桂林旅游:大信会计师事务所关于对深交所出具的年报问询函【2022】第62号所述事项的专项说明

关于对深圳证券交易所出具的年报问询函
【2022】第62号所述事项的专项说明
大信备字[2022]第5-00019号
大信会计师事务所（特殊普通合伙）
WUYIGE CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP.关于对深圳证券交易所出具的年报
问询函【2022】第62号函所述事项的专项说明
大信备字[2022]第5-00019号
深圳证券交易所上市公司管理二部：
我们接受委托，审计了桂林旅游股份有限公司（以下简称“公司”）2021年12月31日合并及母公司资产负债表和2021年度合并及母公司利润表、股东权益表和现金流量表以及财务
报表附注，并于2022年3月29日出具了大信审字[2022]第5-00052号标准无保留意见审计报告。
根据贵部对桂林旅游股份有限公司2021年度报告出具的年报问询函【2022】第62号所述事项，现作如下说明：
问题一：年报显示，你公司2020年和2021年分别实现营业收入2.55亿元、2.39亿元；
扣非后归属上市公司股东的净利润（以下简称“扣非净利润”）-3.69亿元、-2.20亿元；经
营性活动产生的现金流量净额-0.44亿元、-0.31亿元。
（1）你公司报告期内营业收入继续下滑，净利润和经营性活动产生的现金流量净额连续两年为负。此外，你公司于2022年1月26日披露公告称，象鼻山景区于2022年1月31日起全面免费开放，公司后续将不再获得象鼻山门票分成收入。请结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、资产负债水平等，说明你公司持续经营能力是否发生重大改变，是否具有不确定性。请年审会计师发表核查意见。
（2）你公司2021年因部分房屋及场地的租赁业务与主营业务无关，扣除营业收入834.28万元。请说明房屋及场地租赁业务的具体内容、模式及收入金额，上年度是否对此予以扣除，如否，请说明未予以扣除的原因及合理性，并对照我所《自律监管指南第1号——业务办理》中关于营业收入扣除相关事项的有关规定，核查你公司是否存在营业收入扣除不充分、不完整的情况。请年审会计师发表核查意见。
（一）你公司报告期内营业收入继续下滑，净利润和经营性活动产生的现金流量净额连续两年为负。此外，你公司于2022年1月26日披露公告称，象鼻山景区于2022年1月31日起全面免费开放，公司后续将不再获得象鼻山门票分成收入。请结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、资产负债水平等，说明你公司持续经营能力是-1-否发生重大改变，是否具有不确定性。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
1.旅游行业经营环境
国家已经明确旅游业是国民经济的战略性产业，国家一直支持并出台了相关政策推动旅游业的持续发展，国务院发布的《“十四五”旅游业发展规划》明确提出，支持桂林建设世界级旅游城市。
2020年初开始暴发的新冠疫情，对2020年和2021年的旅游业造成了重大的负面冲击。
但疫情终将过去，在疫情得到有效控制后，因疫情而受到暂时抑制的旅游消费需求将会重新释放。
2.公司各项业务开展情况
桂林作为中国旅游业的一颗明珠，享有桂林山水甲天下的美誉。旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具创新思维、最具综合竞争力、最具发展潜力的产业。
根据总书记2021年视察桂林重要指示精神，桂林市委、市政府正在按照“世界眼光、国际标准、中国风范、广西特色、桂林经典＂的总体要求，全面启动桂林市“一城一都一地一中心＂建设（世界级山水旅游名城，世界级文化旅游之都，世界级康养休闲胜地，世界级旅游消费中心），全力加快打造世界级旅游城市。
公司主要从事旅游服务及与旅游服务相关的业务，主营业务包括：游船客运、景区旅游业务、酒店、公路旅行客运、出租车业务等。
公司作为综合性的旅游企业，公司拥有桂林地区核心旅游资源两江四湖景区、银子岩景区、龙胜温泉景区、丰鱼岩景区、资江天门山景区的经营权；公司拥有五星级酒店桂林漓江
大瀑布饭店100%股权；本报告期末，公司拥有新改造的漓江星级游船41艘，共4126个客位，约占桂林市漓江星级游船总数的33.20%；公司拥有出租汽车287辆，约占桂林市出租汽车总量的12.74%；公司拥有大中型旅游客车146辆，约占桂林市旅游客车总量的5.35%。
2021年，公司共接待游客402.54万人次，同比增长1.78%。其中，公司景区（两江四湖景区、银子岩、贺州温泉、龙胜温泉、丰鱼岩、资江丹霞景区）共接待游客174.4万人次，同比增长29.99%；公司漓江游船客运业务共接待游客23.62万人次，同比增长3.62%；公司独资子公司桂林漓江大瀑布饭店有限责任公司共接待游客11.56万人次，同比增长14.37%；
公司独资子公司桂林旅游汽车运输有限责任公司共接待游客25.83万人次，同比增长51.91%。
-2-公司是桂林地区的龙头旅游企业，也是助力桂林建设世界级旅游城市的主力军之一，是推动桂林旅游产业发展的重要力量。
新冠疫情使桂林旅游业的发展在2020年度和2021年度陷入低谷，也是公司2020年度和2021年度亏损的主要原因，但对公司持续经营能力不构成重大影响。疫情得到有效控制后，
公司的各项业务将会全面恢复。
3.收入来源变动情况
（1）营业收入构成情况
公司主要的收入来源于银子岩景区、两江四湖景区、漓江大瀑布饭店及漓江游船客运业务。营业收入构成情况如下：
单位：万元项目2021年度占比2020年度占比变动比率
一、主营业务收入21867.1391.59%21403.0983.92%2.17%
1.景区旅游11624.7948.69%9608.5537.68%20.98%
2.漓江游船客运4189.6317.55%3878.3915.21%8.02%
3.漓江大瀑布饭店4249.6317.80%3934.0715.43%8.02%
4.客运服务1565.846.56%1790.187.02%-12.53%
5.其他237.240.99%2191.908.59%-89.18%
其中:出售房产收入2017.687.91%
二、其他业务收入2006.948.41%4099.6616.08%-51.05%
其他2006.948.41%4099.6616.08%-51.05%
其中:处置投资性房地产收入2604.9510.21%
营业收入合计23874.07100.00%25502.75100.00%-6.39%
2021年和2020年公司的收入主要来源于主营业务收入，主营业务收入占营业收入的比重
分别是91.59%和83.92%。2021年营业收入比2020年度下降6.39%，主要原因是控股子公司桂林桂圳投资置业有限责任公司（以下简称“桂圳公司”）2020年度出售房产收入2017.68
万元和投资性房地产收入2604.95万元的影响；扣除该影响，公司2020年的度主营业务收入占比为92.84%，与2021年度主营收入占比不存在重大差异，公司收入来源未发生重大变化。
（2）象鼻山景区全面免费开放事宜及其影响2022年1月25日桂林市政府召开新闻发布会，宣布象鼻山景区于2022年1月31日（2022年除夕）开始全面免费开放。根据公司与与控股股东桂林旅游发展集团有限公司（以下简称“旅发展”）签署的《关于象山景区象山景点合作建设协议》（以下简称“《合作协议》”），本公司与旅发展每年对象鼻山景区门票收入进行分成结算。象鼻山景区全面免费开放将导致象-3-鼻山景区无门票收入，使得本公司与旅发展丧失继续履行《合作协议》的基础，本公司正在与旅发展协商终止执行《合作协议》的事宜。
公司根据《合作协议》将象鼻山景区的门票分成款扣除投资成本后计入投资收益核算，该门票分成款不影响公司的营业收入。象鼻山景区全面免费开放后，终止执行《合作协议》对公司的营业收入不构成影响，对公司的投资收益产生一定影响，不影响公司的持续经营能力。
4.资产负债水平情况
单位：万元项目2021年12月31日2020年12年31日变动率
总资产255607.25266629.44-4.13%
总负债143588.84131232.689.42%
资产负债率56.18%49.22%14.13%
流动资产25865.6130859.27-16.18%
流动负债59096.0940397.0046.29%
流动比率43.77%76.39%-42.70%
公司属于旅游服务行业，2020年和2021年受疫情影响，公司营业收入大幅度下降，营运资金减少，为缓解疫情对公司造成的冲击，公司增加了银行贷款，2021年末资产负债率上升
14.13%、流动比率下降42.70%。公司采取以下措施来改善公司资本结构：
（1）全力广开融资渠道，夯实企业发展根基
扩展公司融资渠道，2022年在保证银行贷款融资渠道基础上，向银行追加信用额度，并延长贷款期限。同时加快推进非公开发行股票募集资金4.78亿元的工作，用于补充公司营运资金，改善资本结构。
（2）内控成本外扩增收，实现挖潜增效
加强内部经营管理，提升经营效率。严格成本控制，切实降低生产及运营成本，继续执行《关于做好疫情防控期间人事管理工作的应对措施》严控非生产性费用开支和人工成本，切实提质增效。加强集团资金归集，合理降低负债率，深化节能降耗，严控非生产性成本开支。同时，公司将积极争取政府补助，充分利用政府各类纾困政策、重大项目政策性资金、各类补贴，提高公司经营业绩。
（3）加强应收款项的回收
*公司力争收回桂林丹霞温泉旅游有限公司破产清算处置款
2022年2月28日，公司收到桂林丹霞温泉旅游有限公司（以下简称“丹霞温泉公司”）-4-管理人与买受人资源县西延旅游景区开发有限公司于2022年2月28日签署的《拍卖成交确认书》，买受人于2022年2月11日9时以最高价竞得拍卖标的物，即丹霞温泉公司国有土地使用权、地上建(构)筑物、机器设备、办公设备、绿化苗木等财产，成交价为5200万元人民币。2022年4月20日，丹霞温泉公司管理人召开第六次债权人会议，根据该次债权人会议通过的《桂林丹霞温泉旅游有限公司破产财产分配方案》，桂林资江丹霞旅游有限公司（以下简称“资江丹霞公司”）可收回债权的金额为4415.34万元。
*与桂林市政府、市漓管委协调，催收应支付的公司2018-2021年的漓江游览船票3911万元。
*及时收回桂林罗山湖旅游发展有限公司（以下简称“罗山湖旅游公司”）被政府拆除的
18栋房屋建筑物补偿款2295.46万元。
*及时收回旅发展尚未支付的七星景区、象山景区门票分成款共计1203万元。
总体看，公司的资产负债率水平适中，由于新冠疫情的原因，2021年末流动比率较低，短期偿债能力存在一定的压力，公司也正在采取措施来改善公司的资本结构，但公司的持续经营能力未发生重大改变，随着新冠疫情对旅游业的影响逐步减弱，公司经营也将逐步恢复正常。
综上，结合旅游行业经营环境、公司各项业务开展情况、收入来源变动情况、资产负债水平等，公司持续经营能力未发生重大改变，不具有不确定性。
会计师回复：
（一）审计程序
1.通过公开渠道查询旅游行业经营环境情况；
2.了解公司主营业务开展情况，了解和测试与收入相关的关键内部控制；
3.查阅公司的2021年的年报，公司2021年度的财务报表进行分析，分析收入结构、毛
利率、资产负债率、流动比率等；
4.询问管理层公司的债务归还计划、融资方案和应收款项的回收进度等，并查阅公司的
资金计划；
5.跟进公司的非公开发行股票的后续工作。
（二）核查意见经核查，我们认为：
-5-1.国家已经明确旅游业是国民经济的战略性产业，国家一直支持并出台了相关政策推动旅游业的持续发展，并支持桂林建设世界级旅游城市。202年初开始暴发的新冠疫情，对2020年和2021年的旅游业造成了重大的负面冲击，但疫情终将过去。在疫情得到有效控制后，因疫情而受到暂时抑制的旅游消费需求将会重新释放。
2.公司是桂林地区的龙头旅游企业，也是助力桂林建设世界级旅游城市的主力军之一，
是推动桂林旅游产业发展的重要力量。2020年初开始暴发的新冠疫情，对2020年和2021年的旅游业造成了重大的负面冲击，造成公司亏损，但对公司持续经营能力不构成重大影响。
疫情得到有效控制后，公司的各项业务将会全面恢复。
3.公司收入主要来源于银子岩景区、两江四湖景区、漓江大瀑布饭店及漓江游船客运业务，未发生重大变化，不影响公司的持续经营能力。
4.2021年末公司的资产负债率水平适中，由于疫情的原因，2021年末流动比率较低，短
期偿债能力存在一定的压力，公司也正在采取措施来改善公司的资本结构，但公司的持续经营能力未发生重大改变，随着疫情对旅游业的影响逐步减弱，公司经营也将逐步恢复正常。
（二）你公司2021年因部分房屋及场地的租赁业务与主营业务无关，扣除营业收入
834.28万元。请说明房屋及场地租赁业务的具体内容、模式及收入金额，上年度是否对此予以扣除，如否，请说明未予以扣除的原因及合理性，并对照我所《自律监管指南第1号——业务办理》中关于营业收入扣除相关事项的有关规定，核查你公司是否存在营业收入扣除不充分、不完整的情况。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
公司2021年度和2020年度与主营业务无关的房屋及场地租赁业务情况
单位：万元
2021年度2020年度
项目具体内容模式金额金额与主营业务无关的房屋及场
房屋及场地租赁经营租赁834.28615.32地租赁收入
2020年度公司上述房屋及场地租赁业务收入未予以扣除的主要原因是根据深圳证券交易
所股票上市规则（2020年修订）第三节财务类强制退市14.3.1规定：
“上市公司出现下列情形之一的，本所对其股票交易实施退市风险警示：上市公司出现下列情形之一的，本所对其股票交易实施退风险警示：
-6-（一）最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，或追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于1亿；
本节所述净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为准。前款第（一）项所述营业收入应当扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入。”依据上述规定，公司出租的房屋及场地的所有权归属于公司，且公司长期对外出租，公司判断该出租业务产生的收入具有持续稳定性，且具备商业实质，故未将上述出租的房屋及场地收入615.32万元从营业收入中扣除。
2020年度公司未扣除与主营业务无关的房屋及场地租赁业务的收入不符合深交所2022年
1月7日出具的《自律监管指南第1号——业务办理》的规定。
2021年度公司根据深交所《自律监管指南第1号——业务办理》的规定，公司扣除了与
主营业务无关的房屋及场地租赁业务收入834.28万元，公司不存在不具备商业实质的收入。
2021年度公司营业收入的扣除符合《自律监管指南第1号——业务办理》的规定。
会计师回复：
（一）审计程序
1.检查公司营业收入的具体构成、特别是其他业务收入的具体内容和经营模式；
2.获取相关销售合同、检查相应的会计处理；
