亿元，本期未计提减值准备。
（1）根据《评估报告》，截至评估基准日，中润丽丰共有1423套存货内房产处于
查封状态，有155套存货内房产处于查封抵押状态，共计1578套；中润丽丰持有的苏新国用（2014）第1203193号《国有土地使用证》处于查封状态，土地查封面积为27817.80平方米；本次评估未考虑已查封、抵押资产对评估结论的影响。请你公司列示上述被查封、抵押资产的涉诉或纠纷情况，包括纠纷原因、案件进展，说明上述资产可供出售状态是否具有不确定性，如是，请结合上述资产可变现净值的测试过程及参数选择是否已充分考虑可供出售状态的不确定性，说明评估过程未考虑已查封、抵押资产对评估结论影响的原因及合理性，是否符合资产评估基本准则的规定。
【回复】：
（一）中润丽丰被查封、抵押资产的涉诉或纠纷情况涉案案件序原被金额
案由案号判决情况/诉讼请求判决结果进展
号告告(万情况
元)民间范中(2021)诉求：1、请求判令被告返还购房款本金（原为借疫情
8520.
1借贷振润苏款本金）53253775元，并支付利息暂定31952265影响
6纠纷国丽0612元（请求自2016年7月1起，以53253775元为基尚未
1/21丰民初数按年12%标准，计算至实际偿付之日至）；2、开庭
置7451由被告承担本案诉讼费用。
业号
中（2021诉求：请求判令被告立即将丽丰时代商业广场1幢商品
润）苏20112室等165套房屋交付原告所有、使用，并协房销
褚丽0505助原告将该165套房屋权属办理登记至原告名下。525.8一审
2售合
珏丰民初2、被告立即支付逾期交房违约金暂定5258603.036中同纠
置2624元3、被告向原告出具165套房屋的全额购房款发纷业号票。4、由被告承担本案诉讼费用。
中（2021诉求：1、被告立即将丽丰时代商业广场1幢20047商品
润）苏室等150套房屋交付原告所有、使用，并协助原告房销
沙丽0505将该150套房屋权属办理登记至原告名下2、被告491.7一审
3售合
健丰民初立即支付逾期交房违约金暂定4917625.53元。3、6中同纠
置2623出具150套全额购房款发票。4、由被告承担本案纷业号诉讼费用。
被告中润丽丰置业于本判决生效之日起十日内协助原告任宏鹏将丽丰时代商业广场1
幢10673室、10675室、
10676室、10679室、诉求：1、请求判令被告10680室、10681室、
立即将丽丰时代商业广10682室、10683室、
场1幢10673室等34套10685室、10686室、
房屋交付原告所有、使10687室、10690室、用，并协助原告将该3410691室、10692室、套房屋权属登记至原告10693室、10695室、中（2021名下;（具体房号详见附10696室、10697室、房屋润
任）苏件，34套房屋总价款为10698室、10699室、一审买卖丽
4宏050527031134元）2、请求判10700室、10701室、18.2已判
合同丰
鹏民初令被告立即支付逾期交10702室、10703室、决纠纷置
2155房违约金暂定10705室、10706室、业
号20949128.85元3、请求判10707室、10708室、
令被告向原告出具丽丰10709室、10710室、
时代商业广场1幢1067310711室、10712室、
室等34套房屋的全额购10713室、10715室共
房款发票;4、由被告承担计34套房屋过户至原本案诉讼费用。告任宏鹏名下，过户产生的相关税、费由双方按照《苏州市商品房买卖合同》的约定负担。
案件受理费176956元，保全费5000元，共计181956元，由被
2/21告中润丽丰置业负担。
诉求：1、请求判令被告继续履行双方于2018年7月10日签订的《协议》，（2020以及于2019年10月28）苏日签订的《协议之补充协
0505议》，将该二份协议约定
民初的原告已选定的门牌号一审判决结果：被告中
1940为20626等共计131套房润丽丰置业于本判决
号、源全部网签至原告指定生效之日起十日内支通（2021人名下（该131套选定房付原告通州建总集团州）苏05源详见"2018-7-10协议—有限公司财务损失费
建中民终中润补偿款建总选房确用32686575.68元及逾建设二审总润3604认单"）;并判令被告支付期利息（从2020年4工程判决
集丽号、迟延网签期间的违约金月22日起，按照全国3289
5施工已生团丰（2021暂定1242583.74元（违约银行间同业拆借中心.18合同效，执有置）苏金暂计算至2020年4月公布的同期同档贷款纠纷行中
限业050515日，请求以55225944市场报价利率的标准公执元为基数，按每天万分之计算至实际给付之日司2664三标准计算至131套选定止）。二审判决结果：
号、房源全部完成网签之日驳回上诉，维持原判，（2021或以现金方式支付完毕案件受理费205233元）苏之日）。2、由被告承担由被告负担
0505本案案件受理费用。二审
执异诉求：撤销一审判决第一
237号项，改判驳回通州公司的
全部一审诉讼请求2、本
案一审、二审诉讼费用由通州公司承担。
（2020诉求：1、请求判令被告一审判决支付工程进
）苏支付工程进度款2500万度款2500万元及逾期
通0505元，并支付延迟付款违约利息，其中1500万元州民初金暂定45万元（以2500自2020年1月21日
建中705万元为基数，按万分之三建设起，1000万元自2020二审总润号、每天的标准，自2020年1工程 年 3 月 21 日起按 LPR 已判
集丽（2021月21日起算，请求计算2500
