河北华玉资产评估报告书

河南省商业物资公司

资产评估报告书

北方亚事评报字[2004]第150号二OO四年十一月二十九日河南省商业物资公司资产评估报告书目 录摘要

一、委托方与资产占有方简介

二、评估目的

三、评估对象和范围

四、评估基准日

五、评估原则

六、评估依据

七、评估方法

八、评估过程

九、评估结论

十、特别事项说明

十一、评估基准日期后重大事项

十二、评估报告法律效力

十三、评估报告提出日期附件河南省商业物资公司资产评估报告书摘 要

受河南省商业物资公司的委托，根据国家关于资产评估的有关法律、法规的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对其为资产转让提供价值参考依据之目的而涉及的在建工程、土地使用权进行了实地查勘与核对，并做了必要的市场调查，履行我们认为必要的评估程序，运用工程进度法、基准地价系数修正法等评估方法，对委估资产在评估基准日

2004年 10月 31日的市场价值作出了评估。

在持续经营和公开市场的假设前提条件下，根据本次具体评估目的，得出以下评估结论：

在评估基准日 2004年 10月 31日，河南省商业物资公司纳入此次评估范围的资产评估价值为 5650 万元，其中，在建工程评估净值 为 2445 万元；土地使用权评估净 3205万元。

以上内容摘自北方亚事评报字[2004]第 150号资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读报告书全文。

评估机构法定代表人授权人 签章：

评估项目负责人 中国注册资产评估师 签章：

评估报告复核人 中国注册资产评估师 签章：

二 OO四年十一月二十九日河南省商业物资公司资产评估报告书河南省商业物资公司资产评估报告书

北方亚事评报字[2004]第150号

受河南省商业物资公司的委托，根据国家有关法律、法规的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，工程进度法、基准地价系数修正法等评估方法，对河南省商业物资公司在建工程、土地使用权进行了评估。派出评估组，对委托评估的资产实施了清查核实、实地查勘、市场调查，对委估资产在 2004年 10月 31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

本项目委托方及资产占有方均为河南省商业物资公司，其概况如下：

公司名称：河南省商业物资公司

营业执照注册：豫工商企 4100001000066

注册资本：人民币贰佰柒拾柒万叁仟元

公司注册地址：郑州市东明路 34号

法定代表人：王进刚

经营方式： 批零，代购代销经营范围：主营金属材料，化工原料（不含易燃易爆危险品），建材，木材，电线电缆，轮胎，土产日杂，装饰材料，装卸搬运，仓储运输（易燃易爆化学物品的仓储运输除外）。兼营建筑五金，水暖器材，五金交电，汽车配件，文化办公机械，制冷空调设备，通用设备，电器机械及器材。

河南省商业物资公司资产评估报告书二、评估目的本次评估目的是为委托方资产转让提供价值参考依据。

三、评估对象和范围

本次资产评估的对象是河南省商业物资公司委托评估的资产，评估范围包括在建工程、土地使用权，具体评估对象以委托方申报的资产清查评估明细表为准。

四、评估基准日

评估基准日为二 00四年十月三十一日。

五、评估原则

根据国家关于资产评估的有关法规，我们遵循独立、客观、公正、科学的原则和资产评估执业标准，对河南省商业物资公司委托的在建工程及土地使用权进行评估。在评估中，评估人员遵循以下评估原则：

（一）坚持客观、公正的原则：在评估工作中，一切从实际出发，认真进行

现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

（二）坚持独立的原则：在评估工作中，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

（三）坚持科学性的原则：制定科学的工作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》和《资产评估操作规范意见（试行）》中的基本原理，指导评估操作，科学、合理地进行资产评定和估算。

（四）遵循产权利益主体变动原则，即以产权利益主体变动为前提或假设前提的原则。

河南省商业物资公司资产评估报告书（五）遵循资产持续经营原则、贡献原则、期望原则及公开市场等操作性原则。

（六）遵循最高最佳使用原则。在房地产评估中，以房地产的最高和最佳使用为前提，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用，以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断委估对象是否处于最佳使用状态。

