兆新股份:公司城市更新项目所涉土地使用权及地上建筑物市场价值资产评估报告

深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
目录
声明....................................................1
摘要....................................................3
正文....................................................6
一、委托人和产权持有单位及合同约定的其他资产评估报告使用人概况....6
（一）产权持有单位概况........................................6
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人............7
二、评估目的................................................7
三、评估对象和评估范围...........................................7
四、价值类型................................................8
五、评估基准日...............................................8
六、评估依据................................................8
七、评估方法...............................................10
八、评估程序实施过程和情况.......................................11
（一）明确评估业务基本事项...................................12
（二）签订资产评估委托合同...................................12
（三）编制资产评估计划.......................................12
（四）评估现场调查...........................................12
（五）收集整理评估资料.......................................13
（六）评定估算形成结论.......................................13
（七）编制出具评估报告.......................................13
（八）整理归集评估档案.......................................14
九、评估假设...............................................14
（一）基本假设..............................................14
（二）一般假设..............................................14
（三）特殊假设..............................................15
十、评估结论...............................................15
十一、特别事项说明............................................15
十二、资产评估报告使用限制说明...................................18
十三、资产评估报告日...........................................19
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章.....................19
附件................................................区石岩街道
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、产权持有单位或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；产权持有单位或者其
他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供产权持有单位、资产评估委托合同中约定的其他
资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当
正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；产权持有单位和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
八、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产
进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请产权持有单位及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
中同华（广州）资产评估有限公司1深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评
估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中同华（广州）资产评估有限公司2深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处
A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值资产评估报告
中同华（粤）评报字（2022）第0021号摘要
：
中同华（广州）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用重置成本法和市场比较法，按照必要的评估程序，对拟实施引进投资者合作行为涉及的深圳市兆新能源股份有限公司土地使用权及地上建筑物在2022年9月30日市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
一、评估目的：
深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块，需对该经济行为所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值进行评估。。
二、评估对象与评估范围：
本次评估对象为深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、
A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值。，本次评估范围为深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物。截止评估基准日2022年9月30日，深圳市兆新能源股份有限公司纳入评估范围内的土地使用权及地上建筑物账面净值为755.96万元。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2022年9月30日。
五、评估方法：重置成本法和市场比较法。
六、评估结论及其使用有效期：
经过评估，深圳市兆新能源股份有限公司评估基准日纳入评估范围内土地使中同华（广州）资产评估有限公司3深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
用权及地上建筑物账面净值为755.96万元，评估价值为18561.28万元，增值17805.32万元，增值率为2355.33%。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