6施工利率的1.95倍支付利决生团丰）苏05至实际支付之日）；2、.00合同息，直至实际给付之日效，执有置民终字请求判决确认原告有权纠纷止；2500万元工程款行中限业5545就上述2500万元工程价享有工程价款优先受公号、款，就其承建的“中润丽偿权。驳回原告其余诉
司（2021丰置业商业中心（南区）”
讼请求二审驳回上诉，）苏工程折价或拍卖价款享维持原判。
0505有优先受偿权（优于抵押
3/21执权和其他债权）；3、由
2937被告承担本案案件受理号费用。
中
商润诉求：一、判令被告一协助原告将位于丽丰时代商
品丽业广场不动产权登记至原告名下（21套）。二、
（2021房丰判令被告一向原告支付逾期交房及逾期办证的违
）苏销马置约金，暂算至2021年5月30日为934607元（自
050593.4一审
7售建业2021年5月31日起，违约金以房款14139289元
民初6中
合英、为基数，按照每日万分之一计算至涉案房屋不动产
3596同平权登记至原告名下之日止）。三、判令被告二对被号
纠阳告一的第二项债务承担连带清偿责任四、判令本案纷亚被告承担全部诉讼费用。
润西
（2020安
）苏宏
0505一、被告中润丽丰置业于本判决生效之日起十日内
汇中建设民初支付原告西安宏汇建设工程有限公司工程款建润一审
工程360817751162.55元及利息损失【计算方式∶以工程款
设丽1775.已判
8施工号、17751162.55元为基数，按照一年期贷款市场报价
工丰12决，执合同 （2021 利率（LPR），自 2020 年 8 月 4 日起计算至被告程置行中
纠纷0苏实际给付之日止】。二、驳回原告西安宏汇建设工有业
0505程有限公司的其余诉讼请求。
限民撤2公号司
1、原告刘光超与被告
（2021中润丽丰置业于2020
）苏年6月24日签订之《苏
0505州市商品房买卖合同》诉前调于2021年3月19日起
163号解除，被告中润丽丰置刘（2021中业于本判决生效之日商品光）苏
润诉求：解除原、被告之间起十日内一次性返还一审房销超0505
丽签订的商品房买卖合同，原告刘光超已支付的已判
9售合、民初20.37
丰并由被告返还原告已支购房首付款200000决，执同纠钱1653
置付的购房款200000元元。2、驳回原告钱红行中纷红号、业艳的诉讼请求。案件受艳（2021理费7300元，减半收）苏
取3650元，由被告中
0505
润丽丰置业负担。被告执中润丽丰置业应负担
2852
的3650元直接支付给号原告刘光超。拒不交纳
4/21诉讼费用的，本院将依法强制执行。
诉求：1、请求判令被告立即将丽丰时代商业广场
1幢20293室等17套房屋交付原告所有、使用，
中并协助原告将该17套房屋权属办理登记至原告名
（2021房屋润下;2、请求判令被告立即支付逾期交房违约金暂定
）苏1买卖范丽561340.31元（自2019年4月1日起算，按已付房一审
050556.13
0合同烨丰款日万分之一标准，暂算至2021年3月31日，请中
民初纠纷置求继续计算至实际交房之日）3、请求判令被告向
2158
业原告出具丽丰时代商业广场1幢20293室等17套号
房屋的全额购房款发票;4、由被告承担本案诉讼费用。
中（2021诉求：1、被告立即将丽丰时代商业广场1幢20357房屋润）苏室等14套房屋交付原告所有、使用，并协助原告
1买卖范丽0505将该14套房屋权属办理登记至原告名下2、被告一审
59.46
1合同娴丰民初立即支付逾期交房违约金暂定594635.17元。3、中
纠纷置2248出具14套全额购房款发票。4、由被告承担本案诉业号讼费用。
已执行，工
1、被告中润丽丰置业
程进
诉求：庭审前，原告通州应于本判决发生法律度款
公司变更诉讼请求为∶1.效方之日起十日内支
54715
请求判令被告支付工程付原告通州建总集团
277.7
款63834490.75元，并偿有限公司工程进度款
8元已
付因被告延期支付工程54715277.78元以及财结清，款给原告造成的财务损务损失费8313424.32通原告（2016失计14038950元（注∶元。2、被告中润丽丰州就财
）苏05本次主张的财务损失仅置业应于本判决发生建中务损建设民初计算至2016年10月31法律效力之且起十日总润失费工程688日）。2.请求判令被告支内支付原告通州建总
1集丽2211.83134
施工号、付原告停窝工损失计集团有限公司停窝工
2团丰3424.32合同（202013800000元（注∶本次主损失费1380万元。三、有置元及
纠纷）苏05张的财务损失仅计算至驳回原告通州建总集限业停窝执6242016年10月31日）。3.团有限公司的其他诉公工损号请求确认原告对其承建讼请求。如未按本判决司失费
的"苏州中润丽丰商业中指定的期间履行给付
1380心（南区）"工程折价或拍金钱义务，应当按照万申卖价款享有优先受偿权《中华人民共和国民请执（优于抵押权和其它债事诉讼法》第二百五十行，后权）。4.由被告承担本案三条之规定，加倍支付拍卖所有诉讼费用。迟延履行期间的债务
80套利息。
商铺抵债
5/21一、被告中润丽丰置业
于本判决生效之日起十日内向原告通州建中总集团有限公司支付
润工程款83044010.56丽元，并支付逾期付款违丰约金（以60140976.06置元为基数，按照一年期业贷款市场报价利率、 （LPR）的 1.95 倍，自平2020年8月30日起计
阳算至实际给付之日止;
亚以11451517.25元为基润数，按照一年期贷款市诉求：1、请求判令被告1
资 场报价利率（LPR）的支付工程款人民币
产1.95倍，自2020年10
