宋都股份:宋都基业投资股份有限公司问询函专项说明

宋都基业投资股份有限公司
问询函专项说明
AWCHWA
天健会计师事务所
Pan-ChinaCertifiedPublicAccountants
问询函专项说明
天健函〔2022〕128号
上海证券交易所：
由宋都基业投资股份有限公司（以下简称宋都股份公司或公司）转来的《关
于宋都基业投资股份有限公司有关股份回购及业绩预告相关事项的问询函》（上
证公函〔2022〕0046号，以下简称问询函）奉悉。我们已对问询函中需要我们
说明的财务事项进行了审慎核查，现汇报说明如下。
一、根据业绩预告，公司预计2021年归母净利润为亏损3-4亿元，同比大
幅下滑185%-214%，亏损主要原因为自持租赁房产计提减值以及合作项目交付减
少导致投资收益同比减少。请公司（1）说明计提大额资产减值的原因及合理
性、具体测算过程、以及前期减值准备计提是否充分（2）结合本年和上年度
合作项目的具体情况等，说明投资收益大幅下滑的原因及合理性。请会计师对
上述问题发表意见。（问询函第三条）
（一）说明计提大额资产减值的原因及合理性、具体测算过程、以及前期减
值准备计提是否充分
1.计提大额资产减值的原因及合理性
（1）自持房产产生的背景
2017年3月开始，杭州市土地出让政策执行“限地价，竞自持”的土地竞拍
规则，即挂牌出让土地设定土地上限价格，溢价率达到70%时锁定限价，转入竞
报自持比例。同时根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组颁布的《杭州市
企业自持商品房屋租赁管理实施细则的通知》及《关于进一步加强对企业自持商
品房屋租赁管理的通知》的有关规定，自持房产作为单一产权申请办理不动产登
记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企
业持有年限与土地出让年限一致。公司自持房产的租赁方案须向市住保房管部门
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地址:杭州市江干区钱江路1366号华润大厦B座诚信公正务实专业Add:BlockB.ChinaResourcesBuilding
1366QianjiangRoad,Hangzhou.China
网址:www.pccpa.cn
申请备案，由其核实确认后出具《自持商品房屋租赁备案证明》（以下简称租赁备案证明），备案租赁价格一经确定，1年内不得上调。
（2）本次减值的自持项目
本次计提减值准备的自持房产均为公司在前述土拍规则下竞得宗地而要求开发的相应物业，具体为子公司杭州盛都置业有限公司以下简称盛都置业）持有的位于杭州市钱塘新区相贤府项目已开发完成的自持住宅房产及商业房产，杭州旭都房地产开发有限公司以下简称旭都房产持有的位于杭州市富阳区鹿山街道麓宸府项目已开发完成的自持住宅房产及商业房产，杭州涌都房地产开发有限公司以下简称涌都房产持有的位于杭州市富阳区东洲街道如意春江一期项目已开发完成的自持住宅房产及商业房产。截至2021年12月31日，上述自持房产账面金额合计81,289.04万元（未经审计），具体情况如下：公司名称项目名称自持房产权证面积（平方米）账面成本（万元）
住宅商业合计
盛都置业相贤府24,651.43100.7224,752.1531,421.81
旭都房产麓宸府18,619.702,617.8621,237.5630,160.12
涌都房产如意春江一期12,247.18950.0713,197.2519,707.11
合计55,518.313,668.6559,186.9681,289.04
（3）计提大额资产减值的原因及合理性
根据自持房产的特性，其减值的相关会计处理适用《企业会计准则——资产减值》。根据该准则的相关规定，资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值，可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的公允价值减去处置费用后的净额如果无法可靠估计的，应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。由于公司自持房产按照现有政策无法对外转让出售，目前计划今后暂用于对外出租，以此预计未来租金等现金流的现值来作为公司自持房产的可收回金额可能存在减值迹象。故，本期末公司对已取得租赁备案证明的自持租赁房产进行减值测试，以预计未来租金等现金流的现值作为可收回金额，将低于其账面成本的差额计提减值准备，符合企业会计准则的有关规定，具有合理性。
2.资产减值测试的具体过程
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期末，公司对项目已开发完成并取得租赁备案证明的自持租赁房产进行减值测试，同时聘请具有证券评估资格的资产评估机构坤元资产评估有限公司协助公司对相贤府、麓宸府和如意春江一期的自持租赁房产可收回金额进行评估。
