中洲控股:2022年年度审计报告

深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及审计报告
2022年12月31日止年度深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及审计报告
2022年12月31日止年度
内容页码
审计报告1-5
合并及母公司资产负债表6-7
合并及母公司利润表8-9
合并及母公司现金流量表10-11
合并及母公司股东权益变动表12-15
财务报表附注16-109深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(二)财务报表编制基础-续
记账基础和计价原则-续
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：
*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(三)重要会计政策和会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2022年
12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果、合并及母公
司股东权益变动和合并及母公司现金流量。
2、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
3、营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
5.1同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法-续
5.2非同一控制下的企业合并及商誉-续
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的会计政策和会计期间按照本集团统一的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
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6、合并财务报表的编制方法-续
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核
算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交
易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
7、合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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7、合营安排分类及会计处理方法-续本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14.3.2“按权益法核算的长期股权投资”。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务
9.1外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了
规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生
的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的
合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
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10、金融工具-续
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计
预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
10.1金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投资和长期应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
-22-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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10、金融工具-续
10.1金融资产的分类、确认和计量-续
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。
*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。
10.1.1以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
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10、金融工具-续
10.1金融资产的分类、确认和计量-续
10.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
10.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
10.2金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款及合同资产，以及由《企业会计准则
第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
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10、金融工具-续
10.2金融工具减值-续
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
10.2.1信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其
他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。
(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如
借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。
(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。
(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除
或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。
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10、金融工具-续
10.2金融工具减值-续
10.2.1信用风险显著增加-续
(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
10.2.2已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
(1)发行方或债务人发生重大财务困难；
(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。
-26-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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10、金融工具-续
10.2金融工具减值-续
10.2.3预期信用损失的确定
本集团对货币资金、应收账款、其他应收款、租赁应收款、债权投资、长期应收款等在组合基础上采用减值矩阵或在单项资产的基础上确定相关金融工具的信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行
业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产的价值等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
*对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
*对于租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
*对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
10.2.4减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
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10、金融工具-续
10.3金融资产的转移-续
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。
10.4金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
10.4.1金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
10、金融工具-续
10.4金融负债和权益工具的分类-续
10.4.1金融负债的分类、确认和计量-续
10.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。
*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式
书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。
10.4.1.2其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
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10、金融工具-续
10.4金融负债和权益工具的分类-续
10.4.1金融负债的分类、确认和计量-续
10.4.1.2其他金融负债-续
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。
10.4.1.2.1财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
10.4.2金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.4.3权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
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10、金融工具-续
10.5金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、应收款项
对于应收账款，本集团按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
应收账款各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
组合名称确定组合的依据
本组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等低风险组合类别的款项。
正常风险组合本组合为除低风险组合及重大风险组合之外的部分。
重大风险组合本组合为根据内部信息及外部资源进行评估，已发生信用减值的款项。
按组合计提信用损失准备的计提方法低风险组合按该等类别余额的千分之一至千分之四计提
正常风险组合按该等类别余额的5%至5.3%计提
重大风险组合单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备对于其他应收款及长期应收款，本集团对业务客户进行内部信用评级，并确定各评级其他应收款及长期应收款的预期损失率。各评级确定依据及相应的预期信用损失率如下：
内部信用评级确定组合的依据预期平均损失率(%)
根据历史经验，客户均能够在信用期内还款，还款记录良好，可正常0.10预见的未来到期不还款的可能性极低。
关注根据历史经验，客户存在逾期情况，但均能够还款。5.00预警有证据表明客户的逾期信用风险提高，违约不付款的可能增加。44.84有证据显示应收客户的款项已出现减值，或有证据表明客户出现损失100.00
严重财务困难，在可预见的未来无法收回款项。
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12、存货
12.1存货的分类
本集团的存货主要包括房地产开发成本、房地产开发产品、材料、商品、低值易耗品等。
存货按成本进行初始计量。
房地产开发成本是指拟开发土地和在建开发产品，房地产开发产品是指完工项目。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目
完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。材料、商品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费用等。
12.2发出存货的计价方法
材料及商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
12.3存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
12.4存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
12.5低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。
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13、持有待售资产
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
14、长期股权投资
14.1共同控制、重要影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
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14、长期股权投资-续
14.2初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
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14、长期股权投资-续
14.3后续计量及损益确认方法
14.3.1按成本法核算的长期股权投资
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资单位。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
14.3.2按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
-35-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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14、长期股权投资-续
14.4长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物和已出租的土地使用权等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的方式进行折旧或摊销。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
16、固定资产
16.1确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
16.2折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)
房屋及建筑物15-305.003.20-6.30
机器设备5-105.009.50-19.00
运输设备5-105.009.50-19.00
电子及其他设备3-105.009.50-31.67
固定资产装修3-6-16.70-33.30
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16、固定资产-续
16.2折旧方法-续
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
16.3其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
18、借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
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19、无形资产
19.1无形资产计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产包括土地使用权、计算机软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
19.2内部研究开发支出
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发
生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。
20、长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程、使用寿命确定的无形资产及使用权资产是否存在可能发生减值的迹象。
如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
20、长期资产减值-续
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
21、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
22、合同负债
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
23、职工薪酬
23.1短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。
23.2离职后福利的会计处理方法
离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
23、职工薪酬-续
23.3辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
24、预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
25、股份支付
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
25.1以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
25.2以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
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25、股份支付-续
25.3实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。
26、收入
本集团的收入主要来源于商品销售收入及提供劳务收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，但不包含代
第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户
能够控制本集团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
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26、收入-续
本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
26.1商品销售收入
本集团在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：
1)买卖双方已签订销售合同并依法生效；
2)房地产开发产品已竣工并验收合格；
3)收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承
诺函)；
4)办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
26.2提供劳务收入
本集团提供劳务的收入包括物业管理费收入、酒店餐饮服务收入和建造服务收入等。
本集团在物业服务已经提供，款项已收取或取得收取款项的权利时确认收入。
本集团在酒店餐饮服务已按照约定提供，款项已收取或取得收取服务费的权利时确认收入。
本集团提供的建造服务根据履约进度在一段时间内确认收入。履约进度主要根据建造项目的性质，按已经完成的为履行合同实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例或已完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例或已完工合同工作的测量进度确定。
27、合同成本
27.1取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
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27、合同成本-续
27.2履行合同的成本
本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
27.3与合同成本有关的资产的减值损失
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
28、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
28.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损益。
28.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和损失的，直接计入当期损益。
