北新建材:北新建材（苏州）有限公司部分实物资产因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及的设备类资产及房屋建（构）筑物价值评估项目资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
北新建材(苏州)有限公司部分实物资产
因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及的
设备类资产及房屋建(构)筑物价值评估项目
资产评估报告
国融兴华评报字[2022]第030096号
(共一册,第一册)
评估机构名称:北京国融兴华资产评估有限责任公司
评估报告日:2022年12月09日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
生成日期:2022年12月20日
北新建材(苏州)有限公司部分实物资产被回购涉及的
设备类资产及房屋建(构)筑物价值资产评估报告
目录
声明1
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人5
二、评估目的…………6
三、评估对象和评估范围……….6
四、价值类型.…8
五、评估基准日…8
六、评估依据……………8
七、评估方法…………….11
八、评估程序实施过程和情况16
九、评估假设………18
十、评估结论.……….19
十一、特别事项说明……………20
十二、资产评估报告使用限制说明22
十三、资产评估报告日.22
十四、评估机构和资产评估师签章.23
资产评估报告附件.......24
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北新建材(苏州)有限公司部分实物资产被回购涉及的
设备类资产及房屋建(构)筑物价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使
用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系,与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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设备类资产及房屋建(构)筑物价值资产评估报告
北新建材(苏州)有限公司部分实物资产
因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及
的设备类资产及房屋建(构)筑物价值评估项目
资产评估报告摘要
国融兴华评报字[2022]第030096号
北新建材(苏州)有限公司:
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公的原则,按照必要的评估程序,
采用成本法和市场法,对北新建材(苏州)有限公司部分实物资产因苏州星港街
北延工程项目建设需要被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:
评估目的:北新建材(苏州)有限公司部分实物资产因苏州星港街北延工程
项目建设需要被回购,为此需对评估基准日因苏州星港街北延工程项目建设需要
被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物市场价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考。
评估对象:北新建材(苏州)有限公司因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物的市场价值。
评估范围:北新建材(苏州)有限公司因苏州星港街北延工程项目建设需要
被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物,其中设备类资产账面原值
222,861,350.00元,账面净值为92,023,930.38元。具体范围以产权持有人申报的资产评估明细表为准。
评估基准日:2022年6月30日
价值类型:市场价值
评估方法:成本法、市场法
评估结论:本资产评估报告具体评估结论如下:
截止评估基准日2022年6月30日,北新建材(苏州)有限公司部分实物资
产账面价值17049.20万元。经评估,北新建材(苏州)有限公司部分实物资产评
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估价值17,997.35万元,增值948.15万元,增值率5.56%。详见下表:
资产评估结果汇总表
产权持有人:北新建材(苏州)有限公司金额单位:万元
以下提请报告使用人注意:
1、本次评估价值为含税价值。
2、北新建材(苏州)有限公司申报的已办理不动产权证的7项房屋,证载
权利人均为北新集团建材股份有限公司,实际建造费用均由北新建材(苏州)有
限公司支付,资产实际为北新建材(苏州)有限公司所有,北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产为其所有。详见下表:
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u0Rcngxing Huo北新建材(苏州)有限公司部分实物资产被回购涉及的
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3、北新建材(苏州)有限公司申报的未办理不动产权证的7项房屋,建造
费用均由北新建材(苏州)有限公司支付,资产实际为北新建材(苏州)有限公
司所有,北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产为
其所有。未办理不动产权证的房屋建筑物面积以企业申报为准,评估机构未组织
专门的机构或人员进行实地测量。若将来需经法定机构测量,法定机构测量面积
与本评估报告书所用面积不一致时,应以法定机构测定面积为准,并对本评估结论进行相应调整。详见下表:
1
2
3
4
5
6
7
4、北新建材(苏州)有限公司申报的浙F699W3东风风行车辆,证载权利人
为北新建材(嘉兴)有限公司,该车辆实际由北新建材(苏州)有限公司购置,
北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产为其所有。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的行为提供价值参考,评估结论
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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北新建材(苏州)有限公司部分实物资产
因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及
的设备类资产及房屋建(构)筑物价值评估项目
资产评估报告正文
国融兴华评报字[2022]第030096号
北新建材(苏州)有限公司:
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采用成本法和市场
法,按照必要的评估程序,对北新建材(苏州)有限公司部分实物资产因苏州星
港街北延工程项目建设需要被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物在2022年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人和产权持有人为北新建材(苏州)有限公司,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括其股东及相关监管机构。
(一)委托人及产权持有人概况
名称:北新建材(苏州)有限公司
