古越龙山:绍兴市国源土地房地产资产评估有限公司出具的绍国源评（2023）第005号（沈永和酒厂）房地产估价报告

浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
房地产估价报告
估价项目名称：浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估
项目
估价委托人：浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司
房地产估价机构：绍兴市国源土地房地产资产评估有限公司
注册房地产估价师：丁远注册号：3320040230
朱丽娜注册号：3320210048
估价报告出具日期：二〇二三年四月二十二日
估价报告编号：绍国源评（2023）第005号浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目致估价委托人函
绍国源评（2023）第005号
浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司：
本公司接受贵方的委托，本公司对浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值进行评估。
估价目的：为委托方确定待估房地产的市场价值提供依据。
估价对象：据绍市国用（1999）字第让021号、绍市国用（2001）字第1-4597
号《国有土地使用证》及房权证绍自始字第1297号《房屋所有权证》记载，共计土地使用证面积221997.65平方米，房屋权证面积2130.48平方米。现状建筑物测绘面积154273.01平方米，无证房屋建筑面积为152142.53平方米（其中可确权面积150604.32平方米），构筑物测绘面积63885.32平方米以及与估价对象不可剥离的装修、附属物、设备若干。
价值时点：二〇二三年四月十日
价值类型：市场价值
估价方法：成本法、收益法、比较法
评估结果：本次估价根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适当、科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象在价值时点的市场价值评估金额为567677539元；人民币大写：伍亿陆仟柒佰陆
拾柒万柒仟伍佰叁拾玖元整。评估结果汇总详见下表：浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
目录
房地产估价师声明..............................................1
估价的假设和限制条件............................................2
一、本次估价的各项估价假设.........................................2
二、估价报告使用限制............................................3
三、其它特殊事项说明............................................3
房地产估价结果报告.............................................4
一、估价委托人...............................................4
二、房地产估价机构.............................................4
三、估价目的................................................4
四、估价对象................................................4
五、价值时点...............................................15
六、价值类型...............................................15
七、估价原则...............................................15
八、估价依据...............................................16
九、估价方法...............................................17
十、评估结果...............................................20
十一、参加本次估价的估价人员签章.....................................21
十二、实地勘查日期............................................22
十三、估价作业日期............................................22
附件...................................................22
一、估价对象评估清单...........................................22
二、估价对象现场照片...........................................22
三、估价对象地理位置图..........................................22
四、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件..............................22
五、《房屋建筑面积测绘成果书》复印件...................................22
六、评估机构营业执照复印件........................................22
七、评估机构备案证书复印件........................................22
八、评估人员资格证明复印件.....................................值评估项目估价的假设和限制条件
一、本次估价的各项估价假设
(一)一般假设
1、估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积、用
途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予核实情况下，假设估价委托人提供的估价对象有关证件资料是合法、真实、准确和完整有效的。
2、估价人员对估价对象安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素
给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行评估检测的情况下，假设估价对象不存在基础、结构等难以直观体现的内在安全质量问题和环境污染情况。
3、本估价报告中涉及估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4、被征收标准房屋的市场价格是指征收范围内设定的被征收标准房屋及
其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(二)未定事项假设无未定事项假设。
(三)背离事实假设
估价对象可能存在租赁、查封、抵押等情况，本次评估不考虑估价对象被查封及抵押、原有担保物权和其他优先受偿权等因素的影响。
(四)不相一致假设无不相一致假设。
(五)依据不足假设无依据不足假设。
2浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
二、估价报告使用限制
(一)本估价报告的使用者为浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司，除国家
法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。
(二)本估价结果仅为估价委托人确定估价对象房屋市场价值提供参考，不
作为其他估价目的使用，若改变估价条件和估价目的，估价结果一般会改变，应重新评估或作调整。
(三)本估价报告加盖本所公章和在本所注册的房地产估价师章及签字方为有效，复印件以及缺乏鲜章、签字件无效。若使用缺乏本机构公章、签字件的估价报告，自负所产生的一切法律后果，本所及估价人员不负任何责任。
(四)本估价报告的内容及估价结论等事宜，未经绍兴市国源房地产土地资
产评估有限公司同意，不得向委托人和按规定应报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。
(五)估价人员根据估价对象的实际状况及估价目的确定，估价报告的使用
有效期至出具之日（二○二三年四月二十二日）起壹年。
(六)本估价报告的最终解释权归本公司所有。
三、其它特殊事项说明
(一)报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据
均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
(二)本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。
3浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
房地产估价结果报告
一、估价委托人浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司
二、房地产估价机构
名称：绍兴市国源土地房地产资产评估有限公司
法定代表人：丁远
住所：浙江省绍兴市越城区延安东路505号16楼1606室
估价机构资质等级：叁级
备案证书编号：浙建房估证字[2020]008号
营业执照统一社会信用代码：91330602MA29CYB311
联系电话：0575—85176138
三、估价目的为委托方确定待估房地产的市场价值提供依据。
四、估价对象
(一)估价对象概况
估价对象为浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有土地
上的非住宅房地产（包括土地、地上建筑物以及室内装饰装修、附属设施等），四至界限：东至河流，南至河流，西至中兴北路，北至咸亨食品实业公司。据绍市国用（1999）字第让021号、绍市国用（2001）字第1-4597号《国有土地使用证》及房权证绍自始字第1297号《房屋所有权证》记载，共计土地使用证面积221997.65平方米，房屋权证面积2130.48平方米。现状建筑物测绘面积154273.01平方米，无证房屋建筑面积为152142.53平方米（其中可确权面
4浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目积150604.32平方米），构筑物测绘面积63885.32平方米以及与估价对象不可剥离的装修、附属物、设备若干。
(二)估价对象实物状况
1、建筑物实物状况
建筑物实物状况一览表
序号建筑物名称结构总层数所在层次建筑面积（㎡）实物状况描述
1车间钢结构112130.48
2传统工艺黄酒10钢混41-440000车间共幢）
传统工艺黄酒
3车间-蒸饭间钢混113615
(共5幢)传统工艺黄酒4车间-米库（共钢混111726
5幢）
5二万吨机械化钢混71-715016
黄酒车间
6白酒车间钢结构1、31、1-33340
7灌装车间钢结构21-25380房屋采光、通风
8办公楼混合31-31542条件一般，水电
设施较齐全，整
9食堂混合21-21167体维护、保养一
10锅炉房及其他钢混112564般，为基本完好房。查勘时处于
11灵芝多糖车间混合1、21、1-2686工作状态。
12灵芝多糖包装钢结构21-2993
车间、空压房
5000吨无菌灌
13装联合厂房-纯钢混21-26014.84
生黄酒
142万吨瓶酒灌钢混61-615348
装线配套仓库
15附属车间一钢混41-42880
16白酒车间一钢混21-22865
17白酒车间二钢结构11860
181、1-2、灌装车间钢混1、2、31-34768
5浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
19附属车间二钢混61-611200
20门卫砖混11-157.06
21厕所简易11-119.79
22杂物间简易11-114.64
23空压房简易11-193.85
24大坛清洗间钢结构11-1504.42
25大坛灌装间钢结构11-1139.1
26泥头场钢结构11-11841.74
27储酒罐简易11-1225.89
28轧糟间钢结构11-152.61
29仓库砖混11-1217.72
30清洗间钢结构11-169.1
31压榨间钢结构11-1602.64
32充电房砖混11-153.3
33充电房砖混11-128.29
34杂物间钢结构11-136.27
35发电机房简易11-180.96
36后门卫砖混11-149.9
37水泵房砖混11-190.58
38污水池钢混11-1288.67
39弱电房砖混11-125.62
40配电房砖混11-144.24
41化验室砖混11-1109.84
42杂物间简易11-19.39
43办公室砖混11-138.21
44过磅房简易11-19.92
45杂物间简易11-167.46
46厕所砖混11-150.88
47泵房砖混11-133.48
6浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
48杂物间简易11-123.33
49锅炉房钢混11-1673.2
50压榨间钢结构11-187.97
51堆坛间钢结构11-189.42
52地下池间钢结构11-1108.88
53压榨间钢结构11-187.97
54电梯简易21-244.72
55地下池间钢结构11-1108.76
56压榨间钢结构11-187.97
57杂物间钢结构11-1104.33
58地下池间钢结构11-1108.1
59压榨间钢结构11-187.97
60杂物间钢结构11-192.51
61地下池间钢结构11-1112.56
62压榨间钢结构11-187.97
63地下池间钢结构11-195.48
64泥头场钢结构11-1776.69
65堆坛间钢结构11-1521.17
66落饭处钢结构11-131.43
67泥头场钢结构11-131.43
68落饭处钢结构11-1613.44
69泥头场钢结构11-1644.45
70落饭处钢结构11-131.43
71堆坛间钢结构11-1236.69
72泥头场钢结构11-1493.69
73堆坛间钢结构11-1369.27
74落饭处钢结构11-131.43
75堆坛间钢结构11-1248
76泥头场钢结构11-1427.64
7浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
77堆坛间钢结构11-1367.04
78落饭处钢结构11-131.43
79压榨间钢结构11-187.97
80地下池间钢结构11-1106.9
81杂物间钢结构11-191.67
82厕所砖混11-162.43
83压榨间钢结构11-187.97
84地下池间钢结构11-1109.12
85电梯简易21-244.72
86压榨间钢结构11-187.97
87地下池间钢结构11-1110.39
88杂物间钢结构11-1105.54
89压榨间钢结构11-187.97
90地下池间钢结构11-1104.34
91杂物间钢结构11-191.81
92杂物间简易11-1120.7
93压榨间钢结构11-187.97
94大坛灌装间钢结构11-1137.65
95地下池间钢结构11-1227.91
96水泵房砖混11-174.84
97水泵房砖混11-1125.87
98洗菜间简易11-150.05
99仓库钢结构11-12219.9
100仓库混合11-138.81
101洗瓶间钢结构11-1329.23
102厕所砖混11-119.21
103机修简易11-1107
104仓库简易11-1141.54
105杂物间钢结构11-142
8浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
106杂物间简易11-128
107储酒罐钢结构11-1358.32
108大坛仓库钢结构11-12821.53
109大罐煎酒钢结构11-1219.38
110封糟间钢结构11-1546.63
111封糟间钢结构11-1392.02
112杂物间混合21-2291.76
113储酒罐钢结构11-1149.29
114空调房简易11-116.65
115空调房简易11-117.99
116空调房简易11-17.11
117冷却塔简易11-116.41
118冷冻间混合11-128.05
119天桥钢结构11-18.5
120堆坛处混合11-117.06
121过道简易11-157.56
122压榨间钢结构11-1225.04
123箱酒仓库混合11-12740.4
124杂物间简易11-110.1
125杂物间砖混11-154.17
126厕所混合11-137.32
127充电房砖混11-151.6
128杂物间简易11-121.84
129大坛仓库混合11-12956.23
130仓库混合11-12111.14
131杂物间简易11-121.22
132仓库混合11-1232.38
133储酒罐钢结构11-1588.36
合计152734.8
9浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
2、构筑物实物状况
构筑物实物状况一览表
序号丈量编号结构建筑面积（㎡）实物状况描述
134钢混217.7
252钢混96.3
350钢混18.2
485混合132.8
519钢混72.71
687混合14.34
788钢结构10.21
8104钢混24.3
9109钢混93.65
10116钢结构389.24
11110钢混371.85
1214钢混96.91房屋采光、通风条件一般，水电设施较齐
13 （P11） 简易 32.68 全，整体维护、保养
14 （P12） 简易 9.74 一般，为基本完好房。查勘时处于工作
15 （P44） 钢结构 4997.94 状态。
16 （P45） 钢结构 13563.59
17 （P46） 混合 59.36
18 （P50） 简易 72.71
19 （P66） 简易 9.37
20 （P69） 钢结构 446.52
21 （P75） 简易 31.24
22 （P76） 简易 31.24
23 （P77） 简易 31.24
24 （P82） 钢结构 5.88
25 （P83） 混合 51.43
26 （P86） 钢结构 85.38
10浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
27 （P84） 简易 35.86
28 （P94） 简易 16.18
29 （P80） 简易 40.98
30 （P47） 钢棚 165.88
31 （P48） 钢棚 2526.09
32 （P49） 钢棚 286.51
33 （P51） 钢棚 354.37
34 （P52） 钢棚 14.34
35 （P53） 钢棚 101.97
36 （P54） 钢棚 209.89
37 （P55） 钢棚 1708.28
38 （P56） 钢棚 3058.76
39 （P57） 钢棚 210.83
40 （P58） 钢棚 12412.55
41 （P65） 钢棚 2717.4
42 （P87） 钢棚 74.66
43 （P88） 钢棚 79.03
44 （P59） 钢棚 286.55
45 （P60） 钢棚 2428.48
46 （P62） 钢棚 741.81
47 （P63） 钢棚 314.93
48 （P61） 钢棚 148.08
49 （P64） 钢棚 432.24
50 （P67） 钢棚 461.16
51 （P68） 钢棚 1063.61
52 （P70） 钢棚 527.38
53 （P71） 钢棚 525.95
54 （P72） 钢棚 864.87
55 （P73） 钢棚 417.69
56 （P74） 钢棚 424.71
11浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
57 （P81） 钢棚 200
58 （P78） 钢棚 210.65
59 （P79） 钢棚 191.21
60 （P89） 钢棚 212.67
61 （P90） 钢棚 107.97
62 （P93） 钢棚 111.18
63 （P91） 钢棚 200.06
64 （P92） 钢棚 314.61
65 （P95） 钢棚 540.77
66 （P96） 钢棚 536.17
67 （P97） 钢棚 792.41
68 （P13） 钢棚 199.3
69 （P14） 钢棚 24.44
70 （P15） 钢棚 164.08
71 （P10） 钢棚 75.68
72 （P9） 钢棚 1450.25
73 （P8） 钢棚 327.15
74 （P7） 钢棚 22.5
75 （P5） 钢棚 594.27
76 （P4） 钢棚 214.2
77 （P3） 钢棚 46.4
78 （P2） 钢棚 60.81
79 （P1） 钢棚 674.08
80 （P25） 钢棚 151.03
81 （P23） 钢棚 87.62
82 （P24） 钢棚 87.62
83 （P22） 钢棚 38.09
84 （P21） 钢棚 87.62
85 （P20） 钢棚 148.63
86 （P19） 钢棚 87.62
12浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
87 （P18） 钢棚 38.38
88 （P17） 钢棚 87.62
89 （P16） 钢棚 501.41
90 （P31） 钢棚 70.8
91 （P30） 钢棚 63.17
92 （P29） 钢棚 515.87
93 （P28） 钢棚 365.56
94 （P27） 钢棚 83.42
95 （P26） 钢棚 396.63
96 （P41） 钢棚 190.98
97 （P40） 钢棚 87.62
98 （P39） 钢棚 87.62
99 （P38） 钢棚 40.66
100 （P37） 钢棚 87.62
101 （P36） 钢棚 144.94
102 （P35） 钢棚 87.62
103 （P34） 钢棚 35.3
104 （P33） 钢棚 87.62
105 （P6） 钢棚 336.96
106 （P32） 钢棚 402
107 （P42） 钢棚 21.3
108 （P43） 钢棚 71.51
109 （P85） 钢棚 42.26
合计65423.53
3、土地实物状况
估价对象土地坐落于绍兴市越城区昌安七眼桥，地形地势平坦，土壤地基承载力较好、水文地质状况较好，所在区域土地形状较规则，基础设施较完善。
4、附属物、设备等实物状况
附属物、设备等实物状况详见附件《附属物、设备评估清单》。
13浙江省古越龙山绍兴酒股份有限公司（沈永和酒厂）国有工业用地上非住宅房地产市场价值评估项目
(三)估价对象权益状况
根据估价委托人提供的资料，估价对象的权益状况如下表：
房屋权益状况一览表房屋所有权证编号绍自始字第1297号房屋所有权人绍兴古越龙山酒业有限公司房屋坐落昌安七眼桥
丘地号1-12-1536产别中外合资
序幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积（㎡）设计用途屋
状//钢结构112130.48车间况土地权益状况一览表
土地证编号绍市国用（1999）字第让021号土地使用权人浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司座落昌安门外七眼桥
地号8-15-486图号23.75-57.25地类（用途）工业土地等级/使用权类型出让终止日期2048年12月7日
使用权面积32921.65其中公用平方米/分摊面积
土地证编号绍市国用（2001）字第1-4597号土地使用权人浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司座落七眼桥东北
地号8-15-0-481图号/地类（用途）工业土地等级/使用权类型出让终止日期2045年12月36日
189076.0其中公用使用权面积平方米/
分摊面积
(四)估价对象区位状况
位置状况：估价对象位于绍兴市越城区昌安七眼桥，东至河流，南至河流，西至中兴北路，北至咸亨食品实业公司。
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交通状况：估价对象东至中兴北路，道路通达性优；区块周边有26、30、
68路等公交车停靠站，公共交通条件较优；距离绍兴市客运中心较近；周边
停车便捷度较优。
环境状况：区块内绿化条件一般、整体环境一般。
外部配套设施状况：基础设施一般。通达度为五通，即通路、供水、排水、通讯、通电。
五、价值时点
价值时点为2023年4月10日(实地查勘之日)。
六、价值类型
(一)价值类型名称本次估价的价值类型为市场价值。
(二)价值定义
市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
(三)价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；付款方式是一次性付清房价款；
房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”。
七、估价原则
估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公
平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
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2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定
时间的价值或价格的原则。
4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下
的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状
况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
(一)法律法规及文件依据
1、《中华人民共和国民法典》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国城市规划法》；
5、《中华人民共和国资产评估法》；
6、国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
7、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
(二)估价标准依据
1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015；
2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013；
3、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
4、《浙江省房地产估价技术指引》第1号。
(三)估价委托人提供的资料依据
1、《土地所有权证》复印件
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2、《房屋所有权证》复印件
3、《房屋建筑面积测绘成果书》复印件
(四)估价机构及估价师搜集的资料依据
1、估价对象照片；
2、当地市场调查和搜集的有关资料等。
九、估价方法
依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；可假定为独立
的开发建设项目进行重新开发建设的，可选用成本法；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。
估价人员对估价对象进行了详细的实地查勘，根据估价目的、估价对象类型及特点、当地房地产市场状况和估价人员尽职搜集的估价资料完善程度
等客观条件，对估价方法的适用性分析如下：
估价对象估价方法理由说明较容易搜集到估价对象土地及建筑物的各种开发或建设浙江省古越龙山绍兴成本法费用酒股份有限公司（沈同类房地产存在出租或潜在出租经济收益，属于收益性永和酒厂）工业厂房收益法房地
较容易搜集到估价对象土地的各种开发或建设费用，且浙江省古越龙山绍兴成本法、在同一供求范围内有较多商业办公房地产和商业用地的酒股份有限公司（沈比较法销售实例永和酒厂）工业用地
同类房地产存在出租或潜在出租经济收益，属于收益性上办公用房收益法房地产
估价人员通过估价方法的适用性分析，确定选用成本法、比较法和收益法进行估价测算。
(一)工业厂房
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1.成本法
所谓成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法，其理论依据是生产费用价值论。本次估价采用房地分估的路径，其公式如下：
房地产价值=土地重新构建价格+建筑重新构建价格-建筑物折旧
(1)求取土地土地重置成本
土地重置成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费+销售费用+投资利
息+销售税费+开发利润
*用比较法求取土地使用权取得价格（出让地价款）；
*计算土地取得成本；
*通过求取土地开发费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润求得土地重置成本单价。
(2)求取建筑物价值建筑物重新构建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象
的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其基本计算公式如下：
建筑物重新购建价格=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利
润+销售税费
*通过求取建筑物开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税
费、开发利润求得建筑物的重新购建单价；
*求取建筑物成新率；
*将建筑物重新购建单价乘以建筑物成新率求得建筑物的现值单价。
(3)将土地价值加上建筑物价值，求得估价对象房地产价值。
2.收益法
收益法是预计估价对象房地产未来的正常年收益，再扣除一定的费用得到房地产年净收益，然后再用适当的资本化率折现到价值时点后累加。以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的一种方法。
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(1)选用报酬资本化法，并选用全剩余寿命模式；
(2)选取区位相当且租金内涵相同的3个租金可比实例，通过必要的修正或调整，求取市场租金，进而求得估价对象收益期开始未来第一年的有效毛收入；
(3)求取运营费用，求得未来第一年的净收益；
(4)收益期内年净收益按一定比例逐年递增，确定报酬率，并假定报酬率每年不变；
(5)收益期结束后的建筑物残余价值不计；
(6)按收益期内净收益逐年递增的收益法公式，求取估价对象收益价值。
(二)工业办公用房
1.用比较法计算办公用房建筑物价值、用成本法计算工业用地价值
(1)比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
*选择可比实例；
*在估价对象与可比实例之间选择比较因素；
*对房屋的区位、用途、建筑结构、房屋类型、楼层、朝向、新旧程度、土地性质等因素对比和量化差异；
*分析确定已经量化的对比因素之间的差异；
*综合分析确定估价对象的评估结果;
*办公用房建筑物价值=商业办公用房价值-商业办公用地价值
(2)成本法
土地重置成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费+销售费用+投资利
息+销售税费+开发利润
*用比较法求取土地使用权取得价格（出让地价款）；
*计算土地取得成本；