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28、政府补助-续
28.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法-续
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。
29、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
29.1当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
29.2递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
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29、递延所得税资产/递延所得税负债-续
29.2递延所得税资产及递延所得税负债-续
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29.3所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
30、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
30.1本集团作为承租人
30.1.1租赁的拆分
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
30.1.2使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。
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30、租赁-续
30.1本集团作为承租人-续
30.1.2使用权资产-续
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
*租赁负债的初始计量金额；
*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
*本集团发生的初始直接费用；
*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
30.1.3租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
*取决于指数或比率的可变租赁付款额；
*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
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30、租赁-续
30.1本集团作为承租人-续
30.1.3租赁负债-续
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：
*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
30.1.4短期租赁和低价值资产租赁
本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
30.1.5租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
-48-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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30、租赁-续
30.2本集团作为出租人
30.2.1租赁的拆分
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
30.2.2租赁的分类
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
30.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。
30.2.3转租赁
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
30.2.4租赁变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
31、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注(三)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计存在差异。
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(三)重要会计政策和会计估计-续
31、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素-续
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键假设和不确定性主要有：
存货减值
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。
如实际售价、至完工时实际发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。
递延所得税的确认
本集团根据子公司、联营企业及合营企业的利润分配计划和相关税法规定计算并计提递延
所得税负债，而对于计划不分配的被投资公司留存利润，考虑其将用于被投资公司的日常经营和未来发展，所以不确认相应的递延所得税负债。若未来年度的实际利润分配额超过或小于预期的利润分配额时，相应的递延所得税负债将在利润分配计划变更日期和利润分配宣告日期两者中较早的时点确认或转回并计入当期损益。
本集团以未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照可抵扣暂时性差异和相应税率计算确认递延所得税资产。如果未来年度实际的应纳税所得额超过或小于目前预期的金额，相应的递延所得税资产将在实际发生的年度确认或转回，并计入当期损益。
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32、重要会计政策变更
企业会计准则解释第15号财政部于2021年12月30日发布了《企业会计准则解释第15号》(以下简称“解释15号”)，规范了固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理和亏损合同的判断。
固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理
解释15号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的，应当按照收入准则、《企业会计准则第1号—存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不应将试运行销售相关收入抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。同时企业应当在附注中单独披露试运行销售的相关收入和成本金额、具体列报项目以及确定试运行销售相关成本时采用的重要会
计估计等相关信息。该规定自2022年1月1日起施行，对于财务报表列报最早期间的期初至2022年1月1日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整。
经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
亏损合同的判断
解释15号明确，企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”应当包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自2022年1月1日起施行。企业应当对在2022年1月1日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。
经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
企业会计准则解释第16号财政部于2022年11月30日发布了《企业会计准则解释第16号》(以下简称“解释16号”)，规范了发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理和企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理。
-51-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(三)重要会计政策和会计估计-续
32、重要会计政策变更-续
企业会计准则解释第16号-续关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理
解释16号明确，对于企业按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》等规定分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，企业应当在确认应付股利时，按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目。该规定自2022年11月30日起实施。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在2022年1月1日至该规定施行日之间的，涉及所得税影响且未按照以上规定进行处理的，应当按照上述规定进行调整。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在2022年1月1日之前且相关金融工具在2022年1月1日尚未终止确认的，涉及所得税影响且未按照以上规定进行处理的，应当进行追溯调整。
经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理
解释16号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。该规定自2022年11月30日起实施。对于2022年1月1日至该规定施行日新增的上述交易，企业应当按照该规定进行调整。对于2022年1月1日之前发生的上述交易，未按照以上规定进行处理的，企业应当进行调整，将累积影响数调整2022年1月1日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
-52-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(四)税项
1、主要税种及税率
税种计税依据税率
企业所得税应纳税所得额15%(注3)、20%(注1)、25%
房地产销售、物业出租一般计税方法9%
适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税简易计税方法5%额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按物业管理6%增值税销售收入和相应税率计算；适用简易计税方酒店餐饮6%法，计税依据为应税行为收入工程施工一般计税方法9%简易计税方法3%
土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累进税率30%-60%
契税土地使用权及房屋的受让金额3%-5%
房产税房产原值一次减除30%后的余值或租金收入1.2%或12%
城市维护建设税已交增值税1%-7%
教育费附加已交增值税3%
地方教育费附加已交增值税2%
城镇土地使用税实际占用的土地面积(注2)
注1：根据财政部、税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第12号)和《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2022年第13号)，对本年应纳税所得额不超过人民币100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得
税(2021年：减按12.5%，税率20%)；对本年应纳税所得额超过人民币100万元但
不超过人民币300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(2021年：减按50%，税率20%)。本集团之子公司成都市洲立房地产开发有限公司、成都市洲金房地产开发有限公司、成都市洲天房地产开发有限公司、成
都中洲夸克企业管理有限公司、深圳市圣廷苑酒店管理有限公司、深圳龙柏文化创
意有限公司、深圳市中洲文化创意产业有限公司、深圳市中洲酒店管理有限公司、
深圳市中洲洲禾投资有限公司、深圳市中洲洲景投资有限公司、深圳市中洲洲越投
资有限公司、深圳市中洲洲汇投资有限公司、深圳市悦鼎投资有限公司、惠州市蕙
质房地产开发有限公司、惠州市远致房地产开发有限公司、东莞市中洲洲安房地产
有限公司、东莞市中洲城置房地产开发有限公司、东莞中洲城市开发有限公司、广
州洲立置业有限公司、青岛泽润德房地产营销顾问有限公司和青岛市中洲地产有限
公司适用的企业所得税税率为20%。
注2：本集团按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。
注3：2021年12月23日，本集团之子公司深圳市盈灿建设有限公司被深圳市科技创新委员会、深圳市财政局和国家税务总局深圳市税务局联合认定为高新技术企业，认证有效期3年。深圳市盈灿建设有限公司自获得高新技术企业认定后三年内(2021年度至2023年度)适用高新技术企业税收优惠政策，经主管税务局备案按15%税率缴纳企业所得税，故2022年度按15%的税率计缴企业所得税(2021年度：15%)。
-53-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
现金：
人民币155834.18176063.25
港币18041.8216513.48
小计173876.00192576.73
银行存款：
人民币900486255.402446215184.26
港币1779175.931628403.10
美元233108.71194941.05
小计902498540.042448038528.41
其他货币资金(注)：
人民币57565973.281159699110.45
小计57565973.281159699110.45
合计960238389.323607930215.59
其中：存放在境外的款项总额--
注：其他货币资金主要系借款保证金和保函保证金。
2、应收账款
(1)应收账款总体情况
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
应收账款176091245.44185952087.22
减：信用损失准备3188533.822123757.63
账面价值172902711.62183828329.59
(2)应收账款分类情况
单位：人民币元本年年末余额账面余额信用损失准备项目账龄账龄账面价值合计合计
1年以内1至2年2至3年3年以上1年以内1至2年2至3年3年以上
低风险组合111675924.533177582.113523101.25105975.00118482582.89111675.906355.1710569.30423.91129024.28118353558.61
正常风险组合36553980.7010689517.027189933.04774054.7955207485.551827699.04545165.38373876.5341024.892787765.8452419719.71
重大风险组合--2366037.0035140.002401177.00--236603.7035140.00271743.702129433.30
合计148229905.2313867099.1313079071.29915169.79176091245.441939374.94551520.55621049.5376588.803188533.82172902711.62
(3)按账龄披露
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账龄
应收账款信用损失准备计提比例(%)应收账款信用损失准备计提比例(%)
1年以内148229905.231939374.941.31159291997.731441598.050.91
1至2年13867099.13551520.553.9824829037.32589666.732.37
2至3年13079071.29621049.534.751127977.6345714.674.05
3年以上915169.7976588.808.37703074.5446778.186.65
合计176091245.443188533.82185952087.222123757.63
-54-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
2、应收账款-续
(4)按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备账面价值账面价值
金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)按组合计提信用损失准备
低风险组合118482582.8967.28129024.280.11118353558.61150148010.9980.75168407.570.11149979603.42
正常风险组合55207485.5531.362787765.845.0552419719.7133300896.2317.901673406.065.0331627490.17
重大风险组合2401177.001.36271743.7011.322129433.302503180.001.35281944.0011.262221236.00
合计176091245.44100.003188533.82172902711.62185952087.22100.002123757.63183828329.59
(5)信用损失准备情况
单位：人民币元本年变动类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动
信用损失准备2123757.632365943.43(1140021.16)(161146.08)-3188533.82
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
整个存续期预期信用整个存续期预期信用信用损失准备(合计损失未发生信用减值)损失(已发生信用减值)
2022年1月1日余额1841813.63281944.002123757.63
2022年1月1日应收账款账面余额在本年
——转入已发生信用减值(3217.56)3217.56-
——转回未发生信用减值---
本年计提2305234.7160708.722365943.43
本年转回(1126603.30)(13417.86)(1140021.16)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出(100437.36)(60708.72)(161146.08)
其他变动---
2022年12月31日余额2916790.12271743.703188533.82
(6)本年实际核销的应收账款情况
单位：人民币元项目核销金额
应收酒店消费款161146.08
(7)按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
单位：人民币元占应收账款本年年信用损失准备单位名称本年年末余额末余额合计数的
比例(%)本年年末余额
客户 A 33833671.16 19.21 39065.92
客户 B 8486804.00 4.82 8486.80
客户 C 6165845.87 3.50 6165.83
客户 D 5352898.38 3.04 274018.16
客户 E 4306718.00 2.45 223949.34
合计58145937.4133.02551686.05
-55-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
3、预付款项
(1)预付款项按账龄列示
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内533520083.2446.09290812430.7844.28
1至2年258956606.7422.37345141791.7652.55
2至3年344769973.2029.7920521217.453.12
3年以上20232971.011.75301686.670.05
合计1157479634.19100.00656777126.66100.00
2022年12月31日，账龄超过一年的重要预付款项如下：
单位：人民币元单位名称本年年末余额性质及未结算原因
单位 A 340000000.00 为子公司预付的土地款，尚未办妥国有土地使用证且尚未实际获得或使用相关土地
为子公司预付的股权款以取得被收购方相应的土地使用权，股单位 B 200000000.00权转让尚未完成
E 50000000.00 为子公司预付的土地款，尚未办妥国有土地使用证且尚未取得单位相关土地进行使用
合计590000000.00
(2)按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况
单位：人民币元占预付款项本年年末单位名称本年年末余额余额合计数的比例
(%)
单位 A 490000000.00 42.33
单位 B 200000000.00 17.28
单位 C 200000000.00 17.28
单位 D 80000000.00 6.91
单位 E 50000000.00 4.32
合计1020000000.0088.12
4、其他应收款
4.1其他应收款汇总
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
应收利息--
应收股利--
其他应收款445346799.18551931617.28
合计445346799.18551931617.28
-56-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
4、其他应收款-续
4.2其他应收款
(1)按账龄披露
单位：人民币元本年年末余额账龄
其他应收款信用损失准备计提比例(%)
1年以内117740173.385872256.034.99
1至2年177063069.103457727.831.95
2至3年32104920.02879425.122.74
3年以上196243615.2367595569.5734.44
合计523151777.7377804978.55
(2)按款项性质分类情况
单位：人民币元款项性质本年年末账面余额上年年末账面余额
