莫高股份:北京中企华资产评估有限责任公司关于公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目的资产评估说明

甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马
麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目
资产评估说明
中企华评报字（2022）第6457号（共一册，第一册）北京中企华资产评估有限责任公司
二〇二二年十二月十日甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
目录
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明...................................3
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明.................................4
第三部分资产评估说明............................................5
第一章评估对象与评估范围说明........................................5
一、评估对象与评估范围...........................................5
二、企业申报的实物资产情况.........................................5
三、企业申报的无形资产情况.........................................6
四、企业申报的表外资产情况.........................................6
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产..................................6
第二章资产核实情况总体说明.........................................8
一、资产核实人员组织、实施时间和过程....................................8
二、影响资产核实的事项及处理方法......................................9
三、核实结论................................................9
第三章资产基础法评估技术说明.......................................11
一、房屋建(构)筑物评估技术说明.....................................11
二、设备评估技术说明...........................................20
三、土地使用权评估技术说明........................................28
第四章评估结论及分析...........................................39
一、评估结论...............................................39
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.................................39
资产评估说明附件.............................................41
附件、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》...............................41北京中企华资产评估有限责任公司2甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、
相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人和产权持有单位编写、单位负责人签名、加盖单位公章并签署日期，内容见附件：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产评估说明
第一章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围评估对象是甘肃莫高实业发展股份有限公司饮马麦芽厂拟处置的饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产。
评估范围是甘肃莫高实业发展股份有限公司饮马麦芽厂申报评估的一条麦芽生产线相关资产。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括房屋建(构)筑物，机器设备及土地使用权。委估资产账面原值为5192.48万元，账面净值为
3183.37万元。产权持有单位已计提减值准备，但是按总资产一次性计提，由于此次评估的资产仅为饮马麦芽厂的部分资产，无法将减值准备对应到各个资产上，故企业未进行申报。在企业计提减值准备后，房屋资产不再折旧。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产账面价值未经审计。
(三)委托评估的资产权属状况
委托评估的资产权属问题如下：
委估资产中房屋建(构)筑物均未办理房屋所有权证，产权持有单位承诺本次纳入评估范围的房屋建筑物产权均归其所有，未设置抵押等他项权利，不存在产权纠纷。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：房屋建(构)筑物和机器设备。实物资产的类型及特点如下：
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（一）房屋建筑物
房屋建筑物共计5项，主要包括磅房、新厂办公楼、职工宿舍、新厂厂房和材料站，系饮马麦芽厂的办公以及生产用房，均为自建，主要结构为框架、砖混等结构。房屋建筑物坐落于玉门镇新区玉关北路，建成于2001年和2007年间，截止评估基准日，账面原值24619003.79元，账面净值19317973.64元，其中材料站为盘盈资产。委估资产已于2013年9月闲置至今。
（二）构筑物
构筑物共计11项，主要包括大门、蓬库、水井、厂区道路、地坪、道牙路灯电缆室外管线、厕所等，系饮马麦芽厂的生产辅助用构筑物；截止评估基准日，账面原值12718389.00元，账面净值
8333820.42元。委估资产已于2013年9月闲置至今。
（三）机器设备
麦芽生产线设备共计65项，主要包括皮带输送机、减速机、制麦输送设备等，购置于2003年至2012年间，截止评估基准日，账面原值14587432.68元，账面净值4181873.57元。委估资产已于2013年9月闲置至今。
三、企业申报的无形资产情况企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地使用权。土地使用权证号为玉国用(2003)第 A 新-038 号，证载权利人为甘肃莫高实业发展股份有限公司，土地位于玉门市玉门镇新区玉关北路，土地取得日期为2003年05月，终止日期为2043年05月，用地性质为出让用地，土地用途为工业，证载面积106017.54平方米。
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的表外资产包括：土地使用权和房屋建筑物中的材料站。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产北京中企华资产评估有限责任公司6甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明本资产评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，于
2022年9月15日至2022年9月20日，评估人员对评估范围内的资产
进行了必要的清查核实。
（一）指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产
清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
（二）初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对“资产评估明细表”进行完善。
