*ST天龙:评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
拟转让资产所涉及
华城路318号的不动产及地上附着物
资产评估报告
鹏信资评报字[2021]第S197号
（共1册，第1册
评估基准日：2021年11月30日
资产评估报告日：2021年12月21日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEINPENGXINAPPRAISALLIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路29号彩田路口福景大厦中座十四楼
Floor14,MiddleBlock,FujingBuilding,29FuzhongRoad,FutianDistrict,Shenzhen,China
电话Tel:+86755-82406288传真Fax:+86755-82420222
直线Dir:+86755-82403555
邮政编码Postcode:518026
http://www.pengxin.comEmail:px@pengxin.com
资产评估报告编码回执
■
（中国资产评估协会全国统一编码）
资产评估报告编码：4747020050202101179
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产
资产评估报告名称：所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产
评估报告
资产评估报告文号：
鹏信资评报字[2021]第S197号
资产评估机构名称：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司签字资产评估专业人员；张文杰资产评估师）、刘亚星（资产评估师）
说明：本回执仅证明该资产评估报告已进行了全国统一编码，不作为资产评估机构及
其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·目录
系目
声明……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………....….1资产评估报告摘要……………………………………………………………………………………………………………………………...1资产评估报告正文………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
一、委托人及其他资产评估报告使用…………………………………………………………………………………………………………1
二、评估目的…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………....…….1
三、评估对象和评估范围………………………………………………………………………………………...22
四、价值值值型.………………………………………………………………………………………………………………………………………..33
五、评估基准…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………............…-3
六、评估依据………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..3
七、评估方法………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….......
八、评估程序实施过程.情况…………………………………………………….................000
九、评估假设…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1
十、评结论…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………........12
.特........说.........................................................1333
十二、资产评估报告使用限制说明…….................................14
十三、资产评估报告.....…..........…15
资产评报告附件…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...…11
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及ReiaNin华城路318号的不动产及地上附着物评估报告·声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。
二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人和法律、行政法规规定的本
资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的本
资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。
三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告
载明的使用范围使用本资产评估报告:本资产评估报告使用人违反前述规定使用
本资产评估报告的，本公司及其签字资产评估师不承担责任。
四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说
明和资产评估报告使用限制说明，并充分考虑本评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项及其对评估结论的影响：当上述评估假设、限定条件、特别事项及
未来经济环境发生较大变化时，应慎重使用本评估报告及其评估结论，或者重新
进行评估。
六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承
担责任。
七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信
息、经营数据和信息及其他重要资料等由委托人和相关当事人（包括评估对象的
产权持有人或实际控制人、产权持有单位、产权持有单位的关联方等及其管理者
或相关职员）申报或提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委
托人和相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。
八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人
员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调
查;对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验,对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估
对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关
系，对相关当事人不存在偏见。
十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披
露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·摘要江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告摘要鹏信资评报字[2021]第S197号谨提请本资产评估报告摘要之使用者和阅读者注意：本资产评估报告摘要之内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当详细阅读资产评估报告全文。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受江苏华盛天龙光电设备股份有限公司的委托,就江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及其拥有的华城路318号的不动产及地上附着物在评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估报告正文的相关内容摘要如下：一、评估目的:根据《江苏华盛天龙光电设备股份有限公司总经理办公会会议纪要》，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让华城路318号的工业建设用地一宗以及该宗地上的房屋建筑物及附着物，为此，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司委托本公司对其所拥有位于华城路318号的不动产及地上附着物的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。二、评估对象：评估对象为江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拥有位于华城路318号的不动产及地上附着物，与评估对象相对应的评估范围为江苏华盛天龙光电设备股份有限公司所拥有位于华城路318号的不动产及地上附着物，账面价值为65,229,441.51元，不动产号为苏（2018）金坛区不动产权第0018357号，土地使用权面积为74566.6平方米，账面价值为10.122.834.25元，使用权性质为出让，用途为工业，房屋建筑物面积为51403.58平方米（其中汽车库建筑面积为100平方米，未办理产权证书），地上附着物为围墙、厂区道路、绿化等。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。三、评估基准日：2021年11月30日。四、价值类型：市场价值。五、评估方法：成本法六、评估结论：（一）评估结果：