86636012.54元，并支付
管月15日起计算至实际
（2020迟延付款违约金600000通理给付之日止;以）苏05元。2、请求判决确认原州合11451517.25元为基民初告有权就上述建伙数，按照一年期贷款市建设126086636012.54元工程价款，总 企 场报价利率（LPR）的工程号、对承建的“苏州中润丽丰二审
1集业1.95倍，自2021年10
施工(2020)商业中心（南区）”工程8723上诉
3团（月1日起计算至实际合同苏05折价或拍卖价款享有优中有有给付之日止）。二、被
纠纷执保先受偿权。3、请求判令限限告平阳亚润资产管理
399被告2对被告1的上述债
公合合伙企业（有限合伙）
号、务承担连带清偿责任。4、司伙对被告中润丽丰置业请求判令被告3对被告2
）前述付款义务承担连的债务承担无限连带责
、带责任;被告秦巴秀润任。5、由被告承担本案秦资产管理有限公司对案件受理费用。
巴被告平阳亚润资产管秀理合伙企业（有限合润伙）前述付款义务承担资连带责任。三、原告通产州建总集团有限公司
管在工程款83044010.56
理元范围内，对被告中润有丽丰置业开发建设的限苏州中润丽丰商业中公心（南区）工程的折价司或者拍卖价款享有优
先受偿权;?四、驳回原告通州建总集团有限公司的其他诉讼请求。
6/21如果未按本判决指定
的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。?案件受理费460021元，诉讼保全费5000元，合计465021元，由原告通州建总集团有限公司负担1893元，被告中润丽丰置业、平阳亚润资产管理
合伙企业（有限合伙）、秦巴秀润资产管理有限公司负担463128元。（原告通州建总集团有限公司多缴纳的
17959元，由本院予以
退还）
上述资产的可供出售状态受查封抵押等因素的影响，具有一定不确定性。解除查封抵押状态的途径包括但不限于各家谈判、企业预重整等，目前公司预计通过预重整途径，引入重整投资方，由受理法院牵头统一解除查封抵押状态。
针对一期剩余房屋，本次评估采用的销售价格在企业近期销售台账平均价格的基础上适当考虑了修正因素。其中：1）已售未确认收入的房源按合同价确定价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价格；2）剩余房源1层销售均价为
17513元/平方米、2层销售均价为19198元/平方米、3层销售均价为11690元/平方米。同时结合实际销售情况，将剩余房屋的销售排期做适当延后考虑（预计
2022年销售回款30%，2023年销售回款40%，2024年销售回款30%）。
针对二期土地，需解除查封后方可继续开发进而达到可预售条件，公司根据预计案情进展状况，适当延长销售排期（预计2022年销售回款20%，2023年销售回款50%，2024年销售回款20%，2025年销售回款10%）。
综上所述，本次评估在上述资产可变现净值的测试过程及参数选择时，已考
7/21虑了因查封和抵押情况造成的可供出售状态的不确定性影响。
中润丽丰存货涉及诉讼事项较多，评估人员难以合理预计案情具体进展以及何时能够解除查封等情况，故本次评估未能考虑查封、抵押事项导致企业不能到期偿还债务的后续处置对本次评估结论可实现性的影响。但评估人员在经与企业管理层沟通的基础上，根据企业预计案情进展状况，在可变现净值的测试过程及参数选择时已考虑了抵押担保资产权益状况的影响，故评估结果具备一定合理性。
根据《资产评估基本准则》第十三条规定：执行资产评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取资产评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。第二十七条规定：资产评估报告的特别事项说明包括：1）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；2）未决事项、法律纠纷等不确定因素；3）重要的利用专家工作情况；4）重大期后事项。
根据《资产评估执业准则——不动产》第三十五条规定：执行不动产评估业务，在编制资产评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。
评估人员已对评估范围内存货、土地的权属状况进行了调查及必要的核实，并对瑕疵事项进行了充分披露，因此符合资产评估基本准则及资产评估执业准则的规定。
（2）根据《评估报告》，对于出售部分的存货，开发产品价值评估过程中基准日后
的现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定，预计销售单价采用市场法进行测算。请说明预计销售单价的计算过程，结合可比房地产买卖交易实例、企业历史销售价格说明预计销售单价是否合理，并结合企业销售进度、回款进度等说明对基准日后现金流的评估计算过程及参数选取依据的合理性。
【回复】：
（一）预计销售单价的计算过程
1、一期剩余商铺售价确定过程
本次评估将已签约但未确认收入的房源按合同价确定总价，已签订抵账协议的房源按协议价确定总价，剩余房源参考企业2021年的销售情况，结合尚存在
8/21的查封等因素，进行适当的修正后确认1层销售均价为17513元/平方米，2层
销售均价为19198元/平方米；3层销售均价为11690元/平方米。
2、二期公寓售价计算过程
依据评估准则的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同或相似；处于同一供需圈层；成交日期与评估基准日应相近；成交价格为正常价格或
