弘业股份:弘业股份编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏弘业股份有限公司编制财务报告
涉及的投资性房地产公允价值
资产评估报告
苏中资评报字2021第5090号
（共1册，第1册）
江苏中企华中天资产评估有限公司
二○二一年十二月二十七日
资产评估报告编码回执
…■
（中国资产评估协会全国统一编码）
资产评估报告编码：3232020077322101202100031
江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资
资产评估报告名称：
性房地产公允价值资产评估报告
资产评估报告文号：苏中资评报字2021）第5090号
资产评估机构名称：江苏中企华中天资产评估有限公司签字资产评估专业人员：臧国锋（资产评估师）、汤媛媛（资产评估师）
说明：本回执仅证明该资产评估报告已进行了全国统一编码，不作为资产评估机构及
其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
目录
声明…………………………………………….1
资产评估报告摘要……………………………………………………………………
资产评估报告正文….4
一、
委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人………………4
二、
评估目的…………………………………………………………………………………………………………………………………5
三、
评估对象和评估范围…………………………………………………………………………………………………………………………5
四、
价值类型…………………………………………………7
五、
评估基准日………………………………………………………………………………………………7
六、
评估依据………………………………………………………………………………………………………………7
七、
评估方法……………………………………………………………………………………………………………………………9
八、
评估程序实施过程和情况……………………………………10
九、
评估假设……………………………………………………………………………………………………………………………………11
十、
评估结论……………………………………………………………………12
特别事项说明………………………………………………………………………………………………………12
十一、
十二、资产评估报告使用限制说明……………13
十三、资产评估报告日…………………………………………………………………………………………………………11
资产评估报告附件……….15江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产清单及由产权持有人申报并经其采用签名、盖章或
法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委
托资产评估业务应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、
完整性、合法性;资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认
或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请
委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
一
江苏中企华中天资产评估有限公司江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
资产评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
江苏弘业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对江苏弘业股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产在各评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
1、评估目的：确定江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产在各评估基准日的公允价值，为江苏弘业股份有限公司编制财务报告提供参考意见。
2、评估对象：江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产公允价值。评估范围：江苏弘业股份有限公司持有的南京市小火瓦巷75号商铺、无锡市金太湖国际城9套商铺；江苏省化肥工业有限公司持有的南京市牌楼巷47号408-412、416室办公用房。总建筑面积2.035.95平方米。
3、评估基准日：本次评估涉及4个评估基准日，分别为投资性房地产转换日、2019年12月31日、2020年12月31日、2021年9月30日。其中小火瓦巷75号商铺投资性房地产转换日为2006年12月31日，牌楼巷47号408-412、
416室办公用房投资性房地产转换日为2010年12月31日，金太湖国际城9套商铺投资性房地产转换日为2016年12月31日。
4、价值类型：公允价值。
5、评估方法：市场法。
6、评估结论：在4个评估基准日，在本报告所列假设和限定条件下，江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产采用市场法评估后的评估结论如下（单位：元）:
产权持有人：江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司序号评估基准日账面价值评估价值增减值增值率
一投资性房地产转换日25.325,813.8630.499.015.555,173,201.6920.43%
N2019年12月31日22,008,242.5038.030.598.7216,022,356.2272.80%
2020年12月31日21,112,930.1837.503.736.8116.390.806.6377.63%
寸2021年9月30日20,441,445.9429.296,785.708.855,339.7643.32%
小数点后保留两位小数
N
江苏中企华中天资产评估有限公司江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
本评估结论仅适用于本资产评估报告中描述的经济行为。本评估结论是评估
对象在各基准时点由公开市场所反映的公允价值，是基于历史信息事实作出的估
计数额，在用于编制相应时点财务报告的参考时，没有显著的失效时限。
7、特别事项说明：
（1）本次评估价值中不包含增值税。
（2）纳入评估范围的房地产中，无锡市金太湖国际城9套商铺证载房屋所
在层数均为2-3层，经现场勘察，实际楼层均为地上1-2层，本次评估时以实际
楼层为基础进行评估。
（3）纳入评估范围的房地产中，南京市牌楼巷47号408-412、416室办公
用房的证载权利人为江苏省化肥工业公司，江苏省化肥工业公司为江苏省化肥工
业有限公司的前身，该房屋所有权证尚未变更，本次评估未考虑该事项对评估结
果的影响。
（4）纳入本次评估范围的房地产，在各评估基准日时分别处于出租或空置
状态。出租都是短期租赁，租约租金水平基本符合当时市场客观租金水平。本次
评估时对委估房地产统一视作在基准日时处于待交易状态，不考虑短期租赁事项
的影响。
（5）产权持有人承诺委估资产在评估基准日2021年9月30日不存在抵押、担保、诉讼、纳税纠纷等或有事项，评估人员通过勘查核实也未发现委估资产在
评估基准日2021年9月30日存在抵押、担保、诉讼、纳税纠纷等或有事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同时提请资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结
论的影响。
江苏中企华中天资产评估有限公司江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
江苏弘业股份有限公司编制财务报告
涉及的投资性房地产公允价值
资产评估报告正文
苏中资评报字2021）第5090号
江苏弘业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法，按照必
要的评估程序，对江苏弘业股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产