经采用成本法评估，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司所拥有位于华城路
318号的不动产及地上附着物于评估基准日2021年11月30日的市场价值为：
11,580.20万元人民币（大写：壹亿壹仟伍佰捌拾万仟元整）。
评估对象账面价值为6522.94万元，评估值增值5057.26万元，增值率为
77.53%。
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·摘要
评估结果如下表：
评估基准日：2021年11月30日
金额单位：人民币万元项目行号账面值评估值评估增减值增减率
BVMVZV=MV-BVZVBV
流动资产一0.000.000.000.00%
非流动资产e6,522.9411,580.205057.2677.53%
资产总计…6,522.9411,580.205057.2677.53%
流动负债一0.000.000.000.00%
非流动负债0.000.000.000.00%
负债总计o0.000.000.000.00%
股东权益总计6,522.9411,580.205,057.2677.53%
（二）评估结果与账面值比较增减值原因分析
本次评估增值为土地使用权及房屋建构筑增值，主要是产权持有单位土地使
用权取得日期较早，取得成本低，地价有一定幅度上涨导致的评估增值，房屋建
构筑物增值主要因评估基准日时间的人工、机械及材料价格较工程建设时点有一
定幅度的上涨，使得建设成本增加，形成了评估增值。
评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日
2021年11月30日至2022年11月29日止。
本资产评估报告使用人应当充分关注本资产评估报告中载明的评估假设和
特别事项说明以及资产评估报告使用限制说明。
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司N
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
拟转让资产所涉及
华城路318号的不动产及地上附着物
资产评估报告正文
鹏信资评报字[2021]第S197号
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司：
本公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和中国资产评估准则的有关规
定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，实施必要的评估程序，对贵公
司拟转让资产所涉及的华城路318号的不动产及地上附着物于2021年11月30
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一委托人及产权持有人概况
委托人名称：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司（「华盛天龙」贵公司）
地址：江苏省金坛经济开发区华城路318号
成立日期：2001年12月28日
法定代表人：张良
注册资本：20000万人民币
主要经营范围：单晶硅晶体生长炉、单晶硅切割机床、单晶硅切方滚圆机、多晶硅铸锭炉、单晶硅籽晶炉、钢球设备、树脂金刚线、多晶硅片的生产及销售；光伏电站的建设、运行及管理;节能产品的生产、销售及服务；自营和代理各类
商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
营业期限：2001-12-28至无固定期限
（二资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
根据贵公司与本公司订立的《资产评估委托合同》，除贵公司和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据《江苏华盛天龙光电设备股份有限公司总经理办公会会议纪要》，江苏
华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让华城路318号的工业建设用地一宗以及
该宗地上的房屋建筑物及附着物，为此，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司委
9深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
1、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及RR计华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
托本公司对其所拥有位于华城路318号的不动产及地上附着物的市场价值进行
评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一评估对象和评估范围
评估对象为江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拥有位于华城路318号的
不动产及地上附着物，与评估对象相对应的评估范围为江苏华盛天龙光电设备股
份有限公司所拥有位于华城路318号的不动产及地上附着物，账面价值为
65,229,441.51元，不动产号为苏（2018）金坛区不动产权第0018357号，土地
使用权面积为74566.6平方米，账面价值为10,122.834.25元，使用权性质为出让，用途为工业，房屋建筑物面积为51403.58平方米（其中汽车库建筑面积为100平方米，未办理产权证书），地上附着物为围墙、厂区道路、绿化等。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
根据上述评估对象和评估范围，为叙述方便，本资产评估报告亦将江苏华盛
天龙光电设备股份有限公司（「华盛天龙」）称为“产权持有单位”。
二评估对象的基本情况
1.房屋建筑物的基本情况
评估范围内的房屋建筑物类资产为产权持有单位位于江苏省常州市金坛区
华城路318号的工业厂区房屋建筑物，建筑结构主要为框架结构，房屋建筑物主
要于2009年建成。构筑物主要为围墙、厂区道路、绿化、
厂房基础为C30钢筋砼独立基础、带形基础，柱梁为C30预制钢筋砼柱、
C30钢筋砼圈梁，屋面为钢结构屋面、彩钢屋面板，楼地面为耐磨地面，门窗为
铝合金门窗，外墙面砖、涂料。办公楼及研发楼为C30钢筋砼独立基础、带形基
础、砖基，柱梁为C3O现浇钢筋砼柱、C30钢筋砼圈梁，楼地面为地板砖、木地
板，屋面为钢筋砼屋面，门窗为塑钢门窗，外墙为干挂花岗岩石或贴条砖，内墙
为混合砂浆粉刷，批白水泥（乳胶漆）。并配备给排水系统及工业用电气照明设
施，消防喷淋等设施设备。
截止评估基准日部分厂房已对外出租。租赁明细如下表：序号承租方租赁面积/㎡租赁期限备注
1常州一力佰金属制品有限公司7862020年10月20日至2022年10月19日厂房二
2常州益群新能源科技有限公司8922020年12月1日至2022年11月30日厂房二、西办公楼101室及会议室
中国铁塔股份有限公司常州分公司502008年6月20日至2023年6月19日场地租赁（厂区内东北角）
十江苏金喷灌排设备有限公司1902.42021年11月1日至2024年10月31日厂房一（多晶）
2.房屋建筑物占用土地情况
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
2、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
评估范围内的房屋建筑物占用的土地共1宗，面积为74566.6平方米，账面
价值为10,122.834.25元，不动产证载权利人为江苏华盛天龙光电设备股份有限
公司，坐落为华城路318号，土地使用权类型为出让，用途为工业用地，终止日期为2056年12月29日。
3.权益状况
评估对象已取得的《不动产权证》为苏（2018）金坛区不动产权第0018357号，土地使用权面积为74566.6平方米，账面价值为10.122.834.25元，使用权
性质为出让，用途为工业，房屋建筑物面积为51303.58平方米。汽车库建筑面
积为100平方米，未办理产权证书。
汽车库无产权证件，汽车库建筑面积为100平方米，对此江苏华盛天龙光电
设备股份有限公司承诺该汽车库归其所有，该部分资产无任何出资与债务等纠
纷，并承担相应的法律责任，并出具了相关声明。房屋申报面积是在公司工作人
员清查的基础上填写的，评估人员进行了现场勘查，未见异常，为此房屋面积按
上述清查面积进行了评估，如果与未来办理的产权证对应面积有差异，需根据证
载面积对评估结论进行调整。
四、价值类型