（三）现场实地勘查
受新型冠状病毒疫情影响、资产所在地当地政府部门发布的疫
情防控、交通管制公告等客观限制，本次评估确因疫情防控无法开展现场调查和核查验证。因此在产权持有单位相关人员的配合下，评估人员先行通过电子邮件、视频、微信、拍照等替代方式进行了实物资产的查看和资料的收集。
（四）补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据与产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
（五）查验产权证明文件资料北京中企华资产评估有限责任公司8甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物等资产的产权证明文件
资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
(1)对于未办理产权证的房屋建筑物，其建筑面积由产权持有单位提供，评估人员查阅了部分施工图纸及现场照片进行核实，未开展相应的专业测绘工作。最终以产权持有单位申报的数据为准，进行评估测算。
(2)对于此次委估资产中的管线、水井等隐蔽工程，由于工程的
特殊性及复杂性，评估人员主要通过建设施工图纸等核实其存在性、技术状态等。所申报的技术结构、技术特征及数量等评估所需参数的真实性是产权持有单位的责任。
(3)由于产权持有单位已于2013年9月停产歇业，人员已经解散。评估人员了解的信息主要从留守的厂长和会计获得，相关的凭证、合同、发票由于年代久远，仅能获得部分资料。最终以产权持有单位申报的数据为准，进行评估测算。
(4)产权持有单位已于2013年9月停产，现只有两人负责管理该厂区，委估资产自停产至今，未进行日常维护，资产状态一般。
(5)纳入本次评估范围的房屋建筑物中材料站和房屋建(构)筑物所占用的土地使用权为账外资产。
(6)受新型冠状病毒疫情影响、资产所在地当地政府部门发布的
疫情防控、交通管制公告等客观限制，本次评估确因疫情防控无法开展现场调查和核查验证。因此评估人员先行通过电子邮件、视频、微信等方式获取资料，开展基础核查工作。采取以上措施弥补程序缺失后，评估人员认为该事项未对评估结论产生重大影响。
三、核实结论北京中企华资产评估有限责任公司9甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
经过清查核实，上述影响资产核实的事项均属实，产权持有单位保证申报资产数据准确无误，产权均为其所有，不存在抵押等他项权利。账外资产也为产权持有单位所有，纳入此次评估范围。
以上清查结果已经与产权持有单位取得一致意见。
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第三章资产基础法评估技术说明
一、房屋建(构)筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产包括：房屋建筑物、构筑
物及其他辅助设施。房屋建(构)筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元账面价值科目名称原值净值
房屋建筑物24619003.7919317973.64
构筑物及其他辅助设施12718389.008333820.42
合计37337392.7927651794.06
(二)房屋建（构）筑物概况
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产主要建成于2001年和2007年，分布于玉门市玉门镇新区玉关北路。房屋建(构)筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建(构)筑物用途分类
房屋建筑物系饮马麦芽厂的办公以及生产用房，构筑物为生产辅助用构筑物。
2.房屋建(构)筑物结构特征
房屋建（构）筑物结构为框架、砖混以及彩钢结构等。
房屋建筑物共计5项，有磅房、新厂办公楼、职工宿舍、新厂厂房和材料站，为框架、砖混以及彩钢结构。
构筑物共计11项，主要有大门、蓬库、水井、厂区道路、地坪、道牙路灯电缆室外管线、厕所等，主要为砖混、框架、钢结构、绿植等。
3.利用状况与日常维护
产权持有单位已于2013年9月停产，现只有两人负责管理该厂区，根据企业现场相关人员介绍，委估资产自停产至今，未进行日北京中企华资产评估有限责任公司11甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明常维护，各建(构)筑物总体质量一般，建筑物部分位置出现不均匀沉降，以及腐蚀脱落现象。
4.账面值构成
房屋建筑物类资产账面由建安工程费、分摊的建设工程前期及
其他费用、分摊的资金成本等构成。
5.房屋建(构)筑物及占用土地权属状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物均为企业自建所有，截至评估基准日均未办理房屋所有权证。企业承诺产权均归其所有。
截至评估基准日，甘肃莫高实业发展股份有限公司饮马麦芽厂申报的房屋建(构)筑物共计16项，均坐落于饮马麦芽厂内，房屋建(构)筑物占用土地办理了土地使用权证，土地使用权证证号为玉国用
(2003)第 A 新-038 号，证载权利人为甘肃莫高实业发展股份有限公司，证载面积为106017.54平方米。
(三)核实过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产构成情况进
行初步了解，向产权持有单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导产权持有单位准备评估所需资料和填写房屋建（构）筑物类资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1.核对账目：根据产权持有单位提供的房屋建（构）筑物类资产
评估申报明细表，与产权持有单位的房屋建（构）筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资
产的类型、金额等特征查阅了相关图纸和部分凭证。由于人员已解散，资料时间久远，评估人员仅抽查了部分资料。
3.现场查点：受新型冠状病毒疫情影响、资产所在地当地政府
部门发布的疫情防控、交通管制公告等客观限制，本次评估确因疫情防控无法开展现场调查，因此在产权持有单位相关人员的配合北京中企华资产评估有限责任公司12甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明下，评估人员先行通过视频、微信、拍照等替代方式进行了实物资产的查看。
4.现场访谈：评估人员通过电话的方式向产权持有单位调查了
解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了
解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定；通过网络手段调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。
(四)评估方法
根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况
等相关条件，采用成本法评估。
1.成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建(构)筑物的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设
工程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置成本计算公式如下：
重置成本(不含税)=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本+利
润-可抵扣增值税
*建安综合造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据甘肃省执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
北京中企华资产评估有限责任公司13甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
对各类建（构）筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基
准单方造价，该单方造价反映了该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、