往来款313825909.02259225444.68
押金及保证金139200608.81249931183.60
代垫款项70115259.9085489009.82
备用金10000.0011583.25
合计523151777.73594657221.35
(3)信用损失准备计提情况
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额本年年末
12整个存续期预整个存续期预12整个存续期预整个存续期预内部信用评级预期信用未来个月内未来个月内
(%)期信用损失(未期信用损失(已合计期信用损失(未期信用损失(已合计损失率预期信用损失)预期信用损失发生信用减值发生信用减值)发生信用减值)发生信用减值)
正常0.10395129020.54--395129020.54471927231.05--471927231.05
关注5.00-2273979.00-2273979.00-6959328.16-6959328.16
预警44.84-87842086.13-87842086.13-78163970.08-78163970.08
损失100.00--37906692.0637906692.06--37606692.0637606692.06
账面余额395129020.5490116065.1337906692.06523151777.73471927231.0585123298.2437606692.06594657221.35
信用损失准备395129.0539503157.4437906692.0677804978.55471927.264646984.7537606692.0642725604.07
账面价值394733891.4950612907.69-445346799.18471455303.7980476313.49-551931617.28
-57-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
4、其他应收款-续
4.2其他应收款-续
(4)信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段第二阶段第三阶段
12整个存续期预期信用整个存续期预期信用信用损失准备未来个月内预期合计
损失(未发生损失(已发生信用损失
信用减值)信用减值)
2022年1月1日余额471927.264646984.7537606692.0642725604.07
2022年1月1日其他应收款余额在本年
——转入第二阶段(1053.15)1053.15--
——转入第三阶段(21.68)(125075.71)125097.39-
——转回第二阶段----
——转回第一阶段266561.41(266561.41)--
本年计提6858132.7535386186.682470685.5344715004.96
本年转回(180836.96)(121822.03)-(302658.99)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出(7019580.58)(17607.99)(2295782.92)(9332971.49)
其他变动----
2022年12月31日余额395129.0539503157.4437906692.0677804978.55
(5)按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元单位名称款项性质占其他应收款本年年末本年年末余额账龄信用损失准备
余额合计数的比例(%)本年年末余额
单位 A 往来款 144744909.59 27.67 1至 2年、2至 3年 144744.91
单位 B 往来款、保证金 92213853.80 17.63 1年以内、3年以上 92213.85
1年以内、1至2
单位 C 往来款、保证金 77658750.01 14.84 3 38829375.01 年、 年以上
单位 D 往来款 17244963.72 3.30 3年以上 17244.96
单位 E 往来款 13760000.00 2.63 3年以上 13760.00
合计345622477.1266.0739097338.73
5、存货
(1)存货明细情况
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值
房地产开发成本23314695061.70508531679.2822806163382.4225981564437.43536967117.3425444597320.09
房地产开发产品3886015672.20671272474.043214743198.163606153559.16620177276.502985976282.66
材料、商品、低值易耗品64255988.97-64255988.9756860130.18-56860130.18
合计27264966722.871179804153.3226085162569.5529644578126.771157144393.8428487433732.93
本年度本集团存货中借款费用资本化金额为人民币620555540.51元(2021年度：人民币
682483754.39元)。
-58-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
5、存货-续
(1)存货明细情况-续
本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为4.50%至12.80%(2021年度：4.65%至
15%)。
(2)房地产开发成本明细情况
单位：人民币元项目名称开工时间预计下批竣工时间预计总投资额上年年末余额本年年末余额
中洲坊创意中心2014.112023.109314241271.485323066979.485794685302.02
深圳宝安26区项目不确定不确定10464198879.064200908137.424430130889.86
惠州河谷花园2020.012023.015366514707.123006215487.993215450988.53
惠州南麓院2018.042024.063188851812.371865005479.731991711874.24
惠州半岛城邦2018.112024.095568151221.372975357939.131754871047.59
惠州云悦府2020.042023.061603343794.001269971040.141353412039.69
广州南沙灵山岛2021.012027.072929354452.231141770090.281166844276.91
成都锦城湖岸2019.052023.032928108892.602466051470.431099135560.25
成都中央公园2014.072023.011328386792.581018059369.18535995263.41
深圳黄金台项目2022.092026.016212812100.00325529189.54468209031.64
惠州中央公园不确定不确定2316535201.87405545861.18406519169.40
成都三岔湖不确定不确定不确定432066969.62400750074.86
惠州仲恺科研楼不确定不确定不确定291136611.04293292738.22
惠州圣廷峰汇2018.05不确定969738738.22235746350.04235746350.04
青岛半岛城邦2017.122025.091206566082.81502085062.0786961873.25
上海珑湾2023.122026.07不确定79212619.5280978581.79
惠州云睿府2020.01已竣工542607902.48443835780.64-
合计53939411848.1925981564437.4323314695061.70
-59-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
5、存货-续
(3)房地产开发产品明细情况
单位：人民币元项目名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
成都锦城湖岸132024129.771637901515.56842229591.64927696053.69
惠州半岛城邦333724522.301330406753.951197227711.46466903564.79
成都中央公园210553176.25602659518.36432041937.30381170757.31
青岛半岛城邦193439866.51613623276.45476066090.98330997051.98
重庆半岛城邦336210710.201227356.3618486586.89318951479.67
惠州中央公园274682542.295149873.6855158387.58224674028.39
佛山璞悦花园512006812.41-296688415.30215318397.11
惠州中洲天御179969020.1847522266.8459584333.63167906953.39
成都中央城邦139729257.23-2140100.68137589156.55
惠州河谷花园136756576.48760008.499372463.06128144121.91
成都天府珑悦162707967.54-56691875.92106016091.62
上海珑湾405609794.581474090.81309346672.5497737212.85
成都中洲里程116995957.93-22131970.5394863987.40
惠州华昕家园130428108.12885486.6643289714.6088023880.18
无锡崇悦府107655684.883115457.4556850163.6753920978.66
惠州中洲同创公寓37402474.80-3583288.6833819186.12
惠州中洲御郡华府36034432.164583913.547463098.8133155246.89
惠州云睿府-510117208.94481747776.6428369432.30
无锡花溪樾院130120007.75850234.98103240021.9627730220.77
东莞长城世家9052662.83--9052662.83
成都天府半岛城邦8927885.99-3030256.245897629.75
嘉兴花溪地4139861.6948366.3448222.774140005.26
上海中洲华庭7102876.53-4044534.493058342.04
其他零星楼盘879230.74--879230.74
合计3606153559.164760325328.414480463215.373886015672.20
-60-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
5、存货-续
(4)存货跌价准备
单位：人民币元本年增加数本年减少数项目名称本年年初余额合并范围变本年年末余额计提本年转回数本年转销数更减少
惠州圣廷峰汇235746350.04----235746350.04
惠州半岛城邦189090803.0434214036.60(19352448.34)(21805503.50)-182146887.80
成都锦城湖岸124741991.01-(886984.52)(1006962.22)-122848044.27
佛山璞悦花园156291982.1329088735.68-(87831862.62)-97548855.19
惠州河谷花园51384838.4138622433.75-(1295659.70)-88711612.46
重庆半岛城邦80826343.16----80826343.16
成都中央城邦56048318.72-(442404.28)(874039.07)-54731875.37
惠州中央公园4267367.7048085923.76-(493062.35)-51860229.11
成都中央公园86487810.634364332.40(38356482.60)(1557996.12)-50937664.31
成都天府珑悦46717224.435124967.66-(923066.77)-50919125.32
惠州南麓院25850468.569799585.53---35650054.09
惠州中洲天御12684664.6719347245.30(1132105.78)(336471.59)-30563332.60
成都中洲里程28312283.81-(566255.85)(706861.89)-27039166.07
无锡崇悦府21723522.663883905.70-(3254898.62)-22352529.74
惠州中洲御郡华府951890.5010201782.81-(1118.31)-11152555.00
无锡花溪樾院12681902.95569449.87(479997.97)(2168051.60)-10603303.25
惠州中洲同创公寓10901365.67-(941394.67)--9959971.00
惠州华昕家园6666398.09907840.39-(897400.51)-6676837.97
惠州云悦府3535183.46979618.99(509198.04)--4005604.41
青岛半岛城邦-2915590.24---2915590.24
惠州云睿府1840211.26768010.66---2608221.92
上海中洲华庭393472.94-(160601.20)(232871.74)--
合计1157144393.84208873459.34(62827873.25)(123385826.61)-1179804153.32
(5)本年末本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)53。
-61-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
6、一年内到期的非流动资产
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
一年内到期的债权投资15000000.00-
年末重要的债权投资：
单位：人民币元本年年末账面余额项目面值票面利率实际利率到期日
中铁信托有限责任公司15000000.00一年期基准存款利率一年期基准存款利率20/8/2023信托业保障基金
7、其他流动资产
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
预交税费472072717.75852088676.76
关联方借款(注1)447382619.71376575936.74
三岔湖仁寿景区代建项目(注2)341705233.07341705233.07
合同取得成本(注3)228594864.38227745368.12
包销合作款207410905.78179060905.78
成都中洲中央公园项目土地整理款(注4)197078871.00197078871.00
待获取土地成本(注2)150000000.00150000000.00
待抵扣增值税进项税89090333.80173640782.72
其他724310.6037069680.64
合计2134059856.092534965454.83
注1：详见附注(十)6(1)。
注2：系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》
及其补充协议而代建三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获取土地的成本。
注3：2022年12月31日，本集团的合同取得成本人民币228594864.38元，该等合同取得成本均为房地产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产销售收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
注4：根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都区政府土地整理款人民币597500000.00元。截至2022年12月31日止，在抵扣土地出让金人民币400421129.00元后，上述土地整理款余额计人民币197078871.00元待政府出让土地时予以抵扣。
-62-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
8、债权投资
(1)债权投资情况
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额信用损失准备账面价值账面余额信用损失准备账面价值
信托业保障基金20000000.00-20000000.0047000000.00-47000000.00
(2)年末重要的债权投资
单位：人民币元本年年末账面余额项目面值票面利率实际利率到期日
中航信托股份有限公司20000000.00一年期基准存款利率一年期基准存款利率10/11/2025
9、长期应收款
(1)长期应收款情况
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额款项性质账面余额信用损失准备账面价值账面余额信用损失准备账面价值
应收物业保修金6508882.546508.886502373.666508882.546508.886502373.66
(2)信用损失准备计提情况
单位：人民币元本年年末余额内部信用评级未来12个月内整个存续期预期信用整个存续期预期信用
合计预期信用损失损失(未发生信用减值)损失(已发生信用减值)
正常6508882.54--6508882.54
关注----
预警----
损失----
账面余额6508882.54--6508882.54
信用损失准备6508.88--6508.88
账面价值6502373.66--6502373.66
长期应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段第二阶段第三阶段信用损失准备未来12个月内预期整个存续期预期信用整个存续期预期信用合计
信用损失损失(未发生信用减值)损失(已发生信用减值)
2022年1月1日余额6508.88--6508.88
2022年1月1日长期应收款余额在本年----
——转入第二阶段----
——转入第三阶段----
——转回第二阶段----
——转回第一阶段----
本年计提----
本年转回----
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----
2022年12月31日余额6508.88--6508.88
-63-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
10、长期股权投资
单位：人民币元本年增减变动减值准备被投资单位名称本年年初余额权益法下确认的其他综合其他权益宣告发放现金本年年末余额本年年末追加投资减少投资投资损益收益调整变动计提减值准备其他股利或利润余额
一、合营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司53082653.60--(1279.18)-----53081374.42-
嘉兴洲桂房地产开发有限公司-----------
华航直升机(深圳)有限公司17019149.30--(1593772.42)-----15425376.88-
小计70101802.90--(1595051.60)-----68506751.30-
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司186380115.06--36969715.82--(43867583.52)--179482247.36-
惠州市骏洋投资开发有限公司189011451.82--1550872.64-----190562324.46-
深圳市嘉业投资控股有限公司13907601.44--6836561.49-----20744162.93-
东莞市中洲置业有限公司2879225.80--(20164.87)-----2859060.93-
东莞市中洲洲创房地产有限公司729232.08--(729232.08)-------
小计392907626.20--44607753.00--(43867583.52)--393647795.68-
合计463009429.10--43012701.40--(43867583.52)--462154546.98-
-64-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
11、其他权益工具投资
(1)其他权益工具投资情况
单位：人民币元被投资单位名称本年年末余额上年年末余额
深圳市长城工程项目管理有限公司933500.00933500.00
(2)非交易性权益工具投资的情况
单位：人民币元本年从其他本年从其他综合
本年确认的/指定为以公允价值计量且其变动计入项目累计利得损失综合收益转入收益转入留存股利收入其他综合收益的原因留存收益的金额收益的原因
深圳市长城工程项目管理有限公司---持有意图并非近期出售或短期获利不适用
12、投资性房地产
(1)采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元
项目房屋、建筑物、土地使用权
一、账面原值
1、本年年初余额2708429770.04
2、本年增加金额240433913.53
1)购买30757774.16
2)存货转入200401720.49
3)固定资产转入9260200.32
4)结算调整14218.56
3、本年减少金额8870450.46
1)转入存货8847138.04
2)转入固定资产23312.42
4、本年年末余额2939993233.11
二、累计折旧和累计摊销
1、本年年初余额781113121.89
2、本年增加金额104663988.38
1)计提或摊销96954545.91
2)固定资产转入7709442.47
3、本年减少金额174800.71
1)转入存货157429.52
2)转入固定资产17371.19
4、本年年末余额885602309.56
三、减值准备
1、本年年初余额-
2、本年增加金额-
3、本年减少金额-
4、本年年末余额-
四、账面价值
1、本年年末账面价值2054390923.55
2、本年年初账面价值1927316648.15
-65-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
12、投资性房地产-续
(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况
2022年12月31日，本集团账面价值计人民币37836836.51元的投资性房地产由于规划
验收等原因尚未办妥产权证明。
(3)本年末本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)53。
13、固定资产
13.1固定资产汇总
