天健集团:深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购事宜涉及的深圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购涉及的
深圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
深同诚德评报字A[2022]ZT第004号
（共2册，第1册）
深圳市同致诚德明资产评估有限公司
二零二二年一月二十九日
中国·深圳
目录
资产评估师声明………1（摘要）….2资产评估报告……………………6
一、委托人、被评估单位概况及其他资产评估报告使用人概况…………6
二、评估目的……………………………9
三、评估对象和评估范围…………………9
四、价值类型及其定义………………10
五、评估基准日………………11
六、评估依据………………………………………………11
七、评估方法……………………………………………………......................
八、评估程序实施过程和情况………15
九、评估假设……………………………………………16
十、评估结论………………………………………1
十一、特别事项说明………………………………………20
十二、资产评估报告使用限制说明……………………21
十三、资产评估报告日………21
评估报告附件………………23深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产基本准则和中国资产评估协会发布的
执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产使用人违反前述规定使
用资产评估报告的，资产评估及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政规定的资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产
评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解结论，评估结论不等同于评估对象可实现
价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估报告及其所
披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的,仅在评估结论使用有效期限内使用。
五、资产评估机构及其专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
客观，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的
责任。
八、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相
关当事方不存在偏见。
九、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权
属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法
律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了
披露。
十、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
十一、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价
值的因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
1深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购涉及的深
圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
（摘要）重要提示以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。
深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受深圳市天健地产集团有限公司的委托，
按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值在2022年01月26日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及协议受让方
委托人:深圳市天健地产集团有限公司
被评估单位:深圳市深星辰科技发展有限公司
二、评估目的
根据委托人提供的《总裁办会议纪要》（2021第43次），本次评估目的是为深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为深圳市深星辰科技发展有限公司的股东全部权益价值。
2深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
评估范围是截止2022年01月26日深圳市深星辰科技发展有限公司全部资产和负
债。具体情况如下：
金额单位：人民币元项目账面价值
流动资产一599.053.87
非流动资产N286,031,306.83
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资寸
长期股权投资
投资性房地产○
固定资产235,683.68
在建工程o
无形资产○
长期待摊费用10
递延所得税资产11
其他非流动资产12286,031,306.83
资产总计13286.866,044.38
流动负债141,000.00
非流动负债150.00
负债总计16258,783.42
净资产17286,866,044.38
（注:基准日账面数经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了编号为
“中准专字[2022]2006号”清产核资报告；具体以企业提供的资产评估申报表为准。）
四、评估基准日
本次评估的作价标准均为评估基准日有效的价格标准。本项目评估基准日确定的
理由:为确切地反映委估对象的市场价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估
机构与委托人及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为2022年01月26日。
五、评估程序实施过程和情况
我公司评估专业人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相
关资料的验证审核，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要
实施的其他程序。
六、评估方法
3深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
本次评估采用资产基础法。
七、价值类型
本次价值类型为市场价值（设定条件下）。
八、评估结论
深圳市深星辰科技发展有限公司于评估基准日2022年01月26日的资产、负债评估结果如下所述：
总资产账面值为28,686.51万元，评估值为28,805.27万元，评估增值118.66
万元，增值率0.41%。
负债账面值为0.10万元，评估值为0.10万元。
股东全部权益账面值为28,686.51万元，评估值为28,805.17万元，较账面净资产增值118.66万元，增值率为0.41%。
深圳市深星辰科技发展有限公司的股东全部权益价值于评估基准日2022年01月
26日的评估值为28,805.17万元，大写（人民币）:贰亿捌仟捌佰零伍万壹任柒佰元整。各项资产和负债评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日:2022年01月26日
被评估单位:深圳市深星辰科技发展有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%
ABC=B-AD=C/A×100%
一流动资产59.9159.91
N非流动资产28,626.7028,745.36118.660.41
其中：可供出售金融资产
寸持有至到期投资
长期应收款
6长期股权投资11
投资性房地产
8股权分置流通权
○固定资产23.5724.490.923.90
10在建工程I
11工程物资1
12固定资产清理
13生产性生物资产
14油气资产I
15无形资产
