沙河股份:2023年半年度财务报告

沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告沙河实业股份有限公司
2023年半年度财务报告沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
目录
一、未经审计的财务报表........................................1-10
合并资产负债表.............................................1-2
母公司资产负债表............................................3-4
合并利润表.................................................5
母公司利润表................................................6
合并现金流量表...............................................7
母公司现金流量表..............................................8
合并股东权益变动表............................................9
母公司股东权益变动表..........................................10
二、财务报表附注..........................................11-82
三、补充资料...............................................83
非经常性损益明细表............................................83
净资产收益率及每股收益.......................................度财务报告合并资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)资产附注2023年6月30日2022年12月31日流动资产
货币资金四(1)774402147.19649695858.09
应收账款四(2)2809410.971219252.59
预付款项四(3)7537199.676781309.75
其他应收款四(4)11771279.749599598.95
存货四(5)1563255062.551907086088.72
其他流动资产四(6)20757830.9598861597.55
流动资产合计2380532931.072673243705.65非流动资产
投资性房地产四(7)61600195.8864027654.04
固定资产四(8)21836778.7722841572.75
在建工程四(9)175123385.84168155628.45
使用权资产四(10)2712281.745047112.74
长期待摊费用四(11)3263592.764221604.66
递延所得税资产四(12)53546118.6753123214.27
非流动资产合计318082353.66317416786.91
资产总计2698615284.732990660492.56
-1-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
合并资产负债表(续)
(除特别注明外，金额单位为人民币元)负债及股东权益附注2023年6月30日2022年12月31日流动负债
应付账款四(14)264799421.25336002083.61
预收款项四(15)367283.12375097.09
合同负债四(16)371539727.78681729681.85
应付职工薪酬四(17)20341918.6019781733.82
应交税费四(18)80412174.5946020025.75
其他应付款四(19)176102182.74371860252.21
一年内到期的非流动负债四(20)102901630.36233386958.93
其他流动负债四(21)32582895.4461066897.37
流动负债合计1049047233.881750222730.63非流动负债
长期借款四(22)
租赁负债四(23)419447.52
递延所得税负债四(12)21999119.4920665087.31
非流动负债合计21999119.4921084534.83
负债合计1071046353.371771307265.46股东权益
股本四(24)242046224.00242046224.00
资本公积四(25)9969249.979969249.97
盈余公积四(26)247986714.24247986714.24
未分配利润四(27)1076685890.61666660527.07
归属于母公司股东权益合计1576688078.821166662715.28
少数股东权益50880852.5452690511.82
股东权益合计1627568931.361219353227.10
负债及股东权益总计2698615284.732990660492.56
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-2-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)资产附注2023年6月30日2022年12月31日流动资产
货币资金388175926.43231771173.03
应收账款十五(1)2809410.971219252.59
预付款项86927.67292368.18
其他应收款十五(2)694476007.21507129427.25
存货114962561.85158336284.80
其他流动资产9084278.2151036520.36
流动资产合计1209595112.34949785026.21非流动资产
长期股权投资十五(3)255800000.00261800000.00
投资性房地产49584960.9151701635.15
固定资产10133574.2210869855.18
使用权资产2642155.244906859.74
长期待摊费用1164769.091357577.17递延所得税资产
非流动资产合计319325459.46330635927.24
资产总计1528920571.801280420953.45
-3-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
公司资产负债表(续)
(除特别注明外，金额单位为人民币元)负债及股东权益附注2023年6月30日2022年12月31日流动负债
应付账款5136222.714993322.32
预收款项328883.12347197.09
合同负债139932855.96225249043.12
应付职工薪酬17327762.2515545345.82
应交税费66266144.047453255.06
其他应付款96169569.5691899468.53
一年内到期的非流动负债2901630.364883370.54
其他流动负债12593957.0420272413.88
流动负债合计340657025.04370643416.36非流动负债
租赁负债419447.52
递延所得税负债22031730.5120852681.88
非流动负债合计22031730.5121272129.40
负债合计362688755.55391915545.76股东权益
股本242046224.00242046224.00
资本公积9964187.559964187.55
盈余公积247986714.24247986714.24
未分配利润666234690.46388508281.90
股东权益合计1166231816.25888505407.69
负债及股东权益总计1528920571.801280420953.45
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-4-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告合并利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)项目附注2023年半年度2022年半年度
一、营业收入四(28)1062449547.21362290481.94
四(28)、减：营业成本365502276.10231866435.62
(33)
税金及附加四(29)68012586.9439546354.43
四(30)、销售费用24712578.466702374.98
(33)
四(31)、管理费用28708587.7432097384.40
(33)
财务费用四(32)-4786596.38-1171501.34
其中：利息费用92634.17208565.22
利息收入4932165.821417689.81
加：其他收益四(35)115434.4478050.38
信用减值损失四(34)4727064.85-1372100.62
二、营业利润585142613.6451955383.61
加：营业外收入四(36)122002.006142117.50
减：营业外支出四(37)399.90
三、利润总额585264615.6458097101.21
减：所得税费用四(38)144003364.5014760396.65
四、净利润441261251.1443336704.56按经营持续性分类
持续经营净利润441261251.1443336704.56终止经营净利润按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润439070910.4243840572.02
少数股东损益2190340.72-503867.46
五、综合收益总额441261251.1443336704.56
归属于母公司股东的综合收益总额439070910.4243840572.02
归属于少数股东的综合收益总额2190340.72-503867.46
六、每股收益四(39)
基本每股收益1.810.18
稀释每股收益1.810.18
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-5-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)项目附注2023年半年度2022年半年度
一、营业收入十五(4)485097973.872566504.30
减：营业成本十五(4)45914443.333353057.56
税金及附加341942.6719934.68
销售费用16803992.33
管理费用22076920.3724702930.74
财务费用-2947740.6395937.31
其中：利息费用92634.17200395.02
利息收入3062893.44110248.81
加：其他收益103589.9533454.40
投资收益十五(5)4157182.614111588.01
信用减值损失-3158.75-318516.91
二、营业亏损407166029.61-21778830.49
加：营业外收入2.006136117.50
减：营业外支出
三、利润/(亏损)总额407166031.61-15642712.99
减：所得税费用/(收益)100394076.17-3622688.01
四、净利润/(亏损)306771955.44-12020024.98按经营持续性分类
持续经营净利润/(亏损)306771955.44-12020024.98终止经营净利润
五、综合收益/(亏损)总额306771955.44-12020024.98
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-6-沙河实业股份有限公司2022年半年度财务报告合并现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)项目附注2023年半年度2022年半年度
一、经营活动产生/(使用)的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金816101155.79265233442.67
收到的税费返还12916375.55
收到其他与经营活动有关的现金 四(40)(a) 9138911.35 56650073.96
经营活动现金流入小计825240067.14334799892.18
购买商品、接受劳务支付的现金82174304.59237413709.13
支付给职工以及为职工支付的现金24327392.3928003670.10
支付的各项税费148185780.48106353214.95
支付其他与经营活动有关的现金 四(40)(b) 179749309.85 23379448.58
经营活动现金流出小计434436787.31395150042.76
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 四(41)(a) 390803279.83 -60350150.58
二、投资活动使用的现金流量
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期产
支付的现金7703999.78314374.99
投资活动现金流出小计7703999.78314374.99
投资活动使用的现金流量净额-7703999.78-314374.99
三、筹资活动产生/(使用)的现金流量
取得借款收到的现金100000000.00收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计100000000.00
偿还债务支付的现金338000000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金44013565.2115047398.59
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 四(40)(c) 2782672.96 2830647.90
筹资活动现金流出小计384796238.1717878046.49
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额-384796238.1782121953.51
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响457.53257.50
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 四(41)(b) -1696500.59 21457685.44
加：年初现金及现金等价物余额599505558.67236417626.07
六、期末现金及现金等价物余额597809058.08257875311.51
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-7-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)项目附注2023年半年度2022年半年度
一、经营活动产生/(使用)的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金433559605.532425360.94
收到其他与经营活动有关的现金25876409.0740321799.90
经营活动现金流入小计459436014.6042747160.84
购买商品、接受劳务支付的现金879548.03
支付给职工以及为职工支付的现金15689352.0019382753.40
支付的各项税费39675392.39381320.37
支付其他与经营活动有关的现金31943696.4739222346.56
经营活动现金流出小计88187988.8958986420.33
经营活动产生/(使用)的现金流量净额371248025.71-16239259.49
二、投资活动产生的现金流量