3.根据《自律监管指南第1号——业务办理》中关于营业收入扣除相关事项的有关规定，
对公司的营业收入进行逐一进行核查，检查收入扣除项的判断依据是否合理，扣除项目应金额是否准确。
（二）核查意见经核查，我们认为：
1.2020年度公司未扣除与主营业务无关的房屋及场地租赁业务的收入不符合深交所2022年1月7日出具的《自律监管指南第1号——业务办理》的规定。
2.2021年度公司营业收入的扣除符合《自律监管指南第1号——业务办理》的规定，营
业收入扣除充分、完整。
问题二：年报显示，你公司应收账款期末账面价值6161.77万元，应收第一大欠款方桂林漓江风景名胜区市场拓展处的期末余额占应收账款期末余额合计数的58.62%，前五大欠款方期末余额占比合计近85%。你公司按单项计提的坏账准备余额174.64万元，按组合计提坏账准备余额335.63万元。其中，组合1为应收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项，坏账计提比例为 12.87%，组合 2 为应收银行 POS 在途机款、控股股东及最终控制人控制的事-7-业单位款项，坏账计提比例为3%。请你公司结合各组合的具体构成说明上述坏账计提组合划分的原因及依据、计提比例设置是否合理；并结合你公司历史坏账水平、同行业可比公司坏
账计提情况、欠款方实际情况等说明你公司应收账款准备计提是否充分、合理。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
（一）请你公司结合各组合的具体构成说明上述坏账计提组合划分的原因及依据、计提比例设置是否合理
1.公司应收账款坏账计提政策及依据根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十八条的规定：“为在组合基础上进行信用风险变化评估，企业可以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别，从而使有关评估更为合理，并能及时识别信用风险的显著增加。企业不应将具有不同风险特征的金融工具归为同一组别，从而形成不相关的结论。”公司根据企业会计准则等相关规定，将具有不同风险特征的金融工具归为不同的风险组合，分别评估不同风险组合的预期信用风险损失更加合理有效。因此公司在评估预期信用损失时，考虑到公司客户银行 POS 机在途款、控股股东、最终控制人控制的事业单位，与公司的旅行社、网络销售平台及零售客户在信用风险上存在较大差异。因此，公司将应收账款按信用风险特征分为不同组合进行计提坏账准备：
组合1：应收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项；
组合 2：应收银行 POS 机在途款、控股股东及最终控制人控制的事业单位款项。
执行新金融工具准则时，应收账款坏账计提比例依据为：公司依据2016年至2018年应收款项账龄的平均迁徙率计算历史损失率，并乘以前瞻性系数（5%）确定其预期信用损失率，并按谨慎性原则，确定较高的坏账计提比例。具体情况如下：
组合1：应收旅行社、网络销售平台及零售类客户等款项账龄近三年平均迁徙率历史损失率预期信用损失率公司的计提比例
1年以内0.06%0.01%0.01%3.00%
1-2年83.39%13.34%14.01%10.00%
2-3年16.00%16.00%16.80%50.00%
3年以上100.00%100.00%100.00%100.00%
组合 2：管理层评价该类款项具有较低的信用风险的应收银行 POS 机款、控股股东及最终控制人控制的事业单位款项
-8-账龄近三年平均迁徙率历史损失率预期信用损失率公司的计提比例
1年以内50.09%0.00%0.00%3.00%
1-2年1.34%0.00%0.00%3.00%
2-3年0.00%0.00%0.00%3.00%
3年以上0.00%0.00%0.00%3.00%
组合1的客户具有相同的信用风险特征，公司将其划分为单独的组合，组合内1年以内和2-3年的计提比例远高于预期信用损失率，1-2年的计提比例略低于预期信用损失率4.1%。
公司根据自身实际情况和特点，按照谨慎性原则，对1年以内、2-3年和3年以上的款项计提了较高的坏账比率。公司组合1的计提比例整体而言较谨慎、合理。
组合2的客户信用级别高、回款确定性强，且历史上从未发生过坏账损失，公司将其划分为单独的组合，该组合的预期信用损失率为0.00%，根据公司的实际情况和自身特点，按照谨慎性原则，对组合2的应收账款按3%计提坏账准备合理。
2.公司坏账计提与同行业对比情况
（1）公司组合1的应收账款坏账计提比例与同行业可比公司按账龄计提的一般风险组合
的计提政策情况对比如下：
单位：%
公司名称1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上桂林旅游31050100张家界3510100云南旅游51020100西域旅游65070100大连圣亚5102050西藏旅游5101530长白山35103050100天目湖510203060100
峨眉山 A 3 10 15 20 50 100
（2）公司组合2的应收账款坏账计提政策与同行业可比公司类似低风险组合的计提政策
情况对比如下：
单位：%
公司名称1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上桂林旅游3
-9-长白山不计提云南旅游不计提曲江文旅155转入一般风险组合计提
注：其他同行业可比公司未明确披露是否设有低风险组合。
公司组合1坏账计提比例与同行业可比公司不存在重大差异，组合2坏账计提比例3%，比长白山、云南旅游不计提坏账谨慎，与曲江文旅不存在重大差异。因此公司应收账款坏账计提比例合理，与同行业可比公司不存在重大差异。
综上，公司坏账计提组合划分的原因及依据符合企业会计准则、计提比例设置合理。
（二）结合公司历史坏账水平、同行业可比公司坏账计提情况、欠款方实际情况等说明
你公司应收账款准备计提是否充分、合理
1.公司历史坏账水平
单位：万元项目2021年末2020年末
应收账款账面余额6672.0311884.71
累计发生的坏账损失174.64222.38
历史累计坏账损失率2.62%1.87%
坏账计提比例7.65%8.19%
2020年公司累计发生的坏账损失占应收账款余额的1.87%，低于公司坏账计提比例8.19%；
2021年公司累计发生的坏账损失占应收账款余额的2.62%，低于公司坏账计提比例7.65%。公
司历史累计发生的坏账损失率较低，公司的应收账款坏账准备计提比例谨慎、合理。
2.同行业可比公司坏账计提情况
单位：万元公司简称应收账款账面余额坏账准备计提比例
（1）对标取数时点：2020年12月31日
桂林旅游11884.71973.248.19%
丽江股份405.6022.545.56%
曲江文旅83189.758278.119.95%
天目湖1448.58105.307.27%
九华旅游178.3416.889.46%
张家界260.80124.8047.85%
-10-云南旅游71967.8512942.8917.98%
西域旅游303.23103.7634.22%
大连圣亚817.57213.8726.16%
西藏旅游2582.93578.5222.40%
长白山6433.2211.530.18%
峨眉山 A 3025.06 683.65 22.60%
（2）对标取数时点：2021年6月30日
桂林旅游6672.03510.267.65%
丽江股份1305.6265.615.02%
曲江文旅85373.0010694.5212.53%
天目湖952.1253.625.63%
九华旅游1273.3373.925.81%
张家界713.88141.6619.84%
云南旅游78449.2013074.0816.67%
西域旅游325.70123.1937.82%
大连圣亚1208.77210.4017.41%
西藏旅游3299.56662.4720.08%
长白山6416.4115.960.25%
峨眉山 A 6467.29 770.82 11.92%
注:因对标公司2021年度报告未全部公告，故选取2020年度和2021年半年度报告数据对标分析。
公司与同行业可比公司的对比情况具体如下：
2020年12月末和2021年6月末，公司应收账款坏账准备计提比例与丽江股份、曲江文
旅、天目湖、九华旅游的计提比例基本保持一致，但与同行业其他可比公司存在一定差异，主要是公司应收账款余额的客户结构与多数同行业可比公司存在较大差异，公司的应收账款余额主要是应收政府事业单位和控股股东的款项，该类应收款项回收风险小，坏账准备计提比例较低。
公司应收账款坏账计提比例低于其他同行业可比公司计提比例的主要原因为：张家界、
西域旅游、西藏旅游、大连圣亚、峨眉山 A的应收账款账龄 2-3年、3年以上占比较高，导致应收账款坏账计提比例较高；云南旅游的应收账款单项计提的坏账准备金额较多，导致应收账款坏账计提比例较高。
公司应收账款坏账计提比例高于长白山的计提比例，主要原因为长白山对政府部门的应收账款不计提坏账准备，导致应收账款坏账计提比例较低。
总体而言，应收账款坏账计提政策及计提情况与同行业可比公司不存在重大差异，存在-11-较大差异的部分同行业可比公司主要因为应收账款账龄和单项计提差异造成，公司已根据公司自身实际情况和特点制定了应收账款坏账计提政策，应收账款坏账准备计提充分、合理。
3.欠款方实际情况
公司前五大欠款方期末余额占应收账款期末余额的比合计近85%，公司对应收账款前五名客户的实际状况进行分析如下：
单位：万元经营状是否存在与债是否为失信公司名称2021年末公司概况
态务人诉讼、仲裁被执行人桂林漓江风景名胜区
3911.21政府事业单位在营否否
市场拓展处
桂林旅游发展集团有控股股东，1994年成立，注册
1260.96在营否否
限公司资本15100万元，国有企业。
桂林旅游服务接待中2009年成立，注册资本100万
274.55在营否否
心有限责任公司元，民营企业。
桂林迈程国际旅行社2017年成立，注册资本100万
162.57在营否否
有限公司元，民营企业。
桂林市天元国际旅行2005年成立，注册资本为150
59.31在营否否
社有限公司万元，民营企业。
公司大额应收账款的客户构成主要是政府事业单位、国有企业和民营企业等单位，其中事业单位和国有企业的应收账款余额占总应收账款余额的比例较高，此类客户具有较好的信用，持续经营能力较强等特点；其他客户经营情况正常，经查询均不属于失信被执行人企业，公司已按政策规定正常计提了坏账准备。
综上，公司应收账款坏账计提组合划分的原因及依据符合企业会计准则，计提比例合理，与同行业可比公司坏账计提政策不存在重大差异；公司历史发生坏账的水平较低，公司的应收账款坏账计提情况符合公司自身实际情况和特点，与同行业部分公司不存在重大差异，且主要往来客户信用良好，不存在重大违约风险，公司的应收账款坏账准备计提充分、合理。
会计师回复：
（一）审计程序
1.检查公司应收账款坏账计提组合划分的原因及依据是否符合金融工具准则，计提比例
设置的依据、并与同行业对比；
2.测算公司历史发生的应收坏账损失率并与应收账款的计提比例进行比对；
-12-3.将公司的应收账款的计提比例与同行业公司进行对比分析；
4.通过询问管理层和在国家企业信用信息公示系统、企查查等平台上，查询欠款方的性
质、经营状态、信用情况等实际情况。
（二）核查意见经核查，我们认为：
1.公司应收账款坏账计提按组合划分符合金融工具准则，计提比例符合公司的实际情况
和自身特点，与同行业可比公司坏账计提政策不存在重大差异，公司应收账款坏账计提比例合理、充分；
2.公司历史累计发生的坏账水平较低，公司的应收账款坏账计提情况符合公司自身的特点，与同行业大部分公司不存在重大差异，且主要往来客户信用良好，不存在重大违约风险，公司的应收账款坏账准备计提充分、合理。
问题三：年报显示你公司报告期末其他应收款0.95亿元，占流动资产比例36.90%。其中，借款等往来款项期末账面余额为2.64亿元。报告期内你公司计提其他应收款坏账准备
3366.03万元，对处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款计提坏账准备2978.55万元。此外，你公司其他应收款账龄较长，三年以上账龄的占比74.56%。请你公司：
（1）列式“借款等往来款项”的具体情况，包括但不限于款项具体构成、金额、形成原
因、付款期限、账龄、欠款方名称及关联关系、是否构成财务资助或资金占用、是否已履行相应审议程序及信息披露义务等。请年审会计师发表核查意见。
（2）补充说明处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款的款项性质、交易背景、欠款方是否为你公司关联方、具体的减值迹象及发生时点、计提减值是否充分合理等。请年审会计师发表核查意见。
（一）列式“借款等往来款项”的具体情况，包括但不限于款项具体构成、金额、形成
原因、付款期限、账龄、欠款方名称及关联关系、是否构成财务资助或资金占用、是否已履行相应审议程序及信息披露义务等。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
截至2021年末，公司其他应收款中的借款等往来款项具体情况如下：
-13-单位：万元是否构成财是否已履行是否已履行相应客户名称2021年末账龄形成原因付款期限是否关联方务资助或资信息披露义审议程序金占用务桂林丹霞温泉构成
旅游有限公司21804.131-3年及3年以上向集团公司内部借款不适用是是是财务资助（注1）桂林市临桂区
自然资源局2295.461年以内房屋拆迁补偿款协议生效后6个月内否否是是（注2）
1-2年1400万元，应收土地出让款1400资江丹霞公司天门山景区
资源县财政局
1506.45 3 年以上 106.45 万 万；早期借款 106.45 万元 获得 4A 级景区授牌后 1个 否 否 是 是（注3）元已全额计提坏账准备。月内支付桂林罗山湖集预付征地款结算的差额
682.603年以上1年以内否否是是
团有限公司转其他应收款桂林罗山湖水2013年收购罗山湖旅游
无法收回，已全额计提坏上乐园运营管32.823年以上公司时的账面余额，已全否否是是账准备理有限公司额计提坏账准备。
广西智游天地
1年内11.47万元、科技产业有限22.67代付外派人员职工薪酬1年内是否是是
1-2年11.20万元
责任公司（注4）
1年内13.34万元、其他项30.081-2年4.23万元，3其他否否是是年以上12.50万元
合计26374.21
-14-注1：资江丹霞公司是公司的独资子公司，丹霞温泉公司是资江丹霞公司的控股子公司，丹霞温泉公司向资江丹霞公司借款，主要用于其营运项目的建设和维持日常营运，根据资江丹霞公司与丹霞温泉公司签订的《借款协议》，资江丹霞公司按照同期银行贷款利率收取资金占用费。由于2020年12月丹霞温泉公司破产清算出表，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的其他应收款21804.13万元，无法进行往来抵销，故在其他应收款列示。
