精工钢构:精工钢构拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
联合中和评报字（2022）第6316号（共一册，第一册）联合中和土地房地产资产评估有限公司
二○二二年十二月三十一日长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目录
声明----------------------------------------------------1
资产评估报告摘要----------------------------------------------3
资产评估报告------------------------------------------------9
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人-------9
二、评估目的-----------------------------------------------18
三、评估对象和评估范围------------------------------------------18
四、价值类型及其定义-------------------------------------------19
五、评估基准日----------------------------------------------19
六、评估依据-----------------------------------------------19
七、评估方法-----------------------------------------------21
八、评估程序实施过程和情况----------------------------------------30
九、评估假设-----------------------------------------------32
十、评估结论-----------------------------------------------33
十一、特别事项说明--------------------------------------------34
十二、资产评估报告使用限制说明--------------------------------------38
十三、资产评估报告日-------------------------------------------39
资产评估报告附件---------------------------------------------41
联合中和土地房地产资产评估有限公司长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告声明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告；委托人或者其他资产
评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制；资产评估报告使用人应当充分关注并考虑资
产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，依法合理使用评估结论。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人
申报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人
依法对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人
提供虚假或不实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料，资产评估专业人员履行正常核查程序未能发现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。
八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的
利益关系，对相关当事人不存在偏见。
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九、资产评估专业人员已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料
进行了查验，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露，但并非对评估对象的法律权属提供保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资产评估报告经济行为的要求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异，系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇总数据为准。
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长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告摘要
联合中和评报字（2022）第6316号
长江精工钢结构（集团）股份有限公司：
联合中和土地房地产资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法（成本法），对长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权事宜所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的
因长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权，需对该经济行为所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月30日的市场
价值进行评估，以满足委托人拟实施上述经济行为的需要。故：
本次评估的目的是为长江精工钢结构（集团）股份有限公司提供其拟转让股权事宜所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月
30日的市场价值参考意见。
二、评估对象和评估范围本次评估的对象为湖北武建精工有限公司于评估基准日2022年4月30日的股东全部权益价值；该评估对象所涉及的评估范围包括湖北武建精工有限公司于评估基准日经审计的全部资产及承担的全部负债。
三、价值类型本次评估的价值类型为市场价值。
四、评估基准日本次评估的基准日为2022年4月30日。
五、评估方法
本次评估采用资产基础法（成本法）。
六、评估结论及其有效使用期
截至评估基准日2022年4月30日，湖北武建精工有限公司资产总额账面值为联合中和土地房地产资产评估有限公司第3页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
结论应予调整，提请报告使用人予以关注。
本次评估未考虑以上产权瑕疵对评估结论的影响。
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形本项目不存在未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素无。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况无。
（六）重大期后事项无。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
截至评估基准日，湖北武建精工有限公司持有的不动产涉及的租赁事项均在租约有效期内，具体如下：
租赁合序同租赁物租赁用承租方门牌号面积租赁期限号合同编类别途号武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 1-245 附 4 门面 440+ 2022/1/1-20
1门面盘龙城小乡村餐饮
022-01一楼、二楼空地5522/12/31
鲜鱼馆
247附7一楼、LZJG-2 门面 385 住宿旅 2022/1/1-20
2门面张保光247附7-245附
022-03㎡馆22/12/31
12二楼
武汉市黄陂区245附8-245附LZJG-2 盘龙城经济开 18 一楼、245 附 门面 1045+ 教育（幼 2022/1/1-20
3门面
022-04发区阳光幼儿13-245附20二空地813.8儿园）22/12/31
园楼
245附19-245附LZJG-2 王厚发（车友之 22 一楼、 门面 330 2022/1/1-20
4门面汽修
022-05家）245-21-245附22㎡22/12/31
二楼
联合中和土地房地产资产评估有限公司第5页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告租赁合序同租赁物租赁用承租方门牌号面积租赁期限号合同编类别途号
LZJG-2 武汉黎恒印务 245 附 23-245 附 门面 440 印务、办 2022/1/1-20
5门面
022-06有限公司26一楼、二楼㎡公22/12/31
LZJG-2 湖北沐恒建筑 245 附 27-245 附 门面 220 办公、广 2022/1/1-20
6门面
022-07工程有限公司28一楼、二楼㎡告制作22/12/31
武汉盘龙诚竭
LZJG-2 245 附 29-245 附 门面 220 2022/1/1-20
7门面汽修服务有限汽修
022-0830一楼、二楼㎡22/12/31
公司武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 31-245 附 门面 275 2022/1/1-20
