佛塑科技:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司拟资产处置所涉及的房屋建筑物、构筑物及土地使用权市场价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司拟
资产处置所涉及的房屋建筑物、构筑物及土地
使用权市场价值
资产评估报告
(共1册，第1册)
财兴资评字(2022)第275-1号
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司
二〇二二年七月二十八日
目录
第一部分声明1
第二部分摘要3
第三部分正文?7
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况?7
二、评估目的?8
三、评估对象和评估范围?8
四、价值类型?9
五、评估基准日?14
六、评估依据?15
七、评估方法?19
八、评估程序实施过程和情况?22
九、评估假设?25
十、评估结论?26
十一、特别事项说明?28
十二、评估报告使用限制说明?31
十三、评估报告日?31
十四、资产评估专业人员和资产评估机构?32
附件目录?33
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司专项资产市场价值资产评估报告
第一部分声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受
资产评估报告中假设和限制条件的限制。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
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八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
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第二部分摘要
重要提示
委托人暨被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司(以下简称“佛山
金辉”)
评估目的:本次资产评估是应佛山金辉委托，对佛山金辉在2022年5月31日时
指定的房屋建筑物及构筑物和土地使用权资产市场价值进行评估，为佛山金辉拟资产
处置所涉及的指定资产提供市场价值参考依据。
评估对象与范围:本次评估对象为佛山金辉的房屋建筑物及构筑物和土地使用权
市场价值。评估范围为评估目的所涉及的佛山金辉在评估基准日2022年5月31日的
房屋建筑物及构筑物和土地使用权。
价值类型及其定义:本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和
自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
评估基准日:2022年5月31日。
主要评估方法:成本法或市场法。
评估结论:广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的
法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评
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估法定的和必要的程序，并能满足特定假设条件，本次评估采用了成本法、市场法进
行了评估，具体评估结论如下:
佛山金辉指定的专项资产于2022年5月31日的含增值税市场价值为人民币捌仟
肆佰肆拾伍万贰仟捌佰元(84，452，800.00元)。
评估结论的有效使用期限:本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为
提供价值参考依据，评估结论的使用有效期自评估基准日起一年内有效，即评估结论
使用有效期为2022年5月31日至2023年5月30日。
特别提请报告使用者关注以下事项:
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所
能评定估算的有关事项(包括但不限于):
(一)本次评估结果是依据本次评估目的，以公开市场处置及设定完全产权为前
提，确定的评估价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响。
(二)本次评估对建筑物和构筑物等实物资产仅进行一般性查看，在可能的情况
下勘察了其内部结构，然而，未作性能测试，无法确认是否存在结构性损坏，评估结
果未考虑该资产的内部结构状况可能存在损坏等因素对其价值的影响，亦未考虑遇有
自然灾害和其他不可抗力因素对价值的影响。特提请评估报告使用人注意。
(三)由委托人及被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、资产明细及其
他有关资料，是编制本报告的基础。委托人与被评估单位及相关当事人应对其提供的
以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责。根据中评协的文件要求，评估人
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员关注了本次评估所涉及的评估对象的法律权属问题，评估人员不对其发表意见，本
评估报告也不能作为判断评估对象法律权属的依据。
(四)评估结论是广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的，受具体参
加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。评估报告的使用各方应关注本报告
书中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
(五)评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出，只有在上述评
估依据、方法、程序、假设等存在的条件下成立。
(六)对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人及被评估单位未作特
殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担
相关责任。
(七)评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必要说明，但因所获
得资料的局限性，对产权的披露未必是完整的。评估师不对评估对象的法律权属提供
保证。
对评估结论可能造成影响，提请报告使用者注意。
评估报告使用限制说明
(一)本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报
告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象
于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，
该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性(合
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乎评估的专业规范)承担责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；
且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
(二)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(三)本评估结论仅供委托人、委托人的上级主管单位，以及送交资产评估主管
机关审查使用；评估报告书的使用权归委托人所有，未经委托人许可，全部或部分内
容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
(四)按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有效，当本次
评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行
为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需
重新进行资产评估。