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金16835850.0012302500.00
投资活动现金流入小计16835850.0012302500.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
15520.00205375.99
支付的现金
支付其他与投资活动有关的现金200000000.00
投资活动现金流出小计200015520.00205375.99
投资活动产生的现金流量净额-183179670.0012097124.01
三、筹资活动使用的现金流量收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金29045546.8810085259.35
支付其他与筹资活动有关的现金2618512.962516487.90
筹资活动现金流出小计31664059.8412601747.25
筹资活动使用的现金流量净额-31664059.84-12601747.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响457.53257.50
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额156404753.40-16743625.23
加：年初现金及现金等价物余额231771173.0320674815.30
六、期末现金及现金等价物余额388175926.433931190.07
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-8-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2023年半年度
归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计股本资本公积盈余公积未分配利润
附注四(24)附注四(25)附注四(26)附注四(27)
2023年1月1日期初余额242046224.009969249.97247986714.24666660527.0752690511.821219353227.10
2023年半年度增减变动额
综合收益总额
净利润439070910.422190340.72441261251.14股东投入和减少资本
其他-4000000.00-4000000.00利润分配
对股东的分配-29045546.88-29045546.88
2023年6月30日期末余额242046224.009969249.97247986714.241076685890.6150880852.541627568931.36
2022年半年度
归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计股本资本公积盈余公积未分配利润
2022年1月1日期初余额201705187.009965893.97232276757.30484118114.9565533283.50993599236.72
2022年半年度增减变动额
综合收益总额
净利润/(亏损)43840572.02-503867.4643336704.56利润分配
对股东的分配-10085259.35-10085259.35
其他40341037.00-40341037.00
利润分配合计40341037.00-50426296.35-10085259.35
2022年6月30日期末余额242046224.009965893.97232276757.30477532390.6265029416.041026850681.93
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-9-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
2023年半年度
股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计
2023年1月1日期初余额242046224.009964187.55247986714.24388508281.90888505407.69
2023年半年度增减变动额
综合收益总额
净利润306771955.44306771955.44利润分配
对股东的分配-29045546.88-29045546.88
2023年6月30日期末余额242046224.009964187.55247986714.24666234690.461166231816.25
2022年半年度
股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计
2022年1月1日期初余额201705187.009960831.55232276757.30297544965.76741487741.61
2022年半年度增减变动额
综合收益总额
净利润-12020024.98-12020024.98利润分配
对股东的分配-10085259.35-10085259.35
其他40341037.00-40341037.00
利润分配合计40341037.00-50426296.35-10085259.35
2022年6月30日期末余额242046224.009960831.55232276757.30235098644.43719382457.28
董事长：陈勇总经理：杨岭财务经理：王瑞华
-10-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告沙河实业股份有限公司
2023年半年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)一公司基本情况
沙河实业股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市
注册的股份有限公司，于1987年7月27日成立。本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于广东省深圳市南山区白石路2222号沙河世纪楼。本公司于1992年6月2日在深圳证券交易所挂牌上市交易。于2023年6月30日，本公司的总股本为242046224.00元，每股面值1元。
本公司及其附属公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：房地产开发和
经营、物业租赁等。
本集团的控股股东为于中国广东省深圳市成立的深业沙河(集团)有限公司
(“沙河集团”)，实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本公司本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，减少1户子公司，合并范围变更主体的具体信息详见附注五、合并范围的变更。
本财务报表业经本公司董事会于2023年8月28日决议批准报出。
二主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量(附注二(9))、存货的计价方法及跌价准备(附注二
(10))、投资性房地产的计量模式(附注二(12))、固定资产折旧(附注二
(13))、使用权资产摊销(附注二(24))、收入的确认和计量(附注二(21))等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二(26)。
(1)财务报表的编制基础本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
-11-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(2)遵循企业会计准则的声明
本公司2023年半年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2023年6月30日的合并及公司财务状况以及2023年半年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3)会计年度会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
(4)记账本位币本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。
(5)企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
-12-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(6)合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
(7)现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(8)外币折算
(a) 外币交易外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(9)金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进行计量：
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二主要会计政策和会计估计(续)
(9)金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
债务工具(续)
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。本集团自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性金融资产。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(9)金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值
计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资于初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有
关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始
确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(9)金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值(续)
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款出租业务其他应收款押金和保证金其他应收款员工备用金其他应收款往来款
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(9)金融工具(续)
(b) 金融负债金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
(d) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(e) 财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(10)存货
(a) 分类和成本
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
除非存货的建筑期预期于正常营运周期后才完成，否则有关存货在相关的物业建筑开始时将列为流动资产。
(b) 发出存货的计价方法
发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，开发成本和开发产品均按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。
(11)长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(11)长期股权投资(续)
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
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二主要会计政策和会计估计(续)
(11)长期股权投资(续)
(d) 长期股权投资减值
对子公司的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(17))。
(12)投资性房地产投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建
造或开发过程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命预计净残值率年折旧率
房屋及建筑物25年10%3.6%
停车场25年10%3.6%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(13)固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备、办公设备以及其他设备等。
-21-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(13)固定资产(续)
(a) 固定资产确认及初始计量(续)
固定资产在相关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。公司制改建时国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命预计净残值率年折旧率
房屋及建筑物25年10%3.6%
机器设备5年10%18%
运输工具6年10%15%
计算机及电子设备5年10%18%
办公设备5年10%18%
其他设备5年10%18%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二(17))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
-22-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(14)在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(17))。
(15)借款费用本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
(16)长期待摊费用长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
-23-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(17)长期资产减值
固定资产、在建工程、使用权资产、采用成本模式计量的投资性房地产、使
用寿命有限的无形资产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(18)职工薪酬职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
-24-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(18)职工薪酬(续)
(b) 离职后福利(续)基本养老保险本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
企业年金
本公司职工按照《沙河实业股份有限公司企业年金方案》的规定缴纳补充养老保险，企业年金基金由企业缴费、计划参加个人缴费和投资收益组成。企业缴费按参加企业年金职工的对应缴费年度实际发放工资总额的8%。本企业按月将企业缴费、员工个人缴费将汇至托管人开立的企业年金基金受托财
产托管账户，托管人为受托管理本企业企业年金的符合国家规定的法人受托机构。职员达到规定的领取条件时，可以根据规定的领取方法领取企业年金，也可按照规定购买商业养老保险产品。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