8门面盘龙城鑫海隆汽修
022-0935一楼㎡22/12/31
汽车修理部武汉市黄陂区245附36一楼一
LZJG-2 门面 495 住宿旅 2022/1/1-20
9门面盘龙城安然宾间及245附
022-10㎡馆22/12/31
馆31-38二楼
245附37-245附
武汉市黄陂区
LZJG-2 40 一楼、 门面 330 2022/1/1-20
10门面盘龙城何盛汽汽修
022-1124539-245附40㎡22/12/31
车美容店二楼武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 43-245 附 门面 440 2022/1/1-20
11门面盘龙城鑫龙启汽修
022-1346一楼、二楼㎡22/12/31
汽修厂
LZJG-2 武汉富欣合盛 245 附 47-245 附 门面 660 润滑油 2022/1/1-20
12门面
022-14贸易有限公司50一楼、二楼㎡销售22/12/31
王威（武汉市黄LZJG-2 陂区盘龙城车 245 附 53-245 附 门面 220 汽车锁 2022/1/1-20
13门面
022-15有锁汽车钥匙54一楼、二楼㎡具维修22/12/31
店）武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 57-245 附 门面 330 2022/1/1-20
14门面盘龙城传诚汽汽修
022-1759一楼、二楼㎡22/12/31
车维修中心吴小芳（武汉市LZJG-2 黄陂区盘龙城 356 附 60-245 附 门面 330 2022/1/1-20
15门面汽修
022-18鑫越汽车保养62一楼、二楼㎡22/12/31
店）武汉市黄陂区办公楼与食堂办公楼
LZJG-2 汽车维 2022/1/1-20
16办公楼富仁子归汽车之间及部分空897+空地
022-19修22/12/31
修理厂地822
联合中和土地房地产资产评估有限公司第6页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告租赁合序同租赁物租赁用承租方门牌号面积租赁期限号合同编类别途号测量地
LZJG-2 甲方 A 区部分 空地 228 2022/1/1-20
17空地胡兴旺磅经营
022-20空地㎡22/12/31
活动武汉市固豪金铁制品
LZJG-2 甲方 A 区食堂 仓库 624+ 2022/1/1-20
18仓库属制品有限公生产、办
022-23仓库、空地空地52022/12/31
司公武汉柯宝龙包包装制
LZJG-2 甲方 A 区食堂 仓库 500+ 2022/1/1-20
19仓库装机械有限公品生产、
022-24仓库、空地空地16722/12/31
司办公
LZJG-2 武汉金畅祥商 甲方 A 区食堂 仓库 390+ 仓库、副 2022/1/1-20
20仓库
022-25贸有限公司仓库、空地空地390食批发22/12/31
原装配车间办
LZJG-2 武汉富欣合盛 办公室 941 2022/1/1-20
21办公室公楼二楼、一楼办公
022-26贸易有限公司㎡22/12/31
前台大厅
湖北绿智精工钣金车间及油厂房2022/1/1-2022厂房
科技有限公司漆车间12524.42㎡22/12/31
LZJG-2 2022/1/1-20
23宿舍项仲芬宿舍105住宿
022-2722/12/31
原装配车间东
LZJG-2 武汉富欣合盛 厂房 1400 不锈钢 2022/3/1-20
24厂房边第一跨靠北
022-29贸易有限公司㎡加工23/2/28
边一半
LZJG-2 武汉富欣合盛 2022/2/1-20
25宿舍宿舍12间宿舍12间住宿
022-30贸易有限公司23/1/31
LZJG-2 武汉富欣合盛 2022/2/1-20
26宿舍宿舍20间宿舍20间住宿
022-31贸易有限公司23/1/31
LZJG-2 武汉富欣合盛 办公楼 食品包 2022/4/1/-20
27食堂食堂二楼
022-32贸易有限公司665.67㎡装23/3/31
LZJG-2 武汉富欣合盛 空地 2955 2022/4/1/-20
28空地厂区内空地仓库
022-34贸易有限公司㎡23/3/31
中国邮政集团一楼作
甲方 A 区办公 办公室 990 2022/4/21-229 办公室 公司武汉市黄 业、二楼
楼部分办公室㎡023/4/20陂区分公司办公中国邮政集团
LZJG-2 2021/5/10-2
30宿舍公司武汉市黄宿舍12间宿舍12间住宿
022-35022/5/9
陂区分公司
联合中和土地房地产资产评估有限公司第7页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
截至评估基准日，因不动产产权尚未完成过户，房地产租金收入暂由原产权登记人湖北绿智精工科技有限公司代为收取，提请报告使用人予以关注。
本次评估不考虑上述租赁事项对评估范围内相关不动产评估的影响。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形无。
（十）其他需要特别说明的事项无。
评估报告的使用人需特别关注上述“特别事项说明”对本报告评估结论的影响。
以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
联合中和评报字（2022）第6316号
长江精工钢结构（集团）股份有限公司：
联合中和土地房地产资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法（成本法），对长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权事宜所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况本次评估的委托人为长江精工钢结构（集团）股份有限公司（以下简称“委托人”或“长江精工”），其概况如下：
统一社会信用代码：91340000711774045Q
名称：长江精工钢结构（集团）股份有限公司
类型：其他股份有限公司（上市）
法定代表人：方朝阳
注册资本：201287.4349万元人民币
成立日期：1999-06-28
经营期限：1999-06-28至无固定期限
住所：安徽省六安市经济技术开发区长江精工工业园
经营范围：承包境外钢结构工程和境内国际招标工程以及上述工程的勘测、
咨询、设计、监理项目和项目所需的设备、材料出口，对外派遣实施上述项目所需的劳务人员。一般经营项目：生产销售轻型、高层用钢结构产品及新型墙体材料，钢结构设计、施工、安装。
（二）被评估单位概况本次评估的被评估单位为湖北武建精工有限公司（以下简称“被评估单位”联合中和土地房地产资产评估有限公司第9页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告或“武建精工”），其概况如下：
1.主要登记事项
统一社会信用代码：91420116MA49RCJA5D
名称：湖北武建精工有限公司
类型：有限责任公司（非自然人投资或控投的法人独资）
法定代表人：吴先桂
注册资本：伍佰万圆元整
成立日期：2021年05月12日
经营期限：2021年05月12日至2041年05月11日
住所：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道211号A2栋1-2层2室
经营范围：一般项目：环境保护专用设备制造；机械电气设备制造；普通机械设备安装服务；金属结构制造；住房租赁；非居住房地产租赁；生活垃圾处理装备销售；环境保护专用设备销售；环境卫生公共设施安装服务；金属结
构销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2.历史沿革
2021年5月12日，湖北武建精工有限公司（以下简称“公司”）经武汉市黄陂区
工商行政管理局批准依法登记设立，公司由湖北绿智精工科技有限公司分立而来。
2021年2月26日，经湖北绿智精工科技有限公司股东会形成如下决议：1.同意
湖北绿智精工科技有限公司分立，分立形式为公司存续分立。2.同意湖北绿智精工科技有限公司分立为湖北绿智精工科技有限公司和湖北武建精工有限公司。3.同意分立后，湖北绿智精工科技有限公司的注册资本为11500万元人民币，由股东长江精工钢结构（集团）股份有限公司出资11500万元人民币，占注册资本的
100%。湖北武建精工有限公司的注册资本为500万元人民币，由股东长江精工钢结构（集团）股份有限公司出资500万元人民币，占注册资本的100%。
公司设立时注册资本为人民币500万元，成立时，公司股权结构如下所示：
出资方出资方式认缴出资额(万元)实缴出资额（万元）持股比例
长江精工钢结构（集团）
货币500500100%股份有限公司
合计500500100%
截至评估基准日，湖北武建精工有限公司股权未发生变化。
3.被评估单位近一年及评估基准日的资产、财务和经营状况
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被评估单位2021年度及基准日资产负债及经营成果情况见下表：
金额单位：人民币元
项目/报表日年度2021年12月31日2022年4月30日
总资产50388834.9251660064.64
总负债43802190.7145116804.19
所有者权益6586644.216543260.45
项目/报表日年度2021年1-4月2022年1-4月营业收入0.002198970.68
营业成本0.00803956.60
营业利润0.00-57845.00
利润总额0.00-57845.00
净利润0.00-43383.76上述公司2021年度及基准日财务数据均摘自经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的“永证审字（2022）第148295号”标准无保留意见《审计报告》。