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
固定资产969405701.471044073907.91
固定资产清理11821.452221.45
合计969417522.921044076129.36
13.2固定资产
(1)固定资产情况
单位：人民币元项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子及其他设备固定资产装修合计
一、账面原值
1、本年年初余额1353467954.7088068164.8439247691.14137344518.04567322316.682185450645.40
2、本年增加金额19032378.85-134265.493903499.37589702.0123659845.72
1)购置--134265.493903499.37589702.014627466.87
2)在建工程转入(注)17467334.99----17467334.99
3)投资性房地产转入23312.42----23312.42
4)结算调整1541731.44----1541731.44
3、本年减少金额63508057.243196.582535248.661971792.40-68018294.88
1)处置或报废-3196.582535248.661971792.40-4510237.64
2)转入存货54247856.92----54247856.92
3)转入投资性房地产9260200.32----9260200.32
4、本年年末余额1308992276.3188064968.2636846707.97139276225.01567912018.692141092196.24
二、累计折旧
1、本年年初余额369045500.4983349905.2133834196.19128318822.34526828313.261141376737.49
2、本年增加金额43699286.42535653.591213607.742159314.951408906.9249016769.62
1)计提43681915.23535653.591213607.742159314.951408906.9248999398.43
2)投资性房地产转入17371.19----17371.19
3、本年减少金额14435032.553036.752353512.001915431.04-18707012.34
1)处置或报废-3036.752353512.001915431.04-4271979.79
2)转入存货6725590.08----6725590.08
3)转入投资性房地产7709442.47----7709442.47
4、本年年末余额398309754.3683882522.0532694291.93128562706.25528237220.181171686494.77
三、减值准备
1、本年年初余额------
2、本年增加金额------
3、本年减少金额------
4、本年年末余额------
四、账面价值
1、本年年末账面价值910682521.954182446.214152416.0410713518.7639674798.51969405701.47
2、本年年初账面价值984422454.214718259.635413494.959025695.7040494003.421044073907.91
-66-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
13、固定资产-续
13.2固定资产-续
(1)固定资产情况-续
注：系本年新增万豪酒店改造工程，当期完工转入固定资产。
(2)于2022年12月31日，本集团账面价值计人民币24671791.40元的房屋及建筑物由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。
(3)本年末本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)53。
14、使用权资产
(1)使用权资产情况
单位：人民币元项目房屋及建筑物
一、账面原值
1.本年年初余额60478980.14
2.本年增加金额40592901.28
3.本年减少金额23133886.99
4.本年年末余额77937994.43
二、累计折旧
1.本年年初余额27837790.08
2.本年增加金额31609780.91
3.本年减少金额22149197.74
4.本年年末余额37298373.25
三、减值准备
1.本年年初余额-
2.本年增加金额-
3.本年减少金额-
4.本年年末余额-
四、账面价值
1.本年年末账面价值40639621.18
2.本年年初账面价值32641190.06
(2)在损益中确认的金额
单位：人民币元项目本年发生额
使用权资产的折旧费用(注1)31609780.91
租赁负债的利息费用(注2)1776534.69
简化处理-短期租赁费用326464.17
简化处理-低价值资产租赁费用42279.42
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额(注3)-
-67-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
14、使用权资产-续
(2)在损益中确认的金额-续
注1：于2022年度，不存在资本化的使用权资产的折旧费用。
注2：于2022年度，不存在资本化的租赁负债的利息费用。
注3：于2022年度，不存在未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。
(3)本年与租赁相关的总现金流出为人民币36234148.49元。
15、无形资产
单位：人民币元项目土地使用权计算机软件合计
一、账面原值
1、本年年初余额6997400.0021806727.0428804127.04
2、本年增加金额-1414602.271414602.27
(1)购置-1414602.271414602.27
3、本年减少金额-340435.19340435.19
(1)报废-340435.19340435.19
4、本年年末余额6997400.0022880894.1229878294.12
二、累计摊销
1、本年年初余额1551090.2520440005.9621991096.21
2、本年增加金额-677306.82677306.82
(1)计提-677306.82677306.82
3、本年减少金额-340435.19340435.19
(1)报废-340435.19340435.19
4、本年年末余额1551090.2520776877.5922327967.84
三、减值准备
1、本年年初余额5446309.75-5446309.75
2、本年增加金额---
3、本年减少金额---
4、本年年末余额5446309.75-5446309.75
四、账面价值
1、本年年末账面价值-2104016.532104016.53
2、本年年初账面价值-1366721.081366721.08
-68-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
16、商誉
(1)商誉账面原值
单位：人民币元被投资单位名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额惠州市银泰达实业有限公司的地产业务资产组
(“”)113603262.45--113603262.45以下简称银泰达资产组
(2)商誉减值准备
单位：人民币元被投资单位名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
银泰达资产组113603262.45--113603262.45
17、长期待摊费用
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加金额本年摊销金额其他减少金额本年年末余额
办公室装修9249582.4743449518.644516518.35-48182582.76
保函担保费776699.00-776699.00--
teamLab许可费 - 11520686.00 526723.83 - 10993962.17
其他457979.43-117149.47-340829.96
合计10484260.9054970204.645937090.65-59517374.89
18、递延所得税资产/递延所得税负债
(1)未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
预计土地增值税3097024626.28774256156.572414182483.08603545620.77
可弥补亏损1796943645.28449235911.322245654652.76561413663.19
房地产开发成本1641516546.80410379136.701422325435.88355581358.97
预提利息1420538824.08355134706.021181790869.00295447717.25
信用减值与资产减值准备587096363.68146774090.92589180757.52147295189.38
内部交易产生的投资性房地产101024398.4025256099.60109614743.4827403685.87
股权转让收益5137494.961284373.745137494.961284373.74
其他99621416.8424905354.2170285698.8417571424.71
合计8748903316.322187225829.088038172135.522009543033.88
根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。
-69-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
18、递延所得税资产/递延所得税负债-续
(2)未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债
应收利息1892663924.48473165981.121581337934.04395334483.51
合同取得成本53078280.4413269570.11221881161.7655470290.44
人防车位49400906.4012350226.6056687170.3614171792.59
免租期租金42342785.9210585696.4846837853.7211709463.43
内部股权转让损失6521714.881630428.728135606.442033901.61
其他85154902.8821288725.7273103936.0018275984.00
合计2129162515.00532290628.751987983662.32496995915.58
(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元抵销后递延所得税抵销后递延所得税递延所得税资产和负递延所得税资产和负项目资产或负债债本年年末互抵金额债上年年末互抵金额资产或负债本年年末余额上年年末余额
递延所得税资产87275861.452099949967.63130689042.891878853990.99
递延所得税负债87275861.45445014767.30130689042.89366306872.69
(4)未确认递延所得税资产明细
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
可抵扣暂时性差异1361709417.50852127718.87
可抵扣亏损1263141681.221136984722.08
合计2624851098.721989112440.95
(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元年份本年年末余额上年年末余额备注
2022年-29113387.28
2023年186228849.34195682711.23
2024年13526107.2519705917.06
2025年302122545.93311665575.28
2026年558587382.56580817131.23
2027年202676796.14-
合计1263141681.221136984722.08
由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。
-70-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
19、短期借款
(1)短期借款分类
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
保证并抵押借款-100142083.34
20、应付票据
单位：人民币元种类本年年末余额上年年末余额
商业承兑汇票95296161.5879338063.10
银行承兑汇票--
合计95296161.5879338063.10
于2022年12月31日，本集团无已到期未支付的应付票据。
21、应付账款
(1)应付账款列示
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
账龄在1年以内的应付账款2327932072.093130913979.45
账龄在1年以上的应付账款739426187.16590285399.17
合计3067358259.253721199378.62
(2)账龄超过1年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。
22、预收款项
(1)预收款项列示
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
租金款12488007.1911467303.53
其他12734303.3812754593.02
合计25222310.5724221896.55
-71-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
22、预收款项-续
(2)预收款项账龄分析
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内22136603.1387.7720858084.1586.11
1至2年1313157.315.212181763.929.01
2至3年858754.793.40190900.000.79
3年以上913795.343.62991148.484.09
合计25222310.57100.0024221896.55100.00
23、合同负债
(1)合同负债分类
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
售楼款5803619421.968285898685.97
物业管理费15818335.7413195088.72
工程款3285751.2196143887.00
其他1824094.61-
合计5824547603.528395237661.69
(2)本年内账面价值发生重大变动的金额及原因
单位：人民币元项目变动金额变动原因
成都锦城湖岸930028987.23预售
惠州云悦府378988287.91预售
惠州南麓院357124350.23预售
惠州河谷花园347909497.25预售
惠州半岛城邦326052612.48预售
成都中央公园314884423.36预售
成都锦城湖岸(1541926343.42)结转收入
惠州半岛城邦(1518511952.18)结转收入
成都中央公园(742898905.77)结转收入
惠州云睿府(649238064.30)结转收入
青岛半岛城邦(632879353.33)结转收入
上海珑湾(432170906.67)结转收入
合计(2862637367.21)
-72-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
23、合同负债-续
(3)账龄超过1年的重要合同负债
单位：人民币元项目本年年末余额未偿还或结转的原因
惠州云悦府1649984341.51未达入伙条件
惠州河谷花园593285221.10未达入伙条件
中洲坊创意中心504839270.64未达入伙条件
惠州南麓院98634646.10未达入伙条件
成都中央公园92746350.86未达入伙条件
惠州半岛城邦35205283.12未达入伙条件
成都中央城邦27665917.14未达入伙条件
合计3002361030.47
(4)主要项目年末预收售楼款列示如下：
单位：人民币元
项目本年年末余额上年年末余额预售比例(%)预计下批竣工时间
惠州云悦府2028972629.981649984341.5189.252023.06
惠州河谷花园935763288.00596814171.5030.152023.01
成都锦城湖岸899167821.101511065177.2969.562023.03
中洲坊创意中心737879867.35504839270.6411.932023.10
惠州南麓院455758996.3398634646.1015.332024.06
成都中央公园399260675.09827275157.5083.762023.01
惠州半岛城邦197820043.051390279382.7548.942024.09
青岛半岛城邦42078381.99405087372.5979.27已竣工
惠州华昕家园30951177.9821732140.8491.74已竣工
成都中央城邦27665917.1427665917.1495.06已竣工
上海珑湾15956446.67422031315.2481.66已竣工
合计5771275244.687455408893.10
(5)有关合同负债的定性和定量分析
合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。
-73-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
23、合同负债-续
(6)在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入
2022年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币
5264110455.76元，包括预收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为
人民币5246053548.30元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负债为人民币18056907.46元。本年新增的合同负债金额为人民币
2693420397.59元，包括预收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为
人民币2672740243.11元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负债为人民币20680154.48元。
24、应付职工薪酬
(1)应付职工薪酬列示
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
一、短期薪酬125320560.00485779404.34507124500.68103975463.66
二、离职后福利-设定提存计划89379.5737585480.8035349406.302325454.07
三、辞退福利120006.553882250.274002256.82-
合计125529946.12527247135.41546476163.80106300917.73
(2)短期薪酬列示
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴123170369.03410845468.00432220914.22101794922.81
2、职工福利费149911.2327150957.0827286437.3114431.00
3、社会保险费48852.9918103593.9417741522.72410924.21
其中：医疗保险费45360.2716639228.4616320693.82363894.91
工伤保险费440.71512759.32484793.4728406.56
生育保险费2646.21804616.48788639.9518622.74
其他405.80146989.68147395.48-
4、住房公积金43184.2819377280.7319154622.61265842.40
5、工会经费和职工教育经费1717455.725540079.545985698.411271836.85
6、短期带薪缺勤-1590239.001590239.00-
7、以权益结算的股份支付----
8、其他短期薪酬190786.753171786.053145066.41217506.39
合计125320560.00485779404.34507124500.68103975463.66
(3)设定提存计划
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
1、基本养老保险87190.2736800133.5634611897.712275426.12
2、失业保险费2189.30785347.24737508.5950027.95
3、企业年金缴费----
合计89379.5737585480.8035349406.302325454.07
-74-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
24、应付职工薪酬-续
(3)设定提存计划-续
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
本集团本年度应分别向养老保险、失业保险计划及企业年金计划缴存费用人民币
36800133.56元、人民币785347.24元及零(2021年：人民币34642000.25元、人民币
719199.02元及人民币187870.81元)。于2022年12月31日，本集团尚有人民币
2325454.07元(2021年12月31日：人民币89379.57元)的应缴存费用是于本年到期而未
支付给养老保险、失业保险计划的。有关应缴存费用已于年后支付。
25、应交税费
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
企业所得税569209376.52214244467.93
增值税103421525.5379317748.21
土地使用税15669520.3815408245.61
土地增值税15079116.855890464.44
城市维护建设税7401013.111913500.58
教育费附加5350206.531328288.43
个人所得税1497158.952157160.15
印花税828521.551366993.77