丹霞温泉公司2020年12月破产清算出表，导致本公司被动形成对合并报表范围以外的公司提供财务资助的情形，但其业务实质为公司独资子公司对原控股子公司日常经营性借款的延续。
公司2021年1月30日发布《桂林旅游股份有限公司关于计提资产减值准备及对部分其他应收款计提坏账准备的公告》、2022年1月29日发布《桂林旅游股份有限公司关于计提资产减值准备及对部分其他应收款计提坏账准备的公告》，披露了以下事宜：
(1)资江丹霞公司借款给丹霞温泉公司事宜。
(2)丹霞温泉公司因破产清算出表，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权无法抵销，并补计提坏账准备事宜。
依据公司2022年4月28日发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林丹霞温泉旅游有限公司破产清算进展的公告》，管理人对丹霞温泉公司可供分配的破产财产5299.85万元（占丹霞温泉公司破产财产总额的绝对大部分）进行分配，资江丹霞公司可收回债权为现金
4415.34万元。丹霞温泉公司破产清算事宜基本结束，本公司对丹霞温泉公司出表后被动形
成的财务资助情形已基本消除。
注2：桂林市临桂区自然资源局（甲方）与罗山湖旅游公司（乙方）于2021年11月30日签署《拆除房屋补偿协议书》。主要内容如下：
(1)甲方以评估总价支付给乙方被拆除的18栋房屋建筑物补偿款，总价款为：2295.4588万元。本协议生效后六个月内，由甲方将此补偿款拨入乙方账户。
(2)对于在拆除范围内涉及的挡土墙、园林工程、泳池等配套设施工程及设计费属尚未评
估部分（约569.68万元），甲方委托有资质的评估机构对上述未评估部分进行评估并报临桂区政府同意后，再由甲方与乙方签订补充补偿协议。
具体详见公司2021年12月1日发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林罗山湖旅游发展有限公司相关事宜的进展公告》。
注3：2008年9月，资江丹霞公司投标竞得资源县合浦街北（原陶瓷厂及周边）国有土地使用权，并已支付土地全部价款2003万元，该宗地土地面积为66900平方米，拟用于旅游项目开发建设。由于当地村民对上述地块部分土地权属存在不同意见，使得原定的旅游项目开发存在诸多困难，经资江丹霞公司与资源县政府协商，资源县政府决定按土地现状收回上述国有土地使用权，土地价款总额为3500万元。截至2021年末，资源县财政局已经支付了2100万元。
具体详见公司2020年7月15日发布的《桂林旅游股份有限公司关于政府收回公司部分土地使用权的公告》。
注4：应收广西智游天地科技产业有限责任公司的22.67万元，已于2022年1月全部结清。
会计师回复：
（一）审计程序
1.获取公司其他应收款明细，了解其他应收款中借款等往来款的金额、形成原因、付款
-15-期限、账龄、欠款方名称及关联关系；
2.检查其他应收款的相关合同，并分析大额其他应收款的性质、是否形成资金占用，是
否收取资金占用费；
3.通过询问管理层其他应收款的欠款方是否存在关联方关系，并通过国家企业信用信息
公示系统、企查查等平台进行查询核实；
（二）核查意见经核查，公司其他应收款中的借款等往来款项具体构成金额、形成原因、付款期限、账龄、欠款方名称及关联关系、是否构成财务资助或资金占用、是否已履行相应审议程序及信
息披露义务如上表所述，未见异常。
（二）补充说明处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款的款项性质、交易背景、欠款方是否为你公司关联方、具体的减值迹象及发生时点、计提减值是否充分合理等。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
截至2021年末，公司处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款明细如下：
单位：万元减值计提减款项2021年末坏账准备是否为关迹象值是否客户名称交易背景具体减值迹象性质余额余额联方发生充分合时点理该公司经营状况恶化，经营现金净流量桂林丹霞温泉营运项目的建设
借款21804.1317450.57是为负数，无法支撑企2014年是旅游有限公司和维持日常营运业正常经营现金需求。
个人没有能力偿还，王桂红其他个人挪用公款113.84113.84否已经走司法程序追2019年是究其刑事责任。
相关联系人失联，无曼谷航空公司往来款航空票务包机款90.5190.51否2005年是法追回款项。
广东保安体育酒店改造工程押相关联系人失联，无押金41.7541.75否2010年是公司金法追回款项。
桂林罗山湖水2013年公司收购2013年公司收购罗
上乐园运营管往来款罗山湖旅游公司32.8232.82否山湖旅游公司时，划2019年是理有限公司时，划转的往来转的往来款，无法追-16-款回。
2012
相关联系人失联，无其他往来款17.3217.32否年、是法追回款项。
2019年
合计22100.3717746.81
截至2021年末，公司处于第三阶段（已发生信用减值）其他应收款主要是应收丹霞温泉公司、王桂红和曼谷航空公司等款项，除了对丹霞温泉公司按破产清算可变现价值计提了
17450.57万元，其他款项根据公司的坏账政策已全额计提了减值准备。
由于丹霞温泉公司自2020年12月起不再纳入资江丹霞公司及本公司的合并财务报表范围，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权无法抵销。2021年，基于谨慎性原则，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权进行了减值测试，资江丹霞公司对丹霞温泉公司的债权累计计提坏账准备17450.57万元，其中2021年度计提坏账准备2978.55万元，减值准备测算过程如下：
单位：万元项目序号金额
一、丹霞温泉公司清算预计可变现的资产总价值(1)5200.00
减：预计破产管理人费用(2)338.00
预计资产拍卖手续费(3)26.00
预计资产处置税金（增值税及附加税和土地增值税）(4)217.45
二、预计丹霞温泉公司资产可回收的净额(5)=(1)-(2)-(3)-(4)4618.55
三、优先偿还的负债金额(6)300.39
其中：职工薪酬及预计员工补偿安置费用228.32
共益债务72.07
四、扣除优先偿还的债务后，普通债权人可得到的偿还金额(7)=(5)-(6)4318.16
五、丹霞温泉公司对外债务总额(8)21847.59
其中：应付资江丹霞公司的债务21804.13
欠资江丹霞的债务（不含共益债务）(9)21749.30
六、按受偿比例计算各债权人可分配的总金额(10)4318.16
其中：资江丹霞公司债权可收回的金额(11)4298.73
其他债权人可收回的金额19.43
七、资江丹霞公司债权可能的损失(12)=(9)-(11)17450.57
其中：资江丹霞公司以前年度已计提的坏账准备金额14472.02
资江丹霞公司2021年当年需计提的坏账准备金额2978.55
注1：丹霞温泉公司的破产管理人接管丹霞温泉公司后，将丹霞温泉公司资产通过淘宝网阿里司法拍卖。2022年2月28日，公司收到丹霞温泉公司管理人与买受人资源县西延旅游景区开发有限公司于2022年2月28日签署的《拍卖成交确认书》，买受人于2022年2月11日-17-9时以最高价竞得拍卖标的物，即丹霞温泉公司国有土地使用权、地上建(构)筑物、机器设备、办公设备、绿化苗木等财产，成交价为5200万元。
注2：资江丹霞公司可获得偿还款的方法：根据破产管理法的清算顺序，按破产清算的预计可变现价值扣除破产相关费用、处置资产的相关税费、职工薪酬、共益债务后的余额按照各普通债权人的比例偿还欠款。
会计师回复：
（一）审计程序
1.获取公司第三阶段的其他应收款（已发生信用减值）客户明细，检查相应的合同，确
认款项的性质、交易条款等；
2.询问管理层相应交易的背景、是否具有关联关系，并通过国家企业信用信息公示系统、企查查等平台进行查询核实；
3.通过国家企业信用信息公示系统、企查查等平台查询，评估主要债务人的信用状况；
4.检查第三阶段其他应收款（已发生信用减值）客户发生减值的迹象及公司是否及时计
提了坏账准备，计提是否合理。
（二）核查意见经核查，我们认为：公司处于第三阶段（已发生信用减值）的其他应收款计提减值充分、合理。
问题四：年报显示，你公司投资性房地产期末账面价值2.32亿元，较期初增长734%，主要为子公司桂林桂圳投资置业有限责任公司固定资产转入投资性房地产2.21亿元。请你公司补充说明上述固定资产转入投资性房地产的具体情况，包括但不限于转入时间、出租比例、实际用途及使用情况、转换时点确认的依据及相关会计处理过程等。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
桂圳公司注册资本6000万元，本公司持有其65%的股权，自然人文良天持有其35%的股权。目前桂圳公司的主要资产为天之泰综合楼。为实现天之泰综合楼的资产盘活，达到企业资产保值增值，桂圳公司领导班子会和核心管理层扩大会议决议（见附件1），从2021年1月1日起，将天之泰产品展示中心1-5层，行政办公写字楼7-12层部分未出租场地及酒店6-12层，通过招商方式对外出租经营管理，充分提升天之泰综合楼的价值。
-18-公司固定资产转入投资性房地产的具体情况如下：
实际用途及项目转入时间出租比例转换时点确认的依据使用情况
2021年天之泰综合天之泰综合楼项目房产由固定资产转入投资
天之泰综合楼约30.00%
1月1日楼出租使用性房地产的管理层决策文件
相关会计处理过程：
借：投资性房地产23479.61（万元）
借：固定资产-累计折旧874.35（万元）
借：固定资产-固定资产减值准备249.23（万元）
贷：固定资产23479.61（万元）
贷：投资性房地产-累计摊销874.35（万元）
贷：投资性房地产-投资性房地产减值准备249.23（万元）
会计师回复：
（一）审计程序
1.检查天之泰综合楼项目房产由固定资产转入投资性房地产的管理层决策文件、转入时间，出租比例；
2.询问管理层天之泰项目的出租比例，检查相关的租赁合同；
3.检查相关的会计处理过程。
（二）核查意见经核查，我们认为：公司固定资产转入投资性房地产的转换时点确认依据充分，相关会计处理过程符合企业会计准则的规定。
问题五：年报显示，你公司预付款项期末余额1071.37万元，较期初余额增幅409%。期末余额前五名的预付款占比97.23%，其中桂林旅游发展集团有限公司占比91.47%。请你公司说明本期预付款项大幅增长的原因及合理性，尤其是本期新增对桂林旅游发展有限集团公司大额预付款的原因及交易内容，是否符合行业惯例，是否存在无商业实质的往来项目或资金占用情形。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
-19-公司预付账款情况如下：
单位：万元
2021年末2020年末
账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内1062.7399.19201.9995.91
1至2年0.130.013.101.47
2至3年3.100.291.770.84
3年以上5.410.513.761.78
合计1071.37100.00210.62100.002021年末预付账款大幅增长的原因是公司控股子公司桂林一城游旅游有限责任公司（以下简称“一城游公司”）预付控股股东旅发展980万元的景区门票线上渠道独家销售款。
一城游公司主要负责本公司与本公司控股股东旅发展的旅游资源整合、产品营销及落地服务体系。为拓展线上旅游业务，进一步提高市场占有率，一城游公司2021年12月17日与旅发展签署《景区门票线上渠道独家销售协议书》，一城游公司给予旅发展预付款980万元，用于冲抵2022年一城游公司应付给旅发展的景区门票价款，同时旅发展在2021年景区门票结算价格基础上给予一城游公司8%-12%的销售折扣；2022年旅发展景区门票线上电商销售工作交由一城游公司独家运营。合作期限自2022年1月1日起至2022年12月31日止。
一城游公司通过预付款的形式采购旅发展的景区门票并享有旅发展景区门票线上电商销
售独家运营权，结算价格低于市场价、门市价，且低于前期采购价格，交易价格公允、合理。
该交易符合行业惯例，具有商业实质，不存在资金占用的情形，具有合理性。
具体详见2021年12月18日公司发布的《桂林旅游股份有限公司关于桂林一城游旅游有限公司与桂林旅游发展总公司签署暨关联交易公告》。
会计师回复：
（一）审计程序
1.询问管理层预付账款增长的原因；
2.分析预付账款增长的原因，检查相关合同；
3.对大额预付账款进行函证；
4.检查公司的相关公告、独立董事的意见。
（二）核查意见经核查，我们认为：本期预付款项大幅增长的原因主要是预付旅发展980万元的景区门-20-票线上渠道独家销售款，该交易符合行业惯例，具有商业实质，不存在资金占用情形，具有合理性。
问题六：年报显示，你公司针对罗山湖体育休闲运动项目累计计提减值准备1944.57万元，其中涉及在建工程636.77万元和待置换的土地使用权1307.81万元。请你公司结合项目建设进展情况，说明发生减值的时点、迹象及减值测算过程，以前年度计提的减值准备是否充分。请年审会计师发表核查意见。
公司回复：
（一）罗山体育休闲运动项目的建设进展情况
罗山湖体育休闲运动项目于2013年7月开发建设，由于国家相关政策因素，罗山湖体育休闲运动项目包含的部分建设内容不能再实施，且项目涉及的土地征收政策和市场环境有所变化等原因，需对项目内容进行重新规划调整。2015年1月起，项目的基建工程暂时处于停工状态，罗山湖旅游公司并寻求依托罗山湖体育休闲旅游项目的现状，计划将罗山湖体育休闲旅游项目整体转型为农旅康养度假小镇项目。
2019年12月19日，罗山湖旅游公司及桂林罗山湖集团旅游有限公司（以下简称“罗山湖集团公司”）收到《桂林市临桂区人民政府关于拆除罗山水库管理范围内房屋建筑的函》（临政函【2019】89号），桂林市临桂区人民政府（以下简称“临桂区政府”）因环保原因决定拆除罗山湖旅游公司在罗山水库管理范围内的9栋房屋建筑，并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿。
2020年8月28日，罗山湖旅游公司、罗山湖集团公司收到《桂林市临桂区人民政府关于拆除罗山水库保护范围内房屋建筑的函》（临政函【2020】37号），临桂区政府因环保原因决定对在罗山湖水库保护范围内剩余的9栋建筑物依法进行处置，对其中7栋建筑物进行拆除，收回2栋建筑物作为水利部门水库管理用房，同时收回上述房屋所占土地，临桂区政府并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿。
经本公司及罗山湖旅游公司多次反复与临桂区政府、桂林市临桂区自然资源局沟通，临桂区政府办公室于2021年9月30日向桂林市临桂区自然资源局出具了《桂林市临桂区人民政府办公室关于罗山湖被拆除房屋建筑物补偿有关问题的批复》（临政办复[2021]135号，以下简称“《批复》”）。
2021年11月30日，桂林市临桂区自然资源局（甲方）依据上述《批复》，与罗山湖旅游公司（乙方）与签署了《拆除房屋补偿协议书》。主要内容如下：