重大特别事项说明：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形无。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素1.根据产权持有单位提供的《深圳市宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元制定计划申请书》及深圳市宝安区城市更新和土地整备局出具的《关于宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新申请单元纳入城市更新单元计划的复函》（深宝更新整备复[2020]165号）兆新能源申报的宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元，已经宝安区城市更新工作委员会批准同意列入《2018年深圳市宝安区城市更新单元第九批计划》，并已在市规划和自然资源局完成了备案。项目批准拆除范围用地面积34693.90平方米；更新方向为新型产业用地（M0）等功能（在满足工业区块线管理要求和建筑设计技术规范等前提下，如可建设厂房，需配建不低于改造前厂房建筑面积（11273.88平方米）的无污染厂房）；拆除重建用地范围内落实不少于18329.59平方米的公共利益用地（含一级水源保护区用地、林地、道路、绿地等）。若后续上层次规划进行调整，移交用地可相应进行扣减，但不少于14177平方米；项目更新范围位于二级水源保护区及压覆矿产，可先行开展计划与单元规划等前期工作（涉及二级水源保护区内的建筑物未经批准不得提前拆除）。后续需严格落实相关法律法规要求，并经环保部门、矿产管理部门同意后方可实施；单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。本次评估考虑到地块更新政策性强，为收益最大化，特以更新后土地性质进行评估，即土地用途为工业用地（新型产业用地（M0）），土地使用权面积以城市更新单元计划内扣减公共利益用地面积14177平方米后的20516.90平方米为准。特请报告使用人注意。
中同华（广州）资产评估有限公司4深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
2.纳入本次评估范围内的地上建筑物部分处于一级水源保护区内，为响应
国家环保督查小组要求于2018年年底已先行拆除，本次评估根据产权持有单位提供的历史照片确认建筑物的状态，按完整状态进行评估，特请报告使用人注意。
3.由于目前未办理更新后的土地使用权证，本次在按新型产业用地（M0）
进行市场比较法评估时，由于没有具体的容积率参数而未对容积率进行修正，土地使用剩余年限是30年确定。根据《深圳市城市更新办法》第三十四条规定“权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照规定补缴地价。”特请报告使用人注意。
4.根据产权持有单位提供的《抵押合同》（编号12B1241900419001）深圳
市兆新能源股份有限公司以评估对象为其与东莞信托有限公司签订的编号为
12B2241900419001《股权收益权转让及回购合同》提供担保。截止评估截止日，
评估对象尚处于被东莞市中级人民法院查封状态，相关单位于2022年7月19日已向东莞市中级人民法院提交《关于解除相关保全措施的申请》，特提醒报告使用人注意。
（三）评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情况无。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处
A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值资产评估报告
中同华（粤）评报字（2022）第0021号正文
深圳市兆新能源股份有限公司：
中同华（广州）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用重置成本法和市场比较法，按照必要的评估程序，对拟实施引进投资者合作行为涉及的深圳市兆新能源股份有限公司土地使用权及地上建筑物在2022年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人和产权持有单位及合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估委托人和产权持有单位均为深圳市兆新能源股份有限公司。
（一）产权持有单位概况
名称：深圳市兆新能源股份有限公司
统一社会信用代码：9144030061890815XU
类型：上市股份有限公司
住所：深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南路18号深圳湾科技生态园
12 栋 B3401
法定代表人：李化春
成立日期：1995年12月20日
经营范围：一般经营项目是：新能源充电设施的投资；新能源光伏发电设施的投资；停车场的投资；新能源汽车的投资；电力储能设备的投资与技术开发；电力储能系统软件的技术开发；防腐、防水、粘胶高分子材料及涂料，汽车尾气净化产品、清洁养护产品、美容美化产品、油品添加剂（不含危险化学品）、制动液产品，气雾剂及日用化学品，精密包装制品（含注塑），生物降中同华（广州）资产评估有限公司6深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
解新材料及其制品的技术开发；技术服务、技术转让及销售；商业经营管理。
（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；许可经营项目是：新能源充电设施、新能源光伏发电设施的建
设与运营；停车场的建设与运营；新能源汽车的租赁、运营（不含金融租赁）；
电力储能设备的生产与销售；防腐、防水、粘胶高分子材料及涂料，汽车尾气净化产品、清洁养护产品、美容美化产品、油品添加剂（不含危险化学品）、
制动液产品，气雾剂及日用化学品，精密包装制品（含注塑），生物降解新材料及其制品的生产；非经营性危险货物运输。（信息来源于国家企业信用信息公示系统）
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估报告使用人包括产权持有单位、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块，需对该经济行为所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值进行评估。
三、评估对象和评估范围本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）评估对象
本次评估对象为深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、
A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值。
（二）评估范围
本次评估范围为深圳市宝安区石岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、
A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物。截止评估基准日 2022 年 9 月 30 日，深圳市兆新能源股份有限公司评估基准日纳入评估范围内土地使用权及地上建
筑物账面净值为755.96万元。具体见下表：
中同华（广州）资产评估有限公司7深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
单位：人民币万元序号资产项目账面价值
1房屋建筑物203.54
2土地使用权552.42
3合计755.96
（三）企业申报表外资产的类型、数量本次评估企业未申报表外资产。
（四）引用其他机构报告本次评估不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日本项目资产评估基准日是2022年9月30日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经产权持有单位与评估机构协商确定的。
六、评估依据
在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
（一）行为依据
1、关于本次评估的会议纪要。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二
届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表
大会第三次会议通过）；
3.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2019年1月2中同华（广州）资产评估有限公司8深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
日财政部令第97号修改）；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）；
5.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修订）；
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院
令第55号，1990）；
7.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院
令第645号第三次修订)；
8.国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发（2018）4号）；
9.《深圳市城市更新办法》；
10.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
8.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；
11.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
