招商蛇口:国众联资产评估关于深圳证券交易所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》之核查意见

国众联资产评估土地房地产估价有限公司
关于深圳证券交易所
《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》
之核查意见国众联资产评估土地房地产估价有限公司
二 O 二三年四月
1深圳证券交易所公司上市审核中心：
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或者“招商蛇口”）于2023年3月27日收到深圳证券交易所上市审核中心下发的《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》（审核函[2023]130003号，以下简称“问询函”）。国众联资产评估土地房地产估价有限公司作为本次的资产评估机构，对问询函有关问题进行了认真核查与落实，按照问询函的要求对所涉及的事项进行了问题答复，现就相关事项回复如下，请予审核。
2目录
问题二、..................................................4
问题三、.................................................63
问题四、.................................................87
3问题二、申请文件显示：（1）本次交易采用资产基础法对标的资产进行评估，其中对标的资产的底层核心资产土地使用权采用剩余法评估结果作为评估结论；（2）本次交易采用剩余法评估的资产包括招商前海实业下属深圳市招商
前海驰迪实业有限公司（以下简称招商驰迪）T102-0296 号宗地、深圳市前海鸿
昱实业投资有限公司（以下简称前海鸿昱）T102-0310 号宗地、深圳市前海蛇口
启明实业有限公司（以下简称启明实业）T102-0279 号宗地（长期利用阶段）、
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司（以下简称和胜实业）自贸时代中心在建项
目、锦尚公馆在建项目、南油集团 T102-0201 号宗地、T102-0206 号宗地以及下
属深圳龙盛实业有限公司（以下简称龙盛实业）T102-0049 号、T102-0230 号宗
地；（3）招商驰迪 T102-0296 号宗地账面值 295.10亿元，本次交易评估值为 407.36亿元，增值率为38.04%，来源于2019年前海管理局收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的土地使用权后向招商驰迪出让的同等价值新规划土
地使用权，包括 T102-0296 号宗地在内的合同地价合计 432.10 亿元，本次评估时账面值以2019年入账价值（评估基准日为2015年1月1日）为基础；（4）
前海鸿昱 T102-0310 号宗地的土地使用权来源于前海管理局以土地使用权作价
728.20亿元出资，账面值以基准日2019年9月30日土地评估结果为基础，本
次交易评估值729.21亿元，增值率为0.14%；（5）上市公司与深投控、招商局投资发展就招商受让土地约定税务兜底事项，如实际计税基础与约定计税基础不一致，就税负差异予以补偿；（6）自贸时代中心在建项目评估值为105.18亿元，增值率为 40.94%；（7）T102-0279 号宗地（长期利用阶段）评估值 10.69亿元，当前建有文创小镇，短期利用阶段结束后地上建筑物需拆除，本次评估对地上建筑物使用成本法，对 T102-0279 号宗地（短期利用阶段）使用标定地价系数修正法，对 T102-0279 号宗地（长期利用阶段）使用剩余法；（8）T102-0049号、T102-0230 号宗地未签署土地使用权出让合同书，龙盛实业针对 T102-0049号宗地已补交地价并办理合法土地权证，T102-0230 号宗地办理权证不存在实质性障碍；本次评估基于土地使用期限届满后可自动续期且无需补交地价，上市公司与深投控约定，如在期限届满后2年内未能实现正常续期至国家法定最高年期且无需补地价，将对相关地块重新评估并进行差额补偿；前述地块现有临时仓库已停止出租，正在申请续期后建设保税仓；前述地块因建有临时建筑，
4存在被有关主管部门责令拆除或受到处罚的风险；（9）T102-0201 号、T102-0206
号两宗地块尚建有临时建筑并出租，临时建筑物由承租方拆除，本次评估不考虑临时建筑及租约对地价的影响，采用剩余法评估时预计建成后租金为市场客观租金水平；前述地块存在被政府收回的风险，上市公司与深投控已就《购买资产协议》生效后5年内评估值与政府收回补偿金额的差额作出补偿承诺。
请上市公司补充披露：（1）在无具体开发计划和开发时序、开发经营方式
尚未明确、去化周期及逐年去化情况存在较大不确定性的情况下对 T102-0296
号、T102-0310 号宗地采用剩余法评估的依据是否充分、合理，是否符合市场同类业务评估惯例及评估准则的规定，并补充披露评估的具体过程，预计收益、成本等主要参数的测算依据及合理性，量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响；（2）结合招商驰迪 T102-0296 号宗地土地使用权的
具体获取过程、前期与有权机构就土地整备事项的具体约定，补充披露入账价值依据评估基准日为 2015年 1月 1日的评估结果的原因，并结合 T102-0296号、T102-0310 号宗地入账金额评估方式的合理性及评估价值的公允性、近年来所处
区域房地产市场的变化情况及发展预期，进一步披露本次交易涉及的 T102-0296号、T102-0310 号宗地评估值较前次评估入账金额变化的合理性；（3）结合前
海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设的合理性，补充披露税务兜底约定未包括前海鸿昱持有土地的原因及协议的可执行性，是否有利于保护上市公司及中小股东利益；（4）结合自贸时代中心在建项目预计开发完成后收益实现方式，补充披露剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据及合理性；（5）结合短期利用阶段内 T102-0279 号宗地及建筑物的收益实现方式，补充披露未在短期利用阶段剩余年限内采用收益法评估预测并对相应业绩作出补偿承诺的合理性，长期利用阶段是否符合适用剩余法评估的条件，并进一步披露短期、长期利用阶段评估预测的主要参数及依据，是否考虑地上建筑物拆除成本，是否存在重复计算宗地价值的情形，是否存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情
形；（6）除 T102-0049 号、T102-0230 号宗地外其他地块是否存在因建有临时
建筑而被主管部门责令拆除或受到处罚的风险及对标的资产的影响，并对相关风险进行充分提示。
5请上市公司补充说明：（1）结合龙盛实业针对 T102-0049 号宗地办理土地
权证已补交地价的情况，补充说明预计 T102-0230 号宗地是否需补交地价及对相关资产评估值的影响，本次评估基于前述地块可自动续期且无需补地价的合理性，续期风险补偿约定是否有利于保护上市公司利益，并结合剩余法评估下预计建设保税仓后的收益进一步说明如未能续期对相关资产评估值的影响；（2）
结合 T102-0201 号、T102-0206 号宗地与承租方就租赁期限、租金、拆除建筑物
的具体约定，补充说明本次评估对前述地块与 T102-0279 号宗地及建筑物的评估方式存在差异的原因，前述地块是否符合适用剩余法评估的条件，预计建成后租金与现有租金的差异及合理性，结合前述地块现有租金收入、本次评估增值水平等补充说明差额补偿承诺期限是否有利于维护上市公司利益。
请独立财务顾问、评估师核查并发表明确意见。
回复：
一、事实情况说明
（一）在无具体开发计划和开发时序、开发经营方式尚未明确、去化周期
及逐年去化情况存在较大不确定性的情况下对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地
采用剩余法评估的依据是否充分、合理，是否符合市场同类业务评估惯例及评估准则的规定，并补充披露评估的具体过程，预计收益、成本等主要参数的测算依据及合理性，量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响
1、在无具体开发计划和开发时序、开发经营方式尚未明确、去化周期及逐
年去化情况存在较大不确定性的情况下对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地采用
剩余法评估的依据是否充分、合理
T102-0296 号、T102-0310 号宗地共包括 74 个具体地块，实际开发建设非对T102-0296 号、T102-0310 号宗地同时进行整体开发，而是分具体地块在较长周期内逐步开发建设，未来开发建设的总体方向明确，且在评估基准日具有明确的规划指标。该等土地位于前海深港现代服务业合作区妈湾片区，中央及地方政府的顶层设计明确，由于规模体量巨大、战略定位高、发展意义大，因此为保障开
6发建设效果以及高质量落实中央及地方政策顶层设计，相关具体开发计划以及具
体开发策略不但需要依据政府最终确定的规划条件，亦需要与合作方前海建投根据周边开发情况及市场情况共同协商确定，并在开发过程中不断动态优化，该等特点不影响对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地进行开发建设并获得收益的总体
经营模式，其片区高定位有利于未来收益实现的预期。
本次采用剩余法对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地采用剩余法中的静态假
设开发法进行评估，评估方法选择具有合理性，评估依据充分、合理：
（1）该等宗地未来进行开发建设的总体经营模式明确。根据党中央、国务
院《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》、深圳市《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》、《前海综合规划》、《前海深港现代服务业合作区开发单元规划》，以及招商局集团与深圳市政府推进前海土地整备、合资合作的精神，该等土地位于前海深港现代服务业合作区妈湾片区，中央及地方政府的顶层设计明确、战略定位高、发展意义大，未来进行开发建设的总体方向明确。在该总体规划方向的前提下，对于未来该片区土地开发楼盘定位及楼宇档次可预计。
（2）所选评估方法的测算逻辑符合该等宗地的总体经营模式。剩余法是在
估算待估宗地开发完成后房地产正常销售价格的基础上，扣除后续的开发建设成本及相关税费、利润等，以价格余额来确定待估宗地价值的方法，该方式与企业目前持有土地的经营模式相符合。
（3）所选评估方法的相关假设契合该等宗地的实际特点。静态假设开发法
不考虑各项收入、支出的时间，假定各项收入、支出均在评估基准日发生，契合该等宗地土地体量巨大、开发周期长、缺乏所有地块的具体开发计划和开发时序
的实际特点，使评估具备技术可行性。
（4）评估方法的参数构成兼顾了开发建设需要周期这一客观事实的影响。
静态假设开发法下将续建的必要利润作为评估值的扣减项，以此在未直接考虑开发时序的情况下，反映开发建设周期对应的必要投资回报率的要求。
（5）评估方法所涉规划指标、价格参数、成本参数等核心参数，均具有充
7分、合理的选取依据：
1）该等宗地在评估基准日的规划指标明确。根据前海管理局与招商驰迪、前海鸿昱签署的《土地使用权作价出资合同书》，该等宗地各建设业态的规划指标明确，各细分宗地红线范围清晰，各细分宗地在总体规划指标中分摊的建设指标具体，可对开发建设的工程量以及建成后各业态的规模体量进行分析与预计；
2）建成后各业态价值存在活跃市场交易案例参考。该等宗地规划开发完成
的办公、商业、商务公寓及住宅物业等售价可通过市场获取，具体获取渠道为：
查访房地产开发商获得房地产特性及有关交易条件、交易价格；查阅有关政府职
能部门的房地产交易备案资料；查访房地产交易经办人，了解多方信息销售价格资料；以及结合企业目前已开发建设楼盘同类物业的销售台账等资料综合确定；
3）工程造价参数具有明确参考，具体参考《深圳市建筑工程价格信息》与
深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息，以及结合企业目前已开发建设并竣工验收的办公、商业、商务公寓及住宅等楼盘的成本相关数据。
另外，公司对于相关宗地的开发计划基于《前海综合规划》、《前海深港现代服务业合作区开发单元规划》等政府规划相关文件，由于开发周期较长，存在后续政府相关规划变更而产生开发计划发生变化的影响。对于后续可能的规划调整，公司将发挥片区开发主导企业主体的重要作用以及土地产权方的法律权利，积极主动与政府协商确定，预计不会对本次评估产生重大不利影响。
（6）其他评估方法的适用性分析
根据《城镇土地估价规程》，土地的评估方法分为市场法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）、标定地价系数修正法。针对相关待开发土地，就其他评估方法的适用性分析如下：
1）市场法适用性分析
市场法是根据估价原则中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。本次评估相关土地位于深圳市前海深港合作区内，虽然近几年周边土地招拍挂市场有部分成交案例，但均为商业、
8办公、公寓、住宅等综合用地，各用途设定的规划建筑面积差异很大，而各用途
的土地单价具有差别，评估中难以对总成交价格按用途分摊。故本次不适宜采用市场法进行评估。
2）收益法适用性分析
收益法是通过将被评估对象预期收益资本化或折现，以确定评估价值。本次评估土地中，相关住宅用地和部分商业用地未来将通过房产销售实现收益，但相关土地未来具体开发计划、开发时序尚未确定，无法进行准确预测。因此本次不适宜采用收益法进行评估。
3）成本法适用性分析
土地评估的成本法一般指成本逼近法，是以取得与开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价值。该方法多用于土地市场不发达、交易案例少的工业用地评估或公益设施、园地等特殊性土地。本项目土地所处区域靠海，部分土地形成于填海造地，相关开发土地所消耗成本及费用数据较难获取；另外相关土地主要为住宅或商业用地，投资开发潜力大，用成本累加方式得出的价值难以体现其实际市场价值。因此不适宜采用成本逼近法进行评估。
4）标定地价系数修正法适用性分析
标定地价系数修正法是参考政府公示的城镇标定地价，就评估土地的相关条件，对照修正系数表进行参数调整，进而计算出土地的评估价值。该等方法未考虑配套服务设施及市政设施对地价的影响，且一般为政府供应建设用地使用权时确定出让价格使用，而本次土地未来主要通过开发后销售实现收益，两者的评估目的不同，因此未选取标定地价系数修正法评估结果。
综上，本次对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地采用剩余法评估的依据充分、合理。
2、是否符合市场同类业务评估惯例及评估准则的规定
上市公司房企并购重组项目中，对于待开发土地采用剩余法评估较为常见，
9如 2020 年宁波联合（600051.SH）拟发行股份购买盛元房产 60.82%股权，针对标的公司部分房地产存货-开发成本，“由于项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，周边原有开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件”，采用静态假设开发法评估；2018 年中华企业（600675.SH）发行股份及支付现金
购买中星集团100%股权，针对标的公司部分房地产存货-开发成本中尚待开发土地，采用静态假设开发法进行评估；2017 年新能泰山（000720.SZ）发行股份购买宁华世纪和宁华物产100%股权，针对标的公司部分房地产存货-开发成本，采用静态假设开发法进行评估。2019年12月招商前海实业与前海建投进行合资合作及2020年招商蛇口拟收购深投控持有的南油集团24%资产重组时，对于T102-0296 号、T102-0310 号宗地均也采用了剩余法评估。本项目采用的评估方法符合市场同类业务评估惯例。
另根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2014）第 6.3.2.9 条：剩余法
适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。一般可运用于以下情形：（1）待开发不动产中的土地估价；（2）待改造后再开发不动产中的土地估价；（3）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价。本项目为待开发不动产中的土地估价，属于规程中剩余法的适用范围。《资产评估执业准则——不动产》第二十
七条第一款规定：假设开发法（即剩余法）适用于具有开发和再开发潜力，并且
其开发完成后的价值可以确定的不动产。本项目的土地具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以确定，采用的评估方法符合评估准则的规定。
3、评估的具体过程，预计收益、成本等主要参数的测算依据及合理性
针对于 T102-0296 号、T102-0310 号宗地本次评估采用剩余法进行评估。
剩余法是在估算待估宗地开发完成后房地产正常销售价格的基础上，扣除建筑物后续续建成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、资金成本、土地增
值税、所得税、续建利润等，以价格余额来确定待估宗地价值的方法。
剩余法评估中的核心参数为预计收益、开发成本。预计收益主要为待估宗地开发完成后可售物业的销售价格及自持物业的收益价格，其未来可售物业的销售价格通过市场获取，具体获取渠道为：查访房地产开发商获得房地产特性及有关交易条件、交易价格；查阅有关政府职能部门的房地产交易备案资料；查访房地
10产交易经办人，了解多方信息销售价格资料；以及结合企业目前已开发建设楼盘
同类物业的销售台账等资料综合确定。
对于开发成本，具体参考《深圳市建筑工程价格信息》与深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息，以及结合企业目前已开发建设并竣工验收的同类型楼盘的成本相关数据综合确定。
综上，本次评估主要收益、成本数据取值依据充分、参数取值合理，具体测算过程如下所示（以 T102-0296 号中的 16-02-01 地块为例进行说明）：
（1）地块基本情况：16-02-01号地块位于深圳市南山区前海深港合作区16单元，至评估基准日，评估对象土地开发程度已达宗地外三通（通水、通电、通路），宗地内场地已平整。本地块土地面积为10376.00平方米，规划计容积率建筑面积为81561平方米，规划建设兼有商业、办公、商务公寓等功能的综合建筑，具体规划指标如下所示：
项目规划指标
用地面积（㎡）10376.00
总建筑面积（㎡）141926.64
（一）地上建筑面积（㎡）114534.00
地上商业（㎡）8200.00办公（㎡）30950.00其中
商务公寓（㎡）37400.00
配套服务及市政设施（㎡）5011.00
（二）地下建筑面积（㎡）27392.64
停车库面积（㎡）18495.00
其中地下人防等（㎡）8897.64
地下停车位数量（个）411
建筑覆盖率裙楼50%，塔楼35%塔楼限高（m） 150
（2）测算开发完成后价值
对开发完成后的地上商业、办公及商务公寓，参考开发完成后同类物业的销售价格确定；对于开发完成后的车位，通过计算地下停车位各年度净收益同时结合相关风险报酬率等因素确定其收益价值。
111）对于开发完成后的办公物业价值测算，选取同一供需圈内与待估对象区
位及实物状况等因素最为相似的三个同类型物业，即招商局前海经贸中心一期、华润前海中心、世贸前海中心三个交易案例，销售价格分别为65622元/㎡、74400元/㎡、78000元/㎡，对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象办公物业的销售价格为66000元/㎡；
2）对于地上商业物业价值测算，首先采用周边同类物业的销售案例进行修
正后求出评估对象首层临街商业房地产售价，根据内外铺价格修正系数并结合内外铺面积占比，估算出首层商业均价；然后结合开发完成后商业物业建筑形态考虑不同楼层价格修正系数，估算出1-2层商业的均价。
评估首层临街商业房地产价格时，选取同一供需圈内与待估对象区位及实物状况等因素最为相似的三个同类型物业，即卓越宝中时代广场一层商铺、易尚中心一层商铺、太子湾商务广场一层商铺三个交易案例，销售价格分别为182000元/㎡、140000元/㎡、183000元/㎡，对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象办公物业的销售价格为
150000元/㎡，另根据市场调查内外街铺的价格修正系数为0.55，即内铺价格
=150000×0.55=83000元/平方米。
宗地形状为规则四边形，结合土地的临路状况、土地面积、商业布局等因素，分析得出商业街铺和内铺的比例约为6:4，故本次待开发商业一层的平均租金单
价为：一层商业均价=150000×60%+83000×40%=123000元/㎡（取整到千位）。
经市场调查二层商业物业的销售价格为1层商业物业的70%，则1-2层商业物业的销售均价=（123000+123000×70%）/2=105000元/㎡。
3）开发完成后商务公寓价值测算，选取同一供需圈内与待估对象区位及实
物状况等因素最为相似的三个同类型物业，即前海嘉里商务中心、玖尚公寓、柏悦湾心三个交易案例，销售价格分别为94000元/㎡、95000元/㎡、85000元/㎡，对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象商业公寓物业的销售价格为97000元/㎡；
4）开发完成后车位价值测算
12*停车位收入预测：根据《深圳市机动车停放服务收费管理办法》规定，深
圳市停车收费区分不同情况分别实行政府定价和市场调节价，其中商业场所实行市场调节价。考虑到地块所处位置未来发展定位，参考宝安中心区、南山文化商业中心区以及福田中心区的类似停车位收费标准，本次评估设定16-02-01地块规划地下车位收费标准为：每天最高封顶60元，月卡为1000元。可出租车位数量为411个，其中办理月卡数量为70%，小车临时停车位的周转率为150%，经测算，每个车位产生的收入为1510元/月。
*空置率的确定：根据评估人员对周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，参考周边类似物业的空置情况并结合土地的实际情况，考虑该物业为新建房地产，因此首年空置率取25%，第二年空置率取15%，第三年空置率取10%，
第4-10年取5%，之后每年取3%。
*增长率的确定：经市场调查，深圳市作为中国金融中心、信息中心、高新技术产业基地，同时结合土地所属区域未来规划及发展定位，综合分析后以每年租金增长率2%进行测算。
*估算有效毛收入，有效毛收入=客观租金×可出租车位数量×（1-空置率）；
*估算运营费用，运营成本主要有房产税、增值税、印花税、管理费、维修费、保险费、城镇土地使用税等。
*车位年净收益，为车位年有效毛收入-年运营费用。
*资本化率的确定，本次采用投资报酬率排序插入法及累加法综合确定地下商业的资本化率为6.9%。
综上，根据车位运营期内每年净收益，以资本化率折现测算车位的单价为
170000元/个。
通过上述测算，开发完成后物业价值合计如下表所示：
序号物业类型计价数量（㎡）评估单价（元/㎡）评估总值（万元）
1办公3095066000204270.00
2商业8200.0010500086100.00
3商务公寓37400.0097000362780.00
13序号物业类型计价数量（㎡）评估单价（元/㎡）评估总值（万元）
以上合计---653150.00
4停车位411泊位170000元/泊位6987.00
（3）开发成本的测算
1）建安工程费用：建安工程费用主要包括结构工程和室内外装修工程，如