施工困难程度等)和现场测量的工作量，采用概算的方法进行价格调增和调减，将增减额折入建（构）筑物的单方造价内，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建（构）筑物重置成本的计算依据。
*前期及其他费用建设工程前期及其他费用按照产权持有单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
*资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，通过评估基准日
2022 年 8 月 31 日执行的有效市场 1 年期贷款利率 LPR 确定，以建安
综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷
款基准利率×1/2
*利润
本次评估采取投资利润率，参考甘肃省的同类企业的利润率确定。
利润=(建安综合造价+前期及其他费用+资金成本)×利润率
*可抵扣增值税
根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2016〕
36号)和《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海
关总署公告2019年第39号)，因产权持有单位为增值税一般纳税人，故本次评估资产重置成本中不包含增值税。具体为：
可抵扣增值税=建安工程税金+前期费用(除建设单位管理费)税金
(2)综合成新率的确定
实体成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使北京中企华资产评估有限责任公司14甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在确定过程中，以委估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。
因资产长期闲置无法通过资产利用率和收益额下降途径确定经
济性贬值率，经评估人员分析，根据资产的质量和特性及通用程度等影响因素，综合确定经济贬值率为40%。
综合成新率=实体成新率×(1-经济性贬值率)
(3)评估值的确定
评估值=重置成本(不含税)×综合成新率
(五)典型案例
案例1：新厂办公楼
明细表序号：表4-8-1房屋建筑物序号2项
房产结构：框架
建筑面积：1680.00m2
竣工日期：2007年11月
1.建筑物概况
新厂办公楼座落于玉门市玉门镇新区玉关北路甘肃莫高实业发
展股份有限公司饮马麦芽厂生产厂区区域内，所处区域虽为郊区但交通较为便利。呈“一”形排列，南北朝向。层高3.5米，檐高11米。新厂办公楼为办公用房。房屋建筑物为框架结构。基础为钢砼独立基础，现浇钢筋混凝土独立基础、基础梁、柱、承重梁、屋面板，SBS 防水屋面。外墙为空心砖墙，集成吊顶，楼地面为水泥砂浆垫层上面铺设地砖。门窗为玻璃门、木门，塑钢窗，照明为吸顶灯。上下水设施、消防设施等设施齐全。
根据现场反馈照片和视频连线，该办公楼整体结构完好，地基承载力一般，未发现不均匀下沉现象；结构坚固，部分地方出现裂缝、锈蚀现象；屋面无渗漏；房屋整体状况一般，处于闲置状态。
2.测算过程
北京中企华资产评估有限责任公司15甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明根据甘肃省所规定的各类建筑取费及建设期建设单位所支付的
其他费用项目及标准，计算建房屋建筑物的重置价值。
*建筑安装工程综合造价计算评估人员以待估建筑物实物为基础，依据《甘肃省建筑装饰装修工程消耗量定额地区基价》（甘建公告〔2020〕61号）定额，参考《酒泉市建设工程造价信息》(2022年第三期)公布的材料价格信息，查阅了工程基础资料，测算出定额直接费，再以定额直接费为取费基础按甘肃省现行建安工程综合预算定额及费用标准，结合评估基准日当地建材价格，分别计算调整出基准日的土建工程、安装工程、装饰工程综合造价，并计算建筑装饰、安装工程总造价。
建筑工程费用计算表
金额人民币：元序费用代费率费用名称计算式费用金额
号号(%)分部分项工程费及定额措施
一 A 工程量× 基价 2071294.39项目费
其中：人工费 A1 人工消耗量× 人工单价 765331.16
其中：材料费 A2 材料消耗量× 材料单价 1255053.06
机械消耗量×机械台班单
其中：机械费 A3 50910.17价
二 措施项目费用（费率措施费） B 20.82 （人工费+机械费）× 费率 169941.44
三 企业管理费 C 21.6 （人工费+机械费）× 费率 176308.13
四 利润 D 13.2 （人工费+机械费）× 费率 107743.85
五 价差调整 E 71308.40
人工费调整 E1 人工消耗量*价差 -
材料费调整 E2 材料消耗量*价差 71308.40
机械费调整 E3 -
其中：机械费按实调整价差 E31 按照实物法调差规定计算 -
其中：系数法机械价差 E32 0 机械费× 调整系数 -
六 规费 F 168372.86
其中：社会保险费 F1 16 人工费× 费率 122452.99
其中：住房公积金 F2 6 人工费× 费率 45919.87
其中：环境保护税 F3 0 按实记取 -
（一+二+三+四+五+六）×
七 税金 G 9 248847.22费率北京中企华资产评估有限责任公司16甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明序费用代费率费用名称计算式费用金额
号号(%)
八 工程造价 H 一+二+三+四+五+六+七 3013816.28安装工程费用计算表序费用代费率费用名称计算式费用金额
号号(%)分部分项工程费及定额措施
一 A 工程量× 基价 690431.46项目费
其中：人工费 A1 人工消耗量× 人工单价 255110.39
其中：材料费 A2 材料消耗量× 材料单价 418351.02
机械消耗量×机械台班单
其中：机械费 A3 16970.06价
二 措施项目费用（费率措施费） B 20.82 （人工费+机械费）× 费率 56647.15
三 企业管理费 C 21.6 （人工费+机械费）× 费率 58769.38
四 利润 D 13.2 （人工费+机械费）× 费率 35914.62
五 价差调整 E 23769.47
人工费调整 E1 人工消耗量*价差 -
材料费调整 E2 材料消耗量*价差 23769.47
机械费调整 E3 -
其中：机械费按实调整价差 E31 按照实物法调差规定计算 -
其中：系数法机械价差 E32 0 机械费× 调整系数 -
六 规费 F 56124.29
其中：社会保险费 F1 16 人工费× 费率 40817.66
其中：住房公积金 F2 6 人工费× 费率 15306.62
其中：环境保护税 F3 0 按实记取 -
（一+二+三+四+五+六）×
七 税金 G 9 82949.07费率
八 工程造价 H 一+二+三+四+五+六+七 1004605.43
建安综合造价=建筑工程费用+安装工程费用
=3013816.28+1004605.43
=4018421.71元
*前期费用及其他
根据国家和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用，详见下表：
北京中企华资产评估有限责任公司17甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明前期费用及其他费用取费表
金额人民币：元序项目计费依据计算标准金额号一按工程造价取费费用费率
1建设单位管理费财建(2016)504号4018421.711.57%63089.22
2勘察设计费计价格[2002]10号4018421.711.46%58668.96
3工程监理费发改价格[2007]670号4018421.712.22%89208.96
4招标代理服务费发改价格[2011]534号4018421.710.40%16073.69
5环境影响咨询费计价格[2002]125号4018421.710.17%6831.32
6可行性研究费计价格[1999]1283号4018421.710.74%29736.32
小计6.56%263608.47城市基础设施建设
二甘财税法[2017]40号1680.0050.0084000.00配套费
小计84000.00
合计347608.47
前期费用及其他费用=347608.47元
*资金成本计算
企业的项目建筑合理工期按12个月计算，建筑工期内假设资金均匀投入，利率按照执行的有效市场贷款利率 LPR 确定为 3.65%。
资金成本=(建安工程造价+前期费用)×贷款利率×合理工期/2
=(4018421.71+347608.47)×3.65%×1/2