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*通过求取土地开发费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润求得土地重置成本单价。
(3)工业办公用房价值=商业办公用房价值（比较法）-商业办公用地地价（比较法）+工业用地地价（成本法）
2.收益法
收益法是预计估价对象房地产未来的正常年收益，再扣除一定的费用得到房地产年净收益，然后再用适当的资本化率折现到价值时点后累加。以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的一种方法。
(1)选用报酬资本化法，并选用全剩余寿命模式；
(2)选取区位相当且租金内涵相同的3个租金可比实例，通过必要的修正或调整，求取市场租金，进而求得估价对象收益期开始未来第一年的有效毛收入；
(3)求取运营费用，求得未来第一年的净收益；
(4)收益期内年净收益按一定比例逐年递增，确定报酬率，并假定报酬率每年不变；
(5)收益期结束后的建筑物残余价值不计；
(6)按收益期内净收益逐年递增的收益法公式，求取估价对象收益价值。
十、评估结果
本次估价根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密正确的测算，并结合对房地产价值影响因素的综合分析，确定估价对象在价值时点的房屋市场价值评估金额为562964046元；人民币大写：伍亿陆仟贰佰玖拾陆万肆仟零肆拾陆元整。估结果汇总详见下表：
20有权证房地合一（工业厂房）评估结果一览表
序号 建筑物名称 建筑面积(m2) 结构 层数 评估单价(元/m2) 补偿金额(元) 备注
1车间2130.48钢结构134887431114
合计2130.487431114
可确权房地合一（工业办公）评估结果一览表
序号 建筑物名称 建筑面积(m2) 结构 层数 评估单价(元/m2) 补偿金额(元) 备注
1办公楼1542混合340726279024
2食堂1167混合241134799871
合计270911078895可确权房地合一（工业厂房）评估结果一览表
序号 建筑物名称 建筑面积(m2) 结构 层数 评估单价(元/m2) 补偿金额(元) 备注
1传统工艺黄酒车间共10幢）40000钢混43386135440000
2传统工艺黄酒车间-蒸饭间（共5幢）3615钢混1338612240390
3传统工艺黄酒车间-米库（共5幢）1726钢混134886020288
4二万吨机械化黄酒车间15016钢混1、3、4、7349052405840
5白酒车间3340钢结构1、3345411536360
6灌装车间5380钢结构2345418582520
7锅炉房及其他2564钢混137059499620
8灵芝多糖车间686混合1、232972261742
9灵芝多糖包装车间、空压房993钢结构234543429822
105000吨无菌灌装联合厂房-纯生黄酒6014.84钢混2345420775257
112万吨瓶酒灌装线配套仓库15348钢混6331850924664
12附属车间一2880钢混433869751680
13白酒车间一2865钢混234549895710
14白酒车间二860钢结构134882999680
15灌装车间4768钢混1、2、3345416468672
16附属车间二11200钢混6352639491200
17门卫57.06砖混1352020085118厕所19.79简易1326164535
19杂物间14.64简易1326147741
20空压房93.85简易13261306045
21大坛清洗间504.42钢结构137591896115
22大坛灌装间139.1钢结构13750521625
23泥头场1841.74钢结构137056823647
24储酒罐225.89简易13659826532
25轧糟间52.61钢结构13759197761
26仓库217.72砖混13520766374
27清洗间69.1钢结构13705256016
28压榨间602.64钢结构137052232781
29充电房53.3砖混13520187616
30充电房28.29砖混1352099581
31杂物间36.27钢结构13705134380
32发电机房80.96简易13335270002
33后门卫49.9砖混13520175648
34水泵房90.58砖混13313300092
35污水池288.67钢混137761090018
36弱电房25.62砖混133138487937配电房44.24砖混13313146567
38化验室109.84砖混13313363900
39杂物间9.39简易1313929475
40办公室38.21砖混13313126590
41过磅房9.92简易1313931139
42杂物间67.46简易13139211757
43厕所50.88砖混13313168565
44泵房33.48砖混13313110919
45杂物间23.33简易1313973233
46锅炉房673.2钢混138482590474
47压榨间87.97钢结构13488306839
48堆坛间89.42钢结构13488311897
49地下池间108.88钢结构13488379773
50压榨间87.97钢结构13488306839
51电梯44.72简易23108138990
52地下池间108.76钢结构13488379355
53压榨间87.97钢结构13488306839
54杂物间104.33钢结构13488363903
55地下池间108.1钢结构1348837705356压榨间87.97钢结构13488306839
57杂物间92.51钢结构13488322675
58地下池间112.56钢结构13488392609
59压榨间87.97钢结构13488306839
60地下池间95.48钢结构13488333034
61泥头场776.69钢结构135062723075
62堆坛间521.17钢结构135061827222
63落饭处31.43钢结构13488109628
64泥头场31.43钢结构13506110194
65落饭处613.44钢结构134882139679
66泥头场644.45钢结构135062259442
67落饭处31.43钢结构13488109628
68堆坛间236.69钢结构13551840486
69泥头场493.69钢结构134881721991
70堆坛间369.27钢结构134881288014
71落饭处31.43钢结构13488109628
72堆坛间248钢结构13551880648
73泥头场427.64钢结构134881491608
74堆坛间367.04钢结构13488128023675落饭处31.43钢结构13488109628
76压榨间87.97钢结构13488306839
77地下池间106.9钢结构13488372867
78杂物间91.67钢结构13488319745
79厕所62.43砖混13313206831
80压榨间87.97钢结构13488306839
81地下池间109.12钢结构13488380611
82电梯44.72简易23108138990
83压榨间87.97钢结构13488306839
84地下池间110.39钢结构13488385040
85杂物间105.54钢结构13488368124
86压榨间87.97钢结构13488306839
87地下池间104.34钢结构13488363938
88杂物间91.81钢结构13488320233
89杂物间120.7简易13157381050
90压榨间87.97钢结构13488306839
91大坛灌装间137.65钢结构13578492512
92地下池间227.91钢结构13578815462
93水泵房74.84砖混1331324794594水泵房125.87砖混13313417007
95洗菜间50.05简易13139157107
96仓库2219.9钢结构135247822928
97仓库38.81混合13313128578
98洗瓶间329.23钢结构137041219468
99厕所19.21砖混1331363643
100机修107简易13139335873
101仓库141.54简易13139444294
102杂物间42钢结构13488146496
103杂物间28简易1313987892
104储酒罐358.32钢结构138211369141
105大坛仓库2821.53钢结构1364110273191
106大罐煎酒219.38钢结构13488765197
107封糟间546.63钢结构134971911565
108封糟间392.02钢结构134971370894
109杂物间291.76混合23281957265
110储酒罐149.29钢结构13569532816
111空调房16.65简易1325654212
112空调房17.99简易1313956471113空调房7.11简易1313922318
114冷却塔16.41简易1313951511
115冷冻间28.05混合1331392930
116天桥8.5钢结构1348829648
117堆坛处17.06混合1331356520
118过道57.56简易13139180681
119压榨间225.04钢结构13488784940
120箱酒仓库2740.4混合135479720199
121杂物间10.1简易1313931704
122杂物间54.17砖混13313179465
123厕所37.32混合13313123641
124充电房51.6砖混13313170951
125杂物间21.84简易1313968556
126大坛仓库2956.23混合1354710485748
127仓库2111.14混合135477488214
128杂物间21.22简易1313966610
129仓库232.38混合13394788698
130储酒罐588.36钢结构138302253419
合计147895.32510630228构筑物评估结果一览表
序号 丈量编号 建筑面积(m2) 结构 评估单价(元/m2) 补偿金额(元) 备注
134217.7钢混35076195
25296.3钢混35033705
35018.2钢混3506370
485132.8混合30039840
51972.71钢混35025449
68714.34混合3505019
78810.21钢结构3503574
810424.3钢混3508505
910993.65钢混35032778
10116389.24钢结构350136234
11110371.85钢混350130148
121496.91钢混35033919
13 （P11） 32.68 简易 100 3268
14 （P12） 9.74 简易 100 974
15 （P44） 4997.94 钢结构 350 1749279
