广汇物流:四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告

中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执报告编码:6,565,090,001,202,300,453.
  合同编号:         2023-(1386A)         
报告类型:法定评估业务资产评估报告
报告文号:中盛华评报字(2023)第1386号
报告名称:四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
评估结论:293,676,000.00元
评估报告日:2023年10月12日
评估机构名称:中盛华资产评估有限公司
签名人员:鲍玺(资产评估师)王雅(资产评估师)会员编号:65160005会员编号:65190014
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期:2023年10月18日
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产
涉及的房地产评估项目
资产评估报告
中盛华评报字(2023)第1386号
(共1册,第1册)
中盛华资产评估有限公司
二〇二三年十月十二日
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
目录
声明1
资产评估报告摘要2
资产评估报告4
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人概况4
二、评估目的5
三、评估对象和评估范围5
四、价值类型8
五、评估基准日8
六、评估依据8
七、评估方法10
八、评估程序实施过程和情况12
九、评估假设…13
十、评估结论14
十一、特别事项说明14
十二、资产评估报告使用限制说明17
十三、评估报告日17
评估报告附件18中盛华资产评估有限公司
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守相关法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评
估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及其资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,
评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生
效的前提,纳入评估范围的资产清单以及评估所需的财务信息、权属证明等资料,已由产权持有人申报并经其采用盖章或其他方式确认。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验,对已发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、我们对房地产等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养
状况等,并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位,我们无法对上述资产的内
部质量进行专业技术检测和鉴定,我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为
基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵,本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
中盛华资产评估有限公司1.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产
涉及的房地产评估项目
资产评估报告摘要
中盛华资产评估有限公司接受四川广汇蜀信实业有限公司的委托,按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用市场法、收益法及成
本法,按照必要的评估程序,对四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产在2023年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告主要内容摘要如下:
评估目的:根据四川广汇蜀信实业有限公司《蜀信公司总经理办公会议纪要》,四
川广汇蜀信实业有限公司拟转让其所属的位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋的部
分商业房地产,需对该经济行为所涉及的房地产在评估基准日2023年8月31日所表现的市场价值进行评估,为该经济行为提供价值参考依据。
评估对象:四川广汇蜀信实业有限公司申报的单项资产。
评估范围:四川广汇蜀信实业有限公司申报的位于成都市天府新区隆祥西一街88号
1栋的部分资产,为地上3-6层部分办公房地产及地下1-3层车位,共计46项,建筑面积
46,38436平方米其中地上3-6层办公房地产建筑面积15,037.04平方米,分摊土地使用
权面积2,763.58平方米；地下1-3层车位建筑面积31,347.32平方米(车位数量728个),账面价值合计25,315.81万元。
价值类型:市场价值。
评估基准日:2023年8月31日。
评估方法:市场法、收益法。
评估结论:经评估,于评估基准日2023年8月31日,委估的四川广汇蜀信实业有限
公司申报的单项资产账面价值25,315.81万元,评估价值29,367.60万元,人民币(大写):贰亿玖仟叁佰陆拾柒万陆仟元整；评估增值4,051.79万元,增值率16.00%。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结果使用