=79680.05元
*利润
本次评估采取投资利润率，参考甘肃省的同类企业的利润率约
5%。
利润=(建安综合造价+前期及其他费用+资金成本)x5%
=(4018421.71+347608.47+ 79680.05) x5%
=222285.51元
*可抵扣增值税
可抵扣增值税=建安工程税金+前期费用(除建设单位管理费)税金
=4018421.71/1.09×9%+4018421.71×(6.56%-1.57%)/1.06×6%
=343146.43元
*重置成本的确定
重置成本(不含税)=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本+利北京中企华资产评估有限责任公司18甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
润–可抵扣增值税
=4018421.71+347608.47+79680.05+222285.51-343146.43
=4324800.00元(百位取整)
3.综合成新率的确定
该办公楼于2007年11月建成投入使用，距离评估基准日已使用
14.76年，经济寿命为60年。经现场勘查，委估办公楼地基有足够承
载力、主体结构较为完整，门窗、水电等设施长期停用。评估结合企业现场人员反馈情况及委估办公楼经济耐用年限综合确定尚可使用年限为40年。
实体成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
=40÷60×100%
=67%(取整)因资产闲置无法通过资产利用率和收益额下降途径确定经济性贬值率，经评估人员分析，根据资产的质量和特性及通用程度等影响因素，综合确定经济贬值率为40%。
综合成新率=实体成新率×(1-经济性贬值率)
=67%×(1-40%)
=40%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重置成本(不含税)×综合成新率
=4324800.00×40%
=1729920.00元
(六)评估结果
房屋建(构)筑物评估结果及增减值情况如下表：
房屋建(构)筑物评估结果汇总表
金额单位:人民币元
账面价值评估价值增值额增值率%科目名称原值净值原值净值原值净值原值净值房屋建筑
24619003.7919317973.6429458000.0010763838.004838996.21-8554135.6419.66-44.28
物构筑物及
其他辅助12718389.008333820.4216131510.005014527.003413121.00-3319293.4226.84-39.83设施北京中企华资产评估有限责任公司19甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
账面价值评估价值增值额增值率%科目名称原值净值原值净值原值净值原值净值
合计37337392.7927651794.0645589510.0015778365.008252117.21-11873429.0622.10-42.94
房屋建(构)筑物原值评估值增值8252117.21元，增值率22.1%；
净值评估值减值11873429.06元，减值率42.94%。评估增减值原因如下：
1.评估原值增值原因为：自2007年至评估基准日，建筑所需人工
费、原材料、机械费价格较购建时价格明显上涨，形成评估原值增值。
2.评估净值减值原因为：(1)评估基准日，因纳入评估范围的建
(构)筑物自2013年企业停产开始一直处于闲置状态，资产状态一般，本次评估考虑了经济性贬值，故形成评估净值减值；(2)产权持有单位已计提减值准备，但是按总资产一次性计提，由于此次评估的资产仅为饮马麦芽厂的部分资产，无法将减值准备对应到各个资产上，故企业未进行申报。在企业计提减值准备后，房屋资产不再折旧，故造成房屋评估净值减值。
二、设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、其他设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值
机器设备14587432.684181873.57
减：减值准备0.00
合计14587432.684181873.57
(二)机器设备概述
纳入评估范围的设备类资产主要购置于2003年至2012年，分布于饮马麦芽厂厂区内。设备类资产基本概况如下：
1.设备类资产基本概况
纳入本次评估范围内的机器设备主要分布于玉门市玉门镇新区
玉关北路饮马麦芽厂所属的四车间，主要包括皮带输送机、减速机、制麦输送设备等，购置于2003年至2012年，系产权持有单位的北京中企华资产评估有限责任公司20甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
5万吨麦芽加工生产设备。
2.工艺流程与技术特点
3.利用状况与日常维护
产权持有单位已于2013年9月停产，现只有两人负责管理该厂区，根据企业现场相关人员介绍，车间已停止供电，无法验证设备是否可以正常运转，设备均检修正常后才开始停业。委估资产自停产至今，未进行日常维护，资产均处于闲置状态，资产状态一般。
4.账面价值的构成
机器设备的账面原值主要由设备购置价、安装工程费、分摊的
建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
5.机器设备占用厂房及土地权属状况
委估机器设备占用的房屋建筑物均为企业自建所有，截至评估基准日均未办理房屋所有权证。企业承诺产权均归其所有。其占用的土地使用权已办理土地使用权证，土地使用权证证号为玉国用
(2003)第 A 新-038 号，证载权利人为甘肃莫高实业发展股份有限公司。
(三)核实过程
1.核对账目：根据产权持有单位提供的设备类资产评估申报明
细表与产权持有单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了购置合同等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类
型、金额等特征收集了设备购置发票、合同。
北京中企华资产评估有限责任公司21甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
3.现场勘查：受新型冠状病毒疫情影响、资产所在地当地政府
部门发布的疫情防控、交通管制公告等客观限制，本次评估确因疫情防控无法开展现场调查，因此在产权持有单位相关人员的配合下，评估人员通过视频、微信、拍照等替代方式进行了实物资产的查看。了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解了生产工艺与设备的技术水平。
4.现场访谈：评估人员通过电话的方式向产权持有单位调查了
解了设备类资产的性能、停产前运行情况、停产后维护等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调
查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段
根据机器设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写设备类资产评估技术说明。
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法评估。成本法计算公式如下：
评估值=重置成本(不含税)×综合成新率
（1）重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不
需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。同时，根据“财税〔2008〕170号”和“财政部税务总局海关总署公告2019年第39号”文件规定，对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣条件的设备，重置成本应该扣除相应的增值税。由于设备基础费已经含在土建工程计算，因此在本次设备评估中不再重复计算。
设备重置成本计算公式如下：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前北京中企华资产评估有限责任公司22甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-可抵扣的增值税
*购置价国产机器设备主要依据市场询价或参照《2022年中国机电产品报价手册》、或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算购置价。
