保利发展:保利发展控股集团股份有限公司发行公司债券预案公告

证券代码：600048证券简称：保利发展公告编号：2021-082
发行公司债券预案公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》以及《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经对照自查，公司董事会认为本公司符合现行公司债券政策和面向《公司债券发行与交易管理办法》规
定的专业投资者（以下简称“专业投资者”）公开发行公司债券条件的各项规定，具备向专业投资者公开发行公司债券的资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模及票面金额
本次发行的公司债券规模为不超过人民币98亿元（含人民币98亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求和发行时市场情况，在前述范围内确定。本次债券票面金额为人民币100元。
（二）债券期限
本次发行的一般公司债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
本次发行的公司债券具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（三）债券利率及确定方式
1本次发行的公司债票面利率将由公司和簿记管理人根据网下询价簿记结果在预
设利率区间内协商确定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
（四）发行方式
本次发行的公司债券采用公开发行方式，在获得中国证监会注册通过后，可以采取一次发行或者分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
（五）担保安排本次发行的公司债券为无担保债券。
（六）赎回条款或回售条款
本次发行的公司债券是否涉及赎回条款、回售条款以及相关条款的具体内容提请股东大会授权董事会或董事会授权人士确定。
（七）募集资金用途
本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额比例提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司实际需求情况确定。
（八）发行对象及向公司股东配售的安排
本次发行的公司债券的发行对象为符合《公司债券发行与交易管理办法》等规定的专业投资者。本次发行的公司债券不向公司股东优先配售。
（九）承销方式及上市安排本次发行的公司债券由主承销商或由主承销商组织的承销团以余额包销方式承销。发行完成后，在满足上市条件的前提下，公司将申请本次发行的公司债券于上海证券交易所上市交易。经监管部门批准/核准，在相关法律法规允许的前提下，公司亦可申请本次发行的公司债券于其他交易场所上市交易。
（十）公司资信情况及偿债保障措施
公司最近三年资信情况良好。在偿债保障措施方面，提请股东大会授权董事会
2或董事会授权人士在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期
未能按期偿付债券本息情况时，将至少采取如下保障措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）与公司债券相关的公司主要责任人不得调离。
（十一）决议有效期关于本次发行公司债券事宜的决议有效期为自股东大会审议通过之日起至相关授权事项办理完毕之日止。
（十二）关于本次发行公司债券的授权事项为合法、高效地开展公司本次公司债券发行工作，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规和规
范性文件及《公司章程》的有关规定，公司董事会拟提请公司股东大会授权董事会全权办理与本次发行公司债券有关的全部事宜，包括但不限于：
1、依据国家法律、法规及证券监管部门的有关规定和公司股东大会的决议，
结合公司需求和债券市场的具体情况，制定及调整本次公司债券的具体发行方案，修订、调整本次公司债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限、债券品种、债券利率及其确定方式、发行时机、发行安排（包括是否分期发行及各期发行的数量等）、担保安排、还本付息的期限和方式、评级安排、具体申购办法、
具体配售安排、是否设置赎回条款、回售条款、调整票面利率选择权等以及设置的具体内容、募集资金用途及金额比例、偿债保障安排（包括但不限于本次发行方案项下的偿债保障措施）债券上市等与本次公司债券发行方案有关的全部事宜；
2、决定聘请中介机构，办理本次发行公司债券的申报及上市相关事宜；为本
次发行公司债券选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人会议规则；
3、负责具体实施和执行本次公司债券发行及申请上市事宜，包括但不限于制
3定、批准、授权、签署、执行、修改、完成与本次公司债券发行及上市相关的所有必要的文件、合同、协议、合约（包括但不限于承销协议、债券受托管理协议、上市协议及其他法律文件等），并根据监管部门的要求对申报文件进行相应补充或调整；
4、在本次公司债券发行完成后，办理本次公司债券的上市、还本付息等事宜；
5、除涉及有关法律、法规及《公司章程》规定须由股东大会重新表决的事项外，依据监管部门意见、政策变化，或市场条件变化，对与本次公开发行公司债券有关的事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续进行本次发行公司债券的相关工作；
6、办理与本次发行公司债券有关的其他事项。
公司董事会提请股东大会同意授权公司董事长、总经理、财务总监、董事会秘
书为本次发行公司债券的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次发行公司债券有关的事务。
以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。
三、本公司简要财务会计信息
（一）本公司最近三年及一期合并范围变化情况
1、2021年1-9月本公司合并报表范围变化情况
序号公司名称变动情况变动原因
1河北万茂房地产开发有限公司新纳入收购
2山西保景鑫房地产开发有限公司新纳入收购
3杭州保融置业有限公司新纳入取得控制权
4汕尾市睿驰咨询服务有限公司新纳入收购
5兰州天盈房地产开发有限公司新纳入收购
6成都锐驰企业管理有限公司新纳入收购
7绍兴鸿雅置业有限公司新纳入增资扩股
8天津锐斯企业管理有限公司新纳入收购
9长沙宝西瑞思管理咨询有限公司新纳入收购
10长沙保湖瑞思管理咨询有限公司新纳入收购
11三亚睿思房地产投资有限公司新纳入收购
4序号公司名称变动情况变动原因
12四川利达建设工程有限公司新纳入收购
13北京睿斯企业管理有限公司新纳入收购
14广州市瑞思企业管理有限公司新纳入收购
15武汉世纪泓博房地产开发有限公司新纳入增资扩股
16重庆睿炽企业管理有限公司新纳入收购
17陕西瑞思房地产咨询有限公司新纳入收购
18江西明月山温泉生态康养发展有限公司新纳入增资扩股
19沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司新纳入收购
20陕西华盛新科置业有限公司新纳入取得控制权
21甘肃兴融房地产开发有限公司新纳入收购
22兰州陇臻房地产开发有限公司新纳入增资扩股
23元氏县碧盛房地产开发有限公司新纳入收购
24湖北品信房地产开发有限公司新纳入收购
25诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司不再纳入处置
26广东中成化工有限公司不再纳入处置
27北京保利通房地产开发有限公司不再纳入处置
28北京未来科技城保昌置业有限公司不再纳入处置
29南京保禹置业有限公司不再纳入处置
30青岛广嘉置业有限公司不再纳入处置
31温州保祥置业有限公司不再纳入处置
32长春和茂房地产开发有限公司新纳入新设
33金华保霖置业有限公司新纳入新设
34温州保源置业有限公司新纳入新设
35温州保悦置业有限公司新纳入新设
36苏州鼎玺置业有限公司新纳入新设
37阜阳和熙房地产开发有限公司新纳入新设
38湖南保嘉置业有限公司新纳入新设
39湖南保福置业有限公司新纳入新设
40汕头弘城投资有限公司新纳入新设
41东莞市和惠投资有限公司新纳入新设
42珠海保金置业有限公司新纳入新设
43惠州市和越置业发展有限公司新纳入新设
44洋浦保旭实业发展有限公司新纳入新设
45包头市保泰利升置业有限公司新纳入新设
46郑州展骏置业有限公司新纳入新设
5序号公司名称变动情况变动原因
47洛阳展鹏置业有限公司新纳入新设
48洛阳展通置业有限公司新纳入新设
49淮安保鸿置业有限公司新纳入新设
50淮安保联悦置业有限公司新纳入新设
51连云港保华房地产发展有限公司新纳入新设
52邯郸东筑房地产开发有限公司新纳入新设
53邯郸保邯房地产开发有限公司新纳入新设
54石家庄保丰房地产开发有限公司新纳入新设
55石家庄保冶房地产开发有限公司新纳入新设
56福州中乐投资有限公司新纳入新设
57龙岩保润房地产开发有限公司新纳入新设
58泉州保创发展有限公司新纳入新设
59甘肃陇盈房地产开发有限公司新纳入新设
60兰州陇融房地产开发有限公司新纳入新设
61天水陇旭房地产开发有限公司新纳入新设
62广州市誉东置业有限公司新纳入新设
63保利江南实业有限公司新纳入新设
64苏州锦钿置业有限公司新纳入新设
65上海建贤置业有限公司新纳入新设
66太仓锦雍置业有限公司新纳入新设
67上海锦雍置业有限公司新纳入新设
68太仓锦颂置业有限公司新纳入新设
69太仓保耀置业有限公司新纳入新设
70太仓锦意置业有限公司新纳入新设
71苏州保泓置业有限公司新纳入新设
72南昌保裕置业有限公司新纳入新设
73宜宾市保宜昊运房地产开发有限公司新纳入新设
74大连保润房地产开发有限公司新纳入新设
75沈阳和雅房地产开发有限公司新纳入新设
76沈阳和裕房地产开发有限公司新纳入新设
77杭州保汇置业有限公司新纳入新设
78杭州保源置业有限公司新纳入新设
79佛山南海保祁置业有限公司新纳入新设
80茂名市保冀置业有限公司新纳入新设
81江门保兴置业有限公司新纳入新设
6序号公司名称变动情况变动原因
82佛山市禅城区保宸置业有限公司新纳入新设
83清远保奕置业有限公司新纳入新设
84佛山市南海区保狮置业有限公司新纳入新设
85山西中安利君房地产开发有限公司新纳入新设
86太原保君利城房地产开发有限公司新纳入新设
87广东保利粤湾物业服务有限公司新纳入新设
88保利陕西物业服务有限公司新纳入新设
89保利（嘉善）城市运营服务有限公司新纳入新设
90四川保利物业服务有限公司新纳入新设
91陕西荣嘉宝置业有限公司不再纳入清算
92中鸿泰(香港)有限公司不再纳入清算
