鲁商发展:北京中企华资产评估有限责任公司对上海证券交易所《关于对鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询函》相关问题的回复

北京中企华资产评估有限责任公司
对上海证券交易所
《关于对鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询函》相关问题的回复
致：上海证券交易所上市公司管理一部鲁商健康产业发展股份有限公司（以下简称“鲁商发展”或“上市公司”或“公司”）于2022年12月31日披露了《鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案》（简称“报告书”），并于2023年1月13日收到贵部下发的《关于对鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询函》（上证公函【2023】0034号）。本公司就问询函涉及的相关评估事项进行说明和回复，具体如下：
问询函之问题3.关于标的公司估值。草案披露，本次拟出售标的公司的主要资产为开发成本、开发产品等房地产资产，并选用资产基础法作为定价依据。此外，2021年度及2022年1-10月，置出股权资产包的资产减值损失分别为1.85亿元和2.60亿元。请公司补充披露：（1）标的公司的土地储备情况，包括待开发土地面积、取得时间、成本、周边类似地段的土地拍卖价格
等；（2）标的公司截至目前的房地产开发情况，包括项目的占地面积、计容
建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等；（3）标的
公司主要房地产项目的售价等主要评估参数选取情况，与现有市场行情数据是否存在较大差异；（4）逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值原因、减值迹象出现时点，相关减值计提的合理性、及时性；（5）结合相关资产评估过程、评估方法等，说明本次交易是否已充分考虑减值事项影响，相关评估结果是否公允合理。请财务顾问和评估师发表明确意见。一、问题回复
(一)标的公司的土地储备情况，包括待开发土地面积、取得时间、成本、周边类似地段的土地拍卖价格等；
1、截至评估基准日，标的公司及其子公司土地储备情况见下表：
单位：万平方米、万元、元/平方米公司名称项目名称所处位置待开发土地面积土地用途土地取得时间取得成本容积率楼面价上海鲁商置
松江项目上海市松江区1.47商办2020年4月16370.473.003703.33业有限公司青岛鲁商蓝
谷健康产业科技港项目青岛市即墨区8.83住宅2019年7月60153.382.502724.55有限公司
注：上表中，标的公司及其子公司土地储备的统计口径为仅取得土地使用权但尚未开发建设的房地产项目
2、标的公司及其子公司土地储备周边类似地段的土地价格情况见下表：
(1)松江项目周边土地市场案例情况松江项目土地位置土地用途交易形式交易时间面积容积率交易价格楼面价
案例一松江区泗泾镇办公挂牌2022-6241352.5208163449.93
案例二松江区九亭镇商办挂牌2022-368182.5119337000.88
案例三松江区石湖荡镇商业挂牌2022-1129531.568313515.79
注：经查询，近三年松江区商办用途土地市场成交案例较少，所以选取了业态接近但与公司松江项目的楼面价存在一定差异的案例二。三个案例中，案例二松江区九亭镇商办土地与公司松江项目的楼面价相比较高，主要系松江区九亭镇位置更优，土地面积较小，建成后自持物业的要求较宽松，因此楼面价相对较高。
(2)科技港项目科技港项周边土地市场案例情况目土地位置土地用途交易形式交易时间面积容积率交易价格楼面价即墨区环秀街
案例一住宅挂牌2022-3587902.9443452601.02道即墨经济开发
案例二住宅拍卖2020-3770792.6511232550.98区龙吉路青岛蓝谷滨河
案例三住宅拍卖2020-377552.657502851.76
南一路（二）标的公司截至目前的房地产开发情况，包括项目的占地面积、计容建筑面积、已完工建筑面积、预计总投资金额、实际投资金额等；
截至评估基准日，标的公司及其子公司房地产开发情况如下：