房产税226450.79247985.45
其他税费189388.22387124.33
合计718872278.43322261978.90
26、其他应付款
26.1其他应付款汇总
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
应付利息--
应付股利--
其他应付款3784817967.873220630572.78
合计3784817967.873220630572.78
-75-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
26、其他应付款-续
26.2其他应付款
(1)按款项性质列示其他应付款
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
土地增值税准备金(注)3168552565.762536670410.52
应付股权购买款265620529.39348227038.59
押金保证金等116764840.57118891537.25
关联方往来款104472452.12104140299.29
其他往来款项84184614.9975881678.12
其他45222965.0436819609.01
合计3784817967.873220630572.78注：本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。
(2)账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。
27、一年内到期的非流动负债
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
一年内到期的长期借款3659264072.141768981684.38
一年内到期的租赁负债17609090.0116877223.94
合计3676873162.151785858908.32
(1)一年内到期的长期借款
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
抵押、质押并保证借款3371505525.891759716815.25
抵押借款287758546.259264869.13
合计3659264072.141768981684.38
28、其他流动负债
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
待转销项税667535408.74835494864.68
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29、长期借款
(1)长期借款分类
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
抵押、质押并保证借款(注)12271029995.8714506132784.05
抵押借款(注)792758546.25870854869.13
合计13063788542.1215376987653.18
减：一年内到期的长期借款3659264072.141768981684.38
一年后到期的长期借款9404524469.9813608005968.80
上述借款年利率为从4.50%至12.80%。
注：上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)53。
30、租赁负债
(1)租赁负债
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
租赁付款额45828897.3835064278.34
未确认融资费用(3538976.67)(2137485.85)
合计42289920.7132926792.49
减：一年内到期的租赁负债17609090.0116877223.94
一年后到期的租赁负债24680830.7016049568.55
31、其他非流动负债
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
关联方借款(注)561922255.55541307125.44
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金68026400.0068026400.00
合计629948655.55609333525.44
减：一年内到期的其他非流动负债--
一年后到期的其他非流动负债629948655.55609333525.44
注：详见附注(十)6(2)。
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(五)合并财务报表项目注释-续
32、股本
单位：人民币元本年增减变动项目本年年初余额发行新股本年年末余额送股公积金转股其他小计
一、有限售条件股份
1.国家持股-------
2.国有法人持股-------
3.其他内资持股861375.00-----861375.00
其中：境内法人持股-------
境内自然人持股861375.00-----861375.00
4.外资持股-------
其中：境外法人持股-------
境外自然人持股-------
有限售条件股份合计861375.00-----861375.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股663969764.00-----663969764.00
2.境内上市的外资股-------
3.境外上市的外资股-------
4.其他-------
无限售条件股份合计663969764.00-----663969764.00
三、股份总数664831139.00-----664831139.00
33、资本公积
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
股本溢价2447760109.53--2447760109.53
其他资本公积527833.50--527833.50
合计2448287943.03--2448287943.03
34、其他综合收益
单位：人民币元本年发生额前期计入其他综合收益
项目本年年初余额本年所得减：所得税费税后归属于税后归属于本年年末余额当期转入留存收益税前发生额用母公司股东少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益(12924545.00)----12924545.00-
其中：其他权益工具投资公允价值变动(12924545.00)----12924545.00-
二、将重分类进损益的其他综合收益-------
其他综合收益合计(12924545.00)----12924545.00-
35、盈余公积
单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额
法定盈余公积355480226.77--355480226.77
任意盈余公积199759537.73--199759537.73
合计555239764.50--555239764.50
根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之10%提取。本集团法定盈余公积金累计额达到注册资本百分之五十以上的，可不再提取。
-78-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
36、未分配利润
单位：人民币元项目本年上年
调整前上年末未分配利润4390914917.344218227443.33
调整年初未分配利润合计数--
其中：会计政策变更影响--
调整后年初未分配利润4390914917.344218227443.33
加：本年归属于母公司股东的净利润79662991.66205929030.96
前期计入其他综合收益当期转入留存收益(12924545.00)-
减：提取法定盈余公积--
提取任意盈余公积--
提取一般风险准备--
应付普通股股利21274596.4533241556.95
转作股本的普通股股利--
其他--
年末未分配利润4436378767.554390914917.34
(1)提取法定盈余公积
本集团法定盈余公积金累计额达到注册资本百分之五十以上，可不再提取。
(2)本年度股东大会已批准的现金股利
2022年5月18日，经本公司2021年度股东大会决议批准，按已发行之股份664831139
股为基数，以每10股向全体股东派发现金红利人民币0.32元(含税)。
(3)资产负债表日后决议的利润分配情况
根据董事会的提议，2022年度按已发行之股份664831139股为基数，拟以每10股向全体股东派发现金股利人民币0.12元(含税)，共派发现金人民币7977973.67元(含税)，剩余未分配利润全部结转以后年度分配。上述股利分配方案尚待股东大会批准。
37、营业收入和营业成本
(1)营业收入和营业成本
单位：人民币元本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本
主营业务7083041153.524547225341.008676138938.356113033758.62
-79-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
37、营业收入和营业成本-续
(2)主营业务分行业情况
单位：人民币元本年发生额上年发生额行业名称收入成本收入成本
房地产收入6590175339.784104869846.478133218004.275674560235.48
其中：房地产销售收入6030389473.453906566897.277404410804.145425228327.00
物业服务收入305598725.07257829978.68274991994.07225100160.69
酒店餐饮收入187019134.91184288138.18265176898.41210713141.67
建筑施工收入247953.76237377.672752041.602660220.78
合计7083041153.524547225341.008676138938.356113033758.62
(3)履约义务的说明
本集团向客户销售房地产，合同在房地产预售时订立，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。交易价格的支付在房地产的控制权转移时到期。
(4)分摊至剩余履约义务的说明本年末，本集团分摊至尚未履行或部分未履行履约义务的交易价格为人民币
5824547603.52元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1至2年内，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。
38、税金及附加
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
土地增值税890122131.16624096081.34
房产税24954362.1829819691.87
城市维护建设税20631420.6423172482.42
教育费附加15760888.4916786711.02
印花税2090859.224858928.19
其他税费2364344.062171730.08
合计955924005.75700905624.92
-80-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
39、销售费用
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
销售佣金171345961.9899477005.62
广告宣传推广费29821377.8056450056.53
职工薪酬24849483.1636667129.48
行政办公费23812703.4342461811.54
营销装饰费3189511.1316941040.70
折旧摊销1270884.351772142.69
其他销售费用4249805.9910144650.99
合计258539727.84263913837.55
40、管理费用
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
职工薪酬169227769.82207029425.02
物业租赁、管理费30841720.8734196480.51
中介机构费用18633032.2133703618.54
折旧及摊销12521782.4922469973.24
业务招待、企业文化费8586894.5216196070.44
行政办公费8160518.5512808420.55
财产保险902642.23684975.54
会议费150616.21344359.30
其他管理费用21295350.9323565970.91
合计270320327.83350999294.05
41、研发费用
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
职工薪酬7236674.924887918.51
材料费用2193399.959791709.08
折旧费10520.089494.48
合计9440594.9514689122.07
42、财务费用
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
利息支出1114449837.921133512686.04
减：已资本化的利息费用(注)620555540.51682483754.39
减：利息收入56900857.8489098894.05
汇兑损益(44099.30)84176.87
其他2225108.633693810.65
合计439174448.90365708025.12
注：详见附注(五)5(1)。
-81-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
43、其他收益
单位：人民币元
与资产相关/与项目本年发生额上年发生额收益相关
增值税加计抵减2150799.322911053.84不适用
税额减免939871.06-与收益相关
稳岗补贴812332.3155152.24与收益相关
防疫补贴款796449.94-与收益相关
一次性留工培训补助737466.79-与收益相关
代扣代缴手续费返还640029.11202260.36不适用
罗湖区产业创新领军人才补贴400000.00-与收益相关
宝安区生活垃圾分类补贴185000.00-与收益相关
深圳市福田区企业发展服务中心转旅游行业发展支持款50000.00250000.00与收益相关
失业保险稳岗返还政策补助42797.58-与收益相关
福田区产业发展专项资金-1500000.00与收益相关
深圳市文化广电旅游体育局重点旅游企业纾困扶持资金-400000.00与收益相关
福田区国库支付中心文化旅游体育产业贷款贴息支持费-390000.00与收益相关
福田区职业技能提升行动专项资金-29640.00与收益相关
其他597446.56572451.52与收益相关
合计7352192.676310557.96
44、投资收益
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益43012701.4034592290.32
理财产品投资收益2287035.194492478.78
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益284979.1796870.82
处置长期股权投资产生的投资收益(损失)(8557.56)845136.15
合计45576158.2040026776.07
45、信用减值利得(损失)
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
应收账款信用减值损失(1225922.27)(839424.87)
其他应收款信用减值损失(44412345.97)(6912634.90)
长期应收款信用减值利得-3697464.77
合计(45638268.24)(4054595.00)
46、资产减值利得(损失)
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
存货跌价损失(146045586.09)(744427844.12)
合同取得成本减值损失(15820581.72)(22263486.27)
合计(161866167.81)(766691330.39)
-82-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
47、营业外收入
单位：人民币元项目计入当期非经常性本年发生额上年发生额损益的金额
非流动资产报废利得合计227276.3531987.94227276.35
其中：固定资产报废利得227276.3531987.94227276.35
违约金、赔偿收入52912056.227694955.1752912056.22
核销无法支付之应付款项729173.697560780.77729173.69
其他7.79445391.987.79
合计53868514.0515733115.8653868514.05
48、营业外支出
单位：人民币元计入当期非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额
罚款、违约金支出9515655.674752487.399515655.67
对外捐赠220000.00330758.00220000.00
其他282535.351803202.44282535.35
合计10018191.026886447.8310018191.02
49、所得税费用
(1)所得税费用表
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
当期所得税费用625565569.89356681836.10
递延所得税费用(142413212.76)(270196103.53)
合计483152357.1386485732.57
-83-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
49、所得税费用-续
(2)会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
利润总额492158148.77151818170.66
按25%税率计算的所得税费用123039537.1937954542.67
子公司适用不同税率的影响(116780.18)768421.55
非应税收入的影响(15125636.27)(55512231.44)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响4781263.267430048.20使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和
(8630090.76)(34758792.05)可抵扣暂时性差异的影响本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和
可抵扣亏损的影响183944499.46211786473.70
溢价收购资产影响167613091.90135339479.82
汇算清缴调整以前期间所得税的影响7381638.29(56293591.27)
研发费用加计扣除的影响(1569881.24)-
其他(注)21834715.48(160228618.61)
所得税费用483152357.1386485732.57
注：上年发生额系因处置子公司转回以前年度因内部未实现交易损失确认的递延所得税负债。
50、其他综合收益的税后净额
参见附注(五)34。
51、现金流量表项目
(1)收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
押金、保证金等企业间往来139627376.09170304219.31
存款利息收入39987327.2023232350.34
政府补助4561364.243197243.76
罚款及违约金收入1953729.084604866.55
其他营业外收入282432.821177416.99
其他12555182.337376671.83
合计198967411.76209892768.78
-84-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(五)合并财务报表项目注释-续
51、现金流量表项目-续
(2)支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
费用性支出296006661.04430441248.64
企业间往来132104277.14393607093.59
罚没及违约金支出2141197.0632635973.99
银行手续费支出1869855.052317626.67
捐赠支出221758.00329000.00
其他22835492.4213945482.00
合计455179240.71873276424.89
(3)收到其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
赎回银行理财产品2382920000.005292010000.00
理财产品投资收益2287035.194492478.78
其他-356458.82
合计2385207035.195296858937.60
(4)支付其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
购买银行理财产品2382920000.005292010000.00
处置子公司流出的现金净额-1941707.87
合计2382920000.005293951707.87
(5)收到其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
收到保函保证金1112105612.6311849223.23
收到的抵押保证金4082547.747765824.37
关联方借款-631000000.00
其他-13051097.76
合计1116188160.37663666145.36
-85-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
51、现金流量表项目-续
(6)支付其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
偿还租赁负债本金和利息32356048.6720258070.17
支付的融资费用32366487.5646031871.60
支付的担保费8211983.883204129.23
支付的抵押保证金5765283.929143.84
支付的保函保证金77755.40199974.67
偿还基金合伙企业及信托公司的投资款-808099853.01
偿还关联方借款-330000000.00
合计78777559.431207803042.52
52、现金流量表补充资料
(1)现金流量表补充资料
