深物业A:深圳市保税区保安服务有限公司股权交割过渡期损益专项审计报告

权交割过渡期利润表编制说目
专项审计报告
天职业字[2022]41290号
深圳市保税区保安服务有限公司:
我们接受委托，审计了深圳市保税区保安服务有限公司(以下简称“保安服务公司”、“公
司”、或“本公司”)股权交割过渡期(2021年7月1日至2022年02月28日)的利润表，
以及相关附注(以下合称财务报表)。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报模拟财务报表是保安服务公司管理层的责任，这种责任包括:(1)按照
企业会计准则的规定编制基础编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计
师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计
划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程
序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在
进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的
审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政
策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，保安服务公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制财务报表。
四、其他说明
本专项审计报告仅供深圳市国贸物业管理有限公司确定本次股权收购交易中收购保安服
务公司在股权交割过渡期2021年7月1日至2022年02月28日止产生的损益之特定目的使用，
不得用作其他任何用途。
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用，不得用作其他任何用途。
[此页无正文]
中国?北京
二〇二二年九月十五日
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股权交割过渡期利润表
2021年7月1日至2022年2月28日
编制单位:深圳市保税区保安服务有限公司
法定代表人:陈斌主管会计工作负责人:陈斌会计机构负责人:彭丽君
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深圳市保税区保安服务有限公司
2021年7月1日-2022年2月28日
股权交割过渡期利润表编制说明
(除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位)
一、公司的基本情况
深圳市保税区保安服务有限公司(以下简称“保安公司”、“公司”、或“本公司”)于
1994年05月05日成立，本公司领取914403001922672272号企业法人营业执照，注册资本现为
人民币200.00万元。法定代表人:陈斌，注册地为深圳市福田区福田保税区管理委员会大门
左方第一栋第二间。
本公司属租赁和商务服务业，经营范围的一般经营项目是:不动产租赁；物业管理。许可经
营项目是:门卫、巡逻、守护、区域秩序维护、随身护卫、安全检查、安全技术防范、安全风
险评估等(凭保安服务许可证粤公保服20110129号经营)。
二、股权交割过渡期利润表的编制背景
根据2021年12月30日深圳市国贸物业管理有限公司与保安服务公司原股东深圳市深福
年6月30日为基准日，深圳市国贸物业管理有限公司公司以378.05万元受让深圳市深福保(集
团)有限公司持有本公司100.00%的股权，全部以现金方式支付，同时根据《股权转让协议》
约定，股权交割过渡期的损益由原股东深福保集团承担或享有。
股权交割过渡期指自审计基准日(评估基准日)起至保安服务公司股东变更为深圳市国贸
物业管理有限公司的工商变更登记完成之日，其中审计基准日为2021年6月30日，工商变更
登记完成之日为2022年2月24日。因股权交割过渡期的利润表系按月编制，为与资产负债表
日相衔接，经交易双方协商确定，股权交割过渡期具体确定为自2021年7月1日起至2022年
2月28日止。
三、股权交割过渡期利润表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表仅为深圳市国贸物业管理有限公司与
保安服务公司原股东深圳市深福保(集团)有限公司进行股权交割之目的而编制。本财务报表
只列示2021年7月1日起至2022年2月28日的利润表，以及相关财务报表附注，不列示比
较数据。
本公司股权交割过渡期利润表系按上述编制基础编制。
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(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
四、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应
用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求，真实完整地反映了经营成
果等有关信息。
五、重要会计政策及会计估计
(一)会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。
本股权交割过渡期利润表所载财务信息的会计期间为2021年7月1日起至2022年2月28
日止。
(二)记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
(三)计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
(四)现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(五)外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即
期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；
对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计
量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，计入当期损益。
(六)金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是
指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销:
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同
现金流量特征分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取
决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特
征进行分类。
(1)以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产:本公司管理该金融资
产的业务模式是以收取合同现金流量为目标:该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产:本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为
目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采
用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差
额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产
终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收
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益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当
期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为:摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债:(1)该项指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据正式书面文件载明
的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进
行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)该金融负债包含需
单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
金融负债的后续计量取决于其分类:
(1)以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
(2)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负
债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示:具
有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变
现该金融资产和清偿该金融负债。
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5.金融工具减值
(1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属
于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担
保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的
金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司
运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整
个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后
是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来
12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债
表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以
金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资
产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投
资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
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(3)按组合计量预期信用损失的应收款项
1)具体组合及计量预期信用损失的方法
(七)公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
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项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资
产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利
市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市
场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金
融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使
用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重
要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次:第一层次输入值，是在计量日能够取得
的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相
关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输
入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行
重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
(八)存货
1.存货的分类
本公司存货主要系库存商品。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。领用或发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值
易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。
3.存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。对于存货因遭受毁损、全部或部分
陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备；库存
商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他
数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备；直接用于出售的存货，在正常生产
经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计
将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同
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一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并
与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
(九)划分为持有待售资产及终止经营
1.本公司将同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产:
(1)该非流动资产或该处置组在其当前状况下仅根据出售此类资产或处置组的惯常条款
即可立即出售；
(2)本公司已经就处置该非流动资产或该处置组作出决议并取得适当批准；
(3)本公司已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
(4)该项转让将在一年内完成。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债。
2.终止经营为满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务
报表时能够在本公司内单独区分的组成部分:
(1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
(2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
(3)该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
3.对于持有待售的固定资产,公司将该项资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去处
置费用后的金额(但不得超过该项资产符合持有待售条件时的原账面价值)，原账面价值高于
调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，按上述原则处理。
(十)投资性房地产
1.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
本公司的投资性房地产是指:(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的