(五)在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应
按以下原则处理:
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告书正文。
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第三部分正文
资产评估报告
财兴资评字(2022)第275-1号
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司:
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的
委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用成本法或市场法，按照必要的评估程序，对拟进行资产处置而涉及的佛山市金辉
高科光电材料股份有限公司建筑物、构筑物和国有土地使用权在2022年5月31日的
市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况
(一)委托人暨被评估单位
1、委托人暨被评估单位基本情况
企业名称:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司(以下简称“佛山金辉”)
统一信用代码:914406007848902072
住所:佛山市禅城区季华一路28号一座二幢17层
法定代表人:成有江
注册资本:12000万元人民币
公司类型:股份有限公司(台港澳与境内合资、未上市)
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成立时间:2006年02月16日
营业期限:长期
经营范围:生产、销售锂离子电池隔膜等离子渗透微孔薄膜、功能性聚合物膜片、
绝缘薄膜、各种用途半透膜等环保用有机膜。(生产项目由分支机构经营)。(以上项
目不涉及外商投资准入特别管理措施)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动。)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
登记机关:佛山市市场监督管理局
(二)委托人与被评估单位之间的关系
委托人与被评估单位为同一法人。
(三)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据《资产评估委托合同》，本评估报告的使用者为委托人、被评估单位、委托
人上级主管单位以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
《关于聘请中介机构对金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建筑物及构
理有限公司同意请示批复。
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评估目的:本次资产评估是应佛山金辉委托，对佛山金辉在2022年5月31日时
指定的房屋建筑物及构筑物和土地使用权资产市场价值进行评估，为佛山金辉拟资产
处置所涉及的指定资产提供市场价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象:本次评估对象为佛山金辉指定的房屋建筑物、构筑物和土地使用权市
场价值。
(二)评估范围
纳入本次评估范围的是佛山金辉在评估基准日2022年5月31日经指定用于本次
评估目的的房屋建筑物及构筑物和土地使用权。(见下表，金额单位:人民币元)
具体情况详见各类资产的评估明细表。
1、建筑物资产情况
房屋建筑物账面原值38，843，659.23元，净额29，048，405.25元，为位于佛山市三
水区云东海街道丰业路，属于上述土地的地上建筑物及配套工程，共16项，包括:
车间、仓库等8处房屋建筑物，建筑面积共18，468.34㎡，以及相关的防雷、装修工
程。评估的房屋建筑物均已经办理了不动产权权属证明，具体明细情况如下:
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A.房屋权属情况
本次评估的房屋建筑物建成时间为2013年12月，全部已办理不动产权属证明，
国有土地使用权为工业用地，使用权时间为50年，从2006年12月31日至2056年
12月30日，坐落于广东省佛山市三水区云东海街道丰业路北面。评估人员通过一般
性查证，了解到房屋建筑物不存在抵押、担保事宜。
B.主要房屋实情况:
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截至评估基准日，由于佛山金辉已停机，上述房屋建筑物处于闲置状态。
2、构筑物资产情况
构筑物账面原值63，444，129.76元，净额38，637，822.87元，主要为厂区建筑物的
配套基建工程、洁净车间工程、弱电工程等，共21项。
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截至评估基准日，由于佛山金辉停机，上述构筑物处于闲置状态。
3、土地使用权
土地使用权资产账面值7，596，602.02元，为1宗位于广东省佛山市三水区云东海
街道丰业路的国有土地使用权，为工业用地。
该宗地坐落于丰业路的北面，临近国道321，东至广佛肇高速，南至国道321，
西至南丰大道，北至宝盛路，附近有西南工业园，裕曦工业园。
根据委托人提供的《不动产权证》(证号为粤(2021)佛三不动产权第0097704
号等8个不动产权证)显示，不动产权证证载权利人为佛山市金辉高科光电材料股份
有限公司，土地用途为工业，土地性质为国有，使用权类型为出让，土地取得日期为
2006年12月31日，土地使用权终止日期为2056年12月30日，使用权年限为50
年，面积30，207.70㎡。
纳入评估范围的土地使用权已经有开发建设，地上建有仓库、车间等建筑物。
4、纳入评估范围的土地及房屋建筑物的他项权利状况
土地及房屋建筑物目前处于闲置状态，截至评估基准日，土地及房屋建筑物没有
设定他项权。
纳入评估范围的评估对象的法律权属资料及其他评估资料均由委托方提供，委托
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方对所提供的评估对象法律权属资料及其他评估资料的真实性、合法性和完整性承担
责任。
四、价值类型
(一)价值类型及其定义
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值类型为市场
价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映市场整
体而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。市场价值具有以下要件:
1、自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购
买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买。
也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格；
2、自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获
得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行
必要的市场营销后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产；
3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日
的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件；
4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资
产所支付的价格，通常表示为当地货币；
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5、公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关
系且独立行事的当事人之间的交易；
6、资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场上予以展