16 （P45） 13563.59 钢结构 350 4747257
17 （P46） 59.36 混合 300 1780818 （P50） 72.71 简易 100 7271
19 （P66） 9.37 简易 100 937
20 （P69） 446.52 钢结构 350 156282
21 （P75） 31.24 简易 100 3124
22 （P76） 31.24 简易 100 3124
23 （P77） 31.24 简易 100 3124
24 （P82） 5.88 钢结构 350 2058
25 （P83） 51.43 混合 300 15429
26 （P86） 85.38 钢结构 350 29883
27 （P84） 35.86 简易 100 3586
28 （P94） 16.18 简易 100 1618
29 （P80） 40.98 简易 100 4098
30 （P47） 165.88 钢棚 200 33176
31 （P48） 2526.09 钢棚 200 505218
32 （P49） 286.51 钢棚 200 57302
33 （P51） 354.37 钢棚 200 70874
34 （P52） 14.34 钢棚 200 2868
35 （P53） 101.97 钢棚 200 20394
36 （P54） 209.89 钢棚 200 4197837 （P55） 1708.28 钢棚 200 341656
38 （P56） 3058.76 钢棚 200 611752
39 （P57） 210.83 钢棚 200 42166
40 （P58） 12412.55 钢棚 200 2482510
41 （P65） 2717.4 钢棚 200 543480
42 （P87） 74.66 钢棚 200 14932
43 （P88） 79.03 钢棚 200 15806
44 （P59） 286.55 钢棚 200 57310
45 （P60） 2428.48 钢棚 200 485696
46 （P62） 741.81 钢棚 200 148362
47 （P63） 314.93 钢棚 200 62986
48 （P61） 148.08 钢棚 200 29616
49 （P64） 432.24 钢棚 200 86448
50 （P67） 461.16 钢棚 200 92232
51 （P68） 1063.61 钢棚 200 212722
52 （P70） 527.38 钢棚 200 105476
53 （P71） 525.95 钢棚 200 105190
54 （P72） 864.87 钢棚 200 172974
55 （P73） 417.69 钢棚 200 8353856 （P74） 424.71 钢棚 200 84942
57 （P81） 200 钢棚 200 40000
58 （P78） 210.65 钢棚 200 42130
59 （P79） 191.21 钢棚 200 38242
60 （P89） 212.67 钢棚 200 42534
61 （P90） 107.97 钢棚 200 21594
62 （P93） 111.18 钢棚 200 22236
63 （P91） 200.06 钢棚 200 40012
64 （P92） 314.61 钢棚 200 62922
65 （P95） 540.77 钢棚 200 108154
66 （P96） 536.17 钢棚 200 107234
67 （P97） 792.41 钢棚 200 158482
68 （P13） 199.3 钢棚 200 39860
69 （P14） 24.44 钢棚 200 4888
70 （P15） 164.08 钢棚 200 32816
71 （P10） 75.68 钢棚 200 15136
72 （P9） 1450.25 钢棚 200 290050
73 （P8） 327.15 钢棚 200 65430
74 （P7） 22.5 钢棚 200 450075 （P5） 594.27 钢棚 200 118854
76 （P4） 214.2 钢棚 200 42840
77 （P3） 46.4 钢棚 200 9280
78 （P2） 60.81 钢棚 200 12162
79 （P1） 674.08 钢棚 200 134816
80 （P25） 151.03 钢棚 200 30206
81 （P23） 87.62 钢棚 200 17524
82 （P24） 87.62 钢棚 200 17524
83 （P22） 38.09 钢棚 200 7618
84 （P21） 87.62 钢棚 200 17524
85 （P20） 148.63 钢棚 200 29726
86 （P19） 87.62 钢棚 200 17524
87 （P18） 38.38 钢棚 200 7676
88 （P17） 87.62 钢棚 200 17524
89 （P16） 501.41 钢棚 200 100282
90 （P31） 70.8 钢棚 200 14160
91 （P30） 63.17 钢棚 200 12634
92 （P29） 515.87 钢棚 200 103174
93 （P28） 365.56 钢棚 200 7311294 （P27） 83.42 钢棚 200 16684
95 （P26） 396.63 钢棚 200 79326
96 （P41） 190.98 钢棚 200 38196
97 （P40） 87.62 钢棚 200 17524
98 （P39） 87.62 钢棚 200 17524
99 （P38） 40.66 钢棚 200 8132
100 （P37） 87.62 钢棚 200 17524
101 （P36） 144.94 钢棚 200 28988
102 （P35） 87.62 钢棚 200 17524
103 （P34） 35.3 钢棚 200 7060
104 （P33） 87.62 钢棚 200 17524
105 （P6） 336.96 钢棚 200 67392
106 （P32） 402 钢棚 200 80400
107 （P42） 21.3 钢棚 200 4260
108 （P43） 71.51 钢棚 200 14302
109 （P85） 42.26 钢棚 200 8452
合计65423.5316153652附属物评估结果一览表
序号项目名称单位数量评估单价（元）补偿金额(元)备注
1 水泥地 m2 80776.42 100 8077642
2 围墙 （砖砌） m 1982.22 200 396444
3挂式空调移机费只452009000
4立式空调移机费只133003900
5固定电话移机费门141081512
6电热水器只1100100
7化粪池只94003600
8踏道个43001200
9 河坎 m 942.1 200 188420
10 老工艺黄酒车间废水池（H=2.0） m2 346.06 280 96897
11 老工业黄酒车间酒池（H=2.4） m2 750 320 240000
12 老工艺黄酒车间米浆池（H=1.2） m2 5.28 200 1056
13 机黄车间水池（H=1.5） m2 14.08 230 3238
14 机黄车间水池（H=1.4） m2 2.14 220 471
15 机黄车间水池（H=1.2） m2 0.83 200 166
16 机黄车间冷冻池（H=1.7） m2 72 250 18000
17 三废车间水池（H=7.5） m2 364.88 630 22987418 三废车间水池（H=4.4） m2 52 320 16640
19 三废车间水池（H=10） m2 292.3 880 257224
20 三废车间水池（H=5） m2 62.25 380 23655
21 净化水处理水池（H=1.5） m2 100.3 230 23069
22 浴室水池（H=3.8） m2 12.6 260 3276
23 石灰池（H=1.2） m2 176.1 200 35220
24 锅炉房水池（H=3.8） m2 12.6 260 3276
25 锅炉房水池（H=4.5） m2 112.92 330 37264
26 锅炉房水池（H=1.5） m2 27.2 230 6256
27 酒池、水泥池（H=1.0） m2 32.21 200 6442
28 酒池、水泥池（H=1.5） m2 10.56 230 2429
29 酒池、水泥池（H=2.0） m2 97.6 280 27328
30 酒池、水泥池（H=2.3） m2 301.97 310 93611
31 酒池、水泥池（H=2.8） m2 322 360 115920
32电梯部26/2687811
附属物小计12610941
33 桂花Φ5-10cm 棵 21 350 7350
34 桂花Φ10-20cm 棵 54 1600 86400
35 桂花Φ20cm以上 棵 4 3500 1400036 罗汉松Φ5-10cm 棵 4 500 2000
37 南天竹Φ5-10cm 棵 2 250 500
38 香樟Φ5-10cm 棵 3 60 180
39 香樟Φ10-20cm 棵 25 1200 30000
40 香樟Φ20-30cm 棵 64 2000 128000
41 香樟Φ30cm以上 棵 28 4000 112000
42 紫薇Φ5-10cm 棵 3 300 900
43 紫薇Φ10-20cm 棵 32 1000 32000
44 广玉兰Φ20-30cm 棵 8 2000 16000
45 广玉兰Φ30cm以上 棵 24 3500 84000
46 松柏Φ20cm 棵 7 500 3500
47 红枫Φ10cm 棵 2 1500 3000
48 石榴Φ10cm 棵 7 1300 9100
49 石榴Φ12cm 棵 1 2000 2000
50 朴树Φ10-20cm 棵 1 2000 2000
51 鸡爪槭Φ5cm 棵 1 350 350
52 鸡爪槭Φ8cm 棵 2 1200 2400
53 鸡爪槭Φ9cm 棵 1 1500 1500
54 鸡爪槭Φ11cm 棵 2 2500 500055 槐树Φ9cm 棵 4 800 3200
56铁树棵1500500
57 腊梅Φ10-20cm 棵 1 1400 1400
58 杉树Φ40cm 棵 1 5000 5000
59 枇杷树Φ16cm 棵 1 1500 1500
绿化小计304553780合计13164721建筑装修评估结果一览表
序号项目名称单位数量评估单价(元)成新率补偿金额(元)备注
1 卷闸门 m2 838.08 160 0.85 113979
2 普通磨石子地面 m2 9525.9 35 0.85 283396
3 胶合板墙裙 m2 2781.75 80 0.85 189159
4 高级胶合板墙裙 m2 1061.43 150 0.85 135332
5 胶合板隔断 m2 69.78 80 0.85 4745
6 轻质板隔断 m2 301.68 70 0.85 17950
7 花岗岩 m2 12646.6 100 0.85 1074961