有效期一年,自评估基准日2023年8月31日起计算,至2024年8月30日止。超过一年,需重新进行资产评估。
在使用本评估结论时,特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规,涉及法定评估业务的资产评估报告,须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。
中盛华资产评估有限公司2.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
特别事项说明:
一、至评估基准日,四川广汇蜀信实业有限公司申报的房地产中地下负一层至地下
负三层的房地产尚未办理不动产权证书,四川广汇蜀信实业有限公司已出具书面权属声
明,产权为其所有,不存在任何的权属争议及权利受限情况,本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
二、本次纳入评估范围中位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋的3至6层部分商
业房地产,建筑面积15,037.04平方米,已设立抵押权,抵押权人为中国金谷国际信托
有限责任公司,抵押期限为2022年12月15日至2025年12月15日,成都市天府新区隆祥西
一街88号1栋的1至6层商业房地产,建筑面积共23,859.03平方米,合计抵押金额为10亿
元(大写:壹拾亿元整)。四川广汇蜀信实业有限公司已书面承诺,本次经济行为在获
得其股东同意并实施后,立即同中国金谷国际信托有限责任公司办理相应楼层解押手续。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
三、本次评估结果为含税价,税率为9%。
四、至评估基准日,委估资产是在企业存货科目核算,本报告中列示的账面值为产
权持有单位按评估对象建筑面积按单方成本确定后的账面成本。根据评估目的,本报告
所确定的评估值为评估对象在评估基准日的市场价值(即:市场销售价格),未考虑存货开发产品在实际销售过程中所需扣减的税、费等因素对评估值的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读评估报告正文。
中盛华资产评估有限公司3.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产
涉及的房地产评估项目
资产评估报告
中盛华评报字(2023)第1386号
四川广汇蜀信实业有限公司:
中盛华资产评估有限公司(以下简称“中盛华评估公司”)接受贵公司的委托,按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用市场法、
收益法及成本法,按照必要的评估程序,对四川广汇蜀信实业有限公司转让单项资产涉及的房地产在2023年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人概况
(一)委托人、产权持有人概况:
公司名称:四川广汇蜀信实业有限公司(以下简称“四川蜀信”)
统一社会信用代码:91510100MA61TB2187
住所:中国(四川)自由贸易试验区成都市天府新区隆祥西一街88号
公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
法定代表人:崔瑞丽
注册资本:166000万元人民币
成立日期:2016-01-19
营业期限:2016-01-19至无固定期限
经营范围:房地产开发经营；百货销售；市场营销策划。(依法须经批准的项目,经有关部门批准后方可开展经营活动。
公司概况:四川蜀信成立于2016年1月19日,是一家从事房地产开发经营,百货销
售,市场营销策划等业务的公司,公司由新疆广汇实业投资(集团)有限责任公司、新疆
广汇房地产开发有限公司共同出资,具备二级建筑开发资质。在2015年10月举办的“投
资四川共享机遇一中国西部国际投资大会暨项目签约仪式”上,广汇集团正式“牵手”
成都天府新区,项目计划打造成广汇集团优化产业布局、辐射西南地区的战略核心枢纽。
目前在天府新区秦皇寺板块开发项目有广汇御园高层别墅、商业街；广汇雪莲天府CBD；
广汇美术馆等项目。2019年12月31日,四川蜀信股东已变更为广汇物流股份有限公司。
(二)委托人与产权持有人关系
本次资产评估的委托人和产权持有人均为四川蜀信。
中盛华资产评估有限公司4.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本评估报告的使用者为委托人以及与本次经济行为相关各方。
除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据四川蜀信《蜀信公司总经理办公会议纪要》,四川蜀信拟转让其所属的位于成
都市天府新区隆祥西一街88号1栋的部分商业房地产,需对该经济行为所涉及的房地产
在评估基准日2023年8月31日所表现的市场价值进行评估,为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为四川蜀信申报的单项资产。
(二)评估范围
评估范围为四川蜀信申报的位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋的部分资产,
为地上3-6层部分办公房地产及地下1-3层车位,共计46项,建筑面积46,384.36平方
米,其中地上3-6层办公房地产建筑面积15,037.04平方米,分摊土地使用权面积2,763.58
平方米；地下1-3层车位建筑面积31,347.32平方米(车位数量728个),账面价值合计25,315.81万元。
评估对象一:评估对象为位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋3-6层的部分商业房地产,建筑面积15,037.04平方米,具体情况如下:
1.房产概况
