三元股份关于与三元嘉铭签署补充协议的公告

股票代码：600429 股票简称：三元股份 公告编号 2005-013

北京三元食品股份有限公司

关于公司与三元嘉铭签署补充协议的公告

一、 交易概述及协议生效时间

2005年 6月 28日，北京三元食品股份有限公司（“公司”）与北京三元嘉

铭房地产开发有限公司（“三元嘉铭”）签署《补偿协议之补充协议三》，将三元嘉铭 2003 年对原东直门乳品厂拆迁剩余的实物补偿变更为部分现金补偿和部分地下实物补偿。

经公司第二届董事会第十四次会议审议同意：公司与三元嘉铭签订《补偿协议之补充协议三》，将剩余的实物补偿地上办公区域 913.33平方米及地下 1000平方米改为地下实物补偿 400平米及现金补偿人民币 13，851，375元，并退回公

司因取得实物补偿已缴纳的部分土地出让金 1，064，000元，共计 14，915，375元。

二、 交易对方的基本情况

三元嘉铭成立于 2000年 6月，注册资本 3000万元，注册时公司出资 2250万元，占 75%的股权，北京嘉铭投资有限公司（“嘉铭投资”）投资 750万元，

占 25%的股权。三元嘉铭主要从事房地产开发、商品房销售等。

2004年 3月 19日，公司与嘉铭投资公司签订了《股权转让协议及补充协议书》，将公司持有的三元嘉铭 35%的股权转让给嘉铭投资。2004年 9月 14日，公司与北京嘉铭建设有限责任公司及嘉铭投资签订了《股权转让协议》，将公司

持有的三元嘉铭的 40%股权， 转让给嘉铭建设公司及嘉铭投资公司各 20%。

目前，嘉铭投资及北京嘉铭建设有限责任公司分别持有三元嘉铭 80%和

20%的股份，公司不再持有三元嘉铭任何股份。

三、 出售资产的基本情况

2003年 3月 26日，公司与三元嘉铭签订《补偿协议》。根据该协议，三元

嘉铭同意用所开发房产的地上办公区域 2，000平方米、地下一层车库及库房 1，000平方米对公司原东直门乳品厂的拆迁进行补偿。三元嘉铭已根据《补偿协议》向本公司支付上述补偿实物，详情请查阅公司招股说明书。

2004年 6月 25日，公司与三元嘉铭就上述《补偿协议》签署《补充协议》，同意将原实物补偿的地上办公区域面积由 2000平方米调整为实物补偿 1296.17平方米，现金补偿 8，680，864元。

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

2005年 2月 25日，公司与三元嘉铭签订《补偿协议之补充协议二》，同意

再次将补偿的地上办公区域面积由 1296.17平方米变更为实物补偿 913.33平方

米及现金补偿 4，900，000元。

此次，协议双方签订《补偿协议之补充协议三》，将剩余的实物补偿地上办公区域 913.33平方米及地下 1000平方米改为地下实物补偿 400平米及现金补偿

人民币 13，851，375元。并退回公司因取得实物补偿已缴纳的部分土地出让金

1，064，000元，共计 14，915，375元。

四、 交易金额及支付方式

北京德威评估有限责任公司以 2005年 1月 31日为评估基准日对地上办公区

域面积由 1296.17平方米及地下 1000平方米出具的资产评估报告，评估结果为：

评估值 1，870.49万元。该资产原账面价值为 341万元。

参考该评估报告并经协议各方充分协商，确定本次交易最终三元嘉铭支付金额总计为 14，915，375元，其中地上办公区域 913.33平方米及地下 600平方米的

实物补偿修改为现金补偿 13，851，375元，同时三元嘉铭退回因公司取得实物补

偿已缴纳的部分土地出让金 1，064，000元。协议生效后 3日内，三元嘉铭以支票形式支付该款项。

五、 本次交易对公司的影响

2005年 6月 28日，公司召开第二届董事会第十四次会议，与会董事经充分

讨论后一致认为：公司根据 2003 年签署的《补偿协议》收到该部分房产后一直闲置，而且有关产权过户手续一直未能办理完毕，不仅占用了大量资金，而且存在一定风险。公司签署一系列补充协议，将该等实物补偿逐步变更为现金补偿，在盘活资产的同时，有利于维护全体股东的利益。