4.被评估单位业务经营情况
湖北武建精工有限公司成立于2021年5月，由湖北绿智精工科技有限公司分立而来，目前公司主要业务为房屋租赁。
5.被评估单位的重要资产状况
对列入评估范围的重要资产的经济、物理、权属等情况的说明：
资产来源：根据湖北绿智精工科技有限公司股东关于公司分立的决定“四、同意将公司财产做相应分割。同意湖北绿智精工科技有限公司分立后，其名下所有不动产均过户给新设公司”，2021年5月12日，湖北武建精工有限公司经由湖北绿智精工科技有限公司分立而成，原湖北绿智精工科技有限公司不动产按分立决定全部转入湖北武建精工有限公司，相关不动产产权过户事宜尚未完成，涉及不动产具体为下述投资性房地产，资产概述如下：
（1）投资性房地产
被评估单位申报评估的投资性房地产共计23项，账面原值79782835.54元，账面净值45811989.62元，均采用成本模式计量，包括房屋建（构）筑物18项及土地使用权5项，均分布在公司厂区内，存在部分或整体出租事宜，其中房屋建筑物外观状态较好，除中心配电室、老办公楼及新办公大楼未取得权属证书外，其余房产均已办理产权证书；构筑物中厂区零星工程主要为原厂区建设时相关前期及其他建设费用，无实物；绿化工程经现场勘察，主要为厂区内草坪及苗木（樟树、桂花树、玉兰树等）；雕塑包括厂区大门及新办公楼外石狮
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子及厂区草坪中放置的动物摆件，除无实物零星工程外，构筑物整体状况较好。
具体概况如下：
1）房屋建（构）筑物
是总建筑面积序证载权否
权证编号 建筑物名称 结构 层 建成年月 （m2）/数号利人抵数量押鄂2019武混合
1 湖北绿 A7 栋-宿舍 6 2006/10/31 4586.03
汉市黄陂结构智精工不动产权否科技有
第 0040885 混合2 限公司 A6 栋-食堂 2 2005/4/1 3741.53号结构
A5 栋 1 层 1 号- 钢结
311912.08
油漆车间构鄂2019武
湖北绿 A5 栋 1-2 层 2 号
汉市黄陂2006/11/30
智精工-靠油漆车间办混合
4不动产权否2457.56科技有公楼（老技术结构
第0041120限公司部）号
A4 栋 1-2 层-靠 混合
522006/12/13265.32
门卫室门面结构鄂2020武
湖北绿 A3 栋 1-2 层-靠 混合6 汉市黄陂 2 2006/12/1 3480.9智精工钣金车间门面结构不动产权否科技有
7第0014749
A1 栋 1 层-钣金 钢结
限公司12006/11/110612.35号车间构鄂2019武湖北绿液压件车间（装钢结8汉市黄陂12005/4/111750.31智精工配车间）构不动产权否科技有靠装配车间办混合
9第0041120限公司22005/4/11682.10
号公楼结构砖混
10///中心配电室12019/5/2153.12
结构老办公楼（中央砖混
11///空调及其他设22013/12/31844.161
结构
施）
12///新办公大楼框架42013/12/314848.94
13///零星工程//2007/8/11项
14///其他零星工程//2007/4/11项
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15///绿化//2007/12/11项
16///旗杆//2006/9/13根
17///精功石狮子//2012/3/12对
18///雕塑一组//2013/12/11组截至本报告日，因不动产产权过户事宜尚未完成，故证载权利人仍为“湖北绿智精工科技有限公司”。上述新办公大楼、老办公楼及中心配电室至基准日尚未办理房屋产权证书，其中新办公大楼面积由湖北武建精工有限公司根据《建设工程规划许可证》（鄂规工程420116201600174号）登记建设规模予以申报
并经评估专业人员现场测量复核一致确认，老办公楼及中心配电室房屋建筑面积由湖北武建精工有限公司申报并经评估专业人员现场测量复核一致确认，若与相关登记管理机构认定面积不符，应以相关部门确认的建筑面积为准，提请报告使用人予以关注。
2）土地使用权
序土地权证证载权利是否用地土地到期时开发原始入账
面积(m2)
号编号人抵押性质用途间程度价值（元）鄂2019武汉市黄陂湖北绿智
工业2054/8/五通
1不动产权精工科技否出让41600.303934168.39
用地8一平
第0041120有限公司号鄂2019武汉市黄陂湖北绿智
工业2054/8/五通
2不动产权精工科技否出让15717.331486398.48
用地8一平
第0040885有限公司号鄂2019武汉市黄陂湖北绿智
工业2054/8/五通
3不动产权精工科技否出让14780.401397792.38
用地8一平
第0032871有限公司号鄂2020武汉市黄陂湖北绿智
工业2054/8/五通
4不动产权精工科技否出让37346.603531893.11
用地8一平
第0014749有限公司号鄂2021武湖北绿智
工业2054/8/五通
5汉市黄陂精工科技否出让16470.901557664.11
用地8一平不动产权有限公司
联合中和土地房地产资产评估有限公司第13页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
第0038826号
2022年3月，湖北绿智精工科技有限公司就上述5项土地使用权转让事宜
向武汉市黄陂区国土资源和规划局分别提交有《转让国有土地使用权呈报表》，受让方均为湖北武建精工有限公司。截至本报告日，因不动产产权过户事宜尚未完成，故证载权利人仍为“湖北绿智精工科技有限公司”，提请报告使用人予以关注。
本次评估未考虑以上产权瑕疵对评估结论的影响。
上述投资性房地产对外租赁情况如下：
*宿舍楼租赁：共计116间，至基准日，已对外出租89间，具体如下：
序数量租赁租金总额承租方租赁期限号（间）用途（元）
1麒创科技（湖北）有限公司-孙兵28住宿2020/7/1—2023/6/30139200.00
2麒创科技（湖北）有限公司-孙兵8住宿2020/7/1—2023/6/3031200.00
3武汉富欣合盛贸易有限公司8住宿2021/10/1—2022/9/3048000.00
4项仲芬1住宿2022/1/1-2022/12/314800.00
5武汉富欣合盛贸易有限公司12住宿2022/2/1-2023/1/3152800.00
6武汉富欣合盛贸易有限公司20住宿2022/2/1-2023/1/31100800.00
中国邮政集团公司武汉市黄陂区分
712住宿2021/5/10-2022/5/952800.00
公司合计89
* 食堂租赁：总面积 3741.53m2，至基准日，已出租 2179.67 m2，具体如下：
序 面积（m2) 租赁用 租金总额承租方门牌号租赁期限号
食堂途（元）空地
武汉富欣合盛贸食品包2022/4/1/-2
1食堂二楼665.67120820.60
易有限公司装023/3/31铁制品
武汉市固豪金属 甲方 A 区食堂 2022/1/1-2
2624520生产、办115000.00
制品有限公司仓库、空地022/12/31公包装制
武汉柯宝龙包装 甲方 A 区食堂 2022/1/1-2
3500167品生产、116200.00
机械有限公司仓库、空地022/12/31办公
武汉金畅祥商贸 甲方 A 区食堂 仓库、副 2022/1/1-2
439039075000.00
有限公司仓库、空地食批发022/12/31
合计2179.671077
* 车间租赁：钣金车间及油漆车间合计 12524.42 m2，至基准日，已全部出
联合中和土地房地产资产评估有限公司第14页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告租，具体如下：
租金总额
序号 承租方 门牌号 面积（m2） 租赁期限
（元）湖北绿智精工科钣金车间及油
112524.422022/1/1-2022/12/312250000.00
技有限公司漆车间
* 办公楼租赁：总面积 457.56m2，至基准日，已全部出租，具体如下：
序租赁面积租金总
门牌号/位置合同单位租赁期限
号(㎡)额（元）
麒创科技（湖北）有限
1靠油漆车间办公楼2020/7/1-2023/6/30457.5689851.52
公司-季胜明
* 门面租赁: 面积合计 6746.22m2，至基准日，已出租 6160 m2，具体如下：
序面积租金总额承租方门牌号租赁用途租赁期限号 （m2） （元）武汉市黄陂区盘
245附1-245附42022/1/1-202
1龙城小乡村鲜鱼440餐饮123300.00
一楼、二楼2/12/31馆
247附7一楼、247
2022/1/1-202
2张保光附7-245附12二385住宿旅馆76000.00
2/12/31
楼
武汉市黄陂区盘245附8-245附18
教育（幼儿2022/1/1-202
3龙城经济开发区一楼、245附1045348828.00
园）2/12/31
阳光幼儿园13-245附20二楼
245附19-245附22王厚发（车友之2022/1/1-202
4一楼、245-21-245330汽修100000.00
家）2/12/31附22二楼
武汉黎恒印务有245附23-245附262022/1/1-202
5440印务、办公120000.00
限公司一楼、二楼2/12/31
湖北沐恒建筑工245附27-245附28办公、广告2022/1/1-202
622060000.00
程有限公司一楼、二楼制作2/12/31
武汉盘龙诚竭汽245附29-245附302022/1/1-202
7220汽修57000.00
修服务有限公司一楼、二楼2/12/31武汉市黄陂区盘
245附31-245附352022/1/1-202
