*ST新联:唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资产（不含车辆）、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资
产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔
曼大酒店的固定资产(不含车辆)、无形
资产、长期待摊费用评估项目
资产评估报告
中企华评报字(2023)第6269号
(共一册,第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二○二三年六月十五日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期:2023年06月09日
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
目录
声明…1
资产评估报告摘要2
资产评估报告正文4
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人?4
二、评估目的?5
三、评估对象和评估范围?6
四、价值类型?7
五、评估基准日?8
六、评估依据?8
七、评估方法?10
八、评估程序实施过程和情况?15
九、评估假设?17
十一、特别事项说明?18
十二、资产评估报告使用限制说明?19
十三、资产评估报告日?20
资产评估报告附件…21北京中企华资产评估有限责任公司
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用
评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系,与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、资产评估师对房屋建筑物类资产、设备类资产等实物资产的勘察按常规
仅限于观察,了解使用状况、保养状况,未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的
部位,我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术
检测和鉴定,我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础,如果这些评估对象的内在质量有瑕疵,评估结论可能会受到不同程度的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司1
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况并合理理解和使用评估结论,应认真阅读资产评估报告正文。
唐山新华联置地有限公司:
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,按
照必要的评估程序,对唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林
工程)在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:
评估目的:唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产,为此需要
对评估基准日涉及的唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资
产(不含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林工程)进行评估,为上述经济行为提供价值参考意见。
评估对象:唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资产(不
含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林工程)价值。
评估范围:唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资产(不含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林工程)。
评估基准日:2023年4月30日
价值类型:市场价值
评估方法:成本法、市场法、基准地价系数修正法
评估结论:评估基准日委托评估的资产账面价值为32,565.28万元,评估价值为39,576.68万元,增值额为7,011.40万元,增值率为21.53%。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
北京中企华资产评估有限责任公司2
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司3
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产
所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大
酒店的固定资产(不含车辆)、无形资产、
长期待摊费用评估项目
资产评估报告正文
唐山新华联置地有限公司:
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采
用成本法、市场法等,按照必要的评估程序,对唐山新华联置地有限
公司拟转让酒店资产涉及的唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的
固定资产(不含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用
(园林工程)在2023年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人和产权持有单位均为唐山新华联置地有限公司,
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
(一)委托人暨产权持有单位简介
1.公司简况
名称:唐山新华联置地有限公司(以下简称:“唐山新华联”)
住所:唐山市路南区新华西道40号
法定代表人:龙新
注册资本:10.000万元整
类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
经营范围:房地产开发经营、自有房屋的物业管理；建材批发、
北京中企华资产评估有限责任公司4
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
零售；房屋租赁；酒店管理。以下限分支经营:正餐服务；住宿服务；
预包装食品兼散装食品、乳制品零售；房屋租赁；会议及展览服务；
洗衣服务；室内休闲健身服务；礼仪服务；机构商务代理服务；策划
创意服务；电脑图文设计；室内清洁服务；绿化养护服务；酒店用品、
日用百货、针纺织品、工艺美术品、通信设备、鲜花、水果、卷烟及
雪茄烟零售；糕点、面包零售；汽车租赁；游泳池室内场所服务；停
车场服务；新能源汽车充电服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
统一社会信用代码:91130200684335783T
成立日期:2009年2月16日
营业期限:2009年2月16日至2029年1月15日
2.历史沿革
唐山新华联置地有限公司成立于2009年2月,是经河北省建设厅
批准成立的具有国家暂定级开发资质的房地产综合开发企业,是北京
新华联置地有限公司的全资子公司。公司住所位于唐山市路南区新华
西道40号,法定代表人龙新,注册资金10000万元。主要经营范围:
房地产开发经营,自由房屋的物业管理,建材批发零售,房屋租赁等。
3.委托人与产权持有单位之间的关系
委托人即为产权持有单位。
