莱茵体育:中泰证券股份有限公司关于莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问报告

中泰证券股份有限公司
关于
莱茵达体育发展股份有限公司
重大资产置换及支付现金购买资产
暨关联交易之独立财务顾问报告
（第二次修订稿）
二〇二三年十一月声明与承诺
中泰证券股份有限公司（以下简称“中泰证券”“独立财务顾问”）受莱茵
达体育发展股份有限公司（以下简称“莱茵体育”“上市公司”“公司”）委托，担任本次重大资产重组之独立财务顾问，并制作本独立财务顾问报告。本独立财务顾问严格按照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司重大资产重组管理办法》《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重组》《上市公司监管指引第9号——上市公司筹划和实施重大资产重组的监管要求》《上市公司并购重组财务顾问业务管理办法》
等相关法律、法规、规范性文件的要求，以及莱茵体育与交易对方签署的本次交易相关协议、莱茵体育及交易对方提供的有关资料、莱茵体育董事会编制的《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易报告书（草案）》，按照证券行业公认的业务标准、道德规范，经过审慎调查，本着诚实信用、勤勉尽责的态度，就本次交易认真履行尽职调查义务，对上市公司相关的申报和披露文件进行审慎核查，向莱茵体育全体股东出具独立财务顾问报告，并作出如下声明与承诺：
一、独立财务顾问声明
1、独立财务顾问本着客观、公正的原则对本次交易出具独立财务顾问报告。
2、独立财务顾问报告所依据的文件、材料由相关各方向独立财务顾问提供。
相关各方对所提供的资料的真实性、准确性、完整性负责，相关各方保证不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对所提供资料的合法性、真实性、完整性承担连带法律责任。独立财务顾问出具的核查意见是在假设本次交易的各方当事人均按相关协议的条款和承诺全面履行其所有义务的基础上提出的，若上述假设不成立，独立财务顾问不承担由此引起的任何风险责任。
3、截至本报告出具日，独立财务顾问就莱茵体育本次重大资产重组事宜进
行了审慎核查，独立财务顾问报告仅对已核实的事项向莱茵体育全体股东提供独立核查意见。
4、独立财务顾问对《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现
1金购买资产暨关联交易报告书（草案）》的独立财务顾问报告已经提交中泰证券
内核机构审查，内核机构经审查后同意出具独立财务顾问报告。
5、独立财务顾问同意将独立财务顾问报告作为莱茵体育本次重大资产重组的法定文件，随《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易报告书（草案）》上报深圳证券交易所并上网公告。
6、对于对独立财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法
律、审计、评估等专业知识来识别的事实，独立财务顾问主要依据有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构及其他有关单位出具的意见、说明及其他文件做出判断。
7、独立财务顾问未委托和授权任何其它机构和个人提供未在独立财务顾问
报告中列载的信息和对本意见做任何解释或者说明。
8、独立财务顾问报告不构成对莱茵体育的任何投资建议，对投资者根据本
核查意见所作出的任何投资决策可能产生的风险，独立财务顾问不承担任何责任。独立财务顾问特别提请广大投资者认真阅读莱茵体育董事会发布的《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易报告书（草案）》和与本次交易有关的其他公告文件全文。
二、独立财务顾问承诺
独立财务顾问在充分尽职调查和内核的基础上，对莱茵体育本次重大资产重组事项出具《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易报告书（草案）》的核查意见，并作出以下承诺：
1、独立财务顾问已按照规定履行尽职调查义务，有充分理由确信所发表的
专业意见与上市公司和交易对方披露的文件内容不存在实质性差异。
2、独立财务顾问已对上市公司和交易对方披露的文件进行充分核查，确信
披露文件的内容与格式符合要求。
3、独立财务顾问有充分理由确信上市公司委托独立财务顾问出具意见的《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易报告书（草案）》符合法律、法规和中国证监会及深交所的相关规定，所披露的
2信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
4、独立财务顾问有关本次重大资产重组的专业意见已提交中泰证券内核机构审查，内核机构同意出具此专业意见。
5、独立财务顾问在与上市公司接触后至担任独立财务顾问期间，已采取严
格的保密措施，严格执行风险控制和内部隔离制度，不存在内幕交易、操纵市场和证券欺诈问题。
6、独立财务顾问及经办人员与上市公司及本次交易各方均无利益关系，独
立财务顾问就本次交易所发表的有关意见是完全独立进行的。
3目录
声明与承诺.................................................1
目录....................................................4
释义....................................................8
重大事项提示...............................................11
一、本次交易方案概述...........................................11
二、本次交易对上市公司的影响.......................................13
三、本次交易的决策程序及批准程序.....................................14
四、上市公司的控股股东对本次重组的原则性意见...............................15
五、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员的股
份减持计划................................................15
六、本次重组中对中小投资者权益保护的安排.................................15
七、本次交易摊薄即期回报情况及相关填补回报措施..............................16
八、其他需要提醒投资者重点关注的事项...................................20
重大风险提示...............................................21
一、本次交易的相关风险..........................................21
二、文旅股份对上市公司持续经营影响的相关风险...............................23
第一节本次交易概况............................................28
一、本次交易背景及目的..........................................28
二、本次交易具体方案...........................................30
三、本次交易构成重大资产重组.......................................30
四、本次交易构成关联交易.........................................32
五、本次交易不构成重组上市........................................32
六、本次交易对上市公司的影响.......................................32
七、本次交易已履行的和尚未履行的决策过程及报批程序...........................34
八、本次交易相关方作出的重要承诺.....................................34
第二节上市公司基本情况..........................................50
一、上市公司基本信息...........................................50
二、历史沿革...............................................50
4三、上市公司股本结构及前十大股东情况..................................58
四、最近三十六个月控制权变动情况.....................................59
五、最近三年重大资产重组情况.......................................59
六、最近三年主营业务发展情况.......................................60
七、最近三年主要财务数据及财务指标....................................60
八、控股股东和实际控制人情况.......................................61
九、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员最近三年受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或刑事处罚情况的说明.............................62
十、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员因涉嫌犯罪正被司法机
关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查情况的说明...............62
十一、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员最近12个月内受到证
券交易所公开谴责或其他重大失信行为情况的说明...............................62
第三节交易对方情况............................................63
一、交易对方基本情况...........................................63
二、交易对方之间是否存在关联关系的情况说明................................71
三、交易对方与上市公司及其控股股东、实际控制人之间是否存在关联关系，是否属于上市公司控股股东、实际控制人控制的关联人情况说明.......71四、交易对方向上市公司推荐的董事或者高级管理人员情况.......................71五、交易对方及其主要管理人员最近五年内受行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚、涉及重大诉讼或仲裁情况..............................72
六、交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况..............................72
第四节拟置出资产情况...........................................73
一、拟置出资产基本情况..........................................73
二、拟置出资产是否存在出资瑕疵或影响其合法存续的情况.......................86
三、最近三年与交易、增资或改制相关的评估或估值情况...........................87
四、涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项
的情况..................................................87
五、债权债务转移情况...........................................88
六、本次交易是否取得该公司其他股东的同意或者符合公司章程规定的股
权转让前置条件..............................................88
5七、职工安置情况............................................88
第五节拟置入及购买资产情况........................................89
一、基本信息...............................................89
二、历史沿革...............................................89
三、股权结构及控制关系..........................................92
四、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况.......94
五、违法违规情况............................................107
六、文旅股份主营业务情况........................................107
七、报告期内经审计的主要财务数据及财务指标...............................143
八、报告期内会计政策及相关会计处理...................................145
九、拟置入资产为股权时的相关说明....................................154
十、最近三年与交易、增资或改制相关的评估或估值情况.........................154
十一、重要子公司............................................155
十二、涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事
项的情况................................................155
十三、债权债务转移情况.........................................155
十四、职工安置情况...........................................155
第六节本次交易的评估情况........................................156
一、置出资产评估情况..........................................156
二、置入公司评估情况..........................................201
三、董事会对标的资产评估合理性及定价公允性的分析............................243
四、独立董事对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与
目的的相关性和交易定价的公允性发表的独立意见..............................249
第七节本次交易合同的主要内容......................................251
一、上市公司与文旅集团《重大资产重组协议》的主要内容.....................251
二、上市公司与成都体产《重大资产重组协议》的主要内容.....................257
三、《重大资产重组协议补充协议》的主要内容...............................263
第八节独立财务顾问核查意见.......................................265
一、基本假设..............................................265
二、对本次交易合规性的核查意见.....................................265
6三、对本次交易所涉及的资产定价合理性的核查意见............................270
四、对本次交易评估方法的适当性、评估假设其前提的合理性、重要评估
参数的合理性的核查意见.........................................274
五、对本次交易完成后上市公司持续经营能力、财务状况、是否有利于上
市公司的持续发展、是否存在损害股东合法权益的核查意见.....................275
六、对本次交易对上市公司的市场地位、经营业绩、持续发展能力、公司
治理机制的核查意见...........................................279
七、对交易合同约定的资产交付安排是否可能导致上市公司交付现金后不
能及时获得对价的风险，相关的违约责任是否切实有效的核查意见.........279八、对本次交易是否构成关联交易的核查意见................................279
九、关于本次交易中聘请第三方等廉洁从业情况的核查意见.....................280
十、关于摊薄即期回报情况及相关填补即期回报措施的核查意见.............280
第九节独立财务顾问内部审核程序及内部审核意见..............................285
一、内部审核程序............................................285
二、内部审核意见............................................286
第十节独立财务顾问结论性意见......................................288
附件1：文旅集团下属企业明细......................................292
附件2：杭州枫潭土地证明细表......................................300
附件3：杭州枫潭房屋明细表.......................................307
附件4：文旅股份商标权明细表......................................312
7释义
在本报告中，除非上下文另有所指，下列简称具有如下含义：
上市公司、公司、莱茵达体育发展股份有限公司（曾用名：莱茵达置业股份有指莱茵体育 限公司），深圳证券交易所上市公司，证券代码：000558.SZ本次交易、本次重上市公司以杭州枫潭100%股权、南京莱茵达100%股权置换
组、本次重大资产指文旅集团持有的文旅股份63.34%股份，现金收购文旅集团子重组公司成都体产持有的文旅股份3.33%股份《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购重组报告书指买资产暨关联交易报告书（草案）（第二次修订稿）》
成都文化旅游发展集团有限责任公司，上市公司的间接控股文旅集团指股东；文旅股份的控股股东，持有文旅股份63.34%股份成都体育产业投资集团有限责任公司，文旅集团的全资子公成都体投指司；上市公司的控股股东，持有上市公司29.90%股份成都体育产业有限责任公司，文旅集团的全资子公司；文旅成都体产指
股份的股东之一，持有文旅股份3.33%股份成都市国资委指成都市国有资产监督管理委员会
莱茵达控股指莱茵达控股集团有限公司（曾用名：莱茵达集团有限公司）
文旅股份、置入公成都文化旅游发展股份有限公司，全国中小企业股份转让系指
司 统基础层挂牌公司，证券代码：834833.OC成都文化旅游发展股份有限公司西岭雪山运营分公司，文旅西岭雪山分公司指股份的分公司
成都大邑西岭雪山枫叶宾馆有限责任公司，文旅股份的控股枫叶宾馆指子公司
西岭旅服指成都西岭旅游服务有限责任公司，文旅股份的全资子公司都江堰御庭旅游项目投资有限公司，文旅股份持有16.34%股都江堰御庭指权的参股公司
杭州枫潭指杭州莱茵达枫潭置业有限公司，上市公司的全资子公司南京莱茵达体育发展有限公司，上市公司的全资子公司（曾南京莱茵达指用名：南京莱茵达置业有限公司）
置出公司指杭州枫潭、南京莱茵达
标的公司指文旅股份、杭州枫潭、南京莱茵达
置入资产指文旅集团持有的文旅股份63.34%股份
购买资产指成都体产持有的文旅股份3.33%股份
置入及购买资产指文旅股份66.67%股份
置出资产指杭州枫潭100%股权、南京莱茵达100%股权
标的资产、交易标
指置出资产、置入资产、购买资产的
交易对方指文旅集团、成都体产
交易各方指上市公司、文旅集团、成都体产
成都西岭雪山旅游开发有限责任公司，文旅集团通过成都天西岭雪山开发指
府旅游产业投资集团有限责任公司持有100%权益
8成都天府华侨城实业发展有限公司，文旅股份的股东之一，
成都天府华侨城指
持有文旅股份33.33%股份
峨眉山旅游股份有限公司，深圳证券交易所上市公司，股票峨眉山A 指
代码：000888.SZ
安徽九华山旅游发展股份有限公司，上海证券交易所上市公九华旅游指司，股票代码：603199.SH黄山旅游发展股份有限公司，上海证券交易所上市公司，股黄山旅游指
票代码：600054.SH
丽江玉龙旅游股份有限公司，深圳证券交易所上市公司，股丽江股份指
票代码：002033.SZ
报告期指2021年、2022年、2023年1-6月报告期各期末指2021年12月31日、2022年12月31日、2023年6月30日
元、万元指人民币元、人民币万元
在线旅游（Online Travel Agency），是旅游电子商务行业的专业词语。指“旅游消费者通过网络向旅游服务提供商预定OTA 指
旅游产品或服务，并通过网上支付或者线下付费，即各旅游主体可以通过网络进行产品营销或产品销售”中国证监会指中国证券监督管理委员会
深交所、交易所指深圳证券交易所股转系统指全国中小企业股份转让系统
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
《重组管理办法》指《上市公司重大资产重组管理办法》
《股票上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司监管指《上市公司监管指引第9号——上市公司筹划和实施重大资产指
引第9号》重组的监管要求》
《公司章程》指根据上下文含义，指相关公司现行/当时有效的公司章程《莱茵达体育发展股份有限公司与成都文化旅游发展集团有《重大资产重组协指限责任公司之重大资产重组协议》《莱茵达体育发展股份有议》限公司与成都体育产业有限责任公司之重大资产重组协议》《重大资产重组协《莱茵达体育发展股份有限公司与成都文化旅游发展集团有指议补充协议》限责任公司之重大资产重组协议之补充协议》
为实施本次交易而对标的资产进行审计所选定的基准日，即审计基准日指为2023年6月30日
为实施本次交易而对标的资产进行评估所选定的基准日，即评估基准日指为2023年4月30日
交割日指交易各方完成资产交割之日，由交易各方协商后另行确定自评估基准日（不含基准日当日）起至交割日（包含当日）过渡期指的期间
中泰证券、独立财指中泰证券股份有限公司务顾问
中审众环、会计
指中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
师、审计机构
9竞天公诚、法律顾
指北京市竞天公诚律师事务所问
中联评估、评估指中联资产评估集团有限公司
师、评估机构《中泰证券股份有限公司关于莱茵达体育发展股份有限公司《独立财务顾问报指重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾告》、本报告问报告（第二次修订稿）》《北京市竞天公诚律师事务所关于莱茵达体育发展股份有限《法律意见书》指公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之法律意见书》
中审众环为本次重组针对文旅股份出具的审计报告，包括：
《成都文化旅游发展股份有限公司审计报告》（众环审字《文旅股份审计报（2023）2800022号）、《成都文化旅游发展股份有限公司审指告》计报告》（众环审字（2023）2800021号）、《成都文化旅游发展股份有限公司审计报告》（众环审字（2023）2800027
号）
中审众环为本次重组针对杭州枫潭出具的审计报告，包括：
《杭州莱茵达枫潭置业有限公司审计报告》（众环审字《杭州枫潭审计报指（2023）2800020号）、《杭州莱茵达枫潭置业有限公司审计告》报告》（众环审字（2023）2800018号）、《杭州莱茵达枫潭置业有限公司审计报告》（众环审字（2023）2800026号）
中审众环为本次重组针对南京莱茵达出具的审计报告，包括：《南京莱茵达体育发展有限公司审计报告》（众环审字《南京莱茵达审计指（2023）2800019号）、《南京莱茵达体育发展有限公司审计报告》报告》（众环审字（2023）2800017号）、《南京莱茵达体育发展有限公司审计报告》（众环审字（2023）2800025号）中审众环为本次重组出具的《莱茵达体育发展股份有限公司审阅报告》（众环阅字（2023）2800001号）、《莱茵达体育《备考审阅报告》指发展股份有限公司审阅报告》（众环阅字（2023）2800003
号）中联资产为本次重组针对文旅股份出具的《莱茵达体育发展《文旅股份评估报指股份有限公司拟收购成都文化旅游发展股份有限公司股权项告》目资产评估报告》（中联评报字[2023]第2811号）中联资产为本次重组针对杭州枫潭出具的《莱茵达体育发展《杭州枫潭评估报指股份有限公司拟转让杭州莱茵达枫潭置业有限公司股权项目告》资产评估报告》（中联评报字[2023]第2793号）中联资产为本次重组针对南京莱茵达出具的《莱茵达体育发《南京莱茵达评估指展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项报告》目资产评估报告》（中联评报字[2023]第2794号）
本报告中部分合计数与各加计数直接相加之和在尾数上有差异，此差异系四舍五入造成。
10重大事项提示
本部分所述词语或简称与本报告“释义”所述词语或简称具有相同含义。
特别提醒投资者认真阅读本报告全文，并注意下列事项：
一、本次交易方案概述
（一）交易方案概况交易形式资产置换及现金购买
上市公司以其持有的杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权作
为置出资产，与文旅集团置换其持有的文旅股份63.34%股份，差额交易方案简介
部分以现金方式补足；同时，上市公司以现金方式购买成都体产持有的文旅股份3.33%股份。
交易价格51478.53万元
名称杭州莱茵达枫潭置业有限公司100%股权置出标的主营业务房地产销售与租赁
1 根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017），杭州枫潭所属行
所属行业
业为“K7010 房地产开发经营”“K7040 房地产租赁经营”
名称南京莱茵达体育发展有限公司100%股权置出标的主营业务房地产租赁
2 根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），南京莱茵达所属
所属行业
行业为“K7040房地产租赁经营”
名称成都文化旅游发展股份有限公司66.67%股份
主营业务索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务
置入 根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017），文旅股份所属行及购 所属行业 业为“N786 游览景区管理”买标
符合板块定位□是□否?不适用的
其他属于上市公司的同行业或上下游□是?否
与上市公司主营业务具有协同效应□是?否
构成关联交易?是□否
构成《重组办法》第十二条规定的重大资
交易性质?是□否产重组
构成重组上市□是?否
本次交易有无业绩补偿承诺□是?否
本次交易有无减值补偿承诺□是?否其他需特别说明无的事项
11（二）交易标的的评估情况
1、拟置出资产的评估情况
单位：万元本次拟交
交易标的评估或估评估或估增值率/其他基准日易的权益交易价格名称值方法值结果溢价率说明比例
2023年4资产基础
杭州枫潭35031.9932.34%100.00%35031.99无月30日法南京莱茵2023年4资产基础
9680.3743.33%100.00%9680.37无
达月30日法
合计--44712.36--44712.36-
2、拟置入及购买资产的评估情况
单位：万元本次拟交
交易标的评估或估评估或估增值率/其他基准日易的权益交易价格名称值方法值结果溢价率说明比例
2023年4资产基础
文旅股份77213.9324.66%66.67%51478.53无月30日法
合计--77213.93--51478.53-
（三）本次重组的支付方式
1、拟置出资产的支付方式
单位：元交易标的名称支付方式向该交易对方序号交易对方及权益比例资产置换现金收取的总对价杭州枫潭
1文旅集团350319900.00-350319900.00
100%股权
南京莱茵达
2文旅集团96803700.00-96803700.00
100%股权
合计--447123600.00-447123600.00
2、拟置入及购买资产的支付方式
单位：元交易标的名称支付方式向该交易对方序号交易对方及权益比例资产置换现金支付的总对价文旅股份
1文旅集团447123600.0041949433.00489073033.00
63.34%股份
文旅股份
2成都体产-25712239.0025712239.00
3.33%股份
合计--447123600.0067661672.00514785272.00
12二、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司主营业务的影响
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育。受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，房地产行业整体发展速度减缓，增加上市公司盈利的不确定性。通过本次交易，上市公司将原有部分房地产销售与租赁业务资产置出，同时置入行业前景良好的旅游业务资产。本次交易完成后，上市公司将持有文旅股份66.67%股份。上市公司的主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁。
通过本次交易，上市公司将实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，从而增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性及持续性，符合上市公司股东的利益。
（二）本次交易对上市公司股权结构的影响
本次交易不涉及发行股份，本次交易前后，上市公司股权结构不发生变化。
（三）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
本次交易完成后，文旅股份将纳入上市公司的合并范围。根据中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易前后，上市公司2022年及2023年1-6月主要财务指标情况如下：
单位：万元
2023年6月30日2022年12月31日
资产负债表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
资产总额177433.30209489.0118.07%183310.29214937.8317.25%
负债总额70084.4981351.9416.08%75582.4590113.2319.23%
所有者权益107348.80128137.0719.37%107727.84124824.6015.87%
资产负债率39.50%38.83%-0.67%41.23%41.93%0.70%归属于母公司
107847.96108304.110.42%108614.82106381.90-2.06%
所有者净资产每股净资产
0.840.840.42%0.840.83-2.06%（元/股）
2023年1-6月2022年
利润表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
13营业收入10550.3618826.2478.44%11922.2023848.37100.03%
营业成本6253.939460.6451.28%8475.1814215.6567.73%
利润总额25.724213.6016282.58%-3553.711046.23-
净利润-379.033289.09--3731.34332.56-归属于母公司
所有者的净利-766.851907.36--3616.50-742.37-润基本每股收益
-0.010.01--0.03-0.01-（元/股）扣除非经常性损益后基本每
-0.010.01--0.04-0.01-股收益（元/股）
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
本次交易完成后，报告期末上市公司总资产、总负债、归属于母公司的所有者权益、每股净资产均有所增加，资产负债率下降；2022年、2023年1-6月，上市公司营业收入、归属于母公司所有者的净利润、基本每股收益均有所提升。
本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司持续经营能力。
三、本次交易的决策程序及批准程序
（一）本次交易已经履行的审批程序
1、本次重组方案已经文旅集团董事会审议通过，文旅集团已原则性同意本
次重组；
2、本次交易标的资产的评估结果已经文旅集团备案；
3、本次重组方案及相关议案已经本次交易对方文旅集团和成都体产内部决策机构，及莱茵体育控股股东成都体投内部决策机构审议通过；
4、本次重组方案已经文旅集团出具批复文件批准；
5、本次重组方案及相关议案已经上市公司第十一届董事会第六次会议、第
十一届监事会第五次会议审议通过。
（二）本次交易尚需履行的审批程序及获得的批准
1、本次交易具体方案尚需上市公司股东大会审议通过；
2、相关法律、法规、规范性文件所要求的其他可能涉及的批准或核准。
14在取得上述全部批准前，上市公司不得实施本次重组方案。本次交易能否
通过上述批准存在不确定性，就上述事项通过的时间也存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
四、上市公司的控股股东对本次重组的原则性意见
上市公司控股股东成都体投已就本次交易出具确认文件，原则性同意本次交易。
五、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员的股份减持计划
上市公司控股股东成都体投作出如下承诺：
“自上市公司本次重组首次披露之日起至实施完毕期间，本公司无减持上市公司股份的计划。上述股份包括本公司原持有的上市公司股份以及原持有的股份在上述期间内因上市公司派送股票红利、资本公积转增股本等事项形成的衍生股份。
本公司如违反上述减持计划而在上述期间内减持所持有的上市公司股份，减持股份所得收益归上市公司所有。”上市公司董事、监事、高级管理人员作出如下承诺：
“自上市公司本次重组首次披露之日起至实施完毕期间，本人无减持上市公司股份的计划（如有）。上述股份包括本人原持有的上市公司股份以及原持有的股份在上述期间内因上市公司派送股票红利、资本公积转增股本等事项形成的衍生股份。
本人如违反上述减持计划而在上述期间内减持所持有的上市公司股份，减持股份所得收益归上市公司所有。”六、本次重组中对中小投资者权益保护的安排根据《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》（国办发[2013]110号）和《重组管理办法》的相关规定，上市公司在本次重组中对投资者权益保护作出了适当的安排，具体情况如下：
15（一）严格履行上市公司信息披露的义务
上市公司及相关信息披露义务人严格按照《证券法》《重组管理办法》《上市公司信息披露管理办法》等相关法律、法规的规定，切实履行信息披露义务，公开、公平地向所有投资者披露可能对上市公司股票交易价格产生较大影响的重大事件。重组报告书披露后，上市公司将继续严格履行信息披露义务，按照相关法律、法规的要求，及时、准确地向所有投资者披露上市公司本次重组的进展情况。
（二）确保本次交易的定价公平、公允
上市公司已聘请符合《证券法》规定的审计、评估机构对置出公司、置入
公司文旅股份进行审计、评估，确保置出资产、置入资产的定价公允、公平、合理。上市公司独立董事已对本次重大资产重组评估机构的独立性、假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性发表独立意见，董事会也已对本次重大资产重组评估机构的独立性、假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性进行分析。
（三）严格履行交易相关程序
在本次交易过程中，上市公司严格按照相关法律法规的规定履行法定程序进行表决和披露。本次交易相关事项在提交董事会审议时，独立董事就该事项发表了独立意见。
（四）股东大会及提供网络投票平台安排上市公司董事会将在审议本次交易方案的股东大会召开前发布股东大会通知，提醒全体股东参加审议本次交易方案的临时股东大会会议。上市公司将根据法律、法规及规范性文件的相关规定就本次交易方案的表决提供网络投票平台，以便为股东参加股东大会提供便利；上市公司将采用中小投资者单独计票机制，充分保障中小股东行使其投票权。
七、本次交易摊薄即期回报情况及相关填补回报措施
（一）本次交易摊薄即期回报分析根据《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工16作的意见》（国办发〔2013〕110号）、《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2015〕31号）
等相关规定的要求，上市公司对本次交易摊薄即期回报情况进行了研究。根据上市公司的财务报告以及中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易前后，上市公司主要财务数据对比情况如下：
2023年1-6月2022年
项目实际数备考数实际数备考数（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
营业收入（万元）10550.3618826.2411922.2023848.37
利润总额（万元）25.724213.60-3553.711046.23
净利润（万元）-379.033289.09-3731.34332.56归属于母公司所有者的净利润
-766.851907.36-3616.50-742.37（万元）扣除非经常性损益后归属于母
-707.751588.75-4727.64-1791.09
公司所有者的净利润（万元）扣除非经常性损益后基本每股
-0.010.01-0.04-0.01收益（元/股）扣除非经常性损益后稀释每股
-0.010.01-0.04-0.01收益（元/股）
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
如上表所示，本次交易前，上市公司2022年和2023年1-6月扣除非经常性损益后基本每股收益分别为-0.04元/股和-0.01元/股，本次交易完成后，上市公司2022年和2023年1-6月扣除非经常性损益后备考基本每股收益分别为-0.01
元/股和0.01元/股。本次交易完成后，上市公司归属于母公司股东的净利润将增加，因此，不存在因本次交易而导致摊薄即期回报的情况。
（二）上市公司对填补即期回报采取的措施
虽然根据测算，本次交易不会导致上市公司摊薄即期回报的情况，但为了维护上市公司和全体股东的利益，若出现摊薄即期回报的情况，上市公司拟采取以下措施，以充分保障对股东的持续回报：
1、不断完善上市公司治理，为上市公司发展提供制度保障
上市公司已制定了较为完善、健全的法人治理结构及经营管理制度，保证了上市公司各项经营活动的正常有序进行。本次交易完成后，上市公司将继续严格遵守《公司法》《证券法》等法律、法规、规范性文件的规定，不断完善上
17市公司治理结构，切实保护投资者尤其是中小投资者权益，为上市公司发展提供制度保障。
2、加强经营管理和内部控制，提升经营效率，降低运营成本
上市公司将进一步加强经营管理和内部控制，提高公司日常运营效率，降低公司运营成本。上市公司将努力提高资金的使用效率，设计合理的资金使用方案，规范有效地运用各种融资工具和渠道，控制资金成本，节省上市公司的各项费用支出，全面有效地控制上市公司经营和管理风险，提升经营效率。
3、保持稳定的股东回报政策，强化投资者回报机制上市公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关规定、《公司章程》等公司制度中关于利润分配的要求，实行持续、稳定、积极的利润分配政策，同时结合上市公司实际情况和投资者意愿，广泛听取投资者尤其是中小股东以及独立董事的意见和建议。上市公司将持续完善公司利润分配政策并更加明确对股东回报的合理规划，强化中小投资者权益保障机制，重视提高现金分红水平，强化投资者回报机制并给予投资者合理回报。
上述填补即期回报措施的制定不等于对上市公司未来利润作出保证。
（三）关于填补即期回报措施能够得到切实履行的承诺
1、上市公司控股股东的承诺
上市公司控股股东成都体投为保障上市公司填补回报措施能够得到切实履行，作出如下承诺：
“（1）不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；（2）本承诺出具后，若监管部门就填补回报措施及其承诺的相关规定作出
其他要求的，且上述承诺不能满足监管部门该等新的监管规定时，本公司承诺届时将按照监管部门的最新规定出具补充承诺；
（3）本公司承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本公司作
出的相关承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担相应的赔偿责任。”
182、上市公司间接控股股东的承诺
上市公司间接控股股东文旅集团为保障上市公司填补即期回报措施能够得
到切实履行，作出如下承诺：
“（1）不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；（2）本承诺出具后，若监管部门就填补回报措施及其承诺的相关规定作出
其他要求的，且上述承诺不能满足监管部门该等新的监管规定时，本公司承诺届时将按照监管部门的最新规定出具补充承诺；
（3）本公司承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本公司作
出的相关承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担相应的赔偿责任。”
3、上市公司董事、高级管理人员的承诺
上市公司董事、高级管理人员为保障上市公司填补即期回报措施能够得到
切实履行，作出如下承诺：
“（1）不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害上市公司利益；
（2）对本人的职务消费行为进行约束；
（3）不动用上市公司资产从事与本人履行职责无关的投资、消费活动；
（4）由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
（5）若上市公司实施股权激励计划，则拟公布的股权激励的行权条件与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
（6）本承诺出具后，若监管部门就填补回报措施及其承诺的相关规定作出
其他要求的，且上述承诺不能满足监管部门该等新的监管规定时，本人承诺届时将按照监管部门的最新规定出具补充承诺；
（7）本人承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本人作出的
相关承诺，若本人违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本人愿
19意依法承担相应的赔偿责任。”
八、其他需要提醒投资者重点关注的事项无。
20重大风险提示
一、本次交易的相关风险
（一）本次交易可能被暂停、中止或取消的风险
上市公司制定了严格的内幕信息管理制度，上市公司和交易对方在研究和协商本次交易方案的过程中，积极主动地进行内幕信息管理，尽可能缩小内幕信息知情人员范围、减少和避免内幕信息的外泄和传播。尽管如此，受限于查询范围和核查手段的有限性，仍然无法避免有关机构和个人利用关于本次交易的内幕信息进行内幕交易的可能，本次交易存在因上市公司股价异常波动或存在异常交易可能涉嫌内幕交易而暂停、中止或取消的风险。
本次交易审核过程中，市场环境可能发生重大变化或发生其他不可预见的重大事件，从而影响本次交易无法按期进行；如无法按期进行或需重新进行，则面临重新定价的风险。
交易各方可能需要根据市场环境变化和监管机构的审核要求修订、完善交易方案，若交易各方无法就完善后的交易方案达成一致，则本次交易可能存在暂停、中止或取消的风险。
（二）本次交易的审批风险
本次交易方案尚需获得的批准和核准，包括但不限于：
1、本次交易具体方案尚需上市公司股东大会审议通过；
2、相关法律、法规、规范性文件所要求的其他可能涉及的批准或核准。
本次交易尚需满足多项条件后方可实施，包括但不限于上述提及的上市公司股东大会审议通过重组报告书相关议案等。截至本报告出具日，上述审批事项尚未完成，本次交易能否获得相关的批准，以及获得相关批准的时间均存在不确定性。
（三）业务整合风险
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育。本次交易完成后，上市公司将置出部分房地产销售与租赁业务资产，通过资产置换以及
21现金购买，上市公司将持有文旅股份66.67%股份，上市公司主营业务将变更为
旅游、体育、房地产销售与租赁。
由于上市公司现有业务与文旅股份在经营模式上存在差异，本次交易完成后，上市公司将积极推进对文旅股份业务、资产、人员、机构、财务等方面的整合。但由于上述整合过程需要一定的时间，本次交易完成后的整合能否顺利实施，以及整合效果能否达到预期存在一定的不确定性。
（四）业务转型风险上市公司已经调整公司战略，逐渐去地产化，转向“文旅体融合并行发展，聚焦文旅体大消费”的业务定位。因此，报告期内，上市公司的房地产销售与租赁业务均为存量房地产项目的销售及租赁，无新增土地储备及新开工建设项目，未来上市公司将逐步减少房地产销售与租赁业务。
本次交易完成后，上市公司主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁，上市公司将新增冰雪山地旅游运动等旅游相关业务，推动“泛文旅体”融合发展战略，实现业务转型。
由于文旅股份的主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，与上市公司现有房地产销售与租赁、体育业务从商品服务提供样式、经营模式、
客户及其需求、供应商等方面存在根本性差异，本次交易前，上市公司对旅游业务的投入并不充分，旅游业务做大做强需要一定周期且存在不确定性。若上市公司在业务转型过程中不能有效满足旅游业务的发展需求，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
（五）标的资产估值风险
1、文旅股份其他权益工具投资估值风险
文旅股份其他权益工具投资系其持有的都江堰御庭16.34%股权。因股东之间对都江堰御庭经营成果的认定、是否触发股权回购条款及违约赔偿等事项存在争议，评估机构难以确认基准日该项资产的公允价值，本次评估其他权益工具投资按账面值列示。因股东之间对都江堰御庭存在争议事项，该等争议有可能导致文旅股份其他权益工具投资估值与实际情况不符，进而可能对上市公司及其股东利益构成不利影响。
222、其他标的资产估值风险
本次交易中，置出公司、置入公司的评估基准日为2023年4月30日。根据中联评估针对置入公司出具的《文旅股份评估报告》，文旅股份66.67%股份资产基础法评估结果为51478.53万元，评估增值率为24.66%，评估作价为
51478.53万元；根据中联评估针对置出公司出具的《杭州枫潭评估报告》及
《南京莱茵达评估报告》，置出资产的资产基础法评估结果为44712.36万元，评估增值率为34.58%，评估作价为44712.36万元。
虽然评估机构在执业过程中勤勉、尽责，严格实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，但仍可能出现未来实际情况与评估假设不一致的情形，特别是宏观经济、监管政策、行业政策、市场竞争形势变化等发生不可预知的变化，均有可能导致标的资产的估值与实际情况不符，进而可能对上市公司及其股东利益构成不利影响。
二、文旅股份对上市公司持续经营影响的相关风险
（一）政策风险
1、大熊猫国家公园政策变动风险
文旅股份的索道、酒店、滑雪场等旅游设施均位于西岭雪山景区内。西岭雪山是世界自然遗产——大熊猫栖息地、国家级风景名胜区、国家级森林公园、4A级旅游景区。2017 年 1 月，中共中央办公厅、国务院办公厅正式印发《大熊猫国家公园体制试点方案》，全面启动大熊猫国家公园体制试点工作。根据《四川省大熊猫国家公园管理办法》等相关规定，大熊猫国家公园分为核心保护区和一般控制区，其中核心保护区是指维护以大熊猫为代表的珍稀野生动物种群正常生存、繁衍、迁移的关键区域采取封禁和自然恢复等方式对自然生态系统
和自然资源实行最严格的科学保护，原则上禁止人为活动；一般控制区除满足国家特殊战略需要的有关活动外，原则上禁止开发性、生产性项目建设活动，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，其中包括经批准的生态旅游项目。
2023年8月19日，经国家林草局（国家公园管理局）批复，《大熊猫国家公园总体规划（2023-2030年）》正式颁布，总体规划提出将在西岭雪山景区建
23设重点自然教育基地，依托自然教育、生态体验为主的场馆或区域，建设访客全面认知大熊猫国家公园的重要窗口。根据现有的《大熊猫国家公园总体规划（2023-2030年）》《大熊猫国家公园成都片区建设实施规划（2021-2025年）（征求意见稿）》，文旅股份及其分公司、控股子公司所经营的旅游项目均位于大熊猫国家公园的一般控制区内，该等旅游项目已于2017年1月31日前建成并投入运营，并根据《关于加强大熊猫国家公园体制试点期间生产经营等人为活动管控的通知》（川熊猫公园发〔2018〕2号）履行了备案程序，属于一般控制区内经批准的生态旅游项目。
因此，文旅股份的旅游项目目前符合国家和地方上述法规政策的规定，但鉴于目前各详细规划暂未发布，若未来大熊猫国家公园部分细节政策发生变化，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
2、旅游行业政策变动风险
文旅股份的主营业务包括索道、滑雪、酒店经营、娱乐等，均围绕旅游行业展开，而旅游行业景气度受旅游行业政策影响较大，近年来，政府高度重视旅游产业的发展，制定和出台了一系列重要战略及意见措施，为旅游行业发展创造了良好的政策环境，行业环境整体向好。若未来政策支持力度有所下降，行业环境可能出现一定波动，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
3、用地政策变动风险
报告期内，文旅股份滑雪业务毛利占比较高，是文旅股份的主要盈利来源之一。截至本报告出具日，文旅股份利用西岭雪山开发持有的国有划拨林草地（大邑国用（2000）字第 12282 号）开展滑雪业务，占地面积约为 280000m2，但滑雪场的建设未在山地上加盖建筑，亦未改变上述林草地的地表形态。
根据《全国冰雪场地设施建设规划（2016-2022年）》（体经字〔2016〕646号）、《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号），利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理，……；不符合划拨用地目录的，应当有偿使用，可以协议方式供地。
24针对文旅股份的滑雪场用地，大邑县人民政府已出具《大邑县人民政府关于的说明》，其同意文旅股份在西岭雪山开发所属的划拨土地使用权范围内开展滑雪（滑草）游乐项目，并设置索道及支架；使用期限与《成都西岭雪山风景名胜区旅游项目经营合同》及补充协议约定一致，相关费用包含在资源有偿使用费之中。大邑县规划和自然资源局已出具《关于成都文旅现状经营情况的说明》，其同意文旅股份继续以现状经营，不会要求拆除建筑或进行其他处罚。
因此，文旅股份有偿使用土地，且未改变地表形态，符合国家上述用地法规政策的规定。但若未来用地政策发生重大变化，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成重大不利影响。
4、价格标准或定价政策变动风险
报告期内，文旅股份索道业务收入占比、毛利占比较高，是文旅股份的主要收入及盈利来源之一，而索道业务的相关收费最高限价由价格主管部门核定。
若未来价格主管部门调整文旅股份相关收费标准或定价政策，文旅股份的经营业绩将会受到相应价格调整范围及调整幅度的影响，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成重大不利影响。
（二）市场风险
1、市场竞争风险
随着我国国民经济水平的逐渐提升，国民对于旅游的需求逐渐增长。而各地行政部门、事业单位、国有企业、民营企业等越来越多的各类市场主体开始
从事旅游相关产业，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。文旅股份自设立以来一直从事旅游行业，积累了丰富的索道、滑雪、酒店等旅游项目的开发与运营经验，且文旅股份依托于西岭雪山景区自然旅游资源，拥有川渝地区乃至我国南方等低纬度地区稀缺的集滑雪运动和旅游于一体的室外滑雪场，资源禀赋优异。但随着市场竞争加剧，若文旅股份无法提升旅游项目开发运营能力，无法更好满足旅客的需求，将会对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
25（三）经营风险
1、经营权到期后存在无法续期的风险
文旅股份与大邑县人民政府已签署了相关协议，大邑县人民政府同意文旅股份在西岭雪山风景名胜区内开展旅游经营项目，包括但不限于滑雪（滑草）游乐项目、户外休闲运动项目、索道、交通车、景区住宿餐饮服务以及商品销
售、摄影摄像、游客服务及其他法律法规未明文禁止的经营活动，并同意文旅股份或指定的子公司为滑雪（滑草）游乐项目、户外休闲运动项目、索道、交通车的唯一经营主体；经营期限自2013年1月1日至2049年12月31日止。截至本报告出具日，文旅股份拥有较长的经营权剩余期限。但该等经营权到期后，文旅股份能否继续获得上述经营许可存在一定不确定性，且再次取得该经营权所需支付的费用也可能存在上升的风险。若文旅股份未能继续取得经营权，或为继续取得经营权支付的费用大幅上升，将会对文旅股份以及上市公司的持续经营构成重大不利影响。
2、部分经营性资产未取得不动产权证的风险
文旅股份3条索道（日月坪索道、鸳鸯池1号索道、鸳鸯池2号索道）支架
建设在西岭雪山开发持有的国有划拨林草地（大邑国用（2000）字第12282号）上，占地面积较小。其中，日月坪索道支架占用的林草地已经获得四川省林草局《使用林地审核同意书》（川林地审字[2020]567号），但其尚未完成农用地转建设用地的程序。其他索道尚未办理《使用林地审核同意书》的程序。
日月坪索道上站房（包括日月坪上其他建筑）对应用地面积为10.33亩，位于文旅股份以划拨形式持有的国有建设用地（川（2020）大邑县不动产权第
0015327号）范围内。该幅土地属于历史遗留问题，西岭雪山开发曾于1999年
向大邑县委员会办公室支付了50万元用以作为购买日月坪上站房用地的土地出让金，但该幅土地一直未办理交接，直到2020年为解决历史遗留问题，将该幅土地以划拨用地方式过户登记给文旅股份，造成了土地证载性质与实际用途不符的情形。
日月坪索道下站房对应用地面积为 4144.3m2，位于文旅股份以出让形式拥
有的国有商业用地（大邑国用（2013）第7028号）范围内。文旅股份对该幅土
26地的权利完好，但上盖建筑尚未办理不动产权证。
上述未取得不动产权证的设施建筑主要系由于使用国有划拨林草地、国有划拨建设用地等用地瑕疵所致。根据现有的《大熊猫国家公园总体规划（2023-2030年）》《大熊猫国家公园成都片区建设实施规划（2021-2025年）（征求意见稿）》，上述用地均位于大熊猫国家公园的一般控制区内。但规范上述用地瑕疵的流程尚需大熊猫国家公园专门详细规划出台后，由主管部门再将用地调规变性转为国有建设用地后办理出让手续。若该等设施建筑被主管部门认定为违章建筑，存在被拆除或处罚的潜在风险，将会对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
3、经营业绩季节性波动的风险
文旅股份所处旅游行业存在较为明显的季节性特征，游客出行的旺季通常集中在西岭雪山景区的雪季，即每年12月到次年3月。此外，阴雨、寒冷等天气状况也会直接影响文旅股份的业务开展。因此，文旅股份的主营业务受季节性因素的影响较为明显，经营业绩存在季节性波动的风险，可能对文旅股份以及上市公司的持续经营构成不利影响。
4、现金收款的财务内部控制风险
个人游客是文旅股份所处旅游行业的重要客户群体。近年来，虽然文旅股份通过多种方式积极鼓励客户线上或刷卡支付，但在日常交易中仍存在少量现金收款的情况。截至本报告出具日，文旅股份已经制定了较为完善的现金收支管理的财务内部控制制度并要求相关工作人员严格执行，现金舞弊风险总体可控。但是，若出现现金结算流程等财务内部控制制度未被严格执行的情形，则可能导致现金的管理风险。
27第一节本次交易概况
一、本次交易背景及目的
（一）本次交易的背景
1、深化国有企业体制改革2019年，按照成都市委市政府创建“世界赛事名城”以及《成都市市属国有企业“国资证券化”专项行动实施方案》的要求，为推进国资证券化进程，实现国有资产的整体上市，成都体投通过协议转让方式取得了莱茵体育的控股权，持股比例为29.90%。根据后续计划，将做实莱茵体育作为文旅集团资产证券化的转化平台，为文旅集团旗下优质资产的证券化提供最直接、最便捷、最高效的资本运作通道。同时，根据控制权收购协议的约定，控股股东成都体投将积极支持上市公司的发展，向上市公司提供资源对接/导入、融资等支持，改善上市公司经营环境。
2、深入贯彻文旅体融合发展的行业方针
体育文化与旅游业相互融合已成为行业发展的新态势。近年来，我国陆续出台了相关政策，推进体旅融合发展，进一步激发体育、旅游市场活力。2019年8月，国务院印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》，提出“要大力发展体育旅游，推进幸福产业服务消费质量提升。”体育文化同旅游业的融合，不仅在经济层面能带动行业升级、推动经济社会的高质量发展、提升大众消费水平，而且在文化层面上，也能进一步实现对中华优秀传统文化的弘扬。
2022年1月，国务院印发《“十四五”旅游业发展规划》，提出“实施体育旅游
精品示范工程，以北京冬奥会、冬残奥会等重大体育赛事为契机，打造一批有影响力的体育旅游精品线路、精品赛事和示范基地，规范和引导国家体育旅游示范区建设”。
上市公司践行产业融合发展，以“泛文旅体”为战略发展方向，围绕体育、旅游、文化三大产业搭建主营业务体系。
3、文旅股份拥有优质的冰雪山地旅游运动资源
本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，文旅股份主要在成都
28西岭雪山景区内从事索道业务、酒店经营业务、滑雪业务与娱乐业务，为游客
提供交通、住宿餐饮、滑雪娱乐项目等服务。西岭雪山景区内终年积雪的大雪山海拔5364米，总面积483平方公里，为成都第一峰。西岭雪山滑雪场海拔高度为2100-2800米，所占区域面积约7平方公里，建有多条滑雪道及配套缆车，其中，滑雪道包括初中级滑雪道2条、中级滑雪道1条、高级滑雪道2条、儿童滑雪道1条、单板公园道1条，并配套四人吊椅式缆车2条及魔毯2条；此外景区还配备箱式缆车索道3条，其中2条为交通客运索道，1条为观景客运索道。
西岭滑雪场是我国南方地区规模最大、设备最齐全的室外天然滑雪场之一，拥有优质的冰雪山地旅游运动资源。
（二）本次交易的目的
1、促进上市公司加快推进文旅体融合发展
2019年6月，成都体投成为上市公司控股股东，上市公司有序推进管理体
制、团队建设、资源协同等方面的规划和调整。本次交易将通过优化资产结构，剥离低效资产，围绕体育、旅游、文化三大产业搭建主营业务体系。上市公司将依托文旅股份，进一步做大做强冰雪山地旅游运动等旅游相关业务，加快推动“泛文旅体”融合发展战略。
2、提升上市公司持续盈利能力
上市公司2021年、2022年营业收入逐年下降；同时，公司2021年和2022年归属于母公司所有者的净利润分别为-9419.73万元和-3616.50万元，盈利能力较差。报告期内，上市公司经营业绩情况如下：
单位：万元
项目2023年1-6月2022年2021年营业收入10550.3611922.2014069.54
净利润-379.03-3731.34-10410.41
归属于母公司所有者的净利润-766.85-3616.50-9419.73
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
根据中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易完成后，上市公司的营业收入、净利润以及归属于母公司所有者的净利润均得到一定幅度的增加，具体情况详见本报告第一节之“六、（三）本次交易对上市公司主要财务指标的影
29响”。
因此，本次交易有助于上市公司增加收入、利润规模，提升上市公司持续盈利能力。
3、推动国有企业市场化改革，响应成都市国有企业上市重组战略方针
为响应中央对国企改革的战略指导，提高成都市属国企的市场化竞争力，2018年8月，成都市国资委印发《关于大力推进市属国有企业上市和并购重组工作的实施意见》，要求以推进国企上市和并购重组为重要抓手，提升市属国企发展水平，并开展国资证券化五年专项行动。基于上述背景，文旅集团作为成都市属大型文旅体产业集团，积极推动优质资产与资本市场对接，提高资产证券化率，推动成都市国有文旅体产业资源的市场化发展。
二、本次交易具体方案本次交易包括重大资产置换和支付现金购买资产两部分。上市公司以其持有的杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权作为置出资产，与文旅集团置换其持有的文旅股份63.34%股份，差额部分以现金方式补足；同时，上市公司以现金方式购买成都体产持有的文旅股份3.33%股份，资金来源为自有资金。
本次交易完成后，上市公司将持有文旅股份66.67%股份，文旅股份成为上市公司的控股子公司。
三、本次交易构成重大资产重组根据《重组管理办法》第十二条规定，“上市公司及其控股或者控制的公司购买、出售资产，达到下列标准之一的，构成重大资产重组：（一）购买、出售的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末
资产总额的比例达到50%以上；（二）购买、出售的资产在最近一个会计年度所产生的营业收入占上市公司同期经审计的合并财务会计报告营业收入的比例
达到50%以上，且超过五千万元人民币；（三）购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上，且超过五千万元人民币”。
根据《重组管理办法》第十四条规定，“购买股权导致上市公司取得被投
30资企业控股权的，其资产总额以被投资企业的资产总额和成交金额二者中的较
高者为准，营业收入以被投资企业的营业收入为准，资产净额以被投资企业的净资产额和成交金额二者中的较高者为准；出售股权导致上市公司丧失被投资
企业控股权的，其资产总额、营业收入以及资产净额分别以被投资企业的资产总额、营业收入以及净资产额为准”“上市公司同时购买、出售资产的，应当分别计算购买、出售资产的相关比例，并以二者中比例较高者为准”。
（一）拟置出资产情况
本次交易的拟置出资产为杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权。根据经中审众环审计的上市公司和拟置出资产2022年财务报告情况，本次交易拟置出资产的相关指标占交易前上市公司最近一个会计年度财务指标的比例计算
如下：
单位：万元项目资产总额资产净额营业收入
拟置出资产1（杭州枫潭）37392.7326781.092652.04拟置出资产2（南京莱茵
12890.576916.48408.58
达）
拟置出资产小计50283.3033697.573060.62
上市公司183310.29108614.8211922.20
占比27.43%31.02%25.67%
注：上市公司资产净额为归属于母公司所有者权益口径。
（二）拟置入及购买资产情况
本次交易的拟置入资产为文旅集团持有的文旅股份63.34%股份，拟购买资产为成都体产持有的文旅股份3.33%股份，上市公司合计拟置入及购买文旅股份66.67%股份。根据经中审众环审计的上市公司和文旅股份2022年财务报告情况以及本次交易作价情况，本次交易拟置入及购买资产的相关指标占交易前上市公司最近一个会计年度财务指标的比例计算如下：
单位：万元项目资产总额资产净额营业收入拟置入及购买资产
68253.4157560.4914986.80（文旅股份66.67%股份）
上市公司183310.29108614.8211922.20
占比37.23%53.00%125.70%
31注：上述拟置入及购买资产的资产总额、资产净额、营业收入为文旅股份的合并财务数据，上市公司资产净额为归属于母公司所有者权益口径。同时，根据《重组管理办法》，文旅股份资产总额以文旅股份的资产总额和成交金额二者中的较高者为准，营业收入以文旅股份的营业收入为准，资产净额以文旅股份的净资产额和成交金额二者中的较高者为准。
根据《重组管理办法》第十二条、第十四条的规定，本次交易构成重大资产重组。
四、本次交易构成关联交易
本次交易前，文旅集团持有上市公司控股股东成都体投100%股权，文旅集团为上市公司间接控股股东。同时，文旅集团持有成都体产100%股权。根据《股票上市规则》等相关规定，本次交易的交易对方文旅集团和成都体产属于上市公司的关联方，本次交易构成关联交易。
五、本次交易不构成重组上市
截至本报告出具日，上市公司最近36个月内控制权未发生变动。本次重组不涉及发行股份，不涉及上市公司股权的变动，不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变更。因此，本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定的重组上市情形，本次交易不构成重组上市。
六、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司主营业务的影响
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育。受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，房地产行业整体发展速度减缓，增加上市公司盈利的不确定性。通过本次交易，上市公司将原有部分房地产销售与租赁业务资产置出，同时置入行业前景良好的旅游业务资产。本次交易完成后，上市公司将持有文旅股份66.67%股份。上市公司的主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁。
通过本次交易，上市公司将实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，从而增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性及持续性，符合上市公司股东的利益。
32（二）本次交易对上市公司股权结构的影响
本次交易不涉及发行股份，本次交易前后，上市公司股权结构不发生变化。
（三）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
本次交易完成后，文旅股份将纳入上市公司的合并范围。根据中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易前后，上市公司2022年及2023年1-6月主要财务指标情况如下：
单位：万元
2023年6月30日2022年12月31日
资产负债表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
资产总额177433.30209489.0118.07%183310.29214937.8317.25%
负债总额70084.4981351.9416.08%75582.4590113.2319.23%
所有者权益107348.80128137.0719.37%107727.84124824.6015.87%
资产负债率39.50%38.83%-0.67%41.23%41.93%0.70%归属于母公司
107847.96108304.110.42%108614.82106381.90-2.06%
所有者净资产每股净资产
0.840.840.42%0.840.83-2.06%（元/股）
2023年1-6月2022年
利润表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
营业收入10550.3618826.2478.44%11922.2023848.37100.03%
营业成本6253.939460.6451.28%8475.1814215.6567.73%
利润总额25.724213.6016282.58%-3553.711046.23-
净利润-379.033289.09--3731.34332.56-归属于母公司
所有者的净利-766.851907.36--3616.50-742.37-润基本每股收益
-0.010.01--0.03-0.01-（元/股）扣除非经常性损益后基本每
-0.010.01--0.04-0.01-股收益（元/股）
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
本次交易完成后，报告期末上市公司总资产、总负债、归属于母公司的所有者权益、每股净资产均有所增加，资产负债率下降；2022年、2023年1-6月，
33上市公司营业收入、归属于母公司所有者的净利润、基本每股收益均有所提升。
本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司持续经营能力。
七、本次交易已履行的和尚未履行的决策过程及报批程序
（一）本次交易已经履行的审批程序
1、本次重组方案已经文旅集团董事会审议通过，文旅集团已原则性同意本
次重组；
2、本次交易标的资产的评估结果已经文旅集团备案；
3、本次重组方案及相关议案已经本次交易对方文旅集团和成都体产内部决策机构，及莱茵体育控股股东成都体投内部决策机构审议通过；
4、本次重组方案已经文旅集团出具批复文件批准；
5、本次重组方案及相关议案已经上市公司第十一届董事会第六次会议、第
十一届监事会第五次会议审议通过。
（二）本次交易尚需履行的审批程序及获得的批准
1、本次交易具体方案尚需上市公司股东大会审议通过；
2、相关法律、法规、规范性文件所要求的其他可能涉及的批准或核准。
在取得上述全部批准前，上市公司不得实施本次重组方案。本次交易能否通过上述批准存在不确定性，就上述事项通过的时间也存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
八、本次交易相关方作出的重要承诺承诺主体承诺事项承诺内容
（一）上市公司及其董事、监事、高级管理人员
1、本公司保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证
所提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记关于提供信
载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依息真实、准上市公司法承担赔偿责任；
确和完整的
2、本公司保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均
承诺函
为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均
是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文
34承诺主体承诺事项承诺内容件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本公司保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准
确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；本公司负
责人、主管会计工作的负责人和会计机构负责人保证本次交
易的信息披露和申请文件所引用的相关数据真实、准确、完整；
4、本公司保证本次交易的各中介机构在申请文件中引用的由
本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
5、本公司保证本次交易的信息披露和申请文件的内容均真
实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本次交易的信息披露和申请文件中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担个别及连带的法律责任。
如违反上述承诺，本公司愿意就此承担全部法律责任。
1、本人保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证所
提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任；
2、本人保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为
真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件签署时业经合法授权并经有效签署，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本人保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确
和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
上市公司关于提供信4、本人保证本次交易的各中介机构在申请文件中引用的由本
董事、监息真实、准人所出具的文件及引用文件的相关内容已经本人审阅，确认事、高级确和完整的本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、管理人员承诺函误导性陈述或重大遗漏；
5、本人保证本次交易的信息披露和申请文件的内容均真实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本次交易的信息披露和申请文件中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担个别及连带的法律责任；
6、如本次交易因所提供或者披露的信息涉嫌虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，在形成调查结论以前，本人将暂停转让在上市公司拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户
提交上市公司董事会，由上市公司董事会代本人向证券交易所和登记结算公司申请锁定；如本人未在两个交易日内提交
锁定申请的，本人同意授权上市公司董事会在核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如上市公司董事会未向证券交易所和登记结算
35承诺主体承诺事项承诺内容
公司报送本人的身份信息和账户信息的，本人同意授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本人承诺自愿锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将及时、足额赔偿上市公司及投资者因此遭受的全部损失。
1、本公司的董事、监事、高级管理人员具备和遵守《中华人民共和国公司法》等法律、法规、规范性文件和公司章程规
定的任职资格和义务，其任职均经合法程序产生，不存在有关法律、法规、规范性文件和公司章程及有关监管部门、兼
职单位（如有）所禁止的兼职情形；
2、本公司以及本公司的董事、监事、高级管理人员最近36
关于无违法个月不存在受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑
违规及诚信事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益和社会公共利益上市公司情况的承诺的重大违法违规行为；不存在最近36个月受到中国证券监督
函管理委员会的行政处罚、最近12个月内受到证券交易所的公
开谴责的情形；不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查、涉
嫌违法违规被中国证监会立案调查，或者被其他有权部门调查的情形；
3、本公司及本公司的董事、监事、高级管理人员最近36个
月内诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺等情况。
1、本人具备和遵守《中华人民共和国公司法》等法律、法
