申达股份:银信资产评估有限公司出具的银信评报字（2022）沪第020003号《Grobbendonk房地产估值报告》

上海申达股份有限公司控股子公司
Auria Solutions Belgium BVBA 拟售后回租所涉及的
位于比利时Grobbendonk房地产的市场价值
估值报告
银信评报字(2022)沪第020003号
银信资产评估有限公司
2022年11月2日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
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说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
生成日期:2022年11月25日
声明?1摘要?2正文?5
一、委托人(产权持有人)概况?5
二、项目背景?6
三、估值目的?6
四、估值对象和估值范围?6
五、价值类型?8
十四、估值报告日?17
十五、估值人员签名及估值机构印章?17附件?18
银信资产评估有限公司
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声明传真:021-63391116邮编:200002
1、本报告中的分析、判断和结论受估值报告中估值假设的限制，并受估值报告中重要事项的影响。估值报告使用人在参考估值结论时应当充分考虑估值报告中载明的估值假设、重要事项及其对估值结论的影响。
2、就本报告中所涉及的公开信息，我们不构成对其准确性、完整性或适当性的任何保证。
3、本报告的观点仅基于在《估值委托合同》约定的工作范围内，根据收集到的资料信息，按照必要的估值程序及公认的估值方法进行测算，工作范围中不包括对经济政策、信贷利率、汇率、社会环境等其他因素进行考虑，不包括法律尽职调查、税务尽职调查等。
4、本估值报告是在截止2022年11月2日(“工作截止日”)所完成工作的基础上编制而成，且自该日起我们未再更新我们的工作。
- 1-所涉及的比利时Grobbendonk房地产的市场价值估值报告Auria Solutions Belgium BVBA拟售后回租
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上海申达股份有限公司控股子公司
AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回租所涉及的
位于比利时Grobbendonk房地产的市场价值
估值报告
银信评报字(2022)沪第020003号
摘要
以下内容摘自本估值报告书,欲了解本估值项目的全面情况,应认真阅读本估
值报告书全文。
一、项目名称:上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回租所涉及的位于比利时Grobbendonk房地产的市场价值估值项目
二、委托人:AuriaSolutionsBelgiumBVBA
三、产权持有人:同委托人
四、估值目的:售后回租
五、经济行为:上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsBelgiumBVBA
拟售后回租位于比利时Grobbendonk房地产,为此需对所涉及的房地产的市场价值进
行估值,并提供价值参考依据。上述经济行为已经东方国际(集团)有限公司批准通过,并出具《关于同意上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsGmbH和AuriaSolutionsBelgiumBVBA出售并租回其持有的土地与厂房的复函》(东方国际产(2022)260号)。
六、估值对象:AuriaSolutionsBelgiumBVBA截至估值基准日所拥有的位于比利时Bouwelven9,Grobbendonk房地产的市场价值
七、估值范围:AuriaSolutionsBelgiumBVBA截至估值基准日所拥有的位于比利时Bouwelven9,Grobbendonk房地产,具体情况如下:
注:上述汇率采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价,即1欧元=7.0084人民币。
-2-AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回租
所涉及的比利时Grobbendonk房地产的市场价值估值报告
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八、价值类型:市场价值传真:021-63391116邮编:200002
九、估值基准日:2022年6月30日
十、估值方法:成本法、收益法，经分析后选择收益法估值结果
十一、估值结论:截至估值基准日，在估值报告所有限制与假设条件成立的情况下，经采用收益法计算得出的位于比利时 Grobbendonk 委估房地产的市场价值估值为7，042，500.00 欧元；采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价，即 1 欧元=7.0084 人民币，换算得出的房地产的市场价值估值为人民币 49，356，657.00 元，较账面净值增值人民币 20，149，318.20 元，增值率为68.99%。
十二、估值结论使用有效期:经国有资产监督管理部门备案后，本估值报告书方可正式使用。本估值结论仅对上海申达股份有限公司控股子公司 Auria SolutionsBelgium BVBA 拟售后回租位于比利时 Grobbendonk房地产之经济行为有效，并仅在估值报告载明的估值基准日成立。