8 花岗岩(红) m2 41.51 200 0.85 7057
9 釉面砖（一般地砖）60*60 m2 2441.34 80 0.85 166011
10 釉面砖（一般地砖）40*40 m2 1798.59 60 0.85 91728
11 铝合金门窗 m2 333.27 250 0.85 70820
12 铝合金门 m2 91.76 300 0.85 23399
13 不锈钢防盗窗 m2 167.69 150 0.85 21380
14 不锈钢防盗门（单） m2 96.81 200 0.85 16458
15 不锈钢防盗门（双） m2 11.34 400 0.85 3856
16 龙骨不锈钢包柱 m2 13.09 650 0.85 7232
17 铝塑板 m2 1250.25 120 0.85 12752618 塑扣板 m2 3757.23 50 0.85 159682
19 铝合金弹簧门 m2 28.12 300 0.85 7171
20 白瓷砖 m2 9105.97 40 0.85 309603
21 内墙面砖 m2 6429.7 60 0.85 327915
22 内墙面砖(高级) m2 1208.45 120 0.85 123262
23 固定玻璃隔断 m2 75.88 150 0.85 9675
24 普通固定木柜 m2 143.51 250 0.85 30496
25瓷水斗只461000.853910
26瓷台式洗面器只272000.854590
27瓷挂式小便器只171000.851445
28瓷式蹲坑只351000.852975
29瓷拖把池只91500.851148
30 铝合金隔断 m2 524.98 160 0.85 71397
31 花岗岩台面板 m2 61.2 300 0.85 15606
32 大理石台板 m2 4.56 350 0.85 1357
33 普通门套 m 38.4 100 0.85 3264
34 铁制扶栏 m 217 70 0.85 12912
35制式防盗门扇115000.851275
36 一般工艺造型门 m2 12.36 300 0.85 315237 复合地板 m2 414.28 100 0.85 35214
38 胶合板吊天棚（普通） m2 109.62 70 0.85 6522
39 胶合板吊天棚（凹凸式） m2 197 90 0.85 15071
40 轻轨移门 m2 13.64 300 0.85 3478
41 抛光砖60*60 m2 118.28 150 0.85 15081
42不锈钢水斗只13000.85255
43不锈钢水斗(双眼)只25000.85850
44 不锈钢扶栏杆 m 358.6 500 0.85 152405
45 广告牌 m2 46.44 200 0.85 7895
46 油漆地面 m2 2590.91 20 0.85 44045
47 轻钢龙骨石膏板顶 m2 1265.84 50 0.85 53798
48 室外钢楼梯 m2 33.35 500 0.85 14174
49 电动卷闸门 m2 57.04 200 0.85 9697
50 电子显示屏 m2 18.75 1800 0.85 28688
51 铝合金隔断 m2 47.04 160 0.85 6397
52 铁制防盗门 m2 261.15 100 0.85 22198
53 不锈钢电动推拉门 m 35.1 1100 0.85 32819
54 不锈钢棚 m2 872.18 200 0.85 148271
55 彩钢棚 m2 872.18 100 0.85 7413556 铁皮棚 m2 40.91 60 0.85 2086
57 木隔断 m2 179.21 50 0.85 7616
58 彩钢板隔断 m2 202.3 70 0.85 12037
合计4138556设备评估结果一览表
序号资产名称数量规格单位补偿金额(元)备注
1冷却塔1台517
2保温罐1只2532
3净化水、自来水管道1套18132
4储酒罐2台4520
5圆形逆流式冷却塔1台333
6 管道泵 1 80SG30-20 台 137
7 潜水排污泵 1 65QW20-15 台 132
8 塑料水塔 1 10T加厚 只 398
9澄清罐435立方米只20049
10 中水回用系统 1 1500立方米/d 套 54676
11 圆形高温型冷却塔 1 GBL-200m3/h 台 2479
12应急污水池（地下）1100立方米只21139
13不锈钢地下池（曲池）2只3607
14 轴流风机 1 DZ-5# 台 133
15 轴流风机 2 DZ3.5# 台 231
16不锈钢高位罐1￠900只1483
17 圆型中温冷却塔 2 BLII-50M3/h 台 124418 冷却塔 1 BL(II)J-50T 台 789
19 不锈钢地下池 5 1.2m3 只 2569
20 6m3地下池 1 6立方米 只 287
21 冷却塔BL 1 （II）J-75 台 846
22高位罐20.6立方米只2912
23浸米池8012立方米只45918
24 板式杀菌成套设备 1 BR26-PUT-16B 套 3923
25不锈钢地下池2030立方米只97422
265千吨手工黄酒工艺管道1套114823
27灌装净化工程1净化室套12260
28地下池16立方米只1127
29储酒罐322立方米只6377
30工艺管道1套19093
31 自动式振动筛 2 TQLZ 125*200 台 3883
32 圆盘灭菌机 1 ZM5400 台 4188
33 大坛灌装机 1 DGB200 台 11286
34 板式杀菌成套设备 1 BR26-UT-32B 套 6068
35后酵罐4060立方米只274018
36 不锈钢5m3地下池 1 5立方 只 83537 不锈钢地下池2立方米 1 φ1600*1600*3 只 1402
38 冷却塔 1 BLIIJ-50 台 650
39 冷却塔 1 BLIIJ-75 台 990
40不锈钢储酒罐8不锈钢330立方米ф3200只55021
41不锈钢储酒罐4不锈钢110立方米只72029
42不锈钢地下池110立方米只1000
43泥浆水收集罐230立方米只4903
44地下池16立方米只1455
45不锈钢地下池210立方米只2597
46 压榨机 6 SCKY-54/8 台 21712
47压榨机14台36230
48 榨酒机 4 SCKY54/820 只 9430
49 压榨机 8 SCKY54/8 台 18860
50 振动筛 1 TQLZ100 台 630
51清酒罐39只13671
52清酒罐616平方米只20405
53冷冻系统管道1套15319
54 HACCP净化系统 1 平方米 11738
55 HACCP净化系统 1 平方米 4389856 HACCP净化系统 1 平方米 37466
57排污系统1套98099
58 板式杀菌机 5 BR26-PUT-16B 套 26455
59立式储罐1∮1900只760
60 冷却塔 1 BLII-50 台 715
61白酒储罐1045立方米只37531
62白酒质量塔1∮600*2400套24882
63不锈钢储酒罐325立方米只17255
64 压榨机 1 SCKY-54/8 台 3918
65 压榨机 2 SCKY 54/8 台 3393
66清酒巴平台及管道1套2839
67 变配电设备 1 10KV 套 5761
68 无菌水处理系统 2 WP12730TC 套 52909
69 榨酒机 4 SCKY540/∮820 台 1701
70 膜式冲气压榨机 4 XMG56/∮820 台 12613
71冷水罐150立方米只1893
72热水罐250立方米只6130
73 变配电设备 1 10KV 套 22265
74调料罐11立方米只90575硅胶配料罐10.1立方米只396
76凝固物罐13立方米只1380
77冲气前缓冲罐16.1立方米只1803
78废酵母罐13立方米只1380
79过滤前缓冲罐16.1立方米只1803
80精滤前缓冲罐16.1立方米只1803
81回收水罐25.5立方米只3619
82残渣罐13立方米只1357
83 轴流风机 11 T35-II-N5.0# 只 429
84 冷却塔 1 JBCM-250 台 2220
85工艺管道1套178823
86净水设备1套65776
87外排污管网1套25688
88清酒罐3只12813
89清酒罐4只12768
904#轴流风机1台43
91不锈钢流酒管4只868
92酒池流酒管3只309
93空气储气罐1立方米26994离心风机19-19-6.3台1189
95 离心风机 1 4-72-5A 台 290
96倒酒罐10立方米5122
97酒母浸米罐101立方米只5532
98酒精塔10800间13036
99醪塔101000间96971
100不锈钢储罐2只8856
101 浸米罐 300 V=2M3 立方米 22367
102储气罐10.6立方米只252
103 香雪酒回流罐 1 V=2立方米 只 588
104 清酒中间贮罐 2 V=2.5立方米 只 1808
105 清酒罐 2 V=30立方米 只 10666
106 排风机 1 G-30 台 636
107高压风机1台692
108 轴流风机 3 DE-11-413 台 143
109 不锈钢离心风机 6 4-79-6A 台 7399
110 中间贮罐 8 V=8.5立方米 只 15481
111 后酵罐 32 V=125立方米 只 392549
112 碱液罐(热) 1 只 2429113 碱液罐(冷) 1 V=6立方米 只 2429
114 后清洗罐 1 V=6立方米 只 1944
115 预清水罐 1 V=6立方米 只 1944
116 冰水回水罐 1 V=88立方米 只 4536
117 冰水罐 1 V=88立方米 只 4536
118 酒母罐 16 V=1.5立方米 只 17326
119 前酵罐 29 V=35立方米 只 240810
120投料水罐22.5立方米只424
121投料水罐46立方米只6978
122 3号关风机 1 G-250 台 299
123 2号关风机 1 G-250 台 299
124 1号关风机 1 G-250 台 299
125空气储气罐10.6立方米只290
126贮气罐3∮700只957
127压榨机54820/54台208661
128浸米池及平台802500*160058870
129浸米池及平台2402500*1600199075
130 成品酒罐 2 16m3 只 9145
131 白酒贮罐 2 15m3 只 8138132 轴流风机 5 BDZ-6B 台 1138
133高压电缆等附件1批24306
134 脱硫塔 2 TS-500型 间 2189
135泥水分离罐160立方米只3456
136厌氧罐21000立方米只122553
137调节水池1800立方米个11266
138 电缆 1 W223×95＋1×50 组 3094
139给排水1套289795
140厂区蒸汽管道1套38656
141立式不锈钢储罐16立方只840
142腰形不锈钢储罐26立方只1720