规、规范性文件和公司章程规定的任职资格和义务，任职均经合法程序产生，不存在有关法律、法规、规范性文件和公司章程及有关监管部门、兼职单位（如有）所禁止的兼职情形；
2、本人最近36个月不存在受到行政处罚（与证券市场明显上市公司关于无违法无关的除外），刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益董事、监违规及诚信和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在最近36个月受
事、高级情况的承诺
到中国证券监督管理委员会的行政处罚、最近12个月内受到管理人员函证券交易所的公开谴责的情形；不存在因涉嫌犯罪被司法机
关立案侦查、涉嫌违法违规被中国证监会立案调查，或者被其他有权部门调查的情形；最近36个月内不存在与经济纠纷
有关的重大诉讼、仲裁案件情形；
3、本人最近36个月内诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺等情况。
1、本公司及本公司控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息
以及利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
关于不存在2、本公司及本公司控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌不得参与重与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会
上市公司大资产重组作出行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不情形的承诺存在《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组函相关股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
如本公司违反上述承诺，因此给投资者造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
36承诺主体承诺事项承诺内容
1、本人及本人控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息以及
利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
关于不存在2、本人及本人控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌与重上市公司不得参与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会作出
董事、监
大资产重组行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在事、高级情形的承诺《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关管理人员函股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将承担相应赔偿责任。
自上市公司本次交易首次披露之日起至实施完毕期间，本人上市公司无减持上市公司股份的计划。上述股份包括本人原持有的上关于股份减
董事、监市公司股份以及原持有的股份在上述期间内因上市公司派送持计划的承
事、高级股票红利、资本公积转增股本等事项形成的衍生股份。
诺函管理人员本人如违反上述减持计划而在上述期间内减持所持有的上市
公司股份，减持股份所得收益归上市公司所有。
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也
不采用其他方式损害公司利益；
2、对本人的职务消费行为进行约束；
3、不动用公司资产从事与本人履行职责无关的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与上市公司填补回
关于本次交上市公司报措施的执行情况相挂钩；
易摊薄即期
董事、高5、若上市公司实施股权激励计划，则拟公布的股权激励的行回报采取填级管理人权条件与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
补措施的承
员6、本承诺出具后，若监管部门就填补回报措施及其承诺的相诺函
关规定作出其他要求的，且上述承诺不能满足监管部门该等新的监管规定时，本人承诺届时将按照监管部门的最新规定出具补充承诺；
7、本人承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及
本人作出的相关承诺，若本人违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担相应的赔偿责任。
1、本公司合法拥有拟置出资产的完整权利，拟置出资产权属清晰，不存在任何纠纷和潜在纠纷。
2、拟置出公司合法拥有土地、房屋以及商标的所有权或者使用权，具备与经营有关的业务体系及主要相关资产，除已向本次交易的中介机构披露的权利受限的情况外，该等资产不存在权属纠纷或其他纠纷。
关于拟置出3、本公司合法拥有拟置出资产股权完整的所有权，依法拥有资产权属、该等股权有效的占有、使用、收益及处分权；本公司已履行上市公司
合规性的承了该等股权的出资义务，不存在出资不实、虚假出资、延期诺函出资、抽逃出资等违反本公司作为股东所应当承担的义务及
责任的行为；该等股权不存在任何质押、留置、其他担保或
设定第三方权益或限制情形，不存在法院或其他有权机关冻
结、查封、拍卖本公司持有的该等股权的情形。
4、本公司不存在以拟置出资产作为争议对象或标的之诉讼、仲裁或其他任何形式的纠纷，亦不存在任何可能导致本公司持有的拟置出资产被有关司法机关或行政机关查封、冻结或
37承诺主体承诺事项承诺内容
限制转让的未决或潜在的诉讼、仲裁以及任何其他行政或司法程序。
5、拟置出公司自2021年1月1日至今合法合规运营，未受到
过工商、环保、税务、住建、土地、消防、劳动与社会保障等相关行政部门的处罚。
本公司保证上述内容均为真实、准确、完整。
本公司已在《莱茵达体育发展股份有限公司关于重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易涉及房地产业务的专项自查报告》中对本公司及本公司合并范围内的控股子公司自2021年1月1日至2023年4月30日期间（以下简称“报告期”）的房地产开发项目是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为、是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被立案调查的情况进行了专项自查并进关于房地产
行了信息披露，并承诺相关信息披露真实、准确、完整。
上市公司业务的承诺
截至2023年4月30日，本公司及合并范围内子公司在中国境函
内不存在拟建项目、在建项目；报告期内，本公司及合并范围内子公司已完工的项目共计1个，即丽水市体育中心游泳馆、体育生活馆项目。
在报告期内并截至本承诺函出具日，本公司及合并范围内子公司不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，不存在因违反土地、房产管理相关法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形。
上市公司已在《莱茵达体育发展股份有限公司关于重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易涉及房地产业务的专项自查报告》中对上市公司及上市公司合并范围内子公司自2021年1月1日至2023年4月30日期间（以下简称“报告期”）的房地产开发项目是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为、是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被立案调查的情况进行了专项自查并进
行了信息披露，并承诺相关信息披露真实、准确、完整。
上市公司
关于房地产截至2023年4月30日，上市公司及合并范围内子公司在中国董事、高
业务的承诺境内不存在拟建项目、在建项目；报告期内，上市公司及合级管理人
函并范围内子公司已完工的项目共计1个，即丽水市体育中心员
游泳馆、体育生活馆项目。
在报告期内并截至本承诺函出具日，上市公司及合并范围内子公司不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法
违规行为，不存在因违反土地、房产管理相关法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形。
本人承诺，如存在未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，给上市公司和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
（二）上市公司控股股东成都体投、间接控股股东文旅集团及其董事、监事和高级管理人员
1、本公司保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证
关于提供信所提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记息真实、准载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记成都体投
确和完整的载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成承诺函损失的，将依法承担赔偿责任；
2、本公司保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提
38承诺主体承诺事项承诺内容
供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本公司保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准
确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
4、本公司保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件
中引用的由本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经
本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
5、如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本公司将暂停转让持有的上市公司股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户
提交上市公司董事会，由董事会代本公司向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定。董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺将锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证
所提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担个别和连带的法律责任；
2、本公司保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提
供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并关于提供信
有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大息真实、准文旅集团遗漏；
确和完整的
3、本公司保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准
承诺函
确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
4、本公司保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件
中引用的由本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经
本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
5、如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国
39承诺主体承诺事项承诺内容
证券监督管理委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本公司将暂停转让持有的上市公司股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股
票账户提交上市公司董事会，由董事会代本公司向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定。董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。
如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺将锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担个别和连带的法律责任。
1、本人保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证所
提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任；
2、本人保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提供
的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签
名、印章均是真实的，该等文件签署时业经合法授权并经有效签署，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本人保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确
和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
4、本人保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件中
成都体引用的由本人所出具的文件及引用文件的相关内容已经本人
投、文旅关于提供信审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现集团的董息真实、准
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
事、监确和完整的
5、如本次交易因所提供或者披露的信息涉嫌虚假记载、误导
事、高级承诺函
性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券管理人员
监督管理委员会立案调查的，在形成调查结论以前，本人将暂停转让在上市公司拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户
提交上市公司董事会，由上市公司董事会代本人向证券交易所和登记结算公司申请锁定；如本人未在两个交易日内提交
锁定申请的，本人同意授权上市公司董事会在核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如上市公司董事会未向证券交易所和登记结算
公司报送本人的身份信息和账户信息的，本人同意授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本人承诺自愿锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将及时、足额赔偿上市公司及投资者因此遭受的全部损失。
40承诺主体承诺事项承诺内容
1、本公司及本公司控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息
以及利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
关于不存在2、本公司及本公司控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌成都体不得参与重与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会
投、文旅大资产重组作出行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不集团情形的承诺存在《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组函相关股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本人及本人控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息以及
利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
成都体
关于不存在2、本人及本人控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌与重
投、文旅不得参与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会作出集团的董
大资产重组行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在事、监情形的承诺《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关事、高级函股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产管理人员重组的情形。
如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将承担相应赔偿责任。
1、本公司最近36个月不存在受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外），刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在最近36个月
受到中国证券监督管理委员会的行政处罚、最近12个月内受关于无违法到证券交易所的公开谴责的情形；不存在因涉嫌犯罪被司法
违规及诚信机关立案侦查、涉嫌违法违规被中国证监会立案调查，或者成都体投情况的承诺被其他有权部门调查的情形；最近36个月内不存在与经济纠
函纷有关的重大诉讼、仲裁案件情形；
2、本公司最近36个月内诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国证券监督管理委员会及其派出机构或证券交易所采取行政监
管措施、纪律处分等情况。
1、本公司以及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年
不存在受到行政处罚，刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在因涉
关于无违法嫌犯罪被司法机关立案侦查、涉嫌违法违规被中国证监会立
违规及诚信案调查，或者被其他有权部门调查的情形；最近五年不存在文旅集团
情况的承诺与经济纠纷有关的重大诉讼、仲裁案件情形；
函2、本公司及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年诚
信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国证券监督管理委员会及其派
出机构或证券交易所采取行政监管措施、纪律处分等情况。
1、本公司承诺本次交易完成后，将继续履行本公司已经出具
关于保证上的关于保证上市公司独立性的承诺函相关内容，在资产、人成都体投市公司独立员、财务、机构和业务等方面与上市公司保持独立，并严格性的承诺函遵守中国证监会关于上市公司独立性的相关规定，不违规利用上市公司提供担保，不非法占用上市公司资金，继续保持
41承诺主体承诺事项承诺内容
并维护上市公司的独立性。
除非本公司不再为上市公司之控股股东，本承诺始终有效。
若本公司违反上述承诺给上市公司及其他股东造成损失，一切损失将由本公司承担。
1、本公司承诺本次交易完成后，将继续履行本公司已经出具
的关于保证上市公司独立性的承诺函相关内容，在资产、人员、财务、机构和业务等方面与上市公司保持独立，并严格关于保证上遵守中国证监会关于上市公司独立性的相关规定，不违规利文旅集团市公司独立用上市公司提供担保，不非法占用上市公司资金，继续保持性的承诺函并维护上市公司的独立性。
除非本公司不再为上市公司之间接控股股东，本承诺始终有效。若本公司违反上述承诺给上市公司及其他股东造成损失，一切损失将由本公司承担。
在本公司作为上市公司控股股东期间，本公司及本公司控制的企业将尽可能避免和减少与上市公司及其下属企业的关联交易，对于无法避免或有合理理由存在的关联交易，本公司及本公司控制的企业将与上市公司及其下属企业按照公平、
公允、等价有偿等原则依法签订协议，并由上市公司按照有关法律、法规、其他规范性文件以及上市公司章程等的规定，依法履行相关内部决策批准程序并及时履行信息披露义务。
本公司保证本公司及本公司控制的企业不以与市场价格相比关于减少和
显失公允的条件与上市公司及其下属企业进行交易，不利用成都体投规范关联交
关联交易非法转移上市公司及其下属企业的资金、利润，亦易的承诺函
不利用该类交易从事任何损害上市公司、其下属企业及其他股东合法权益的行为。
本公司保证有权签署本承诺函，且本承诺函一经本公司签署即对本公司构成有效的、合法的、具有约束力的责任，且在本公司作为上市公司控股股东期间持续有效，不可撤销。本公司保证严格履行本承诺函中的各项承诺，如因违反相关承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的法律责任。
本承诺函自签署日起生效。
在本公司作为上市公司间接控股股东期间，本公司及本公司控制的企业将尽可能避免和减少与上市公司及其下属企业的
关联交易，对于无法避免或有合理理由存在的关联交易，本公司及本公司控制的企业将与上市公司及其下属企业按照公
平、公允、等价有偿等原则依法签订协议，并由上市公司按照有关法律、法规、其他规范性文件以及上市公司章程等的规定，依法履行相关内部决策批准程序并及时履行信息披露关于减少和义务。
文旅集团规范关联交本公司保证本公司及本公司控制的企业不以与市场价格相比易的承诺函
显失公允的条件与上市公司及其下属企业进行交易，不利用关联交易非法转移上市公司及其下属企业的资金、利润，亦不利用该类交易从事任何损害上市公司、其下属企业及其他股东合法权益的行为。
本公司保证有权签署本承诺函，且本承诺函一经本公司签署即对本公司构成有效的、合法的、具有约束力的责任，且在本公司作为上市公司间接控股股东期间持续有效，不可撤
42承诺主体承诺事项承诺内容销。本公司保证严格履行本承诺函中的各项承诺，如因违反相关承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的法律责任。
本承诺函自签署日起生效。
1、本次交易完成之日起，除上市公司、北京中网巡体育管理
股份有限公司外，本公司将不再从事体育赛事组织业务或者新设从事体育赛事组织业务的子公司。本公司将在北京中网巡体育管理股份有限公司满足注入上市公司的条件后，在符合相关法律、法规及规范性文件要求且有利于上市公司及其
股东利益的前提下，以公允价格将其注入上市公司。如本公司在该公司满足注入上市公司的条件后三年内未将其注入上
市公司的，或者上市公司明确放弃收购的，本公司将采取包括但不限于委托上市公司经营管理、注销该公司、将所持该公司股权转让给无关联第三方等方式以消除或解决可能存在的与上市公司的同业竞争情形。
2、本次交易完成之日起，在本公司作为上市公司控股股东期间，本公司及本公司控制的其他企业均不会在中国境内和境外、单独或与第三方及以任何形式直接或间接从事或参与任何与上市公司及其控制的企业进行的主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
3、在本公司作为上市公司控股股东期间，如果本公司及本公
司控制的其他企业发现任何与上市公司及其控制的企业的主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争的新业务机会，应立即书面通知上市公司及其控制的企业，并将该等商业机会让关于避免同予上市公司或其控制的企业。
成都体投业竞争的承4、如上市公司及其控制的企业放弃前述竞争性新业务机会且诺函本公司及本公司控制的其他企业从事该等与上市公司及其控制的企业主营业务构成或可能构成直接或间接相竞争的新业务时，本公司将给予上市公司选择权，即在适用法律及有关证券交易所规则允许的前提下，上市公司及其控制的企业有权随时一次性或多次向本公司及本公司控制的其他企业收购
在上述竞争性业务中的任何股权、资产及其他权益，或由上市公司及其控制的企业根据国家法律许可的方式选择采取委
托经营、租赁或承包经营等方式拥有或控制本公司及本公司控制的其他企业在上述竞争性业务中的资产或业务。如果第三方在同等条件下根据有关法律及相应的公司章程具有并且
将要行使法定的优先购买权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，本公司及本公司控制的其他企业应尽最大努力促
使该第三方放弃其法定的优先购买权。
5、在本公司作为上市公司控股股东期间，如果本公司及本公
司控制的其他企业与上市公司及其控制的企业在经营活动中
发生同业竞争，上市公司有权要求本公司进行协调并通过上市公司在合理时限内收购或本公司对外出售等适当措施以加以解决。
6、本公司承诺不利用控股股东的地位和对上市公司的实际控制能力，损害上市公司以及上市公司其他股东的权益。
本承诺函自签署日起生效。
关于避免同1、本次交易完成之日起，除上市公司、北京中网巡体育管理文旅集团
业竞争的承股份有限公司外，本公司将不再从事体育赛事组织业务或者
43承诺主体承诺事项承诺内容
诺函新设从事体育赛事组织业务的子公司。本公司将在北京中网巡体育管理股份有限公司、成都市西岭雪山开发有限责任公
司满足注入上市公司的条件后，在符合相关法律、法规及规范性文件要求且有利于上市公司及其股东利益的前提下，以公允价格将其注入上市公司。如本公司在该公司满足注入上市公司的条件后三年内未将其注入上市公司的，或者上市公司明确放弃收购的，本公司将采取包括但不限于委托上市公司经营管理、注销该公司、将所持该公司股权转让给无关联
第三方等方式以消除或解决可能存在的与上市公司的同业竞争情形。
2、本次交易完成之日起，在本公司作为上市公司间接控股股东期间，本公司及本公司控制的其他企业均不会在中国境内和境外、单独或与第三方及以任何形式直接或间接从事或参与任何与上市公司及其控制的企业进行的主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
3、在本公司作为上市公司间接控股股东期间，如果本公司及
本公司控制的其他企业发现任何与上市公司及其控制的企业
的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争的新业务机会，应立即书面通知上市公司及其控制的企业，并将该等商业机会让予上市公司或其控制的企业。
4、如上市公司及其控制的企业放弃前述竞争性新业务机会且
本公司及本公司控制的其他企业从事该等与上市公司及其控制的企业主营业务构成或可能构成直接或间接相竞争的新业务时，本公司将给予上市公司选择权，即在适用法律及有关证券交易所规则允许的前提下，上市公司及其控制的企业有权随时一次性或多次向本公司及本公司控制的其他企业收购
在上述竞争性业务中的任何股权、资产及其他权益，或由上市公司及其控制的企业根据国家法律许可的方式选择采取委
托经营、租赁或承包经营等方式拥有或控制本公司及本公司控制的其他企业在上述竞争性业务中的资产或业务。如果第三方在同等条件下根据有关法律及相应的公司章程具有并且
将要行使法定的优先购买权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，本公司及本公司控制的其他企业应尽最大努力促
使该第三方放弃其法定的优先购买权。
5、在本公司作为上市公司间接控股股东期间，如果本公司及
本公司控制的其他企业与上市公司及其控制的企业在经营活
动中发生同业竞争，上市公司有权要求本公司进行协调并通过上市公司在合理时限内收购或本公司对外出售等适当措施以加以解决。
6、本公司承诺不利用间接控股股东的地位和对上市公司的实
际控制能力，损害上市公司以及上市公司其他股东的权益。
本承诺函自签署日起生效。
1、不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利
关于本次交益；
成都体易摊薄即期2、本承诺出具后，若监管部门就填补回报措施及其承诺的相投、文旅回报采取填关规定作出其他要求的，且上述承诺不能满足监管部门该等集团补措施的承新的监管规定时，本公司承诺届时将按照监管部门的最新规诺函定出具补充承诺；
3、本公司承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以
44承诺主体承诺事项承诺内容
及本公司作出的相关承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担相应的赔偿责任。
自上市公司本次交易首次披露之日起至实施完毕期间，本公司无减持上市公司股份的计划。上述股份包括本公司原持有成都体关于股份减的上市公司股份以及原持有的股份在上述期间内因上市公司
投、文旅持计划的承
派送股票红利、资本公积转增股本等事项形成的衍生股份。
集团诺函本公司如违反上述减持计划而在上述期间内减持所持有的上
市公司股份，减持股份所得收益归上市公司所有。
上市公司已在《莱茵达体育发展股份有限公司关于重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易涉及房地产业务的专项自查报告》中对上市公司及公司合并范围内子公司自2021年
1月1日至2023年4月30日期间（以下简称“报告期”）的房
地产开发项目是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房
价等违法违规行为、是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被立案调查的情况进行了专项自查并进行了信息披露，并承诺相关信息披露真实、准确、完整。
成都体关于房地产截至2023年4月30日，上市公司及合并范围内子公司在中国投、文旅业务的承诺境内不存在拟建项目、在建项目；报告期内，上市公司及合集团函并范围内子公司已完工的项目共计1个，即丽水市体育中心游泳馆、体育生活馆项目。
在报告期内并截至本承诺函出具日，上市公司及合并范围内子公司不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法
违规行为，不存在因土地、违反房产管理相关法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形。
本公司承诺，如存在未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，给上市公司和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
（三）交易对方及其董事、监事、高级管理人员
1、本公司保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证
所提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担个别和连带的法律责任；
2、本公司保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提
供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的关于提供信
文旅集签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并息真实、准
团、成都有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大确和完整的体产遗漏；
承诺函
3、本公司保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准
确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
4、本公司保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件
中引用的由本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经
本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
45承诺主体承诺事项承诺内容
5、如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本公司将暂停转让持有的上市公司股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股
票账户提交上市公司董事会，由董事会代本公司向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定。董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本公司的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。
如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺将锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担个别和连带的法律责任。
1、本人保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证所
提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任；
2、本人保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提供
的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的签
名、印章均是真实的，该等文件签署时业经合法授权并经有效签署，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
3、本人保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确
和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本人保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
文旅集4、本人保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件中
团、成都关于提供信引用的由本人所出具的文件及引用文件的相关内容已经本人
体产的董息真实、准审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现事、监确和完整的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
事、高级承诺函5、如本次交易因所提供或者披露的信息涉嫌虚假记载、误导
管理人员性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证券监督管理委员会立案调查的，在形成调查结论以前，本人将暂停转让在上市公司拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户
提交上市公司董事会，由上市公司董事会代本人向证券交易所和登记结算公司申请锁定；如本人未在两个交易日内提交
锁定申请的，本人同意授权上市公司董事会在核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如上市公司董事会未向证券交易所和登记结算
公司报送本人的身份信息和账户信息的，本人同意授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本人承诺自愿锁定股份用于相关投资者赔偿安排。
本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将及时、足额赔偿上市公司及投资者因此
46承诺主体承诺事项承诺内容
遭受的全部损失。
1、本公司及本公司控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息
以及利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
关于不存在2、本公司及本公司控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌文旅集不得参与重与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会
团、成都大资产重组作出行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不体产情形的承诺存在《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组函相关股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本人及本人控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息以及
利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
文旅集
关于不存在2、本人及本人控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌与重
团、成都不得参与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会作出体产的董
大资产重组行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在事、监情形的承诺《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关事、高级函股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产管理人员重组的情形。
如本人违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本人将承担相应赔偿责任。
1、本公司以及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年
不存在受到行政处罚，刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在因涉
关于无违法嫌犯罪被司法机关立案侦查、涉嫌违法违规被中国证监会立文旅集
违规及诚信案调查，或者被其他有权部门调查的情形；最近五年不存在团、成都
情况的承诺与经济纠纷有关的重大诉讼、仲裁案件情形；
体产
函2、本公司及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年诚
信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国证券监督管理委员会及其派
出机构或证券交易所采取行政监管措施、纪律处分等情况。
1、本人具备和遵守《中华人民共和国公司法》等法律、法
规、规范性文件和公司章程规定的任职资格和义务，任职均经合法程序产生，不存在有关法律、法规、规范性文件和公司章程及有关监管部门、兼职单位（如有）所禁止的兼职情形；
文旅集2、本人最近36个月不存在受到行政处罚（与证券市场明显团、成都关于无违法无关的除外），刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益体产的董违规及诚信和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在最近36个月受
事、监情况的承诺
到中国证券监督管理委员会的行政处罚、最近12个月内受到
事、高级函证券交易所的公开谴责的情形；不存在因涉嫌犯罪被司法机管理人员
关立案侦查、涉嫌违法违规被中国证监会立案调查，或者被其他有权部门调查的情形；最近36个月内不存在与经济纠纷
有关的重大诉讼、仲裁案件情形；
3、本人最近36个月内诚信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国
47承诺主体承诺事项承诺内容
证券监督管理委员会及其派出机构或证券交易所采取行政监
管措施、纪律处分等情况。
1、本公司已依法履行了作为股东的出资义务，出资来源符合
所适用法律的要求，不存在出资不实、抽逃出资或其他任何违反作为股东所应承担的义务及责任的行为，不存在可能影响文旅股份合法存续的情况。本公司作为文旅股份的股东，合法持有文旅股份股权，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形；
2、本公司对所持文旅股份的股权拥有合法的、完整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存在任何形式的委托持股、信托安排、收益权安排、期权安排、股权代持或者其他
任何代表其他方的利益的情形，且该等股权未设定其他任何关于标的资抵押、质押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的其他文旅集
产权属、合利益安排，亦不存在被司法机关或行政机关拍卖、查封、冻团、成都
规性的承诺结、征用或限制转让等使其权利受到限制的任何约束或者妨体产函碍权属转移的其他情况；本公司所持文旅股份股权不存在任
何形式的权属纠纷或潜在纠纷，不存在与该等股权权属相关的尚未了结或可预见的诉讼、仲裁或其他司法程序；
3、本公司承诺及时进行文旅股份股权的权属变更，且在权属
变更过程中如存在影响文旅股份股权交割的事项，本公司将确保在与莱茵达体育发展股份有限公司约定的交割期限内消除该等事项并完成文旅股份股权的权属变更。
4、文旅股份自2021年1月1日至今合法合规运营，未受到过
工商、环保、税务、住建、土地、消防、劳动与社会保障等相关行政部门的处罚。
如本公司违反上述承诺，本公司将承担相应法律责任。
（四）文旅股份、杭州枫潭、南京莱茵达
1、本公司保证将及时提供本次交易相关信息和文件，并保证
所提供的信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；如因提供的信息存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任；
2、本公司保证向上市公司及参与本次交易的各中介机构所提
供的资料均为真实、准确、完整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与原始资料或原件一致；所有文件的文旅股关于提供信签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并份、杭州息真实、准有效签署该文件，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大枫潭、南确和完整的遗漏；
京莱茵达承诺函3、本公司保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准
确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；
4、本公司保证上市公司及本次交易的各中介机构在申请文件
中引用的由本公司所出具的文件及引用文件的相关内容已经
本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
如本公司违反上述承诺，将依法承担相应赔偿责任。
文旅股关于不存在1、本公司及本公司控制的机构不存在泄露本次交易内幕信息
48承诺主体承诺事项承诺内容
份、杭州不得参与重以及利用本次交易信息进行内幕交易的情形，不存在因涉嫌枫潭、南大资产重组本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情形；
京莱茵达情形的承诺2、本公司及本公司控制的机构最近36个月内不存在因涉嫌函与重大资产重组相关的内幕交易被中国证券监督管理委员会
作出行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任的情形，不存在《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
如本公司违反上述承诺，因此给上市公司及投资者造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
1、本公司以及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年
不存在受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外），刑事处罚的情形，不存在损害投资者合法权益和社会公共利益的重大违法违规行为；不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查、文旅股关于无违法
涉嫌违法违规被中国证监会立案调查，或者被其他有权部门份、杭州违规及诚信
调查的情形；最近五年不存在与经济纠纷有关的重大诉讼、
枫潭、南情况的承诺仲裁案件情形；
京莱茵达函
2、本公司及本公司的董事、监事、高级管理人员最近五年诚
信情况良好，不存在重大失信情况，不存在未按期偿还大额债务、未履行公开承诺、被中国证券监督管理委员会及其派
出机构或证券交易所采取行政监管措施、纪律处分等情况。
49第二节上市公司基本情况
一、上市公司基本信息公司名称莱茵达体育发展股份有限公司
公司英文名称 Lander Sports Development Co. Ltd.曾用名莱茵达置业股份有限公司、沈阳房天股份有限公司股票简称莱茵体育股票代码000558统一社会信用代码913300002434900169成立时间1988年3月31日法定代表人覃聚微
注册资本128922.3949万元注册地址浙江省杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦
办公地址 四川省成都市武侯区交子大道 177 号中海国际中心 D座 1903室
实业投资，体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装，体育用品的研发与销售，化工原料（不含化学危险品和易制毒品）的销售，体育经纪代理业务，知识产权代理（除专利经营范围代理），会展服务，设计、制作、代理、发布国内各类广告，设备租赁，物业管理，经济信息咨询，投资咨询，建筑技术咨询，企业管理咨询，投资管理，仓储服务（不含危险品），资产管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、历史沿革
（一）1992年，公司设立
公司的前身为沈阳市房产局直属房产管理处，始建于1976年，为事业单位。
1986年8月，根据“沈编发[1986]223号”文，更名为沈阳市房产经理公司。
1992年6月，根据“沈体改发[1992]33号”文，沈阳市房产经理公司向社会法
人及内部职工发行股票以定向募集方式设立了沈阳房天股份有限公司，沈阳市财政局国有资产管理处将净值为6335万元的国有资产全部投入沈阳房天股份有限公司，折股3167.5万股；社会法人及内部职工以每股2元分别认购1832.5万股和1000万股。公司成立时总股本为6000万股。
公司设立时的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳市财政局国有资产管理处3167500052.79%
50序号股东名称持股数量（股）持股比例
2社会法人股1832500030.54%
3内部职工股1000000016.67%
合计60000000100.00%
（二）1994年，首次公开发行
1993年12月11日至1994年1月5日，根据中国证监会“证监发审字[1993]93号”文，沈阳房天股份有限公司新增发行社会公众股2000万股。经深交所《上市通知书》（深证市字[1994]第10号）批准，新增发行股份于1994年
5月9日在深交所挂牌交易。本次发行完成后，公司总股本增至8000万股。其中，沈阳市财政局国有资产管理处持有的股份改由沈阳市国有资产管理处旗下的沈阳资产经营有限公司持有。
公司上市时的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳资产经营有限公司3167500039.59%
2社会法人股1832500022.91%
3内部职工股1000000012.50%
4社会公众股2000000025.00%
合计80000000100.00%
（三）1994年，分红送股导致股本增加
1994年6月30日，公司公告1993年度分红派息议案，原国有股、法人股
和内部职工股获得每10股派送1股的股利分配，送红股总数为600万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳资产经营有限公司3484250040.51%
2社会法人股2015750023.44%
3内部职工股1100000012.79%
4社会公众股2000000023.26%
合计86000000100.00%
51（四）1995年，分红送股导致股本增加
1995年9月27日，公司公告1994年度分红派息议案，公众股和内部职工
股获得每10股派送2股的股利分配，送红股总数为620万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳资产经营有限公司3484250037.79%
2社会法人股2015750021.86%
3内部职工股1320000014.32%
4社会公众股2400000026.03%
合计92200000100.00%
（五）1995年，配股导致股本增加
1995年10月，公司实施了1995年配股方案，配股比例为每10股配售2.79股，共计配售14313067股。
本次配股后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳资产经营有限公司4044250037.97%
2社会法人股2015750018.92%
3内部职工股1320000012.39%
4社会公众股3271306730.71%
合计106513067100.00%
（六）1996年，分红送股导致股本增加
1996年8月27日，公司公告1995年度分红派息议案，所有股东获得每10
股派送1股的股利分配，送红股总数为1065.13万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳资产经营有限公司4448675037.97%
2社会法人股2217325018.92%
3内部职工股1452000012.39%
4社会公众股3598437330.71%
52序号股东名称持股数量（股）持股比例
合计117164373100.00%
（七）1998年，第一次股权转让
沈阳资产经营有限公司于1998年8月28日、31日分别与沈阳万华建设投
资有限公司、沈阳绿都房产开发有限公司签署协议，将其持有的公司全部股份分别转让给沈阳万华建设投资有限公司、沈阳绿都房产开发有限公司。根据转让协议并经财政部财管字（1998）40号文件批准，沈阳万华建设投资有限公司受让29.43%股份，沈阳绿都房产开发有限公司受让8.54%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1沈阳万华建设投资有限公司3448675029.43%
2沈阳绿都房产开发有限公司100000008.54%
3社会法人股2217325018.92%
4内部职工股1452000012.39%
5社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
（八）2001年，第二次股权转让
2001年1月17日，沈阳万华建设投资有限公司与辽宁韦叶物业发展有限公
司签署协议，向辽宁韦叶物业发展有限公司转让其持有的公司22.83%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1辽宁韦叶物业发展有限公司2674760022.83%
2沈阳绿都房产开发有限公司100000008.54%
3沈阳万华建设投资有限公司77391506.60%
4社会法人股2217325018.92%
5内部职工股1452000012.39%
6社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
53（九）2001年，第三次股权转让
2001年5月16日，辽宁韦叶物业发展有限公司与华顿国际投资有限公司签署协议，向华顿国际投资有限公司转让其持有的公司22.83%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1华顿国际投资有限公司2674760022.83%
2沈阳绿都房产开发有限公司100000008.54%
3沈阳万华建设投资有限公司77391506.60%
4社会法人股2217325018.92%
5内部职工股1452000012.39%
6社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
（十）2001年，第四次股权转让
2001年12月20日，华顿国际投资有限公司与莱茵达控股签署协议，向莱
茵达控股转让其持有的公司22.83%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股2674760022.83%
2沈阳绿都房产开发有限公司100000008.54%
3沈阳万华建设投资有限公司77391506.60%
4社会法人股2217325018.92%
5内部职工股1452000012.39%
6社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
（十一）2002年，第五次股权转让
2002年1月22日，沈阳万华建设投资有限公司与莱茵达控股签署协议，向
莱茵达控股转让其持有的公司6.60%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
54序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股3448675029.43%
2沈阳绿都房产开发有限公司100000008.54%
3社会法人股2217325018.92%
4内部职工股1452000012.39%
5社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
（十二）2002年，公司更名
经2002年度第一次临时股东大会审议通过，并经国家工商管理局名称核准处、沈阳市工商行政管理局核准，2002年3月26日，公司名称由“沈阳房天股份有限公司”变更为“莱茵达置业股份有限公司”，公司股票简称自2002年4月
2日起变更为“莱茵置业”。
（十三）2002年，第六次股权转让
2002年4月18日，沈阳绿都房产开发有限公司与南京蓝本新型建材有限公
司签署协议，向南京蓝本新型建材有限公司转让其持有的公司8.54%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股3448675029.43%
2南京蓝本新型建材有限公司100000008.54%
3社会法人股2217325018.92%
4内部职工股1452000012.39%
5社会公众股3598437330.71%
合计117164373100.00%
（十四）2006年，股权分置改革
2006年4月19日，公司完成股权分置改革，流通股股东每持有10股流通
股将获得非流通股股东支付的2股对价股份。
本次股权分置改革后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股3296657528.14%
55序号股东名称持股数量（股）持股比例
2南京蓝本新型建材有限公司89949567.68%
3其他股东7520284264.19%
合计117164373100.00%
（十五）2007年，发行股份购买资产暨关联交易导致股本增加
2007年12月，公司通过发行股份购买资产方式向莱茵达控股发行13000万
股股份收购房地产资产。
本次发行股份购买资产完成后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股16296657565.93%
2其他股东8419779834.07%
合计247164373100.00%
（十六）2008年，分红送股导致股本增加
2008年4月21日，公司股东大会通过2007年度分红派息议案，所有股东
获得每10股派送5股的股利分配，送红股总数为12358.22万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股24444986265.93%
2其他股东12629669734.07%
合计370746559100.00%
（十七）2011年，分红送股导致股本增加
2011年3月22日，公司股东大会通过2010年度分红派息议案，所有股东
获得每10股派送7股的股利分配，送红股总数为25952.26万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股41556476565.93%
2其他股东21470438534.07%
合计630269150100.00%
56（十八）2012年，第七次股权转让
2012年10月19日，莱茵达控股与高靖娜签署协议，向高靖娜转让其持有
的公司15.87%股份。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股31556476550.07%
2高靖娜10000000015.87%
3其他股东21470438534.07%
合计630269150100.00%
（十九）2014年，非公开发行导致股本增加
2014年9月，公司完成非公开发行股票，向包括莱茵达控股在内的8家特
定投资者发行22921.34万股股份，其中莱茵达控股认购9438.20万股。
本次非公开发行完成后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股40994678747.70%
2高靖娜10000000011.63%
3其他股东34953584640.67%
合计859482633100.00%
（二十）2015年，公司更名
2015年8月11日，经2015年度第三次临时股东大会审议通过，公司名称
由“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”，公司股票简称自2015年8月18日起变更为“莱茵体育”。
（二十一）2016年，实际控制人减持
公司原实际控制人高靖娜分别于2016年3月23日、2016年5月17日减持
2908万股和1800万股，用以支持员工持股计划和向公司支付款项。
本次转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股40994678747.70%
57序号股东名称持股数量（股）持股比例
2高靖娜529200006.16%
3其他股东39661584646.14%
合计859482633100.00%
（二十二）2017年，分红送股导致股本增加
2017年4月6日，公司股东大会通过2016年度分红派息议案，所有股东获
得每10股派送5股的股利分配，送红股总数为42974.13万股。
本次分红后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1莱茵达控股61492018047.70%
2高靖娜793800006.16%
3其他股东59492376946.14%
合计1289223949100.00%
（二十三）2019年，第八次股权转让暨控制权变动
2019年3月11日，莱茵达控股与成都体投签署协议，向成都体投转让其持
有的公司29.90%股份。2019年6月5日，上述转让的股份过户登记完成后，成都体投成为公司控股股东，成都市国资委成为公司实际控制人。
本次股权转让后，公司的股本结构如下：
序号股东名称持股数量（股）持股比例
1成都体投38547796129.90%
2莱茵达控股22944221917.80%
3高靖娜793800006.16%
4其他股东59492376946.14%
合计1289223949100.00%
三、上市公司股本结构及前十大股东情况
（一）股本结构
截至2023年6月30日，公司股本总额为1289223949股，具体股本结构情况如下：
58股份类别股份数量（股）占总股本的比例
一、有限售条件流通股5393410.04%
二、无限售条件流通股128868460899.96%
流通 A股 1288684608 99.96%
三、总股本1289223949100.00%
（二）前十大股东情况
截至2023年6月30日，公司前10大股东的名称、持股数量及持股比例情况如下：
序号股东姓名/名称持股数量（股）持股比例
1成都体育产业投资集团有限责任公司38547796129.90%
2莱茵达控股集团有限公司1095500008.50%
3高靖娜120600000.94%
中国工商银行股份有限公司-南方中证全
463186000.49%
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
5赵睿54000000.42%
6陶大宁51000000.40%
7徐莉蓉50241000.39%
8中信证券股份有限公司43522480.34%
9肖颂恩42662000.33%
10 BARCLAYS BANK PLC 4259088 0.33%
合计54180819742.03%
四、最近三十六个月控制权变动情况
截至本报告出具日，最近36个月上市公司的实际控制人均为成都市国资委，控制权未发生变动。
五、最近三年重大资产重组情况
2020年12月11日，莱茵体育召开了第十届董事会第十三次会议审议通过
了《关于公司发行股份购买资产暨关联交易方案的议案》等与本次交易相关的议案，拟向文旅集团以发行股份的方式购买其持有的文旅股份63.34%股份。
因2020年年初爆发的公共卫生事件对全国滑雪场带来较大冲击，致使文旅股份的业绩也持续受到影响。为了切实维护广大投资者利益，2021年6月11日，
59莱茵体育召开了第十届董事会第二十次会议审议通过中止上述重大资产重组事项。
除上述事项外，最近三十六个月上市公司不存在其他适用《重组管理办法》的重大资产重组情形。
六、最近三年主营业务发展情况
最近三年，莱茵体育主营业务为房地产销售与租赁、体育。在房地产销售与租赁业务方面，上市公司坚持调整业务结构，加速房地产存量库存去化，快速资金回笼。上市公司房地产销售与租赁业务主要为存量商铺、写字楼的销售及租赁，租售项目主要集中在浙江、江苏、上海。在体育业务方面，上市公司主要从事城市体育服务综合体建设与运营、体育赛事相关业务。上市公司运营的综合体项目主要有丽水市体育中心游泳馆、体育生活馆项目，闲林港体育生活馆项目。上市公司致力于将赛事运营、体育营销、品牌传播整合成一个有机的整体，立足“政府引导、市场化运作”的产业模式，打造优质丰富多元的赛事产品、提升赛事参与体验、放大赛事综合效应为核心目标，全力构建专业化的赛事运营体系，培育高水平、国际化的赛事运营管理团队。
七、最近三年主要财务数据及财务指标
最近三年，上市公司主要财务数据及财务指标如下：
单位：万元
2022年2021年2020年
资产负债表项目
12月31日12月31日12月31日
资产总额183310.29191524.39216588.15
负债总额75582.4579915.4594643.99
所有者权益107727.84111608.94121944.16
归属于母公司所有者权益108614.82112361.91121723.67利润表项目2022年2021年2020年营业收入11922.2014069.5414002.45
营业利润-4353.94-10071.25-6472.72
利润总额-3553.71-10049.46-7012.35
净利润-3731.34-10410.41-7320.73
归属于母公司所有者的净利润-3616.50-9419.73-7172.00
60现金流量表项目2022年2021年2020年
经营活动产生的现金流量净额10072.24675.011315.51
投资活动产生的现金流量净额2680.70-5320.1011099.24
筹资活动产生的现金流量净额-9441.03-18556.38-16393.87
2022年12月312021年12月312020年12月31
财务指标
日/2022年日/2021年日/2020年资产负债率（%）41.2341.7343.70
毛利率（%）28.918.4124.15
加权平均净资产收益率（%）-3.27-8.05-5.71
基本每股收益（元/股）-0.03-0.07-0.06
注：上市公司2020年度、2021年度、2022年度财务报表均经中审众环审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。
八、控股股东和实际控制人情况
（一）控股股东情况
截至本报告出具日，成都体投持有上市公司385477961股股份，持股比例为29.90%，为上市公司控股股东。成都体投基本情况如下：
公司名称成都体育产业投资集团有限责任公司
统一社会信用代码 91510105MA674CRHX0成立时间2018年11月1日法定代表人邱武注册资本200000万元
注册地址成都市青羊区贝森北路1号1栋5层501-7室
办公地址成都市青羊区贝森北路1号1栋5层501-7室
体育基础设施、体育产业项目的投资、运营；体育资本运营；特色
体育产业园区投资、建设和运营；体育场馆开发建设和运营管理（以上项目不得从事非法集资，吸收公众资金等金融活动）；旅行社及相关服务；体育会展服务；健身休闲活动；体育用品制造（制造限分公司在工业园区内经营）；健康咨询、体育咨询；技术推广经营范围服务；文艺创作与表演；广播电视节目制作服务；大型活动组织服务；体育活动策划和组织服务；文化体育娱乐活动与经纪代理服务，设计、制作、代理、发布广告；销售：文化、体育产品及器材。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）实际控制人情况
截至本报告出具日，上市公司实际控制人为成都市国资委。上市公司的控制关系如下图所示：
61九、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员最近三年受到行
政处罚（与证券市场明显无关的除外）或刑事处罚情况的说明
截至本报告出具日，上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员不存在最近三年受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或刑事处罚情况的情形。
十、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查情况的说明
截至本报告出具日，上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形。
十一、上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员最近12个月内受到证券交易所公开谴责或其他重大失信行为情况的说明
截至本报告出具日，上市公司及其现任董事、监事、高级管理人员最近12个月内不存在受到证券交易所公开谴责或其他重大失信行为的情况。
62第三节交易对方情况
本次交易的交易对方为文旅集团及成都体产。
一、交易对方基本情况
（一）文旅集团
1、基本信息
公司名称成都文化旅游发展集团有限责任公司
公司性质有限责任公司（国有独资）统一社会信用代码915101007978492890成立时间2007年3月30日法定代表人张海彤
注册资本313500.00万元注册地址成都市洗面桥街30号2楼办公地址成都市洗面桥街30号2楼
文化项目、体育项目、旅游项目（含游乐设施）的规划、策划、投资（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）、建设、运营；第二类增值电信业务中信息服务业务（不含固定网电话信息业经营范围务）；营销策划、会议、演出服务及展览服务；广告设计、制作、代理；房地产开发经营；物业管理及自有房屋租赁；土地整理；酒店餐饮管理服务；旅行社服务；文创品设计、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、历史沿革
（1）2007年3月，文旅集团设立
2007年3月30日，成都市国资委全资设立文旅集团，注册资本为70000万元。
（2）2010年11月，文旅集团第一次增资
2010年11月，成都市国资委决定，以现金方式增加文旅集团注册资本
10000万元，增资后文旅集团注册资本变更为80000万元。文旅集团股东仍为成都市国资委。
（3）2014年9月，文旅集团第二次增资
2014年9月，成都市国资委决定，以现金方式增加文旅集团注册资本
6310000万元，增资后文旅集团注册资本变更为90000万元。文旅集团股东仍为成都市国资委。
（4）2014年12月，文旅集团第三次增资
2014年12月，成都市国资委决定，以现金方式增加文旅集团注册资本
13500万元，增资后文旅集团注册资本变更为103500万元。文旅集团股东仍为成都市国资委。
（5）2018年6月，文旅集团第四次增资
2018年6月，成都市国资委决定，以现金方式增加文旅集团注册资本
100000万元，增资后文旅集团注册资本变更为203500万元。文旅集团股东仍
为成都市国资委。
（6）2019年6月，文旅集团第五次增资
2019年6月，成都市国资委决定，以现金方式增加文旅集团注册资本
110000万元，增资后文旅集团注册资本变更为313500万元。文旅集团股东仍
为成都市国资委。
3、文旅集团主要业务发展状况和最近两年主要财务指标
（1）主要业务发展情况
文旅集团主要从事成都市文化与旅游资源的优化配置与拓展开发、文化与
旅游营销任务、重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游
资源所有权和经营权分离模式，推进成都市文化旅游资源的集约化和规模化经营，努力实现国有资产的保值增值。
文旅集团主要业务来自于文化创意及旅游宣传、旅游景区运营、体育产业和旅行社业务等。
（2）最近两年主要财务数据及财务指标
最近两年，文旅集团主要财务数据及财务指标（合并口径）如下：
单位：万元资产负债表项目2022年12月31日2021年12月31日
资产总额3136587.642851727.11
64负债总额2036949.661827002.58
所有者权益1099637.981024724.53
归属于母公司所有者权益601782.09599456.24利润表项目2022年2021年营业收入125576.49114211.34
营业利润-3138.16-836.83
利润总额-1783.793691.71
净利润-14602.46-10644.20
归属于母公司所有者的净利润-10045.19-4954.87现金流量表项目2022年2021年经营活动产生的现金流量净额-4867.8021816.13
投资活动产生的现金流量净额-200313.49-116747.46
筹资活动产生的现金流量净额235980.14-94685.13
2022年12月31日2021年12月31日
财务指标
/2022年/2021年资产负债率64.94%64.07%
毛利率32.27%38.24%
注：文旅集团2021年度和2022年度财务数据已经中审众环审计。
（3）最近一年简要财务报表
最近一年，文旅集团简要财务报表（合并口径）如下：
*简要合并资产负债表
单位：万元项目2022年12月31日
流动资产1254944.60
非流动资产1881643.04
资产总额3136587.64
流动负债760382.36
非流动负债1276567.30
负债总额2036949.66
所有者权益1099637.98
*简要合并利润表
65单位：万元
项目2022年度
营业收入125576.49
营业利润-3138.16
利润总额-1783.79
净利润-14602.46
*简要合并现金流量表
单位：万元项目2022年度
经营活动产生的现金流量净额-4867.80
投资活动产生的现金流量净额-200313.49
筹资活动产生的现金流量净额235980.14
现金及现金等价物净增加额30798.69
期末现金及现金等价物余额262077.27
4、文旅集团股权结构及股权控制关系
截至本报告出具日，文旅集团的股权结构如下图所示：
文旅集团的控股股东、实际控制人为成都市国资委，成都市人民政府授权成都市国资委代表国家履行出资人职责，负责监管市属经营性国有资产。
5、文旅集团下属企业情况
截至本报告出具日，除了上市公司及其纳入合并范围子公司、文旅股份及其纳入合并范围子公司外，文旅集团下属企业情况详见本报告附件1。
（二）成都体产
1、基本信息
公司名称成都体育产业有限责任公司
公司性质有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
66统一社会信用代码 9151010066966102XP
成立时间2007年12月13日法定代表人李珍蓉
注册资本3825.00万元注册地址成都市青羊区人民中路一段11号办公地址成都市青羊区人民中路一段11号
体育场馆经营与管理；体育产品（服装、器材、设备及其它）经营与销售；食品经营与销售；体育竞赛与表演的经营和开发；体育旅游的投资与开发（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；体育经纪与咨询；体育培训；其他体育相关项目的投资与开经营范围发（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；房地产开发经营；组织文化艺术交流活动、文艺创作与表演；停车场服务；设计、制作、代理、发布国内各类广告。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、历史沿革
（1）2007年12月，成都体产设立2007年10月11日，成都市人民政府办公厅下发《成都市人民政府办公厅关于同意成都体育产业有限责任公司的批复》（成办函[2007]219号），批复同意设立成都体产。
2007年12月13日，成都市工商局向成都体产颁发《营业执照》
（5101001813395号）。成都体产成立时的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1成都市国资委4500.00100.00%
合计4500.00100.00%
（2）2010年2月，成都体产第一次股权转让2009年9月18日，按照成都市国资委《关于成都体育产业有限责任公司整体无偿划入成都文化旅游发展集团有限责任公司有关事宜的批复》（成国资产权[2009]58号）的要求，成都体产整体并入文旅集团，成都体产股东由成都市国资委变更为文旅集团。
2010年2月2日，成都体产就上述股权转让完成工商变更登记。本次股权
转让完成后，成都体产的股权结构如下：
67序号股东名称出资额（万元）出资比例
1文旅集团4500.00100.00%
合计4500.00100.00%
（3）2016年1月，成都体产第二次股权转让及第一次增资
2015年12月29日，根据市委、市政府关于进一步深化国有企业混合所有
制改革的要求，成都华侨城创盈企业管理有限公司受让成都体产15.00%股权并同时对成都体产进行增资，此次股权转让及增资扩股的交易总价款为79784.25万元，成都体产注册资本金由4500.00万元增加到7500.00万元，文旅集团占成都体产持股比例由100.00%降至51.00%，成都华侨城创盈企业管理有限公司占比为49.00%。
2016年1月22日，成都体产就上述股权转让及增资事项完成工商变更登记。
本次变更完成后，成都体产的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1文旅集团3825.0051.00%
成都华侨城创盈企业管理有限公
23675.0049.00%
司
合计7500.00100.00%
（4）2019年10月，成都体产股东变更
2018年10月23日，成都天府华侨城公园广场管理有限公司吸收合并成都
华侨城创盈企业管理有限公司。
2019年10月10日，成都体产就上述股东变更完成工商变更登记。本次股
东变更完成后，成都体产的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1文旅集团3825.0051.00%
成都天府华侨城公园广场管理有
23675.0049.00%
限公司
合计7500.00100.00%
（5）2021年12月，成都体产减资2021年11月16日，文旅集团出具《成都文旅集团关于成都体育产业有限责任公司减资方案的批复》，同意天府华侨城公园广场管理有限公司全额减资退