93 HONGTAI CAPITAL LIMITED 不再纳入 清算
94徐州晟府建筑工程咨询有限公司不再纳入清算
95徐州晟沐建筑工程咨询有限公司不再纳入清算
96成都两湖房地产开发有限公司不再纳入清算
97天津鑫和健身服务有限公司不再纳入清算
98大连保洋发展有限公司不再纳入清算
99 Yarra 048 Pty Ltd 不再纳入 清算
100 Yarra 048 Real Estate Development Pty Ltd 不再纳入 清算
101 D&A Milray Pty Ltd ATF D&A Milray Unit Trust 不再纳入 清算
102 St Leonards 048 Service Pty Ltd ATF St Leonards 048 Trust 不再纳入 清算
103 Docklands 048 Service Pty Ltd ATF Docklands 048 Trust 不再纳入 清算
2、2020年度本公司合并报表范围变化情况
序号公司名称变动情况变动原因
1连云港启辉房地产开发有限公司新纳入增资扩股
2南昌市钜美房地产开发有限公司新纳入增资扩股
3凯歌（晋江）置业有限公司新纳入增资扩股
4中山市和越实业投资有限公司新纳入新设
5中山市宜欣房地产开发有限公司新纳入新设
6郑州源利置业有限公司新纳入新设
7郑州隆顺置业有限公司新纳入新设
8郑州展利置业有限公司新纳入新设
9郑州展飞置业有限公司新纳入新设
10郑州展达置业有限公司新纳入新设
7序号公司名称变动情况变动原因
11长沙利湖置业有限公司新纳入新设
12长沙湘保辉煌咨询有限公司新纳入新设
13长沙湘保飞腾咨询有限公司新纳入新设
14长春和筑房地产开发有限公司新纳入新设
15益阳保益实业发展有限公司新纳入新设
16徐州晟府建筑工程咨询有限公司新纳入新设
17徐州晟沐建筑工程咨询有限公司新纳入新设
18陕西荣嘉利置业有限公司新纳入新设
19西安荣尚晟置业有限公司新纳入新设
20陕西荣嘉宝置业有限公司新纳入新设
21武汉林泓置业有限公司新纳入新设
22武汉保平金丰置业有限公司新纳入新设
23芜湖保鸿置业有限公司新纳入新设
24温州保宸置业有限公司新纳入新设
25温州保祥置业有限公司新纳入新设
26天水陇嘉房地产开发有限公司新纳入新设
27天津保利广和房地产开发有限公司新纳入新设
28天津保利广源房地产开发有限公司新纳入新设
29太原利华房地产开发有限公司新纳入新设
30太原利锦房地产开发有限公司新纳入新设
31太原太化西环房地产开发有限公司新纳入新设
32太仓致睿商务咨询有限公司新纳入新设
33石家庄保盈房地产开发有限公司新纳入新设
34上海建万置业有限公司新纳入新设
35保利粤东投资发展有限公司新纳入新设
36厦门保利实业有限公司新纳入新设
37厦门同璟房地产开发有限公司新纳入新设
38三亚保锦实业发展有限公司新纳入新设
39泉州中鲤置业有限公司新纳入新设
40泉州保投置业有限公司新纳入新设
41琼海保合实业发展有限公司新纳入新设
42清远璟瑞置业有限公司新纳入新设
43青岛利盛置业有限公司新纳入新设
44保利（山东）物业服务有限公司新纳入新设
45南京东之合房地产开发有限公司新纳入新设
8序号公司名称变动情况变动原因
46保利（江苏）物业服务发展有限公司新纳入新设
47南昌保云置业有限公司新纳入新设
48南昌保和置业有限公司新纳入新设
49南昌保明置业有限公司新纳入新设
50南昌保悦置业有限公司新纳入新设
51南昌保瑞置业有限公司新纳入新设
52茂名市保昌置业有限公司新纳入新设
53茂名市保运置业有限公司新纳入新设
54连云港保润房地产发展有限公司新纳入新设
55廊坊保清房地产开发有限公司新纳入新设
56兰州天乾实业投资有限公司新纳入新设
57九江濂投保利晖创城市服务有限公司新纳入新设
58山西金利慧丰置业有限公司新纳入新设
59金华保鑫置业有限公司新纳入新设
60江门宏昌置业有限公司新纳入新设
61广茂（济宁）产业发展有限公司新纳入新设
62淮安晟儒置业有限公司新纳入新设
63保利（怀化）城市运营管理有限公司新纳入新设
64保利安徽物业服务有限公司新纳入新设
65杭州保滨置地有限公司新纳入新设
66广州市保翔置业有限公司新纳入新设
67广州穗泰置业有限公司新纳入新设
68广州市保田置业有限公司新纳入新设
69广州保泓置业有限公司新纳入新设
70广州鑫保房地产开发有限公司新纳入新设
71广州市保惠置业有限公司新纳入新设
72广州白云保利物业服务有限公司新纳入新设
73广州保盈达置业有限公司新纳入新设
74广州穗昭置业有限公司新纳入新设
75赣州众星晟房地产开发有限公司新纳入新设
76赣州保达房地产开发有限公司新纳入新设
77福州中保兴实业发展有限公司新纳入新设
78福州中和投资发展有限公司新纳入新设
79福州中泰投资有限公司新纳入新设
80福州中闽置业有限公司新纳入新设
9序号公司名称变动情况变动原因
81福州中欣投资有限公司新纳入新设
82福州中邑置业有限公司新纳入新设
83福清中煦投资有限公司新纳入新设
84佛山市皓能置业有限公司新纳入新设
85佛山市清皓置业有限公司新纳入新设
86佛山南海祁昭置业有限公司新纳入新设
87佛山市南海区保旭置业有限公司新纳入新设
88佛山市容睿物业管理有限公司新纳入新设
89东莞市和盛实业投资有限公司新纳入新设
90东莞弘璟实业投资有限公司新纳入新设
91大同保瀛房地产开发有限公司新纳入新设
92大连保盛发展有限公司新纳入新设
93大连保洋发展有限公司新纳入新设
94大连保创发展有限公司新纳入新设
95大连保通发展有限公司新纳入新设
96成都和峰利泉房地产开发有限公司新纳入新设
97成都青白江保腾房地产开发有限公司新纳入新设
98成都保锦置业有限公司新纳入新设
99成都泓莱悦房地产开发有限责任公司新纳入新设
100常熟耀泰房地产有限公司新纳入新设
101常德利常实业发展有限公司新纳入新设
102常德保陵实业发展有限公司新纳入新设
103新疆保利晖创城市服务有限公司新纳入新设
104北京致兴房地产开发有限公司新纳入新设
105 Poly （Australia） Investment Management Pty Ltd. 新纳入 新设
106 Goulburn 048 Service Pty Ltd. ATF Goulburn 048 Trust 新纳入 新设
107九江市城投置业有限公司新纳入收购
108陕西乐塬湾房地产开发有限公司新纳入收购
109淮安市联融置业发展有限公司新纳入收购
110东莞云投置业有限公司新纳入收购
111杭州保商御盛商业管理有限公司新纳入收购
112杭州保商御泽商业管理有限公司新纳入收购
113杭州滨颂企业管理有限公司新纳入收购
114西双版纳云城置业有限公司新纳入收购
115昆明欣江合达城市建设有限公司新纳入收购
10序号公司名称变动情况变动原因
116西安荣庆实业有限公司新纳入收购
117天津和晟房地产开发有限公司新纳入收购
118广州华皇房地产开发有限公司新纳入收购
Goulburn 048 Service Pty Ltd. ATF Goulburn 048 Target
119新纳入收购
Trust
120成都鼎骏睿宇置业有限公司新纳入收购
121临汾市西关房地产开发有限公司新纳入收购
122郑州展辉置业有限公司新纳入收购
123佛山市三水高富地产开发有限公司新纳入收购
124深圳市裕和投资有限公司新纳入收购
125广州君御房地产开发有限公司新纳入收购
126长春市吉塔房地产开发有限公司新纳入收购
127大连金泓舟房地产开发有限公司新纳入收购
128成都华昌物业发展有限责任公司新纳入收购
129苏州建馨置业有限公司新纳入收购
130保利（资阳）城市综合服务有限公司新纳入取得控制权
131青岛广林置业有限公司新纳入取得控制权
132青岛保润置业有限公司新纳入取得控制权
133海南台达旅业开发有限公司新纳入取得控制权
134广州中耀实业投资有限公司新纳入取得控制权
135广州保骏置业有限公司新纳入取得控制权
136东莞保越实业投资有限公司新纳入取得控制权
137南京承天通途置业有限公司新纳入取得控制权
138云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司新纳入取得控制权
139青岛广臻置业有限公司新纳入取得控制权
140广州诚品置业有限公司新纳入取得控制权
141佛山市顺德区龙光润悦房地产有限公司新纳入取得控制权
142佛山市中交保利房地产有限公司新纳入取得控制权
143北京融筑房地产开发有限公司新纳入取得控制权
144广东中油洁能新能源有限公司新纳入取得控制权
145广东宜华房地产开发有限公司新纳入取得控制权
146三亚碧海锦晟酒店管理有限公司新纳入取得控制权
147三亚碧海锦诚商业管理有限公司新纳入取得控制权
148东莞国铁保利实业发展有限公司新纳入取得控制权
149重庆央鼎置业有限公司新纳入取得控制权
11序号公司名称变动情况变动原因
150台州和悦置业有限公司不再纳入清算
151赣州中航置业有限公司不再纳入清算
152清远旺恒旅游投资有限公司不再纳入清算
153广州市保资昇华置业有限公司不再纳入清算
154广州市保毅房地产开发有限公司不再纳入清算
155北京保利成房地产开发有限公司不再纳入清算
156保利安信（青岛）房地产开发有限公司不再纳入清算
157广东金坤房地产发展有限公司不再纳入出售转让
158 Jack&Judy Real Estate Pty Ltd. 不再纳入 出售转让
159珠海天志发展置业有限公司不再纳入出售转让
160保利协鑫（徐州）投资开发有限公司不再纳入出售转让
3、2019年度本公司合并报表范围变化情况
序号公司名称变动情况变动原因
1长春国峰房地产开发有限公司新纳入增资扩股
2渭南荣润实业有限公司新纳入收购
3新津悦雅房地产开发有限公司新纳入取得控制权
4青岛源诚西海岸置业有限公司新纳入取得控制权
5保利晖创（重庆）城市综合服务有限公司新纳入收购
6上海华碧置业有限公司新纳入增资扩股
7诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司新纳入取得控制权
8浙江未来域酒店管理有限公司新纳入收购
9邢台融汇房地产开发有限公司新纳入增资扩股
10河北沐达房地产开发有限公司新纳入增资扩股
11九江鄱湖置业有限公司新纳入收购
12佛山市百隆房地产开发有限公司新纳入取得控制权
13佛山保利兴泰房地产开发有限公司新纳入增资扩股
14北京茂丰置业有限公司新纳入收购
15北京清顺静和养老服务有限公司新纳入收购
16大连睿思企业管理有限公司新纳入收购
17湖南德和房地产开发有限公司新纳入收购
18西安海兴置业有限责任公司新纳入增资扩股
19信保诚（天津）股权投资基金管理有限公司新纳入取得控制权
12序号公司名称变动情况变动原因
20上海保运股权投资基金管理有限公司新纳入取得控制权
21广东信保建设投资管理有限公司新纳入取得控制权
22广州市保曦置业有限公司新纳入收购
23广州市保瑞驰实业投资有限公司新纳入新设立
24广州穗兴置业有限公司新纳入新设立