在各评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为江苏弘业股份有限公司，产权持有人分别为江苏弘业股
份有限公司、江苏省化肥工业有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人为天衡会计师事务所（特殊普通合伙）及由法律、行政法规规定的使用人。
（一）委托人（产权持有人1）简介
名称：江苏弘业股份有限公司
统一社会信用代码：913200001347643058
股票代码：600128
类型：股份有限公司（上市）
住所：南京市中华路50号
法定代表人：马宏伟
注册资本：24676.75万元人民币
成立日期：1994年06月30日
营业期限：1994年06月30日至******
经营范围：承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目，对外派遣实
施上述境外工程所需的劳务人员，煤炭批发经营，危险化学品批发（按许可证所
列经营范围经营）。乳制品（含婴幼儿配方乳粉）的批发与零售;Ⅱ类、Ⅲ类医
疗器械（不含植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜）的销售。实业投资，国内贸易，自营和代理木材等各类商品及技术的进出口业务，房屋租赁、商品的
网上销售，网上购物平台的建设、化妆品销售：初级农产品销售、散装食品（含
冷藏冷冻食品）、预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售；国内外工程建设项目招
江苏中企华中天资产评估有限公司
4江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
标代理;消防车、救援及消防设备和器材、安防设备的销售及维修。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目:国际货物运输
代理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（二）产权持有人2
名称：江苏省化肥工业有限公司
统一社会信用代码：913200001347635805
类型：有限责任公司
住所：南京市中华路50号弘业大厦19楼
法定代表人：陆德海
注册资本：10000万元人民币
成立日期：1992年11月16日
营业期限：1992年11月16日至******
经营范围：自营和代理各类商品及技术的进出口业务及国内贸易。矿产品、
煤炭、焦炭、金属材料、包装材料、木材销售。服装及面料、针纺织品、化肥、
化工装备、纺织机械和器材、工艺品的生产和销售。农药、化工产品、化工原料、
危险化学品的销售（按许可证所列的项目经营）化工技术咨询服务。房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目:煤炭
及制品销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
委托人江苏弘业股份有限公司持有江苏省化肥工业有限公司60%股权。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）和国家法
律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依
赖。
二、评估目的
确定江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产
在各评估基准日的公允价值，为江苏弘业股份有限公司编制财务报告提供参考
意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象：江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司持有的
投资性房地产公允价值。
（二）评估范围：江苏弘业股份有限公司持有的南京市小火瓦巷75号商铺、
无锡市金太湖国际城9套商铺；江苏省化肥工业有限公司持有的南京市牌楼巷
47号408-412、416室办公用房。总建筑面积2.035.95平方米。
江苏中企华中天资产评估有限公司江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
评估范围内资产的主要情况如下：
1．南京市小火瓦巷75号商铺
商铺位于南京市秦淮区小火瓦巷75号，建成于1996年，钢混结构，所在楼
幢共25层，委估房地产位于1层，建筑面积71.02平方米，商业用途。委估房
地产层高约3.6米，外装修为涂料粉刷，内部为商业简单装修，为承租人装修。
目前该房地产已对外出租经营餐饮，承租人为曾永良。
委估房地产已取得“宁房权证白变字第268003号”房屋所有权证，及“宁白国
用2006第09883号”国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为商业用
地，土地使用权面积（分摊面积）6.7平方米，终止日期2032年10月8日。
委估房地产周边商业设施配套齐全，路网交通发达，商业条件较优。房地
产水、电等设施维护使用正常，维修保养状况良好。委估房地产目前处于正常
使用状态。
2.南京市牌楼巷47号408-412、416室办公用房
房地产位于南京市鼓楼区牌楼巷47号，建成于1999年，钢混结构，所在楼
栋共9层，委估房地产位于4层，具体为408、409、410、411、412、416室，
建筑面积合计为793.69平方米，办公用途。委估房地产层高3.5米，其外装修为
墙面砖贴面，内部为办公简单装修，为原承租人装修，装修已陈旧。委估房地产
目前处于空置状态。
委估房地产已取得“宁房权证鼓初字第122579号”房屋所有权证，及“宁鼓
国用2002字第12183号”国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为综
合（商品房），土地使用权面积（分摊面积）205.2平方米，终止日期2047年
10月10日。
委估房地产周边商业设施配套齐全，路网交通发达，商业条件较优。房地
产水、电、电梯等设施维护使用正常，维修保养状况良好。委估房地产目前处于
正常使用状态。
3.无锡市金太湖国际城9套商铺
金太湖国际城小区位于无锡市梁溪区青石路518号，建成于2013年，小区
由普通住宅及商业用房组成。委估的9套商铺位于商城内部，均为钢混结构，总
高6层，证载房屋所在层数均为2-3层，由于委估房屋位于小区内部坡道上，实
际为地上1-2层，其中地上一层层高约5米，二层层高约3米。委估商业用房内
装修由原承租户装修，装修已陈旧，外墙为涂料粉刷，水电设施齐全。委估房地
产除1446、1447室已对外出租，承租人为戚谦，其余商铺为空置状态。
委估房地产均已取得不动产权证，证载权利人为江苏弘业股份有限公司，土
地使用权类型为出让，用途为批发零售，终止日期2043年5月31日。具体信息
如下：
序号
房屋名称不动产权证编号结构江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告一金太湖国际城1439苏（2016）无锡市不动产权第0162665号钢混2013年94.9334.30
CN金太湖国际城1446苏（2016）无锡市不动产权第0162676号钢混2013年128.0146.30
金太湖国际城1447苏（2016）无锡市不动产权第0162674号钢混2013年128.0146.30
4金太湖国际城1448苏（2016）无锡市不动产权第0162672号钢混2013年12846.30
金太湖国际城1449苏（2016）无锡市不动产权第0162671号钢混2013年125.3645.30
C金太湖国际城1450苏（2016）无锡市不动产权第0162669号钢混2013年123.5644.60
金太湖国际城1452苏（2016）无锡市不动产权第0162668号钢混2013年70.2325.40
金太湖国际城1453苏（2016）无锡市不动产权第0162667号钢混2013年73.5326.60
○金太湖国际城2258苏（2016）无锡市不动产权第0162677号钢混2013年299.6159.90
10合计1,171.24375.00
委估房地产周边商业设施配套齐全，路网交通发达，商业条件一般。房地产水、电等设施维护使用正常，维修保养状况良好。
四、价值类型
根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》的相关要求，结合本次评估目的，本次评估选择的价值类型为公允价值，本报告书所称公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售-项资产所能收到的价格。
五、评估基准日