土地使用权；(3)已出租的建筑物。
2.公司取得的投资性房地产,按照成本进行初始计量。
(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的相关
支出。
(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
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要支出构成。
(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
3.公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
已出租的建筑物采用与固定资产相同的会计政策计提折旧；已出租的和持有并准备增值后
转让的土地使用权采用与无形资产相同的会计政策摊销。投资性房地产的减值按照资产减值准
备所述的方法处理。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，
将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十一)固定资产
1.固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本；否则，在发生时计
入当期损益。
2.固定资产的分类
固定资产分类为房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他与经营有关的设备、器具、
工具。
3.固定资产的初始计量
固定资产取得时按照成本进行初始计量。
(1)外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态
前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成
本以购买价款的现值为基础确定。
(2)自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。
非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企
业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号--—债务重组》、《企
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业会计准则第20号——企业合并》和《企业会计准则第21号——租赁》确定。
4.固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的经济使用年限扣除
残值确定其折旧率，各类固定资产的使用年限及年折旧率如下:
本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值与原先估计数有差异的，
调整预计净残值。
每期末，对固定资产逐项进行检查，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减
值准备，计入当期损益。固定资产减值准备按单项资产计提。
已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的扣除已计提减值准备后的
账面价值，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。
(十二)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足下列条件的，开始资本化:
(1)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个
月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
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3.借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根
据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
(十三)长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房
地产、在建工程、固定资产、无形资产、商誉等(存货、递延所得税资产、金融资产除外)的
资产减值，按以下方法确定:
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚
未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以
资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关
的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不
大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低
于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十四)长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用。长期待摊费用
按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使
以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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(十五)职工薪酬
本公司的职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职
工配偶、子女、受赡养人、己故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬,是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。本公司的短期薪酬具体包括:
职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保
险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分享计划，非货币性
福利以及其他短期薪酬。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的的短期薪酬确认为负债，并根据职工提
供服务的受益对象计入当期损益或相关资产成本。短期薪酬为非货币性福利的，按照公允价值
计量。
2.离职后福利,是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与本公司解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，属于短期薪酬和辞退福利的除外。
本公司的设定提存计划，是指按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险
以及企业年金等，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算
应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3.辞退福利,是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本公司解除劳动合同，但未来不再为
本公司提供服务，不能为本公司带来经济利益，本公司承诺提供实质上具有辞退福利性质的经
济补偿的，如发生“内退”的情况，在其正式退休日期之前应当比照辞退福利处理，在其正式
退休日期之后，按照离职后福利处理。
本公司向职工提供辞退福利的，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议
所提供的辞退福利时、本公司确认涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
对于辞退福利预期在年度报告期间期末后十二个月内不能完全支付的辞退福利，实质性辞
退工作在一年内实施完毕但补偿款项超过一年支付的辞退计划，本公司选择恰当的折现率，以
折现后的金额计量应计人当期损益的辞退福利金额。
4.其他长期职工福利,是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬,包
括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的
有关规定进行会计处理。本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益计划条件的，
本公司按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产组成部分:
服务成本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长期职工福利净负债
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或净资产所产生的变动。总净额计人当期损益或相关资产成本。
(十六)预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债:
(1)该义务是本公司承担的现时义务；
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有
事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复
核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只
能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
(十七)收入
1.收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项
履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约
义务:(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够
控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公
司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服
务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象:
(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬；
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(5)客户已接受该商品；
(6)其他表明客户己取得商品控制权的迹象。
2.收入计量原则
(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户
的款项。
(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估
计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会
发生重大转回的金额。
(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际
利率法摊销。
(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3.收入确认的具体方法
(1)物业管理收入
在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相
关的成本能够可靠地计量时确认物业管理收入的实现。
(2)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时确认让
渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使
用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确
认出租物业收入的实现。
(3)其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能
够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(十八)递延所得税资产和递延所得税负债
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按
照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资
产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
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2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资
产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性
差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益,但不包括下列情
况产生的所得税:(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(十九)政府补助
1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认:
(1)公司能够满足政府补助所附的条件；
(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计
量。
2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府
补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他
方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相
关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产
使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当
期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与
资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类
为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失
的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的
相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
4.与公司日常经营活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成
本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
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七、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
(一)会计政策的变更
本期无会计政策变更事项。
(二)会计估计的变更
本公司报告期内未发生会计估计变更。
(三)前期会计差错更正
本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
八、股权交割过渡期利润表主要项目注释
说明:报告期指股权交割过渡期，即自2021年7月1日起至2022年2月28日止。
1.营业收入、成本
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4.财务费用
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二〇二二年九月十五日
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