4深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司16开发支出1
17商誉1
18长期待摊费用
19递延所得税资产1
20其他非流动资产28.603.1328.720.87LLII0.41
21资产总计28,686.6128,805.27118.660.41
22流动负债0.100.101
23非流动负债1
24负债合计0.100.10
25净资产（所有者权益）28,686.5128,805.17118.660.41
此评估结论根据以上评估工作得出。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
5深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
深圳市天健地产集团有限公司拟以协议方式
进行股权转让所涉及的深圳市深星辰科技发展有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
深同诚德评报字A[2022]ZT第004号
深圳市天健地产集团有限公司:
深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、法规和资产
评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必
要的评估程序，对深圳市深星辰科技发展有限公司拟进行股权转让所涉及的股东全部
权益价值在2022年01月26日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位、协议受让方及其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人及被评估单位概况
1、委托人概况
公司名称:深圳市天健地产集团有限公司（以下简称:天健集团）
注册地址:深圳市南山区沙河街道高发社区深云西二路天健科技大厦B座塔楼12
层
法定代表人：揭选松
统一信用代码：9144030019219788X3
注册资本：60000万人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营期限：1988-06-15至无固定期限
经营范围:一般经营项目是:土地开发，商品房经营;自有物业租赁。
2、被评估单位概况
公司名称:深圳市深星辰科技发展有限公司
注册地址:深圳市南山区粤海街道高新区社区科苑南路3156号深圳湾创新科技中
心2栋A座3801
6深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
法定代表人：孙迪
统一信用代码：91440300MA5GCJWHO9
注册资本:100万元人民币
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营期限：2020-09-04至无固定期限
经营范围:一般经营项目是:集成电路等战略性新兴产业相关领域的项目投资、
技术开发、项目管理、项目咨询（具体项目另行申报）（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
3、企业简介
深圳市深星辰科技发展有限公司成立于2020年9月4日,主要经营集成电路等战略性新兴产业相关领域的项目投资、技术开发、项目管理、项目咨询。
（1）深圳市深星辰科技发展有限公司成立时的股权结构如下：股东名称认缴出资额（人民币万元）认缴出资比例%
深圳市深超科技投资有限公司100100
合计100100
2022年1月21日，根据股东会决议、和修改后章程的规定，深圳市深超科技投
资有限公司将持有公司70%的股权以20125万元转让给深圳市特区建工集团有限
公司，变更后，公司股权结构为：股东名称认缴出资额（人民币万元）认缴出资比例%
深圳市特区建工集团有限公司7070
深圳市深超科技投资有限公司3030
合计100100
4、近年资产、损益状况
近一年及基准日财务报表
金额单位：人民币元
7深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司项目2021年12月31日2022年01月26日
流动资产1,103,026.37599.053.87
非流动资产286,273,442.94286,266,990.51
其中：可供出售金融资产
投资性房地产
在建工程
固定资产242,136.11235.683.68
无形资产
长期待摊费用
其他非流动资产286.031.306.83286,031,306.83
资产总计287.376,469.31286.866,044.38
流动负债258.783.421,000.00
非流动负债
负债总计258,783.42
净资产287,117,685.89286,866,044.38
近三年及基准日损益状况如下表所示：
金额单位：人民币元项目2021年12月31日2022年01月26日
主营业务收入1,132,075.44
减：主营业务成本
主营业务税金及附加53,220.426,105.60
销售费用
管理费用1,005,088.89246,485.51
财务费用-1,108.8850.40
资产减值损失
加：资产处置收益
营业利润74,875.01-252,641.51
加：营业外收入
减：营业外支出
利润总额74,875.01-252,641.51
减：所得税
净利润74,875.01-252,641.51
（注：2021年12月31日账面数经中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）深圳
分所审计并出具了编号为“勤信深审字[2022]第0002号”年度审计报告；基准日账面
数经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了编号为“中准专字[2022]2006
号”清产核资报告;具体以企业提供的资产评估申报表为准。）
8深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
5、公司主要税种及税率税种计税依据税率
增值税销售货物或提供应税劳务9%、6%
城市维护建设税按实际缴纳的增值税计征7.00%
教育费附加按实际缴纳的增值税计征3.00%
地方教育费附加按实际缴纳的增值税计征2.00%
企业所得税按应纳税所得额计征25.00%
房产税按房产余值1.20%
土地增值税按应征税额30-60四级超率累进税率
6、委托人和被评估单位之间的关系。
委托人为被评估单位的收购方。
二、评估目的
根据委托人提供的《总裁办会议纪要》（2021第43次），本次评估目的是为深圳市天健地产集团有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市深星辰科技发展有限公司股东全部权益价值提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次企业价值评估对象为深圳市深星辰科技发展有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是截止2022年01月26日深圳市深星辰科技发展有限公司全部资产和负债。具体情况如下：
金额单位：人民币元项目账面价值
流动资产一599.053.87
非流动资产N286,031.306.83
其中：可供出售金融资产cn
持有至到期投资
长期股权投资
投资性房地产6
固定资产235.683.68
在建工程
无形资产9
长期待摊费用10
9深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司递延所得税资产11
其他非流动资产12286,031,306.83
资产总计13286.866,044.38
流动负债141,000.00
非流动负债150.00
负债总计16258,783.42
净资产17286.866,044.38
（注:基准日账面数经中准会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了编号为
“中准专字[2022]2006号”清产核资报告；具体以企业提供的资产评估申报表为准。）
实物资产分布情况及特点
1、其他非流动资产
（1）现状介绍
纳入本次评估范围内的其他非流动资产，主要为股东深圳市深超科技投资有限公
司于2020年1月21日在深圳市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得
的土地使用权，拍卖标的物世纪晶源科技有限公司名下位于深圳市光明区的土地使用
权后，再无偿划拨给深圳市深星辰科技发展有限公司，土地宗地号为A641-0025，土
地面积为33.376.92㎡。