8龙城鑫海隆汽车275汽修100000.00
一楼2/12/31修理部
245附36一楼一
武汉市黄陂区盘2022/1/1-202
9间及245附31-38495住宿旅馆100000.00
龙城安然宾馆2/12/31二楼
联合中和土地房地产资产评估有限公司第15页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
武汉市黄陂区盘245附37-245附40
2022/1/1-202
10龙城何盛汽车美一楼、24539-245330汽修100000.00
2/12/31
容店附40二楼武汉市黄陂区盘
245附43-245附462022/1/1-202
11龙城鑫龙启汽修440汽修120000.00
一楼、二楼2/12/31厂
武汉富欣合盛贸245附47-245附50润滑油销2022/1/1-202
1266099000.00
易有限公司一楼、二楼售2/12/31
王威（武汉市黄陂
245附53-245附54汽车锁具2022/1/1-202
13区盘龙城车有锁22055000.00
一楼、二楼维修2/12/31汽车钥匙店）武汉市黄陂区盘
245附57-245附592022/1/1-202
14龙城传诚汽车维330汽修90000.00
一楼、二楼2/12/31修中心吴小芳（武汉市黄
356附60-245附622022/1/1-202
15陂区盘龙城鑫越330汽修90000.00
一楼、二楼2/12/31汽车保养店）合计6160
* 液压件车间（装配车间）：总面积 11750.31m2，至基准日，已出租 1400.00
m2，具体如下：
租金总额
序号 承租方 门牌号 面积（m2） 租赁期限
（元）原装配车间东武汉富欣合盛贸
1边第一跨靠北1400.002022/3/1-2023/2/28302716.00
易有限公司边一半
* 办公楼租赁：新旧办公楼面积合计 7375.20 m2，至基准日，已出租 3851.00
m2，具体如下：
序面积租赁用租金总额
合同单位门牌号/位置租赁期限号（㎡）途（元）武汉富欣合A 区部分办公室（A 区办 2021/10/1-20
1盛贸易有限820.5办公180228.00公楼三楼西边）-办公室22/9/30公司武汉富欣合武汉市黄陂区盘龙城经
2021/10/1-20
2盛贸易有限济开发区巨龙大道211202.5办公38880.00
22/9/30
公司 号 A 区-办公室武汉市黄陂
办公楼与食堂之间及部汽车维2022/1/1-202
3区富仁子归897190000.00
分空地（822m2） 修 2/12/31汽车修理厂
武汉富欣合原装配车间办公楼二2022/1/1-202
4941办公172000.00
盛贸易有限楼、一楼前台大厅2/12/31
联合中和土地房地产资产评估有限公司第16页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告公司中国邮政集一楼作
团公司武汉 甲方 A 区办公楼部分办 2022/4/21-20
5990业、二楼349272.00
市黄陂区分公室23/4/20办公公司合计3851
截至评估基准日，因不动产产权过户事宜尚未完成，上述不动产租金收入暂由原产权登记人湖北绿智精工科技有限公司代为收取，提请报告使用人予以关注。
6.被评估单位的主要会计、税收政策及优惠
（1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
（2）记账本位币：以人民币为记账本位币；
（3）会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定；
（4）投资性房地产：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼
有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的房屋及建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
武建精工采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
资产类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物年限平均法3053.17
土地使用权直线法至证载年限0/
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
资产负债表日，若投资性房地产的可收回金额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（5）税项：公司适用的主要税种及税率列示如下：
税种计税依据税率
联合中和土地房地产资产评估有限公司第17页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础
增值税计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差5%额部分为应交增值税
城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7.00%
教育费附加实际缴纳的流转税税额3.00%
地方教育附加实际缴纳的流转税税额2.00%
从价计征：按房产的原值减除一定比例后的余值计征；扣除比例30%，年税房产税从租计征：按房产的租金收入计征率1.2%；12%
土地使用税土地面积4元/平方米
企业所得税应纳税所得额25%
7.委托人与被评估单位之间的关系
本次评估委托人为被评估单位唯一股东。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本评估报告仅供委托人和国家法律法规规定的评估报告使用者使用，任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告的使用人。
本评估报告仅供上述使用者在本次评估目的前提下使用，其他任何人（单位）使用本评估报告无效；我们对报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
二、评估目的
因长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权，需对该经济行为所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月30日的市场
价值进行评估，以满足委托人拟实施上述经济行为的需要。故：
本次评估的目的是为长江精工钢结构（集团）股份有限公司提供其拟转让股权事宜所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益于评估基准日2022年4月
30日的市场价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
（一）委托评估的评估对象和评估范围本次评估的对象为湖北武建精工有限公司于评估基准日2022年4月30日的股东全部权益价值；该评估对象所涉及的评估范围包括湖北武建精工有限公司于评估基准日经审计的全部资产及承担的全部负债。
截至评估基准日2022年4月30日，湖北武建精工有限公司申报评估的资产总额账面值为5166.01万元（其中流动资产账面值为572.24万元、投资性房地产账面值为4581.20万元、递延所得税资产账面值为12.57万元），负债总额账面值为4511.68万元（其中流动负债账面值为4511.68万元，非流动负债账面值为0.00万联合中和土地房地产资产评估有限公司第18页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告元）；所有者（股东）权益账面值为654.33万元。
具体详见《资产清查评估明细表》。
委托评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。评估范围内的各类资产和负债于评估基准日的账面值及被评估单位评估基准日财务报表数据摘自经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计
并出具的“永证审字（2022）第148295号”标准无保留意见《审计报告》。
（二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量无。
（三）引用其他机构出具的报告结论情况无。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评
估资料的收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论
的价值类型选取达成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义本资产评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日本次评估的评估基准日是2022年4月30日。该评估基准日由委托人选定并与本次评估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
六、评估依据
（一）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四
联合中和土地房地产资产评估有限公司第19页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告次修正）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议《关于修改、的决定》第三次修正）；