68出成都体产的减资方案，减少注册资本3675.00万元，金额为84838.94万元。
成都体产注册资本由7500.00万元减少至3825.00万元，由股东成都天府华侨城公园广场管理有限公司减少3675.00万元注册资本，减资完成后文旅集团持有成都体产100%股权。
2021年12月30日，成都体产就上述减资事项完成工商变更登记。本次减
资完成后，成都体产的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1文旅集团3825.00100.00%
合计3825.00100.00%
3、成都体产主要业务发展状况和最近两年主要财务指标
（1）主要业务发展情况成都体产主要为持股型公司，同时开展成都体育中心场馆运营业务（该业务因东华门遗址公园的建设已停止）。成都体产持有文旅股份3.33%股份以及成都金控文旅股权投资基金管理有限公司2%股权。
（2）最近两年主要财务数据及财务指标
最近两年，成都体产主要财务数据及财务指标（合并口径）如下：
单位：万元资产负债表项目2022年12月31日2021年12月31日
资产总额132841.93116791.09
负债总额54382.6536698.53
所有者权益78459.2880092.56
归属于母公司所有者权益78459.2880092.56利润表项目2022年2021年营业收入24.54446.46
营业利润-1650.064653.85
利润总额-1633.274657.90
净利润-1633.272680.56
归属于母公司所有者的净利润-1633.272680.56现金流量表项目2022年2021年经营活动产生的现金流量净额-1175.585179.20
69投资活动产生的现金流量净额-4776.5926922.01
筹资活动产生的现金流量净额-4200.00
62735.07
2022年12月31日2021年12月31日
财务指标
/2022年/2021年资产负债率40.94%31.42%
毛利率100.00%88.86%
注：成都体产2021-2022年的财务数据已经中审众环审计。
（3）最近一年简要财务报表
最近一年，成都体产简要财务报表如下：
*简要资产负债表
单位：万元项目2022年12月31日
流动资产29428.93
非流动资产103413.00
资产总额132841.93
流动负债25102.81
非流动负债29279.83
负债总额54382.65
所有者权益78459.28
*简要利润表
单位：万元项目2022年度
营业收入24.54
营业利润-1650.06
利润总额-1633.27
净利润-1633.27
*简要现金流量表
单位：万元项目2022年度
经营活动产生的现金流量净额-1175.58
投资活动产生的现金流量净额-4776.59
筹资活动产生的现金流量净额4200.00
现金及现金等价物净增加额-1752.17
70项目2022年度
期末现金及现金等价物余额1142.56
4、成都体产股权结构及股权控制关系
截至本报告出具日，成都体产的股权结构如下图所示：
成都体产为文旅集团的全资子公司，成都体产的实际控制人为成都市国资委。
5、成都体产下属企业情况
截至本报告出具日，成都体产无直接控制的企业。
二、交易对方之间是否存在关联关系的情况说明
截至本报告出具日，交易对方成都体产系由文旅集团100%持股的全资子公司。
三、交易对方与上市公司及其控股股东、实际控制人之间是否存在
关联关系，是否属于上市公司控股股东、实际控制人控制的关联人情况说明
本次重组的交易对方中，文旅集团为上市公司的间接控股股东，成都体产为文旅集团的全资子公司。
四、交易对方向上市公司推荐的董事或者高级管理人员情况
截至本报告出具日，文旅集团持有上市公司控股股东成都体投100%股权，为上市公司的间接控股股东。成都体产未向上市公司推荐董事或高级管理人员；
71文旅集团通过成都体投向上市公司推荐的董事及高级管理人员如下：
姓名在上市公司职务任职时间除上市公司外的工作情况
董事长、法定代表2022/12/19至文旅集团党委副书记、董事、副董事覃聚微
人2025/12/19长、总经理
2020/11/2至
黄光耀董事文旅集团副总经理
2025/12/19
2020/11/2至
董事
2025/12/19
吴晓龙文旅集团职工董事、文旅股份董事长
2021/5/25至
总经理
2025/12/19
2021/6/10至
原博董事文旅集团投资发展部总经理
2025/12/19
2019/9/25至西南财经大学会计学院教授、审计处
谭洪涛独立董事
2025/12/19处长
2022/12/19至北京浩天（成都）律师事务所执行主
王磊独立董事
2025/12/19任
2022/12/19至上海体育学院体育运动于健康产业协
徐开娟独立董事
2025/12/19同创新中心副教授
2019/9/25至
刘克文财务总监-
2025/12/19
2019/9/25至
邹玮董事会秘书-
2025/12/19五、交易对方及其主要管理人员最近五年内受行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚、涉及重大诉讼或仲裁情况
截至本报告出具日，本次交易对方及其主要管理人员最近五年内不存在受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，亦不存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情形。
六、交易对方及其主要管理人员最近五年的诚信情况
截至本报告出具日，本次交易对方及其主要管理人员最近五年内不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律处分情况。
72第四节拟置出资产情况
本次交易拟置出资产为上市公司持有的杭州枫潭100%股权及南京莱茵达
100%股权。
一、拟置出资产基本情况
（一）杭州枫潭100%股权
1、基本信息
公司名称杭州莱茵达枫潭置业有限公司
公司性质有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91330100552661720P成立时间2010年3月30日法定代表人丁旻阳
注册资本19600.00万元注册地址浙江省杭州市拱墅区余杭塘路523号办公地址浙江省杭州市拱墅区余杭塘路523号
服务：房地产开发经营，自有房屋出租，物业管理，室内装饰工经营范围程施工；其它无需报经审批的一切合法项目
2、历史沿革
（1）2010年3月，杭州枫潭设立
2010年3月3日，浙江南方莱茵达置业有限公司与杭州拉多纳实业有限公
司签署《杭州莱茵达枫潭置业有限公司章程》，以货币出资设立杭州莱茵达枫潭置业有限公司，注册资本6000.00万元。
2010年3月25日，杭州中恒会计师事务所出具《验资报告》（中恒验字
（2010）第059号），截至2010年3月24日止，杭州枫潭已收到全体股东缴纳
的实收资本合计6000.00万元。
2010年3月30日，杭州枫潭完成设立工商登记。杭州枫潭设立时的股权结
构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1浙江南方莱茵达置业有限公司4200.0070.00%
2杭州拉多纳实业有限公司1800.0030.00%
73序号股东名称出资额（万元）出资比例
合计6000.00100.00%
（2）2011年8月，杭州枫潭第一次增资
2011年8月8日，杭州枫潭作出股东会决议，同意原股东按照原持股比例
共计增资8000.00万元。
2011年8月10日，浙江天孚会计师事务所出具《验资报告》（浙天会验字
（2011）第365号），截至2011年8月10日止，杭州枫潭已收到全体股东缴纳
的新增注册资本合计8000.00万元。
2011年8月11日，杭州枫潭完成工商变更登记。本次增资完成后，杭州枫
潭的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1浙江南方莱茵达置业有限公司9800.0070.00%
2杭州拉多纳实业有限公司4200.0030.00%
合计14000.00100.00%
（3）2012年4月，杭州枫潭第一次股权转让
2012年4月23日，杭州枫潭作出股东会决议，同意杭州拉多纳实业有限公
司将其持有的杭州枫潭30.00%股权转让给上海爱建信托投资有限责任公司，转让价格为4200.00万元。同日，杭州拉多纳实业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司签署股权转让协议。
2012年4月27日，杭州枫潭完成工商变更登记。本次股权转让完成后，杭
州枫潭的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1浙江南方莱茵达置业有限公司9800.0070.00%
2上海爱建信托投资有限责任公司4200.0030.00%
合计14000.00100.00%
（4）2012年5月，杭州枫潭第二次增资
2012年5月5日，杭州枫潭作出股东会决议，同意上海爱建信托投资有限责任公司追加投资7800.00万元（其中，5600.00万元为注册资本，2200.00万
74元为资本公积）。
2012年5月16日，浙江宏达会计师事务所有限公司出具《验资报告》（浙
宏会（2012）验056号），截至2012年5月15日止，杭州枫潭已收到上海爱建
信托投资有限责任公司追加投资款7800.00万元。
2012年5月21日，杭州枫潭完成工商变更登记。本次增资完成后，杭州枫
潭的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1浙江南方莱茵达置业有限公司9800.0050.00%
2上海爱建信托投资有限责任公司9800.0050.00%
合计19600.00100.00%
（5）2013年6月，杭州枫潭第二次股权转让
2013年5月14日，杭州枫潭作出股东会决议，同意上海爱建信托投资有限
责任公司将其持有的杭州枫潭50.00%股权转让给莱茵达置业股份有限公司，转让价格为14160.00万元。2013年5月14日，上海爱建信托投资有限责任公司和莱茵达置业股份有限公司签署股权转让协议。
2013年6月20日，杭州枫潭完成工商变更登记。本次股权转让完成后，杭
州枫潭的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例浙江莱茵达投资管理有限公司（曾用
19800.0050.00%名：浙江南方莱茵达置业有限公司）
2莱茵达置业股份有限公司9800.0050.00%
合计19600.00100.00%
（6）2019年12月，杭州枫潭第三次股权转让
2019年12月18日，杭州枫潭作出股东会决议，同意浙江莱茵达投资管理
有限公司将其持有的杭州枫潭50.00%股权转让给莱茵体育，转让价格为
9800.00万元。同日，浙江莱茵达投资管理有限公司和莱茵体育签署股权转让协议。
2019年12月25日，杭州枫潭完成工商变更登记。本次股权转让完成后，
杭州枫潭的股权结构如下：
75序号股东名称出资额（万元）出资比例
1莱茵体育19600.00100.00%
合计19600.00100.00%
3、产权及控制关系
截至本报告出具日，莱茵体育持有杭州枫潭100%股权。
（1）公司章程或相关投资协议中可能对本次交易产生影响的主要内容
截至本报告出具日，《杭州莱茵达枫潭置业有限公司章程》中不存在可能影响本次交易的内容，亦不存在可能对本次交易产生影响的相关投资协议。
（2）高级管理人员的安排
本次交易完成后，杭州枫潭高级管理人员不存在特别安排，原则上仍沿用原有的管理机构和管理人员。若实际经营需要，将在遵守相关法律法规和其公司章程的情况下进行调整。
（3）是否存在影响该资产独立性的协议或其他安排
截至本报告出具日，杭州枫潭不存在影响其资产独立性的协议或其他安排。
4、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况
（1）主要资产情况
截至2023年6月30日，杭州枫潭经审计的总资产为32136.34万元，其中流动资产为4842.04万元、非流动资产为27294.30万元。杭州枫潭资产状况如下表所示：
单位：万元项目2023年6月30日占比
货币资金2245.976.99%
应收账款11.200.03%
其他应收款1920.505.98%
预付账款0.320.00%
存货662.212.06%
其他流动资产1.840.01%
流动资产合计4842.0415.07%
76项目2023年6月30日占比
投资性房地产27285.6284.91%
固定资产8.670.03%
非流动资产合计27294.3084.93%
资产总计32136.34100.00%
杭州枫潭主要资产为投资性房地产，系位于浙江省杭州市拱墅区余杭塘路
515号莱茵矩阵国际的写字楼、地下停车场，目前对外出租。
截至2023年6月30日，以杭州枫潭作为证载权利人的土地使用权共计102项，土地坐落于矩阵国际中心（余杭塘路515号）以及邻近的余杭塘路507号、
521 号、523 号，用途为商服用地，土地面积合计 1924.60m2，具体情况详见本报告附件2。附件2列表中第31项至第99项、第101项、第102项土地使用权系作为杭州枫潭向江苏银行股份有限公司杭州分行35000万元借款的担保，以最高额抵押方式抵押给江苏银行股份有限公司杭州分行，所担保债务的履行期限为2016年5月18日至2028年5月15日。
截至2023年6月30日，以杭州枫潭作为证载权利人的房屋共计102项，房屋坐落于矩阵国际中心（余杭塘路515号）以及邻近的余杭塘路507号、521
号、523 号，用途为非住宅，房屋面积合计 15095.02m2，具体情况详见本报告附件3。附件3列表中第31项至第99项、第101项、第102项房屋所有权系作
为杭州枫潭向江苏银行股份有限公司杭州分行35000万元借款的担保，以最高额抵押方式抵押给江苏银行股份有限公司杭州分行，所担保债务的履行期限为
2016年5月18日至2028年5月15日。
2023年8月15日，杭州枫潭已结清江苏银行股份有限公司杭州分行借款，
2023年10月20日，杭州枫潭上述房产及土地使用权已解除抵押。
（2）主要负债情况
截至2023年6月30日，杭州枫潭经审计的负债总额为5786.34万元，杭州枫潭负债构成情况如下表所示：
单位：万元项目2023年6月30日占比
应付账款76.911.33%
77项目2023年6月30日占比
预收账款153.862.66%
应交税费100.551.74%
其他应付款329.165.69%
一年内到期的非流动负债525.869.09%
流动负债合计1186.3420.50%
长期借款4600.0079.50%
非流动负债合计4600.0079.50%
负债总计5786.34100.00%
杭州枫潭主要负债为长期借款，系杭州枫潭向江苏银行股份有限公司杭州分行的贷款，期限为2016年5月18日至2028年5月15日。2023年8月15日，杭州枫潭已结清江苏银行股份有限公司杭州分行借款。
（3）或有负债情况
截至2023年6月30日，杭州枫潭无或有负债。
（4）抵押、质押等权利限制情况
截至本报告出具日，杭州枫潭100%股权不存在质押等权利受限的情况。
截至本报告出具日，杭州枫潭的资产不存在抵押、质押情况。
（5）对外担保情况
杭州枫潭不存在对外担保情况，杭州枫潭被担保情况如下：
期末担保余担保起始担保到期担保是否已担保方被担保方额（万元）日日经履行完毕杭州莱茵达枫莱茵达体育发展
潭置业有限公5118.002016.5.182028.5.15是股份有限公司司
2023年8月15日，杭州枫潭已结清江苏银行股份有限公司杭州分行借款，
截至本报告出具日，上市公司对杭州枫潭的担保已解除。
（6）诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或妨碍权属转移的其他情况
截至本报告出具日，杭州枫潭不存在尚未了结的且诉讼金额在10万元以上的诉讼、仲裁。
5、违法违规情况
78（1）涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调
查
截至本报告出具日，杭州枫潭不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形。
（2）最近三年内行政处罚或刑事处罚情况
截至本报告出具日，杭州枫潭最近三年内不存在重大行政处罚或者刑事处罚的情形。
6、最近三年主营业务发展情况
杭州枫潭是一家房地产开发企业，主要从事房地产销售与租赁。最近三年，杭州枫潭主营业务为浙江省杭州市拱墅区余杭塘路515号莱茵矩阵国际自有房
屋租赁、邻近的余杭塘路507号、521号、523号的商铺销售，以及地下车位的销售及租赁，无其他新增楼盘或项目的运营管理。
7、报告期内经审计的主要财务数据及财务指标
根据中审众环出具的《杭州枫潭审计报告》，报告期内，杭州枫潭主要财务数据及财务指标如下：
单位：万元
2023年2022年2021年
资产负债表项目
6月30日12月31日12月31日
资产总额32136.3437392.7339824.08
负债总额5786.3410611.6412363.32
所有者权益26350.0026781.0927460.76
归属于母公司所有者权益26350.0026781.0927460.76
利润表项目2023年1-6月2022年2021年营业收入363.782652.042389.12
营业利润-430.91-751.6653.06
利润总额-431.09-679.6752.78
净利润-431.09-679.67-123.53
归属于母公司所有者的净利润-431.09-679.67-123.53
现金流量表项目2023年1-6月2022年2021年经营活动产生的现金流量净额2172.732800.751540.62
79投资活动产生的现金流量净额---
筹资活动产生的现金流量净额-143.63-2903.60-1487.47
2023年6月30日2022年12月312021年12月31
财务指标
/2023年1-6月日/2022年日/2021年资产负债率（%）18.0128.3831.04
毛利率（%）-4.3130.4046.71
（二）南京莱茵达100%股权
1、基本信息
公司名称南京莱茵达体育发展有限公司
公司性质有限责任公司（法人独资）统一社会信用代码913201157305790939成立时间2001年10月18日法定代表人蔡小清
注册资本5000.00万元注册地址南京江宁科学园天元东路228号办公地址南京江宁科学园天元东路228号许可项目：各类工程建设活动；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：体育竞赛组织；体育场地设施工程施工；体育用品及经营范围器材零售；体育中介代理服务；体育健康服务；组织体育表演活动；知识产权服务；体育用品设备出租；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；停车场服务；物业管理；住宅室内装饰装
修（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革
（1）2001年10月，南京莱茵达设立2001年6月28日，浙江莱茵达房地产有限公司与杭美锦签署《南京莱茵达置业有限公司章程》，以货币出资设立南京莱茵达，注册资本2000.00万元。
2001年9月28日，南京永宁会计师事务所出具《验资报告》（永宁验字
（2001）第143号），截至2001年9月28日止，南京莱茵达已收到全体股东缴
纳的实收资本合计2000.00万元。
2010年10月18日，南京莱茵达完成设立工商登记。南京莱茵达设立时的
股权结构如下：
80序号股东名称出资额（万元）出资比例
1浙江莱茵达房地产有限公司1700.0085.00%
2杭美锦300.0015.00%
合计2000.00100.00%
（2）2006年11月，南京莱茵达第一次股权转让
2006年10月16日，南京莱茵达作出股东会决议，同意浙江莱茵达房地产
有限公司将持有的南京莱茵达85.00%股权转让给莱茵达集团有限公司，转让价格为1700.00万元。同日，浙江莱茵达房地产有限公司和莱茵达集团有限公司签署股权转让协议。
2006年11月18日，南京莱茵达完成工商变更登记。本次股权转让完成后，
南京莱茵达的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1莱茵达集团有限公司1700.0085.00%
2杭美锦300.0015.00%
合计2000.00100.00%
（3）2007年4月，南京莱茵达第二次股权转让
2007年4月8日，南京莱茵达作出股东会决议，同意杭美锦将持有的南京
莱茵达15.00%股权转让给莱茵达控股集团有限公司，转让价格为300.00万元。
同日，杭美锦和莱茵达控股集团有限公司签署股权转让协议。
2007年4月24日，南京莱茵达完成工商变更登记。本次股权转让完成后，
南京莱茵达的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1莱茵达控股集团有限公司2000.00100.00%
合计2000.00100.00%
（4）2007年12月，南京莱茵达第三次股权转让
2007年12月10日，南京莱茵达作出股东会决议，同意莱茵达控股集团有
限公司将持有的南京莱茵达100%股权转让给莱茵达置业股份有限公司，转让价格为2000.00万元。同日，莱茵达置业股份有限公司和莱茵达控股集团有限公司签署股权转让协议。
812007年12月13日，南京莱茵达完成工商变更登记。本次股权转让完成后，
南京莱茵达的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1莱茵达置业股份有限公司2000.00100.00%
合计2000.00100.00%
（5）2008年3月，南京莱茵达增资（未分配利润转增股本）
2008年1月24日，南京莱茵达作出股东会决议，同意将未分配利润中的
3000.00万元转增股本3000.00万元。本次转增完成后，南京莱茵达注册资本为
5000.00万元。
2008年3月8日，辽宁天健会计师事务所有限公司出具《验资报告》（辽天会验字[2008]验 S032 号）。截至 2008 年 3 月 6 日止，南京莱茵达已将未分配利润3000.00万元转增实收资本，转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理。
2008年4月3日，南京莱茵达完成工商变更登记。本次增资完成后，南京
莱茵达的股权结构如下：
序号股东名称出资额（万元）出资比例
1莱茵达置业股份有限公司5000.00100.00%
合计5000.00100.00%
3、产权及控制关系
截至本报告出具日，莱茵体育持有南京莱茵达100%股权。
（1）公司章程或相关投资协议中可能对本次交易产生影响的主要内容
截至本报告出具日，《南京莱茵达体育发展有限公司章程》中不存在可能影响本次交易的内容，亦不存在可能对本次交易产生影响的相关投资协议。
（2）高级管理人员的安排
本次交易完成后，南京莱茵达高级管理人员不存在特别安排，原则上仍沿用原有的管理机构和管理人员。若实际经营需要，将在遵守相关法律法规和其公司章程的情况下进行调整。
（3）是否存在影响该资产独立性的协议或其他安排
82截至本报告出具日，南京莱茵达不存在影响其资产独立性的协议或其他安排。
4、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况
（1）主要资产情况
截至2023年6月30日，南京莱茵达经审计的总资产为12517.30万元，其中流动资产为331.69万元、非流动资产为12185.61万元。南京莱茵达资产状况如下表所示：
单位：万元项目2023年6月30日占比
货币资金1.420.01%
其他应收款329.002.63%
其他流动资产1.280.01%
流动资产合计331.692.65%
投资性房地产7654.3161.15%
固定资产注14516.5736.08%
使用权资产11.790.09%
递延所得税资产2.950.02%
非流动资产合计12185.6197.35%
资产总计12517.30100.00%
注1：固定资产为莱茵之星大厦地下停车场。
南京莱茵达的主要资产为投资性房地产和固定资产，主要是江宁区天元东路228号的莱茵之星大厦及地下停车场，用于对外出租。截至2023年6月30日，以南京莱茵达作为证载权利人的土地使用权共计1项，具体情况如下：
面积使用期他项序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）限权利
苏（2022）宁江宁区天元东路零售2002/5/
68378.30-
1江不动产权第228号莱茵之星大商业出让无
802042/5/
0042151号厦用地29
截至2023年6月30日，以南京莱茵达作为证载权利人的房屋共计1项，具体情况如下：
83建筑面积他项
序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利
苏（2022）宁江江宁区天元东路228号莱茵之商业服务
1不动产权第28739.56无
星大厦（商场）
0042151号
（2）主要负债情况
截至2023年6月30日，南京莱茵达经审计的总负债为5870.62万元，南京莱茵达负债构成如下表所示：
单位：万元项目2023年6月30日占比
应付账款234.363.99%
预收账款6.370.11%
应付职工薪酬3.320.06%
应交税费1.750.03%
其他应付款5621.8695.76%
流动负债合计5867.6799.95%
递延所得税负债2.950.05%
非流动负债合计2.950.05%
负债总计5870.62100.00%
南京莱茵达的主要负债为其他应付款，主要系应付上市公司莱茵体育往来款5082.52万元，应付浙江省二轻房地产开发有限公司物业维修基金213.71万元，应付江苏缘聚品牌管理有限公司承租保证金200.00万元。
（3）或有负债情况
截至2023年6月30日，南京莱茵达无或有负债。
（4）抵押、质押等权利限制情况
截至本报告出具日，南京莱茵达100%股权不存在质押等权利受限情况。
截至本报告出具日，南京莱茵达的资产不存在抵押、质押情况。
（5）对外担保情况
截至本报告出具日，南京莱茵达不存在对外担保情况，也不存在被担保情况。
84（6）诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或妨碍权属转移的其他情况
截至本报告出具日，南京莱茵达存在3起尚未了结的且诉讼金额在10万元以上的诉讼，具体情况如下：
被告/被申请
序号原告/申请人诉讼/仲裁事由进展人
南京莱茵达、对杭州市拱墅区绅华府小区存在的2023年5月12日杭州市拱墅区
浙江省二轻房质量问题进行维修，不维修则支取已开庭诉前调解，
1绅华府第二届
地产开发有限被告交纳的物业保修金用于维修，未达成一致意见，业主委员会公司预估20万元。还在调解中
1、判令被告立即支付原告租金
4430000元及逾期付款违约金暂计349970元（自2023年2月1日暂计算至2023年4月20日，之后继续以欠付租金为基数，按日千分之江苏缘聚品牌一计算至实际付清之日）；已判决，江苏缘聚
2南京莱茵达
管理有限公司2、判令被告承担原告为维权支付提起上诉注2
的律师费90000元、保函费4000元；上述一、二项费用共暂计
4873970元；
3、本案全部诉讼费用由被告承担。
1、请求判令被告刘耀飞、龙向
琴、刘汉文偿还所欠借款本金
213704.67元，利息4341.74元，罚息286.93元，复利62.91元（暂计算至2023年5月26日），并按（个人购房借款担保合同）约定利率标准连续计算自2023年5月27日起至借款本息实际还清之日止的利息、罚息、复利（其中罚息以本金213704.67元为基数，复利以利刘耀飞、龙向
中国工商银行息4341.74元为基数，分别按罚息已判决，工商银行琴、刘汉文、
3股份有限公司年利率4.395%计算）；江宁支行提起上诉
南京莱茵达注
南京江宁支行2、请求判令被告南京莱茵达对被3（注1）告刘耀飞的债务承担连带担保责任；
3、请求确认原告对被告名下位于“江宁区林陵街道天元东路228号莱茵东郡花园磬茵苑10幢202室”
的不动产享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿本案所有应付款项；
4、请求判令四被告承担本案件受
理费、财产保全费等诉讼费用。
注1：中国工商银行股份有限公司南京江宁支行将南京莱茵达作为被告，系2009年9月购房人刘耀飞、龙向琴、刘汉文以其购买的房屋为抵押物向银行贷款（借款人为刘耀飞），在购房人办理不动产权属登记、银行办理抵押权登记之前，由南京莱茵达作为房地产开发企业在此阶段内为该笔贷款提供阶段性的担保，因借款人刘耀飞出现逾期还款行为，且购85房人刘耀飞、龙向琴、刘汉文在交房后至今未办理不动产权属登记、银行抵押权登记手续，
致使南京莱茵达的阶段性担保尚未解除。
注2：2023年10月16日，江苏省南京市江宁区人民法院作出（2023）苏0115民初
8860号《民事判决书》，支持了南京莱茵达的全部诉求，截至本报告出具日，江苏缘聚不
服一审判决，提起上诉。
注3：江苏省南京市江宁区人民法院作出（2023）苏0115民初12103号《民事判决书》，判决驳回中国工商银行股份有限公司南京江宁支行要求南京莱茵达对被告刘耀飞的债务承
担连带担保责任的诉讼请求。中国工商银行股份有限公司南京江宁支行不服上述判决，提起上诉。
上述诉讼中，杭州市拱墅区绅华府第二届业主委员会对南京莱茵达的诉讼、中国工商银行股份有限公司南京江宁支行对南京莱茵达的诉讼系南京莱茵达作
为被告的诉讼，原告诉讼请求金额均为20万元左右，金额较小，对南京莱茵达的经营不存在重大不利影响。
5、违法违规情况
（1）涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查
截至本报告出具日，南京莱茵达不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形。
（2）最近三年内行政处罚或刑事处罚情况
截至本报告出具日，南京莱茵达最近三年内不存在重大行政处罚或者刑事处罚的情形。
6、最近三年主营业务发展情况
南京莱茵达是一家房地产开发企业，主要从事房地产租赁。最近三年，南京莱茵达主营业务为对外租赁莱茵之星大厦。莱茵之星大厦为南京莱茵达开发建设的综合性场馆，位于江苏省南京市江宁区天元东路228号，莱茵之星地上建筑高度35.2米，地上六层，地下二层，项目于2019年1月整体竣工交付。截至本报告出具日，莱茵之星大厦已出租给江苏缘聚品牌管理有限公司。
7、报告期内经审计的主要财务数据及财务指标
根据中审众环出具的《南京莱茵达审计报告》，报告期内，南京莱茵达主要财务数据及财务指标如下：
86单位：万元
2023年2022年2021年
资产负债表项目
6月30日12月31日12月31日
资产总额12517.3012890.5715049.25
负债总额5870.625974.107867.52
所有者权益6646.686916.487181.73
归属于母公司所有者权益6646.686916.487181.73
利润表项目2023年1-6月2022年2021年营业收入78.01408.58163.25
营业利润-269.80-289.45-1118.16
利润总额-269.80-265.25-1118.25
净利润-269.80-265.25-1118.25
归属于母公司所有者的净利润-269.80-265.25-1118.25
现金流量表项目2023年1-6月2022年2021年经营活动产生的现金流量净额8.80-184.284098.08
投资活动产生的现金流量净额-84.21-163.00-1020.12
筹资活动产生的现金流量净额-10.15-15.24-3061.04
2023年6月30日2022年12月312021年12月31
财务指标
/2023年1-6月日/2022年日/2021年资产负债率（%）46.9046.3652.28
毛利率（%）-263.85-32.37-256.26
二、拟置出资产是否存在出资瑕疵或影响其合法存续的情况
截至本报告出具日，杭州枫潭、南京莱茵达不存在出资瑕疵或影响其合法存续的情况。
三、最近三年与交易、增资或改制相关的评估或估值情况
最近三年，杭州枫潭、南京莱茵达不涉及与交易、增资或改制相关的评估或估值事项。
四、涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项的情况
本次交易拟置出资产为杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权，杭州枫潭、南京莱茵达已经成熟运营多年，不存在在建工程或待开发项目，不涉及
87立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项。
五、债权债务转移情况
本次交易拟置出资产为杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权，不涉及置出资产债权债务转移的情形。
六、本次交易是否取得该公司其他股东的同意或者符合公司章程规定的股权转让前置条件
上市公司持有杭州枫潭100%股权和南京莱茵达100%股权，不涉及取得其他股东同意的情况。本次股权转让符合《杭州莱茵达枫潭置业有限公司章程》《南京莱茵达体育发展有限公司章程》的约定。
七、职工安置情况
本次交易完成后，上市公司将依据“人随资产走”的原则，置出公司的法人地位未发生变更，相关职工的劳动关系不发生改变，不涉及职工安置事项。
88第五节拟置入及购买资产情况
本次交易拟置入资产为文旅集团持有的文旅股份63.34%股份，拟购买资产为成都体产持有的文旅股份3.33%股份，上市公司合计拟置入及购买文旅股份
66.67%股份。本次交易完成后，文旅股份将成为莱茵体育的控股子公司。
一、基本信息公司名称成都文化旅游发展股份有限公司
公司英文名称 Chengdu Culture & Tourism Development Co. Ltd.公司性质其他股份有限公司（非上市）
统一社会信用代码 91510100054934722W成立时间2012年10月26日法定代表人吴晓龙
注册资本7500.00万元注册地址成都市大邑县晋原镇甲子东路98号2栋
四川省成都市武侯区高新区交子大道 365 号中海国际中心 F 座 11办公地址
楼3-4号
一般项目：客运索道经营；市场营销策划；非居住房地产租赁；
工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；棋牌室服务；
食品销售（仅销售预包装食品）；体育用品及器材零售；体育用品设备出租；服装服饰零售；日用品出租；体验式拓展活动及策划；露营地服务；体育赛事策划；组织体育表演活动；教育咨询经营范围服务（不含涉许可审批的教育培训活动）；游乐园服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：高危险性体育运动（滑雪）；住宿服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
二、历史沿革
（一）2012年10月，文旅股份设立2012年9月3日，成都市国资委下发《市国资委关于同意文旅集团公司发起设立成都文化旅游发展股份有限公司的批复》（成国资规[2012]53号），批复显示：“同意成都文化旅游发展集团有限责任公司与成都体育产业有限责任公司共同发起设立股份有限公司，股份有限公司注册资本为1000.00万元，其中文旅集团公司认购950万股，持股比例为95%；体产公司认购50万股，持股比例为5%”。
892012年9月19日，希格玛会计师事务所有限公司出具《验资报告》（希会
验字（2012）099号），载明截至2012年9月17日止，文旅股份注册资本已缴纳到位。
2012年9月27日，文旅股份创立大会暨2012年第一次股东大会召开，通
过了《关于发起设立成都文化旅游发展股份有限公司的议案》，并选举产生了公
司第一届董事会董事和第一届监事会股东代表监事。
2012年10月24日，四川省政府国有资产监督管理委员会下发《关于成都文化旅游发展股份有限公司（筹）国有股权管理有关问题的批复》（川国资产权[2012]99 号），批复同意设立文旅股份，股东标识为“SS”。
2012年10月29日，文旅股份完成工商登记，取得成都市工商局核发的《营业执照》。
文旅股份成立时，股权结构如下：
序号股东名称持股数量（万股）持股比例
1文旅集团950.0095.00%
2成都体产50.005.00%
合计1000.00100.00%
（二）2012年12月，文旅股份重大资产重组
2012年12月，因文旅集团内部旅游资源整合与资产重组，将成都西岭雪山
旅游开发有限责任公司索道资产、滑雪娱乐资产、酒店资产和部分经营管理资产等经营性资产及相应负债无偿划转至文旅股份。成都西岭雪山旅游开发有限责任公司为文旅集团的全资子公司，与文旅股份同受成都市国资委最终控制。
2013年3月13日，成都市国资委向大邑县地方税务局印发《关于无偿划转西岭雪山旅游开发有限责任公司的净资产所涉经营性资产办理权属变更有关事宜的函》中明确，本次无偿划转已按照《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权〔2005〕239号）的规定，已经文旅集团第一届董事会第九十九次会议批准，并抄报成都市国资委。
本次无偿划转后，文旅股份股权结构保持不变。
90（三）2014年1月，文旅股份第一次增资2013年10月25日，成都市国资委下发《市国资委关于同意成都文化旅游发展集团有限责任公司所属文旅股份公司以资本公积转增股本的批复》（成国资规[2013]60号），批复同意文旅股份以1元转增1股的方式，以资本公积4000.00万元转增4000.00万股，文旅股份注册资本由1000.00万股增至5000.00万股。
2013年12月25日，文旅股份召开2013年第二次临时股东大会，形成决议
将文旅股份注册资本由1000.00万元增至5000.00万元，新增4000.00万元由原股东以资本公积转增股本缴纳，本次转增后，文旅集团持股4750.00万股，成都体产持股250.00万股。
2013年12月26日，希格玛会计师事务所有限公司出具《验资报告》（希会
验字（2013）0114号），载明截至2013年12月25日止，文旅股份注册资本已缴纳到位。
2014年1月6日，文旅股份完成工商变更登记。
2014年3月5日，四川省政府国有资产监督管理委员会下发《关于成都文化旅游发展股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（川国资产权[2014]10号），批复本次增资后文旅集团及成都体产所持文旅股份的股份进行 SS 标识。
本次增资后，文旅股份股权结构如下：
序号股东名称持股数量（万股）持股比例
1文旅集团4750.0095.00%
2成都体产250.005.00%
合计5000.00100.00%
（四）2015年6月，文旅股份第二次增资2015年2月27日，成都市国资委下发《市国资委关于成都文化旅游发展股份有限公司增资扩股方案的批复》（成国资批[2015]9号），同意文旅股份以每股
10.61元为底价，增发股份2500万股，公开征集战略投资者1名。
2015年2月28日，文旅股份召开2015年第一次临时股东大会，审议通过
《关于公开征集投资者增资扩股方案的议案》。
2015年4月24日，经西南联合产权交易所挂牌公告，征集成都天府华侨城
91作为文旅股份本次增资扩股的投资方。
2015年5月18日，希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）出具《验资报告》
（希会验字（2015）0025号），验证截至2015年5月12日止，文旅股份已收到成都天府华侨城缴纳的新增注册资本2500.00万元。
2015年6月1日，文旅股份召开2015年第三次临时股东大会，形成决议将
文旅股份注册资本由5000.00万元增加至7500.00万元，新增2500.00万元注册资本由新股东成都天府华侨城以货币方式认缴，并修改公司章程。
2015年6月18日，文旅股份完成工商变更登记。
2015年7月13日，四川省政府国有资产监督管理委员会下发《关于成都文化旅游发展股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（川国资产权[2015]26号），批复本次增资后的文旅集团及成都体产所持文旅股份的股份进行 SS 标识。
本次增资后，文旅股份股权结构如下：
序号股东名称持股数量（万股）持股比例
1文旅集团4750.0063.34%
2成都体产250.003.33%
3成都天府华侨城2500.0033.33%
合计7500.00100.00%
（五）文旅股份在股转系统挂牌
文旅股份于2015年12月15日获准在股转系统挂牌，同时纳入非上市公众公司监管，证券简称：成都文旅，证券代码：834833.OC。
文旅股份自挂牌以来，股权结构未发生变化。
三、股权结构及控制关系
（一）股权结构
截至本报告出具日，文旅股份的股权结构如下所示：
序号股东名称持股数量（万股）持股比例
1文旅集团4750.0063.34%
2成都体产250.003.33%
92序号股东名称持股数量（万股）持股比例
3成都天府华侨城2500.0033.33%
合计7500.00100.00%
（二）控制关系
截至本报告出具日，文旅集团直接持有文旅股份63.34%股权，通过成都体产间接持有文旅股份3.33%股份，为文旅股份的控股股东，成都市国资委为文旅股份的实际控制人，其控制关系如下图所示：
（三）是否存在出资瑕疵或其他影响合法存续的情况
截至本报告出具日，文旅集团、成都体产、成都天府华侨城分别持有文旅股份63.34%股份、3.33%股份以及33.33%股份，该等股份不存在质押、担保或任何形式的第三方权利，也不存在争议、纠纷、被采取司法保全措施或强制执行措施等任何限制、阻止或禁止被转让的情形。文旅股份不存在出资瑕疵或者影响其合法存续的情况。
（四）章程中可能对本次交易产生影响的主要内容或者相关投资协议
文旅股份现行有效的公司章程中不存在对本次交易产生影响的相关内容，文旅股份的股东之间亦不存在对本次交易产生影响的相关投资协议。
93（五）高级管理人员的安排
本次交易完成后，文旅股份高级管理人员不存在特别安排，原则上仍沿用原有的管理机构和管理人员。若实际经营需要，将在遵守相关法律法规和其公司章程的情况下进行调整。
（六）是否存在影响该资产独立性的协议或其他安排
截至本报告出具日，文旅股份不存在影响其资产独立性的协议或其他安排。
（七）文旅股份下属公司情况
截至本报告出具日，文旅股份拥有2家控股子公司、1家参股公司、1家分公司，具体情况如下：
四、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况
（一）主要资产权属情况
截至2023年6月30日，文旅股份总资产为69910.69万元，其中流动资产为23187.92万元、非流动资产为46722.77万元。文旅股份资产构成情况如下表所示：
单位：万元项目2023年6月30日占比
流动资产：
货币资金22231.6231.80%
应收账款200.720.29%
预付款项211.180.30%
其他应收款113.980.16%
存货430.410.62%
94项目2023年6月30日占比
流动资产合计23187.9233.17%
非流动资产：
其他权益工具投资1466.702.10%
固定资产37830.5454.11%
在建工程370.270.53%
使用权资产2684.563.84%
无形资产146.100.21%
长期待摊费用518.620.74%
递延所得税资产1563.602.24%
其他非流动资产2142.373.06%
非流动资产合计46722.7766.83%
资产总计69910.69100.00%
1、固定资产
文旅股份拥有的固定资产主要包括房屋、建筑物及装饰工程、索道缆车设
备、机械设备、运输工具、办公设备及其他等。截至2023年6月30日，文旅股份固定资产（不含固定资产清理）构成情况如下：
单位：万元项目固定资产原值累计折旧减值准备账面价值成新率
房屋34041.5410610.37673.9022757.2866.85%
建筑物及装饰工程7598.065371.49169.002057.5627.08%
索道缆车设备19593.649939.25-9654.3949.27%
机械设备6448.933851.71-2597.2240.27%
运输工具253.75199.30-54.4521.46%
办公设备及其他3374.792709.14-665.6519.72%
合计71310.7132681.27842.8937786.5552.99%
注：成新率=固定资产账面价值/固定资产原值。
（1）房屋
*已取得产权证书的房屋
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司拥有的已取得产权证书的房屋如下表所示：
95建筑面积他项权
序号所有权人房产所有权证号房屋坐落用途（m2） 利
大房权证监证字第西岭镇云华村2组1-3层
1文旅股份商业/办公6067.03无
0214365号81、82、88号1-3层
大房权证监证字第西岭镇云华村二社15号1-3
2文旅股份其他6979.54无
0214366号层
大房权证监证字第
3文旅股份西岭镇云华村102号1层其他285.42无
0217469号
大房权证监证字第
4文旅股份西岭镇云华村101号1-2商业1270.20无
0217470号
大房权证监证字第
5文旅股份西岭雪山滑雪场商业9037.75无
0217471号
大房权证监证字第
6文旅股份西岭镇云华村86号1-3层商业10702.96无
0217472号
大房权证监证字第西岭镇云华村57号1-2楼下
7文旅股份交通索道4051.25无
0223194号站
大房权证监证字第西岭镇云华村92号1-3楼上
8文旅股份交通索道2796.21无
0223195号站
大房权证监证字第
9枫叶宾馆西岭雪山鸳鸯池别墅791.34无
0024753号
大房权证监证字第
10枫叶宾馆西岭雪山鸳鸯池旅游9123.60无
0024752号
大房权证监证字第
11枫叶宾馆西岭雪山鸳鸯池别墅823.29无
0024751号
大房权证监证字第
12枫叶宾馆西岭雪山鸳鸯池别墅823.29无
0024749号
文旅股份及其分公司、控股子公司对上述房屋享有所有权，该等房屋所有权不存在权利受到限制的情形。
*尚未取得产权证书的房屋
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司拥有的尚未办理产权证书的房屋如下表所示：
建筑面积序号所有权人用途房屋坐落对应土地使用权证（m2）
日月坪游客接待中心川（2020）大邑县不动
1文旅股份日月坪1092.00（首峰别苑）产权第0015327号
川（2020）大邑县不动
2文旅股份日月坪索道上站日月坪891.49
产权第0015327号
大邑国用（2013）第
3文旅股份日月坪索道下站西岭雪山鸳鸯池1703.66
7028号
大邑国用（2013）第
4文旅股份游客中心西岭雪山鸳鸯池3658.00
7030号
西岭雪山大邑国用（2013）第
5 阿尔卑斯公厕 小项目 B 区 199.07
分公司7027号
96建筑面积
序号所有权人用途房屋坐落对应土地使用权证（m2）
西岭雪山大邑国用（2014）第
6打索场锅炉房交通索道西南侧756.20
分公司3591号
西岭雪山大邑国用（2013）第
7雪场锅炉房滑雪场西北侧682.25
分公司7024号
西岭雪山大邑国用（2013）第
8滑雪大厅泵房滑雪场西北侧270.60
分公司7024号
川（2020）大邑县不动
9西岭旅服商业街1-1号店铺商业街153.00
产权第0001936号
西岭雪山滑雪场商业街川（2020）大邑县不动
10西岭旅服商业街298.41
2-1号店铺产权第0001936号
川（2020）大邑县不动
11西岭旅服商业街3-1号店铺商业街225.22
产权第0001936号
川（2020）大邑县不动
12西岭旅服商业街4-1号店铺商业街345.28
产权第0001936号
川（2020）大邑县不动
13西岭旅服商业街5-1号店铺商业街205.50
产权第0001936号
川（2020）大邑县不动
14西岭旅服商业街6-1号店铺商业街258.86
产权第0001936号
川（2020）大邑县不动
15 西岭旅服 溜索站房和溜索基础 小项目 B 区、C区 341.12
产权第0001942号
川（2020）大邑县不动
16西岭旅服造雪泵房商业街北侧332.05
产权第0001939号
大邑国用（2004）第
17枫叶宾馆洗衣房枫叶宾馆旁375.62
37809号
大邑国用（2004）第
18枫叶宾馆锅炉房枫叶宾馆旁1070.94
37809号
大邑国用（2004）第
19枫叶宾馆桑拿房枫叶宾馆旁1103.77
37809号
注：第15项和第16项资产均由西岭雪山分公司出资建设与实际运营。
上述第1项、第2项房屋位于文旅股份拥有的划拨土地（对应“川（2020）大邑县不动产权第0015327号”《不动产权证》）上，文旅股份正在积极办理土地使用权类型变更为出让的相关手续，房屋的不动产权证书需要在土地使用权类型变更后才能办理；上述第3项房屋因与第2项房屋同属于一个建设项目，应当一并取得不动产权证书，因此需要在第2项房屋所在土地的使用权类型变更后才能办理；上述第4项至第8项、第15项至第19项房屋因历史原因未办理
报批报建手续，暂时无法办理不动产权证书；上述第9项至第14项房屋系由合作方以临时建筑名义修建并承担费用，合作期限届满后移交至西岭旅服，因西岭旅服未投入成本且合作方未履行相关建设手续，暂时无法办理不动产权证书，该等房屋未纳入本次交易置入资产的评估范围，莱茵体育不会就该等房屋支付交易对价，且该等房屋主要为商业街店铺，被拆除不会对文旅股份及其分公司、
97控股子公司的生产经营造成严重影响。
就上述尚未取得产权证书的房屋，大邑县不动产登记中心已于2023年6月
30日出具《证明》，证明上述房产的房屋所有权证正在办理过程中，房屋所有权
证补办不存在实质性障碍。大邑县规划和自然资源局已于2023年4月19日出具《证明》，其同意按现状使用，不会对上述房产进行拆除或处罚。
就上述尚未取得产权证书的房屋，交易对方文旅集团已出具承诺，如文旅股份及其分公司、控股子公司因房屋瑕疵问题而无法正常使用该等房产，从而受到任何处罚或遭受任何损失，均由其承担赔偿责任。承担赔偿责任的具体安排如下：
I、罚款损失
如文旅股份及其分公司、控股子公司因上述不动产权瑕疵问题而被主管部
门处以罚款的行政处罚，文旅集团将在文旅股份及其分公司、控股子公司收到行政处罚通知后一个月内，按照罚款金额全额支付相关费用。
II、整改损失
如文旅股份及其分公司、控股子公司因上述不动产权瑕疵问题而被主管部
门要求整改，文旅集团将在文旅股份及其分公司、控股子公司收到主管部门整改通知后一个月内，按照整改费用金额全额支付相关费用。
III、没收、拆除房产损失
如文旅股份及其分公司、控股子公司因上述不动产权瑕疵问题而被主管部
门没收、拆除相关房产，文旅集团将在文旅股份及其分公司、控股子公司的上述不动产被没收、拆除后一个月内，按照相关房产于本次交易中的评估值全额支付相关费用。
IV、其他损失
如文旅股份及其分公司、控股子公司因上述不动产权瑕疵问题而被其他第
三方索赔或提出任何权利主张的，文旅集团将在文旅股份及其分公司、控股子公司收到生效判决/裁决后一个月内，按照生效判决/裁决确定的文旅股份应承担的赔偿金额全额支付相关费用。
98文旅集团对上述不动产权瑕疵问题承担赔偿责任的期限为自承诺出具之日
至相关瑕疵问题全部解决之日。
综上，文旅股份及其分公司、控股子公司的部分房屋未取得房屋产权证书，因大邑县不动产登记中心已确认房屋所有权证补办不存在实质性障碍，大邑县规划和自然资源局已确认不会对上述房产进行拆除或处罚，文旅集团已承诺承担上述瑕疵给文旅股份及其分公司、控股子公司造成的损失，基于上述，该等情形不会对文旅股份及其分公司、控股子公司的生产经营造成重大不利影响，不会对本次交易产生实质性法律障碍。
（2）租赁房屋
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司租赁房屋的情况如下表所示：
是否办面积租赁序号承租人出租人房屋坐落租赁期限理租赁（m2） 用途备案中海振兴（成成都市高新区交子大道2021/11/1-
1 文旅股份 都）物业发展 365 号之中海国际中心 F 721.53 办公 2024/10/3 否
有限公司座11层03-06单元1
上述未办理租赁备案的租赁房屋系用于办公，可替代性较高，该等情形不会对文旅股份的经营状况产生重大不利影响；文旅股份自租赁上述房产使用以来，未发生纠纷或受到政府部门的调查、处罚，未影响到文旅股份的实际使用。
文旅集团已经出具承诺，如文旅股份及其分公司、控股子公司因房屋瑕疵问题而无法正常使用该等房产，从而受到任何处罚或者遭受任何损失，均由其承担赔偿责任。
综上，文旅股份就上述租赁房屋签署的租赁合同合法有效，因文旅集团已承诺承担上述瑕疵给文旅股份及其分公司、控股子公司造成的损失，上述租赁备案瑕疵不会对文旅股份的生产经营造成重大不利影响，不会对本次交易产生实质性法律障碍。
（3）重大机器设备
截至2023年6月30日，文旅股份原值在300万元以上的重大机器设备具体情况如下：
99单位：万元
固定资产名称单位数量原值账面价值
日月坪客运索道根110565.086641.30
脱挂式交通索道（鸳鸯池1号）根17776.052627.66
造雪系统台11838.48520.86
2#四人吊椅索道根1856.77299.58
全自动燃油气常压热水锅炉个7482.64258.16
10KV电力扩容 个 1 409.25 234.3
四人吊椅索道根1395.7419.79
造雪炮个15387.61295.55
压雪车台1372.00194.17
压雪机 PB400 台 1 303.84 64.24
注：交通索道（鸳鸯池2号）原值为1489.65万元，截至2023年6月30日，鸳鸯池2号交通客运索道已拆除，正在进行翻新改造，账面价值为0，故未列示在上表中。
2、无形资产
（1）土地使用权
*自有的土地使用权
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司拥有的土地使用权如下表所示：
面积他项序号所有权人土地证号土地坐落用途类型终止日期（m2） 权利大邑国用2014第西岭雪山鸳
1文旅股份商业用地出让2041/4/177333.00无
3591号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
2文旅股份商业用地出让2040/9/2036316.00无
第7023号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
3文旅股份商业用地出让2040/9/2028319.00无
第7024号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
4文旅股份商业用地出让2040/9/201893.00无
第7025号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
5文旅股份商业用地出让2040/9/2034864.00无
第7026号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
6文旅股份商业用地出让2040/9/201846.00无
第7027号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
7文旅股份商业用地出让2040/9/204144.30无
第7028号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
8文旅股份商业用地出让2040/9/2019383.00无
第7029号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
9文旅股份商业用地出让2040/9/206699.00无
第7030号鸯池
100面积他项
序号所有权人土地证号土地坐落用途类型终止日期（m2） 权利
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
10文旅股份商业用地出让2040/9/208146.71无
第7031号鸯池
大邑国用（2013）西岭雪山鸳
11文旅股份商业用地出让2040/9/205053.36无
第7032号鸯池大邑县云华
川（2020）大邑县村2组121
12文旅股份不动产权第综合划拨-6887.00无
号、122
0015327号
号、123号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
13西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2028066.81无
鸯池
0001933号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
14西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/206280.03无
鸯池
0001936号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
15西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/204020.02无
鸯池
0001937号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
16西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2041400.21无
鸯池
0001938号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
17西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/209313.38无
鸯池
0001939号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
18西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2072520.36无
鸯池
0001940号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
19西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2091447.12无
鸯池
0001941号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
20西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2028913.48无
鸯池
0001942号
川（2020）大邑县西岭雪山鸳
21西岭旅服不动产权第商业用地出让2040/9/2027480.14无
鸯池
0001943号
大邑国用（2004）西岭雪山鸳
22枫叶宾馆旅游出让2040/5/293398.00无
第37808号鸯池
大邑国用（2004）西岭雪山鸳
23枫叶宾馆旅游出让2040/5/2920345.00无
第37809号鸯池
上述第12项土地使用权用地范围内，建有文旅股份首峰别苑及日月坪索道上站房，面积约为 6887.00m2，占文旅股份已取得产权证书的土地使用权总面积的比例约为1.39%。该等土地使用权的使用权类型为划拨，文旅股份已经申请了使用权类型变更并缴纳了土地出让金，但由于历史遗留原因，未能将使用权类型变更为出让，文旅股份正在积极办理使用权类型的变更手续，预计在大
101熊猫国家公园专门详细规划出台后可以完成。就上述土地使用权类型变更的问题，大邑县规划与自然资源局已于2023年4月19日出具《证明》，其同意文旅股份由莱茵体育收购作为其控股子公司后，继续以划拨方式现状使用该土地，不会收回该土地或进行处罚。
就文旅股份的土地使用权类型变更的问题，交易对方文旅集团已出具承诺，如文旅股份及其分公司、控股子公司因土地瑕疵问题受到任何处罚或者遭受任何损失，均由其承担赔偿责任。承担赔偿责任的具体安排详见本报告第五节之“四、（一）1、（1）*尚未取得产权证书的房屋”。
综上，文旅股份的部分土地使用权未完成使用权类型变更的相关手续，该等土地使用权面积占文旅股份已取得产权证书的土地使用权总面积的比例较低，该等情形不会对文旅股份的生产经营造成重大不利影响，不会对本次交易产生实质性法律障碍。
*使用第三方的土地使用权
文旅股份及其分公司所经营的日月坪索道、鸳鸯池1号索道、鸳鸯池2号
索道的支架均设置在西岭雪山开发所拥有的“大邑国用（2000）字第12282号”
土地范围内，支架共计 57 处，占地面积合计约 1199.16m2；所经营的滑雪场项目设置在西岭雪山开发所拥有的“大邑国用（2000）字第12282号”土地范围内，占地面积约 280000m2。上述土地使用权的使用权类型均为划拨，用途均为林草地（林草地为农用地的一种）。文旅股份拥有的日月坪索道已经取得四川省林业和草原局出具的《使用林地审核同意书》（川林地审字[2020]567号），其同意文旅股份西岭雪山观景索道（即日月坪索道）项目使用国有林地。
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，建设单位使用国有土地，除法律法规规定可以以划拨方式取得的情形外，应当以出让等有偿使用方式取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续……；根据《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；根据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），索道支架等不符合该法规所规定的划拨土地用途；
102根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条，
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回；根据《建设项目使用林地审核审批管理办法》（国家林业局令第
42号）第五条第二款，建设项目占用林地，经林业主管部门审核同意后，建设
单位和个人应当依照法律法规的规定办理建设用地审批手续。
针对文旅股份及其分公司使用西岭雪山开发的划拨林草地上设置滑雪场，根据《全国冰雪场地设施建设规划（2016-2022年）》（体经字〔2016〕646号）、
《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号），利用现有山川水面建设冰雪场地设施，对不占压土地、不改变地表形态的，可按原地类管理，……；不符合划拨用地目录的，应当有偿使用，可以协议方式供地。文旅股份滑雪场的建设未在山地上加盖建筑，亦未改变上述林草地的地表形态，文旅股份使用西岭雪山景区山川资源亦每年向大邑县人民政府缴纳资源有偿使用费，符合上述规定。
针对文旅股份及其分公司在西岭雪山开发的划拨林草地上建造索道支架，需以出让途径取得国有建设用地后方可进行。鉴于目前文旅股份的索道支架均设置在西岭雪山开发拥有的划拨林草地上，合规用地的相关程序如下：需由土地主管部门收回西岭雪山开发的划拨林草地、经林业主管部门审核同意后，由土地主管部门办理林草地调规变性，将林草地转变为国有建设用地，并出让给文旅股份。
因大熊猫国家公园专门详细规划尚未出台等客观原因，土地主管部门、林业主管部门暂时无法办理收回划拨林草地、林草地调规变性、国有建设用地出
让的相关手续，因此，上述划拨林草地转变为出让国有建设用地的程序暂时无法进行。文旅股份及其分公司长期使用西岭雪山开发拥有的划拨林草地，未收到土地主管部门、林业主管部门要求必须停止使用或拆除建筑的通知或处罚，与西岭雪山开发之间也未产生争议或者纠纷。
就上述使用第三方划拨林草地的情况，大邑县人民政府已出具《大邑县人民政府关于的说明》，其同意文旅股份在西岭雪山开发所属的划拨土地使用权范围内开展滑雪（滑草）游乐项目，并设置索道及支架；使用期限与《成都西岭雪山风景名胜
103区旅游项目经营合同》及补充协议约定一致，相关费用包含在资源有偿使用费之中。大邑县规划和自然资源局已出具《关于成都文旅现状经营情况的说明》，其同意文旅股份继续以现状经营，不会要求拆除建筑或进行其他处罚。
就上述使用第三方划拨林草地的情况，西岭雪山开发已出具无异议函，其对文旅股份将索道、支架及滑雪场设置在前述土地使用权范围内无异议，西岭雪山开发与文旅股份之间不存在任何争议或者纠纷。交易对方文旅集团已出具承诺，如文旅股份及其分公司因使用划拨土地的情况而受到任何处罚或遭受任何损失，均由其承担赔偿责任。承担赔偿责任的具体安排详见本报告第五节之“四、（一）1、（1）*尚未取得产权证书的房屋”。
综上，文旅股份及其分公司存在使用第三方划拨林草地的情形，西岭雪山开发已出具无异议函，文旅股份及其分公司与西岭雪山开发之间不存在争议或者纠纷，大邑县人民政府已同意文旅股份开展滑雪（滑草）游乐项目并设置索道及支架，大邑县规划和自然资源局已同意文旅股份继续以现状经营，不会要求收回土地、拆除建筑或进行其他处罚，文旅集团已承诺承担上述瑕疵给文旅股份及其分公司造成的损失，基于上述，该等情形不会对文旅股份及其分公司的生产经营造成重大不利影响，不会对本次交易产生实质性法律障碍。
（2）注册商标
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司共拥有122项注册商标，具体情况详见本报告附件4。
文旅股份及其分公司、控股子公司合法拥有上述注册商标。
（3）作品著作权
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司共拥有1项作品著作权，具体情况如下表所示：
序号著作权人作品名称登记号完成日期登记日期
1 文旅股份 西西熊 国作登字-2021-F-00131285 2012/10/26 2021/6/15
（4）域名
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司共拥有1项域名，具体情况如下表所示：
104序号所有权人网站域名网站备案号
1 西岭雪山分公司 cdxlxs.com.cn 蜀 ICP 备 18035086号
（二）主要负债情况
截至2023年6月30日，文旅股份主要负债为应付账款、应交税费、其他应付款、长期借款、租赁负债等，具体构成情况如下：
单位：万元项目2023年6月30日占比
流动负债：
应付账款1088.4211.62%
合同负债426.984.56%
应付职工薪酬304.283.25%
应交税费631.156.74%
其他应付款2204.7823.55%
一年内到期的非流动负债85.440.91%
其他流动负债31.320.33%
流动负债合计4772.3750.97%
非流动负债：
长期借款1475.5315.76%
租赁负债2701.9428.86%
递延所得税负债413.074.41%
非流动负债合计4590.5449.03%
负债合计9362.92100.00%
文旅股份的主要负债为应付工程及设备款、应付购货款、应付劳务费等应
付账款；枫叶宾馆借款、都江堰御庭往来款等其他应付款；银行信用借款等长期借款；租赁办公场所及景区国有资源使用权尚未支付的租赁付款额折现所形成的租赁负债。
（三）或有负债情况
截至本报告出具日，文旅股份涉及的50万元以上诉讼情况详见本报告第五节之“四、（六）诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或妨碍权属转移的其他情况”。
105（四）抵押、质押等权利限制情况
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司的股权不存在质押等权利受限的情况。
截至本报告出具日，西岭雪山分公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行所签署的信用证合同存在保证金质押，具体情况如下：
序号申请人开证银行开证金额（万元）有效期担保方式
西岭雪山中国建设银行股份有限2023.02.15-保证金质
15601.89
分公司公司成都第六支行2024.01.31押担保
除上述情况外，文旅股份及其分公司、控股子公司的资产不存在其他抵押、质押情况。
（五）对外担保情况
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司不存在对外担保情况，也不存在被担保情况。
（六）诉讼、仲裁、司法强制执行等重大争议或妨碍权属转移的其他情况
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司存在以下1起尚未了结的金额超过50万元的重大诉讼、仲裁案件：
2017年4月15日，文旅股份与上海御庭酒店管理集团有限公司（以下称“上海御庭”）、苏州御庭置业管理有限公司（以下称“苏州御庭”）签署《股权转让合同》，购买了上海御庭所持有的都江堰御庭33%股权（对应1650万元的出资额）。2023年1月5日，因都江堰御庭自股权转让交易日起五年内的利润累计为亏损，不满足《股权转让合同》的约定，文旅股份向中国国际经济贸易仲裁委员会提交仲裁申请，要求转让方上海御庭赔偿违约损失16320183元，并支付资金占用利息；担保方苏州御庭对此承担连带责任。2023年4月3日，文旅股份收到中国国际经济贸易仲裁委员会（北京总会）发出的《DS20230658 号股权转让合同争议案仲裁通知》（〔2023〕中国贸仲京字第027925号）。截至本报告出具日，该案件正在审理过程中，中国国际经济贸易仲裁委员会（北京总会）尚未出具仲裁裁决结果。该案件系文旅股份作为申请人而提起的仲裁案件，不属于文旅股份应当承担赔偿义务的情形。
106除上述情形外，文旅股份及其分公司、控股子公司不存在其他尚未了结的
金额超过50万元的重大诉讼、仲裁案件。
五、违法违规情况
（一）涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形。
（二）最近三年内行政处罚或刑事处罚情况
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司最近三年内不存在重大行政处罚或者刑事处罚的情形。
六、文旅股份主营业务情况
（一）主营业务概况
文旅股份主要依托成都西岭雪山景区开展经营，主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务。文旅股份为到西岭雪山景区旅游的游客提供交通观景索道客运、滑雪与娱乐等运动游乐项目、酒店住宿与餐饮等服务。
报告期内，文旅股份的主营业务未发生变化。
（二）所处行业的主管部门、监管体制、主要法律法规及政策
1、文旅股份所处行业
根据国家统计局公布的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017），文旅股份所属行业类别为“N786 游览景区管理”。根据《挂牌公司管理型行业分类指
引（2023 年修订）》，文旅股份所属行业类别为“N786 游览景区管理”。结合文
旅股份主营业务的具体开展情况，文旅股份所处的细分行业为旅游行业。
2、行业的主管部门和监管体制
我国对旅游业的管理采取政府部门监管和行业自律管理相结合的方式。其中，文化和旅游部是我国旅游业的国家监督管理机构，在国务院领导下，统筹负责我国文化事业、文化产业发展和旅游资源开发管理工作；下设省（自治区、107直辖市）、地（市、州）、县（区、市）三级地方文化和旅游行政管理体系，地
方各级文化和旅游厅（局）是当地旅游工作的行业管理部门，受同级地方政府和上一级文化和旅游厅（局）的双重领导，以地方政府领导为主，负责辖区内旅游行业管理工作。
中国旅游协会是旅游业的行业自律性组织，由中国旅游业的有关社团组织和企事业单位在平等自愿基础上组成的全国综合性旅游行业协会。中国旅游协会的业务范围主要包括：经政府有关部门批准，参与制定相关立法、政府规划、公共政策、行业标准和行业数据统计等事务；向会员宣传、介绍政府的有关法
律法规政策，向有关政府部门反映会员的诉求，发挥对会员的行为引导、规则约束和权益维护作用；收集国内外与本行业有关的基础资料，开展行业规划、投资开发、市场动态等方面的调研，为政府决策和旅游行业的发展提供建议或咨询等。
除遵循常规旅游业行政管理体制外，对于在风景名胜区内从事经营活动的旅游企业，还需遵循风景名胜区管理体制。我国针对风景名胜区建立了国家建设行政主管部门、地方政府主管部门以及风景名胜区管理机构三级管理体制。
国家建设行政主管部门负责全国风景名胜区的监督管理，省、自治区人民政府建设主管部门和直辖市人民政府风景名胜区主管部门，负责本行政区域内风景名胜区的监督管理。风景名胜区所在地县级以上地方人民政府设置的风景名胜区管理机构，负责风景名胜区的保护、利用和统一管理，具体包括监督执法管理、规划建设管理、经营服务管理、风景资源管理、景区游览管理、公共设施
管理、宣教科研管理以及社区事务管理等方面。
根据原国家质检总局发布的《特种设备目录》，景区内索道、缆车属于特种设备范畴，日常监督管理部门为国家市场监督管理总局特种设备安全监察局，各省（自治区、直辖市）的市场监督管理局配合实施。索道正式运营需要取得当地主管部门核发的《特种设备使用登记证》。此外，索道正式运营还需取得国家客运架空索道安全监督检验中心核发的《安全检验合格》证书，该证书每年需要年检，三年进行一次全面检验。
对于酒店业经营，除了旅游主管部门外，公安、工商、物价、环保、卫生检疫、城建城管等部门也根据职责分工实施对各类旅游饭店企业的监管。
1083、行业主要法律法规和产业政策
（1）行业主要法律法规我国针对旅游业出台的主要法律法规以及四川省出台的地方条例主要情况
如下：
序号法律法规名称发布机构发布/修订日期
2013年发布，2018
1《中华人民共和国旅游法》全国人大常委会
年修正
2009年发布，2020
2《旅行社条例》国务院
年修订
2006年发布，2016
3《风景名胜区条例》国务院
年修订
4《文化和旅游规划管理办法》文化和旅游部2019年发布
5《旅游安全管理办法》原国家旅游局2016年发布
6《旅游资源保护暂行办法》原国家旅游局2007年发布
7《四川省风景名胜区条例》四川省人大常委会2010年发布
2006年发布，2012
8《四川省旅游条例》四川省人大常委会
年修订《四川省 A级旅游景区文旅融合发展 四川省文化和旅游
92020年发布实施导则》厅
10《四川省大熊猫国家公园管理办法》四川省人民政府2022年发布此外，国家市场监督管理总局（原国家质检总局）还制定了针对索道的安全技术规范，主要包括：
序号标准名称批准或发布单位实施时间国家市场监督管理《客运架空索道安全规范》（GB1235
1总局、中国国家标2018年12月
2-2018）
准化管理委员会《客运索道监督检验和定期检验规
2原国家质检总局2013年12月则》（TSGS7001-2013）《客运索道设计文件鉴定规则》（TS
3原国家质检总局2008年6月GS1001-2008）《客运索道安全管理人员和作业人员
4原国家质检总局2008年2月考核大纲》（TSGS6001-2008）
（2）主要产业政策
旅游业是现代服务业的重要组成部分，国家和四川省先后出台一系列政策鼓励和支持旅游业的发展，主要包括：
109发布机
序号政策名称发布时间主要内容构《“十四五”力争到2025年，旅游业发展水平不断提升，旅
1旅游业发展规国务院2021年游业在服务国家经济社会发展等方面作用更加划》凸显。
坚持融合发展，以文塑旅、以旅彰文，完善文《“十四五”化和旅游融合发展的体制机制，推动文化和旅文化和
2文化和旅游发2021年游更广范围、更深层次、更高水平融合发展，
旅游部展规划》积极推进文化和旅游与其他领域融合互促，不断提高发展质量和综合效益。
《关于持续推在前期工作基础上，不断完善门票价格形成机进完善国有景
国家发制，继续推动景区门票降价，加强对景区内垄
3区门票价格形2020年
改委断性较强的交通车、缆车、游船等服务价格监成机制的通管。
知》
继续推动国有景区门票降价，鼓励打造中小型、主题性、特色类的文化旅游演艺产品；落《关于进一步实带薪休假制度，鼓励单位与职工结合工作安激发文化和旅
4国务院2019年排和个人需要分段灵活安排带薪年休假、错峰
游消费潜力的休假；大力发展夜间文旅经济，鼓励有条件的意见》
旅游景区在保证安全、避免扰民的情况下开展
夜间游览服务，丰富夜间文化演出市场。
将“旅游商品、旅游纪念品、旅游装备设备，以及休闲、登山、滑雪、潜水、探险等各类户《产业结构调外活动用品开发与营销服务；文化旅游、健康整指导目录（2国家发旅游、乡村旅游、生态旅游、海洋旅游、森林5019年本）（22019年改委旅游、草原旅游、工业旅游、体育旅游、红色
021年修
旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发、订）》基础设施建设及信息等服务”列入鼓励类产业投资项目。
加快旅游供给侧结构性改革，着力推动旅游业从门票经济向产业经济转变，从粗放低效方式《关于促进全向精细高效方式转变，从封闭的旅游自循环向
6域旅游发展的国务院2018年开放的“旅游+”转变，从企业单打独享向社会共指导意见》建共享转变，从景区内部管理向全面依法治理转变，从部门行为向政府统筹推进转变，从单一景点景区建设向综合目的地服务转变。
《关于完善国加强国有景区门票定价制度建设，以规范成本有景区门票价
构成为核心，充分体现公共资源建设的国有景格形成机制降国家发
72018年区公益属性，加快清理门票价格中的不合理负
低重点国有景改委担，逐步创造条件推动国有景区门票价格回归区门票价格的合理区间。
指导意见》
丰富优质旅游产品供给，建设一批世界级旅游景区；推动文化、旅游与其他领域融合发展，《四川省“十四川省鼓励打造一批旅游演艺项目，全面促进文化和四五”文化和
8文化和2021年旅游消费；做强市场主体，培育文化和旅游企
旅游发展规
旅游厅业，显著提升文化和旅游竞争力。力争到2025划》年，基本建成文化强省旅游强省，世界重要旅游目的地建设取得突破，旅游总收入年均增速
110发布机
序号政策名称发布时间主要内容构
高于全国平均水平4个百分点，旅游产业主要指标稳居全国前列，新培育上市挂牌企业3-5户。
《关于大力发中共四支持企业通过挂牌上市等方式扩大直接融资比展文旅经济加川省重，力争上市挂牌企业达到50户，把四川省建
9快建设文化强委、四2019年设成为社会主义核心价值观广泛践行、文化事
省旅游强省的川省人业繁荣发展、文旅产业深度融合的文化高地和意见》民政府世界重要旅游目的地。
《关于进一步提出“拓宽投资领域、促进公平竞争、培育市促进民营文化四川省场主体、支持市场拓展、降低准入门槛、鼓励
10旅游企业健康文化和2019年创新创业、强化服务保障、优化金融服务、加发展的实施意旅游厅强人才培养、加强统筹协调”等十条举措进一见》步促进民营文化旅游企业健康发展。