本次资产评估，我们按照资产评估有关法规和资产评估操作规范要求，严格遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值，维护资产相关各方的合法权益。

六、评估依据

我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：

（一）评估行为依据

河南省商业物资公司与评估机构签订的《资产评估业务委托约定书》；

（二）主要法律法规

1、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91号令，1991年）；

2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第 36号）；

3、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号）；

4、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会 1996年 5月 7日

发布）；

5、《中华人民共和国土地管理法》；

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

8、《中华人民共和国城镇土地使用权出让转让暂行条例》；

9、《城镇土地估价规程》（试行）；

10、国家土地管理局[1995]国土[籍]字第 180号文；

11、河南省《土地管理法》实施细则；

12、河南省物价局豫价房字[1993]087 号《关于发布土地管理系统部分收费河南省商业物资公司资产评估报告书项目与标准的通知》；

13、郑州市人民政府郑政[2003]15号《关于公布我市市区土地基准地价的通知》；

14、其他相关的法律法规。

（三）重大协议、产权证明和相关法律文书

1、河南省商业物资公司企业法人营业执照；

2、土地使用证复印件、建设用地规划许可证；

3、其他。

四、评估所采用的取价标准

1、委托方提供的概算批准文件、工程预算、图纸；

2、《建设工程投资估算手册》;

3、河南省建设厅颁发的《河南省建筑和装饰工程综合基价》（2002）;

4、建设部颁发的《全国统一建筑工程基础定额》；

5、建设部颁发的《全国统一建筑工程予算工程量计算规范的若干规定》；

6、河南省物价局豫价房字[1993]087号《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》；

7、郑州市人民政府郑政[2003]15 号《关于公布我市市区土地基准地价的通知》

8、《中国经济景气月报》；

9、金融机构贷款利率；

10、评估人员现场考察记录及其他资料。

五、参考资料及其他

1、《资产评估常用数据与参数手册》；

2、其他。

七、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公河南省商业物资公司资产评估报告书认的评估原则，我们对河南省商业物资公司委托评估范围内的资产进行了必要的核查及核对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的及委估资产具体情况，对在建工程采用工程进度法进行评估，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。

对在建工程采用工程进度法确定其评估值，工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程重估价值的一种方法。评估人员依据其预算造价和完工程度确定评估价值。

公式如下：

在建工程评估值＝建筑工程预算造价×完工程度+根钢筋混凝土灌注桩+应

负担的前期费用+基础设施配套费

对土地使用权评估采用基准地价系数修正法确定其评估值，基准地价系数修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求出待评地块公平市场价值的一种估价方法。

公式如下：

P=S×a1×a2

P为委估土地价格

S为基准地价

a1、a2为因素修正系数

八、评估过程

本次资产评估工作分五个阶段进行：

（一）前期准备阶段1、2004年 11月 8日，评估机构和委托方在充分协商的基础上，签订了《资产评估业务约定书》；

2、根据企业情况，制订资产评估工作计划和操作方案。

（二）现场评估阶段

自 2004 年 11 月 9 日起，资产评估人员进入现场。根据国家有关资产评估

和管理的原则和规定，评估人员在现场评估阶段进行了下列工作：

1、听取企业有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和委估资河南省商业物资公司资产评估报告书产情况介绍；

2、向委托方提交了资料收集清单、资产评估清查明细表，并对相关申报表格提出要求；

3、根据资产清查评估明细表，评估人员到现场对实物进行清查核实。同时与资产管理人员座谈了解有关该资产状况；

4、收集委估资产的产权证明文件、相关合同、文件等资料。

（三）评估阶段

1、市场调研，收集在建工程及土地使用权有关资料；

2、进行评估测算，起草评估报告及说明。

（四）评估汇总阶段

1、汇总各类资产评估结果，对其进行综合分析，并进行必要的调整；

2、三级复核资产评估报告书及评估说明。

（五）提交报告阶段

1、与委托方或资产占有方就初评结果交换意见；

2、对资产评估报告和评估说明进行再审核、修改；

3、向委托方提交资产评估报告书正式文本。

九、评估结论

在持续经营和公开市场的假设前提条件下，根据本次评估的具体评估目的，得出以下评估结论：

在评估基准日 2004年 10月 31日，河南省商业物资公司纳入此次评估范围的资产评估价值为 5650 万元，其中，在建工程评估净值 为 2445 万元；土地使用权评估净 3205万元，见下表。

