保利联合:天兴评报字[2022]第0355号盘化辅助生产区建筑物及土地地使用权评估报告

资产评估报告目录
目录
声明....................................................1
资产评估报告摘要..............................................2
资产评估报告................................................5
一、委托人、产权持有单位概况和资产评估服务委托合同中约定的其他评估报告使用者...5
二、评估目的................................................6
三、评估对象和评估范围...........................................6
四、价值类型及其定义............................................9
五、评估基准日...............................................9
六、评估依据................................................9
七、评估方法...............................................11
八、评估程序实施过程和情况........................................14
九、评估假设...............................................16
十、评估结论...............................................16
十一、特别事项说明............................................17
十二、评估报告的使用限制说明.......................................18
十三、评估报告日.............................................19
资产评估报告附件..........................................司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第1页声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第2页
贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目
（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）资产评估报告摘要
天兴评报字（2022）第0355号
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵州盘江化工（集团）有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用房地分估，按照必要的评估程序，对贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的房屋建（构）筑物及土地使用权在2021年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、评估目的：根据《关于保利久联下属盘化集团转让盘江民爆辅助区资产的批复》保集字[2021]658号、中国保利集团有限公司第三届董事会第二次会议纪
要（2021年5月31日）及《盘化集团二届临时董事会决议》所载，贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让其位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）
房屋建（构）筑物及土地使用权，贵州盘江化工（集团）有限公司委托北京天健兴业资产评估有限公司对拟转让的的贵州盘江化工（集团）有限公司清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：评估对象为贵州盘江化工（集团）有限公司持有的位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权。
三、评估范围：评估范围为贵州盘江化工（集团）有限公司持有的位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权。具体评估范围以贵州盘江化工（集团）有限公司填写的资产评估申报明细表为准。
资产账面价值情况如下：
序号科目名称账面价值（万元）
1房屋建（构）筑7420.20
2土地使用权5019.60
3合计12439.80
北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第4页
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，评估结论使用的有效期限为自评估基准日2021年12月
31日起1年。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第5页
贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目
（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）资产评估报告
天兴评报字（2022）第0355号
贵州盘江化工（集团）有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵州盘江化工（集团）有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用房地产分估的方法，按照必要的评估程序，对贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的房屋建（构）筑物及土地使用权在2021年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位概况和资产评估服务委托合同中约定的其他评估报告使用者
（一）委托人暨产权持有单位概况
企业名称：贵州盘江化工（集团）有限公司
统一社会信用代码：91520204214411737W
法定代表人：罗辑
类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2012年06月16日
营业期限至：2032年06月15日
注册资本：50000.00万人民币
住所：贵州省贵阳市清镇市红枫路
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第6页
务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（经营国有资产和国有股权、进行对外投资管理、资产管理、托管经营和资本运营。）
（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，无其他报告使用者。
法律法规或者政府主管部门要求的除外。
（三）委托人和产权持有单位的关系
本评估项目委托人暨产权持有单位为贵州盘江化工（集团）有限公司，为资产出让方。
二、评估目的