25广州保晋置业有限公司新纳入新设立
26广州保通置业有限公司新纳入新设立
27南京保禹置业有限公司新纳入新设立
28郑州隆瑞置业有限公司新纳入新设立
29中山市和瑞实业投资有限公司新纳入新设立
30广州保昕置业有限公司新纳入新设立
31广州保新置业有限公司新纳入新设立
32广州市盈瑞投资有限公司新纳入新设立
33大连保睿房地产开发有限公司新纳入新设立
34大连保宸房地产开发有限公司新纳入新设立
35长春和善房地产开发有限公司新纳入新设立
36长春和美房地产开发有限公司新纳入新设立
37长春和悦房地产开发有限公司新纳入新设立
38邯郸保利和筑房地产开发有限公司新纳入新设立
39邯郸保利禾辰房地产开发有限公司新纳入新设立
40邢台保弘房地产开发有限公司新纳入新设立
41河北保泽房地产开发有限公司新纳入新设立
42北京保营广筑企业管理有限公司新纳入新设立
43包头保利发展投资有限公司新纳入新设立
44阳江保思物业服务有限公司新纳入新设立
45佛山保利聚珑置业有限公司新纳入新设立
46佛山市南海祁升置业有限公司新纳入新设立
47茂名市保臻置业有限公司新纳入新设立
48江门市宏裕置业有限公司新纳入新设立
49佛山市三水区源和置业有限公司新纳入新设立
50清远保泓置业有限公司新纳入新设立
51湖北保利文旅发展有限公司新纳入新设立
52杭州保颐置业有限公司新纳入新设立
53杭州保旭置业有限公司新纳入新设立
54杭州宁泓城市开发建设有限公司新纳入新设立
13序号公司名称变动情况变动原因
55宁波利通建设开发有限公司新纳入新设立
56宁波保通置业有限公司新纳入新设立
57舟山保泓生态文化旅游区开发有限公司新纳入新设立
58成都宏浦创智实业有限公司新纳入新设立
59成都市保华鑫悦房地产开发有限公司新纳入新设立
60林芝鑫悦企业管理有限公司新纳入新设立
61成都蓉府企业管理有限公司新纳入新设立
62湖南保芙置业有限公司新纳入新设立
63湖南利华置业有限公司新纳入新设立
64岳阳利港房地产开发有限公司新纳入新设立
65常州常悦置业有限公司新纳入新设立
66南京市棠悦房地产开发有限公司新纳入新设立
67青岛源诚和璋置业有限公司新纳入新设立
68济宁广仁置业有限公司新纳入新设立
69青岛信保双盈置业有限公司新纳入新设立
70陕西荣泉房地产开发有限公司新纳入新设立
71合肥和宏房地产开发有限公司新纳入新设立
72合肥和禹房地产开发有限公司新纳入新设立
73合肥和玺房地产开发有限公司新纳入新设立
74庐江和禄房地产开发有限公司新纳入新设立
75庐江和腾房地产开发有限公司新纳入新设立
76莆田中誉投资有限公司新纳入新设立
77莆田中璟投资有限公司新纳入新设立
78莆田中益投资有限公司新纳入新设立
79东莞市和旭实业投资有限公司新纳入新设立
80东莞市保泰实业投资有限公司新纳入新设立
81汕尾市和越投资发展有限公司新纳入新设立
82东莞市保铸实业投资有限公司新纳入新设立
83陆河县誉城投资发展有限公司新纳入新设立
84揭阳市和越实业有限公司新纳入新设立
85东莞市保业实业投资有限公司新纳入新设立
86天水保利发展投资有限公司新纳入新设立
87库尔勒保新房地产开发有限公司新纳入新设立
88晋中文津房地产开发有限公司新纳入新设立
89太原保利草坪房地产开发有限公司新纳入新设立
14序号公司名称变动情况变动原因
90太原保利西环房地产开发有限公司新纳入新设立
91太原东峰金虎房地产开发有限公司新纳入新设立
92 Ascot 048 Service Pty Ltd 新纳入 新设立
93 Whitehorse 048 Service Pty Ltd 新纳入 新设立
94 Wentworthville 048 Service Pty Ltd 新纳入 新设立95 Poly（QLD) Development Pty Ltd 新纳入 新设立
96 Grantwell Limited 新纳入 新设立
97 Real Heng Investment GP Limited 新纳入 新设立
98 Real Heng Global Investment AUS Limited 新纳入 新设立
99山东嘉保商业管理有限公司新纳入新设立
100深圳市富利建设有限公司新纳入新设立
101富利建设集团贵阳有限公司新纳入新设立
102宜昌保和物业服务有限公司新纳入新设立
103湖南省星创城市运营管理有限公司新纳入新设立
104保利中设（北京）物业管理有限公司新纳入新设立
105广东和加家居科技有限公司新纳入新设立
106保利观澜（武汉）物业服务有限公司新纳入新设立
107保利万腾河北物业服务有限公司新纳入新设立
108山东城投保利晖创城市服务有限公司新纳入新设立
109唐山新城投保利城市服务有限公司新纳入新设立
110和创爱奇（广州）运营管理有限公司新纳入新设立
111上海建庆置业有限公司新纳入新设立
112上海建赐公寓管理有限公司新纳入新设立
113金华保骏置业有限公司新纳入新设立
114温州保鑫置业有限公司新纳入新设立
115保利淮安房地产发展有限公司新纳入新设立
116徐州晟东置业有限公司新纳入新设立
117徐州晟通置业有限公司新纳入新设立
118沧州瑞达房地产开发有限公司新纳入新设立
119三亚保瑞实业发展有限公司新纳入新设立
120昆山建律置业有限公司新纳入新设立
121上海建志置业有限公司新纳入新设立
122阜阳保盛房地产开发有限公司新纳入新设立
123保利（广州）旅游产业有限公司新纳入新设立
124汕尾市睿驰咨询服务有限公司新纳入新设立
15序号公司名称变动情况变动原因
125东莞和悦实业投资有限公司新纳入新设立
126云南保利实业有限公司新纳入新设立
127成都航誉科技有限公司不再纳入控制权移交
128长春国兴房地产开发有限公司不再纳入控制权移交
129北京保利融创房地产开发有限公司不再纳入控制权移交
130汕尾市睿驰咨询服务有限公司不再纳入控制权移交
131深圳市和悦实业发展有限公司不再纳入清算
132深圳市航城投资有限公司不再纳入清算
133深圳前海中航里城合伙企业（有限合伙）不再纳入清算
134青岛保驰利建筑工程有限公司不再纳入清算
135上海裕颖房地产开发有限公司不再纳入清算
136上海暄臻房地产开发有限公司不再纳入清算
137佛山保利聚能置业有限公司不再纳入清算
138佛山保利聚能商业服务有限公司不再纳入清算
139佛山安兴邦房地产有限公司不再纳入清算
140杭州保利建霖房地产开发有限公司不再纳入清算
141成都市兴津房地产开发有限公司不再纳入清算
142成都市保津房地产开发有限公司不再纳入清算
143安徽保利物业管理有限公司不再纳入清算
4、2018年度本公司合并报表范围变化情况
序号公司名称变动情况变动原因
1茂名市鸿运地产置业有限公司新纳入收购
2襄阳风神房地产开发有限公司新纳入增资扩股
3秦皇岛德福房地产开发有限公司新纳入增资扩股
4秦皇岛山海体育服务有限公司新纳入增资扩股
5长春国联南都房地产开发有限公司新纳入增资扩股
6长春中金华泰房地产开发有限公司新纳入增资扩股
7长泰万兆置业有限公司新纳入收购
8福建中联盛房地产开发有限公司新纳入收购
9汕头市荣信投资有限公司新纳入收购
10揭阳市宜华房地产开发有限公司新纳入收购
11烟台正大国民实业发展有限公司新纳入收购
12石家庄市名人房地产开发有限公司新纳入收购
13淳安华锦丝绸纺织有限公司新纳入收购
16序号公司名称变动情况变动原因
14武汉庭瑞仁置业有限公司新纳入增资扩股
15武汉庭瑞信置业有限公司新纳入增资扩股
16武汉庭瑞忠置业有限公司新纳入增资扩股
17成都金禾茂置业有限公司新纳入收购
18成都兴光创智实业有限公司新纳入收购
19广东中成化工有限公司新纳入收购
20佛山市南海旭晓贸易有限公司新纳入收购
21四会市居信房地产开发有限公司新纳入收购
22肇庆市南顺置业有限公司新纳入收购
23陕西神禾置业发展有限公司新纳入收购
24湖南浙商地产开发有限公司新纳入收购
25浙江润昇投资管理有限公司新纳入收购
26金华德信置业有限公司新纳入收购
27湖南保利天创物业发展有限公司新纳入收购
28上海泓钧房地产开发有限公司新纳入取得控制权
29杭州安泽房地产开发有限公司新纳入取得控制权
30保利协鑫（徐州）投资开发有限公司新纳入收购
31徐州保利鑫城物业管理服务有限公司新纳入收购
32成都市保邑房地产开发有限公司新纳入收购
33张家口和筑房地产开发有限公司新纳入新设立
34广汉和筑房地产开发有限公司新纳入新设立
35成都天利万鑫实业有限责任公司新纳入新设立
36济宁保利投资控股有限公司新纳入新设立
37青岛航保置业有限公司新纳入新设立
38青岛广航置业有限公司新纳入新设立
39青岛广驰锐置业有限公司新纳入新设立
40青岛广驰利置业有限公司新纳入新设立
41青岛广郡投资有限公司新纳入新设立
42潍坊广利信实业有限公司新纳入新设立
43保利（海南）旅游发展有限公司新纳入新设立
44海南鸿瓴置业有限公司新纳入新设立
45海南鸿楚会展有限公司新纳入新设立
46海南裕楚商业有限公司新纳入新设立
47保利若比邻（广州）科技有限公司新纳入新设立
48保利公寓管理有限公司新纳入新设立
17序号公司名称变动情况变动原因
49保利（广州）公寓投资有限公司新纳入新设立
50中饶（厦门）置业有限公司新纳入新设立
51厦门中玮置业有限公司新纳入新设立
52湖南利沙置业有限公司新纳入新设立
53湖南利岳置业有限公司新纳入新设立
54赣州保福置业有限公司新纳入新设立
55晋中保利城房地产开发有限公司新纳入新设立
56河北德善房地产开发有限公司新纳入新设立
57石家庄保润房地产开发有限公司新纳入新设立
58齐河县和筑实业有限公司新纳入新设立
59沧州市和筑房地产开发有限公司新纳入新设立
60长春华旭房地产开发有限公司新纳入新设立
61许昌隆悦置业有限公司新纳入新设立
62长春国兴房地产开发有限公司新纳入新设立
63西安荣和实业有限公司新纳入新设立
64西安荣泽实业有限公司新纳入新设立
65海门市建宏置业有限公司新纳入新设立
66上海建劭置业有限公司新纳入新设立
67惠州市和筑投资有限公司新纳入新设立
68揭阳祥誉实业投资有限公司新纳入新设立
69河源市保腾实业投资有限公司新纳入新设立
70珠海横琴保利利盛实业投资有限公司新纳入新设立
71深圳市和悦实业发展有限公司新纳入新设立
72荆州金海置业有限公司新纳入新设立
73荆州保利金图置业有限公司新纳入新设立
74武汉金万置业有限公司新纳入新设立
75孝感保利金泓置业有限公司新纳入新设立
76武汉新甸置业有限公司新纳入新设立
77武汉星光南岸置业有限公司新纳入新设立
78宜昌金夷置业有限公司新纳入新设立
79慈溪保利锦辰文化发展有限公司新纳入新设立
80绍兴保泓置业有限公司新纳入新设立
81台州保泓置业有限公司新纳入新设立
82金华保润置业有限公司新纳入新设立
83肇庆市弘旺企业管理有限公司新纳入新设立
18序号公司名称变动情况变动原因
84阳江保胜置业有限公司新纳入新设立
85阳江保华置业有限公司新纳入新设立
86韶关市保曜置业有限公司新纳入新设立
87佛山市禅城区盈恒置业有限公司新纳入新设立