本次委估的房地产为位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋“广汇城1号楼”
3-6层的部分商业房地产。“广汇城1号楼”用途为商业、办公,地上六层,地下三层,
地上总建筑面积23,834.30平方米,本次委估拟转让房地产的建筑面积为15,037.04平方
米,建筑结构为框架结构,工程项目于2022年8月竣工验收。纳入本次评估范围的房地产情况具体详见下表:序号不动产权证书编号建筑物名称栋号楼层房号建成年月用途建筑面积㎡结构
1.1栋3.1.2022年8月办公639.30框架
2.1栋3.2.2022年8月办公337.90框架
3.1栋3.3.2022年8月办公193.74框架
4.1栋3.8.2022年8月办公176.19框架
中盛华资产评估有限公司5.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告序号不动产权证书编号建筑物名称栋号楼层房号建成年月用途建筑面积㎡结构
5.1栋3.9.2022年8月办公543.16框架
6.1栋3.10.2022年8月办公648.11框架
7.1栋3.11.2022年8月办公312.98框架
8.1栋4.1.2022年8月办公651.52框架
9.1栋4.2.2022年8月办公331.47框架
10.1栋4.3.2022年8月办公67.00框架
11.1栋4.4.2022年8月办公493.51框架
12.13.14.川(2022)成天不动产权第广汇城1号楼1栋1栋1栋4.4.4.5.6.7.2022年8月2022年8月2022年8月办公办公办公496.07413.61232.64框架框架框架
15.16.0,057,952.号1栋1栋4.4.8.9.2022年8月2022年8月办公办公177.05545.82框架框架
17.1栋4.10.2022年8月办公634.12框架
18.1栋4.11.2022年8月办公314.51框架
19.1栋5.1.2022年8月办公633.20框架
20.1栋5.2.2022年8月办公172.12框架
21.1栋5.3.2022年8月办公166.00框架
22.1栋5.4.2022年8月办公96.67框架
23.1栋5.5.2022年8月办公473.86框架
24.1栋5.6.2022年8月办公495.29框架
25.1栋5.7.2022年8月办公412.96框架
26.1栋5.8.2022年8月办公232.28框架
27.1栋5.9.2022年8月办公176.78框架
28.1栋5.10.2022年8月办公550.35框架
29.1栋5.11.2022年8月办公416.87框架
30.1栋5.12.2022年8月办公233.68框架
31.1栋5.13.2022年8月办公314.02框架
32.1栋6.1.2022年8月办公500.69框架
33.1栋6.2.2022年8月办公341.29框架
34.1栋6.3.2022年8月办公58.80框架
35.1栋6.4.2022年8月办公488.65框架
36.1栋6.5.2022年8月办公106.68框架
37.1栋6.6.2022年8月办公239.53框架
中盛华资产评估有限公司6.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告序号不动产权证书编号建筑物名称栋号楼层房号建成年月用途建筑面积㎡结构
38.1栋6.7.2022年8月办公182.29框架
39.1栋6.8.2022年8月办公142.84框架
40.1栋6.9.2022年8月办公593.18框架
41.1栋6.10.2022年8月办公69.39框架
42.1栋6.11.2022年8月办公206.68框架
43.1栋6.12.2022年8月办公524.24框架
小计15,037.04
2.土地概况
委估房地产所占用的土地使用权,位于成都市天府新区隆祥西一街88号,权利人
为四川蜀信,权利类型:出让、普通；用途为商服用地；共有宗地面积37,269.67平方
米,委估房地产分摊土地使用权面积2,763.58平方米,使用期限至2056年3月31日。
评估对象土地所有权属于国家,土地使用权人为四川蜀信,四川蜀信和四川广汇雪
莲堂实业有限公司于2015年与四川省成都市国土资源局签订《国有建设用地使用权出
让合同》,以出让方式取得该宗土地使用权。委估宗地周围地势平坦、水文条件较好,
所处宗地为较规则矩形。宗地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气),宗地红线内场地平整。
3.权属状况
委估房地产其整体建设项目手续齐全,已取得《不动产权证书》。
4.抵押状况
委估房地产建筑面积15,037.04平方米,已设立抵押权,抵押权人为中国金谷国际
信托有限责任公司,抵押期限为2022年12月15日至2025年12月15日,成都市天府
新区隆祥西一街88号1栋的1至6层商业房地产,建筑面积共23,859.03平方米,合计抵押金额为10亿元(大写:壹拾亿元整)。
评估对象二:评估对象为位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋“广汇城1号楼”负一层至负三层的商业房地产,建筑面积31,347.32平方米,具体情况如下:
1.房产概况
本次委估的房地产为位于成都市天府新区隆祥西一街88号1栋“广汇城1号楼”
负一层至负三层的商业房地产。“广汇城1号楼”主要用途为商业、办公,地上六层,
地下三层,地下总建筑面积31,347.32平方米,用途为地下车位,建筑结构为框架结构,
工程项目于2022年8月竣工验收,尚未办理不动产权证书,纳入本次评估范围的房地中盛华资产评估有限公司7.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
产情况具体详见下表:序号不动产权证书编号建筑物名称栋号楼层建成年月用途建筑面积㎡车位数量
1.1栋-1.2022年8月地下车位6,851.09151.