（三）主要服务介绍
文旅股份的索道、酒店、滑雪场等旅游设施均位于西岭雪山景区内。西岭雪山位于四川省成都市大邑县境内，总面积483平方公里，是世界自然遗产——大熊猫栖息地、国家级风景名胜区、国家级森林公园、4A级旅游景区。
1、索道业务
文旅股份在西岭雪山景区拥有3条箱式缆车客运索道和2条滑雪场吊椅式缆车。其中，山门游客中心至鸳鸯池修建了2条箱式缆车交通客运索道，全长
2200米；为方便游客到日月坪景区观赏高山气象景观，修建了1条箱式缆车观
景客运索道，直达海拔3200米的日月坪原始森林景区。此外，文旅股份在滑雪场内修建了2条专供游客滑雪的吊椅式缆车。
111（1）鸳鸯池1号箱式缆车交通客运索道
单线循环式脱挂抱索器客运索道，共46个吊厢，每个吊厢可乘坐8人。鸳鸯池1号索道的设备引进自世界先进索道设备供应商之一法国波马嘉仕其，最高速度达6米/秒，每小时运客量为1600人，从山门游客中心至鸳鸯池需约6-
10分钟。
（2）鸳鸯池2号箱式缆车交通客运索道
固定抱索器脉动式客运索道，共24个吊厢，每个吊厢可乘坐8人。鸳鸯池
2号索道最高速度4米/秒，每小时运客量达460人。截至本报告出具日，鸳鸯
池2号交通客运索道已拆除，正在进行翻新改造。
（3）日月坪箱式缆车观景客运索道
八人脱挂式吊厢索道，设备引进自世界先进索道设备供应商之一奥地利多贝玛亚。索道全长2200米，高差1000米，最高运行速度6米/秒，运输能力达到1200人/小时，单程运行时间仅需8-12分钟，沿途观赏自然风景。
（4）1号滑雪吊椅式缆车
全长511米，位于中级滑雪道上，运行速度可达1.5米/秒。
（5）2号滑雪吊椅式缆车
全长700米，位于中级滑雪道上，运行速度可达2米/秒。
2、滑雪及娱乐业务
景区设有A、B、C三个区域布置滑雪及娱乐项目，提供超29个项目服务，其中全年开放 10个：包括射箭、攀岩、热气球、ATV越野车、溜索、UTV越野
车、卡丁车、雪上飞人、冰雪乐园、光影乐园；冬季开放12个：包括滑雪、成
人雪地摩托、儿童雪地摩托、雪地香蕉船、雪地漂移圈、雪上飞碟、雪上冲锋
舟、狗拉雪橇、冰雕长城、雪上飞片、雪地冲浪、雪地嘉年华；夏季开放7个：
滑草、四轮滑草车、悠波球、山地自行车、草地滑道、蜘蛛车、儿童滑步车。
1123、酒店经营业务
公司酒店主要提供住宿、餐饮、培训、度假、休闲、娱乐等综合性服务。
（1）山地度假酒店
山地度假酒店坐落于西岭雪山滑雪场景区山门处，紧邻景区游客中心。按照国家三星级酒店标准兴建和管理，酒店集住宿、餐饮、娱乐、休闲、购物、商务等项目于一体，是商旅休憩、亲朋聚会、旅游度假的场地，也是来往西岭雪山滑雪场较佳的中途休憩驿站。“山地度假酒店”拥有豪华标准客房、豪华双人大床客房和套房共39间，设有全方位数码监控系统、综合智能布线系统、24
113小时冷热水及地面采暖系统；配有电子智能门锁、遥控彩色闭路电视及互联网
上网系统；提供24小时送餐服务、行李服务等。酒店豪华的餐饮宴会大厅和包间，可供300人同时就餐；酒店同时还设有高山热矿泉水疗游泳池、露天休闲茶廊、咖啡厅、棋牌室和购物中心等休闲、娱乐、购物等项目。
（2）映雪酒店
映雪酒店位于滑雪场景区内，“映雪酒店”按照国家四星级标准进行修建和管理，“映雪酒店”拥有豪华观景标准间、豪华双人间、豪华套房和豪华水床房，
97间温馨、典雅的豪华客房，房间设施先进齐备，并全部配备了迅速接至互联
网的数据接口、卫星电视收视系统、全方位数码监控系统、电子磁卡门禁、综
合智能布线系统、24小时冷热水及地面采暖系统。客房配有观景窗台、中餐厅、茶坊、能容纳 120 人的多功能会议中心。酒店另设有商务中心、网吧、卡拉 OK厅和超市。
114（3）斯堪的纳度假酒店
斯堪的纳度假酒店由8栋别墅群组成，共计37间客房，坐落于西岭雪山滑雪场。酒店拥有豪华家庭房、豪华标准间和豪华单人间，所有房间配备至互联网的数据接口、卫星网络电视收视系统、全方位数码监控系统、综合智能布线
系统、24小时冷热水及地面采暖系统、电子磁卡门禁、保险柜和迷你酒吧。
（4）首峰别苑
首峰别苑坐落于西岭雪山景区海波3250米的日月坪景观内，是西岭雪山景区“后山景区”与“前山景区”链接的高山驿站，是集餐饮、快餐、住宿、休
115闲为一体的高山酒店，能够同时容纳110人就餐；拥有豪华单间、水床单间、标准间共9间客房，房间内配置淋浴；客房配有电子智能门锁、遥控彩色闭路电视；房间内配置24小时冷热水供应和冬季地面采暖系统。
（5）枫叶酒店
枫叶酒店位于滑雪场景区内。枫叶酒店现拥有豪华套间、豪华标间、豪华单间、三人间共计103间客房。房间装饰温馨高雅，设施齐全，采用地暖系统供暖、光纤数字电视设备等。枫叶酒店有大、中两个会议室，可分别容纳60人至200人，提供多媒体投影仪、白板、宽带接口等。另有两个超大花园中庭，可同时容纳200人就餐的中餐厅，4个雅间，就餐环境舒适，提供特色菜品。
116（四）主要服务的流程图
1、索道缆车业务
文旅股份索道业务流程为：游客购买索道票后，通过检票及安全检查、上缆车，运送到目的地后，下缆车，完成后对档案进行归档。具体流程图如下：
2、滑雪项目业务
文旅股份滑雪业务流程为：游客在服务台付押金领 IC 卡后刷卡领雪服刷卡寄存，刷卡领雪具开始计时，进入雪场，完成后刷卡退还雪具，退场后，刷卡还雪服结账离场。具体流程图如下：
3、酒店经营业务
117酒店经营业务分为酒店住宿服务和酒店餐饮服务。
（1）住宿服务流程：游客预订或直接到店，进行入住登记。酒店后为游客
提供住宿服务，游客离店后退房结账，然后对档案归案。酒店住宿服务流程如下：
（2）酒店餐饮服务：按游客要求制作菜品，游客就餐，就餐完成后结账，完成后档案归档。酒店餐饮服务流程如下：
4、娱乐业务
文旅股份娱乐业务流程为：游客在窗口购票后，刷闸机验票并穿戴相关游乐设备，工作人员进行项目游玩前的讲解，并开始游玩，结束游玩后归还游玩装备。具体流程图如下：
118（五）主要经营模式
1、采购模式
文旅股份的经营业务中，根据其日常经营的需要，可分为物资采购、工程采购和服务采购。物资采购是指除工程物资以外的各类物资，包括原材料、燃料、设备、工器具、消耗性物资、办公用品、劳动保护用品和低值易耗品、产品；工程采购是指与建筑物和构筑物的新建、改建、扩建无关的单独的装修、拆除和修缮等的采购；服务采购是指除物资和工程以外的其他采购。
文旅股份所有的采购实施年度采购计划与预算方式，各使用部门根据年度工作计划安排，提交部门采购预算。
采购事项需按程序进行逐级审批，审批后由采购小组实施采购，采购小组由采购事项发起部门、计划财务部、采购与合约管理部和纪检审计部组成，组长由采购事项发起部门分管领导或采购事项发起部门负责人担任。单项或批量采购预算金额达到150万元以上的物资和服务项目，或单项采购预算金额达到
200万元以上的工程项目，实行招标方式采购。在招标限额标准以下，单项或批
量采购预算金额达到50万元以上的物资（乘用车辆除外）、工程和服务项目，实行非招标方式采购。在非招标限额标准以下的采购项目，实行自主采购，单项或批量采购预算金额达到20万元以上的物资（乘用车辆除外）、工程和服务项目，实行报价比选方式采购；单项或批量采购预算金额在20万元以下的物资、工程、服务以及乘用车辆采购项目，实行询价比选方式采购；对于不适合实行批量采购的经常性、零星小额采购的办公用品采购，采购经济事项逐级审核批准后，可以选择实行商场直购。
2、生产模式
旅游行业生产过程就是提供服务的过程。文旅股份的生产模式主要为确保各个业务设施设备状况良好，完善优化服务流程，为客户提供优质高效服务。
索道业务方面，文旅股份根据客流情况，组织安排鸳鸯池1号索道、鸳鸯池2号索道、日月坪索道的运营时间，将乘客安全送达索道站点，完成索道业务；为了安全开展索道业务，文旅股份定期组织维护索道运输设备、定期组织对操作人员安全生产操作技能与知识的培训，以保证能够安全顺利地运送乘客。
119滑雪业务方面，文旅股份引进多套国际知名的雪上项目装备，确保运动安全，引进原产自意大利、美国等高品质造雪压雪设备，营造更佳的雪上项目体验。由于滑雪项目属于高危险性体育活动，文旅股份已针对滑雪（高山滑雪、自由式滑雪、单板滑雪）项目取得《高危险性体育项目经营许可证》。
酒店经营业务方面，文旅股份拥有的山地度假酒店、映雪酒店、枫叶酒店、斯堪的纳度假酒店和首峰别苑从事酒店业务。当收到宾客的预定需求或者前往酒店前台提出入住需求时，文旅股份根据宾馆已预订情况、入住情况及酒店全部客房房间数，合理处理宾客预订需求及安排宾客的入住，并办理宾客的入住手续。文旅股份制定了消防安全及保安等相关制度并配备了相应的工作人员，以保证宾客的人身和财产安全。
娱乐业务方面，文旅股份每年提供超过29个娱乐项目服务，游客游玩前由工作人员进行设施讲解和安全提示。文旅股份定期对工作人员进行安全操作技能培训，定期对游乐设施进行维护和安全检查，确保各项游乐设施运行符合安全管理要求。
3、销售模式
文旅股份通过直销散客和渠道经销的方式对景区品牌和产品进行营销推广，同知名旅游电商、旅游服务机构开展渠道合作，如万程（上海）旅行社有限公司、天津西瓜旅游有限责任公司、同程文化旅游发展有限公司等，开拓业务、增加游客量。
在销售方法上，文旅股份根据客群属性开展了有针对性的营销活动。一是通过对重要节假日或重点人群进行活动策划，对重点客源地市场进行展示及宣传工作，开展家庭亲子游、假期学生游等活动，吸引个人游客前往；二是加强销售渠道建设，对旅行社、大型旅游网站、企业事业单位进行定期拜访，发放宣传材料，并根据渠道特点制定相应的营销和激励方案，同时积极拓展各类自媒体、用户群、公众号等线上营销渠道，实现精准营销与推广；三是积极内引外联，文旅股份既充分利用已有的旅游资源，又广泛运用广播、影视、报刊、光盘、宣传册、旅游指南、旅游网站等多种媒介开展联合营销，拓展市场宣传力度。
1204、盈利模式
文旅股份为游客提供交通观景索道客运、滑雪与娱乐等运动游乐项目、酒
店住宿与餐饮等服务，游客购买索道票、滑雪场票、娱乐项目票、预订酒店住宿并支付票款。游客可通过旅行社、旅游网站等渠道购票，旅行社或旅游网站按景区现场执行价进行销售，文旅股份以营销政策中渠道结算价与旅行社或旅游网站进行结算；游客也可通过景区游客中心现场购票，文旅股份按实际销售价格结算。
5、联合售票模式
（1）联合售票定价机制
西岭雪山景区门票款由西岭雪山开发收取，索道及其他旅游项目款由文旅股份收取。
根据《国家发展改革委、财政部、国土资源部等关于整顿和规范游览参观点门票价格的通知》第一条规定：“对于依托国家自然资源或文化资源投资兴建的游览参观点门票价格，实行政府定价或政府指导价；对于非依托国家自然资源和文化资源、由商业性投资兴建的人造景观门票价格实行市场调节价”。
根据《成都市发展和改革委员会关于旅游景区门票价格管理形式的复函》（成都市发改委2018年10月15日），西岭雪山景区后山门票系不属于利用公共自然资源建设的景区门票，实行市场调节价管理，由西岭雪山开发采取公司自主定价模式进行确认。
根据《中华人民共和国旅游法》第四十三条第一款规定：“利用公共资源建设的景区的门票以及景区内的游览场所、交通工具等另行收费项目，实行政府定价或者政府指导价，严格控制价格上涨。拟收费或者提高价格的，应当举行听证会，征求旅游者、经营者和有关方面的意见，论证其必要性、可行性。”文旅股份索道业务采用政府指导价定价模式，由政府主管部门依法履行相应法定程序后限定最高价，给予文旅股份定价批复文件。文旅股份索道票价及批复情况如下：
报告期内调项目限定价格价格批复情况整情况交通索道：单程70元/人成都市物价局《关于西岭雪山滑雪场无
121报告期内调
项目限定价格价格批复情况整情况鸳鸯池1号往返120元/人索道票价的批复》（成价审函索道、鸳鸯[2009]113号）池2号索道大邑县发展和改革局《关于西岭雪山观景索道：单程70元/人次新建观景索道票价的批复》（大发改日月坪索道往返120元/人次价[2015]3号）
注：针对旅行社、OTA 客户，文旅股份在上述票价基础上根据合同约定给予其一定折扣。
为便于游客购票时自主选择票型组合（门票、索道票、滑雪票、娱乐项目票），且提高售票效率和游客体验，文旅股份与西岭雪山开发通过共同使用的票务管理系统出售多种类型“套票”，游客选择购票后，票务管理系统记录游客的自主选择票型组合，拆分确认文旅股份与西岭雪山开发之间各自的售票数量、金额等信息，并通过票务管理系统清分双方收入。报告期内，西岭雪山景区主要套票类型、票款清分方式、对应时段文旅股份的主营业务收入总额及占
比情况如下：
单位：万元年度主要套票类型时段清分方式收入总额占比
*门票+交通索道往返*观景套票（含门票/交通及观景索雪季道往返）
（旺注*滑雪套票（含门票/交通索道往返/按票面价清分27953.0996.00%季）滑雪2小时）注1*夜场滑雪套票（含门票/交通索道
2023年往返/夜场滑雪）
1-6月*滑雪套票（含门票/交通索道往返/滑雪3小时）
按票面价清分、*全天滑雪套票（含门票/交通索道淡季注协议清分（约定331.184.00%往返/全天滑雪）1清分比例）*西岭雪山权益包（含门票/交通索道/观景索道/滑雪等26个项目）雪季
*门票+交通索道往返
（旺按票面价清分11836.1882.19%*观景套票（含门票/交通及观景索季）
2022年道往返）*滑雪套票（含门票交通索道往返按票面价清分、//滑雪小时）淡季协议清分（约定22564.4517.81%清分比例）
*门票+交通索道往返雪季*观景套票（含门票/交通及观景索（旺按票面价清分9405.8874.12%道往返）
2021年季）*运动套票（含门票/交通索道往返/滑雪不限时及3项目）按票面价清淡季3283.7725.88%*滑雪套票（含门票/交通索道往返/分、协议清分
122年度主要套票类型时段清分方式收入总额占比滑雪2小时）（约定清分比*项目体验套票（含门票/交通索道例及非同比例/3项目）折价等）
注1：西岭雪山景区雪季（旺季）一般指上年12月1日至当年3月31日，淡季一般指当年4月1日至11月30日；
注2：按票面价清分，是指套票中指定了门票价格且其占套票总价的比例，与单独销售时门票售价占套票中各项目票价合计数的比例相比较不存在显著差异的情况下，直接按照指定门票价格通过票务系统或者财务系统清分门票收入；淡季按票面价清分的套票，还包括门票与索道等旅游项目同比例折价的情况。
报告期内，西岭雪山景区的套票产品在雪季（即西岭雪山旅游旺季）的价格为发改委备案、售票厅公示价，文旅股份与西岭雪山开发根据套票中各自收费项目的票面价进行清分；西岭雪山旅游淡季时游客数量较少，文旅股份与西岭雪山开发通过出售优惠价格套票进行联合促销，并在定价环节即确定了双方在景区门票与索道票的清分比例。具体而言，文旅股份与西岭雪山开发基于景区客流量、实际经营情况等，协商确定淡季优惠价格套票总价格，并报各自公司内部价格决策部门审批，双方定期召开西岭雪山景区联席会议，研究当期阶段景区营销及清分相关工作，并形成会议纪要；文旅股份销售套票中包含的应由西岭雪山开发应收取的西岭雪山风景名胜区门票部分，按照双方联席会议达成的清分规则或清分比例进行清分。
（2）联合售票票款清分机制
报告期内，文旅股份与西岭雪山开发清分套票中的门票、索道及滑雪等其他项目收入的具体情况如下：
年度月份主要清分规则/比例清分规则/比例确定依据
按照票面价格清分门票、交通索道等项目收旺季（1-3月）票面价格为发
1-3月
入金额改委备案、售票厅公示价根据文旅股份和西岭雪山开发共同参与的
《西岭雪山景区联席会议》的会议纪要，涉及门票、交通索道的营销活动时，均按以下规则进行清分：*门票+交通索道套票，门2017年、2018年淡季（4-11
2023年1-6月票费用按售价的32%划入雪山公司，并通过月），门票收入/（门票收入+
4-6月售票系统进行提前清分；*门票+双索道套交通索道收入）2年的比例取票，其中售价的50%作为门票+交索价格，平均值
50%作为观景索道价格，门票费用按门票+
交索价格的32%划入雪山公司，并通过售票系统进行提前清分
旺季（1-3月、12月）票面价
按照票面价格清分门票、交通索道等项目收
2022年1-6月/12月格为发改委备案、售票厅公
入金额示价；淡季（4-6月）为售票
123年度月份主要清分规则/比例清分规则/比例确定依据
厅公示价根据文旅股份和西岭雪山开发共同参与的
《西岭雪山景区联席会议》的会议纪要，涉2017年、2018年淡季（4-11及门票、交通索道的营销活动时，均按以下月），门票收入/（门票收入+
7-11月规则进行清分：门票+交通索道套票及门票+交通索道收入）2年的比例取
双索道套票，均按门票+交通索道套票售价平均值
的32%划入雪山公司，并通过售票系统进行提前清分
旺季（1-3月、12月）票面价
按照票面价格清分门票、交通索道等项目收
1-3月/12月格为发改委备案、售票厅公
入金额示价
*根据文旅股份和西岭雪山开发共同参与的《西岭雪山景区联席会议》的会议纪要，景2017年、2018年淡季（4-11区4-6月门票整体委托文旅股份执行，根据月），门票收入/（门票收入+历年来西岭雪山开发收入占比情况，文旅股交通索道收入）2年的比例取注
份按照门票及索道总收入的32%划入西岭雪平均值1
2021年
山开发
4-11月*根据文旅股份和西岭雪山开发共同参与的
《西岭雪山景区联席会议》的会议纪要，景区10-11月门票整体委托文旅股份执行，游根据往年10-11月门票收入情
客人数在13万人内部分（含13万人）按200况确定保底收入的金额
万元门票收入划入西岭雪山开发，游客人数超过13万人部分按10元/人门票收入划入西岭雪山开发注2
注1：西岭雪山景区优惠价格套票采取协议清分始于2020年，文旅股份与西岭雪山开发基于2017年、2018年门票收入及交通索道收入的相对占比来确定协议清分的比例，主要系2017年、2018年景区正常经营，收入情况接近实际（2019年8-12月景区曾因洪灾停业），报告期内的协议清分比例延续了2020年确定的该比例；2021年7-9月，存在门票与交通索道非同比例折价的优惠套票，套票中门票价格占比与32%的清分比例接近，视同协议清分；
注2：2021年10-11月保底收入清分模式最终分给西岭雪山开发门票收入247.18万元，文旅股份10-11月交通索道收入399.26万元，门票收入占比为38.24%。
西岭雪山景区的季节性特别明显，文旅股份在旅游旺季时（1-3月及12月）的主营业务收入占全年金额约80%左右。旅游旺季时，文旅股份与西岭雪山开发按照票面价格进行清分。上述票面价格为售票厅公示价，每年均报送当地发改委备案，该定价较为客观，符合市场规律。因此，文旅股份与西岭雪山开发在旅游旺季时按照票面价格清分票款的行为不存在调节双方利润、进行利益输送的情形。
旅游淡季时，西岭雪山景区的游客数量较少，为吸引游客，文旅股份与西岭雪山开发自2020年始至今通过出售优惠价格套票进行联合促销，并部分采取协商方式清分景区优惠套票。考虑到进入西岭雪山景区需要购买门票并乘坐交通索道才能到达滑雪场等主游览区（上山步道几乎不对游客开放），因此，门票
124收入和交通索道收入呈现强关联性，文旅股份和西岭雪山开发基于历史门票收入/（门票收入+交通索道收入）的占比来协商确定清分比例，具有合理性。
2020年，文旅股份与西岭雪山开发最初协商确定的清分比例为32%，主要依据
2017年、2018年的旅游淡季（4-11月）门票收入/（门票收入+交通索道收入）
的两年平均值，且2017年、2018年淡季门票售票厅公示价60元，交通索道售票厅公示价为120元，因此32%的协议清分比例与门票的票面价格占比相比不存在显著差异。报告期内，协商清分比例沿用32%，是考虑到与西岭雪山开发清分的一贯性，以及双方在景区的投入和收益的匹配性。上述清分比例的确定方式具有客观公平的依据，文旅股份与西岭雪山开发不存在随意调整双方公示价并通过协商约定清分比例调节双方利润、进行利益输送的情形。
（3）共用票务管理系统情况
报告期内，文旅股份与西岭雪山开发存在共同使用票务管理系统进行线上售票的情形。游客通过票务管理系统下单选择购票并支付票款后，票务管理系统记录游客的自主选择票型组合，自动拆分确认文旅股份与西岭雪山开发之间各自的票款金额等信息，并通过票务管理系统清分双方收入，即将门票款划入西岭雪山开发的系统账户、将索道及其他旅游项目票款划入文旅股份的系统账户。上述票务管理系统账户直联文旅股份与西岭雪山开发各自的银行账户，清分至双方票务管理系统账户内的票款于 T+1 日分别结算至西岭雪山开发、文旅股份银行账户。文旅股份与西岭雪山开发共同使用票务管理系统具有合理性。
（六）主要销售情况及前五大客户
报告期内，文旅股份的营业收入具体情况如下：
单位：万元
2023年1-6月2022年2021年
项目金额占比金额占比金额占比
主营业务收入8284.2795.03%14400.6296.09%12689.6595.05%
其他业务收入433.384.97%586.183.91%660.894.95%
合计8717.65100.00%14986.80100.00%13350.54100.00%
报告期内，文旅股份主营业务收入按产品类别构成情况如下：
125单位：万元
2023年1-6月2022年2021年
项目金额占比金额占比金额占比
索道4658.3356.23%8767.6960.88%7937.2062.55%
滑雪2018.8824.37%2525.2517.54%2132.5216.81%
酒店经营1029.5212.43%2202.7815.30%1843.9514.53%
娱乐577.536.97%904.916.28%775.996.12%
合计8284.27100.00%14400.62100.00%12689.65100.00%
报告期各期，文旅股份前五名客户销售情况如下：
单位：万元占当期是否存主要销售内年度序号客户名称销售金额营业收在关联容入比例关系
上海赫程国际旅行社有限公司旅游产品394.954.53%注
1携程1万程（上海）旅行社有限公司旅游产品384.654.41%否
小计779.608.94%
2四川游走青春国际旅行社有限公司旅游产品506.175.81%否
天津西瓜旅游有限责任公司旅游产品370.434.25%注
2023年3美团
2北京钱袋宝支付技术有限公司旅游产品27.490.32%否
1-6月小计397.924.56%
成都中国青年旅行社有限公司旅游产品244.412.80%文旅集
4注成都文旅公交旅游发展有限公司旅游产品14.850.17%是
团3
小计259.272.97%
5成都实汇科技有限公司旅游产品135.901.56%否
合计2078.8523.85%-万程（上海）旅行社有限公司旅游产品799.795.34%
1携程
注1上海赫程国际旅行社有限公司旅游产品555.333.71%否
小计1355.139.04%
2四川游走青春国际旅行社有限公司旅游产品762.865.09%否
成都中国青年旅行社有限公司旅游产品481.543.21%
2022年
成都文旅公交旅游发展有限公司旅游产品9.840.07%文旅集成都西岭雪山旅游开发有限责任营销管理
36.320.04%注
团3公司费、消费款是成都文化旅游发展集团有限责任
消费款0.220.00%公司
小计497.933.32%
126占当期是否存
主要销售内年度序号客户名称销售金额营业收在关联容入比例关系
天津西瓜旅游有限责任公司旅游产品385.262.57%注
4美团2北京钱袋宝支付技术有限公司旅游产品109.140.73%否
小计494.413.30%
5四川走途国际旅行社有限公司旅游产品168.651.13%否
合计3278.9721.88%-万程（上海）旅行社有限公司旅游产品636.524.77%注
1携程1上海赫程国际旅行社有限公司旅游产品287.182.15%否
小计923.706.92%
成都中国青年旅行社有限公司旅游产品448.923.36%
成都文旅公交旅游发展有限公司旅游产品5.980.04%文旅集
2
团注3成都西岭雪山旅游开发有限责任营销管理是
4.910.04%
公司费、消费款
小计459.813.44%
2021年四川夔牛网络科技有限公司旅游产品380.832.85%
游走青四川游走青春国际旅行社有限公
3注旅游产品453.160.40%否春司
小计433.983.25%
天津西瓜旅游有限责任公司旅游产品241.961.81%
美团注42北京钱袋宝支付技术有限公司旅游产品74.550.56%否
小计316.512.37%
5四川走途国际旅行社有限公司旅游产品194.881.46%否
合计2328.8817.44%-
注1：万程（上海）旅行社有限公司、上海赫程国际旅行社有限公司同属携程控制，属于同一实际控制人，因此文旅股份对其的销售金额合并披露；
注2：天津西瓜旅游有限责任公司、北京钱袋宝支付技术有限公司同属美团控制，属于同一实际控制人，因此文旅股份对其的销售金额合并披露；
注3：成都中国青年旅行社有限公司、成都文旅公交旅游发展有限公司、成都西岭雪山
旅游开发有限责任公司同属文旅集团控制，属于同一实际控制人，因此文旅股份对其的销售金额合并披露；
注4：四川游走青春国际旅行社有限公司、四川夔牛网络科技有限公司属于同一实际控
制人控制的企业，因此文旅股份对其的销售金额合并披露；四川夔牛网络科技有限公司已于2021年12月29日注销。
报告期内，文旅股份向前五大客户合计销售金额占营业收入比例分别为
17.44%、21.88%、23.85%，主要销售内容为索道票、滑雪场票、娱乐项目票、
127酒店住宿预订等各类旅游产品。文旅股份销售对象为旅游散客、旅行社或旅游网站，对象众多且较分散，对单个对象的业务收入占比均较低。
上述各期前五大客户中，成都中国青年旅行社有限公司、成都文旅公交旅游发展有限公司、成都西岭雪山旅游开发有限责任公司均系文旅股份间接控股
股东文旅集团控制的企业，为文旅股份的关联方。其中，成都中国青年旅行社有限公司（以下简称“成都中青旅”）主要从事国内旅游业务、出入境旅游业务、旅游经纪等。报告期内，文旅股份与成都中青旅主要以“文旅快巴”旅游直通车的模式开展合作，即成都中青旅为其西岭雪山跟团游游客提供“文旅快巴”旅游直通车，文旅股份对成都中青旅购买的索道票、滑雪场票及娱乐项目票等提供优惠政策，解决游客交通问题的同时保证旅行社散客市场产品稳定性。西岭雪山开发与文旅股份的营销管理费主要系：西岭雪山开发和文旅股份系西岭
雪山景区的运营方，西岭雪山开发委托文旅股份负责景区整体对外宣传和营销活动的组织管理及策划，双方约定按照各自收入占景区总收入的比例分别承担相关营销费用，文旅股份向西岭雪山开发收取管理费。文旅股份向关联方文旅集团销售占比较低，且定价公允，不存在利益输送的情形。
除上述情况以外，文旅股份不存在董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、其他主要关联方或5%以上股份的股东在前五大客户中占有权益的情况。
（七）主要采购情况及前五大供应商
文旅股份提供旅游服务的主要成本为累计折旧、职工薪酬等。
报告期内，文旅股份主营业务成本按性质分类构成情况如下：
单位：万元
2023年1-6月2022年2021年
项目金额比例金额比例金额比例
累计折旧1372.7536.47%2780.3835.04%2657.3936.83%
职工薪酬795.2421.12%1513.2019.07%1495.3920.73%
劳务费401.1910.66%731.349.22%648.178.98%
能源消耗273.687.27%742.989.36%523.947.26%
物料消耗237.836.32%549.686.93%502.986.97%
修理维护费185.904.94%579.897.31%477.426.62%
1282023年1-6月2022年2021年
项目金额比例金额比例金额比例
电费279.907.44%492.106.20%484.906.72%
其他217.985.79%545.866.88%424.415.88%
主营业务成本合计3764.48100.00%7935.45100.00%7214.60100.00%
报告期内，文旅股份向前五大供应商采购情况如下：
单位：万元主要采购占年度采购是否存在年度序号供应商名称采购金额内容总额的比例关联关系国网四川省电力公司成都供电
1电费321.9513.95%否
公司
2四川天澜物业管理有限公司劳务费317.0813.74%否
3四川荣欣万顺商贸有限公司柴油154.386.69%否
2023年
1-6月成都市碧田园农产品商贸有限菜品原材4105.814.59%否
公司料
柴油、汽
5四川中昆石化有限公司94.134.08%否
油
合计993.3443.05%-
1四川荣欣万顺商贸有限公司柴油624.4011.41%否
国网四川省电力公司成都供电
2电费559.9110.23%否
公司
3四川天澜物业管理有限公司劳务费491.818.99%否
2022年成都市碧田园农产品商贸有限菜品原材
4205.673.76%否
公司料
汇玩极限（北京）体育文化传
5工程款171.833.14%否
播有限公司
合计2053.6237.53%-
1成都建工装饰装修有限公司工程款789.2913.51%否
国网四川省电力公司成都供电
2电费528.319.05%否
公司
3四川荣欣万顺商贸有限公司柴油474.048.12%否
2021年成都励志一行物业服务有限公
4劳务费271.634.65%否
司成都市碧田园农产品商贸有限菜品原材
5199.143.41%否
公司料
合计2262.4138.74%-
报告期内，文旅股份向前五大供应商采购占比分别为38.74%、37.53%、
43.05%，主要采购内容为电费、柴油费、劳务费、装修维护费、酒店经营所需的各类原材料。
129文旅股份不存在董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、其他主要关
联方或5%以上股份的股东在以上前五大供应商中占有权益的情况。
（八）主要经营资质
文旅股份及其分公司、控股子公司已取得与其经营业务相关的资质或批准
如下：
1、旅游项目经营权
（1）因风景名胜区相关政策导致的批准情况根据《国务院关于发布第三批国家重点风景名胜区名单的通知》（国函[1994]4号），西岭雪山景区在1994年1月10日被列入第三批国家重点风景名胜区。
大邑县人民政府于1998年5月10日首次与西岭雪山开发签署《旅游开发合同》，同意由西岭雪山开发享有鸳鸯池风景开发区的独家开发经营权，并对西岭雪山其它未开发的风景区享有优先开发权。成都西岭雪山风景名胜区管理委员会于1999年9月30日与西岭雪山开发签署《协议书》，同意成都西岭雪山风景名胜区的开发经营权交由西岭雪山开发。
大邑县人民政府于2002年4月16日与西岭雪山开发签署《协议书》，终止
1999年9月30日由成都西岭雪山风景名胜区管理委员会与西岭雪山开发签署的《协议书》，并委托西岭雪山开发对西岭雪山风景名胜区中打索场至日月坪（即西岭雪山滑雪场规划区域）景区部分进行经营，并按国家对风景名胜区的有关法律、法规要求进行保护、开发和经营，同时接受大邑县人民政府对景区的管理。
基于前述事实，并根据成都市人民政府《研究西岭雪山项目开发建设工作的会议纪要》（成府阅[2009]39号），成都市人民政府同意将西岭雪山前山景区资源经营权交文旅集团，经营期限确定为50年；由文旅集团统一制定前山后山景区提档升级方案，加紧组织实施；具体事项由大邑县人民政府与文旅集团商议并签订协议。大邑县人民政府于2009年8月9日与文旅集团签署《西岭雪山合作开发协议》，同意将成都西岭雪山风景名胜区375平方公里范围委托给文旅集团统一开发建设和经营，委托期限50年。
130后经过文旅集团经营、管理权限划分，明确文旅股份为西岭雪山景区旅游
经营项目的经营主体后，文旅股份与大邑县人民政府于2014年12月15日签署《成都西岭雪山风景名胜区旅游项目经营合同》，又于2018年11月30日签署《之补充协议》，大邑县人民政府同意文旅股份在西岭雪山风景名胜区内开展旅游经营项目，包括但不限于滑雪（滑草）游乐项目、户外休闲运动项目、索道、交通车、景区住宿餐饮服务
以及商品销售、摄影摄像、游客服务及其他法律法规未明文禁止的经营活动，并同意文旅股份或指定的子公司为滑雪（滑草）游乐项目、户外休闲运动项目、
索道、交通车的唯一经营主体，经营期限自2013年1月1日至2049年12月31日止。针对上述享有的西岭雪山景区旅游经营项目经营权，文旅股份需向大邑县人民政府支付资源有偿使用费（含自然资源有偿使用费、风景名胜资源有偿使用费、生态保护费用等全部费用）作为对价。文旅股份第一年到第五年每年向大邑县人民政府支付资源有偿使用费人民币150万元，以后每五年上浮一次，每次环比上浮5%。
大邑县人民政府、成都西岭雪山风景名胜区管理委员会与西岭雪山开发于1998、1999、2002年分别签订协议时，其适用国务院于1985年颁布的《风景名胜区管理暂行条例》（国发〔1985〕76号），该法规中并未对旅游项目经营者的确定方式进行规定，因此，西岭雪山开发与当地政府签订协议后经营索道、滑雪等旅游项目符合当时适用法规的规定。
根据国务院于2006年颁布的《风景名胜区条例》，风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。鉴于西岭雪山开发于上述法规颁布前，即已与当地政府签订了一系列协议，经营索道、滑雪等旅游项目，并已投入了相应的资金资源进行项目开发建设。成都西岭雪山风景名胜区管理委员会、文旅集团、文旅股份、西岭雪山开发于2020年11月26日签署了《备忘录》，确认文旅股份在西岭雪山风景名胜区内开展旅游经营项目，是基于对文旅集团和西岭雪山开发原景区经营权属的承续，不存在旅游经营项目重新授予或重新确定项目经营者的情形。
（2）因大熊猫国家公园相关政策导致的批准情况1312017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅正式印发《大熊猫国家公园体制试点方案》，全面启动大熊猫国家公园体制试点工作。根据《四川省大熊猫国家公园管理办法》等相关规定，大熊猫国家公园分为核心保护区和一般控制区，其中核心保护区是指维护以大熊猫为代表的珍稀野生动物种群正常生存、繁衍、迁移的关键区域，采取封禁和自然恢复等方式对自然生态系统和自然资源实行最严格的科学保护，原则上禁止人为活动；一般控制区除满足国家特殊战略需要的有关活动外，原则上禁止开发性、生产性项目建设活动，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，其中包括经批准的生态旅游项目。
根据《四川省大熊猫国家公园体制试点工作推进领导小组关于加强大熊猫国家公园体制试点期间生产经营等人为活动管控的通知》（川熊猫公园发[2018]2号），2017年1月31日前在国家公园科普游憩区已建成并投入运营的旅游项目，由所在地县（市、区）人民政府将批准文件、总体规划、建设情况等资料通过市（州）人民政府向领导小组报备后可继续运营。根据现有的《大熊猫国家公园总体规划（2023-2030年）》《大熊猫国家公园成都片区建设实施规划
（2021-2025年）（征求意见稿）》，文旅股份及其分公司、控股子公司所经营的旅游项目均位于大熊猫国家公园的一般控制区内，该等旅游项目已于2017年1月31日前建成并投入运营，应当履行报备手续。根据《成都市人民政府办公厅关于备案西岭雪山景区已建成并投入运营旅游项目的函》（成办函[2020]6号），文旅股份的经营项目已由成都市人民政府办公厅向四川省大熊猫国家公园体制
试点工作推进领导小组报备，属于一般控制区内经批准的生态旅游项目。
就文旅股份所经营旅游项目的准入手续问题，大熊猫国家公园成都管理分局已于2023年8月25日出具《大熊猫国家公园成都管理分局关于西岭雪山景区旅游设施建设项目报备开具情况说明的复函》，其向大熊猫国家公园四川省管理局请示核实西岭雪山景区建成并投入运营旅游项目报备事项，大熊猫国家公园四川省管理局对西岭雪山景区旅游设施建设项目报备情况复函：“成都市人民政府已于2020年1月向四川省大熊猫国家公园体制试点工作推进领导小组转报了西岭雪山景区建成并投入运营旅游项目相关资料。”综上所述，文旅股份所经营的旅游项目均位于大熊猫国家公园的一般控制区内，上述项目已于2020年1月在四川省大熊猫国家公园体制试点工作推进领
132导小组进行备案，属于一般控制区内经批准的生态旅游项目，可以正常运营。
文旅股份旅游项目的开发与运营符合现行已公布的《大熊猫国家公园总体规划
（2023-2030年）》。
交易对方文旅集团已出具承诺，如后续发布的大熊猫国家公园专门详细规划等规范性文件对大熊猫国家公园内经营项目的准入手续有新的规定，其将协助文旅股份及其分公司、控股子公司按照届时规范性文件的要求及时办理相关手续。
2、高危险性体育项目经营许可证
序号持证主体许可项目证书编号有效期限发证部门
滑雪（高山滑雪、自由式滑文旅股份2022.12.12-大邑县行政
151012920140001雪、单板滑雪）2024.01.10审批局
3、特种设备使用登记证
序号持证主体设备类别设备代码证书编号发证日期发证部门西岭雪山客运架空9021510100201001索12川成都市质量
12017.08.07
分公司 索道 1262 A00004（17） 技术监督局西岭雪山客运架空9024510100200112索12川成都市质量
22017.08.07
分公司 索道 4263 A00003（17） 技术监督局西岭雪山客运架空9120510129201507索12川成都市质量
32017.08.07
分公司 索道 0001 A00007（17） 技术监督局西岭雪山客运架空9024510100200112索12川成都市质量
42017.08.07
分公司 索道 4261 A00002（17） 技术监督局西岭雪山客运架空9024510100201302索12川成都市质量
52017.08.07
分公司 索道 0296 A00005（17） 技术监督局
注：报告期内，上述客运架空索道均通过了检验单位的定期检验并取得了特种设备使用标志；截至本报告出具日，上述客运架空索道均处于检验合格有效期内。
4、食品经营许可证
序号持证主体经营项目证书编号有效期至发证部门
西岭雪山分公 热食类食品制售、冷食类食 JY2510129006 大邑县市场
12026.08.05
司品制售0814监督管理局西岭雪山分公大邑县市场
2司（员工食热食类食品制售JY2510129005
2025.12.28
4908监督管理局
堂）预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售、散装食品（不 JY2510129001 大邑县市场
3枫叶宾馆2026.11.11含冷藏冷冻食品）销售、热1543监督管理局食类食品制售
J25101290078 大邑县市场
4山地度假酒店热食类食品制售2028.03.27
009监督管理局
133序号持证主体经营项目证书编号有效期至发证部门
大邑县市场
5首峰别苑热食类食品制售
JY2510129007
2028.03.27
8025监督管理局
斯堪的纳度假大邑县市场
6热食类食品制售
JY2510129007
2028.03.27
酒店7991监督管理局
5、卫生许可证
序号持证主体许可项目证书编号有效期至发证部门
西岭雪山川卫公证字[2020]第
1宾馆2024.06.21大邑县行政审批局
分公司510129000069号
川卫公证字[2013]第
2枫叶宾馆宾馆2025.03.31大邑县行政审批局
510129000032号
山地度假川卫公证字[2021]第
3宾馆2025.09.06大邑县行政审批局
酒店510129000120号
川卫公证字[2020]第
4首峰别苑宾馆2024.06.21大邑县行政审批局
510129000070号
斯堪的纳川卫公证字[2021]第
5宾馆2025.09.06大邑县卫生健康局
度假酒店510129000121号
6、特种行业许可证
序号持证主体经营范围证书编号发证日期发证部门
1西岭雪山分公司住宿大邑公特旅字第0348号2020.06.17大邑县公安局
2枫叶宾馆住宿大邑公特旅字第0364号2021.03.20大邑县公安局
3山地度假酒店住宿大邑公特旅字第0345号2020.06.09大邑县公安局
4首峰别苑住宿大邑公特旅字第0346号2020.06.09大邑县公安局
5斯堪的纳度假酒店住宿大邑公特旅字第0347号2020.06.09大邑县公安局
7、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证
序号场所名称现有消防设施证书编号发证日期发证部门
火灾自动报警系统、自动喷水灭火系
统、室内消火栓、应急照明、疏散指大消安检大邑县消西岭雪山
1示标志、安全出口（2个）、字[2020]第2020.05.12防救援大
分公司
MF2/ABC4 型手提式干粉灭火器 247 0006 号 队具
火灾自动报警系统、自动喷水灭火系
统、室内消火栓、应急照明、疏散指大消安检大邑县消
2枫叶宾馆示标志、安全出口（4个）、字[2021]第2021.02.05防救援大
MF2/ABC4 型手提式干粉灭火器 260 0012 号 队具
室内消火栓、室外消火栓、应急广大消安检大邑县公
山地度假播、应急照明、疏散指示标志、安全
3字[2013]第2020.05.15安消防大
酒店 出口（9 个）、MZ/ABC2 型手提式干
0001-1号队
粉灭火器178具
134序号场所名称现有消防设施证书编号发证日期发证部门
火灾自动报警系统、室内消火栓、应大消安检大邑县公
急照明、疏散指示标志、/安全出口
4首峰别苑字[2020]第2020.04.30安消防大
（3 个）MFZ/ABC4型手提式干粉灭
0003号队
火器26具大消安检大邑县公
斯堪的纳 室外消火栓、安全出口、MTZ/ABC4
5字[2015]第2020.05.15安消防大
度假酒店型手提式干粉灭火器80具
0034-1号队
截至本报告出具日，文旅股份及其分公司、控股子公司合法拥有开展业务所必需的经营资质。
（九）安全生产及环境保护情况
1、安全生产情况
截至本报告出具日，文旅股份提供的交通观景索道客运、滑雪与娱乐等运动游乐项目、酒店住宿与餐饮等服务均符合国家关于安全生产的要求。
索道属于国务院规定的特种设备，涉及高风险，文旅股份严格按照《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》等法律法规的规定开
展有关业务，相关索道及滑道设备的安装及使用已在特种设备安全监督管理部门登记，并已按照安全技术规范的要求进行定期检测，均已取得特种设备安全监督管理部门颁发的《特种设备使用登记证》。
高山滑雪、自由式滑雪、单板滑雪等项目属于高危险性体育活动，为保障消费者人身安全，促进体育市场健康发展，国家对经营高危险性体育项目实施行政许可。经营以上高危险性体育项目的企业，需要经过相关部门安全检查，并办理《高危险性体育项目经营许可证》。文旅股份已针对滑雪（高山滑雪、自由式滑雪、单板滑雪）项目取得《高危险性体育项目经营许可证》。
成都市大邑县应急管理局于2023年6月9日出具《证明》，自2021年1月
1日至今，文旅股份及其分公司、控股子公司不存在因发生生产安全事故及违反
其他安全生产法律法规而受到行政处罚的情形。
2、环境保护情况
作为旅游业企业，文旅股份的业务不涉及高污染。文旅股份及其下属企业均纳入所在地环境保护局的监控下，主要污染物排放指标达到相关要求。
135根据《固定污染源排污许可分类管理名录（2019年版）》，热力生产和供
应（单台且合计出力1吨/小时（0.7兆瓦）及以下的天然气锅炉），适用登记管理，仅需填报排污登记表，无需办理排污许可证。文旅股份及其分公司、控股子公司中仅西岭雪山分公司存在需办理固定污染源排污手续的情况。西岭雪山分公司已经取得了相关《固定污染源排污登记回执》，具体情况如下：
序号排污登记主体登记编号有效期限
2020.07.14-
1 西岭雪山分公司（枫叶酒店） 91510129062443691M004W
2025.07.13
2020.07.14-
2 西岭雪山分公司（山地酒店） 91510129062443691M002W
2025.07.13
2020.07.14-
3 西岭雪山分公司（员工楼） 91510129062443691M003W
2025.07.13
136文旅股份已建项目包括西岭雪山景区灾后改造工程、西岭雪山景区配套基础设施建设工程项目、西岭雪山观景索道改建项目、西岭雪山滑雪度假村建设项目等19个项目，在建项目包括西岭雪山景区交通索道改造项目，均已根据《企业投资项目核准和备案管理办法》等规定履行了相关投资项目核准或备案手续，且根据《中华人民共和国环境评价影响法》《建设项目环境影响评价分类管理名录》的规定，编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表，办理环评手续。其中，西岭雪山景区 10KV 电力扩容项目、西岭雪山景区清洁能源改造、西岭雪山景区造雪系统改造项目不属于《建设项目环境影响评价分类管理名录》需要编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表的情形，无需办理环评手续；西岭雪山景区交通索道改造项目尚未开始建设，环评手续正在办理中。具体情况如下：
序号项目名称项目主体项目建设内容项目投资总额项目批复/备案情况项目环评情况《企业投资项目备案通知《建设项目环境影响登记斯堪的纳和映雪酒店西岭雪山在原有房间改造斯堪的纳酒店3081192.00万元书》（大发改投资函表》（备案号：样板间分公司平方米，映雪酒店30平方米样板间[2016]111号）201751012900000040）《企业投资项目备案通知《建设项目环境影响登记西岭雪山水疗会所改西岭雪山1029平方米装饰装修改造，安装改2225.00万元书》（大发改投资函[2016]90表》（备案号：造分公司造，增加室外池号）201751012900000039）
1、鸳鸯池 35KV变电站：增加
10KV开关柜二面；增加 10KV电《关于西岭雪山景区 10KV缆电容电流补偿的消弧线圈装置一不属于《建设项目环境影电力扩容项目可行性研究报套；2、10KV供电网络：新建鸳鸯 响评价分类管理名录》需告的批复》（大发改投西岭雪山景区 10KV 池 35KV变电站-雪花酒店处环网柜 要编制环境影响报告书、3文旅股份526.80万元[2015]36号）、《关于调整电力扩容项目 10KV供电电缆；新建雪花酒店处 环境影响报告表或者填报
西岭雪山景区 10KV电力扩
环网柜-日月坪 10KV供电线缆；新 环境影响登记表的情形，容工程项日业主的批复》
建雪花酒店处环网柜-造雪区 10KV 无需办理环评手续（大发改投[2015]157号）
箱变 10KV供电电缆；新增 10KV
电缆分支箱、改造 10KV开关柜西岭雪山景区清洁能西岭雪山对现有8台燃煤燃油锅炉，锅炉房《四川省技术改造投资项目不属于《建设项目环境影
41200.00万元源改造分公司内部工艺及锅炉房安全设施进行改备案表》（备案号：川投资响评价分类管理名录》需
137序号项目名称项目主体项目建设内容项目投资总额项目批复/备案情况项目环评情况造，对锅炉房需供热供暖建筑物主备[2017-510129-87-03-要编制环境影响报告书、管线改造，技术改造后达到景区施 205577]JXQB-1153号） 环境影响报告表或者填报工清洁能源要求环境影响登记表的情形，无需办理环评手续
1、新建 PS100泵站 300平方米，
并完善其总评及配套设施；2、改造 PS100 造雪泵站变配电设施； 不属于《建设项目环境影
3、铺设造雪供水供气用无缝钢《关于西岭雪山景区造雪系响评价分类管理名录》需
西岭雪山景区造雪系管，铺设通讯数据缆约2700米；统改造项目可行性研究报告要编制环境影响报告书、
5文旅股份1367.00万元统改造项目4、新增中央供气自动造雪枪及配的批复》（大发改投[2015]75环境影响报告表或者填报件10套、造雪自动控制系统1套、号）环境影响登记表的情形，造雪气象站一套；5、新增卧式多无需办理环评手续
级离心泵4台；6、新增直联螺杆式空气压缩机1台
拟完成屋面改造2323平方米，外墙面改造1736平方米，滑雪大厅《关于西岭雪山景区滑雪大面向滑雪场一侧立面改造670平方《建设项目环境影响登记西岭雪山景区滑雪大厅改扩建项目可行性研究报6文旅股份米，安装工程面积约4760平方1248.00万元表》（备案号：厅改扩建项目告的批复》（大发改投米，装饰装修工程面积约4760平201751012900000038）[2015]27号）方米，总平工程面积约3000平方米
山门标志性建筑工程、交通索道站房及游客接待中心工程、山门景观《成都市环境保护局关于整治工程、花园宾馆装修改造工成都西岭雪山旅游开发有《关于核准西岭雪山景区灾西岭雪山景区灾后改西岭雪山程、游览步行道工程、滑雪大厅新限责任公司西岭雪山景区732048.00万元后改造工程的通知》（大发造工程开发注建工程、造雪水池及水景工程、滑灾后配套基础设施建设工改投[2008]133号）雪道改造工程、山上游客接待中心程竣工环保验收批复》
扩建工程、鸳鸯池整治及蓄水、供（成环工验[2016]170号）暖及管网建设工程
西岭雪山员工集体宿西岭雪山拟建面积约6900平方米的员工集《关于西岭雪山灾后员工集《建设项目备案通知》8注1380.00万元舍楼建设项目开发体宿舍楼及相关配套设施体宿舍楼建设项目的批复》（大环违建备[2016]192
138序号项目名称项目主体项目建设内容项目投资总额项目批复/备案情况项目环评情况（大发改投[2008]185号）号）《关于西岭雪山景区灾后道路工程、电力管线工程、给排水《关于核准成都西岭雪山景配套基础设施改造工程建
西岭雪山景区配套基西岭雪山工程、供热系统、河道整治工程、区配套基础设施建设工程项
9注32200.00万元设项目环境影响报告书的础设施建设工程项目开发河滩整治及停车场、游客服务中目的通知》（成发改审批批复》（川环审批心、景区公厕、景区地质灾害治理[2008]1001号）[2011]496号）新建木屋5700平方米旧楼改造《关于西岭雪山景区滑雪度《建设项目备案通知》
西岭雪山滑雪度假村西岭雪山3500平方米、旧楼扩建4000平方假村建设项目调整投资规模10注9090.00万元（大环违建备[2016]192建设项目开发米以及供电、给水道路、景观等配的批复》（大发改投[2009]97号）套基础设施建设号）
《关于核准西岭雪山滑雪大《建设项目备案通知》西岭雪山滑雪大厅改西岭雪山改造建筑面积3000平方米的钢结11注700.00万元厅改造工程的通知》（大发（大环违建备[2016]192造项目开发构大厅、整体装修和附属工程建设改投[2009]98号）号）打索场及滑雪场员工宿舍区域总《关于打索场及滑雪场员工打索场及滑雪场员工平、景观茶楼、阿尔卑斯管理用《建设项目备案通知》西岭雪山宿舍区域总平等建设项目的12宿舍区域总平等建设注房、打索场沟渠景观、廓桥总平、4981.00万元（大环违建备[2016]192开发批复》（大发改投[2009]233项目工程山下步道景观及小品、风貌整治等号）
号）建设项目及附属工程
对西岭雪山滑雪场交通索道进行改《关于核准西岭雪山滑雪场《建设项目备案通知》西岭雪山滑雪场交通西岭雪山13注造，工程全长1900米，将脉冲式5000.00万元交通索道改造工程的通知》（大环违建备[2016]190索道改造项目开发
索道改造为托挂式索道（大发改投[2009]9号）号）
东八角楼整改及总平，包括室内格《关于西岭雪山景区东八角《建设项目备案通知》
西岭雪山景区东八角西岭雪山局调整的拆除及修缮工作、区域的14注560.00万元楼整改及总平项目的批复》（大环违建备[2016]192楼整改及总平项目开发绿化、景观、道路、路灯、排水管（大发改投[2010]77号）号）网等《关于西岭雪山滑雪场四人西岭雪山滑雪场四人《建设项目备案通知》
西岭雪山排水工程、滑雪大厅改造、景观提吊椅索道及其周边配套工程15吊椅索道及周边配套注2093.67万元（大环违建备[2016]190开发升、滑雪场建设可行性研究报告的批复》工程号）（大发改投[2012]102号）
16西岭雪山景区山地度西岭雪山山地度假酒店装饰改造和游客中心530.00万元《关于西岭雪山景区山地度《建设项目备案通知》
139序号项目名称项目主体项目建设内容项目投资总额项目批复/备案情况项目环评情况假酒店装饰改造、游开发注精装修假酒店装饰改造游客中心精（大环违建备[2016]192客中心精装修项目装修项目的批复》（大发改号）投[2010]79号）西岭雪山景区悠波球《关于西岭雪山景区悠波球《建设项目备案通知》
总平和洗衣房、道西岭雪山拟建悠波球总平和洗衣房、道路、总平和洗衣房、道路、生产17500.00万元（大环违建备[2016]191路、生产库房总平项开发注生产库房总平库房总平项目的批复》（大号）目发改投[2010]80号）《关于成都西岭雪山旅游开发有限责任公司交通索道上《建设项目备案通知》交通索道上站罩顶采西岭雪山18注设备钢结构、整体装修及附属工程400.00万元站罩顶采购及安装工程立项（大环违建备[2016]190购及安装工程开发的批复》（大发改投[2012]39号）
号）《关于西岭雪山观景索道改《建设项目备案通知》
西岭雪山观景索道改索道采购安装、索道站房以及变配建项目可行性研究报告的批19文旅股份10820.00万元（大环违建备[2016]193建项目电等相关配套建设工程复》（大发改投[2013]38号）
号）拆除2号索道并原线新建索道1《关于西岭雪山景区交通索条、长2138米，更换1号索道支西岭雪山景区交通索道改造项目核准的批复》尚未开始建设，环评手续
20文旅股份架6座；改扩建站房总建筑面积13173.00万元道改造项目（川发改社会函[2022]348正在办理中
7421平方米，配套改造场地铺装、号）绿化等附属设施
注：上表中部分由西岭雪山开发作为主体的建设项目，项目备案时间较早，均早于2012年。2012年12月，因文旅集团内部旅游资源整合与资产重组，将西岭雪山开发的索道资产、滑雪娱乐资产、酒店资产和部分经营管理资产等经营性资产及相应负债无偿划转至文旅股份，上述西岭雪山开发作为主体的建设项目中房屋建筑、索道相关资产由文旅股份承继，基础设施相关资产继续保留在西岭雪山开发。
成都市大邑县生态环境局于2023年6月14日出具《情况说明》，自2021年1月1日至今，文旅股份及其分公司、控股子公司不存在受到成都市大邑生态环境局行政处罚的情形。
140141（十）服务质量控制情况
1、质量控制体系与标准
文旅股份针对旅游企业的特点，制定了一系列较为完备的服务质量控制标准，并将之作为企业生产运营和业务发展的基础。质量控制标准分两个层次：
一是国家的法律法规及规章；二是文旅股份内部制定的制度和规范，主要包括：
《安全生产管理制度汇编》《成都文化旅游发展股份有限公司西岭雪山运营分公司质量监督检查管理制度》等。
2、质量控制制度与措施
为确保服务质量控制标准能严格执行，文旅股份制订了一系列的具体控制措施，一是树立服务就是品牌的理念，在服务上做到细化、精化、人性化，提升品牌价值。二是健全质量控制体系，对服务质量进行全过程监控，采用监督、整改等形式督促一线服务人员不断提高服务质量。三是建立顾客信息反馈机制，设立24小时电话热线，及时接受并处理顾客投诉。
3、质量纠纷处理
服务质量对旅游企业提高竞争力至关重要。文旅股份自成立以来，一直重视和加强质量管理，文旅股份质量管理体系及全部服务立足于满足旅客需求，以实现质量方针和目标，迄今没有出现重大服务质量纠纷。
为有效转移西岭雪山景区经营业务游客因意外伤害带来的风险，为西岭雪山景区安全经营提供保障，西岭雪山分公司（甲方）与中国人寿保险股份有限公司大邑县支公司（乙方）签订了《西岭雪山景区经营业务人身意外伤害保险合作协议》，每年甲方向乙方支付保费29.80万元，乙方在甲方经营范围内为甲方接待的所有游客提供意外伤害保险服务，保险责任包括游客参与景区游乐项目及入住景区酒店时发生的意外风险事故。
针对滑雪、成人雪地摩托车和 ATV越野车等高风险娱乐项目，西岭雪山分公司（甲方）与中国人寿保险股份有限公司大邑县支公司（乙方）签订了《西142岭雪山景区滑雪项目游客意外伤害保险合作协议》及《成人雪地摩托和 ATV 越野车补充协议》，在西岭雪山景区向参与滑雪项目、成人雪地摩托和 ATV越野车的游客销售《国寿境内旅行团体意外伤害保险（2015版）》，甲方为乙方提供开展保险服务的办公场地、计算机设备并派相关人员给予服务支持，并收取景区资源占用费。
（十一）境外经营情况
截至本报告出具日，文旅股份不存在境外业务。
（十二）核心技术人员情况
文旅股份主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，关键业务资源主要源自经营多年的实践积累，不涉及技术研发及相关技术人员情况。
七、报告期内经审计的主要财务数据及财务指标
根据中审众环出具的《文旅股份审计报告》，报告期内，文旅股份的主要财务数据和财务指标如下：
（一）合并资产负债表主要财务数据
单位：万元项目2023年6月30日2022年12月31日2021年12月31日
流动资产23187.9220414.4314501.56
非流动资产46722.7747838.9848573.59
资产总计69910.6968253.4163075.15
流动负债4772.376367.425573.42
非流动负债4590.544325.493047.90
负债总计9362.9210692.928621.33
所有者权益合计60547.7857560.4954453.82归属于母公司所有者权益
60646.4857668.2654786.89
合计
143（二）合并利润表主要财务数据
单位：万元
项目2023年1-6月2022年2021年营业收入8717.6514986.8013350.54
营业成本3870.008127.217560.15
营业利润3481.773699.152258.62
利润总额3483.653655.012134.97
净利润2963.903106.671800.13
归属于母公司股东的净利润2954.832881.371808.29
扣除非经常性损益后的净利润2652.803054.281839.14扣除非经常性损益后归属于母
2643.822829.551847.74
公司股东的净利润
（三）合并现金流量表主要财务数据
单位：万元
项目2023年1-6月2022年2021年经营活动产生的现金流量净额3870.957873.745947.36
投资活动产生的现金流量净额-658.96-3263.07-3842.75
筹资活动产生的现金流量净额-5817.831287.91-238.60汇率变动对现金及现金等价物
---的影响
现金及现金等价物净增加额-2605.835898.581866.01
（四）主要财务指标项目2023年6月30日2022年12月31日2021年12月31日
资产负债率13.39%15.67%13.67%
流动比率（倍）4.863.212.60
速动比率（倍）4.773.142.53
应收账款周转率（次）47.98108.54109.74
存货周转率（次）8.7818.6517.27
总资产周转率（次）0.130.230.21
项目2023年1-6月2022年2021年毛利率55.61%45.77%43.37%
净利率33.89%19.23%13.54%
144项目2023年6月30日2022年12月31日2021年12月31日
加权平均净资产收益率4.47%5.03%3.43%每股经营活动产生的现
0.521.050.79
金流量（元）
注：
1、资产负债率＝负债总额/资产总额*100%；
2、流动比率＝流动资产/流动负债；
3、速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
4、应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额；
5、存货周转率＝营业成本/存货平均余额
6、总资产周转率＝营业收入/总资产平均账面价值；
7、毛利率＝（营业收入－营业成本）/营业收入；
8、净利率＝归属于母公司股东的净利润/营业收入；
9、加权平均净资产收益率按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）规定计算，其中，净利
润指标为扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润；
10、每股经营活动产生的现金流量＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额；
11、2023年6月末的应收账款周转率、存货周转率以及总资产周转率未经年化处理。
（五）非经常性损益
单位：万元
项目2023年1-6月2022年2021年非流动性资产处置损益，包括已计提资产减--31.55-132.08值准备的冲销部分
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的---
税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
364.02100.0577.24
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
---用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可---辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益---
委托他人投资或管理资产的损益---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的---各项资产减值准备
债务重组损益---
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费---用等
145项目2023年1-6月2022年2021年
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
---值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
---并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
---损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交---易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回---
理财产品收益---采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
---地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
---损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入---
除上述各项之外的其他营业外收入和支出1.88-7.538.43
其他符合非经常性损益定义的损益项目---
小计365.9060.97-46.41
减：非经常性损益的所得税影响数54.808.58-7.40
少数股东损益的影响数0.090.570.44
合计311.0251.82-39.45
八、报告期内会计政策及相关会计处理
（一）收入确认原则和计量方法
1、收入确认原则收入，是企业在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利益的总流入。
文旅股份在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入。
在合同开始日，文旅股份识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义
146务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金
对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，文旅股份在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：
（1）客户在文旅股份履约的同时即取得并消耗文旅股份履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制文旅股份履约过程中在建的商品；（3）文旅股份履约过程
中所产出的商品具有不可替代用途，且文旅股份在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，文旅股份已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则文旅股份在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，文旅股份考虑下列迹象：（1）企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；（2）企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；（3）企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；（4）企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；（5）客户已接受该商品；（6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2、收入确认的具体方法
文旅股份的营业收入包括索道收入、滑雪收入、酒店经营收入、娱乐收入、零星商品销售收入。
文旅股份收入确认的具体方法包括：（1）索道收入，收到营业款或已取得收取该项目款项的权利，且服务已提供时确认收入；（2）滑雪收入，收到营业款或已取得收取该项目款项的权利，且服务已提供时确认收入；（3）酒店经营收入，收到营业款或已取得收取该项目款项的权利，且住宿、餐饮服务已提供时确认收入；（4）娱乐收入，收到营业款或已取得收取该项目款项的权利，且
147服务已提供时确认收入；（5）零星商品销售收入，收到商品销售款或已取得收
取商品款项的权利，相关商品的售价、成本金额确定，商品已交付时确认收入。
（二）会计政策和会计估计与同行业或同类资产之间的差异情况
报告期内，文旅股份会计政策和会计估计与同行业之间不存在重大差异。
（三）财务报表编制基础，确定合并报表时的重大判断和假设，合并财务
报表范围、变化情况
1、财务报表编制基础
文旅股份财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则的规定进行确认、计量。根据企业会计准则的相关规定，文旅股份会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，文旅股份财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、确定合并报表时的重大判断和假设
（1）合并财务报表范围
文旅股份合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，报告期内，文旅股份将其控制的全部子公司纳入合并报表范围。
（2）统一母子公司的会计政策、统一母子公司的资产负债表日及会计期间
在编制合并财务报表时，子公司与母公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照母公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
（3）合并财务报表抵销事项
148文旅股份的合并财务报表以母公司和子公司的资产负债表为基础，集团内
所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益及当期净损益中不属于文旅股份所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
（4）合并取得子公司会计处理
同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现
金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。
3、合并财务报表范围、变化情况及原因
（1）纳入合并报表范围的子公司基本情况
主要经持股比例（%）表决权比序号子公司名称注册地业务性质取得方式
营地直接间接例（%）四川省成都成都大邑西岭
成都市市大邑县西住宿、餐同一控制
1雪山枫叶宾馆85.00-85.00
大邑县岭镇云华村饮服务等企业合并有限责任公司
2组91号
四川省成都成都西岭旅游成都市市大邑县西旅游咨询同一控制
2服务有限责任100.00-100.00
大邑县岭镇云华村服务企业合并公司
83号1层
（2）报告期内合并范围的变化
报告期内，文旅股份合并报表范围未发生变化。
（四）报告期内标的公司资产转移、剥离情况
报告期内，文旅股份不存在资产转移、剥离调整等情形。
149（五）重大会计政策或会计估计变更及与上市公司相关会计政策的差异
1、重大会计政策变更及其影响
（1）执行新租赁准则导致的会计政策变更财政部于2018年12月7日发布了《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》（财会[2018]35号）（以下简称“新租赁准则”）。经文旅股份董事会会议于2022年4月26日决议通过，文旅股份于2021年1月1日起执行前述新租赁准则，并依据新租赁准则的规定对相关会计政策进行变更。
根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，文旅股份选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。文旅股份选择仅对2021年1月1日尚未完成的租赁合同的累计影响数进行调整。首次执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即2021年1月1日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。于新租赁准则首次执行日（即2021年1月1日），文旅股份的具体衔接处理及其影响如下：
*文旅股份作为承租人
对首次执行日的经营租赁，作为承租人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债；原租赁准则下按照权责发生制计提
的应付未付租金，纳入剩余租赁付款额中。
对首次执行日前的房屋建筑物经营租赁，文旅股份按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。文旅股份于首次执行日对使用权资产进行减值测试，并调整使用权资产的账面价值。
文旅股份对于首次执行日前的租赁资产属于低价值资产的经营租赁，不确认使用权资产和租赁负债。对于首次执行日除低价值租赁之外的经营租赁，文旅股份根据每项租赁采用下列多项简化处理：
I、将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；
II、计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
150III、使用权资产的计量不包含初始直接费用；
IV、存在续约选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；
首次执行日之前发生租赁变更的，文旅股份根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
*文旅股份作为出租人
对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，文旅股份作为转租出租人在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估和分类。
*执行新租赁准则的主要变化和影响
文旅股份承租中海振兴（成都）物业发展有限公司的房屋建筑物和大邑县
人民政府的西岭雪山风景名胜区资源有偿使用费，根据新租赁准则，于2021年
1月1日确认使用权资产32275929.26元，租赁负债31267111.36元，一年内
到期的非流动负债807511.03元，减少预付款项201306.87元。
上述会计政策变更对2021年1月1日财务报表的影响如下：
单位：万元
2020年12月31日（变更前）金额2021年1月1日（变更后）金额
报表项目合并报表公司报表合并报表公司报表
预付款项313.65298.03293.52277.90
使用权资产--3227.593227.59一年内到期的非流动
--80.7580.75负债
租赁负债--3126.713126.71文旅股份于2021年1月1日计入资产负债表的租赁负债所采用的增量借款
利率的加权平均值为4.90%。
文旅股份2020年度财务报表中披露的2020年末重大经营租赁的尚未支付
的最低租赁付款额与2021年1月1日计入租赁负债的差异调整过程如下：
151单位：万元
项目合并报表公司报表
2020年12年31日重大经营租赁最低租赁付款额5820.765820.76
减：采用简化处理的租赁付款额--
其中：短期租赁--
低价值资产租赁--
调整后2021年1月1日重大经营租赁最低付款额5820.765820.76
增量借款利率加权平均值4.90%4.90%
2021年1月1日租赁负债3207.463207.46
其中：一年内到期的租赁负债80.7580.75
（2）《企业会计准则解释第15号》第一条和第三条财政部于2021年12月31日发布了《企业会计准则解释第15号》（以下简称“解释15号”）。根据解释15号：
*文旅股份将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品
或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第1号——存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不再将试运行销售相关收入抵销相关成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出，自2022年1月1日起实施。文旅股份在2022年度财务报表中对2021年1月1日之后发生的试运行销售追溯应用解释15号的上述规定，该变更对2022年1月1日及2021年度财务报表无影响。
*文旅股份在判断合同是否为亏损合同时所考虑的“履行合同的成本”，不仅包括履行合同的增量成本（直接人工、直接材料等），还包括与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额（用于履行合同的固定资产的折旧费用分摊金额等），自2022年1月1日起实施。文旅股份按照解释15号的规定，对于首次实施日
2022年1月1日尚未履行完成所有义务的合同，累积影响数调整2022年年初留
存收益及其他相关的财务报表项目，未调整2021年比较财务报表数据。该变更对2022年1月1日财务报表无影响。
（3）《企业会计准则解释第16号》152财政部于2022年12月13日发布了《企业会计准则解释第16号》（以下简称“解释16号”）。根据解释16号：
*对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异
和可抵扣暂时性差异的单项交易，不再豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产。文旅股份对该类交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。根据解释16号的规定允许，文旅股份决定于2023年1月1日执行上述规定。
根据《解释16号》的相关规定，其会计政策变更对文旅股份2023年1月1日财务报表的影响如下：
单位：万元
2022年12月31日（变更前）金额2023年1月1日（变更后）金额
报表项目合并报表公司报表合并报表公司报表
递延所得税资产1063.381328.911498.141763.67
递延所得税负债11.98-423.35411.37
盈余公积3198.063198.063200.403200.40
未分配利润12836.8013026.9012857.8513047.94
*文旅股份作为分类为权益工具的金融工具的发行方，如对此类金融工具确认的相关股利支出按照税收政策规定在企业所得税税前扣除的，则文旅股份在确认应付股利时，对于所分配的利润来源于以前产生损益的交易或事项，该股利的所得税影响计入当期损益；对于所分配的利润来源于以前确认在所有者
权益中的交易或事项，该股利的所得税影响计入所有者权益项目，自2022年1月1日起实施。该变更对2022年1月1日及2021年度财务报表无影响。
*对于修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的（含修改发生在等待期结束后的情形），文旅股份在修改日按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，
153两者之间的差额计入当期损益，自2022年1月1日起实施。文旅股份按照解释
16号的规定，对于2022年1月1日之前发生的该类交易进行调整，将累积影响
数调整2022年1月1日留存收益及其他相关财务报表项目，未调整2021年比较财务报表数据。该变更对2022年1月1日财务报表无影响。
2、会计估计变更及其影响
报告期内，文旅股份不存在会计估计变更。
3、与上市公司相关会计政策的差异
报告期内，文旅股份的重要会计政策或会计估计与上市公司相比不存在重大差异。
（六）行业特殊的会计处理政策
报告期内，文旅股份不存在行业特殊的会计处理政策。
九、拟置入资产为股权时的相关说明
（一）本次交易拟置入及购买资产为控股权
本次拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，属于控股权。
（二）交易对方合法拥有拟置入及购买资产的完整权利
截至本报告出具日，交易对方文旅集团合法拥有文旅股份63.34%股份，成都体产合法拥有文旅股份3.33%股份，上述股份不存在任何质押、担保或其他
第三方权益，亦未被司法冻结、查封或设置任何第三方权利限制，资产过户或者转移不存在实质性法律障碍。
（三）不存在出资瑕疵或影响其合法存续的情况文旅股份不存在出资不实或影响其合法存续的情形。
十、最近三年与交易、增资或改制相关的评估或估值情况
最近三年，文旅股份不涉及与交易、增资或改制相关的评估或估值事项。
154十一、重要子公司
根据截至2023年6月30日经审计的财务数据，文旅股份各子公司的资产总额、营业收入、净资产额和净利润的金额，以及占文旅股份同一项目总金额的比例，具体情况如下：
单位：万元资产总额营业收入净资产额净利润公司名称金额占比金额占比金额占比金额占比
枫叶宾馆1786.482.56%299.263.43%-2141.51-3.54%60.462.04%
西岭旅服184.980.26%32.080.37%178.300.29%19.950.67%文旅股份
69910.69100.00%8717.65100.00%60547.78100.00%2963.90100.00%（合并）
由上表可见，子公司枫叶宾馆、西岭旅服相关财务数据均未超过文旅股份合并财务报表数据的20%，截至本报告出具日，文旅股份不存在占比较大或影响较大的重要子公司。
十二、涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设许可等有关报批事项的情况