-21-“1、甲方以评估总价支付给乙方被拆除的18栋房屋建筑物补偿款，总价款为：2295.4588万元。本协议生效后六个月内，由甲方将此补偿款拨入乙方账户。
2、对于在拆除范围内涉及的挡土墙、园林工程、泳池等配套设施工程及设计费属尚未评
估部分（约569.68万元），甲方委托有资质的评估机构对上述未评估部分进行评估并报临桂区政府同意后，再由甲方与乙方签订补充补偿协议。”具体详见公司2021年12月1日发布的《桂林旅游股份有限公司关于罗山湖旅游公司相关事宜的进展公告》。
（二）说明发生减值的时点、迹象及减值测算过程，以前年度计提的减值准备是否充分。
1.2017年度减值情况
罗山湖项目的基建工程自2015年起暂时处于停工状态，相关征地工作仍在继续推进。由于停工时间较长且国家相关政策发生变化，罗山湖旅游公司2018年1月聘请中京民信（北京）资产评估有限公司（以下简称“中京民信”）对罗山湖旅游公司的建工程和无形资产进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2018）第021号《资产评估报告》，2017年末，罗山湖旅游公司对在建工程计提减值准备125.07万元，无形资产计提减值准备130.16万元。
减值测算过程见附件2和附件3。
2.2018年度减值情况
2018年度，罗山湖旅游公司认为当时房地产的市场环境处于上涨态势，未发生重大变化
且距前次评估时间较近，前次评估的基本假设、一般假设和具体假设也符合罗山湖旅游公司当前的基本状况。罗山湖旅游公司评估在建工程、无形资产未发生减值迹象，无需计提减值准备。
3.2019年度减值情况
2019年12月，临桂区政府因环保原因决定拆除罗山湖旅游公司在罗山水库管理范围内的
9栋房屋建筑，并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿，罗山湖旅游公司根据企业会计准则，将
拆除的9栋房屋建筑转入固定资产清理和其他非流动资产。
2019年，罗山湖旅游公司根据工程造价公司对其在建工程出具的《工程结算审核报告》，
补充结算了部分工程款，导致罗山湖旅游公司的在建工程账面余额发生变化。
鉴于上述9栋房屋建筑因环保原因被政府拆除，罗山湖体育休闲运动项目发生较大变化，以及罗山湖旅游公司在建工程账面余额和现状发生变化，在建工程、无形资产是否存在减值，具有不确定性。2020年1月，罗山湖旅游公司聘请中京民信对罗山湖旅游公司的在建工程和-22-无形资产进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2020）第010号《资产评估报告》，2019年末，罗山湖旅游公司对在建工程累计计提减值准备636.77万元，无形资产累计计提减值准备130.16万元。
减值测算过程见附件4。
4.2020年度减值情况
2020年8月，临桂区政府因环保原因对罗山湖旅游公司剩余的9栋建筑物进行了处置，
其中7栋建筑物进行拆除，收回2栋建筑物作为水利部门水库管理用房，并收回上前述房屋所占土地，临桂区政府并将给予罗山湖旅游公司重置价补偿。
罗山湖旅游公司根据企业会计准则，将上述被拆除的资产转入固定资产清理和其他非流动资产，同时转销了2017年末计提的无形资产减值准备130.16万元。
罗山湖旅游公司评估其现有资产不存在减值迹象。
5.2021年度减值情况2021年9月，根据《桂林市临桂区人民政府办公室关于罗山湖被拆除房屋建筑物补偿有关问题的批复》（临政办复[2021]135号）第3点“罗山湖旅游公司被拆除房屋建筑涉及的48.82亩国有建设用地，在罗山湖项目区域内已批已征的建设用地范围内按等面积等用地性质等规划条件进行置换”，罗山湖体育休闲运动项目包含的部分建设内容不能再实施，且项目涉及的土地征收政策和市场环境变化、周边环境有所破坏等，罗山湖旅游公司公司评估其待置换的土地使用权存在减值迹象。2022年1月，罗山湖旅游公司聘请中京民信对待置换的土地使用权进行减值测试。
根据中京民信出具的京信评报字（2022）第013号《资产评估报告》，2021年末，罗山湖旅游公司对待置换的土地使用权计提减值准备1307.81万元。
减值测算过程见附件5。
综上，罗山湖旅游公司以前年度计提的减值准备充分。
会计师回复
（一）审计程序
1.了解及测试贵公司与长期资产管理相关的内部控制设计及执行的有效性；
2.实地查看了在建工程及土地现场的状况；
3.询问公司管理人员与政府的沟通情况及对相关资产减值的判断；
4.查阅当地政府有偿拆除并给予重置价补偿的相关文件和与政府沟通的会议纪要；
-23-5.评价管理层聘请的专家的胜任能力、专业素质和客观性；
6.与管理层及聘请的外部评估机构专家讨论待置换罗山湖项目的土地使用权减值测试过
程中所使用的评估方法、关键评估假设、参数选择、现金流折现率等的合理性；
7.验证减值测试所依据的基础数据及减值测试计算的准确性。
（二）核查意见经核查，我们认为：
1.2017年末，罗山湖旅游公司根据资产评估报告对在建工程计提减值准备125.07万元，
无形资产计提减值准备130.16万元，减值准备计提充分；
2.2018年末，罗山湖旅游公司评估在建工程未发生减值迹象合理，不计提减值准备充分；
3.2019年末，罗山湖旅游公司对在建工程累计计提减值准备636.77万元，无形资产累计
计提减值准备130.16万元，减值准备计提充分；
4.2020年末，罗山湖旅游公司评估固定资产清理、其他非流动资产和在建工程，不存在
减值迹象；
5.2021年末，罗山湖旅游公司对待置换的土地使用权计提减值准备1307.81万元，减值准备计提充分。
附件：
1.天之泰综合楼项目房产由固定资产转入投资性房地产的管理层决策文件
2.罗山湖旅游公司2017年度在建工程减值测算过程
3.罗山湖旅游公司2017年度无形资产减值测算过程
4.罗山湖旅游公司2019年度在建工程、无形资产减值测算过程
5.罗山湖旅游公司2021年度待置换土地使用权减值测算过程
-24-本专项说明是根据证券监管机构的要求出具，不得用作其他用途。由于使用不当所造成的后果，与执行本业务的注册会计师及其所在的会计师事务所无关。
大信会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：陈菁佩
中国·北京中国注册会计师：刘娇娜
二○二二年四月二十八日
-25-附件1天之泰综合楼项目房产由固定资产转入投资性房地产的管理层决策文件
-26--27--28--29-附件2罗山湖旅游公司2017年度在建工程减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2018）第021号）。
一、评估方法
（一）接待中心、酒店别墅评估方法
接待中心、酒店别墅已基本完工，故本次评估采用形象进度法。即建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
（二）体育休闲项目工程评估方法高尔夫工程费主要为场地平整及高尔夫造型工程费。该工程因受国家政策影响已禁止建设，其高尔夫造型工程费评估值为0。
（三）体育休闲项目土地的评估方法
该项目为被评估单位拟建体育休闲项目而发生的征地支出费用，该土地尚未签订土地出让合同，评估人员经过函证、查阅合同、发票、余额表等资料核实后按账面值保留。
二、评估结论及分析
此次评估之在建工程账面价值179915794.27元，评估值207658353.69元。评估增值27742559.42元，增值率为15.42%，主要原因为接待中心、别墅宾馆的账面值系由成本构成，而评估值系由房地产市场价格和形象进度确定，而房地产市场价格上涨所致增值。
各项评估明细见下表：
建筑面积/序号项目名称结构开工日期账面价值评估价值2容积
1会所混合6375.862013.7
12325544.4119230972.32
2别墅酒店混合4551.662013.10
13572907.9435660755.28
球场高尔夫
32014.8
工程1250715.830.00体育休闲项
42013.11
目土地152766626.09152766626.09合计
179915794.27207658353.69
-30-三、评估举例
案例：在建工程---酒店别墅
（一）在建工程概况
在建工程共16栋，2013年10月开工建设，钢筋砼结构，建筑面积共4551.66平方米，酒店别墅于2015年因在建项目的其他配套工程部分土地尚未完成法定程序原因停止建设。评估人员通过现场勘查，截止评估基准日，酒店别墅主体完，外墙装修完，窗户安装完，房屋室外水管已铺。本次评估对象为酒店别墅，位于桂林市临桂县两江镇高妙村委罗山村，其东临罗山湖水上乐园、南临农用地、西临规划高尔夫球场、北临罗山湖水库。宗地距桂林两江国际机场不到 2 公里，距临桂新区不到 15公里，距桂林市中心 25公里。有国道 G322、G321、机场高速，水系发达，交通条件较为优越。
别墅明细见下表：
楼栋号地上计容积率面积(平方米)地下室面积(平方米)总建筑面积(平方米)
3#-197.48101.81199.29
3#-2162.24203.64365.88
3#-3162.24203.64365.88
3#-4162.24203.64365.88
3#-5162.24203.64365.88
3#-6162.24203.64365.88
3#-7162.24203.64365.88
3#-897.48101.81199.29
3#-997.48101.81199.29
3#-1097.48101.81199.29
4#-1153.86153.86
4#-2153.86153.86
4#-3153.86153.86
4#-4162.24203.64365.88
4#-5162.24203.64365.88
4#-6162.24203.64365.88
合计2311.6622404551.66
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
1、全国别墅市场分析
经中国市场调研在线网发布的中国别墅行业现状调研分析及市场前景预测报告认为，近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，别墅产品的市场价格仍将处于逐年上涨的态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺珍-31-贵，其产品也更趋于高端化，成为了诸多成功人士竞相追逐的对象。在中国经济的下行趋势成为毋庸置疑的事实，并将波及到全国楼市的前提之下，别墅市场并没有因为经济发展的乏力和全国楼市的影响而出现低迷。相反人们生活品质的不断提高，市场对适用性和居住性别墅产品的需求却日益加大。渐趋理性的购房者，对居住产品以及生活品质要求日益严格。
2、桂林别墅市场状况
桂林别墅市场于90年代开始出现，最早的别墅区如政府在漓江边统一兴建的别墅区以及当地居民在漓江边自建的别墅区和七星片区早期别墅等，这些别墅都还保留着传统的所谓中式建筑形式（即农民楼），而从建筑外形、建筑风格上都缺少真正意义的开发理念。当年，桂林的别墅产品并没有作为一种居家理念或是一种生活模式来定位，只是一味地从地理位置及交通环境因素出发而考虑。桂林别墅市场在刚刚面世之时，地理位置及周边环境较好，价格很低，且多为卖地自建为主。自建别墅的发展历程从散户到集中式，但这些早期的别墅欠缺规划，没有社区概念，不能称之为真正意义上的别墅。而90年代末开发的别墅物业各方面较之前有所改善，但距真正的别墅尚有距离。
代表项目：袭汇·卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园
2000年左右，桂林城市发展速度加快，初期由于沿江土地资源较为稀缺，市区内可供开
发建筑别墅的土地较少，于是别墅物业的开发向城市周边进军，最为突出的是对于西城区别墅市场的开发，而在市区内只能依靠旧城改造有限的土地资源建造少量的别墅。这一时期推出的别墅，开始强调居住环境的自然和人文景观的设计以及小区内的配套设施，如安厦开发的麒麟湾，无论从建筑外观、建筑风格、整体规划设计以及社区配套方面都成为了当时别墅市场上的突破，并形成了一定的规模。2005年之后，桂林别墅市场发展提速。首批市场化代表项目五号公馆面世，凭借产品创新及项目较高的综合素质，填补了当时桂林缺乏高端别墅住宅区的空白。在这桂林别墅市场发展的十年间，其各方各面发生了许多变化，近两年来，县域也出现了较为成熟的别墅项目，例如兴安县的桂林留园。市场上出现了更为丰富的建筑风格的别墅产品，别墅的社区日趋规模化，社区配套也更开始展露雏形，市场上别墅作为居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物业管理的综合水平低，产品缺乏特色，没有知名品牌，仍是困扰桂林别墅市场发展的问题。
代表项目：安厦·麒麟湾、九里香堤、五号公馆、漓江·奥林苑、原乡墅
2015年以后伴随着一线房地产品牌的进驻，有望提速桂林别墅市场的发展，产品的创新
-32-和更全面的物业管理也陆续被更多的开发商所重视。
（1）桂林别墅市场价格分析
桂林别墅的分布主要在三大版块：临桂、桃花江边、漓江边。
临桂是现有别墅项目比较集中的区域，因其地理位置远离市区，土地成本低，又是新规划的西城区，所以不少开发商选择在此开发。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、君临山水，也有普通住宅小区内的别墅，如山水凤凰城，长岛16区，临桂别墅项目分布集中，且项目体量大。
桃花江边的别墅均散布在市区，因土地紧张，相应别墅项目的规模都不算大，数量有限，代表项目：桂林公馆·原乡墅。
漓江因其特殊性，沿岸的土地审批难度以及土地价格都非常巨大的，因此市区内漓江沿岸的项目较少，即将推货的仅有安厦·世纪城·漓江原著，而市区范围外，水印长廊是漓江江景别墅的代表。
而在别墅市场的土地储备方面，市区外仍有大量别墅土地储备，花样年位于临桂新区的高端休闲养生项目，九里香堤目前仍有200亩的土地储备；桂磨大道上，山水凤凰城、恒宇公司均有百亩以上的土地储备，同时彰泰占地1000亩的山水人家项目也在此；雁山区内，中海拥有占地70万方的别墅项目，润松集团也有别墅土地的储备。除此三大板块之外，八里街，灵川县，兴安县也有别墅项目分布，目前桂林别墅市场价格也可以按照三大版块划分。
临桂别墅价格整体较低，以麒麟湾为例，02年左右，麒麟湾价格约在2300到3000元/㎡，06年为3600元/㎡，09年至今价格由4200到4600元/㎡攀升至9500元/㎡。
桃花江边的别墅因其自然资源良好，且多分布于市区范围内，价格较临桂有较大差异，
2002年时桃花山庄起价已达到3900到4100元/㎡的价格，07年时五号公馆价格在6000元/㎡，而目前在售的原乡墅，均价为20000元/㎡。
漓江边的别墅是市场最高的价格，市区内早期安厦·世纪城沿江别墅2002时价格约在5000到6000元/㎡，2007年价格18000元/㎡，而今年新推货源漓江原著预计每栋总价在2000至3000万之间，均价达到50000到60000万/㎡；市郊别墅单价早期约3000到4000元/㎡左右，
2015年价格约10000元/㎡左右，而水印长廊沿江别墅均价达到43000元/㎡。