可修正为正常价格等条件。在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定以下交易实例作为可比实例：
项目 实例 A 实例 B 实例 C
名称中梁香缇国际中锐·星悦湾名苑天之运寓199位置竹园路滨河路枫运路
房屋类型公寓（复式）公寓（复式）公寓（复式）配套设施齐全齐全齐全内部装修简装简装简装
所在楼层/总层数5/1512/213/6朝向南南东
建筑面积（㎡）50.142.8241.54
平面布局（户型）2室2厅1厨2卫2室2厅1厨2卫1室1厅1厨1卫建成年代2015年2018年2018年产权状况合法产权合法产权合法产权交易日期2021年12月2021年12月2021年12月交易价格（元/㎡）219562055120221
并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过程，确定公寓售价为21000元/平方米（取整）。
实例 A 实例 B 实例 C
比较实例交易价格（元/㎡）
219562055120221
交易情况修正1.00001.00001.0000
交易日期修正1.00001.00001.0000
区位状况修正1.00000.97091.0628
实物状况修正1.02080.98080.9808
权益状况修正1.00001.00001.0000
比准价格（元/㎡）224131957021078
算术平均评估单价（元/㎡）21020
3、二期商业售价计算过程
9/21比较实例选择编制如下：
项目 实例 A 实例 B 实例 C名称汇金新地新地中心国涛商务大厦位置宝带西路塔园路干将西路房屋类型商业商业商业配套设施齐全齐全齐全内部装修简装简装简装所在楼层1层1层1层
建筑面积（㎡）25215350建成年代2010年20052006产权状况合法产权合法产权合法产权交易日期2021年12月2021年12月2021年12月交易价格（元/㎡）304463000033943
并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过程，确定商业一层售价为33000元/平方米（取整）。
实例 A 实例 B 实例 C
比较实例交易价格（元/㎡）
304463000033943
交易情况修正1.00001.00001.0000
交易日期修正1.00001.00001.0000
区位状况修正1.00001.00001.0000
实物状况修正1.02081.07431.0421
权益状况修正1.01011.01011.0000
比准价格（元/㎡）313933255535372
算术平均评估单价（元/㎡）33107
因负一层与地铁相连且设计有下沉广场，因此确定修正系数为一层的
110%，而超市作为大面积商铺具有引流的作用，因此确定修正系数为负一层的
30%，且考虑商业部分为整体销售，需赋予大宗物业交易折扣为95%，最终确定
整体商业售价为78812.615万元。
所在楼层单价（元/㎡）面积（㎡）总价（万元）
一层330001279042207.000
负一层36300989135904.330
超市1089044534849.317
合计2713482960.647
大宗交易折扣价格78812.615
10/21（3）请结合前述问题详细说明中润丽丰存货减值测试的计算过程，结合计算过程
及测试参数选取依据说明存货可变现净值评估结果的合理性。
请评估师核查上述事项并发表明确意见。
【回复】：
（一）中润丽丰存货减值测试的计算过程
1、评估测算过程-开发产品
（1）可售部分计算过程
1）开发产品的价值
本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交易价格作为参考，同时参照企业历史期销售价格，并结合销售备案价进行测算，最终确定建设完成后的房地产单价。
通过企业提供的近期销售台账，并考虑尚存在的查封等因素，本次评估确定已售未确认收入的房源按合同价确定价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价格，剩余房源1层销售均价为17513元/平方米，2层销售均价为19198元/平方米；3层销售均价为11690元/平方米。
2）开发成本
支付成本现值=成本投入/(1+折现率)^折现期
*投资总额的确定
项目总投资额，包括土地成本、政府报建等规费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共建设配套费、开发间接费等，地上销售部分分摊的成本见下表：
序号成本科目投资（元）
1土地征用及拆迁补偿费373482788.59
2前期工程费11162073.55
3建安工程费191228959.90
4基础设施费53306903.00
5配套设施费2125903.99
6开发间接费用182449967.19
7暂估86785768.18
11/218通州建总窝工费34792344.72
合计项目总开发成本935334709.12
3）其他税费
其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等相关税费。
*管理费用
房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招
待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平确定，本次按照含税成本的3%进行预测。