本次交易的拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，相关股权转让不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报批事项。
十三、债权债务转移情况
本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，不涉及文旅股份债权债务转移的情形。
十四、职工安置情况
本次交易完成后，文旅股份将成为上市公司控股子公司，其法人地位未发生变更，相关职工的劳动关系不发生改变，不涉及职工安置事项。
155第六节本次交易的评估情况
一、置出资产评估情况
（一）评估情况概述
1、杭州枫潭
根据中联评估出具的《杭州枫潭评估报告》，以2023年4月30日为评估基准日，采用了资产基础法和收益法对拟置出公司杭州枫潭进行评估。通过资产基础法评估，杭州枫潭资产账面价值32255.17万元，评估值40816.31万元，评估增值8561.14万元，增值率26.54%；负债账面价值5784.32万元，评估值
5784.32万元，无评估增减变化；股东权益账面价值26470.85万元，评估值
35031.99万元，评估增值8561.14万元，增值率32.34%。通过收益法评估过程，
在评估假设及限定条件成立的前提下，杭州枫潭股东权益账面价值为26470.85万元，评估值33510.75万元，评估增值7039.90万元，增值率26.59%。最终选用资产基础法结果作为本次评估结论，截至评估基准日，杭州枫潭100%股权的评估情况如下：
单位：万元净资产账面价评估方法评估值增减值增值率值
资产基础法35031.998561.1432.34%
26470.85
收益法33510.757039.9026.59%杭州枫潭的股东全部权益价值在评估基准日采用收益法评估结果为
33510.75万元，采用资产基础法评估结果为35031.99万元，收益法评估结果比
资产基础法评估结果低1521.24万元，差异率为4.34%。
2、南京莱茵达
根据中联评估出具的《南京莱茵达评估报告》，以2023年4月30日为评估基准日，采用了资产基础法和收益法对拟置出公司南京莱茵达进行评估。通过资产基础法评估，南京莱茵达资产账面价值12613.98万元，评估值15540.45万元，评估增值2926.47万元，增值率23.20%；负债账面价值5860.08万元，评
156估值5860.08万元，无评估增减变化；股东权益账面价值6753.90万元，评估
值9680.37万元，评估增值2926.47万元，增值率43.33%。通过收益法评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，南京莱茵达股东权益账面价值为
6753.90万元，评估值9394.45万元，评估增值2640.55万元，增值率39.10%。
最终选用资产基础法结果作为本次评估结论，截至评估基准日，南京莱茵达
100%股权的评估情况如下：
单位：万元净资产账面价评估方法评估值增减值增值率值
资产基础法9680.372926.4743.33%
6753.90
收益法9394.452640.5539.10%南京莱茵达的股东全部权益价值在评估基准日采用收益法评估结果为
9394.45万元，采用资产基础法评估结果为9680.37万元，收益法评估结果比资
产基础法评估结果低285.92万元，差异率为2.95%。
（二）评估方法简介及选择
1、评估方法简介
根据《资产评估执业准则——企业价值》的规定，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东权益、证券等权益性资产进行
157比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是可比公司比
较法和交易案例比较法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值。
2、本次交易标的资产评估方法的选择
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，评估机构分析了市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，并采用资产基础法和收益法两种评估方法分别对置出资产进行评估。
被评估企业于评估基准日处于正常经营阶段，未来年度预期收益与风险可以合理地估计，故本次可以采用收益法进行评估。依据被评估企业的情况以及收集到的资料状况，本次评估可以采用资产基础法进行评估。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或可比公司，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
综上，本次评估确定采用收益法及资产基础法进行评估。
（三）评估假设
1、一般假设
（1）交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（2）公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便
158于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产
在市场上可以公开买卖为基础。
（3）资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
2、特殊假设
（1）现有的财务政策、定价政策和市场份额不会因为评估目的的实现而发生重大变化；
（2）评估目的实现后没有大量的资本投入并造成企业的生产或经营能力发生重大变化；
（3）评估目的实现后不会发生转产或经营方向的根本性改变；
（4）本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整，评估是基于被评估企业提供的真实经营数据的基础上进行；
（5）本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
（6）本次评估假设企业所处的社会经济环境以及其他税收政策无重大变化；
（7）企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；
（8）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
（9）在未来经营期内，主营构成、各项成本费用不会在现有预测基础上发
生大幅变化，仍将保持其预计的变化趋势持续；
（10）本次假设该公司现有租约到期后能顺利继续租赁现有经营场所继续用于生产经营。
159（四）资产基础法评估情况
1、流动资产
（1）货币资金货币资金包括现金及银行存款。
库存现金存放于该公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒轧至评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。
对于银行存款，承担本次审计的会计师于现场工作期间对银行存款账户进行了函证，回函金额与账面金额相符；经评估人员对函证的真实性、合理性等分析确认后，采信了会计师的函证结果。评估师同时查验了评估基准日的银行对账单，检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。经过以上的核查程序，银行存款于评估基准日无未达账项，也未发现有影响净资产的事项。银行存款以核实后账面值确定评估值。
（2）应收款项
应收款项包括应收账款和其他应收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，根据各单位的具体情况，采用账龄分析法结合个别认定法，对评估风险损失进行估计，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值，坏账准备评估为零。
（3）预付账款
*杭州枫潭
对预付账款，系该公司预付法院的费用，因案件已撤诉，但法院尚未提供发票一直挂账形成。评估人员查阅了相关凭证资料、询问财务人员及企业法务等相关人员，账面金额无误。由于涉及的案件已完结，仅为法院未开具发票挂
160账导致，故本次将其评估为零。
*南京莱茵达
对预付账款，系该公司预付江苏朗盈律师事务所的律师顾问费，该费用为南京莱茵达体育发展有限公司按年度支付，并于每月摊销进行的费用。评估人员查阅了相关凭证资料、摊销明细，账面金额无误。本次以核实后的该公司应享受的剩余律师顾问服务权益确认评估值。
（4）存货—产成品（开发产品）
*杭州枫潭
对于产成品（开发产品），采用市场法，在对周边类似已成交的房地产状况和成交价格进行调查分析的基础上，确定销售价格，然后扣减在销售环节发生的销售费用、税金及其他相关费用，确定评估值，公式如下：
评估价值=销售收入-销售费用-销售税费-销售利润×（1-25%）×r－土地增
值税－企业所得税
注：r——销售利润率调整系数
*南京莱茵达
对于产成品（开发产品），南京莱茵达全额计提了减值准备，本次评估采用收益还原法对其进行评估。
收益还原法就是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
公式中：P——评估值；
Ft——未来第 t个收益期的预期收益额；
161i——折现率；
t——收益年份
Ft=月租金×12×（1-空置率）×建筑面积+保证金利息收入-管理费-房产税-税
金及附加-印花税-维修费-保险费
（5）其他流动资产
其他流动资产分别为企业预缴的税费及地方政府基金等，评估人员通过查验账套、纳税申报表、计提比例等资料，金额无误。本次以核实后账面值确认评估值。
2、非流动资产
（1）投资性房地产
*杭州枫潭
杭州枫潭对可出售的写字楼及普通车位采用市场比较法进行评估，对不拥有产权的人防车位采用收益还原法进行评估。
市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。
运用市场比较法一般按下列基本步骤进行：
I、搜集交易实例的有关资料；
II、选取有效的可比市场交易实例；
III、建立价格可比基础；
IV、进行交易情况修正；
V、进行交易日期修正；
162VI、进行区域因素修正；
VII、进行个别因素修正；
VIII、求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
收益还原法就是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
公式中：P——评估值；
Ft——未来第 t个收益期的预期收益额；
i——折现率；
t——收益年份
Ft=月租金×12×（1-空置率）×建筑面积+保证金利息收入-管理费-房产税-税
金及附加-印花税-维修费-保险费
*南京莱茵达南京莱茵达投资性房地产采用收益还原法进行评估。收益还原法就是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。
收益还原法的基本计算公式：
公式中：P——评估值；
Ft——未来第 t个收益期的预期收益额；
163i——折现率；
t——收益年份
Ft=月租金×12×（1-空置率）×建筑面积+保证金利息收入-管理费-房产税-税
金及附加-印花税-维修费-保险费
（2）固定资产—设备类资产
根据本次评估目的，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值＝重置全价×成新率
*重置全价
I、运输车辆的重置全价
根据当地车辆市场信息及《汽车之家》《易车》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税法》及相关文件考虑车辆购置税、新车上户等手续费，确定其重置全价。根据现行税收政策，基准日购置机动车时，其进项税额准予从销项税额中抵扣。因此在本次评估过程中已考虑了增值税可抵扣事项。计算公式如下：
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费=现行不含税购价
×（1+车辆购置税率）+新车上户手续费
II、电子设备的重置全价
该类设备资产价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费用低，参照现行市场购置（不含税）的价格确定其重置全价。对使用时间较长但能正常使用的电子设备，参照近期二手市场行情（不含税价）确定评估值。
*成新率
I、电子设备成新率
根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设备的尚164可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算确定成新率，
计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
II、运输设备成新率
按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
年限成新率＝（1－已使用年限/规定或经济使用年限）×100%
里程成新率＝（1－已行驶里程/规定行驶里程）×100%
III、固定资产清理
固定资产清理系该公司应调整的已随样板间卖掉的中央空调、跑步机、石制前台等资产。评估人员通过现场勘查，无实物，本次以盘点实际情况确认评估值，对无实物资产，评估为零。
（3）使用权资产
使用权资产系房屋租赁费用。评估人员通过查验账套，核实租赁合同，抽查部分原始凭证等资料，金额无误，本次以核实后的账面值确认评估值。
（4）递延所得税资产递延所得税资产系会计与税务核算所形成的差额。评估人员通过查验租赁合同、计算表，金额无误。本次以核实后的账面值确认评估值。
3、流动及非流动负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
4、资产基础法评估结果
（1）杭州枫潭
165杭州枫潭在评估基准日资产账面价值32255.17万元，评估值40816.31万元，评估增值8561.14万元，增值率26.54%；负债账面价值5784.32万元，评估值5784.32万元，无评估增减变化；股东权益账面价值26470.85万元，评估值35031.99万元，评估增值8561.14万元，增值率32.34%，具体情况如下：
单位：万元
账面价值评估价值增减值增值率%项目
B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产4834.694968.60133.912.77
非流动资产27420.4835847.718427.2330.73
其中：长期股权投资----
投资性房地产27411.8135840.658428.8430.75
固定资产7.537.06-0.48-6.31
其中：建筑物
设备7.537.06-0.48-6.31
在建工程----
固定资产清理1.14--1.14-100.00
无形资产----
其中：土地使用权----
长期待摊费用----
递延所得税资产----
其他非流动资产----
资产总计32255.1740816.318561.1426.54
流动负债666.32666.32--
非流动负债5118.005118.00--
负债总计5784.325784.32--净资产（所有者权
26470.8535031.998561.1432.34
益）
杭州枫潭股东全部权益评估值35031.99万元，评估增值8561.14万元，增值率32.34%，增减值原因如下：
*存货—产成品（开发产品）
存货—产成品（开发产品）账面价值662.21万元，评估价值796.20万元，
166评估增值133.99万元，增值率20.23%。评估增值的主要原因为：存货账面价值
仅体现了项目实际发生的成本，而评估值中包含了已发生成本预计可实现的利润，近几年当地房地产销售价格上涨所致。
*投资性房地产
投资性房地产账面价值27411.81万元，评估价值35840.65万元，评估增值
8428.84万元，增值率30.75%。评估增值的主要原因为：投资性房地产均由存
货科目转入，采用成本计量，账面价值仅为房地产开发成本，且房屋建成时间较早，建造成本较低，而近年房地产价格上涨所致。
*固定资产
固定资产账面价值7.53万元，评估价值7.06万元，评估减值0.48万元，减值率6.31%。评估减值的主要原因为：一是近几年车辆、电子设备市场价格都有一定的下降，是车辆、电子设备评估减值的主要原因；二是对市场已淘汰但能正常使用的电子设备，参照同类二手设备的市场售价（不含税），直接确定其评估值，导致电子设备减值，以及委估设备经济寿命年限长于企业确定的折旧年限所致。
（2）南京莱茵达
南京莱茵达在评估基准日资产账面价值12613.98万元，评估值15540.45万元，评估增值2926.47万元，增值率23.20%；负债账面价值5860.08万元，评估值5860.08万元，无评估增减变化；股东权益账面价值6753.90万元，评估值9680.37万元，评估增值2926.47万元，增值率43.33%，具体情况如下：
单位：万元
账面价值评估价值增减值增值率%项目
B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产331.15709.70378.55114.31
非流动资产12282.8314830.752547.9220.74
其中：长期股权投资----
投资性房地产7713.6214808.787095.1691.98
167账面价值评估价值增减值增值率%
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
固定资产4551.534.29-4547.24-99.91
其中：建筑物4547.83--4547.83-100.00
设备3.704.290.5915.95
在建工程----
无形资产----
其中：土地使用权----
长期待摊费用----
使用权资产14.1414.14
递延所得税资产3.543.54--
其他非流动资产----
资产总计12613.9815540.452926.4723.20
流动负债5856.545856.54--
非流动负债3.543.54--
负债总计5860.085860.08--净资产（所有者权
6753.909680.372926.4743.33
益）
南京莱茵达股东全部权益评估值9680.37万元，评估增值2926.47万元，增值率43.33%，增减值原因如下：
*存货—产成品（开发产品）
存货—开发产品账面价值0万元，评估价值378.55万元，评估增值378.55万元。评估增值的主要原因为：企业对存货全额计提了跌价准备，而本次评估采用收益法评估所致。
*投资性房地产
投资性房地产账面价值7713.62万元，评估价值14808.78万元，评估增值
7095.16万元，增值率91.98%。评估增值的主要原因为：一是评估值中包含固
定资产中核算的地下车位的价值；二是投资性房地产账面采用成本计量，因近年房地产价格上涨综合所致。
*固定资产
168固定资产账面价值4551.53万元，评估价值4.29万元，评估减值4547.24万元，减值率99.91%。评估减值的主要原因为：一是固定资产的房屋建筑物评估值已包含在投资性房地产的评估价值中，故固定资产评估值为零；二是近几年车辆、电子设备市场价格都有一定的下降，导致车辆、电子设备评估减值；
三是评估企业采用的会计折旧年限长于评估采用的经济寿命年限综合所致。
（五）收益法评估情况
1、基本评估思路
本次评估以评估企业的财务报表估算其权益资本价值，基本评估思路为：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照基准日前后经营状况的变化
趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
（2）对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的资产（负债），定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
（3）对上述评估方法得到的经营性投资资产的价值和非经营性或溢余性资
产价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后得到评估对象的权益资本价值。
2、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
??=?????（1）
公式中：
E：被评估对象的股东全部权益价值；
D：被评估对象的付息债务价值；
169B：被评估对象的企业价值；
??=??+??（2）
P：被评估对象的经营性资产价值；
??
??=∑??????=1（3）(1+??)??
公式中：
Ri：被评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：被评估对象的未来经营期；
C：被评估对象在基准日的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C=C1+C2（4）
C1：被评估对象在基准日的流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
C2：被评估对象在基准日的非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
（2）收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本+期末资产回收（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
根据本次被评估企业评估的特点和搜集资料的情况，评估人员采用累加法估测被评估企业适用的折现率。
170折现率＝无风险报酬率＋特定风险报酬率
其中无风险报酬率取近期发行的国债利率换算为复利得出。风险报酬率的确定是以对行业、企业现状综合分析的基础上，分别对被评估企业的经营风险、技术风险、市场风险和财务风险进行综合分析后，综合考虑各因素后确定其风险报酬率。无风险报酬率和风险报酬率相加得到折现率。
3、收益期的确定
（1）杭州枫潭
杭州枫潭的经营期限根据土地使用权剩余使用年限，经营至2051年1月。
截至评估基准日，杭州枫潭用于出租的房产为项目尾盘写字楼、地下停车场，以及3个位置较偏的商铺。目前杭州枫潭主要经营自有房地产出租业务，基于该公司为房地产开发企业，其出租业务主要是以尚未销售的房产对外出租获取收益，其经营期限除正常销售完所有的房产后至项目清算完的时间外，还受土地使用权的剩余使用年限的限制。根据相关资料，土地使用权到期日为2051年
1月，故本次对其预测按照有限年测算至2051年1月。
（2）南京莱茵达
南京莱茵达的经营期限根据土地使用权剩余使用年限，经营至2042年5月。
截至评估基准日，南京莱茵达仅剩部分车位尚未销售，其余主要对外出租莱茵之星大厦，目前已整体出租给江苏缘聚品牌管理有限公司。基于该公司为房地产开发企业，其出租业务主要是以整体出租的莱茵之星大厦获取收益，其经营期限除正常销售完所有的房产后至项目清算完的时间外，还受土地使用权的剩余使用年限的限制。根据相关资料，土地使用权到期日为2042年5月，故本次对其预测按照有限年测算至2042年5月。
4、净现金流量预测
（1）杭州枫潭
*营业收入预测
171I、收益预测基准
本次评估，首先通过向被评估企业管理层进行访谈，结合被评估企业最新经营管理政策，基于对被评估企业近年的实际主营业务收入以及变化趋势等统计分析，并结合被评估企业未来几年的发展规划，以及整个行业的发展方向与趋势，自身新产品开发等方面，对其未来的主营业务收入进行预测。
II、企业历史年度营业收入情况
被评估企业历史年度的营业收入情况如下：
单位：万元
项目2019年2020年2021年2022年2023年1-4月商铺销售收入-3279.00803.041579.71-
写字楼租金收入1886.871432.021486.15981.32226.17
车位租金/泊车收入108.98112.0299.9391.0224.02
合计1995.854823.042389.122652.04250.19
III、未来年度销售收入的预测
根据被评估企业未来五年的发展规划，及对未来自身客户需求的预计，未来被评估企业预计将继续房屋出租业务。基于目前国家对公共卫生事件的最新防控政策，利好线下销售，预计未来年度销量能回归正常。本次参考其历史年度租赁情况，同时结合目前的房房产出租行情，对出租房产考虑3%的空置率。
结合该公司提供的盈利预测，对该公司相关产品进行预测。
被评估企业未来主营业务收入预测情况见下表：
172单位：万元
项目名称2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年写字楼租金收入948.621494.251568.911647.401729.731816.361907.292002.542102.57
合计948.621494.251568.911647.401729.731816.361907.292002.542102.57
单位：万元项目名称2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年写字楼租金收入2207.872318.432434.252555.822683.612817.632958.343106.233261.783424.99
合计2207.872318.432434.252555.822683.612817.632958.343106.233261.783424.99
单位：万元
2051年1
项目名称2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年月
写字楼租金收入3596.343776.303965.354163.504371.704590.434820.165061.395314.58442.88
合计3596.343776.303965.354163.504371.704590.434820.165061.395314.58442.88
*营业成本预测
I、被评估企业历史年度主营业务成本如下：
单位：万元
项目2019年2020年2021年2022年2023年1-4月商铺销售成本-1029.71460.891055.30-
写字楼租金成本873.20818.88812.30790.62253.28
合计873.201848.591273.191845.92253.28
II、未来年度主营业务成本的预测
173本次对写字楼租金成本测算以出租写字楼的折旧金额测算得到。被评估单位未来主营业务成本情况见下表：
单位：万元
项目名称2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年写字楼租金成本504.73757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
合计504.73757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
单位：万元项目名称2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年写字楼租金成本757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
合计757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
单位：万元
2051年1
项目名称2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年月
写字楼租金成本757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.1063.09
合计757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.1063.09
174*税金及附加预测
被评估企业适用的增值税税率为5%、6%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加2%。
房产税，按照从租计征的方式，以租金收入乘以12%进行测算。
土地使用税，考虑到剩余可销售的存货较少，假设以后年度的租赁房产按现有用途使用，本次对土地使用税按照上一年度缴纳金额测算。
印花税，未来假设其继续占主营业务收入一定比例进行预测。
车船使用税，参考历史年度该项税费的发生额测算。
土地增值税，本次被评估企业的土地增值税已经汇算清缴完毕，故以后年度不再单独测算。
*期间费用预测
I、销售费用预测
被评估企业2019年~2023年4月各年度销售费用分别为44.56万元、276.43
万元、145.18万元、145.98万元、6.33万元。2019年~2023年4月的销售费用占主营业务收入的比例分别为2.2326%、5.7314%、6.0767%、5.5044%、2.5301%。
主要为销售人员工资及房产中介服务费。未来剩余的商铺已作为非经营性资产进行单独预测，故房产中介服务费和销售人员工资，未来年度不予预测。
II、管理费用预测
被评估企业2019年-2023年4月各年度管理费用分别为240.21万元、139.31
万元、104.07万元、150.36万元、70.03万元。2019年~2023年4月的管理费用占营业务收入的比例分别为12.0355%、2.8884%、4.3560%、5.6696%、
27.9907%。主要为发生的差旅费、业务招待费、办公费、聘请的中介机构费等。
根据被评估企业未来各年的生产经营管理的规模，并参考以前的水平预测未来各年度的管理费用。
175III、财务费用预测
财务费用主要为该公司向商业银行借款产生的财务费用支出，截至评估基准日，被评估企业长期借款余额51180000.00元，具体情况如下：
单位：元放款银行或机构名称发生日期到期日利率币种账面价值
江苏银行杭州分行51180000.02016/5/182028/5/155.53%人民币
0此外，公司向江苏银行杭州分行借取的长期借款在一年内到期的应偿还的借款金额为322334.48元，同样为付息负债。截至评估基准日，被评估企业付息负债共计51502334.48元。假设该公司付息负债维持该水平。以该借款规模乘以目前长期借款合同利率测算财务费用。
*营业外收支和其他收益预测
营业外收支和其他收益主要是违约金收入、罚款支出等，业务发生的内容及金额不稳定，未来不予预测。
*折旧与摊销预测
被评估企业的固定资产主要包括机器设备、车辆、电子设备等资产。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估，按照企业的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计投入设备的金额、投入时间、预计使
用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。无摊销事项。本次按照目前现有折旧及摊销政策进行预测。其中，由于该公司固定资产已于2020年4月全部折旧完毕，账面仅为残值，故本次对折旧的测算主要体现为对投资性房地产所产生的折旧的测算。
*追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营规模下，经营中所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本投入。如为保持企业持续经营能力的规模以及扩能所需的新增营运资金，固定资产购置等的资本性投资以及购置的其他长期资产等。
因本次已考虑相应的维修费用，不用额外考虑资产更新。
176营运资金增加额系指企业在不改变主营业务经营条件下，为维持正常经营
而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；
同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或非经营性的往来；应交
税费和应付职工薪酬等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收
款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
根据评估对象经审计的历史经营的资产和损益、收入和成本费用的统计分
析以及对未来经营期内各年度收入与成本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的最低现金保有量、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金增加额。
*资本性支出预测
该公司由于已全部修建完工，自有房产主要用于出租，无支出需求，故本次对资本性支出不予预测。
*企业所得税预测
企业所得税税率为25%。
177*净现金流量的预测结果
本次评估模型采用的是企业自由现金流模型，在未来经营期内：
企业自由现金流=净利润+借款利息（税后）+折旧及摊销-固定资产更新-营运资金增加量
本次评估中对未来收益的估算，主要是在对评估对象经营数据和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场拓展与未来的发展规划等综合情况作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
下表为评估对象未来经营期内净现金流量的估算结果：
单位：万元
项目名称2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年营业收入948.621494.251568.911647.401729.731816.361907.292002.542102.57
减：营业成本504.73757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
税金及附加122.54191.83201.31211.28221.74232.74244.29256.38269.09
销售费用---------
管理费用46.0987.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.12
财务费用190.47284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81
营业利润84.79173.39238.57307.09378.96454.59533.97617.13704.45
利润总额84.79173.39238.57307.09378.96454.59533.97617.13704.45
减：所得税-----57.29133.49154.28176.11
178项目名称2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年
净利润84.79173.39238.57307.09378.96397.30400.48462.85528.34
加：折旧504.73757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
房屋残值流入---------
扣税后利息142.85213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61
减：营运资金增加额243.46--------
净现金流量488.911144.101209.281277.801349.671368.011371.191433.561499.05
单位：万元项目名称2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年营业收入2207.872318.432434.252555.822683.612817.632958.343106.233261.783424.99
减：营业成本757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
税金及附加282.46296.50311.21326.65342.88359.90377.77396.55416.31437.04
销售费用----------
管理费用87.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.12
财务费用284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81
营业利润796.38892.90994.011100.141211.701328.701451.541580.651716.441858.92
利润总额796.38892.90994.011100.141211.701328.701451.541580.651716.441858.92
减：所得税199.10223.23248.50275.04302.93332.18362.89395.16429.11464.73
净利润597.28669.67745.51825.10908.77996.521088.651185.491287.331394.19
加：折旧摊销757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10
房屋残值流入----------
扣税后利息213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61
179项目名称2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年
减：营运资金增加额----------
净现金流量1567.991640.381716.221795.811879.481967.232059.362156.202258.042364.90
单位：万元项目名称2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年2051年1月营业收入3596.343776.303965.354163.504371.704590.434820.165061.395314.58442.88
减：营业成本757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.1063.09
税金及附加458.80481.65505.66530.83557.27585.05614.22644.86677.0156.42
销售费用----------
管理费用87.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.1287.127.26
财务费用284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.81284.8123.73
营业利润2008.512165.622330.662503.642685.402876.353076.913287.503508.54292.38
利润总额2008.512165.622330.662503.642685.402876.353076.913287.503508.54292.38
减：所得税502.13541.41582.67625.91671.35719.09769.23821.88877.1473.10
净利润1506.381624.211747.991877.732014.052157.262307.682465.622631.40219.28
加：折旧摊销757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.10757.1063.09
房屋残值流入---------2624.71
扣税后利息213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.61213.6117.80
减：营运资金增加额----------
净现金流量2477.092594.922718.702848.442984.763127.973278.393436.333602.112924.88
180（2）南京莱茵达
*营业收入预测
I、收益预测基准
本次评估，首先通过向被评估企业管理层进行访谈，结合被评估企业最新经营管理政策，基于对被评估企业近年的实际主营业务收入以及变化趋势等统计分析，并结合被评估企业未来几年的发展规划，以及整个行业的发展方向与趋势，对其未来的主营业务收入进行预测。
II、企业历史年度营业收入情况
历史年度被评估企业的营业收入情况如下：
单位：万元
项目2019年2020年2021年2022年2023年1-4月车位收入0.4124.3535.5114.934.52
商铺租金收入1002.41-44.94127.74393.6571.19
合计1002.82-20.59163.25408.5875.71
III、未来年度销售收入的预测
根据被评估企业未来五年的发展规划，及对未来自身客户需求的预计，未来被评估企业将按照租约出租莱茵之星大厦，本次根据土地使用年限，预测至
2042年5月。根据该公司提供的盈利预测，对该公司未来收益进行预测。
被评估单位未来主营业务收入预测情况见下表：
单位：万元
2023年
项目名称2024年2025年2026年2027年2028年2029年
5-12月
车位收入9.6113.7613.7613.7613.7613.7613.76
商铺租金收入270.95773.39846.79883.49890.83890.83929.05
合计280.56787.15860.55897.25904.59904.59942.81
单位：万元项目名称2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年车位收入13.7613.7613.7613.7613.7613.7613.76
181项目名称2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年
商铺租金收入936.70936.70977.22985.32985.321028.131036.70
合计950.46950.46990.98999.08999.081041.891050.46
单位：万元
项目名称2037年2038年2039年2040年2041年2042年1-5月车位收入13.7613.7613.7613.7613.765.26
商铺租金收入1036.704196.134405.934626.234857.542087.65
合计1050.464209.894419.694639.994871.302092.91
*营业成本预测
I、历史年度主营业务成本情况
被评估企业历史年度主营业务成本如下：
单位：万元
项目2019年2020年2021年2022年2023年1-4月车位成本-----
商铺租金成本507.82587.09581.59540.83188.56
合计507.82587.09581.59540.83188.56
II、未来年度主营业务成本的预测本次对商铺租金的测算以出租的商铺的折旧金额测算得到。
被评估企业未来主营业务成本情况见下表：
单位：万元
2023年
项目名称2024年2025年2026年2027年2028年2029年
5-12月
车位成本-------商铺租金成
377.12565.68565.68565.68565.68565.68565.68
本
合计377.12565.68565.68565.68565.68565.68565.68
单位：万元项目名称2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年车位成本-------商铺租金成
565.68565.68565.68565.68565.68565.68565.68
本
合计565.68565.68565.68565.68565.68565.68565.68
182单位：万元
项目名称2037年2038年2039年2040年2041年2042年1-5月车位成本------商铺租金成
565.68565.68565.68565.68565.68235.71
本
合计565.68565.68565.68565.68565.68235.71
*税金及附加预测
被评估企业适用简易征收5%的增值税税率，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加2%。
房产税，按照从租计征的方式，以租金收入乘以12%进行测算。
土地使用税，假设以后年度的租赁房产按现有用途使用，本次对土地使用税按照上一年度缴纳金额测算。
印花税，未来假设其继续占主营业务收入一定比例进行预测。
车船使用税，参考历史年度该项税费的发生额测算。
*期间费用预测
I、销售费用预测
被评估企业2019年~2023年4月各年度销售费用中，仅2021年产生了0.32万元，该年度销售费用占主营业务收入的比例为0.1960%。主要为支付的58同城推广费。考虑到该公司拥有的房产已建成多年，结合历史年度的销售费用的支出，本次对销售费用不予预测。
II、管理费用预测
被评估企业2019年~2023年4月各年度管理费用分别为251.23万元、220.43
万元、407.73万元、113.03万元、38.21万元。2019年~2023年4月的管理费用占营业务收入的比例分别为25.0524%、-1070.5682%、249.7580%、14.6185%、
50.4689%。主要为发放给管理人员的工资、发生的差旅费、业主管理费、办公
费、维修费、办公室租金等。租赁的办公场所单独按照租赁合同预测；其余的183费用考虑到该公司目前经营稳定，且未来各年的生产经营管理的规模基本不变，
本次参考以前的水平预测未来各年度的管理费用。
III、财务费用预测
不涉及该类型费用的支出，不予预测。
*营业外收支和其他收益预测
营业外收支和其他收益主要是保证金抵租金收入、退税收入等，业务发生的内容及金额不稳定，未来不予预测。
*折旧与摊销预测
被评估企业的固定资产主要包括房屋建筑物、车辆、电子设备等资产。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估，按照企业的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计投入设备的金额、投入时间、预计
使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。无摊销事项。本次按照目前现有折旧及摊销政策进行预测。本次对折旧的测算主要体现为对投资性房地产及固定资产房屋所产生的折旧的测算。
*追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营规模下，经营中所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本投入。如为保持企业持续经营能力的规模以及扩能所需的新增营运资金，固定资产购置等的资本性投资以及购置的其他长期资产等。
因本次委估的物业为商业综合体，为保证商业综合体在区域内的竞争力，需常态化对其进行翻新和改良，这部分翻新改造支出与现有固定资产规模和使用状况相关联。则满足未来商业化经营能力所必需的更新性投资支出，即以未来现有及新建资产的折旧回收维持简单的再生产。
营运资金增加额系指企业在不改变主营业务经营条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等
184所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；
同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或非经营性的往来；应交
税费和应付职工薪酬等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收
款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金经了解，该公司业务主要为房屋出租，而房租均为预收，无需追加营运资金。
*资本性支出预测
该公司由于已全部修建完工，自有房产主要用于出租，无支出需求，故本次对资本性支出不予预测。
*企业所得税预测
企业所得税税率为25%。
*净现金流量的预测结果
本次评估模型采用的是企业自由现金流模型，在未来经营期内：
企业自由现金流=净利润+借款利息（税后）+折旧及摊销-固定资产更新-营运资金增加量
本次评估中对未来收益的估算，主要是在对评估对象经营数据和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场拓展与未来发展的规划等综合情况作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。
下表为评估对象未来经营期内净现金流量的估算结果：
185单位：万元
2023年
项目名称2024年2025年2026年2027年2028年2029年
5-12月
营业收入280.56787.15860.55897.25904.59904.59942.81
减：营业成本377.12565.68565.68565.68565.68565.68565.68
税金及附加62.35102.23112.25116.91117.84117.84122.70
销售费用-------
管理费用166.86210.25211.89212.81213.14213.34214.32
财务费用-------
营业利润-325.77-91.01-29.271.857.937.7340.11
利润总额-325.77-91.01-29.271.857.937.7340.11
减：所得税-------
净利润-325.77-91.01-29.271.857.937.7340.11
加：折旧摊销377.12565.68565.68565.68565.68565.68565.68
扣税后利息0.000.000.000.000.000.000.00
追加资本0.000.000.000.000.000.000.00
营运资金增加额0.000.000.000.000.000.000.00
净现金流量51.35474.67536.41567.53573.61573.41605.79
单位：万元项目名称2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年营业收入950.46950.46990.98999.08999.081041.891050.46
减：营业成本565.68565.68565.68565.68565.68565.68565.68
税金及附加123.66123.66128.82129.86129.86135.28136.36
销售费用-------
管理费用214.69214.92215.97216.38216.65217.79218.25
财务费用-------
营业利润46.4346.2080.5187.1686.89123.14130.17
利润总额46.4346.2080.5187.1686.89123.14130.17
减：所得税-11.5520.13216.38216.65217.79218.25
净利润46.4334.6560.3865.3765.1792.3597.63
加：折旧摊销565.68565.68565.68565.68565.68565.68565.68
扣税后利息0.000.000.000.000.000.000.00
追加资本0.000.000.000.000.000.000.00
营运资金增加额0.000.000.000.000.000.000.00
186项目名称2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年
净现金流量612.11600.33626.06631.05630.85658.03663.31
单位：万元
2042年
项目名称2037年2038年2039年2040年2041年
1-5月
营业收入1050.464209.894419.694639.994871.302092.91
减：营业成本565.68565.68565.68565.68565.68235.71
税金及附加136.36525.10551.13578.44607.13260.87
销售费用------
管理费用218.56282.07286.60291.37296.37124.78
财务费用------
营业利润129.862824.523003.143190.693387.641465.32
利润总额129.862824.523003.143190.693387.641465.32
减：所得税32.47706.13750.79797.67846.91366.33
净利润97.392118.392252.352393.022540.731098.99
加：折旧摊销565.68565.68565.68565.68565.68235.71
到期后资产残值0.000.000.000.000.008800.69
扣税后利息0.000.000.000.000.000.00
追加资本0.000.000.000.000.000.00
营运资金增加额0.000.000.000.000.000.00
净现金流量663.072684.072818.032958.703106.4110135.39
5、权益资本价值预测
（1）杭州枫潭
*折现率的确定
I、无风险收益率 rf
经查询中国资产评估协会网站，该网站公布的中央国债登记结算公司
（CCDC）提供的国债收益率如下表：
日期期限当日（%）
3月1.95
2023/4/286月2.02
1年2.15
187日期期限当日（%）
2年2.35
3年2.45
5年2.61
7年2.75
10年2.78
30年3.14
本次评估以持续经营为假设前提，委估对象的收益期限根据土地使用权剩余使用年限，经营至2051年1月，根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，可采用剩余期限为十年期或十年期以上国债的到期收益率作为无风险利率，本次评估采用10年期国债收益率作为无风险利率，即 rf=2.78%。
II、市场风险报酬率的确定
风险报酬率的确定主要运用综合评价法，即由产品服务风险、经营风险、市场风险、财务风险、政策风险等之和确定。根据对本评估项目的分析及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%－5%之间，总风险系数在0%－25%之间，具体分析如下：
产品服务风险：被评估企业经营的是常规的房屋租赁和销售，目前已无新房源用于销售，未来全部依托租赁获取收入，风险不高；
经营风险：被评估企业所拥有的房源周边商圈目前较为稳定，房源需求高，空置率低，经营风险较小；
市场风险：商业房产租赁，受大市场环境影响较为明显，目前公共卫生事件后，整体商业环境复苏缓慢，商品房价格和租金有所下降；
财务风险：企业获取租金都是按季度或者半年度收取租金，企业借款主要是之前建设期间的借款，未来经营基本上没有财务风险；
政策风险：近年来，我国仍在发展城市化商业进程，未来经济发展中对于企业的租赁经营需求保持乐观。故政策风险不大。
188风险报酬率如下：
序号风险类别最大风险值分值风险报酬率
1产品服务风险5.00%100.50%
2经营风险5.00%100.50%
3市场风险5.00%100.50%
4财务风险5.00%50.25%
5政策风险5.00%100.50%
风险报酬率2.25%
III、累加折现率的计算
折现率=无风险报酬率+风险报酬率=2.78%+2.25%=5.03%
*经营性资产价值预测
将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性资产价值为28153.09万元。
*溢余性或非经营性资产价值预测经核实，截至评估基准日，被评估对象账面有如下一些资产（负债）的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次估算的净现金流量之外的溢余或非经营性资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。具体如下表所示：
单位：万元项目名称账面值评估值
溢余或非经营性资产：
货币资金关联方往来2000.302000.30
其他应收款关联方往来1779.601779.60
其他流动资产印花税等1.951.95开发产品（剩余存货662.21796.20
3套商铺）
投资性房地产车位3380.785929.84
固定资产清理盘亏的电子设备1.140.00
溢余或非经营性资产7825.9810507.89
溢余或非经营性负债--
189项目名称账面值评估值
溢余或非经营性资产（负债）价值7825.9810507.89
评估对象基准日溢余或非经营性资产的评估价值为10507.89万元。
*期末资产收回
由于该公司经营期限取决于其土地使用权剩余使用年限，到期后房屋尚有一定剩余价值。本次以该公司经营到期后的房屋残值确认其期末资产价值。
期末资产价值为2624.71万元。
*企业整体资产价值
企业整体资产价值=经营性资产价值+股权投资价值+非经营性或溢余资产（负债）价值
=28153.09＋0.00＋10507.89
=38660.98（万元）
*付息债务价值估算
在评估基准日，评估对象账面付息债务余额为5150.23万元。
*企业股东全部权益价值的确定
评估对象的股东全部权益价值=企业整体资产价值－付息债务价值
=38660.98－5150.23
=33510.75（万元）因此，被评估对象的股东全部权益价值为33510.75万元。
（2）南京莱茵达
*折现率的确定
I、无风险收益率 rf
经查询中国资产评估协会网站，该网站公布的中央国债登记结算公司
190（CCDC）提供的国债收益率如下表：
日期期限当日（%）
3月1.95
6月2.02
1年2.15
2年2.35
2023/4/283年2.45
5年2.61
7年2.75
10年2.78
30年3.14
本次评估以持续经营为假设前提，委估对象的收益期限根据土地使用权剩余使用年限，经营至2042年5月，根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，可采用剩余期限为十年期或十年期以上国债的到期收益率作为无风险利率，本次评估采用10年期国债收益率作为无风险利率，即 rf=2.78%。
II、市场风险报酬率的确定
风险报酬率的确定主要运用综合评价法，即由产品服务风险、经营风险、市场风险、财务风险、政策风险等之和确定。根据对本评估项目的分析及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%－5%之间，总风险系数在0%－25%之间，具体分析如下：
产品服务风险：被评估企业经营的是常规的房屋租赁和销售，目前已无新房源用于销售，未来全部依托租赁获取收入，风险不高，且有长期租金，但由于长期租金单价较低，期后租赁是否能与市场价格贴近，具有一定的风险；
经营风险：被评估企业所拥有的房源长租给一位客户，市场风险一般，但期后的租金是否能够回到市场平均水平，具有一定的风险；
市场风险：商业房产租赁，受大市场环境影响较为明显，目前公共卫生事件后，整体商业环境复苏缓慢，商品房价格和租金有所下降；
191财务风险：企业获取租金都是按季度或者半年度收取租金，企业目前没有
付息债务，未来经营基本上财务风险不高；
政策风险：近年来，我国仍在发展城市化商业进程，未来经济发展中对于企业的租赁经营需求保持乐观。故政策风险不大。
风险报酬率如下：
序号风险类别最大风险值分值风险报酬率
1产品服务风险5.00%100.50%
2经营风险5.00%100.50%
3市场风险5.00%100.50%
4财务风险5.00%100.50%
5政策风险5.00%100.50%
风险报酬率2.50%
III、累加折现率的计算
折现率=无风险报酬率+风险报酬率=2.78%+2.50%=5.28%
*经营性资产价值预测
将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性资产价值为14541.29万元。
*溢余性或非经营性资产价值预测经核实，截至评估基准日，被评估对象账面有如下一些资产（负债）的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次估算的净现金流量之外的溢余或非经营性资产（负债），在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。具体如下表所示：
单位：万元项目名称账面值评估值
溢余或非经营性资产：
货币资金1.461.46
预付账款0.280.28
其他应收款328.67328.67
192项目名称账面值评估值
存货车位0.00378.55
其他流动资产0.740.74
溢余或非经营性资产331.15709.70
溢余或非经营性负债：
应付账款234.47234.47
预收账款8.678.67
应付职工薪酬3.323.32
应交税费0.650.65
其他应付款5594.875594.87
一年内到期的非流动负债14.5614.56
溢余或非经营性负债5856.545856.54
溢余或非经营性资产（负债）价值 C -5525.39 -5146.84
评估对象基准日溢余或非经营性资产的评估价值为-5146.84万元。
*企业整体资产价值
企业整体资产价值=经营性资产价值+股权投资价值+非经营性或溢余资产（负债）价值
=14541.29＋0.00-5146.84
=9394.45（万元）
*付息债务价值估算
在评估基准日，评估对象账面无付息债务。
*企业股东全部权益价值的确定
评估对象的股东全部权益价值=企业整体资产价值－付息债务价值
=9394.45-0
=9394.45（万元）因此，被评估对象的股东全部权益价值为9394.45万元。
6、收益法评估结果
193（1）杭州枫潭
采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。杭州枫潭评估基准日股东权益账面值为26470.85万元，评估值33510.75万元，评估增值7039.90万元，增值率26.59%。
（2）南京莱茵达
采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。南京莱茵达评估基准日股东权益账面值为6753.90万元，评估值9394.45万元，评估增值2640.55万元，增值率39.10%。
（六）特别事项说明
1、杭州枫潭
（1）产权瑕疵事项本次评估范围内在投资性房地产中核算的矩阵国际中心385个地下车位未
办理分户、也没有取得房产证。其中有107个为人防车位，按照《民法典》和《人民防空法》中的谁投资，谁收益的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，如果国家发生战争的时候，就要无条件给国家征用。本次评估未考虑可能存在无条件收回情况时对评估结果的影响。
（2）未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至评估基准日，未决事项、法律纠纷如下：
*广东南奥文创集团有限公司房屋租赁合同纠纷
杭州莱茵达枫潭置业有限公司作为原告，与被告广东南奥文创集团有限公司之间因房屋租赁合同产生纠纷。根据浙江省杭州市拱墅区人民法院民事调解
书（（2021）浙0105民初594号），约定被告广东南奥文创集团有限公司支付原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司2020年1月1日至2020年6月30日的房屋租
194金共计233212元；于2021年10月31日前支付100000元，于2021年11月30日前付清尾款133212元。2022年5月7日，原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司已向浙江省杭州市拱墅区人民法院申请强制执行（（2022）浙0105执2243号）。
截至本报告出具日，该案件涉及的款项尚未收到。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
*杭州龙焱体育文化有限公司房屋租赁合同纠纷
杭州莱茵达枫潭置业有限公司作为原告，与被告杭州龙焱体育文化有限公司之间因房屋租赁合同产生纠纷。诉讼请求：*确认双方《房屋租赁合同》于2023年3月15日解除；*判令被告向原告支付欠付房屋租金114996.5元（从
2022年10月7日至2023年3月22日）及违约金暂计18909.3元，实际计付至付清之日；*判令被告支付房屋占有使用费12469.5元（以日租金金额两倍，自2023年3月23日起暂计至2023年3月31日，实际计算至房屋交还之日。）以上二、三项诉讼请求金额合计：146375.3元；*判令原告不予返还被告已支
付的保证金41565元（财务账面-其他应付款科目已反映）。该诉讼请求已于
2023年6月6日收到杭州市拱墅区人民法院受理案件通知书（（2023）浙0105民初4797号）。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
2023年9月22日，杭州市拱墅区人民法院作出（2023）浙0105民初4797
号《民事判决书》，判决如下：*确认原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司与被告杭州龙焱体育文化有限公司于2022年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2023年3月15日解除；*被告杭州龙焱体育文化有限公司于本判决生效之日起十日
内支付原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司租金110147.25元，并支付违约金3722元（暂计至2023年3月31日，此后以欠款为基数按日万分之二继续计算至还清之日止）；*被告杭州龙焱体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司房屋占有使用费11084元（暂计至2023年3月31日，此后以日租金692.75元每日继续计算至房屋交还之日止）；*驳回原告杭州莱茵达枫潭置业有限公司的其他诉讼请求。
（3）抵押担保、质押及其他事项
195*以经营性物业为江苏银行杭州分行借款3.5亿元提供抵押
杭州莱茵达枫潭置业有限公司向江苏银行杭州分行借款3.5亿元，截至评估基准日，账面余额5118.00万元。涉及的借款以位于杭州市拱墅区矩阵国际中心的经营性物业（房产及土地使用权）作为抵押，借款日期自2016年5月18日起至2028年5月15日止。莱茵达体育发展股份有限公司为上述借款提供保证担保。本次评估未考虑上述质押事项对评估结果带来的影响。
2023年10月20日，上述房产及土地使用权已解除抵押。
2、南京莱茵达
（1）产权瑕疵事项
本次评估范围内在存货-开发产品中核算的莱茵大厦116个地下车位未办理分户，也没有取得房产证。其中有19个为人防车位，按照《民法典》和《人民防空法》中的谁投资，谁收益的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，如果国家发生战争的时候，就要无条件给国家征用。本次评估未考虑可能存在无条件收回情况时对评估结果的影响。
（2）未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至评估基准日，未决事项、法律纠纷如下：
*南京茵爱商业管理有限公司、杭州嘉程丰众资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷
南京莱茵达体育发展有限公司作为原告，与被告南京茵爱商业管理有限公司、杭州嘉程丰众资产管理有限公司之间因房屋租赁合同产生纠纷。根据江苏省南京市江宁区人民法院民事判决书（（2021）苏0115民初6458号）、江苏省南
京市中级人民法院民事判决书（（2022）苏01民终1634号），判决如下：1、被告南京茵爱商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁的位
196于南京市江宁区天元东路228号的莱茵之星综合体返还原告南京莱茵达体育发
展有限公司；2、被告南京茵爱商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京莱茵达体育发展有限公司租金2324992元及滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率4倍的标准，以
474176元为基数，自2020年8月5日起计算至同年11月4日止；以1881408
元为基数，自2020年11月5日起计算至2021年2月4日止；以2324992元为基数，自2021年2月5日起计算至实际给付之日止）；3、被告南京茵爱商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京莱茵达体育发展
有限公司占有使用费7838588.16元、租金差价9764966.4元，合计
17603554.56元；4、被告杭州嘉程丰众资产管理有限公司对被告南京茵爱商业
管理有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；5、本诉案件受理费
195068元，财产保全费5000元，合计200068元，由原告南京莱茵达体育发展
有限公司负担86918元。截至本报告出具日，该案件涉及的款项尚未收到。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
*南京弈想体育科技有限公司房屋租赁合同纠纷
南京莱茵达体育发展有限公司作为原告，与被告南京弈想体育科技有限公司之间因房屋租赁合同产生纠纷。根据江苏省南京市江宁区人民法院民事判决
书（（2022）苏0115民初1820号），判决如下：1、被告南京弈想体育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京莱茵达体育发展有限公司逾期腾房占有使用费485550元及保管费（自2022年4月30日起按30元/天计算至被告实际接收物品之日止）2、案应收案件受理费15165元，由原告南京莱茵达体育发展有限公司负担8771元。江苏省南京市中级人民法院民事判决书
（（2023）苏01民终1613号）二审维持原判。截至本报告出具日，该案件涉及的款项尚未收到。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
*杭州市拱墅区绅华府第二届业主委员会物权保护纠纷南京莱茵达体育发展有限公司同浙江省二轻房地产开发有限公司为杭州市
拱墅区绅华府小区的开发商——杭州莱德房地产开发有限公司的股东，因杭州
197莱德房地产开发有限公司已注销，故本次一起作为二被告，与杭州市拱墅区绅
华府第二届业主委员会之间，就绅华府小区地下室楼板渗漏水，墙面、地面渗
水、电梯机房溺水等情况需维修产生的物权保护纠纷。2023年1月11日，原告提交起诉状，并收到（2023）浙0105民诉前调615号传票。截至本报告出具日，该案件尚无最新进展。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
*孙才红、沈嘉、沈树勤财产损害赔偿纠纷
2023年5月5日，原告孙才红、沈嘉、沈树勤，系莱茵东郡闻莺苑15幢
401室业主，因户外水管损坏，与被告南京江宁水务集团有限公司、南京莱茵达
体育发展有限公司、南京江山物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，经江苏省南京市江宁区人民法院（2023）苏0115民初1691号民事判决书判定：被告
南京江宁水务集团有限公司、南京莱茵达体育发展有限公司、南京江山物业管
理有限公司分别于该判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈树勤、孙才红、
沈嘉1322.9元。截至本报告出具日，被告南京江宁水务集团有限公司因不服判决，于2023年5月12日提请上诉。截至本报告出具日，该案件尚无最新进展。
本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
*江苏缘聚品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷
南京莱茵达体育发展有限公司作为原告，与被告江苏缘聚品牌管理有限公司之间因房屋租赁合同产生纠纷。南京莱茵达体育发展有限公司于2023年4月提请民事起诉状，诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告租金4430000元及逾期付款违约金暂计349970元（自2023年2月1日暂计算至2023年4月20日，之后继续以付租金为基数，按日千分之一计算至实际付清之日）；2、判令被告承担原告为维权支付的律师费90000元、保函费4000元；上述1.2项费用共暂计4873970元。该案件已于2023年7月18日开庭。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
2023年10月16日，江苏省南京市江宁区人民法院作出（2023）苏0115民
初8860号《民事判决书》，判决如下：1、被告江苏缘聚品牌管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京莱茵达体育发展有限公司租金1983430000元及逾期付款违约金（自2023年2月1日起至2023年7月16日计为
148454.22元，自2023年7月17日起以3430000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计付利息至实际付清之日止）；2、被告江苏缘聚品牌管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告
南京莱茵达体育发展有限公司律师费90000元；3、被告江苏缘聚品牌管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京莱茵达体育发展有限公
司保函费4000元；4、驳回原告南京莱茵达体育发展有限公司的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。
*中国工商银行股份有限公司南京江宁支行金融借款合同纠纷
中国工商银行股份有限公司南京江宁支行起诉刘耀飞、龙向琴、刘汉文、
南京莱茵达体育发展有限公司，南京莱茵达体育发展有限公司于2023年7月10日收到南京市江宁区人民法院传票（（2023）苏0115民初12103号），诉讼请求为：1、请求判令被告刘耀飞、龙向琴、刘汉文偿还所欠借款本金213704.67元，利息4341.74元，罚息286.93元，复利62.91元（暂计算至2023年5月26日），并按（个人购房借款担保合同）约定利率标准连续计算自2023年5月27日起至借款本息实际还清之日止的利息、罚息、复利（其中罚息以本金213704.67元为基数，复利以利息4341.74元为基数，分别按罚息年利率4.395%计算）；2、请求判令被告南京莱茵达对被告刘耀飞的债务承担连带担保责任；3、请求确认原告对被告名下位于“江宁区秣陵街道天元东路228号莱茵东郡花园馨茵苑10幢
202室”的不动产享有优先受偿权，并有权以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价
款优先受偿本案所有应付款项；4、请求判令四被告承担本案件受理费、财产保全费等诉讼费用。该案件已于2023年8月9日开庭。本次评估未考虑该涉诉事项对评估结论的影响。
2023年9月18日，江苏省南京市江宁区人民法院作出（2023）苏0115民
初12103号《民事判决书》，判决如下：1、被告刘耀飞、龙向琴、刘汉文于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告中国工商银行股份有限公司南京江宁
支行借款本金213704.67元，利息4341.74元、罚息286.93元、复利62.91元，
199合计218396.25元（此后按照合同约定计算至实际付清之日止）；2、原告中国
工商银行股份有限公司南京江宁支行就上述债权对被告刘耀飞名下位于江宁区
秣陵街道天元东路228号莱茵东郡花园馨茵苑10幢202室房屋的折价、拍卖或
变卖价款享有优先受偿权；3、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行其他诉讼请求。
中国工商银行股份有限公司南京江宁支行不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求撤销（2023）苏0115民初12103号《民事判决书》第三项，并改判为“被告南京莱茵达对被告刘耀飞、龙向琴、刘汉文的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告刘耀飞、龙向琴、刘汉文追偿”；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
（3）抵押担保、质押及其他事项
本次评估未发现抵押、担保及其他事项。
（七）评估结果分析与评估结果选取资产基础法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
收益法是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。收益法评估是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、判断和预测企业未来收益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适当的折现率，折现求取企业价值。通常会受到企业规模、市场占有率、销售情况等因素影响。
资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，结合本次评估情况，被评估企业详细提供了其资产负债相关资料、评估师从外部收集到满足资产基础法所需的资料，对被评估企业资产及负债进行全面的清查和评估，资产基础法结果较为客观。鉴于杭州枫潭、南京莱茵达收入较为单一，且租金收入属于低回报率类型的收入，加之杭州枫潭租金收入均为短租，未来租金收益
200具有一定的不稳定性，再结合杭州枫潭、南京莱茵达历史年度的经营不稳定情况，本次采用租金收入预测得出的结论不能很好的体现杭州枫潭、南京莱茵达于评估基准日时点的价值。
因此，选用资产基础法评估结果作为本次杭州枫潭、南京莱茵达股东全部权益价值评估结论，即杭州枫潭、南京莱茵达股东全部权益的评估价值分别为
35031.99万元、9680.37万元。
二、置入公司评估情况
（一）评估情况概述