(19)股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(20)预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
-25-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(20)预计负债(续)
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
(21)收入
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
(a) 销售商品合同本集团销售商品收入主要为房地产销售收入。本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务。本集团通常在综合考虑了下列因素的基础上，以控制权转移时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的
转移、客户接受该商品。
对于房地产销售收入，如果同时满足以下条件：
(1)房地产开发项目已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥竣工备案手续；
(2)签订销售合同；
(3)取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销售合同首
付款及确定余下房款的付款安排)；
(4)根据实际情况已适当预计房地产开发项目总建造成本，同时基于项目
竣工面积测量报告，合理确定可销售面积。
则于买方接到书面交房通知书，在约定的期限内交付房产并签署交付签收单时，或者买方接到书面交房通知书后，在约定的交房期限内无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知约定的交付期限结束时，确认收入。
-26-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(21)收入(续)
(b) 提供服务合同
本集团与客户之间的提供服务合同通常包含提供物业管理服务的履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照产出法，根据时间进度确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二(9))；如果本集团已收或
应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。
(c) 重大融资成分
对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额折现为商品或服务现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。对于预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。
-27-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(22)政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本集团将与资产相关的政府补助确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分摊计入损益。
对于与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；若用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
(23)递延所得税资产和递延所得税负债递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或
负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
-28-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(23)递延所得税资产和递延所得税负债(续)
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
·递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；
·本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
(24)租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备及运输工具等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取
得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
-29-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(24)租赁(续)
本集团作为承租人(续)对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值
资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用简化方法的合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方法，在达成协议解除原支付义务时将未折现的减免金额计入当期损益，并相应调整租赁负债。
本集团作为出租人实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及运输工具时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
对于由就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方法，将减免的租金作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。
-30-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(24)租赁(续)
本集团作为出租人(续)
(a) 经营租赁(续)
除上述采用简化方法的合同变更外，当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
(25)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在
日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(26)重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 采用会计政策的关键判断
(i) 过渡期安置补偿费
如附注八(4)所述，本公司与沙河集团签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘小区-沙河商城城市更新项目的《拆迁补偿安置协议》，将鹤塘小区-沙河商城城市更新项目的搬迁房屋移交至沙河集团，沙河集团向本公司支付过渡期安置补助费，补偿期限自搬迁房屋移交且办理完毕移交手续之日起，至本公司被告知办理回迁房屋入伙截止日起三个月为止。由于本公司自搬迁之日起已将房产转移给沙河集团，在取得回迁房之前，沙河集团实质占用了沙河股份房产及相应的收益，但作为对价的回迁房需在建造完成之后才能交付。过渡期支付的安置补助费实质为沙河集团延迟交付对价每年向本公司支付的资产占用费，在发生当期计入当期损益。
-31-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(26)重要会计估计和判断(续)
(a) 采用会计政策的关键判断(续)
(ii) 信用风险显著增加的判断本集团判断信用风险显著增加的主要标准为以下一个或多个指标发生显著变
化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著
变化、担保物价值或担保方信用评级的显著下降从而将影响违约概率等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为符合以下一个或多个条件：债务人
发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(b) 重要会计估计及其关键假设下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价
值出现重大调整的重要风险：
(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的重要宏观经济假设和参数，包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化、国内生产总值和消费者物价指数等。
(ii) 存货跌价准备
如附注二(10)所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团可能需对存货计提跌价准备。
-32-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
二主要会计政策和会计估计(续)
(26)重要会计估计和判断(续)
(b) 重要会计估计及其关键假设(续)
(ii) 存货跌价准备(续)
如果实际售价，至完工时将要发生成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层估计，则本集团将于相应会计期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
(iii) 土地增值税本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关拨备金额。
(iv) 递延所得税
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所得额包括本集团通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产生的应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的应纳税所得额。本集团在确定未来期间应纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，可能导致对递延所得税资产的账面价值进行调整。
-33-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告三税项
(1)本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种计税依据税率
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%
增值税(b) 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售 13%、10%、
额乘以适用税率扣除当期允许抵扣9%、5%、3%及
的进项税后的余额计算)1%
房产税从价计征的，按房产原值一次减除1.2%或12%
20%-30%后余值的1.2%计缴；从
租计征的，按收入的12%计缴土地增值税以房地产销售收入扣除项目金额为计30%-60%税依据，按照超率累进税率30%-
60%计缴
土地使用税根据实际占用的土地面积按人民币人民币6.00-
6.00-12.00元/平方米计缴12.00元/平方米
城市维护建设税缴纳的增值税及消费税税额7%
教育费附加按实际缴纳的流转税的3%计缴3%
地方教育附加按实际缴纳的流转税的2%计缴2%(a) 根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税[2018]54号)及《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财
税[2021]6号)等相关规定，本集团在2018年1月1日至2023年12月31日的期间内，新购买的低于500万元的设备可于资产投入使用的次月一次性计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
本公司下属子公司深圳市深业置地物业投资有限公司(“深业置地物业公司”)系小型微利企业，根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12
号)规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。深业置地物业公司本年度实际有效税率为5%(2022年：2.5%)。
(b) 根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告[2019]39号)(以下简称“39号公告”)及相关规定，自2019年4月1日起，本集团的房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为9%。
本公司下属子公司深业置地物业公司系增值税小规模纳税人，根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第1号)、《财政部税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第19号)规定，自
2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收
率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。
-34-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
三税项(续)
(1)本集团适用的主要税种及其税率列示如下(续)：
(c) 地方税种和相关附加税收优惠本公司下属子公司深业置地物业系增值税小规模纳税人，根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政
部税务总局公告2023年第12号)规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对深业置地物业减半征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
四合并财务报表项目附注
(1)货币资金
2023年6月30日2022年12月31日
库存现金141181.44175475.87
银行存款597667876.64599330082.80
其他货币资金 (a) 176593089.11 5019029 9.42
774402147.19649695858.09
(a) 于 2023 年 6 月 30 日，其他货币资金为使用受到限制的预售监管资金
169347320.93元(2022年12月31日：42611645.72元)，按揭保证金
7245768.18元(2022年12月31日：7578653.70元)，无其他受限的资金
(2022年12月31日：无)。
(2)应收账款
2023年6月30日2022年12月31日
应收账款10518126.768925428.23
减：坏账准备7708715.797706175.64
2809410.971219252.59
(a) 应收账款账龄分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
一年以内2816402.13765519.97
一到二年-761204.10
二到三年303020.47-
三到四年46388.5446388.54
四到五年16868.5516868.55
五年以上7335447.077335447.07
10518126.768925428.23
-35-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(2)应收账款（续）