*销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利
费、宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平均水平确定，本次按照含税收入的3%进行预测。
*销售税金及附加
根据财税[2016]36号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值税，本次预测增值税对于老项目选择为5%的简易征收。销售税金包括城建税
7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、印花税0.5%。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
*土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关规定，本次评估采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产品销售完成后，公司按照相关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项目为商业，属于其他类型房地产，故本次预征率取4%。
*企业所得税
企业所得税=应纳税所得额×适用税率
适用税率：按25%测算
12/21本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项
目销售完成后，清缴企业所得税。
4）折现率及折现期间
房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存款利率取2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查，最终投资风险补偿率取3%，管理负担补偿率取3%，缺乏流动性补偿率取3%，投资带来的优惠率取0.5%。则：房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。确定本次评估已将存货-开发产品中的销售部分进行整体评估，评估值为46972.63万元。
（2）自持出租部分计算过程
1）项目年收入的确定
自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，最终确定地下商业月租金为60元/平·月，车位租金为4元/小时，并考虑租金增长率及空置率。
2）年运营费用的确定
*管理费
管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的
1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的3%。
*年相关税金
各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％；增值税按照5%计算（老项目），城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.1%。
13/21*维修费
维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常
使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的1%。
*保险费
保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司
投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的0.1%-0.2%。
年保险费=建安工程费×保险费费率
本次评估保险费取建安工程费的0.15%。
3）确定租金增长率
根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率商业为5%，车位为2%。
4）确定收益年限
收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土地使用权终止期日，确定不动产收益期限。
5）房地产折现率
房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存款利率取2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查，最终投资风险补偿率取3%，管理负担补偿率取3%，缺乏流动性补偿率取3%，投资带来的优惠率取0.5%。则：房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
6）根据孰短原则下的房产残值
由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期
进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这部分价值应体现在收益法价值中。
14/217）保证金的利息收入
住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查价值时点一年期储蓄年利率为1.5%。
8）房屋建筑物未付工程款
该项目为整体建设，目前尚未装修，因此考虑在一年招商期内的装修及维护为1000元/平方米。