根据《关于保利久联下属盘化集团转让盘江民爆辅助区资产的批复》保集字[2021]658号、中国保利集团有限公司第三届董事会第二次会议纪要（2021年5月31日）及《盘化集团二届临时董事会决议》所载，贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让其位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）
筑物及土地使用权，贵州盘江化工（集团）有限公司委托北京天健兴业资产评估有限公司对拟转让的的贵州盘江化工（集团）有限公司清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为贵州盘江化工（集团）有限公司持有的位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权。
（二）评估范围
1.评估范围
评估范围为贵州盘江化工（集团）有限公司持有的位于清镇厂区（贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村84号）房屋建（构）筑物及土地使用权。具体评估范围以贵北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第7页
州盘江化工（集团）有限公司填写的资产评估申报明细表为准。资产账面价值情况如下：
序号科目名称账面价值（万元）
1房屋建（构）筑7420.20
2土地使用权5019.60
3合计12439.80
2.委估资产概况
（1）房屋建（构）筑物
委估资产为贵州盘江化工（集团）有限公司位于清镇市红枫湖镇骆家桥村境
内盘江民爆公司辅助区的房屋建（构）筑物及所占土地使用权。
其中：地上建筑物为15项，包含工房、办公楼、宿舍楼、餐厅、变电所、仓库等，建筑结构形式主要采用框架、砖混结构及钢结构，其中：框架、砖混结构为钢筋砼独立柱基础或条形基础，地上结构采用钢筋砼框架梁、柱，现浇钢筋砼楼板。钢结构基础采用刚性条形基础和钢筋砼独立基础，地上结构主要由型钢和钢板等制成的梁钢、钢柱、钢桁架等构件组成，0.5米以下围护结构采用填充墙，0.5米以上围护结构采用保温彩钢板，屋盖板采用采光屋面板。上述15项建筑物总建筑面积29407.90平方米，其所占土地使用权面积为177962.00平方米。
室外工程主要包括 DDNP污水收集池、应急水池、消防、外线动力管道、给排
水、电气、绿化浇花管、中水绿化供水、库区、雷管区、炸药区一区交汇处水污管网及隔油池等。
构筑物主要为道路（含厂外停车场）及景观、围墙等，其中：道路工程采用土石方路基，碎石基层，水泥稳定碎石层，沥青砼面层，设人行道和污雨水排水工程。绿化景观包括景观墙建设、沿路栽植乔木、铺种草皮。
（2）土地使用权状况
纳入本次评估范围土地使用权为贵州盘江化工（集团）有限公司所拥有的位
于清镇市红枫湖镇骆家桥土地使用权177962.00平方米，其为工业用地，实际用途为辅助生产区配套用地，截至评估基准日已开发完成，其地上建筑物29407.90平方米。
宗地土地使用权截止评估基准日已办理不动产权证。其证载总用地面积为北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第8页
177962.00平方米，为贵州盘江化工（集团）有限公司民爆生产场地辅助办公区用地。
（3）权属状况
委估资产已办理不动产权证，证载权利人均为贵州盘江化工（集团）有限公司，根据评估人员向委托人和产权持有单位了解，委估资产未办理抵押等他项权利。
1）已办理不动产权证如下：
序建成单权证编号建筑物名称结构建筑面积号年月位
1黔（2020）清镇市不动产权第0023785号纸箱生产工房钢结构2018/12㎡15542.07
2黔（2020）清镇市不动产权第0023793号厕所砖混结构2018/12㎡47.18
3黔（2020）清镇市不动产权第0023791号厂部办公楼框架结构2018/12㎡3943.99
4黔（2020）清镇市不动产权第0023792号车辆维修工房简易钢架2018/12㎡540.00
5黔（2020）清镇市不动产权第0023787号传达室砖混结构2018/12㎡23.18
倒班宿舍、供
6黔（2020）清镇市不动产权第0023790号框架结构2018/12㎡2700.41
销办公楼
7黔（2020）清镇市不动产权第0023795号锅炉房框架结构2018/12㎡1144.00
8 黔（2020）清镇市不动产权第 0023789 号 机修工房 I 框架结构 2018/12 ㎡ 705.25
9 黔（2020）清镇市不动产权第 0023784 号 机修工房 II 框架结构 2018/12 ㎡ 705.25
10黔（2020）清镇市不动产权第0023782号污水处理站框架结构2018/12㎡155.51
11黔（2020）清镇市不动产权第0023790号职工食堂框架结构2018/12㎡1713.60
12 黔（2020）清镇市不动产权第 0023794 号 综合库房 I 框架结构 2018/12 ㎡ 705.25
13 黔（2020）清镇市不动产权第 0023783 号 综合库房 II 框架结构 2018/12 ㎡ 705.25
14黔（2020）清镇市不动产权第0023786号总变电所砖混结构2018/12㎡236.96
15合计28867.90
2）未办理不动产权证如下：
截至评估基准日，委估建筑物中供销驾驶员临时休息棚，总建筑面积540平方米为临时建筑，无报建手续，故未办理不动产权证，为此被评估单位出具了相关说明，证明该部分无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺若该部分房屋产权出现问题愿承担相应法律责任。本次评估仅依据评估人员及企业现场人员现场勘北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第9页
察、企业施工图纸、结算资料所载进行确认。
委托人、产权持有单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的
评估对象和评估范围一致。具体评估范围以贵州盘江化工（集团）有限公司填写的资产评估申报明细表为准。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数。
五、评估基准日评估基准日是2021年12月31日。
评估基准日是由委托人确定的。与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1、《关于保利久联下属盘化集团转让盘江民爆辅助区资产的批复》保集字
[2021]658号；
2、中国保利集团有限公司第三届董事会第二次会议纪要（2021年5月31日）；
3、盘化集团二届临时董事会决议（2021年7月19日）。
（二）法律法规依据1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大
会第三次会议通过）；
2.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
3.《中华人民共和国资产评估法》；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第10页号）；
5.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号，1999年1月1日起施行)；
6.《中华人民共和国企业所得税法》；
7.《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令）；
8.《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）；