*运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。对于卖方报价中含运杂费的设备，不再计取运杂费；对于卖方报价中不包含运杂费的设备，结合运输方式及运输距离等确定。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
运杂费率参照《资产评估常用数据手册》确定。
*安装工程费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、人材机耗费程度，结合市场询价获得的信息的，并考虑相关必要的费用并根据相关法规综合确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
安装费=设备购置价×安装费率
安装工程费参照《资产评估常用数据手册》确定。
*前期及其他费用
前期及其他费用=(设备购置费+安装工程费)×费率
前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理
费、招标代理费、环境评价费等，根据国家有关文件规定并结合所属项目建设的投资规模确定。
根据“财税〔2016〕36号”文件，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，前期费在营改增范围的费北京中企华资产评估有限责任公司23甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明率要扣除相应的增值部分税率。
*资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，通过评估基准日
2022 年 8 月 31 日执行的有效市场 1 年期贷款利率 LPR 确定，以建安
综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本=(设备购置费+安装工程费+前期及其他费用)×利率×
合理的建设工期/2
*设备购置价中可抵扣的增值税
根据“财税〔2008〕170号”和“财政部税务总局海关总署公告2019年第39号”文件规定，对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出可抵扣的增值税。可抵扣增值税计算公式如下：
可抵扣增值税=设备购置费÷(1＋13%)×13%+(运杂费+安装费)÷
(1＋9%)×9%+前期费(不含建设单位管理费)÷(1＋6%)×6%
（2）综合成新率的确定
主要依据设备经济使用年限、已使用年限，通过对外部环境、保养情况、设备外观和完整性、安全防护四个方面，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其实体成新率。
实体成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%因资产闲置无法通过资产利用率和收益额下降途径确定经济性贬值率，经评估人员分析，根据资产的质量和特性及通用程度等影响因素，综合确定经济贬值率为40%。
综合成新率=实体成新率×(1-经济性贬值率)
（3）评估值的确定
评估值=重置成本(不含税)×综合成新率
(五)典型案例
案例：制麦输送设备(4-8-5机器设备评估明细表序号44)
设备名称：制麦输送设备
规格型号：WTB-1.5-3
生产厂家：江都显业集团有限公司北京中企华资产评估有限责任公司24甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
启用日期：2007年11月数量：1项
(1)设备概况
制麦输送设备为该条生产线主要设备，有原料输送、清选、浸麦、发芽、烘干、除根、包装几个主要工序，生产工艺流程图如下所示：
其中包含的主要生产设备如下：
名称规格型号数量
自衡振动筛 TQLZ150× 200 1
浸麦槽 V 有效=125m3，φ=6600㎜，内环管式(6 组) 6翻麦机 JDL6.7× 1.5 6
卸料机 JXL6.7 2
发芽箱6670×42000×15006
浸麦输送管转阀3只φ=2503
翻麦机 JDL7.2× 1.4 2
卸料机 JXL7.2× 1.5 2
干燥箱 7180× 43000× 1400(mm) 2
原大麦皮带输送机 TD75 B500 1
原大麦提升机 DTG36/23 1
组合带式输送机 B800 1绿麦芽下料斗1
绿麦芽斗提机 DTG80/42 1
混料麦芽提升机 DTG36/23 1
移动带式输送机 DY500 5北京中企华资产评估有限责任公司25甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
(2)重置成本的确定
重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资
金成本-可抵扣的增值税
1)设备购置费
在企业相关人员配合下，评估人员向生产厂家江都显业集团有限公司询价，确定评估基准日制麦输送设备的市场购置价为
4940000.00元(含运费)。
2)运杂费
购置价中包含运杂费，因此运杂费不再计取。
3)安装调试费
安装调试费率参照《资产评估常用数据手册》确定为8%。
安装调试费=设备购置价×8%
=4940000.00×8%
=395200.00元
4)前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照委估资产的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费率取
6.56%，则：
前期及其他费用=(设备购置费+运杂费+安装调试费)×前期及其他费率
=(4940000.00+0.00+395200.00)×6.56%
=349989.12元
5)资金成本
该设备从购置到安装完成的工期为1年，假设资金在工期内均匀投入，评估基准日贷款市场报价利率(LPR)为 3.65%，则：
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×
合理工期×贷款利率/2
=(4940000.00+0.00+395200.00+349989.12)×1×3.65%/2
=103754.70元
6)设备购置价中可抵扣的增值税
根据“财税〔2008〕170号”及“财税〔2016〕36号”文件规定，北京中企华资产评估有限责任公司26甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
对于符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。
可抵扣增值税=设备购置费/1.13×13%+运杂费/1.09×9%+安装调
试费/1.09×9%+前期及其他费用(不含建设单位管理费)/1.06×6%
=4940000.00÷1.13×13%+0.00/1.09×9%+395200.00/1.09×9%+(4940000.00+0.00+395200.00)×(6.56%-1.57%)/1.06×6%
=616019.20元
7)重置单价=设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+
资金成本-可抵扣增值税
=4940000.00+0.00+395200.00+349989.12+103754.70-616019.20
=5172920.00元(取整)
8)重置成本=重置单价×数量
=5172920.00×1
=5172920.00元(取整)
(3)综合成新率的确定
该设备于2007年投入使用，截至评估基准日已使用14.76年，通过企业人员现场反馈情况，并向设备管理及使用人员了解该设备现况，通过对外部环境、保养情况、设备外观和完整性、安全防护四个方面，结合设备的经济寿命年限，最终根据现场勘查情况来确定其尚可使用年限为2.4年。
年限成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
=2.4/16×100%
=15%(取整)因资产闲置无法通过资产利用率和收益额下降途径确定经济性贬值率，经评估人员分析，根据资产的质量和特性及通用程度等影响因素，综合确定经济贬值率为40%。
综合成新率=实体成新率×(1-经济性贬值率)
=15%×(1-40%)
=9%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=5172920.00×9%北京中企华资产评估有限责任公司27甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
=465563.00元
(六)评估结果