单位：人民币元补充资料本年金额上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润9005791.6465332438.09
加：资产减值损失161866167.81766691330.39
信用减值损失45638268.244054595.00
固定资产和投资性房地产折旧145953944.34150853940.30
使用权资产折旧31609780.9127837790.08
无形资产摊销677306.82689004.93
长期待摊费用摊销5937090.6512716977.65
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益)(467203.67)(490817.97)
固定资产报废损失(收益)(227276.35)(31987.94)
财务费用397205486.32380293355.50
投资损失(收益)(45576158.20)(40026776.07)
递延所得税资产减少(增加)(221095976.64)(121504130.70)
递延所得税负债增加(减少)78707894.61(148691972.83)
存货的减少3165045583.202670931189.86
经营性应收项目的减少(增加)(444134835.47)(1400752801.40)
经营性应付项目的增加(减少)(2351356945.55)(2224012213.58)
经营活动产生的现金流量净额978788918.66143889921.31
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本--
一年内到期的可转换公司债券--
融资租入固定资产--
其他--
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额902672416.042448231105.14
减：现金的年初余额2448231105.143940196604.25
加：现金等价物的年末余额--
减：现金等价物的年初余额--
现金及现金等价物净增加(减少)额(1545558689.10)(1491965499.11)
-86-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
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(五)合并财务报表项目注释-续
52、现金流量表补充资料-续
(2)现金和现金等价物的构成
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
一、现金902672416.042448231105.14
其中：库存现金173876.00192576.73
可随时用于支付的银行存款902498540.042448038528.41
可随时用于支付的其他货币资金--
可用于支付的存放中央银行款项--
存放同业款项--
拆放同业款项--
二、现金等价物--
三、现金及现金等价物余额902672416.042448231105.14
53、所有权或使用权受到限制的资产
单位：人民币元项目本年年末账面价值受限原因
货币资金57565973.28借款保证金及保函保证金
存货6474674792.68用于借款抵押
投资性房地产1069306830.94用于借款抵押
固定资产887942343.38用于借款抵押
长期股权投资(注)1295472999.81用于借款质押及担保
合计9784962940.09
注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。
54、外币货币性项目
项目本年年末外币余额折算汇率本年年末折算人民币余额
货币资金2030326.46
其中：美元33470.316.9646233108.71
港币2011953.560.89331797217.75
55、政府补助
单位：人民币元种类金额项目列报项目计入当期损益的金额
与收益相关939871.06税额减免其他收益939871.06
与收益相关812332.31稳岗补贴其他收益812332.31
与收益相关796449.94防疫补贴款其他收益796449.94
与收益相关737466.79一次性留工培训补助其他收益737466.79
与收益相关400000.00罗湖区产业创新领军人才补贴其他收益400000.00
与收益相关185000.00宝安区生活垃圾分类补贴其他收益185000.00
与收益相关50000.00深圳市福田区企业发展服务中心转旅游行业发展支持款其他收益50000.00
与收益相关42797.58失业保险稳岗返还政策补助其他收益42797.58
与收益相关597446.56其他其他收益597446.56
合计4561364.244561364.24
-87-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(六)合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本集团本年未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本集团本年未发生同一控制下企业合并。
3、反向购买
本集团本年未发生反向购买的情况。
4、处置子公司
本集团本年未发生处置子公司的情况。
5、其他原因的合并范围变动
持股比例(%)单位名称合并范围变动原因直接间接
上海星创实业发展有限公司新设-100.00
珠海市洲立置业有限公司注销100.00-
中保盈科(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)注销-100.00
西藏卓轩企业管理合伙企业(有限合伙)注销-100.00
(七)在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1)企业集团的构成
持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
深圳市中洲地产有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00-设立
深圳市香江置业有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00-设立
深圳市华电房地产有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-100.00购买
深圳市黄金台项目开发有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-90.00设立
深圳市长城物流有限公司广东深圳广东深圳房地产开发99.001.00设立
深圳龙柏文化创意有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-100.00设立
广州洲立置业有限公司广东广州广东广州实业投资-100.00设立
广州市中洲置地有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00-设立
东莞市莞深长城地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立
惠州中洲置业有限公司广东惠州广东惠州实业投资100.00-购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发5.0095.00购买
惠州市浩瀚房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州市维臻房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
-88-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(七)在其他主体中的权益-续
1、在子公司中的权益-续
(1)企业集团的构成-续
持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
惠州大丰投资有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
惠州方联房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
惠州市康威投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
成都深长城地产有限公司四川成都四川成都房地产开发90.0010.00设立
成都中洲锦江房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
成都中洲洲成房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
成都市银河湾房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00购买
成都中洲投资有限公司四川成都四川成都投资-100.00收购
成都文旅熊猫小镇投资有限公司四川成都四川成都房地产开发-60.00收购
四川中洲文旅投资有限公司(注1)四川仁寿四川仁寿房地产开发-94.00收购
四川中洲三岔湖投资有限公司四川仁寿四川仁寿房地产开发-100.00收购
成都长华置业有限公司四川成都四川成都房地产开发52.00-设立
青岛市中洲地产有限公司山东青岛山东青岛房地产开发100.00-设立
青岛市旺洲置业有限公司山东青岛山东青岛房地产开发100.00-收购
青岛市联顺地产有限公司山东青岛山东青岛房地产开发100.00-收购
上海深长城地产有限公司上海南汇上海南汇房地产开发100.00-设立
上海星创实业发展有限公司上海市上海市物业租赁-100.00设立
无锡中洲房地产有限公司江苏无锡江苏无锡房地产开发-100.00设立
嘉兴洲禾房地产有限公司浙江嘉兴浙江嘉兴房地产开发-100.00设立
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司广东深圳广东深圳酒店经营95.005.00设立
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店经营100.00-设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立
深圳市中洲物业管理有限公司广东深圳广东深圳物业管理100.00-购买
深圳市智悦荟商务运营有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立
深圳市长城投资控股有限公司广东深圳广东深圳物业租赁100.00-设立
深圳市中洲资本有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立
深圳市盈灿建设有限公司广东深圳广东深圳工程施工95.005.00设立
深圳市中洲产城投资发展有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立
深圳市中洲文化创意产业有限公司广东深圳广东深圳文化产业投资100.00-设立
深圳市中洲商置投资有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立
深圳中洲宝华置业有限公司(注2)广东深圳广东深圳房地产开发--购买
佛山洲立置业有限公司佛山顺德佛山顺德房地产开发-100.00设立
东莞市中洲置地有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00-设立
宝丽房产(惠州)有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买
惠州市艺新装饰有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买
惠州市凯声电子有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-51.00购买
惠州市绿洲投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
惠州市筑品房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州市蕙质房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州市菁金房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州市远致房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州宏晟置业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
惠州市中科低碳经济科技有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-60.00购买
重庆洲立房地产有限公司重庆市重庆市房地产开发100.00-设立
无锡洲樾房地产有限公司江苏无锡江苏无锡房地产开发-100.00设立
惠州创筑房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买
成都市洲金房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
成都市洲天房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
-89-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(七)在其他主体中的权益-续
1、在子公司中的权益-续
(1)企业集团的构成-续
持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接
成都市洲立房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
惠州惠兴房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
惠州创佳房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立
成都洲新房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司山东青岛山东青岛房地产营销-100.00设立
东莞中洲城市开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00购买
广州南沙区投元置业有限公司广州南沙广州南沙房地产开发-51.00设立
深圳市中洲酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店管理100.00-设立
广州南沙区投元产城投资有限公司广州南沙广州南沙投资-95.00设立
永勤玩具实业(深圳)有限公司广东深圳广东深圳物业租赁-100.00购买
惠州市银泰达实业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-90.00企业合并
东莞市中洲城置房地产开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-51.00设立
深圳市中洲洲越投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立
深圳市中洲洲汇投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立
深圳市中洲洲景投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立
深圳市中洲洲禾投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立
成都中洲夸克企业管理有限公司四川成都四川成都企业管理-100.00设立
深圳市悦鼎投资有限公司广东深圳广东深圳酒店管理-100.00设立
东莞市中洲洲安房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立
东莞市洲荣房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立
东莞市洲兴房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立
注1：根据本集团之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司
于2010年12月8日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及
其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为90%及10%。根据上述协议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币2.6亿元的价格购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司10%股权。成都中洲投资有限公司已于2018年度购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四
川中洲文旅投资有限公司4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余6%股权的义务，故本集团按照100%权益比例合并四川中洲文旅投资有限公司。
注2：根据本集团与中国信达资产管理股份有限公司、中航信托股份有限公司在2019年度签订的股权转让协议、合作协议及中航信托天启系列信托资产特殊机遇投资集合
资金信托计划信托贷款合同、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团将所持的深圳中洲宝华置业有限公司80%的股权转让给中航信托股份有限公司，以认购信托计划的劣后级份额。中国信达资产管理股份有限公司以人民币
20亿元认购信托计划的优先级份额，并自第一笔信托贷款发放之日起3年内享受
11.8%的固定收益，4至5年内享受12.8%的固定收益。在信托计划存续期内，深圳
中洲宝华置业有限公司仍由本集团实际控制。因此，本集团管理层认为上述中航信托股份有限公司对深圳中洲宝华置业有限公司的80%股权投资实为债权投资，本集团按照80%持股比例合并深圳中洲宝华置业有限公司。
-90-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(七)在其他主体中的权益-续
2、在合营企业或联营企业中的权益
(1)重要的合营企业或联营企业本集团无重要的合营企业或联营企业。
(2)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：人民币元
本年年末余额/上年年末余额/本年发生额上年发生额
合营企业：
投资的账面价值合计68506751.3070101802.90下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润(1595051.60)(981214.23)
--其他综合收益--
--综合收益总额(1595051.60)(981214.23)
联营企业：
投资的账面价值合计393647795.68392907626.20下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润44607753.0035573504.55
--其他综合收益--
--综合收益总额44607753.0035573504.55
(3)合营企业或联营企业发生的超额亏损累积未确认的本年末合营企业名称本年未确认的损失前期累计损失累积未确认的损失
嘉兴洲桂房地产开发有限公司1356824.644273241.065630065.70
东莞市中洲洲创房地产有限公司-1081564.721081564.72
(八)与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投
资、长期应收款、其他权益工具投资、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、其他非
流动负债等，各项金融工具的详细情况详见上述各项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
-91-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(八)与金融工具相关的风险-续
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1.1市场风险
1.1.1外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，本集团的主要业务活动以人民币计价结算。于2022年12月31日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
货币资金(港币)1797217.751644916.58
货币资金(美元)233108.71194941.05本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外汇风险。
外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：
以人民币作为记账本位币的本集团：
单位：人民币元本年度上年度项目汇率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响
所有外币对人民币升值5%101516.32101516.3291992.8891992.88
所有外币对人民币贬值5%(101516.32)(101516.32)(91992.88)(91992.88)
-92-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(八)与金融工具相关的风险-续
1、风险管理目标和政策-续
1.1市场风险-续
1.1.2利率风险-现金流量变动风险
本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团目前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险，目前并无利率互换等安排。
利率风险敏感性分析
在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下：
单位：人民币元本年度上年度项目利率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响
对外借款上升1%(72967944.70)(72967944.70)(76658400.00)(76658400.00)
对外借款下降1%72967944.7072967944.7076658400.0076658400.00
1.2信用风险