资产评估结果汇总表 单位:万元

项目 帐面价值 调整后帐面价值 评估价值 增减值 增值率(%)

固定资产 2445

其中：在建工程 2445

土地使用权 3205

合计 5650河南省商业物资公司资产评估报告书十、特别事项说明

1．评估人员已亲自勘察并核实过本次评估所涉及的资产。

2．本次评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，依据的是国家

相关资产评估法规，评估人员在评估过程中恪守执业道德和规范。评估机构和评估人员与委托方、本次评估报告中被评估资产及有关当事人没有现实或将来预期的利害关系。

3．评估工作中，根据需要由委托方提供了有关财务数据、文件和资料，评

估人员在很大程度上依赖这些财务数据、文件和资料，委托方对其真实性承担责任。

4．就评估人员了解，评估报告包含的事实说明是真实的、准确的。这些事

实说明是本报告所表达的各项分析、意见和结论的形成基础。

5．本次评估未考虑资产所欠付的应付款项及应补交的土地出让金对资产评估价值的影响。

6．据评估人员了解， 2002年 6月 21日，因经济纠纷委估宗地被河南省人

民法院查封、扣押。

7．因河南省商业物资公司停业多年，未能提供可以参考的帐面价值，故在评估表中未填列帐面价值及帐面调整值。

8．评估机构及注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值

进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估机构及注册资产评估师的执业范围，评估机构及签字注册资产评估师不对评估对象的法律权属瑕疵及其在将来可能导致的争议或诉讼承担法律责任。

9．报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。

10．此次评估价值基础为市场价值，未考虑因抵押变现而强制出售对委估资产价值的影响。市场价值是指自愿买方与自愿买方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事、不受任何强迫压制。对此，以委估资产进行抵押应考虑及时变现等因素带来的影响。

11．本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有河南省商业物资公司资产评估报告书同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以特别关注。

十一、评估基准日期后重大事项

评估基准日后至评估报告有效期内，若资产数量及作价标准发生变化，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整。

（2）当资产价格标准发生变化、对资产评估结果产生明显影响时，应及时聘请评估机构重新进行评估。

（3）对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价

时应给予充分考虑，进行相应调整。

十二、评估报告法律效力

1、评估结论是反映评估对象在本次评估目的要求下，根据公开市场原则确

定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。本评估报告以委托方和资产占有方资产持续经营和公开市场为前提条件。评估结论是根据前述的原则、依据、前提、方法、程序得出的，当前述各条件发生变化时，评估结果一般会失效。

2、本评估报告书及相应的评估结论系对评估基准日资产市场价值的反映，仅服务于本次评估目的。

3、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。

4、评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。即有效期自 2004

年 10月 31日起，至 2005年 10月 30日止。

5、本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交评

估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向其他单位或个人提供或公开。

河南省商业物资公司资产评估报告书、是由财政部授予资产评估资格（证书编号№0001042）、中国证监会授予证券从业资格（证书编号№000061）的专业资产评估机构，评估范围为国有及非国有资产。

十三、评估报告提出日期

本评估报告于 2004年 11月 29日正式出具。

评估机构法定代表人授权人 签章：

评估项目负责人 中国注册资产评估师 签章：

评估项目审核人 中国注册资产评估师 签章：

二 OO四年十一月二十九日河南省商业物资公司资产评估报告书附 件

1．资产清查评估汇总表、明细表

2．资产评估机构营业执照、资格证书

3．资产评估师资格证书

4．委托方企业法人营业执照

5．土地使用证复印件

6、其他