示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间
应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意；
7、当事人双方各自精明，谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的
性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况，并假定当事人都根据
上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己取得最好的价格。
(二)选择价值类型的理由
本次评估对评估的市场条件及其评估对象的使用条件并无特别限制和要求，因此
选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
(一)本项目资产评估基准日是2022年5月31日。
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:
1、评估基准日的选定是考虑期末有利于被评估单位进行资产清查确定的；
2、评估基准日的选定是委托人指定的；
3、本项目一切资产的评估计价标准均为评估基准日有效的价格标准，以人民币
为计价货币。
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六、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在
评估中参考的文件资料主要有:
(一)行为依据
1、经济行为文件:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司提供的《关于聘请中
介机构对金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建筑物及构筑物和机器设
备开展资产评估工作的请示》[金辉(2022)8号]及文件处理表；
2、评估行为文件:委托人与我公司共同签订的《资产评估委托合同》。
(二)法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行)；
2、《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第五号)；
3、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令)；
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
5、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32号)；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941
号)；
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9、《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引〉》(国资发产权〔2013
年〕64号)；
10、《中华人民共和国民法典》((2021年1月1日起施行))；
11、《中华人民共和国企业所得税法》(2007年度3月16日修订)；
12、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第
197次常务会议通过)；
13、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令538号2008年11月5日国
务院第34次常务会议修订通过)；
14、《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告
2019年第39号)；
15、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24号)；
16中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令50号)；
17、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议通过)；
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日第十一届全国人
民代表大会常务委员会第十次会议修正)；
(号S9Z[S00]]年资国章)《拟止职实证营占平益资中国业金国管管报1》61
(三)评估准则依据
1、资产评估基本准则
(1)《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)。
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2、资产评估执业准则
(1)《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
(2)《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；
(3)《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；
(4)《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协(2017)33号)；
(5)《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；
(6)《资产评估执业准则—利用专家工作》(中评协(2017)35号)；
(7)《资产评估执业准则-资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；
(8)《资产评估执业准则—不动产》(中评协(2017)38号)；
3、资产评估指导意见
(1)《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号)；
(2)《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号)；
4、资产评估指南
(1)《企业国有资产评估报告指南》(中评协(2017)42号)；
:(号9t[LIOZ]州兴中)《南银审到量类业陈伙折》(乙)
5、其他行业准则依据
(1)《会计准则》及其应用指南。
(四)权属依据
1、重要资产采购合同、不动产权证书等权属资料等；
2、佛山金辉公司营业执照、财务资料等；
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3、被评估单位提供的资产评估明细表。
(五)取价依据
1、佛山金辉提供的资产评估申报表、资产清查明细表等有关申报资料及其他评
估相关资料；
2、评估人员实施账实核对、现场查看取得的数据、记录和相关图片；
3、《佛山市顺德区建设工程造价指标2022年第1季》和佛山市公共资源交易中
心三水分中心信息；
4、国家统计局网站信息；
5、《中国人民银行贷款利率表》；
6、佛山市自然资源局和中国地价监测网等；
7、现场勘察及市场调查有关资料。
(六)其他参考依据。
1、被评估单位提供的资料和评估申报表；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；
4、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
5、相关网站有关市场的统计资料；
6、评估人员市场调查资料；
7、其他与委托评估资产经营有关的证明资料；
8、评估师确认为必要的其他资料。
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七、评估方法
(一)资产评估的基本方法
《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则-资产评估方法》和有关资产评估准
则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。
1、市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分
析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有:
(1)存在一个活跃的公开市场；
(2)公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