北京三元食品股份有限公司董事会

2005年 6月 28日

北京三元食品股份有限公司资产评估报告

德威评报字（2005）第 104号北京德威评估有限责任公司

目 录

1.资产评估报告书摘要

2.资产评估报告书

3.备查文件

北京三元食品股份有限公司基准日报表

北京三元食品股份有限公司企业法人营业执照复印件补偿协议补偿协议之补充协议资产占有方承诺函资产评估人员及评估机构承诺函北京德威评估有限责任公司资产评估资格证书复印件北京德威评估有限责任公司企业法人营业执照复印件参加本项目的人员名单及其资格证书复印件

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北京三元食品股份有限公司资产评估报告摘要

德威评报字（2005）第104号

北京德威评估有限责任公司接受北京三元食品股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京三元食品股份有限公司截止评估基准日拟获得实物补偿的房地产价值进行了评估。本次评估主要采用市场比较法。本次评估仅为北京三元食品股份有限公司了解房地产变现价值之目的服务，评估基

准日为2005年1月31日。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地

查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的可变现价值作出了公允的反映。评估结果总资产1，870.49 万元。评估结论有效期自评估基准日起半年，即2005年1月31日-2005

年7月30日。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

机构负责人：中国注册评估师 邓小丰

项目负责人：中国注册评估师 孟郁林

项目复核人：中国注册评估师 刘燕坤北京德威评估有限责任公司

北京三元食品股份有限公司资产评估报告

德威评报字（2005）第104号

北京德威评估有限责任公司接受北京三元食品股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京三元食品股份有限公司截止评估基准日拟获得实物补偿的房地产价值进行了评估。本次评估主要采用市场比较法。本次评估仅为北京三元食品股份有限公司了解房地产变现价值之目的服务，评估基

准日为2005年1月31日。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地

查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日所表现的可变现价值作出了公允的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

委托方及资产占有方：北京三元食品股份有限公司

简称：三元股份

住所：北京市海淀区西二旗中路29号

注册资本：63500万元

企业类型:外商投资股份有限公司

法定代表人:包宗业

经营范围：加工乳品、饮料、食品、原材料、保健食品、冷食冷饮；生产乳品机械、食品机械；住宿（限广安宾馆经营）；开发、生产生物工程技术产品（不包括基因产品）；信息咨询；

餐饮；资产产品的冷藏运输；自有房屋出租；物业管理；安装、修理、租赁自有/剩余乳品机械和设备（非融资租赁）；销售自产产品。

历史情况简介：北京三元食品股份有限公司是一家中外合资上市公司，以奶业产业为主，兼营麦当劳和房地产开发。三元公司拥有三元绿荷奶牛养殖中心和具有世界水平的奶牛中心，其奶牛存栏量及牛场规模均居国内首位，在北京、上海、天津、内蒙古、河北等地拥有7个大型乳品生产基地，日处理鲜奶达1000余吨，产品有液态奶、发酵奶、固态奶等百余品种，拥有

“三元”“燕山”等著名商标，销售网络覆盖北京、上海等30多个大中城市。三元公司具有45年的乳品加工历史，是我国乳业科技龙头企业，拥有雄厚的科研开发实力，公司管理层人员全部为本科以上学历，60%为硕士以上学历。公司设有国内唯一的生物工程实验室，2002年10月公司科研开发中心被国家人事部批准设立博士后科研流动站。

二、评估目的

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三元股份拟将获得的三元嘉铭房地产有限公司（以下简称“三元嘉铭”）的实物资产补偿

改为现金补偿，本次对该经济行为所涉及的实物资产---元嘉国际公寓房地产进行评估，为委托方了解实物资产变现价值提供参考依据。

三、评估范围和评估价值定义

本次评估范围是指三元嘉铭补偿给三元股份的实物资产：元嘉国际公寓A座地上三层办公

用房1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。本次评估是为将实物资产补偿改为现

金补偿服务，因此评估价值为该房地产的市场可变现价值。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是二ＯＯ五年一月三十一日。