143压榨机8台15717
144压榨机2台3929
145十年20立方澄清灌14只1368
146不锈钢高位储酒罐2台2876
147圆形中温型冷却塔1台575
148 SOT冷却塔 1 台 531
149不锈钢高位储酒罐2台2876
150储气罐2个483151米浆水收集管道1套7040
152储气罐1个394
1536立方储气罐1只673
154北区净化水、自来水管道1批13065
155终端雨水收集系统管道1套2983
156工艺管道113322
157碱水罐热水罐1只1500
158清酒罐6只.高位清酒罐2只.原酒倒酒罐2只10套21376
159贮酒罐1台5063
160贮酒罐1台5063
161贮酒罐1台5063
162贮酒罐1台5063
163贮酒罐1台5063
164贮酒罐1台5063
165贮酒罐1台5063
166贮酒罐1台5063
167清酒罐平台1套1250
168高位槽平台1套750
169双层保暖通道1米299170双层保暖通道1米299
171双层保暖通道1米299
172双层保暖通道1米299
173双层保暖通道1米299
174双层保暖通道1米299
175 冷却塔 1 BLII-50m3/h 台 918
176保温储酒罐1只5227
177圆形中温型冷却塔1台1058
178圆形中温型冷却塔1台575
179不锈钢卧式储罐2只2697
180废水处理设施1包括土建及设备套1275403
181湿米输送装置2套66167
合计5080373估价对象现场勘查照片估价对象地理位置图浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第1页共10页房屋建筑面积测绘成果书
项目名称：浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂
委托方：
测绘单位：绍兴市国源勘测规划有限公司
测绘日期：2023年1月13日
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第2页共10页
目录
测绘依据…………………………………………………………………3
测绘责任人………………………………………………………………4
房屋建筑面积测绘报告…………………………………………………5
房屋建筑面积测绘成果…………………………………………………7
一、房屋建筑面积汇总表………………………………………………8
(一)建筑面积汇总表……………………………………………………8
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第3页共10页测绘依据本房屋建筑面积测绘成果系依据国家规范和省的有关规定完成。
一、执行标准
(一)中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T
17986.1-2；
(二)中华人民共和国国家标准《房产图图式》GB/T 17986.2-2 ；
(三)《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》；
(四)由设区市以上房地产行政主管部门依据上述标准制定的有关规定。
二、其他
与本宗房屋相关的、有效的规划、城建、房地产主管部门批文或约定。
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第4页共10页测绘责任人
一、房产测绘单位
绍兴市国源勘测规划有限公司为乙级测绘资质持证单位，具有独立法人资格。测绘资质证书编号为：乙测资字33502318。
地址：绍兴市延安东路505号
电话：85163118、85225138
二、房产测绘人员：
姓名上岗证书编号或职业资格证书号备注赵水阳3300600315徐张炜3300600316骆华柱3300600317
三、为保证出具的测绘成果的客观性，本单位声明如下：
(一)与委托方和当事人没有利害关系或偏见。
(二)不对委托方提供的资料的准确性与合法性负责。
(三)本测绘机构对本测绘成果报告书的成果承担质量责任。
法定代表人（签字）：
年月日
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第5页共10页房屋建筑面积测绘报告
一、房屋座落：绍兴市越城区中兴大道115号
二、项目名称：浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）
三、测绘目的：为委托方评估提供数据和资料
四、测绘精度： 二等级中误差 0.02 S +0.001S
五、测量方法：实地测量法
六、测绘仪器、设备及软件：
1./手持式测距仪，号码：；检定日期：年月日。
2./米钢尺，号码：；检定日期：/年/月/日。
3.东奥房产测绘师4.0软件。检定日期：/年/月/日。
七、特殊情况说明：
八、施测时间：2023年1月10日
2
九、测绘结果：（房屋建筑面积，单位： m ）
十、项目工作人员：
1.测绘人员:（签名）
2.测绘项目负责人：（签名）
3.审核人:（签名）
绍兴市国源勘测规划有限公司（盖章有效）年月日
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第6页共19页浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂编号幢号总层数结构占地面积建筑面积备注
1（1）1砖混57.0657.06
2（2-1）7钢混764.14761
3（2-2）2钢混110.69221.37
4（2-3）1钢混200.46200.46
5（2-4）2钢混110.69221.37
6（2-5）4钢混1528.246112.96
7（2-6）1钢混1299.071299.07
8（2-7）1钢混222.45222.45
9（2-8）1钢混252.54252.54
10（2-9）2钢混862.391724.78
11（3）1简易19.7919.79
12（4）1简易14.6414.64
13（5）1简易93.8593.85
14（6）1钢139.1139.1
15（7）1钢504.42504.42
16（8）1简易225.89225.89
17（9）1钢1841.741841.74
18（10）1钢52.6152.61
19（11）1砖混217.72217.72
20（12）1钢69.169.1
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第7页共19页
21（13）1钢602.64602.64
22（14）6钢混1882.8211296.91
23（15）1砖混53.353.3
24（16）1砖混28.2928.29
25（17）1砖混49.949.9
26（18）1简易80.9680.96
27（19-1）1钢混272.51272.51
28（19-2）1钢混670.83670.83
29（19-3）1钢混279.75279.75
30（19-4）1钢混207.37207.37
31（19-5）1钢混1206.251206.25
32（20）1钢36.2736.27
33（21）1钢混288.67288.67
34（22）1简易9.399.39
35（23）1砖混38.2138.21
36（24）1简易9.929.92
37（25）1砖混90.5890.58
38（26）1砖混25.6225.62
39（27）1砖混44.2444.24
40（28）1砖混109.84109.84
41（29）1砖混50.8850.88
42（30）1简易67.4667.46
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第8页共19页
43（31）1砖混33.4833.48
44（32）1简易23.3323.33
45（33）1钢95.4895.48
46（34-1）3钢混1321.854021.77
47（34-2）3钢混1321.854021.77
48（34-3）3钢混1321.854021.77
49（34-4）3钢混1321.854021.77
50（34-5）3钢混1321.854021.77
51（34-6）3钢混1321.854021.77
52（34-7）3钢混1321.854021.77
53（34-8）3钢混1321.854021.77
54（34-9）3钢混1321.854021.77
55（34-10）3钢混1321.854021.77
56（35）1钢87.9787.97
57（36）1钢92.5192.51
58（37）1钢112.56112.56
59（38）1钢87.9787.97
60（39）1钢104.33104.33
61（40）1钢108.1108.1
62（41）1钢87.9787.97
63（42）2简易22.3644.72
64（43）1钢108.76108.76
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第9页共19页
65（44）1钢87.9787.97
66（45）1钢89.4289.42
67（46）1钢108.88108.88
68（47）1钢87.9787.97
69（48）1钢776.69776.69
70（49）1钢521.17521.17
71（50-1）1钢混348.84348.84
72（50-2）1钢混348.84348.84
73（50-3）1钢混348.84348.84
74（50-4）1钢混348.84348.84
75（50-5）1钢混348.84348.84
76（51）1钢31.4331.43
77（52-1）1钢混348.14742.26
78（52-2）1钢混348.14742.26
79（52-3）1钢混348.14742.26
80（52-4）1钢混348.14742.26
81（52-5）1钢混348.14742.26
82（53）1钢613.44613.44
83（54）1钢31.4331.43
84（55）1钢644.45644.45
85（56）1钢31.4331.43
86（57）1钢236.69236.69
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第10页共19页
87（58）1钢493.69493.69
88（59）1钢369.27369.27
89（60）1钢31.4331.43
90（61）1钢248248
91（62）1钢427.64427.64
92（63）1钢367.04367.04
93（64）1钢31.4331.43
94（65）1钢227.91227.91
95（66）1钢137.65137.65
96（67）1钢87.9787.97
97（68）1钢104.34104.34
98（69）1钢91.8191.81
99（70）1钢87.9787.97
100（71）1钢110.39110.39