（一）本次评估的价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（二）价值类型的选择说明
本次评估目的所对应的经济行为是与评估对象有关的转让之交易，该交易的
市场条件与市场价值所界定的条件基本类似，结合考虑评估对象自身条件等因
素，本次评估选择的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。
五、评估基准日
本次评估基准日是2021年11月30日。
上述评估基准日与贵公司和本公司共同订立的《资产评估委托合同》中约定
的评估基准日一致。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一经济行为文件
《江苏华盛天龙光电设备股份有限公司总经理办公会会议纪要》。
（二法律法规依据
0深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司3、江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
1.《中华人民共和国资产评估法》2016年7月2日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）。
2.《中华人民共和国公司法》1993年12月29日第八届全国人民代表大会
常务委员会第五次会议通过：根据1999年12月25日第九届全国人民代表大会
修正;根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议
《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第二次修正；2005年10月27
日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据2013年12月
28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民
共和国海洋环境保护法〉等七部法律的决定》第三次修正；根据2018年10月
26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民
共和国公司法〉的决定》第四次修正。
3.《中华人民共和国企业所得税法》2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过；2017年2月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议修正）。
4.《中华人民共和国土地管理法》1986年6月25日第六届全国人民代表大
会常务委员会第十六次会议通过；根据1988年12月29日第七届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正；1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议
修订;根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议
《关于修改《中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月5日第八届全国人民
代表大会常务委员会第八次会议通过：根据2007年8月30日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理
法〉的决定》修正，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二
十九次会议修正;根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会
第十次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》修订。
6.《中华人民共和国增值税暂行条例》1993年12月13日中华人民共和国
国务院令第134号发布;2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，
2008年11月10日中华人民共和国国务院令第538号发布；2016年1月13日
国务院第119次常务会议通过，2016年2月6日中华人民共和国国务院令第666
号发布；根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂
行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订。
7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》2008年12月18日以财政
部、国家税务总局令第50号公布;2011年10月28日财政部、国家税务总局令
第65号修订和公布。
8.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号，财政部、国家税务总局，2016年3月23日）。
9.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年3月21日财政部、国
家税务总局、海关总署联合发布2019年第39号）；
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
4、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
10《中华人民共和国证券法》中华人民共和国主席令第14号，2019年12
月28日最新修订。
11.《中华人民共和国民法典》2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过。
12.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》1988年9月27日中华人
民共和国国务院令第17号发布，2019年3月2日修订
13.其他相关法律、法规和规范性文件。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）。
2.《资产评估职业道德准则》中评协[2017]30号。
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协[2018]36号。
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协[2018]35号。
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协[2017]33号。
6.《资产评估执业准则——不动产》中评协[2017]38号。
7.《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协[2018]37号）。
8.《资产评估机构业务质量控制指南》中评协[2017]46号）。
9.《资产评估价值类型指导意见》中评协[2017]47号。
10.《资产评估对象法律权属指导意见》中评协[2017]48号。
12.《房地产估价规范》GB-T50291-2015）。
13.《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014）。
14.其他准则。
（四资产权属依据
1.委托人和产权持有单位的《营业执照》及公司相关权利机构的决议。
2.产权持有单位提供的不动产证书、土地协议。
3.其他与产权持有单位业资产的取得、使用等有关的其它资料。
五取价依据
1.与产权持有单位所在行业有关的国家宏观、区域市场等统计分析资料。
2.委托人提供的竣工结算书。
3.评估人员现场调查记录及收集的其他相关价格信息资料。
4中国人民银行公布的评估基准日LPR利率。
5《资产评估常用方法与参数手册》。
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
5、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
6.《基本建设项目建设成本管理规定》财政部财建（2016）504号。
7.《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）。
8.《江苏省安装工程计价定额》（2014年）。
9.《江苏省市政工程计价表》（2014年）。
10.常州材料信息价。
11.《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[1984]第678号）；
12.《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）；
13.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
14.与本次评估有关的其他参考资料。
（六其它参考资料
1.委托人及产权持有单位提供的资产评估申报表。
七、评估方法
一评估方法的选择
根据《资产评估执业准则——不动产》、评估目的、评估对象、价值类型、
资料收集情况等情况，以及评估方法的适用条件，本次评估选用成本法对江苏华
盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及的华城路318号的房屋建筑物
及地上附着物进行评估，土地使用权采用成本逼近法及市场法进行评估。