从价格分析可看出：水边别墅的价格远高于无天然水域的项目，漓江边别墅的价格则明-33-显高于其他片区别墅，自然资源以及地段优势仍是桂林别墅价格最重要的构成部分。桂林市场上江景别墅多沿漓江、桃花江分布，一线江景资源的别墅包括安厦·世纪城·漓江原著（漓江）、桂林公馆·原乡墅（桃花江）、水印长廊（漓江）、漓江·奥林苑（漓江支流黄沙河）；
（2）别墅市场销售现状：
桂林市场上的别墅销售以尾货去化为主，例如桂林公馆·原乡墅一期、水印长廊一期、漓江·奥林苑二期，部分别墅销售价格见下表：
项目名类型销售价格
润园独栋、双拼、联排均价28000元/㎡
安厦·世纪城·漓江原著独栋均价50000-60000元/㎡
桂林公馆·原乡墅联排均价14000-15000元/㎡
山水华府独栋、双拼、联排均价14000-15000元/㎡
水印长廊独栋、双拼、联排起价12000元/㎡，沿江均价43000漓江·奥林苑独栋、双拼、叠拼均价9000-11000元/㎡
梧桐墅·戛纳庄园独栋、联排均价13000元/㎡
（3）临江别墅概况
*漓江原著
均价50000-60000元/㎡，产品类型独栋、叠拼、多层；独栋面积为400㎡左右；实用面积：900㎡，包括有约200多㎡的地下负二层及顶层露台，以及200-300㎡的花园；：每户带泳池，车位大，可以根据业主需求对室内空间进行自由隔断。项目占地面积36.6万㎡，，建筑面积：4.6万㎡，容积率：1.25绿化率：45%，车位比例约1:5，每户车库拥有四个停车位及一个公共停车位。项目位于象山区内，城市主干道上，交通便利，周边生活配套充足，拥有成熟的居住氛围，周边多为住宅小区及军校，临近南溪山公园，外部环境较好。面对漓江一线江景。
*桂林公馆·原乡墅桂林公馆原乡墅处于市中心城区秀峰区位居桃花江景区与芦笛岩景区之中与芦笛岩隔江相望。均价18000元/㎡，容积率0.56，别墅单栋建筑面积173-306平方米之间*山水华府
位于甲山路145号，别墅均价15000元/㎡，总价388万-800万，产品类型独栋、双拼、-34-联排，其中独栋面积为513㎡（带地下室，地面三层）。项目占地面积1.26万㎡，建筑面积
8360㎡（不含地下室），容积率：0.6，绿化率：60%，车库：40。项目位于西山脚下，桃花江边，环境幽静，周边配套齐全。
*水印长廊二期
价格：均价20000元/㎡，独栋起价14800万，产品类型独栋、双拼、联排，户型区间：
600㎡-1100㎡建面二期户型600-1100㎡建面，花园面积：90㎡-750㎡独栋占地约两亩，花
园面积一亩半，现代建筑风格，造型别致，外立面采用涂料、防腐木。项目占地面积：12万㎡，建筑面积：6.45万㎡，容积率：0.45绿化率：61%，车库：179个，其中公共停车位27个。项目位于位于桂磨大道上，周边旅游资源丰富，有大圩、漓江景区，漓江高尔夫，近绕城高速入口，临近七星区规划的高新创业园区。配套齐全。
*漓江·奥林苑
位于桂磨路10公里处，价格：均价18000元/㎡，独栋面积为340-460㎡，项目漓江奥林苑位于距桂林市区约9公里的漓江与黄沙河交汇处，小区东临黄沙河。南面是黄沙河与漓江交汇口，西面则是桂磨旅游快速通道与奥林山。漓江奥林苑占地面积404404平方米，总建筑面积184752平方米，总共368栋三层别墅，总户数为527户，容积率为0.62，绿化率为
60.5%。车库640个。
（4）、被估在建工程房地产价值确定
由于评估的酒店别墅与上述住宅别墅在用途、总体结构等方面并无明显不同，又由于别墅本身就属稀有建筑物，分布相对分散，而同一城市的别墅在价格上有着比较关系，故评估人员根据上述桂林市别墅的具体情况，选取漓江·奥林苑、水印长廊二期、桂林公馆.原乡墅作为可比案例，测算过程见下表：
-35-*估价对象与可比实例相关情况一览表
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
楼盘名称/漓江*奥林苑水印长廊二期桂林公馆·原乡墅临桂区两江镇高妙项目坐落桂磨路10公里处桂磨大道秀峰区村委罗山村用途宾馆别墅住宅别墅住宅别墅住宅别墅成交价格（元-180002000018000
/㎡）
交易时间2017/12/312017年12月2017年12月2017年12月交易情况-6正常正常付款方式一次性一次性一次性一次性买卖双方各自正常买卖双方各自正买卖双方各自买卖双方各自正常税费负担方式负担常负担正常负担负担完损程度完好房完好房完好房完好房
建筑面积(㎡)365.88340600306平面布局合理合理合理合理
容积率0.240.620.450.56剩余年限约36年70年70年70年临江状况临罗山湖水库临漓江临漓江临桃花江临街道路类型支路支路支路支路
烟感喷淋系统、消烟感喷淋系统、烟感喷淋系统烟感喷淋系统、消设备设施
防栓消防栓、消防栓防栓层高3333装修档次毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理
-36-*估价对象与可比实例比较情况一览表
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
楼盘名称/漓江*奥林苑水印长廊二期桂林公馆·原乡墅临桂区两江镇高项目坐落桂磨路10公里处桂磨大道秀峰区妙村委罗山村成交价格（元/-180002000018000用途宾馆别墅住宅别墅住宅别墅住宅别墅
交易时间2017/12/312017年12月2017年12月2017年12月交易情况-正常正常正常付款方式一次性一次性一次性一次性税费负担方式买卖双方各自正买卖双方各自正买卖双方各买卖双方各自正常负常负担常负担自正常负担担商服繁华度差一般一般一般交通便捷度差一般一般一般区位道路通达度好好好好状况环境优劣度好好好好交通管制有交通管制有交通管制有交通管制有交通管制公共服务设一般完善完善完善施完备程度土地使用权出让出让出让出让权益类型状况规划限制条有限制有限制有限制有限制件完损程度完好完好完好完好
建筑面积365.88340600306
(㎡)平面布局合理合理合理合理
容积率0.240.620.450.56剩余年限约36年70年70年70年实物临江状态临水库临江临江临江状况临街道路类小区内道路小区内道路小区内道路小区内道路型设备设施齐全齐全齐全齐全层高3米3米3米3米装修档次毛坯毛坯毛坯毛坯专业物业管物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理理
-37-*估价对象与可比实例修正指数表
项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格（元/㎡）-180002000018000交易时间100100100100交易情况100100100100付款方式100100100100税费负担方式100100100100商服繁华
100100100100
度交通便捷
100108107108
度道路通达
100100100100
度区位状况环境优劣
100100100100
度交通管制100100100100公共服务设施完备100105105104程度土地使用
100100100100
权类型权益状况规划限制
100100100100
条件完损程度100100100100建筑面积10010098100
(㎡)平面布局100100100100容积率100100100100剩余年限100112112112实物状况临江状况100105108106临街道路100100100100类型设备设施100100100100层高100100100100装修档次100100100100物业管理100100100100
- 38 -项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格（元/㎡）180002000018000
交易时间100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
付款方式100/100100/100100/100
税费负担方式100/100100/100100/100
商服繁华度100/100100/100100/100
交通便捷度100/108100/107100/108
道路通达度100/100100/100100/100区位状况
环境优劣度100/100100/100100/100
交通管制100/100100/100100/100
公共服务设施完100/105100/105100/104备程度
土地使用权类型100/100100/100100/100权益状况
规划限制条件100/100100/100100/100
完损程度100/100100/100100/100
建筑面积(㎡)100/100100/98100/100
平面布局100/100100/100100/100
容积率100/100100/100100/100
剩余年限100/112100/112100/112实物状况
临江状况100/105100/108100/106
临街道路类型100/100100/100100/100
设备设施100/100100/100100/100
层高100/100100/100100/100
装修档次100/100100/100100/100
物业管理100/100100/100100/100
交易比准价格（元/㎡）134971501713499交易比准价格简单算术平均
14004（元/㎡）
被估在建工程房地产价值=14004×4551.66=63741446.64（元）
本次评估的房地产总价为不含增值税。房地产企业增值税税率为11%，则：
-39-不含增值税房地产价值=63741446.64/1.11=57424726.70(元)
(5)工程形象进度百分比的确定
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
2017年12月31日酒店别墅所反映的在建工程科目账面值为8997183.04（元）
根据被评估单位提供的酒店别墅的工程预算，酒店别墅项目工程预算总额为
13020785.00元。其明细如下：
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%
=8997183.04/13020785.00
=0.69
（6）折扣率的确定
待估在建工程为停工项目，需考虑经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值。
*实体性贬率
实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。在建工程已停工三年，存在实体性贬值。因在建工程利用市场法计算房地产产价值时评估对象和可比案例已有新旧程度修正，其实体性贬值已在房屋价值中考虑，故本次实体性贬值为0。
*功能性贬值功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额。
评估人员通过现场勘查，在建工程设计布局合理，其建造成本低于现行的建安工程造价，无功能性贬值。其功能性贬值为0。
*经济性贬值
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
在建工程受国家政策影响而停工闲置两年，存在经济性贬值。评估人员综合考虑为10%。
综上所述，折扣率综合考虑为10%则评估值=在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
=57424726.7×0.69×（1-10%）
=35660755.28（元）
-40-附件3罗山湖旅游公司2017年度无形资产减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2018）第021号）。
一、评估方法
评估对象与其区域类似的近期市场挂牌交易案例极少，不宜用市场比较法评估，该宗地未来不用做出租或其他稳定性收益用途，不适用收益法评估；宗地用途为休闲娱乐用地，不宜采用成本法；评估宗地没有必要的规划条件，不适宜采用假设开发法。本次评估采用基准地价修正法。
基准地价系数修正系数法的基本含义是：利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估
成果按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。其基本公式为：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj式中：V：土地价格；V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki：宗地地价修正系数；
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
二、评估结果
按照上述评估计算过程，截至2017年末，评估范围内的土地使用权账面余额7151568.06元，评估值为5850012.22元，评估减值1301555.84元。
三、案例
(一)宗地概况
土地使用证为临国用（2014）第7676号，该宗地土地用途为文体娱乐用地，使用权性质为出让，终止日期为2063年5月14日，使用权面积为6340.46平方米。位于桂林市临桂县两江镇高妙村委罗山村，其东临罗山湖水上乐园、南临农用地、西临规划体育休闲项目工程、北临罗山湖水库。宗地距桂林两江国际机场不到2公里，距临桂新区不到15公里，距桂林市中心 25 公里。有国道 G322、G321、机场高速，水系发达，交通条件较为优越。
-41-截至评估基准日，评估宗地为毛地，其开发程度为红线外“五通”，红线内“尚未平整”。
(二)基准地价修正法测算过程
1、临桂县两江镇基准地价如下表：
一级二级三级商服988764416住宅783501329工业281198150基准地价定义
（1）估价基准日：2015年1月1日；
（2）土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）；
（3）容积率：商服用地为1.5；住宅用地为2.5；工业用地为1.0；
（4）开发程度：宗地外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)、宗地内“场平”；
（5）权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制
2、确定评估对象土地级别及基准地价
评估宗地所处区域为商业2级地段，该地段商业基准地价级别价为764元/平方米。
（1）区位因素修正依据二级商业用地区位因素修正系数指标说明表对评估对象土地进行区位因素修正如
下表:
-42-二级商业用地区域修正因子指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商服中心距离
R≤300 300＜R≤500 500＜R≤700 700＜R≤900 R＞900
（米）交通便利度高较高一般较低低基础设施状况完备较完备一般较不完备不完备公共设施完善度完备较完备一般较不完备不完备
人流量 R≤500 500＜R≤700 700＜R≤1000 1000＜R≤1400 R＞1400城镇规划城镇规划对宗城镇规划对宗地城镇规划对宗城镇规划对宗地对宗地产城镇规划地产生较积极产生积极影响地无影响产生较消极影响生消极影影响响