（1）评估方法的选择
公司自持租赁房产的可收回金额为相应资产组预计未来现金流量的现值或
者公允价值减去处置费用的净额的孰高者。
根据杭州市土地出让政策以及相关租赁细则，自持租赁房产只能用于对外出租，无法用于销售，故只能以资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额确认的方法。
（2）具体的测试方法及参数
本次按收益期有限期（土地使用权年期为限）来计算自持房产的未来净现金流量现值。采用的计算公式为：
其中：P—未来净现金流量现值；
R.—未来第t个收益期的预期净现金流；
r一折现率。
1）净现金流的确定
①自持房产的年净现金流
年净现金流=年租金总收入（不含税）一年运营总费用
②自持房产年租金总收入
本次减值测试对于自持房产首年年租金按照在市住保房管部门备案的出租方案确定，以后年度的租金价格根据杭州市历史类似物业的租金价格的增长率予
以确定，未来租金价格增长至自持房产回报率达到社会平均资本收益率后达到稳定。
③自持房产年运营总费用
自持房产年运营总费用包括管理费、维修保养费、保险费、土地使用税、房产税、税金及附加。
2）收益年限
收益期限根据土地剩余使用年限确定。
第3页共7页3）折现率
通过对无风险报酬率与风险报酬率（主要通过对投资风险的补偿、对管理负
担的补偿、对缺乏流动性的补偿、个别因素的补偿及易于获得融资的好处等影响
因素）的分析综合确定为6%。
（3）测试结果
公司根据租金等现金流折现现值与账面成本比较，存在减值情况。公司按上
述三个项目自持租赁房产的预计未来现金流现值低于账面成本的金额计提资产
减值准备，预计计提金额对归属于上市公司股东的净利润的影响约为-2.3亿元
至-2.9亿元。
3.前期减值准备计提是否充分
根据《企业会计准则——资产减值》的相关规定，资产存在减值迹象的，应
当估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账
面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，
在以后会计期间不得转回。资产存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：1
资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计
的下跌。⑵企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在
当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。3市场利率或者
其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量
现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。4有证据表明资产已经陈旧
过时或者其实体已经损坏。（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前
处置。（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，
如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高
于）预计金额等。7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
根据《企业会计准则讲解——资产减值》的相关规定，有确凿证据表明资产
存在减值迹象的，应当在资产负债表日进行减值测试，估计资产的可收回金额。资产存在减值迹象是资产是否需要进行减值测试的必要前提。
于公司而言，一方面各项目自持房产与可售房产的宗地为同一地块竞得，项
目施工同步进行，只是根据土拍政策需保留一定比例的自持房产。由于项目建设
周期较长，一般在3年左右，影响项目的建设成本、资金成本等因素较为复杂。
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另一方面自持房产后续经营策略或出租方案的不同将直接影响自持房产的预计未来现金流现值，且公司自持房产的租赁方案须向市住保房管部门备案，由其核实确认出具《自持商品房屋租赁备案证明》后方可办理自持房产和可售房产的相关房产权证。公司开发的相贤府、麓宸府、如意春江一期项目自持房产已于2021
年取得租赁备案证明，具体情况如下：项目名称自持比例%自持房产租赁备案证明自持房产权证办妥时间时间
相贤府412021年1月29日2021年3月31日
麓宸府232021年3月23日2021年3月30日