基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。参考《深圳市建筑工程价格信息》以及深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息，19-33层的高层建筑其单方建安工程费用详见下表：
地上19-33层、地下2层高层建筑建安成本估算表地下室配套服务商务公（设备用序号物业类型办公地上商业设施及市寓房及停车政设施
场）
合计建安成本（元/㎡）777082951310551155900
1分摊地下工程855855855855855
土方开挖9595959595基坑支护380380380380380桩基础380380380380380
2地下主体土建工程2900
3地上主体土建工程2800280028002500
4安装工程188517101640430715
空调通风系统3504001006080电气系统165150175160200给排水系统3530653535消防系统145200200145200弱电系统23020020030100
电梯系统360100300-100
燃气系统30--
玻璃幕墙工程600600600--
5装修装饰工程150022007080600700
公共部位装修150022001080600700
14地下室
配套服务商务公（设备用序号物业类型办公地上商业设施及市寓房及停车政设施
场）
室内装修--6000--
小区道路、管网、电
6580580580580580
缆敷设室外配套工程（绿化、
7150150150150150
景观）
经分析16-02-01地块土地面积大小及规划指标，本次按照地上建筑层数为
36层，地下约3层进行预测。经查询相关造价信息，地上36层的建安成本约为
地上19-33层的1.1倍，地下3层的建安成本约为地下2层的1.15倍。因此16-02-01地块的建安工程费用如下：
序号项目计价面积（㎡）单方成本（元/㎡）总值（万元）
1地上商业8200.008295×1.1=91207478.40
2办公30950.007770×1.1=850026307.50
3商务公寓37400.0013105×1.1=1440053856.00
4配套服务及市政5011.005115×1.1=56302821.19
5地下车库18495.005900×1.15=679012558.11
6地下人防88985900×1.15=67906041.74
7公共绿地及道路10376.002000×1=20002075.20
合计建筑安装工程费---111138.14
16-02-01地块的建安工程费用约为111138.14万元。
2）前期费用及专业费用：按建安成本费用的7%计算，为7779.67万元。
3）宗地内基础设施建设费及公共配套设施费：本次估算时基础设施建设费
已纳入建安工程费用“小区道路、管网、电缆敷设”予以考虑；公共配套设施费
已纳入建安工程费用“室外配套工程（绿化、景观等）”予以考虑。
因此，16-02-01地块的开发成本为：
111138.14+7779.67=118917.81万元
（4）估算后续管理费用
管理费用指项目开发、建设过程中的管理费用。根据调查分析深圳市同类房
15地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，管理费取开
发成本的3%，即：管理费用＝开发成本×3%=118917.81×3%=3567.53万元。
（5）估算后续销售费用销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售
机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收入的1%～2%；销售代理费，约为销售收入的1%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0.5%～1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的2.5%～5%。本次评估根据项目状况结合当地的销售市场，确定销售费用为3%。
故：后续投入销售费用＝商品性房地产销售收入×3%=653150.00×
3%=19594.50万元。
（6）估算后续投入利息
根据16-02-01项目的具体情况，预测整个建设工期为3年，销售期为1.5年。
依据中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率，于评估基准日1-3年期（含）的贷款利率为4.75%。设定土地地价及其取得税费一次性付清（计息地价以《土地使用权出让合同书》记载地价款为计算基数），其计息周期为整个开发期；开发建设资金在施工期均匀投入，其计息期为整个开发期的一半；销售费用在销售期均匀投入，其计息期为整个销售期的一半，按复利计算，投资利息计算。
经测算，后续投入利息为32622.46万元。
（7）估算销售税金及附加
销售税金及附加包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。经测算，销售税金及附加为48388.25万元。
（8）土地增值税：采用四级累进的方式进行测算，最终测算土地增值税为
82953.27万元。
（9）后续办理产权登记应缴纳税费
由于 T102-0296 地块于评估基准日尚未办理产权登记，后续将缴纳契税及印花税，16-02-01地块该两项税费合计为150057.06×3.05%=4576.74万元。
16（10）估算企业所得税
根据相关税法规定，企业所得税计算如下：
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额
企业所得税=应纳税所得额×税率（25%）
企业应纳税所得额=开发完成后的价值/1.09-土地取得成本-建筑安装工程费
/1.09-前期及专业费用/1.06-基础设施建设费/1.09-管理费用-销售费用-城市维护建设税-教育费附加-地方教育费附加-投资利息-土地增值税（备注：增值税不作为应纳税所得额的扣除项），其所得税=企业应纳税所得额×25%。经测算企业所得税为48118.10万元。
（11）开发利润
开发利润是指房地产开发商的利润，是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。通常按照一定基数乘以相应的利润率来计算。
对于销售型物业，本次采用销售利润率（税后）：根据评估人员对本地上市的房地产开发企业近年财务数据的分析，一线城市主要房地产开发企业近三年的销售利润率在7-17%之间。考虑评估对象的物业类型及行业特点，并结合项目的实际情况，本次计算时销售利润率取12%，开发利润=预期开发价值（销售型物业）×销售利润率。经测算开发利润为71906.42万元。
（12）地块价值测算
土地价值＝销售收入-续建成本-管理费用-销售费用-销售税金-资金成本-土
地增值税-所得税-开发利润
=653150.00+6987.00-118917.81-3567.53-19594.50-32622.46-48388.25-82953.2
7-4576.74-48118.10-71906.42=229492.00万元（取整至万位）。
同理可计算 T102-0296 号、T102-0310 号宗地其他地块评估值。
4、量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响。
17影响该地块价值的核心参数主要为开发完成的销售价值及收益价值、开发成本，现对核心参数每浮动±5%、±10%时，宗地 T102-0296 号、T102-0310 号待开发宗地的价值以及标的资产交易对价变动情况如下表所示：
（1）前海鸿昱 T102-0310 地块敏感性分析
单位：万元招商前海招商前海实南油集团实业
土地估值南油集团24%业2.8866%
因素变化土地估值24%股权交2.8866%变动股权交易对价股权交易对易对价变动股权交易价对价变动
本次评估7305852.89676428.77216350.51
10%7921630.598.43%709568.054.90%225238.034.11%
开发完
成后物5%7622952.034.34%693494.082.52%220927.202.12%
业价值-5%7012226.40-4.02%660626.69-2.34%212112.60-1.96%变化
-10%6633040.68-9.21%640220.07-5.35%206639.81-4.49%
10%7137799.92-2.30%667384.67-1.34%213925.00-1.12%
开发建5%7221671.00-1.15%671898.36-0.67%215135.51-0.56%
设成本-5%7470064.482.25%685266.141.31%218720.581.10%
-10%7387882.291.12%680843.340.65%217534.440.55%
（2）招商驰迪 T102-0296 地块敏感性分析
单位：万元招商前海招商前海实南油集团实业
土地估值南油集团24%业2.8866%
因素变化土地估值24%股权交2.8866%变动股权交易对价股权交易对易对价变动股权交易价对价变动
本次评估4073554.32676428.77216350.51
10%4389028.157.74%693406.612.51%220903.742.10%
开发完
成后物5%4228086.893.79%684745.241.23%218580.881.03%
业价值-5%3903691.06-4.17%667287.25-1.35%213898.87-1.13%变化
-10%3724514.13-8.57%657644.49-2.78%211312.81-2.33%
开发建10%3996404.01-1.89%672276.78-0.61%215237.00-0.51%
设成本5%4035313.11-0.94%674370.74-0.30%215798.57-0.26%
18招商前海
招商前海实南油集团实业
土地估值南油集团24%业2.8866%
因素变化土地估值24%股权交2.8866%变动股权交易对价股权交易对易对价变动股权交易价对价变动
-5%4110610.840.91%678423.040.29%216885.350.25%
-10%4147111.951.81%680387.420.59%217412.170.49%
（二）结合招商驰迪 T102-0296 号宗地土地使用权的具体获取过程、前期
与有权机构就土地整备事项的具体约定，补充披露入账价值依据评估基准日为
2015 年 1 月 1 日的评估结果的原因，并结合 T102-0296 号、T102-0310 号宗地入
账金额评估方式的合理性及评估价值的公允性、近年来所处区域房地产市场的
变化情况及发展预期，进一步披露本次交易涉及的 T102-0296 号、T102-0310 号宗地评估值较前次评估入账金额变化的合理性
1、招商驰迪 T102-0296 号宗地土地使用权的具体获取过程及前期与有权机
构就土地整备事项的具体约定及入账价值依据评估基准日为2015年1月1日的评估结果的原因
招商驰迪 T102-0296 号宗地土地使用权的具体获取系基于前海妈湾土地整
备及合资合作整体方案，入账价值的确定系结合整体方案中具体实施步骤的性质，根据会计准则相关要求确定。具体情况如下：
（1）设立合资合作法律实体招商蛇口实际控制人招商局集团于2016年6月18日与前海管理局签署了
《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》，明确以招商局集团原前海湾物流园区土地为合作基础，由双方组建合资公司共同开发建设；合资公司由公司控股的平台公司（即招商前海实业）与前海建投共同组建。
2016年9月，招商前海实业与前海建投共同投资设立合资公司前海自贸投资，各占合资公司注册资本的50%。根据前海自贸投资公司章程及相关协议的约定，由招商前海实业控制前海自贸投资，并将前海自贸投资纳入其合并范围。
（2）土地整备
2018年12月24日，规土委、前海管理局、招商局集团、原19家持地公司、
19招商驰迪等23家单位共同签署了《土地整备协议》；招商局集团、招商前海实业
及前海建投签署了《合资合作协议》。
前海管理局按照《土地整备协议》的约定收回前海土地整备范围内原19家
持地公司原规划下的全部土地使用权，并根据全部土地使用权以2015年1月1日为基准日的评估值以及前海管理局与原19家持地公司间的分配机制，计算得出原19家持地公司应获得的土地补偿价值432.10亿元。相关分配机制如下：
1）根据《土地整备框架协议》，各方同意以2015年1月1日作为土地整备
新、原规划条件下土地价值的评估时点及置换土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。
2）关于土地整备中原规划条件下土地使用权的补偿价值，各方同意以深圳
市房地产评估和发展研究中心出具的评估结果与招商蛇口和招商局港口控股有
限公司（以下简称“招商局港口”，原19家持地公司中两家公司的控股股东）共同委托的评估机构出具的评估结果经算术平均后确定。
3）关于土地整备中新规划条件下土地使用权的补偿价值，各方同意以深圳
市房地产评估和发展研究中心出具的评估结果，扣除55%港区置换用地及原规划条件下土地使用权的补偿价值后先核定土地增值收益，该土地增值收益扣除5%政策性刚性支出后，剩余部分的40%作为对原19家持地公司的补偿。
根据前述补偿价值计算方法，对原19家持地公司的补偿价值共为人民币
432.10亿元。原19家持地公司原规划下的全部土地交地后，前海管理局按前述补偿价值向招商驰迪出让新规划条件下等价值的土地使用权（评估基准日为
2015年1月1日）。
根据合资合作安排，并经《补偿债权确认协议》确认，原19家持地公司将该等返还的新规划下土地使用权，指定招商前海实业下属招商驰迪作为持地主体。前海管理局分别与招商驰迪下属公司启迪实业及启明实业签订了土地使用权出让合同书，将地块编号为 T102-0270、T102-0271、T102-0272及 T102-0279 的土地使用权分别出让给启迪实业及启
明实业；前海管理局与招商驰迪签订了土地使用权出让合同书，将编号为 T102-0296地块出让予招商驰迪。
20因此，招商驰迪以前述土地补偿价值作为所获得新规划下土地使用权的入账价值，对应的是以2015年1月1日为基准日的评估值。
（3）合资合作
2019年12月，招商前海实业、前海建投与前海自贸投资签署了《增资协议》，
按照《增资协议》的相关约定，由前海自贸投资主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海建投分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权。同时，招商前海实业就招商驰迪与前海鸿昱股权估值差额部分以现金方式向前海自贸投资增资。招商驰迪及前海鸿昱于基准日2019年9月30日的100%股权作价金额分别为644.08亿元和729.08亿元，招商前海实业现金增资的金额为人民币85亿元。上述交易完成前后招商前海实业和前海建投仍各持有前海自贸投资50%的股权，重组完成后招商前海实业仍然控制前海自贸投资。
综上，前海管理局收回原19家持地公司土地、招商驰迪从前海管理局获得变更性质后的土地，是相互联系、相互依存的一项整体交易，招商驰迪在2019年土地整备时以有权机构确定的土地补偿价值，作为 T102-0296 等土地入账价值，对应的是以2015年1月1日为基准日的评估值；因2019年合资合作为招商前海
实业合并报表范围内的资产整合，招商驰迪在合资合作前后始终在招商前海实业合并报表范围内，T102-0296 等土地在招商驰迪的账面值仍以原 2019 年土地整备时的历史成本（即前述2015年1月1日为基准日的评估值）为基础。
2、结合 T102-0296 号、T102-0310 号宗地入账金额评估方式的合理性及评
估价值的公允性、近年来所处区域房地产市场的变化情况及发展预期，进一步披露本次交易涉及的 T102-0296 号、T102-0310 号宗地评估值较前次评估入账金额变化的合理性
（1）T102-0296 号、T102-0310 号宗地入账金额评估方式的合理性及评估价值的公允性分析
1）T102-0296 号宗地入账金额评估方式的合理性及评估价值的公允性分析
T102-0296号宗地入账金额的依据为《土地整备协议》、《补偿债权确认协议》
以及《深圳市土地使用权出让合同书》（深前海地合字（2019）0003号），如前
21所述，前海管理局将与补偿价值432.10亿元等值的土地出让予招商驰迪及其下属公司，该等值系指出让的土地于2015年1月1日基准日的评估值等于补偿价值即432.10亿元。
基于上述，T102-0296 号宗地入账金额对应的是基准日 2015 年 1 月 1 日的土地评估值，该次评估系深圳市政府部门指定深圳市房地产评估和发展研究中心对 T102-0296 号宗地以 2015 年 1 月 1 日为基准日进行评估。深圳市政府部门未提供该次评估报告，仅提供了深圳市房地产评估和发展研究中心所出具的《关于前海土地整备及合资合作涉及的土地咨询报告统计表》，所采用的评估方法为剩余法。深圳市房地产评估和发展研究中心是深圳市规划和自然资源局直属事业单位，依法依规承担全市各类住房与房地产等相关资产价格的评估及规范标准的制定、整备项目补偿安置费用的评估等相关工作。
2）T102-0310 号宗地入账金额评估方式的合理性及评估价值的公允性分析
前海管理局 2019 年以 T102-0310 号宗地对前海鸿昱作价出资时，前海管理局聘请深圳市不动产评估中心出具《评估报告书》，并以该评估报告中的评估价值作为 T102-0310 号宗地的入账金额，评估基准日为 2018 年 11 月 21 日。评估所采用的方法针对于商业及办公用地采用市场比较法，针对于商务公寓及酒店采用剩余法进行评估，其所采用的评估方式符合当时的房地产市场及土地资产具体特点情况，评估价值能够反映当时市场正常地价水平，评估结果具有公允性。
（2）近年来宗地所处区域房地产市场的变化情况及发展预期，进一步披露
本次交易涉及的 T102-0296 号、T102-0310 号宗地评估值较前次评估入账金额变化的合理性
1）近年来宗地所处区域的房地产市场变化情况及发展预期分析
经查询中国地价动态监测网及广东省城市地价动态监测报告，从2015-2022年期间深圳市地价变动情况如下表所示：
深圳市地价增长率一览表（环比）日期综合用途商服用途住宅用途工业用途
2015年度14.39%10.42%17.48%9.76%
2016年度8.41%6.25%9.82%7.68%
22深圳市地价增长率一览表（环比）
日期综合用途商服用途住宅用途工业用途
2017年度7.24%4.81%8.62%8.15%
2018年度5.84%4.90%6.24%7.51%
2019年度1.65%-0.23%2.97%-1.05%
2020年度0.60%-3.12%3.28%-1.40%
2021年度-0.49%-1.01%-0.23%0.00%
2022年度上半年43.23%23.42%57.97%34.07%
2015-2022年间地价增长率1.76%-4.32%6.10%-2.44%
2019-2022年上半年间地价
14.39%10.42%17.48%9.76%
增长率
深圳市土地市场从2015年至2022年总体呈上涨趋势，其中2019年-2022年受经济波动等因素影响，地价走势相对平稳。
经查询，2015年-2022年间前海片区土地成交情况详见下表：
用地面积建筑面积成交价格楼面地价序成交日期土地编号区域土地性质号
（㎡）（㎡）（万元）（元/㎡）前海深港合作区七
1 2015/1/9 T102-0255 商业用地 32485.15 195000.00 386000 19795
单元1街坊前海深港现代服务
2 2015/9/22 T102-0257 业合作区九单元 商业用地 8013.03 70000.00 98101 14014
03街坊01地块
桂湾片区四单元
3 2016/8/10 T201-0090 商业用地 5454.94 62000.00 162500 26210
04街坊
桂湾片区四单元
4 2016/8/10 T201-0091 商业用地 6262.81 67000.00 174500 26045
04街坊
桂湾片区二单元
5 2016/8/10 T201-0092 商业用地 18218.36 170000.00 420720 24748
01街坊
前湾片区九单元
6 2016/12/5 T102-0264 商业用地 12495.87 56000.00 167000 29821
01街坊
前湾片区七单元
7 2016/12/7 T102-0260 商业用地 19262.18 111000.00 302000 27207
02、04街坊
前湾片区九单元
8 2016/12/7 T102-0263 商业用地 13675.12 62000.00 186600 30097
01街坊
2016/12/2前湾片区七单元
9 T102-0262 商业用地 7477.25 46000.00 133700 29065
904街坊
桂湾片区四单元
10 2017/7/11 T201-0097 商业用地 12071.99 127200 250600 19701
02街坊
桂湾片区四单元
11 2017/7/11 T201-0098 商业用地 10221.36 110000 239100 21736
06街坊
桂湾片区四单元
12 2017/11/9 T201-0099 商业用地 6229.25 87500 145600 16640
05街坊
环境卫生
13 2018/1/30 T101-0058 南山区妈湾地区 8772.62 1000 979 9790
设施用地
14 2018/10/1 T201-0112 桂湾片区四单元 商业用地 6921.04 65000 145500 22385
23用地面积建筑面积成交价格楼面地价
序成交日期土地编号区域土地性质号
（㎡）（㎡）（万元）（元/㎡）
702街坊
2018/10/1桂湾片区四单元
15 T201-0113 商业用地 7807.00 59150 133800 22620
702街坊
2018/10/1桂湾片区四单元
16 T201-0093 商业用地 6616.94 68400 175700 25687
804街坊
2018/10/1桂湾片区四单元
17 T201-0111 商业用地 7154.55 78500 178800 22777
805街坊
2018/10/1桂湾片区四单元
18 T201-0109 商业用地 14694.63 102000 54200 5314
905街坊
2018/12/1桂湾片区三单元
19 T201-0119 商业用地 7353.48 48000 121000 25208
205街坊
2018/12/1前湾片区七单元
20 T102-0261 商业用地 17079.31 86100 263200 30569
403街坊
2018/12/1桂湾片区三单元
21 T201-0118 商业用地 6913.96 53500 136200 25458
905街坊
2019/12/1桂湾片区三开发单二类居住
22 T204-0142 9412.25 67200.00 389000 57887
1元04街坊用地
2019/12/1前湾片区八开发单文体设施
23 T102-0313 22895.29 100250.00 92300 9207
1元01街坊用地
2019/12/1前湾片区十开发单医疗卫生
24 T102-0314 37589.27 151300.00 45600 3014
1元04街坊用地
2019/12/1前湾片区九开发单
25 T102-0317 商业用地 6872.43 93700.00 216160 23069
6元04街坊
2020/11/1桂湾片区三开发单
26 T201-0118 商业用地 6914.00 53500.00 59700 11159
9元05街坊
2020/12/3桂湾片区四开发单
27 T201-0140 商业用地 13887.00 140000.00 264600 18900
0元07街坊
前湾片区九开发单
28 2021/8/24 T102-0315 商业用地 5830.93 62800.00 125700 17118
元04街坊
2021/11/1桂湾片区六开发单
29 T201-0153 商业用地 26846.06 29998.00 26846 11567
6元03街坊
南山区后海中心区