本次评估涉及4个评估基准日，分别为投资性房地产转换日、2019年12月31日、2020年12月31日、2021年9月30日。其中小火瓦巷75号商铺投资性房地产转换日为2006年12月31日，牌楼巷47号408-412、416室办公用房投
资性房地产转换日为2010年12月31日，金太湖国际城9套商铺投资性房地产
转换日为2016年12月31日。
上述各评估基准日由委托人根据编制财务报告目的之需要而确定。
六、评估依据
（一法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
江苏中企华中天资产评估有限公司7江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议通过修正）
3.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议
表决通过，自2021年1月1日起施行）;
4.《中华人民共和国证券法》2019年12月28日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议修订）;
5.《资产评估行业财政监督管理办法》财政部令第86号，2019年1月2日财政部令第97号修订）
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）;
7.《中华人民共和国土地管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十二次会议修正）
8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令
第50号，国务院令第691号修订）;
9.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2016年中华人民共和国国务院令第666号）;
10.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、国家税务总局、海关总署公告2019年第39号）。
（二评估准则依据
1.《资产评估基本准则》〔财资[2017]43号）;
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）;
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）;
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）
5.《资产评估执业准则--资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）;
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）
7.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[201745号）
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）
9.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）
10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）
11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
12.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）;
13.《资产评估对象法律权属指导意见》中评协[2017]48号。
（三）权属依据
1.不动产权证书、房屋所有权证及国有土地使用证；
2.其他权属证明文件。
四取价依据
江苏中企华中天资产评估有限公司8江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
1.评估人员现场勘察记录及收集的房地产市场调查资料；
2.与此次资产评估有关的其他资料。
五其他参考依据
1.《企业会计准则第3号-投资性房地产》
2.《资产评估专家指引第8号—资产评估中的核查验证》（中评协[2019]39号）；
3.产权持有人提供的资产清单和评估申报表。
七、评估方法
根据《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）第十二条：执行
投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来
源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。投资性房地产常用的评估方法为市场法和收益法。
市场法是将被评估的房地产和市场近期已出售的相类似的房地产相比较，
找出评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此
对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，
调整确定被评估房地产的市场合理价格。
收益法是预计委估物基准日后未来年度的净收益，选用适当的折现率将其
折现到评估基准日时点后累加，以此估算委估物的市场合理价值。
纳入本次评估范围的物业分别为商业、办公用途，位于所在城市的主城
区，该区域可以找到一定数量的与其情况相近的可比物业买卖案例，即可比案
例参数较多且市场同类交易活跃，适用市场法：另由于收益法需依赖市场租金
以及还原率等参数的准确性，与市场法相比，市场法更能反映委估物业的公允
价值。故本次评估工作中采用市场法对委估物业的公允价值进行估算，评估价
值中包含土地使用权的价值。
市场法是将被评估的房地产和市场近期已出售的相类似的房地产相比较，
找出评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此
对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，
调整确定被评估房地产的市场合理价格。
计算公式为：委托评估物业的市场合理价格=交易实例价格×交易日期修正
×交易情况修正×区位状况修正×权益状况修正×实物因素修正。
具体评估过程为：
1.收集交易实例并选取可比实例：估算人员经过市场调查、对比分析，选取
三个与委托物业结构、用途、区域位置及成交日期等因素相近的物业作参照物。
江苏中企华中天资产评估有限公司9江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
2.建立价格可比基础：选取可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处
理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。
3.进行交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价
格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
4.进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为基准日时点
的价格。
5.进行区位状况修正:将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为委托物
业外部环境状况下的价格。
6.进行权益状况修正：将可比实例在其个体权益状况下的价格调整为委托物
业个体状况下的价格。
7.进行实物状况修正：将可比实例在其个体状况下的价格调整为委托物业个
体状况下的价格。
8.选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，根据具体情况计算出
一个综合结果作为比准价格，并根据此比准价格，最终确定价值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2021年12月22日至2021年12月27日对评估对象涉及的资产
和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）接受委托、前期准备
2021年12月22日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、
评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托
人协商拟定了相应的评估计划。同时评估人员拟定资产评估方案，对项目的经济
行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等进行了解。