2.3.广汇城1号楼负一层至负三层1栋1栋-2.-3.2022年8月2022年8月地下车位地下车位12,089.4112,406.82294.283.
小计31,347.32728.
2.土地概况
根据被评估单位建设工程规划许可证等资料及向被评估单位管理人员核实,委估地
下1-3层车位建筑面积为不计容面积,不分摊地面土地使用权,被评估单位承诺委估地下车位产权清晰,不存在产权瑕疵。
3.权属状况
委估负一层至负三层房地产,尚未取得《不动产权证书》,已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
4.抵押状况
委估负一层至负三层房地产未设立抵押等他项权利。
委托评估对象和评估范围与资产评估委托合同中确定的范围一致。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型
根据本次评估目以及评估所依据的条件和评估对象状况,本次评估尚无对评估对象使用条件的特别限制和要求,故确定本次评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2023年8月31日。
该基准日是委托人根据本次经济行为的需要并基于下述原因确定的:
(一)该基准日接近本次经济行为的实现日,能较好的反映委估资产状况；减少和避免评估基准日后的调整事项；
(二)该基准日为产权持有人的会计结算日,有利于准确划定评估范围,有利于资产清查和准确列示委估资产的账面金额。
六、评估依据
中盛华资产评估有限公司8.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
(一)经济行为依据
四川蜀信《蜀信公司总经理办公会议纪要》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正)；
2.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订)；
3.《中华人民共和国资产评估法》(2016年中华人民共和国主席令第46号)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》(《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号发布,财政部令第97号修改))；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正)；
6.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)；
7.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)；
8.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正)；
9.《上市公司收购管理办法》(中华人民共和国主席令第三十七号,中华人民共和
国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议于2019年12月28日修订通过)；
10.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》中评协〔2021〕30号。
(三)准则依据
1.《资产评估准则--基本准则》(财资〔2017〕43号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)；
3.《资产评估执业准则--资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；
4.《资产评估执业准则--资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；
5.《资产评估执业准则--资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号)；
6.《资产评估执业准则--资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；
7.《资产评估执业准则--资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；
8.《资产评估执业准则--不动产》(中评协〔2017〕38号)；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号)；
中盛华资产评估有限公司9.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号)；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号)；
12.《资产评估专家指引第8号--资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号)；
13.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号)；
14.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；
15.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)。
(四)权属依据
1.《不动产权证书》；
2.《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
3.《国有建设用地使用权出让合同》及相关缴款凭证；
4.其他有关产权证明文件；
5.与评估有关的重大合同、协议等。
(五)取价依据
1.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；
2.《关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)；
3.《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告2019年第39号；
4.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2023年8月20日贷款市场报价利率(LPR)；
5.产权持有人提供的资产清单及其他资料；
6.评估人员现场勘查记录及收集的其他相关估价信息资料。
(六)其他参考依据
1.委托人及产权持有人提供的资产评估申报表；
2.委托人及产权持有人提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
3.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估机构收集的其他有关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据《资产评估执业准则——不动产》的规定,执行不动产评估业务可以采用市场
法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。
中盛华资产评估有限公司10.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
b.收益法
收益法是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。  A         
-[11.