30 2022/3/9 T107-0096 滨海大道与科苑大 商业用地 6788.38 70000.00 105200 15029
道交汇处西南侧
31 2022/6/27 T107-0097 南山区粤海街道 商业用地 4795.79 27900.00 112700 40394
合计377012.2425219985313606/
前海片区于2015-2022年间共出让商业用地31宗，该31宗地块中有9宗地（即2017年1月17日之前出让，对应序号1-9）为无特殊限制出让，有22宗（2017年1月17日之后出让）均带有特殊的限制条件，如限定持有一定年期后可转让、全年期自持、限整体转让、限整层转让等。
综合上述前海片区近几年的土地出让情况及该片区的政策规定，前海片区于
2015-2017年土地市场呈上涨趋势，且上涨幅度较大；2017年后，由于该片区对
24出让宗地均带了特殊的限制条件，且各限制条件影响因素难以量化，其地价增长
幅度难与2017年之前不带限制条件的出让用地直接对比。
2）披露本次交易涉及的 T102-0296 号、T102-0310 号宗地评估值较前次评
估入账金额变化的合理性
本次交易涉及的 T102-0296 号地块账面金额为基准日 2015 年 1 月 1 日的评估值，本次评估价值相较其账面价值增值率约为38%。本次交易涉及的T102-0310号地块账面金额为基准日2018年11月21日的评估值，本次评估值较其账面价值增值率约为0.33%。
前海片区于2015-2017年土地市场呈上涨趋势；深圳市土地市场从2015年至2022年总体呈上涨趋势，其中2019年-2022年受经济波动等因素影响，地价走势相对平稳。前海片区规划层次高，是深圳市最大未开发的区域，是深港共建国际大都会的启动区，发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用；
随着近几年前海片区的发展，其基础设施及公共服务配套设施逐步完善中，对土地价值上涨具有一定的带动作用。综上所述，T102-0296 号地块本次评估值较账面价值增长 38%，T102-0310 号地块评估值较账面价值增长 0.33%，符合近年来所处片区房地产市场变化情况及发展预期，具有合理性。
（三）结合前海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设的合理性，补充
披露税务兜底约定未包括前海鸿昱持有土地的原因及协议的可执行性，是否有利于保护上市公司及中小股东利益
1、前海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设的合理性
前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地土地增值税、企业所得税、增值税计税基础
的假设系根据相关法律法规及 T102-0310 号宗地实际情况而进行的合理判断：
（1）土地增值税及企业所得税根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税［2018］57号）第六条的规定：企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理
部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管
25理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。根
据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）第六条的规定：改制重组后再转让房
地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关
费用确定;经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。由于前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地系通过前海管理局作价入股取得，前海鸿昱承受该土地使用权属于国有资产重组的情形，本次评估在计算土地增值税时假设以前海管理局土地作价入股时的评估价
7281954.00万元作为计税基础，并在评估中实际计算时考虑建成后为持有物业
的部分地块分摊地价的影响。
根据《关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告
2014 年第 29 号）规定，由于前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地系通过前海管理局
作价入股取得，因此本次评估在计算企业所得税时假设以前海管理局土地作价入股时的评估价7281954.00万元作为计税基础。此外，合资合作项目中招商前海实业、前海建投、前海自贸投资已就 T102-0310 号宗地的税费承担进行明确约定：
1）以合资合作项目评估中采用的计税基础假设作为约定计税基础；
2）如税务机关认可的土地增值税、企业所得税实际计税基础低于约定计税基础，前海自贸投资或其下属公司因此产生额外税负的（相应导致前海自贸投资享有的前海鸿昱股权价值在约定计税基础下较实际税基基础下减少），前海建投应给予前海自贸投资补偿；
3）如土地增值税、企业所得税实际计税基础超过约定计税基础，前海自贸投资或其下属公司因此减少税负的（相应导致前海自贸投资享有前海鸿昱股权价值在约定计税基础下较实际税基基础下增加），前海自贸投资应对前海建投进行补偿。
该税费承担安排有利于保证前海鸿昱针对所持 T102-0310 号宗地在实际开
发过程中实质以约定计税基础（即评估假设的计税基础）承担土地增值税、企业所得税。本次交易评估中前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地土地增值税、企业所得
26税计税基础与 2019 年合资合作项目约定计税基础一致，符合 T102-0310 号宗地实际情况。
（2）增值税
由于前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地未取得省级以上（含省级）财政部门监
（印）制的财政票据，因此本次评估在计算增值税时假设以0.00元为计税基础，即计算增值税时可税前扣除的受让土地成本为0.00元，故评估时已审慎、充分考虑 T102-0310 号宗地的增值税费用。
综上，前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地土地增值税、企业所得税系根据相关法律法规及 T102-0310 号宗地实际情况而进行的合理判断，合资合作项目中税费承担安排有利于保证前海鸿昱针对 T102-0310 号宗地在实际开发过程中实质以
约定计税基础承担土地增值税、企业所得税，本次交易评估中前海鸿昱所持T102-0310 号宗地土地增值税、企业所得税计税基础假设与 2019 年合资合作项
目约定计税基础一致；增值税计税基础的假设系根据相关法律法规及 T102-0310
号宗地实际情况而进行的合理判断，增值税税基为0.00元，已审慎、充分考虑T102-0310 号宗地的增值税费用。因此，前海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设具有合理性，有利于保护上市公司及中小股东利益。
2、税务兜底约定未包括前海鸿昱持有土地的原因2022年12月16日，招商蛇口与深投控、招商局投资发展分别了签署《购买资产协议》，《购买资产协议》中对税务兜底进行了相关安排，该税务兜底安排不包括前海鸿昱持有土地，主要原因如下：
（1）如前所述，合资合作项目中税费承担及补偿安排有利于保证前海鸿昱
针对 T102-0310 号宗地在实际开发过程中实质以约定计税基础承担土地增值税、
企业所得税，本次交易评估中前海鸿昱所持 T102-0310 号宗地土地增值税、企业所得税计税基础假设与2019年合资合作项目约定计税基础一致；
（2）如前所述，本次评估中在计算 T102-0310 号宗地所涉增值税时假设以
0.00元为计税基础，即计算增值税时可税前扣除的受让土地成本为0.00元，评
估时已审慎、充分考虑 T102-0310 号宗地的增值税费用。
27综上，本次交易税务兜底安排不包括前海鸿昱持有土地具有合理性，有利于
保护上市公司及中小股东利益。
3、税务兜底协议的可执行性《购买资产协议》中的税务兜底安排对招商受让土地（招商驰迪、启迪实业、启明实业持有土地）的计税基础予以约定，与本次评估对招商受让土地的计税基础假设一致，并进行了税务兜底，相关条款对涉及的税种、约定计税基础、补偿义务的触发时点、补偿义务的承担主体、补偿金额的具体计算方法、补偿的支付
方式及支付时限等具体方面均进行了明确约定，且《购买资产协议》已经上市公司、深投控内部决策审议通过、有权签署，相关税务兜底安排具有明确可执行性。
4、是否有利于保护上市公司及中小股东利益
根据以上论证，前海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设、税务兜底协议未包括前海鸿昱持有土地均具有合理性，税务兜底安排具有明确可执行性，有利于保护上市公司及中小股东利益。
（四）结合自贸时代中心在建项目预计开发完成后收益实现方式，补充披
露剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据及合理性
自贸时代中心在建项目预计开发完成后物业主要为办公、商业、酒店及地下配套停车位。本次评估采用剩余法进行评估，对于开发完成后的办公、商业物业，由于周边存在可比交易案例，故以周边同类物业的市场交易价格为基准，通过对差异因素进行修正后确定其价值；对于酒店及地下停车位，由于酒店及车位其市场交易不活跃，故计算未来各年度净收益同时结合相关风险报酬等因素确定其开发完成后价值。其具体测算如下：
1、项目基本情况
自贸时代中心项目所在地块宗地编号为 T102-0306 号，其位于南山区前海妈湾片区十九开发单元01街坊，项目建设用地面积35268.39㎡，规划自贸时代中心一、二期商业、办公及酒店物业，总建筑面积496647.67㎡，共规划3栋物业，
其中：一期规划1栋物业，地上21层，地下4层，规划酒店28770㎡、商业23100㎡、办公9460㎡，规划车位327个；二期规划2栋物业，地上56层、地下428层，办公200540㎡、商业26900㎡、酒店46040.56㎡，合计100862.41㎡，
规划地下车位1073个。
截至评估基准日，该项目 T1 栋核心筒钢结构工程已完成至第 7 层，机电安装已至第 6 层；T2 栋核心筒钢结构工程正在进行第 7 层安装，机电安装工程已至第 5 层；T3 栋塔楼正进行第二层施工。
2、预期开发价值的测算
本次评估设定物业建成后的经营方式如下：
序号物业类型可租售数量单位经营方式
1地上商业1-3层50000㎡销售
2办公210000㎡销售
3地下商业1层8000㎡销售
4酒店80000㎡自持经营1400（其中:酒店分摊停
5车位车位322个，办公及商业泊位自持经营分摊停车位1078个）
对于销售型物业：由于周边存在可比交易案例，故可采用周边同类物业的市场交易价格为基准，通过对差异因素进行修正后确定其开发完成后的价值；对于自持型物业：通过对所在区域同类物业的经营情况调查，计算未来各年度净收益同时结合相关风险报酬率等因素确定开发完成后价值。
（1）办公物业价值测算
本次选用中间楼层能代表办公物业均价的单位，与比较案例进行对比分析修正，修正后的测算结果作为办公楼的均价。
经评估人员对房地产市场进行调查本次测算根据交易时间接近、用途相同、
地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较交易实例，其基本情况如下：
比较案例基本情况表
项目名称 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
29招商局前海经
待开发房地贸中心一期华润前海中心世贸前海中心产
2202号房
交易方式正常交易正常转让正常转让正常转让公开市场价价值类型公开市场价格公开市场价格公开市场价格格成交价格（元/——656227440078000
㎡）前海妈湾片前海合作区19位于前海合作区2区十九开发前海合作区妈单元3街坊（妈单元2街坊（桂湾单元01街坊湾片区根据规湾片区）根据物业位置片区），根据规划，根据规划，未划，未来周边商规划，未来周未来周边商服繁华来周边商服服繁华度较好边商服繁华度度好繁华度较好较好
价值时点/交易
2022年11月2021年6月2022年11月2022年11月
日期房屋用途办公办公办公办公
建筑面积（㎡）适中面积偏小适中适中
对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素
修正后得出待估对象办公物业的销售价格为63000元/㎡。
（2）地上商业价值的测算
T102-0306 号地块地上商业建筑面积为 50000 平方米，地块土地面积为
35268.39平方米，裙楼覆盖率为50%，结合资料分析，本次评估设定建筑形式
为办公楼的商业裙楼，可分割销售，商业楼层共3层，1-3层商业面积均为
16666.67平方米。该地块两面临路，结合地块临路状况、宗地土地面积、商业
布局等因素，分析得出商业街铺和内铺的面积占比约为0.6：0.4。
本次首先采用周边同类物业的销售案例进行修正后求出评估对象首层临街
商业房地产售价，根据内外铺价格修正系数并结合内外铺面积占比，估算出首层商业均价；然后结合开发完成后商业物业建筑形态考虑不同楼层价格修正系数，估算出1-3层商业的均价。
根据市场调查，查询与该地块首层临街标准商铺区位、实物状况等条件相似的交易案例。
比较案例基本情况表
30评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称卓越宝中时代易尚中心一层太子湾商务广待开发房地产广场一层商铺商铺场一层商铺交易方式正常交易正常转让正常转让正常转让前海妈湾片区南山太子湾片物业位置十九开发单元宝安中心区宝安中心区
01街坊区
价值时点/交易日
2022年11月2022年11月2022年11月2022年11月
期房屋用途商业商业商业商业
建筑面积（㎡）1508470230
成交价格（元/㎡）——182000140000183000价值类型公开市场价格公开市场价格公开市场价格公开市场价格
对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素
修正后得出待估对象商业一层的销售价格为149000元/㎡。
1）首层均价测算
考虑到租金的变化与市场价值的变化存在同趋性，内外铺的租金系数比能较好的反映市场售价的系数比，故本次评估对深圳类似商业物业进行内外铺租金市场调查，据此得到内外铺售价的修正系数。调查结果如下表所示：
深圳市内外铺租金情况调查表临街外铺租金水内铺租金水平系数比物业名称楼层平（元/㎡/月）（内铺/外铺）（元/㎡/月）
星河发展中心大厦一层350-380580-6500.59
中航北苑大厦裙楼商业一层300-400600-8000.5
宣嘉华庭裙楼商业一层1753150.56连廊首
保利文化广场55010000.55层
逸翠园一层2704300.63
根据上表可知，内街铺与外铺的租金比例在0.5-0.63之间，结合待开发土地的实际情况，本次内外铺售价修正系数取0.55，即内铺价格=149000×
0.55=82000元/平方米。
宗地形状为规则四边形，结合土地的临路状况、土地面积、商业布局等因素，
31分析得出商业街铺和内铺的比例约为0.55：0.45，故本次待开发商业一层的平均
租金单价为：
一层商业均价=149000×55%+82000×45%
=119000元/㎡（取整到千位）
2）其他楼层售价的确定
商业用房的价值与其通达度密切相关，对于同一栋建筑物内不同楼层的商业用房，位于地面一层的商业用房优于楼上商业用房，越靠近地面层，房地产价值越高，通常情况下，其首层价格高于其他各层。评估时一般以首层的价格作为基数，其他楼层的价格以首层乘以一定的系数得来。
经市场调研及数据分析，商业用房的建筑形态、经营模式、商业布局、业态分布及人流动线规划等方面都会对楼层系数产生影响。以一层商铺的均价为基准，其二层均价一般为一层价格的50%～70%，若人流动线规划好，纵向通达度优良，二层均价可达一层的65%-80%；三层均价为一层基价的35%～55%；四层均价
为一层基价的30%～45%；地下负一层为一层价格的40%-50%。本次评估结合项目自身情况，确定其他楼层价格评估价格如下：
楼层楼层系数评估单价（元/㎡）
一层100%（以该层为基准）119000
二层70%83300
三层50%59500
负一层50%59500
（3）酒店价值的测算根据 T102-0306 号地块大小及规划建设体量，酒店预计后续建设期（包含装修期）为4年，于2026年11月30日可营业。
1）酒店客房数量设定
酒店规划建设面积为80000平方米，定位为轻奢型酒店。经市场调查，深圳市商务中心区内轻奢型酒店一般配有标准客房、豪华客房、行政客房、尊贵套房，并设有行政楼层、餐饮设施、娱乐休闲设施等。
32经调查深圳市星级酒店：丽思卡尔顿酒店、凯宾斯基大酒店、香格里拉大酒店可知，酒店面积与客房数量比例约115倍。以此推算，该酒店的客房数量约为
696间。其中，各类型房客数量如下：
客房种类客房数量占比
标准客房30643.9%
豪华客房25536.6%
行政客房8312.0%
尊贵套房507.2%
总统套房20.3%
合计696100.0%
2）酒店收入预测商务区星级酒店其收入来源包括客房收入、餐饮及宴会收入及其他收入（包含电话中心、礼品店、健身中心、SPA、商务中心、车队、洗衣服务、杂项收入等）。
*客房收入
根据市场调查深圳市星级酒店的客房收费标准，预计于酒店开始营业时客价标准如下：
客房类型客房收费标准
标准客房1500（含服务费）
豪华客房2100（含服务费）
行政客房3200（含服务费）
尊贵套房4400（含服务费）
总统套房43200（含服务费）
经调查深圳市商务中心区五星级酒店的入住率，推算该酒店不考虑市场培育期因素的影响，2025年客房年收入如下（下表收入按全年稳定期计）：
客房收费标准年收入
客房类型客房间数入住率日收入（万元）（元/间/天）（万元）
标准客房306150060%27.54
豪华客房255210060%32.1330638.83
行政客房83320055%14.61
33客房收费标准年收入
客房类型客房间数入住率日收入（万元）（元/间/天）（万元）
尊贵套房50440040%8.80
总统套房24320010%0.87
客房年收入=平均含税房价（含服务费）×客房间数×入住率×天数
综合片区未来发展规划，测算时酒店客房收费标准于2026年至2031年每年递增5%，2032年至2035年每年递增3%，剩余收益年限每年增长2%。由于该酒店为新建酒店，考虑市场培育期，首年即2026年客房收入按正常收入的70%取值，第二年即2027年客房收入按正常收入的85%取值，第三年起按正常收入的100%取值。而酒店的入住率分客户类型不同取值，第一年标准客房、豪华客房入住率取60%，行政客房取55%，尊贵套房取40%；以后的九年每年增长2%，之后入住率保持平衡。
由于2026年11月开始营业，并考虑市场培育期给予70%折扣，因此，
2026-2027年预计收入为30638.83×1×70%=21447.18万元。
*餐饮及宴会收入
餐饮及宴会收入为五星级酒店的重要收入来源，根据市场调查数据显示，随着社会消费力提高，餐饮及宴会收入在星级酒店中的收入占比呈现上升趋势。根据深圳市五星级酒店数据统计得知，商务中心区的五星级酒店，餐饮及宴会收入约占客房收入的50-65%，本次评估按客房收入的50%进行测算，因此2026-2027年餐饮及宴会年收入在考虑营业期1年后为：21447.18×50%=10723.59万元。
*其他收入
其他收入主要包含电话中心、礼品店、健身中心、SPA、商务中心、车队、
洗衣服务、杂项收入等。根据数据统计，其他收入约占客房收入的10-20%，本次评估按客房收入的18%进行测算。因此2026-2027年其他收入考虑营业期1年后为：21447.18×18%=3860.49万元。
即第1年的营业收入合计为：
21447.18+10723.59+3860.49=36031.26万元。
343）酒店运营总支出
酒店运营总支出一般包括客房营业费用、餐饮营业费用、娱乐及会务营业费
用、销售费用、管理和总务费用、酒店品牌管理费、能源费用、日常维修保养费
用、大修基金及财产重置费、增值税及附加、房产税等。
以上费用分别归集为客房成本及费用、餐饮成本及费用、其他收入对应成本
及费用、销售费用、管理费用、酒店品牌基本管理费及奖励管理费、日常修理及
维护费、重置费用、房产税、增值税及附加、城镇土地使用税。
*酒店经营成本及费用
根据市场调查，酒店经营成本及费用取值标准如下：
单位：万元运营期第序成本费用项目具体内容取值标准1年成本号费用指酒店运营与客房相关的经营成本及费用，包括客房配套日用品、为住根据客观市场判客房经营成本
1客提供的设施用品、客房清洁物件洗断，取客房收入4289.44
及费用
涤费用、水电费用、服务人员工资及的20%福利费及分摊的能源费用等。
指酒店运营与餐饮、宴会及会议相关
餐饮、宴会及
的经营成本及费用，包括购进食材、取餐饮、宴会及
2会议经营成本4825.62
酒水饮料、水电费、服务员工工资及会议收入的45%及费用分摊的能源费用等。
其他收入经营指酒店运营与其他收入相关的经营
3取其收入的45%1737.22
成本及费用成本及费用。
在经营过程中产生的销售人员工资、取酒店总收入的
4销售费用福利、差旅费、广告费、业务费、手1801.56
5%续费等。
管理费用指管理人员的工资、福利费取酒店总收入的
5管理费用及办公费用、保安费用、保险费等相1801.56
5%关费用。
指酒店经营需缴纳给酒店管理公司根据市场客观水
酒店基本及奖的基本费用、商标许可费以及酒店经平，按不含增值
61699.59
励管理费营利润超过一定水平时，需缴纳给酒税酒店总收入的店管理公司的奖励费。5%计按酒店建造成本日常修理及维
7指酒店日常修理及维护产生的费用。的2%计，费用3222.40
护费
每年递增1.5%
35运营期第
序成本费用项目具体内容取值标准1年成本号费用按酒店建造成本
指酒店运营过程中，财产因老旧需重
8财产重置费用的2%计，费用3222.40
新更换而产生的费用。
每年递增1.5%
合计--22599.79
*酒店经营税费
酒店业经营税费主要包括增值税及附加、房产税、城镇土地使用税。
4）计算酒店的利润总润
酒店利润总额=酒店总收入-酒店总成本费用-经营税费
5）确定由房地产产生的净收益
酒店净利润包含了由房地产产生的收益、营运资金运转产生的收益以及酒店
商标、管理等无形资产带来的收益。酒店净利润扣减营运资金产生的收益以及无形资产带来的收益，即为房地产产生的净收益。
计算营运资金产生的收益：经调查分析，酒店的运营资产资金一般占营业收入的1%，按一年期借款利率计算，营运资金产生的收益=营业收入×1%×4.35%。
根据调查到的星级酒店，例如：丽思卡尔顿酒店、香格里拉酒店等，缴纳给酒店管理公司的酒店基本及奖励管理费已包含了酒店商标、管理等无形资产带来的收益，故本次评估时酒店商标、管理等无形资产带来的收益同样通过酒店基本及奖励管理费在运营费用中予以考虑扣减，故本处不需再重复扣减计算。因此由房地产产生的净收益=酒店利润总额-营运资金产生的收益。
6）折现系数
*资本化率确定
本次采用投资报酬率排序插入法及累加法综合确定酒店的资本化率为8%。
*收益年限确定
根据《增补协议书》，该宗地中商业服务业用地的使用年限为40年，从2015
36年1月1日至2054年12月31日，根据投资安排酒店预计于2026年11月30日可营业，因此剩余收益年限约为28.11年。根据土地使用权作价出资合同书记载，除法律法规另有规定外，土地使用年限届满，土地出让人无偿收回作价出资地块的土地使用权，地块上的建筑物及其他附着物也由出让人无偿取得。故本次评估不考虑土地使用年限届满后地上建筑物的剩余价值。
*折现系数
折现系数=1/（1+资本化率）^折现年期
7）测算酒店房地产价值经测算，酒店于2026年11月30日的房地产价值为51000元/平方米，折现至评估基准日2022年11月30日的价值为38000元/平方米。该酒店建筑面积
80000平方米，酒店收益价值计80000㎡×38000元/㎡=30400.00万元。
（4）停车位价值测算采用地下停车位各年度净收益同时结合相关风险报酬率等因素确定办公类
停车位的收益价值为178000元/泊位。
（5）建成后物业于评估基准日价值合计