（二房屋建筑物评估方法的选择理由
1.市场法：市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经直接
比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则，要求充分利用类
似资产成交的价格信息，并以此为基础判断和估测委估资产的价值。由于评估对
象为工业厂房及自用办公房，交易案例较少，信息公开程度较差，因而很难获得
可比的近期交易案例，市场法评估赖以使用的条件受到限制，故本次评估未选用
市场法。
2.收益法：收益法是通过预测待估不动产未来收益并加以折现来测算其价
值。考虑到当地类似房地产出租不存在活跃的市场，市场客观租金难以取得，产
权持有单位有部分厂房出租，租期较短，租赁续期不确定因素较大，故本次评估
未选用收益法。
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
6、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告正文
3.成本法：成本法是以假设重新建造被估房产所需要的成本为依据来评估其
价值，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收
益法等方法进行评估的情况，往往需要具备可利用的历史资料。评估对象为工业
厂房、自用办公房及地上附着物，产权持有单位历史资料保存完整，故选用成本法。
三）土地使用权评估方法的选择理由
1.市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则，要求充分利用类似资产成交的价格信息，并以此为基础判断和估测委估资产的价值。待估宗地所在区域在
近三年的工业用地成交案例较多，较易收集到可比案例，故土地使用权本次评估
采用市场法；待估宗地所在区域的征地补偿标准及相关税费标准等参数有据可
查，故土地使用权采用成本逼近法评估。
2.因待估宗地的基准地价、基准地价修正体系及基准地价图不宜收集，故基
准地价不适用；因待估宗地为规划的工业用地，且企业非房地产开发企业，未来
房产无法销售，故不易选用假设开发法;考虑到当地类似房地产出租不存在活跃
的市场，市场客观租金难以取得，产权持有单位有部分厂房出租，租期较短，租
赁续期不确定因素较大，故本次评估未选用收益法。
3.本次采用成本逼近法及市场法对工业用地进行评估，根据《城镇土地估
价规程》工业用地估价方法选择原则如下：①评估工业用地用地价格宜选择市场
比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；②如缺少市场可比实例，可酌情选用
成本逼近法与公示地价系数修正法；③对租赁性工矿工业用地，宜选用收益还原
法；④投资待建的工矿工业用地，可选用剩余法；⑤对位于中心城区的工矿工业
用地，不宜选用成本逼近法。被评估宗地位于金坛区工业园区，该区域发展较成
熟，距中心城区较近，因此成本逼近法作为评估结果不适用，本次评估以市场法
评估结果作为最终结果。
（四）评估方法介绍
1.房屋建筑物
重置成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
7、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
额标准、建设规费、贷款利率、增值税规定，计算出建筑物的重置全价，并按建
筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估价值。
建筑物评估价值=重置全价×成新率
①重置全价
根据“财税[2016]36号"文件，对于符合增值税抵扣条件的，重置全价应扣除
相应的增值税。房屋建筑物的重置全价一般包括:建安综合造价、扣减前期费中
可抵扣增值税后的建设工程前期及其他费用和资金成本。
房屋建筑物重置全价计算公式如下：
前期费中可抵扣增值税=含税建安综合造价×（勘察设计费率+工程监理费率+工程招投标代理服务费率+环境影响评价费率/1.06×6%。
重置全价=不含税建安综合造价+前期费用+资金成本-前期费中可抵扣增值
税+城市基础设施配套费
②建安综合造价
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建筑物的的各项实物情况和调查工程
竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建筑物建安
工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、决算调整
法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象的建
安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价。
重编预算法:对于无预决算资料的重点工程项目，即评估人员根据企业提供
的图纸和现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日当地材料
价格，测算出该工程的建安工程造价。
决算调整法:对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物的
各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类。从各主要
结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构筑物做为典型工
程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基
础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准
日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建
安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的
实际情况，确定其建安工程综合造价。
类比系数调整法:对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建筑物可使用类比
系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或当地工程造价主管部门公布的
《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比
较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率，调
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司8、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及RiBNin华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建筑物的建安工程综合造价。
单方造价指标估算法：对于某些建成年份较早的建筑物，其帐面历史成本已
不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后
可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建筑物的建安工程综
合造价。
对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
③前期及其他费用
工程建设其他相关费用是指依据有关规定,以在现时条件下重新购建全部固
定资产而必须发生的、扣除土地相关费用和工器具、家具购置费用后的其他相关
费用，一般包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程招投标代理
服务费等。评估过程中按照国家和地方现行有关政策规定的计费标准并结合市场
惯例，通过分析、计算后确定。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税
[2016]36号），除建设单位管理费不允许增值税抵扣，其他费用允许按6%抵
扣。
④资金成本
资金成本:资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况建设周期计
算，并按均匀投入考虑。
资金成本=（含税建安综合造价+前期及其它费用×建设工期×贷款利率×50%
⑤成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定,采用现场勘察成新率和理论成新率两种
方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率6:4的比例加权平均计
算综合成新率。其中：
勘察成新率N1：通过评估人员对各建构筑物的实地勘察，对建构筑物的
基础、承重构件梁、板、柱、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上
下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完
损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分
标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑
物的现场勘察成新率。
理论成新率N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N2=1-已使用年限/经济寿命年限×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N=勘察成新率N1×60%+理论成新率N2×40%
6评估价值的确定
◎深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司9、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
评估价值＝重置全价×成新率
2.土地使用权
（1）市场比较法是指在求取一宗待估评估土地的价格时，根据替代原则，
将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较,并根据
后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修
正得出待估土地的评估时日地价的方法。
其计算公式为：待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比
较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地估价期日地价
指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数×待估宗地个别
因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
（2）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
八、评估程序实施过程和情况
（一）明确资产评估业务基本事项
通过向委托人了解总体方案，明确委托人和其他资产评估报告使用人、产权
持有单位、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估
报告使用范围、资产评估报告提交时间及方式等资产评估业务基本事项。
（二订立资产评估委托合同
根据了解的资产评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和
业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托人订立资产评估委托合同。
（三编制资产评估计划
根据评估项目的具体情况，由项目负责人编制资产评估计划，对评估项目的
具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将资产评估计划报经本公司相
关人员审核批准。
（四）现场调查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位
相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对被评估房产进行了现场勘
查，明确了被评估房产的实物状况、权益状况和区位状况。
（五）收集整理评估资料
在现场调查的基础上，根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关
的各种资料与信息，包括产权持有单位的资产权属证明材料、相关资产的市场交
易信息、行业信息、相关市场数据等。
六评定估算形成评估结论
归深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司10、江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
根据现场调查情况和所收集的评估资料，结合评估对象的实际状况和特点，
选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，在此基础上形成评估结论。
七编制出具评估报告
项目负责人（本报告的签字资产评估师）在以上工作的基础上编制资产评估
报告，经本公司内部审核通过后，出具资产评估报告并提交给委托人。
八整理归集评估档案
评估人员对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评
估档案。
九、评估假设
本资产评估报告所载评估结论的成立，依赖于以下评估假设，包括评估基准
假设和评估条件假设：
（一评估基准假设
1.交易基准假设
假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在市场交易过程中,资产评
估专业人员根据评估基准日的市场环境和评估对象或所有被评估资产的交易条
件等模拟市场进行相应的价值估计或测算。
2.公开市场基准假设
假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在的交易市场是公开市场。公开市场是指至少符合下列条件的交易市场：1市场中有足够数量的买者且彼
此地位是平等的，所有买者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；（2）
市场中有足够数量的卖者且彼此地位是平等的，所有卖者都是自愿的、理性的且
均具有足够的专业知识：（3）市场中所有买者和所有卖者之间的地位也是平等的；（4市场中的所有交易规则都是明确的且是公开的；5市场中所有买者和所有卖
者均充分知情，都能够获得相同且足够的交易信息；（6市场中所有交易行为都
是在足够充分的时间内自由进行的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
（二评估条件假设
1.评估外部条件假设
假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;假设有关利率、汇率、
赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化;假设无其他人
力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
2.对委托人和相关当事人所提供的评估所必需资料的假设
假设委托人和相关当事人（指依照国家有关法律法规、评估准则等之相关规
定和评估目的所对应的经济行为的要求,负有提供评估所必需资料的责任和义务
的单位及其工作职员，包括但不限于:评估对象的产权持有人或其实际控制人；
◎深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司11、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文产权持有单位及其关联方;与评估对象及其对应的评估范围内的资产或负债相关的实际占有者、使用人、控制者、管理者、债权人、债务人等）所提供的评估所必需资料（包括但不限于资产评估明细表申报评估信息、与评估对象及其对应评估范围所涵盖的资产负债或产权持有单位有关的经营数据和信息、相关财务报告和资料及其他重要资料等）是真实的、完整的、合法的和有效的。
本次评估在很大程度上依赖委托人和相关当事人所提供的有关本次评估所
必需的资料。尽管委托人和相关当事人已向本公司承诺其所提供的资料是真实的、完整的、合法的和有效的，且本公司评估专业人员在现场调查过程中已采取
包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行了我们认
为适当的抽查验证并在本资产评估报告中对相关情况进行了说明,但并不代表我们对其准确性作出任何保证。
3.对从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料的假设
假设本次评估从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料能够
合理反映相应的市场交易逻辑，或市场交易行情，或市场运行状况，或市场发展
趋势等。对本次评估引用的与价格相关的标准、参数等，我们均在本资产评估报
告中进行了如实披露。
4.有关评估对象及与其相关的重要资产的法律权属的假设
除本资产评估报告中另有陈述、描述和考虑外，评估对象及所有被评估资产
的取得、使用、持有等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定，即其
法律权属是明确的。
本次评估是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及所有被
评估资产的法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。我们
不对评估对象及所有被评估资产的法律权属提供任何保证。
5.其他假设条件
除在本资产评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：①
所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础和
管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查看
时仍在异地作业的资产均被认为是正常的；②所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的;③所有被评估资产均被假设是符合法律
或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而其是处在安全、经济、可靠的环