4.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议《关于修改、的决定》第三次修正）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国电力法〉等四部法律的决定》第二次修正）；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第691号）；
7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
令第50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
8.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局
财税〔2016〕36号)；
9.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；
10.其他与资产评估相关的法律、法规。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
8.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
9.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
10.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
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12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。
（三）资产权属依据
1.被评估单位的公司章程、营业执照等（复印件）；
2.被评估单位重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
3.被评估单位的不动产权证（复印件）；
4.被评估单位提供的其他相关资料。
（四）评估取价依据
1.被评估单位评估基准日的财务报表；
2.被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3.被评估单位所在行业的相关资料；
4.评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
5.资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
6.其他相关资料。
七、评估方法
（一）评估基本方法简介
资产评估基本方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段的总和。包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则——企业价值》等资产评估准
则规定的企业价值评估基本方法为收益法、市场法和资产基础法（成本法）三种。
1.收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流
量进行折现以确定评估对象价值的具体方法，包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型两种。
2.市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
联合中和土地房地产资产评估有限公司第21页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估单位处于同一或类似
行业的上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估单位相应价值指标×可比企业价值比率（或价值乘数）×调整因素×权数交易案例比较法是指获取并分析与被评估单位处于同一或类似行业的可比
企业的买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，考虑评估对象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评估方法。其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3＋……＋比准价格n）/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
3.资产基础法（成本法）
企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
（二）评估方法的选择
资产评估师执行资产价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关因素，审慎分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，依法恰当地选择一种或多种资产评估基本方法进行评估。
1.评估方法的适用性分析
（1）收益法
1）收益法应用的前提条件：
*评估对象的未来收益可以预期并用货币计量；
*收益所对应的风险能够度量；
*收益期限能够确定或者合理预期。
2）收益法的适用性分析
湖北武建精工有限公司由湖北绿智精工科技有限公司分立而来，成立于2021联合中和土地房地产资产评估有限公司第22页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告年5月，目前公司主要经营业务为房地产租赁，收入主要为租金收入，其房地产租期大部分为一年左右，同一房屋租金水平近两年来基本未有变化。考虑公司主要收入来源于房地产租金收入，如采用收益法评估企业价值，则求取的价值内涵实际为出租部分的房地产价值，故不再单独对企业价值进行收益法评估。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上不适宜采用收益法。
（2）市场法
1）市场法应用的前提条件：
*评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易；
*相关的交易信息及交易标的信息等相关资料是可以获得的。
2）市场法的适用性分析
*从股票市场的容量和活跃程度以及参考企业的数量方面判断
中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条件。
根据中国上市公司网和同花顺网站提供的上市公司公开发布的市场信息、
经过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位处于同一行业的上市公司较少，不能够满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”要求。
*从可比企业的可比性方面判断
在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、
财务数据或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（低于3家），不能够满足市场法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
*本次评估不满足“足够数量的可比企业”以及“可比性”两个基本要求，故本次不宜选取市场法进行评估。
（3）资产基础法（成本法）
1）成本法应用的前提条件：
*评估对象以持续使用为前提；
*评估对象具有与其重置成本相适应的，即当前或者预期的获利能力；
联合中和土地房地产资产评估有限公司第23页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
*能够合理地计算评估对象的重置成本及各项贬值。
2）资产基础法（成本法）的适用性分析
*从被评估资产数量的可确定性方面判断
被评估单位会计核算健全，管理有序，委托评估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
*从被评估资产重置价格的可获取性方面判断
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重置价格可从相关网站等多渠道获取。
*从被评估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估被评估单位在理论
上和实务上适宜采用资产基础法（成本法）。
2.本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。评估对象于评估基准日包含的资产及负债明确，根据本次评估的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查与其他途径收集的
资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适用性分析等综合判断，本次评估在理论上和实务上适宜选取资产基础法（成本法）进行评估。
（三）本次评估技术思路及重要评估参数的确定
1.资产基础法评估中各主要资产（负债）的具体评估方法
（1）流动资产
1）货币资金
现金方面会同单位主管会计人员监盘了库存现金，并编制了现金盘点表，推算至基准日无误；银行存款方面分账户审核了2022年4月份的银行存款日记账
与银行对账单余额，并对各账户进行了函证，函证结果与账面一致。货币资金以经核实后的账面值确认为评估值。
2）应收款项
联合中和土地房地产资产评估有限公司第24页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
包括其他应收款。通过核实原始凭证、发函询证或实施替代程序，了解应收款项的发生时间，核实账面余额，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的金额作为评估值，对有确凿证据表明无法收回的评估为零；坏账准备评估为零。