序号物业类型计价数量（㎡）评估单价（元/㎡）评估总值（万元）
1地上商业1层16666.67119000198333.37
2地上商业2层16666.6783300138833.36
3地上商业3层16666.675950099166.69
4办公210000.00630001323000.00
5地下商业8000.005950047600.00
6酒店80000.0038000304000.00
7停车位1078泊位178000元/泊位19188.40
合计2130121.82
3、后续投入的开发成本
房地产建设项目的开发成本主要包括：勘察设计及前期工程费、建安工程费、
配套工程、室外工程、工程建设其他费、房屋公用设施专用基金。根据土地出让合同以及《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备范围内次干道、支路及公共
37绿地的配建协议》，本项目还需要承建分摊的道路及公共绿地。
根据《深圳市建筑工程价格信息》以及深圳市工程造价招投标中标信息的相
关信息等，结合被评估单位提供的目标成本，经核实，自贸时代中心目标成本基本符合正常市场情况，故本次评估参考被评估单位提供的《自贸时代中心目标成本》，预计总开发成本为521093.00万元（不含税价）。
本次评估结合截止评估基准日该项目具体建设形象进度、委托方提供的各分
部分项工程目标成本及动态成本推算出自贸时代中心续建成本投入比例如下：
单位：万元不含税成本已投入成本后续投入序号项目完成比例总额（不含税）比例
一主体建安工程费435089.0094492.9922%78%
二勘察、设计及前期工程费18279.008307.2845%55%
三配套工程45819.00-0%100%
四室外工程6659.00-0%100%
五工程建设其他费8338.001605.4119%81%
六房屋公用设施专用基金6909.00-0%100%
合计521093.00104405.6820%80%
则：续建成本=521093.00-104405.68=416687.32万元
4、估算后续管理费用
管理费指项目开发、建设过程中的管理费用。根据调查分析深圳市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，管理费取开发成本的2%，经测算，后续投入的管理费用为6148.90万元。
5、估算后续销售费用
销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售
机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收入的1%～2%；销售代理费，约为销售收入的1%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0.5%～1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的2.5%～5%。本次评估根据项目状况结合当地的销售市场，确定销售费用为3%。本次销售费用的已投入按已销售金额占总销售金额的比例确定，由于企业目前尚示未投入销售
38费用，故后续需投入销售费用=（1806933.42+304000.00）/1.06×3%×=59743.40万元。
6、估算后续投入利息
根据自贸时代中心项目的开发建设的具体情况，预测整个建设工期及剩余工期。依据中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率，于评估基准日1-3年期（含）的贷款利率为4.75%。设定土地地价及其取得税费一次性付清，其计息周期为剩余开发期；开发建设资金在施工期均匀投入，其计息期为剩余开发期的一半，按复利计算，经估算后续投入利息为84258.48万元。
7、税费参数情况
税费主要包括销售税金及附加、土地增值税、契税及印花税、所得税等，主要根据市场一般费率或法定税率水平测算。经测算，后续税费投入合计为
328873.18万元。
（1）销售税金及附加
销售税金及附加包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。增值税为销项税减进项税，销项税为不含税收入*9%，进项税为按9%/6%分别计算的建造成本、前期专业费用、销售费用的进项税之和，其他城市建设维护税及附加均为基于增值税额按7%/3%/2%的税率计算。
（2）土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超额累进税率。根据深前海地合字
（2019）0003 号增补协议书（001 号）《土地使用权出让合同》，T102-0306 宗地（地块编号19-01-01、19-01-02、19-01-03）的土地金额为639009.97万元，扣除酒店分摊地价后为572894.81万元，故本次评估测算时以572894.81万元作为土地增值税的土地使用权计税基础，测算应缴土地增值税税额。
（3）后续办理产权登记应缴纳税费
39T102-0306 宗地于评估基准日已办理产权登记，产生的契税及印花税合计为
639009.97×3.05%=19489.80万元。
（4）企业所得税企业所得税按照法定税率25%测算。根据《深圳市前海深港现代服务业合作区深前海地合字（2019）0003 号增补协议书》（增补协议书 001 号），T102-0306号地块分摊的地价金额为639009.97万元，扣除酒店分摊地价后为572894.81万元，故本次评估测算时以572894.81万元作为企业所得税的土地使用权计税基础。
8、后续开发利润
项目总利润由两部分构成：1、地上房屋分摊的利润；2、土地分摊的利润。
而土地利润又分为两部分，一部分是从取得原值到市场地价之间的利润（为方便描述，此部分利润称为“土地利润1”，另一部分是从市场地价到开发成不动产之间的利润（此部分利润称为“土地利润2”）。
即：项目总利润=土地利润1+土地利润2+地上房屋利润
而地上房屋利润及土地利润2主要是随着工程的投入逐步实现的，同时该利润又受货品市场畅销程度以及预售情况的影响。根据深圳市房地产市场状况，赋予最高风险折减系数0.2，以销售比例乘以风险折减系数确定最终的项目风险折减系数。故，本次在计算在建工程的续建利润时主要按工程投入的比例分摊，同时结合产品畅销程度及预售情况考虑。
即：在建项目的续建利润=后续工程投入比例×（1-最高风险折减系数×销售比例）×（项目总利润-土地利润1）经计算，续建利润=（利润总额-所得税）×续建利润占项目总利润比例=250855.07×53%=132953.18万元。
9、在建项目价值测算
在建项目＝销售收入-续建成本-管理费用-销售费用-销售税金-资金成本-土
地增值税-所得税-开发利润=1051780万元（取整至万位）。即采用剩余发测算自
40贸时代中心在建项目价值为1051780万元。
（五）结合短期利用阶段内 T102-0279 号宗地及建筑物的收益实现方式，补充披露未在短期利用阶段剩余年限内采用收益法评估预测并对相应业绩作出
补偿承诺的合理性，长期利用阶段是否符合适用剩余法评估的条件，并进一步披露短期、长期利用阶段评估预测的主要参数及依据，是否考虑地上建筑物拆除成本，是否存在重复计算宗地价值的情形，是否存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形
1、结合短期利用阶段内 T102-0279 号宗地及建筑物的收益实现方式，补充
披露未在短期利用阶段剩余年限内采用收益法评估预测并对相应业绩作出补偿承诺的合理性
T102-0279 号宗地土地权属在启明实业名下，地上建筑物为文创小镇，由前海自贸投资建设，建筑物价值在前海自贸投资账面体现。
文创小镇虽已出租，但短期利用阶段结束后地上建筑物需拆除，短期利用阶段截至评估基准日剩余年限仅为3.58年，不具备长期经营预期，因此，对于T102-0279 地块短期利用阶段剩余年限不适用于收益法进行评估；短期利用阶段
土地不具备再开发的可能性，短期利用阶段结束后按长期利用阶段的规划指标重新开发建设，故针对短期利用阶段土地价值不适用剩余法或收益法进行评估；而市场法又缺乏类似的土地交易案例，不适用市场法进行评估。
考虑到该项目建设的主要目的为在前海妈湾启动区内吸引人气，同时响应深港合作的政策号召，该短期利用价值到期后建筑物将予以拆除，但在短期利用阶段土地客观存在，该项目房屋、土地在不同公司账面反映，根据项目实际情况，故短期利用阶段对于前海自贸投资账上的房屋建筑物采用成本法评估，对启明实业土地的短期利用价值采用标定地价法进行评估。
综上，短期利用阶段内 T102-0279 号宗地及建筑物未采用收益法进行评估符合该等资产特点以及未来收益实现方式，相应地未对该等资产短期利用阶段收益进行评估预测并作出补偿承诺，具有合理性。
2、长期利用阶段是否符合适用剩余法评估的条件
41剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常
开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
T102-0279 号宗地长期利用阶段土地未来开发建设的方向明确，在评估基准日具有明确的规划指标，具有投资开发潜力，且开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，因此，T102-0279 号宗地长期利用阶段符合适用剩余法评估的条件。
3、并进一步披露短期、长期利用阶段评估预测的主要参数及依据，是否考
虑地上建筑物拆除成本，是否存在重复计算宗地价值的情形，是否存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形
（1）短期利用阶段预测的主要参数及依据
T102-0279 地块短期利用阶段的建筑物采用成本法进行评估、土地采用标定地价法评估；
1）短期利用阶段建筑物的主要参数情况
*建筑物基本情况前海深港设计创意产业园由前海自贸投资投资建设，于2018年7月取得《建设工程规划许可证》，报建手续齐全，2019年4月完成竣工备案。
前海深港设计创意产业园分为两栋建筑，其中1栋地面以上3层，地上建筑面积10342.34平方米（办公面积8741.35平方米）；2栋地面以上3层，地上建筑面积5902.24平方米（办公面积1062.05平方米、商业4684.46平方米）。
*成本法评估主要参数及过程
成本法是测算建筑物在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到价值或价格的方法。
建筑物价值测算的基本公式：V=C×q
式中：V--建筑物重置成新价
42C—建筑物重置全新价
q—建筑物成新率
A、重置全新价参数估算
根据前海自贸投资提供的《前海深港设计创意产业园项目结转明细表》，文创一期工程项目预计结算成本合计11701.93万元。
项目预计结算金额（万元）
勘察、设计及前期工程费462.42
主体建安工程费9567.63
室外工程807.89
工程建设其他费285.69
管理费用578.30
合计11701.93
投资利息测算：前海深港设计创意产业园建设期为8个月，考虑投资利息：
（开发期）
11701.93×［（1+4.35%）/2-1］=167.28万元；
开发利润测算：由于土地短期利用阶段截止于2026年6月29日，前海深港设计创意产业园可使用年限仅3.58年，本次评估按地上投入成本的5%计算开发利润，故开发利润=11701.93×5%=585.10万元。
则地上建筑物重置全新价为：
11701.93+167.28+585.10=12454.31万元。
B、成新率参数测算
前海深港设计创意产业园为钢筋混凝土框架结构，于2019年4月23日完成竣工备案，根据土地出让合同，土地短期利用期限至2026年6月29日，即建筑物在此日期之后需拆除并按长期利用规划重新建设，于评估基准日建筑物已使用
3.61年，剩余可使用年限为3.58年，年限成新率为50%；根据现场查勘成新率约为90%。考虑到前海深港设计创意产业园短期利用的实际情况，本次评估采用年限成新率确定最终成新率为50%。
C、重置成新价
43前海深港设计创意产业园重置成新价=12454.31×50%=62271532万元。
2）短期利用阶段土地的主要参数情况
T102-0279 地块短期利用阶段的土地采用标定地价法进行评估。标定地价法是根据深圳市人民政府办公厅关于印发《深圳市地价测算规则》的通知以及其修
正体系等评估成果，按照替代原则，就委托评估宗地的交易情况、期日、年期、个别条件等与其所处区域的标定地价相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对标定地块的价格进行修正，进而求取委托评估宗地在评估基准日价格的方法。
*地块基本情况
根据土地出让合同记载，T102-0279 号宗地分为短期利用阶段与长期利用阶段，短期利用的使用期限为8年，从2018年6月30日至2026年6月29日，截止评估基准日2022年11月30日短期利用阶段剩余土地使用年限为3.58年，其规划建设指标详见下表，到期后地上已建建筑物全部拆除，再按长期利用阶段的规划指标重新开发建设。
单位：平方米利用阶段短期利用
宗地号 T102-0279
建筑主体办公、商业
土地面积13076.70
容积率1.11
计容积率建筑面积14487.86
地上商业4684.46
办公9803.40其中
商务公寓-配备车位数量46
建筑覆盖率≤50%
建筑高度≤24米
地块 T102-0279 短期利用价值截止评估基准日剩余使用年限为 3.58 年。建筑容积率设定1.11。根据《深圳市地价测算规则》，需要按物业类型分别测算地
44价。经分析 T102-0279 地块特点，计算地价的物业类型包含办公、商业。以下采
用标定地价系数修正法分别测算不同用途的地价：
*办公用途地价测算
本次评估测算先测算出宗地在法定最高年限40年下的土地价格，再进行年期修正得到宗地剩余年期的价格。
A、可比标定地块选取
通过查询深圳市办公用途标定地价公示信息表，选取处于同一区域或邻近区域的三个标定地块，可比标定地块具体情况如下：
比较案例标定地块一标定地块二标定地块三深圳市南山区兴海深圳市南山区月亮湾深圳市南山区桂湾五路宗地位置大道与自贸西街交大道与棉山路交汇处与梦海大道交汇处西北汇处东南侧东南向向宗地用途办公办公办公使用权面积
39699.452101220582
（㎡）交易情况正常正常正常估价期日2022年1月1日2022年1月1日2022年1月1日位置状况位置较好位置较好位置好土地形状规则规则规则产权条件限制可分割转让可分割转让可分割转让
容积率5.585.435.96开发状况六通一平六通一平六通一平土地使用年限40年40年40年楼面单价（元/
280262746035009
㎡）
B、建筑类型适用地价标准及修正系数
本次地块建筑类型与标定地块建筑类型一致，均为办公用途，故不必修正。
C、交易情况
本次测算的价值内函为市场价值，交易情况正常；三个标定地块为正常交易条件下的土地权利价格，故不必修正。
45D、交易日期
本次评估基准日为2022年11月30日，三个可比标定地块的估价期日为2022年1月1日，由于评估基准日距标定地块的估价期日较为接近，且近期房地产市场平稳，故无需进行修正。
E、土地使用权剩余使用期限修正
深圳市土地使用权使用期限修正系数公式为：K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]，公式中：r 表示土地还原率，住宅、商业、办公、工业分别取值 5%、6%、
5.5%、5%；m 表示剩余年期；n 表示土地使用年限，住宅、商业、办公、工业
分别取值70年、40年、40年、30年。
本次测算先按法定最高年限40年进行测算，故此处不进行年限修正。即以地块办公类型法定最高土地使用年限为100，则标定地块土地使用年限为100。
F、个别因素修正
根据替代原则，采用标定地价系数修正法测算时，应将比较标定地块在其个体状况下的价格调整为地块个体状况下的价格。个别因素是指委估地块自身对土地价格产生影响的一些条件或因素，主要包括地块微观位置、宗地形状、地形坡度状况、地质条件、宗地开发程度、产权条件限制等。
综上，通过比较测算地块开发程度达“六通一平”条件下办公用途的楼面地价为28200元/㎡；同理，可测算地上商业的楼面地价为19000元/㎡。
G、土地价格确定
根据估价土地使用权人提供的启动区一期的次干道、支路与公共绿地的建设
成本预算，每个地块按土地面积分摊的次干道、支路与公共绿地的建设成本约为
2000元/平方米，折合楼面地价1802元/㎡，则扣除分摊次干道、支路与公共绿
地的建设成本后办公、商业的楼面地价分别为26398元/㎡、17198元/㎡。故本次评估按此标准考虑后续土地的投入可达到“六通一平”的开发程度。另进行年期修正后，测算宗地短期利用阶段价值如下表所示：
序物业建筑面积40年评估年期修正评估单价
评估总值（万元）
号类型（㎡）单价（元/系数（元/㎡）
46㎡）
1办公9803.40263980.197352085105.61
2商业4684.46171980.208235811677.51
合计14487.866783.12
即：采用标定地价系数修正法测算宗地短期利用阶段土地价格结果为
6783.12万元（取整）。
（2）长期利用阶段预测的主要参数及依据
T102-0279 地块长期利用阶段的土地采用剩余法评估。对于建成后的售价选取周边与评估对象最为接近的物业市场销售案例，并结合企业内部同类物业的销售台账综合确定。其中对于周边同类案例选取原则为：调查房地产开发商获得房地产的特性及有关交易条件、查阅企业内部类似房地产的交易资料，最终选取与评估对象用途相同、位置最接近、权益状况相同、物业实物特征最相似的房地产的交易案例作为评估案例。长期利用阶段的土地开发完成后的商务公寓于评估基准日平均销售单价为97000元/㎡，临街商铺的评估单价于评估基准日为138000元/㎡。
1）长期利用阶段评估预测的主要参数情况
*地块基本情况
T102-0279 宗地位于前海深港合作区妈湾组团 15 单元，妈湾一路与听海大道交汇处，附近设置两个规划地铁站点听海站及梦海站，项目地距离听海站约
550 米，距离梦海站约 500 米。T102-0279 号宗地土地面积 14290.06 平方米，其
中建设用地面积13076.70平方米。
宗地于2026年6月29日宗地短期利用到期后，土地重新按长期利用规划建设。长期利用阶段开发物业类型为商务公寓、商业，计容积率建筑面积为33700平方米，根据该地块的具体规划，本次评估设定物业建成后地上15层（其中商业裙楼为地上2层），地下室面积为15453.46平方米，地下共两层，配建地下车位172个。
根据宗地规划建筑情况，结合现阶段建筑水平，考虑用地的建设规模，综合
47确定开发期为2年，销售期1年。假设从长期利用首年2026年7月1日开始施工，于2028年6月底竣工。
本次评估设定物业建成后的经营方式如下：
可租售经营数序号物业类型单位经营方式量
1地上商业3700㎡销售
2商务公寓（精装修）30000㎡销售
3车位172泊位自持经营
*收入参数情况
对于销售型物业：由于周边存在可比交易案例，故可采用周边同类物业的市场交易价格为基准，通过对差异因素进行修正后确定其开发完成后的价值；对于自持型物业：通过对所在区域同类物业的经营情况调查，计算未来各年度净收益同时结合相关风险报酬率等因素确定开发完成后价值。对于停车位：由于不可直接出售，在计算确定未来各年度净收益的基础上，结合必要的风险报酬等因素确定其开发完成后价值。经测算，项目整体建成后物业价值合计为376782.00万元，具体如下：
A、商务公寓价值测算
本次选用中间楼层能代表商务公寓均价的单位，与比较案例进行对比分析修正，修正后的测算结果作为该宗地内商务公寓的均价。
经评估人员对房地产市场进行调查本次测算根据交易时间接近、用途相同、
地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较交易实例，各比较因素情况如下：
案例 案例 A-前海嘉 案例 B-玖尚公
评估对象 案例 C-柏悦湾比较因素里商务中心寓法定用途商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓交易方式转让转让转让转让交易时间2022年11月2022年11月2022年11月2022年11月交易情况正常正常正常正常区位于前海合作位于南山区前前海妈湾片区南山区东滨路商服繁华度
位区15单元1街海蛇口片区前十五开发单元4317号，周边
48案例 案例 A-前海嘉 案例 B-玖尚公
评估对象 案例 C-柏悦湾比较因素里商务中心寓状坊，周边商服繁湾一路与临海05街坊，周边商服繁华度较况华度好大道交汇处周商服繁华度好好边商服繁华度好目前该区域处目前该区域处临近9号线南于开发建设阶于开发建设阶临近2号线蛇
交通便捷度油西站，交通便段，根据规划未段，根据规划未口港，交通便捷捷来交通便捷来交通便捷目前该区域处目前该区域处于开发建设阶于开发建设阶
对外联系方周边路网发达，周边路网发达，段，根据规划未段，根据规划未便度对外联系便捷对外联系便捷来对外联系便来对外联系便捷捷
消防、通讯、通消防、通讯、通消防、通讯、通消防、通讯、通
基础设施完电、通水完善，电、通水完善，电、通水完善，电、通水完善，善度满足生活要求，满足生活要求，满足生活要求，满足生活要求，基础设施完善基础设施完善基础设施完善基础设施完善目前周边处于目前周边处于目前周边处于目前周边处于开发建建设阶开发建建设阶开发建建设阶开发建建设阶公共设施完段，根据规划未段，根据规划未段，根据规划未段，根据规划未善度来公共设施完来公共设施完来公共设施完来公共设施完善善善善城市规划好好好好自然及人文环自然及人文环自然及人文环自然及人文环环境状况境较好境一般境较好境一般商务聚集度较好一般较好一般
楼宇档次高层建筑，中档高层建筑，中档高层建筑，中档高层建筑，中档项目规模规模一般规模一般规模一般规模一般建筑面积面积适中面积适中面积适中面积适中设备设施情设备设施齐全设备设施齐全设备设施齐全设备设施齐全实况物楼层位于中区位于中区位于中区位于中区状层高标准层高标准层高标准层高标准层高况装修情况精装修精装修精装修精装修朝向朝东南朝东南朝东南朝东南新旧程度全新九五成新全新全新
城市景观，景观二线海景，景观城市景观，景观城市景观，景观景观一般较好一般一般
49案例 案例 A-前海嘉 案例 B-玖尚公
评估对象 案例 C-柏悦湾比较因素里商务中心寓有无燃气有有有有物业管理中档物业管理中档物业管理中档物业管理中档物业管理土地取得方出让出让出让出让权式益他项权利限无无无无状制况剩余使用年期剩余使用年期剩余使用年期剩余使用年期剩余年限长长长长
待开发房地产通过与三个可比案例分别进行比较，得到的比准价格结果差距不大，考虑到待开发房地产与三个比例案例区位条件的可比性的，本次分别赋予三个比例案例均为1/3的权重，经测算采用市场法评估商务公寓于评估基准日平均销售单价为97000元/㎡，预计2022年至2026年每年房价增长率为5%，由于剩余使用年限较短给予0.95折扣系数，则至长期利用阶段预计售价为97000
×（1+5%）^3.58×0.95=110000元/㎡。
B、地上商业价值的测算
T102-0279 号地块地上商业建筑面积为 3700 平方米，地块土地面积为
13076.7平方米，建筑覆盖率为35%，结合资料分析，该商业裙楼设为1层，其
中外铺约60%，内铺约40%。
根据市场调查，查询与 T102-0279 号地块首层临街标准商铺区位、实物状况等条件相似的交易案例。
比较案例基本情况表
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称 案例 A：领尚公 案例 B：嵘玺家 案例 C：瑧山海待开发房地产馆一层商铺园一层商铺家园一层商铺交易方式正常交易正常转让正常转让正常转让南山区前海妈前海合作区16湾片区十九开前海妈湾十九南山区前海路物业位置单元6街坊（妈发单元02街坊，单元02街坊09与荔海二道交湾片区）妈湾一路以西，地块汇处梦海大道以南
价值时点/交易日
2022年11月2022年11月2022年11月2022年11月
期
50评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
项目名称 案例 A：领尚公 案例 B：嵘玺家 案例 C：瑧山海待开发房地产馆一层商铺园一层商铺家园一层商铺房屋用途商业商业商业商业
建筑面积（㎡）8040.8741.2949.29
成交价格（元/㎡）——145004124899164632价值类型公开市场价格公开市场价格公开市场价格公开市场价格