(b) 于 2023 年 6 月 30 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款账面余额坏账准备金额余额总额比例
国达房地产开发有限公司2012956.812012956.8119.14%
深圳市康祺实业发展有限公司1573614.131573614.1314.96%
润加物业服务（深圳）有限公司1567016.133861.8914.90%
深圳市世纪开元物业服务有限公司1271373.0966390.3812.09%
汕头市潮阳建筑工程深圳公司804178.75804178.757.64%
余额前五名的应收账款总额7229138.914461001.9668.73%
(c) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
2023年6月30日
账面余额坏账准备账面价值金额比例账面余额计提比例
单项计提坏账准备7638467.5472.62%7638467.5410.0%-按信用风险特征组
合计提坏账准备2879659.2227.38%70248.252.4%2809410.97
10518126.767708715.792809410.97
2022年12月31日
账面余额坏账准备账面价值金额比例账面余额计提比例
单项计提坏账准备8096651.1790.71%7641031.9394.37%455619.24按信用风险特征组
合计提坏账准备828777.069.2%65143.717.86%763633.35
8925428.237706175.641219252.59
-36-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(2)应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备(续)。
于2023年6月30日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额坏账准备失率(%)计提理由
国达房地产开发有重组前发生且无业务往来，限公司2012956.812012956.81100.00预计无法收回
深圳市康祺实业发公司财务状态较差，无持展有限公司1573614.131573614.13100.00续经营能力，预计无法收回汕头市潮阳建筑工重组前发生且无业务往来，程深圳公司804178.75804178.75100.00预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
1999年应收房款672993.77672993.77100.00预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
2000年应收房款417921.21417921.21100.00预计无法收回
新一佳超市控股有公司财务状态较差，无持限公司303020.47303020.47100.00续经营能力，预计无法收回重组前发生且无业务往来，深圳市建设局201534.00201534.00100.00预计无法收回
保鸿房款142504.00142504.00100.00已挂账多年，预计无法收回重组前发生且无业务往来，商报社118335.00118335.00100.00预计无法收回
刘静133000.00133000.00100.00已挂账多年，预计无法收回魁占兰125218.00125218.00100.00已挂账多年，预计无法收回苏显飞、刘雪华108999.00108999.00100.00已挂账多年，预计无法收回宝瑞轩-福宝阁-
李秀云100000.00100000.00100.00已挂账多年，预计无法收回其他共计31户924192.40924192.40100.00已挂账多年，预计无法收回
7638467.547638467.54
-37-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(2)应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备(续)。
于2022年12月31日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额坏账准备失率(%)计提理由
国达房地产开发有重组前发生且无业务往来，限公司2012956.812012956.81100.00预计无法收回
深圳市康祺实业发公司财务状态较差，无持展有限公司1573614.131573614.13100.00续经营能力，预计无法收回汕头市潮阳建筑工重组前发生且无业务往来，程深圳公司804178.75804178.75100.00预计无法收回
新一佳超市控股有公司财务状态较差，无持限公司761204.10305584.8640.14续经营能力，预计无法收回重组前发生且无业务往来，
1999年应收房款672993.77672993.77100.00预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
2000年应收房款417921.21417921.21100.00预计无法收回
重组前发生且无业务往来，深圳市建设局201534.00201534.00100.00预计无法收回
保鸿房款142504.00142504.00100.00已挂账多年，预计无法收回重组前发生且无业务往来，商报社118335.00118335.00100.00预计无法收回
刘静133000.00133000.00100.00已挂账多年，预计无法收回魁占兰125218.00125218.00100.00已挂账多年，预计无法收回苏显飞、刘雪华108999.00108999.00100.00已挂账多年，预计无法收回宝瑞轩-福宝阁-
李秀云100000.00100000.00100.00已挂账多年，预计无法收回其他共计31户924192.40924192.40100.00已挂账多年，预计无法收回
8096651.177641031.93
-38-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(2)应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
(ii) 计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合—出租业务：
2023年6月30日2022年12月31日
账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额
1年以内2816402.130.25%6991.16765519.970.25%1886.62
2至3年------
3至4年46388.54100.00%46388.5446388.54100.00%46388.54
4至5年16868.55100.00%16868.5516868.55100.00%16868.55
2879659.2270248.25828777.0665143.71
(iii) 2023 年 1-6 月，本集团计提坏账准备金额为 5104.54 元(2022 年度：
580403.51元)；转回坏账准备金额为2564.39元(2022年度：588363.59元)。
(iv) 于 2023 年 6 月 30 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无应收账款质押。
(3)预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
金额占总额比例金额占总额比例
一年以内3278462.6743.50%6066091.7589.45%
一到二年4050039.0053.73%476718.007.03%
二到三年60198.000.80%90000.001.33%
三年以上148500.001.97%148500.002.19%
7537199.676781309.75
于2023年6月30日，账龄超过一年的预付款项为4258737.00元(2022年
12月31日：715218.00元)，主要为预付电梯设备采购款。
-39-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(3)预付款项(续)
(b) 于 2023 年 6 月 30 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
金额占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额7340272.0097.39%
(4)其他应收款
2023年6月30日2022年12月31日
往来款18395809.9219579652.61
应收押金和保证金3539155.625009004.87
应收员工备用金264713.24168945.51
22199678.7824757602.99
减：坏账准备10428399.0415158004.04
11771279.749599598.95
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
一年以内7464136.755860468.35
一到二年2151924.953197107.22
二到三年802948.981496264.40
三年以上11780668.1014203763.02
22199678.7824757602.99
-40-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(4)其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月内预期信用损失整个存续期预期信用损失
(组合)整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)合计账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面余额坏账准备坏账准备
2022年12月31日9671221.4971622.54--15086381.5015086381.5015158004.04
本期新增2987687.6722807.30----22807.30
本期减少797852.944653.36--4747758.944747758.944752412.30
2023年6月30日11861056.2289776.48--10338622.5610338622.5610428399.04
-41-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(4)其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2023 年 6 月 30 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来12个月内
第一阶段账面余额预期信用损失率坏账准备理由
往来款9317224.230.75%69494.90
应收押金和保证金2279118.750.80%18319.61
应收员工备用金264713.240.74%1961.97
11861056.2289776.48预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段账面余额信用损失率坏账准备理由
往来款8514612.24100%8514612.24
应收押金和保证金1824010.32100%1824010.32
10338622.5610338622.56债务人财务困难等
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来12个月内
第一阶段账面余额预期信用损失率坏账准备理由
往来款6322701.210.72%45607.21
应收押金和保证金3179574.770.78%24763.16
应收员工备用金168945.510.74%1252.17
9671221.4971622.54预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段账面余额信用损失率坏账准备理由
往来款13256951.40100%13256951.40
应收押金和保证金1829430.10100%1829430.10
15086381.5015086381.50债务人财务困难等
-42-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(4)其他应收款(续)
(c) 2023 年 1-6 月，本集团计提坏账准备金额为 22807.30 元 (2022 年度：
538702.33元)；转回坏账准备金额为4752412.30元(2022年度：
484136.84元)。
(d) 于 2023 年 6 月 30 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款性质余额账龄余额总额比例坏账准备
新乡市卫滨区建设委员会往来款4754163.105年以上21.42%4754163.10押金及
深圳市建设局保证金1299606.005年以上5.85%1299606.00押金及
沙河集团(附注八(5))保证金880839.624年以上3.97%-深圳市世纪开元物业服务有限押金及
公司保证金800000.001-2年3.60%13219.89
河南建业教育产业有限公司往来款782222.641-3年3.52%8401.60
8516831.3638.36%6075390.59
(5)存货
(a) 存货分类如下：
2023年6月30日2022年12月31日
账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值
拟开发土地177783109.08-177783109.08177706804.71-177706804.71
开发成本939602011.6537802237.28901799774.37894557639.7737802237.28856755402.49
开发产品489133082.175460903.07483672179.10878084784.595460903.07872623881.52
1606518202.9043263140.351563255062.551950349229.0743263140.351907086088.72
(b) 存货跌价准备分析如下：
2022年12月31日本期增加本期减少2023年6月30日
开发成本37802237.2837802237.28
开发产品5460903.075460903.07
43263140.3543263140.35
-43-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(5)存货(续)
(c) 于 2023 年 6 月 30 日，拟开发土地明细如下：
2022年2023年
项目名称使用权年限12月31日本期增加6月30日
荥阳健康城2020年3月-2090年3月171316111.6676304.37171392416.03
长沙沙河城四期四区2005年3月-2075年3月6390693.05-6390693.05
177706804.7176304.37177783109.08
-44-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(5)存货(续)
(d) 于 2023 年 6 月 30 日，开发成本明细如下：
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资2022年12月31日2023年6月30日跌价准备
长沙深业中心2020年9月2023年12月83290万元597918266.80624943012.8037802237.28
长沙沙河城四期三 B 区 2021 年 4 月 2023 年 12 月 34000 万元 223522151.40 237313462.46 -
长沙沙河城二期二区2015年3月2023年12月29506万元57217443.5761039599.39-
其他2011年9月2023年12月2500万元15899778.0016305937.00-