9.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；
10.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；
11.《财政部关于印发的通知》（财企[2001]802号）；
12.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年378号令）；
13.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；
14.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
15.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
16.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
17.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部令第32号)；
18.其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第11页
6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
7.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
8.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
（四）资产权属依据
1.企业法人营业执照；
2.不动产权证；
3.其他权属文件。
（五）评估取价依据
1.产权持有单位提供的《资产评估申报表》；
2.贵州省土地市场资料；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；
5.与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
本次评估选用的评估根据委估资产实际情况采用房地产分估，其中：房屋建筑物采用成本法、土地使用权采用基准地价系数修正法，评估方法选择理由如下：
收益法的基本前提为未来收益可以合理预测并用货币衡量，且未来收益的风险可以合理量化，根据转让方案，本次转让资产为盘江民爆公司辅助区的房屋建（构）筑物及所占土地使用权，其不能独立产生可量化收益，故本次评估未采用收益法。
市场法的基本前提是标的资产需要有一个充分公开且活跃的交易市场，由于北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第12页
市场缺乏类似交易案例，因此被评估单位不适用采用市场法进行评估。
纳入评估范围的土地使用权中无形资产土地使用权177962平方米为盘江民爆
生产区配套的辅助区的办公、食堂、宿舍、纸箱生产车间、变电所、仓库、围墙
及道路用地，至评估基准日辅助区已建设完成并投入使用，其地上建筑物16787.32平方米，为本次评估范围中的办公、食堂、宿舍、纸箱生产车间、变电所、仓库、围墙及道路。本次评估根据委估资产情况，考虑采用房地产分估，分别对房屋建筑物及土地使用权进行评估，评估方法的确定出于以下几点考虑：
本次评估采用房地分估的方法进行评估，主要考虑产权持有单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足房地分估所需的资料，可以对产权持有单位资产展开全面的清查和评估，故适宜采用房地分估进行评估。本次评估采用房地分估，其中：地上房屋建筑物采用重置成本法进行评估，土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）房屋建（构）筑物
根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，遵循必要的评估程序与原则，我们对本次评估的房屋建（构）筑物采用重置成本法做出评定估算。所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置该建（构）筑物所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建（构）筑
物的成新率，评估房产价值的一种方法。
重置成本法的基本公式如下：
评估价值＝重置全价（含税价）×成新率
重置全价＝建安工程费+前期及其他费用+资金成本
1.重置全价
建筑物重置全价是用评估对象的建安工程费，加上前期及其他费用、资金成本，计算得出。
（1）建安工程费
建安工程费是根据产权持有单位提供的结算中的工程量，采用评估基准日时点的市场材料价格调整计算得出。
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第13页
（2）前期及其他费用
前期费用包括工程项目可行性研究、勘察设计、环境影响评价费等；其他费
用包括建设单位管理费，工程监理费等。参照国家相关规定计取。前期及其他费用见下表
序号名称收费基数收费费率(%)
1建设单位管理费工程造价2.00%
2工程监理费工程造价2.30%
3可行性研究费工程造价0.95%
4勘察设计费工程造价3.23%
5环境影响咨询费工程造价0.20%
6工程招标费工程造价0.56%
7地震安全评价费工程造价0.35%
8合计9.59%
（3）资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的 LPR利率以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。
2.成新率的确定建（构）筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新率和经济寿命年限
计算的理论成新率组成的综合成新率，其计算公式如下：
综合成新率＝现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
年限法计算的理论成新率＝（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×
100%或＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
现场勘察成新率采用工程分部位打分法，依据原城乡建设环境保护部1984年11月8日发布的《房屋完损等级评定标准》，对建（构）筑物进行分部位打分，
将分部位打分结果加权平均得出现场勘察成新率。构筑物的现场勘查成新率由评估人员按照经验确定，并按照确定的现场勘查成新率对经济寿命年限法成新率进行调整。
（二）土地使用权
土地使用权常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正
法、成本逼近法等。委估宗地作为工业用地，很难在整个企业运营收益中将评估北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
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对象对应的收益、费用剥离出来，无法获得土地客观收益，根据收益还原法的基本原理，无法测算客观收益的情况下无法选用收益还原法；由于委估宗地用于工业民爆生产经营用地，所处区域周边为村集体用地，不易合理确定房地产售价，故不适宜采用剩余法进行评估；