2022年12月31日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方
未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用
的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注(十一)2“或有事项”中披露的财务担保合同金额。
为降低信用风险，本集团由专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
-93-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(八)与金融工具相关的风险-续
1、风险管理目标和政策-续
1.3流动性风险
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：人民币元总值1年以内1至5年5年以上非衍生金融负债
应付票据95296161.5895296161.58--
应付账款3067358259.253067358259.25--
其他应付款616265402.11616265402.11--
一年以内到期的非流动负债3824737406.423824737406.42--
长期借款11555801886.40688080469.858563475389.412304246027.14
租赁负债26605492.11-26605492.11-
其他非流动负债777366317.99-72841955.56704524362.43
按揭担保8018651499.088018651499.08--
关联方担保99011280.0099011280.00--
合计28081093704.9416409400478.298662922837.083008770389.57
(九)公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
单位：人民币元本年年末公允价值
项目第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量持续的公允价值计量
其他权益工具投资--933500.00933500.00
持续以公允价值计量的资产总额--933500.00933500.00
2、持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
单位：人民币元项目本年年末上年年末估值技术输入值公允价值公允价值
其他权益工具投资933500.00933500.00上市公司比较法市净率以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资中非上市权益工具之公允价值
采用上市公司比较法进行确定。估值时本集团需对被评估公司的可比上市公司进行选择，选择适当的市净率并考虑流通性折扣和缺少控制折扣调整。
-94-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(九)公允价值的披露-续
3、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息
单位：人民币元
202211当期利得或损失项目年月日其他变动2022年12月31日计入其他综合收益
其他权益工具投资933500.00--933500.00
4、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、债
权投资、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、租赁负债和其他非流动负债等。
本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。
(十)关联方及关联方交易
1、本公司的母公司情况
母公司名称注册地业务性质注册资本母公司对本公司母公司对本公司
的持股比例(%)的表决权比例(%)
深圳中洲集团有限公司深圳实业投资人民币2亿元52.6352.63本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
本公司的子公司情况详见附注(七)1。
3、本公司的合营和联营企业情况
本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称与本公司关系长城物业集团股份有限公司联营企业东莞市中洲置业有限公司联营企业
前海中保产业私募股权投资基金管理有限公司(注)原联营企业惠州市骏洋投资开发有限公司联营企业惠州山顶会议旅游度假中心有限公司合营企业嘉兴洲桂房地产开发有限公司合营企业
-95-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
3、本公司的合营和联营企业情况-续
注：本公司于2021年度将所持有深圳市前海中保产业私募股权投资基金管理有限公司
的30%股权全部处置，因此该公司及其子公司西藏中平信创业投资管理有限公司、西藏盈科创业投资管理有限公司自处置日起不再为本集团的关联方。
4、其他关联方情况
其他关联方名称其他关联方与本公司关系
DYNAMIC SUNRISE LIMITED 最终实际控制人的附属企业深圳市中洲置地有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市汇海置业有限公司最终实际控制人的附属企业惠州中洲投资有限公司最终实际控制人的附属企业
中洲(集团)控股有限公司最终实际控制人的附属企业
中洲(火炭)有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲粤华投资有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲科技有限公司最终实际控制人的附属企业青岛市亮洲置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳中洲股权投资基金管理有限公司最终实际控制人的附属企业中洲置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲东部投资发展有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市朗怡物业管理有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲龙西置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲河西置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市振洲实业有限公司控股股东的少数股东深圳市中洲宝城置业有限公司间接控股股东的法人代表之配偶控制的企业
西藏中平信创业投资管理有限公司(注)本集团原联营企业的子公司
西藏盈科创业投资管理有限公司(注)本集团原联营企业的子公司深圳市共享之家养老服务有限公司本集团联营企业的子公司东莞市中洲上一房地产开发有限公司本集团联营企业的子公司成都文化旅游发展集团有限责任公司子公司之少数股东
惠州市华昕经营管理有限公司(原名：惠州市华昕房地产开发有限公司)子公司之少数股东惠州市鹏骏置业发展有限公司子公司之少数股东广州风投资本研究院有限公司子公司之少数股东中航信托股份有限公司子公司之少数股东惠州市华基投资有限公司子公司之少数股东深圳市中洲龙商置业有限公司关键管理人员施加重大影响的其他企业上海深长城物业管理有限公司联营企业之子公司贾帅董事长
叶晓东副总裁、财务总监、董事会秘书王玉林副总裁谭华森副董事长陈玲监事会主席郭晞董事长之配偶黄光亮间接控股股东的法人代表黄淑丽间接控股股东的法人代表之配偶
注：详见附注(十)3。
-96-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
5、关联方交易情况
(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易
*采购商品/接受劳务情况
单位：人民币元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
深圳市朗怡物业管理有限公司支付物业管理费1803447.372095152.45
长城物业集团股份有限公司支付物业管理费1740121.88865401.32
上海深长城物业管理有限公司支付物业管理费904744.56459829.07
青岛市亮洲置业有限公司支付水电费85540.08-
深圳市汇海置业有限公司支付物业管理费131294.911218764.30
合计4665148.804639147.14
*出售商品/提供劳务情况
单位：人民币元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额
收取委托经营管理费、物业管理费、
深圳市汇海置业有限公司(注)91887826.3881669694.13酒店餐饮、工程款
深圳市中洲宝城置业有限公司收取物业管理费、酒店餐饮12462406.6512139520.28
长城物业集团股份有限公司收取委托经营管理费、酒店餐饮6635657.149704949.28
王玉林房地产销售4676058.72-
深圳市中洲置地有限公司收取委托经营管理费、酒店餐饮、工程款3559824.214064873.94
深圳市朗怡物业管理有限公司收取物业管理费、收取代垫费3014528.533273455.68
谭华森房地产销售1542036.00-
深圳市中洲龙西置业有限公司收取物业管理费1358490.601337791.17
深圳市中洲河西置业有限公司收取物业管理费、酒店餐饮948800.02278650.16
深圳中洲集团有限公司收取酒店餐饮234933.80179222.72
深圳市中洲东部投资发展有限公司收取酒店餐饮147480.13118154.65
深圳市中洲龙商置业有限公司收取酒店餐饮45501.8852297.61
贾帅房地产销售-2765711.01
郭晞房地产销售-2501111.93
深圳市中洲粤华投资有限公司收取酒店餐饮-18858.49
深圳市中洲科技有限公司收取酒店餐饮-7028.32
西藏盈科创业投资管理有限公司收取酒店餐饮-6371.96
合计126513544.06118117691.33
注：2017年8月，本公司全资子公司深圳市中洲地产有限公司与深圳市汇海置业有限公司签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深圳市中洲地产有限公司负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发
建设的相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、交付管理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据协议约定，项目经营管理费不低于人民币3.5亿元。
本年度，深圳市中洲地产有限公司提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取得收入计人民币43494512.03元。
-97-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
5、关联方交易情况-续
(2)关联租赁情况
*本集团作为出租人
单位：人民币元承租方名称租赁资产种类本年确认的租赁收入上年确认的租赁收入
深圳市共享之家养老服务有限公司办公室964508.57933394.29
惠州中洲投资有限公司办公室74311.9274311.93
西藏中平信创业投资管理有限公司办公室-771302.88
合计1038820.491779009.10
*本集团作为承租人
单位：人民币元出租方名称租赁资产种类本年确认的租赁费上年确认的租赁费
深圳市中洲置地有限公司办公室10113301.6810618966.80
深圳市汇海置业有限公司办公室、员工宿舍1710743.66610867.20
青岛市亮洲置业有限公司办公室794708.32728710.08
合计12618753.6611958544.08
(3)关联担保情况
*本集团作为担保方
单位：人民币元被担保方担保金额担保起始日担保是否担保到期日已经履行完毕
中洲(火炭)有限公司(注)3163912168.0824/08/201705/07/2022是
中洲置业有限公司(注)981120000.0001/06/201710/01/2022是
中洲置业有限公司(注)302512000.0025/07/201710/01/2022是
惠州市骏洋投资开发有限公司112000000.0001/02/202028/12/2022是
东莞市中洲置业有限公司99011280.0003/12/202002/12/2023否
合计4658555448.08
注：本集团为中洲置业有限公司及中洲(火炭)有限公司提供银行贷款担保，本年度收取担保费收入为人民币10013194.39元。
-98-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
5、关联方交易情况-续
(3)关联担保情况-续
*本集团作为被担保方
单位：人民币元担保是否担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕深圳中洲集团有限公司
DYNAMIC SUNRISE LIMITED 2000000000.00 11/11/2019 11/11/2024 否
黄光亮、黄淑丽
中洲(集团)控股有限公司11/07/2019是
深圳市振洲实业有限公司11/07/2019是
深圳市中洲置地有限公司1283632000.0011/07/2019(注)是
深圳中洲股权投资基金管理有限公司11/07/2019是
深圳中洲集团有限公司12/01/2018是
合计3283632000.00
注：系本集团为中洲置业有限公司提供银行贷款担保后，中洲(集团)控股有限公司及其附属企业为本集团提供的反担保，根据协议约定，反担保到期日为被担保主债务履行期间届满后两年。
(4)关联方资金拆借
资金拆入：
单位：人民币元
2022年年初2022年度2022年度2022年年末资金往来方名称
往来资金余额往来累计发生金额偿还累计发生金额往来资金余额
中航信托股份有限公司2007211111.12242055555.60181444511.112067822155.61
深圳中洲集团有限公司536491569.8820615130.11-557106699.99
深圳市中洲置地有限公司4815555.56--4815555.56
合计2548518236.56262670685.71181444511.112629744411.16
2022年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币
262670685.71元。
资金拆出：
单位：人民币元
2022年年初2022年度2022年度2022年年末
资金往来方名称往来资金余额往来累计发生金额偿还累计发生金额往来资金余额
东莞市中洲置业有限公司324246902.2570806682.97-395053585.22
嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.49--52329034.49
合计376575936.7470806682.97-447382619.71
上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为8%至15%。2022年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币43086647.56元。
-99-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
5、关联方交易情况-续
(5)关键管理人员报酬
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
关键管理人员报酬17329709.0023833837.00
其中：股份支付--
6、关联方应收应付款项
(1)应收项目
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
深圳市汇海置业有限公司33833671.1639065.9261262310.4763089.05
深圳市中洲宝城置业有限公司6165845.876165.832847654.532847.65
东莞市中洲上一房地产开发有限公司793439.27793.44--
深圳市朗怡物业管理有限公司707817.70707.82963082.12963.08
深圳市中洲河西置业有限公司268254.35268.25--
深圳市中洲龙西置业有限公司240000.00240.00240000.00240.00应收账款
深圳市中洲东部投资发展有限公司98108.9398.11--
长城物业集团股份有限公司--2500000.002500.00
深圳市中洲置地有限公司--1122090.291122.09
深圳中洲集团有限公司--6670.006.67
西藏盈科创业投资管理有限公司--30383.0030.38
合计42107137.2847339.3768972190.4170798.92
广州风投资本研究院有限公司19830000.00-19830000.00-
深圳市汇海置业有限公司--131294.91-预付款项
西藏中平信创业投资管理有限公司--91380.00-
合计19830000.00-20052674.91-
惠州市华昕经营管理有限公司144744909.59144744.91144744909.59144744.91
惠州市骏洋投资开发有限公司13760000.0013760.0013760000.0013760.00
成都文化旅游发展集团有限责任公司10000000.0010000.0010000000.0010000.00
惠州市鹏骏置业发展有限公司7171027.847171.037171027.847171.03
深圳市中洲置地有限公司2654741.702654.742654741.702654.74
其他应收款东莞市中洲置业有限公司1381647.751381.651248153.081248.15
东莞市中洲上一房地产开发有限公司449401.02449.40449401.02449.40
上海深长城物业管理有限公司234181.89234.18234181.89234.18
深圳市汇海置业有限公司276886.81276.8996000.0096.00
长城物业集团股份有限公司--25734.8825.73
合计180672796.60180672.80180384150.00180384.14
东莞市中洲置业有限公司395053585.22-324246902.25-
其他流动资产嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.49-52329034.49-
合计447382619.71-376575936.74-
债权投资中航信托股份有限公司20000000.00-20000000.00-
-100-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十)关联方及关联方交易-续
6、关联方应收应付款项-续
(2)应付项目
单位：人民币元项目名称关联方本年年末余额上年年末余额
深圳市中洲置地有限公司1769827.811769827.80
深圳市汇海置业有限公司1325666.061314395.20
上海深长城物业管理有限公司372484.051196780.03
应付账款长城物业集团股份有限公司360602.93373829.62
深圳市朗怡物业管理有限公司323273.16150964.78
广州风投资本研究院有限公司50000.00-
合计4201854.014805797.43
陈玲257069.72257069.72
谭华森-433060.55合同负债
叶晓东-45871.56
合计257069.72736001.83
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司40250000.0040250000.00
惠州市华基投资有限公司31138397.1631138397.16
嘉兴洲桂房地产开发有限公司30000000.0030000000.00
深圳市中洲宝城置业有限公司2010188.091508009.26
深圳市汇海置业有限公司500000.00500000.00东莞市中洲置业有限公司
312748.87312748.87
其他应付款
深圳市共享之家养老服务有限公司151022.00151022.00
长城物业集团股份有限公司70096.00105144.00
深圳市中洲龙商置业有限公司20000.0020000.00
深圳中洲集团有限公司20000.0020000.00
西藏中平信创业投资管理有限公司-134978.00
合计104472452.12104140299.29
一年内到期的非流动负债中航信托股份有限公司67822155.617211111.12
长期借款中航信托股份有限公司2000000000.002000000000.00
深圳中洲集团有限公司557106699.99536491569.88
其他非流动负债深圳市中洲置地有限公司4815555.564815555.56
合计561922255.55541307125.44
(十一)承诺及或有事项
1、重要承诺事项
(1)资本承诺
单位：人民币元项目本年年末金额上年年末金额已签约但尚未于财务报表中确认的
-房地产开发项目9225186905.2610225973401.82
合计9225186905.2610225973401.82
-101-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十一)承诺及或有事项-续
2、或有事项
本集团房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2022年12月31日，尚未结清的担保金额计人民币8018651499.08元(2021年12月31日，尚未结清的担保金额计人民币8771368425.14元)。由于该等房产目前的市场价格高于售价，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
(十二)资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位：人民币元项目金额
拟分配的利润或股利(注)7977973.67经审议批准宣告发放的利润或股利尚待股东大会批准
注：详见附注(五)36。
(十三)其他重要事项
1、分部信息
(1)报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为4个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
在经营分部的基础上本集团确定了4个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
-102-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十三)其他重要事项-续