经上述评估过程测算，本次评估已将存货-开发产品中的自持出租部分进行整体评估，评估值为21599.42万元。
综上所述，本次评估已将存货-开发产品进行整体评估，存货-开发产品跌价准备为零，存货-开发产品账面净值为649314027.35元，存货-开发产品评估值为685720500.00元，评估增值36406472.65元，增值率5.61%。
2、评估测算过程-开发成本
（1）可售部分计算过程
1）开发产品的价值
本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交易价格作为参考，最终确定建设完成后的房地产单价。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，本次评估确定为商业和公寓销售，地下车位为自持。
开发产品的价值参考过程详见（2）问题的回复。采用比较法测算后，确定公寓销售均价为21000元/平方米，商业一层销售均价为33000元/平方米。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，本次评估确定商业部分整体销售，考虑楼层修正及大宗商业修正，最终确定商业整体均价为29046元/平方米。项目销售收入现金流如下：
销售收入现金流估算表业销售期名称数量合计
态第1年第2年第3年第4年
公销售比例20%50%20%10%1.00
15/21寓面积（平方米）37466.007493.2018733.007493.203746.6037466.00单价（元/平方米）21000.0022050.0022050.0023152.5024310.13
销售收入（万元）16522.5141306.2717348.639108.0384285.44
回款金额（万元）14870.2638827.8919744.3910842.8984285.43
销售比例100%1.00
商面积（平方米）12790.0012790.0012790.00
业销售收入（万元）78812.615--86890.9186890.91
回款金额（万元）--78201.828689.0986890.91
销售收入（万元，含税）14870.2638827.8997946.2119531.98171176.34总
增值税（万元）847.312254.707057.301422.4811581.79计
销售收入（万元，不含税）13642.4435621.9289858.9117919.25157042.52备注：1、除最后一年外，其余年份均考虑10%在下一年回款；
2、本次评估设定在物业销售期间每年增长5%。
2）投资估算
根据项目拟开发建设方式并参考同类型建筑工程设计及《造价管理信息》和
其他估价人员掌握的造价资料结合目前市场的价格，确定本项目投资水平如下：
投资估算不含税进项税增值含税支出序号项目单价数量支出（万额（万占比税税（万元）元）元）率
0土地费用27302.9627302.9642.5%
1前期工程费5.01%元33363.72万元1671.521576.9194.612.5%6%
2室外公共设施配套费200元104119.00㎡2082.381910.44171.943.0%9%
3建安费33363.7230608.922754.8047.7%9%
地上部分建安费51356.00㎡16817.62
商业3500元12790.00㎡4476.50369.629%
3.1
公寓3200元37466.00㎡11989.12989.939%
公建3200元1100.00㎡352.0029.069%
地下部分52763.00㎡16546.10
地下商业3500元14344.00㎡5020.40414.539%
3.2
地下车库3000元29475.00㎡8842.50730.119%
地下配套30008944.002683.20
4开发间接费3%64420.58万元1932.621841.9890.642.9%
5不可预见费3.00%35446.10万元1063.38975.5887.801.5%
合计67416.5864216.793199.79100%
3）其他税费
16/21其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等相关税费。
*管理费用
房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招
待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平确定，本次按照含税成本的3%进行预测。
*销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利费、
宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平均水平确定，本次按照含税收入的3%进行预测。
*销售税金及附加
根据财税[2016]36号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值税，本次预测增值税对于新项目选择适用一般纳税人适用9%的税率。销售税金包括城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、印花税0.5%。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