十三、特别事项:
1、因新型冠状病毒感染肺炎(COVID-19)疫情在全球范围内仍在持续，估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查。估值人员通过邮件访谈的形式，了解了委估房地产的面积、建造年限、建筑材料、权属情况、账面净值等，同时参考了当地商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房地产估值意见中的相关假设及参数。对上述资料进行额外的调查和鉴证不属于本次估值工作范围，估值人员不对委托人(产权持有人)所提供资料的真实性、完整性负责，特别提请报告使用人关注。
2、本次房地产估值涉及的建筑物面积、建造年限、建筑材料等信息由委托人(产权持有人)提供，我们假设该信息是真实、准确、完整的，最终建筑物面积信息应以实际交易时测量的数据为准。
3、本次成本法估值中，房屋建筑物重置单价采用当地商业地产服务和投资公司算。由于估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查，房屋建筑物估值成新率参考 CBRE 判断的委估房屋建筑物的综合成新率，本次估值假设CBRE 判断的房屋建筑物的综合成新率已充分反映了其实际使用过程中形成的损耗，特别提请估值报告使用人关注。
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4、经与委托人(产权持有人)访谈，委估房地产存在部分溢余土地。产权持有传真:021-63391116邮编:200002
人原计划于 2022 年在该部分溢余土地上新建面积为 2，461 平方米的厂房，但目前动工日期尚未确定。本次未考虑后续新建厂房涉及的租金收益、建造成本对估值结论的影响。本次收益法估值中，溢余土地按照面积及 CBRE 对委估土地单价的估算进行加回，特别提请报告使用人关注。
5、本次对委估房地产的估值未考虑已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也未考虑售后回租可能涉及的任何税项或费用，特别提请报告使用人关注。
6、本估值结论未考虑特殊交易方式对估值结论的影响。
7、本估值报告仅为上海申达股份有限公司控股子公司 Auria Solutions BelgiumBVBA 拟售后回租位于比利时 Grobbendonk 房地产提供价值参考依据。一般来说，由于估值目的不同、价值类型不同、估值基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，委托人在做出财务决定前应进行独立的考虑和评价，不应完全依赖于本报告。
以上内容摘自估值报告正文，欲了解本估值业务的详细情况和正确理解和使用估值结论，应当阅读估值报告正文，同时提请估值报告使用人关注估值报告中的估值假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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Auria Solutions Belgium BVBA 拟售后回租所涉及的
位于比利时 Grobbendonk 房地产的市场价值
估值报告
银信评报字(2022)沪第020003号
正文
Auria Solutions Belgium BVBA:
银信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法及收益法，按照必要的估值程序，Grobbendonk 房地产在 2022 年 6 月 30 日的市场价值进行了估值。现将估值情况报告如下:
一、委托人(产权持有人)概况
名称:Auria Solutions Belgium BVBA
注册号:0459.976.968
公司类型:Besloten VennootschapMet Beperkte Aansprakelijkheid(有限责任公司)
注册资本:254万欧元
注册地址:Bouwelven 9，Grobbendonk(比利时)
企业代表:KielSmith
经营范围:制造和销售汽车零部件
历史股权情况:2009 年 7 月，International Automotive Components Group S.A.向Stankiewicz Belgium收购了公司 100%的股权。2016 年 12 月，上海申达股份有限公司以及全资子公司 Shenda Investment UK Limited 与 International Automotive系报工署验同#("DVI Nnppuqs‘份姐女申，准商五).V.s dnory stuauoduuoo件生效的《SUBSCRIPTIONAGREEMENT》(以下简称“认购协议”)，申达股份通
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过ShendaUK的现金认购为承接IAC软饰件和声学元件业务而成立的AuriaSolutionsLtd.70%的股权。于2017年9月15日,认购协议所约定的IAC软饰件和声学元件业务已全部注入AuriaSolutionsLtd.及其子公司(包括AuriaSolutionsBelgiumBVBA)。至估值基准日,AuriaSolutionsBelgiumBVBA为上海申达股份有限公司控股子公司。二、项目背景
上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsBelgiumBVBA为了进一步补