成本逼近法一般适用于土地市场狭小既无收益又很少有交易情况的价格评估，而委估宗地区域为集体用地，区域内无市场交易及租赁交易，故适宜采用成本逼近法进行评估。
近期评估对象所在区域无成交案例，因此不宜采用市场比较法。委估宗地在基准地价范围内，因此选用基准地价系数修正法。
1、基准地价系数修正法：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取宗地在评估期日价格的方法。即：
Pi=P×（1+K）×土地用途修正系数×期日修正系数×使用年限修正系数×宗
地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地临路状况修正+基础设施开发程度差异。
2、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有北京天健兴业资产评估有限公司贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让的
房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第15页
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估服务委托合同所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较等有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。
2．现场清查阶段
根据产权持有单位提供的资产申报明细表，评估人员针对实物资产进行查证，以确认资产的真实准确。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供资料和评估人员的市场调查资料开始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的结果。
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十一、特别事项说明
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变，以
及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）在评估基准日后，自2021年12月31日起1年有效期内，如果资产数
量及作价标准发生变化且对评估结论产生较大影响时，应根据实际情况进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（四）本报告提出的评估结果是在产权持有单位提供必要资料基础上形成的，产权持有单位提供资料的真实、可靠、完整、准确对评估结果具有重大影响，提供资料真实性、可靠性、完整性、准确性是产权持有单位的责任。我们对产权持有单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并对查验的情况进行披露。
（五）截至评估基准日，委估建筑物中供销驾驶员临时休息棚，总建筑面积
540平方米为临时建筑，故未办理产权证，为此被评估单位出具了相关说明，证明
该部分无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺若该部分房屋产权出现问题愿承担相应法律责任。本次评估仅依据评估人员及企业现场人员现场勘察、企业施工图纸、结算资料所载进行确认。
（六）本次评估中，评估人员未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋建筑物评估结论是在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断。
（七）本报告基准日时点为2021年12月31日，期间执行的利率为2021年
12 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）“1 年期 LPR 为 3.8%，5 年期以上 LPR 为
4.65%”。报告日前中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年1月20
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第18页
日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.6%，并从公布之日起执行至报告日无变更。本次评估采用基准日时点执行的利率进行计算，特提请报告使用者注意。
（八）本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
评估报告使用者请关注以上重要事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告的使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用；
（六）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（七）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资
产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2021年12月31日起。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据。超过一年，需重新进行资产评估。
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目资产评估报告第19页
十三、评估报告日评估报告日为2022年4月20日。
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件第21页资产评估报告附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）
二、委托人暨产权持有单位法人营业执照副本（复印件）
三、委托人暨产权持有单位承诺函
四、签字资产评估师承诺函
五、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）
六、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
七、签字资产评估师资格证明文件（复印件）
八、资产评估委托合同（复印件）
九、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）北京天健兴业资产评估有限公司中国保利集团有限公司
保集字〔2021〕658号关于保利久联下属盘化集团转让盘江民爆辅助区资产的批复
保利久联控股集团有限责任公司：
你司《关于贵州盘江化工（集团）有限公司采用非公开协议方式转让贵州盘江民爆有限公司辅助区资产的请示》（保久字〔2021〕247号）收悉。经集团公司研究，现批复如下：
1.同意你司下属盘化集团以非公开协议转让方式，将位
于贵州省清镇市红枫湖镇骆家桥村盘江民爆辅助区的房屋建（构）筑物及所占土地使用权转让给盘江民爆。转让价格不得低于经备案的资产评估报告确认的资产价值。
2.你司要按照国有资产交易管理和上市公司关联交易
有关规定，确保依法合规操作和国有资产不受损失。
3.资产转让完成后，你司要按照有关规定，及时办理相
-1-关登记和变更手续。
此复。
中国保利集团有限公司
2021年9月13日