12.《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）。
（四）权属依据
1、不动产权证书；
2、产权持有单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、企业提供的财务会计资料；
2、原城乡建设、环境保护部1984年11月8日发布的《房屋完损等级评定中同华（广州）资产评估有限公司9深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
标准》；
3、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
4、国家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；
5、深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准（深建物管〔2021〕7号）；
6、市场询价资料；
7、 评估基准日的中国人民银行贷款市场报价利率 LPR；
8、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料；
9、其他与评估有关的资料。
（六）其他参考依据
1、产权持有单位提供的各类《资产评估申报明细表》；
2、产权持有单位与中同华（广州）资产评估有限公司签订的《资产评估委托合同》；
3、产权持有单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）房屋建筑物采用重置成本法进行评估。
评估值＝重置全价×成新率
重置全价=建安工程综合造价+工程建设前期及其它费用+资金成本+开发利润
1.建安工程综合造价
由直接费、间接费、计划利润、税费几部分组成。根据产权持有单位提供的资料和现场勘察资料，结合建筑物的实际状况，采用单方造价类比法确定建筑物的工程造价。
2.工程建设前期及其它费用
根据当地政府的有关规定，结合本项目的具体情况确定。
3.资金成本
根据施工工期定额确定该项目的合理工期，依据评估基准日的银行贷款市场报价利率 LPR，计算资金成本。假设在合理工期内资金均匀投入。
4.开发利润
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根据开发类似房地产的平均利润率来确定。
5.成新率的确定
房屋建筑物采用综合成新率的方法。
成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%
其中：年限法成新率=（1-已使用年限÷经济耐用年限）×100%
勘察成新率：勘察成新率按结构、装修、配套设施的使用功能及维护情况采用计分法确定。
（二）土地使用权市场比较法是根据市场中的替代原理将待估土地与具有替代性的且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:
PD=PB×A×B×D×E×F
式中:PD――待估宗地价格
PB――比较案例价格
A――待估宗地使用年期指数/比较案例宗地使用年期指数
B――待估宗地估价情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数
D――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
E――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
F――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
运用市场比较法进行宗地评估应按下列步骤操作:
（1）广泛搜集宗地交易实例；（2）选取比较实例；（3）建立价格可比基
础；（4）进行使用年修正；（5）进行交易情况修正；（6）进行交易日期修正；（7）进行区域因素修正；（8）进行个别因素修正；（9）求出比准价格。
八、评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程序。评估人员于2022年10月14日（即接受委托日期）至2022年10月26日（即中同华（广州）资产评估有限公司11深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
评估报告日）对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项
与产权持有单位和产权持有单位以外的其他评估报告使用者、评估目的、评
估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交
时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，予以明确。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与产权持有单位签订资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
1.拟定评估方案
2.组建评估项目组
3.实施项目培训
（1）指导产权持有单位人员填表、准备资料为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了资料清单，对产权持有单位相关人员进行填表指导，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
（2）对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估操作方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
（四）评估现场调查评估人员于2022年10月18日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实，对产权持有单位指定的资产进行了必要的现场调查。现场调查工作结束后，各专业小组提交了现场工作底稿。资产调查核实过程如下：
1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产核实的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报。
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2.审查和完善产权持有单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，核实各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。并在现场实地勘察后，根据勘察结果与产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
3.查证评估范围内资产的真实性和合法性
评估人员首先依据被评估企业提供的法律权属证明材料，结合评估申报明细表，对委估资产的权属状况进行查阅审核，并收集相关权属资料。
对委估资产评估人员查阅了相关不动产权证等，从而确定资产的真实性。
4.调查资产的利用状况
对房屋建筑物使用状况的调查采用逐一现场勘察方式进行，关注有无闲置、拆除等情况，并做了现场调查记录。
5.调查资产账面价值的构成情况
根据被评估企业的资产特点，调查其资产账面价值构成的合理性和合规性。
核查固定资产、土地使用权账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。
查阅了有关会计凭证、会计账簿以及相关合同、发票等资料。
（五）收集整理评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从产权持有单位获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；并对收集的评估资料进
行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（六）评定估算形成结论
1.根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场比
较法和重置成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
2.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成初步评估结论；
3.对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制出具评估报告
1.根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，并对资产评估报
中同华（广州）资产评估有限公司13深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
告书进行内部三级审核；
2.在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与产权持有单位或者