市场法可测算 T102-0279 号地块临街商铺的评估单价于评估基准日为
138000元/㎡。
考虑到租金的变化与市场价值的变化存在同趋性，内外铺的租金系数比能较好的反映市场售价的系数比，故本次评估对深圳类似商业物业进行内外铺租金市场调查，据此得到内外铺售价的修正系数。调查结果如下表所示：
深圳市内外铺租金情况调查表内铺租金水平临街外铺租金水系数比物业名称楼层（元/㎡/月）平（元/㎡/月）（内铺/外铺）
星河发展中心大厦一层350-380580-6500.59中航北苑大厦裙楼商
一层300-400600-8000.5业
宣嘉华庭裙楼商业一层1753150.56
保利文化广场连廊首层55010000.55
逸翠园一层2704300.63
根据上表可知，内街铺与外铺的租金比例在0.5-0.63之间，结合待开发土地的实际情况，本次内外铺售价修正系数取0.55，即内铺价格=138000×
0.55=76000元/平方米。
宗地形状为规则四边形，结合土地的临路状况、土地面积、商业布局等因素，分析得出商业街铺和内铺的比例约为6:4，故本次待开发商业一层的平均租金单
价为：一层商业均价=138000×60%+76000×40%=113000元/㎡（取整到千位）。
预计2022年至2026年商业售价每年增长率为3%，由于剩余使用年限较短给予0.95折扣系数，则至长期利用阶段商业的预计售价为113000×（1+3%）?3.58×0.95=119000元/㎡。
51C、停车位价值测算
采用开发完成后地下停车位未来各年度净收益同时结合相关风险报酬等因
素测算长期利用阶段停车位于2026年7月1日的收益价值为160000元/泊位。
D、建成后物业于 2026 年 7 月 1 日价值合计
序号物业类型建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估总值（万元）
1商务公寓30000110000330000.00
2地上商业370011900044030.00
3停车位172泊160000元/泊2752.00
合计--376782.00
*成本参数情况
A、建安工程费用：建安工程费用主要包括结构工程和室内外装修工程，如基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。参考《深圳市建筑工程价格信息》以及深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息，19-33层的高层建筑，其单方建安工程费用如下：
地上19-33层、地下2层高层建筑建安成本估算表商务公寓地下室（设备用房序号物业类型地上商业（招商销售）及停车场）
合计建安成本（元/㎡）1310582955900
1分摊地下工程855855855
土方开挖959595基坑支护380380380桩基础380380380
2地下主体土建工程2900
3地上主体土建工程28002800
4安装工程16401710715
空调通风系统10040080电气系统175150200给排水系统653035消防系统20020020052商务公寓地下室（设备用房序号物业类型地上商业（招商销售）及停车场）弱电系统200200100电梯系统300100100
燃气系统30-
玻璃幕墙工程600600-
5装修装饰工程70802200700
公共部位装修10802200700
室内装修6000--
6小区道路、管网、电缆敷设580580580
7室外配套工程（绿化、景观）150150150
根据项目规划情况，预测该建筑项目地上建筑层数约为15层，地下2层。
经查询相关造价信息可知，地上15层的建安成本约为地上19-33层的0.92倍，再结合近几年造价指数的变动，预计至 2026 年造价将上涨 18%。因此 T102-0279地块的建安工程费用估值如下：
序号项目计价面积（㎡）单方成本（元/㎡）总值（万元）
1地上商业3700.008295×0.92×（1+18%）=90053331.85
2商务公寓30000.0013105×0.92×（1+18%）=1422742681.00
3地下室1545345900×0.92×（1+18%）=64059898.29
合计建筑安装工程费---55911.14
注：商务公寓为精装修标准交楼。
经测算，T102-0279 宗地长期利用阶段的建安工程费用估值约为 55911.14万元。
B、前期费用及专业费用：包括设计费、勘察费、施工图技术审查费、咨询服务收费、可行性研究、预决算、招投标及报建、监理等各项费用，根据《广东省建筑工程综合定额》，按建安工程费的7%计。
即：前期工程费及专业费=建安工程费×7%=55911.14×7%=3913.78万元
C、基础设施建设费：指城市规划要求配套的道路以及宗地内入户前泵房给
排水工程、电气、强弱电工程、室外配套的消防工程、室外燃气管道配套工程，环保节能等工程发生的费用。本次估算时基础设施建设费已纳入建安工程费用
53“小区道路、管网、电缆敷设”予以考虑。
D、公共配套设施：指室外配套工程（绿化、景观）等工程发生的费用，以及社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。本次估算时公共配套设施已纳入建安工程费用“室外配套工程（绿化、景观等）”予以考虑。
因此，T102-0279 地块的开发成本估值为：
55911.14+3913.78=59824.92万元
*估算后续管理费用
管理费指项目开发、建设过程中的管理费用。根据调查分析深圳市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，管理费取开发成本的3%。
*估算后续销售费用销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售
机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的1％～2％；销售代理费，约为销售收入的1％～2％；其他销售费用，约为销售收入的0.5％～1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的2.5％～5％。
本次评估根据项目状况结合当地的销售市场，确定销售费用率为3%。
故：后续投入销售费用＝商品性房地产销售收入×3%=374030.00×
3%=11220.90万元。
*估算后续投入利息
根据 T102-0279 项目的长期利用阶段规划情况，预测整个建设工期为 2 年，销售期为1年。依据中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率，于评估基准日1-3年期（含）的贷款利率为4.75%。设定土地地价及其取得税费一次性付清（计息地价以《土地使用权出让合同书》记载地价款为计算基数），其计息周期为整个开发期；开发建设资金在施工期均匀投入，其计息期为整个开发期的一半；销售费用在销售期均匀投入，其计息期为整个销售期的一半，按复利计算。
经测算，后续投入利息为10773.69万元。
54*税费参数情况
税费主要包括销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税等，主要根据市场一般费率或法定税率水平测算。经测算，后续税费投入合计为120341.75万元。
A、销售税金及附加
销售税金及附加包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。增值税为销项税减进项税，销项税为不含税收入*9%，进项税为按9%/6%分别计算的建造成本、前期专业费用、销售费用的进项税之和，其他城市建设维护税及附加均为基于增值税额按7%/3%/2%的税率计算。
B、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超额累进税率。根据深前海地合字
（2018）0003 号《土地使用权出让合同书》，T102-0279（地块编号：15-01-08、
15-01-14）的土地金额为75665.10万元，建成后的不动产拟全部出售，故本次
评估测算时以75665.10万元作为土地增值税的土地使用权计税基础，测算应缴土地增值税税额。
C、企业所得税企业所得税按照法定税率25%测算。根据深前海地合字（2018）0003号《土地使用权出让合同书》，T102-0279（地块编号：15-01-08、15-01-14）的土地金额为75665.10万元，故本次评估测算时以75665.10万元作为企业所得税的土地使用权计税基础。
（3）是否考虑地上建筑物拆除成本，是否存在重复计算宗地价值的情形，是否存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形
T102-0279 地块短期利用阶段的房屋建筑物采用成本法评估，T102-0279 地块短期、长期利用阶段的土地分别采用标定地价法和剩余法评估，两段价值相加即为全部的土地价值，且长期利用阶段的土地价值通过折现率进行了折现，考虑
55了从2026年6月29日（短期利用阶段到期日）到评估基准日的时间价值，评估
逻辑规范清晰，不存在重复计算宗地价值的情形。T102-0279 地块长期利用阶段采用剩余法评估，已纳入业绩承诺资产范围，长期利用阶段在业绩承诺期内预计不产生收益。
短期利用阶段建筑物采用成本法进行评估，考虑到地上建筑物拆除成本与残值价值相当，因此未考虑建筑物拆除成本费用。
综上分析，T102-0279 地块短期、长期利用阶段根据项目实际情况均选取了适宜的评估方法，未考虑建筑物拆除成本费用具有合理性，不存在重复计算宗地价值的情形，不存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形。
（六）除 T102-0049 号、T102-0230 号宗地外其他地块是否存在因建有临时
建筑而被主管部门责令拆除或受到处罚的风险及对标的资产的影响，并对相关风险进行充分提示
除 T102-0049 号、T102-0230 号宗地外，南油集团 T102-0201 号、T102-0206号两宗地块尚有前海湾保税港园区闸道、中国海关等临时建筑。两宗土地已出租给招商局保税物流有限公司，地上临时建筑物非南油集团所建，土地租约到期后由承租方拆除，且相关土地已办理土地权属证书。
综上考虑，相关临时建筑物主要为闸道等，被主管部门责令拆除或受到处罚的风险较小，且地上临时建筑物非南油集团所建，土地租约到期后由承租方拆除，预计相关风险对于标的资产不会产生重大不利影响。
另外相关土地均在前海深港合作区，深圳市前海管理局已出具《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司无违法违规证明的复函》，确认报告期内招商蛇口及其相关下属公司在前海合作区范围内未发现因违反土地、建设管理方面的法律
法规而被前海管理调查的纪录。南油集团作为招商蛇口的控股下属公司，相关函件亦可证明南油集团在前海合作区范围内在土地、建设管理方面的合规性。
公司在重组报告书“重大风险提示”之“四、标的公司房屋权属风险”以及
“第十二节风险因素”之“二、与标的资产相关的风险”之“（五）标的公司房屋权属风险”对相关风险进行充分提示，具体如下：
56“本次交易标的公司及其子公司存在部分房产无权属证书的情形，该等房产由标的公司正常使用，不存在因权属而导致的争议与纠纷。部分土地上建有临时建筑，存在被有关主管部门责令拆除或受到处罚的风险。提请投资者注意上述资产权属问题可能带来的风险”。
（七）结合龙盛实业针对 T102-0049 号宗地办理土地权证已补交地价的情况，补充说明预计 T102-0230 号宗地是否需补交地价及对相关资产评估值的影响，本次评估基于前述地块可自动续期且无需补地价的合理性，续期风险补偿约定是否有利于保护上市公司利益，并结合剩余法评估下预计建设保税仓后的收益进一步说明如未能续期对相关资产评估值的影响
1、补充说明预计 T102-0230 号宗地是否需补交地价及对相关资产评估值的
影响
根据 T102-0049 号宗地办理《房地产证》记载：该土地使用权证已交地价人
民币 1155.45 万元，其土地性质为商品房。T102-0230 号地块尚未办理土地登记，但已签署《深圳南油集团土地使用权转让合同书》（深南地合字（1994）1007号）文件，根据深圳市国土局文件《关于南油开发区转让土地应补年差地价标准的通知》（深国土字（1991）134）规定，需向规划国土局补交地价，根据《深圳市地价测算规则》，2001年8月6日前，以划拨方式供应的土地，原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的应补缴地价，按市场地价的7%计收地价；本次评估市场地价根据测算的T102-0230 号地块结果即楼面地价为 1430 元/㎡，地块计容建筑面积为 43442.01㎡，因此 T102-0230 号地块应补地价为：1430×43442.01×7%=434.85 万元。
本次评估 T102-0230 号宗地时，已扣减按相应规定应补地价，已经考虑了此因素对资产评估值的影响。
2、T102-0049 号、T102-0230 号地块可自动续期且无需补地价的合理性
T102-0049 号宗地土地使用期限为仓储用地 30 年，T102-0049 号宗地从 1993年12月28日起至2023年12月27日止，至评估基准日2022年11月30日，剩余使用年限约为 1.08 年；T102-0230 号宗地从 1994 年 11 月 18 日起至 2024 年
5711月17日止，至评估基准日2022年11月30日，剩余使用年限约为2年。根
据深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》的通知，在1995年9月15日前签订土地使用权合同书的，其土地使用年限按国家规定照相应用途的最长年限确定土地使用期限，土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延，自动续期，不需要补地价。T102-0049 号、T102-0230 号地块可自动续期且无需补地价符合相关规定，具有合理性。
3、续期风险补偿约定是否有利于保护上市公司利益
针对 T102-0049 号、T102-0230 号地不能自动续期的或有风险，双方签订的《购买资产协议》中已经做了补偿安排：若 T102-0049 号、T102-0230 号地未来在土地使用期限届满后2年内未能实现正常续期至相应用途的最长年限确定的
土地使用期限且无需补地价，则双方共同聘请评估机构以2022年11月30日为准基日，对 T102-0049 号、T102-0230 号地根据实际情况重新评估，重新评估值与本次评估值的差额，由深投控按13.20%的比例予以现金补偿，续期风险补偿约定有利于保护上市公司利益。
4、结合剩余法评估下预计建设保税仓后的收益进一步说明如未能续期对相
关资产评估值的影响
本次评估采用剩余法评估预计建设保税仓后的收益，采用延期至相应用途最高年限后，测算剩余期限内保税仓的各年度净收益的现值，如若未能续期，T102-0049 号地块仅有 1.08 年的土地使用权，T102-0230 号地块仅有 2 年的使用权，相关资产的评估值预计会受较大的影响，针对上述可能存在的或有风险，公司与深投控签订的《购买资产协议》中已经做了补偿安排。
（八）结合 T102-0201 号、T102-0206 号宗地与承租方就租赁期限、租金、拆除建筑物的具体约定，补充说明本次评估对前述地块与 T102-0279 号宗地及建筑物的评估方式存在差异的原因，前述地块是否符合适用剩余法评估的条件，预计建成后租金与现有租金的差异及合理性，结合前述地块现有租金收入、本次评估增值水平等补充说明差额补偿承诺期限是否有利于维护上市公司利益
1、结合 T102-0201 号、T102-0206 号宗地与承租方就租赁期限、租金、拆
58除建筑物的具体约定，补充说明本次评估对前述地块与 T102-0279 号宗地及建
筑物的评估方式存在差异的原因，前述地块是否符合剩余法评估条件T102-0201 号、T102-0206 号宗地与承租方就租赁期限、租金、拆除建筑物
的具体约定：根据企业提供的土地租赁合同，租赁期限为1年，每年到期后续签，租金为6.5元/平米/月。根据合同规定，合同解除时，乙方（承租方）应做好场地拆迁清理工作，并按期将出租土地按交付时原状或按甲方书面同意的状况返还甲方，所发生的费用由乙方自行承担。租赁合同显示，宗地租期较短，到期后可以续期但南油集团可以综合考虑收益等因素决定是否续期，不续期则可在短期内进行租约清理及建筑物拆除，并按规划进行开发，T102-0201 号、T102-0206 号地块现有生效的规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，符合剩余法评估适用条件。
T102-0279 号宗地分短期利用和长期利用两个阶段，两个阶段的规划指标存在差异，其中长期利用也是基于地上建筑物拆除为前提，但短期利用有限制时间
限制（2018年6月30日至2026年6月29日），不能随时拆除；由于短期利用
时间结束后地上建筑物将予以拆除，故不适于剩余法进行评估，而市场法又缺乏类似的交易案例，故对于土地短期利用价值采用标定地价法进行测算；长期利用阶段，宗地规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用剩余法。
因此，T102-0201 号、T102-0206 号宗地与 T102-0279 号宗地评估方式存在差异的主要原因为，T102-0201 号、T102-0206 号宗地不存在固定期限的短期利用限制，现有租约期限短且南油集团可以综合考虑收益等因素决定是否续期，且地块现有生效的规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，因此具备整体采用剩余法评估的条件；
T102-0279 号宗地受土地出让合同约定限制，存在固定期限的短期利用阶段，短期利用阶段无法在短时间内终止，且短期利用与长期利用的土地用途存在差异，不具备整体采用剩余法评估的条件。
2、预计建成后租金与现有租金的差异及合理性
T102-0201 号、T102-0206 号宗地，根据土地租赁合同显示：出租土地的租
59金（现有租金）为6.5元/平米/月；建成后房地产分仓库和办公租金标准分别为
45 元/平/月、50 元/平/月。地块（T102-0201 号、T102-0206 号）建成后的租金是
房地产合一的租金标准，现有租赁合同约定的租金标准为土地使用权的租金标准，地上建筑物为承租方自行建设。两个租金的内涵不一致，其租金的差异是合理的。
3、结合前述地块现有租金收入、本次评估增值水平等补充说明差额补偿承
诺期限是否有利于维护上市公司利益
（1）前述地块现有租金收入
南油集团已将 T102-0201 号、T102-0206 号宗地出租给招商局保税物流有限公司，具体情况如下：
租赁单价出租面积租金收入租赁期限租赁方出租地块（元/平（平米）（万元）米/月）
2020/1/1-2020/12/31招商局保142.99
T102-0201、
2021/1/1-2021/12/31税物流有18332.306.50142.99
T102-0206
2022/1/1-2022/12/31限公司142.99
根据上表，T102-0201 号、T102-0206 号宗地 2020-2022 年每年的租金收入为142.99万元。
报告期内，相关租金收入占南油集团营业收入的比例如下：
单位：万元
项目2022年1-11月2021年度2020年度
租金收入131.07142.99142.99
南油集团营业收入11318.7114388.967554.77
占比1.16%0.99%1.89%
根据上表，T102-0201 号、T102-0206 号宗地报告期内产生的租金收入占当期南油集团营业收入的比例较低。
（2）前述地块本次评估增值水平
T102-0201 号、T102-0206 号宗地本次评估增值情况如下：
单位：万元地块账面价值评估值评估增值增值率
60T102-0201 966.13 5625.00 4658.87 382.22%
T102-0206 802.46 5589.36 4786.90 496.53%
根据上表，T102-0201 号宗地本次评估值为 5625.00 万元，评估增值 4658.87万元，评估增值率为 382.22%；T102-0206 号宗地本次评估值为 5589.36 万元，评估增值4786.90万元，评估增值率为496.53%。上述地块评估增值较大的原因为土地取得时间较早（2008年8月），账面价值较低。
T102-0201 号、T102-0206 号宗地评估值占本次重组南油集团 100%股权评估
值的比例分别为0.20%、0.20%，占南油集团评估值比例较小。
（3）差额补偿承诺期限有利于维护上市公司利益
根据前海管理局《前海综合保税区详细规划》征求意见稿草案公示内容，南油集团 T102-0201 号、T102-0206 号宗地存在被调整为公共配套用地、被政府收回的风险。截至评估报告出具日，上述征求意见稿草案尚未获批实施。
如前所述，T102-0201 号、T102-0206 号宗地的租金收入占南油集团营业收入的比例较小，评估值占南油集团评估值的比例较小。报告期内，南油集团主要利润来源于其直接及间接持有招商前海实业股权的投资收益，南油集团主要资产亦为其直接及间接持有招商前海实业股权，T102-0201 号、T102-0206 号宗地对于南油集团现有业务经营及资产价值的影响较小。
针对特殊情况下 T102-0201 号、T102-0206 号宗地因规划用途调整为公共配
套用地被政府收回且收回土地补偿金额显著低于本次评估值的或有风险，公司与深投控经市场化协商在《购买资产协议》中进行了补偿约定，在《购买资产协议》生效后 5 年内，若 T102-0201 号宗地及/或 T102-0206 号宗地（部分或全部）被政府收回，被收回地块本次评估值高于政府针对被收回地块土地补偿金额的，相关差额由深投控在相关政府部门确定被收回地块土地补偿金额之日起20个工作
日内按24%的比例向招商蛇口现金补偿，其中若地块部分被收回的，则地块被收回部分的本次评估值按其占原所属地块土地面积的比例相应计算。
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。T102-0201 号、T102-0206 号宗61地位于中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区内，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》于2015年9月由深圳市规划和国土资
源委员会与前海蛇口片区自贸管委会共同开始编制，该综合规划于2017年8月
11日公示并征求意见截止，于2018年11月29日获批实施，从开始编制至获批
实施共历时不足4年。《前海综合保税区详细规划》为前述综合规划下针对部分区域的详细规划，考虑到《前海综合保税区详细规划》征求意见稿草案已于2019年8月9日公示并征求意见截止，截至评估报告出具日尚未获批实施，具有一定的不确定性。为保证本次交易中相关补偿条款的明确性及可执行性，提高本次交易推进效率以进一步加大公司在前海片区享有的权益，经公司与深投控合理预计并协商一致，约定协议生效后 5 年内为 T102-0201 号、T102-0206 号宗地规划调整而被政府收回风险的补偿义务触发期间，有利于维护上市公司利益。
综上，《购买资产协议》中约定的 T102-0201 号、T102-0206 号宗地本次评估值与被政府收回补偿金额的差额补偿承诺期限有利于维护上市公司利益。
二、中介机构核查意见经核查，国众联认为：
1、在无具体开发计划和开发时序、开发经营方式尚未明确、去化周期及逐
年去化情况存在较大不确定性的情况下对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地采用
剩余法评估的依据充分、合理，符合市场同类业务评估惯例及评估准则的规定，相关评估的具体过程，预计收益、成本等主要参数的测算依据合理，相关主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响较小；
2、招商驰迪 T102-0296 号入账价值依据评估基准日为 2015 年 1 月 1 日的评
估结果的原因主要由于2019年前海土地整备和合资合作为一揽子整体交易，合资合作为招商前海实业合并报表范围内的资产整合，相关土地在招商驰迪的账面值仍以土地整备时的入账价值（评估基准日为2015年1月1日）为基础；本次