894557639.77939602011.6537802237.28
于2023年6月30日，账面价值为624943012.80元(2022年12月31日：597918266.80元)存货用于取得银行借款抵押。
于2023年1-6月，计入存货的资本化借款费用为5818717.55元(2022年1-6月：9811502.49元)，用于确认资本化金额的资本化率为4.18%(2022年度：4.46%)。
-45-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(5)存货(续)
(e) 于 2023 年 6 月 30 日，开发产品明细如下：
2022年12月31日2023年6月30日
项目名称竣工时间账面原值跌价准备本期增加本期减少账面原值跌价准备
长沙沙河城四期三 A 区 2022 年 10 月 423012698.17 - - 312302894.39 110709803.78 -
鹤塘岭花园(i) 2022 年 07 月 158336284.80 - 50600.00 43424322.95 114962561.85 -
新乡世纪新城二期2015年12月58160078.04499233.60-14736228.9143423849.13499233.60
长沙沙河城一期一区2017年08月52673716.504641093.02--52673716.504641093.02
新乡世纪新城一期2014年12月46746920.58--8305491.0038441429.58-
长沙沙河城四期一区2021年11月37280959.43--1124017.2636156942.17-
新乡世纪新城三期一区2019年11月36498396.60--6028691.3430469705.26-
长沙沙河城四期二区2019年12月22343320.13--63524.3122279795.82-
长沙沙河城三期一区2014年12月13860000.00---13860000.00-
新乡世纪新城三期二区2021年11月12684015.78--2827132.269856883.52-
长沙沙河城三期二区2018年09月7496204.65320576.45--7496204.65320576.45
长沙沙河城二期一区缓建双拼2020年12月3486810.97---3486810.97-
新乡世纪村一期2009年08月3350211.75---3350211.75-
新乡世纪村三期2012年12月1120000.00--70000.001050000.00-
新乡世纪村二期2009年12月1035167.19--120000.00915167.19-
878084784.595460903.0750600.00389002302.42489133082.175460903.07
(i) 于 2022 年 8 月 31 日，本公司取得沙河集团交付的回迁房屋，自此，本公司与沙河集团自 2013 年开始的深圳市南山区沙河街道鹤塘岭小区-沙河商城城市更新项目宣告完成。该部分房屋用于对外出售，作为存货列报。
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四合并财务报表项目附注(续)
(6)其他流动资产
2023年6月30日2022年12月31日
待抵扣进项税额13530492.9052328253.46
预交税费6983514.3346453019.26
合同取得成本238738.5974074.83
其他5085.136250.00
20757830.9598861597.55
(7)投资性房地产房屋及建筑物停车场合计账面原值
2022年12月31日及
2023年6月30日67934354.5644251740.12112186094.68
累计折旧
2022年12月31日28923779.6719234660.9748158440.64
本期计提1225352.161202106.002427458.16
2023年6月30日30149131.8320436766.9750585898.80
账面价值
2023年6月30日37785222.7323814973.1561600195.88
2022年12月31日39010574.8925017079.1564027654.04
(i) 于 2023 年 1-6 月及 2022 年度，无资本化计入投资性房地产的借款费用。
(ii) 2023 年 6 月 30 日，本集团未对投资性房地产计提减值准备(2022 年 12 月
31日：无)。
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四合并财务报表项目附注(续)
(8)固定资产计算机及房屋及建筑物机器设备运输工具电子设备办公设备其他设备合计原价
2022年12月31日44347378.206675.004594142.652335083.763024915.28358750.5654666945.45
本期增加
购置---28722.93--28722.93本期减少
处置及报废-------
2023年6月30日44347378.206675.004594142.652363806.693024915.28358750.5654695668.38
累计折旧
2022年12月31日24094457.613823.803377194.411408214.952689332.11252349.8231825372.70
本期增加
计提798252.78399.0075336.48136166.3813293.2510069.021033516.91本期减少
处置及报废-------
2023年6月30日24892710.394222.803452530.891544381.332702625.36262418.8432858889.61
账面价值
2023年6月30日19454667.812452.201141611.76819425.36322289.9296331.7221836778.77
2022年12月31日20252920.592851.201216948.24926868.81335583.17106400.7422841572.75
-48-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(8)固定资产(续)
(i) 于 2023 年 6 月 30 日及 2022 年 12 月 31 日，本集团无固定资产抵押。
(ii) 2023 年 1-6 月固定资产计提的折旧金额为 1033516.91 元(2022 年 1-6 月：
1057062.27元)，其中计入营业成本及管理费用的折旧金额分别为1389.00
元及1032127.91元(2022年1-6月：1389.00元及1055673.27元)。
(iii) 2023 年 6 月 30 日及 2022 年 12 月 31 日本集团无暂时闲置的固定资产。
(iv) 2023 年 6 月 30 日及 2022 年 12 月 31 日本集团无未办妥产权证书的固定资产。
(v) 2023 年 6 月 30 日，本集团未对固定资产计提减值准备(2022 年 12 月 31日：无)。
(9)在建工程
2023年6月30日2022年12月31日
在建工程175123385.84168155628.45
(a) 重大在建工程项目变动
2022年2023年
12月31日6月30日资金
账面余额本期增加账面余额来源
长沙深业中心自持酒店物业项目168155628.456967757.39175123385.84贷款/自筹
(i) 于 2023 年 1-6 月，本集团借款费用资本化金额为 1607828.70 元，本期资本化率约为4.18%(2022年度：资本化金额为4514848.92元，资本化率为
4.46%)。
(ii) 于 2023 年 6 月 30 日，账面价值为 175123385.84 元(2022 年 12 月 31日：168155628.45元)在建工程用于取得银行借款抵押。
(iii) 于 2023 年 6 月 30 日，本集团未对在建工程计提减值准备(2022 年 12 月 31日：无)。
-49-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(10)使用权资产房屋及建筑物原价
2023年6月30日及2022年12月31日14928812.92
累计折旧
2022年12月31日9881700.18
本期计提2334831.00
2023年6月30日12216531.18
账面价值
2023年6月30日2712281.74
2022年12月31日5047112.74
(11)长期待摊费用
2023年6月30日2022年12月31日
装修费3263592.764221604.66
(12)递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 递延所得税资产
2023年6月30日2022年12月31日
可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差及可抵扣亏损递延所得税资产异及可抵扣亏损递延所得税资产
计提土地增值税123785735.7230946433.93123953872.9030988468.22
资产减值准备59804493.8914951120.7260553664.4015138413.23
可抵扣亏损12363542.952960485.5252279136.2913022888.30
内部交易抵销29254273.757313568.4525217006.376304251.59
尚未支付的费用357485.8089371.44412089.68103022.42
225565532.1156260980.06262415769.6465557043.76
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额31123625.4732652516.90
预计于1年后转回的金额25137354.5932904526.86
56260980.0665557043.76
-50-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(12)递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(b) 递延所得税负债
2023年6月30日2022年12月31日
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债
鹤塘岭花园(附注
四(5)(e)(i)) 98781848.62 2469546 2.16 1323215 92.32 3308039 8.08
合同取得成本74074.8218518.7174074.8218518.71
98855923.4424713980.87132395667.1433098916.79
其中：
预计于1年内(含1年)转回的金额24713980.8733098916.79
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
可抵扣暂时性差异1993242.915811232.37
(d) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2023年6月30日2022年12月31日
递延所得税资产净额53546118.6753123214.27
递延所得税负债净额21999119.4920665087.31
(13)资产减值及损失准备
2022年本期计提本期转回2023年
12月31日6月30日
应收账款坏账准备7706175.645104.542564.397708715.79
其中：单项计提坏账准备7641031.932564.397638467.54
组合计提坏账准备65143.715104.5470248.25
其他应收款坏账准备15158004.0422807.304752412.3010428399.04
小计22864179.6827911.844754976.6918137114.83
存货跌价准备43263140.35--43263140.35
合计66127320.0327911.844754976.6961400255.18
-51-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(14)应付账款
2023年6月30日2022年12月31日
应付工程款264799421.25336002083.61
于2023年6月30日，账龄超过一年的应付账款为191312499.11元(2022年12月31日：126142362.25元)，主要为应付工程款及工程质保金，因项目尚未结算故还未偿还。
(15)预收款项
2023年6月30日2022年12月31日
预收租金367283.12375097.09
(16)合同负债
2023年6月30日2022年12月31日
商品房销售371539727.78681729681.85
(a) 包括在 2022 年 12 月 31 日账面价值中的 598452496.33 元合同负债已于
2023年1-6月转入营业收入，均为房地产销售收入(2021年12月31日账面
价值中的473637732.09元合同负债已于2022年度转入营业收入，均为房地产销售收入)。
(b) 预售金额前五的项目收款信息：
预计项目名称期初余额期末余额竣工时间预售比例
鹤塘岭花园225249043.12139932855.962022.0794.03%长沙沙河城四期
三 B 区 17687832.11 133153137.61 2023.12 32.52%长沙沙河城四期
三 A 区 429842472.08 75928103.27 2022.10 96.78%新乡世纪新城
二期897577.1412010013.342015.1297.57%
长沙深业中心6410105.506893718.552023.121.30%
-52-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(17)应付职工薪酬
2023年6月30日2022年12月31日
应付短期薪酬(a) 16289438.64 16644627.84
应付设定提存计划(b) 4052479.96 3137105.98
20341918.6019781733.82
(a) 短期薪酬
2022年2023年
12月31日本期增加本期减少6月30日
工资、奖金、津贴和
补贴12533983.2817054413.7417527263.8712061133.15
职工福利费-1625823.111625823.11-
社会保险费-799175.29799175.29-
其中：医疗保险费-710706.34710706.34-
工伤保险费-32793.8032793.80-
生育保险费-53842.3853842.38-
住房公积金-1234406.281234406.28-工会经费和职工教育
经费4110644.56550847.08433186.154228305.49
16644627.8421264665.5021619854.7016289438.64
(b) 设定提存计划
2022年2023年
12月31日本期增加本期减少6月30日
基本养老保险-1349693.301349693.30-
失业保险费-27673.9527673.95-
企业年金缴费(i) 3137105.98 915373.98 - 405247 9.96
3137105.982292741.231377367.254052479.96
(i) 本公司建立企业年金，职工个人缴费为每人每年 120 元，单位年缴费总额为参加企业年金职工对应缴费年度实际发放工资总额的8%。
-53-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(18)应交税费
2023年6月30日2022年12月31日
企业所得税65998908.4931710368.85
增值税12846473.6412441787.23
个人所得税203848.181476389.78
印花税247232.10307766.28
城市维护建设税543685.121096.07