境之下，其可能存在的危险因素均未列于本次评估的考虑范围。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的现场调查，这种调查工
作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查
和有限了解等。我们并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠
等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
十、评估结论
（一）评估结果：
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司12、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文318号的不动产及地上附着物于评估基准日2021年11月30日的市场价值为：
11,580.20万元人民币（大写：壹亿壹仟伍佰捌拾万贰仟元整）。
评估对象账面价值为6,522.94万元，评估值增值5,057.26万元，增值率为
77.53%。
评估结果如下表：
评估基准日：2021年11月30日
金额单位：人民币万元项目行号账面值评估值评估增减值增减率
BVMVZV=MV-BVZV/BV
流动资产0.000.000.000.00%
非流动资产6,522.9411,580.205,057.2677.53%
资产总计6,522.9411,580.205,057.2677.53%
流动负债40.000.000.000.00%
非流动负债0.000.000.000.00%
负债总计60.000.000.000.00%
股东权益总计76,522.9411,580.205,057.2677.53%
（二）评估结果与账面值比较增减值原因分析
本次评估增值为土地使用权及房屋建构筑增值，主要是产权持有单位土地使
用权取得日期较早，取得成本低，地价有一定幅度上涨导致的评估增值，房屋建
构筑物增值主要因评估基准日时间的人工、机械及材料价格较工程建设时点有一定幅度的上涨，使得建设成本增加，形成了评估增值。
十一、特别事项说明
本资产评估报告所载评估结论仅反映评估对象在本次评估目的、价值类型和
评估假设条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。我们认为：我们在评估过
程中发现的以下事项可能会影响评估结论,但在目前情况下我们无法估计其对评
估结果的影响程度。谨提请本资产评估报告使用人对该等特别事项予以关注。
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形，汽车库无产权证件，对
此江苏华盛天龙光电设备股份有限公司承诺该汽车库归其所有，该部分资产无任
何出资与债务等纠纷，并承担相应的法律责任，并出具了相关声明。房屋申报面
积是在公司工作人员清查的基础上填写的，评估人员进行了现场勘查，未见异常，
为此房屋面积按上述清查面积进行了评估，如果与未来办理的产权证对应面积有
差异，需根据证载面积对评估结论进行调整，本次评估未考虑办理产权证产生的
相关费用对评估值的影响。截止评估基准日，部分厂房对外出租，租赁期限较短，
本次评估未考虑租约对评估结果的影响。租赁明细如下：序号承租方租赁面积/㎡租赁期限备注
一常州一力佰金属制品有限公司9342020年10月20日至2022年10月19日厂房二
2常州益群新能源科技有限公司8922020年12月1日至2022年11月30日厂房二、西办公楼101室及会议室
同深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司13、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文co中国铁塔股份有限公司常州分公司502008年6月20日至2023年6月19日场地租赁（厂区内东北角）
江苏金喷灌排设备有限公司1902.42021年11月1日至2024年10月31日厂房一（多晶）
（二）本次评估不考虑不动产交易环节需要缴纳的税费对评估结果的影响。
（三）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价格，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影
响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产
价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（四）由委托人及产权持有单位提供的与评估相关的营业执照、产权证明文
件等，是编制本报告的基础；针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工
作，委托人及产权持有单位应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
（五）遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对产权持有单位提供的评估对象法
律权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的
前提下对其价值的评估，对产权持有单位提供的资料失实而导致评估结论的误
差，评估机构及资产评估师不承担相关责任。
（六）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下,评估机构及评估人员不
承担相关责任。
（七）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有
效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。
（八）评估基准日后重大事项
评估师做了尽职调查,未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可
能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产
数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。十二、资产评估报告使用限制说明（一本资产评估报告的使用范围
园深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司14、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文
1.本资产评估报告使用人的范围限制：本资产评估报告使用人限于且仅限于
委托人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供
委托人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。
2.本资产评估报告的用途或使用目的的范围限制：本资产评估报告使用人应
当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的评估目的使用本资产评估报
告，即本资产评估报告只能按照法律、行政法规规定用于本资产评估报告所载明
的评估目的所对应的经济行为，除此之外，其他任何情形均不得使用本资产评估
报告。
3.本资产评估报告所载评估结论的使用有效期的范围限制：本资产评估报告
为追溯性评估报告。
4.本资产评估报告的摘抄、引用或者披露的限制:未经本公司书面同意，本
资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规
定和资产评估委托合同另有规定的除外。
（二超使用范围使用本资产评估报告的责任说明
资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和上述载明的使用范围使用
本资产评估报告的，本公司及签字资产评估师不承担责任。
三）本资产评估报告的其他使用限制说明
1.本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
2.本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设条件，当使用本资产
评估报告所载评估结论时的实际情况与评估基准日的情况或者本资产评估报告
所载评估假设条件不再相符时，通常情况下，评估结论也不会成立。
3.本资产评估报告使用人应当关注特别事项说明，并在实施评估目的所对应
的经济行为过程中采取相应的措施。
十三、资产评估报告日
本公司资产评估师刘亚星、张文杰于2021年12月21日（系本资产评估报
告日）形成最终专业意见，并签署本资产评估报告。
本资产评估报告所附若干附件，系本资产评估报告的组成部分。
（以下无正文）
?深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司15、
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·正文（本页无正文，为资产评估报告签署页）资产评估师深圳市鹏信资产评估土价有限公司资产评估师：41000200资产评估师：资产评估师一年十二）二
16、