（二）现场调查
评估人员于2021年12月23日对纳入评估范围的资产类型、数量和分布状
况，在产权持有人相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资
产进行了现场勘查，对纳入评估范围的房产的产权证明文件资料进行查验，对权
属资料不完善的情况提请企业核实。
（三）资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从各类专业机构
和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
四评定估算
江苏中企华中天资产评估有限公司10江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评
估初步结论进行汇总，撰写并形成资产评估报告初稿。
五内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成资产评估报告初
稿后提交签字人进行审核，并形成初步资产评估报告，最终由公司审核部完成独
立审核。
（六）出具正式资产评估报告
项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人
就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行独立分析并合理修改后出
具正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等无重大变化；
3.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行；
4.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制；
5.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有人造成重大不利影响；
6.假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易
条件等模拟市场进行估价。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
11
江苏中企华中天资产评估有限公司江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
十、评估结论
在4个评估基准日，在本报告所列假设和限定条件下，江苏弘业股份有限
公司、江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产采用市场法评估后的评估
结论如下（单位：元）：
产权持有人：江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司序号评估基准日账面价值评估价值增减值增值率
一投资性房地产转换日25.325,813.8630.499.015.555.173.201.69
2019年12月3日22,008,242.5038.030.598.7216,022,356.2272.80%
en2020年12月31日21,112,930.1837.503.736.8116,390.806.6377.63%
42021年9月30日20,441,445.9429,296,785.708.855.339.76
小数点后保留两位小数
本评估结论仅适用于本资产评估报告中描述的经济行为。本评估结论是评
估对象在各基准时点由公开市场所反映的公允价值，是基于历史信息事实作出
的估计数额，在用于编制相应时点财务报告的参考时，没有显著的失效时限。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专
业能力所能评定估算的有关事项：
（一）本次评估价值中不包含增值税。
（二）纳入评估范围的房地产中，无锡市金太湖国际城9套商铺证载房屋所
在层数均为2-3层，经现场勘察，实际楼层均为地上1-2层，本次评估时以实际
楼层为基础进行评估。
（三）纳入评估范围的房地产中，南京市牌楼巷47号408-412、416室办公
用房的证载权利人为江苏省化肥工业公司，江苏省化肥工业公司为江苏省化肥工
业有限公司的前身，该房屋所有权证尚未变更，本次评估未考虑该事项对评估结
果的影响。
（四）纳入本次评估范围的房地产，在各评估基准日时分别处于出租或空置
状态。出租都是短期租赁，租约租金水平基本符合当时市场客观租金水平。本次
评估时对委估房地产统一视作在基准日时处于待交易状态,不考虑短期租赁事项
的影响。
（五）产权持有人承诺委估资产在评估基准日2021年9月30日不存在抵押、
担保、诉讼、纳税纠纷等或有事项，评估人员通过勘查核实也未发现委估资产在
评估基准日2021年9月30日存在抵押、担保、诉讼、纳税纠纷等或有事项。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
江苏中企华中天资产评估有限公司12江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人、天衡会计师事务所特殊普通合伙
及法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.本评估结论仅适用于本资产评估报告中描述的经济行为。本评估结论是
评估对象在各基准时点由公开市场所反映的公允价值，是基于历史信息事实作
出的估计数额，在用于编制相应时点财务报告的参考时，没有显著的失效时限。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资
产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或
者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估
专业人员不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为
资产评估报告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
证；
（五）本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构
公章后方可正式使用。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2021年12月27日。
江苏中企华中天资产评估有限公司13江苏弘业股份有限公司编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告
（此页为签字盖章页）
20○○457
218002
江苏中企华中天资产评估有限公司
二〇二三年十二月二十七日
江苏中企华中天资产评估有限公司14
资产评估报告附件
附件一、委托人、产权持有人营业执照复印件；
附件二、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件;附件三、委托人和产权持有人的承诺函；
附件四、签名资产评估师的承诺函；
附件五、苏财工贸[2018]22号备案公告复印件；
附件六、证券期货相关业务评估资格证书复印件；
附件七、营业执照副本复印件；
附件八、资产评估师职业资格证书登记卡复印件;
附件九、评估明细表。国家市场监督管理总局监制320000月08
000202104080015年04
1994年
06月30日至**泰***南京市中华路50号2021口246199
76.75万元整4年06月30日
1
立日业期注册资
业1
本四（
营执照除依法须经批准的项目二这件念女”船
江苏弘业股份有限公司股份有限公司上市（1/1）
..1马宏伟
信用9132
00001347643058系统网址法定代表人经营范围利统一社会
公示
国家
国家家企业信用信息公示系统网址经营范围法定代表人91320统
0001347635805…社会信用
！有限责任公司陆德海江苏省化肥工业有限公司
171
21二
二哄（除依营
法须经批准的项目，，差
三业副本）
凭营
世营业期限成立日期1992年11月16日南京市中华路50号弘业大厦19楼1992年11月16机关执照注册资本10000万元整32
0000000202112100016
国家市场监督管理总局监制
"！
宁房权证白变字第268003号
根据《中业人民共和国宪法》《中业人民
共和司城市房地产管理法为保相房房所有权
人的合法权益对所有权人申请登记的家证听列
房产，经审查属实，特发此证。房产
发证机关其盖章
中售人民其现团建设部，制
建房注静号：32001
江苏流业股份行限公司