教育费附加233187.55469.75
其他338839.5182147.79
80412174.5946020025.75
(19)其他应付款
2023年6月30日2022年12月31日
应付关联方往来(附注八(5))-214001687.00
土地增值税清算准备金159166570.76123953872.90
应付第三方往来7983299.3817519828.63
应付利息(a) 7336305.56 14536000.00
押金保证金1616007.041848863.68
176102182.74371860252.21
于2023年6月30日，账龄超过一年的重要其他应付款为53217290.12元
(2022年12月31日：269586115.21元)，主要为土地增值税清算准备金。
(a) 应付利息
2023年6月30日2022年12月31日
关联方借款利息(附注八(5))7336305.5614536000.00
银行借款利息--
7336305.5614536000.00
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四合并财务报表项目附注(续)
(20)一年内到期的非流动负债
2023年6月30日2022年12月31日
一年内到期的长期借款
(附注四(22))100000000.00228347245.64
本金100000000.00228000000.00
利息-347245.64一年内到期的租赁负债
(附注四(23))2901630.365039713.29
102901630.36233386958.93
(21)其他流动负债
2023年6月30日2022年12月31日
待转销项税额32582895.4461066897.37
(22)长期借款
2023年6月30日2022年12月31日
抵押借款(a) 100000000.00 228000000.00
减：一年内到期的长期借款
(附注四(20))100000000.00228000000.00
--(a) 于 2020 年 10 月 10 日，本集团之子公司长沙深业福湘置业有限公司(“福湘公司”)就其长沙深业中心项目与中国建设银行股份有限公司签订了3年期抵押并担保贷款合同，授信总额人民币430000000.00元；贷款期限自
2020年12月4日至2023年12月4日；约定贷款年利率为全国银行间同
业拆借中心一年期贷款市场报价利率加1.28%，2023年6月30日利率为
4.93%(2022年12月31日：4.93%)。以福湘公司的存货及在建工程作为抵押，抵押资产账面价值于2023年6月30日共计800066398.64元(2022年12月31日：766073895.25元)。
(23)租赁负债
2023年6月30日2022年12月31日
租赁负债2901630.365459160.81
减：一年内到期的非流动负债
(附注四(20))2901630.365039713.29
-419447.52
-55-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(24)股本
2023年6月30日2022年12月31日
普通股242046224.00242046224.00
(25)资本公积
2023年6月30日2022年12月31日
其他9969249.979969249.97
(26)盈余公积
2023年6月30日2022年12月31日
法定盈余公积金(a) 90326804.41 90326804.41
任意盈余公积金157659909.83157659909.83
247986714.24247986714.24
(a) 根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。
(27)未分配利润
2023年6月30日2022年12月31日
年初未分配利润666660527.07484118114.95
加：本期归属于母公司股东的
439070910.42
净利润248678665.41
减：提取法定盈余公积-15709956.94
应付普通股股利(i) 29045546.88 50426296.35
期末未分配利润1076685890.61666660527.07
(i) 根据 2023 年 4 月 20 日股东大会决议，本公司以总股本 242046224 股为基数，以未分配利润向全体股东每10股派发1.20元（含税）现金股利，分配利润金额合计29045546.88元(含税)。
-56-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
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(28)营业收入和营业成本
2023年半年度2022年半年度
主营业务收入1062449547.21362290481.94
2023年半年度2022年半年度
主营业务成本365502276.10231866435.62
营业收入列示如下：
2023年半年度2022年半年度
房地产销售1056758044.81358164712.55
物业租赁4992960.943431720.32
物业管理698541.46694049.07
1062449547.21362290481.94
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2023年半年度2022年半年度
主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本
房地产销售1056758044.81361974845.08358164712.55227293343.16
物业租赁4992960.943023226.143431720.323884948.39
物业管理698541.46504204.88694049.07688144.07
1062449547.21365502276.10362290481.94231866435.62
(b) 本集团营业收入分解如下：
2023年半年度2022年半年度
主营业务收入
其中：在某一时点确认
—房地产销售1056758044.81358164712.55在某一时段内确认
—物业管理4992960.943431720.32
物业租赁698541.46694049.07
1062449547.21362290481.94
于2023年6月30日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为371539727.78元(2022年12月31日：681729681.85元)，本集团预计全部将于2023年度确认收入。
-57-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(28)营业收入和营业成本(续)
(c) 报告期内确认收入的房地产项目信息：
收入金额
长沙沙河城项目565199195.26
鹤塘岭花园项目481003960.55
新乡世纪新城项目10063515.47
新乡世纪村项目491373.53
1056758044.81
(d) 与客户之间合同产生的营业收入分解情况如下：
2023年半年度
报告分部房地产销售物业租赁物业管理合计主要经营地区
湖南长沙565199195.26472030.16-565671225.42
河南新乡10554889.00333060.34-10887949.34
广东深圳481003960.554187870.44698541.46485890372.45
1056758044.814992960.94698541.461062449547.21
2022年半年度
报告分部房地产销售物业租赁物业管理合计主要经营地区
湖南长沙353648426.05425507.12-354073933.17
河南新乡4516286.50310280.34-4826566.84
广东深圳-2695932.86694049.073389981.93
358164712.553431720.32694049.07362290481.94
(29)税金及附加
2023年半年度2022年半年度
土地增值税61511233.4537704007.60
城市维护建设税3246366.98884930.22
教育费附加2318935.14632078.23
房产税153372.76137637.46
其他782678.61187700.92
68012586.9439546354.43
-58-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
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(30)销售费用
2023年半年度2022年半年度
销售佣金20622858.053522226.78
广告宣传推广费2266187.511385368.42
房租及管理费1452132.311277455.38
职工薪酬11965.0745560.78
其他359435.52471763.62
24712578.466702374.98
(31)管理费用
2023年半年度2022年半年度
职工薪酬20447713.2223017752.94
使用权资产折旧费2334831.052481207.77
折旧与摊销1771970.511790584.56
办公费1448367.671207688.09
房租及管理费446565.44928142.12
审计评估费830074.00879546.98
业务招待费281043.73348662.74
其他1148022.121443799.20
28708587.7432097384.40
(32)财务收入—净额
2023年半年度2022年半年度
银行借款利息支出4296272.775284239.99
关联方借款利息支出3130273.484527262.50
加：租赁负债利息支出92634.17208565.22
减：资本化利息(a) 7426546.25 9811502.49
减：利息收入4932165.821417689.81
汇兑损益-457.53-257.50
其他53392.8037880.75
-4786596.38-1171501.34
(a) 于 2023 年 1-6 月，借款费用资本化金额已全部计入存货和在建工程(2022 年度：借款费用资本化金额已全部计入存货和在建工程)。
-59-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(33)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2023年半年度2022年半年度
房地产销售成本361974845.08227293343.16
职工薪酬费用20862069.1723579689.29
销售佣金20622858.053522226.78
广告宣传推广费2266187.511385368.42
折旧费和摊销费用4417597.974436212.02
物业管理服务费2270143.893319498.32
使用权资产折旧费2334831.052481207.77
办公费1675333.191632077.93
审计评估费830074.00879546.98
业务招待费281043.73348662.74
服务成本101814.00171768.50
其他1286644.661616593.09
418923442.30270666195.00
(34)信用减值损失
2023年半年度2022年半年度
应收账款坏账损失-2540.15-294157.16
其他应收款坏账损失4729605.00-1077943.46
4727064.85-1372100.62
(35)其他收益
2023年半年度2022年半年度
小微企业免征增值税-47331.76
社保稳岗补贴-20288.07
个人所得税手续费返还114372.4410430.55
其他1062.00-
115434.4478050.38
-60-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(36)营业外收入计入2023年半年
2023年半年度2022年半年度度非经常性损益
拆迁过渡期安置费(a) - 6134467.50 -
罚款及违约金收入122000.006000.00122000.00
其他2.001650.002.00
122002.006142117.50122002.00
(a) 2022 年 1-6 月，本公司收到沙河集团支付的沙河商城旧改拆迁过渡期安置补助费 6134467.50 元计入营业外收入，详见附注八(4)(e)(i)。
(37)营业外支出计入2023年半年
2023年半年度2022年半年度度非经常性损益
其他-399.90-
-399.90-
(38)所得税费用
2023年半年度2022年半年度
按税法及相关规定计算的当期所得税143092236.7120214411.58
递延所得税911127.79-5454014.93
144003364.5014760396.65
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费
用：
2023年半年度2022年半年度
利润总额585264615.6458097101.21
按适用税率计算的所得税146316153.9114524275.30
某些子公司适用不同税率的影响-14107.18-33922.98
税收优惠-42321.55-
对以前期间当期所得税的调整-1402554.4925962.50
不得扣除的成本、费用和损失146193.81244081.83当期未确认递延所得税资产的可
抵扣暂时性差异-1000000.00-
所得税费用144003364.5014760396.65
-61-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
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(39)每股收益
(a) 基本每股收益基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外
普通股的加权平均数计算：
2023年半年度2022年半年度
归属于母公司普通股股东的合
并净利润439070910.4243840572.02本公司发行在外普通股的加权
平均数(i) 242046224.00 242046224.00
基本每股收益1.810.18
其中：
—持续经营基本每股收益：1.81元/股0.18元/股
—终止经营基本每股收益：--
(i) 普通股加权平均数计算过程
2023年半年度2022年半年度
期初已发行普通股股数242046224.00201705187.00
股票股利的影响(注)-40341037.00
期末普通股的加权平均数242046224.00242046224.00
注本公司于2022年度以未分配利润向全体股东分配股票股利40341037股，完成后视同自2022年初即已发生，按分配股票股利后的股数计算普通股的加权平均数及每股收益。
(b) 稀释每股收益稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于2023年半年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。
-62-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(40)现金流量表项目注释
(a) 收到其他与经营活动有关的现金
2023年半年度2022年半年度
收到回迁房相关款项6134467.50
存款利息收入4932165.821417689.81
按揭保证金及其他受限资金1693803.6921908133.00
收到的押金保证金286534.0044866.00
其他往来款2226407.8427144917.65
9138911.3556650073.96
(b) 支付其他与经营活动有关的现金
2023年半年度2022年半年度
其他货币资金变动金额126735675.21-
费用性支出35726115.0115495379.04
退购房诚意金5636355.00-
支付的押金保证金285620.00160235.00
代收代付款11365544.637723834.54