88江门市力坤置业有限公司新纳入新设立
89佛山市臻明置业有限公司新纳入新设立
90佛山市正弘置业有限公司新纳入新设立
91深圳保恒达实业有限公司新纳入新设立
92珠海横琴保利利盛实业投资有限公司新纳入新设立
93南通市通州区碧保置业有限公司新纳入新设立
94三亚睿思房地产投资有限公司新纳入新设立
95南京华启置业有限公司新纳入新设立
96南京国电南自科技园发展有限公司新纳入新设立
97 Poly (UK) Real Estate Development Limited 新纳入 新设立
98 Poly (UK) Real Estate Management Limited 新纳入 新设立
99 Kingston 048 Limited 新纳入 新设立
100 Doncaster 048 Service Pty Ltd ATF Doncaster 048 Trust 新纳入 新设立
101 Poly Agency Victoria Pty Ltd 新纳入 新设立
102 Cudgegong 048 Service Pty Ltd ATF Cudgegong 048 Trust 新纳入 新设立
103 Terry 048 Service Pty Ltd ATF Terry 048 Trust 新纳入 新设立
104 Poly (NSW) Development Pty Ltd 新纳入 新设立
105 Buckingham 048 Service Pty Ltd ATF Buckingham 048 Trust 新纳入 新设立
106 Poly (CA) Development Management LLC 新纳入 新设立
107青岛保驰利建筑工程有限公司新纳入新设立
108长沙宝西瑞思管理咨询有限公司新纳入新设立
109长沙保湖瑞思管理咨询有限公司新纳入新设立
110昆明保成置业有限公司新纳入新设立
111徐州晟荣置业有限公司新纳入新设立
112贵阳保成企业管理有限责任公司新纳入新设立
113北京保和筑美公寓管理有限公司新纳入新设立
114武汉保裕置业有限公司新纳入新设立
115珠海斗门佳利建设有限公司新纳入新设立
116吉安市保利金物业管理有限公司新纳入新设立
117广州保利和悦健康养老服务有限公司新纳入新设立
118慈溪保骏投资管理有限公司新纳入新设立
19序号公司名称变动情况变动原因
119广州增城保利物业投资有限公司新纳入新设立
120广州和创中味餐饮服务有限公司新纳入新设立
121石家庄保利嘉润房地产开发有限公司新纳入新设立
122成都香投新时代房地产开发有限公司新纳入新设立
123林芝西兴实业有限公司新纳入新设立
124成都市兴津房地产开发有限公司新纳入新设立
125成都市保津房地产开发有限公司新纳入新设立
126广州市瑞泰企业管理有限公司新纳入新设立
127广州市瑞平企业管理有限公司新纳入新设立
128广州市瑞恒企业管理有限公司新纳入新设立
129广州市瑞咨企业管理有限公司新纳入新设立
130广州市瑞富企业管理有限公司新纳入新设立
131广州市瑞保企业管理有限公司新纳入新设立
132广州市睿驰企业管理有限公司新纳入新设立
133洛阳都利置业有限公司不再纳入处置
134台州保宸置业有限公司不再纳入转让
135台州和隆置业有限公司不再纳入转让
136天津和晟房地产开发有限公司不再纳入处置
137营口合利房地产开发有限公司不再纳入转让
138南京润巨建设有限公司不再纳入转让
139保利地产投资顾问有限公司不再纳入转让
140西藏保利爱家房地产经纪有限公司不再纳入转让
141西藏赢凯房产咨询有限公司不再纳入转让
142天津锐斯企业管理有限公司不再纳入转让
143成都锐驰企业管理有限公司不再纳入转让
144北京睿斯企业管理有限公司不再纳入转让
145沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司不再纳入转让
146重庆睿炽企业管理有限公司不再纳入转让
147大连睿思企业管理有限公司不再纳入转让
148三亚睿思房地产投资有限公司不再纳入转让
149陕西瑞思房地产咨询有限公司不再纳入转让
150长沙宝西瑞思管理咨询有限公司不再纳入转让
151长沙保湖瑞思管理咨询有限公司不再纳入转让
152广州市瑞思企业管理有限公司不再纳入转让
153 Poly & Southlink Developments Pty Ltd 不再纳入 转让
20序号公司名称变动情况变动原因
Golden Asset Highett Pty Ltd ATF Golden Asset Highett Unit
154不再纳入转让
Trust
155佛山市骏隆房地产有限公司不再纳入处置
156沈阳保利溪岸房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
157大连金嵘房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
158大连金玺房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
159大连金保房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
160上海华辕实业有限公司不再纳入丧失控制权
161佛山保利正高房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
162重庆葆昌房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
163广州越禾房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
164天津正晟房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
165天津保创房地产开发有限公司不再纳入丧失控制权
166广州保利紫薇花园项目不再纳入丧失控制权
167成都市保利锦兴实业有限公司不再纳入清算
168成都保利兴蓉实业有限公司不再纳入清算
169青岛保利广成置业有限公司不再纳入清算
170青岛保利广源置业有限公司不再纳入清算
171青岛保利双元置业有限公司不再纳入清算
172辽宁富利建筑安装工程有限公司不再纳入清算
173上海保利建壅房地产有限公司不再纳入清算
174上海保利建晔房地产有限公司不再纳入清算
175武汉林宇房地产开发有限公司不再纳入清算
176深圳市安锦投资管理有限公司不再纳入清算
177杭州标凡投资管理有限公司不再纳入清算
178青岛保信恒建筑工程有限公司不再纳入清算
179温州保宸房地产开发有限公司不再纳入清算
180沈阳恒富房地产开发有限公司不再纳入清算
181江苏保利宁怡房地产开发有限公司不再纳入清算
182南京航泰园林有限公司不再纳入清算
183深圳市航投投资有限公司不再纳入清算
184深圳市航园投资有限公司不再纳入清算
185东莞市中骏房地产开发有限公司不再纳入清算
186长春广田房地产开发有限公司不再纳入清算
（二）本公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
211、本公司最近三年及一期合并财务报表
（1）合并资产负债表
单位：万元项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
流动资产：
货币资金13210891.4014600764.5713941943.3111343128.70
交易性金融资产11237.4850722.737279.95-
衍生金融资产9531.2229473.5027632.2138713.26
应收票据1491.32150.00-3796.00
应收账款330509.41245031.51184527.80200585.45
预付款项5651880.804219666.604275095.362604493.23
其他应收款16737815.3515324511.1113312481.4111935240.07
其中：应收利息315.282761.997631.52886.23
应收股利29872.2624895.4025060.6714852.69
存货83957517.0474147538.3758400143.5047450508.57
合同资产191975.06154353.13--
其他流动资产6315372.134850340.603543093.033071684.40
流动资产合计126418221.23113622552.1293692196.5776648149.68
非流动资产：
发放贷款及垫款79385.00179195.2449188.7032012.34
可供出售金融资产---162842.97
长期股权投资8404382.927254988.545904625.594848938.49
其他权益工具投资33168.9433122.6733000.00-其他非流动金融资
228911.46232971.13278009.25-
产
投资性房地产2506709.932123195.421950963.371989001.81
固定资产834549.56765899.99747197.16459398.41
在建工程56649.2554646.2549526.7787763.85
使用权资产574377.304021.962967.60
无形资产43871.5542976.6838924.2911886.04
商誉6682.416682.414895.914805.49
长期待摊费用47900.4255906.6953176.8735609.50
递延所得税资产753475.95761332.81516199.89368983.74
非流动资产合计13570064.6811514939.799628675.398001242.64
资产总计139988285.92125137491.91103320871.9684649392.32
22项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
流动负债：
短期借款499852.93477701.15313347.36301123.65
衍生金融负债1277.842115.89--
应付票据1435039.111491876.90782756.33463686.31
应付账款11687757.0413656376.6910532534.634604946.95
预收款项98133.9086843.9932781289.8929979500.57
合同负债45989902.1736563082.2493673.19-
应付职工薪酬37567.8341072.7436999.2631491.12
应交税费76149.70-362750.58-908921.20-691428.81
其他应付款11032103.8314052137.5910005803.435229688.46