(二)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本评估报告仅供委托人及国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产,为此,需对涉及的唐
山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资产(不含车辆)、无形资产
(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林工程)进行评估,为上述经济行为提供价值参考意见。
北京中企华资产评估有限责任公司5
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定资产(不
含车辆)、无形资产(土地使用权+软件资产)、长期待摊费用(园林工程)价值。
(二)评估范围
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日,评估范围内的资产账面价值未经审计。
(三)评估范围内主要资产情况
企业申报的纳入评估范围的主要资产包括固定资产(房屋建(构)筑
物、机器设备、电子设备)、无形资产(土地使用权+软件资产)和长期待摊费用等。
1.房屋建(构)筑物
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产主要为铂尔曼大酒店(包含
酒店主体、室外管网及其配套设备、设施等)、拉托娜叠泉、室外地面
及铁艺围栏和围墙,上述资产均位于唐山市路南区卫国南路增99号,于2015年12月建成并投入使用。
2.设备类资产
设备类资产包括机器设备和电子设备,主要购置于2015-2022年间,
分布于唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店经营场所内。设备类资产基本概况如下:
(1)机器设备
机器设备共84项,主要有脱水机、干洗机、柴油发电机组、热水锅炉、冷却塔等。
(2)电子设备
纳入评估范围的电子设备共1,292项,主要为酒店用客房家具、家电、餐饮用家具、厨房设备及其他办公用设备等。
截至评估基准日,纳入评估范围的设备类资产均能正常使用,日
北京中企华资产评估有限责任公司6
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
常维护、保养正常。
3.无形资产
纳入评估范围的无形资产包括土地使用权和外购软件,具体情况如下:
(1)土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共1宗,宗地位于路南区唐山丽景湾
酒店,已取得不动产权证书,不动产权证书证号为唐(2018)路南区不动
产权第505009788号,证载权利人为唐山新华联置地有限公司,土地用
途为商务金融用地,使用权类型为出让,土地面积40,525.03平方米。
截至评估基准日,地上已建有铂尔曼大酒店及其配套设施,酒店建筑面积53,788.10平方米。
(2)其他无形资产-软件
纳入评估范围的其他无形资产有 24 项,主要包括 HRMS--人力资
源管理系统、MC-- 物流成本管理系统、Micros 3700 POS--餐饮管理系
统、Opera PMS--前台管理系统、Opera S&C--宴会销售管理系统、
SERVER--CoreCAL SNGL LicSAPk MVL DvcCAL、SUN --AC境外财务管理系
统、DTS证件信息录入系统以及软件制卡写入明扇区。无形资产均为产权持有单位外购获得,截至评估基准日,上述软件均可正常使用。
4.企业申报的其他表外资产情况
企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
5.引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本资产评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
北京中企华资产评估有限责任公司7
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
选择市场价值的理由是:
《资产评估价值类型指导意见》第十四、十六条的规定:
资产评估专业人员选择价值类型,应当考虑价值类型与评估假设的相关性。
执行资产评估业务,当评估目的、评估对象等资产评估基本要素
满足市场价值定义的要求时,一般选择市场价值作为评估结论的价值类型。
产权持有单位正常持续经营,没有选择投资价值、清算价值等市
场价值以外的价值类型的理由,基于此,本次评估确定的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本报告的评估基准日为2023年4月30日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
新华联文化旅游发展股份有限公司第十届董事会第十七次会议决议文件。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正)；
3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号发布,财政部令第97号修改)；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正)；
北京中企华资产评估有限责任公司8
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
6.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)；
7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(国务院令第691号)；
通知》(财税[2016]36号)；
[2018]32号)；
10.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
11.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3.《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
4.《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
5.《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
7.《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协[2019]35号)；
8.《资产评估执业准则一无形资产》(中评协[2017]37号)；
9.《资产评估执业准则一不动产》(中评协[2017]38号)；
10.《资产评估执业准则一机器设备》(中评协[2017]39号)；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
12.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
14.《资产评估准则术语2020》(中评协[2020]31号)。
(四)权属依据
1.不动产权证书；
2.其他有关产权证明。
北京中企华资产评估有限责任公司
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
(1)重置成本的确定
①机器设备
对于需要安装的设备,重置成本一般包括:设备购置价、运杂费、
安装工程费等；对于不需要安装的设备,重置成本一般包括:设备购
置价和运杂费。同时,根据“财税[2016]36号”、“财税[2018]32号”
及“财政部税务总局海关总署公告2019年第39号”文件及相关地方、
行业计价依据调整文件规定,对于符合增值税抵扣条件的,重置成本扣除相应的增值税。设备重置成本计算公式如下:
要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费-可抵扣增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-可抵扣增值税
如果设备基础是独立的,或与建筑物密不可分,设备基础费在房屋建筑物类资产中评估考虑,否则并入安装工程费计算。
A.设备购置价
主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格,或从有关报价资
料上查找现行市场价格或参考最近购置的同类设备合同价格综合确定。
B.设备运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关
的各项杂费。运杂费依据《资产评估常用数据与参数手册》的运杂费参考费率确定。运杂费计算公式如下:
运杂费=设备购置价×运杂费率
对于设备报价中已包含了运杂费的,评估时不再重复计取。
C.安装工程费
需安装设备,安装工程费依据《资产评估常用方法与参数手册》
提供的安装工程费参考费率,结合设备安装方式、安装难度综合确定。
对于设备购置价中包含安装工程费,或不需安装的设备,不计取安装工程费。
D.可抵扣的增值税
根据“财税[2016]36号”、“财税[2018]32号”及“财政部税务
北京中企华资产评估有限责任公司11
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
总局海关总署公告2019年第39号”文件,对于符合增值税抵扣条件的,对计算出的增值税进行抵扣。
其中:
设备购置价中增值税抵扣=设备购置价/(1+13%)×13%
运杂费增值税抵扣=设备运杂费/(1+9%)×9%
安装工程费中增值税抵扣=安装工程费/(1+9%)×9%
②电子设备
对于电子设备,由于价值低、不需安装或安装由供货商负责,故以购置价作为重置价值。
可抵扣增值税
设备购置价中可抵扣的增值税=设备购置价/(1+13%)×13%
(2)综合成新率的确定
对于正常使用的机器设备和电子设备,主要依据其经济寿命年限、
已使用年限,并考虑该设备的使用情况、维护保养情况,由评估人员
根据实际使用状况确定尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率:
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
2.市场法
对于部分电子设备,按照评估基准日的二手市场价格,采用市场法进行评估。
(二)房屋建(构)筑物
根据房屋建(构)筑物类资产的特点、评估价值类型、资产状态及资
料收集情况等相关条件,对房屋建(构)筑物类资产采用成本法进行评估。成本法计算公式如下:
评估值=重置成本×综合成新率
1.重置成本的确定
房屋建(构)筑物类资产的重置成本一般包括:建安工程造价、前期
北京中企华资产评估有限责任公司12
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物类资产重置成本计算公式如下:
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润-可抵扣增值税
(1)建安工程造价
对于本次纳入评估范围的房屋建筑物特点及所取得的资料,采用
决算调整法确定其建安工程造价,即以侍估房屋建筑物决算中的工程
量为基础,按评估基准日当地现行工程预算价格、费率,将其调整为按现行市场价格计算的建安工程造价。
(2)前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照该项目的工程建设投资额,根据国家或地方政府规定的收费标准计取。
(3)资金成本
按照产权持有单位该项目的合理建设工期,参照中国人民银行授
权全国银行间同业拆借中心于评估基准日前公布的贷款市场报价利率
(LPR),以建安工程造价、建设工程前期及其他费用等总和为基数假设资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下:
资金成本=(建安工程造价+建设工程前期及其他费用)×合理建设工期×贷款市场报价利率×1/2
(4)合理利润
待估房屋建筑物为商业经营型房地产,需要考虑计算合理利润。
参考行业(中型企业)资产报酬率并结合该项资产实际经营情况确定其合理利润率。
(5)可抵扣增值税
根据“财税[2016]36号”、“财税第[2018]32号”及“财政部税
务总局海关总署公告2019年第39号”,对于一般纳税人符合增值税抵扣条件的,重置成本扣除相应的增值税。
①建安工程造价中的可抵扣增值税
根据行业执行的定额标准及当地执行的营改增后工程计价调整方案,计算建安工程造价包含的可抵扣增值税。
北京中企华资产评估有限责任公司13
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
可抵扣增值税=建安工程造价/1.09×9%
②前期费及其他费用中的可抵扣增值税
可抵扣增值税=建安工程造价×可抵扣前期及其他费率/1.06×6.00%
2.综合成新率的确定
对于纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产,采用寿命法和观察
法两种方法分别得出成新率,采用加权平均法计算得到综合成新率。综合成新率公式如下:
综合成新率=寿命法成新率×40%+观察法成新率×60%
3.评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(三)土地使用权
根据《资产评估执业准则-不动产》的要求,参照《城镇土地估价
规程》,土地使用权的主要评估方法有市场法(市场比较法)、收益法(收
益还原法)、成本法(成本逼近法)、剩余法和基准地价系数修正法。根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,以及上
述评估基本方法的适用条件,本次评估选用基准地价系数修正法进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表
等评估成果,按照替代原则,对评估对象的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较,并对照系数修正表选取相应的修正系
数对基准地价进行修正,进而求取评估对象在评估基准日价格的方法。
(四)其他无形资产
本次评估范围内的其他无形资产为企业外购软件。
根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关
条件,对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件,按
照评估基准日的市场价格考虑贬值情况或者扣除升级费用作为评估值。
(五)长期待摊费用
对长期待摊费用的评估,评估人员抽查了部分的原始入账凭证、
合同等,核实了其核算内容的真实性和完整性。经核实,长期待摊费
北京中企华资产评估有限责任公司14
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
用原始发生额中包含了苗木花卉的种植、园路和停车场辅装、水系、
亭榭、景观墙、围墙、栏杆、雕塑、喷泉等。对于园路和停车场辅装、
围墙、喷泉等,已在房屋建(构)筑物评估中考虑,则长期待摊费用中包含的园林绿化以其重置成本确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2023年5月6日至2023年6月15日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:
(一)接受委托
2023年5月6日,我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范
围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成一致,并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