（2）投资性房地产对投资性房地产一般按房地产的评估方法进行评估。被评估的投资性房地产包括房屋建（构）筑物及土地使用权，评估时根据资产类型分别选取适宜的方法进行评估。具体如下：
1）房屋建筑物
*评估方法选取的依据
A.房地产评估通行的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
B.委托评估的房屋建筑物所在区域的二手交易案例较少，难以获取足够数量的可比交易案例，故不宜选取市场法进行评估；
C.委托评估的房屋建筑物包括宿舍、食堂、办公楼和车间，租期大部分为一年左右，同一房屋租金水平近两年来基本未有变化。经查询，其周边以住宅楼为主，临近工业园与委估投资性房地产类似物业出租案例少，类似房地产资产不存在活跃市场，无法获取房屋客观租金水平，故不宜选取收益法进行评估。
D.待估房地产已经完工并投入使用，转变用途或再开发可能性小，不适宜采用假设开发法评估。
E.根据本次评估的目的、被评估单位提供的资料和委托评估的房屋建筑物的
用途、现状等具体情况判断，本次评估对委托评估的房屋适宜选取成本法进行评估。
*评估公式和参数选取
重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准（或典型案例单方造价）、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值。其基本公式为：
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评估值=重置成本×综合成新率
重置成本的确定：
重置成本=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本+开发利润-可抵扣增值税
A.建安工程造价的确定
结合委估资产的实际特点，我们主要采用指标调整法，首先找到同类工程的单位工程费用指标，再根据被评估建筑与相同类型工程费用指标的差异进行调整修正的方法最终确定该委估建筑的建安工程费用。
B.前期费用及其它费用
根据国家及地方政府的相关规定，房屋建筑物前期费用根据全国及当地取费标准综合确定，详见下表：
房屋建（构）筑物前期费用（含税）参考表
取费费率(造序号取费项目取费依据取费基数
价)
1可行性研究费0.48%计价格［1999］1283号建安工程总造价
2勘察设计费3.27%计价格[2002]10号建安工程总造价
3环境影响咨询费0.06%计价格(2002)125号建安工程总造价
4施工图预算费0.28%计价格[2002]10号建安工程总造价
5招投标费0.35%发改价格[2011]534号建安工程总造价
6临时设施费0.30%项目具体情况估算建安工程总造价
合计4.74%
房屋建（构）筑物其它费用取费（含税）参考表
序号取费项目取费费率(造价)取费依据取费基数
1建设单位管理费1.07%财建〔2016〕504号建安工程造价+前期费用
2工程建设监理费2.07%发改价格[2007]670号建安工程造价+前期费用
3竣工图编制费0.23%计价格[2002]10号建安工程造价+前期费用
4其他0.10%规费建安工程造价+前期费用
合计3.47%房屋建筑物基础设施配套费参考表
序号取费项目取费标准（面积）取费依据取费基数
1基础设施配套费60元/平方米武价房[2010]38号建筑面积
C.资金成本资金成本一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。建设资金按均匀投入考虑，计息期按合理工期的一半计算。根据2022年4月20日全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款利率（LPR）公告：一年以内（含一年），贷款利率为联合中和土地房地产资产评估有限公司第26页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
3.70%，五年以上（含五年），贷款利率为4.60%。则：
资金成本＝[（工程建安造价（含税价）+其他费用（含税价））×建设工期×
贷款利率÷2]+前期费用（含税价）×建设工期×贷款利率
D.开发利润
申报评估的房屋建筑物规划用途为工业建筑，主要用于对外出租，本次评估考虑5%的开发利润。
开发利润=（含税建安造价+前期费用及其他费用）×5%
E.可抵扣进项税额根据财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件及其《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
等4项附件之规定，对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。
被评估单位属小型微利企业，故不适用增值税抵扣，可抵扣增值税为0.00。
F.成新率的估算
根据房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现场勘查情况，分别按年限法成新率和打分法成新率，再通过加权平均确定综合成新率。
a）年限法成新率的确定
年限法成新率依据委估建（构）筑物的已使用年限和经济耐用年限计算确定；其中已使用年限根据其建成时间、评估基准日期计算确定；经济耐用年限
根据建（构）筑物的结构形式、使用环境按有关部门关于建（构）筑物经济耐用年限标准的规定确定。
年限法成新率＝（1-已使用年限/经济耐用年限）×100%
b）打分法成新率的确定
主要依据建设部有关《鉴定房屋新旧程度的参考依据》、《房屋完损等级评定标准》和，结合现场勘查的结构、装修、设备三部分完好状况进行打分，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，并对各部分赋予权重，最终确定该建筑物的打分法成新率。计算公式：
打分法成新率＝结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B
式中：G、S、B分别为结构、装修、设备权重系数。
c）综合成新率的确定
年限法成新率和打分法成新率的权重分别取40%和60%，确定综合成新率。
综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法成新率×60%
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G.评估值的估算
评估净值＝评估原值×成新率
2）构筑物
委估构筑物主要为厂区零星工程、绿化工程、雕塑等，其中厂区零星工程主要为原厂区建设时相关前期及其他建设费用，无实物，与成本法下投资性房地产中房屋建筑物评估涉及的前期及其他费用重复，故不再单独进行评估；对绿化工程、雕塑等，根据评估目的及委估资产的实际用途、状况，均采用现行市价法进行评估，通过市场询价的方式得到相同或近似规格的构筑物的现行市场价值。因被评估单位资产主要用途均为租赁，委估构筑物属于其不可分割的部分，故本次评估考虑5%的开发利润。评估计算公式如下：
构筑物资产价值=构筑物单价×构筑物数量×（1+利润率）
3）土地使用权
根据《资产评估执业准则——不动产》，土地评估方法包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。
本次评估根据当地地产市场的发育情况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件适当选择评估方法。
经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象采用基准地价系数修正法及市场比较法测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确定估价对象的评估价格。方法选择的主要依据如下：
基准地价系数修正法：“利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。”武汉市有完整公布的基准地价成果文件，故适宜选用基准地价系数修正法。
市场比较法：“市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。”由于武汉市土地市场交易较活跃，同类工业用地土地交易案例较多，故宜选用市场比较法进行评估。
成本逼近法：“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。”由于武汉市土地市场交易较活跃，同类工业用地土地交易案例较多，而成本逼近法计算出的土地价格不能反映当地土联合中和土地房地产资产评估有限公司第28页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告地价值，故不宜选用成本逼近法进行评估。
收益还原法：“收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。”由于委估宗地为工业用地，几乎无出租情况，在无法获取当地同类土地出租收益数据的情况下，无法客观公正的对评估对象的净收益进行估算，故不宜选用收益还原法估价。
剩余法：“剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；
（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。”委估宗地为已建成工业用地，故不宜选用剩余法进行评估。
故本次评估采用基准地价系数修正法和市场比较法。
基准地价系数修正法，就是指在求取待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，依据待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地基准地价标准和各种修正因素说明表及修正系数表，确定修正系数，修正基准地价从而得出评估对象地价的一种评估方法，其基本公式为：