*土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕
91号)：土地增值税实行先预征后清算。文件中分别规定了的纳税人应进行土地
增值税的清算的情形和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形。
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产品销售完成后，公司按照相关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项目为商业，属于其他类型房地产，故本次预征率取4%。
*企业所得税
企业所得税=应纳税所得额×适用税率
适用税率：按25%测算
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项目销售完成后，清缴企业所得税。
17/214）折现率及折现期间（同前述折现率选取）
房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。经测算，本次评估已将存货-开发产品中的销售部分评估值为67608.59万元。
（2）自持出租部分计算过程
1）项目年收入的确定
自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，最终确定车位租金为4元/小时，并考虑租金增长率及空置率。
2）年运营费用的确定
*管理费
管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的
1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的3%。
*年相关税金
各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％；增值税按照9%计算，城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税0.1%。
*维修费维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常
使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的1%。
*保险费
保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司
投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的0.1%-0.2%。
年保险费=建安工程费×保险费费率
本次评估保险费取建安工程费的0.15%。
3）确定租金增长率
根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率车位为2%。
4）确定收益年限
收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土
18/21地使用权终止期日，确定不动产收益期限。
5）房地产折现率（同上述房地产折现率的选取）
房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
6）根据孰短原则下的房产残值
由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期
进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这部分价值应体现在收益法价值中。
7）保证金的利息收入
住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查估值时点一年期储蓄年利率为1.5%。
8）房屋建筑物未付工程款
该项目为整体建设，根据建筑面积分摊，地下车位成本为10716.53万元。
经上述评估过程测算，本次存货-开发产品中的自持出租部分评估值为-3437.80万元。
采用假设开发法测算出二期价值为64170.79万元，其账面还包括部分建安工程费及开发间接费共计8763.44万元，最终二期项目价值合计72934.23万元。
综上所述，本次评估已将存货-开发成本进行整体评估，存货-开发产品跌价准备为零，存货-开发成本账面净值为728327950.66元，存货-开发成本的评估值为729342300.00元，评估增值1014349.34元，增值率0.14%。
19/21【评估师意见】：
本次评估既结合了企业实际销售情况，又参考了周边房地产交易实例，综合确定了剩余物业的销售单价，因此本次评估售价预计合理。根据企业销售台账，该项目于2014年12月19日取得预售证后开始销售，在参考中润丽丰2014年以来的销售回款情况基础上，一般房地产销售周期为2-3年，该项目因涉案、查封等因素导致销售周期较长，自开盘至评估基准日7年已确认收入房源占全部房源总面积的66%。本次评估综合考虑了以上因素，经与企业管理层沟通并结合企业实际销售情况以及一般房地产开发项目市场销售情况后，将一期剩余房源回款进度进行了三年排期、二期未开发项目销售进度进行了四年排期是较为客观合理的。
结合上述测算过程和参数选取依据，以及资产评估准则规定，本次评估存货可变现净值的评估结果合理。
20/21（此页仅为“关于对吉艾科技集团股份公司年报问询函的答复”（创业板年报问询函【2022】第187号）的答复盖章页，无正文）正衡房地产资产评估有限公司
二〇二二年五月十二日