该基准日是由委托方确定的。

五、评估原则

以国家有关评估及管理的法律法规为依据，遵循独立、客观、公正、科学的评估原则。

六、评估依据

1．行为依据资产评估业务约定书

2．法规依据

国务院第91号令《国有资产评估管理办法》；

国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；

财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市房地产管理法》；

其他相关的国家、地方性法律、法规及规定的文件。

３．产权依据补偿协议补偿协议之补充协议

４．取价依据评估人员现场勘察记录；

评估人员收集的市场价格信息资料；

委估方提供的资产清单，有关会计凭证及财务资料；

评估人员收集的有关询价资料和参数资料。

七、评估方法

遵循国家关于资产评估的规定，对评估范围内的资产依照规范的评估程序，通过对三元股

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份提供的财务资料、法律文件以及相关资料的验证审核、实地察看、市场调查，估价对象是具有交易性的房地产，在同一供求圈内存在较多的类似房地产的交易，因此采用市场比较法进行评估。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

八、评估过程

本次评估工作共分以下四个阶段实施：

1.项目的前期调查：资产占有方有关负责人向我公司项目负责人介绍有关该评估项目的评

估目的、评估对象及范围，并根据特定的经济行为选定评估基准日。

2.资料的准备：我公司项目负责人指导资产占有方进行资产清查、填写资产清单、准备有关资料。

3.评估项目的现场调查实施：项目评估的有关人员到评估现场开展各项工作。对委估房地

产进行实地勘察和鉴定，查阅有关合同件及其他原始凭证。

4.评估整理及报告阶段：进行数据汇总，数据分析，选择评估方法和收集市场信息，分析整理资料，评定估算；专业负责人、项目负责人、机构负责人三级复核；评估结果汇总及评估结论分析；与委托方及资产占有方交换意见，最后按照财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》撰写评估说明与评估报告书。

九、评估结果

总资产1，870.49 万元。评估结论有效期自评估基准日起半年，即2005年1月31日-2005

年7月30日。

十、特别说明

本评估结果仅作为我公司对委估资产的价值意见，不能替代企业进行某项经济行为按国家有关规定所需要的申请报批程序，如企业在按照本评估结果调整帐务和处理时，须按相关财务制度规定报相关主管部门审批；

本报告评估结论是以评估基准日市场条件为背景产生的，日后若市场发生重大的价格波动，将会对本报告的评估结论产生影响；

若委托方在上述情形发生情况下，仍需使用本报告结论，建议重新进行评估。

十一、评估报告评估基准日期后重大事项无。

十二、评估报告法律效力评估范围以资产占有方提供的清单为准。

评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

评估结论有效期自评估基准日起半年。

7评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

十三、评估报告提出日期

2005年2月18日

机构负责人：中国注册评估师 邓小丰

项目负责人：中国注册评估师 孟郁林

项目复核人：中国注册评估师 刘燕坤北京德威评估有限责任公司

评估机构及注册资产评估师承诺函

北京三元食品股份有限公司：

受你公司委托，对你公司拟将实物资产补偿改为现金补偿所涉及的房地产进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

1.资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；

2.对涉及评估的资产进行了合理的抽查、核实；

3.评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；

4.影响资产评估价值的因素考虑周全；

5.资产评估价值公允、准确；

6.评估工作未受任何人为干预并独立进行。

中国注册评估师：刘燕坤

中国注册评估师：孟郁林北京德威评估有限责任公司

人员名单

项目负责人： 刘燕坤(中国注册评估师) 孟郁林 (中国注册评估师)