根据中联评估出具的《文旅股份评估报告》，以2023年4月30日为评估基准日，采用了资产基础法和收益法两种方法对置入公司文旅股份进行评估。通过资产基础法评估，文旅股份资产账面金额71252.38万元，评估值86524.99万元，评估增值15272.61万元，增值率21.43%；负债账面金额9311.06万元，评估值9311.06万元，无评估增减值；净资产（股东权益）账面金额61941.32万元，评估值77213.93万元，评估增值15272.61万元，增值率24.66%。通过收益法评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，文旅股份在评估基准日的净资产账面值为61941.32万元，评估后的股东全部权益价值为77300.00万元，评估增值15358.68万元，增值率24.80%。截至评估基准日，文旅股份100%股权的评估情况如下：
单位：万元净资产账面价评估方法评估值增减值增值率值
资产基础法77213.9315272.6124.66%
61941.32
收益法77300.0015358.6824.80%
文旅股份的股东全部权益在评估基准日所表现的市场价值，采用资产基础法评估结果77213.93万元，采用收益法评估结果77300.00万元，资产基础法评估结果比收益法评估结果低86.07万元，差异率为0.11%。
201（二）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是可比公司比较法和交易案例比较法。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或可比公司，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值。依据被评估单位的情况以及收集到的资料状况，本次评估可以采用资产基础法进行评估，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估
对象价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。被评估单位于评估基准日处于正常经营阶段，收益、成本、风险均可进行预测，故本次可以采用收益法进行分析。
综上所述，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（三）评估假设
1、一般假设
（1）交易假设
202交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（2）公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（3）资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
2、特殊假设
（1）现有的财务政策、定价政策和市场份额不会因为评估目的的实现而发生重大变化；
（2）评估目的实现后没有大量的资本投入并造成企业的生产或经营能力发生重大变化；
（3）评估目的实现后不会发生转产或经营方向的根本性改变；
（4）本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整，评估是基于成都文化旅游发展股份有限公司提供的真实经营数据的基础上进行；
（5）本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
（6）企业所处的社会经济环境以及税收政策无重大变化；
203（7）企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；
（8）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
（9）在未来经营期内，主营构成、各项成本费用不会在现有预测基础上发
生大幅变化，仍将保持其预计的变化趋势持续；
（10）在未来经营期内，评估对象经营场所的取得及利用方式与评估基准日保持一致而不发生变化。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
（四）资产基础法评估情况资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金
货币资金为库存现金、银行存款和其他货币资金。
评估人员对库存现金实施全面实地监盘程序，根据盘点金额情况和评估基准日至盘点日的账务记录情况倒轧至评估基准日的金额。人民币现金以盘点核实后账面值确定评估值。
对于银行存款，承担本次审计的会计师对银行存款实施了函证程序，评估师对会计师的函证程序及函证过程控制进行充分了解，未见重大异常情况；同时，评估人员获取了被评估单位银行开户清单和各银行于基准日的对账单，将开户清单记载的银行信息与账面记录银行信息以及会计师银行询证函银行信息
进行交叉核对，核对结果一致；将各银行基准日对账单余额与基准日账面记录银行存款余额以及会计师银行询证函金额进行交叉核对，核对结果一致；本次204评估采用了会计师的银行回函信息。同时评估人员检查有无未入账的银行存款，
检查“银行存款余额调节表”中未达账的合理性和准确性，以及评估基准日后的进账情况。对银行存款中人民币账户以核实后账面值确定评估值。
对于其他货币资金，主要为支付宝销售款。评估师获取了被评估单位于基准日的支付宝账单，核实了支付宝企业账户信息，并将支付宝账单于基准日的余额同账面记录进行核对，核对结果一致。对其他货币资金以核实后账面值确定评估值。
（2）应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，采用账龄分析法和个别认定法，对风险损失额进行评估，以账面值扣减评估风险损失额后的价值作为评估值，坏账准备评估为零。
（3）预付账款
主要为预付各供应商的货款、保证金等。评估人员查阅了相关采购或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，未发现供应单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，以核实后的账面值确定评估值。
（4）存货
*原材料
委估的原材料为餐厅后厨用原料，存放在酒店餐厅后厨内。评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态。查阅有关账册、采购合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量和金额。原材料主要为近期采购，相应材料的市场价值变化较小，账面值接近基准日市价，故以核实后的数量乘以账面单价确定评估值。
205*库存商品
委估的库存商品为外购的拟对外出售的饮品、小吃、纪念品等。存放在被评估单位文创店、酒店吧台、茶坊等处，评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存商品的数量，查看了其品质状态。对正常对外销售的外购库存商品，采用现行不含税市价作为评估值。
*在库周转材料
委估的在库周转材料为酒店内所使用的物品等，账面价值由买价和运杂费等合理费用构成。评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实材料数量，查看其品质状态，并查阅有关账册、采购合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量和金额。
在库周转材料主要为基准日附近购入，价格变化不大，故本次评估以实际数量乘以账面单价确定评估值。
2、非流动资产
（1）其他权益工具投资其他权益工具为被评估单位对都江堰御庭旅游项目投资有限公司的股权投资，持股比例为16.34%。评估人员首先核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，并查阅相关投资协议、被投资单位公司章程、出资证明、被投资单位财务报表及审计报告等文件。核实结果账、表金额相符，投资资料及被投资单位相关资料显示信息与账面记录信息相符。
因股东之间对被投资企业经营成果的认定、是否触发股权回购条款及违约
赔偿等事项存在争议，目前该项资产涉及仲裁。鉴于上述情况，评估人员难以确认基准日该项资产的公允价值，该项资产本次评估按账面值列示。
诉讼情况详见本报告第六节之“二、（六）3、（1）上海御庭酒店管理集团有限公司违约仲裁”。
（2）长期股权投资
206纳入本次评估范围的长期股权投资共2项，各项股权投资具体情况如下：
单位：元序号被投资单位名称投资日期投资期限持股比例账面价值成都大邑西岭雪山枫叶
12017年3月长期85.00%237840.00
宾馆有限责任公司成都西岭旅游服务有限2020年12
2长期100.00%1415161.43
责任公司月
合计1653001.43
减：长期股权投资减值准备-
净额1653001.43
评估人员首先了解各被投资单位形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。对全资子公司和控股子公司或具有控制权的长期投资单位，本次评估首先对被投资单位在基准日的整体资产进行评估。
评估中评估人员根据各被评估单位的实际情况，具体分析资产基础法、收益法、市场法的选用性，选择一种或两种评估方法分别对各被评估单位进行评估。根据长期股权投资单位具体情况，本次采用资产基础法对长期股权投资单位进行评估。
最后以被投资单位评估基准日全部股东权益评估值乘以持股比例确定其评估值。
根据《中华人民共和国公司法》相关规定，有限责任公司股东以出资额为限承担有限责任。当被投资单位企业价值或净资产账面值为负数时，股东全部权益价值为零，即长期股权投资评估值为零。
（3）固定资产评估——设备类资产
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此次评估主要采用重置成本法。
评估值=重置全价×成新率
207*重置全价
I、机器设备的重置全价
设备的重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用、
资金成本等内容构成。根据国家税收政策，于基准日购置固定资产时，其进项税可以实行抵扣，因此在本次评估过程中应考虑增值税可抵扣事项。则重置全价=设备购置价/1.13+运杂费/1.09+安装调试费（不含税）+工程建设
其他费用（不含税）+资金成本
对处于待报废状态的设备，直接按可变现净值确定评估值。
（i）设备购置价对国产设备的购置费主要根据市场询价，或参照《2023机电产品价格信息查询系统》以及查阅评估人员收集的相关价格资料确定。或与同类标准设备类比确定。
进口设备购置价构成一般包括设备 CIF 价、进口关税、进口环节增值税、
银行财务费、外贸手续费、海关商检费等。对于进口设备 CIF 价，能够直接询到价或通过代理公司询价的，按询价结果确定；如果确实无法询到价且国内没有替代产品的，按原来购货合同价再适当考虑近年来同厂家的同类设备价格变化趋势测定价格变化指数，通过价格指数计算评估基准日的 CIF 价格。
（ii）设备运杂费
设备运杂费是根据各设备的具体情况，分主要设备和一般设备，以及企业所在地，参照《资产评估常用数据与参数手册》，按它们各占设备原价的不同百分率计算确定。
（iii）安装调试费根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照《资产评估常用数据与参数手册》或工程竣工结算资料，分别按设备原价的不同百分率计算确定。
208（iv）工程建设其他费用
工程建设其他费用由建设单位管理费、设计费、监理费、招投标代理费、
环境影响咨询费、可行性研究费等构成，主要参照国家相关规定确定。
（v）资金成本
资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费和工程建设其他费用，根据资金投入合理建设工期和贷款利率计算确定。
资金投入合理建设工期依据该单位工程规模的大小、建设项目相关规定以及行业惯例确定；贷款利率按中国人民银行授权全国银行间同行业拆借中心于
2023 年 4 月 20 日公布的 LPR 贷款市场报价利率确定，资金投入按均匀投入考虑。
II、运输车辆的重置全价
根据当地车辆市场信息及《汽车之家》《易车》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税法》及相关文件考虑车辆购置税、新车上户等手续费，确定其重置全价。根据现行税收政策，基准日购置机动车时，其进项税额准予从销项税额中抵扣。因此在本次评估过程中已考虑了增值税可抵扣事项。计算公式如下：
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费=现行不含税购价
×（1+车辆购置税率）+新车上户手续费
III、电子设备的重置全价
该类设备资产价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费用低，参照现行市场购置（不含税）的价格确定其重置全价。对使用时间较长但能正常使用的电子设备，参照近期二手市场行情（不含税价）确定评估值。
*成新率
I、机器设备、电子设备成新率
209根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设备的尚
可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算确定成新率，计算公式为：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。即：
成新率=（1－实际已使用年限/经济寿命年限）×100%
II、运输设备成新率
按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：
年限成新率＝（1－已使用年限/规定或经济使用年限）×100%
里程成新率＝（1－已行驶里程/规定行驶里程）×100%
（4）固定资产——房屋建筑物
根据委估资产状况，对房屋建筑物采用重置成本法进行评估。
重置成本法是根据建筑物的工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。另外，根据现行的税收政策，本次评估在确定重置全价时按不含税价确定。非案例房屋建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。
*基本公式
评估值=重置全价（不含税）×成新率
*重置全价
重置全价（不含税价）=工程费用（不含税价）+工程建设其它费用（不含税价）+资金成本
210建安造价的确定
依据该建筑物工程量，套用《四川省建设工程量清单计价定额》（2020），人工费调整、材料差依据《四川省工程造价信息》（2023年第4期）调整计算工程建安造价。
*前期及其他费用的确定
房屋建筑物工程建设其他费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程
监理费等，参照国家相关规定确定。
*资金成本的确定
资金成本的计算基础为建筑安装工程费、工程建设其他费用，根据资金投入合理建设工期和贷款利率计算确定。合理工期参考国家相关工期定额考虑，资金投入按工程项目整体投资、均匀投入考虑。贷款利率以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于 2023 年 4 月 20 日公布的贷款市场报价利率（LPR）为准。
资金成本=（工程建安造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利率×50%
*成新率
在评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
（5）在建工程
根据委估在建工程情况，本次评估采用重置成本法，即以评估基准日重新形成该工程状态所需要的全部成本。
委估在建工程主要为尚未达到转固条件的高山速降自行车项目以及鸳鸯池
2号索道改造前期费用，经现场清查，无不合理费用，基本反映了评估基准日的
价值水平，不存在贬值等情况，故以核实后的账面值，再考虑该部分工程在合
211理工期内的资金成本，确定评估值。
（6）无形资产——土地使用权
根据委估宗地的情况，本次评估采用基准地价系数修正法对委估宗地进行评估。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算委估宗地客观价格的方法。其基本公式为：
V＝V1b×（1±∑Ki）×Kj±D
公式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
D：开发程度差异修正
（7）无形资产——其他无形资产
本次评估的其他无形资产为委估的外购办公软件、作品著作权、120项商标及域名。
*对于外购的办公软件类及作品著作权资产，以基准日的不含税市价确认评估值。
*由于委估的商标主要为被评估单的防御保护性商标，给被评估单位产品带来的超额收益不明显，故采用成本法对其进行评估。成本法是按现行条件下重新形成或取得评估对象全新状况下所需要承担的全部成本（包括机会成本）、
费用等作为重置价值，得出评估对象价值的评估方法。
商标的成本法基本公式如下：
212P=C1+C2+C3+C4
公式中：P——评估值
C1——注册费或续展费
C2——设计费
C3——代理费
C4——资金成本
其中：
资金成本=（C1+C2+C3）×贷款利率×投入时间×50%
*对于本次纳入评估范围内的域名，采用成本法进行评估。成本法评估是依据域名形成过程中所需要投入的域名初始注册费用、续延时需要交纳费用，并以此为依据确认域名价值的一种方法。
（8）长期待摊费用
长期待摊费用系滑雪用品、场地景观、索道大修、餐厅改造等摊销费用。
对于长期待摊费用，评估人员在核对原始入账凭证，摊销明细表，查阅相关合同的基础上，按尚存权益价值确定评估值。
（9）递延所得税资产递延所得税资产系资产减值损失形成的时间性差异对所得税影响额。
评估人员核对了总账、明细账及报表数，检查递延所得税发生的原因、金额，本期转销额是否合理准确，检查是否以未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。经核实，递延所得税账、表相符，以核实后账面值确定评估值。
（10）使用权资产使用权资产为被评估单位租用的办公楼以及景区国有资源有偿使用费。评213估人员收集了相关租赁合同、使用权资产与租赁负债测算表、总账、明细账，
抽查了租金支付凭证、摊销凭证，对每项租赁资产的初始计量、摊销金额的准确性、合理性等进行了分析，符合租赁会计准则的核算规定，账面余额合理反映了基准日企业享有的相关使用权资产的权益价值，以核实后的账面值确定评估值。
（11）固定资产清理
固定资产清理为被评估单位拟报废核销资产，评估中根据其材质、重量按可变现净值（不含税）确定评估值。
3、流动及非流动负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
4、资产基础法评估结果
采用资产基础法对文旅股份的全部资产和负债进行评估得出的评估基准日
的评估结论如下：
资产账面金额71252.38万元，评估值86524.99万元，评估增值15272.61万元，增值率21.43%。负债账面金额9311.06万元，评估值9311.06万元，无评估增减值。净资产（股东权益）账面金额61941.32万元，评估值77213.93万元，评估增值15272.61万元，增值率24.66%。具体情况如下：
单位：万元
账面价值评估价值增减值增值率%项目
B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产24889.4826451.391561.916.28
非流动资产46362.9060073.6013710.7129.57
其中：可供出售金融
----资产
持有至到期投资----
长期应收款----
长期股权投资165.307178.057012.754242.44
投资性房地产----
214账面价值评估价值增减值增值率%
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
固定资产37166.6638767.311600.654.31
其中：建筑物23985.8524503.97518.122.16
设备13136.8214219.371082.558.24
土地----
在建工程279.11281.712.600.93
工程物资----
其他权益工具投资1466.701466.70--
生产性生物资产----
油气资产----
无形资产57.435321.825264.399166.62
其中：土地使用权52.425299.305246.8810009.31
开发支出----
商誉----
长期待摊费用537.00367.31-169.69-31.60
递延所得税资产1841.961841.96--
其他非流动资产2142.372142.37--
使用权资产2706.372706.37--
资产总计71252.3886524.9915272.6121.43
流动负债4568.614568.61--
非流动负债4742.444742.44--
负债总计9311.069311.06--净资产（所有者权
61941.3277213.9315272.6124.66
益）
经评估测算，评估增值15272.61万元主要系流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产评估增值所致。具体情况如下：
（1）流动资产
流动资产账面价值24889.48万元，评估值26451.39万元，评估增值1561.91万元，增值率6.28%，主要系其他应收款评估增值1563.14万元所致，
增值主要原因系企业在母公司单体报表层面对应收合并范围内的子公司款项，本次评估按该子公司评估结果情况预计的风险损失额小于账面计提的坏账准备
215金额。
（2）长期股权投资
2023年4月30日，长期股权投资评估明细情况如下：
单位：万元序号被投资单位名称持股比例投资成本账面价值评估价值增值率成都大邑西岭雪
1山枫叶宾馆有限85.00%131.0323.780.00-100.00%
注责任公司成都西岭旅游服
2100.00%6746.21141.527178.054972.25%
务有限责任公司
合计6877.25165.307178.054242.44%
减：长期股权投资减值准备----
净额6877.25165.307178.054242.44%
注：经评估测算，成都大邑西岭雪山枫叶宾馆有限责任公司账面净资产-2117.04万元，评估值-313.00万元，评估增值1804.04万元，增值率85.22%。净资产评估值仍为负数，评估取值为零。
2023年4月30日，长期股权投资账面价值165.30万元，评估值7178.05万元，评估增值7012.75万元，增值率4242.44%，主要系被投资单位成都西岭旅游服务有限责任公司评估增值所致。由于文旅股份收购成都西岭旅游服务有限责任公司属于同一控制下的企业合并，该项长期股权投资以成都西岭旅游服务有限责任公司净资产账面值为入账成本，入账成本远低于其评估值。
（3）固定资产
固定资产账面价值37166.66万元，评估价值38767.31万元，评估增值
1600.65万元，增值率4.31%，主要系建筑物增值518.12万元及设备增值
1082.55万元所致。建筑物资产评估增值的主要原因系房屋建筑物修建时间较早，
人工、材料价格有一定涨幅；设备类资产评估增值的主要原因系委估设备的经济寿命年限长于企业的会计折旧年限。
（4）无形资产
无形资产账面价值57.43万元，评估价值5321.82万元，评估增值5264.39万元，增值率9166.62%，主要系土地使用权增值5246.88万元所致。土地使用
216权增值主要原因系委估宗地取得时间早，评估基准日土地取得成本上涨所致。
（5）长期待摊费用
长期待摊费用账面值537.00万元，系滑雪用品、场地景观、索道大修、餐厅改造等摊销费用。长期待摊费用评估值为367.31万元，评估减值169.69万元，减值原因为餐厅改造、索道大修等固定资产更新改造项目的评估值在相应固定资产评估中体现。
（五）收益法评估情况
1、基本评估思路
本次评估是以被评估单位的模拟合并财务报表估算其权益资本价值，基本评估思路为：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照基准日前后经营状况的变化
趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
（2）对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未考虑的资产（负债），定义其为基准日的溢余或非经营性资产（负债）；
（3）对上述评估方法得到的经营性投资资产的价值和非经营性或溢余性资
产价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后得到评估对象的权益资本价值。
2、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E=B-D-E0（1）
公式中：
E：被评估单位的所有者权益价值；
217B：被评估单位的企业价值；
D：被评估单位付息债务价值；
B=P+I+C（2）
P：被评估单位的经营性资产价值；
（3）
公式中：
Ri：被评估单位未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：被评估单位的未来经营期（本次评估模型为有限年期模型）；
I：被评估单位长期股权投资价值；
C：被评估单位基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C=C1+C2（4）
公式中：
C1：基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；
E0：基准日少数股东权益价值。因本次模拟合并口径报表范围内的子公司为被评估单位的全资子公司，本次评估收益法中的少数股东权益价值为零。
（2）收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为被评估单位经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
218根据被评估单位的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r：
r = rd *wd + re *we （6）
公式中：
Wd：被评估单位的长期债务比率；
D
wd =
(E + D) （7）
We：被评估单位的权益资本比率；
E
we =
(E + D) （8）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 re；
re = rf + βe * (rm - rf ) +? （9）
公式中：
rf：无风险收益率；
rm：市场预期报酬率；
ε：被评估单位的特性风险调整系数；
βe：被评估单位权益资本的预期市场风险系数；
219D
β e = βu * (1+ (1- t)* )
E （10）
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
β
β = tu D
1+ (1- t) i
Ei （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
βt=33%K+67%βx（12）
公式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
3、收益期的确定
根据成都文化旅游发展股份有限公司与大邑县人民政府于2014年12月15日签订的《成都西岭雪山风景名胜区旅游项目经营合同》第三条“期限”：“乙方的经营期限：自2013年1月1日起至2049年12月31日止。经营期满后，同等条件下乙方具有优先取得权。”根据成都文化旅游发展股份有限公司管理层提供的2018年-2023年4月经
审计的资产负债表、损益表和内部管理报表，以及基准日后的销售收入、成本、费用、净利润、资本性支出的预测，被评估单位未来经营期间属正常运行，运营状况比较稳定。故本次评估收益期自2023年5月1日至2049年12月31日，其中2023年5月至2028年为详细预测期，2028年以后为稳定期，假定稳定期收益水平与2028年相同。
4、净现金流量预测
220（1）营业收入预测
*收益预测基准
本次估值，首先通过向被评估单位管理层进行访谈，结合被评估单位最新经营管理政策，基于对被评估单位近年的实际主营业务收入以及变化趋势，结合被评估单位未来几年的发展规划，以及整个旅游行业的发展方向与趋势，人们消费趋势等方面，对其未来的主营业务收入进行预测。
*企业历史年度营业收入情况
企业历史年度的收入按照项目主要类型可分为交通索道收入、观景索道收入、滑雪收入、娱乐项目收入、酒店收入（包括四家酒店：映雪酒店、山地酒店、斯堪的纳酒店和首峰别苑）和其他收入。
历史年度被评估单位的营业收入情况见下表：
单位：万元
2023年
项目2018年2019年2020年2021年2022年
1-4月
交通索金额7708.705614.443400.364289.705844.533127.81
道收入占比44.64%42.50%33.98%33.59%40.52%38.16%
观景索金额2665.462237.903081.143620.682908.541375.91
道收入占比15.44%16.94%30.79%28.35%20.16%16.79%
滑雪收金额3453.422610.551430.922159.332539.862028.73
入注1占比20.00%19.76%14.30%16.91%17.61%24.75%
娱乐项金额1307.031175.51542.92775.99904.91552.18
目收入占比7.57%8.90%5.43%6.08%6.27%6.74%
酒店经金额1492.431220.211118.081247.261629.54703.99
营收入占比8.64%9.24%11.17%9.77%11.30%8.76%
其他收金额639.91350.86434.20678.59596.79407.09注
入2占比3.71%2.66%4.34%5.31%4.14%4.80%
金额合计17266.9613209.4610007.6312771.5614424.188195.70
注1：滑雪收入包括滑雪收入和滑雪场吊椅式缆车收入。报告期内，滑雪场吊椅式缆车收入分别为26.82万元、14.61万元、16.40万元。滑雪缆车附属于滑雪项目，不单独产生营业收入，因此评估将其与滑雪项目作为一个整体统计历史数据并进行业绩预测。
注2：其他收入主要为转售电收入、管理费收入、文创店收入等。
221历史年度被评估单位的主要项目客流量情况见下表：
I、2018 年-2023 年 4 月交通索道客流量统计表：
旺季淡季年份客流量（人不含税收入人均单价客流量（人不含税收入人均单价次）（元）（元）次）（元）（元）
2018年66887868897187.36103.002288258189858.3635.79
2019年51278451503511.72100.441252374640896.4637.06
2020年27106922563571.5083.2439173611440041.8929.20
2021年34271235175043.81102.644431997721936.7817.42
2022年49027151434336.88104.912309757010957.1030.35
2023年
28876530321339.08105.0018490956786.7051.75
1-4月
II、2018 年-2023 年 4 月观景索道客流量统计表：
旺季淡季年份客流量（人不含税收入人均单价客流量（人不含税收入人均单价次）（元）（元）次）（元）（元）
2018年17289114646350.0484.7115277112008274.7078.60
2019年21926117257442.4778.71830405121580.8961.68
2020年15649813703279.9787.5623578217108139.8072.56
2021年18428516911002.9991.7720484519295821.9494.20
2022年19445419349489.9999.511346849735951.3172.29
2023年
12534912938724.42103.2214278820329.5257.45
1-4月
III、2018 年-2023 年 4 月滑雪项目客流量统计表：
雪季年份
客流量（人次）不含税收入（元）人均单价（元）
2018年21747634534235.01158.80
2019年14316526105451.92182.35
2020年7901414309217.97181.10
2021年13074121593096.95165.16
2022年13084125398594.81194.12
2023年1-4月9370620287250.05216.50
IV、2018 年-2023 年 4 月娱乐项目客流量统计表
222旺季淡季年份客流量（人不含税收入人均单价客流量（人不含税收入人均单价次）（元）（元）次）（元）（元）
2018年33410712014421.5035.96240051055901.8643.99
2019年27587011147918.8740.4126606607177.3622.82
2020年1076094057983.5137.711142641371241.4012.00
2021年2159085759298.7926.671669162002287.0512.00
2022年3387057606633.3722.46770301442509.9718.73
2023年
2329555499891.8123.61188321958.1311.66
1-4月
V、2018 年-2023 年 4 月映雪酒店客流量统计表旺季淡季年份客流量不含税收入房间单价客流量不含税收入房间单价入住率入住率（人次）（元）（元）（人次）（元）（元）
年7669274.922.0920181326875.99%1156.07117833175976.87539.03
4%
年6604020.616.5620191133872.69%1040.6685462230036.57521.89
8%
年3547268.642.822020673838.17%1052.91228414640853.01406.34
0%
5338371.837.73
2021年1037459.42%1029.18201283546722.09352.36
6%
6739593.127.40
2022年999057.22%1349.13146163980637.64544.62
9%
2023年4848300.4
694260.65%1396.805884.97%174915.44594.95
1-4月8
VI、2018 年-2023 年 4 月山地酒店客流量统计表旺季淡季年份客流量不含税收入房间单价客流量不含税收入房间单价入住率入住率（人次）（元）（元）（人次）（元）（元）
2018年365952.14%388231.61212.1516877.86%95691.82113.51
14.20
2019年426673.87%385072.83148.002902264299.96182.15
%
33.01
2020年154425.06%327904.58424.756823560547.05164.29
%
21.20
2021年290041.32%693350.64478.014516320289.98142.45
%
15.98
2022年228832.61%450807.37393.893290356513.68216.66
%
2023年
148033.29%217944.68294.52准备装修
1-4月
VII、2018 年-2023 年 4 月斯堪的纳酒店客流量统计表
223旺季淡季
年份客流量不含税收入房间单价客流量不含税收入房间单价入住率入住率（人次）（元）（元）（人次）（元）（元）
2018年2132570.2369955.56%1152.7419259.45%467981.11486.47
8
1612454.7
2019年288154.31%891.3514957.59%289469.81387.51
2
2020年128622.88%783589.551218.6516489.36%363123.00440.68
1156255.0
2021年158823.85%1456.2419809.77%508341.70513.48
3
2377223.521.55
2022年359455.43%1322.5242681176123.52551.14
2%
2023年1553800.9注
217851.27%1426.811403.19%6261.34595.11
1-4月2
注：斯堪的纳酒店3月结算冲销收入约3万元，2023年淡季3-4月收入为冲销后的净额，房间均价为4月份的实际均价，非3-4月收入金额与房间数的商。
VIII、2018 年-2023 年 4 月首峰别苑客流量统计表旺季淡季年份客流量不含税收入房间单价客流量不含税收入房间单价入住率入住率（人次）（元）（元）（人次）（元）（元）
2018年17.3292653.28%579175.461250.92936415400.73887.61
%
2019年17.8849044.07%537981.151506.95856278755.77651.3
%
31.87
2020年42625.79%356265.741672.611588601203.05757.18
%
2021年34.9985252.59%433776.421018.251734475538.76548.49
%
53.21
2022年100862.22%606074.161202.532666608427.27456.43
%
2023年
59856.31%358134.951197.78准备装修
1-4月
文旅股份2019年和2020年收入低于历史年度，主要是因为2019年发生了重大自然灾害、2020年爆发了公共卫生事件。2019年文旅股份经营景区所在的四川省大邑县发生了“8.20洪灾”，致使文旅股份从2019年8月21日停业至
2019年12月15日，比2018年8-12月景区收入减少3626.22万元；2020年西
岭雪山景区受公共卫生事件影响较大，其中2020年旺季中的1月和2月比2019年1-2月景区收入减少6533.58万元，比2018年1-2月景区收入减少7033.46万元，2020年全年景区收入比2018年减少7208.90万元。2021年处于公共卫生事件防控阶段，对旅游业的业绩冲击较2020年减少，该企业收入有所回升；至
2022年底，国家放开公共卫生事件管控，2022年该企业收入较2021年回升，基
224本恢复到2019年的九成左右。
*未来年度销售收入的预测
根据被评估单位未来年度的发展规划，结合行业发展趋势、景区游客容量、历史年度客流量及收入情况，考虑景区季节性明显的特点，分别对各类项目客流量及收入进行淡旺季预测。
根据景区2017年8月向大邑县旅商局备案的《成都西岭雪山旅游开发有限责任公司关于景区最大游客量和瞬时承载量的报告》，景区后山（文旅股份在景区的经营范围）瞬时承载量为24000人次/日，景区旺季（1月、2月和12月）最大游客接待量为218.4万人次，淡季（3月-11月）最大游客接待量为660万人次。
文旅股份景区收入淡旺季明显，针对淡旺季分别采取不同的营销措施，淡季有较大的增长空间，加大淡季的营销促销政策，提升淡季收入，近年来已取得一定成效；预测期旺季收入在近年收入基础上考虑一定的增长，至2025年恢复至历年正常年度平均水平，至稳定期参考历年平均增速及行业预期进行预测；
淡季收入在近年收入基础上参考该企业历年平均增速以及行业预期进行预测。
未来被评估单位的销售收入预测情况见下表：
单位：万元
2023年5-2028-2049
项目2024年2025年2026年2027年
12月年
交通索道旺季923.115062.676035.356336.866653.856986.34
收入淡季796.29916.86990.131069.381154.911263.53
观景索道旺季531.371935.412032.182133.432197.112197.11
收入淡季1294.601526.661649.031780.551922.902019.46
滑雪收入雪季365.472809.963841.144032.644235.194449.53
娱乐项目旺季84.25980.471029.381049.931071.071071.07
收入淡季184.45202.39218.52236.02247.85260.29
酒店经营旺季347.471120.721184.791244.031279.821316.88
收入淡季516.49694.59733.38772.41813.57854.25
其他收入155.81337.83338.21338.61339.01339.01
2252023年5-2028-2049
项目2024年2025年2026年2027年
12月年
合计5199.3215587.5718052.1018993.8619915.2920757.46
（2）营业成本预测
*被评估单位历史年度主营业务成本情况
被评估单位成本主要为折旧费、人工成本，其次是水电费、维保费、物料、能源等，固定成本（折旧费及在职员工成本）占比较高。
历史年度被评估单位主营业务成本见下表：
单位：万元
项目2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-4月交通索道成本1427.111335.521176.111256.481500.10503.93
观景索道成本1101.031081.261154.051226.231324.61424.18
滑雪项目成本1424.501322.561195.661168.551492.10707.49
娱乐项目成本1423.261186.01889.54911.971060.76315.20
酒店经营成本2103.192043.411967.862168.002134.33775.06
其他业务成本384.80148.46347.57361.42192.2879.10
合计7863.907117.226730.807092.657704.182804.95
综合毛利率54.46%46.12%32.75%44.47%46.59%65.78%
*未来年度营业成本的预测
分析历史各类成本的金额、比例、变化趋势并考虑未来企业面临的国家宏
观及行业发展趋势，并按照收入成本配比原则分别预测各类主营业务成本的金额。被评估单位采取将低毛利项目外包等手段降低相关成本。在固定成本占比较高的情况下，预测期最高收入范围内随着收入的增加，规模效应越发明显，预测期毛利率随收入的增加缓慢增长，至详细预测期后基本达到稳定水平。
被评估单位具体营业成本预测情况见下表：
单位：万元
项目2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年交通索道成本877.471505.701710.911778.191819.291783.59
观景索道成本929.991208.041351.041401.271422.161356.68
226项目2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年
滑雪项目成本549.021434.871802.501854.961913.911899.72
娱乐项目成本545.721235.861329.641359.721386.821371.82
酒店经营成本1432.142436.732662.182736.782797.872738.73
其他业务成本68.25146.27146.56146.85147.15147.15
合计4402.607967.479002.839277.779487.209297.70
综合毛利率15.32%48.89%50.13%51.15%52.36%55.21%
（3）期间费用预测
*销售费用的预测
被评估单位2018年-2022年各年度及2023年1-4月销售费用分别为：815.74
万元、1287.44万元、865.19万元、996.04万元、820.20万元和297.35万元，
2018年-2022年及2023年1-4月的销售费用占营业收入的比例分别为4.72%、
9.75%、8.64%、7.80%、5.69%和3.63%，2019年销售费用高于其他年度，主要
是因为2019年“8.20洪灾”，景区道路受损，景区暂停营业，该公司为尽快恢复营业，迎接雪季，加大宣传力度，广告宣传费较2018年同期增长495.48万元，增幅为72.50%。销售费用与销售收入的变化具有很强的相关性，主要为销售人员费用、销售运费和服务费用，同销售收入具有完全变动费用的属性，本次预测以除2019年之外的近几年实际发生的销售费用水平为基础，并结合被评估单位预测期拟加大市场营销的政策，考虑市场营销费用占比一定幅度的增长，其他费用考虑相关费用占销售收入的比率及变化的趋势，预测未来各年度的销售费用。
*管理费用预测
被评估单位2018年-2022年月各年度及2023年1-4月管理费用分别为
2574.53万元、2644.73万元、2584.18万元、2582.05万元、2527.53万元和
764.12万元。2018年-2022年及2023年1-4月的管理费用占营业收入的比例分
别为14.91%、20.02%、25.82%、20.22%、17.52%和9.32%。2019年和2020年管理费用占比高于其他年度的主要原因是2019年和2020年收入下降，固定费用如折旧、工资等变化不大造成。管理费用一般不会随着收入同比变动增长，
227本次预测按照被评估单位的近两年管理费用变动趋势，预测相应的费用增长。
*财务费用预测
被评估单位财务费用主要包括银行存款利息收入、银行手续费等。
鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，对财务费用的预测全部以未来借款利息测算，本报告的财务费用在预测时不考虑其存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性收支损益。于评估基准日，被评估单位带息债务为银行长期借款，该借款为政策贴息贷款，被评估单位现金流充裕，该笔借款到期后不再考虑借款。预测期各年利息根据银行借款合同以及还款计划进行测算。
（4）税金及附加预测
被评估单位业务流转税为增值税，按照所采购材料、接受相关服务等预测进项税，销项税按收入及当前税收政策进行预测，附加税按缴纳增值税相关比例测算，印花税按相关经济行为所对应的列举税目适用税率分别测算。
（5）其他业务利润预测
截至评估基准日，被评估单位的其他业务为转售电收入、场地服务收入、营销服务收入、管理费收入、雪场餐厅收入、存货销售收入、文创店收入、本
部物业租赁管理费及人力资源收入等，其中营销服务收入为收取关联方成都西岭雪山旅游开发有限责任公司应分摊的市场营销费用，因预测期无法预计雪山旅游开发公司的收入情况，预测期不考虑营销服务收入；存货销售收入为向景区商户偶尔零星销售的柴油和汽油，因该销售具有偶发性，预测期不考虑存货销售收入。其他各项业务收入变动较小，预测期参考近年收入水平；其他业务成本未来年度均参考历年各项成本占收入的平均水平考虑。
（6）营业外收支和其他收益预测
营业外收支和其他收益主要是政府补助、资产处置损益等，业务发生的内容及金额不稳定且不具有持续性，未来年度的营业外收支本次预测不予以考虑。
228未来期间的其他收益为长期借款财政贴息收入，根据借款合同及财政贴息相关
文件信息进行预测。
（7）折旧与摊销预测
成都文化旅游发展股份有限公司的固定资产主要包括房屋建构筑物、机器
设备、车辆、电子设备等资产。固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估，按照企业的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计相关资本性支出的金额、投入时间、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。其摊销主要是土地使用权及软件使用权，本次按照目前现有折旧及摊销政策并考虑新增的固定资产折旧金额进行预测。
（8）追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营规模下，经营中所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本投入。如为保持企业持续经营能力的规模以及扩能所需的新增营运资金，固定资产购置等的资本性投资以及购置的其他长期资产等。
另外，由于企业现有固定资产正常的更新改造每年均会发生，这部分更新改造支出与现有固定资产规模和使用状况相关联。对设备类固定资产，其更换周期相对较短，即以资产的折旧回收维持简单的再生产；对建筑物、构筑物，在营运期内无需更新，只需进行日常维护、维修；对酒店装修部分，根据基准日状况，在营运期第六到第十年间，每年考虑于评估基准日装修评估原值20%的逐年更新费用，之后的运营期内，装修每十五年考虑一次更新。
营运资金增加额系指企业在不改变主营业务经营条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；
同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或非经营性的往来；应交
税费和应付职工薪酬等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、
229金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的
增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最低现金保有量）、存货、应收
款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金－上期营运资金
其中：营运资金＝现金＋存货＋应收款项－应付款项
现金＝年付现成本总额/现金周转率年付现成本总额=销售成本总额＋期间费用总额－非付现成本总额（折旧和摊销等）。
现金周转率=年付现成本总额/现金余额
应收款项＝营业收入总额/应收款项周转率其中，应收款项主要包括应收账款、预收账款、其他应收款等。
存货＝营业成本总额÷存货周转率
应付款项＝营业成本总额÷应付款项周转率其中，应付款项主要包括应付账款、预付账款、其他应付款、预计负债等。
根据评估对象经审计的历史经营的资产和损益、收入和成本费用的统计分
析以及对未来经营期内各年度收入与成本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的最低现金保有量、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金增加额。
（9）企业所得税预测依据《财政部、税务总局、国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部、税务总局、国家发展改革委公告2020年第23号）第
一条：自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本条所称鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企
230业收入总额60%以上的企业。依据《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第40号），被评估单位业务属于西部大开发鼓励类产业范畴，预测期主营业务收入占企业总收入60%以上。预测期2023年5月至2030年，所得税率预测取15%；2031年至2049年，所得税率预测取25%。
（10）长期资产及营运资金回收预测长期资产回收包括固定资产和土地使用权残值回收。期末固定资产残值回收参考该企业固定资产残值率并考虑一定的处置税费后确定。土地使用权残值以更新土地使用权价值与经营期结束尚余法定使用年限共同确定。营运资金回收为稳定期营运资金水平。
231（11）净现金流量的预测结果
本次评估模型采用的是企业自由现金流模型，在未来经营期内：
企业自由现金流=净利润+借款利息(税后)+折旧及摊销-固定资产更新-营运资金增加量
下表给出了评估对象未来经营期内的主营业务收入以及净现金流量的估算结果。其中对未来营业收入的估算，是建立在评估基准日所具备的各项条件的基础之上。对未来收益的预测，主要是在经营数据和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根据其市场拓展与未来的发展规划等综合情况作出的一种专业判断。
预测结果如下：
单位：万元
项目2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年营业收入5199.3215587.5718052.1018993.8619915.2920757.4620757.4620757.4620757.46
减：营业成本4402.607967.479002.839277.779487.209297.709191.499253.719315.93
税金及附加3.303.763.0047.1474.0669.2969.2969.2969.29
销售费用372.501018.081164.841222.231278.471330.091330.091330.091330.09
管理费用1715.482579.782624.552652.852681.542699.832699.832699.832699.83
研发费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
财务费用27.8641.4237.7524.3310.700.000.000.000.00
其他收益24.8736.9833.7121.729.55----
营业利润-1297.544014.045252.845791.266392.887360.567466.767404.547342.32
232项目2023年5-12月2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年
利润总额-1297.544014.045252.845791.266392.887360.567466.767404.547342.32
减：所得税-602.63788.47869.25959.501104.661120.591111.261836.54
净利润-1297.543411.424464.374922.015433.376255.906346.176293.285505.78
加：折旧2154.703076.933523.193523.193523.193130.003023.803086.023148.24
摊销189.03283.54282.99282.99282.99282.99282.99282.99282.99
扣税后利息23.6835.2132.0920.689.090.000.000.000.00
减：营运资金增加额368.37-502.97-201.8434.1733.43-53.44-84.00-84.00-84.00
资产更新7577.936901.124207.501514.441514.442531.752531.752531.752531.75
净现金流量-6876.43408.944296.977200.267700.777190.587205.217214.546489.26
单位：万元项目2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年营业收入20757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.46
减：营业成本9378.159386.849386.849264.139264.139264.139253.539036.719036.71
税金及附加69.2977.3877.3877.3877.3877.3877.3877.3880.53
销售费用1330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.09
管理费用2699.832699.832699.832699.832699.832699.832699.832699.832765.31
研发费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
其他收益---------
营业利润7280.107263.327263.327386.037386.037386.037396.627613.457544.83
233项目2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年
利润总额7280.107263.327263.327386.037386.037386.037396.627613.457544.83
减：所得税1820.991745.031745.031775.711775.711775.711850.121904.331887.17
净利润5459.115518.295518.295610.325610.325610.325546.505709.125657.66
加：折旧3210.463210.463210.463087.753087.753087.753068.042851.222851.22
摊销282.99282.99282.99282.99282.99282.99282.99282.99348.47
扣税后利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
减：营运资金增加额-84.000.000.000.000.000.000.000.000.00
资产更新2531.751514.441514.44949.47949.47949.47949.47949.4711426.12
净现金流量6504.817497.307497.308031.598031.598031.597948.077893.86-2568.78
单位：万元项目2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年营业收入20757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.4620757.46
减：营业成本8885.789034.029141.279073.159010.938898.778836.558796.669296.66
税金及附加77.4967.1067.1072.2477.3877.3877.3877.38176.61
销售费用1330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.091330.09
管理费用2967.812968.752967.132967.132967.132967.132967.692967.692967.69
研发费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
其他收益--------0.00
营业利润7496.297357.507251.877314.857371.937484.087545.747585.646986.41
234项目2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年
利润总额7496.297357.507251.877314.857371.937484.087545.747585.646986.41
减：所得税1875.041840.341813.931829.681843.951871.981887.401897.371747.57
净利润5621.255517.165437.945485.185527.995612.105658.355688.265238.85
加：折旧2700.292848.532946.212878.082815.862703.712641.492591.552591.55
摊销550.97551.91550.29550.29550.29550.29550.85590.76630.68
扣税后利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
减：营运资金增加额0.00-106.73-106.73-53.370.000.000.000.000.00
资产更新881.401810.341810.341022.78376.46376.46375.350.000.00
期末资产残值回收--------10549.70
期末营运资金回收--------753.21
净现金流量7991.117214.007230.837944.138517.688489.648475.348870.5719763.98
2355、权益资本价值预测
（1）折现率的确定
* 无风险收益率 rf的确定
查询中国资产评估协会网站，该网站公布的中央国债登记结算公司
（CCDC）提供的国债收益率见下表：
日期期限当日国债收益率
3月1.95%
6月2.02%
1年2.15%
2年2.35%
2023/4/283年2.45%
5年2.61%
7年2.75%
10年2.78%
30年3.14%
注：由中央国债登记结算公司（CCDC）提供。
本次评估以持续经营为假设前提，委估对象的收益期至2049年，根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，可采用剩余期限为十年期或十年期以上国债的到期收益率作为无风险利率，本次评估采用 10 年期国债收益率作为无风险利率，即 rf＝2.78%。
*市场风险溢价的确定市场风险溢价是指投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资所要求的
预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。市场风险溢价通常可以利用市场的历史风险溢价数据进行测算。本次评估中以中国 A 股市场指数的长期平均收益率作为市场期望报酬率 rm，将市场期望报酬率超过无风险利率的部分作为市场风险溢价。
根据《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协〔2020〕38号）的要求，利用中国的证券市场指数计算市场风险溢价
236时，通常选择有代表性的指数，例如沪深300指数、上海证券综合指数等，计
算指数一段历史时间内的超额收益率，时间跨度可以选择10年以上、数据频率可以选择周数据或者月数据、计算方法可以采取算术平均或者几何平均。
根据中联资产评估集团研究院对于中国 A 股市场的跟踪研究，并结合上述指引的规定，评估过程中选取有代表性的上证综指作为标的指数，分别以周、月为数据频率采用算术平均值进行计算并年化至年收益率，并分别计算其算术平均值、几何平均值、调和平均值，经综合分析后确定市场期望报酬率，即rm=9.73%。
市场风险溢价＝rm－rf＝9.73%－2.78%＝6.95%。
*资本结构的确定
企业于基准日的付息负债为1498.00万元，由于企业管理层提供的盈利预测是基于其自身盈利能力、未来还款计划的前提下做出的，本次评估选择企业基于还款计划预计的资本结构对未来年度折现率进行测算，计算资本结构时，股权、债权价值均基于其市场价值进行估算。
*贝塔系数的确定
以申万自然景点行业沪深上市公司股票为基础，考虑被评估企业与可比公司在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、行业竞争力、企业发展阶段等
因素的可比性，选择适当的可比公司，以上证综指为标的指数，经查询同花顺iFinD 金融终端，以截至评估基准日的市场价格进行测算，计算周期为评估基准日前 250 周，得到可比公司股票预期无财务杠杆风险系数的估计 βu 为 0.8987，按照企业自身资本结构进行计算，得到被评估单位权益资本的预期市场风险系数 βe 在 2023 年和 2027 年分别为 0.9222、0.9220、0.9217、0.9142 和 0.9067，
2028年及以后为0.8987。
*特性风险系数的确定
在确定折现率时需考虑评估对象与上市公司在公司规模、企业发展阶段、
核心竞争力、对大客户和关键供应商的依赖、企业融资能力及融资成本、盈利
预测的稳健程度等方面的差异，确定特定风险系数。在评估过程中，评估人员对企业与可比上市公司进行了比较分析，得出特性风险系数ε=0.011。
237特性风险系数分析见下表：
影响因调整系风险因素影响因素权重素取值数
企业规模企业规模小于可比公司平均水平5100.5企业发展阶段企业处于成熟阶段0200
企业核心竞争独有资源优势明显，一定地域范围内具有不
0200
力可模仿、不可替代性
基本为散客，对主要客户依赖较小；成本费企业对上下游
用等所需材料或所需服务市场供应充足，对1100.2的依赖程度供应商依赖较小企业融资能力
企业融资能力较强，融资成本较低0150及融资成本盈利预测的稳
盈利预测参照经营计划及行业发展状况2200.4健程度
旅游业尚处在恢复期，未来盈利预测存在一其他因素250.3定的不确定性
合计1.1%
* 债权期望报酬率 rd 的确定
债权期望报酬率是企业债务融资的资本成本，本次评估中采用的资本结构是企业自身的资本结构，被评估单位的加权平均借款利率为2.80%。
则 rd 为 2.38%。
* 权益资本成本 re
本次评估根据式（9）得到评估对象的权益资本成本 re 在 2023 年、2024 年、
2025年、2026年、2027年、2028年及以后分别为：0.1029、0.1029、0.1029、
0.1023、0.1018和0.1013。
*适用税率
2023年至2030年适用所得税税率15%，2031年及以后为25%。
*债务比率和权益比率
由评估模型式（7）和式（8）得到，债务比率和权益比率。
*税后付息债务利率采用基准日被评估单位实际利率；
* 折现率 WACC
238将上述各值分别代入评估模型式（6）即得到折现率 WACC。
被评估单位预测期折现率计算过程见下表：
项目2023年2024年2025年2026年2027年2028年及以后
权益比0.97010.97040.97070.98010.98961.0000
债务比0.02990.02960.02930.01990.01040.0000
贷款加权利率0.02800.02800.02800.02800.02800.0000
国债利率0.02780.02780.02780.02780.02780.0278
可比公司收益率0.09730.09730.09730.09730.09730.0973
适用税率0.15000.15000.15000.15000.15000.1500
历史β0.87980.87980.87980.87980.87980.8798
调整β0.91950.91950.91950.91950.91950.9195
无杠杆β0.89870.89870.89870.89870.89870.8987
权益β0.92220.92200.92170.91420.90670.8987
特性风险系数0.01100.01100.01100.01100.01100.0110
权益成本0.10290.10290.10290.10230.10180.1013债务成本（税
0.02380.02380.02380.02380.02380.0000
后）
WACC 0.1005 0.1005 0.1005 0.1008 0.1010 0.1013
折现率0.10050.10050.10050.10080.10100.1013
（2）经营性资产价值
将得到的预期净现金量代入评估模型式（3），得到评估对象的经营性资产价值为50185.59万元。
（3）长期股权投资价值
截至评估基准日，模拟合并口径范围内的长期股权投资为成都大邑西岭雪山枫叶宾馆有限责任公司，账面值23.78万元，采用资产基础法对该长期股权投资企业价值进行评估，评估结果为-313.00万元，得到股东全部权益评估值为
0.00万元，则该长期股权投资评估价值为0.00万元。
（4）溢余或非经营性资产价值估算经核实，在评估基准日评估对象账面有如下一些资产(负债)的价值在本次估算的净现金流量中未予考虑，应属本次评估所估算现金流之外的非经营性或
239溢余性资产，在估算企业价值时应予另行单独估算其价值。
基准日溢余或非经营性资产(负债)的价值分析计算见下表：
单位：万元类别企业账目名称名称账面金额评估值
溢余货币资金货币资金货币资金21429.1221429.12
非经营资产其他应收款借款及利息967.572530.72非经营性资产递延所得税资
非经营资产产生的递延所266.74266.74产得税资产
非经营资产无形资产暂未开发土地32.934272.64待报废固定资
非经营资产固定资产43.9943.97产其他权益工具
非经营资产都江堰御庭1466.701466.70投资
非经营性负债应付账款工程款682.14682.14
押金、保证金
非经营性负债其他应付款687.48687.48等
资产减负债22837.4328640.26
评估对象基准日溢余或非经营性资产的价值为28640.26万元。
（5）企业整体资产价值
企业整体资产价值=经营性资产价值＋长期股权投资价值+非经营性或溢余资产（负债）价值
=50185.59+0.00+28640.26
=78825.85（万元）
（6）付息债务价值估算
在评估基准日，评估对象付息债务为一笔银行长期借款，账面值1498.00万元。
（7）企业股东全部权益价值（净资产）的确定
企业股东全部权益价值=企业整体资产价值－付息债务价值
=78825.85－1498.00
=77300.00（万元，取整）
2406、收益法评估结果
采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。成都文化旅游发展股份有限公司截至评估基准日的净资产账面值为61941.32万元，评估后的股东全部权益价值为77300.00万元，评估增值15358.68万元，增值率
24.80%。
（六）特殊事项说明
1、产权瑕疵事项
（1）成都文化旅游发展股份有限公司资产中的日月坪游客接待中心、游客
中心等房屋于评估基准日尚未取得房屋产权证，成都文化旅游发展股份有限公司出具了书面承诺，承诺房屋均为成都文化旅游发展股份有限公司实际控制，其实际产权亦归成都文化旅游发展股份有限公司所有，如出现权属纠纷与评估机构无关。对该部分房屋的面积，产权持有单位是以房屋工程结算资料中的工程量数据进行申报，评估人员对企业申报的面积进行了复核后以企业申报的面积进行评估，具体情况如下：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（m2）日月坪游客接待中心（首峰
1钢木2010年6月1092.00
别苑）
2游客中心框架2000年8月3658.00
3阿尔卑斯公厕框架2010年5月199.07
4打索场锅炉房框架2009年4月756.20
5雪场锅炉房框架2009年12月682.25
6滑雪大厅泵房框架2009年12月270.60观景索道上站（日月坪索道
7框架2014年4月891.49
上站）观景索道下站（日月坪索道
8框架2014年4月1703.66
下站）
合计9253.27
就上述尚未取得产权证书的房屋，大邑县不动产登记中心已于2023年6月
30日出具《证明》，证明上述房产的房屋所有权证正在办理过程中，房屋所有权
证补办不存在实质性障碍。大邑县规划和自然资源局已于2023年4月19日出具《证明》，其同意按现状使用，不会对上述房产进行拆除或处罚。
241（2）被评估单位委估的造雪泵房、溜索站房及溜索基础占用的土地使用权
为其全资子公司成都西岭旅游服务有限责任公司所有。该两项资产是由被评估单位出资建造，本次评估在被评估单位申报资产范围内对其进行评估。
2、抵押担保、对外担保事项
截至评估基准日，西岭雪山分公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行所签署的信用证合同存在保证金质押，具体情况如下:开证金额序号申请人开证银行有效期担保方式（万元）成都文化旅游发展股中国建设银行股份
2023.02.15-保证金质
1份有限公司西岭雪山有限公司成都第六5601.89
2024.01.31押担保
运营分公司支行该信用证保证金系文旅股份因交通索道改造而采购索道设备所支付的国内信用证保证金。
截至评估基准日，除上述事项外，委估资产不存在其他抵押担保、对外担保事项存在。
3、未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至评估基准日，未决事项、法律纠纷如下：
（1）上海御庭酒店管理集团有限公司违约仲裁2017年4月15日，文旅股份与上海御庭酒店管理集团有限公司（以下称“上海御庭”）、苏州御庭置业管理有限公司（以下称“苏州御庭”）签署《股权转让合同》，购买了上海御庭所持有的都江堰御庭33%股权（对应1650万元的出资额，2018年该持股比例被稀释为16.34%）。2023年1月5日，因都江堰御庭自股权转让交易日起五年内的利润累计为亏损，达到《股权转让合同》约定的股权退出条件，文旅股份向中国国际经济贸易仲裁委员会提交仲裁申请，要求转让方上海御庭赔偿违约损失16320183元，并支付资金占用利息；担保方苏州御庭对此承担连带责任。截至本报告出具日，该案件已受理，正在审理过程中。本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
（七）评估结果分析与评估结果选取资产基础法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成
242本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
收益法是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。收益法评估是从企业整体出发，以企业的获利能力为核心，通过分析、判断和预测企业未来收益，考虑企业的经营风险和市场风险后，选取适当的折现率，折现求取企业价值。通常会受到企业规模、市场占有率、销售情况等因素影响。
资产基础法和收益法的评估角度、路径不同。资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业账面资产和可识别的表外无形资产的重置价值；
收益法是从企业未来获利能力角度来评价企业价值，即考虑了各项可辨认资产产生的收益，同时涵盖了诸如企业合理的资源配置、管理经验、独特的地理环境资源优势等不可确指的无形资产价值。通常情况下，选择收益法更能体现企业的价值。但鉴于文旅股份所处旅游行业因受公共卫生事件影响，行业尚处在逐渐恢复阶段，未来收益具有较大的不确定性，资产基础法的结果较为稳健，故采用资产基础法的评估结果作为最终评估结论更为合理。
因此，本次评估最终采用资产基础法评估结果作为最终评估结论，即文旅股份股东全部权益在基准日时点的价值为77213.93万元。
三、董事会对标的资产评估合理性及定价公允性的分析
（一）资产评估机构独立性、评估假设前提合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性
1、评估机构的独立性
本次交易聘请的中联评估具有证券从业资格，具备专业胜任能力。本次评估机构的选聘程序合规，评估机构及其经办人员与上市公司、交易对方、标的公司除业务关系外，无其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益或冲突。
中联评估作为本次交易的资产评估机构具备独立性。
2、评估假设前提的合理性
对标的资产的评估中，评估机构及其经办人员在评估报告中所设定的评估
243假设前提和限制条件按照国家有关法规和规定执行、遵循了市场通用的惯例或
准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
3、评估方法与评估目的的相关性
本次评估的目的是为本次交易提供合理的作价参考依据。本次资产评估工作按照国家有关法规与行业规范的要求，评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致；评估机构在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠；资产评估价值客观、公允。评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。
4、评估定价的公允性
本次交易聘请的评估机构符合独立性要求，具备相应的业务资格和胜任能力，评估方法选取理由充分，具体工作中按资产评估准则等法规要求执行了现场核查，取得了相应的证据资料，本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的参照数据及资料可靠，评估结果客观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，标的资产评估价值公允、准确。本次交易价格以符合《中华人民共和国证券法》规定的资产评估机构出具的并经文旅集团备案
的评估结果为基础，由交易各方协商确定，标的资产定价公允、合理，交易安排不存在损害上市公司和股东利益的情形。
综上所述，上市公司针对本次交易所选聘的评估机构具有独立性，评估假设前提合理，评估方法与评估目的具有相关性，出具的评估报告的评估结论合理，评估定价公允。
（二）本次评估依据的合理性分析
本次评估对置出资产杭州枫潭、南京莱茵达均采用了收益法和资产基础法进行评估。杭州枫潭主营业务为莱茵矩阵国际自有房屋销售及租赁以及地下车位的销售及租赁，南京莱茵达主营业务为莱茵之星大厦的租赁业务，鉴于杭州枫潭、南京莱茵达主要以收取租金为主，收入结构较为单一，且租金收入属于低回报率类型的收入，结合杭州枫潭、南京莱茵达历史年度的经营不稳定情况，
244采用租金收入预测得出的结论无法体现置出资产于评估基准日时点的价值，因
此最终选取资产基础法的评估结果作为置出资产的最终评估结论。
本次评估对文旅股份采用了收益法和资产基础法进行评估。由于资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业账面资产和可识别的表外无形资产的重置价值；收益法是从企业未来获利能力角度来评价企业价值，即考虑了各项可辨认资产产生的收益，同时涵盖了诸如企业合理的资源配置、管理经验、独特的地理环境资源优势等不可确指的无形资产价值。通常情况下，选择收益法更能体现企业的价值。但鉴于文旅股份所处旅游行业因受公共卫生事件的影响，行业尚处在逐渐恢复阶段，未来收益具有较大的不确定性，因此最终选取资产基础法的评估结果作为置入资产的最终评估结论。
综上所述，本次对标的资产的估值依据具有合理性。