宽深比 Y≥1.3 0.7≤Y＜1.3 0.5≤Y＜0.7 0.3≤Y＜0.5 Y＜0.3两面或两面以上两面或两面以
宗地临街状况临街，且至少一一面临主街一面临次街不临街上临次街面临主街
公共事业、教
周围用地类型商服用地住宅用地育、行政机关工业、交通用地其他用地用地面积过小
面积较小或较或过大，面积适中，对土面积对土地利面积对土地利宗地面积大，对土地利用对土地利地利用极为有利用较为有利用无不良影响有一定影响用产生严重的影响
形状规则，近形状极不宗地形状形状规则、矩形形状基本规则形状不规则似矩形规则有严重影用地限制无影响稍有影响有一定影响有较大影响响
-43-Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表（%）修正因素优较优一般较劣劣
距商服中心距离（米）4.452.230-2.33-4.66
交通便利度3.081.540-1.62-3.23
基础设施状况2.741.370-1.44-2.87
公共设施完善度2.571.290-1.35-2.69
人流量2.571.290-1.35-2.69
城镇规划1.710.860-0.9-1.79
宽深比1.690.850-0.89-1.77
宗地临街状况1.770.890-0.93-1.86
周围用地类型1.370.690-0.72-1.43
宗地面积1.290.650-0.68-1.35
宗地形状1.130.570-0.59-1.18
用地限制0.810.410-0.42-0.84评估对象打分修正因素打分
距商服中心距离（米） R＞900 -4.66交通便利度一般0
基础设施状况完备2.74公共设施完善度一般0
人流量 1000＜R≤1400 -1.35城镇规划对宗地产生较积极影
城镇规划0.86响
宽深比 0.5≤Y＜0.7 0
宗地临街状况不临街-1.86
周围用地类型商服用地1.37
宗地面积面积对土地利用较为有利0.65宗地形状形状基本规则0用地限制有一定影响0
合计-2.25
根据上表评估宗地修正系数为-2.25%。
(2)个别因素修正
根据两江镇基准地价定义并结合待估宗地实际状况个别因素修正主要为容积率、使用年
期、交易期日、开发程度修正等，各因素修正如下：
-44-容积率修正
根据基准地价内涵，商业用地基准地价容积率为1.5，评估宗地规划容积率不大于1，根据两江镇商业用地容积率修正表，其容积率修正系数为1。
使用年期修正
1-1/(1+ r)m
K 2 =
1-1/(1+ r)n
公式中：K2—待估宗地的土地使用年期修正系数
r—土地还原率，土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率 1.50%，再加上一定的风险因素调整值，按6%计。
m—待估宗地设定使用年限为 35.50 年
n—基准地价设定土地使用年期（40年）
1-1/(1+ r)m
K 2 =
1-1/(1+ r)n
＝（1-1/（1+0.06）35.50）/（1-1/（1+0.06）40）
=0.97
*交易期日修正
根据两江镇发布的地价信息，基准地价基准日为2015年12月1日，本次评估的估价基准日为2017年12月31日，需对期日进行修正。根据中国城市地价动态监测系统网公布的，
2015年12月至评估基准日，商业用地地价指数较平稳，地价增长指数为0.52%。
开发程度修正
评估宗地开发程度为红线外“五通”，红线内“尚未平整”，与基准地价修正系数内涵一致，不需进行开发程度修正。
（3）计算商业用途宗地地价
根据上述修正，评估宗地商业用地基准地价及修正系数见下表：
开发成本(场地平等级基准地价期日修正区域修正容积率年期修正
整）修正
商业2764010.80%2.25%10.97
商业用途单位地价=（764-0）×（1+10.80%）×（1-2.25%）×1×0.97=802(元/平方米)(取
整)
评估对象为文体娱乐用地，根据两江镇细分用途修正系数，宗地周边的建筑用途，及被评-45-估单位的规划，本次评估设定宗地用途为健身、美容等经营性娱乐场所用地。其修正系数为
0.9。则：
文体娱乐用地单位地价=802×0.9=722（元/平方米）
则：文体娱乐用地评估值=722×6340.46=4577812.12（元）
-46-附件4
罗山湖旅游公司2019年度在建工程、无形资产减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2020）第010号）。
一、在建工程各项资产的评估方法
1.酒店别墅及所含土地
在建工程—土建工程的评估方法，根据在建项目施工的不同阶段可以选用工程形象进度法、成本法或假设开发法。
整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产市场价值结合工程形象进度作适当的扣减作为评估价值。对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。属于停建的在建工程，在查明停建的原因后，要考虑在建工程的贬值率，进行风险系数调整。
本项目资产评估明细表中列示的8套别墅酒店工程属于基本完工，后期只需适当投入完成室外附属设施工程即可达到全部完工交付使用。因此适合采用工程形象进度法进行评估。
工程形象进度法就是通过公开市场选取足够的市场可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价值，再结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
其计算公式：
在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
其中：在建工程建造完成后的房地产市场价值，可采用市场法评估。
工程形象进度百分比=实际完成建安工程量/总工程量×100%
折扣率的确定应考虑功能性贬值和经济性贬值，综合确定折扣率，进行风险系数的调整。
2.体育休闲项目工程评估方法
体育休闲项目工程主要为场地球道工程施工。经了解：体育休闲项目因受政策变化因素的影响，后期复工的可能性很小，项目规划设计面临调整，故体育休闲项目工程的评估价值为零值。
3.体育休闲项目土地的评估方法
体育休闲项目土地账面价值的构成主要为被评估单位拟建体育休闲项目而发生的征地支
出费用、征地管理费用、前期三通工程和土方工程等项目等，该土地尚未签订土地出让合同，-47-评估人员经过查阅合同、发票、余额表等财务资料核实后，按核实后账面值确定评估值。
二、酒店别墅及所含土地的减值测算过程
（一）剩余8栋别墅的建筑面积见下表列示：
实测占地面积实测建筑面积评估建筑面积序号房号建筑结构层数（平方米）（平方米）（平方米）
1 3-2# 砖混 2F 207.09 376.17 376.17
2 3-3# 砖混 2F 193.33 350.85 350.85
3 3-4# 砖混 2F 205.38 373.24 373.24
4 3-5# 砖混 2F 207.24 374.96 374.96
5 3-6# 砖混 2F 206.71 377.95 377.95
6 3-10# 砖混 2F 111.70 211.63 211.63
7 4-2# 砖混 1F 154.28 154.28 154.28
8 4-4# 砖混 2F 174.94 334.98 334.98
合计1460.672554.062554.06
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
采用市场比较法评估测算其房地产价值的具体过程如下：
1.选择可比实例
委估对象所处桂林市临桂区，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、类型、装修及结构等类似的四个同类别墅成交实例，在充分调查了解的前提下，以典型实例的成交价格为前提基础，通过修正得出评估对象的公平市价。此次评估所选的可比案例的情况如下：
可比实
例交易案例情 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D况状况状况状况状况状况项目工程罗山湖别墅蓝城桃李春风东方庭院彰泰红荣和林溪府
高层、小高层、花园洋房、公寓、
项目定位独栋合院（独栋）联排独栋花园洋房联排联排、平层、独独栋栋两江镇高庙村临桂大道与三坐落位置罗山湖度假区万福路159号琴潭道9号委罗山村元路交汇处城市区位临桂区临桂区临桂区临桂区秀峰区
建筑面积374.96平方米88平方米400平方米135平方米161平方米建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混
-48-可比实
例交易案例情 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D况建筑楼层2层2层3层3层3层建筑装修毛坯精装修毛坯毛坯毛坯
建筑形式独栋合院（独栋）独栋独栋联排交房时间2019年12月2020年12月2019年9月2020年10日2019年10月完好程度完好状态完好状态完好状态完好状态完好状态物业管理有有有有有
12000亩湖山资12000亩湖山资公园森林地产市人工/城市景观人工/城市景观市
景观优势源旅游地产源旅居地产内低密度地产市内地产内地产
容积率0.24050.2870.612.51.2土地性质出让出让出让出让出让土地终止使用至2053年5月至2082年1月至2081年12月至2087年5月至2083年5月年限14日29日交易情况正常正常正常正常正常
成交时间2019.12.312019.112019.102019.102019.11
成交单价 18750 元/M2 21860 元/M2 18750 元/M2 16000 元/M2 17000 元/M2
内装标准 3500 元/M2
成交总价192.36万元750万元216万元273.70万元
上表：（1）本次选取的估价房产为编号3-5#的户型，建筑面积374.96平方米。（2）可比案例 A 现场调查的内部精装标准为 3500元/平方米，故毛坯条件的成交单价为 18360 元/平方米。
2.将可比实例与估价对象比较，确定可比实例修正系数
（1）交易情况修正：由于房地产具有不可移动性，房地产市场一般是个不完全的市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊因素影响，必须将个别的特殊因素剔除。以上所选择的几个比较案例，均是自由竞争市场上的交易价格，故不需要修正，其修正系数为100。
（2）市场状况修正：估价对象与可比实例的交易日期若有时间差异，随着时间的推移，房地产的价格有明显的变化时，必须进行交易日期修正。由于交易案例的交易时点与估价对象的交易时点同期，故不需要修正，其修正系数为100。
（3）房地产状况修正
房地产状况修正包含：区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正三方面调整修正内容。
（3-1）区位状况修正
-49-估价对象与可比实例的区位状况经过比较后主要是对繁华程度、交通条件、基础设施配
套、环境景观资源、土地有效利用等因素进行修正。
繁华程度：将楼盘所在区域的商业繁华程度设定为不繁华、较不繁华、一般繁华、较繁
华、繁华五个档次，每个级别差为±3分，若以估价房地产条件为100，市区别墅的商业条件均好于近郊盘的商业配套条件，故可比案例 A、B、C、D的繁华程度与评估对象区域繁华程度相比较，其修正系数分别为100、97、103、106。
交通条件：将楼盘所在区域的交通通达程度设定为道路通达性好、路网密集；道路通达
性较好、路网密集程度一般；道路通达性一般、路网密集程度差三个级别，每个级别差为±3分。若以估价房地产条件为100，市区别墅的道路交通条件均好于近郊盘的道路交通条件，秀峰区的路网密集程度优于临桂区市区，故可比案例 A、B、C、D的繁华程度与评估对象区域繁华程度相比较，其修正系数分别为100、100、103、106。
基础设施情况：大桂林城市区域范围内的基础设施条件均为“五通”条件。故交易案例与估价对象的基础设施情况相同，故不需要修正，其修正系数均为100。
环境景观资源：环境景观资源是别墅房地产必不可少的附加价值的体现。自然资源自然景色的环境状况明显优于人工景观。估价对象和可比案例 A 享 12000 亩罗湖山水资源、可比案例 B 享国家森林公园景观、可比案例 C 和可比实例 D 为城市地产、以人工景观、城市山景为主。故若以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C、D的修正系数分别为 100、100、90、
90。
土地利用效率：别墅用地的绿化覆盖率高、土地容积率低、土地利用效率也低。估价对象和可比案例 A、可比案例 B所在项目的开发规划条件均为低密度开发用地，其容积率 0.5 左右（或小于 0.5），项目用地规划建设别墅、绿化面积大，别墅建筑特有属性突出；可比案例 C和可比实例 D 所在项目的开发规划条件为城市综合开发项目、项目容积率分别为 2.5、1.2，
项目用地容积率越高，意味着土地开发强度越大，相同单位面积土地上开发建设的楼房的建筑面积越多，建筑高度也越高，相对绿地率低，故别墅建筑特有属性较差。故若以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C、D的修正系数分别为 100、100、95、97.5。
估价对象与可比实例的区位状况修正详见下表列示。
（3-2）权益状况修正
估价对象与可比实例的权益状况经过比较后主要是对规划限制、土地剩余使用年限等因素进行修正。
- 50 -估价对象和可比案例 A、B、C、D的规划均无其他条件的限制，故规划限制条件不需要修正，其修正系数均为100。
土地剩余使用年限修正：
根据《城镇土地估价规程》，土地使用年期修正系数公式为：年期修正系数：
N-n n N
Kn=(1+r) [(1+r) -1]/[(1+r) -1]
式中：Kn为土地使用年限修正系数；设定 N＝70，n=剩余使用年限；r=5.8%估价对象房产的土地终止使用年限至2053年5月14日。至评估基准日的土地剩余土地使用年限为 33.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.86476。
可比案例 A 的土地终止使用年限至 2082 年 1 月 29 日。至评估基准日的土地剩余土地使用年限为 62.08 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.988910。
可比案例 B 的土地终止使用年限至 2081 年 12 月。至评估基准日的土地剩余土地使用年限为 62 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.98877。
可比案例 C的土地终止使用年限至 2087年 5月。至评估期日的土地剩余土地使用年限为
67.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.996915。
可比案例 D的土地终止使用年限至 2083年 5月。至评估期日的土地剩余土地使用年限为