其中：应付利息92241.12132008.4194791.5791739.06
应付股利15075.0021654.8015839.1920892.10一年内到期的非流
5201192.595979936.686332564.614570687.47
动负债
其他流动负债4042938.943187407.30--
流动负债合计80101915.8775175800.5959970047.5044489695.73
非流动负债：
长期借款24714680.2120716040.9817207233.4418187395.20
应付债券3684317.222506634.203151785.493306511.76
租赁负债532627.182823.212727.76-
递延收益5861.135787.85--
递延所得税负债56329.6666616.6736876.9116354.03
非流动负债合计28993815.4023297902.9220398623.6021510260.99
负债合计109095731.2898473703.5180368671.1065999956.72
所有者权益：
实收资本1197010.761196761.571193267.521189502.91
其他权益工具2018000.002018000.001568000.00650000.00
其中：优先股----
永续债2018000.002018000.001568000.00650000.00
资本公积1835343.011831303.241832316.391524559.21
其他综合收益11155.2119157.79-2007.1416133.67
盈余公积511103.94511103.94379772.39356139.46
未分配利润12890301.2312446783.3110630845.318455916.34归属母公司所有者
18462914.1418023109.8615602194.4812192251.59
权益合计
少数股东权益12429640.508640678.547350006.386457184.01
23项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
所有者权益合计30892554.6426663788.4022952200.8618649435.60负债和所有者权益
139988285.92125137491.91103320871.9684649392.32
总计
（2）合并利润表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业总收入13846000.6324320786.1923598103.5719455549.14
其中：营业收入13838705.7824309486.8523593356.4619451384.25
利息收入5797.135905.573672.093714.31
手续费及佣金收入1497.725393.771075.02450.58
二、营业总成本11599586.0919805838.5718884188.3115949441.64
其中：营业成本9716921.6016395107.1915344963.6313133879.83
税金及附加805030.431849537.092184055.391612236.79
销售费用378713.57687662.33668066.40591220.73
管理费用329747.38431504.32423304.44349544.76
研发费用84054.15126047.025625.874094.50
财务费用285118.96315980.62258172.57258465.03
加：其他收益10576.4315193.884924.63188.84
投资收益240218.86614142.14370158.67268974.85
其中：对联营企业和合营企业
221309.43505408.28350339.54190190.42
的投资收益
公允价值变动收益15649.845338.6571289.7319042.45
信用减值损失-23954.05-7050.06-15445.34-
资产处置收益146.07-1008.73169.1553.84
资产减值损失-84903.36-104784.34-235103.89
三、营业利润2489051.685226466.875040227.763559263.58
加：营业外收入29610.2840913.4635259.9236617.70
减：营业外支出12105.3213604.7922416.1117851.28
四、利润总额2506556.655253775.545053071.573578030.01
减：所得税费用564989.141248954.781297674.95963116.35
五、净利润1941567.504004820.763755396.622614913.66
归属于母公司所有者的净利润1358343.222894842.992795901.981890371.53
少数股东损益583224.291109977.77959494.65724542.13
六、其他综合收益的税后净额-8002.5921164.936830.70-10461.31
七、综合收益总额1933564.924025985.683762227.332604452.35
24项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
归属于母公司所有者的综合收
1350340.632916007.912802730.831879910.22
益总额归属于少数股东的综合收益总
583224.291109977.77959496.49724542.13
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）1.132.422.351.59
（二）稀释每股收益（元/股）1.132.422.351.59
（3）合并现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金24863833.4132297063.7428203877.2426977666.36
收取利息、手续费及佣金的现金8052.7411317.065091.604318.94
收到的税费返还215953.49---
收到其他与经营活动有关的现金11087125.658742920.517096253.574131507.09
经营活动现金流入小计36174965.2941051301.3135305222.4231113492.39
购买商品、接受劳务支付的现金20809394.6924453560.2520225494.9514382324.78
客户贷款及垫款净增加额-100860.32132090.9717549.97-8879.42
支付给职工以及为职工支付的现金666701.32814653.87759836.32634480.31
支付的各项税费4331823.934549933.484465883.413757030.82
支付其他与经营活动有关的现金12343330.979586014.965920926.2011159203.76
经营活动现金流出小计38050390.5739536253.5531389690.8429924160.25
经营活动产生的现金流量净额-1875425.281515047.763915531.571189332.14
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金194657.55106566.6040339.7029224.53
取得投资收益收到的现金110892.1184057.3234292.07119607.91
处置固定资产、无形资产和其他长
183.00101851.591194.72887.48
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的
45043.843000.004340.05165498.82
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金59387.59361742.47135053.74137266.92
投资活动现金流入小计410164.08657217.97215220.26452485.67
购建固定资产、无形资产和其他长
14705.7539746.7427911.9060384.96
期资产支付的现金
投资支付的现金2213938.45760363.621147322.011471248.70取得子公司及其他营业单位支付的
96568.05253086.9473367.67125400.00
现金净额
25项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
支付其他与投资活动有关的现金144177.02296764.6916456.17141369.36
投资活动现金流出小计2469389.271349961.991265057.751798403.02
投资活动产生的现金流量净额-2059225.19-692744.01-1049837.49-1345917.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金435516.37792892.631804229.931278267.65
其中：子公司吸收少数股东投资收
434001.76246716.73860706.401095899.01
到的现金
取得借款收到的现金13311890.9715134008.5010241795.0413983830.56
收到其他与筹资活动有关的现金-70.00--
筹资活动现金流入小计13747407.3415926971.1312046024.9715262098.21
偿还债务支付的现金7885276.7613131043.939828887.788275214.50
分配股利、利润或偿付利息支付的
3045191.812903534.022332886.822140054.67
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
935205.12245241.64218726.70266713.28
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金222759.6880186.89167715.47197053.68
筹资活动现金流出小计11153228.2616114764.8412329490.0710612322.86