产权持有单位许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向产权持有单位提交资产评估报告书。
（八）整理归集评估档案
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
九、评估假设
（一）基本假设
1.交易假设
即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3.持续使用假设
该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
（二）一般假设
1.假设产权持有单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.假设国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
3.假设无不可抗力及不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响；
中同华（广州）资产评估有限公司14深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
4.假设国家对该行业的政策环境不会发生剧烈变动。
（三）特殊假设
1.假设相关单位提供的资料真实、完整；
2.假设勘察日期与评估基准日的实物资产评估明细与实物状况等是一致的。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，采用重置成本法和市场比较法对深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石
岩街道松白路与北环路交汇处 A716-0033、A716-0013 宗地土地使用权及地上建筑物市场价值在2022年9月30日所表现的市场价值进行了评估。
经过评估，深圳市兆新能源股份有限公司评估基准日纳入评估范围内土地使用权及地上建筑物账面净值为755.96万元，评估价值为18561.28万元，增值17805.32万元，增值率为2355.33%。具体见下表：
单位：人民币万元
序号资产项目账面价值评估价值增值额增值率（%）
1房屋建筑物203.544814.964611.422265.61
2土地使用权552.4213746.3213193.902388.38
3合计755.9618561.2817805.322355.33
评估结论详细情况见评估明细表。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
十一、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的有关事项。
（一）资产评估报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根
据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
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（二）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公
开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
（三）本评估结论中，评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
（四）对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在产权持有单位进行
资产评估委托时未作特殊说明，而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任。
（五）评估报告中的价格如无特殊说明，均为不含税价。
（六）引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任。
本次评估不存在引用其他机构出具报告结论的情况。
（七）未决事项、法律纠纷等不确定因素
纳入本次评估范围内的土地使用权和地上建筑物均已抵押，截止评估基准日评估对象仍处于被查封状态，相关单位于2022年7月19日已向东莞市中级人民法院提交《关于解除相关保全措施的申请》，特请报告使用人注意。
（八）重要的利用专家工作及相关报告情况本次评估未利用专家工作及相关报告。
（九）重大期后事项本次评估暂无重大期后事项。
（十）评估程序受到限制的情形本次评估暂无评估程序受到限制的情形。
（十一）担保、租赁及或有资产等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据产权持有单位提供的《抵押合同》（编号 12B1241900419001）深圳市兆新能源股份有限公司以评估对象为其与东莞信托有限公司签订的编号为
12B2241900419001《股权收益权转让及回购合同》提供担保。截止评估截止日，
评估对象尚处于被东莞市中级人民法院查封状态，特提醒报告使用人注意。
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（十二）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。
（十三）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
1、由于目前未办理更新后的土地使用权证，本次在按新型产业用地（M0）
进行市场比较法评估时，由于没有具体的容积率参数而未对容积率进行修正，土地使用剩余年限是30年确定。根据《深圳市城市更新办法》第三十四条规定“权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照规定补缴地价。”特请报告使用人注意。
2、纳入本次评估范围内的地上建筑物部分处于一级水源保护区内，为响应
国家环保督查小组要求于2018年年底已先行拆除，本次评估根据产权持有单位提供的历史照片确认建筑物的状态，按完整状态进行评估，特请报告使用人注意。
3、根据产权持有单位提供的《深圳市宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元制定计划申请书》及深圳市宝安区城市更新和土地整备局出具的《关于宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新申请单元纳入城市更新单元计划的复函》（深宝更新整备复[2020]165号）兆新能源申报的宝安区石岩街道兆新能源工业园城市更新单元，已经宝安区城市更新工作委员会批准同意列入《2018年深圳市宝安区城市更新单元第九批计划》，并已在市规划和自然资源局完成了备案。项目批准拆除范围用地面积34693.90平方米；更新方向为新型产业用地（M0）等功能（在满足工业区块线管理要求和建筑设计技术规范等前提下，如可建设厂房，需配建不低于改造前厂房建筑面积（11273.88平方米）的无污染厂房）；拆除重建用地范围内落实不少于18329.59平方米的公共利益用地（含中同华（广州）资产评估有限公司17深圳市兆新能源股份有限公司拟引进投资者合作开发城市更新单元计划内地块事宜所涉及其指定的位于深圳市宝安区石岩街道
一级水源保护区用地、林地、道路、绿地等）。若后续上层次规划进行调整，移交用地可相应进行扣减，但不少于14177平方米；项目更新范围位于二级水源保护区及压覆矿产，可先行开展计划与单元规划等前期工作（涉及二级水源保护区内的建筑物未经批准不得提前拆除）。后续需严格落实相关法律法规要求，并经环保部门、矿产管理部门同意后方可实施；单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。本次评估考虑到地块更新政策性强，为收益最大化，特以更新后土地性质进行评估，即土地用途为工业用地（新型产业用地（M0）），土地使用权面积以城市更新单元计划内扣减公共利益用地面积14177平方米后的20516.90平方米为准。特请报告使用人注意。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）产权持有单位或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
（三）除产权持有单位、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（六）本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导
致的可能的损失，本公司不承担责任；
（七）本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业备案（核准）后方可正式使用；
（八）本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2022年9月30日起至2023年9月29日止。
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