P＝SP（1±∑Ｋi）×∏s
其中：Ｐ----待估宗地地价
SＰ----级别基准地价
Ｋi----宗地地价区位因素修正系数
∏S----待估宗地个别因素修正系数的乘积
n
其中： K = ∑Ki
i=1
Ki—第 i 个评估对象区位因素修正系数
市场比较法是指在求取待估宗地价格时，将待估宗地与在接近评估基准日时期内已经成交的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年限等差别，修正得出待估土地评估值的方法，其基本公式为：
委估宗地评估值=P×A×B×C×D×E
式中：P—可比交易实例价格
A—交易情况修正系数
B—交易日期修正系数
C—区域因素修正系数
D—个别因素修正系数
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E—使用年限修正系数
（3）递延所得税资产
评估人员根据产生递延所得税资产的原因、本次计提基础的评估情况、结
合公司未来经营情况的判断，对于依据资产账面价值与其计税基础存在差异的可抵扣时间性差异，按评估后的价值与其计税基础存在的差异与适应税率估算递延所得税资产，如将与其计税基础存在差异的可抵扣时间性差异评估为零的，则递延所得税资产评估为零。
（4）负债被评估单位负债包括应交税费及其他应付款。资产评估专业人员根据企业提供的各项目明细表，对基准日账面值进行了核实，同时对截至现场清查日负债的支付情况进行了调查核实，对于截至评估基准日的大额款项实施了替代程序，本次评估以经核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；
随后评估小组进驻被评估单位，对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查，对其历史损益情况进行必要的核实与分析，进而估算评估对象的价值。
资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、
竞争类型和状态、资料收集情况等相关条件和评估项目的具体情况制定并执行
了以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果的适当评估程序：
（一）评估项目洽谈和评估工作准备阶段
1.明确评估业务的基本事项、拟定评估计划
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托人签订《资产评估委托合同》。
2.提交《资产评估须提供资料清单》
根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产评估申报明细表》等，要求委托人及被评估单位积极进行评估资料准备工作。
3.指导被评估单位清查资产、准备评估资料
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与委托人及被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要求填列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
（二）尽职调查、收集评估资料、现场核实资产与验证资料和评定估算阶段
1.收集并验证委托人、被评估单位提供的资料
对委托人及被评估单位提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解决。
2.现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细勘查、并编制《现场勘查工作底稿》。
3.访谈
根据评估对象的具体情况、委托人及被评估单位提供的资料，与被评估单位治理层、管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评估对象相关的事项以及被评估单位及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等方面的理解达成共识。
4.收集市场信息和相关资料
在收集委托人及被评估单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料
的基础上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估算的需要。
5.确定评估途径及方法
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定评估的基本途径、具体评估模型及方法。
6.评定估算
根据确定的评估基本途径及具体方法，对评估对象及其所包含资产（负债）的价值分别进行评定估算，并形成相关评估底稿、评估明细表和评估说明。
（三）汇总评定阶段
对初步的评定估算结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，确定初步的汇总评估结果，并起草评估报告并连同评估明细表、评估说明和相关工作底稿提交给资产评估机构质量监管部复核。
（四）出具评估报告
履行上述工作步骤后，在不影响资产评估机构和资产评估师独立形成评估结论的前提下，与委托人就评估初步结果交换意见，在充分考虑委托人的有关合理意见后，按公司的三级复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表、评联合中和土地房地产资产评估有限公司第31页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
估说明进行校验、核对、修改完善后，由本评估机构出具资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估师在对委托人或者相关当事方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
1.公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。
2.公开市场假设公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在
自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3.持续经营假设
持续经营假设是假定被评估单位（评估对象所及其包含的资产）按其目前
的模式、规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
（二）一般条件假设
1.假设国家和地方（被评估单位经营业务所涉及地区）现行的有关法律法规、行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化；本次交易的
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.假设被评估单位经营业务所涉及地区的财政和货币政策以及所执行的有
关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营
形成重大不利影响。
（三）特殊假设
1.假设湖北武建精工有限公司在报告期后能够按分立协议的约定顺利的进
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行不动产登记，完成产权过户事宜。
（四）上述评估假设对评估结果的影响
上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认定这些假设条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，签署本评估报告的资产评估师及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完全成立时，评估结论即告失效。
十、评估结论
（一）评估结果分析及评估结论
截至评估基准日2022年4月30日，湖北武建精工有限公司资产总额账面值为
5166.01万元，负债总额账面值为4511.68万元；所有者（股东）权益账面值为654.33万元。
经采用资产基础法评估，截至评估基准日，湖北武建精工有限公司的资产总额评估值为10885.96万元，评估增值5719.95万元，增值率为110.72%；负债总额评估值为4511.68万元，评估无增减值；股东全部权益评估值为6374.28万元，评估增值5719.95万元，增值率874.17%。
详细情况见评估结果汇总表：
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率%项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1流动资产572.24572.24--
2非流动资产4593.7710313.725719.95124.52
3其中：投资性房地产4581.2010301.155719.95124.86
4递延所得税资产12.5712.57--
5资产总计5166.0110885.965719.95110.72
6流动负债4511.684511.68--
7非流动负债---
8负债合计4511.684511.68--
9净资产（所有者权益）654.336374.285719.95874.17
1.投资性房地产增值原因：投资性房地产评估增值系一方面近年来房屋建筑
物的造价上涨以及企业折旧年限短于房屋经济使用年限带来的评估增值；另一
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（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