2、收益法
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方
法。应用收益法必须具备的基本前提有:
(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3、成本法
成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本(重置成本)，然后估测被评
估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的
评估方法。采用成本法的前提条件有:
(1)被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
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(2)可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。
(二)评估方法的选择
评估方法的选择取决于评估目的、评估对象的特点、评估价值类型、评估时的市
场条件等因素，并且受到评估师能够获取的技术资料等条件制约，在选择某种具体方
法评估时，应充分考虑该方法在具体评估项目中的适用性、可靠性、效率性，并能满
足该方法的条件要求及程序要求。
1、根据其评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。
本次评估对象中的建筑物和构筑物为企业的固定资产，在公开市场上可通过询价
获得类似性能资产全新的购置价格，及购置时所发生的合理的直接成本、相关税费等，
结合对各种贬值的合理估算，故本次选用成本法评估。由于被评估资产属于专用设施，
可比案例太少，无法按市场法计算要求进行估算，市场上亦无相似案例，故不宜采用
市场法。本次评估的资产都不具有独立获利能力、或无法量化其获利能力，故不宜采
用收益法。
2、本评估项目选取成本法进行评估的适用性判断
(1)从委估资产数量的可确定性方面判断
产权持有人已经营多年，其管理有序，会计核算健全，委估资产不仅可根据财务
资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
(2)从委估资产的成新率可估算性方面判断
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评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用
年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其
实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为:本次评估在理论上和实务上可采用成本法进
行评估。
对于建筑物和构筑物资产采用成本法进行。成新率主要通过年限法确定。
3、本评估项目选取市场法进行评估的适用性判断
本次评估范围内的宗地所在区域，交易市场比较活跃，近期有较多的同区域成交
结果公告，可搜寻获得类似的成交案例市场交易信息，故对土地使用权可适用市场法
进行评估。
综上，本次评估采用成本法对佛山金辉的房屋建筑物和构筑物进行评估，国有土
地使用权采用市场法进行评估。
(三)成本法评估过程
1、固定资产
固定资产-房屋建筑物和构筑物，为厂房建筑物及附属配套设施。设根据本次评估
目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估资产的特点和可收集资料情
况，主要采用重置成本法进行评估。采用重置成本法评估，即先行估算资产的评估基
准日之重置全价，然后根据资产的运行维护现状及预计其未来使用情况，相应扣减各
项贬值，以此确定资产的评估价值。
2、无形资产
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第21页
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无形资产中的土地使用权采用市场法进行评估。
市场法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参
照该土地的交易情况、市场状况、区位状况、权益状况以及实物状况等差别，修正得
出待估土地的评估时日地价的方法。
比准价格=比较实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调
整系数
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
在正式评估之前，评估人员与委托人、被评估单位的有关人员进行了交流。首先
向被评估单位了解企业状况、工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日；
接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；在项目评估组进入现场
前，项目负责人就资产评估的前期准备工作与委托人、被评估单位进行了交流，并向
被评估单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工
作及需提供的资料进行了详细的解释。
(二)制定评估计划
评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏
漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料
提纲。根据评估计划和评估方案，派出人员，执行本次评估任务。
(三)资产清查和现场调查工作
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第22页
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在被评估单位展申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产等
进行了全面核实，对被评估单位财务、经营情况进行系统调查。
1、实物资产清查过程如下:
(1)指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集委估
资产的产权归属证明文件、和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(2)审查和完善各单位提供的资产评估明细申报表
评估专业人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状
况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并
根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，
对评估明细表进行完善。
(3)现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估专业人员于2022年6月下旬对申报的房屋建筑物、
构筑物、无形资产等进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质及特点，采取不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
(5)查验产权证明文件资料
对评估范围内的设备等资产的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料
不清晰的情况，提请被评估单位核实。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第23页
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(四)收集分析市场信息等评估资料
根据委托评估资产的实际状况和特点，通过多种途径询价，收集生产厂家报价、
近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上的有关信息、定额标准、取费标
准和有关调价文件、企业适用的税种、税率及享受的税收优惠政策等评估依据，以保
证评估业务质量。
(五)评定估算、汇总
评估人员组成各专业组对各项资产负债进行分析估算，形成资产基础法评估结果
汇总表及各项资产评估明细表；本评估项目负责人汇总、分析各专业组评估结果和评