深圳市深星辰科技发展有限公司所有的产权情况如下表：《国有土地使用证》证号权利人坐落权利类型用途权利性质使用期限面积
粤（2020）深圳动产权第0254222号市不深圳市深星辰科技宝安区公明街道光明国有建设用地发展有限公司大街南侧使用权其他用地出让50年，从2007年4月13日至2057年4月12日止33,376.92㎡
四、价值类型及其定义
1、本次评估所选取的价值类型为：市场价值（设定条件下）。
2、价值定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、价值类型选取的理由及依据:根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状
况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
10深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
五、评估基准日
本次评估的作价标准均为评估基准日有效的价格标准。本项目评估基准日确定的
理由:为确切地反映委估对象的市场价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估
机构与委托人及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为2022年01月26日。
六、评估依据
本次评估工作中所参考的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价参考依据包
括：
（一）主要法律法规
1、财政部第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年）；
2、国务院令第91号《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日）；
3、国务院国有资产监督管理委员会令2005年第12号令《企业国有资产评估管理
暂行办法》；
4、国务院国资委产权（2006）274号文《关于加强企业国有资产评估管理工作有
关问题的通知》；
5、2008年10月28日第5号主席令公布的《中华人民共和国企业国有资产法》；
6、《关于实施修订后的企业财务通则有关问题的通知》（2007年3月20日财政
部财企[2007]48号）；
7、《中华人民共和国公司法》（2006年1月1日施行）；
8、《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）；
9、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国资产评估法》；
10、《财政部关于印发的通知》（财企[2001]802
号）；
11、国务院国资委国资发产权〔2013〕64号《关于的通知》；
12、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告
2019年第39号）；
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号，实施日期：2007
年8月30日）；
11深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
日）；
15、
16、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第
55号，实施日期：一九九〇年五月十九日）；
17、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国
税发[2006]187号，实施日期：2006年12月28日）；
18、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总
局公告[2016]18号）；
19、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、《资产评估职业道德准则》中评协[2017]30号；
2、《资产评估基本准则》财资[2017]43号；
3、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
8、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
10、《中评协关于印发的通知》（中评协[2017]38
号）；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
12、《企业会计准则》；
13、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
14、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
15、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
16、深圳市城市规划标准与准则；
12深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
17、其他与资产评估相关的准则依据。
（三）经济行为文件
1、《总裁办会议纪要》（2021第43次）
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、《企业法人营业执照》复印件；
2、近年及基准日的审计报告；
3、房产划转文件、土地补交地价及土地确权资料；
4、本次经济行为交易双方共同确定的地块开发方案及相关参数;
5、其他与评估相关的文件、资料等。
（五）采用的取价标准
《资产评估常用数据与参数手册》。
（六）参考资料及其他
1、《成本法申报表》；
2、企业提交的财务会计经营资料;
3、其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、成本法和收益法。进行企业价值评估，要根据评
估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，
恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值。缺少与评
估对象相似的三个以上的参考企业，不具备市场法评估的可比条件。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。
收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成
现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。收益法是企业股东全部
权益预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。因被评估单
位未来预期收益和经营风险不确定，故不用收益法进行测算。
综上分析，结合本次评估目的，我们选择资产基础法评估的方法，确定评估值。
13深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
（一）资产基础法
评估思路及公式如下：
1、评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值。
2、计算公式：股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和一负债评估值
3、具体方法
（1）流动资产
1.1货币资金:对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存款余额调节表。
货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
1.2债权类资产的评估，借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明
细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数
额确定评估值。
对于各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。
（2）固定资产-车辆
车辆的评估采用重置成本法。重置成本法公式如下：
运输车辆重置全价=购置价+车辆购置税等
①重置全价的确定：
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本
类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