@深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司拟转让资产所涉及华城路318号的不动产及地上附着物资产评估报告·附录
资产评估报告附件
附件一：委托人及产权持有单位营业执照（复印件）；
附件二：经济行为文件；
附件三：评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；
附件四：委托人及产权持有单位承诺函复印件；
附件五：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司的营业执照复印件）：
附件六：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司的登记备案文件（复印件；
附件七：证券期货相关业务评估资格证书（复印件；
附件八：签字资产评估师的职业资格证书登记卡（复印件）；
17
◎深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司国家市场监督管理总局监制
管信息
二维码登录“息公示7！
320100000202111010039
月
江苏省金坛经济开发区华城路318号！"
年
2001年12月28日至****
504
2001年12月28日
登记机关
20000万元整
告。
注册资本成立日期营业期限
营业执照
二、
副本）
三、三。
三，拦手，出
二上三三归
或控股）
称江苏华盛天龙光电设备股份有限公
然人111
gsxt,o
上
l
股份有限公
统…社会信用代码
htt
913204007337667089
国家企业信用信息公示系统网址：
经营范围
法定代表人
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
总经理办公会会议纪要
会议主题：关于转让厂房的相关工作部署
时间：2021年11月20日
地点：公司会议室
会议决策内容：
为盘活公司资金，提高资产运营及使用效率，根据公司目前经营实际情况及未来经营需要，公司决定将厂房出让，获取有效资金。根据《公司法》、《深圳证券交易所创业板股票上市规则》等相关规定公司拟委托第三方机构进行各项资产的评估及审计。具体涉及房产位于华城路318号的工业建设用地一宗以及该宗地块所有的地上、地下建筑物及附着设施。
请各部门根据工作需求，给予协助。
总经
2021年11月0
*不动产他项权利以登记机构不动产登记薄记载为准
规划用途:办公楼，房屋结构：钢筋混凝土结构.建钢筋混凝土结构.建筑钢筋混凝土结构,建筑
厂房，房屋结构：钢筋混凝土结构，建筑配电房，房屋结构：混合结构.建
钢筋混凝土结构,建
宗地面积74566.60㎡/房屋建筑面积51303.58㎡规划用途:厂房，房屋结构：钢结构.建筑面积：
所在层：
国有建设用地使用权2056年12月29日止
不动产权第4所门：
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司，所在层：
1.所在层：1所在层：
320413011003GB03046F00010001
国有建设用地使用权/房屋所有权
独用土地使用权面积:74346.4㎡
21㎡.总层数
规划用途:研发楼,房屋结构：
规划用途：泵房，房屋结构：rr总一数
规划用途:厂房、房屋结构：6m.总层数：m，总一数。
面积：121.41.总层数：
工业用地/其它卫、
筑面积：74222
华城路318号
出让/其它面积：19217.6
单独所有
规划用途:厂347
规划用途:
筑面积：
2018筑面积：
终有情况不动产元号
权利类型权利性质
使用，嚷委托人及产权持有单位承诺函
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司：
因拟转让资产事宜，我公司委托你公司对该经济行为所涉及的华城路318
号的不动产及地上附着物进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理的进
行资产评估，我公司承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估涉及的经济行为符合国家有关法律法规规定；
2、严格按评估报告中所述的评估目的使用评估报告；
3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整；
4、本次委托评估范围内的资产均已在提供给贵公司的评估申报表中列报，
不重不漏；
5、本公司申报评估的资产权属均属本公司所有；提供的资产权属证明文件
合法有效；
6、除已提供的有关声明函中所述情况外，本公司不存在其他的资产抵押情
况、担保情况及财务承诺情况等或有事项，评估基准日后不存在重大的期后事项；
7、所提供的企业管理资料客观、真实、科学、合理；
8、不干预评估工作。
委托人及产权持有单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
张良
法定代表人：
27年1）月20日营业执照二（副本）
统一社会信用代码914403007084267362
名
称
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
主体类型有限责任公司
住所
深圳市福田区彩田路与福中路交汇处瑰丽福景大厦3#楼14层1401竹青成立日期1998年07月06日
法定代表人聂
1、商事主体的经营范围山程确定、经营范围中属于法律、法规规定应当经批准的项目，取得许可审批文件后）
可开展相关经营活动。
2、商事主体经营范围和许可审批项目等有关事项及年报信息和其他信用信息，请代表深圳市市场和质量监督管理
委员会商事主休信用信息公示平台（同址http://www.szcredit.con.cn）或打描执照的维码夜询。
3、商事主体须于：年1月1-6月301向商事登记机关提交上一年度的年度报告。商事主体应当按照《企业信息公
示所行条例》等规定向社会公示商事主体信息。
场监
登记机关
2016
中华人民共和国国家工商行政管理总局监制深圳市财政委员会文件深财会〔2017〕41号深圳市财政委员会关于深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司登记备案公告（深财资备案[2017]003）深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司报来的《资产评估机构备案表》及有关材料收悉。根据《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》的有关规定，予以备案资产评估机构名称为深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司，组织形式为有限责任公司二、深圳市鸭信资产评估上地房地产估价有限公司法定代表人为聂竹青
三、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司股东的基本情况，申报的资产评估专业人员基本情况等备案相关信息已录入备案信息管理系统，可通过财政部、中国资产评估协会官方网站进行查询
四、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司原资产评估资格证书（证书编号：47020050，序列号：00011780,发证时间1998年12月21日）已由我委收回
特此公告
深圳市财政委员会
2017年10月27日
信息公开选项：主动公开
抄送：市评协。
2017年10月31日印发
深圳市财政委员会秘书处
深圳市期货相关评估业务监督督证券期，批准长国证券
货相关中国证券监督管理委员会审查鹏信资产评
业务评估资格证书估土地房地产估价有限公司从事证券证书编号02000760
经财政部批准文号：财资[2015]89号序列号：000142
川资
praisal
资产评估师职业资格证书
爸，记，卡
（评估机构人员）
姓名：刘亚星
性别：男
登记编号：41210114
单位名称：深圳市鹏信资产评估土地房地
产估价有限公司河南分公司
初次执业登记日期：2021-07-14
年检信息：2021年登记
（扫描二维码，查询评估师信息
所在行业组织：中国资产评估协会
产评
本人签名：
三本人印鉴：刘亚星41210114
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址:http:/cx.cas.org.cn
人人，人人，人，以，么，，人
资
资产评估师职业资格证书
登，记，一
评估机构人员）
姓名：张文杰
性别：男
登记编号：41000200
单位名称：深圳市鹏信资产评估土地房地
产估价有限公司河南分公司
初次执业登记日期：1997-12-31
年检信息：通过（2021-04-28）
扫描二维码，查询评估师信息
所在行业组织：中国资产评估协会资产评估师本人签名：张文。41000200本人印鉴：三
打印日期：2021-6资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准官网查询地址：http:/cx.cas.org.cn
资产评估结果汇总表评估基准日:2021年11年30日
表1被评估单位:江苏华盛天龙光电设备股份有限公司金额单位：人民币万元项目行账面值评估值评估增减值增减率
号BVMVZV=MV-BVZV/BV
流动资产10.000.000.000.00%
非流动资产6,522.9411.580.205.057.2677.53%
资产总计o6,522.9411,580.205057.2677.53%
流动负债40.000.000.000.00%