交易涉及的 T102-0296 号、T102-0310 号宗地评估值较前次评估入账金额变化主
要由于两次的评估目的、对土地价值评估方法不同，结合深圳市近年来房地产及土地市场的变化情况，具有合理性；
623、前海鸿昱持有土地的主要税种计税基础的假设具有合理性、税务兜底协
议未包括前海鸿昱持有土地，税务兜底安排具有可执行性，有利于保护中小股东权益；
4、结合自贸时代中心剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据具有合理性；
5、T102-0279 地块未在短期利用阶段剩余年限内采用收益法评估预测并对
相应业绩作出补偿承诺存在合理性，长期利用阶段符合适用剩余法评估的条件，T102-0279 地块短期、长期利用阶段根据项目实际情况选取最适宜的评估方法，未考虑建筑物拆除成本费用具有合理性，不存在重复计算宗地价值的情形，不存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形；
6、除 T102-0049 号、T102-0230 号宗地外，南油集团下属 T102-0201 号、T102-0206 号两宗地块建有临时建筑，均由承租方建设，且相关土地已办理权属证书，相关临时建筑被主管部门责令拆除或受到处罚的风险较小，预计不会及对标的资产产生重大不利影响，公司已在重组报告书对相关风险进行了充分提示；
7、龙盛实业 T102-0230 号宗地需补交地价且评估已考虑相关影响，本次评
估基于前述地块可自动续期且无需补地价具有合理性，续期风险补偿约定有利于保护上市公司利益，如未能续期则将由深投控根据《购买资产协议》进行相应补偿；
8、本次评估对 T102-0201 号、T102-0206 号地块与 T102-0279 号宗地及建筑
物的评估方式存在差异主要由于 T102-0279 号宗地短期利用有限制时间限制且
不能随时拆除，前述地块符合适用剩余法评估的条件，预计建成后租金与现有租金的差异存在合理性，相关差额补偿承诺期限有利于维护上市公司利益。
问题三、申请文件显示：（1）本次交易收益法评估涉及资产为南油集团的
投资性房地产，主要为前海湾 W6 仓库及辅助楼、W7 仓库、南油幼儿园物业等；
市场法评估涉及的资产主要为招商前海实业下属深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称启迪实业）的存货（开发产品）与投资性房地产，包括前海经贸中心商业、办公，招商港湾广场1栋、2栋及领玺家园1栋商业，由于区域处
63于开发建设阶段因此目前租金水平低；成本法评估涉及的核心资产主要为前海
经贸中心三期（荟同学校）、文创小镇一期房屋建筑物，其中前海经贸中心三期评估增值率25.18%；（2）上市公司2020年拟筹划收购南油集团部分股权（以下简称前次交易），南油集团实际业绩与前次交易评估情况相比，存在实际租金水平及租金增长率等未达前次评估预期的情况，本次评估中对南油集团部分租金、租金增长率、招商前海实业销售参考价取值低于前次评估取值；（3）收
益法评估资产中后海综合楼二楼、六楼房屋所占宗地部分为集体用地，无法办理产权证。
请上市公司补充披露：（1）结合南油集团实际业绩未及前次交易评估预期
的原因、W6 仓库及辅助楼、W7 仓库的主要租赁客户及合作稳定性、现有客户
签约期限、报告期内平均租金单价及其变动、空置率及客户切换时间、区域房
地产市场发展情况及租赁市场竞争情况等，补充披露收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性，并量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响；（2）启迪实业现有投资性房地产的具体收益实现方
式以及开发产品预期收益实现方式为租赁或销售，评估方式是否与未来经济利益取得方式一致，并结合前述资产对外销售的可实现性及具体销售时点预期、现有投资性房地产的计量模式、市场法评估过程、同类成交案例的可比性及参
数选取的合理性、本次交易对南油集团投资性房地产采用收益法评估、对和胜实业自贸时代中心与锦尚公馆在建项目采用剩余法评估的原因及相关资产间的差异等，补充披露对启迪实业投资性房地产、存货采用市场法而非收益法或剩余法评估的依据及合理性，是否存在通过刻意选择评估方法规避业绩承诺和补偿的情形；（3）结合标的资产中存在权属瑕疵的资产数量、金额及占比，补充披露权属瑕疵事项对标的资产持续经营及本次交易评估作价的影响并充分提示相关风险。
请上市公司补充说明：（1）对南油幼儿园物业及前海经贸中心三期采用不
同评估方法的依据及合理性，并结合荟同学校报告期内的经营情况、租金约定方式、实际租金收入是否符合预期、租期届满时间及续约的可行性等，补充说明前海经贸中心三期是否存在资产减值情形，以及采用成本法评估增值率较高
64的原因；（2）结合南油幼儿园物业运营主体、经营模式等情况，补充说明标的
资产是否涉及教育培训业务。
请独立财务顾问、评估师核查并发表明确意见，并补充说明本次评估中对未考虑事项、权属瑕疵或不全面事项处理方式的合理性。
回复：
一、事实情况说明
（一）结合南油集团实际业绩未及前次交易评估预期的原因、W6 仓库及辅
助楼、W7 仓库的主要租赁客户及合作稳定性、现有客户签约期限、报告期内平
均租金单价及其变动、空置率及客户切换时间、区域房地产市场发展情况及租
赁市场竞争情况等，补充披露收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性，并量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响
1、南油集团实际业绩未及前次交易评估预期的原因
报告期内，南油集团实际业绩未及前次交易评估预期，主要系两方面因素导
致：（1）因市场与行业波动的期间波动，导致仓储需求以及租赁价格受到负面影
响；（2）为应对大市场环境影响，南油集团采用了提高出租率、适当降低出租租金的经营方案。截至评估基准日，随着整体经济逐步企稳，以及 W7 仓库建成投入使用，南油集团仓储租赁业务已回稳向好。
基于报告期内上述情况，本次评估时，结合最新市场情况以及南油集团仓储业务实际经营情况，相较前次交易评估，对主要评估参数进行了合理调整，使评估参数基础更为审慎。主要调整为：
（1）租金水平：结合仓储物业的实际租金水平以及市场情况确定；
单位：元/平米/月项目截至评估基准日实际租金水平本次评估
W6 仓库 44.04 44.04
W6 仓辅助楼 52.20 50.00
W7 仓库 40.55 40.72
65（2）租金增长率：前10年每年增长率由5%调整至3%，第10年以后由每
年3%调整至2%；
（3）空置率：W6 仓空置率由 6%调整至 10%，W6 仓辅助楼空置率由 20%调整至10%。
2、W6 仓库及辅助楼、W7 仓库的主要租赁客户及合作稳定性、现有客户
签约期限、报告期内平均租金单价及其变动、空置率及客户切换时间、区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况
（1）W6 仓库及辅助楼、W7 仓库的主要租赁客户及合作稳定性
报告期内 W6 仓主要客户及其收入占比情况如下：
单位：%
序号客户名称2022年1-11月2021年度2020年度
1近铁国际物流（深圳）有限公司16.0716.0413.47
2深圳鑫荣鹏程供应链管理有限公司10.26--
3深圳越海全球供应链股份有限公司9.729.63-
4深圳市海明顺供应链管理有限公司9.67--
5深圳神彩物流有限公司7.39--
深圳市前海顺业供应链服务有限公
67.2010.07-
司深圳市越海全球电商供应链有限公
74.873.96-
司
前海电商（深圳）供应链集团有限公
83.365.05-
司
9嘉里大通供应链（深圳）有限公司3.045.01-
10深圳大前海物流有限公司0.0512.504.22
11深圳方智供应链管理有限公司-4.380.52
12深圳市吉龙物流链管理有限公司-2.4466.92
合计71.6369.0885.13
注：深圳市吉龙物流链管理有限公司诉讼，南油集团已一审胜诉，其所租用仓储物业大部分已被南油集团收回，并向第三方租赁报告期内 W6 仓主要客户包括近铁国际物流（深圳）有限公司、深圳越海全
球供应链股份有限公司、深圳市前海顺业供应链服务有限公司、深圳市吉龙物流
66链管理有限公司等，南油集团与主要租赁客户具有较长期限的合作历史或已经进行续约，与主要租赁客户的合作稳定。
历史上首最近一次序目前合同客户名称次合作时合作开始续约情况号到期时间间时间
近铁国际物流（深圳）2020年72020年72030年6
1-
有限公司月月月深圳市越海全球电商2015年82022年112023年8
2历史共续约1次
供应链有限公司月月月由子公司深圳市越深圳越海全球供应链2021年112021年112022年
3海全球电商供应链
股份有限公司月月10月有限公司续签深圳市前海顺业供应2019年82022年32024年2相关续约事宜正在
4
链服务有限公司月月月洽谈中
深圳市吉龙物流链管2019年92019年92024年9目前涉及诉讼，不会
5
理有限公司月月月续约
W6仓辅助楼主要客户为深圳市深保投物业管理有限公司与深圳市深创建供
应链有限公司，报告期内收入占比合计均超过 85%；W7 仓库自 2022 年 9 月开始出租，客户为招商局保税物流有限公司和深圳华贸跨境电商物流有限公司，租约期限分别为36个月、60个月，合作具有稳定性。
综上，相关主要租赁客户具有稳定性。
（2）现有客户签约期限、报告期内平均租金单价及其变动、空置率及客户切换时间
现有主要客户签约情况如下：
平均租金物业名称主要客户名称租赁物业签约期限单价（元/M2/月）近铁国际物流（深
2042052062020.7-2030.649.50
圳）有限公司深圳鑫荣鹏程供应
1022021.3-2024.1250.88
链管理有限公司深圳市海明顺供应
W6 仓 404 2021.11-2026.11 41.88链管理有限公司深圳市海明顺供应
106，3012022.1-2026.1244.52
链管理有限公司深圳市海明顺供应
305A 2022.6-2027.5 46.14
链管理有限公司
67平均租金物业名称主要客户名称租赁物业签约期限单价（元/M2/月）深圳市海明顺供应
306A 2022.7-2027.6 46.14
链管理有限公司深圳神彩物流有限
4012021.6-2022.1242.01
公司深圳市前海顺业供
305B 2021.4-2023.4 22.26
应链服务有限公司深圳市前海顺业供
105，405E 2022.3-2024.2 47.25
应链服务有限公司深圳市越海全球电
2022022.4-2023.350.88
商供应链有限公司深圳市越海全球电
103，306B 2022.11-2023.8 50.21
商供应链有限公司
前海电商（深圳）供
1042021.6-2023.247.44
应链集团有限公司嘉里大通供应链（深
1012021.12-2023.749.13
圳）有限公司
深圳市深保投物业辅助楼一层，辅助楼六
2021.3-2030.754.03
管理有限公司层，辅助楼七层深圳市深保投物业
辅助楼五层2021.6-2031.553.32
W6 仓辅 管理有限公司助楼深圳市深保投物业
辅助楼二层2021.12-2026.1247.87管理有限公司深圳市深保投物业
辅助楼四层4052022.5-2027.451.21管理有限公司深圳华贸跨境电商
1号库2022.9-2027.844.57
物流有限公司
W7 仓
招商局保税物流有2号库，3号库，4号
2022.10-2025.939.85
限公司库，5号库注1：平均租金单价为合同期内总租金收入除以租赁面积和租赁期；
注2：深圳越海全球供应链股份有限公司相关协议自2022年10月到期后由其子公司深圳市越海全球电商供应链有限公司续签；
注 3：深圳市深创建供应链有限公司 2021 年起已不再续租 W6 仓辅助楼
截至评估基准日，根据可出租面积计算的 W6 仓空置率约 5%，W6 仓现有主要客户签约在1年—10年不等，以出租面积加权平均的签约期限为45个月；
W7 仓可出租面积均已出租，不存在空置，W7 仓现有主要客户签约在 3 年—5年不等，以出租面积加权平均的签约期限为48个月；南油集团与大部分客户约
68定的租金增长率为每两年增长6%。报告期内，租赁面积较大的客户一般相对稳定，租赁面积小的客户存在一定发生切换的情况，但一般可在原客户租约到期前或到期后短时间内寻得承租客户。本次评估中，W6 仓、W7 仓的租金增长率、空置率等参数，与其实际经营情况相比，基本一致或更为审慎。
（3）区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况
《深圳市现代物流基础设施体系建设策略（2021-2035）及近期行动方案》中指出，深圳将构建形成多层次、多模式、多功能、多业态的全球物流枢纽城市，并围绕这一定位，着力打造全球供应链管理服务中心、国际物流转运中心和全国物流创新应用中心。
深圳作为粤港澳核心城市，区域仓储物流需求旺盛。深圳市拥有航空枢纽、大湾区主要港口以及连接香港的陆运通道，优质高质量仓储市场供应较为紧缺，缺口日益增大，仓储需求旺盛，2022年上半年高标仓整体市场空置率保持在0.4%的市场低位。从市场租金来看，深圳整体市场的严重供不应求格局继续推升市场平均租金稳定上涨，2022年上半年平均租金环比增长1.1%至45元/月/平米。预计整体市场供应依然紧缺，物流需求稳增将令深圳市物流仓储设施项目均将保持高入驻率且实现租金普涨。
评估对象周边深圳市仓库物业市场有如下相类似且较具代表性的仓库租赁
市场情况如下表，周边仓储物业租金价格与南油集团仓储物业实际租金价格、本次评估租金取值相近。
仓库物业租金调查表建筑面积月租金单价序号物业名称物业位置
（㎡）（元/㎡）
1西丽关口物流仓库南山区临沙河西路2100040
2西部物流中心仓库用房南山区临海大道88号2240046
3深圳机场保税物流中心南山区机场保税区2000-300045
4泰福仓仓储大厦仓储用房福田保税区60053
5盐田港现代物流中心仓库盐田港保税物流园区340850
6华南国际物流中心龙华区民治民康路1号3200-1500058-65
7前海钢构红本物流仓库宝安国际机场4000035
69根据市场调查，深圳市仓库房地产租金总体上呈平稳上涨趋势，经抽查深圳
市部分厂区租金增长情况如下表，另外参考深圳房地产近共五年的租赁价格行情分析、租赁价格抽样调查表对照分析、深圳市公布的近五年物价水平及租赁价格
水平的变化情况分析，3%～5%的年增长率符合该区域的实际情况。周边仓储物业租金增长率与南油集团仓储物业实际租金增长率、本次评估租金增长率取值相近。
租金增长率情况楼盘名称年增长率
深国际西部物流中心根据调查显示，该仓库租金增长率为3%。
华南国际物流中心根据调查显示，该仓库租金增长率为3-5%。
龙华文化街工业西路建学楼一、二楼仓库根据调查显示，该仓库租金增长率为3%。
南山区侨香北路东方科技园根据调查显示，该厂房租金增长率为3%。
南山区北环大道10022号嘉丽米厂大院根据调查显示，该厂房租金增长率为3%。
根据市场调查，空置率主要来源于招商期产生的空档期以及提供给承租方适当的装修期，当地同类型房地产出租的年空置率约为5%～10%，近期全国经济受宏观经济、全球经济影响较大，直接影响企业对保税仓库的需求，但随着经济的趋好，预计会逐步改善。
3、收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性综上，南油集团 W6 仓库及辅助楼、W7 仓库位于深圳市南山区前海湾保税港区内，主要功能定位以保税仓仓库为主，仓储物流氛围较浓厚，区域仓储物流行业发展前景较好。截至评估基准日，南油集团仓储物业经营情况良好，与主要客户合作稳定。本次评估中，结合最新市场情况以及南油集团仓储业务实际经营情况，相较前次交易评估，对主要评估参数进行了合理调整，使评估参数基础更为审慎。
本次评估中选取的租金增长率，与南油集团实际情况、市场调研情况相近，符合区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况，具有可实现性；截至评估基准日，南油集团仓储物业出租情况良好、客户平均签约期限相对较长，南油集团与主要客户合作关系稳定，本次评估中空置率参数取值相对审慎，符合区域房地
70产市场发展情况及租赁市场竞争情况，本次评估中设定空置率逐渐降低，最终稳
定在5%，具有可实现性。
4、量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响
对租金、租金增长率、空置率等主要参数变动的敏感性分析如下：
单位：万元租金敏感性分析
估值变南油集团24%南油集团24%股
序号 变动幅度 租金（元/平方米/月） W6+W7 估值动股权交易对价权交易对价变动
W6 仓 48.44，辅助楼
1+10%205234.4111.58%681539.850.76%
55.00，W7 仓 44.79
W6 仓 46.24，辅助楼
2+5%194582.205.79%678983.320.38%
52.50，W7 仓 42.76
W6 仓 44.04，辅助楼
3评估取值183938.26-676428.77-
50.00，W7 仓 40.72
W6 仓 41.84，辅助楼
4-5%173301.31-5.78%673875.90-0.38%
47.50，W7 仓 38.68
W6 仓 39.64，辅助楼
5-10%162646.48-11.58%671318.74-0.76%
45.00，W7 仓 36.65
租金增长率敏感性分析
估值变南油集团24%南油集团24%股
序号 变动幅度 租金增长率 W6+W7 估值动股权交易对价权交易对价变动
1+1%4%、3%194952.485.99%679072.180.39%
2+0.5%3.5%、2.5%191119.653.90%678152.300.25%
3评估取值3%、2%183938.26-676428.77-
4-0.5%2.5%、1.5%177368.93-3.57%674852.13-0.23%
5-1%2%、1%174303.06-5.24%674116.32-0.34%
注：本次评估中租金增率率为前10年增长率3%，10年以后增长率2%空置率敏感性分析
估值变南油集团24%南油集团24%股
序号 变动幅度 空置率 W6+W7 估值动股权交易对价权交易对价变动
1+5%15%174874.82-4.93%674253.54-0.32%
2+3%13%178495.23-2.96%675122.44-0.19%
3评估取值10%183938.26-676428.77-
4-3%7%189390.902.96%677737.400.19%
5-5%5%193011.304.93%678606.300.32%
71注：本次评估中主要空置率取值为前4-5年取值10%，以后年度取值为5%
根据上述分析可知：
（1）租金分别上涨或下降5%、10%的情况下，相关资产的估值变动幅度约
为-11.58%~+11.58%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.76%~+0.76%；
（2）租金增长率分别上涨或下降0.5%、1%的情况下，相关资产的估值变
动幅度约为-5.24%~+5.90%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.34%~+0.39%；
（3）空置率分别上涨或下浮3%、5%的情况下，相关资产的估值变动幅度
约为-4.93%~+4.93%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.32%~+0.32%。
本次评估中主要参数取值合理。若主要参数变动，对相关资产的估值和交易对价会有一定的影响，相关资产的估值与主要参数变动的幅度基本一致；因南油集团主要资产为长期股权投资，W6 仓及辅助楼、W7 仓的资产占比较低，交易对价受主要参数变动的影响较小。
（二）启迪实业现有投资性房地产的具体收益实现方式以及开发产品预期
收益实现方式为租赁或销售，评估方式是否与未来经济利益取得方式一致，并结合前述资产对外销售的可实现性及具体销售时点预期、现有投资性房地产的
计量模式、市场法评估过程、同类成交案例的可比性及参数选取的合理性、本
次交易对南油集团投资性房地产采用收益法评估、对和胜实业自贸时代中心与
锦尚公馆在建项目采用剩余法评估的原因及相关资产间的差异等，补充披露对启迪实业投资性房地产、存货采用市场法而非收益法或剩余法评估的依据及合理性，是否存在通过刻意选择评估方法规避业绩承诺和补偿的情形
1、启迪实业现有投资性房地产的具体收益实现方式以及开发产品预期收益
实现方式为租赁或销售，评估方式是否与未来经济利益取得方式一致，前述资产对外销售的可实现性及具体销售时点预期
启迪实业投资性房地产以及存货中开发产品用途主要为商业、办公，均已建设完毕，投资性房地产部分出租、部分空置；存货中开发产品尚待销售。对于未
72售存货及投资性房地产，采用市场法评估具有合理性：
（1）考虑到该部分物业位于深圳市南山区前海深港合作区妈湾片区，所在
区域正处于大力开发建设阶段，开发周期长、尚未形成成熟商圈，目前租金水平较低、较难反映其正常且客观存在的市场价值，故不适宜采用收益法评估其市场价值；
（2）该部分资产均已为建成商品性质物业，不具备再开发条件，因此不适宜采用剩余法评估其市场价值；
（3）虽然投资性房地产目前收益实现方式为租金收入，但其规划指标的性
质同样为可售物业，存在一定同区域、同类型物业的可比成交案例，市场价值具有客观参照，同时不排除启迪实业未来出售以获得增值，故宜采用市场法评估。
此外，根据评估准则以及本次评估目的，本次评估的价值类型为市场价值，系在公平、公开市场可实现的价值，同区域内类似物业成交案例较多、具备买卖行为相对活跃的交易市场，其交易市场产生的交易价格，是该等评估范围内未售存货及投资性房地产市场价值最直观的客观参照，尽管具体销售时点预期尚不确定，但相关资产具有对外销售的可实现性，未售存货及投资性房地产对外出售不存在规划指标方面的限制或障碍，市场法技术可行、符合评估目的，因此采用市场法比较法评估符合未售存货及投资性房地产特点以及所处租售市场情况，评估方式与未来经济利益取得方式不矛盾。
2、现有投资性房地产的计量模式、市场法评估过程、同类成交案例的可比
性及参数选取的合理性
（1）投资性房地产计量模式启迪实业对于投资性房地产的计量模式系按照招商蛇口统一的会计政策要求。启迪实业的投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
（2）市场法评估过程、同类成交案例的可比性及参数选取的合理性
73本次评估过程中根据选取可比案例的要求及原则，根据启迪实业投资性房地
产所处区位和特点，选择用途、交易日期、交易方式、区域状况和实物状况比较接近的三个市场成交案例，选取的案例反映了片区的市场水平，能真实可靠的反映相关投资性房地产的价值。对其房地产状况进行调整，得出三个案例的比准价格，采用算术平均得出评估对象的比较法的评估单价。
以招商局前海经贸中心一期 A 栋办公中间楼层 1302 房为例进行测算：招商
局前海经贸中心一期1302房，建筑面积为656.67㎡，朝向西北，室内层高为4.1米，现出租使用，室内普通装修。
经评估人员对房地产市场进行调查本次测算根据交易时间接近、用途相同、
地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较交易实例，其基本情况如下：
比较案例基本情况表
评估对象 案例 A 案例 B 案例 C项目名称前海经贸中心招商局前海经贸中华润前海中世贸前海中心一期1302房心一期2202号房心交易方式正常交易正常转让正常转让正常转让公开市场价价值类型公开市场价格公开市场价格公开市场价格格
成交价格（元/㎡）——656227440078000位于前海合前海妈湾片区作区2单元2前海合作区19单十九开发单元前海合作区妈湾片街坊（桂湾片元3街坊（妈湾
01街坊根据区根据规划，未来物业位置区），根据规片区）根据规划，规划，未来周周边商服繁华度较划，未来周边未来周边商服繁边商服繁华度好商服繁华度华度较好较好好
价值时点/交易日
2022年11月2021年6月2022年11月2022年11月
期房屋用途办公办公办公办公
建筑面积（㎡）适中面积偏小适中适中
对上述三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素
修正后得出待估对象办公物业的销售价格为64300元/㎡。
综上，同类成交案例具有可比性，评估参数选取具有合理性。