单位：万平方米、亿元已完工部开发建设占地可售预计投实际投公司名称项目名称所处位置分可售面情况面积面积资金额资金额积菏泽鲁商置业有鲁商凤凰山东省菏泽市已开发完
18.9285.3785.3735.4235.42
限公司城项目牡丹区成菏泽鲁商置业有蓝岸公馆山东省菏泽市开发建设
17.1855.906.7631.3619.16
限公司项目牡丹区中潍坊鲁商置业有鲁商首府山东省潍坊市已开发完
4.4110.2010.205.735.73
限公司项目坊子区成泰安鲁商地产有鲁商中心山东省泰安市已开发完
14.4539.1539.1517.4717.47
限公司项目岱岳区成泰安鲁商置业有鲁商国际山东省泰安市已开发完
24.9725.7225.7214.3914.39
限公司社区项目泰山区成山东鲁新置业有大涧沟项山东省济南市开发建设
9.9533.68-33.9118.10
限公司目市中区中青岛鲁商蓝岸地蓝岸新城山东省青岛市开发建设
24.3179.9252.6845.3533.38
产有限公司项目高新区中青岛鲁商蓝谷健健康城项山东省青岛市开发建设
10.1920.08-22.1913.90
康产业有限公司目即墨区中青岛鲁商蓝谷健科技港项山东省青岛市开发建设
8.8328.24-22.629.56
康产业有限公司目即墨区中青岛鲁商蓝谷健齐鲁医院山东省青岛市开发建设
8.1010.00-10.003.18
康产业有限公司项目即墨区中鲁商置业青岛有鲁商中心山东省青岛市开发建设
8.3263.7936.29108.6880.45
限公司项目市南区中青岛鲁商置地发蓝岸丽舍山东省青岛市开发建设
46.6499.6889.37130.22128.52
展有限公司项目崂山区中青岛鲁商锦绣置蓝岸公馆山东省青岛市已开发完
4.4531.2631.2634.9134.32
业有限公司项目市南区成青岛绿富房地产中央公馆山东省青岛市开发建设
24.3039.6711.7229.5217.97
开发有限公司项目即墨区中青岛鲁商润置投灵山湾壹山东省青岛市开发建设
24.8864.4316.7775.9856.06
资开发有限公司号项目黄岛区中济南鲁茂置业有金茂国际山东省济南市开发建设
23.1161.2414.7375.0864.16
限公司社区项目历城区中临沂鲁商金置业金悦城项山东省临沂市开发建设
16.4862.2159.8831.3429.68
有限公司目兰山区中临沂鲁商发展金万科城项山东省临沂市开发建设
11.1926.32-26.4813.01
置业有限公司目兰山区中已完工部开发建设占地可售预计投实际投公司名称项目名称所处位置分可售面情况面积面积资金额资金额积临沂鲁商地产有鲁商中心山东省临沂市开发建设
17.0154.5648.7829.7827.24
限公司项目北城新区中临沂鲁商置业有知春湖项山东省临沂市开发建设
41.7637.8728.9423.4721.45
限公司目河东区中临沂鲁商置业发万科新都山东省临沂市已开发完
15.4244.8344.8327.8427.84
展有限公司会项目河东区成济宁鲁商地产有运河公馆山东省济宁市开发建设
24.9556.2053.9132.3626.98
限公司项目市中区中烟台鲁商地产有鲁商公馆山东省烟台市开发建设
11.0336.964.6828.3522.14
限公司项目莱山区中烟台鲁茂置业有观海印象山东省烟台市开发建设
16.5443.16-45.4328.70
限公司项目莱山区中烟台鲁商嘉会置蓬莱印象山东省烟台市开发建设
10.4318.55-12.944.39
业有限公司项目蓬莱区中淄博鲁商置业有鲁商中心山东省淄博市开发建设
18.4339.3521.2124.0218.29
限公司项目周村区中哈尔滨鲁商置业松江新城黑龙江省哈尔开发建设
84.62278.30210.23189.88167.26
有限公司项目滨市南岗区中
（三）标的公司主要房地产项目的售价等主要评估参数选取情况，与现有市场行情数据是否存在较大差异；
截至评估基准日，标的公司及其子公司主要在售房地产项目售价情况如下：
所处位主要在售物业及周边案例情况周边案例情况周边案例情况公司名称项目名称置售价123
项目名称：菏项目名称：东项目名称：东泽碧桂园盛甲第天玺亚国睿华庭
楼盘位置：菏楼盘位置：菏楼盘位置：菏泽市牡丹区泽市牡丹区泽市牡丹区
山东省物业类别：高物业类别：高物业类别：高