统一社会信用代码:91320585796508001Y
住所:太仓港港口开发区协鑫中路2号
法定代表人:向卫锋
注册资本:17000.0000万人民币
类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
成立日期:2006年12月30日
经营范围:生产、加工、销售纸面石膏板、矿棉及矿棉吸音天花板；销售轻
钢龙骨系列产品、胶粘剂系列产品、离心玻璃棉及制品、铝箔及复合材料系列产
品、纸张及复合材料产品；经销建筑材料、装饰材料、化工产品(不含危险品)、
木材、五金交电、水暖管件、轻工材料、建筑机械；环保节能产品研发及技术转
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让；经营本企业自产产品及技术的进出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、
原辅材料及技术的进出口业务,但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术
除外。房地产经纪；物业管理；轻质建筑材料制造；轻质建筑材料销售(依法须
经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)许可项目:建设工程施
工(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目
以审批结果为准)一般项目:非金属废料和碎屑加工处理；石灰和石膏销售；
水泥制品销售；石棉水泥制品销售；新材料技术研发(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
(二)委托人与产权持有人的关系
委托人与产权持有人均为北新建材(苏州)有限公司。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为委托人及产权持有人。
本资产评估报告仅供委托人及其股东和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
北新建材(苏州)有限公司部分实物资产因苏州星港街北延工程项目建设需
要被回购,为此需对评估基准日因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及参考。
上述经济行为,经《中共北新集团建材股份有限公司委员会会议纪要-北新
建材党委2022年第二十九次会议》(北新建材党纪〔2022〕29号)文件审议并通过。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是北新建材(苏州)有限公司因苏州星港街北延工程项目建设需要被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物的市场价值。
(二)评估范围
评估范围为北新建材(苏州)有限公司因苏州星港街北延工程项目建设需要
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uo(cng xing bo北新建材(苏州)有限公司部分实物资产被回购涉及的
设备类资产及房屋建(构)筑物价值资产评估报告
被回购涉及的设备类资产及房屋建(构)筑物,其中房屋建(构)筑物账面原值
109,427,987.80元,账面净值为78,468,103.21元；设备类资产账面原值
222,861,350.00元,账面净值为92,023,930.38元。具体范围以产权持有人申报的资产评估明细表为准。详见下表:
金额单位:人民币元
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估
范围内的资产已经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了天职业字[2022]46854号审计报告。
(三)评估范围内主要资产的情况如下:
企业申报的纳入评估范围的资产包括:设备类资产、房屋建(构)筑物。相关资产的类型及特点如下:
1、房屋建(构)筑物
(1)房屋建筑物共计14项,主要包括生产性用房:1号厂房,2号外墙板
生产厂房、3号厂房、17#厂房等；生产辅助性用房:变电站厂房、变电所、锅炉房等；办公性用房:办公楼；其它性房屋为新型建筑材料组建的展示房。
(2)构筑物共计10项,主要包括厂内道路、围墙、旗杆等。
上述房屋建(构)筑物分别建在苏(2022)苏州工业园区不动产权第0000274
号、苏(2022)苏州工业园区不动产权第0000275号、苏(2022)苏州工业园区
不动产权第0000260号、苏(2022)苏州工业园区不动产权第0000261号土地使
用权上,土地用途为工业用地,上述土地使用权证载权利人为北新集团建材股份
有限公司,且资产在北新集团建材股份有限公司账上体现,本次评估范围的确定为账上审计后的相关资产,故未在本次评估范围内体现。
2、设备类资产
(1)机器设备共计1029项,主要为生产性设备:皮带机、输送机、码垛机、
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干燥窑及系统、给料机、风机、蒸压釜等；电力设备:控制柜、出线柜、变压器
等；辅助设备:空压机、起重机、养生台车等。分别位于北新建材(苏州)有限公司工业园分公司各车间。
(2)电子设备共计183项,主要为电脑、打印机、空调等办公设备和办公家具等,分别位于北新建材(苏州)有限公司工业园分公司各办公室。
(3)车辆共计2辆,分别为别克牌 GL8(SGM6529ATA)、东风牌东风风行,正常使用。
上述委托评估对象和评估范围与行为涉及的评估对象与评估范围一致；委托评估对象不涉及抵押担保等事项。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估范围内的财务数据引用天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)以2022年6月30日为基准日出具的天职业字[2022]46854号审计报告。
除引用上述报告外,未引用其他报告。
四、价值类型
根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
(一)本项目评估基准日为2022年6月30日。
(二)该评估基准日由委托人确定。
(三)本次资产评估的工作中,评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等,均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
《中共北新集团建材股份有限公司委员会会议纪要-北新建材党委2022年
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第二十九次会议》(北新建材党纪〔2022〕29号)。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过)；
2、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
3、《中华人民共和国公司法》(根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正)；
4、《中华人民共和国国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(根据2019年8月26日第十三
届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)；
6、《企业国有资产监督管理暂行条例》(2019年3月2日修正)；
7、《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号发布,2020年12月11日修订)；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12号)；