战略投资中心2021年9月13日印发
录入：张艳校对：赖贞庭
-2-扫描全能王创建扫描全能王创建扫描全能王创建贵州盘江化工（集团）有限公司拟转让
房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
二、委托人暨产权持有单位法人营业执照副本（复印件）
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
三、委托人暨产权持有单位承诺函
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
四、签字资产评估师承诺函
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
五、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）
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房屋建（构）筑物和土地使用权项目（辅助区房屋建（构）筑物及所占土地使用权）附件
六、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
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七、签字资产评估师资格证明文件（复印件）
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八、资产评估委托合同（复印件）
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九、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）北京天健兴业资产评估有限公司资产评估结果分类汇总表表2
评估基准日：2021年12月31日共8页，第2页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元
序号项目名称账面价值评估价值增值额增值率%
1一、流动资产合计---
2货币资金---
3交易性金融资产---
4应收票据---
5应收账款---
6预付款项---
7应收利息---
8应收股利---
9其他应收款---
10存货---
11一年内到期的非流动资产---
12其他流动资产---
14二、非流动资产合计124397944.54133433858.709035914.167.26
15可供出售金融资产---
16持有至到期投资---
17长期应收款---
18长期股权投资---
19投资性房地产---
20固定资产74201981.2479114558.704912577.466.62
21在建工程---
22工程物资---
23固定资产清理---
24生产性生物资产---
25油气资产---
26无形资产50195963.3054319300.004123336.708.21
27中航油山西航油加油站---
28青欣汽修厂---
29长期待摊费用---资产评估结果分类汇总表
表2
评估基准日：2021年12月31日共8页，第3页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元
序号项目名称账面价值评估价值增值额增值率%
30递延所得税资产---
31其他非流动资产---
33三、资产总计124397944.54133433858.709035914.167.26
35四、流动负债合计---
36短期借款---
37交易性金融负债---
38应付票据---
39应付账款---
40预收款项---
41应付职工薪酬---
42应交税费---
43应付利息---
44应付股利---
45其他应付款---
46一年内到期的非流动负债---
47其他流动负债---
49五、非流动负债合计---
50长期借款---
51应付债券---
52长期应付款---
53专项应付款---
54预计负债---
55递延所得税负债---
56其他非流动负债---
58六、负债总计---
60七、净资产（所有者权益）124397944.54133433858.709035914.167.26固定资产评估汇总表表4-6
评估基准日：2021年12月31日共8页，第4页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元账面（结算）价值评估价值增值额增值率%编号科目名称原值净值原值净值原值净值原值净值
房屋建筑物类：
4-6-1固定资产-房屋建筑物59767956.8759206784.0867045400.0063309500.007277443.134102715.9212.186.93
4-6-2固定资产-构筑物及其他辅助设施14995197.1614995197.1616955758.7015805058.701960561.54809861.5413.075.40
房屋建筑物类合计74763154.0374201981.2484001158.7079114558.709238004.674912577.4612.366.62
设备类：
4-6-4固定资产-机器设备------
飞机及发动机------
4-6-5固定资产-车辆------
4-6-6固定资产-电子及办公设备------
设备类合计------
4-6-7土地------
固定资产合计74763154.0374201981.2484001158.7079114558.709238004.674912577.4612.366.62
减：固定资产减值准备---
固定资产合计74763154.0374201981.2484001158.7079114558.709238004.674912577.4612.366.62
填表人：陈红竹评估人员：戴晓颖
填表日期：2022年1月21日固定资产—房屋建筑物评估明细表
表4-6-1
评估基准日：2021年3月31日共8页，第5页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元建成计量建筑成本单价结算价值评估价值
序号权证编号建筑物名称结构增值率%备注
年月 单位 面积 2/容积 (元/m ) 原值 净值 原值 成新率% 净值
1黔（2020）清镇市不动产权第0023785号纸箱生产工房钢结构2018/12平方米15542.07941.6214634699.5914334184.5716529700.009515703200.009.55设计年限50年
2黔（2020）清镇市不动产权第0023793号厕所砖混结构2018/12平方米47.183148.09148526.77147617.40165300.0095157000.006.36
3黔（2020）清镇市不动产权第0023791号厂部办公楼框架结构2018/12平方米3943.993042.7512000576.5811923634.2113465500.009512792200.007.28设计年限50年
设计15年，钢
4黔（2020）清镇市不动产权第0023792号车辆维修工房简易钢架2018/12平方米540981.83530189.16519747.30604300.0081489500.00-5.82柱，屋面板彩钢，无围护含大门门柱及造
5黔（2020）清镇市不动产权第0023787号传达室砖混结构2018/12平方米23.1840691.99943240.27942792.141038800.0095986900.004.68型、传达室及电
动门
倒班宿舍、供销办公