3、本次交易对南油集团投资性房地产采用收益法评估、对和胜实业自贸时
74代中心与锦尚公馆在建项目采用剩余法评估的原因及相关资产间的差异等
（1）南油集团投资性房地产
南油集团投资性房地产采用收益法评估的原因如下：
项目序号资产名称评估方法的依据及可行性公司
评估对象为前海保税区内物业，W6 仓库与辅助楼、W7仓库限前海湾 W6 及
南油整体转让，体量较大，市场上较难收集此类物业交易案例；评
1 辅助楼、W7
集团估对象大部分已出租，具有收益性及长期经营的可行条件，未仓库库房
来收益和风险都能较准确预测，故采用收益法进行评估可行。
评估对象用途为幼儿园，限整体转让，教育性质房地产市场成交不活跃，较难收集此类型物业的成交案例，因此缺乏采用市南油场法评估的基础。区域幼儿园的租赁案例较多，且资产自身已
2南油幼儿园
集团有明确期限的年度固定租金租约，评估对象作为幼儿园能通过出租获得潜在收益，具有收益性及长期经营的可行条件，故采用收益法进行评估可行。
评估对象土地为集体/划拨用地，未办理产权证，市场上同类未南油后海综合楼
3办证物业的成交案例较少，但评估对象已出租，长期经营具有
集团二楼、六楼
可行条件，故采用收益法进行评估可行。
为商业内铺，周边市场商铺价格个性化差异较大，区域商业内世纪广场一铺成交较少，市场上较难收集此类物业交易案例；评估对象为南油
4楼96#、93#经营多年的专业商场，收益稳定，能通过出租获得收益，具有
集团
商铺收益性及长期经营的可行条件，未来收益和风险都能较准确预测，故采用收益法进行评估可行。
针对南油集团投资性房地产主要是综合考虑资产缺乏同类物业交易市场案
例或自身存在转让限制条件，以及资产所处出租市场成熟等因素后，选择收益法进行评估。相关资产基本存在限整体转让、未办产证、为商铺内铺等特殊情形，市场上较难收集市场交易案例，但其能通过出租获得收益，均具有潜在收益性及长期经营的可能条件，未来收益和风险都能较准确预测，评估方法选择具有合理性。
（2）和胜实业自贸时代中心与锦尚公馆在建项目
截至评估基准日和胜实业自贸时代中心与锦尚公馆均为在建工程项目，在建项目不具体使用条件，不具有收益性，一般不采用收益法对在建项目进行评估；
同片区缺乏在建工程的交易案例，采用市场法缺乏可比的在建工程交易案例基础，一般也不采用市场法对在建项目进行评估。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，和胜实业自贸时代中心与锦尚公馆均属于正在投资开发建设的房地产项目，项目规划用途明确，开发完成后的房地产市场价值较易取得，相关的续建建设工程成本、利息、税费等信息较易获知，故适宜选用采用剩余法对
75进行评估。
综上，对启迪实业投资性房地产及存货中开发产品采用市场法评估，对南油集团主要投资性房地产采用收益法评估，对和胜实业在建工程项目采用剩余法评估，主要系根据被评估资产建设完毕与否、是否具有同类物业交易市场案例、是否存在转让限制条件、所处出租市场是否成熟等因素确定。
5、对启迪实业投资性房地产、存货采用市场法而非收益法或剩余法评估的
依据及合理性，是否存在通过刻意选择评估方法规避业绩承诺和补偿的情形结合上述分析，评估方法选择与被评估资产建设完毕与否、是否具有同类物业交易市场案例、是否存在转让限制条件、所处出租市场是否成熟等因素相关，收益法、剩余法分别是南油集团主要投资性房地产、和胜实业在建工程项目适宜的评估方法。
启迪实业投资性房地产、存货中开发产品均已建设完毕，对外销售不存在规划指标方面的限制或障碍，所在区域正处于大力开发建设阶段，开发周期长、尚未成熟商圈，目前租金水平较难反映其正常且客观存在的市场价值，但所在区域存在同类型物业的可比成交案例参考，采用市场法评估符合本次评估的价值类型及评估目的、被评估资产特点以及所处租售市场情况，市场法评估过程中选取的同类成交案例具有可比性、评估参数具有合理性，因此，针对启迪实业投资性房地产、存货中开发产品采用市场法评估依据充分、具有合理性，不存在通过刻意选择评估方法规避业绩承诺和补偿的情形。
（三）结合标的资产中存在权属瑕疵的资产数量、金额及占比，补充披露权属瑕疵事项对标的资产持续经营及本次交易评估作价的影响并充分提示相关风险
1、标的资产中存在权属瑕疵的资产
（1）土地使用权
截至2022年11月30日，标的公司南油集团的土地使用权中，下属龙盛实业所持 T102-0230 地块尚未办理权属证书，存在权属瑕疵，具体情况如下：
1994年11月18日，南油集团与龙盛实业签订了深南地合字[1994]1007号
76《深圳南油集团土地使用权转让合同书》，南油集团将宗地编号为 T102-0230，
用地面积为9654.04平方米，用途为仓储用地的土地使用权转让给龙盛实业；土地使用权转让价款为619.05万元。
2005年7月9日，深圳市国土局核发了《关于原深圳南油（集团）有限公司重组土地资产处置意见的函》（深国房函[2005]461号）及其附件，原属于龙盛实业所有的 T102-0049 地块和 T102-0230 地块的土地使用权仍归龙盛实业所有，其中未确权的土地经南油集团确认后，由龙盛实业办理确权手续。
T102-0230 地块位于前海合作区之内，因前海土地规划调整，龙盛实业尚无法办理 T102-0230 地块的权属证书。经有权政府部门认可，待前海规划明确后，办理权属证书不存在实质性障碍。
（2）房屋所有权
截至2022年11月30日，标的公司南油集团的房屋所有权中，后海综合楼二楼、六楼尚未办理权属证书，存在权属瑕疵，具体情况如下：
后海综合楼二楼、六楼均为深圳市南油物业管理有限公司根据南山区后海村
与南油集团签订的《共同合建后海综合楼协议书》，和后海村以双方共同出地、出资合作建房，并以物业分成的方式建成。按双方协议，深圳市南油物业管理有限公司分得面积共947.46平方米。双方同意，该综合楼为自用，暂不办理房产证。且上述房屋所涉土地为后海村集体用地，亦无法办理权属登记。
根据2008年11月20日深投控出具的《关于后海综合楼有关问题的复函》，该函件记载：“后海综合楼部分房产权属明确并已纳入南油集团重组资产的范围，属南油集团资产之一。”根据南油集团与深圳市南油物业管理有限公司于2008年12月签订的《后海综合楼房产移交协议》，深圳市南油物业管理有限公司将位于南山区登良路地段的后海综合楼中部分房产权属移交给南油集团，合计建筑面积947.46平方米。
综上，标的公司南油集团存在权属瑕疵的资产情况如下：
占该类型资产占南油集团总存在权属瑕疵面积（平方米）总面积的比例评估值（万元）资产评估值的的资产类型
（%）比例（%）
77占该类型资产占南油集团总
存在权属瑕疵面积（平方米）总面积的比例评估值（万元）资产评估值的的资产类型
（%）比例（%）
土地使用权9654.044.136026.610.21
房屋所有权947.460.62592.960.02
合计10601.502.746619.570.23
标的公司南油集团存在权属瑕疵的资产面积占比约为2.74%，估值占比约为
0.23%，对标的资产持续经营及本次交易评估作价的影响较小。
除上述龙盛实业 T102-0230 地块、后海综合楼二楼、六楼外，标的资产不存在具有权属瑕疵的资产。部分资产权属证明正在办理中，预计不存在实质障碍，具体如下：
（1）南油集团其他尚未办理权属证书的资产
截至 2022 年 11 月 30 日，标的公司南油集团下属 W7 仓正在办理权属证书，相关仓库已完成竣工验收，预计办理相关权属证书不存在实质障碍。
发证/备案时项目名称资格文件证书编号发证单位间《深圳市建设用地规划深前海许2019年7月前海管理局许可证》 QH-2019-0017 号 16 日《深圳市建设工程规划深前海建许字2020年4月前海管理局许可证》 QH-2020-0006 号 30 日
T102-0192 深前海施许字 2020 年 9 月南油集团 《深圳市建设工程施工 QH-2020-0079 号、深 8 日、2019前海管理局前海湾W7 许可证》 前海施许字 年 10 月 31
号仓库 QH-2019-0096 号 日《建设工程竣工验收消2022年9月深圳市住房-防备案情况登记表》14日和建设局
2023年1月
《竣工验收备案回执》 L01902292301100001 前海管理局
16日
（2）招商前海实业尚未办理权属证书的资产
1）房屋所有权
截至本回复出具日，招商前海实业及其控股子公司尚未取得产权证书的房屋所有权情况如下：
78建筑物名房屋
序号坐落建筑面积（㎡）称用途深圳市南山区前海深港合作区妈湾组团十
前海文创1栋：10342.34；
1五单元，处于位于妈湾一路与听海大道交汇办公
小镇2栋：5902.24处
根据启明实业与前海管理局于2018年6月30日签订的《文创小镇出让合同》，该房屋所在宗地 T102-0279 在短期利用期间，即 2018 年 6 月 30 日至 2026 年 6月29日，不得办理《不动产权证书》，不得抵押、转让。故该房屋暂未办理产权证书。
2）土地所有权
截至本回复出具日，招商前海实业及其控股子公司正在办理权属证书的土地使用权情况如下：
土地使建设用地土地使用序号土地编号土地用途土地使用权期限
用权人面积（㎡）权类型2054.12.31（商业服商业服务招商驰务业用地）
1 T102-0296 299275.74 出让 业用地、迪2084.12.31（居住用居住用地
地）启明实
2 T102-0279 14290.06 出让 商业用地 2054 年 12月 31日
业商业服务2059.9.26（商业服前海鸿业用地、务业用地）
3 T102-0310 380927.02 出让昱二类居住2089.9.26（居住用用地地）和胜实
4 T102-0306 35268.39 出让 商业用地 2054 年 12月 31日
业
注：招商驰迪T102-0296 建设用地面积为截至本回复出具日扣除已分宗土地后剩余的土地面积
上述未取得土地使用权证的土地情况，并非土地权属瑕疵，具体情况如下：
*招商驰迪未取得土地使用权证情况根据招商驰迪与前海管理局于2019年4月30日签订的《深圳市土地使用权出让合同书》（合同编号：深前海地合字（2019）0003号，以下简称“《招商置换用地出让合同》”），招商驰迪取得宗地号为 T102-0296 的土地使用权。该地块的原始宗地面积为353233.86平方米，土地用途为商业服务业用地、居住用地，79宗地土地性质为商品房用途，宗地使用年期终止日分别为2054年12月31日（商业服务业用地）和2084年12月31日（居住用地）。
《招商置换用地出让合同》项下整宗地不得办理产权登记手续。该宗地可分宗开发，并且在分宗时办理产权登记手续，但需签订补充协议明确各宗地的土地利用要求等相关事宜，各分宗地块的补充协议应自《招商置换用地出让合同》签订之日起6年内签署完毕；分宗后的土地使用权受让方可为招商驰迪或招商驰迪
在境内注册的全资一级子公司；宗地的总竣工时间为10年，自合同签订之日起算。具体分宗后各分宗地块的开、竣工期限在签订分宗补充协议时按有关规定约定。
*启明实业未取得土地使用权证情况根据启明实业与前海管理局于2018年6月30日签订的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权出让合同书》（合同编号：深前海地合字（2018）0003号），启明实业取得宗地号为 T102-0279 的土地使用权。该地块面积为 14290.06平方米，宗地用途为商业用地，宗地性质为商品房，宗地使用年期终止日为2054年12月31日（其中2018年6月30日至2026年6月29日为短期利用的使用期限），T102-0279 宗地在短期利用期间不得办理《不动产权证书》，不得抵押、转让。
根据《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权出让合同书》，目前T102-0279 宗地上的项目为临时过渡利用项目，在短期利用期间内不得办理《不动产权证书》，在短期利用的使用期限届满后办理不动产权证不存在障碍。
*前海鸿昱未取得土地使用权证情况根据前海鸿昱与前海管理局于2019年9月27日签订的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权作价出资合同书》（深前海地资合字（2019）0001号，以下简称“《前海土地出让合同》”），前海鸿昱取得号为 T102-0310 的土地使用权。该宗地面积为380927.02平方米，土地用途为商业服务业用地、居住用地，土地性质为商品房用途，年期终止日分别为2059年9月26日（商业服务业用地）和2089年9月26日（居住用地）。
80《前海土地出让合同》项下整宗地不得办理产权登记手续。该宗地可分宗开发，但需签订补充协议明确各宗地的土地利用要求等相关事宜，各分宗地块的补充协议应自《前海土地出让合同》签订之日起6年内签署完毕；分宗后的土地使用权受让方可为前海鸿昱或前海鸿昱在境内注册的全资一级子公司；宗地的总竣
工时间为10年，自合同签订之日起算。具体分宗后各分宗地块的开、竣工期限在签订分宗补充协议时按有关规定约定。
*和胜实业未取得土地使用权证情况
就 T102-0306 地块，和胜实业已于 2020 年 3 月 4 日与招商驰迪、前海管理局签订了合同编号为增补协议书001号的《深圳市前海深港现代服务业合作区深前海地合字（2019）0003 号增补协议书》，前海管理局已确认 T102-0306 宗地的土地使用权为和胜实业，土地面积为35268.39平方米，使用年限从2015年1月1日至2054年12月31日止，土地用途为商业用地。
T102-0306 地块系从 T102-0296 宗地范围中分宗出来单独进行开发，T102-0306 宗地从 T102-0296 宗地分宗并办理国有土地使用权证不存在法律障碍。
公司已在重组报告书之“重大风险提示”之“四、标的公司房屋权属风险”、
“第十二节风险因素”之“二、与标的资产相关的风险”之“（五）标的公司房屋权属风险”对相关风险进行了充分提示。
（四）对南油幼儿园物业及前海经贸中心三期采用不同评估方法的依据及合理性，并结合荟同学校报告期内的经营情况、租金约定方式、实际租金收入是否符合预期、租期届满时间及续约的可行性等，补充说明前海经贸中心三期是否存在资产减值情形，以及采用成本法评估增值率较高的原因
1、对南油幼儿园物业及前海经贸中心三期采用不同评估方法的依据及合理
性
（1）对于南油幼儿园，南油集团通过公开挂牌招租的方式将南油幼儿园对外出租，收益相对稳定，其租金构成为纯固定租金收入。该类物业市场出租案例较多，可获取其市场租金，具有潜在收益性及长期经营的可能条件，未来收益和风险都能较准确预测，故选用收益法进行评估。另外该幼儿园限整体转让，教育
81性质房地产市场成交不活跃，较难收集此类型物业的成交案例，因此不适宜采用市场法评估。
（2）对于前海经贸中心三期（荟同学校），在建设之初，由承租人深圳慧途
教育咨询管理有限公司与招商蛇口签定了《设计和建设施工协议》定制协议，承租人整体用作国际学校使用：
1）根据《租赁合同及补充协议》，租金收取方式为“固定底租+浮动租金”模式，浮动租金以学校的经营收入为基数，租金收入不稳定，本次评估无法预测学校的相关经营数据，难以准确预测其租赁期内的实际收益；而租约期外考虑到国际学校的定制性质，市场上该类高级学校的租赁不活跃，也较难取得同类型物业的租金，因此不适宜采用收益法；
2）由于该学校为已开发建设完毕的物业，故不适用假设开发法；
3）虽然其建筑结构在改造后存在用作商业或办公用途的可能性，但现有租
约尚未到期、承租方是否提前终止租约存在不确定性，因此也不适宜采用市场法；
4）该学校所在宗地用途为商业用地，商业地价可测算取得，其地上建筑物
为自建物业，且建成时间不长，开发成本详实，故适宜采用成本法，更为审慎。
2、结合荟同学校报告期内的经营情况、租金约定方式、实际租金收入是否
符合预期、租期届满时间及续约的可行性等，补充说明前海经贸中心三期是否存在资产减值情形
荟同学校在报告期内处于正常经营状态，其租金约定方式为固定底租加浮动租金的方式，除固定底租外，若当年的加权平均学费高于当年适用的基准学费，启迪实业可以收取超出基准学费部分的25%，作为浮动租金。
荟同学校报告期内实际租金收入为7486.21万元、5608.54万元和3656.07万元。其中，2021年减免租金2314.20万元，2022年1-11月减免租金3318.38万元。由于减免租金为暂时性的影响，总体而言租金收入符合预期。
荟同学校的租期为自2019年8月31日起至2031年8月31日，共计12年，为长期租约，尚不涉及续租。
82前海经贸中心三期目前以经营租赁的方式出租给荟同学校，租赁成本主要为
账面价值折旧成本，在不考虑减免租金的情况下，报告期内前海经贸中心三期的毛利分别为人民币3684.35万元、4124.86万元、3487.75万元，毛利存在波动但整体存在正向收益贡献，另外本次交易中对于前海经贸中心三期的评估有所增值，因此前海经贸中心三期不存在资产减值情形。
3、采用成本法评估增值率较高的原因
前海经贸中心三期（荟同学校），评估增值率为25.18%。评估增值主要原因
为：（1）其土地的账面价值以2015年1月1日基准日的评估值为基础，2015年
1月1日至本次评估基准日期间房地产市场价格水平存在一定上涨；（2）建筑物
的评估值为其重置全价乘以成新率，评估成新率结合前海经贸中心三期实际情况及其经济使用年限确定；其会计折旧年限短于评估中采用的经济使用年限，导致本次成本法评估中的建筑物评估值较账面值有所增值。
（五）结合南油幼儿园物业运营主体、经营模式等情况，补充说明标的资产是否涉及教育培训业务
南油集团已将位于深圳市南山区华明路南兴南路西南油第一幼儿园物业，即建于 T105-0052 宗地上的学校建筑及设施设备、户外空间区域出租给非关联方深
圳市瑞朗装饰设计有限公司，由承租方支付固定租金，且每年上涨约3%。深圳市瑞朗装饰设计有限公司承租后，投资开办了深圳市南山区睿思幼儿园，为全日制幼儿园（3-6岁），承租方为南油幼儿园物业运营主体。南油集团向承租方收取房产固定租金，不参与深圳市南山区睿思幼儿园运营及经营。
因此，标的公司南油集团从事园区开发和仓储物流业务，不涉及教育培训业务。
（六）本次评估中对未考虑事项、权属瑕疵或不全面事项处理方式的合理性
1、尚未办妥产权证书的固定资产事项对评估结果的影响南油（集团）后海综合楼二楼、六楼，由于历史原因缺少相关报批报建手续，且房屋所占宗地部分为集体用地，无法办理产权证，本次采用收益法对该资产价
83值进行评估；目前该物业已出租，能正常使用，未来收益不会受影响。该项资产
虽然无法办理产权证，但已经采用合理方法进行评估，相关评估结果具有合理性。
龙盛实业 T102-0230 号宗地，截至评估基准日尚未完成土地证的办理；本次评估已考虑补缴地价和办证的需要的各项支出，设定宗地完善手续后办理产权证无障碍，同时针对不能办理产权证及续期的或有风险，招商蛇口与深投控已在交易协议中约定补偿安排，相关评估结果具有合理性。
前海鸿昱的 T102-0310 号宗地、招商驰迪的 T102-0296 号宗地，评估时考虑了其后续办理产权证应缴纳的契税及印花税。依据现有的产权证明资料，该资产产权清晰无纠纷，后续办理产权证无实质障碍，相关评估结果具有合理性。
启明实业的 T102-0279 号宗地（文创小镇一期用地，即前海深港设计创意产业园用地）和自贸投资发展的前海深港设计创意产业园（地上建筑物），根据出让合同记载，短期利用期间不得办理《不动产权证书》，目前项目尚处于短期利用期间。本次分别采用标定地价法和剩余法分阶段对“短期利用”和“长期利用”的土地价值进行评估，对于地上建筑物采用成本法评估，在长期利用阶段的估值结果中对后续办理产权证应缴纳的契税及印花税已扣减，长期利用阶段办理产权证书不存在实质障碍，暂未办证对评估的影响已考虑，评估结果具有合理性。
2、本次评估未考虑临时建筑及租约对地价的影响
南油集团 T102-0201 号、T102-0206 号两宗地块尚建有前海湾保税港园区闸
道以及中国海关等临时建筑。两宗土地已出租给招商局保税物流有限公司，地上临时建筑物非南油集团所建，土地租约到期后由承租方拆除，租赁合同显示，宗地租期较短，到期后可以续期但南油集团可以综合考虑收益等因素决定是否续期，不续期则可在短期内进行租约清理及建筑物拆除，并按规划进行开发，故评估不考虑租约对地价的影响，相关评估结果具有合理性。
龙盛实业 T102-0049 号、T102-0230 号两宗地块尚建有地上建筑物或构筑物，主要为轻钢简易仓库、配套办公等，易拆除且拆除费用与建筑残值相当，故可不考虑临时建筑对地价的影响，相关评估结果具有合理性。
3、未考虑地上尚未拆除建筑物以及尚未清理的现状对地价的影响：
84前海鸿昱与招商驰迪的 T102-0310、T102-0296 号宗地上尚存有部分原有物
流以及工业仓储等建筑物。根据《招商局集团前海物流园区土地清理协议书》，T102-0310、T102-0296 号宗地内招商原持地公司拥有合法审批手续或不动产登
记的建、构筑物根据清理进度由前海管理局按评估结果给予招商原持地公司货币补偿；宗地范围内部分拥有合法审批手续或不动产登记的建、构筑物由招商局集
团、原持地公司继续使用至2022年4月30日，截止评估基准日2022年11月
30日未签署新的补充协议，相关建、构筑物仍在继续保留使用，保留使用的建
筑物证载建筑面积为47210.22平方米。管理责任、安全生产责任及其他因上述建、构筑物而导致的任何纠纷或争议等均由招商局集团及招商原持地公司负责处
理并承担一切责任。除保留使用的建筑物外，在 T102-0310 号宗地上的无合法报批报建手续的构筑物现尚未清理完成。土地清理义务履行完毕前，招商局集团及招商原持地公司负责处理地上现有经济关系及承担相关责任。逾期未完成拆除清理的，由此产生的后果由招商局集团承担。基于上述约定，土地清理义务约定明确，拆除费用由招商局集团或相关招商原持地公司承担，经分析，按此土地清理安排对未来整个项目的开发进度影响较小，故本次评估不考虑地上未拆除建筑物以及未清理的现状对地价的影响，相关评估结果具有合理性。
18单元受到前海湾保税港区海关监管物理网隔离限制，撤销物理围网时间
难以判断，未来监管方式的转变在时间上仍存在不确定性，本次评估未考虑18单元围网未拆除因素对地价的影响。通过宗地内的立交桥规划于未来几年将拆除，宗地内15单元的15-01-02、15-01-04、15-01-10地块在立交桥尚未拆除期间可不
安排开发，故评估时不考虑立交桥未拆除从而可能造成对地块开发时序的影响。
T102-0310、T102-0296 号宗地土地体量巨大、开发周期长、缺乏所有地块的具
体开发计划和开发时序，相关具体开发计划以及具体开发策略不但需要依据政府最终确定的规划条件，亦需要与合作方前海建投根据周边开发情况及市场情况共同协商确定，在确定具体开发时序时，可充分考虑撤销物理围网的时间和立交桥拆除计划，不影响对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地整体开发计划，故本次评估不考虑上述因素的影响，相关评估结果具有合理性。
4、地块权利限制及规划指标对评估结果的影响85根据《房地产证》（证号：深房地字第4000437596号、深房地字第4000437593号、深房地字第4000437595号）登记信息，以及深圳市国土资源和房产管理局（现深圳市规划与自然资源局）与南油集团于2008年8月20日至21日签署的
《增补协议书》（2008）8233号、（2008）8241号、（2008）8242号）记载，地块 T102-0192 号、T102-0201 号、T102-0206 号建成后均限整体转让，转让或出租的对象限定为进驻海湾物流园区的单位；又根据深圳市国土资源和房产局与招商局集团及深圳市平方汽车园区有限公司于2004年12月17日签署的《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》记载，宗地土地使用权受让人为招商局集团或招商蛇口，如指定其它公司，则该公司必须为招商局集团或招商蛇口持股50%以上的企业。在评估方法选择时，因存在限整体转让的限制，且体量较大，
市场上较难收集此类物业交易案例，本次未采用市场法评估；建成后的物业大部分已出租，具有收益性及长期经营的可行条件，故本次采用收益法评估，相关评估结果具有合理性。
本次评估 T102-0192 号宗地的规划指标根据深圳市国土资源和房产管理局（现深圳市规划与自然资源局）与南油集团签署的《增补协议书》（2008）8233号）以及前海管理局批复的《深圳市建设用地规划许可证》（深前海许QH-2019-0017 号），南油集团在此规划基础上出具的主要经济技术指标确定；
T102-0201 号、T102-0206 号宗地的规划指标根据深圳市国土资源和房产管理局（现深圳市规划与自然资源局）与南油集团签署的《增补协议书》（2008）8241