估技术说明，在此基础上对各使用方法的评估结果进行分析后，按照有关规定要求，
最终撰写评估报告和评估说明送交内部审核。
(六)内部审核和与委托人、被评估单位进行沟通
该项工作分为三个阶段:第一阶段为各组完成评估初步结果后，本公司成立了审
核小组，分别对各评估组的评估明细表、评估说明和工作底稿进行全面审核，并重点
安排了评估数据链接的稽核工作，同时将初步评估结果报给相关各方进行了审核；第
二阶段完成公司专业审核的修改完善工作后，报公司进行复审，将复审后的结果与其
他中介机构最终对接；第三阶段本公司和委托人再次组织人员对评估报告、说明和明
细表进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将评估结果与委托人重新进行了沟通。
(六)提交报告
在广泛吸取各方提出的合理意见后，各评估专业小组对有关问题进行讨论、修正，
项目负责人对各评估专业组的修正稿进行汇总，报质控部重新审核通过，由法定代表
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第24页
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人签发，最终完成正式评估报告提交委托人。
九、评估假设
(一)前提假设
1.交易假设:资产评估得以进行的一个最基本的前提假设,它是假定评估对象
已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设:假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是
指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市
场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，卖买
双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
(二)重要性假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购置、取得、使用、报
废过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权
利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的各种应付款项均已付清。
3、除本报告有特别说明外，假设评估对象不会受到已存在的或将来可能承担的
抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。
4、假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他人力不可抗拒
因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。
5、假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现
行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第25页
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6、本次评估资产为保持现行用途原地持继使用。
(三)特定假设
1、本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本公司按准则要求进
行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为
良好的和可在市场上进行交易的、同时也不涉及任何留置权、没有受侵犯或无其他负
担性限制。
(四)评估限制条件
1、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已经存在或将来可
能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
2、我们对评估对象涉及有形资产只对其可见实体外表进行视察，未对该等资产
的技术数据、技术状态、结构、附属物、隐蔽部位等进行专项技术检测。
根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境
发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)评估结果
广东财兴资产评估土地房地产有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、
公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对涉及本次评估目的的资产在评估基准日
2022年5月31日的市场价值进行了评估。本次评估分别采用成本法或市场法，评估结
论根据以上评估工作得出，评估结果如下:
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第26页
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经评估计算得，佛山金辉用于本次评估目的的资产账面值75，282，830.14元，不含
增值税评估值77，479，100.00元，评估增值2，196，269.86元，增幅为2.92%。其中:房屋
建筑物和构筑物采用成本法评估结果为54，762，900.00元(不含税)，土地使用权采用
市场法评估结果为22，716，200.00元(不含税)。(详见专项资产—评估明细表)
专项资产评估汇总表
评估基准日:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
1、评估结论与账面价值比较变动情况及原因:
(1)固定资产-房屋建筑物
房屋建筑物不含税评估值合计为24，968，000.00元，评估减值4，080，405.25元，减
幅14.05%，主要减值原因为是账面值包含的各种项目建设分摊费用在内，本次评估仅
计算房屋建设相关的费用，而形成减值。
(2)固定资产-构筑物
构筑物评构筑物不含税估值为29，794，900.00元，评估减值8，842，922.87元，减值
率为22.89%，主要减值原因为是账面值包含的各种项目建设分摊费用在内，本次评估
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第27页
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仅计算构筑物建设相关的费用，而形成减值。
(3)无形资产-土地使用权
一期 五86.L6S 6II SI I款计出 年 00.00 912Z以殊合业对用少于十
率199.03%，增值原因:由于本次评估的土地使用权取得时间较长，同时自取得至今，
佛山市三水区土地市场交易有增多，当地地价大幅增长，形成增值。
2、评估结果
应委托方要求，本次以含税评估值为评估结论，专项资产含增值税评估值为人民
币捌仟肆佰肆拾伍万贰仟捌佰元(84，452，800.00元)。
(二)评估结论有关说明
1、按《资产评估执业准则资产评估报告》指引，本资产报告的评估结论自
评估基准日起一年内有效，即评估结论使用有效期为2022年5月31日起至2023年5月30
日。
2、本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
3、使用本评估结论需特别注意本报告之“评估假设”、“特别事项说明”、“评估报
告使用限制说明”。
十一、特别事项说明
本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报
告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件以及以下特别事项说明及其
对评估结论的影响。
本次评估对以下情况提请报告使用者予以关注:
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第28页
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(一)期后重大事项
1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如
下原则处理:
(1)资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
