美晨生态:山东正源和信资产评估有限公司-关于山东美晨生态环境股份有限公司关注函的回函

关于对山东美晨生态环境股份有限公司的关注函的回函
深圳证券交易所：
1．昌邑市围子街道下小路周边地区同等用途的商业房产价格、面积、单价、
二级市场交易情况：
回复:评估人员对下小路周边商业用途的房地产交易案例进行了搜集，共搜
集了7处与评估对象可比的交易案例。序号名称交易时间面积（㎡）所处楼层建成时间装修总价（元）平均单价（元）首层面积折合首层单价（元/m2）折合三层平均单价（元/㎡）
一昌邑·香邑城市花园2021年7月121.0012011年低档690,000.005,702.48121.005.702.483.801.65
C1新昌路198号50幢8号商铺2020年11月222.04122016年中档1,231,900.005,548.10111.026,935.124623.41
3昌邑市新村街市场2021年7月111.001~22012年中档720,000.006,486.4955.508,108.005,405.33
4昌邑市龙鑫花园2021年4月231.461~22015年中档1,600,000.006,912.64115.738,640.805760.53
5昌邑市交通街406号房地产2021年1月44.2412006年低档348,859.207885.6144.247885.615,257.07
6昌邑市滨河西路99号3幢110铺2021年1月52.4612014年中档406,775.007,754.0052.467754.005,169.33
7昌邑市北海路35号2021年2月94.00122015年中档600,000.006,382.9847.007,979.005,319.33
通过已搜集周边的交易案例分析，不同楼层交易价格差异较大且与评估对象
楼层不一致需进行修正，评估人员根据市场调查结果结合行业内商业用房楼层修
根据交易案例的修正价格分析，本次评估结论符合当地市场价格。
2.此次用于补偿商业房产的成本价、历史交易价格：
回复:评估人员对下小路同一楼盘评估基准日之前的交易合同进行搜集，共编号楼号销售信息购买时间买受人姓名身份证号合同编号备案日期
层数面积单价成交价
二3号3154.094673.21720,095.002020/6/18黄*杰3707861977****0028XS000207562021/1/26
N6号3127.175,285.58508,680.002020/10/14杨*勇3707261979****0313XS000201552021/11/10
37号3141.244239.15598,738.002019/2/21郝*田3707261947****0013认购协议2018-A-012
1号2113.726,321.65718,898.002019/2/2潍坊市贵*建筑工程有限公司91370786MA****Y90JXS000177742019/12/11
51号2104.966,321.65663,520.002019/2/2潍坊市贵*建筑工程有限公司91370786MA****Y90JXS000177742019/12/11
61号3173.194757.87824,016.002019/2/2潍坊市贵*建筑工程有限公司91370786MA****Y90JXS000177742019/12/11
一1号3173.194757.87824,016.002019/2/2潍坊市贵*建筑工程有限公司91370786MA****Y90JXS000177742019/12/11
81号CI73.485,220.00383.565.502018/3/1邢*艳3707261975****3326XS000149862019/2/26
91号273.485,220.00383.565.502018/3/1邢*艳3707261975****3326XS000149862019/2/26
102号3173.944,196.36729,914.802018/5/1于*源3707861974****4835XS000148052019/1/21
112号3173.944196.36729,914.802018/5/1李*文3707861970****4834XS000148072019/1/21
124号3163.893,998.40655,297.702018/5/1孙*合张*英3707861971****3613XS000114652019/1/21
132号147.448,200.00389,008.002018/8/1孙*宾郝*卿3707261972****36103707861969****2727XS000148292019/2/19
142号3158.145,200.00822,328.002018/8/1孙*宾郝*卿3707261972****36103707861969****2727XS000148292019/2/19
152号3179.225,200.00931,944.002018/8/1孙*宾郝*卿3707261972****36103707861969****2727XS000148292019/2/19
根据对历史成交案例的搜集对比分析，该楼盘近年成交价格与当地市场交易价格较为一致，评估结论与该楼盘销售均价相符。3．昌邑市房地产市场历史价格分析：
昌邑位于山东半岛西北部，渤海莱州湾南岸，属环渤海经济圈，市域总面积
1627.5平方公里，辖6个镇、3处街道，691个行政村（社区），总人口58万。
近年来随着棚改、文山、高铁、职教4个千亩级片区形成规模，奎聚路、解放路
等9项道路排水和绿化工程的建设，老旧小区供暖、供水提升改造，城市总体环
境显著提高。“十三五”时期，城市基础设施惠及面积达到60平方公里。累计
投入5.6亿元，建成海绵城市6.25平方公里。
“十三五”时期，昌邑综合实力显著增强。地区生产总值、人均地区生产总
值分别突破450亿元和7.5万元，年均增长5%以上，提前2年实现比2010年翻
一番。一般公共预算收入、社会消费品零售总额分别跨越30亿元和200亿元台
阶。城乡居民人均可支配收入比2015年增长37.4%，2020年达到4.1万元。连
续9年迈进中国中小城市综合实力、投资潜力百强，连续2年入围绿色发展、科
技创新、新型城镇化质量百强，成为全省6个“五榜共进”县市之一。
随着城市发展，各类房地产价格上涨明显。
评估人员查阅了“安居客”房产中介网站，昌邑市2015年~2021年新房交易
价格呈上涨趋势，2015年昌邑市平均房价3590元/平方米，2021年1~7月份平
均房价6,533.14元/平方米，期间增长率为82%，平均年增长率10.5%。昌邑市2015年楼盘平均单价：3590.00元/m时间价格涨幅（和上月比）时间价格涨幅（和上月比）
2015年12月3590元/m持平2015年6月3590元/m持平
2015年11月3590元/m持平2015年5月3590元/m持平
2015年10月3590元/㎡持平
2015年9月3590元/m持平
2015年8月3590元/m持平
2015年7月3590元/m持平
样本数据来自：昌邑市楼盘
昌邑市2021年楼盘平均单价：6227.67元/㎡时间价格涨幅（和上月比）时间价格涨幅（和上月比）
2021年12月5800元/m2持平2021年6月5800元/㎡1-1553%
2021年11月5800元㎡持平2021年5月6866元/㎡持平
2021年10月5800元m持平2021年4月6866元/m%2601
2021年9月5800元/m持平2021年3月6800元/m持平
2021年8月5800元/m持平2021年2月6800元m持平
2021年7月5800元/m持平2021年1月6800元㎡1556%
样本数据来自：昌邑市楼盘
根据昌邑市房地产市场历史价格分析，当地房地产市场历年交易价格呈上涨
趋势，则评估对象所处区域未来升值空间较大。
4.核实结论
经评估机构专业人员对评估对象周边地区同等用途的商业房产交易案例搜
集分析并对同一楼盘历史成交案例归纳整理，结合昌邑市房地产市场行情的分析，本次评估结论合理。
山东正源和信资产评估有限公司
2021年12月30日