菏泽鲁商置蓝岸公馆项高层住宅：6300菏泽市层住宅层住宅层住宅
业有限公司目元/平方米
牡丹区主力户型：120
主力户型：82-主力户型：113-
平方米、140平
200平方米129平方米
方米
销售均价：销售均价：销售均价：
6200元/平方米6400元/平方米6500元/平方米
项目名称：鲁项目名称：鳌项目名称：天青岛鲁商蓝山东省
住宅：15000元/信和璧花园山名苑泰中心谷健康产业健康城项目青岛市
平方米楼盘位置：青楼盘位置：青楼盘位置：青有限公司即墨区岛市即墨区岛市即墨区岛市即墨区所处位主要在售物业及周边案例情况周边案例情况周边案例情况公司名称项目名称置售价123
物业类别：高物业类别：高物业类别：高层住宅层住宅层住宅
主力户型：135主力户型：90主力户型：130平方米平方米平方米
销售均价：销售价格：销售价格：
15600元/平方12000-14000元/13000-15000元/
米平方米平方米
项目名称：静项目名称：鲁项目名称：银山悦园德海德堡盛泰新空间
楼盘位置：青楼盘位置：青楼盘位置：青岛市崂山区岛市崂山区岛市崂山区
住宅：50000元/
青岛鲁商置山东省物业类别：高物业类别：高物业类别：公蓝岸丽舍项平方米地发展有限青岛市层住宅层住宅寓
目公寓：19600元/
公司崂山区主力户型：150-主力户型：160-主力户型：40-平方米
190平方米180平方米100平方米
销售均价：销售均价：销售均价：
48000元/平方55000元/平方19700元/平方
米米米
项目名称：海
项目名称：中项目名称：圣
尔产城创·中央海樘院豪庄园花园
楼盘位置：青楼盘位置：青楼盘位置：青岛市即墨区岛市即墨区岛市即墨区青岛绿富房山东省
中央公馆项住宅：12400元/物业类别：高物业类别：高物业类别：高地产开发有青岛市目平方米层住宅层住宅层住宅限公司即墨区
主力户型：130主力户型：130-主力户型：130平方米140平方米平方米
销售均价：销售均价：销售均价：
12600元/平方13500元/平方13000元/平方
米米米
项目名称：康项目名称：瑞项目名称：西大江山樾海澜山海岸壹号
楼盘位置：青楼盘位置：青楼盘位置：青岛市黄岛区岛市黄岛区岛市黄岛区
住宅：14000元/
青岛鲁商润山东省物业类别：高物业类别：高物业类别：公灵山湾壹号平方米置投资开发青岛市层住宅层住宅寓办公
项目公寓：12000元/
有限公司黄岛区主力户型：130主力户型：120主力户型：75-平方米平方米平方米110平方米
销售均价：销售均价：销售均价：
15000元/平方13000元/平方12000元/平方
米米米所处位主要在售物业及周边案例情况周边案例情况周边案例情况公司名称项目名称置售价123
项目名称：泰项目名称：汉项目名称：中禾济南院子裕海风新锦绣天地
高层住宅：
楼盘位置：济楼盘位置：济楼盘位置：济
20000元/平方米
南市高新区南市历城区南市历城区
多层住宅：21500
山东省物业类别：别物业类别：高物业类别：公
济南鲁茂置金茂国际社元/平方米济南市墅层寓
业有限公司区项目公寓：6700元/平
历城区主力户型：220-主力户型：151-主力户型：44-方米
230平方米226平方米100平方米
别墅：32500元/
销售均价：销售均价：销售价格：
平方米
36000元/平方22000元/平方6500-7000元/平
米米方米
项目名称：宝项目名称：宝项目名称：儒德新里程德熙園辰玉兰公馆
楼盘位置：临楼盘位置：临楼盘位置：临沂市兰山区沂市罗庄区沂市兰山区
高层住宅：11000
临沂鲁商发山东省物业类别：高物业类别：高物业类别：商
元/平方米展金置业有万科城项目临沂市层住宅层住宅住公寓
公寓：6000元/平
限公司兰山区主力户型：主力户型：105-主力户型：35-方米
140/150平方米140平方米88平方米
销售均价：
销售均价：销售均价：
13500元/平方
9000元/平方米6500元/平方米
米
项目名称：国项目名称：国项目名称：宝金中心金云澍德金融中心
楼盘位置：临楼盘位置：临楼盘位置：临沂市北城新区沂市兰山区沂市北城新区山东省
物业类别：写物业类别：写物业类别：写
临沂鲁商地鲁商中心项临沂市写字楼：9200元/字楼字楼字楼产有限公司目北城新平方米
主力户型：98-主力户型：228-主力户型：300-区
2400平方米300平方米500平方米
销售价格：销售价格：销售均价：