6黔（2020）清镇市不动产权第0023790号框架结构2018/12平方米2700.412401.976486299.896433610.897379700.00957010700.008.97
楼
7黔（2020）清镇市不动产权第0023795号锅炉房框架结构2018/12平方米11441915.132190906.392168502.132497300.00952372400.009.40
8 黔（2020）清镇市不动产权第0023789号 机修工房I 框架结构 2018/12 平方米 705.25 2372.73 1 673368.01 1 659731.82 1877400.00 95 1783500.00 7 .46
9 黔（2020）清镇市不动产权第0023784号 机修工房II 框架结构 2018/12 平方米 705.25 1417.36 9 99593.71 9 85957.13 1109400.00 95 1053900.00 6 .89
水池为半地下钢筋砼，锥体多格
10黔（2020）清镇市不动产权第0023782号污水处理站框架结构2018/12平方米155.5112851.501998536.241998010.032258000.00942122500.006.23型，尺寸：
28.4M*14.4M
11黔（2020）清镇市不动产权第0023790号职工食堂框架结构2018/12平方米1713.62568.684401689.444364572.814931700.00954685100.007.34
12 黔（2020）清镇市不动产权第0023794号 综合库房I 框架结构 2018/12 平方米 705.25 3217.71 1253300.00 95 1190600.00 包含仓库1 、2
2269292.682242025.016.21
13 黔（2020）清镇市不动产权第0023783号 综合库房II 框架结构 2018/12 平方米 705.25 1608.86 1253300.00 95 1190600.00
14黔（2020）清镇市不动产权第0023786号总变电所砖混结构2018/12平方米236.9612420.612943188.702938549.203200600.00953040600.003.47
15无室外工程2018/12平方米8309358.758309358.759209300.00928472600.001.96（室外排水、照明等）
16无供销部综合办公室砖混结构2018/12平方米540238490.69238490.69271800.0095258200.008.26
-
-
合计29407.9059767956.8759206784.0867045400.0063309500.006.93
减：减值准备
合计59767956.8759206784.0867045400.0063309500.006.93
填表人：陈红竹评估人员：戴晓颖
填表日期：2022年1月21日固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表
表4-6-2
评估基准日：2021年12月31日共8页，第6页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元结算价值评估价值
序号构筑物名称建成年月增值率%备注
原值净值原值成新率%净值
1道路2018/129785707.409785707.4011436100.009210521200.007.52
2围墙2018/12675290.12675290.12752400.0092692200.002.50
3场地土石方2018/121961640.941961640.942194700.00922019100.002.93
委估构筑物中第4项钢板防护，对应资产为盘江民爆公司雷管装配工房，该工房需加
4钢板防护2018/122572558.702572558.702572558.702572558.70-
强防护设立钢墙架等，由盘化集团代为施工钢板防护工程，故本次评估按账面价
合计14995197.1614995197.1616955758.7015805058.705.40
减：减值准备
合计14995197.1614995197.1616955758.7015805058.705.40
填表人：陈红竹评估人员：戴晓颖
填表日期：2022年1月21日无形资产评估汇总表表4-12
评估基准日：2021年12月31日共8页，第7页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
4-12-1无形资产-土地使用权50195963.3054319300.004123336.708.21
4-12-2无形资产-矿业权---
4-12-3无形资产-其他无形资产---
无形资产合计50195963.3054319300.004123336.708.21
减：无形资产减值准备---
无形资产净额50195963.3054319300.004123336.708.21
填表人：陈红竹评估人员：戴晓颖
填表日期：2022年1月21日无形资产—土地使用权评估明细表表4-12-1
评估基准日：2021年12月31日共8页，第8页被评估单位：贵州盘江化工（集团）有限公司金额单位：人民币元宗地面积取得土地时出让土地终
序号不动产权证编号证载权利人名称宗地名称宗地用途宗地性质开发程度原始入账价值账面价值评估价值增值率%备注（m2） 间 止日期
黔（2020）清镇市不动产权第0023785号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023793号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023791号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023792号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023787号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023790号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023795号、黔贵州盘江化工（集团）有民爆辅助区
1177962工业用地出让五通一平2019/1/32069/1/250195963.3050195963.3054319300.008.21
（2020）清镇市不动产权第0023789号、黔限公司用地
（2020）清镇市不动产权第0023784号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023782号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023790号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023794号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023783号、黔
（2020）清镇市不动产权第0023786号
合计50195963.3050195963.3054319300.008.21
减：减值准备
净额50195963.3050195963.3054319300.008.21
填表人：陈红竹评估人员：戴晓颖
填表日期：2022年1月21日