9、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
10、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
[2009]941号)；
12、《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资委产权[2013]64号)；
13、《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第32号令)；
14、《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第97号)；
15、《关于印发的通知》(国资办发
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[1992]36号)；
16、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改的决定》(财政部令第76号)；
17、财政部税务总局关于调整增值税税率的通知(财税[2018]32号)；
18、《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
19、《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》(中评协〔2021〕30号)；
20、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
21、其他与评估相关的法律、法规等。
(三)评估准则依据
1、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
2、《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；
3、《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；
4、《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；
5、《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；
6、《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)；
7、《资产评估执业准则一机器设备》(中评协[2017]39号)；
8、《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
10、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
11、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)；
12、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
13、《资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号)；
14、《资产评估专家指引第8号--资产评估中的核查验证》(中评协〔2019〕39号)。
(四)权属依据
1、机动车行驶证；
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其他设备类资产及房屋建(构)筑物经分析无法在市场上获取同类型或者类似的
近期交易案例,故本次对除车辆外设备类资产及房屋建(构)筑物未采用市场法进行评估。
收益法是将委估资产的未来预期收益依一定折现率折成现值确定资产价值
的评估方法,收益法适用的条件是与被评估资产相对应的收益和成本能够比较准
确的量化。因委估对象为单项资产,不具备独立盈利能力,未能形成独立的经营收益,收益法评估受到限制,故本次评估未选用收益法。
成本法是指通过资产的重置成本扣减各种贬值后反映资产价值的评估方法,
适用的条件是被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态以及应
当具备可利用的历史资料。被评估资产为可以取得重置成本的单项资产,因此采用成本法进行评估。
各项资产的具体评估方法介绍如下:
1、固定资产-房屋建(构)筑物
本次委估的房屋建(构)筑物为企业自建房屋,提供完整的工程结算资料则采取重置成本法进行评估。
重置成本法是以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全
价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估价值。
建筑物评估价值=重置全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重置单价并计算评估价值。
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
重值全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价,
建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员根据设计图纸与工程量,
套用《江苏省建筑与装饰工程计价定额》2014年版,《江苏省通用安装工程计
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价定额》(电气篇:给排水篇)2014年版,《江苏省建设工程费用定额》2014年版等相关信息,计算得出建筑安装工程造价。
同类结构中其他房屋的建安造价采用典型工程差异系数调整法计算,影响房
屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨
度、建筑材料、装修标准、设备设施等,把待估对象和典型工程进行比较,获取
综合调整系数,待估对象建安造价等于典型工程建安造价乘以综合调整系数。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位见下表:
工程建设前期及其他费用表
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按
基准日中国人民银行规定标准及贷款市场报价计算,工期按建设正常情况建设周期计算,并按均匀投入考虑。
一年期3.70
五年期以上4.45
资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)×建设工期×贷款利率×50%
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司融兴华
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②成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定,采用现场勘察成新率和理论成新率两种
方法计算,并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率5:5的比例加权平均计算综合成新率。其中:
勘察成新率 N1:通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察,对建(构)筑物
的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及
上下水、通风、电照等各部分的勘察,根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋
完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评
分标准及修正系数》,结合建筑物使用状况、维修保养情况,分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率N2:根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N2=(1一已使用年限/经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后,通过加权平均计算成新率。
成新率N=勘察成新率N1×50%+理论成新率 N2×50%
③评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
2、设备类资产
本次评估中根据评估目的,按照持续使用原则,以评估基准日市价为依据,采用重置成本法进行评估。
1)机器设备
①重置全价的确定
A、重置全价由设备购置价、运杂费、安装费、其他费用及资金成本等组成。
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备其他费用+资金成本
B、对于不需要安装的设备:
设备重置全价=设备购置价+运杂费+设备其他费用+资金成本
a、设备购置价
对于大型关键设备,主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格,或参
考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小型设备主要是通过查询
评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没有市场报价信息的设备,主要是
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通过参考同类设备的购置价确定。
b、设备运杂费
根据国家发改委颁布的《最新资产评估常用数据与参数手册》的相关内容,
结合设备生产厂家到安装地的距离和采用的运输工具和设备购置合同中是否包
含运杂费来测算运杂费率。其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、运费、采购、保管等费用。具体计算公式为:
设备运杂费=设备购置价×运杂费率
C、安装调试费与设备基础费
安装调试费参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》和《最新资产评估常用数据与参数手册》确定。
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
d、设备其他费用
①如果设备基础是独立的,或与建筑物密不可分,设备基础费在房屋建筑物类资产评估中考虑,其余情形单独在设备中考虑设备基础。
②前期费用是指国家及当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建
设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表:
设备其他费用=设备购置价×(设备基础费率+前期费率)
e、资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费)×中国人民银行规定标准及贷款市场报价×合理工期×1/2
C、对于其他辅助、通用等小型设备,主要通过查询评估基准日的市场报价
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、
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信息确定购置价；对于部分询不到价格或同类设备现行技术性能已优化、改进的
设备,采用替代性原则,在同类设备现行价格的基础上考虑功能性贬值并考虑合理费用后确定重置全价。
②综合成新率的确定
对于机器设备,通过对设备的运行状况、负荷状况、维护状况、故障率所进
行的现场勘察,再结合年限成新率综合确定其成新率,现场勘察成新率权重为50%,年限成新率权重50%。
综合成新率=勘察成新率×50%+年限成新率×50%
其中:
年限成新率=(经济使用年限-实际已使用年限)/经济使用年限×100%
2)车辆
购置日期较早且该款车型市场上已无销售的,根据二手汽车交易市场报价采用市场法通过相关系数调整确定车辆的市场价值。
车辆评估价值=可比实例价格×各因素修正系数
3)电子设备
①重置全价的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料,依据其购置价确定重置全价；对于
购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设备市场价格确定其重置全价。
②成新率的确定
电子设备的成新率主要依据使用年限确定其成新率。
年限成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:
(一)接受委托
我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务
基本事项,以及各方的权利、义务等达成一致,并与委托人协商拟定了相应的评估计划,评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
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(二)前期准备
根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。
(三)现场调查
评估人员对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1、指导产权持有人填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有人的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,
按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等,对纳入评
估范围的资产进行细致准确地填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2、初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然
后仔细审查各类“资产评估明细表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估明细表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
3、现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相
关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据实际核查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善“资产评估明细表”,以做到:账、表、实相符。
5、查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的实物资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等
渠道独立获取的资料,从被评估单位等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、
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各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步资产评估报