101（72）1钢105.54105.54
102（73）1钢87.9787.97
103（74）1钢109.12109.12
104（75）2钢22.3644.72
105（76）1钢87.9787.97
106（77）1钢106.9106.9
107（78）1钢91.6791.67
108（79）1钢87.9787.97
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第11页共19页
109（80）1砖混74.8474.84
110（81）1砖混125.87125.87
111（82）1简易120.7120.7
112（83）1砖混62.4362.43
113（84）1混合15421542
114（85）1混合1299.81299.8
115（86）1简易50.0550.05
116（87-1）2混合323.79647.57
117（87-2）1混合52.7752.77
118（88）2钢混501.611003.21
119（89）1钢2219.92219.9
120（90）1混合38.8138.81
121（91）1钢4242
122（92）1简易2828
123（93）1钢358.32358.32
124（94）1钢2821.532821.53
125（95）1钢219.38219.38
126（96）1钢546.63546.63
127（97）1钢392.02392.02
128（98）2混合138.67291.76
129（99）1钢149.29149.29
130（100）1钢2130.482130.48
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第12页共19页
131（101）1简易107107
132（102）1简易141.54141.54
133（103）1钢329.23329.23
134（104）2钢混3019.576039.14
135（105）1简易16.6516.65
136（106）2钢26905380
137（107-1）3钢782.422347.26
138（107-2）1钢233233
139（107-3）1钢579.45579.45
140（107-4）1钢180.29180.29
141（108）1简易17.9917.99
142（109）6钢混2573.6115441.65
143（110）3钢混2819.125139.85
144（111）1简易7.117.11
145（112）1简易16.4116.41
146（113）1混合28.0528.05
147（114）2钢混1432.52865
148（115）1钢8.58.5
149（116）1钢1249.241249.24
150（117）1混合17.0617.06
151（118）1简易57.5657.56
152（119）1钢225.04225.04
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第13页共19页
153（120）1混合2740.42740.4
154（121）1砖混19.2119.21
155（122）1砖混51.651.6
156（123）1混合2956.232956.23
157（124）1简易21.8421.84
158（125）1混合2111.142111.14
159（126）1简易21.2221.22
160（127）1混合232.38232.38
161（128）1钢588.36588.36
162（129）4钢混7202880
163（130）1简易10.110.1
164（131）1砖混54.1754.17
165（132）1混合37.3237.32
166（133）1钢混673.2673.2
167 （P1） 1 钢棚 674.08 674.08
168 （P2） 1 钢棚 60.81 60.81
169 （P3） 1 钢棚 46.4 46.4
170 （P4） 1 钢棚 214.2 214.2
171 （P5） 1 钢棚 594.27 594.27
172 （P6） 1 钢棚 336.96 336.96
173 （P7） 1 钢棚 22.5 22.5
174 （P8） 1 钢棚 327.15 327.15
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第14页共19页
175 （P9） 1 钢棚 1450.25 1450.25
176 （P10） 1 钢棚 75.68 75.68
177 （P11） 1 钢棚 32.68 32.68
178 （P12） 1 钢棚 9.74 9.74
179 （P13） 1 钢棚 199.3 199.3
180 （P14） 1 钢棚 24.44 24.44
181 （P15） 1 钢棚 164.08 164.08
182 （P16） 1 钢棚 501.41 501.41
183 （P17） 1 钢棚 87.62 87.62
184 （P18） 1 钢棚 38.38 38.38
185 （P19） 1 钢棚 87.62 87.62
186 （P20） 1 钢棚 148.63 148.63
187 （P21） 1 钢棚 87.62 87.62
188 （P22） 1 钢棚 38.09 38.09
189 （P23） 1 钢棚 87.62 87.62
190 （P24） 1 钢棚 87.62 87.62
191 （P25） 1 钢棚 151.03 151.03
192 （P26） 1 钢棚 396.63 396.63
193 （P27） 1 钢棚 83.42 83.42
194 （P28） 1 钢棚 365.56 365.56
195 （P29） 1 钢棚 515.87 515.87
196 （P30） 1 钢棚 63.17 63.17
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第15页共19页
197 （P31） 1 钢棚 70.8 70.8
198 （P32） 1 钢棚 402 402
199 （P33） 1 钢棚 87.62 87.62
200 （P34） 1 钢棚 35.3 35.3
201 （P35） 1 钢棚 87.62 87.62
202 （P36） 1 钢棚 144.94 144.94
203 （P37） 1 钢棚 87.62 87.62
204 （P38） 1 钢棚 40.66 40.66
205 （P39） 1 钢棚 87.62 87.62
206 （P40） 1 钢棚 87.62 87.62
207 （P41） 1 钢棚 190.98 190.98
208 （P42） 1 钢棚 21.3 21.3
209 （P43） 1 钢棚 71.51 71.51
210 （P44） 1 钢结构 4997.94 4997.94
211 （P45） 1 钢结构 13563.59 13563.59
212 （P46） 1 混合 59.36 59.36
213 （P47） 1 钢棚 165.88 165.88
214 （P48） 1 钢棚 2526.09 2526.09
215 （P49） 1 钢棚 286.51 286.51
216 （P50） 1 简易 72.71 72.71
217 （P51） 1 钢棚 354.37 354.37
218 （P52） 1 钢棚 14.34 14.34
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第16页共19页
219 （P53） 1 钢棚 101.97 101.97
220 （P54） 1 钢棚 209.89 209.89
221 （P55） 1 钢棚 1708.28 1708.28
222 （P56） 1 钢棚 3058.76 3058.76
223 （P57） 1 钢棚 210.83 210.83
224 （P58） 1 钢棚 12412.55 12412.55
225 （P59） 1 钢棚 286.55 286.55
226 （P60） 1 钢棚 2428.48 2428.48
227 （P61） 1 钢棚 148.08 148.08
228 （P62） 1 钢棚 741.81 741.81
229 （P63） 1 钢棚 314.93 314.93
230 （P64） 1 钢棚 432.24 432.24
231 （P65） 1 钢棚 2717.4 2717.4
232 （P66） 1 简易 9.37 9.37
233 （P67） 1 钢棚 461.16 461.16
234 （P68） 1 钢棚 1063.61 1063.61
235 （P69） 1 钢结构 446.52 446.52
236 （P70） 1 钢棚 527.38 527.38
237 （P71） 1 钢棚 525.95 525.95
238 （P72） 1 钢棚 864.87 864.87
239 （P73） 1 钢棚 417.69 417.69
240 （P74） 1 钢棚 424.71 424.71
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第17页共19页
241 （P75） 1 简易 31.24 31.24
242 （P76） 1 简易 31.24 31.24
243 （P77） 1 简易 31.24 31.24
244 （P78） 1 钢棚 210.65 210.65
245 （P79） 1 钢棚 191.21 191.21
246 （P80） 1 简易 40.98 40.98
247 （P81） 1 钢棚 200 200
248 （P82） 1 钢结构 5.88 5.88
249 （P83） 1 混合 51.43 51.43
250 （P84） 1 简易 35.86 35.86
251 （P85） 1 钢棚 42.26 42.26
252 （P86） 1 钢结构 85.38 85.38
253 （P87） 1 钢棚 74.66 74.66
254 （P88） 1 钢棚 79.03 79.03
255 （P89） 1 钢棚 212.67 212.67
256 （P90） 1 钢棚 107.97 107.97
257 （P91） 1 钢棚 200.06 200.06
258 （P92） 1 钢棚 314.61 314.61
259 （P93） 1 钢棚 111.18 111.18
260 （P94） 1 简易 16.18 16.18
261 （P95） 1 钢棚 540.77 540.77
262 （P96） 1 钢棚 536.17 536.17
房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司浙江古越龙山绍兴酒股份有限公司沈永和酒厂（实测）第18页共19页
263 （P97） 1 钢棚 792.41 792.41
合计143030.2218158.33房屋建筑面积测绘成果书绍兴市国源勘测规划有限公司