房，所有权人附记小火A7号五（地）号211040）1206产别股份制企业房产房屋所在建筑面职幢号房号结构总原数层数房二十五710屋：状况具有人等人具有权设号自至上地使用悄况恼要十地E号使用面积（平方米）健用年限年月1至年月H设定他项列摘要权利权利权利价值设定约定权利人
设计
中分摊密积：197方米
用途
产权来源：买受
您对产产权登、发理营方异议，
起三个月内，向南京市管理局提山，蛾胤妾代法
向入民法院提起行收诉讼
注销
Ⅱ期
种类范"（元）期限日期
？"
注意事项房地产平面图
图幅号：
一南京市房
一、本证是房屋所有权的合法证件。房屋所有权受中华人民共和国法律保护。
二、房屋所有权人必须严格遵守国家有关房地产的法律，法规和规章。
三、房地产发生转移（买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等）、变更《房地产权利人法定名称改变或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化、房星部分改建，拆除、倒塌、变毁使房屋现状变更）、设定他项权利（房地产抵押权、
典权等）以及房地产权利图房屋或者土地灭失、
土地使用年限届满，他项权利终止等，权利人位当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地人民政府房地产产权登记机关申请登记。
四、除发证机关及填发单位外，其它单位或个人不得在此证上注记事项或加盖印章。
五、房地产管理部门因工作需要核查产权时，
房屋所有权证持证人应出示此证。
六、本证应妥善保管，如有遗失、损毁的，须及时申请补发。
比例只1
房
是
江苏弘业股份有限公司
1.地使用权人IV31
11
白下区小人瓦巷75号骑缝章
落
座
03001039001
图号
地号
商业
取得价格
地类（用途）
出让2032年
使用权类型终止日期洪
10.40
独用面只0
6。
使用权面积
6.7
分摊面积
武根据《中华人民共和回完法》《中华
人和园共和国土地理法》和《中华人民共应城市房地产管理法》等法法规，为保护土地销用到人的合法权益，对上地使
用校人的订登记的大证所列土地权利，经
曾查核实，准子登记，预发此证。
人民政府（章
06
月“日
年
扫描创建号扫描全能王宁房权证
鼓初字第122579田口"
根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民
共和国城市房地产管理法》。为保护房屋所有权
人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列
房产，经审查属实，特发此证。发证机关（盖章。
建房注册号：3200扫描创建
江苏省化肥工业公司
房量所有权人扫描全能王
牌楼巷47号408.409.410.411.412.416室
房屋坐落附兵（地）号幢号共有人土地证号权风性质权利人产别全民单位房产585020--V-16房屋所在建筑面积设计房号结构总层数层数（十方米）用途钢混九4793.69人其有权证号向土地使用情况摘要使用面积（平方米使用年限年月日至年月日设定他项权利摘要权利权利！权利价值设定约定注销种类，范围（元日期期限日期
产权来源：买受
其中公用面积分摊：192.26平方米
房田屋
状
况
填发单位（盖章）：
扫描创建房地产平面图扫描全能王
注意事项田图幅号：本证是房屋所有权的合法证件。房屋所有权受中华人民共和国法律保护房产分层分
地产的法律、法规和规章
三、房地产发生转移（买卖、交换、赠与、继座落:牌楼巷47图幅号:0585
承、析产、划拨、转让、判决等）、变更（房地产
权利人法定名称改变或者房屋坐落的街道、门牌
号发生变化、房屋部分改建、拆除、倒塌、焚毁使钢混九
第4层房屋现状变更）、设定他项权利（房地产抵押权
典权等）以及房地产权利因房屋或者土地灭失。
土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应
当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地人民
政府房地产产权登记机关申请登记
四、除发证机关及填发单位外，其它单位或
个人不得在此证上注记事项或加盖印章。
五、房地产管理部门因工作需要核查产权时
房屋所有权证持证人应出示此证
六、本证应妥善保管、如有遗失、损毁的、须
及时申请补发。
，房屋所有权人必须严格遵宁国家有关房编号：006
分层分户平面图
四号:0585
座落:牌楼巷47号
钢混九层
第4层
梯补
建筑面积:90.46平方米
其中分摊共有面积:21.91平方米
户室号410
分号16产权人:江苏省化肥工业公司
建筑面积:170.96平方米
户室号:409其中分期共有面积11平方米
分户
号-16产权人:江苏省化肥工业公司
建筑面积180.02平方米
其中分摊具有面积.61产方米
户室号:408
分户
号16产权人:江苏省化肥工业公司
1:400
房地产平面图
图幅号：
房产分层分户平面图
座落:牌楼巷47号
图幅号：0585
钢混九层
第4层（5
梯
416
南
京
市412
房
411
屋
产
权
户建筑面积:44.66平方米室号:416分户号:16其中分摊共有面积：10.82平方米建筑面积:172.63平方米产权人:江苏省化肥工业公司
建筑面积：134.96平方米分户号：16其中分持共有面积:41.82平方米
产权人:江苏省化肥工业公司分户号:16其中分摊共有面积：32.69平方米产权人：江苏省化肥工业公司1:400
扫描创建
宁鼓200212183国用字第号
中华人民共和国国有土地使用证
2共利
中华人民共和归国工资源部制
上地证书管理专用章
N！015366855
扫描创建扫描全能王
单位和个人依法使用的国有土地，由县级根据《中华人民共和国土地管理
以上人民政府登记造册，核发证书、确认使用
法》和《中华人民共和国城市房地产
权。
—摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条管理法》规定，由土地使用者申请，
经调查审定，准予登记，发给此证
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发
证制度。
—摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》第
五十九条
依法改变土地权属和用途的，应当办理
上地变更登记手续。
摘自《中华人民共和国土地管理法》第十二条
南京市人民政府（章）
依法登记的土地的所有权和使用权受法200年月
律保护，任何单位和个人不得侵犯。
—摘自《中华人民共和国土地管理法》第十三条土地使用者在价肥工业公司日1H期人
座蓄增y王台造州球持7号8.409.
地号060030104图号47.113.50
用途综合商品用）土地等级
使用权类型终止I期14101（
使用权面积值伍点平方米
其中其用分摊面积
填准予发证
由扫描全能王扫描创建
扫描创建
注明边长（扫描全能王注意事项一、本证是上地使用权的法律凭证，必须
出土地使用者持有1.00-9550.6324%
二、凡土地登记内容发生变更及干地他项
权利设定、变更、注销的、持证人及有关当事
人必须按照有关规定申请办理变更上地登记。
本证不得用于土地使用权抵押、转让等
三、本证记载的内容以上地行政主管部门
四、本证实行定期验证制度，持证人应按
规定主动向上地行政主管部门交验本证。
15006
比例尺！
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。年
中华人民共和国国土资源部监制
编号ND32003440883
不动产
共有情
利性利类
E
期限
2016
一/房屋建筑面积94.江苏弘业股份有
国有建设用地使用权批发零售用地/商业、出让/一国有建设用地使用权/房屋所有权3202040030016B00121F00010016金太湖国际城1439单独所有
回回。
无锡市
有限公
93m
-至2043年05月31日止金融、
长
信息
权
2-3层
0162
6.65
根据《中华人民共和国物权法》等法律不记机构（章登专
中华人民共和国国土资源部监制
编号ND32003440884
B072017
号苏无锡市记附
2016不动产权第0162676
江苏弘业股份有限公司
权利人登记类型：房属拍卖转移登记
登记日期：2016年12月09日
本土地使用者依法享有本建筑区划内金体业主共有的公共用地土
单独所有
地使用权
共有情况
金太湖国际城1446
坐落
32020400300180120001002
不动产单元号
国有建设用地使用权/房房所有权
权利类型
出让一
权利性质
批发零售用地/商业、金融、信息
用途
一/房屋建筑面积128.01
面、积
使用期限国有建设用地使用权至2043年05月31日止
营尾竣工时间：203
权
专有建筑面积：122.