国产车辆的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的合
理费用（例如:运杂费等）;对无法询价及查阅到价格的车辆，用类似车辆的现行市
价加以确定。
对无法得到现行市价的车辆，以账面原值为基础采用价格变化系数进行调整后求
得。
（注:本次评估所取车辆购置价为不含增值税的价格。）
②成新率的确定
参考国家有关部委规定的《汽车报废标准》及《关于调整汽车报废标准若干规定
的通知》。车辆采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确
定理论成新率。并结合现场勘查车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，
14深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技术鉴定
成新率。最后根据理论成新率和技术鉴定成新率确定综合成新率。
计算公式如下：
n综合=n1×40%+12×60%
其中：n1=理论成新率
n2=现场勘查成新率
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计
算公式如下：
理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。
将重置全价与成新率相乘，得出设备的评估值。
（3）其他流动资产的评估
纳入本次评估范围内的其他流动资产为及待开发的土地，本次采用假设开发法进
行评估。假设开发法是预计咨询对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、
税费和利润等，以此估算咨询对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发土地的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销
售税费-投资利息-土地增值税-所得税-投资利润
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-
销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
（4）负债的评估
负债评估值根据评估目的实现后的产权持用人实际需要承担的负债项目及金额确
认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
公司接受评估委托后，根据中华人民共和国有关资产评估的原则和规定，按照我
公司与委托人签定的资产评估委托合同所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的
资产进行了评估。先后经过接受委托、资产核实、选定方法评定估算、评估汇总、提
交报告等过程。具体步骤如下：
15深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签
订资产评估委托合同。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产核实阶段
1、由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导被评估单位填报有关资产评估申报
明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求被评估单位首先进行全面清查，并由
评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估
资产有关的权属证明；
2、与公司管理层、财务部门、资产管理部门进行访谈、了解有关企业管理、财务
状况和资产管理使用情况；
3、资料收集，包括公司近年来的会计报表、未来生产经营计划、项目可行性研究
报告、成本费用测算资料等；
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各
项委估资产历史和现状，并进一步审阅被评估单位填报的资产评估资料，对审阅后的
有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，查勘、记录、分
析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对
各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复
或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经公司内部三级审核，并与委托人沟通，
最后提交正式评估报告书。
九、评估假设
（一）基本假设
1、公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的
16深圳市天健地产集团有限公司拟收购深圳市深星辰科技发展有限公司
市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的
地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是
在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设:该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中
的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将
继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同
时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用;转用续用;移地续用。在用续
用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正
在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后
或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续
用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位
置，转移到其他空间位置上继续使用。本次假设公司使用方式为转用续用。
3、持续经营假设，即假设待估资产以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将
来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
4、交易假设:即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是评估得以进行的一个最基本的前提
假设。
（二）一般假设：
1、国家对待估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化;
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6、被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7、公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）特别假设
1、对于本次资产评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负
担性限制），本公司参考准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，
假定评估过程中所评估资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的;同时也不涉及
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任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本资产评估报告中全部或部分价值结论所依据而由委托人及其他各方提供
的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
3、对于本资产评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政