（三）文旅股份后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、税收优惠等方面的变化趋势及应对措施及其对评估的影响
截至本报告出具日，未有迹象表明文旅股份在后续经营过程中的政策、宏观环境、技术、行业、税收优惠等方面会发生与《文旅股份评估报告》中的假
设和预测相违背的重大变化，预计对本次交易评估值不会产生影响。
（四）文旅股份与上市公司的协同效应分析
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育。通过本次交易，上市公司将原有部分房地产销售与租赁业务资产置出，同时置入行业前景良好的旅游业务资产。本次交易完成后，上市公司将持有文旅股份66.67%股份，上市公司的主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁。
文旅股份的主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，与上市公司现有房地产销售与租赁、体育业务从商品服务提供样式、经营模式、
客户及其需求、供应商等方面存在根本性差异，因此，文旅股份与上市公司之间不具有协同效应，本次评估及交易定价未考虑文旅股份与上市公司之间的协同效应。
但通过本次交易，上市公司将实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，从而增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性
245及持续性，符合上市公司股东的利益。
（五）本次交易定价的公允性分析
1、置出资产估值水平与同行业上市公司、市场可比交易比较
本次拟置出房地产杭州枫潭、南京莱茵达主营业务为房地产租赁与销售业务，截至2023年4月30日，同行业上市公司市盈率及市净率情况如下：
序号证券代码证券简称市盈率市净率
1 000002.SZ 万科 A 7.56 0.70
2 600048.SH 保利发展 9.08 0.84
3 001979.SZ 招商蛇口 24.79 1.05
4 601155.SH 新城控股 24.06 0.55
5 600606.SH 绿地控股 39.38 0.43
6 600383.SH 金地集团 6.03 0.56
平均值18.480.69
中位数16.570.63
杭州枫潭-1.32
南京莱茵达-1.43
注1：可比上市公司市盈率=2023年4月30日市值/2022年归属于母公司股东净利润；
可比上市公司市净率=2023年4月30日市值/2023年3月31日归属于母公司股东净资产。
注2：杭州枫潭、南京莱茵达2023年1-4月均处于亏损状态，不计算市盈率；置出资产市净率=评估值/评估基准日置出资产归属于母公司净资产账面价值。
选取最近一年并购重组交易中标的公司主营业务为房地产业务的交易案例
进行比较，具体情况如下：
序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
1 000523.SZ 广州浪奇 新仕诚 60%股权 收益法 2022/12/31 223.03%
鲁商置业100%股权资产基础法2022/10/3170.53%
菏泽置业100%股权资产基础法2022/10/318.16%
临沂地产100%股权资产基础法2022/10/3156.04%
2 600223.SH 鲁商发展
临沂置业51%股权资产基础法2022/10/314.41%
临沂金置业44.10%
资产基础法2022/10/3121.35%股权
临沂发展32%股权资产基础法2022/10/3115.69%
淄博置业100%股权资产基础法2022/9/3092.88%
3 000506.SZ 中润资源
济南兴瑞100%股权资产基础法2022/9/3080.58%
246序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
珠江股份所持有的房地产开发业务相关的
资产负债，包括珠江股份持有的与房地产开发业务相关的控股
4 600684.SH 珠江股份 公司股权、参股公司 资产基础法 2022/8/31 28.52%股权；应收参股公司与房地产开发相关的债权；为开展房地产开发业务发行的公司债券
平均值42.02%
中位数42.28%
杭州枫潭资产基础法2023/4/3032.34%
南京莱茵达资产基础法2023/4/3043.33%
注：增值率平均值计算剔除广州浪奇223.03%的极值。
截至2023年4月30日，同行业可比上市公司市净率平均值为0.69、中位数为0.63，本次拟置出的杭州枫潭和南京莱茵达市净率分别为1.32和1.43，高于可比上市公司市净率平均值和中位数。同行业可比案例的标的资产增值率平均值为42.02%，中位数为42.28%，本次拟置出的杭州枫潭和南京莱茵达评估增值率分别为32.34%和43.33%，与可比案例评估增值率的平均值和中位数较为接近。
综合来看，本次置出资产采用资产基础法进行评估符合行业惯例，具有合理性；
评估情况符合行业定价规则，交易定价具有公允性，充分考虑了上市公司股东的利益。
2、置入公司估值水平与同行业上市公司、市场可比交易比较
文旅股份主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，所处行业为旅游行业，截至2023年4月30日，同行业上市公司市盈率及市净率情况如下：
序号证券代码证券简称市盈率市净率
1 000888.ZS 峨眉山 A - 2.08
2 603199.SH 九华旅游 - 2.81
3 603199.SH 黄山旅游 - 2.06
4 002033.SZ 丽江股份 1716.51 2.56
平均值-2.38
247序号证券代码证券简称市盈率市净率
中位数-2.32
文旅股份26.791.25
注1：可比上市公司市盈率=2023年4月30日市值/2022年归属于母公司股东净利润；
可比上市公司市净率=2023年4月30日市值/2023年3月31日归属于母公司股东净资产。
注2：可比上市公司2022年归属于母公司股东净利润除丽江股份外均亏损，不计算可比上市公司市盈率。
注3：文旅股份市盈率=评估值/评估基准日文旅股份归属于归属于母公司股东净利润；
文旅股份市净率=评估值/评估基准日置出资产归属于母公司净资产账面价值。
从业务和交易相似性的角度，文旅股份所处行业较为细分，完全与文旅股份业务相同的近期交易案例较少，因此选取与交易标的同属于文旅消费行业的交易案例作为可比交易案例，具体情况如下：
序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
风景独好100%股权收益法2022/12/31211.39%
1 600358.SH 国旅联合
文旅科技100%股权收益法2022/12/31182.55%
百龙绿色100%股权资产基础法2022/4/30286.90%
凤凰祥盛100%股权收益法2022/4/30529.14%
黄龙洞旅游100%股1056.78
2 600576.SH 祥源文旅 收益法 2022/4/30 权 %
齐云山股份80%股
收益法2022/4/301.33%份
小岛科技100%股权收益法2022/4/3018.97%
3 西藏旅游 600749.SH 新绎游船 100%股权 收益法 2020/12/31 28.79%
4 南纺股份 600250.SH 秦淮风光 51%股权 收益法 2019/4/30 457.15%
5 三峡旅游 002627.SZ 九凤谷 100%股权 收益法 2018/12/31 297.22%
平均值223.72%
中位数249.15%
文旅股份66.67%股份资产基础法2023/4/3024.66%
注：增值率平均值计算剔除黄龙洞旅游1056.78%的评估增值率极值。
截至2023年4月30日，同行业可比上市公司市盈率为负值，主要原因系受公共卫生事件影响较大，可比上市公司2022年大部分亏损。市净率方面，同行业可比上市公司市净率平均值为2.38、中位数为2.32，文旅股份市净率为1.25，
略低于同行业平均水平。同行业可比案例的标的资产增值率平均值为223.72%，中位数为249.15%，文旅股份的评估增值率为24.66%，远低于同行业平均水平，主要原因系：文旅股份采用的资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映
248的是企业账面资产和可识别的表外无形资产的重置价值；同行业可比公司普遍
采用收益法评估，收益法在评估过程中不仅考虑了标的公司的账面资产，同时也考虑了其拥有的客户资源、市场开拓、销售渠道、经营管理水平、研发能力
等对盈利能力产生重大影响的因素，该部分因素无法在账面得到体现。通常情况下，选择收益法更能体现企业的价值。但鉴于文旅股份所处旅游行业受公共卫生事件影响，行业尚处在逐渐恢复阶段，未来收益具有较大的不确定性，采用资产基础法可以更为合理反映文旅股份现有资产的重置价值，反映企业股东权益的市场价值。
（六）评估基准日至重组报告书签署日的重要变化事项及其对评估结果的影响
评估基准日至重组报告书签署日，标的资产不存在重大期后事项。
四、独立董事对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与目的的相关性和交易定价的公允性发表的独立意见
公司独立董事根据相关法律、法规和规范性文件的规定，在详细核查了有关评估事项以后，就评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性，发表如下意见：
（一）评估机构的独立性
本次交易聘请的中联评估具有证券从业资格，具备专业胜任能力。本次评估机构的选聘程序合规，评估机构及其经办人员与上市公司、交易对方、标的公司除业务关系外，无其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益或冲突。
中联评估作为本次交易的资产评估机构具备独立性。
（二）评估假设前提的合理性
对标的资产的评估中，评估机构及其经办人员在评估报告中所设定的评估假设前提和限制条件按照国家有关法规和规定执行、遵循了市场通用的惯例或
准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
（三）评估方法与评估目的的相关性本次评估的目的是为本次交易提供合理的作价参考依据。本次资产评估工
249作按照国家有关法规与行业规范的要求，评估机构实际评估的资产范围与委托
评估的资产范围一致；评估机构在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠；资产评估价值客观、公允。评估方法选用恰当，评估结论合理，评估方法与评估目的相关性一致。
（四）评估定价的公允性
本次交易聘请的评估机构符合独立性要求，具备相应的业务资格和胜任能力，评估方法选取理由充分，具体工作中按资产评估准则等法规要求执行了现场核查，取得了相应的证据资料，本次评估实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的参照数据及资料可靠，评估结果客观、公正地反映了评估基准日评估对象的实际状况，标的资产评估价值公允、准确。本次交易价格以符合《中华人民共和国证券法》规定的资产评估机构出具的并经文旅集团备案
的评估结果为基础，由交易各方协商确定，标的资产定价公允、合理，交易安排不存在损害上市公司和股东利益的情形。
综上所述，我们认为：上市公司针对本次交易所选聘的评估机构具有独立性，评估假设前提合理，评估方法与评估目的具有相关性，出具的资产评估报告的评估结论合理，评估定价公允。
250第七节本次交易合同的主要内容
一、上市公司与文旅集团《重大资产重组协议》的主要内容
（一）合同主体
甲方：莱茵达体育发展股份有限公司
乙方：成都文化旅游发展集团有限责任公司
（二）交易方案
甲方以其持有的杭州枫潭100.00%股权、南京莱茵达100.00%股权与乙方持
有的文旅股份63.34%股份进行置换，资产置换的差额部分由甲方以现金方式向乙方补足。
本次交易完成后，甲方将持有乙方原持有的文旅股份63.34%股份；乙方将分别持有枫潭置业100.00%股权、南京莱茵达100.00%股权。
（三）交易价格、支付方式
1、评估机构以2023年4月30日作为评估基准日对置入公司和置出公司的
价值进行了评估。
根据《文旅股份评估报告》《杭州枫潭评估报告》《南京莱茵达评估报告》，置出公司杭州枫潭、南京莱茵达于评估基准日的股东全部权益评估值合计为
44712.36万元，置入公司文旅股份于评估基准日的股东全部权益评估值为
77213.93万元。依据上述评估价值，综合考虑本次交易的相关因素，经双方充分协商，本次交易的交易价格按照杭州枫潭100.00%股权、南京莱茵达100.00%股权作价44712.36万元、文旅股份100.00%股份作价77213.93万元的价格乘以
拟转让的股份比例进行计算。根据上述，乙方持有的文旅股份63.34%股份与甲方持有的置出资产的等值部分置换，差额部分即41949433.00元（大写：肆仟壹佰玖拾肆万玖仟肆佰叁拾叁元整）由甲方以现金方式向乙方补足。
2、支付方式：双方同意，甲方以现金方式补足的差额部分按照以下方式支
付：
（1）本协议生效之日起10个工作日内，甲方向乙方支付差额部分的50%，
251即20974717.00元（大写：贰仟零玖拾柒万肆仟柒佰壹拾柒元整）；
（2）置入资产交割日起10个工作日内，甲方向乙方支付差额部分的剩余
50%，即20974716.00元（大写：贰仟零玖拾柒万肆仟柒佰壹拾陆元整）。
（四）交易税费本次交易所涉及的相关税费由双方依据法律规定各自承担。
（五）资产交割
1、本协议生效之日起15工作日内，双方应配合向登记机关提交办理完毕
置入资产、置出资产过户登记手续的申请文件；并配合办理完成置入资产过户
至甲方、置出资产过户至乙方的过户登记手续。
2、双方应在交割日签署交割确认函，确认交割的具体事项。
3、因截至交割日置出公司、置入公司已发生的经营行为、非经营行为导致
置出公司、置入公司在交割日后受到包括但不限于工商、税务、质量、环保、
劳动及社会保障、住房公积金、不动产登记机构、安监、城管、消防、行业协
会等有权机关处以的罚款、滞纳金、停业等处罚，或被要求补缴相应款项的，由其转让前的股东按照转让前的出资比例分别向置出公司、置入公司以现金方式进行补足。
4、若甲方、乙方存在截至交割日未向对方书面披露的或有事项、或者存在
未列明于置出公司、置入公司财务报表中也未经双方确认、以及虽在置出公司、
置入公司财务报表中列明但负债的数额大于列明数额，导致置出公司、置入公司受到财产损失的，由其转让前的股东按照转让前的出资比例分别向置出公司、置入公司以现金方式补足。
（六）双方对资产交割的承诺
1、甲方承诺，置出资产交割日前，应促使及保证本次交易满足以下条件：
（1）置出资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
（2）不存在针对置出公司或置出资产的重大诉讼、仲裁、判决、裁决、裁
定、禁令、调查、处罚或其他法律程序且该等法律程序构成本次交易的重大障
252碍；
（3）置出公司的财务、经营状况不存在重大不利变化或可能发生重大不利变化，保持其现行的业务组织结构且保证其必备的人员构成无重大变化，甲方维持其资产（包括但不限于流动资产、固定资产、知识产权及其他无形资产）
及相关权益的良好状态（资产的正常耗损除外），并维系其与客户、供应商及有关人士的正常业务关系，尽其最大努力避免其商誉和现有商业价值受损；
（4）甲方在本协议项下所作任何声明、陈述、保证和承诺，在置出资产交
割日于所有重大方面均为真实、准确和完整的，如同该等声明、陈述、保证和承诺于置出资产交割日作出一样。
2、乙方承诺，置入资产交割日前，应促使及保证本次交易满足以下条件：
（1）置入资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
（2）不存在针对文旅股份或标的资产的重大诉讼、仲裁、判决、裁决、裁
定、禁令、调查、处罚或其他法律程序且该等法律程序构成本次交易的重大障碍；
（3）文旅股份的财务、经营状况不存在重大不利变化或可能发生重大不利变化，保持其现行的业务组织结构且保证其必备的人员构成无重大变化，乙方维持其资产（包括但不限于流动资产、固定资产、知识产权及其他无形资产）
及相关权益的良好状态（资产的正常耗损除外），并维系其与客户、供应商及有关人士的正常业务关系，尽其最大努力避免其商誉和现有商业价值受损；
（4）乙方在本协议项下所作任何声明、陈述、保证和承诺，在置入资产交
割日于所有重大方面均为真实、准确和完整的，如同该等声明、陈述、保证和承诺于置入资产交割日作出一样。
（七）债权债务安排
本次交易不涉及标的公司债权债务的处置或转移事项，标的公司在交割日前的债权债务在交割日后仍由其享有或承担。
253（八）人员安排
本次交易不涉及标的公司职工安置事项，标的公司的职工将根据其与标的公司签署的劳动合同继续在标的公司从事原本工作。
（九）过渡期的损益安排
1、置出公司、置入公司于评估基准日之前的滚存未分配利润（如有），不
在交割日前分配，由置出公司、置入公司本次交易完成后的全体股东分别享有。
2、过渡期内，置出公司、置入公司运营所产生的盈利或因其他原因增加的
净资产以及运营所产生的亏损或因其他原因减少的净资产，由置出公司、置入公司本次交易完成后的全体股东分别享有和承担。
3、过渡期内，甲方对置出公司及其资产、乙方对置入公司及其资产分别负
有管理义务，双方应分别促使置出公司、置入公司在过渡期内按照与过去惯例相符的正常业务经营方式经营业务并在各重大方面遵守适用法律。过渡期内，如置出公司、置入公司出现对本次交易实施产生重大不利影响的状况或对其生
产经营有重大影响的事件，双方应及时书面通知对方并作出妥善处理。
4、过渡期内，非经对方书面同意，置出公司、置入公司均不进行分红。
（十）陈述、保证与承诺
1、甲方在此作出如下陈述、保证与承诺：
（1）甲方是一家根据中国法律依法设立并有效存续的股份有限公司，有权签订并履行本协议且能够独立承担民事责任；
（2）除本协议规定的相关程序外，甲方具有完全的权力和授权签署和履行本协议，就签署本协议已经取得所必须的全部或充分的授权及/或批准；
（3）甲方签署及履行本协议，不会违反法律、法规或规范性文件的规定，不会抵触或违反其作为当事人一方（或受之约束）的其他任何协议，也不会违反对甲方或其拥有的任何资产有管辖权的政府部门的决定、命令或要求或法院、
仲裁机构的判决、裁定或裁决；
（4）置出资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
254（5）甲方向乙方、参与本次交易的中介机构提供的资料、文件及数据均是
真实、准确、完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
（6）甲方在本协议中的任何陈述、保证与承诺均是真实、准确和完整的。
2、乙方在此作出如下陈述、保证与承诺：
（1）乙方均为根据中国法律依法设立并有效存续的有限责任公司，有权签订并履行本协议且能够独立承担民事责任；
（2）乙方具有完全的权力和授权签署和履行本协议，就签署本协议已经取
得所必须的全部或充分的授权及/或批准；
（3）乙方签署及履行本协议，不会违反法律、法规或规范性文件的规定，不会抵触或违反其作为当事人一方（或受之约束）的其他任何协议，也不会违反对乙方或其拥有的任何资产有管辖权的政府部门的决定、命令或要求或法院、
仲裁机构的判决、裁定或裁决。
（4）标的资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
（5）乙方向甲方、参与本次交易的中介机构提供的资料、文件及数据均是
真实、准确、完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
（6）乙方在本协议中的任何陈述、保证与承诺均是真实、准确和完整的。
（十一）保密
1、双方同意，自本协议签署之日起至本次交易被依法披露之日止，双方对
下述信息或文件应承担严格的保密义务：
（1）双方在订立本协议前，及在订立及履行本协议过程中获知的与本协议
有关的全部信息，包括但不限于交易方案、商业条件（意图）、谈判过程和内容等；
（2）本协议事项有关的全部文件和资料，包括但不限于任何文件、材料、数据、合同、财务报告等；
（3）一旦被泄露或披露将导致市场传闻、股票价格波动等异常状况的其它
255信息和文件。
2、除双方向有权部门履行报批手续外，未经本协议其他方事前书面同意，
任何一方均不得以任何方式向本协议之外的第三方泄露或披露上述信息和文件。
双方应当采取必要措施，将本方知悉或了解上述信息和文件的人员限制在从事本次交易的相关人员范围之内，并要求相关人员严格遵守本条规定。
3、下列情形不被视为披露或泄露信息和文件：
（1）所披露的信息和文件在披露之前已为公众所知；
（2）依据法律、法规或规范性文件的强制性规定，或有管辖权的政府部门（如中国证监会）或深交所的决定、命令或要求，或法院、仲裁机构的判决、裁定或裁决，而进行的披露；
（3）以订立及履行本协议为目的，在聘请各中介机构（包括独立财务顾问、审计师、评估师和律师）之前和/或之后，向各中介机构进行的披露。
（十二）违约责任
1、若甲方未按照约定按期足额向乙方支付款项且在收到乙方书面通知后仍
未在通知要求的时间内支付应付未付款项的，甲方自通知载明的付款期限届满之日起每逾期一日，应向乙方支付应付未付金额万分之二的违约金；给乙方造成损失的，还应当赔偿乙方的相关损失。
2、若因一方原因，导致无法按照约定办理完成过户登记手续，且违约方在
收到守约方书面通知后仍未在通知要求的时间内配合办理完成过户登记的，违约方自通知要求办理完成的期限届满之日起每逾期完成一日，应向守约方支付未办理完成过户登记的标的资产或置出资产对应的交易对价金额万分之二的违约金；给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方的相关损失。
3、除本协议其他条款另有规定外，本协议项下任何一方违反其于本协议中作出的陈述、保证、承诺及其他义务而给另一方造成损失的（包括但不限于守约方为主张权益而支付的必要费用等），应当按照法律规定承担违约责任，赔偿其给另一方所造成的损失。
256（十三）协议的生效和终止
1、本协议经双方签署（法定代表人或授权代表签署，并加盖公章）后成立，其中，保密、违约责任、适用法律和争议解决条款自本协议成立时生效，其他条款于以下事项全部满足后生效（以最后一个条件的满足日为生效日）：
（1）甲方董事会、股东大会批准本次交易；
（2）乙方董事会批准本次交易；
（3）其他有权单位的审查或审批程序（如需）。
2、若存在影响本次交易的实质性障碍或本次交易未能通过相关主管部门的
口头或书面审批、核准（除双方另有约定外），导致本协议无法履行，经双方协商无法解决的，本协议终止，双方互不承担任何违约或赔偿责任。
3、本协议保密和管辖法律和争议解决部分不因本协议的到期或者失效而无效。
4、经双方协商同意，可变更或终止本协议。
（十四）法律适用与争议的解决
1、本协议的订立和履行适用中国法律，并依据中国法律解释。
2、凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方首先友好协商解决。
无法协商解决的，均应提交成都仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁的开庭地点为成都市。
3、除有关争议的条款外，在争议解决期间，不影响本协议其它条款的有效性。
二、上市公司与成都体产《重大资产重组协议》的主要内容
（一）合同主体
甲方：莱茵达体育发展股份有限公司
乙方：成都体育产业有限责任公司
257（二）交易方案
甲方以支付现金方式购买乙方持有的文旅股份3.33%股份。
本次交易完成后，甲方将持有乙方原持有的文旅股份3.33%股份。
（三）交易价格、支付方式
1、评估机构以2023年4月30日作为评估基准日对置入公司的价值进行了评估。
根据《文旅股份评估报告》，置入公司文旅股份于评估基准日的股东全部权益评估值为77213.93万元。依据上述评估价值，综合考虑本次交易的相关因素，经双方充分协商，本次交易的交易价格按照文旅股份100.00%股份作价
77213.93万元的价格乘以拟转让的股份比例进行计算。根据上述，甲方以现金方式向乙方支付的交易对价为25712239.00元（大写：贰仟伍佰柒拾壹万贰仟贰佰叁拾玖元整）。
2、支付方式：双方同意，本次交易的交易对价按照以下方式支付：
（1）本协议生效之日起10个工作日内，甲方向乙方支付交易对价的50%，即12856120.00元（大写：壹仟贰佰捌拾伍万陆仟壹佰贰拾元整）；
（2）购买资产交割日起10个工作日内，甲方向乙方支付交易对价的剩余
50%，即12856119.00元（大写：壹仟贰佰捌拾伍万陆仟壹佰壹拾玖元整）。
（四）交易税费本次交易所涉及的相关税费由双方依据法律规定各自承担。
（五）资产交割
1、本协议生效之日起15工作日内，双方应配合向登记机关提交办理完毕
购买资产过户登记手续的申请文件；并配合办理完成购买资产过户至甲方的过户登记手续。
2、双方应在交割日签署交割确认函，确认交割的具体事项。
3、因截至交割日置入公司已发生的经营行为、非经营行为导致置入公司在
交割日后受到包括但不限于工商、税务、质量、环保、劳动及社会保障、住房
258公积金、不动产登记机构、安监、城管、消防、行业协会等有权机关处以的罚
款、滞纳金、停业等处罚，或被要求补缴相应款项的，由其转让前的股东按照转让前的出资比例分别向置入公司以现金方式进行补足。
4、若甲方、乙方存在截至交割日未向对方书面披露的或有事项、或者存在
未列明于置入公司财务报表中也未经双方确认、以及虽在置入公司财务报表中
列明但负债的数额大于列明数额，导致置入公司受到财产损失的，由其转让前的股东按照转让前的出资比例分别向置入公司以现金方式补足。
（六）乙方对资产交割的承诺
乙方承诺，购买资产交割日前，应促使及保证本次交易满足以下条件：
1、购买资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，
亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
2、不存在针对文旅股份或标的资产的重大诉讼、仲裁、判决、裁决、裁定、禁令、调查、处罚或其他法律程序且该等法律程序构成本次交易的重大障碍；
3、文旅股份的财务、经营状况不存在重大不利变化或可能发生重大不利变化，保持其现行的业务组织结构且保证其必备的人员构成无重大变化，乙方维持其资产（包括但不限于流动资产、固定资产、知识产权及其他无形资产）及
相关权益的良好状态（资产的正常耗损除外），并维系其与客户、供应商及有关人士的正常业务关系，尽其最大努力避免其商誉和现有商业价值受损；
（4）乙方在本协议项下所作任何声明、陈述、保证和承诺，在购买资产交
割日于所有重大方面均为真实、准确和完整的，如同该等声明、陈述、保证和承诺于置入资产交割日作出一样。
（七）债权债务安排
本次交易不涉及置入公司债权债务的处置或转移事项，置入公司在交割日前的债权债务在交割日后仍由其享有或承担。
（八）人员安排
本次交易不涉及置入公司职工安置事项，置入公司的职工将根据其与置入公司签署的劳动合同继续在标的公司从事原本工作。
259（九）过渡期的损益安排
1、置入公司于评估基准日之前的滚存未分配利润（如有），不在交割日前分配，由置入公司本次交易完成后的全体股东分别享有。
2、过渡期内，置入公司运营所产生的盈利或因其他原因增加的净资产以及
运营所产生的亏损或因其他原因减少的净资产，由置入公司本次交易完成后的全体股东分别享有和承担。
3、过渡期内，乙方对置入公司及其资产分别负有管理义务，应促使置入公
司在过渡期内按照与过去惯例相符的正常业务经营方式经营业务并在各重大方
面遵守适用法律。过渡期内，如置入公司出现对本次交易实施产生重大不利影响的状况或对其生产经营有重大影响的事件，乙方应及时书面通知甲方并作出妥善处理。
4、过渡期内，非经甲方书面同意，置入公司均不进行分红。
（十）陈述、保证与承诺
1、甲方在此作出如下陈述、保证与承诺：
（1）甲方是一家根据中国法律依法设立并有效存续的股份有限公司，有权签订并履行本协议且能够独立承担民事责任；
（2）除本协议规定的相关程序外，甲方具有完全的权力和授权签署和履行本协议，就签署本协议已经取得所必须的全部或充分的授权及/或批准；
（3）甲方签署及履行本协议，不会违反法律、法规或规范性文件的规定，不会抵触或违反其作为当事人一方（或受之约束）的其他任何协议，也不会违反对甲方或其拥有的任何资产有管辖权的政府部门的决定、命令或要求或法院、
仲裁机构的判决、裁定或裁决；
（4）甲方向乙方、参与本次交易的中介机构提供的资料、文件及数据均是
真实、准确、完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
（5）甲方在本协议中的任何陈述、保证与承诺均是真实、准确和完整的。
2、乙方在此作出如下陈述、保证与承诺：
260（1）乙方均为根据中国法律依法设立并有效存续的有限责任公司，有权签
订并履行本协议且能够独立承担民事责任；
（2）乙方具有完全的权力和授权签署和履行本协议，就签署本协议已经取
得所必须的全部或充分的授权及/或批准；
（3）乙方签署及履行本协议，不会违反法律、法规或规范性文件的规定，不会抵触或违反其作为当事人一方（或受之约束）的其他任何协议，也不会违反对乙方或其拥有的任何资产有管辖权的政府部门的决定、命令或要求或法院、
仲裁机构的判决、裁定或裁决。
（4）购买资产不存在质押、冻结或设置第三方权利或被司法机关查封的情形，亦不存在任何权属纠纷和争议或限制转让的其他情形；
（5）乙方向甲方、参与本次交易的中介机构提供的资料、文件及数据均是
真实、准确、完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
（6）乙方在本协议中的任何陈述、保证与承诺均是真实、准确和完整的。
（十一）保密
1、双方同意，自本协议签署之日起至本次交易被依法披露之日止，双方对
下述信息或文件应承担严格的保密义务：
（1）双方在订立本协议前，及在订立及履行本协议过程中获知的与本协议
有关的全部信息，包括但不限于交易方案、商业条件（意图）、谈判过程和内容等；
（2）本协议事项有关的全部文件和资料，包括但不限于任何文件、材料、数据、合同、财务报告等；
（3）一旦被泄露或披露将导致市场传闻、股票价格波动等异常状况的其它信息和文件。
2、除双方向有权部门履行报批手续外，未经本协议其他方事前书面同意，
任何一方均不得以任何方式向本协议之外的第三方泄露或披露上述信息和文件。
双方应当采取必要措施，将本方知悉或了解上述信息和文件的人员限制在从事本次交易的相关人员范围之内，并要求相关人员严格遵守本条规定。
2613、下列情形不被视为披露或泄露信息和文件：
（1）所披露的信息和文件在披露之前已为公众所知；
（2）依据法律、法规或规范性文件的强制性规定，或有管辖权的政府部门（如中国证监会）或深交所的决定、命令或要求，或法院、仲裁机构的判决、裁定或裁决，而进行的披露；
（3）以订立及履行本协议为目的，在聘请各中介机构（包括独立财务顾问、审计师、评估师和律师）之前和/或之后，向各中介机构进行的披露。
（十二）违约责任
1、若甲方未按照约定按期足额向乙方支付款项且在收到乙方书面通知后仍
未在通知要求的时间内支付应付未付款项的，甲方自通知载明的付款期限届满之日起每逾期一日，应向乙方支付应付未付金额万分之二的违约金；给乙方造成损失的，还应当赔偿乙方的相关损失。
2、若因一方原因，导致无法按照约定办理完成过户登记手续，且违约方在
收到守约方书面通知后仍未在通知要求的时间内配合办理完成过户登记的，违约方自通知要求办理完成的期限届满之日起每逾期完成一日，应向守约方支付未办理完成过户登记的标的资产或置出资产对应的交易对价金额万分之二的违约金；给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方的相关损失。
3、除本协议其他条款另有规定外，本协议项下任何一方违反其于本协议中作出的陈述、保证、承诺及其他义务而给另一方造成损失的（包括但不限于守约方为主张权益而支付的必要费用等），应当按照法律规定承担违约责任，赔偿其给另一方所造成的损失。
（十三）协议的生效和终止
1、本协议经双方签署（法定代表人或授权代表签署，并加盖公章）后成立，其中，保密、违约责任、适用法律和争议解决条款自本协议成立时生效，其他条款于以下事项全部满足后生效（以最后一个条件的满足日为生效日）：
（1）甲方董事会、股东大会批准本次交易；
（2）乙方执行董事工作会批准本次交易；
262（3）其他有权单位的审查或审批程序（如需）。
2、若存在影响本次交易的实质性障碍或本次交易未能通过相关主管部门的
口头或书面审批、核准（除双方另有约定外），导致本协议无法履行，经双方协商无法解决的，本协议终止，双方互不承担任何违约或赔偿责任。
3、本协议保密和管辖法律和争议解决部分不因本协议的到期或者失效而无效。
4、经双方协商同意，可变更或终止本协议。
（十四）法律适用与争议的解决
1、本协议的订立和履行适用中国法律，并依据中国法律解释。
2、凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方首先友好协商解决。
无法协商解决的，均应提交成都仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁的开庭地点为成都市。
3、除有关争议的条款外，在争议解决期间，不影响本协议其它条款的有效性。
三、《重大资产重组协议补充协议》的主要内容
（一）合同主体
甲方：莱茵达体育发展股份有限公司
乙方：成都文化旅游发展集团有限责任公司
（二）往来款支付
截至本补充协议签署日，杭州枫潭尚有13203975.62元往来款未支付给甲方，南京莱茵达尚有49915219.50元往来款未支付给甲方。双方同意，在置出资产交割日当天，甲方应与置出公司办理完毕上述未付往来款的结算工作，乙方应为置出公司向甲方支付往来款事项提供资金支持，乙方最终提供的资金金额以置出资产交割日当日甲方与置出公司未结清往来款的具体金额为准。乙方向置出公司提供资金的利率不应高于贷款市场报价利率，且甲方、置出公司无
263需对此提供担保。
双方确认，除前述未付往来款外，甲方与置出公司、乙方与文旅股份及其控股子公司不存在其他尚未了结的非经营性资金占用事项。
（三）协议的生效
本补充协议经双方签署（法定代表人或授权代表签署，并加盖公章）后成立，于以下事项全部满足后生效（以最后一个条件的满足日为生效日）：
1、甲方董事会、股东大会批准本次交易；
2、乙方董事会批准本次交易；
3、其他有权单位的审查或审批程序（如需）。
264第八节独立财务顾问核查意见
一、基本假设
独立财务顾问对本次交易所发表的独立财务顾问意见基于以下主要假设：
1、本次交易各方均遵循诚实信用的原则，均按照有关协议条款全面履行其
应承担的责任；
2、本次交易各方所提供的有关本次交易的资料具备真实性、准确性、完整
性和及时性；
3、有关中介机构对本次交易出具的法律、财务审计和评估等文件真实可靠；
4、国家现行法律、法规、政策无重大变化，宏观经济形势不会出现恶化；
5、本次交易所涉及的权益所在地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
6、交易各方所属行业的国家政策及市场环境无重大的不可预见的变化；
7、无其它人力不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
二、对本次交易合规性的核查意见
（一）本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定
1、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法
律和行政法规的规定
本次交易拟置入及购买文旅股份66.67%股份，文旅股份主要从事旅游行业，本次交易完成后，上市公司将增加旅游相关业务。根据国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2019年本）（2021年修订）》，生态旅游、森林旅游、体育旅游等资源综合开发、基础设施建设及信息等服务属于鼓励类产业。因此，本次交易符合国家产业政策的规定。
文旅股份主要从事旅游行业，不属于高污染行业，在生产经营过程中能够遵守国家环境保护及防治污染的有关法律、法规，报告期内不存在因环境保护违法违规行为而受到重大行政处罚的情形。因此，本次交易符合环境保护的相关规定。
265文旅股份虽然所拥有的土地使用权及房屋建筑物存在一定的权属瑕疵，但
报告期内不存在因违反土地管理方面法律法规而受到重大行政处罚的情况；上市公司及其截至报告期末合并报表范围内从事房地产开发业务的控股子公司不
存在因闲置土地、炒地行为、捂盘惜售、哄抬房价而受到相关主管部门重大行政处罚的情形。因此，本次交易符合有关土地管理的法律和行政法规的规定。
本次交易未达到《国务院关于经营者集中申报标准的规定》规定的经营者
集中申报标准，不存在违反《中华人民共和国反垄断法》规定的情形。
综上所述，本次交易不存在不符合国家产业政策和有关违反国家有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规规定的情形，符合《重组管理办法》
第十一条第（一）项的规定。
2、本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
根据《证券法》《股票上市规则》的规定，上市公司股权分布发生变化不再具备上市条件是指：社会公众持有的股份低于公司股份总数的25%，公司股本总额超过人民币4亿元的，社会公众持股的比例低于10%。社会公众不包括：
1、持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人；2、上市公司的董事、监事、高级管理人员及其关联人。
本次交易不涉及发行股份，本次交易完成后，上市公司股权结构不发生变动，本次交易不会导致上市公司的股本总额和股权结构发生变化。
因此，本次交易完成后，社会公众股东合计持有的股份不会低于上市公司总股本的10%，不会出现导致莱茵体育不符合股票上市条件的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（二）项的规定。
3、本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权
益的情形
本次交易置出资产、置入及购买资产的交易价格以符合《证券法》规定的
资产评估机构出具的评估报告的评估结果为基础，由上市公司与交易对方协商确定，并已由交易各方签订附条件生效的《重大资产重组协议》约定。本次交易中，上市公司保证评估机构及其经办人员与上市公司、交易对方、标的公司除业务关系外，无其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益或冲突，具有
266独立性，其最终出具的评估报告符合客观、公正、独立、科学的原则。
因此，本次交易的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（三）项的规定。
4、本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，
相关债权债务处理合法
本次交易上市公司拟置出杭州枫潭100%股权、南京莱茵达100%股权，拟置入及购买文旅股份66.67%股份，上述标的资产权属清晰，不存在产权纠纷或潜在纠纷，不存在质押、担保、查封、冻结等权利受限的情形，资产过户或者转移不存在法律障碍，相关债权债务的处理合法。
本次交易完成后，文旅股份将成为上市公司的子公司，杭州枫潭和南京莱茵达将成为文旅集团的子公司，仍为独立的法律主体，不涉及对各自原有债权债务的处理，债权债务主体未发生变更，本次交易不涉及标的公司债权债务的转移。
根据上市公司、杭州枫潭以及文旅股份的相关贷款/担保合同约定，本次股权转让需取得债权人同意并需落实债务担保责任等。针对上市公司向杭州枫潭银行借款提供的担保，上市公司已向杭州枫潭提供借款3100.00万元，用于其清偿银行借款并解除上市公司对其的担保，2023年8月15日，杭州枫潭已结清江苏银行股份有限公司杭州分行借款，上市公司对杭州枫潭的担保已解除。文旅集团将于置出资产交割日当天向置出公司提供借款，用于置出公司清偿与上市公司之间的资金往来。除此之外，上市公司、文旅股份已取得相关金融机构债权人关于原则上同意本次交易的同意函。
综上所述，本次交易所涉及的标的资产权属清晰，除本次交易尚需履行程序和取得批准外，资产过户或者转移不存在实质性法律障碍，相关债权债务处理合法，符合《重组管理办法》第十一条第（四）项的规定。
5、本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公
司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易完成后，文旅股份将纳入莱茵体育的合并范围，预计上市公司盈利能力将有所提升，有助于增强上市公司的持续经营能力。
267因此，本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市
公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形，符合《重组管理办法》
第十一条第（五）项的规定。
6、本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与
实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定
本次交易前，上市公司在资产、人员、财务、机构和业务方面保持独立。
本次交易完成后，上市公司将严格按照《上市公司治理准则》等法律法规的要求，继续完善相关内部决策和管理制度，建立健全有效的法人治理结构，保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务等方面的独立性，规范上市公司运作，符合《重组管理办法》第十一条第（六）项的规定。
7、本次交易有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构
本次交易前，上市公司已按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律、法规及中国证监会、深交所的相关规定，在《公司章程》的框架下，设置了股东大会、董事会、监事会等组织机构并制定了相应的议事规则，具有健全的法人治理结构和完善的内部控制制度。本次交易完成后，上市公司仍将严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等相关法律、法规、规
范性文件、《公司章程》等公司制度的要求规范运作，进一步完善公司法人治理结构，切实保护全体股东的利益。
因此，本次交易前上市公司已形成健全有效的法人治理结构，本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构，不会对上市公司的法人治理结构造成不利影响，符合《重组管理办法》第十一条第（七）项的规定。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定。
（二）本次交易不属于《重组管理办法》第十三条规定的重组上市
截至本报告出具日，上市公司最近36个月内控制权未发生变动。本次交易不涉及发行股份，不涉及上市公司股权的变动，不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变更。因此，本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定
268的重组上市情形，本次交易不构成重组上市。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定的重组上市情形，本次交易不构成重组上市。
（三）本次交易不涉及《重组管理办法》第四十三条、第四十四条规定的情形
本次交易不涉及股份发行、不存在募集配套资金的情况。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易不涉及《重组管理办法》第四十三
条、第四十四条规定的情形。
（四）本次交易符合《上市公司监管指引第9号——上市公司筹划和实施重大资产重组的监管要求》第四条的规定
1、本次交易的标的资产为股权，不涉及立项、环保、行业准入、用地、规
划、许可建设等有关报批事项。本次交易涉及的有关报批事项、有关主管部门报批的进展情况和尚需呈报批准的程序已在本报告中披露，并对可能无法获得批准的风险作出了特别提示。
2、本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，文旅集团、成都
体产对该等股份拥有合法的权利，不存在被限制或禁止转让的情形，文旅股份亦不存在出资不实或者影响其合法存续的情况。
3、本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，文旅股份具备开
展经营活动所必备的独立完整资产以及相应的人员、销售和管理体系。本次交易不会影响上市公司资产的完整性，不会影响上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面的独立性。
4、本次交易有利于上市公司改善财务状况、增强持续经营能力，有利于上
市公司实现业务转型、增强抗风险能力，不会影响上市公司的独立性，且不会新增重大不利影响的同业竞争，基于旅游行业政策与主要经营模式等原因会新增关联交易。
经核查，独立财务顾问认为：除了基于旅游行业政策与主要经营模式等原因会新增关联交易外，本次交易符合《上市公司监管指引第9号》第四条的规
269定。
三、对本次交易所涉及的资产定价合理性的核查意见
（一）本次交易定价依据
本次交易中，评估机构以2023年4月30日为评估基准日，采用资产基础法和收益法对标的资产的价值进行评估，并选用资产基础法评估结果作为本次评估结果。上市公司以评估报告的评估结果为依据，确定标的资产作价，具体情况如下：
1、评估情况
（1）拟置出资产的评估情况
单位：万元
交易标的评估或估值评估或估值增值率/本次拟交易其他基准日交易价格名称方法结果溢价率的权益比例说明
2023年4
杭州枫潭资产基础法35031.9932.34%100.00%35031.99无月30日南京莱茵2023年4资产基础法9680.3743.33%100.00%9680.37无达月30日
合计--44712.36--44712.36-
（2）拟置入及购买资产的评估情况
单位：万元本次拟交
交易标的评估或估评估或估增值率/其他基准日易的权益交易价格名称值方法值结果溢价率说明比例
2023年4资产基础
文旅股份77213.9324.66%66.67%51478.53无月30日法
合计--77213.93--51478.53-
2、支付方式
（1）拟置出资产的支付方式
单位：元交易标的名称及支付方式向该交易对方序号交易对方权益比例资产置换现金收取的总对价杭州枫潭
1文旅集团350319900.00-350319900.00
100%股权
南京莱茵达
2文旅集团96803700.00-96803700.00
100%股权
合计--447123600.00-447123600.00
270（2）拟置入及购买资产的支付方式
单位：元交易标的名称及支付方式向该交易对方序号交易对方权益比例资产置换现金支付的总对价文旅股份
1文旅集团447123600.0041949433.00489073033.00
63.34%股份
文旅股份
2成都体产-25712239.0025712239.00
3.33%股份
合计--447123600.0067661672.00514785272.00
（二）本次交易定价的公允性分析
1、置出资产估值水平与同行业上市公司、市场可比交易比较
本次拟置出房地产杭州枫潭、南京莱茵达主营业务为房地产租赁与销售业务，截至2023年4月30日，同行业上市公司市盈率及市净率情况如下：
序号证券代码证券简称市盈率市净率
1 000002.SZ 万科 A 7.56 0.70
2 600048.SH 保利发展 9.08 0.84
3 001979.SZ 招商蛇口 24.79 1.05
4 601155.SH 新城控股 24.06 0.55
5 600606.SH 绿地控股 39.38 0.43
6 600383.SH 金地集团 6.03 0.56
平均值18.480.69
中位数16.570.63
杭州枫潭-1.32
南京莱茵达-1.43
注1：可比上市公司市盈率=2023年4月30日市值/2022年归属于母公司股东净利润；
可比上市公司市净率=2023年4月30日市值/2023年3月31日归属于母公司股东净资产。
注2：杭州枫潭、南京莱茵达2023年1-4月均处于亏损状态，不计算市盈率；置出资产市净率=评估值/评估基准日置出资产归属于母公司净资产账面价值。
选取最近一年并购重组交易中标的公司主营业务为房地产业务的交易案例
进行比较，具体情况如下：
序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
1 000523.SZ 广州浪奇 新仕诚 60%股权 收益法 2022/12/31 223.03%
鲁商置业100%股权资产基础法2022/10/3170.53%
2 600223.SH 鲁商发展
菏泽置业100%股权资产基础法2022/10/318.16%
271序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
临沂地产100%股权资产基础法2022/10/3156.04%
临沂置业51%股权资产基础法2022/10/314.41%
临沂金置业44.10%
资产基础法2022/10/3121.35%股权
临沂发展32%股权资产基础法2022/10/3115.69%
淄博置业100%股权资产基础法2022/9/3092.88%
3 000506.SZ 中润资源
济南兴瑞100%股权资产基础法2022/9/3080.58%珠江股份所持有的房地产开发业务相关的
资产负债，包括珠江股份持有的与房地产开发业务相关的控股
4 600684.SH 珠江股份 公司股权、参股公司 资产基础法 2022/8/31 28.52%股权；应收参股公司与房地产开发相关的债权；为开展房地产开发业务发行的公司债券
平均值42.02%
中位数42.28%
杭州枫潭资产基础法2023/4/3032.34%
南京莱茵达资产基础法2023/4/3043.33%
注：增值率平均值计算剔除广州浪奇223.03%的极值。
截至2023年4月30日，同行业可比上市公司市净率平均值为0.69、中位数为0.63，本次拟置出的杭州枫潭和南京莱茵达市净率分别为1.32和1.43，高于可比上市公司市净率平均值和中位数。同行业可比案例的标的资产增值率平均值为42.02%，中位数为42.28%，本次拟置出的杭州枫潭和南京莱茵达评估增值率分别为32.34%和43.33%，与可比案例评估增值率的平均值和中位数较为接近。
综合来看，本次置出资产采用资产基础法进行评估符合行业惯例，具有合理性；
评估情况符合行业定价规则，交易定价具有公允性，充分考虑了上市公司股东的利益。
2、置入公司估值水平与同行业上市公司、市场可比交易比较
文旅股份主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，所处行业为旅游行业，截至2023年4月30日，同行业上市公司市盈率及市净率情况如下：
272序号证券代码证券简称市盈率市净率
1 000888.ZS 峨眉山 A - 2.08
2 603199.SH 九华旅游 - 2.81
3 603199.SH 黄山旅游 - 2.06
4 002033.SZ 丽江股份 1716.51 2.56
平均值-2.38
中位数-2.32
文旅股份26.791.25
注1：可比上市公司市盈率=2023年4月30日市值/2022年归属于母公司股东净利润；
可比上市公司市净率=2023年4月30日市值/2023年3月31日归属于母公司股东净资产。
注2：可比上市公司2022年归属于母公司股东净利润除丽江股份外均亏损，不计算可比上市公司市盈率。
注3：文旅股份市盈率=评估值/评估基准日文旅股份归属于归属于母公司股东净利润；
文旅股份市净率=评估值/评估基准日置出资产归属于母公司净资产账面价值。
从业务和交易相似性的角度，文旅股份所处行业较为细分，完全与文旅股份业务相同的近期交易案例较少，因此选取与交易标的同属于文旅消费行业的交易案例作为可比交易案例，具体情况如下：
序号证券代码证券简称标的资产评估方法评估基准日增值率
风景独好100%股权收益法2022/12/31211.39%
1 600358.SH 国旅联合
文旅科技100%股权收益法2022/12/31182.55%
百龙绿色100%股权资产基础法2022/4/30286.90%
凤凰祥盛100%股权收益法2022/4/30529.14%
黄龙洞旅游100%股
2 600576.SH 祥源文旅 收益法
1056.78
2022/4/30
权%
齐云山股份80%股
收益法2022/4/301.33%份
小岛科技100%股权收益法2022/4/3018.97%
3 600749.SH 西藏旅游 新绎游船 100%股权 收益法 2020/12/31 28.79%
4 600250.SH 南纺股份 秦淮风光 51%股权 收益法 2019/4/30 457.15%
5 002627.SZ 三峡旅游 九凤谷 100%股权 收益法 2018/12/31 297.22%
平均值223.72%
中位数249.15%
文旅股份66.67%股份资产基础法2023/4/3024.66%
注：增值率平均值计算剔除黄龙洞旅游1056.78%的评估增值率极值。
截至2023年4月30日，同行业可比上市公司市盈率为负值，主要原因系受公共卫生事件影响较大，可比上市公司2022年大部分亏损。市净率方面，同行273业可比上市公司市净率平均值为2.38、中位数为2.32，文旅股份市净率为1.25，
略低于同行业平均水平。同行业可比案例的标的资产增值率平均值为223.72%，中位数为249.15%，文旅股份的评估增值率为24.66%，远低于同行业平均水平，主要原因系：文旅股份采用的资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业账面资产和可识别的表外无形资产的重置价值；同行业可比公司普遍
采用收益法评估，收益法在评估过程中不仅考虑了标的公司的账面资产，同时也考虑了其拥有的客户资源、市场开拓、销售渠道、经营管理水平、研发能力
等对盈利能力产生重大影响的因素，该部分因素无法在账面得到体现。通常情况下，选择收益法更能体现企业的价值。但鉴于文旅股份所处旅游行业受公共卫生事件影响，行业尚处在逐渐恢复阶段，未来收益具有较大的不确定性，采用资产基础法可以更为合理反映文旅股份现有资产的重置价值，反映企业股东权益的市场价值。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易所涉及的资产定价合理。
四、对本次交易评估方法的适当性、评估假设其前提的合理性、重要评估参数的合理性的核查意见
（一）本次交易评估方法的恰当性
本次评估的目的系为确定标的资产截至评估基准日的市场价值，为本次交易相关定价提供参考依据。评估机构采取了资产基础法、收益法对置出资产、文旅股份进行了评估，实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致，最终评估机构选择了资产基础法的评估结论。
评估机构本次评估工作按照国家相关法律、法规、规范性文件与行业管理
及评估准则的要求，在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，实施了必要的评估程序对标的资产在评估基准日的市场价值进行了评估，评估机构针对本次交易标的资产所选用的评估方法选用恰当。
（二）评估假设前提的合理性分析评估机构及其经办人员在为本次交易出具的评估报告中所设定的评估假设
前提和限制条件按照国家有关法规和规定执行，遵循了市场通用的惯例或准则，
274符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。
（三）重要评估参数取值的合理性
关于本次交易重要评估参数取值，详见本报告第六节。
经核查，独立财务顾问认为：评估机构针对本次交易标的资产所选用的评估方法选用恰当，评估假设前提具有合理性，重要评估参数取值具有合理性。
五、对本次交易完成后上市公司持续经营能力、财务状况、是否有
利于上市公司的持续发展、是否存在损害股东合法权益的核查意见
（一）本次交易对上市公司持续经营能力的影响
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育。受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，房地产行业整体发展速度减缓。最近两年，公司营业收入有所下降，净利润连续为负，上市公司盈利的不确定性有所增加。
文旅股份主营业务为索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，主要为游客提供交通观景索道客运、滑雪与娱乐等运动游乐项目、酒店住宿与餐饮等服务。通过本次交易，上市公司将原有部分房地产销售与租赁业务资产置出，同时置入行业前景良好的旅游业务资产。
本次交易完成后，上市公司将新增冰雪山地旅游运动等旅游相关业务，实现业务转型，聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，进而有利于优化上市公司的业务结构，增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性及持续性，促进上市公司高质量发展。因此，本次交易完成后，上市公司持续经营能力将得到增强。
（二）本次交易对上市公司财务状况的影响
根据上市公司的财务报告以及中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易前后，上市公司主要财务指标变化如下：
275单位：万元
2023年6月30日2022年12月31日
资产负债表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
资产总额177433.30209489.0118.07%183310.29214937.8317.25%
负债总额70084.4981351.9416.08%75582.4590113.2319.23%
所有者权益107348.80128137.0719.37%107727.84124824.6015.87%
资产负债率39.50%38.83%-0.67%41.23%41.93%0.70%归属于母公司
107847.96108304.110.42%108614.82106381.90-2.06%
所有者净资产每股净资产
0.840.840.42%0.840.83-2.06%（元/股）
2023年1-6月2022年
利润表项目实际数备考数实际数备考数增长率增长率（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
营业收入10550.3618826.2478.44%11922.2023848.37100.03%
营业成本6253.939460.6451.28%8475.1814215.6567.73%
利润总额25.724213.6016282.58%-3553.711046.23-
净利润-379.033289.09--3731.34332.56-归属于母公司
所有者的净利-766.851907.36--3616.50-742.37-润基本每股收益
-0.010.01--0.03-0.01-（元/股）扣除非经常性损益后基本每
-0.010.01--0.04-0.01-股收益（元/股）
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
本次交易完成后，报告期末上市公司总资产、总负债、归属于母公司的所有者权益、每股净资产均有所增加，资产负债率下降；2022年、2023年1-6月，上市公司营业收入、归属于母公司所有者的净利润、基本每股收益均有所提升。
本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司持续经营能力。
（三）本次交易有利于上市公司的持续发展
本次交易前，上市公司的主营业务为房地产销售与租赁、体育；本次交易完成后，文旅股份将成为莱茵体育控股子公司，上市公司的主营业务将变更为旅游、体育、房地产销售与租赁，上市公司将新增冰雪旅游、山地运动及相关配套的旅游业务。本次交易将通过优化资产结构，剥离低效资产，围绕、体育、
276旅游、文化三大产业搭建主营业务体系。上市公司将依托文旅股份，进一步做
大做强冰雪山地旅游运动等旅游相关业务，加快推动“泛文旅体”融合发展战略。
在旅游业务方面，文旅股份具有一定的核心竞争力和行业地位，具体情况如下：
1、核心竞争力
（1）资源禀赋优势
文旅股份的索道、酒店、滑雪场等旅游设施均位于西岭雪山景区内。西岭雪山位于四川省成都市大邑县境内，总面积483平方公里，是世界自然遗产——大熊猫栖息地、国家级风景名胜区，国家级森林公园、4A 级旅游景区。西岭雪山因唐代大诗人杜甫的千古绝句“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”而得名，景区内有终年积雪的大雪山，拥有独特的南方林海雪原景观，雪质资源禀赋优异。
西岭雪山海拔5364米，为成都第一峰，相比于普通滑雪场，西岭雪山具备独特的旅游资源优势，如云海、日出、森林佛光、日照金山、阴阳界等独特的高山气象景观，组成了高山自然风景区。此外，西岭雪山属立体气温带，现已形成“春赏杜鹃夏避暑，秋观红叶冬滑雪”的四季旅游格局。
（2）区位优势
文旅股份在西岭雪山景区内开展旅游业务，西岭雪山距成都仅110公里，是距离成都最近的雪山，交通区位便捷。文旅股份在西岭雪山上铺设的滑雪场也是川渝地区乃至我国南方等低纬度地区稀缺的集滑雪运动和旅游于一体的室外滑雪场。因此，文旅股份区位优势明显。
（3）配套设施优势
文旅股份在西岭雪山景区内建有索道、酒店与滑雪场等旅游设施。其中，西岭滑雪场建有多条滑雪道及配套观光缆车，包括初中级滑雪道2条、中级滑雪道1条、高级滑雪道2条、儿童滑雪道1条、单板公园道1条，并配套四人吊椅式缆车2条及魔毯2条；此外景区内还配备箱式缆车索道3条，其中鸳鸯池1
277号索道、鸳鸯池2号索道等2条为交通客运索道，日月坪索道为观景客运索道；
在游客中心、鸳鸯池和日月坪观景平台，文旅股份建有山地度假酒店、映雪酒店、斯堪的纳酒店、枫叶酒店、首峰别苑等5座酒店。此外，文旅股份还配备有雪地摩托、蛇形雪橇、雪上飞碟、雪上飞伞、雪上滑车等近20个雪地游乐项目。综上，文旅股份围绕西岭雪山旅游业务配套设施齐全，具有优势。
2、行业地位
我国幅员辽阔，旅游资源非常丰富，各旅游目的地比较分散。由于旅游业的区域性特征比较明显，对市场份额的竞争主要体现在区域内企业对有限的客源的竞争。文旅股份与其他旅游类公司相比，经营业务所在景区为西岭雪山景区，因唐代大诗人杜甫的千古绝句“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”而得名，景区知名度较高。文旅股份拥有索道、滑雪、酒店经营、娱乐等旅游相关业务，形成了较为完整的旅游业务链，具有明显的竞争优势和一定的市场份额。
在滑雪旅游方面，文旅股份着力打造具有综合功能和度假区性质的大型滑雪场，目前已成为我国西南地区集滑雪、赏雪、玩雪、戏雪于一体的滑雪游乐中心之一。文旅股份依托西岭雪山景区的优质旅游资源，充分发挥旅游资源整合优势、专业化运营管理优势，在西岭雪山景区旅游市场占据优势地位。
就上述文旅股份的核心竞争力和行业地位，上市公司在业务转型的过程中，将聚焦于稳定运营与盈利的旅游业务，进而有利于优化上市公司的业务结构，增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性及持续性，促进上市公司高质量发展。因此，本次交易有利于上市公司的持续发展。
（四）本次交易不存在损害股东合法权益的情形
本次交易完成后，上市公司总资产、总负债、归属于母公司的所有者权益、每股净资产均有所增加；上市公司营业收入、归属于母公司所有者的净利润、
基本每股收益均有所提升。本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司的持续经营能力。因此，本次交易不存在损害股东合法权益的情形。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易完成后，上市公司持续经营能力将得到增强，本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司的持续经营能力，本次交易有利于上市公司的持续发展，本次交易不存在损害股东合法权
278益的情形。
六、对本次交易对上市公司的市场地位、经营业绩、持续发展能力、公司治理机制的核查意见
（一）交易完成后上市公司市场地位、经营业绩、持续发展能力
本次交易完成后上市公司市场地位、经营业绩、持续发展能力详见本报告
第八节之“五、对本次交易完成后上市公司持续经营能力、财务状况、是否有利于上市公司的持续发展、是否存在损害股东合法权益的核查意见”。
（二）交易完成后上市公司的公司治理机制本次交易完成后上市公司的公司治理机制详见本报告第八节之“二、（一）
7、本次交易有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构”。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易完成后，上市公司的旅游业务具有一定的市场地位，本次交易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司的持续经营能力；本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构，本次交易不会对现有的上市公司治理结构产生不利影响。
七、对交易合同约定的资产交付安排是否可能导致上市公司交付现
金后不能及时获得对价的风险，相关的违约责任是否切实有效的核查意见
本次交易上市公司和交易对方已就资产交割的具体程序、违约责任等问题
进行了明确约定，详见本报告第七节。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易所涉及的各项合同及程序合法，在交易各方履行本次交易相关协议的情况下，交易合同约定的资产交付安排不存在导致上市公司交付现金后不能及时获得对价的风险，相关的违约责任切实有效。
八、对本次交易是否构成关联交易的核查意见
本次交易前，文旅集团持有上市公司控股股东成都体投100%股权，文旅集团为上市公司间接控股股东。同时，文旅集团持有成都体产100%股权。根据
279《股票上市规则》等相关规定，本次交易的交易对方文旅集团和成都体产属于
上市公司的关联方，本次交易构成关联交易。
经核查，独立财务顾问认为：本次交易构成关联交易。
九、关于本次交易中聘请第三方等廉洁从业情况的核查意见独立财务顾问按照《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险防控的意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2018〕22号）的规定，就本次交易过程中依法需聘请的证券服务机构之外，独立财务顾问与上市公司是否聘请第三方及相关聘请行为的合法合规性进行核查，核查意见如下：
（一）独立财务顾问有偿聘请第三方等相关行为的核查经自查，中泰证券作为上市公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易项目的独立财务顾问，在独立财务顾问业务过程中，不存在各类直接或间接有偿聘请第三方行为的情形。
（二）上市公司有偿聘请第三方等相关行为的核查独立财务顾问对上市公司本次交易中有偿聘请第三方等相关行为进行了专项核查。经核查，上市公司在本次交易中，除聘请中泰证券股份有限公司为独立财务顾问、北京市竞天公诚律师事务所为本次交易法律顾问、中审众环会计
师事务所（特殊普通合伙）为本次交易审计机构、中联资产评估集团有限公司
为本次交易评估机构之外，不存在直接或间接有偿聘请其他第三方机构或个人的行为。
经核查，独立财务顾问认为：在上市公司本次交易中，独立财务顾问不存在直接或间接有偿聘请第三方的行为。上市公司在本次交易中除聘请独立财务顾问、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等依法需聘请的证券服务机构之外，不存在直接或间接有偿聘请其他第三方的行为，符合《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险防控的意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2018〕22号）的相关规定。
十、关于摊薄即期回报情况及相关填补即期回报措施的核查意见独立财务顾问根据《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合280法权益保护工作的意见》（国办发〔2013〕110号）、《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2015〕31号）等相关法规的要求，就本次交易对上市公司本次交易摊薄即期回报情况及相关填补即期回报措施及相关承诺进行了核查，核查意见如下：
（一）本次交易摊薄即期回报分析
根据上市公司的财务报告以及中审众环出具的《备考审阅报告》，本次交易前后，上市公司主要财务数据对比情况如下：
2023年1-6月2022年
项目实际数备考数实际数备考数（交易前）（交易后）（交易前）（交易后）
营业收入（万元）10550.3618826.2411922.2023848.37
利润总额（万元）25.724213.60-3553.711046.23
净利润（万元）-379.033289.09-3731.34332.56归属于母公司所有者的净利润
-766.851907.36-3616.50-742.37（万元）扣除非经常性损益后归属于母公
-707.751588.75-4727.64-1791.09
司所有者的净利润（万元）扣除非经常性损益后基本每股收
-0.010.01-0.04-0.01益（元/股）扣除非经常性损益后稀释每股收
-0.010.01-0.04-0.01益（元/股）
注：上市公司2023年1-6月财务报表未经审计。
如上表所示，本次交易前，上市公司2022年和2023年1-6月扣除非经常性损益后基本每股收益分别为-0.04元/股和-0.01元/股，本次交易完成后，上市公司2022年和2023年1-6月扣除非经常性损益后备考基本每股收益分别为-0.01
元/股和0.01元/股。本次交易完成后，上市公司归属于母公司股东的净利润将增加，因此，不存在因本次交易而导致摊薄即期回报的情况。
（二）上市公司填补即期回报的措施
虽然根据测算，本次交易不会导致上市公司摊薄即期回报的情况，但为了维护上市公司和全体股东的利益，若出现摊薄即期回报的情况，上市公司拟采取以下措施，以充分保障对股东的持续回报：
1、不断完善上市公司治理，为上市公司发展提供制度保障
上市公司已制定了较为完善、健全的法人治理结构及经营管理制度，保证
281了上市公司各项经营活动的正常有序进行。本次交易完成后，上市公司将继续
严格遵守《公司法》《证券法》等法律、法规、规范性文件的规定，不断完善上市公司治理结构，切实保护投资者尤其是中小投资者权益，为上市公司发展提供制度保障。
2、加强经营管理和内部控制，提升经营效率，降低运营成本
上市公司将进一步加强经营管理和内部控制，提高公司日常运营效率，降低公司运营成本。上市公司将努力提高资金的使用效率，设计合理的资金使用方案，规范有效地运用各种融资工具和渠道，控制资金成本，节省上市公司的各项费用支出，全面有效地控制上市公司经营和管理风险，提升经营效率。
3、保持稳定的股东回报政策，强化投资者回报机制上市公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关规定、《公司章程》等公司制度中关于利润分配的要求，实行持续、稳定、积极的利润分配政策，同时结合上市公司实际情况和投资者意愿，广泛听取投资者尤其是中小股东以及独立董事的意见和建议。上市公司将持续完善公司利润分配政策并更加明确对股东回报的合理规划，强化中小投资者权益保障机制，重视提高现金分红水平，强化投资者回报机制并给予投资者合理回报。
上述填补即期回报措施的制定不等于对上市公司未来利润作出保证。
（三）关于填补即期回报措施能够得到切实履行的承诺
1、上市公司控股股东的承诺
上市公司控股股东成都体投为保障上市公司填补即期回报措施能够得到切实履行，作出如下承诺：
“（1）不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；（2）本承诺出具后，若中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等监管
机构就填补即期回报措施及其承诺的相关规定作出其他监管要求的，且上述承诺不能满足该等监管要求时，本公司承诺届时将按照监管机构的最新要求出具补充承诺；
282（3）本公司承诺切实履行上市公司制定的有关填补即期回报措施以及本公
司作出的相关承诺。若本公司违反或未能履行该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担相应的赔偿责任。”
2、上市公司间接控股股东的承诺
上市公司间接控股股东文旅集团为保障上市公司填补即期回报措施能够得
到切实履行，作出如下承诺：
“（1）不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；（2）本承诺出具后，若中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等监管
机构就填补即期回报措施及其承诺的相关规定作出其他监管要求的，且上述承诺不能满足该等监管要求时，本公司承诺届时将按照监管机构的最新要求出具补充承诺；
（3）本公司承诺切实履行上市公司制定的有关填补即期回报措施以及本公司作出的相关承诺。若本公司违反或未能履行该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担相应的赔偿责任。”
3、上市公司董事、高级管理人员的承诺
上市公司董事、高级管理人员为保障上市公司填补即期回报措施能够得到
切实履行，作出如下承诺：
“（1）不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害上市公司利益；
（2）对本人的职务消费行为进行约束；
（3）不动用上市公司资产从事与本人履行职责无关的投资、消费活动；
（4）由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与上市公司填补即期回报措施的执行情况相挂钩；
（5）若上市公司实施股权激励计划，则拟公布的股权激励的行权条件与上市公司填补即期回报措施的执行情况相挂钩；
（6）本承诺出具后，若中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等监管
283机构就填补即期回报措施及其承诺的相关规定作出其他监管要求的，且上述承
诺不能满足该等监管要求时，本人承诺届时将按照监管机构的最新要求出具补充承诺；
（7）本人承诺切实履行上市公司制定的有关填补即期回报措施以及本人作
出的相关承诺，若本人违反或未能履行该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担相应的赔偿责任。”经核查，独立财务顾问认为：本次交易不会导致上市公司摊薄即期回报的情况。若出现摊薄即期回报的情况，上市公司拟采取的填补即期回报措施切实可行，上市公司控股股东、间接股东、董事、高级管理人员已对公司填补即期回报措施能够得到切实履行作出了承诺，符合《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》（国办发〔2013〕110号）、《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2015〕31号）等相关法规的要求，有利于保护中小投资者的合法权益。
284第九节独立财务顾问内部审核程序及内部审核意见
一、内部审核程序
根据《公司法》《证券法》《重组管理办法》《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重组》《上市公司监管指引第9号》《上市公司并购重组财务顾问业务管理办法》等相关法律、法规、规
范性文件的规定，中泰证券就莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易项目的具体审核流程如下：
（一）项目立项
项目组对相关交易各方、标的资产进行尽职调查，于2023年6月18日向中泰证券投资银行业务委员会质控部提出立项申请。2023年7月10日，中泰证券投资银行业务委员会立项审核委员会召开2023年第38次股权会议，对莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易项目进行
立项审核，经立项委员投票表决，同意本项目立项。2023年7月11日，中泰证券投资银行业务委员会签发《项目立项决议》（立项股2023年38号）。
（二）质控部审核
项目组根据相关法律、法规、规范性文件的要求，对上市公司编制的重组报告书及相关文件进行全面的核查。核查完成后，项目组申请内核会前质控审核，中泰证券投资银行业务委员会质控部组织人员进行了审核和底稿查阅，对文件的质量、材料的完备性、项目的合规性等方面进行审查，并与项目组进行了充分沟通。中泰证券投资银行业务委员会质控部于2023年9月9日出具了《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问项目质量控制报告》（质控股2023年29号）及《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问项目工作底稿验收意见》（底稿验收股2023年29号），于2023年10月6日出具了《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问项目质量控制报告》（质控股2023年29号之补充质量控制报告）及《莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问项目工作底稿验收意见》（底稿验收股2023年29
285号之补充底稿验收意见）。项目组根据质控审核意见对全套文件进行了修改完善后，提交了内核申请。内核申请经中泰证券投资银行业务委员会负责人同意后，项目组将全套文件提交中泰证券证券发行审核部审核。