分摊建筑面积：5.670
分摊土地使用权面积：46.m
他
房屋结构：钢筋混凝上结构
状
房屋总层数：6层，所在层数；23层
况
根据《中华人民共和国物权法》等法律登记就
中华人民共和国国土资源部监制
编号N9D32003440885
Z2019无锡市苏0162674记号附2016不动产权第江苏弘业股份有限公司权利人单独所有共有情况金太湖国际城14坐落3202040080010800121700010022不动产单元号入国有建设用地使用权/房量所有权权利类型出让/-权利性质用途批发零售用地/商业、金融、信息一房屋建筑面积128.01面积……………使用期限国有建设用地使用权-至2043年05月31日止
是记举型：房应拍卖转移登记
登记日期：2016年12月09日
本土地使用者依法享有本建筑区划内全体业主共有的公共用地土
地使用权
房屋竣工时间：2013年
权
当有建的置积：122.41
分摊建筑面积：5.611
分摊土地使用权面积：46.31
房屋结构：钢筋混凝土结构8110状况量总层数：6，所在层数：2-3层
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利合法权益、对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。记机构不动产登记用章日
中华人民共和国国土资源部监制
编号ND32003440886
号
苏无锡市0162672附记
2016不动产权第
江苏弘业股份有限公司
权利人登记类型：房营拍实转移登记
登记日期：2016年12月09日
本土地使用害依法享有本建筑区划内全体业主共有的公共用地上
单独所有地使用权
共有情况
金太湖国际城1448
坐
202400301880012110000021
不动产单元号
国有建设用地使用权/房屋所有权
权利类型
出让一
权利性质
批发零售用地/商业、金融、信息
用途
-/房屋建筑面积128.00
面、积
使用期限国有建设用地使用权-至2043年05月3日
房度金工间：2013年
权
一看里筑真积：22.4
利
分摊建筑面积：5.6㎡
其
分摊土地使用权面积：46.3㎡
他
房量结构：钢筋混凝土结构状况房屋总层数：6层，所在层数：2-3层
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益。对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。记机构（章）
中华人民共和国国土资源部监制
编号ND320034408872019
无锡市苏0162671
2016不动产权第号州记
登记类型：房蜃拍卖转移登记江苏强业股份有限公司权利人单独所有共有情况金太湖国际城1449坐落320204008001630012100010020不动产单元号国有建设用地使用权/房屋所有权权利类型：出让/权利性质用批发零售用地/商业、金融、信息途/房屋建筑面积125.36m面积使用期限国有建设用地使用根至20年05月33日止
登记日期：2018年12月09日
本土地使用者依法享有本建筑区划内全体业主共有的公共用地土
地使用权
房屋竣工时间：2013年
权
专有建筑面积：119.871
分摊建筑面积：5.49
分摊上地使用权面积：45.3n
他
房星结构：钢筋混凝土结构
屋状况房总层数：6层，所在层数：2-3层
[
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规，为保护不动产权利人合法权益，对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。记机构小产登记用章日
中华人民共和国国土资源部监制
编号N0D32003440888
无锡市号苏记不动产权第附
0162669
2016
江苏弘业股份有限公司
权利人登记类型：房屋拍卖转移登记
登记日期：2016年12月09日
本土地使用老依法享有本建筑区到内全体业主共有的公共用地七
单独所有地使用权
共有情况
金太湖国际城450
落
坐
32020400800180012F00010019
不动产单元号
国有建设用地使用权/房屋所有权
权利类型
出让~
权利性质
用途批发零售用地/商业、金融、信息
面积/房屋建筑面积123.56㎡
使用期限
国有建设明地使用权-至2043年05月33日止
房屋竣工时间：2013年
权
专有建筑面积：118.15㎡
分摊建筑面积：5.4110
分摊土地使用机面积：44.6
房屋结构：钢筋混凝土结构
状
房屋总层数：6层，所在层数：2-3层况
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。登记机构产登转用。"
中华人民共和国国土资源部监制
编号ND320034408891019号无锡市苏2016不动产权第0162668附记
江苏弘业股份有限公司
权利人登记类型：房度拍卖转移登记
登记日期：2018年12月09日
本土地使用表依法享有本建筑区划内全体业主共有的公共用地土共有情况单独所有
坐落不动产单元号权利类型权利性质金太湖国际城1452920204003001G800121700030018国有建设用地使用权/房屋所有权出计/
地使用权
批发零售用地/商业、金融、信息
用途
，房屋建筑面积70.23㎡
面、积
国有建设用地使用权-至2043年05月31日止
使用期限
房屋竣工时间：2013年
权
专有建筑面积：67.150
分摊建筑面积：3了
分摊土地使用权面积：25.4㎡
他
房量结构：钢筋混凝土结构状况房屋总层数：6层，所在层数：2-3层
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益：对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证，动产研转用量
中华人民共和国国土资源部监制
编号N0D32003440890
记附号苏无锡市不动产权第01626672016
江苏弘业股份有限公司登记类型：房屋拍宾转移登记
权利人
登记日期：2016年12月00日
本土地使用依法率有本建筑区划内全体业主共有的公共用地士
地使用权
单独所有
共有情况
金太湖国际城1453
坐落
3202040030010300121F00010017
不动产单元号
国有建设用地使用权/房所有权
权利类型
出让一
权利性质
批发零售用地商业、金理、信息
用途
-/房屋建筑面积73.53
面积
使用期限国有建没用地使用权-至2043年05月31日止
房量竣工时间：2013年
权
专有净的面职：70.311
分摊建筑面积：3.22㎡
分摊土地使用权面积：26.6m
房尾结构：钢筋混凝土结构
层在状况房量总数：6层，所限数：2-3层
根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。一不动产登记专用章
中华人民共和国国土资源部监制
编号N0D320034408912016
无锡市苏
2016不动产权第号附记
0162677
江苏弘业股份有限公司