充流动资金、改善现金流,以轻资产的模式进行运营,进一步提升资产运营效率,拟
采用售后回租的方式,将其拥有的位于比利时Grobbendonk房地产出售,并通过租赁方式取得该资产使用权。
三、估值目的
上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回租位
于比利时Grobbendonk房地产,为此需对所涉及的房地产的市场价值进行估值,并提供价值参考依据。
上述经济行为已经东方国际(集团)有限公司批准通过,并出具《关于同意上海申达股份有限公司控股子公司AuriaSolutionsGmbH和AuriaSolutionsBelgiumBVBA出售并租回其持有的土地与厂房的复函》(东方国际产〔2022)260号)。
四、估值对象和估值范围
估值对象是AuriaSolutionsBelgiumBVBA截至估值基准日所拥有的位于比利时Bouwelven9,Grobbendonk房地产的市场价值。
估值范围是AuriaSolutionsBelgiumBVBA截至估值基准日所拥有的位于比利时Bouwelven9,Grobbendonk房地产,具体情况如下:
注:上述汇率采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价,即1欧元=7.0084人民币。
(1)委估房地产所在区域概况:
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弗利辛恩op Zoom艾恩德Eindhi
海斯特Vlissingen弗利辛恩0588Eindhi
海斯特-HeisiVlissingen蒂伦豪特Turnhout867
安特卫普Turnhout。
Antwerpen安特卫普Bouwelven9，2280
Bouwelven9，2280Grobbendonk，比利时
根特
Gent梅赫伦(马林)Mechelen
Bruxelles布鲁塞尔鲁汶IE3T3
特E40BruxellesBrussel鲁汶哈瑟尔特Hasselt
ijk特BrusselHasselt
EE19?
5aix新城
uve-d'Ascg新城国9E42
纳幕尔
委估房地产(上图红色标记处)位于比利时Grobbendonk市，距离安特卫普(Antwerpen)约 33 公里，距离布鲁塞尔(Bruxelles)约62公里。委估房地产位于“Herentals Industrie”工业区的绝佳位置。
安特卫普位于比利时西北部斯海尔德河畔(RiverScheldt)，是比利时最大港口和重要工业城市，面积约204平方公里，是佛兰德地区(FlemishRegion)的首府。大都市人口约120万，安特卫普是仅次于布鲁塞尔的第二大都市区。
安特卫普西距入海口约90公里，入港航道平潮水深达14米，10万吨级海轮进出港自如。至加来港127海里，至提尔伯里港177海里，至鹿特丹港117海里，至汉堡383海里。港内有各类码头面积约14平方公里，工厂区面积30平方公里。集装箱吞吐量155万标准箱，居世界第14位。安特卫普还有发达的陆路交通网，有300多条公路的定期货运线和每天开出的100趟铁路列车，通往欧洲各国各大城市。安特卫普国际机场位于德尔讷区，主要提供国际航线运营。
贾信翟分
Zandhoven
福尔拜拉尔
40VENVorselaar
赫罗本东克
Grobbendonk
IE313
Bouwelven9.2280
N13Grobbendonk-比利时
Nijlen奈伦
NijlenA13
海伦特豪特
Herenthout
Berlaar贝拉尔
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高速公路可以直达安特卫普、哈瑟尔特(Hasselt)、列日(Liege)；N13高速公路可以抵达周边的利尔(Lier)、奈伦(Nijlen)、海伦塔尔斯(Herentals)等工业区。
(2)委估房地产概况:
委估房地产位于Bouwelven9,Grobbendonk。土地面积为26,719平方米,产权持有人拥有土地所有权。涉及地块地上有2个大型生产区域及1个办公区域。
作为全球领先的汽车软饰及声学原件制造商AuriaSolutions的长期关键工厂,Grobbendonk一直在为Auria的客户梅赛德斯奔驰(MercedesBenz)、宝马(BMW)、DAF及大众(Volkswagen)提供产品。
房屋建筑物参数情况如下:
五、价值类型
本估值结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,
8AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回和
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估值对象在估值基准日进行正常公平交易的价值估计数额。传真:021-63391116邮编:200002
六、估值基准日
根据本次估值服务的目的，与委托人协商后确定，估值基准日确定为2022年6月30日。
选取上述日期为估值基准日的理由是:
(一)根据估值目的与委托人协商确定估值基准日。主要考虑使估值基准日尽可能与估值目的实现日接近，使估值结论较合理地为估值目的服务。
(二)选择月末会计结算日作为估值基准日，能够较全面地反映委估资产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次估值中所采用的取价标准是估值基准日有效的价格标准。
七、估值依据
(一)行为依据