179749309.8523379448.58
(c) 支付其他与筹资活动有关的现金
2023年半年度2022年半年度
偿还租赁负债支付的金额2782672.962830647.90
2023年1-6月，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为2782672.96元
(2022年1-6月：2830647.90元)，除计入筹资活动的偿付租赁负债支付的
金额以外，其余现金流出均计入经营活动。
-63-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
四合并财务报表项目附注(续)
(41)现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料将净利润调节为经营活动现金流量
2023年半年度2022年半年度
净利润441261251.1443336704.56
加：信用减值损失-4727064.851372100.62
使用权资产折旧2334831.002481207.77
固定资产折旧1033516.911057062.27
投资性房地产折旧及摊销2427458.162427458.16
长期待摊费用摊销958011.90734349.42
财务费用92634.17208565.22
递延所得税资产增加9296063.71-5445355.37
递延所得税负债增加/(减少)-8384935.92-
存货的减少343831026.16183670787.32
经营性应收项目的增加-19896145.75-5876497.36
经营性应付项目的增加-377423366.80-284316533.19
经营活动产生/(使用)的现金
流量净额390803279.83-60350150.58
(b) 现金及现金等价物净变动情况
2023年半年度2022年半年度
现金及现金等价物的期末余额597809058.08257875311.51
减：现金及现金等价物的年初余额599505558.67236417626.07
现金及现金等价物净增加/(减少)额-1696500.5921457685.44
(42)所有权或使用权受到限制的资产
2023年6月30日2022年12月31日
货币资金(i) 176593089.11 501902 99.42
存货(ii) 624943012.80 5979182 66.80
在建工程(iii) 175123385.84 1681556 28.45
976659487.75816264194.67
(i) 详见附注四（1）。
(ii) 于 2023 年 6 月 30 日，账面价值为人民币 624943012.80 元(2022 年 12 月
31日：597918266.80元)存货用于取得银行借款抵押。
(iii) 于 2023 年 6 月 30 日，账面价值为人民币 175123385.84 元(2022 年 12 月
31日：168155628.45元)在建工程用于取得银行借款抵押。
-64-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告五合并范围的变更
公司控股子公司洛阳深业博浩地产有限公司（“洛阳博浩”），于2023年5月8日完成注销，不再纳入合并范围。
六在其他主体中的权益
(1)在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成持股比例子公司名称主要经营地注册地业务性质直接间接取得方式
长沙深业置业有限公司(“长沙公司”)长沙市长沙市房地产开发、销售100.00%-通过设立或投资等方式取得
新乡市深业地产有限公司(“新乡公司”)新乡市新乡市房地产开发、销售70.00%-通过设立或投资等方式取得
深业置地物业深圳市深圳市物业管理100.00%-通过设立或投资等方式取得
福湘公司长沙市长沙市房地产开发、销售-100.00%通过设立或投资等方式取得
河南深业地产有限公司(“郑州公司”)荥阳市荥阳市房地产开发、销售100.00%-通过设立或投资等方式取得
-65-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
六在其他主体中的权益(续)
(1)在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司少数股东2023年半年度2023年半年度2023年6月30日的持股比例归属于少数股东的损益向少数股东分派的股利少数股东权益子公司名称
新乡公司30%590652.18-50880852.54
上述非全资子公司的主要财务信息列示如下：
2023年6月30日2022年12月31日
流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计
新乡公司216765373.6820876617.39237641991.0768032482.5668032482.56235652336.7421830922.39257483259.1389842591.2289842591.22
2023年半年度2022年半年度
营业收入净亏损综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量
新乡公司10887949.341968840.601968840.60-1480114.194826566.84-1679558.20-1679558.20-6787960.42
-66-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告七分部信息
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。
由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有2个报告分部，分别为：
—房地产业务分部，主要建造、售卖或出租商业房产和车位—物业管理分部，主要提供物业管理服务分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产根据分部的经营进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(a) 2023 年半年度及 2023 年 6 月 30 日分部信息列示如下：
房地产业务物业管理分部间抵销合计
对外交易收入1061751005.75698541.46-1062449547.21
分部间交易收入----
信用减值损失4727062.402.45-4727064.85
使用权资产折旧费2334831.00--2334831.00
折旧费和摊销费4417597.971389.00-4418986.97
利润总额584982472.00282143.64-585264615.64
所得税费用143848380.95154983.55-144003364.50
资产总额2714152640.4223462644.31-39000000.002698615284.73非流动资产增加
/(减少)额244051.35-1389.00-242662.35
负债总额1089642099.54404253.83-19000000.001071046353.37
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
-67-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
七分部信息(续)
(b) 2022 年半年度及 2022 年 6 月 30 日分部信息列示如下：
房地产业务物业管理分部间抵销合计
对外交易收入361596432.87694049.07-362290481.94
分部间交易收入----
信用减值损失-1372100.790.17--1372100.62
使用权资产折旧费2481207.77--2481207.77
折旧费和摊销费4217480.851389.00-4218869.85
利润总额57926771.07170330.14-58097101.21
所得税费用14751737.098659.56-14760396.65
资产总额2405592493.2023042628.28-39000000.002389635121.48非流动资产增加
/(减少)额-6536721.37-1389.00--6538110.37
负债总额1381315826.41468613.14-19000000.001362784439.55
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(c) 本集团位于国内的除金融资产及递延所得税资产之外的非流动产总额列示如
下：
非流动资产总额2023年6月30日2022年12月31日
湖南长沙188688875.09182677784.82
广东深圳64344086.8469674222.26
河南新乡11379014.5711677039.37
河南荥阳124258.49264526.19
264536234.99264293572.64
八关联方关系及其交易
(1)母公司情况
(a) 母公司基本情况注册地业务性质
沙河集团深圳市房地产开发和经营、物业租赁、药品销售、医疗服务本公司的最终控制方为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
(b) 母公司注册资本及其变化
2022年12月31日
及2023年6月30日
沙河集团350000000.00
-68-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
八关联方关系及其交易(续)
(1)母公司情况(续)
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2023年6月30日2022年12月31日
表决权表决权持股比例比例持股比例比例
沙河集团34.02%34.02%34.02%34.02%
(2)子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注六(1)。
(3)其他关联方情况与本集团的关系深圳沙河医院受同一控股股东控制的企业
深业托育(深圳)有限公司受同一控股股东控制的企业
深业置地（深圳）物业管理有限公司受同一控股股东控制的企业
深业智慧科技（深圳）有限公司受同一控股股东控制的企业
(4)关联交易
(a) 购销商品、提供和接受劳务及服务关联方关联交易内容2023年半年度2022年半年度
沙河集团提供物业管理服务695119.68694049.07
深圳沙河医院提供房屋租赁服务83239.9898415.20
深业托育(深圳)有限
公司提供房屋租赁服务14285.7014285.70
深业置地（深圳）物
业管理有限公司接受物业管理服务564999.53-深业智慧科技（深圳）有限公司接受信息技术服务24943.25-
1382588.14806749.97
-69-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
八关联方关系及其交易(续)
(4)关联交易(续)
(b) 本集团作为承租方当年确认的使用权资产：
出租方名称租赁资产种类2023年半年度2022年半年度
沙河集团房屋建筑物--
本集团作为承租方承担的租赁负债利息支出：
2023年半年度2022年半年度
沙河集团92634.17200395.02
(c) 利息费用关联方2023年半年度2022年半年度
沙河集团3124805.564527262.50
(d) 关键管理人员薪酬
2023年半年度2022年半年度
关键管理人员薪酬4018620.924186953.12
(e) 其他关联方交易
2023年半年度2022年半年度
拆迁过渡期安置费(i) - 6134467.50
合计-6134467.50
-70-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
八关联方关系及其交易(续)
(4)关联交易(续)
(e) 其他关联方交易(续)
(i) 2013 年 9 月 16 日，本公司与沙河集团签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘小区-沙河商城城市更新项目的《拆迁补偿安置协议》，该项目用地范围内所涉及的拆迁物业总面积为41345.67㎡，其中沙河商城综合楼一至六层为本公司名下物业，面积14049.44㎡。
由于上述拆迁工作于2014年启动，本公司于2014年度内将原列报于投资性房地产及固定资产的所涉及的待拆迁物业账面价值33051251.34元的沙河
商城资产转入其他流动资产核算，其中一层3017.39平方物业的账面价值
7098397.89元。
按本公司和沙河集团约定，沙河集团在拆迁过渡期内向本公司支付安置费，其中沙河商城综合楼一层商业部分过渡期安置费计自《搬迁补偿安置协议之补充协议》生效之日(2018年11月30日)停止。
于2022年度，本公司收到沙河集团支付的沙河商城旧改拆迁过渡期安置补助费10735318.13元(2022年1-6月：6134467.50元)计入营业外收入。
于2022年8月31日，本公司取得沙河集团交付的回迁房屋，自此，本公司与沙河集团自2013年开始的深圳市南山区沙河街道鹤塘岭小区-沙河商城
城市更新项目宣告完成。取得回迁房确认收益195694196.55元，拆迁延期补偿款9357522.36元，计入2022年度营业外收入。
(5)关联方余额
(a) 其他应收款
2023年6月30日2022年12月31日
沙河集团880839.62880839.62
(b) 其他应付款
2023年6月30日2022年12月31日
关联方借款—本金
沙河集团(i) - 210000000.00
关联方借款—利息
沙河集团(i) 7336305.56 14536000.00关联方往来
沙河集团-4001687.00
7336305.56228537687.00
-71-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
八关联方关系及其交易(续)
(5)关联方余额(续)
(b) 其他应付款(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团应付沙河集团借款本金 210000000.00 元以及借款利息14536000.00元，经双方一致同意对该协议借款余额进行展期。2023年1-6月期间，本集团偿还沙河集团借款本金210000000.00元以及借款利息10324500.00元，于2023年6月30日，本集团应付沙河集团借款利息7336305.56元。
九或有事项
2023年6月30日2022年12月31日
对外提供担保形成的或有负债(注)663314563.33533920807.76
(a) 指本集团就若干银行授出的按揭融资额而提供担保，该等按揭融资涉及为本集团若干物业买家安排的按揭贷款。根据担保的条款，倘该等买家未能支付按揭款项，本集团须负责向银行偿还买家欠款本金额连同应计利息及罚款，而本集团有权接收有关物业的法定业权及管有权。该担保将于发出房地产所有权证(一般于买方取得有关物业的拥有权后三个月内发出)；或物业买方付
清按揭贷款时解除，以较早者为准。
管理层认为倘买家拖欠还款，有关物业的可变现净值可足以支付拖欠的按揭本金以及应计利息及罚款，因此并无在财务报表中就担保记录负债。
十承诺事项
(1)资本性支出承诺事项已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺
2023年6月30日2022年12月31日
在建工程17390563.2024699437.62
(2)房地产开发项目支出承诺事项
2023年6月30日2022年12月31日
已签订的正在或准备履行的
建安合同95937148.70150662851.72
-72-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告十一资产负债表日后事项本公司本期无资产负债表日后事项。
十二资产负债表日后经营租赁收款额
2023年6月30日2022年12月31日
一年以内6068988.589904060.22
一到二年1234266.182925622.45
二到三年919459.55881612.12