如意春江一期162021年11月01日2021年12月14日
因此，公司在该等项目开发完成，并在自持房产取得杭州市住保房管部门提供的租赁备案证明包括租赁价格等信息在内的租赁方案后，公司可按备案的租赁价格对外进行出租，相应租金收益较为明确，同时考虑到该等资产减值一经计提不得转回，故公司于当期末根据备案的出租方案预计未来现金流进行减值测试。
公司始终关注并随时查阅其他房地产开发企业在杭州开发建设的存在类似自持房产的项目情况，2021年6月末未见同行业主要上市公司披露对自身拥有此类开发项目的自持房产计提减值的相关信息，具体项目情况如下：
单位：万元公司名称项目名称开工时间预计竣工时间2021年6月末土地出让要求自持比例
开发成本存货跌价准备
金地集团（600383）杭州金地玖峯汇2017年12月2021年9月118,308.1726%
杭州戴村项目2020年6月2022年7月81,775.9022%
杭州拱墅区运河项目2019年7月2021年10月233,662.7821%
保利发展（600048）杭州保利天汇2018年6月2023年3月731,793.4336%
葛洲坝（600068）杭州中国府575,816.4944%
注：信息来源于上述公司公告披露的2021年半年度报告，其中葛洲坝杭州中国府项目未披露具体开工时间和预计竣工时间
综上，根据公司本期大额资产减值项目的实际情况以及同行业主要上市公司
披露其在杭州开发建设高比例自持项目的计提减值有关信息，公司大额资产减值
第5页共7页项目前期未计提减值具有合理性。
4.会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：1）根据公开资料查询了杭州市关于自持及
自持房产对外租赁的相关政策；2）检查了相贤府、天麓府以及如意春江一期以下简称三个项目的土地出让协议；（3）查阅三个项目自持租赁房产的成本构成；
（4）检查了三个项目自持租赁房产的相关权属证明及租赁备案证明；5）了解三
个项目自持租赁房产预计现金流现值的测算方法和过程；（6）查阅同行业上市公
司在杭州开发高比例自持项目的减值情况。
经上述核查程序，我们认为，公司本期大额资产减值项目的减值原因合理，
相应具体测算过程合理，大额资产减值项目前期未计提减值具有合理性。
（二）结合本年和上年度合作项目的具体情况等，说明投资收益大幅下滑的
原因及合理性
1.公司投资收益大幅下降的原因及合理性
公司确认的投资收益主要来自房地产合作开发项目，由于各合作项目房产开始交付时间及业主收房时间的不均衡性等因素，影响了合作项目公司的年度损益，进而导致公司根据合作项目损益确认的投资收益波动较大。
2021年度预计权益法确认投资收益为1.93亿元至2.33亿元，2020年度公
司投资收益为3.73亿元，本期投资收益较上期减少主要系时代公馆、天麓府、
都会钱塘、云溪雅院、南山府、西郡原著项目年度间的交付情况差异引起，各项
目影响投资收益的情况如下：
单位：万元联营合营公司项目名称房产开始交付时间预计投资收益
2021年度2020年度差异
浙江瑾锐企业管理有限公司时代公馆2020年9月、2020年12月5,959.3213,876.82-7,917.51
杭州信辰置业有限公司天麓府2019年10月1,432.0510,205.22-8,773.16
宁波市鄞州金甲企业管理咨询有限公司都会钱塘2020年12月1,392.576,006.38-4,613.80
浙江锦翌投资管理有限公司云溪雅院2019年12月23.231,273.06-1,249.83
宁波奉化和都房地产开发有限公司南山府项目2020年8月3,337.561,128.172,209.38
衢州融晟置业有限公司西郡原著2020年12月、2021年1月4302.39127.464,174.93
32,617.1116,447.12小计-16,169.99
注：2021年度预计的投资收益系根据合作项目公司提供的初步财务报表确
认，合作项目公司财务报表及公司确认的投资收益均未经审计
公司投资收益大幅下降主要系合作项目公司的房产开始交付时间及业主收
房时间的不均衡性导致，具有合理性。
2.会计师意见
我们执行的主要核查程序包括：（1）获取了公司主要合作项目的财务报表；
（2）查阅了公司主要合作项目的合作协议；（3）查阅了公司账面确认的投资收益
构成情况,并了解投资收益下降的主要原因。
经上述核查程序，我们认为，公司投资收益大幅下降主要系合作项目公司的
房产开始交付时间及业主收房时间的不均衡性导致，具有合理性。
专此说明，请予察核。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师
中国注册会计师：
中国·杭州
二〇二二年二月十七日
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