1、东方国际(集团)有限公司《关于同意上海申达股份有限公司控股子公司 AuriaSolutions GmbH 和 Auria Solutions Belgium BVBA 出售并租回其持有的土地与厂房的复函》(东方国际产〔2022)260号)。
(二)法律、法规依据
1、《估值报告审核指引(试行)》(沪国资委评估[2020]413号)；
(号 0EZ[ZI0Z]仅变资国年)《共中证营管业共资中国小新业金市献工》2
3、《上海市企业国有资产评估核准备案操作手册》(沪国资委评估(2020)100号)；
4、《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》(沪国资委评估[2019]366号)。
(三)评估准则依据
1、中国资产评估协会《资产评估专家指引第10号-在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程序》中评协〔2020〕6号。
(四)产权依据
1、委托人(产权持有人)企业信息登记表；
2、委托人(产权持有人)企业产权登记表；
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3、委托人(产权持有人)土地所有权证明文件；传真:021-63391116(总机)邮编:200002
4、委托人(产权持有人)房产税缴税单。
(五)取价依据
1、当地商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房地产的估值意见；
2、委托人(产权持有人)提供的其他与估值有关的资料；
3、估值人员收集的各类与估值相关的佐证资料。
八、估值方法
1、估值方法选择
房地产估值方法主要有成本法、收益法、市场法。
(1)成本法
此估算估值对象的客观合理价格或价值的方法。
由于本次获取了当地商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房屋建筑物建造单价的估算及 CBRE 对委估土地单价的估算，本次可以采用成本法。
成本法公式:
房地产估值=房屋建筑物重置单价×建筑面积×成新率+土地单价×土地面积
其中，由于估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查，房屋建筑物估值成新率参考 CBRE 判断的委估房屋建筑物的综合成新率，本次估值假设 CBRE 判断的房屋建筑物的综合成新率已充分反映了其实际使用过程中形成的损耗。
(2)收益法
收益法是预测估值对象的未来收益，利用折现率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估值对象价值或价格的方法。
由于本次获取了委托人(产权持有人)、当地商业地产服务和投资公司 CBRE 提供的相关租金、费用等资料，本次可以采用收益法。
本次采用收益法中的现金流量折现法，即预测估值对象未来各年的净收益，利用折现率将其折现到估值基准日时点后相加得到估值对象价值或价格的方法。
由于产权持有人拥有土地所有权，本次收益年限采用永续年。
收益法公式:
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F,*(1+g)
其中,P=房地产估值；
Fi=未来第i年的净现金流量；
n=收益年限；
r=资本化率；
g=永续增长率
(3)市场法
市场法是指将估值对象与可比交易案例进行比较,确定估值对象价值的方法。
经与当地商业地产服务和投资公司CBRE了解,委估房地产所在区域周边可比销售案例较少,且比利时大型物流类房地产市场信息透明度有限,因此无法根据房地产建造年限、使用状态、销售方式等因素对可比销售案例进行修正,本次不采用市场法。
2、估值参数
(1)成本法估值参数
在通过成本法对委估房地产的市场价值进行测算的过程中,我们采用的关键估值参数详见下表:
(2)收益法估值参数
在通过收益法对委估房地产的市场价值进行测算的过程中,我们采用的关键估值参数详见下表:
九、估值程序实施过程和情况
我们接受估值委托后,选派估值人员,组成估值项目小组,历经估值前期准备工作、开始估值工作、建立估值模型、出具估值报告书,具体过程如下:
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(一)明确估值业务基本事项
承接估值业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确估值目的、估值对象及其基本情况、估值范围、价值类型、估值基准日、估值报告使用范围、估值假设和限制条件、估值报告提交期限及方式等估值业务基本事项。
(二)编制估值工作计划
根据项目具体情况编制估值工作计划，包括估值项目基本情况、估值工作主要过程、时间进度、人员安排等。
(三)尽职调查和资料勘验
通过与委托人沟通，获取估值工作需要的相关资料，包括涉及估值对象和估值范围等相关资料，以及从政府部门、各类专业机构和市场等渠道获取的其他资料，并对估值中使用的资料进行核查和验证，了解估值对象现状，关注估值对象法律权属。
因新型冠状病毒感染肺炎(COVID-19)疫情在全球范围内仍在持续，估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查。估值人员通过邮件访谈的形式，了解了委估房地产的面积、建造年限、建筑材料、权属情况、账面净值等，同时获取了当地商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房地产估值意见中的相关假设及参数。
(四)估值测算形成结论
根据估值目的、估值对象、价值类型、资料收集等情况，分析估值方法的适用性，选择合适的估值方法进行估值测算。