筹资活动产生的现金流量净额2594179.08-187793.71-283465.114649775.35
四、汇率变动对现金及现金等价
-2394.60-3953.997635.1316089.21物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-1342865.99630556.052589864.104509279.34
加：期初现金及现金等价物余额14527983.9013897427.8511307563.756798284.41
六、期末现金及现金等价物余额13185117.9114527983.9013897427.8511307563.75
2、本公司最近三年母公司财务报表
（1）母公司资产负债表
单位：万元项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
流动资产：
货币资金600922.662628565.612245330.811831188.25
交易性金融资产11237.4845040.00--
应收票据----
应收账款5197.016086.985465.673591.05
预付款项78944.95105223.07428217.17377448.75
其他应收款39637025.8232258997.5828933783.0424832261.59
其中：应收利息----
26应收股利1825100.411063949.18289258.00-
存货113433.1385540.4347058.9950610.89一年内到期的非流动
----资产
其他流动资产36293.0117332.781484.6331.50
流动资产合计40483054.0535146786.4631661340.3127095132.05
非流动资产：-
可供出售金融资产---22365.71
持有至到期投资----
长期应收款----
长期股权投资3141048.292799270.322802473.302591230.55
其他权益工具投资33000.0033000.0033000.00
其他非流动金融资产62770.3768689.9360632.80
投资性房地产232314.98111361.19115691.86119578.98
固定资产46364.9920334.8021618.5522304.44
无形资产4718.614610.294175.872958.28
开发支出----
商誉----
长期待摊费用270.04296.07413.24413.24
递延所得税资产1227.781240.952036.952013.20
其他非流动资产----
非流动资产合计3521715.053038803.543040042.572760864.39
资产总计44004769.1038185590.0034701382.8829855996.44
流动负债：--
短期借款----
应付票据----
应付账款46349.1375311.20159928.81161314.49
预收款项27024.17-12303.1513494.90
合同负债2991.983478.88--
应付职工薪酬2176.922221.292251.102586.24
应交税费18911.26-14605.96-34655.68-36559.21
其他应付款32649973.5326822867.1923467049.8519185241.79
其中：应付利息59672.0165629.6670468.6565605.60
应付股利-17529.138809.74-一年内到期的非流动
1352715.641651951.851639557.04399955.71
负债
其他流动负债120.02244.75--
27流动负债合计34100262.6528541469.2025246434.2819726033.92
非流动负债：--
长期借款1358064.202167000.822116796.702819420.91
应付债券2718400.131535229.722115258.002629341.23
递延所得税负债8851.168193.396179.11-
其他非流动负债----
非流动负债合计4085315.503710423.934238233.815448762.14
负债合计38185578.1432251893.1329484668.0825174796.06
所有者权益：-
实收资本1197010.761196761.571193267.521189502.91
其他权益工具2018000.002018000.001568000.00650000.00
资本公积1629361.101629285.501607278.141584319.48
其他综合收益-1356.34-1356.34-9974.59-5423.91
盈余公积511103.94511103.94379772.39356139.46
未分配利润465071.50579902.20478371.34906662.44
所有者权益合计5819190.965933696.875216714.794681200.37负债和所有者权益总
44004769.1038185590.0034701382.8829855996.44
计
（2）母公司利润表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业收入79275.30239619.9491893.01104558.91
减：营业成本12500.0917548.9412785.4030219.34
税金及附加-910.758055.685932.319965.13
销售费用2390.448361.394530.869950.55
管理费用23164.8430930.3135538.8135068.83
研发费用----
财务费用124378.2695361.4750526.5230627.97
加：其他收益649.84154.2614.45-
投资净收益881633.831231034.09250104.97441265.45
其中：对联营企业和
19209.9239357.6055344.1939221.91
合营企业的投资收益
公允价值变动收益2631.108057.136123.56-
信用减值损失-5.24-277.34-123.71-
资产减值损失---4.26
资产处置收益8.77-0.25--
28项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
二、营业利润802670.701318330.06238698.40429996.81
加：营业外收入133.11376.80484.281113.43
减：营业外支出1232.882604.304045.151871.09
三、利润总额801570.931316102.56235137.53429239.15
减：所得税费用1576.332787.0712752.83124.43
四、净利润799994.601313315.49222384.71429114.72
五、其他综合收益的
-8618.25-4550.68-5414.74税后净额
六、综合收益总额799994.601321933.73217834.02423699.98
（3）母公司现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务收到的
100323.5030099.7649156.5868799.79
现金
收到的税费返还372.88---收到其他与经营活动有关的
57398960.4415070740.1350378949.3345858711.32
现金
经营活动现金流入小计57499656.8215100839.8950428105.9145927511.11
购买商品、接受劳务支付的
4896.605569.5763167.8124127.96
现金支付给职工以及为职工支付
15422.4816206.3214459.8611797.67
的现金
支付的各项税费21957.23102833.5428723.3931065.25支付其他与经营活动有关的
58070856.4713243510.5449809002.9944692701.31
现金
经营活动现金流出小计58113132.7813368119.9649915354.0444759692.19经营活动产生的现金流量
-613475.961732719.92512751.871167818.92净额
二、投资活动产生的现金
-
流量：
收回投资收到的现金68914.9240600.0020400.002250.00
取得投资收益收到的现金86357.1663407.31127882.86151287.55
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净14.93-11.1617.76额收到其他与投资活动有关的
----现金
投资活动现金流入小计155287.02104007.31148294.02153555.31
29项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
购建固定资产、无形资产和
364141.682168.621904.682350.54
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金167158.6953990.00237019.46497435.72支付其他与投资活动有关的
0.01---
现金
投资活动现金流出小计531300.3856158.62238924.14499786.26投资活动产生的现金流量
-376013.3647848.68-90630.12-346230.95净额
三、筹资活动产生的现金
-
流量：
吸收投资收到的现金1666.83473335.49943523.53182368.64
取得借款收到的现金1569000.001366500.00622000.001709000.00
筹资活动现金流入小计1570666.831839835.491565523.531891368.64
偿还债务支付的现金1493464.311892368.22661124.23633510.08
分配股利、利润或偿付利息
1114494.141344801.07908570.06775247.48
支付的现金支付其他与筹资活动有关的
862.00-3808.43629.00
现金
筹资活动现金流出小计2608820.453237169.291573502.721409386.56筹资活动产生的现金流量
-1038153.63-1397333.80-7979.19481982.08净额
四、汇率变动对现金及现