房 地 产 组： 孟郁林

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北京三元食品股份有限公司资产评估说明

德威评报字（2005）第 104号北京德威评估有限责任公司

资产评估说明目录

1. 关于评估说明使用范围的声明

2. 关于进行资产评估有关事项的说明

3. 资产清查核实情况说明

4. 评估依据的说明

5. 房屋建筑物评估说明

6. 评估结论及其分析

12关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

北京德威评估有限责任公司

资产清查核实情况说明

北京德威评估有限责任公司接受北京三元食品股份有限公司(简称“三元股份”)委托，对

三元股份委托评估的房地产进行了清查。现将资产清查核实情况说明如下：

一、资产清查核实的内容

本次清查核实范围：元嘉国际公寓A座地上三层办公用房1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。

二、房地产的分布情况及特点

委估房地产位于北京市东城区东中街40号元嘉国际公寓，分别为A座地上三层办公用房

1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。

元嘉国际公寓占地面积11150平方米，建设用地面积10500平方米，总建筑面积37216.36平方米，容积率3.34，建筑高度34.4米。该项目分为A、B两座，其中委估房地产所在的A座为酒店式公寓和商业及办公部分，建筑面积31363平方米，地上11层，地下2层。地下一层为停车库、设备用房；整个地下部分建筑面积8996平方米。地上部分一至三层为商业办公用房，建筑面积7675平方米。四至十一层为酒店式公寓，建筑面积14342平方米。该建筑为钢筋混凝土框架剪力墙结构，商业、办公和地下部分为框架结构，公寓部分为剪力墙结构，抗震设防烈

度为8度。

室外配套工程包括燃气、自来水、雨污水，电信外线、园林道路、供电电缆等。

三、影响资产清查的事项无。

四、资产清查的过程与方法

本次清查核实工作是按评估师的执业要求组织相关专业人员，根据房地产的特点进行清查核实，现将清查核实过程与方法分别简介如下：

听取资产占有方介绍委估房地产情况，并根据提供的房地产清单，由资产占有方相关人员带领，对评估范围内房地产逐一进行清查核实。核实的内容主要包括核对房地产产权证明即能证明产权关系的相关法律文件、房屋建筑物的面积、结构、竣工日期、装修条件、目前状态，是否在正常使用等。

五、资产清查结论

委估房地产位于北京市东城区东中街40号元嘉国际公寓，分别为A座地上三层办公用房

1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。

14评估依据说明

1．行为依据资产评估业务约定书

2．法规依据

国务院第91号令《国有资产评估管理办法》；

国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；

财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市房地产管理法》；

其他相关的国家、地方性法律、法规及规定的文件。

３．产权依据补偿协议补偿协议之补充协议

４．取价依据评估人员现场勘察记录；

评估人员收集的市场价格信息资料；

委估方提供的委估资产清单，有关会计凭证及财务资料；

评估人员收集的有关询价资料和参数资料。

15房屋建筑物评估报告

一、评估范围

本次评估范围为三元股份所属的位于北京市东城区东中介 40号元嘉国际公寓的房地产，分别为地上三层办公用房1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。

二、评估依据委估单位提供的房屋建筑物资产清单；

补偿协议补偿协议之补充协议国家及地方政府规定建设项目主要税费标准；

对房屋建筑物的实地踏勘、记录；

中国资产评估协会颁布的资产评估操作规范意见；

财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”。

三、评估程序

指导资产占有方清查资产，填写资产评估清单；

听取委托方介绍委估房地产情况及工程施工、结算情况；

对委估房地产进行现场踏勘，了解房地产现况，检查核实房地产清单；

查阅工程建筑、结构图及相关资料，取得主要工程的技术参数；

委托评估房屋周边地区有较多的成交案例，故选择市场比较法进行评估；

撰写房屋建筑物评估说明；

专业负责人、项目负责人、机构负责人复核、修改评估结论及说明；

完成房屋建筑评估工作。

四、资产权益根据北京三元食品股份有限公司和北京三元嘉铭房地产开发有限公司于2003年3月26日

签订的《补偿协议》和于2004年6月25日签订的《补偿协议之补充协议》，三元股份获得三元嘉铭开发的元嘉国际公寓地上三层办公用房1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）作为补偿，截至评估基准日双方尚未办理委估房地产的产权过户手续，并计划将该项实物补偿改为现金补偿。

五、委估房地产概况

（一）一般因素

1.地理位置与行政区划:北京，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地位。其地理坐标，北纬39°08’～40°05’，东经115°25’～117°3’，海拔43.71米，南北直线距离为170公里，东西直线距离为160公里。城区位于北纬39°6’、东经116°20’交点附近出东南部与天津市接壤外，周围与河北为临。全市总面积 16807.8 平方公里，其中山区占