(五)编制出具估值报告
估值机构建立分级审核等质量控制制度，履行内部审核程序，进行审核和修改，形成估值报告。
(六)整理归集估值档案
出具估值报告后，及时整理归集估值工作底稿、估值报告及其他相关资料。
十、估值假设
(一)基础性假设
1、交易假设:假设委估房地产处于交易过程中，估值人员根据委估房地产的交易条件等模拟市场进行估价，估值结果是对委估房地产最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设:假设委估房地产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，
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买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易传真:021-63391116邮编:200002
行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、资产持续使用假设:假设在估值目的经济行为实现后，委估房地产可以按其估值基准日的用途与使用方式持续使用。
(二)宏观经济环境假设
1、假设产权持有人所在国现行的经济政策方针无重大变化。
2、假设产权持有人估值目的涉及的汇率、税率无重大变化。
3、假设产权持有人所在国的社会经济环境无重大变化。
(三)估值对象于估值基准日状态假设
1、本次估值假设CBRE判断的房屋建筑物的综合成新率已充分反映了其实际使用过程中形成的损耗。
2、除估值人员所知范围之外，假设委估房地产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
3、除估值人员所知范围之外，假设委估房地产无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
4、除估值人员所知范围之外，假设委估房地产无影响其持续使用的重大技术故障，不存在对其价值有不利影响的有害物质，所在地无危险物及其他有害环境条件对委估房地产价值产生不利影响。
(四)限制性假设
1、本估值报告假设由委托人(产权持有人)提供的法律文件、技术资料、经营资料等相关资料均真实可信。我们亦不承担与委估房地产产权有关的任何法律事宜。
(五)预测假设
1、假设委估房地产未来租金、房产税、维修费、管理费及其他费用无重大变化。
2、假设未来无其他不可预测和不可抗力因素对委估房地产租赁造成重大影响。十一、估值结论
(一)估值结论:
截至估值基准日，位于比利时 Bouwelven 9，Grobbendonk 房地产具体情况如下:-13-Auria Solutions Belgium BVBA拟售后回租
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注:上述汇率采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价,即1欧元=7.0084人民币。
1、成本法估值结果
截至估值基准日,在估值报告所有限制与假设条件成立的情况下,经采用成本
法计算得出的位于比利时Grobbendonk委估房地产的市场价值估值为6,900,000.00欧
元。采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价,即1欧元=7.0084人民币,换算得出的房地产的市场价值估值
为人民币48,357,960.00元,较账面净值增值人民币19,150,621.20元,增值率为65.57%。
2、收益法估值结果
截至估值基准日,在估值报告所有限制与假设条件成立的情况下,经采用收益法计算得出的位于比利时Grobbendonk委估房地产的市场价值估值为7,042,500.00欧
元；采用估值基准日经中国人民银行授权、中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价,即1欧元=7.0084人民币,换算得出的房地产的市场价值估值为人民币49,356,657.00元,较账面净值增值人民币20,149,318.20元,增值率为68.99%。
3、估值结论选择
经采用上述2种方法估值,收益法结果高于成本法,两者差异金额为人民币998,697.00元,以收益法结果为基础,差异率为2.02%。
由于本次估值目的为售后回租,即将委估房地产出售,然后向买方租回使用,基于该估值目的,考虑到比利时工业厂房市场长期平稳发展,有可见的投资回报,收益法估值结果能够相对更准确的反映委估房地产的价值,本次采用收益法估值结果。
经分析,位于比利时Grobbendonk委估房地产的市场价值估值为人民币49,356,657.00元。由于该估值反映了委估房地产在未来期间将享有的预期租金回报,
因此估值高于账面净值。
(二)估值结论成立的条件；
1、本估值结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在上述
-14-AuriaSolutionsBelgiumBVBA拟售后回租
所涉及的比利时Grobbendonk房地产的市场价值估值报告
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原则、依据、假设存在的条件下成立；传真:021-63391116邮编:200002
2、本估值结论仅为本估值目的服务；
3、本估值结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