9800-11000元/9000-10000元/13000元/平方
平方米平方米米
项目名称：大项目名称：国项目名称：金
高层住宅：11000华龙悦泰海韵华府地格林世界
元/平方米楼盘位置：烟楼盘位置：烟楼盘位置：烟山东省
烟台鲁茂置观海印象项酒店式公寓：台市莱山区台市莱山区台市莱山区烟台市
业有限公司目6000元/平方米物业类别：商物业类别：高物业类别：底莱山区
商业：12000元/住公寓层住宅商
平方米主力户型：35主力户型：119-主力户型：100-平方米137平方米130平方米所处位主要在售物业及周边案例情况周边案例情况周边案例情况公司名称项目名称置售价123
销售价格：销售价格：
销售均价：
10500-11800元/10000-13000元/
7300元/平方米
平方米平方米
项目名称：豪项目名称：龙项目名称：豪
森海天映月湖.滟澜山森泰山府
楼盘位置：烟楼盘位置：烟楼盘位置：烟台市蓬莱区台市蓬莱区台市蓬莱区
烟台鲁商嘉山东省物业类别：普物业类别：普物业类别：普
蓬莱印象项高层住宅：7700会置业有限烟台市通住宅通住宅通住宅
目元/平方米
公司蓬莱区主力户型：64-主力户型：75-主力户型：62-
95平方米130平方米125平方米
销售价格：
销售均价：销售均价：
7600-8500元/平
7500元/平方米7500元/平方米
方米
项目名称：明项目名称：天项目名称：君
发·桃花源著府名郡悦府
楼盘位置：淄楼盘位置：淄楼盘位置：淄
高层：6500-7300博市周村区博市周村区博市周村区
元/平方米物业类别：高物业类别：高物业类别：洋山东省
淄博鲁商置鲁商中心项洋房：9400-11600层、洋房层、洋房房淄博市
业有限公司目元/平方米主力户型：120主力户型：146
周村区主力户型：178
叠拼：9200元/平平方米、133平平方米、176平
平方米、237平
方米方米、138平方方米、210平方方米米米
销售均价：销售均价：销售均价：
7100元/平方米8300元/平方米9400元/平方米
项目名称：华
项目名称：新项目名称：金
润置地·九里芳松玺樾府地峯范华
楼盘位置：哈楼盘位置：哈楼盘位置：哈尔滨市香坊区尔滨市南岗区尔滨市南岗区
高层住宅：
物业类别：高物业类别：高物业类别：高
哈尔滨鲁商哈尔滨12000-14500元/平
松江新城项层、商墅层层置业有限公市南岗方米
目主力户型：95主力户型：85
司区商业：15200-主力户型：89
平方米、96平平方米、110平
16500元/平方米平方米、95平
方米、119平方方米、113平方方米米米
销售均价：销售均价：销售均价：
11500元/平方15000元/平方14000元/平方
米米米本次评估采用的销售价格确定原则为考虑到项目的所在区位、项目的实际
特点及项目目前各物业类型实际销售定位情况，结合企业预期并横向比较各实例的销售价格，综合分析确定项目未来平均销售价格。评估采用的销售价格与周边可比项目市场售价水平基本吻合，符合项目所在区域房地产市场行情。
（四）逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值原因、减值迹象出现时点，相关减值计提的合理性、及时性
1、逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值原因、减值迹象出现时点
截至2022年10月31日，减值涉及资产全部为标的公司存货项目，具体情况如下：
单位：万元减值迹象出公司名称项目账面余额可变现净值跌价准备计提资产减值原因现时点
因房地产市场下行，哈尔滨鲁商松江新城公司处于该区域的
置业有限公510824.10501688.989135.122021年项目地产项目成本高于司其可变现净值受房地产市场行情鲁商凤凰
及疫情的影响，项菏泽鲁商置城项目及
244083.80241446.142637.662021年目销售价格及去化
业有限公司蓝岸公馆
速度低于预期，进项目度变缓，成本增加临沂鲁商置知春湖项2022年10销售价格下降，导
144743.74139214.695529.05
业有限公司目月致项目资产减值因房地产市场流动
性走势变弱，公司鲁商置业青鲁商中心
410009.39403627.716381.682021年处于该区域的地产
岛有限公司项目项目成本高于其可变现净值
常春藤、山东省鲁商