三到四年516003.06615487.80
四到五年483333.33550000.00
五年以上1616666.671250000.00
10838717.3716126782.59
十三金融工具及相关风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险，主要包括市场风险(主要为利率风险)、信用风险和流动性风险。上述金融风险以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本集团己制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。
(1)市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团仅持有金额为6576.62元(2022年12月31日：6119.09元)的外币货币性资产，不存在重大的汇率风险。
-73-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十三金融工具及相关风险(续)
(1)市场风险(续)
(b) 利率风险本集团的利率风险主要产生于长期银行借款等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年6月30日，本集团浮动利率带息长期债务金额为100000000.00元(2022年12月31日：228000000.00元)(附注四
(22))。
本集团持续监控集团利率水平。本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理成本。于2023年半年度及2022年度本集团并无利率互换安排。
于2023年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100个基点，其他因素保持不变，则本公司的年度净利润会减少或增加约750000.00
元(2022年12月31日：1710000.00元)。
(2)信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款和财务担保合同等。
本集团货币资金主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他
大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
于2023年6月30日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级(2022年12月31日：无)。
-74-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十三金融工具及相关风险(续)
(3)流动性风险本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。本集团在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款
协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2023年6月30日
一年以内一到二年二到五年合计
应付账款264799421.25--264799421.25
其他应付款176102182.74--176102182.74一年内到期的非
流动负债105037963.69--105037963.69
租赁负债----
545939567.68--545939567.68
2022年12月31日
一年以内一到二年二到五年合计
应付账款336002083.61--336002083.61
其他应付款380081752.21--380081752.21一年内到期的非
流动负债244834513.94--244834513.94
租赁负债-419447.52-419447.52
960918349.76419447.52-961337797.28
十四资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，利用资产负债比率监控资本。
于2023年6月30日及2022年12月31日，本集团的资产负债比率列示如下：
2023年6月30日2022年12月31日
资产负债比率39.69%59.23%
-75-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告十五公司财务报表附注
(1)应收账款
2023年6月30日2022年12月31日
应收账款10518126.768925428.23
减：坏账准备7708715.797706175.64
2809410.971219252.59
(a) 应收账款账龄分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
一年以内2816402.13765519.97
一到二年-761204.10
二到三年303020.47-
三到四年46388.5446388.54
四到五年16868.5516868.55
五年以上7335447.077335447.07
10518126.768925428.23
(b) 于 2023 年 6 月 30 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款账面余额坏账准备金额余额总额比例
国达房地产开发有限公司2012956.812012956.8119.14%
深圳市康祺实业发展有限公司1573614.131573614.1314.96%
润加物业服务（深圳）有限公司1567016.133861.8914.90%
深圳市世纪开元物业服务有限公司1271373.0966390.3812.09%
汕头市潮阳建筑工程深圳公司804178.75804178.757.64%
余额前五名的应收账款总额7229138.914461001.9668.73%
(c) 坏账准备
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
-76-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(1)应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
2023年6月30日
账面余额坏账准备账面价值计提金额比例账面余额比例
单项计提坏账准备7638467.5472.62%7638467.54100.00%-按信用风险特征组
合计提坏账准备2879659.2227.38%70248.252.44%2809410.97
10518126.767708715.792809410.97
2022年12月31日
账面余额坏账准备账面价值计提金额比例账面余额比例
单项计提坏账准备8096651.1790.71%7641031.9394.37%455619.24按信用风险特征组
合计提坏账准备828777.069.29%65143.717.86%763633.35
8925428.237706175.641219252.59
(ii) 计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合—出租业务：
2023年6月30日2022年12月31日
账面余额坏账准备账面余额坏账准备整个存续整个存续期预期信期预期信金额用损失率金额金额用损失率金额
1年以内2816402.130.25%6991.16765519.970.25%1886.62
2至3年------
3至4年46388.54100.00%46388.5446388.54100.00%46388.54
4至5年16868.55100.00%16868.5516868.55100.00%16868.55
2879659.2270248.25828777.0665143.71
-77-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(2)其他应收款
2023年6月30日2022年12月31日
子公司往来692587583.76505261561.87
应收押金和保证金3234445.623228445.62
往来款2752009.382733941.01
应收员工备用金162318.25165209.95
698736357.01511389158.45
减：坏账准备4260349.804259731.20
694476007.21507129427.25
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2023年6月30日2022年12月31日
一年以内208317123.038345662.48
一到二年9892213.2711117016.76
二到三年31415166.73213608560.73
三年以上449111853.98278317918.48
698736357.01511389158.45
-78-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(2)其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信用损失
未来12个月内预期信用损失(组合)整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)合计账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面余额坏账准备坏账准备
2022年12月31日507144251.1914823.94--4244907.264244907.264259731.20
本期新增187347198.56618.60----618.60
本期减少-------
2023年6月30日694491449.7515442.54--4244907.264244907.264260349.80
-79-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(2)其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于2023年6月30日及2022年12月31日，本公司处于第一阶段、第二阶
段和第三阶段的其他应收款分析如下：
(i) 于 2023 年 6 月 30 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来12个月内
第一阶段账面余额预期信用损失率坏账准备理由
子公司往来692587583.76--
应收押金和保证金1706839.620.81%13825.18
应收员工备用金162318.250.74%1203.05
往来款34708.121.19%414.31
694491449.7515442.54预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段账面余额信用损失率坏账准备理由
往来款2717301.26100.00%2717301.26
应收押金和保证金1527606.00100.00%1527606.00
4244907.264244907.26债务人财务困难等
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来12个月内
第一阶段账面余额预期信用损失率坏账准备理由
子公司往来505261561.87--
应收押金和保证金1700839.620.80%13550.39
应收员工备用金165209.950.74%1224.48
往来款16639.750.29%49.07
507144251.1914823.94预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段账面余额信用损失率坏账准备理由
往来款2717301.26100.00%2717301.26
应收押金和保证金1527606.00100.00%1527606.00
4244907.264244907.26债务人财务困难等
(c) 2023 年 1-6 月，本公司计提坏账准备金额为 618.60 元 (2022 年度：
190163.69元)。
-80-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(2)其他应收款(续)
(d) 于 2023 年 6 月 30 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款余额性质余额账龄总额比例坏账准备
长沙公司子公司往来273540730.103年以上39.15%-
福湘公司子公司往来215876428.602-3年30.89%-
郑州公司子公司往来177962439.302-3年25.47%-
郑州公司子公司往来17408833.921-3年2.49%-
福湘公司子公司往来7799151.841-2年1.12%-
692587583.7699.12%-
(3)长期股权投资
2023年6月30日2022年12月31日
子公司255800000.00261800000.00
减：长期股权投资减值准备--
255800000.00261800000.00
2023年6月30日2022年12月31日
长沙公司136700000.00136700000.00
新乡公司89100000.0089100000.00
深业置地物业20000000.0020000000.00
郑州公司10000000.0010000000.00
洛阳博浩-6000000.00
255800000.00261800000.00
(a) 洛阳博浩于本期完成注销，参见附注五。
-81-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告
十五公司财务报表附注(续)
(4)营业收入和营业成本
2023年半年度2022年半年度
主营业务收入485097973.872566504.30
2023年半年度2022年半年度
主营业务成本45914443.333353057.56
营业收入列示如下：
2023年半年度2022年半年度
房地产销售481003960.55
租赁收入4094013.322566504.30
485097973.872566504.30
于2023年6月30日，公司已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为139932855.96元(2022年12月31日：225249043.12元)，本公司预计全部将于2023年度确认收入。
(5)投资收益
2023年1-6月2022年1-6月
处置长期股权投资产生的投资
收益788.64-
资金拆借利息收入4156403.974111588.01
4157192.614111588.01
-82-沙河实业股份有限公司2023年半年度财务报告一非经常性损益明细表
2022年半年度2022年半年度
单独进行减值测试的应收款项减值准
备转回2564.39-
拆迁过渡期安置费收入-6134467.50除上述各项之外的其他营业外收入
和支出122002.007250.10
124566.396141717.60
所得税影响额-31141.60-1535529.38
少数股东权益影响额(税后)-17.85
93424.794606206.07
非经常性损益明细表编制基础根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1号——非经常性损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营
业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二净资产收益率及每股收益加权平均每股收益
净资产收益率(%)基本每股收益稀释每股收益
2023年2022年2023年2022年2023年2022年
半年度半年度半年度半年度半年度半年度归属于公司普通股股
东的净利润32.01%4.64%1.810.181.810.18扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润32.00%4.15%1.810.161.810.16