4、本估值结论未考虑特殊交易方式对估值结论的影响。
十二、特别事项说明
1、因新型冠状病毒感染肺炎(COVID-19)疫情在全球范围内仍在持续，估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查。估值人员通过邮件访谈的形式，了解了委估房地产的面积、建造年限、建筑材料、权属情况、账面净值等，同时参考了当地商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房地产估值意见中的相关假设及参数。对上述资料进行额外的调查和鉴证不属于本次估值工作范围，估值人员不对委托人(产权持有人)所提供资料的真实性、完整性负责，特别提请报告使用人关注。
2、本次房地产估值涉及的建筑物面积、建造年限、建筑材料等信息由委托人(产权持有人)提供，我们假设该信息是真实、准确、完整的，最终建筑物面积信息应以实际交易时测量的数据为准。
3、本次成本法估值中，房屋建筑物重置单价采用当地商业地产服务和投资公司算。由于估值人员无法对位于比利时 Grobbendonk委估房地产进行现场调查，房屋建筑物估值成新率参考 CBRE 判断的委估房屋建筑物的综合成新率，本次估值假设CBRE 判断的房屋建筑物的综合成新率已充分反映了其实际使用过程中形成的损耗，特别提请估值报告使用人关注。
4、经与委托人(产权持有人)访谈，委估房地产存在部分溢余土地。产权持有人原计划于 2022 年在该部分溢余土地上新建面积为2，461 平方米的厂房，但目前动工日期尚未确定。本次未考虑后续新建厂房涉及的租金收益、建造成本对估值结论的影响。本次收益法估值中，溢余土地按照面积及 CBRE 对委估土地单价的估算进行加回，特别提请报告使用人关注。
5、本次对委估房地产的估值未考虑已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也未考虑售后回租可能涉及的任何税项或费-15-
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用，特别提请报告使用人关注。传真:021-63391116邮编:200002
6、本估值结论未考虑特殊交易方式对估值结论的影响。
7、本估值报告仅为上海申达股份有限公司控股子公司 Auria Solutions BelgiumBVBA 拟售后回租位于比利时 Grobbendonk 房地产提供价值参考依据。一般来说，由于估值目的不同、价值类型不同、估值基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，委托人在做出财务决定前应进行独立的考虑和评价，不应完全依赖于本报告。
估值人员提请报告使用人在使用本报告时，应关注以上特别事项说明及期后重大事项对估值结论可能产生的影响。
十三、估值报告使用限制说明
(一)估值报告使用说明
1、本报告的使用权归委托人所有。委托人或者经委托人同意其他使用本估值报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、估值假设。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对估值范围内有关资产的权属及财务状况进行了披露，但估值人员并不具备对该等法律及财务事项表达意见的能力，也没有相应的资格。因此，若估值报告使用人认为这些法律及财务事项对实现经济行为较为重要，应当聘请律师或会计师等专业人士提供相应服务。
(二)限制说明
1、本报告只能用于估值报告载明的目的和用途。
2、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得委托人的同意，估值报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
3、本报告不是对估值对象的价值证明，而是基于一定估值基准和假设条件下的价值咨询意见。
(三)估值结论使用有效期
经国有资产监督管理部门备案后，本估值报告书方可正式使用。本估值结论仅对上海申达股份有限公司控股子公司Auria Solutions Belgium BVBA 拟售后回租位于比利时 Grobbendonk 房地产之经济行为有效，并仅在估值报告载明的估值基准日成立。
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十四、估值报告日
本估值报告提交日为2022年11月2日。
十五、估值人员签名及估值机构印章
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2022年11月2日
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附件
1、东方国际(集团)有限公司《关于同意上海申达股份有限公司控股子公司 AuriaSolutions GmbH 和 Auria Solutions Belgium BVBA 出售并租回其持有的土地与厂房的复函》(东方国际产〔2022〕260 号)；
2、委托人(产权持有人)公司登记信息复印件；
3、转报单位、委托人(产权持有人)企业产权登记表；
4、委托人(产权持有人)土地所有权证明文件复印件；
5、商业地产服务和投资公司 CBRE 对委估房地产的估值意见复印件；
6、委托人(产权持有人)承诺函；
7、估值人员承诺函；
8、估值机构资格证书复印件；
9、估值人员资质证书复印件；
10、估值机构营业执照复印件；
11、估值委托合同复印件。
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