御龙湾、销售价格下降，导置业有限公132386.63127724.964661.672021年国奥城项致项目资产减值司目因房地产市场流动
性走势变弱，公司上海鲁商地2022年10松江项目62458.3453861.248597.10处于该区域的地产产有限公司月项目成本高于其可变现净值
确定期末存货可变现净值时，公司管理层对每个房地产项目预期未来售价进行估计，并估算每个项目的完工时预计发生的建造成本和未来销售费用以及相关销售税金等，据以计算可变现净值。
减值测试的具体方法如下：
现房可直接用于出售，以其预计售价（已签约项目按照实际签约的售价，未签约项目以周边地区相同业态楼盘实际成交价格为基础，考虑该地区房地产市场的价格趋势得出）减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额；需要经过继续施工的在建项目，以预计售价减去达到完工状态时将要发生的建造成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值或可收回金额。
预计建造成本依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总成本综合计算得出。预计的销售费用首先依据历史数据得出不同公司的销售费用占收入比例并考虑公司营销政策变动因素计算得出。相关税费依据项目所在地区的相关税收政策规定按预计的售价计算得出。
2、相关减值计提的合理性、及时性
公司就本次资产减值计提的口径、原则、计算方法、时间节点等事项进行
了充分分析，针对不同建设阶段的地产存货分门别类采用不同的测算方法，技术测算过程符合《企业会计准则》的相关规定，相关参数的选取符合项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变动趋势及市场环境因素。
通过上述对土地储备及开发项目所属区域市场环境因素、周边可比项目价格
及基本情况、减值涉及资产的具体情况，包括减值原因的分析以及对资产减值迹象出现时点的分析，置出资产对存货采取的上述减值计提方法符合《企业会计准则》相关规定，项目估计售价及成本税费等重要参数的计算方法与以前年度保持一致，与业务实质保持一致，置出资产的存货资产减值计提具备合理性、及时性。
（五）结合相关资产评估过程、评估方法等，说明本次交易是否已充分考虑减
值事项影响，相关评估结果是否公允合理。
置出资产的资产减值主要涉及置出资产各公司存货资产，在资产负债表日，公司按照《企业会计准则》的规定对存货进行减值测试，并已对发生减值的存货充分计提了存货跌价准备。本次评估对上述减值的存货主要采用假设开发法及市价倒扣法进行评估，上述减值不影响评估过程及评估方法，也不会造成评估值的变动.因此，本次置出资产评估作价未受计提减值准备的影响，相关评估结果公允合理。
二、评估机构核查意见
1、标的公司及其子公司主要在售房地产项目的评估采用的销售价格与周边
可比项目市场售价水平基本吻合，与现有市场行情数据不存在较大差异，符合项目所在区域房地产市场行情。
2、公司已对发生减值的存货充分计提了存货跌价准备，不影响评估过程及
评估方法，不会造成评估值的变动。本次置出资产评估作价未受计提减值准备的影响，相关评估结果公允合理。问询函之问题6.关于其他事项。草案披露，置出标的公司之一山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业）于2011年通过拍卖方式取得的土地使用
权已过期且尚未办理续期手续，由鲁商置业实际控制并使用，本次评估将其纳入评估范围。同时截至2022年10月31日，鲁商置业及其控股子公司存在1起尚未了结且金额为3.06亿元的重大诉讼。请公司补充披露：（1）上述土地使用权未办理续期手续的原因，后续是否可能影响标的公司正常使用；（2）上述未决诉讼的具体情况；（3）本次交易作价是否已充分考虑上述事项影响。请财务顾问和评估师发表明确意见。
一、问题回复
（一）上述土地使用权未办理续期手续的原因，后续是否可能影响标的公司正常使用
2011年，鲁商置业通过法院拍卖方式取得被执行人济南铭山毛纺有限公