(2)资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘
请有资格的评估机构重新评估。
(3)由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在评估目的实现时
对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
(二)其他需要说明的事项
1、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场、设定完全产权
为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策
发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、由委托人及被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件、资产明细及其他
有关资料，是编制本报告的基础。委托人与被评估单位及相关当事人应对其提供的以
上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责。因基础资料原因造成对价值评估结
果客观性、正确性的影响，本评估公司对此无法承担任何责任。根据中评协的文件要
求，评估人员关注了本次评估所涉及的评估对象的法律权属问题，评估人员不对其发
表意见，本评估报告也不能作为判断评估对象法律权属的依据。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第29页
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3、评估结论是广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的，受具体参加
本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。评估报告的使用各方应关注本报告书
中所揭示的特别事项和评估报告的法律效力等内容。
4、评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出，只有在上述评估
依据、方法、程序、假设等存在的条件下成立。
5、本次评估对建筑物和构筑物等实物资产仅进行一般性查看，在可能的情况下
勘察了其内部结构，然而，未作性能测试，无法确认是否存在结构性损坏，评估结果
未考虑该资产的内部结构状况可能存在损坏等因素对其价值的影响，亦未考虑遇有自
然灾害和其他不可抗力因素对价值的影响。特提请评估报告使用人注意。
6、对存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人及被评估单位未作特殊
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
7、评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必要说明，但因所获得
资料的局限性，对产权的披露未必是完整的。评估师不对评估对象的法律权属提供保
证。
8、参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和预期的收益，
同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。
9、本次资产评估是根据对应的评估前提下进行的，任何评估假设前提的变动对
评估结论可能造成影响，提请报告使用者注意。
10、评估结论仅为本次评估目的服务。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第30页
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11、若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报
告载明的“特别事项说明”所述的情况下，为本报告载明的评估目的而提出的评估对象
于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，
该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和资产评估师仅对评估结论的合理性(合
乎评估的专业规范)承担责任，而不对评估对象的定价决策和委估决策承担任何责任；
且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的估计值，不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
(二)本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位，以及送交财产评估主管
机关审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，全部或部分内
容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
十三、评估报告日
本评估报告日为二〇二二年六月三十日，评估报告日是资产评估专业意见形成日
期。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第31页
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十四、资产评估专业人员和资产评估机构
(以下为签名盖章页)
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司
资产评估师:师
④4140047
二〇二二年七月二十八日
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第32页
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附件目录
一、资产评估结果汇总表及明细表；
二、委托方营业执照(复印件)
三、被评估单位营业执照(复印件)
四、《关于聘请中介机构对金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建
筑物及构筑物和机器设备开展资产评估工作的请示》[金辉(2022)8号](复
印件)
五、相关权属资料(复印件)
六、委托方与被评估单位承诺函(复印件)
七、资产评估师承诺函
八、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司营业执照(复印件)
九、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司资产资质备案公告(复印件)
十、资产评估师职业资格证书登记卡(复印件)
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第33页
专项资产评估汇总表
评估基准日:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
评估机构:广东财兴资产评估土地房地产有限公司
第1页共1页
固定资产——房屋建筑物评估明细表
表4-6-1
评估基准日:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
第1页共2页
固定资产——房屋建筑物评估明细表
表4-6-1
评估基准曰:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:吴丽华评估人员:李风雷
填表日期:2022年6月24日
第2页共2页
固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表
表4-6-2
评估基准日:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:吴丽华评估人员:李风雷
填表日期:2022年6月24日
第1页共1页
无形资产一土地使用权评估明细表
表4-12-1
评估基准日:2022年5月31日
被评估单位:佛山市金辉高科光电材料股份有限公司金额单位:人民币元
被评估单位填表人:吴丽华评估人员:李风雷
填表日期:2022年6月24日
第1页共1页
市场监督管理总局监
至6月30日通公示系统报送示:提
场主体应当于每年1月1日日信息公示系统报送企业
gov.
gsxt.