权利人记类型：房屋拍卖转移登记
记日期：2016年12月09日
本土地使用者依法享有本建筑区划内金体业主共有的公共用地工
单独所有使用税
共有情况
金太湖国际城2258
坐落
320204008001680122003000
不动产元号
国有建设用地使用权/房屋所有权
权利类型
出让一
权利性质
批发零售用地，商业、金融、信息
用途
-/房屋建筑面积299.611
面积
国有建设用地使用权至2043年05月31日止
使用期限
房属竣工时间：2008年
权
专有建筑面积：167.14
利
分摊建筑面积：132.471
其
分摊土地使用权面积：59.9
他
房崖结构：钢筋混凝上结构
状
房屋总展数；5层，所在层数：23层期长
况
12
江苏弘业股份有限公司
承诺函
江苏中企华中天资产评估有限公司：
因编制财务报告事宜，我单位委托你公司对涉及的江苏弘业股份有限公司、
江苏省化肥工业有限公司持有的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评
估。为确保资产评估机构独立、客观、公正地进行资产评估，我单位承诺如下，
并承担相应的法律责任：
资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
一、
二、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大
事项如实充分揭示；
三、
纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
四、纳入资产评估范围的资产权属明确，提供的资产权属证明文件合法、有效；
五、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至资产评估报告提交日期间
发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
六、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托人、产权持有人（印章）：江苏弘业股份有限公司
法定代表人：
2021年12月江苏省化肥工业有限公司
承诺函
江苏中企华中天资产评估有限公司：
因编制财务报告事宜，江苏弘业股份有限公司委托你公司对涉及的江苏省化
肥工业有限公司持有的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评估。为确保
资产评估机构独立、客观、公正地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应
的法律责任：
一、资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
二、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大
事项如实充分揭示；
三、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
四、纳入资产评估范围的资产权属明确，提供的资产权属证明文件合法、有效；
五、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至资产评估报告提交日期间
发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
六、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
产权持有人印章）：江苏省化肥工业有限公司
法定代表人
2021年12月资产评估师承诺函
江苏弘业股份有限公司：
受你单位的委托我们对你单位编制财务报告所涉及的投资性房地产的公价值，以投资性房地产转换日、2019年12月31日、2020年12月31日、2021年9月30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下，
一、具备相应的执业资格；
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致；
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
五、充分考虑了影响评估价值的因素；
六、评估结论合理；
七、评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师：
32180024
320O○457
221年（2月24日
江苏省财政厅文件
苏财工贸〔2018〕22号
备案公告
江苏中企华中天资产评估有限公司报来的《资产评估机构备
案表》及有关材料收悉。根据《中华人民共和国资产评估法》、
《资产评估行业财政监督管理办法》的有关规定，予以备案。
一、资产评估机构名称为江苏中企华中天资产评估有限公
司，组织形式为有限公司。
二、执行合伙事务的合伙人（法定代表人）为谢肖琳。
三、资产评估机构的合伙人或者股东的基本情况，申报的资
产评估专业人员基本情况等备案相关信息已录入备案信息管理
系统，可通过财政部、中国资产评估协会官方网站进行查询。
特此公告。
江苏省财政
2018年1月18日
信息公开选项：主动公开
江苏省财政厅办公室2018年1月19日印发
证券期货相关业务评估资格证书
经财政部，中国证券监督管理委员会审查，批准
江苏中企华中天资产评估有限公司事证券、期货相关评估业务。
批准文号：财企〔2009〕23号证书编号：0250043002发证时间：
变更文号：财办资2018〕12号序列号：000150
！门
编号320402000201712250115营业业执照（副本）
统一社会信用代码913204021371842774（1/1）
名称江苏中企华中天资产评估有限公司
类型有限责任公司
住所天宁区北塘河路8号恒生科技园二区6幢1号
法定代表人谢肖琳
注册资本1000万元整
成立日期1993年03月02日
营业期限1993年03月02日至*****
经营范围证券业务资产评估及各类单项资产评估，企业整体资产
评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估，工程
造价咨询，财会咨询，信息服务，房地产评估。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
宁区
登记机关
2017年0月2日
T日至6月30日履行年报公示义务
□□□□□C门L□[□[][□[□□□□]E□□□[□[][□□][□[□[□[□[□[J[T[
资产评估师职业资格证书
登，记卡
（评估机构人员）姓名：臧国锋
性别：男
登记编号：32000457
单位名称：江苏中企华中天资产评
估有限公司
初次执业登记日期：1998-07-10
年检信息：通过（2021-04-28）
（扫描二维码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名：收图
产评传师