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
账面价值评估价值增值额增值率%科目名称原值净值原值净值原值净值原值净值
机器设备14587432.684181873.5713038520.001311420.00-1548912.68-2870453.57-10.62-68.64
合计14587432.684181873.5713038520.001311420.00-1548912.68-2870453.57-10.62-68.64
机器设备原值评估值减值1548912.68元，减值率10.62%；净值评估值减值2870453.57元，减值率68.64%。评估增减值原因主要如下：
1.设备评估原值减值的原因为：随着科技进步和技术升级，机
器设备的市场价值出现下跌的情况，导致设备评估原值减值。
2.设备评估净值增值的原因为：(1)评估基准日，因纳入评估范
围的设备类资产自2013年企业停产开始一直处于闲置状态，资产状态一般，本次评估考虑了经济性贬值，故形成评估净值减值；(2)产权持有单位已计提减值准备，但是按总资产一次性计提，由于此次评估的资产仅为饮马麦芽厂的部分资产，无法将减值准备对应到各个资产上，故企业未进行申报。在企业计提减值准备后，房屋资产不再折旧，故造成房屋评估净值减值。
三、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围纳入评估范围的土地使用权为甘肃莫高实业发展股份有限公司
饮马麦芽厂的1宗出让用地。账面价值见下表：
金额单位：人民币元
资产名称土地权证编号面积㎡账面净值
饮马麦芽厂用地 玉国用（2003）第 A 新-038 号 106017.54 表外资产
(二)土地使用权概况
1.土地登记状况
北京中企华资产评估有限责任公司28甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
委估资产位于玉门市玉门镇新区玉关北路东侧工业区，已办理了土地使用权证书，具体情况如下：
宗地名称权证编号证载权利人用地性质土地用途开发程度面积(㎡)饮马麦芽玉国用
厂用地 （2003）第 A 甘肃莫高实业发展
出让工业五通一平106017.54
新-038号股份有限公司
2.土地利用状况
根据企业提供的权属资料及现场照片视频情况，待估宗地已进行了现状利用，现状利用为工业用地。待估宗地内的房屋建筑物为甘肃莫高实业发展股份有限公司饮马麦芽厂的工业厂房及辅助用房。
(三)土地价格影响因素分析
(1)一般因素
玉门市是由甘肃省酒泉市管辖的一个县级市，位于甘肃省西北部，河西走廊西部，于2019年4月28日正式退出贫困县。玉门属大陆性中温带干旱气候，地貌分为祁连山地、走廊平原和马鬃山地三部分，截至2020年，玉门总面积1.35万平方公里，辖新老2个市区、
3个工业园区、12个乡镇，有汉族、回族、蒙古族、藏族、东乡族等
29个少数民族。
*地理位置
玉门是由甘肃省酒泉市管辖的一个县级市，位于甘肃省西北部，河西走廊西部，东连嘉峪关市和金塔县，西接瓜州县，南北与肃北蒙古族自治县为邻，地理坐标介于东经96°15'~98°30'，北纬
39°40'~41°00'之间，东西长114公里，南北宽112.5公里，总面积1.35万平方公里。
*自然条件及环境
玉门地貌分为祁连山地、走廊平原和马鬃山地三部分。绿洲
215.6万亩，戈壁855.9万亩，山地689.4万亩，荒地238万亩。境内
有南靠祁连山的前山，呈西北至东南走向，海拔2500米－3500米。
境内最高峰妖魔山，海拔4585米。山麓平原区海拔自山前2500米降至1200米以下，相对高度110米－290米。中部有宽台山、黑山和低山丘陵，分隔赤金、花海两地。北部有马鬃山，呈西北至东南走北京中企华资产评估有限责任公司29甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明向，山势低矮，坡度平缓，海拔1400米－1700米。西部的玉门镇片区位于昌马河冲积扇地带，扇腰以上为戈壁，以下为绿洲，绿洲外系扇原平原，地势自东南向西北倾斜。
玉门属大陆性中温带干旱气候，降水少，蒸发大，日照长，年平均气温6.9℃。1月最冷，极端最低可达零下28.7℃；7月份最热，极端最高达36.7℃。年日照时数3166.3小时，平均无霜期为135天。
年平均降水量为63.3毫米，蒸发量达2952毫米。年平均风速为4.2米/秒。
*矿产资源
截至2009年，矿产资源中石油原油开采和炼化总量分别突破80万吨和250万吨，有待开发的还有煤、石灰石、石膏、云母、石棉、硫磺、芒硝、重晶石、金刚石、食盐以及铁、锰、铜、金等20多种。
*交通概况
玉门境内连霍高速公路、国道312线和兰新铁路复线横贯全境。
截至2017年末，玉门公路总里程2326公里；公交车辆32辆，出租汽车408辆；全年公路客运量263.8万人，公路货运量438.6万吨。
完成客运周转量54.2亿人公里，完成货物周转量90.1亿吨公里，公路运输周转量较2016年同期增长25.1%。
2019年，全年交通运输仓储和邮政业实现增加值6.3亿元，比上
年增长3.85%。全市年末公路总里程2247公里。年末公交车辆18辆，出租汽车408辆；全年公路客运量272.3万人，公路货运量521.5万吨。完成客运周转量55.9亿人公里，完成货物周转量112.7亿吨公里，公路运输周转量比上年增长8.03%。
*城市经济发展
2021年，玉门市地区生产总值222.5亿元，比上年增长6.5%，两
年平均增长7.3%。分产业看，第一产业增加值23.8亿元，同比增长
10.4%；第二产业增加值164.2亿元，同比增长5.9%；第三产业增加值
34.5亿元，同比增长6.4%。三次产业结构比为10.7:73.8:15.5。人均地
区生产总值161991元，比上年增长7.5%。城镇居民人均可支配收入北京中企华资产评估有限责任公司30甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
39536元，比上年增长6.9%。农村居民人均可支配收入21942元，比
上年增长10.1%
2019年全市地区生产总值172.5亿元，按可比价较上年增长
7.9%。其中：第一产业增加值14.9亿元，增长6.3%；第二产业增加
值127亿元，增长8.2%；第三产业增加值30.6亿元，增长7.3%。三次产业结构之比为8.64:73.62:17.74。分别拉动经济增长0.6个、6.1个和1.2个百分点，对经济增长的贡献率分别为7.2%、77.2%和15.6%。
按常住人口计算，人均地区生产总值102770元，按2019年平均汇率折算为14732美元。
*产业政策
2021年，玉门市第一产业增加值23.8亿元，同比增长10.4%。玉
门市农作物播种面积69.5万亩，较上年增加2.2万亩，增长3.3%。全年粮食种植面积15.4万亩，较上年增加2.6万亩，增长19.9%。粮食产量8.16万吨，较上年增加1.68万吨，增产25.9%。
2021年，玉门市第二产业增加值164.2亿元，同比增长5.9%。全
市工业增加值161亿元，较上年增长6.2%，其中：规模以上工业增加值增长9.2%。分门类看，采矿业增长12.3%，制造业增长5.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长25.9%。玉门市规模以上工业中，石油化工产业增加值增长3.6%，煤化工产业增长16.7%，精细化工产业增长146.9%，新能源及装备制造业增长17.4%，矿冶建材产业增长6.8%，农产品加工产业增长21.9%，其他产业增长36.9%。战略性新兴产业增长19.3%，占规模以上工业增加值的比重为10.5%
2021年，玉门市第三产业增加值34.5亿元，同比增长6.4%。全
市批发和零售业增加值3.6亿元，较上年增长4.4%；交通运输、仓储和邮政业增加值6.5亿元，增长11%；住宿和餐饮业增加值0.7亿元，增长6.1%；金融业增加值4.6亿元，下降1.4%；房地产业增加值2.8亿元，增长3.1%；其他服务业增加值15.6亿元，增长7.4%。全市规模以上服务业企业营业收入2.85亿元，比上年下降9.4%，营业利润下降381.5%。
(2)个别因素北京中企华资产评估有限责任公司31甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
待估宗地位于玉门市玉门镇新区玉关北路东侧工业区，宗地面积为106017.54平方米，用途为工业用地。形状较规则，地质地形地势条件良好。宗地基础配套设施达到宗地外“五通”(通路、通电、通讯、给水、排水)，宗地内场地平整。
宗地红线外基础设施状况如下：
道路：连接玉关北路，沥青路面，质量良好，视野阔度较优；