2021年5月12日，湖北武建精工有限公司经由湖北绿智精工科技有限公司分立而成，根据湖北绿智精工科技有限公司股东关于公司分立的决定“四、同意将公司财产做相应分割。同意湖北绿智精工科技有限公司分立后，其名下所有不动产均过户给新设公司”。分立后，原湖北绿智精工科技有限公司不动产按分立决定全部转入湖北武建精工有限公司。2022年3月，湖北绿智精工科技有限公司就分立所涉及的5项土地使用权转让事宜向武汉市黄陂区国土资源和规划局
分别提交有《转让国有土地使用权呈报表》，受让方均为湖北武建精工有限公司。截至本报告日，纳入评估范围内的不动产产权过户手续尚未完成，不动产证载权利人仍为“湖北绿智精工科技有限公司”，提请报告使用人予以关注。
截至评估基准日，委估房屋建筑物新办公大楼、老办公楼及中心配电室尚未办理房屋产权证书，其中新办公大楼面积由被评估单位根据《建设工程规划许可证》（鄂规工程420116201600174号）登记建设规模予以申报并经评估专业人
员现场测量复核一致确认，老办公楼及中心配电室房屋建筑面积由湖北武建精工有限公司申报并经评估专业人员现场测量复核一致确认，若与相关登记管理机构认定面积不符，应以相关部门确认的建筑面积为准，相关评估结论应予调整，提请报告使用人予以关注。
本次评估未考虑以上产权瑕疵对评估结论的影响。
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形本项目不存在未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素无。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况无。
（六）重大期后事项无。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
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截至评估基准日，湖北武建精工有限公司持有的不动产涉及的租赁事项均在租约有效期内，具体如下：
租赁合序同租赁物租赁用承租方门牌号面积租赁期限号合同编类别途号武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 1-245 附 4 门面 440+ 2022/1/1-20
1门面盘龙城小乡村餐饮
022-01一楼、二楼空地5522/12/31
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247附7一楼、LZJG-2 门面 385 住宿旅 2022/1/1-20
2门面张保光247附7-245附
022-03㎡馆22/12/31
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武汉市黄陂区245附8-245附LZJG-2 盘龙城经济开 18 一楼、245 附 门面 1045+ 教育（幼 2022/1/1-20
3门面
022-04发区阳光幼儿13-245附20二空地813.8儿园）22/12/31
园楼
245附19-245附LZJG-2 王厚发（车友之 22 一楼、 门面 330 2022/1/1-20
4门面汽修
022-05家）245-21-245附22㎡22/12/31
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LZJG-2 武汉黎恒印务 245 附 23-245 附 门面 440 印务、办 2022/1/1-20
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022-06有限公司26一楼、二楼㎡公22/12/31
LZJG-2 湖北沐恒建筑 245 附 27-245 附 门面 220 办公、广 2022/1/1-20
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022-07工程有限公司28一楼、二楼㎡告制作22/12/31
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LZJG-2 245 附 29-245 附 门面 220 2022/1/1-20
7门面汽修服务有限汽修
022-0830一楼、二楼㎡22/12/31
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LZJG-2 245 附 31-245 附 门面 275 2022/1/1-20
8门面盘龙城鑫海隆汽修
022-0935一楼㎡22/12/31
汽车修理部武汉市黄陂区245附36一楼一
LZJG-2 门面 495 住宿旅 2022/1/1-20
9门面盘龙城安然宾间及245附
022-10㎡馆22/12/31
馆31-38二楼
245附37-245附
武汉市黄陂区
LZJG-2 40 一楼、 门面 330 2022/1/1-20
10门面盘龙城何盛汽汽修
022-1124539-245附40㎡22/12/31
车美容店二楼武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 43-245 附 门面 440 2022/1/1-20
11门面盘龙城鑫龙启汽修
022-1346一楼、二楼㎡22/12/31
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联合中和土地房地产资产评估有限公司第36页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告租赁合序同租赁物租赁用承租方门牌号面积租赁期限号合同编类别途号
LZJG-2 武汉富欣合盛 245 附 47-245 附 门面 660 润滑油 2022/1/1-20
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022-14贸易有限公司50一楼、二楼㎡销售22/12/31
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13门面
022-15有锁汽车钥匙54一楼、二楼㎡具维修22/12/31
店）武汉市黄陂区
LZJG-2 245 附 57-245 附 门面 330 2022/1/1-20
14门面盘龙城传诚汽汽修
022-1759一楼、二楼㎡22/12/31
车维修中心吴小芳（武汉市LZJG-2 黄陂区盘龙城 356 附 60-245 附 门面 330 2022/1/1-20
15门面汽修
022-18鑫越汽车保养62一楼、二楼㎡22/12/31
店）武汉市黄陂区办公楼与食堂办公楼
LZJG-2 汽车维 2022/1/1-20
16办公楼富仁子归汽车之间及部分空897+空地
022-19修22/12/31
修理厂地822测量地
LZJG-2 甲方 A 区部分 空地 228 2022/1/1-20
17空地胡兴旺磅经营
022-20空地㎡22/12/31
活动武汉市固豪金铁制品
LZJG-2 甲方 A 区食堂 仓库 624+ 2022/1/1-20
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甲方 A 区办公 办公室 990 2022/4/21-229 办公室 公司武汉市黄 业、二楼
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截至评估基准日，因不动产产权尚未完成过户，房地产租金收入暂由原产权登记人湖北绿智精工科技有限公司代为收取，提请报告使用人予以关注。
本次评估不考虑上述租赁事项对评估范围内相关不动产评估的影响。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形无。
（十）其他需要特别说明的事项无。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告使用范围：
本评估报告及其评估结论仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他评估
报告使用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人用于本评估报告载明的评
估目的和用途以及送交相关行政主管机关审查、备案；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本评估报告的合法使用人。
（二）本报告评估结论仅供以上报告使用人为实现本报告所列明的评估目的。恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的责任。
联合中和土地房地产资产评估有限公司第38页共41页长江精工钢结构（集团）股份有限公司拟转让股权所涉及的湖北武建精工有限公司股东全部权益价值资产评估报告
（三）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）若未征得本评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（五）评估结论的有效使用期
按现行规定，本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期从评估基准日起计算。当评估报告出具日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、资产评估报告日资产评估报告日是评估结论最终形成日。本资产评估报告日为2022年12月31日。
联合中和土地房地产资产评估有限公司第39页共41页