本人印鉴：打日期：2021-0
22900457
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：http：xcaaorgcn
资产评估师职业资格证书
登记卡
（评估机构人员）
姓名：汤媛媛性别：女
登记编号：32180024
单位名称：江苏中企华中天资产评
估有限公司江宁分公司
初次执业登记日期：2018-04-02
年检信息：通过（2021-04-28）
（扫描二维码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名：资承家
汤媛媛
本人印鉴：
32180024打印日期：2021-0
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：http://cx.cas.org.cn
资产评估结果汇总表
表1产权持有人：江苏弘业股份有限公司、江苏省化肥工业有限公司
金额单位：人民币元
账面价值评估价值增减值增值率
项目
评估基准日
ABC=B-A
D=C/A*100%
一
投资性房地产25.325,813.865,173,201.6920.43%
投资性房地产转换日30,499,015.55
N
投资性房地产2019年12月31日22,008,242.5072.80%
38.030.598.7216,022,356.22
投资性房地产2020年12月31日21,112,930.1816,390,806.6377.63%
37.503.736.81
寸43.32%
投资性房地产2021年9月30日20,441,445.9429,296,785.708.855.339.76
总5页第1页
公司、江省化肥工业有限公司投资性房产——房屋评估明评估基准日：投资性房地产转换日表（
权证编号+幢号计宁房权证白变字第宁房权证鼓初字第苏（2016）无锡市不小火瓦巷75号牌楼巷47号408-412416室建筑物名称来源外购外购结构****钢混钢混钢混2020房地产转换日4606年12月31日10年12月31日4.240.00建成年代建筑面积（㎡）***1996年1999年2013年2,035.9571.02793.69
动产权第0162665号苏（2016）无锡市不动产权第0162676号苏（2016）无锡市不动产权第0162674号苏（2016）无锡市不动产权第0162672号金太湖国际城1446金太湖国际城1447金太湖国际城1448外购外购外购外购钢混钢混钢混20202016年12月31日16年12月31日16年12月31日2013年2013年2013年94.93128.01128.01128.00
无锡市动产权第0162671号苏（2016）无锡市不动产权第0162669号苏（2016）无锡市不动产权第0162668号苏（2016）无锡市不号金太湖国际城1449金太湖国际城1450金太湖国际城1452金太湖国际城1453外购外购外购外购钢混钢混钢混钢混2020202016年12月31日16年12月31日16年12月31日16年12月31日2013年2013年2013年2013年125.36123.5670.2373.53
苏（2016）无锡市不动产权第0162677号金太湖国际城2258外购钢混2016年12月31日2013年299.61
刘涛
23日评估人员：汤媛媛
投资房地—房评细表（采
份权证合有编公司号+幢号计江苏省化建工业筑物名称****有限司来源结构****评建估基准成年代：2019建筑面积（㎡）122,035.9531日2
权268003号权122579号6）第01626白鼓65变字宁房证初字第无锡市不号小火瓦巷75号牌楼巷47号408-412416室金太湖国际城1439外购外购外购钢混钢混钢混19192096年99年13年771.0293.69C616
第016266）第016266）第016266）767472无锡无锡无锡号市不号市不号市不金太湖国际城1446金太湖国际城1447金太湖国际城1448外购外购外购钢混钢混钢混20202013年13年13年11128.0128.0128.00
第016266）第016266）第0162671698无锡无锡号市不号市不号金太湖国际城1449金太湖国际城1450金太湖国际城1452外购外购外购钢混钢混钢混20202013年13年13年17125.3623.560.23
6）第016266）第016266777无锡无锡不号不号金太湖国际城1453金太湖国际城2258外购外购钢混钢混202013年13年7299.613.53
人：涛
年12月23日评人：媛
份有证限号合计公司、权编+幢号江苏化肥建工业筑物名称限公司来源结构评建成年代****估基准日：2020建筑面积（㎡）2年12月31日,035.9521,
证268003号证122579号016266白鼓字第宁房权初字第无锡市动产权第5号无锡市小牌、4不金不火瓦巷75号楼巷47号408-41216室太湖国际城1439外购外购外购钢混钢混钢混钢混1996年1999年2013年71.02793.6994.931
016267016267016267无锡市无锡市动产权第2号无锡市号不金号不金不金金太湖国际城1446太湖国际城1447太湖国际城1448太湖国际城1449外购外购外购外购钢混钢混钢混2013年2013年2013年2013年128.01128.01128.00125.36222
016266016266无锡市无锡市动产权第8号无锡市不金号不不太湖国际城1450金太湖国际城1452外购外购外购钢混钢混钢混2013年2013年123.5670.2321
016266016267动产权第7号无锡市动产权第7号不金太湖国际城2258外购钢混2013年2013年299.6173.535
人：涛
年12月23日评估人员：汤媛媛
投房地房屋明（采
份权证有编号+幢号合公司、计江苏省化建肥工业筑物名称****有限司来源结构****评建*估基准成年代***日：2021建筑面积（㎡）年9月30日2,035.9520
权268003号权122579号6）第0162鼓65变字宁房证初字第无锡动产权6号市不小火瓦巷75号牌楼巷47号408-412416室金太湖国际城1439外购外购外购钢混钢混钢混19192096年99年13年7793.6991.024.93
第016266）第016266）第01626）767472动产权号无锡动产权号无锡动产权号无锡市不市不不金太湖国际城1446金太湖国际城1447金太湖国际城1448外购外购外购钢混钢混钢混20202013年13年13年128.01128.01128.00
第016266）第016266）第01626716968动产权号无锡动产权号无锡动产权号市不市不金太湖国际城1449金太湖国际城1450金太湖国际城1452外购外购外购钢混钢混钢混22020013年13年13年125.36123.5670.23
）第01626）第016266777无锡动产权号无锡动产权号不市不金太湖国际城1453金太湖国际城2258外购外购钢混钢混202013年13年71966Z3.53
：涛
年1223日评人：媛