供电：宗地外接市政供电管网，供电保证率达95%；
通讯：宗地外接市政电话及宽带网络主线，现有通讯能力保障率为95%。
供水：宗地外供水与市政管网相连，宗地内为自用水井，供水保证率达95%；
排水：宗地外排水与市政管网相连，宗地内接市场管网，排水保证率达95%。
(四)地价定义
1.地价内涵
本报告所评估的待估宗地国有土地使用权价格是指待估宗地在
评估基准日2022年8月31日宗地红线外达到通路、通电、通讯、给
水、排水“五通”，宗地内达到土地平整“一平”的开发条件下，土地用途为工业用地、性质为国有出让、土地使用权的市场价值。
2.土地实际开发程度和用途
待估宗地实际开发程度为：宗地上建成正在使用中的各用途建筑物。宗地外达到通路、通电、通讯、给水、排水“五通”的开发水平，土地登记用途为工业用地，土地实际用途为工业用地
(五)核实过程
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助产权持有单位填写“土地使用权评估明细表”，根据提供的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。
2.现场勘查
北京中企华资产评估有限责任公司32甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
对照有关资料及“土地使用权评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有关人员电话沟通，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度。
3.社会及市场调查
就本次评估涉及到的土地，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地征用案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
(六)评估方法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法计算公式：
公式：P=PB× A× B× C× D× E
其中：
P：估价宗地价格；
PB：比较实例价格；
A：待估宗地交易情况指数除以比较实例交易情况指数；
B：待估宗地估价期日地价指数除以比较实例交易期日地价指数；
C：待估宗地区域因素条件指数除以比较实例区域因素条件指数；
D：待估宗地个别因素条件指数除以比较实例个别因素条件指数；
E：待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。
北京中企华资产评估有限责任公司33甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
(七)典型案例饮马麦芽厂用地
1.地价定义
本次评估对地价定义设定如下：评估对象在评估基准日2022年8月31日，在规划利用条件下，设定开发程度为宗地外“五通（”通路、通上下水、通电、通讯）及场地平整，设定用途为工业用地，土地剩余使用年期为20.72年的公开出让土地使用权价格。
2.比较实例选择
调查、收集待估宗地所在区域的近期已经发生交易的土地市场
交易实例，与评估基准日最接近，与待估宗地用途相同或相近，土地条件基本一致，并且属同一供需圈内的三宗案例，以它们的价格作比较，结合影响工业用地地价的因素，进行因素修正。
实例 A：玉门丰源园区开发有限公司用地
该实例位于玉门市经济开发区，玉门通利水泥制品厂西侧，鲁豫光伏支架厂南侧，用途为工业用地，用地面积41069.00平方米，土地使用年期为50年，交通条件较优，宗地形状较规则，宗地地质条件一般，周边土地利用类型为工业用地。成交日2022年09月07日，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通讯、给水、排水)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为
51.03元/平方米。
实例 B：玉门市富欣德新型建材有限责任公司用地
该实例位于玉门市经济开发区拓璞路北侧、富强路南侧、通利
水泥制品厂东侧，用途为工业用地，用地面积40000.00平方米，土地使用年期为50年，交通条件较优，宗地形状较规则，宗地地质条件一般，周边土地利用类型为工业用地。成交日2021年10月19日，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通讯、
给水、排水)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为52.08元/平方米。
实例 C：甘肃能新建设工程有限公司玉门分公司用地
该实例是位于玉门市拓璞大道北侧，鲁豫光伏支架厂南侧，用北京中企华资产评估有限责任公司34甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
途为工业用地，用地面积3341.00平方米，土地使用年期为50年，交通条件较优，宗地形状较规则，宗地地质条件一般，周边土地利用类型为工业用地。2022年06月27日，基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通讯、给水、排水)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为51.03元/平方米。
3.比较因素条件说明
待估宗地于比较实例的比较因素条件详述见下表：
比较因素条件说明表项目估价对象实例一实例二实例三
交易单价（元/平方米）待估51.0352.0851.03土地用途工业工业工业工业交易情况正常正常正常正常交易方式出让出让出让出让
交易日期2022/8/312022/9/72021/10/192022/6/27
土地尚可使用年限（年）20.72505050距货物集散地交距玉门火车站距玉门火车距玉门火车站距玉门火车站
（车站、码头、通约5公里站约5公里约5公里约5公里
机场）距离状
距区域主干道距距主干道约0.1距主干道约距主干道约0.1距主干道约0.1况
离公里0.1公里公里公里周边同类工周边同类工业周边同类工业周边同类工业业物业较
工产业集聚程度物业较少，产物业较少，产物业较少，产少，产业聚业业聚集度一般业聚集度一般业聚集度一般集度一般区周边该物业成周边该物业类周边该物业类周边该物业类类型上下游熟型上下游产业型上下游产业型上下游产业
产业配套程度产业较少，区度较少，产业配较少，产业配较少，产业配产业配套程域套程度一般套程度一般套程度一般度一般因由市政管道素由水井连接管由市政管道供由市政管道供供水，供水道供水，供水水，供水保证水，供水保证供水保证率保证率95%，保证率95%，供率95%，供水率95%，供水供水保证率基水保证率较优保证率较优保证率较优较优础由市政管道
设由市政管道排由市政管道排由市政管道排排水，排水施水，排水保证水，排水保证水，排水保证排水保证率保证率95%，状率95%，排水保率95%，排水率95%，排水排水保证率况证率较优保证率较优保证率较优较优由国家电网供由国家电网由国家电网供由国家电网供
供电保证率电，供电保证供电，供电电，供电保证电，供电保证率95%，供水保保证率95%，率95%，供水率95%，供水北京中企华资产评估有限责任公司35甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明项目估价对象实例一实例二实例三证率较优供水保证率保证率较优保证率较优较优移动信号全覆移动信号全移动信号全覆移动信号全覆
通讯保障率盖，通讯保障覆盖，通讯盖，通讯保障盖，通讯保障率一般保障率一般率一般率一般污染物排放污染物排放及治污染物排放及污染物排放及污染物排放及及治理状况理状况治理状况一般治理状况一般治理状况一般环一般境距危险设施距危险设施或污距危险设施或距危险设施或距危险设施或状或污染源较染源的临近程度污染源较远污染源较远污染源较远况远自然条件一自然条件自然条件一般自然条件一般自然条件一般般临城市主干临城市次干临城市主干临城市次干道，为较优道道，为一般道，为较优道道，为一般道临路状况路，临路状况道路，临路路，临路状况路，临路状况较优状况一般较优一般“五通”（通“五通”（通路、“五通”（通路、“五通（”通路、路、通电、
开发程度通电、通讯、通电、通讯、通电、通讯、
通讯、给给水、排水）给水、排水）给水、排水）水、排水）容积率1111
面积106017.54面积41069平面积3341平方面积40000平方
个面积平方米，面积方米，面积米，面积较米，面积适中别较大适中小，因形状较规则较规则较规则较规则素