号、（2008）8242号）确定，根据前海管理局《前海综合保税区详细规划》征求
意见稿草案公示内容，南油集团 T102-0201 号、T102-0206 地块存在被调整为公共配套用地、被政府收回的风险，截至评估报告出具日，该征求意见稿草案尚未获批实施，具有一定不确定性，按上述规划指标及证载用途评估具有合理性。
综上所述，与无法办证房产和土地的相关影响本次评估已考虑；对于T102-0230 号地块无法办证及续期的或有风险，招商蛇口与深投控已在交易协议中约定补偿安排；对于正在办理权证中的资产，产权清晰无纠纷，办证无实质障碍；临时建筑的租期较短、较易拆除、拆除费用与建筑残值相当以及根据相关约定等，评估中不考虑临时建筑及租约、地上尚未拆除建筑物以及尚未清理的现状对地价的影响；海关监管物理网撤销时间及立交桥拆除时间难以判断，但相关因
86素可在具体开发计划制定时考虑，不影响对 T102-0296 号、T102-0310 号宗地整
体开发计划；在评估方法选择时已考虑了权利限制因素的影响，确定评估参数时考虑了规划指标的影响，故上述未考虑事项、权属瑕疵或不全面事项不影响本次评估结果的合理性。
二、中介机构核查意见经核查，国众联认为：
1、南油集团实际业绩未及前次交易评估预期主要由于市场波动和经营策略导致，收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低具有可实现性，主要参数变动对相关资产评估值具有一定影响，但对于本次交易作价影响较小；
2、启迪实业现有投资性房地产与开发产品的评估方式与未来经济利益取得
方式一致，本次交易对南油集团投资性房地产采用收益法评估、对和胜实业自贸时代中心与锦尚公馆在建项目采用剩余法评估存在合理性，对启迪实业投资性房地产、存货采用市场法而非收益法或剩余法评估存在合理性，不存在通过刻意选择评估方法规避业绩承诺和补偿的情形；
3、标的资产中存在权属瑕疵为龙盛实业 T102-0230 地块以及后海综合楼二
楼、六楼，相关权属瑕疵资产的面积占比约为2.74%，估值占比约为0.23%，对标的资产持续经营及本次交易评估作价的影响较小。剩余未办证资产预计办理相关权属证书不存在法律障碍，公司已在重组报告书就相关风险作出了充分提示；
4、对南油幼儿园物业及前海经贸中心三期采用不同评估方法主要由于租金
收入的约定存在差异，具有合理性，前海经贸中心三期不存在资产减值情形，采用成本法评估增值率较高的原因主要系折旧导致账面金额较低；
5、标的资产不涉及教育培训业务；
6、本次评估中对未考虑事项、权属瑕疵或不全面事项处理方式具有合理性。
问题四、申请文件显示：本次交易的业绩承诺期为2023年至2025年，招
商局投资发展承诺，招商前海实业及其下属公司采取剩余法评估的资产在业绩承诺期累计实现的扣除非经常性损益后归属于招商前海实业的净利润不低于
873500.00 万元；采用剩余法评估的资产中，因 T102-0296 号、T102-0310 号宗地
土地分宗及开发进度、T102-0279 号宗地长期利用阶段自 2026 年 7 月开始、自
贸时代中心竣工时间为2026年9月等原因预计2023年-2025年均不产生收益，仅锦尚公馆项目预计在业绩承诺期内产生收益，预计归属于招商前海实业的净利润为3469万元。
请上市公司结合锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益的测算过程、主
要参数的确定依据及合理性，补充披露本次交易业绩承诺金额的合理性，并结合其他业绩承诺资产的预计收益产生时点、招商前海实业及下属公司其他主要
资产未采用收益法或剩余法评估的合理性，进一步论述业绩承诺方案是否有利于保护上市公司及中小股东利益。
请独立财务顾问、评估师核查并发表明确意见。
回复：
一、事实情况说明
1、结合锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益的测算过程、主要参数的
确定依据及合理性，补充披露本次交易业绩承诺金额的合理性本次评估中，锦尚公馆项目采用剩余法评估，假设各项收入、支出均在评估基准日发生，因此不涉及开发时序，锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益需根据评估参数，结合标的公司经营计划、预计开发建设、销售及竣工交付进度确定。锦尚公馆项目截至评估基准日为在建项目，项目已于2022年12月竣工，并于2022年12月交付截至评估基准日已售部分并结转收益。在业绩承诺期内，锦尚公馆剩余在售部分继续销售并结转收益，此外由于2022年12月已竣工并交付部分，项目停车位自2023年起处于可投入运营状态，因此结合标的公司预计销售及交付进度，锦尚公馆在业绩承诺期内的预计净利润包括在售部分销售净利润与项目停车位运营净利润。
（1）在售部分销售净利润的测算过程、主要参数的确定依据及合理性
在售部分销售净利润=销售收入-销售成本-销售费用-税金及附加-所得税，其中收入、成本、费用均根据本次评估中锦尚公馆的相关参数测算，税金及附加、
88所得税根据法定税率测算。
单位：万元项目在售部分销售销售收入28603销售成本15159销售费用858税金及附加3625所得税2240净利润6721
1）销售收入参数
以本次评估中销售价格参数，测算得到销售收入为28603万元。本次评估中销售价格参数的确定步骤为：选择可比交易案例、确定比较因素（交易时间、交易情况、区位、实物状况、权益状况等）、编制比较因素情况说明表、编制比
较因素指数表、编制比较因素修正计算表。通过上述步骤将可比案例的成交价格，经过比较因素修正，得到商务公寓的预测销售单价。
经评估人员对房地产市场进行调查，本次测算根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较交易实例，各比较因素情况如下：
案例 案例 A-前海嘉里商 案例 B-锦尚公
评估对象 案例 C-柏悦湾比较因素务中心馆法定用途商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓交易方式转让转让转让转让交易时间2022年11月2022年11月2022年11月2022年11月成交价格（元/㎡）——940009500085000交易情况正常正常正常正常位于南山区前海蛇前海妈湾片区位于前海合作区15南山区东滨路4317口片区前湾一路与十五开发单元
商服繁华度单元1街坊，周边商号，周边商服繁华临海大道交汇处周05街坊，周边商区服繁华度好度较好边商服繁华度好服繁华度好位目前该区域处于开目前该区域处于开状临近2号线蛇口临近9号线南油西
交通便捷度发建设阶段，根据规发建设阶段，根据规况港，交通便捷站，交通便捷划未来交通便捷划未来交通便捷
对外联系方目前该区域处于开目前该区域处于开周边路网发达，周边路网发达，对便度发建设阶段，根据规发建设阶段，根据规对外联系便捷外联系便捷
89案例 案例 A-前海嘉里商 案例 B-锦尚公
评估对象 案例 C-柏悦湾比较因素务中心馆划未来对外联系便划未来对外联系便捷捷
消防、通讯、通消防、通讯、通电、
消防、通讯、通电、消防、通讯、通电、
基础设施完电、通水完善，通水完善，满足生通水完善，满足生活通水完善，满足生活善度满足生活要求，活要求，基础设施要求，基础设施完善要求，基础设施完善基础设施完善完善目前周边处于目前周边处于开发目前周边处于开发目前周边处于开发开发建建设阶
公共设施完建建设阶段，根据规建建设阶段，根据规建建设阶段，根据段，根据规划未善度划未来公共设施完划未来公共设施完规划未来公共设施来公共设施完善善完善善城市规划好好好好自然及人文环境一自然及人文环自然及人文环境一环境状况自然及人文环境好般境较好般商务聚集度一般一般较好一般
楼宇档次高层建筑，中档高层建筑，中档高层建筑，中档高层建筑，中档项目规模规模一般规模一般规模一般规模一般建筑面积面积适中面积适中面积适中面积适中设备设施情设备设施齐全设备设施齐全设备设施齐全设备设施齐全况楼层位于低区位于中区位于中区位于中区实物层高标准层高标准层高标准层高标准层高状装修情况精装修精装修精装修精装修况朝向朝南北朝东南朝东南朝东南新旧程度全新九五成新全新全新
城市景观，景观城市景观，景观一景观城市景观，景观一般二线海景，景观较好一般般有无燃气有有有有物业管理中档物业管理中档物业管理中档物业管理中档物业管理土地取得方出让出让出让出让权式益他项权利限无无无无状制况剩余使用年期剩余年限剩余使用年期长剩余使用年期长剩余使用年期长长
项目 案例 A-前海嘉里商务中心 案例 B-锦尚公馆 案例 C-柏悦湾
90项目 案例 A-前海嘉里商务中心 案例 B-锦尚公馆 案例 C-柏悦湾
成交价格940009500085000
比较系数0.94460.92501.0313比准价格887958787687664
权重1/31/31/3测算结果88000
就可比案例进行比较因素修正，并各赋予1/3的权重，得到商务公寓预测销售单价为8.80万元/平米（含税价，不含税为8.07万元/平米）。商务公寓预测销售单价的确定综合考虑了在售公寓的特点以及所处同类市场的情况，参数确定具有合理性。
2）销售成本参数
根据本次评估中项目总体销售成本测算的单位销售成本，测算得到销售成本为15159万元。本次评估中销售成本包括土地成本、开发成本、管理费用、投资利息。
*土地成本根据锦尚公馆土地对应的土地出让合同中的成本确定，锦尚公馆土地成本为44905.25万元。
*开发成本主要包括：勘察设计及前期工程费、建安工程费、配套工程、室
外工程、工程建设其他费、房屋公用设施专用基金，以及承建分摊的道路及公共绿地。根据《深圳市建筑工程价格信息》以及深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息等，结合被评估单位目标成本，经核实，该目标成本基本符合正常市场情况，故本次评估参考被评估单位《锦尚公馆目标成本》，预计锦尚公馆总开发成本为35903.19万元（不含税价）。
*管理费用指项目开发、建设过程中的管理费用。根据调查分析深圳市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，管理费取开发成本的2%，预计总管理费用为718.06万元。
*投资利息是指开发建设资金在施工期内的利息成本。设定土地地价及其取得税费一次性付清，其计息周期为剩余开发期；开发建设资金在施工期均匀投入，其计息期为剩余开发期的一半，按复利计算；利率取评估基准日1-3年期（含）
91的贷款利率4.75%测算，预计总投资利息约8582.79万元。
成本参数的确定综合考虑了锦尚公馆项目成本费用的实际情况以及市场同
类项目情况，参数确定具有合理性。
3）销售费用参数
销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售
机构或委托销售代理的各项费用，以销售收入3%的销售费用率取值，测算得到销售费用为858万元。销售费用主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收入的1%～2%；销售代理费，约为销售收入的1%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0.5%～1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的2.5%～5%。本次评估根据项目状况结合当地的销售市场，确定销售费用为销售收入的3%。销售费用参数的确定系根据项目状况并结合当地的销售市场，参数确定具有合理性。
4）税金及附加、所得税
根据前述收入、成本、费用，以法定税率测算，税金及附加、所得税分别为
3625万元、2240万元。该等参数系依据法定税率确定，具有合理性。
综上，在售部分销售净利润为6721万元，测算在售部分销售净利润涉及的主要参数为本次评估中锦尚公馆的相关参数或法定税率，参数确定具有合理性。
（2）项目停车位运营净利润的测算过程、主要参数的确定依据及合理性
项目停车位运营净利润=停车位收入-折旧成本-运营费用-税金及附加-所得税，其中收入、成本、费用均根据本次评估中锦尚公馆的相关参数测算，税金及附加、所得税根据法定税率测算。
单位：万元项目停车位运营停车位收入588折旧成本122运营费用123税金及附加54所得税72净利润217
921）停车位收入参数
三年停车位收入分别为173万元、200万元、215万元，三年合计588万元。
停车位收入=客观租金×可出租车位数量×（1-空置率）：
*客观租金。参考宝安中心区、南山文化商业中心区以及福田中心区的类似停车位收费标准，本次评估设定锦尚公馆车位收费标准为：每天最高封顶60元，月卡为1000元。经市场调查，深圳市作为中国金融中心、信息中心、高新技术产业基地，同时结合评估对象所属区域未来规划及发展定位，综合分析后以每年租金增长率2%进行测算。
*可出租车位数量。锦尚公馆规划地下停车位127个，根据市场情况，设定其中办理月卡数量为70%，小车临时停车位的周转率为150%。据此测算出首年每个车位产生的收入为1510元/月（不考虑空置率的情况下）。
*空置率。根据评估人员对评估对象周边类似房地产市场目前出租率情况的调查，参考周边类似物业的空置情况并结合评估对象的实际情况，考虑该物业为新建房地产，因此首年空置率取25%，第二年空置率取15%，第三年空置率取
10%。
综上，停车位收入参数系参考周边区域的类似物业市场情况确定，参数确定具有合理性。
2）运营费用及折旧成本参数
三年运营费用分别为36万元、42万元、45万元，三年合计123万元；每年折旧成本为40.52万元（以万元为单位保留两位小数列示），三年折旧成本合计
122万元。运营费用主要包括管理费、维修费、保险费。管理费为地下车位经营
需要支付工作人员工资、办公费用等管理费用，一般聘请专业的物业服务公司进行管理；维修费为管理出租型房屋需要支付维修费；保险费为针对出租物业的保险支出，本次评估中参照市场情况，运营费用（管理费、维修费、保险费）费率为停车费收入的21.10%。根据停车位分摊的建设成本，用直线法在32年内折旧摊销，以此测算折旧成本。综上，运营费用及折旧成本参数的确定，系参照市场情况或项目实际剩余年限确定，参数确定具有合理性。
933）税金及附加、所得税
根据前述收入、成本、费用，以法定税率测算，税金及附加、所得税三年合计分别为54万元、72万元。该等参数系依据法定税率确定，具有合理性。
综上，停车位运营净利润为217万元，测算停车位运营净利润涉及的主要参数为本次评估中锦尚公馆的相关参数或法定税率，参数确定具有合理性。
（3）锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益及本次交易业绩承诺金额的合理性
锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益，为在售部分销售净利润与项目停车位运营净利润的合计值，业绩承诺期内净利润合计6938万元，归属于招商前海实业的净利润为6938万元的50%，即3469万元。该预计收益系结合标的公司预计销售及交付进度，根据本次评估中相关收入、成本、费用参数以及法定税率测算，本次评估中相关收入、成本、费用参数的确定依据为项目实际情况、同类物业市场情况，参数确定合理，因此锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益具有合理性。
招商前海实业下属剩余法评估的资产在业绩承诺期内的预计净利润，需结合标的公司经营计划、预计开发建设、销售及竣工交付进度确定；锦尚公馆项目预
计在业绩承诺期内产生收益，结合标的公司预计销售及交付进度，根据本次评估中相关收入、成本、费用参数以及法定税率，测算的业绩承诺期内净利润合计
6938万元，归属于招商前海实业的净利润为6938万元的50%，即3469万元。
因此，本次交易业绩承诺金额基于标的资产实际开发建设进度情况确定，承诺金额3500万元不低于以本次评估参数测算的净利润3469万元，业绩承诺金额具有合理性。
2、结合其他业绩承诺资产的预计收益产生时点、招商前海实业及下属公司
其他主要资产未采用收益法或剩余法评估的合理性，进一步论述业绩承诺方案是否有利于保护上市公司及中小股东利益
（1）其他业绩承诺资产的预计收益产生时点
除锦尚公馆外，其他承诺补偿资产的具体情况如下表所示：
94序号承诺补偿资产具体情况备注
分为46宗待开发地块，土地用途为办公、商业、酒店及商务公前海鸿昱
1寓等，土地取得方式为政府作价出资，总用地面积为380927.02尚未开发建设
T102-0310 宗地平方米，总计容建筑面积为2671540㎡，平均容积率为7.01。
分为28宗待开发地块，土地用途为办公、商业、商务公寓及住驰迪实业
2宅等，总用地面积为299275.11平方米，总计容建筑面积为尚未开发建设
T102-0296 宗地
1766071㎡，平均容积率为5.90。
分为短期利用
总用地面积为13076.70㎡，分为短期利用价值及长期利用价值，价值及长期利启明实业其中：短期利用价值用途为商业及办公，使用期限为8年，从用价值，其中短T102-0279 宗地 2018 年 6 月 30 日至 2026 年 6 月 29 日，已于 2019 年建设办公 期利用阶段到
3
（长期利用阶及商业物业，总建筑面积为14487.86㎡，短期到期后地上建筑期后地上建筑段）物拆除；长期利用价值土地用途为商务公寓及商业，规划总计物拆除，长期利容建筑面积为33700㎡，容积率为2.58。用阶段尚未进行开发建设
该在建项目建设用地面积35268.39㎡，规划自贸时代中心一、在建工程，工程
和胜实业自贸二期商业、办公及酒店物业，总建筑面积496647.67㎡，截至建设量大，根据4 时代中心（在 评估基准日该项目T1 栋核心筒钢结构工程已完成至第 7 层，T2 土地出让合同，建） 栋核心筒钢结构工程正在进行第 7 层安装，T3 栋塔楼正地进行 竣工时间为
第二层施工。2026年9月1）T102-0296 号宗地、T102-0310 号宗地为未分宗土地，根据《招商置换用地出让合同》，土地分宗将在2025年全部完成，土地分宗及开发计划受片区整体规划影响，且土地分宗后从开发建设到结转利润尚需周期，因此预计2023年-2025年不产生收益。其中，根据公司目前的经营计划以及与前海管理局的审批情况，公司拟于2023年开工的项目为19单元5街坊项目及15单元2街坊项目。其中
19单元5街坊项目用地面积约1.43万平方米，建设面积约4.09万平方米，规划
性质为住宅、底商，根据土地出让合同要求，竣工时间不晚于2027年3月；15单元2街坊项目用地面积约6.34万平方米，建设面积约31.24万平方米，规划性质包括住宅、公寓、办公、商业、公共服务等，项目建设工程量较大，预计竣工时间为2027年，目前公司尚未就相关土地与前海管理局签署分宗协议。上述项目尚未开工，开发进度存在不确定性，预计在2023-2025年不产生收益；
2）T102-0279 号宗地（长期利用阶段）根据土地出让合同，长期利用阶段
自2026年7月开始，因此预计2023年-2025年不产生收益，预计收益产生的时间尚难以预计；
3）自贸时代中心为在建超高层大型商办综合体项目，标的公司的经营计划
95为拟将其打造为前海新地标，建设工程量大、周期长，根据土地出让合同，竣工
时间为2026年9月，因此预计2026年如期竣工后可能开始产生收益。
（2）招商前海实业及下属公司其他主要资产未采用收益法或剩余法评估的合理性招商前海实业及下属公司其他主要资产未采用收益法或剩余法评估的主要
为启明实业的 T102-0279 地块短期利用阶段、前海自贸投资的文创小镇一期以及
启迪实业的投资性房地产及存货，该部分资产评估方法的合理性分析如下：
1）启明实业的 T102-0279 地块短期利用阶段
该宗地分为短期利用阶段与长期利用阶段，短期利用阶段的地上建筑物文创小镇由前海自贸投资建设，短期利用阶段到期（2026年6月29日）后地上建筑物将全部拆除。该宗地短期利用阶段内不具备再开发的可能性，短期利用阶段结束后按长期利用阶段的规划指标重新开发建设，故针对短期利用阶段土地价值不适用剩余法或收益法进行评估，而市场法又缺乏类似的土地交易案例，故对于土地的短期利用价值采用标定地价法进行评估。
2）前海自贸投资的文创小镇一期（前海深港设计创意产业园）
该资产为启明实业 T102-0279 地块短期利用阶段的地上建筑物，该物业的短期利用土地权属在启明实业名下，但地上建筑由前海自贸投资建设，其账面仅含建筑物价值；短期利用阶段截至评估基准日剩余年限仅为3.58年，且短期利用阶段结束后地上建筑物需拆除，不具备长期经营预期。因此，对于该物业不适用于收益法或剩余法进行评估，对于该地上建筑物采用成本法评估。
3）启迪实业的投资性房地产及存货
该部分资产用途主要为商业、办公，均已建设完毕，除招商局前海经贸中心三期（以下简称“荟同学校”）采用成本法评估，以及已销售未结转存货按照实际售价扣减税费列示外，未售部分存货及投资性房地产均采用市场法评估。具体分析如下：
*对于荟同学校，在建设之初，由承租人深圳慧途教育咨询管理有限公司与
96招商蛇口签定了《设计和建设施工协议》，承租人整体用作国际学校使用。A、根据《租赁合同及补充协议》，租金收取方式为“固定底租+浮动租金”模式，浮动租金以学校的经营收入为基数，租金收入不稳定，本次评估无法预测学校的相关经营数据，难以准确预测其租赁期内的实际收益；而租约期外考虑到国际学校的定制性质，市场上该类高级学校的租赁不活跃，也较难取得同类型物业的租金，因此不适宜采用收益法；B、另由于该学校为已开发建设完毕的物业，故不适用剩余法；C、虽然其建筑结构在改造后存在用作商业或办公用途的可能性，但现有租约尚未到期、承租方是否提前终止租约存在不确定性，因此也不适宜采用市场法；D、该学校所在宗地用途为商业用地，商业地价可测算取得，其地上建筑物为自建物业，且建成时间不长，开发成本详实，故适宜采用成本法，更为审慎。
* 对于未售存货及投资性房地产，A、考虑到该部分物业位于深圳市南山区前海深港合作区妈湾片区，所在区域正处于大力开发建设阶段，开发周期长、尚未形成成熟商圈，目前租金水平低、较难反映其正常且客观存在的市场价值，故不适宜采用收益法评估其市场价值；B、相关物业均为已开发建设完毕，故不适用剩余法；C、该部分物业均为可售物业，存在一定同区域、同类型物业的可比成交案例，市场价值具有客观参照，同时不排除启迪实业未来出售以获得增值，故宜采用市场法进行评估。此外，根据评估准则以及本次评估目的，本次评估的价值类型为市场价值，系在公平、公开市场可实现的价值，同区域内类似物业成交案例较多、具备买卖行为相对活跃的交易市场，其交易市场产生的交易价格，是该等评估范围内未售存货及投资性房地产市场价值最直观的客观参照，市场法技术可行、符合评估目的，因此根据该等评估范围内未售存货及投资性房地产特点以及所处租售市场情况，选择市场法评估更为适宜。
因此，相关资产未采用收益法或剩余法评估具有合理性。
（3）进一步论述业绩承诺方案是否有利于保护上市公司及中小股东利益
综上所述，本次业绩补偿方案中，业绩承诺资产锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益的测算过程、主要参数的确定以及本次交易业绩承诺金额具有合理性，其他业绩承诺资产预计在承诺期内均不产生收益，招商前海实业及下属公司其他主要资产未采用收益法或剩余法评估具有合理性。
97另外，本次业绩承诺方案中还设置了减值测试补偿方案，即业绩承诺期满后
4个月内，由公司聘请符合《证券法》规定的会计师事务所对招商前海实业及其下属公司采取剩余法（静态假设开发法）、市场法评估的资产（以下简称“减值测试标的资产”）进行减值测试，并出具减值测试报告。若减值测试标的资产在业绩承诺期满时存在减值的，则招商局投资发展需就减值部分向公司进行股份补偿。
本次交易中，减值测试资产在《资产评估报告》对应的评估值为13034032.59万元，对应交易作价金额为188120.19万元，而招商前海实业2.8866%股权交易作价为216350.51万元，相关减值测试资产的估值覆盖率较高，相关安排有利于保护上市公司及中小股东利益。
二、中介机构核查意见经核查，国众联认为：
锦尚公馆项目在业绩承诺期内的预计收益的测算过程、主要参数的确定依据
以及本次交易业绩承诺金额合理，其他业绩承诺资产的预计收益产生时点不在承诺期内，招商前海实业及下属公司其他主要资产未采用收益法或剩余法评估具有合理性，且已就本次交易中采用收益法、市场法评估的资产进行了减值测试补偿安排，因此本次业绩承诺方案有利于保护上市公司及中小股东利益。
98（本页无正文，为《国众联资产评估土地房地产估价有限公司关于深圳证券交易所之核查意见》之签章页）国众联资产评估土地房地产估价有限公司年月日
99