63.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.99115。
若以估价对象的土地剩余使用年期指数取 100，则可比案例 A、B、C、D 的土地剩余使用
年期指数分别为114.36、114.34、115.28、114.62。
（3-3）实物状况修正：
估价对象与可比实例的实物状况经过比较后主要是对建筑结构、建筑装修、交付状态、
建筑形式、建筑楼层、临路条件、建筑面积、建筑成新、局部室外景观、物业管理等因素进行修正。
通过分析与对比，估价对象与可比实例在建筑结构、建筑楼层、建筑成新、临路条件、物业管理、室外局部景观的因素条件相当，故修正因素条件均为100。
内部装修：由于可比实例的装修标准在成交单价中扣除，故估价对象与可比实例的内部装修因素一致，均为毛坯，其修正因素均为100。
需要修正的因素有房屋可交付状态、建筑形式、建筑面积三个因素。
交付状态：估价房地产、可比案例 A、B、C、D 的房屋交付状态状况分别是现房、期房、
现房、期房、现房，若以估价房地产条件为100，现房与期房单价的修正值考虑为±3%，若以- 51 -估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C、D的修正系数分别为 97、100、97、100。
建筑形式：估价房地产、可比案例 A、B、C、D 的建筑形式分别为独栋、合院（独栋）、
独栋、独栋、联排。独栋与联排单价的修正值为±10%。若以估价房地产条件为100，可比案例 A、B、C、D的修正系数分别为 100、100、100、90。
建筑面积：目前桂林当地别墅房产市场上开发和销售较好的户型面积大多数在200平方米以下，大面积户型别墅的开发相对数量少，且多位居资源一线较好位置，总体单价普遍偏高。考察评估对象的具体位置条件，若以估价房地产建筑面积条件为 100，可比案例 A、B、C、D的修正系数分别为 95、100、95、95。
以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C的实物状况与评估对象比较，实物状况修正修正详见下表。
下表是可比案例与估价对象的影响因素说明表：
可比实
例 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D比较因素修正
交易日期2019.12.31.2019.11.2019.10.2019.10.2019.11.交易情况正常正常正常正常正常房地产状况繁华程度一般繁华一般繁华较不繁华较繁华繁华交通条件路网条件差路网条件差路网条件差路网条件一般路网条件好基础设施情况五通一平五通一平五通一平五通一平五通一平
1.2万亩湖山资1.2万亩湖山资城市山景/人工城市山景/人工
环境景观资源森林公园景观源源景观景观
容积率低/别墅容积率低/别墅容积率低/别墅容积率高/别墅容积率适中/别土地有效利用属性突出属性突出属性较突出属性差墅属性一般规划限制无限制无限制无限制无限制无限制建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混建筑装修内部毛坯内部毛坯内部毛坯内部毛坯内部毛坯建筑楼层低层低层低层低层低层
建筑形式独栋合院（独栋）独栋独栋联排物业管理较好较好较好较好较好建筑平面布局布局合理布局合理布局合理布局合理布局合理房屋交付状态现房期房现房期房现房局部室外景观设定园林绿植道园林古做绿植园林古做绿植园林造型绿植园林造型绿植配置路齐全道路齐全道路齐全道路齐全道路齐全
建筑成新率100%100%100%100%100%
土地剩余使用33.42年62.08年62年67.42年63.42年-52-可比实
例 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 D比较因素修正年期临近度假区主干临近度假区主临近万福路中临桂大道与机临东安路与琴临路情况路干路段场路潭道建筑面积较大适中较大适中适中
下表是可比案例与估价对象的交易日期、交易情况、房地产状况各因素比较表：
可比实例比
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房 D较因素修正交易日期100100100100100交易情况100100100100100区位状况因素修正繁华程度10010097103106交通条件100100100103106基础设施情况100100100100100环境景观资源1001001009090
土地利用效率1001001009597.5权益状况因素修正规划限制100100100100100
土地剩余使用年期100114.36114.34115.28114.62实物状况因素修正建筑结构100100100100100建筑装修100100100100100交付状态1009710097100建筑形式10010010010090建筑楼层100100100100100临路条件100100100100100建筑面积100951009595建筑成新100100100100100局部室外景观100100100100100物业管理100100100100100
下表是可比实例与估价对象的条件比较修正表：
-53-可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C 参照房产 C比较因素修正
交易日期100100/100100/100100/100100/100
交易情况100100/100100/100100/100100/100区位状况因素修正
繁华程度100100/100100/97100/103100/106
交通条件100100/100100/100100/103100/106
基础设施情况100100/100100/100100/100100/100
环境景观资源100100/100100/100100/90100/90
土地利用效率100100/100100/100100/95100/97.5权益状况因素修正
规划限制100100/100100/100100/100100/100
土地剩余使用年期100100/114.36100/114.34100/115.28100/114.62实物状况因素修正
建筑结构100100/100100/100100/100100/100
建筑装修100100/100100/100100/100100/100
交付状态100100/97100/100100/97100/100
建筑形式100100/100100/100100/100100/90
建筑楼层100100/100100/100100/100100/100
临路条件100100/100100/100100/100100/100
建筑面积100100/95100/100100/95100/95
建筑成新100100/100100/100100/100100/100
局部室外景观100100/100100/100100/100100/100
物业管理100100/100100/100100/100100/100
3.求取比准价格
可比实例 A修正价格：18360×100/114.36×100/97×100/95＝17422.73（元/平方米）。
可比实例 B修正价格：18750×100/97×100/114.34＝16905.56（元/平方米）。
可比实例 C修正价格：16000×100/103×100/103×100/90×100/95×100/115.28
×100/95×100/97＝16604.35（元/平方米）。
可比实例 D修正价格：17000×100/106×100/106×100/90×100/97.5×100/114.62
×100/90×100/95＝17594.63（元/平方米）。
委估对象的比准单价＝（17422.73＋16905.56＋16604.35＋17594.63)/4-54-＝17132.00（元/平方米）（取整）；
委估对象建筑面积为374.96平方米；
委估对象比准总价＝17132.00×374.96＝6423815.00（元）（取整）。
以类比计算得出的编号3-5#户型的别墅为基准，通过座落位置修正和建筑面积修正后从而得出其他7套别墅建造完成后的房地产价值（详见下表）。待估第1项8套别墅酒店（含所占土地）建成后的的总价值为45690050.00元。
实测占地实测建筑面临湖位置建筑面积修修正单价建成房地产总评房号类比单价
面积积修正正（取整元）估价值
3-2#207.09376.1717132.001.10118845.007088924.00
3-3#193.33350.8517132.001.10118845.006611768.00
3-4#205.38373.2417132.001.10118845.007033708.00
3-5#207.24374.9617132.001117132.006423815.00
3-6#206.71377.9517132.001117132.006475039.00
3-10#111.70211.6317132.001.05117989.003807012.00
4-2#154.28154.2817132.0010.9516275.002510907.00
4-4#174.94334.9817132.001117132.005738877.00
合计1460.672554.0617889.0045690050.00
本次评估的别墅房地产总价应为不含增值税。增值税税率为9%，则：不含增值税房地产价值=45690050.00/（1+9%）=41917477.00（元）。
（三）工程形象进度百分比的确定
工程形象进度百分比=实际完成建安工程量/总工程量×100%
依据被评估单位提供的工程造价审计报告以及现场核实的基本结果：
别墅酒店的主体建筑工程（包括基础、结构、装饰、配套游泳池、停车场、景观水电、室外给排水、大型土石方等）已全部完成，工程属于基本完工，按照委托方给定的后续使用方式，毛坯状态后期只需适当投入室外园林绿化道路供电等配套工程即可满足全部完工交付的状态。
参考《资产评估常用数据手册》（2018），达到毛坯交房条件的室外附属配套园林绿植造型、道路、室外供电等项目，占总建筑工程总量的比例一般在10%--15%之间，考虑到别墅项目室外附属配套投入较高，故取上限15%。即实际完成建安工程量占比85%、未完项目建安工程量占比15%。工程形象进度百分比为85%。
-55-（四）折扣率的确定
待估在建工程为停工项目，需考虑功能性贬值和经济性贬值，进行风险系数的调整。
1.功能性贬值
功能性贬值主要反映在在建工程的用途、使用强度、设计结构、装修、设备设施等不合
理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的损失，其实质是在建工程的复原重置成本的相应部分得不到现实社会的承认。经实地勘察和建设情况的了解，待估的别墅房地产从设计结构、建筑平面布局、外观造型到设计用途以及使用功能等方面都不存在建筑物功能不足或浪费的情形，故其功能性贬值为0元。
2.经济性贬值
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
在建工程因受政策影响而停工闲置四年，存在经济性贬值。评估人员综合考虑为15%。
综上所述，待估在建工程的折扣率综合考虑为15%。
（五）在建别墅酒店工程的评估价值
在建工程别墅酒店的评估价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×
（1-折扣率）=41917477.00×85%×（1-15%）=30285377.00（元）。综上，截至2019年12月31日，酒店别墅及所含土地的账面余额为27554349.97元评估值30285377.00元酒店别墅及所含土地不存在减值；体育休闲项目土地账面余额与
评估值一致，不存在减值；体育休闲项目工程的账面余额为6367662.83元，评估值为0元，评估减值6367662.83元。
-56-附件5罗山湖旅游公司2021年度待置换土地使用权减值测算过程
以下减值测算过程取自《资产评估报告》（京信评报字（2022）第013号）。
（一）本次采用剩余法评估土地使用权价值时，可售面积采用广西旗开房地产土地资产
评估有限公司为区政府拆除、收回项目所出具的桂旗开（2020）估字第05009号、桂旗开（2020）
估字第080016号房地产估价报告中所记载的房屋建筑物建筑面积确定。对于超出批准规划外
建设的第18栋（建筑面积308.29平方米）建筑物不计入可售面积。
各栋建筑面积如下：
桂旗开（2020）估字第05009号
序号名称建筑面积（平方米）备注
11号楼155.84
22号楼381.22
33号楼155.84
44号楼367.69
55号楼211.99
66号楼231.75
77号楼399.14
88号楼214.14
99号楼6258.004接待中心
小计8375.614
（2020）估字第080016号
序号名称建筑面积（平方米）备注
110号楼365.09
211号楼365.09
312号楼367.81
413号楼367.81
514号楼367.81
615号楼205.94
716号楼154.28
817号楼365.09
超出批准规划外建设，建筑
918号楼
面积308.29平方米
小计2558.92
-57-注：规划内可售建筑面积为10934.534平方米，用地面积共计32548.45平方米，则容积率约为0.34。
（二）建造完成后的房地产市场价值确定
采用市场比较法评估测算其房地产价值的具体过程如下：
1、选择可比实例
委估对象所处桂林市临桂区，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、类型、装修及结构等类似的四个同类别墅成交实例，在充分调查了解的前提下，以典型实例的成交价格为前提基础，通过修正得出评估对象的公平市价。此次评估所选的可比案例的情况如下：
可比实例交易案
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C例情况状况状况状况状况项目工程罗山湖别墅蓝城桃李春风蓝城桃李春风蓝城桃李春风项目定位独栋独栋独栋独栋两江镇高庙村委罗坐落位置罗山湖度假区罗山湖度假区罗山湖度假区山村城市区位临桂区临桂区临桂区临桂区
建筑面积155.84平方米247平方米150平方米126平方米建筑结构砖混砖混砖混砖混建筑楼层3层3层3层3层建筑装修毛坯简单装修精装修精装修建筑形式独栋独栋独栋独栋交房时间2021年12月2020年12月2020年12月2020年12月完好程度完好状态完好状态完好状态完好状态物业管理有有有有
12000亩湖山资源旅12000亩湖山资源12000亩湖山资源旅12000亩湖山资源旅
景观优势游地产旅游地产游地产游地产
容积率约0.340.2870.2870.287土地性质出让出让出让出让土地终止使用年至2082年1月29至2053年5月14日至2082年1月29日至2082年1月29日限日交易情况正常正常正常正常
挂牌时间2021.12.312021.112021.112021.12
挂牌单价 9636 元/M2 10334 元/M2 9921 元/M2
内装标准 500 元/M2 1400 元/M2 1400 元/M2