告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,与委托人或者委托人同
意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
(七)评估档案归档
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理,形成资产评估档案。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:
(一)一般假设
1、交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖
方的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。
(二)其他假设
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本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策,无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化；
3、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素,造成对产权持有人重大不利影响；
4、本次评估的各项资产均以评估基准日委托人申报的实际存量为前提。假
设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的,未考虑基准日后通货膨胀因素的影响；
5、假设委托人及产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件等相关材料真实、有效。
6、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定；
7、在估算过程中,我们没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对估值的影响。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假
设条件发生较大变化时,资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、i评估结论
截止评估基准日2022年6月30日,北新建材(苏州)有限公司部分实物资
产账面价值17,049.20万元。经评估,北新建材(苏州)有限公司部分实物资产评估价值17,997.35万元,增值948.15万元,增值率5.56%。详见下表:
资产评估结果汇总表
产权持有人:北新建材(苏州)有限公司金额单位:万元
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资产总计17,049.2017,997.35948.155.56
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项:
(一)本次评估价值为含税价值。
(二)北新建材(苏州)有限公司申报的已办理不动产权证的7项房屋,证
载权利人均为北新集团建材股份有限公司,实际建造费用均由北新建材(苏州)
有限公司支付,资产实际为北新建材(苏州)有限公司所有,北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产为其所有,详见下表::
合计53,321.1561,513,608.5448,153,371.82
(三)北新建材(苏州)有限公司申报的未办理不动产权证的7项房屋,建
造费用均由北新建材(苏州)有限公司支付,资产实际为北新建材(苏州)有限
公司所有,北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产
为其所有。未办理不动产权证的房屋建筑物面积以企业申报为准,评估机构未组
织专门的机构或人员进行实地测量。若将来需经法定机构测量,法定机构测量面
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积与本评估报告书所用面积不一致时,应以法定机构测定面积为准,并对本评估结论进行相应调整。详见下表:
序
1
2
4
5
6
7
(四)北新建材(苏州)有限公司申报的浙F699W3东风风行车辆,证载权
利人为北新建材(嘉兴)有限公司,该车辆实际由北新建材(苏州)有限公司购
置,北新建材(苏州)有限公司已对上述情况况出具相关说明,承诺资产为其所有。
(五)本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变
更过程中的相关费用和税项；未考虑抵押、担保、未决诉讼等事项对评估结论的影响；未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(六)本评估报告是在委托人及产权持有人相关当事方提供与资产评估相关
资料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完
整性以及保证经营的合法性是委托人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的
责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意
见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露,不代表对
上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证,对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
(七)本次评估前,天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对北新建材(苏
州)有限公司部分实物资产2022年6月30日为基准日进行了审计,并出具了天
职业字[2022]46854号审计报告,北新建材(苏州)有限公司按照审计审计后的
财务数据进行申报,本次对北新建材(苏州)有限公司部分实物资产市场价值的
评估是在注册会计师审计的基础上进行的,本评估机构提请报告的使用者在使用
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本资产评估报告时要关注上述审计报告。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途、只能由
资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本资产评估报告的全部或者部
分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用；
(六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行
为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日2022年6月30日至2023年6月29日。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日期为2022年12月09日。
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十四、评估机构和资产评估师签章
资产评估师
资产评估师:孙艳南孙艳南
11200240
商华资产评估师
资产评估师:商华肖华
11140030
北京国融资产金估有限责任公司
2022年12009日
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