1、分部信息-续
(2)报告分部的财务信息
单位：人民币元房地产物业服务酒店餐饮建筑施工分部间相互抵减合计项目本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年
营业收入：6640800476.788184370955.33377518305.36343512771.63192245562.78274946789.50223813059.91465472468.95(351336251.31)(592164047.06)7083041153.528676138938.35
对外交易收入6590175339.788133218004.27305598725.07274991994.07187019134.91265176898.41247953.762752041.60--7083041153.528676138938.35
分部间交易收入50625137.0051152951.0671919580.2968520777.565226427.879769891.09223565106.15462720427.35(351336251.31)(592164047.06)--
营业成本(注)6208208200.958107535619.84284572449.74254596591.76241056760.10282751088.41213201470.58422295905.92(258909999.05)(487183618.21)6688128882.328579995587.72
分部营业利润(亏损)432592275.8376835335.4992945855.6288916179.87(48811197.32)(7804298.91)10611589.3343176563.03(92426252.26)(104980428.85)394912271.2096143350.63
其他收益2218130.552053049.143447122.971342474.261621147.972879030.6565791.1836003.91--7352192.676310557.96
投资收益47102230.7541007619.63--(1593772.42)(980850.70)67699.877.14--45576158.2040026776.07
资产处置收益476143.10541147.98(145.00)-(8794.43)(50330.01)----467203.67490817.97
营业利润482388780.23120437152.2496392833.5990258654.13(48792616.20)(5956448.97)10745080.3843212574.08(92426252.26)(104980428.85)448307825.74142971502.63
营业外收入53456294.3915231733.4920731.7240367.59391487.93461014.780.01---53868514.0515733115.86
营业外支出9892562.696793086.5462453.832727.681245.5872588.4961928.9218045.12--10018191.026886447.83
利润总额525952511.93128875799.1996351111.4890296294.04(48402373.85)(5568022.68)10683151.4743194528.96(92426252.26)(104980428.85)492158148.77151818170.66
资产总额34187915189.0638959760610.44292769737.62242595325.571067397776.801029809100.361299310745.481366212158.22(160289130.96)(160302753.13)36687104318.0041438074441.46
负债总额26224407598.0930942002438.15175500947.95156058291.391023528956.54988253650.981057494020.281133235638.55(9903331.89)(9903331.89)28471028190.9733209646687.18
注：含营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用、财务费用、信用减值利得(损失)、资产减值利得(损失)。
-103-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十三)其他重要事项-续
1、分部信息-续
(2)报告分部的财务信息-续
单位：人民币元房地产物业服务酒店餐饮建筑施工分部间相互抵减合计项目本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年
补充信息：
折旧169411809.16170206838.361389880.034521722.926411369.733557145.61350666.33406023.49--177563725.25178691730.38
摊销4844121.7611809047.571592451.47934544.25172957.08655901.044867.166489.72--6614397.4713405982.58
利息收入55913105.2888205519.74163224.65250347.29643651.89674443.80180876.02(31416.78)--56900857.8489098894.05
利息费用491302343.96443221552.88376120.911522437.862209596.636258787.366235.9126153.55--493894297.41451028931.65
当期确认的信用减值损失44800759.807269806.69664968.10424150.58169650.5756075.302889.77(3695437.57)--45638268.244054595.00
当期确认的资产减值损失161866167.81766691330.39--------161866167.81766691330.39采用权益法核算的长期股权投资
44606473.8235573141.02--(1593772.42)(980850.70)----43012701.4034592290.32确认的投资收益
采用权益法核算的长期股权投资金额446729170.10445990279.80--15425376.8817019149.30----462154546.98463009429.10
长期股权投资以外的非流动资产3091822453.772984398367.827868328.2614020020.7126353971.5218813537.4524705.52372234.14--3126069459.073017604160.12
资本性支出87180608.565580783.0218451.39149453.064569837.553075022.011150.449522.12--91770047.948814780.21
其中：在建工程支出-1719210.57---------1719210.57
购置固定资产支出459953.391985665.0418451.3942776.004147911.652913705.431150.449522.12--4627466.874951668.59
购置无形资产支出992676.37410194.73--421925.9066371.68----1414602.27476566.41
购置投资性房地产支出30757774.16---------30757774.16-
长期待摊费用支出54970204.641465712.68-106677.06-94944.90----54970204.641667334.64
-104-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十四)母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
(1)应收账款总体情况
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
应收账款20580717.4812926805.23
减：信用损失准备20580.7212926.81
账面价值20560136.7612913878.42
(2)按账龄披露
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账龄
应收账款信用损失准备计提比例(%)应收账款信用损失准备计提比例(%)
1年以内20580717.4820580.720.1012926805.2312926.810.10
1至2年------
2至3年------
3年以上------
合计20580717.4820580.7212926805.2312926.81
(3)按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备账面价值账面价值
金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)按组合计提信用损失准备
低风险组合20580717.48100.0020580.720.1020560136.7612926805.23100.0012926.810.1012913878.42
正常风险组合----------
重大风险组合----------
合计20580717.48100.0020580.7220560136.7612926805.23100.0012926.8112913878.42
(4)信用损失准备情况
单位：人民币元类别本年变动本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销
信用损失准备12926.8112991.90(5337.99)-20580.72
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损信用损失准备
失(未发生信用减值)失(合计已发生信用减值)
2022年1月1日余额12926.81-12926.81
2022年1月1日应收账款账面余额在本年---
——转入已发生信用减值---
——转回未发生信用减值---
本年计提12991.90-12991.90
本年转回(5337.99)-(5337.99)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出---
其他变动---
2022年12月31日余额20580.72-20580.72
-105-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十四)母公司财务报表主要项目注释-续
2、其他应收款
2.1其他应收款汇总
单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额
应收利息--
应收股利--
其他应收款19083839597.3418215932584.17
合计19083839597.3418215932584.17
2.2其他应收款
(1)按账龄披露
单位：人民币元账龄本年年末余额
其他应收款信用损失准备计提比例(%)
1年以内19083823851.06237.720.00
1至2年---
2至3年---
3年以上7007520.006991536.0099.77
合计19090831371.066991773.72
(2)按款项性质分类情况
单位：人民币元款项性质本年年末账面余额上年年末账面余额
经营性往来款19090815371.0618222908302.25
押金、保证金等16000.0016000.00
合计19090831371.0618222924302.25
(3)信用损失准备计提情况
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额预期信整个存续期整个存续期整个存续期整个存续期内部信用评级用损失未来12个月内预期信用损预期信用损未来12个月内预期信用损预期信用损
(%)((合计((合计率预期信用损失失未发生信失已发生预期信用损失失未发生失已发生信
用减值)信用减值)信用减值)用减值)
正常0.1019083839851.06--19083839851.0618215932782.25--18215932782.25
关注---------
预警---------
损失100.00--6991520.006991520.00--6991520.006991520.00
账面余额19083839851.06-6991520.0019090831371.0618215932782.25-6991520.0018222924302.25
信用损失准备253.72-6991520.006991773.72198.08-6991520.006991718.08
账面价值19083839597.34--19083839597.3418215932584.17--18215932584.17
-106-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十四)母公司财务报表主要项目注释-续
2、其他应收款-续
2.2其他应收款-续
(4)信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段第二阶段第三阶段信用损失准备未来12个月内预期整个存续期预期信用整个存续期预期信用合计
信用损失损失(未发生信用减值)损失(已发生信用减值)
2022年1月1日余额198.08-6991520.006991718.08
2022年1月1日其他应收款余额在本年----
——转入第二阶段----
——转入第三阶段----
——转回第二阶段----
——转回第一阶段----
本年计提237.72--237.72
本年转回(182.08)--(182.08)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----
其他变动----
2022年12月31日余额253.72-6991520.006991773.72
(5)按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元占其他应收款本年年末信用损失准备单位名称款项性质本年年末余额账龄
余额合计数的比例(%)本年年末余额
惠州中洲置业有限公司往来款5013461494.9126.261年以内-
深圳市中洲地产有限公司往来款2756770843.4614.441年以内-
深圳市长城物流有限公司往来款2441624267.5112.791年以内-
成都深长城地产有限公司往来款1934933478.3010.141年以内-
广州南沙区投元产城投资有限公司往来款1195060000.006.261年以内-
合计13341850084.1869.89-
3、长期股权投资
(1)长期股权投资分类
单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资3199696510.9252000.003199644510.923108716510.9252000.003108664510.92
对联营企业投资------
合计3199696510.9252000.003199644510.923108716510.9252000.003108664510.92
-107-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十四)母公司财务报表主要项目注释-续
3、长期股权投资-续
(2)对子公司投资
单位：人民币元本年计提减值准备被投资单位本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额减值准备本年年末余额
成都深长城地产有限公司42500000.0091480000.00-133980000.00--
上海深长城地产有限公司510000000.00--510000000.00--
深圳市中洲地产有限公司250369806.50--250369806.50--
深圳市香江置业有限公司549000000.00--549000000.00--
惠州中洲置业有限公司1038082181.11--1038082181.11--
惠州市昊恒房地产开发有限公司60049607.67--60049607.67--
青岛市旺洲置业有限公司1.00--1.00--
青岛市联顺地产有限公司9000001.00--9000001.00--
青岛市中洲地产有限公司10000000.00--10000000.00--
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司10120000.00--10120000.00--
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司71250000.00--71250000.00--
深圳市中洲资本有限公司204155831.88--204155831.88--
深圳市长城物流有限公司233040846.80--233040846.80--
深圳市长城投资控股有限公司10000000.00--10000000.00--
深圳市盈灿建设有限公司57000000.00--57000000.00--
深圳市中洲物业管理有限公司7301234.96--7301234.96--
成都长华置业有限公司1560000.00--1560000.00-52000.00
重庆洲立房地产有限公司10000000.00--10000000.00--
东莞市中洲置地有限公司10000000.00--10000000.00--
珠海市洲立置业有限公司500000.00-500000.00---
深圳市中洲商置投资有限公司2650000.00--2650000.00--
广州市中洲置地有限公司4377000.00--4377000.00--
深圳市中洲酒店管理有限公司7760000.00--7760000.00--
深圳市中洲文化创意产业有限公司10000000.00--10000000.00--
合计3108716510.9291480000.00500000.003199696510.92-52000.00
4、营业收入、营业成本
(1)营业收入和营业成本
单位：人民币元本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本
主营业务156440223.9925914234.19163081422.9525858186.87
5、投资收益
(1)投资收益明细情况
单位：人民币元项目本年发生额上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益-492703729.47
理财产品投资收益2113934.004492471.64
权益法核算的长期股权投资收益-328162.25
处置长期股权投资产生的投资收益(500000.00)(234890964.61)
合计1613934.00262633398.75
-108-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注
2022年12月31日止年度
(十四)母公司财务报表主要项目注释-续
5、投资收益-续
(2)成本法核算的投资收益明细情况
单位：人民币元被投资单位本年发生额上年发生额
惠州市昊恒房地产开发有限公司-210138744.14
青岛市旺洲置业有限公司-199518273.30
青岛市联顺地产有限公司-77310229.56
惠州中洲置业有限公司-5736482.47
合计-492703729.47
-109-深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料
2022年12月31日止年度
1、非经常性损益明细表
单位：人民币元项目金额说明
非流动性资产处置损益458646.11
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免-
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额
4561364.24或定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益-
委托他人投资或管理资产的损益(注)2287035.19
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-债务重组损益-
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益-
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性284979.17金融资产、交易性金融负债和债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回10200.30
对外委托贷款取得的损益-
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
-当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入13881476.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出43850323.03
其他符合非经常性损益定义的损益项目2150799.32
小计67484823.36
所得税影响额(18025736.23)
少数股东权益影响额(税后)1473235.16
合计50932322.29
注：系理财产品投资收益人民币2287035.19元。
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)对非经常性损益项目的认定系依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执行。深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料
2022年12月31日止年度
2、净资产收益率及每股收益本净资产收益率和每股收益计算表是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第09号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订)的有关规定而编制的。
加权平均净资产收每股收益报告期利润
益率(%)基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润0.98650.11980.1198
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润0.35580.04320.0432