-58-可比实例交易案
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C例情况挂牌单价238万元155万元135万元
毛坯挂牌单价 9136 元/M2 8934 元/M2 8521 元/M2
上表：本次选取的估价房产为1号楼的户型，建筑面积155.84平方米。
2、将可比实例与估价对象比较，确定可比实例修正系数
（1）交易情况修正：由于房地产具有不可移动性，房地产市场一般是个不完全的市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊因素影响，必须将个别的特殊因素剔除。以上所选择的几个比较案例，均是自由竞争市场上的挂牌价格，故需要修正，其修正系数为102。
（2）市场状况修正：估价对象与可比实例的交易日期若有时间差异，随着时间的推移，房地产的价格有明显的变化时，必须进行交易日期修正。由于交易案例的交易时点与估价对象的交易时点同期，故不需要修正，其修正系数为100。
（3）房地产状况修正
房地产状况修正包含：区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正三方面调整修正内容。
（3-1）区位状况修正
估价对象与可比实例的区位状况经过比较后主要是对繁华程度、交通条件、基础设施配
套、环境景观资源、土地有效利用等因素进行修正。
繁华程度：将楼盘所在区域的商业繁华程度设定为不繁华、较不繁华、一般繁华、较繁
华、繁华五个档次，每个级别差为±3分，若以估价房地产条件为100，委估别墅与可比案例地理位置接近，故可比案例 A、B、C 的繁华程度与评估对象区域繁华程度相比较，其修正系数均为100。
交通条件：将楼盘所在区域的交通通达程度设定为道路通达性好、路网密集；道路通达
性较好、路网密集程度一般；道路通达性一般、路网密集程度差三个级别，每个级别差为±3分。若以估价房地产条件为 100，委估别墅与可比案例地理位置接近，故可比案例 A、B、C的交通条件与评估对象区域交通条件相比较，其修正系数均为100。
基础设施情况：大桂林城市区域范围内的基础设施条件均为“五通”条件。故交易案例与估价对象的基础设施情况相同，故不需要修正，其修正系数均为100。
环境景观资源：环境景观资源是别墅房地产必不可少的附加价值的体现。自然资源自然景色的环境状况明显优于人工景观。估价对象和可比案例均享12000亩罗湖山水资源。故若- 59 -以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C的修正系数均为 100。
土地利用效率：别墅用地的绿化覆盖率高、土地容积率低、土地利用效率也低。估价对象和可比案例所在项目的开发规划条件均为低密度开发用地，其容积率0.5左右（或小于0.5），项目用地规划建设别墅、绿化面积大，别墅建筑特有属性突出。故若以估价房地产条件为100，可比案例 A、B、C的修正系数均为 100。
估价对象与可比实例的区位状况修正详见下表列示。
（3-2）权益状况修正
估价对象与可比实例的权益状况经过比较后主要是对规划限制、土地剩余使用年限等因素进行修正。
估价对象位于罗山湖水库堤坝和泄洪区内，规划有一定限制，而可比案例 A、B、C 的规划均无其他条件的限制，故规划限制条件需要修正，则可比案例 A、B、C的修正系数均为 102。
土地剩余使用年限修正：
根据《城镇土地估价规程》，土地使用年期修正系数公式为：年期修正系数：
Kn=(1+r)N-n[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
式中：Kn为土地使用年限修正系数；设定 N＝70，n=剩余使用年限；r=5.8%估价对象房产的土地终止使用年限至2053年5月14日。至评估基准日的土地剩余土地使用年限为 31.42 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.8463。
可比案例 A 的土地终止使用年限至 2082 年 1 月 29 日。至评估基准日的土地剩余土地使用年限为 60.08 年。经测算的土地使用年期修正系数 Kn＝0.9852。
若以估价对象的土地剩余使用年期指数取 100，则可比案例 A、B、C 的土地剩余使用年期
指数均为116.41。
（3-3）实物状况修正：
估价对象与可比实例的实物状况经过比较后主要是对建筑结构、建筑装修、交付状态、
建筑形式、建筑楼层、临路条件、建筑面积、建筑成新、局部室外景观、物业管理等因素进行修正。
通过分析与对比，估价对象与可比实例在建筑结构、建筑楼层、建筑成新、临路条件、物业管理、室外局部景观的因素条件相当，故修正因素条件均为100。
内部装修：由于可比实例的装修标准在成交单价中扣除，故估价对象与可比实例的内部装修因素一致，均为毛坯，其修正因素均为100。
-60-需要修正的因素有房屋可交付状态、建筑形式、建筑面积三个因素。
建筑形式：委估房地产、可比案例 A、B、C 的建筑形式均为独栋。若以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C的修正系数均为 100。
建筑面积：目前桂林当地别墅房产市场上开发和销售较好的户型面积大多数在200平方米以下，大面积户型别墅的开发相对数量少，且多位居资源一线较好位置，总体单价普遍偏高。考察评估对象的具体位置条件，若以委估房地产建筑面积条件为 100，可比案例 A、B、C的修正系数分别为98、100、100。
以估价房地产条件为 100，可比案例 A、B、C的实物状况与评估对象比较，实物状况修正修正详见下表。
下表是可比案例与估价对象的影响因素说明表：
可比实例
待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C比较因素修正
交易日期2021.12.31.2021.112021.112021.12交易情况交易价挂牌价挂牌价挂牌价房地产状况繁华程度较不繁华较不繁华较不繁华较不繁华交通条件路网条件差路网条件差路网条件差路网条件差基础设施情况五通一平五通一平五通一平五通一平
环境景观资源1.2万亩湖山资源1.2万亩湖山资源1.2万亩湖山资源1.2万亩湖山资源
容积率低/别墅属性容积率低/别墅属性容积率低/别墅属性容积率低/别墅属性土地有效利用突出突出突出突出规划限制有限制无限制无限制无限制建筑结构砖混砖混砖混砖混建筑装修毛坯毛坯毛坯毛坯建筑楼层低层低层低层低层建筑形式独栋独栋独栋独栋物业管理较好较好较好较好建筑平面布局布局合理布局合理布局合理布局合理房屋交付状态现房现房现房现房设定园林绿植道路园林古做绿植道路园林古做绿植道路园林造型绿植道路局部室外景观配置齐全齐全齐全齐全
建筑成新率100%95%95%95%
土地剩余使用年期33.42年62.08年62.08年62.08年临路情况临近度假区主干路临近度假区主干路临近度假区主干路临近度假区主干路建筑面积适中较大适中适中
-61-下表是可比案例与估价对象的交易日期、交易情况、房地产状况各因素比较表：
可比实例比较因素修正 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C交易日期100100100100交易情况100102102102区位状况因素修正繁华程度100100100100交通条件100100100100基础设施情况100100100100环境景观资源100100100100土地利用效率100100100100权益状况因素修正规划限制100102102102
土地剩余使用年期100116.41116.41116.41实物状况因素修正建筑结构100100100100建筑装修100100100100建筑形式100100100100建筑楼层100100100100临路条件100100100100建筑面积10098100100建筑成新100959595局部室外景观100100100100物业管理100100100100
下表是可比实例与估价对象的条件比较修正表：
可比实例比较因素修正 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
交易日期100100/100100/100100/100
交易情况100100/102100/102100/102区位状况因素修正
繁华程度100100/100100/100100/100
交通条件100100/100100/100100/100
基础设施情况100100/100100/100100/100
环境景观资源100100/100100/100100/100
土地利用效率100100/100100/100100/100权益状况因素修正
规划限制100100/102100/102100/102
土地剩余使用年期100100/116.41100/116.41100/116.41实物状况因素修正
- 62 -可比实例比较因素修正 待估房产 参照房产 A 参照房产 B 参照房产 C
建筑结构100100/100100/100100/100
建筑装修100100/100100/100100/100
建筑形式100100/100100/100100/100
建筑楼层100100/100100/100100/100
临路条件100100/100100/100100/100
建筑面积100100/98100/100100/100
建筑成新100100/95100/95100/95
局部室外景观100100/100100/100100/100
物业管理100100/100100/100100/100
3、求取比准价格
可比实例 A 修正价格：9136×100/102×100/102×100/116.41×100/98×100/95＝8102（元/平方米）。
可比实例 B修正价格：8934×100/102×100/102×100/116.41×100/95＝7764（元/平方米）。
可比实例 C修正价格：8521×100/102×100/102×100/116.41×100/95＝7405（元/平方米）。
委估对象的比准单价＝（8102＋7764＋7405）÷3＝7750（元/平方米）；
委估对象建筑面积为155.84平方米；
委估对象比准总价＝155.84×7750＝1207760（元）（取整）。
经过计算，可取得的销售收入（含税）如下：
名称建筑面积（平方米）销售收入（含税）（人民币元）
1号楼155.841207760
2号楼381.222954455
3号楼155.841207760
4号楼367.692849598
5号楼211.991642923
6号楼231.751796063
7号楼399.143093335
8号楼214.141659585
9号楼6258.00420025613
10号楼365.092829448
11号楼365.092829448
12号楼367.812850528
-63-名称建筑面积（平方米）销售收入（含税）（人民币元）
13号楼367.812850528
14号楼367.812850528
15号楼205.941596035
16号楼154.281195670
17号楼365.092829448
合计56268720注：9号楼为接待中心，按重置成本价3200元/平方米（其中土建、安装工程按2200元/平方米（含前期费用），装修工程按1000元/平方米计算。
本次评估的房地产总价应为不含增值税。增值税税率为9%则：不含税房地产销售收入=52205477.08（元）。
（三）房屋开发成本
1、综合造价根据桂林市建设工程综合监督站发布的：市综监（2021）11号文《关于发布2021年上半年桂林市房屋建筑工程和市政工程造价指标的通知》。类似砖混结构房屋的造价指标约为2030元/平方米。
2、前期和其他费用，具体如下：
征收
序号费用项目取费基数参考(文号)标准
1勘察设计费4.026%建安工程造价发改价格[2015]299号，市场调节价
2工程建设监理费1.600%建安工程造价发改价格[2015]299号，市场调节价
3编制可研报告咨询费0.300%建安工程造价发改价格[2015]299号，市场调节价
4环境评价咨询费0.100%建安工程造价发改价格[2015]299号，市场调节价
5招标代理服务收费0.030%建安工程造价发改价格[2015]299号，市场调节价
6建设单位管理费1.080%建安工程造价财建[2016]504号
7城市市政建设配套费1.5%建安工程造价桂政发〔2001〕100号
合计8.636%
3、进项税抵扣
因开发建设过程中的各类成本可以抵扣企业的增值税进项税，应将该部分进项税剔除方能作为估值的重置全价。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第-64-39号）的相关规定，确定增值税抵扣额。
重置全价进项税额计算表序号类别成本项目内容税率
1综合造价9.00%
2-1勘察设计费6.00%
2-2工程建设监理费6.00%
22-3编制可研报告咨询费6.00%
2-4环境评价咨询费6.00%
2-5招标代理服务收费6.00%
通过计算，房屋开发成本如下：
序号开发成本构成明细含税金额（元）不含税金额（元）
1综合造价22197104.0220364315.61
2可抵扣前期费用1344256.621268166.63
3不可抵扣前期费用572685.28572685.28
合计24114045.9222205167.52
（四）管理费用
按开发成本的1%计算，即：
管理费用＝22205167.52×1%=222051.68（元）
（五）销售费用
销售费用取含税收入的1%，即：
销售费用=56268720×1%=562687.20（元）
（六）投资利息
参考同类规模开发项目建设周期，设定土地取得时为一次性投入，本项目建设周期为1年，建安工程费、专业及前期费用、管理费用投入方式为均匀投入。利息按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算，并假定在建设期内资金为均匀投入。（设地价为 V）利息＝V×3.85%+{总建筑费×3.85%×0.5}＝0.0385V+414061.46（元）
（七）销售利润
由于2021年桂林市房地产市场整体表现一般，因此，本次评估参考2020企业绩效评价-65-标准值中，房地产开发业小型房地产企业主营业务利润率平均值，确定委估项目的销售利润率为9.7%。
销售利润=销售收入×9.7%=5458065.87（元）
（八）购买土地应缴纳的税费
购买土地应缴纳的税费主要为契税，交易手续费及工本费，按照土地价格的3%（不变）计算，则：购买土地应缴纳的税费=0.03V
（九）剩余法测算结果
地价=项目开发完成后的房地产价值-房屋开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售
利润-购买土地应缴纳税费
V=52205477.08-22205167.52-222051.68-562687.20-（0.0385V+414061.46）
-5458065.87-0.03V
V=21846928.73（元）综上，截至2021年12月31日，待置换的土地使用权的评估价值21846928.73元，账面余额34925000.52元评估减值13078071.79元。