接受委托后,项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划,
拟定了具体的评估计划,组建评估团队。同时,根据项目的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三)现场调查
评估人员于2023年5月8日至2023年5月16日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实。
1.资产核实
(1)指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报,同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况,然后仔细审查各类“资产评估明细表”,检查有无填项不全、
北京中企华资产评估有限责任公司15
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查
“资产评估明细表”有无漏项等,同时反馈给产权持有单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在产
权持有单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各
项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有单位相关人员充
分沟通,进一步完善“资产评估明细表”,以做到:账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直
接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人等相关当事方获取的资料,
以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后,在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下,与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后,
北京中企华资产评估有限责任公司16
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:
(一)假设所有评估标的已经处在交易过程中,评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(二)假设在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交
易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,交
易行为都是自愿的、理智的,都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
(三)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重
大变化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(四)假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
(五)假设和产权持有单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响；
(七)假设评估范围内资产按原用途原地继续使用；
(八)评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用
状况,并未对结构等内在质量进行测试,故不能确定其有无内在缺陷。
本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,
当上述假设条件发生较大变化时,签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下:
北京中企华资产评估有限责任公司17
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
唐山新华联置地有限公司评估基准日评估范围内的资产账面价值
为32,565.28万元,评估价值为39,576.68万元,增值额为7,011.40万元,增值率为21.53%。
具体评估结果详见评估结果汇总表:
评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项:
(一)本资产评估报告中,所有以万元为金额单位的表格或者文字表
述,如存在总计数与各分项数值之和出现尾差,均为四舍五入原因造成。
(二)本次纳入评估范围的资产账面价值未经审计。
(三)本次固定资产评估结果为不含税评估值。
(四)本次评估未考虑交易环节产生的相关税费对评估值的影响。
(五)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》,
委托人和相关当事人委托资产评估业务,应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见,对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执
业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
(六)截至评估基准日,纳入评估范围的土地使用权及地上房屋建筑
北京中企华资产评估有限责任公司18
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
物已进行了最高额抵押,抵押权人为沧州银行股份有限公司唐山友谊
路支行,债务人为唐山新华联置地有限公司,抵押期限为2018年4月4日至2028年4月3日。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为:委托人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委
托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可,资产评估机构及其资产评估专业人员不得
将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开,法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引
用或者披露于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论
不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法
北京中企华资产评估有限责任公司19
唐山新华联置地有限公司拟转让酒店资产所涉及唐山新华联置地有限公司铂尔曼大酒店的固定
资产(不含车辆)、无形资产、长期待摊费用评估项目资产评估报告
律、行政法规和资产评估准则要求,根据委托履行必要的评估程序后,
由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专
业报告。本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构公章后方可正式使用。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为:2023年6月15日。
资产评估师:王强资产评估师:谭佳奕
资产评估师
资产评估师谭佳奕
王强11180124
23000010北京中企集资产评估有限责任公司
二三年六月十五日
北京中企华资产评估有限责任公司20