地质一般，承地质一般，地质一般，承地质一般，承地质条件载力一般承载力一般载力一般载力一般地势情况一地势地势情况一般地势情况一般地势情况一般般水文条件较水文条件水文条件较优水文条件较优水文条件较优优规划限制无限制无限制无限制无限制他项权利状况无无无无
4.编制比较因素条件指数表
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
宗地因素条件指数表项目待估宗地实例一实例二实例三
交易单价（元/平方米）51.0352.0851.03土地用途100100100100北京中企华资产评估有限责任公司36甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明项目待估宗地实例一实例二实例三交易情况100100100100交易方式100100100100交易日期100100100100
土地尚可使用年限（年）0.74121.00001.00001.0000距货物集散地（车站、码头、交通100100100100机场）距离状况距区域主干道距离100100100100工业产业集聚程度100100100100区成熟度产业配套程度100100100100区供水保证率100100100100域基础因排水保证率100100100100设施素状况供电保证率100100100100通讯保障率100100100100污染物排放及治理状况100100100100环境距危险设施或污染源的临近
100100100100
状况程度自然条件100100100100临路状况1009910099开发程度100100100100容积率100100100100面积100100100100个别形状100100100100因地质条件100100100100素地势100100100100水文条件100100100100规划限制100100100100他项权利状况100100100100
5.编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表，详见下表：
宗地比较因素修正系数表
项目待估/例一待估/例二待估/例三
交易单价（元/平方米）51.0352.0851.03
土地用途100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
交易方式100/100100/100100/100
交易日期100/100100/100100/100
土地尚可使用年限（年）0.7412/10.7412/10.7412/1北京中企华资产评估有限责任公司37甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
项目待估/例一待估/例二待估/例三距货物集散地（车站、码交通100/100100/100100/100头、机场）距离状况
距区域主干道距离100/100100/100100/100
工业产业集聚程度100/100100/100100/100区成
熟度产业配套程度100/100100/100100/100
区供水保证率100/100100/100100/100域基础
因排水保证率100/100100/100100/100设施
素状况供电保证率100/100100/100100/100
通讯保障率100/100100/100100/100
污染物排放及治理状况100/100100/100100/100环境距危险设施或污染源的临近
100/100100/100100/100
状况程度
自然条件100/100100/100100/100
临路状况100/99100/100100/99
开发程度100/100100/100100/100
容积率100/100100/100100/100
面积100/100100/100100/100个
别形状100/100100/100100/100
因地质条件100/100100/100100/100素
地势100/100100/100100/100
水文条件100/100100/100100/100
规划限制100/100100/100100/100
他项权利状况100/100100/100100/100
修正系数积0.74870.74120.7487
比准价格38.2138.6038.21
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估待估宗地的最终价格为38.34元/平方米。
6.评估结果
土地评估值=106017.54×38.34
=4064700.00元(百位取整)
(八)评估结果
科目名称账面价值计提减值准备金额评估价值增减值增值率%
无形资产-土地使用权0.000.004064700.004064700.00
产权持有单位的土地使用权为表外资产，故土地使用权评估增值。
北京中企华资产评估有限责任公司38甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
第四章评估结论及分析
一、评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下：
甘肃莫高实业发展股份有限公司饮马麦芽厂评估基准日总资产
账面价值为3183.37万元，评估价值为2115.45万元，减值额为
1067.92万元，减值率为33.55%。此评估结论不包含增值税，土地评
估值不含土地增值税等。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
评估结果汇总表
评估基准日：2022年8月31日金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增值额增值率%项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
固定资产-房屋建筑物1931.801076.38-855.41-44.28
固定资产-构筑物833.38501.45-331.93-39.83
固定资产-机器设备418.19131.14-287.05-68.64
无形资产-土地使用权0.00406.47406.47
资产总计3183.372115.45-1067.92-33.55
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1.评估结论与账面价值比较变动情况
金额单位：人民币元
科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
固定资产原值51924825.4758628030.006703204.5312.91
固定资产净额31833667.6317089785.00-14743882.63-46.32
无形资产0.004064700.004064700.00
其中：土地使用权0.004064700.004064700.00
2.评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(1)房屋建筑物
评估原值增值原因为：自2007年至评估基准日，建筑所需人工费、原材料、机械费价格较购建时价格明显上涨，形成评估原值增值。
评估净值减值原因为：(1)评估基准日，因纳入评估范围的建(构)北京中企华资产评估有限责任公司39甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明
筑物自2013年企业停产开始一直处于闲置状态，资产状态一般，本次评估考虑了经济性贬值，故形成评估净值减值；(2)产权持有单位已计提资产减值准备，但是按账面总资产一次性计提，由于此次评估的资产仅为饮马麦芽厂的部分资产，无法将减值准备对应到各个资产上，故企业未进行申报。在企业计提减值准备后，房屋资产不再折旧，故造成房屋评估净值减值。
(2)机器设备
设备评估原值减值的原因为：随着科技进步和技术升级，机器设备的市场价值出现下跌的情况，导致设备评估原值减值。
设备评估净值增值的原因为：(1)评估基准日，因纳入评估范围的设备类资产自2013年企业停产开始一直处于闲置状态，资产状态一般，本次评估考虑了经济性贬值，故形成评估净值减值；(2)产权持有单位已计提减值准备，但是按总资产一次性计提，由于此次评估的资产仅为饮马麦芽厂的部分资产，无法将减值准备对应到各个资产上，故企业未进行申报。在企业计提减值准备后，房屋资产不再折旧，故造成房屋评估净值减值。
(3)土地使用权
产权持有单位的土地使用权为表外资产，故土地使用权评估增值。
北京中企华资产评估有限责任公司40甘肃莫高实业发展股份有限公司拟处置饮马麦芽厂一条麦芽生产线相关资产项目资产评估说明资产评估说明附件
附件、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》北京中企华资产评估有限责任公司41