"给热M//:dy
国家企业信用信息公示系统网址:
周
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司文件
金辉〔2022〕8号
关于聘请中介机构对金辉高科拟资产处置所涉
及的金辉高科土地、房屋建筑物及构筑物和机
械设备开展资产评估工作的请示
广东省粤新资产管理有限公司:
鉴于上年度对《佛山市金辉高科光电材料股份有限公司(以
下简称“金辉高科”)拟处置资产所涉及的金辉高科土地、房屋
建筑物及构筑物资产评估报告(鹏信资估报字【2021】第 YGZ055
号)和《金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科机械设备资产评
估报告》(鹏信资估报字【2021】第 YGZ203 号)将于 2022 年 6
月29日到期。为进一步贯彻落实省国资委《关于推进省属企业
压缩管理层级减少法人单位的工作方案》和广新控股集团《退出
企业三年行动方案》的文件精神及工作部署，加快金辉高科出清
工作的步伐，实现资产管理效益最大化，我司需聘请中介机构对
金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建筑物及构筑
物和机械设备开展资产评估工作，并出具相应评估报告共两份。
因金辉高科拟资产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建筑物
及构筑物和机械设备资产较大，为确保出清工作的顺利推进，我
司烦请粤新公司财务资金部选派专业中介机构对金辉高科拟资
产处置所涉及的金辉高科土地、房屋建筑物及构筑物和机械设备
开展资产评估工作。
妥否，请批复。
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司
方自限公司
2022年6月1日
-2-
资产评估委托方承诺函
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司:
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司委托你公司对我单位持
有的拟资产处置所涉及的建筑物、构筑物及土地使用权资产进行评
估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我单位
承诺如下，并承担相应的法律责任。
1、资产评估的经济行为符合国家规定；
2、所提供的财务会计及其它资料真实、准确、完整、有关重大
事项揭示充分；
3、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合
法有效；
4、所提供的资料客观、真实、科学、合理；
5、不干预评估工作。
何
4406043255831
2022年06月24日
资产评估师承诺函
佛山市金辉高科光电材料股份有限公司:
受贵公司委托，我们对贵公司拟处置的建筑物、构筑物及土地使用权资产的
市场价值于评估基准日2022年5月31日进行了评估，并形成了资产评估报告书。
在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下:
一、具备相应的执业资格。
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到干预并独立进行。
2022年07月28日
名称广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司注册资本壹仟万元(人民币)
类型有限责任公司(自然人投资或控股)成立日期1995年08月25日
法定代表人古文枢营业期限1995年08月25日至长期
经营范围居民服务业(具体经营项目请登录广州市商事主体信息公示平台查询，网址:http://cri.gz.gov.cn/。依法须经批准住所广州市越秀区环市东路326号省财政厅招待所东梯12楼01-08房
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)
登记机关
2021年03月30日
市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过
国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告
国家企业信用信息公示系统网址国家市场监督管理事计事
关于广东财兴资产评估土地
房地产估价有限公司的备案公告
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司报来的《资产评
估机构备案表》及有关材料收悉。根据《中华人民共和国资产评
估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)、
《关于做好资产评估机构备案管理工作的通知》(财资〔2017〕
26号)的有关规定，予以备案。
一、资产评估机构名称为广东财兴资产评估土地房地产估价
有限公司，组织形式为有限责任公司，统一社会信用代码为
91440000190380779D。
二、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人
为古文枢。
三、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司原取得资产
评估资格证书(证书编号:44020127，序列号:00001550，原取
得资产证书批准文号:粤国资评〔1999〕199号)已按规定回收。
四、广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司的股东为:
-1
古文枢(资产评估师职业资格证书登记编号:44000778)，叶伯
健(资产评估师职业资格证书登记编号:44000030)，韩羽(资
产评估师职业资格证书登记编号:44000029)。
五、资产评估机构股东的基本情况，申报的资产评估专业人
员基本情况等备案相关信息已录入备案信息管理系统，可通过财
政部、中国资产评估协会官方网站进行查询。
特此公告。
广东省财政厅
2017年12月6日
-2
(评估机构人员)
单位名称:广东财兴资产评估土地
房地产估价有限公司
初次执业登记日期:2014-10-14
年检信息:通过(2021-05-11)
所在行业组织:中国资产评估协会(扫描二维码，资询评估师信息)
(评估机构人员)
姓名:廖煜
初次执业登记日期:2008-04-28
年检信息:通过(2021-05-11)
(扫描二维码，查询评估师信息)
所在行业组织:中国资产评估协会