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9200平方公里，丘陵面积1200平方公里，平原面积占6408平方公里，分别占总面积的54.74%、

7.14%、38.12%。全市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武、四个区习惯上成为城区；朝阳、海淀、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区、和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县总称为北京市或全市。

2.自然环境

(1)地质地貌综述:北京地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山

地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山，属古老的燕山山脉。山势陡峭，具有中山山貌，山峰一般在海拔1000-1500米。与山交界的山地一般在海拔100-500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与黄淮平原连成片，海拔平均在20-60米之间。

(2)气候、水文:北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，夏

季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年平均气温 12℃，冬季平均气温-4℃，绝对最低气温-22.8℃，七月平均气温26℃。无霜期180-200天。

北京市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年内、年际间不平均，集中于7、8月份。

(3)河流:全市贯穿5条大河，3条主要河流是：永定河，长174公里；潮白河，长90公里；

北运河，长101公里，此外还有大清河、蓟运河两大水系。

3.北京市经济状况:北京市是中华人民共和国的首都，是全国政治、经济和文化和国际交往的中心。2003年全市实现国内生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，经济增长率连续五年稳步上升。人均国内生产总值达到31613元，比上年增长9.2%。北京市农业和工业基础比较雄

厚，2003年全市第一产业实现增加值95.3亿元，比上年增长3.3%；第二产业主要包括电子、轻

工、印刷、食品和机械等技术性含量较高的部门，实现增加值1298.5亿元，增长11.9%；第三产业实现增加值2218.2亿元，增长10%。三次产业比重分别为2.6%、36.0%、61.4%，第二产业比重比上年提高1.2个百分比，交通、运输、贸易、金融、保险等产业发展迅速，国际旅游业平稳发展。-

（二）区域因素

元嘉国际公寓位于北京市东城区东中街40号原东城区乳品二厂院内，南临新中街十九号、

东中街四十二号，东临铜厂子胡同、新中街十七号，北临铜厂子胡同，西临东中街。该项目位

置靠近东二环路和平安大街，距CBD中央商务区约5公里，距市中心约10公里，交通便利，是北京市相对黄金的地段。

（三）个别因素

委估房地产位于北京市东城区东中介40号元嘉国际公寓A座，分别为地上三层办公用房

1296.17平方米、地下车库600平方米（15个车位）。

该项目占地面积11150平方米，建设用地面积10500平方米，总建筑面积37216.36平方米，

容积率3.34，建筑高度34.4米。该项目分为A、B两座，其中委估房地产所在的A座为酒店式

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公寓和商业及办公用房地产，建筑面积31363平方米，地上11层，地下2层。地下一层为停车库、设备用房；整个地下部分建筑面积8996平方米。地上部分一至三层为商业办公用房，建筑

面积7675平方米。四至十一层为酒店式公寓，建筑面积14342平方米。该建筑为钢筋混凝土框

架剪力墙结构，商业、办公和地下部分为框架结构，公寓部分为剪力墙结构，抗震设防烈度为8度。

室外配套工程包括燃气、自来水、雨污水，电信外线、园林道路、供电电缆等。

六、评估方法

委估房地产周围存在活跃的类似房地产的交易市场，评估以市场比较法较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。此方法适用的估价对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求圈内存在较多的类似房地产的交易。

具体操作步骤为：

1.搜集交易实例

2.选取可比实例

3.建立价格可比基础

4.进行交易情况修正

5.进行交易日期修正

6.进行房地产影响因素修正

7.求取比准价格

8.求取房地产价格

七、评估过程

（一）比较案例的选择

根据委估房地产所在位置，我们对北京市东直门地区的写字楼房地产销售价格进行了调查。通过对市场资料的收集整理，我们选定以下几个房地产交易案例作为办公用房地产（地上

三层1296.17平方米）的比较案例。

A.天恒大厦：位于东直门立交桥东南角，为甲级写字楼项目，总建筑面积42925平方米，现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上16层，地下4层，外立面玻璃幕墙，内部公共区域精装修，配置了信息智能和综合布线系统、楼宇自控系统、保安监视及巡更系统、中央空调系统等，