府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性
授权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、假设被评估单位对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和
有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6、本资产评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响评估的因素都
已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
7、本次评估是假设“光明区高新技术产业园区东片区法定图则D1-5-1-1地块”
项目的后续开发专项规划取得政府部门批准并进行开发、确定经营计划能实现的前提
下做出的，未考虑不可预见因素导致本次地块的城市更新项目价值的变化。
十、评估结论
深圳市深星辰科技发展有限公司于评估基准日2022年01月26日的资产、负债评
估结果如下所述：
总资产账面值为28,686.51万元，评估值为28,805.27万元，评估增值118.66
万元，增值率0.41%。
负债账面值为0.10万元，评估值为0.10万元。
股东全部权益账面值为28,686.51万元，评估值为28,805.17万元，较账面净资
产增值118.66万元，增值率为0.41%。
深圳市深星辰科技发展有限公司的股东全部权益价值于评估基准日2022年01月
26日的评估值为28,805.17万元，大写（人民币）:贰亿捌仟捌佰零伍万壹仟柒佰元
整。各项资产和负债评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日:2022年01月26日
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被评估单位:深圳市深星辰科技发展有限公司
金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
一流动资产59.9159.91
N非流动资产28,626.7028,745.36118.660.41
其中：可供出售金融资产I
寸持有至到期投资
o长期应收款
6长期股权投资
投资性房地产
00股权分置流通权I
○固定资产23.5724.490.923.90
10在建工程
11工程物资1
12固定资产清理1
13生产性生物资产1
14油气资产I
15无形资产
16开发支出
17商誉
18长期待摊费用
19递延所得税资产
20其他非流动资产28,603.1328.720.87117.740.41
21资产总计28,686.6128,805.27118.660.41
22流动负债0.100.10
23非流动负债
24负债合计0.100.10
25净资产（所有者权益）28,686.5128,805.17118.660.41
评估增减值原因分析
本次评估净资产评估增值118.66万元，具体原因如下：
1、投资性房地产评估增值
（1）纳入评估范围内的其他非流动资产，为深圳市深星辰科技发展有限公司名下的光明区高新技术产业园区东片区法定图则D1-5-1-1地块，土地取得时间较早，随着深圳房地产市场的变化，房地产市场价格有所上升。
（2）由于固定资产-车辆评估增值0.92万元，其增值主要原因为会计年限小于经
济使用年限。
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十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能
影响评估结论，本资产评估报告使用人对此应特别引起注意：
（一）对企业存在的可能影响评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估
专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关
责任。
（二）由委托人和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照及其
他有关资料是编制本报告的基础。委托人及被评估单位和相关当事人应对所提供的以
上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托人及被评估单位
提供的有关经济行为文件、营业执照等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实
性负责。
（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的
现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也
未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（四）我们未考虑本次申报资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的
因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
（五）参考相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是资产评估师的责任:提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、
完整性，恰当使用资产评估报告是委托人和相关当事方的责任;资产评估报告使用人
应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
（六）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应
调整:若资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评
估机构重新确定评估值。
（七）本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下
的价值判断意见。
（八）本次评估假设待估资产以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不
会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
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（九）根据委托人提供的资料和评估对象的实际情况，至评估基准日，“光明区
高新技术产业园区东片区法定图则D1-5-1-1地块”宗地开发指标等已取得取得深圳市
规划和自然资源局光明管理局规划部门批复。本次评估是确定的开发经营计划在未来
能够实现的前提下得出的。具体设定如见评估说明。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不
承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（四）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用。资产评估报告使用人
应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本报告书的评估结论仅供委托人为本次评估目的使用，报告书的使用权归
委托人所有，未征得出具资产评估报告的评估机构同意，资产评估报告的内容不得被
摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（六）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评
估；
（七本资产评估报告自评估基准日2022年01月26日起一年内有效,超过一年，
需重新进行评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告专业意见形成于2022年1月29日。
（此页无正文）
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深圳市同致诚德明资产评估有限公司
资产评估师
资产评估师：
160006
资产评估师
资产评估师：营尽尽
二零二二年一月二十九日
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