（三）证券发行审核部审核中泰证券证券发行审核部相关审核人员对全套文件进行了书面审核。经过审查，中泰证券证券发行审核部出具《证券发行审核部关于莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易项目审核意见》（证审【2023】246号、证审【2023】265号），并要求项目组修订和完善。项目组根据中泰证券证券发行审核部审核意见对全套文件进行修订和完善。经内核负责人同意后，中泰证券证券发行审核部组织召开内核会议。
（四）内核委员会审核
经内核负责人同意召集内核会议后，中泰证券证券发行审核部组织召开内核会议，将全套文件在内核会议之前发送给内核委员。2023年9月15日，中泰证券投行类业务内核委员会证券发行内核小组召开2023年第28次内核会议，出席本次内核会议的内核委员有：杨文君、贾兆辉、郭恩颖、汪仁华、孙喜运、吕超、高磊。2023年10月，中泰证券投行类业务内核委员会证券发行内核小组召开2023年第28次内核会议之补充会议，出席本次内核会议的内核委员有：
杨文君、贾兆辉、郭恩颖、汪仁华、孙喜运、吕超、崔小莺。内核委员根据项目情况做出独立判断，采取记名书面表决的方式，对是否同意项目发表意见。
中泰证券证券发行审核部综合内核会议讨论的问题及参会内核委员的意见形成内核意见。项目组根据内核意见修改全套文件，并对相关问题做出书面说明，中泰证券证券发行审核部审核后，将内核意见回复、修改后的材料等发送参会内核委员确认。经内核委员确认，中泰证券投资银行业务内核委员会同意为本次交易出具独立财务顾问报告。
二、内部审核意见
项目组已对内核意见进行答复、落实，并获得内核委员确认，公司投行类业务内核委员会同意出具独立财务顾问报告。
综上所述，独立财务顾问同意为莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置
286换及支付现金购买资产暨关联交易项目出具独立财务顾问报告。
287第十节独立财务顾问结论性意见
中泰证券作为莱茵体育本次交易的独立财务顾问，根据《公司法》《证券法》《重组管理办法》《上市公司监管指引第9号》等法律、法规、规范性文
件的规定和中国证监会的要求，通过尽职调查和对重组报告书等信息披露文件的审慎核查，并与上市公司、法律顾问、审计机构和评估机构等经过充分沟通后，认为：
1、本次交易符合《公司法》《证券法》《重组管理办法》《上市公司监管指
引第9号》等相关法律、法规、规范性文件的规定；
2、本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律
和行政法规的规定；
3、本次交易完成后上市公司仍具备股票上市的条件；
4、本次交易标的资产的定价原则公允，不存在损害上市公司和上市公司股
东合法权益的情形；
5、本次交易所涉及的标的资产权属清晰，除本次交易尚需履行程序和取得批准外，资产过户或者转移不存在实质性法律障碍，相关债权债务处理合法；
6、本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司
重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形；
7、本次交易完成后，上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与
实际控制人及关联方将继续保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定；
8、本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构，不会对上市公
司的法人治理结构造成不利影响；
9、本次交易构成重大资产重组，不构成重组上市；
10、本次交易不涉及股份发行、不存在募集配套资金的情况；
11、本次交易的标的资产为股权，不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、许可建设等有关报批事项。本次交易涉及的有关报批事项、有关主管部
288门报批的进展情况和尚需呈报批准的程序已在本报告中披露，并对可能无法获
得批准的风险作出了特别提示；
12、本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，文旅集团、成都
体产对该等股份拥有合法的权利，不存在被限制或禁止转让的情形，文旅股份亦不存在出资不实或者影响其合法存续的情况；
13、本次交易拟置入及购买资产为文旅股份66.67%股份，文旅股份具备开
展经营活动所必备的独立完整资产以及相应的人员、销售和管理体系。本次交易不会影响上市公司资产的完整性，不会影响上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面的独立性；
14、本次交易有利于上市公司改善财务状况、增强持续经营能力，有利于
上市公司实现业务转型、增强抗风险能力，不会影响上市公司的独立性，且不会新增重大不利影响的同业竞争，基于旅游行业政策与主要经营模式等原因会新增关联交易；
15、本次交易所涉及的资产定价合理；
16、评估机构针对本次交易标的资产所选用的评估方法选用恰当，评估假
设前提具有合理性，重要评估参数取值具有合理性；
17、本次交易完成后，上市公司持续经营能力将得到增强，本次交易有利
于提升上市公司资产质量，增强上市公司的持续经营能力，本次交易有利于上市公司的持续发展，本次交易不存在损害股东合法权益的情形；
18、本次交易完成后，上市公司的旅游业务具有一定的市场地位，本次交
易有利于提升上市公司资产质量，增强上市公司的持续经营能力；本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构，本次交易不会对现有的上市公司治理结构产生不利影响；
19、本次交易所涉及的各项合同及程序合法，在交易各方履行本次交易相
关协议的情况下，交易合同约定的资产交付安排不存在导致上市公司交付现金后不能及时获得对价的风险，相关的违约责任切实有效；
20、本次交易构成关联交易；
28921、在上市公司本次交易中，独立财务顾问不存在直接或间接有偿聘请第三方的行为。上市公司在本次交易中除聘请独立财务顾问、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等依法需聘请的证券服务机构之外，不存在直接或间接有偿聘请其他第三方的行为，符合《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等廉洁从业风险防控的意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2018〕
22号）的相关规定；
22、本次交易不会导致上市公司摊薄即期回报的情况。若出现摊薄即期回
报的情况，上市公司拟采取的填补即期回报措施切实可行，上市公司控股股东、间接控股股东、董事、高级管理人员已对公司填补即期回报措施能够得到切实履行作出了承诺，符合《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》（国办发〔2013〕110号）、《关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见》（中国证券监督管理委员会公告〔2015〕31号）等相关法规的要求，有利于保护中小投资者的合法权益。
290（此页无正文，为《中泰证券股份有限公司关于莱茵达体育发展股份有限公司重大资产置换及支付现金购买资产暨关联交易之独立财务顾问报告》之签
章页）
独立财务顾问协办人：
李庆敏杨永杰
独立财务顾问主办人：
许伟功钱铮
部门负责人：
曾丽萍
内核负责人：
战肖华
法定代表人：
王洪中泰证券股份有限公司年月日
291附件1：文旅集团下属企业明细
序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况成都文化旅游
成都市洗面桥街30成都市国资委控股型公司，以资
1 发展集团有限 0 成都市 313500.00 L72 商务服务业 无
号2楼100%金占用费收入为主责任公司
成都文旅文化成都市青羊区宽巷产业研发孵化、智
文旅集团 M7350 社会科
2旅游产业研究1子8号1栋1层1成都市1000.00库建设维护、项目无
100%学人文研究
院有限公司号管控规划为东华门遗址公园
成都体育产业成都市青羊区人民文旅集团控股型公司，少量的建设及管理，预计初
3 1 成都市 3825.00 L72 商务服务业
有限责任公司中路一段11号100%体育产品销售步建成投运时间不少于
3年
控股型公司，体育成都体育产业 成都市青羊区百花 L72 商务服务 成都市级体育赛事组文旅集团赛事组织；少量体
4投资集团有限1潭路8号4层407成都市200000.00业；织；承租少量社区体育
100%育产品销售；少量
责任公司 号 R89 体育业 场地运营物业出租莱茵达西部体重庆九龙坡区莱茵盘龙重庆市九龙坡区九成都体投综合性体育商业项
5 育发展有限责 2 重庆市 5000.00 R89 体育业 生活体育馆运营，承租
龙园大道26号100%目开发运营任公司第三方物业浙江省杭州市萧山
莱茵达体育小控股型公司，少量区萧山经济技术开成都体投
6 镇建设发展有 2 杭州市 100000.00 文化创意服务与旅 L72 商务服务业 无
发区启迪路198号100%限公司游宣传服务
B2-902-15 室无锡莱茵达体无锡市锡山区安镇莱茵达体育小
综合性体育商业项 无锡 T 立方莱茵体育生
7 育发展有限公 3 街道弘业东路 402 无锡市 镇建设发展有 5000.00 R89 体育业
目开发运营活广场运营，自有物业司号限公司100%四川省彭州市东三莱茵达体育小彭州志合体育规划为彭州的体育生活环路三段999号镇建设发展有
8发展有限责任3彭州市6000.00尚未开展业务无广场，尚未取得土地和
（天府中药城创新限公司90%，公司建设
中心）2栋901成都体投10%
292序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况成都体投成都西村体育生活广场
成都西村新体成都市青羊区贝森92.5%，成都综合性体育商业项的运营，承租子公司成
9 育发展有限责 2 北路 1 号 1 栋 5 层 成都市 贝森投资集团 38991.06 R89 体育业
目开发运营都西村创意文化传播有任公司505号有限公司限责任公司物业
7.5%
成都西村新体育发展有限责成都西村体育生活广场
成都西村创意成都市青羊区贝森任公司的运营，自有物业，向综合性体育商业项
10 文化传播有限 3 北路 1 号附 2 号 1 成都市 98.93%，成都 98537.10 R89 体育业 母公司成都西村新体育
目开发运营责任公司层贝森投资集团发展有限责任公司出租有限公司物业
1.07%
成都体投北京中网巡体北京市东城区法华
50%，北京中体育赛事组织；体中国网球巡回赛赛事组
11 育管理股份有 2 南里 17 号楼 2 层 北京市 520.00 R89 体育业
网泰尼斯体育育产品销售织限公司203
有限公司50%成都市绕城绿道江滩公
成都绿道体育四川省成都市武侯成都体投园体育场地运营，承租体育场馆设施运营
12 文化发展有限 2 区人民南路四段 12 成都市 51%，锦江绿 1000.00 R89 体育业 成都锦江绿道建设投资
管理
公司号2栋2层道49%集团有限公司在江滩公园的体育场地成都体投
成都市金牛区枣子51%，成都市规划为成都工业学院花成都西门里实
132巷13号1栋1-008成都市金牛国投城市5000.00尚未开展业务无牌坊校区文化创意街区
业有限公司
号运营管理有限运营，承租第三方物业公司49%成都文旅宽窄综合性文旅商业项
成都市青羊区宽巷 N786 游览景区 宽窄巷子一期运营，包巷子文化产业文旅集团目开发运营、文化
141子8号1栋1层1成都市58000.00管理；含金熊猫餐厅运营，自
发展有限责任100%创意服务与旅游宣
号 H 住宿与餐饮业 有物业，向成都文旅酒公司传服务
293序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况
L72 商务服务 店投资管理有限公司出业；租物业
R88 文化艺术业
成都宽窄文创 成都市武侯区洗面 投资及资产管理； L72 商务服务文旅集团
15产业投资集团1桥街30号2单元2100000.00文化创意服务与旅业；无
100%
有限公司 楼 2 号 游宣传服务 R88 文化艺术业宽窄文创产投
成都少城匠心60%，成都市宽窄巷子南口青羊兴光成都市青羊区东城 综合性文创商业项 K7040 房地产租
16文化创意有限2成都市兴光华城市建5000.00华创意街区运营，承租
根上街87号目开发运营赁经营责任公司设有限公司第三方物业
40%
宽窄文创产投
40.82%，四川
峨影投资有限成都峨影文旅成都峨眉电影厂文化创
成都市青羊区清江 公司 综合性文创商业项 K7040 房地产租
17发展有限责任2成都市49000.00意街区运营，承租第三
东路360号49.18%，成都目开发运营赁经营公司方物业市兴光华城市建设有限公司
10%
成都市兴文投四川省成都市青羊
宽窄文创产投演艺；自有物业出剧目表演，水碾河金沙
18 资发展有限公 2 区宽巷子 7 号 1 栋 成都市 10000.00 R88 文化艺术业
100%租剧场运营，自有物业
司1楼1号
成都文旅资产控股型公司，投资成都市青羊区陕西文旅集团陕西街蓉城饭店出租，
19 管理有限责任 1 成都市 10000.00 及资产管理；自有 L72 商务服务业
街130号4栋100%自有物业公司物业出租成都文旅蓉城陕西街蓉城饭店周边少
成都市陕西街 130 文旅资管 K7040 房地产租
20企业管理有限2成都市5000.00房地产租赁量零星临街铺面出租，
号100%赁经营责任公司自有物业
294序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况主要为集团内物业成都文旅物业
成都市陕西街130文旅资管管理服务，部分对
21 管理有限责任 2 成都市 50.00 K7020 物业管理 文旅集团大厦食堂经营
号100%外物业管理服务；
公司酒店餐饮服务成都文旅出租成都市青羊区陕西文旅资管
22汽车有限责任2成都市200.00无实际业务无无
街130号100%公司文旅资管成都市原规划为都江堰熔池景
成都文兴旅游四川省成都市都江60%，都江堰
232都江堰5000.00无实际业务无区项目，因泥石流等地
发展有限公司堰市翔凤路693号兴市集团有限市质灾害项目暂停
责任公司40%
中国（四川）自由成都天府旅游
贸易试验区成都高文旅集团控股型公司，无实
24 产业投资集团 1 成都市 10000.00 L72 商务服务业 无
新区万象南路399100%际业务有限责任公司号16层四川省成都市大邑规划为在大邑县围绕安成都康旅文化成都市天府旅游
252县安仁镇迎宾路1000.00尚未开展业务无仁、西岭雪山进行康养
发展有限公司大邑县100%
198号5栋第3层旅游项目
中国（四川）自由成都中国青年贸易试验区成都市旅行社服务；文化天府旅游
26 旅行社有限公 2 高新区万象南路 成都市 3000.00 创意服务与旅游宣 L72 商务服务业 无
100%
司399号西部旅游运传服务营中心天府旅游
成都安仁文博四川省成都市大邑83.33%，成都安仁古镇旅游项目运成 都 市 综合性文旅商业项 N786 游览景区
27旅游发展有限2县安仁镇迎宾路二西岭邑博实业36000.00营，安仁福朋喜来登酒
大邑县目开发运营管理
公司段198号附5号发展有限公司店运营，自有物业
16.67%
295序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况成都西岭雪山
四川省成都市大邑 成 都 市 天府旅游 N786 游览景区
28旅游开发有限229700.00旅游项目开发运营西岭雪山景区门票收入
县西岭雪山滑雪场大邑县100%管理责任公司成都文旅旅游成都市武侯区洗面天府旅游文化创意服务与旅
29 营销管理有限 2 桥街 30 号高速大 成都市 2900.00 L72 商务服务业 无
100%游宣传服务
公司厦2楼
部分集团内酒店运营，成都文旅酒店成都市青羊区宽巷天府旅游承租成都文旅宽窄巷子
30 投资管理有限 2 成都市 1000.00 酒店餐饮服务 H 住宿与餐饮业
子8附2号100%文化产业发展有限责任公司公司物业天府旅游成都文旅邛州60%，成都市平乐古镇旅游项目（平成都市邛崃市平乐 综合性文旅商业项 N786 游览景区
31文化产业开发2成都市邛州文化旅游15000.00沙落雁街区一期）运
镇茶马古道中段目开发运营管理
有限责任公司投资开发有限营，自有物业公司40%天府旅游成都文旅西来四川省成都市蒲江
成 都 市 60%，四川省 综合性文旅商业项 N786 游览景区 西来古镇旅游项目运
32古镇开发建设2县西来镇临溪社区5000.00
蒲江县蒲江兴城投资目开发运营管理营，自有物业有限责任公司四组77号
有限公司40%成都顺欣国际成都市青羊区人民天府旅游出入境中介（签证
33 2 成都市 200.00 L72 商务服务业 无服务有限公司西路2号100%等）服务天府旅游
60%，蔡绯
成都青旅旅游 成都市锦江区大慈 24%，何剑川 旅行社服务，旅游 G542 公路旅客
342成都市500.00跨市县旅游客运
汽车有限公司寺路41号10%，广元旅客运服务运输服务游出租汽车有
限公司6%成都文旅公交成都市青羊区金盾天府旅游
市内观光旅游客运 G5422 旅游客运
35旅游发展有限2路52号1栋19楼成都市51%，成都公10000.00成都市内旅游观光客运
服务服务
公司6、7、8号交集团新城市
296序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况巴士有限公司
49%
天府旅游
成都文旅五凤四川省成都市金堂51%，金堂县成 都 市 综合性文旅商业项 N786 游览景区 五凤溪古镇旅游项目运
36溪投资经营管2县五凤镇凤溪西路国有资产投资32000.00
金堂县目开发运营管理营，自有物业理有限公司1幢经营有限责任
公司49%天府旅游成都文旅龙门四川省成都市成华平乐古镇旅游项目（平
50%，其他持 综合性文旅商业项 N786 游览景区
37山旅游投资有2区昭觉寺横路19成都市22000.00沙落雁街区二期）运
10%以下股东目开发运营管理
限公司号营，自有物业合计50%成都文旅东进四川省成都市东部
文旅集团 M74 专业技术
38集团有限责任1新区迎宾大道195成都市200000.00集团内代建业务无
100%服务业
公司号
文旅集团大厦运营，自成都文化旅游成都市青羊区东城
东进集团 集团内代建业务； M74 专业技术 有物业，主要向集团内
39开发建设有限2根下街28号1栋1成都市24000.00
100%自有物业出租服务业公司出租，少量对第三
责任公司层4号方出租东进集团
70%，简阳两
四川三岔湖建成都东部新区丹景湖一山投资有
综合性文旅商业项 N786 游览景区 三岔湖滨湖空间运营，
40设开发有限公2街道迎宾大道195成都市限公司20%，20000.00
目开发运营管理自有物业司号资阳市工业投资有限公司
10%
成都文旅大熊成都市新都区三河东进集团
41猫文化发展有2街道回龙路49-50成都市500.00尚未开展业务无规划为熊猫星球项目
100%
限责任公司号（1、2、3楼）
297序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况成都宽窄少城四川省成都市青羊文旅集团规划为宽窄巷子二期项
42文化发展有限1区宽巷子29号1成都市20000.00尚未开展业务无
100%目运营
公司层1号文旅集团
中国（四川）自由78%，成都金成都金控文旅受托管理股权投资
贸易试验区成都高 控金融发展股 J67 资本市场服
43股权投资基金1成都市2000.00企业、从事投资管无
新区万象南路399权投资基金有务业管理有限公司理及相关咨询服务
号14层1406室限公司20%，成都体产2%文旅集团
41%，中交生
态环保投资有
沿锦江、环成都市150
成都锦江绿道成都市青羊区百花限公司24%，综合性城市公园商 N7850 城市公园 公里绿道的绿道、河道
44建设投资集团1潭路8号5层508成都市中交天津航道500000.00
业项目开发运营管理建设治理项目运营，沿有限公司室局有限公司线自有物业
15%，其他
5%以下股东
合计20%四川省成都市都江都江堰锦江绿成都市原规划为都江堰锦江沿堰市天马镇桂花社锦江绿道
45道建设有限责2都江堰8000.00无实际业务无线住宅与商业项目，尚
区柏条河南路下段100%任公司市未交地
397号
都江堰锦江绿四川省成都市都江成都市锦江绿道原规划为都江堰锦江沿
46道酒店管理有2堰市银杏街道宁江都江堰3000.00无实际业务无
100%线酒店项目，尚未交地
限责任公司社区观景路492号市锦江绿道
成都九昱文化成都市锦江区下东51%，成都濯G5512 内河旅客
47旅游发展有限2大街18-32号1幢成都市源文化旅游发3000.00水上观光游览夜游锦江游船项目运营
运输公司309号附95号展有限公司
29%，成都百
298序主要经注册资本涉及旅体房项目的项目
公司名称层级住所股东情况主营业务行业类别
号营地（万元）运营情况年春熙集团有
限公司20%
彩灯文化的管理、
成都市灯会办 由文旅集团举 M7350 社会科 琴台路周边少量零星临
481成都市琴台路11号成都市195.00研究工作；自有物
公室办学人文研究街铺面出租，自有物业业出租
注：上表不包括上市公司及其纳入合并范围子公司、文旅股份及其纳入合并范围子公司。
299附件2：杭州枫潭土地证明细表
面积终止日他项序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
1（2015）第杭塘路515号）4-出让32.60无
用地1/17
009998号305室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
2（2015）第杭塘路515号）4-出让18.40无
用地1/17
010000号306室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
3（2015）第杭塘路515号）4-出让
2051/
17.40无
用地1/17
009994号307室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
4（2015）第杭塘路515号）4-出让18.00无
用地1/17
010001号308室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
5（2015）第杭塘路515号）4-出让14.00无
用地1/17
010007号404室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
6（2015）第杭塘路515号）4-出让
2051/
32.60无
用地1/17
009977号405室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路号）出让2051/720155154-17.40无
用地1/17
009978号407室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
8（2015）第杭塘路515号）4-出让17.00无
用地1/17
009981号501室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
9（2015）第杭塘路515号）4-出让
2051/
36.80无
用地1/17
009983号505室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
10（2015）第杭塘路
2051/
515号）4-出让23.90无
用地1/17
009985号901、903室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
11（2015）第杭塘路515号）5-出让16.90无
用地1/17
010014号501室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
12（2015）第杭塘路515号）5-出让
2051/
15.30无
用地1/17
010016号503室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
13（2015）第杭塘路515号）5-出让14.60无
用地1/17
010086号505室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
14（2015）第杭塘路515号）5-出让19.20无
用地1/17
010089号506室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
15（2015）第杭塘路515号）5-出让
2051/
13.90无
用地1/17
010091号507室
300面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
16（2015）第杭塘路515号）5-出让20.20无
用地1/17
010092号508室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
17（2015）第杭塘路515号）5-出让16.70无
用地1/17
010093号509室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
18（2015）第杭塘路号）出让
2051/
5155-13.70无
用地1/17
010096号603室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路2051/192015515号）5-出让13.10无
用地1/17
010097号605室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
20（2015）第杭塘路515号）5-出让12.50无
用地1/17
010099号607室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
21（2015）第杭塘路515号）5-出让17.20无
用地1/17
010098号606室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
22（2015）第杭塘路
2051/
515号）5-出让18.10无
用地1/17
010100号608室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
23（2015）第杭塘路515号）5-出让
2051/
13.70无
用地1/17
010103号703室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
24（2015）第杭塘路515号）5-出让18.10无
用地1/17
010108号708室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
25（2015）第杭塘路515号）5-出让11.80无
用地1/17
010109号709室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
26（2015）第杭塘路515号）5-出让
2051/
10.60无
用地1/17
010110号903室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
27（2015）第杭塘路515号）6-出让
2051/
29.30无
用地1/17
010020号307室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
28（2015）第杭塘路515号）出让
2051/
6-18.50无
用地1/17
010021号404室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
29（2015）第杭塘路515号）6-出让24.40无
用地1/17
010019号406室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
30（2015）第杭塘路515号）6-出让29.30无
用地1/17
010022号407室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
31（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让26.00无
用地1/17
010303号201室
301面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
32（2015）第杭塘路515号）3-出让17.40无
用地1/17
010305号202室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
33（2015）第杭塘路515号）3-出让15.90无
用地1/17
010306号203室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
34（2015）第杭塘路号）出让
2051/
5153-40.70无
用地1/17
010307号204室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路2051/352015515号）3-出让19.70无
用地1/17
010308号301室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
36（2015）第杭塘路515号）3-出让16.80无
用地1/17
010321号302室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
37（2015）第杭塘路515号）3-出让12.40无
用地1/17
010309号303室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
38（2015）第杭塘路
2051/
515号）3-出让15.30无
用地1/17
010311号304室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
39（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
12.60无
用地1/17
010312号305室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
40（2015）第杭塘路515号）3-出让39.30无
用地1/17
010314号306室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
41（2015）第杭塘路515号）3-出让19.70无
用地1/17
010316号401室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
42（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
16.80无
用地1/17
010317号402室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
43（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
12.40无
用地1/17
010318号403室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
44（2015）第杭塘路515号）出让
2051/
3-12.60无
用地1/17
010320号405室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
45（2015）第杭塘路515号）3-出让15.30无
用地1/17
010319号404室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
46（2015）第杭塘路515号）3-出让39.30无
用地1/17
010267号406室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
47（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让11.70无
用地1/17
010269号501室
302面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
48（2015）第杭塘路515号）3-出让21.90无
用地1/17
010272号502室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
49（2015）第杭塘路515号）3-出让15.40无
用地1/17
010273号503室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
50（2015）第杭塘路号）出让
2051/
5153-16.20无
用地1/17
010276号504室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路2051/512015515号）3-出让11.60无
用地1/17
010278号505室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
52（2015）第杭塘路515号）3-出让8.80无
用地1/17
010280号506室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
53（2015）第杭塘路515号）3-出让11.70无
用地1/17
010282号601室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
54（2015）第杭塘路
2051/
515号）3-出让21.90无
用地1/17
010283号602室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
55（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
15.40无
用地1/17
010284号603室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
56（2015）第杭塘路515号）3-出让16.20无
用地1/17
010285号604室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
57（2015）第杭塘路515号）3-出让11.60无
用地1/17
010286号605室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
58（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
8.80无
用地1/17
010289号606室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
59（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
11.90无
用地1/17
010290号701室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
60（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让21.90无
用地1/17
010292号702室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
61（2015）第杭塘路515号）3-出让15.20无
用地1/17
010293号703室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
62（2015）第杭塘路515号）3-出让16.20无
用地1/17
010294号704室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
63（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让11.60无
用地1/17
010295号705室
303面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
64（2015）第杭塘路515号）3-出让8.80无
用地1/17
010296号706室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
65（2015）第杭塘路515号）3-出让117.40无
用地1/17
010297号801室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
66（2015）第杭塘路515号）3-出让15.60无
用地1/17
010298号901室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
67（2015）第杭塘路515号）出让
2051/
3-23.20无
用地1/17
010339号902室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
68（2015）第杭塘路515号）3-出让12.40无
用地1/17
010340号903室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
69（2015）第杭塘路515号）3-出让15.20无
用地1/17
010342号904室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
70（2015）第杭塘路515号）出让
2051/
3-12.80无
用地1/17
010343号905室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
71（2015）第杭塘路515号）3-出让41.20无
用地1/17
010345号906室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
72（2015）第杭塘路515号）3-出让15.60无
用地1/17
010346号1001室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
73（2015）第杭塘路515号）3-出让23.20无
用地1/17
010347号1002室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路号）2051/7420155153-出让12.40无
用地1/17
010348号1003室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
75（2015）第杭塘路515号）3-出让
2051/
15.20无
用地1/17
010349号1004室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
76（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让12.80无
用地1/17
010350号1005室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
77（2015）第杭塘路515号）3-出让41.20无
用地1/17
010351号1006室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
78（2015）第杭塘路515号）3-出让11.20无
用地1/17
010352号1101室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
79（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让20.90无
用地1/17
010353号1102室
304面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
80（2015）第杭塘路515号）3-出让14.30无
用地1/17
010355号1103室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
81（2015）第杭塘路515号）3-出让15.70无
用地1/17
010356号1104室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
82（2015）第杭塘路号）出让
2051/
5153-11.00无
用地1/17
010357号1105室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路2051/832015515号）3-出让8.60无
用地1/17
010359号1106室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
84（2015）第杭塘路515号）3-出让11.20无
用地1/17
010360号1201室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
85（2015）第杭塘路515号）3-出让20.90无
用地1/17
010361号1202室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
86（2015）第杭塘路
2051/
515号）3-出让14.30无
用地1/17
010362号1203室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路号）出让2051/8720155153-15.70无
用地1/17
010325号1204室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
88（2015）第杭塘路515号）3-出让11.00无
用地1/17
010326号1205室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
89（2015）第杭塘路515号）3-出让8.60无
用地1/17
010327号1206室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
90（）第杭塘路号）
2051/
20155153-出让11.20无
用地1/17
010328号1301室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
91（2015）第杭塘路515号）3-出让20.90无
用地1/17
010329号1302室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
92（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让14.30无
用地1/17
010332号1303室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
93（2015）第杭塘路515号）3-出让15.70无
用地1/17
010335号1304室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
94（2015）第杭塘路515号）3-出让11.00无
用地1/17
010333号1305室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
95（2015）第杭塘路515号）
2051/
3-出让8.60无
用地1/17
010301号1306室
305面积终止日他项
序号土地证号土地坐落用途类型
（㎡）期权利杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
96（2015）第杭塘路515号）4-出让14.90无
用地1/17
009990号1002室杭拱国用矩阵国际中心（余商服2051/
97（2015）第杭塘路515号）4-出让14.10无
用地1/17
009992号1004室杭拱国用矩阵国际中心（余商服（）第杭塘路号）出让2051/9820155154-23.90无
用地1/17
009987号1001、1003室杭拱国用矩阵国际中心（余商服
99（）第杭塘路号）
2051/
20155155-出让56.90无
用地1/17
010119号1002室
杭拱国用
商服2051/
100（2015）第余杭塘路507号出让22.00无
用地1/17
010035号
杭拱国用
商服2051/
101（2015）第余杭塘路521号出让12.40无
用地1/17
010044号
杭拱国用商服
102（2015）第余杭塘路
2051/
523号出让12.90无
用地1/17
010042号
306附件3：杭州枫潭房屋明细表
建筑面积他项序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
1非住宅255.92无
15054225号号）4-305室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
2非住宅143.93无
15054226号号）4-306室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
3非住宅136.46无
15054227号号）4-307室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
4非住宅140.85无
15054228号号）4-308室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
5非住宅109.9无
15054233号号）4-404室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
6非住宅255.92无
15054234号号）4-405室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
7非住宅136.46无
15054236号号）4-407室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
8非住宅133.01无
15054239号号）4-501室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
9非住宅288.59无
15054242号号）4-505室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
10非住宅187.39无
15054260号号）4-901、903室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
11非住宅132.31无
15054288号号）5-501室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
12非住宅119.97无
15054290号号）5-503室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
13非住宅114.43无
15054292号号）5-505室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
14非住宅150.67无
15054293号号）5-506室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
15非住宅108.87无
15054294号号）5-507室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
16非住宅158.09无
15054295号号）5-508室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
17非住宅130.64无
15054296号号）5-509室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
18非住宅107.67无
15054300号号）5-603室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
19非住宅102.7无
15054302号号）5-605室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
20非住宅97.71无
15054304号号）5-607室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
21非住宅135.22无
15054303号号）5-606室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
22非住宅141.88无
15054305号号）5-608室
307建筑面积他项
序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
23非住宅107.67无
15054310号号）5-703室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
24非住宅141.88无
15054315号号）5-708室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
25非住宅92.72无
15054316号号）5-709室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
26非住宅83.27无
15054326号号）5-903室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
27非住宅229.81无
15054346号号）6-307室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
28非住宅145.39无
15054350号号）6-404室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
29非住宅191.71无
15054352号号）6-406室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
30非住宅229.81无
15054353号号）6-407室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
31非住宅203.9无
15054165号号）3-201室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
32非住宅136.51无
15054166号号）3-202室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
33非住宅124.77无
15054167号号）3-203室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
34非住宅319.39无
15054168号号）3-204室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
35非住宅154.74无
15054169号号）3-301室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
36非住宅131.60无
15054170号号）3-302室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
37非住宅97.40无
15054171号号）3-303室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
38非住宅120.28无
15054172号号）3-304室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
39非住宅99.16无
15054173号号）3-305室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
40非住宅307.89无
15054174号号）3-306室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
41非住宅154.74无
15054175号号）3-401室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
42非住宅131.60无
15054176号号）3-402室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
43非住宅97.40无
15054177号号）3-403室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
44非住宅99.16无
15054179号号）3-405室
308建筑面积他项
序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
45非住宅120.28无
15054178号号）3-404室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
46非住宅307.89无
15054180号号）3-406室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
47非住宅91.68无
15054181号号）3-501室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
48非住宅171.72无
15054182号号）3-502室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
49非住宅120.95无
15054183号号）3-503室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
50非住宅127.36无
15054184号号）3-504室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
51非住宅90.82无
15054185号号）3-505室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
52非住宅68.66无
15054186号号）3-506室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
53非住宅91.68无
15054187号号）3-601室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
54非住宅171.72无
15054188号号）3-602室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
55非住宅120.95无
15054189号号）3-603室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
56非住宅127.36无
15054190号号）3-604室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
57非住宅90.82无
15054191号号）3-605室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
58非住宅68.66无
15054192号号）3-606室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
59非住宅93.64无
15054193号号）3-701室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
60非住宅171.78无
15054194号号）3-702室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
61非住宅118.83无
15054195号号）3-703室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
62非住宅127.41无
15054196号号）3-704室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
63非住宅90.85无
15054197号号）3-705室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
64非住宅68.68无
15054198号号）3-706室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
65非住宅921.13无
15054199号号）3-801室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
66非住宅122.61无
15054200号号）3-901室
309建筑面积他项
序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
67非住宅182.16无
15054201号号）3-902室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
68非住宅97.3无
15054202号号）3-903室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
69非住宅119.49无
15054203号号）3-904室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
70非住宅100.42无
15054204号号）3-905室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
71非住宅323.40无
15054205号号）3-906室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
72非住宅122.61无
15054141号号）3-1001室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
73非住宅182.16无
15054142号号）3-1002室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
74非住宅97.30无
15054143号号）3-1003室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
75非住宅119.49无
15054144号号）3-1004室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
76非住宅100.42无
15054145号号）3-1005室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
77非住宅323.40无
15054146号号）3-1006室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
78非住宅87.75无
15054147号号）3-1101室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
79非住宅163.56无
15054148号号）3-1102室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
80非住宅112.44无
15054149号号）3-1103室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
81非住宅122.95无
15054150号号）3-1104室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
82非住宅85.97无
15054151号号）3-1105室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
83非住宅67.54无
15054152号号）3-1106室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
84非住宅87.75无
15054153号号）3-1201室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
85非住宅163.56无
15054154号号）3-1202室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
86非住宅112.44无
15054155号号）3-1203室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
87非住宅122.95无
15054156号号）3-1204室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
88非住宅85.97无
15054157号号）3-1205室
310建筑面积他项
序号房产所有权证号房屋坐落用途
（㎡）权利杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
89非住宅67.54无
15054158号号）3-1206室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
90非住宅87.75无
15054159号号）3-1301室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
91非住宅163.56无
15054160号号）3-1302室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
92非住宅112.44无
15054161号号）3-1303室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
93非住宅122.95无
15054162号号）3-1304室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
94非住宅85.97无
15054163号号）3-1305室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
95非住宅67.54无
15054164号号）3-1306室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
96非住宅117.18无
15054207号号）4-1002室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
97非住宅110.39无
15054208号号）4-1004室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
98非住宅187.57无
15054206号号）4-1001、1003室杭房权证拱字第矩阵国际中心（余杭塘路515
99非住宅446.16无
15054268号号）5-1002室
杭房权证拱字第
100余杭塘路507号非住宅172.29无
15055700号
杭房权证拱字第
101余杭塘路521号非住宅96.95无
15055706号
杭房权证拱字第
102余杭塘路523号非住宅100.83无
15055707号
311附件4：文旅股份商标权明细表
序核定使他项权注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第382023/7/21-
13155136无
份类2033/7/20
文旅股第182013/8/21-
23155119无
份类2033/8/20
文旅股第412013/8/21-
33155134无
份类2033/8/20
文旅股第392013/10/21-
43146263无
份类2033/10/20
文旅股第452013/10/21-
53294986无
份类2033/10/20
文旅股第422013/10/28-
63155133无
份类2033/10/27
文旅股第432013/10/28-
73155132无
份类2033/10/27
文旅股第362013/11/21-
83155138无
份类2033/11/20
文旅股第372013/11/21-
93155137无
份类2033/11/20
文旅股第442013/11/28-
103294987无
份类2033/11/27
文旅股第252014/1/28-
113155608无
份类2034/1/27
312序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第352014/3/7-
123155139无
份类2034/3/6
文旅股第402014/3/7-
133155135无
份类2034/3/6
文旅股第202014/6/28-
143155609无
份类2034/6/27
文旅股第392018/7/21-
1525406665无
份类2028/7/20
文旅股2018/9/14-
16 第 9 类 25406626A 无
份2028/9/13
文旅股第162018/9/14-
17 25413700A 无
份类2028/9/13
文旅股第122018/10/14-
1825418315无
份类2028/10/13文旅股
19第
2018/10/28-
3类25401016无
份2028/10/27
文旅股第352019/1/21-
2029777488无
份类2029/1/20
313序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第352019/1/21-
2129780657无
份类2029/1/20
文旅股第352019/1/21-
2229790633无
份类2029/1/20
文旅股第352019/1/21-
2329797106无
份类2029/1/20
文旅股第352019/1/21-
2429774608无
份类2029/1/20
文旅股第392019/1/21-
2529795861无
份类2029/1/20
文旅股第392019/1/21-
2629786728无
份类2029/1/20
文旅股第412019/1/21-
2729795811无
份类2029/1/20
314序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第412019/1/21-
2829780719无
份类2029/1/20
文旅股第412019/1/21-
2929777139无
份类2029/1/20
文旅股第412019/1/21-
3029785007无
份类2029/1/20
文旅股第412019/1/21-
3129785064无
份类2029/1/20
文旅股第352019/1/28-
3229776480无
份类2029/1/27
文旅股第392019/1/28-
3329774634无
份类2029/1/27
文旅股第392019/2/7-
3429782521无
份类2029/2/6
315序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第392019/2/7-
3529792346无
份类2029/2/6
文旅股第392019/2/7-
3629792387无
份类2029/2/6
文旅股第392019/2/7-
3729777144无
份类2029/2/6
文旅股第412019/2/7-
3829782546无
份类2029/2/6
文旅股第352019/3/14-
3929792408无
份类2029/3/13
文旅股第412019/3/14-
4029783157无
份类2029/3/13
文旅股第392019/3/28-
4129780556无
份类2029/3/27
316序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第412019/4/7-
4229795305无
份类2029/4/6
文旅股第352019/4/14-
4329792451无
份类2029/4/13
文旅股第352019/12/14-
4429777501无
份类2029/12/13
文旅股第352020/12/21-
4537019203无
份类2030/12/20
文旅股第392021/2/7-
4629798939无
份类2031/2/6
文旅股第412021/2/7-
4729786927无
份类2031/2/6
文旅股第142021/3/14-
4847714403无
份类2031/3/13
文旅股第142021/3/14-
4947719740无
份类2031/3/13
317序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第162021/3/14-
5047709210无
份类2031/3/13
文旅股第162021/3/14-
5147729520无
份类2031/3/13
文旅股第182021/3/14-
5247704093无
份类2031/3/13
文旅股第212021/3/14-
5347723449无
份类2031/3/13
文旅股第212021/3/14-
5447714396无
份类2031/3/13
文旅股第202021/3/14-
5547706102无
份类2031/3/13
文旅股第252021/3/14-
5647703064无
份类2031/3/13
文旅股第252021/3/14-
5747730499无
份类2031/3/13
318序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第282021/3/14-
5847709105无
份类2031/3/13
文旅股第302021/3/14-
5947723614无
份类2031/3/13
文旅股第392021/3/14-
6047726217无
份类2031/3/13
文旅股第412021/3/14-
6147714409无
份类2031/3/13
文旅股2021/5/14-
62第6类47709118无
份2031/5/13
文旅股第352021/5/21-
6347714484无
份类2031/5/20
文旅股第182021/5/28-
648286121无
份类2031/5/27
文旅股第202021/6/14-
658282449无
份类2031/6/13
文旅股第282021/6/28-
668282412无
份类2031/6/27
319序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第162021/7/21-
678282409无
份类2031/7/20
文旅股第422021/7/28-
688286223无
份类2031/7/27
文旅股第262021/8/14-
6951246286无
份类2031/8/13
文旅股第312021/8/14-
7051239656无
份类2031/8/13
文旅股第262021/8/21-
7151246705无
份类2031/8/20
文旅股第282021/8/21-
7251250846无
份类2031/8/20文旅股
第6类2021/8/28-7351242292无
份2031/8/27文旅股
74第6类
2021/8/28-
51251179无
份2031/8/27
320序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利文旅股
75第9类
2021/8/28-
51245042无
份2031/8/27
文旅股第122021/8/28-
7651266230无
份类2031/8/27
文旅股第162021/8/28-
7751262981无
份类2031/8/27
文旅股第162021/8/28-
7851252964无
份类2031/8/27
文旅股第182021/8/28-
7951239646无
份类2031/8/27
文旅股第182021/8/28-
8051241081无
份类2031/8/27
文旅股第212021/8/28-
8151262993无
份类2031/8/27
321序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第242021/8/28-
8251233851无
份类2031/8/27
文旅股第252021/8/28-
8351243897无
份类2031/8/27
文旅股第282021/8/28-
8451253680无
份类2031/8/27
文旅股第312021/8/28-
8551233924无
份类2031/8/27
文旅股第372021/8/28-
868282493无
份类2031/8/27
文旅股第412021/8/28-
8751247447无
份类2031/8/27
文旅股第412021/8/28-
8851263049无
份类2031/8/27
文旅股第432021/8/28-
8951235156无
份类2031/8/27
322序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第432021/8/28-
9051230948无
份类2031/8/27
文旅股2021/9/7-
91第6类8282426无
份2031/9/6
文旅股2021/9/7-
92第9类51245802无
份2031/9/6
文旅股第122021/9/7-
9351239623无
份类2031/9/6
文旅股第212021/9/7-
9451266279无
份类2031/9/6
文旅股第242021/9/7-
9551235093无
份类2031/9/6
文旅股第292021/10/7-
9651280472无
份类2031/10/6
文旅股第302021/10/7-
9751280471无
份类2031/10/6
文旅股第412021/10/21-
988287147无
份类2031/10/20
323序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第442021/10/21-
998286283无
份类2031/10/20
文旅股第392021/11/7-
10051245820无
份类2031/11/6
文旅股第432021/11/7-
10151259021无
份类2031/11/6
文旅股第352021/11/28-
10251243926无
份类2031/11/27
文旅股第392021/11/28-
10351247433无
份类2031/11/27
文旅股第252021/12/7-
10451233858无
份类2031/12/6
文旅股第302021/12/7-
10551244257无
份类2031/12/6
文旅股第412021/12/7-
10651235170无
份类2031/12/6
324序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第432021/12/7-
10751252396无
份类2031/12/6
文旅股第352021/12/14-
10851239198无
份类2031/12/13
文旅股第302021/12/21-
10939092450无
份类2031/12/20
文旅股第392021/12/21-
1108295547无
份类2031/12/20
文旅股第292022/3/28-
11151280469无
份类2032/3/27
文旅股第302022/4/7-
11251280474无
份类2032/4/6
文旅股第242022/4/21-
1138286352无
份类2032/4/20
文旅股第452021/6/21-
1148286322无
份类2031/6/20
文旅股第402021/10/14-
1158286202无
份类2031/10/13
文旅股第252022/2/14-
1168282460无
份类2032/2/13
325序核定使他项权
注册人商标样式注册证号注册有效期限号用类别利
文旅股第292022/3/28-
1178282466无
份类2032/3/27
文旅股第412023/6/14-
11866372832无
份类2033/6/13
文旅股第162023/9/14-
11968100780无
份类2033/9/13西岭雪
第39
山分公2021/2/21-12046430600无
类2031/2/20司西岭雪
第412021/2/21-
121山分公46438612无
类2031/2/20司西岭雪
第352021/2/21-
122山分公46447128无
类2031/2/20司
326