----金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-2027642.95383234.81414142.561303570.05增加额
加：期初现金及现金等价物
2628565.612245330.811831188.25527618.20
余额
六、期末现金及现金等价物
600922.662628565.612245330.811831188.25
余额
（三）最近三年及一期本公司主要财务指标
2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目
/2021年1-9月/2020年度/2019年度/2018年度
资产负债率77.93%78.69%77.79%77.97%
流动比率1.581.511.561.72
速动比率0.530.530.590.66应收账款周转率（次/
48.09113.18122.53100.76年）
存货周转率（次/年）0.120.250.290.29
销售毛利率29.78%32.56%34.96%32.48%
销售净利率14.03%16.47%15.92%13.44%
加权平均净资产收益率7.31%17.10%21.01%16.63%
注：上述财务指标计算方法如下
（1）资产负债率＝负债总额/资产总额
30（2）流动比率＝流动资产/流动负债
（3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
（4）应收账款周转率＝营业收入/平均应收账款余额=营业收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2]
（5）存货周转率＝营业成本/平均存货=营业成本/[（期初存货+期末存货）/2]
（6）销售毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
（7）销售净利率＝净利润/营业收入
（8）加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0），其中：P 对应于归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于
公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公
司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司
普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股
东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek 为因其他交易或事
项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数；
（四）管理层简明财务分析
截至2021年9月末，公司控股子公司数量较多，母公司报表口径财务数据在资产、收入、利润等情况较难客观反映公司整体财务状况，因此将以公司合并报表口径财务数据为基础，简要分析公司资产负债结构、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性等。
1、资产结构分析
最近三年及一期末，本公司资产构成情况如下：
单位：万元
2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金13210891.409.44%14600764.5711.67%13941943.3113.49%11343128.7013.40%
应收票据1491.320.00%150.000.00%--3796.000.00%
应收账款330509.410.24%245031.510.20%184527.800.18%200585.450.24%
312021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
预付款项5651880.804.04%4219666.603.37%4275095.364.14%2604493.233.08%
其他应收款16737815.3511.96%15324511.1112.25%13312481.4112.88%11935240.0714.10%
存货83957517.0459.97%74147538.3759.25%58400143.5056.52%47450508.5756.06%
合同资产191975.060.14%154353.130.12%----
其他流动资产6315372.134.51%4850340.603.88%3543093.033.43%3071684.403.63%
流动资产合计126418221.2390.31%113622552.1290.80%93692196.5790.68%76648149.6890.55%
非流动资产：
发放贷款及垫款79385.000.06%179195.240.14%49188.700.05%32012.340.04%可供出售金融资
------162842.970.19%产
长期股权投资8404382.926.00%7254988.545.80%5904625.595.71%4848938.495.73%其他权益工具投
33168.940.02%33122.670.03%33000.000.03%--
资其他非流动金融
228911.460.16%232971.130.19%278009.250.27%--
资产
投资性房地产2506709.931.79%2123195.421.70%1950963.371.89%1989001.812.35%
固定资产834549.560.60%765899.990.61%747197.160.72%459398.410.54%
使用权资产574377.300.41%4021.960.00%2967.600.00%--
无形资产43871.550.03%42976.680.03%38924.290.04%11886.040.01%
商誉6682.410.00%6682.410.01%4895.910.00%4805.490.01%
长期待摊费用47900.420.03%55906.690.04%53176.870.05%35609.500.04%
递延所得税资产753475.950.54%761332.810.61%516199.890.50%368983.740.44%
非流动资产合计13570064.689.69%11514939.799.20%9628675.399.32%8001242.649.45%
资产总计139988285.92100.00%125137491.91100.00%103320871.96100.00%84649392.32100.00%
最近三年及一期，由于本公司业务的不断扩大带动存货等科目余额的持续上升，公司资产总额保持着相对较快增长的态势。最近三年及一期末，本公司资产总额分别为84649392.32万元、103320871.96万元、125137491.91万元和
139988285.92万元，近三年年均复合增长率达到21.59%。
本公司资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合房地产行业的业务特点。最近三年及一期末，本公司流动资产合计分别为76648149.68万元、93692196.57万元、113622552.12万元和126418221.23万元，
32占资产总额的比重分别为90.55%、90.68%、90.80%和90.31%；本公司非流动资产
合计分别为8001242.64万元、9628675.39万元、11514939.79万元和
13570064.68万元，占资产总额的比重分别为9.45%、9.32%、9.20%和9.69%。
2、负债结构分析
最近三年及一期末，本公司负债构成情况如下：
单位：万元
2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
短期借款499852.930.46%477701.150.49%313347.360.39%301123.650.46%
应付票据1435039.111.32%1491876.901.52%782756.330.97%463686.310.70%
应付账款11687757.0410.71%13656376.6913.87%10532534.6313.11%4604946.956.98%
预收款项98133.900.09%86843.990.09%32781289.8940.79%29979500.5745.42%
合同负债45989902.1742.16%36563082.2437.13%93673.190.12%--
应付职工薪酬37567.830.03%41072.740.04%36999.260.05%31491.120.05%
应交税费76149.700.07%-362750.58-0.37%-908921.20-1.13%-691428.81-1.05%
其他应付款11032103.8310.11%14052137.5914.27%10005803.4312.45%5229688.467.92%一年内到期的非
5201192.594.77%5979936.686.07%6332564.617.88%4570687.476.93%
流动负债
其他流动负债4042938.943.71%3187407.303.24%----
流动负债合计80101915.8773.42%75175800.5976.34%59970047.5074.62%44489695.7367.41%
非流动负债：
长期借款24714680.2122.65%20716040.9821.04%17207233.4421.41%18187395.2027.56%
应付债券3684317.223.38%2506634.202.55%3151785.493.92%3306511.765.01%
租赁负债532627.180.49%2823.210.00%2727.760.00%--
递延所得税负债56329.660.05%66616.670.07%36876.910.05%16354.030.02%
非流动负债合计28993815.4026.58%23297902.9223.66%20398623.6025.38%21510260.9932.59%
负债合计109095731.28100.00%98473703.51100.00%80368671.10100.00%65999956.72100.00%
随着本公司房地产业务规模的快速增长，负债规模也相应扩大，最近三年及一期末，本公司负债合计分别为65999956.72万元、80368671.10万元、