11部电梯保证垂直交通，地下停车位充足。目前期房预售均价为18000元/平方米。

B.正东国际大厦：位于东直门外小街甲2号，为甲级写字楼项目，总建筑面积77842平方米，现浇钢筋混凝土框架结构，地上26层，地下3层，外立面瓷砖，内部公共区域精装修，配置了朗讯综合布线系统、楼宇自控系统、保安监视及巡更系统、中央空调和新风系统等，6部电梯保证垂直交通，地下停车位充足。目前现房销售均价为15500元/平方米。

C.南新仓国际大厦：位于东四十条甲22号，东四十条立交桥西南角，为甲级写字楼项目，

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总建筑面积110000平方米，现浇钢筋混凝土框架结构，地上15层，地下3层，外立面瓷砖和玻璃幕墙，内部公共区域精装修，配置了综合布线系统、楼宇自控系统、保安监视及巡更系统、中央空调系统等，有电梯保证垂直交通，地下停车位充足。目前现房销售均价为15800元/平方米。

（二）比较因素修正

待估房地产和比较案例的各项比较因素状况见下表：

比较因素状况表待估房地产及案例比较因素

待估房地产 案例 A 案例 B 案例 C

名称 元嘉国际公寓 天恒大厦 正东国际大厦 南新仓国际大厦

房地产用途 办公 办公 办公 办公

交易日期 2003年 2003年 2003年 2003年

交易价格(元/平方米) 待估 18000 15500 15800

交易情况 正常 出售 出售 出售

交易类型 现房 期房 现房 期房

位置 东直门商圈 东直门商圈 东直门商圈 东直门商圈

交通 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷

基础设施状况 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平

公用设施完备度 完备 完备 完备 完备

产业集聚度 较高 高 较高 较高区域因素

环境优劣度 较优 优 较优 优

位置 东中街 东直门桥东北角 东直门外小街 东四十条桥西南角

房地产规划 规则 规则 规则 规则

临街状况 临东中街 临东直门外大街 临新东路 临平安大街

外装修条件 高档面砖 玻璃幕墙 瓷砖 瓷砖玻璃幕墙

内装修条件 公共精装 公共精装 公共精装 公共精装个别因素

设施设备条件 较完备 完备 完备 完备

根据比较因素修正系数确定的原则，以委估房地产为基准100，制定比较因素系数表。

比较因素系数表待估房地产及案例比较因素

案例A 案例B 案例C

房地产用途 100 100 100

交易日期 100 100 100

交易情况 100 100 100

交易类型 98 100 98

位置 100 100 100

交通 100 100 100

基础设施状况 100 100 100

公用设施完备度 100 100 100

产业集聚度 106 100 106区域因素

环境优劣度 105 100 105

19

位置 108 104 104

房地产形状 100 100 100

临街状况 108 102 108

外装修条件 105 100 105

内装修条件 100 100 100个别因素

设施设备条件 106 106 106

比准价格（元/平方米） 12712 13785 11587

（三）房地产市场价格

对三个比准价格进行算术平均确定房地产市场价格：

办公用房地产市场价格=（12712+13785+11587）÷3×1296.17=1，645.49 万元

同样采用市场比较法计算地下车位价格为15万元/个，地下车位市场价格合计为225 万元。

委估房地产市场价格=办公房地产市场价格+地下房地产市场价格

= 1，645.49 +225.00=1870.49 万元

八、评估结果

三元股份委估房地产于评估基准日2005年1月31日的评估值为1，870.49 万元。

20评估结论及分析

—、评估结论总资产为 1，870.49万元。评估结论有效期自评估基准日起半年，即2005年1月31日-2005

年7月30日。

二、评估结论成立的条件

1．评估结论系根据专项评估技术说明中所述的原则、依据、前提、方法、程序得出的；

2．评估结论仅为本评估目的服务；

3．本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；

4．评估结论在专项评估技术说明中所述的原则、依据、前提存在的条件下成立；

5．本次评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然和其他不可抗力的影响；

6．没有考虑特殊交易方式对评估结论的影响；

7．评估结论是本评估机构出具的，受本评估机构人员的执业能力的影响。

三、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响无。

四、评估结论的效力、使用范围与有效期

评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力，评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

评估结论有效期自评估基准日起半年。

评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。