非流动负债Lo0.000.000.00%000
负债总计0.000.000.000.00%
11,580.205,057.2677.53%
股东权益总计6,522.94
评估机构：深圳市鹏信资产评在土地月估价有限公司资产评估结果分类汇总表评估基准日:2021年11年30日
表2
金额单位：人民币元被评估单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司被评估企业申报评估信息评估机构评估信息
项目行账面值评估值评估增减值增减率
号BVMVZV=MV-BVZV/BV
.流动资产合计10.000.000.00%000
货币资金0.000.000.000.00%
交易性金融资产30.000.000.000.00%
衍生金融资产0.000.000.000.00%
应收票据50.000.000.000.00%
应收账款0.000.000.000.00%
应收款项融资70.000.000.00%000
预付款项o0.000.000.000.00%
其他应收款90.000.000.000.00%
存货100.000.000.000.00%
合同资产110.000.000.000.00%
持有待售资产120.000.000.000.00%
一年内到期非流动资产130.000.000.00%000
其他流动资产140.000.000.000.00%
15
二.非流动资产合计1665.229,441.51115.802,028.0050.572.586.4977.53%
债权投资170.000.000.00%000
其他债权投资180.000.000.00%000
长期应收款190.000.000.000.00%
长期股权投资200.000.000.000.00%
其他权益工具投资210.000.000.000.00%
其他非流动金融资产220.000.000.000.00%
投资性房地产230.000.000.000.00%
固定资产2455.106.607.2684.484028.0029377420.7453.31%
在建工程250.000.000.00%000
生产性生物资产260.000.000.00%000
油气资产270.000.000.000.00%
使用权资产280.000.000.00%000
无形资产2910.122.834.2531.318,000.0021.195.165.75209.38%
开发支出300.000.000.000.00%
商替310.000.000.000.00%
长期待摊费用320.000.000.000.00%
递延所得税资产0.000.000.000.00%
其他非流动资产340.000.000.000.00%
35
三.资产总计3665.229.441.51115.802,028.0050.572.586.4977.53%
四.流动负债合计370.000.000.000.00%
短期借款380.000.000.000.00%
交易性金融负债390.000.000.000.00%
衍生金融负债400.000.000.00%000
410.000.000.00%
应什票据0.00
应付账款420.000.000.000.00%
预收款项430.000.000.000.00%
440.000.000.000.00%
合同负债
应付职工薪酬450.000.000.000.00%
应交税费460.000.000.000.00%
其他应付款470.000.000.00%000
持有待售负债480.000.000.000.00%
一年内到期的非流动负债490.000.000.000.00%
其他流动负债500.000.000.000.00%
51
五.非流动负债合计520.000.000.000.00%
长期借款530.000.000.000.00%
应付债券540.000.000.000.00%
租赁负债550.000.000.000.00%
长期应付款560.000.000.000.00%
预计负债570.000.000.000.00%
递延收益580.000.000.000.00%
递延所得税负590.000.000.000.00%
其他非600.000.000.000.00%
61
六.负债总620.000.000.000.00%
七.所有者权益总6365.229.441.51115.802.028.0050.572.586.4977.53%
产估价有限公司
元评估人员：李明辉
表4-8-1金额单位：53.66%三
26377335.9526.377335.95
评估增减值
评估机构评估信息
75533,948.0075.533,948.00
评估价值
49.156,612.05103,821,700.00
103.821700.00
全价
当
49.156,612.05
108.282.969.76
108.282969.76
房屋类建筑物评估明细表
长
评估基准日:2021年11年30日
面积
做世
老
固定资产
18357号
申报评估信息
权证编号
评估企
2
公
产权人名称
被评估单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
K
或坐王诚淑
工
年12
库
日章
长
评估人员：李明辉人民币元
表4-8-1-2备注高2.2M含在车间
增减率26.99%62.07%53.54%45.01%评估增减值134885.871184613.913.520.033300.87123,669.1223.679.191.094,420.3221.911.421.182.00评估机构评估信息评估价值352200.005.562.003.397380.0011340.00440.0058018成新重置全价18.900.0020047.4000001872.2020.30066244.14%
5530.821371.022598.084.572.598.084.577
18,060.00236,582.007236,582.00
60
30,100.0010,147,200.0010,147,200.00
380000国一被评估企业申报评估信混凝上份有限名和位置或坐落构筑物名称路及道路加深车场草坪砖新厂篮球架门牌东）N4,641.912.094.641912.09
672052.1072.052.10
700*700*1000
缆井公司
开
表4-8-1-3人民币元评估人员:李明辉
10个井
备注
金额单位：
增减率38.69%30.07%23.47%
20.43%30.99%0.00%30.99%
128,989.8329830.559,179.63405,414.88405,414.88
237,414.87
评估增减值
评估机构评估信息
1713,498.001713,498.00
462,360.001027,026.00175,812.0048,300.00
评估价值
：
770,600.003,159,700.003,159,700.00
901,900.00105.000.00
重置全价382,200.0
管道及沟槽评估明细表
评估基准日：2021年11年30日1308,083.121.308,083.12
333.370.1789.611.13
39,120.3
导
账面值
5513.99964,493.77,964,493.77
789.487.5588.656.91
30835.3
原值
固定资产8
1535
长
被评估企业申报评估信息
,450.404311.903,153.00654.83
数量
将
单位
米
被评估单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
年月2009/112009/11
600
混凝土！铸铁DN
PV160PPR1.6
类别结构
管道沟槽名称和位置或坐落
减：减值准备
王诚淑
外电气给水增加表日期：2021年12月08日
合计合计
寄井，排水管
绿化给水管
外消防
N
表4-13人民币元评估人员：李明辉
209.38%0.00%209.38%
增减率
"BV
金额单位：
21195,165.75
21.195,165.75
0.00
评估增减值
评估机构评估信
ZV-MN-B
31318,000.00
31318,000.000.00
评估值
无形资产评估汇总表
评估基准日:2021年11年30日
10.122.834.2510.122.834.25
账面值
被评估企业申报评估信息
表4-13-1
叫
被评估单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
在建工程类别
被评估企业填表人：王诚淑
填表日期：2021年12月08
合计
无形资产-其他无形资产
无形资产-土地使用权
元表4-13-1评估人员:李明辉备注
209.38%增减率评估机构评估信息00
21,195,165.75评估增减值21.195.165.7521.195,165.73
31,318,000.00评估价值1318,000.0031.318,000.00
10.122,834.25账面值10.122.834.2510.122.834.25
成本单价
容积使用面积566.60
使用年限评估用途/12/29出让工业
企业申报评估信息算日05/0120561
日期20084
宗地号
金额单位：
-土地使用权评估明细表
无形资产
被评估单位：江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
土地使用权名称土地使用权证号
评估企业填表人：王诚淑
表日期：2021年12月08日此吵