98473703.51万元和109095731.28万元。负债规模增长一方面系公司业务增长带
来的融资需求增加，另一方面则源于销售规模扩大带来的合同负债、其他流动负债
33等经营负债科目相应增加，该类款项不会对公司造成财务压力。
本公司的负债结构主要以流动负债为主。截至2021年9月30日，本公司流动负债占负债总额的比例为73.42%，其中短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、合同负债和其它应付款分别占负债总额的0.46%、1.32%、10.71%、0.09%、
42.16%和10.11%；非流动负债中以长期借款为主，非流动负债占负债总额的比例
为26.58%。
3、现金流量分析
最近三年及一期，本公司现金流量情况如下：
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
经营活动现金流入小计36174965.2941051301.3135305222.4231113492.39
经营活动现金流出小计38050390.5739536253.5531389690.8429924160.25
经营活动产生的现金流量净额-1875425.281515047.763915531.571189332.14
投资活动现金流入小计410164.08657217.97215220.26452485.67
投资活动现金流出小计2469389.271349961.991265057.751798403.02
投资活动产生的现金流量净额-2059225.19-692744.01-1049837.49-1345917.36
筹资活动现金流入小计13747407.3415926971.1312046024.9715262098.21
筹资活动现金流出小计11153228.2616114764.8412329490.0710612322.86
筹资活动产生的现金流量净额2594179.08-187793.71-283465.114649775.35汇率变动对现金及现金等价物的
-2394.60-3953.997635.1316089.21影响
现金及现金等价物净增加额-1342865.99630556.052589864.104509279.34
报告期内，本公司经营活动产生的现金流量净额分别为1189332.14万元、
3915531.57万元、1515047.76万元和-1875425.28万元。公司持续强化现金流管理，加大项目财务管控力度，抢收权益资金，2018-2020年度经营性现金流连续三年为正。
报告期内，本公司投资活动产生的现金流量净额分别为-1345917.36万元、-
1049837.49万元、-692744.01万元和-2059225.19万元。总体来看，受本公司对
外投资活动以及被投资企业分红等因素影响，投资活动产生的现金流量净额表现出一定的波动性。
34报告期内，本公司筹资活动产生的现金流量净额分别为4649775.35万元、-
283465.11万元、-187793.71万元和2594179.08万元。近年来，公司规模快速发展，为满足项目融资需求，本公司通过金融机构借款、发行债券等多元化方式进行外部融资，已建立多元化融资渠道。
综合来看，本公司的现金流状况能够良好满足现有业务发展的资金需求，具有较强的偿债能力和风险防控能力。
4、偿债能力分析
最近三年及一期，本公司主要偿债能力指标如下表所示：
表：最近三年及一期本公司主要偿债能力指标项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
资产负债率77.93%78.69%77.79%77.97%
流动比率1.581.511.561.72
速动比率0.530.530.590.66
从短期偿债能力指标来看，截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日和2021年9月30日，本公司流动比率分别为1.72、1.56、1.51和
1.58，速动比率分别为0.66、0.59、0.53和0.53。总体来看，本公司流动比率一直
保持在较高水平，速动比率基本保持稳定，表现出公司具有较好的短期偿债能力。
此外，本公司房地产开发与销售业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中合同负债和其他流动负债的主要组成部分，不会对公司造成财务压力。
从资产负债结构方面来看，截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月30日和2021年9月30日，本公司合并口径的资产负债率分别为77.97%、77.79%、78.69%和77.93%，相对平稳，反映出本公司财务管理的稳健性。同时，
资产负债结构中房屋预售取得的预收款项占比较高，截至2021年9月30日，公司扣除预收账款后的资产负债率为65.62%。
公司始终坚持稳健可持续的发展理念，兼顾规模增长及风险防范，保持健康的资产负债结构，自“三道红线”政策实施以来，公司各项指标均符合绿档企业标准。
355、盈利能力分析
最近三年及一期，本公司主要盈利能力指标情况如下表所示：
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
营业收入13838705.7824309486.8523593356.4619451384.25
利润总额2506556.655253775.545053071.573578030.01
净利润1941567.504004820.763755396.622614913.66
销售毛利率29.78%32.56%34.96%32.48%
销售净利率14.03%16.47%15.92%13.44%
加权平均净资产收益率7.31%17.10%21.01%16.63%
本公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，采取以中小户型普通住宅为主的产品策略，依托专业的开发能力和强大的品牌声誉，房地产主业销售业绩持续稳步增长，为本公司结算收入和利润的增长打下了坚实的基础。2018年度、2019年度和2020年度，本公司分别实现营业收入19451384.25万元、23593356.46万元、24309486.85万元，年均复合增长率达到11.79%，其中房地产业务占比均超
90%；本公司分别实现净利润2614913.66万元、3755396.62万元和4004820.76万元，年均复合增长率为23.76%。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，本公司销售毛利率分别为
32.48%、34.96%、32.56%和29.78%，销售净利率分别为13.44%、15.92%、16.47%
和14.03%，加权平均净资产收益率分别为16.63%、21.01%、17.10%和7.31%。本公司利润率整体保持稳定，但随着行业利润率整体进入下行通道，公司利润率也将承压。公司将严控成本，加强运营管控力度，提升管理效益，致力实现降本增效。
6、未来业务发展目标及盈利能力的可持续性
公司是专注于房地产业务的国有控股上市公司，是中国保利集团有限公司下属主要的房地产开发业务平台。经过近30年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。
在主业不动产投资开发领域，公司以国家战略为导向，助力社会与行业发展。
36公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，助力国家
新型城镇化建设；始终以解决居民住房需求为己任，聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，并积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。公司秉承可持续发展理念，持续加大绿色节能、建筑科技技术的应用及智慧化社区的推广，在提升居住品质，创造绿色、智慧的居住环境等方面不断发力。
围绕美好生活同行者的愿景，以不动产投资开发为原点，公司搭建了覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务翼，以及以不动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，满足居民对生活品质的追求。在做好主业协同的基础上，持续提升两翼产业核心竞争力和市场化水平，聚力打造新的行业标杆。
在“房住不炒”的主基调下，房地产行业保持从严监管的调控思路，且呈现出“覆盖范围广、精准度高、联动性强”的特点。中央对热点城市的监控力度升级，地方政府的主体责任进一步落实，对过热的地区和市场产生一定冲击。同时，核心城市土地市场竞争愈发激烈，而土地集中供应、招拍挂政策不断调整，也在考验开发商的投资拓展能力，土地获取难度进一步加大。且随着“限房价”、“竞地价”、“竞品质”政策的逐步推广，预售条件的逐渐收紧，预计房企的利润空间仍将受到挤压。
面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险，公司持续深化研判体系与发展战略，加强对于行业周期及中长期趋势的研究，保持战略规划的准确性与时效性。同时，积极挖掘自身发展潜力，加强资金回笼与归集，拓展多元融资渠道，提升资产周转率；持续优化资产负债结构，提升抗风险能力。此外，公司积极实施产品标准化战略，加强各业务条线的协同合作，以标准化提升产品效能、强化成本管控，提升运营效率，并通过完善的产品体系和精细的设计支持，提升产品的议价能力，保障公司利润水平。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次发行的公司债券规模为不超过人民币98亿元（含人民币98亿元），募集
37资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途及金额比例提请股东大会授权董事会或董事会获授权人士根据公司实际需求情况确定。
本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。
五、其他重要事项
（一）对外担保情况
1、为合营、联营企业及其下属企业提供担保
截至2021年9月30日，本公司及控股子公司为合营、联营企业及其下属企业提供的担保余额为183.17亿元。
2、为商品房购买人提供的按揭贷款担保
截至2021年9月30日，本公司累计按揭担保余额为1761.56亿元。
（二）重大未决诉讼及仲裁情况
截至2021年9月30日，本公司及控股子公司无重大未决诉讼或仲裁事项。
特此公告。
保利发展控股集团股份有限公司董事会
二○二一年十一月二十三日
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