-[1(1+r)1
式中:V——房地产价格
A-一房地产年纯收益
Y—一房地产资本化率
n——房地产收益年期
t一一净收益有变化的期限
八、评估程序实施过程和情况
根据《资产评估执业准则--资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)的相关规定,本次评估我们实施了如下必要的评估程序:
(一)明确评估业务基本事项
中盛华评估公司经与委托人洽谈后,在承接评估业务前,明确了以下事项:委托人、
产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；
价值类型；评估基准日；资产评估报告使用范围；资产评估报告提交期限及方式；评估
服务费及支付方式；委托人、其他相关当事人与中盛华评估公司及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的其他重要事项。
(二)订立资产评估委托合同
在明确上述事项的基础上,双方签订资产评估委托合同,约定中盛华评估公司和贵公司的权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
(三)编制资产评估计划
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划,并合理确定资产
评估计划的繁简程度。对评估进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行了合理安排。
(四)调查和核实资产
评估人员根据评估对象的特点以及此次评估业务的具体情况,通过询问、访谈、核
对等对评估对象进行调查,评估人员依据评估申报明细表的内容,对资产状况进行核实,
并与资产管理人员进行交谈,了解资产的运营、管理及保养状况；查验委托评估资产的产权证明文件以及有关往来账目等财务资料。
中盛华资产评估有限公司12.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
(五)收集评估资料
资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料,了解
评估对象现状,关注评估对象法律权属,依法对资产评估活动中使用的资料通过观察、
询问、书面审查、查询、函证、复核等进行核查验证,并要求委托人或者其他相关当事
人对其提供的资产评估申报明细表及其他重要资料进行确认,对收集的评估资料进行分析、归纳和整理,形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
(六)评定估算
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市
场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,选择评估方法,根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成测算结果。
(七)编制和提交评估报告
资产评估专业人员对采用评估方法评估形成的测算结果进行综合分析,形成评估结
论,编制初步资产评估报告,按照法律、行政法规、资产评估准则和中盛华评估公司内
部质量控制制度,对初步资产评估报告进行内部审核,与委托人或者委托人同意的其他
相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后,由中盛华评估公司出具并提交资产评估报告。
九、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素,必须建立
一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断,充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的:
(一)一般假设
1.假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的,在该市场上,买者与卖者
的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
2.假设评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。
3.对于本次评估报告中评估结论所依据而由委托人及其他各方提供的信息资料,本公司对这些信息资料的准确性不做任何保证。
4.任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关,在本次评估时我们假定
社会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定,从而保证评估结果有一个合理的使用期。
5.企业所在地区的社会经济环境无重大改变,无其他人力不可抗拒及不可预见因素中盛华资产评估有限公司13.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
造成的重大不利影响。
6.国家现行的银行利率、汇率、税收政策(包括内、外资所得税政策)等无重大改变。
(二)特殊假设
1.假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律、法规规定。
2.假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策,无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
3.假设产权持有人所在的行业保持稳定发展态势,行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
4.假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
5.假设产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件等相关材料真实、有效。
6.假设评估对象所涉及的房屋建筑物等无影响其持续使用的内在缺陷,其内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用。
7.不考虑将来可能承担的抵押、担保等他项权利,或其他对产权的任何限制因素,以及特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响。
评估人员根据资产评估的要求,认定上述假设条件在评估基准日时成立,并根据这些假设推论出相应的评估结论。
当上述假设条件发生变化时,本评估结论一般会失效。报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估评估假设对本评估结论的影响。
十、评估结论
在实施了上述程序后,于评估基准日2023年8月31日,委估的四川蜀信申报的
单项资产账面价值25,315.81万元,评估价值29,367.60万元,人民币(大写):贰亿玖仟叁佰陆拾柒万陆仟元整；评估增值4,051.79万元,增值率16.00%。
评估结果详细情况见评估明细表。
本评估结论使用的有效期为自评估基准日起一年,即自2023年8月31日至2024年8月30日。超过一年,需重新进行资产评估。
十一、特别事项说明
(一)引用其他机构出具报告结论的情况
中盛华资产评估有限公司14.
四川广汇蜀信实业有限公司拟转让单项资产涉及的房地产评估项目资产评估报告
谨提请本报告的使用者,关注上述特别事项对评估结果可能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用,且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用本资产评估报告的,中盛华评估公司及其资产评估师不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)未征得中盛华评估公司书面同意,本评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(六)根据资产评估相关法律法规,涉及法定评估业务的资产评估报告,须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。
十三、评估报告日
本资产评估报告日为2023年10月12日,为评估结论形成的日期。
正式执业会员
资产评估师
中盛华资产评估有限公司资产评估师鲍玺
中盛华资产评估有限公司资产评估师65,160,005.
中国新疆资产评估师正式执业会员
资产评估师
王雅
65,190,014.
中盛华资产评估有限公司17.