司、济南铭峰纺织有限公司所有的不动产权。上述不动产权位于济南市长清区万德镇，鲁商置业自取得后将其作为地产项目配套建材的加工生产基地，即鲁商工业园。上述不动产权涉及原济南铭山毛纺有限公司名下土地使用权四宗，其中三宗已于当时变更至鲁商置业名下，“长清国用（2002）字第0710143”土地使用权的终止日期为2014年8月11日，由于临近土地使用权终止日期，因此鲁商置业取得上述不动产权时未进行使用权人变更登记。此后，由于当地没有解决土地续期手续问题的先例，故一直未能办理土地续期手续和使用权人变更登记。2013年7月23日，济南市长清区万德镇人民政府出具说明，根据
（2011）鲁执恢字第2-3号执行裁定书，鲁商工业园内建筑物二十余栋已判定给鲁商置业所有。
2023年1月16日，济南市长清区人民政府万德街道办事处出具《情况说明》，确认“鲁商置业实际取得该土地后，目前公司在该地块生产运营正常，并按相关规定缴纳相关税费。待相关政策完善后，将积极配合国土部门督促该公司依法完善相关手续”。
综上，截至本回复出具日，该土地由鲁商置业实际使用，并按相关规定缴纳土地使用税和房产税，鲁商置业正积极与当地主管部门沟通完善变更手续。
上述土地使用权尚未办理完毕续期手续事宜，后续影响标的公司正常使用的风险较小。
（二）上述未决诉讼的具体情况1、未决诉讼情况2021年5月20日，公司子公司辽宁鲁商置业有限公司（以下简称“辽宁置业”）（原告）向辽宁省锦州市中级人民法院提起行政诉讼，因锦州滨海新区（原锦州经济技术开发区）管理委员会（以下简称“锦州管委会”）占地补偿以及
规划调整导致该项目不能正常开发建设，诉告锦州管委会（被告），要求依法解除双方于2010年12月6日签订的《协议书》及《之补充协议》，并要求被告返还原告土地出让金1.12亿元及其他各项损失合计3.06亿元。
2021年10月29日，锦州市中级人民法院作出行政裁定，以属于民事案件
受案范围的认定为由驳回了辽宁置业的起诉（（2021）辽07行初9号）。
2021年11月2日，辽宁置业向辽宁省高级人民法院上诉，请求依法判令撤
销锦州市中级人民法院作出的（2021）辽07行初9号行政裁定书并依法进行改判或发回重审。
2022年8月31日，辽宁省高级人民法院作出行政裁定，撤销锦州中院
（2021）辽07行初9号行政裁定，认定本案属于行政案件且未过诉讼时效，指
令锦州中院继续审理（（2021）辽行终1761号）。
2023年1月13日，辽宁置业收到锦州中院（2022）辽07行初41号《行政判决书》，判决支持了辽宁置业主张的解除与锦州管委会于2010年12月6日签订的《协议书》及《之补充协议》的诉讼请求，对于其他诉讼请求建议寻求其他救济途径。
截至本回复出具日，辽宁置业已依法提起上诉。
2、未决诉讼的财务处理情况
截至2022年10月31日，辽宁置业应收锦州管委会合计2.34亿元，公司预计所发生的土地成本1.12亿元能够得到法院支持，能够全额收回；剩余款项
1.22亿元主要为公司为开发上述土地支出的各项税费、项目前期设计和管理费以及利息。公司预计剩余款项是否能够收回存在一定的不确定性，基于谨慎性原则，对该款项采取单项认定的方式计提减值，将其他应收款账面余额减去预期能够收回的土地成本的差额计提减值准备，期末坏账准备金额为1.22亿元。
（三）本次交易作价是否已充分考虑上述事项影响。
1、该宗土地使用权位于济南市长清区万德镇的鲁商工业园，为鲁商工业园
四宗土地使用权中的一宗。对于已过期且尚未办理续期手续的土地使用权，本次评估考虑到自2014年至今，鲁商置业一直正常使用且时间较长，本着审慎原则，将其纳入评估范围，并采用收益法对鲁商置业所属鲁商工业园项目整体不动产进行评估。因此，公司针对鲁商工业园项目的处理方式已充分考虑了上述土地使用权未办理续期手续的具体情况，处理方式具备公允性、合理性。2、截至2022年10月31日，辽宁置业经审定的财务报表中，其他应收款科目记载应收锦州管委会2.34亿元，并已计提坏账准备1.22亿元，账面余额1.12亿元。对于该笔款项，公司分析了应收款项的形成原因、诉讼进程等事项，评估确认的评估风险损失与审定的计提坏账准备金额基本一致。
综上所述，公司本次评估已充分考虑上述事项对评估结论的影响，本次交易作价已充分考虑上述事项影响。
二、评估机构核查意见经核查，评估机构认为，本次评估依据现状对上述事项作出合理判断，已考虑已过期且尚未办理续期手续的土地使用权及尚未了结且金额为3.06亿元的
重大诉讼对评估结论的影响，评估结论公允合理。本次交易作价依据评估结论确定，因此，本次交易作价已充分考虑上述事项影响。