新华都:福建华成房地产土地资产评估有限公司关于深圳证券交易所《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》之回复

关于深圳证券交易所
《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》
之回复
闽华成专函〔2022〕第 Z0001 号福建华成房地产土地资产评估有限公司
中国·福州
二〇二二年三月目录
一、关于应收和昌（福建）房地产开发有限公司款项…………第1—2页
二、关于对标的公司的土地使用权和房屋所有权权完整披露和评估测
算…………第2-67页
三、关于对标的公司的固定资产-房屋建筑物采用评估方法…………第68—
71页问询函专项说明
闽华成专函〔2022〕第 Z0001 号
深圳证券交易所：
由新华都购物广场股份有限公司（以下简称新华都公司或公司）转来的《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》（非许可类重组问询函〔2022〕
第3号，以下简称问询函）奉悉。我们已对问询函中需要我们说明的评估事项进
行了审慎核查，现汇报说明如下。
一、问题六：截至2021年10月31日，标的公司泉州新华都购物广场有限公司（以下简称“泉州新华都”）应收和昌（福建）房地产开发有限公司（以下简称“和昌福建”）租赁保证金、购房款及相应利息30305.00万元，标的公司已对该笔款项单独计提坏账准备14152.44万元，并于各报告期末进行减值测试，未发现新的减值迹象。因泉州新华都所持有的上述债权与零售业务无关，你公司已于2021年12月29日签订了《债权转让协议》，按照账面净值受让该债权。请你公司：（1）……；（7）请本次交易的评估机构说明在本次交易中对上述债权具体的评估情况，包括评估方式、评估参数、评估结果等；（8）请独立财务顾问、会计师、评估机构核查并发表明确意见。（问询函第六条第7、8点）
问询函第六条第7点：请本次交易的评估机构说明在本次交易中对上述债权
具体的评估情况，包括评估方式、评估参数、评估结果等本次评估对和昌（福建）房地产开发有限公司应收款项历史形成原因进行调查了解，经核实后账面余值303050000.00元，评估在分析企业提供的尽职调查报告、计提减值测试的基础上，预计风险损失141524350.00元，评估值
161525650.00元，评估无增减值。
第1页问询函第六条第8点：请独立财务顾问、会计师、评估机构核查并发表明确意见
1、核查程序
申请人评估师履行了以下核查程序：
1、了解和昌债权的形成原因，账原则、诉讼情况、计提坏账准备等情况；
2、收集与评估有关的产权、尽职调查报告、法律法规文件、市场资料、债
务人相关情况等资料；
3、借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间
和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法预计风险损失。
2、核查意见经核查，申请人评估师认为：
公司已结合和昌福建目前实际状况和可获取的信息对可回收金额和评估风
险损失作出了合理预计，评估预计风险损失141524350.00元，评估值
161525650.00元，评估无增减值，评估结论公允合理，符合《资产评估准则》的相关规定。
二、问题七：你公司未对标的公司的土地使用权和房屋所有权权利性质、使
用期限进行完整披露，请你公司：（1）说明未完整披露上述相关信息的原因和合理性；（2）详细说明对标的公司的土地使用权和房屋所有权的评估过程，包括评估的具体方法、计算过程、关键参数的取值依据及合理性等，说明相关资产评估过程和评估证据是否充分，评估结果是否公允、合理。（3）请独立财务顾问和评估机构核查并发表明确意见。（问询函第七条第1、2、3点）问询函第七条第1点：说明未完整披露上述相关信息的原因和合理性
根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款：
“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”；第三十三条第一款：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。本次披露的土地使用权和房屋所有权，包含标的公
第2页司在《不动产登记暂行条例》施行前依法取得的《房屋所有权证书》《土地使用权证书》以及施行后依法取得的《不动产权证书》，《不动产权证书》包含土地使用权及房屋所有权的相关信息，为便于统计，公司将其合并披露。合并后的表格中，“权利性质”系指国有土地使用权的土地性质，“使用期限”系指国有土地使用权的使用期限，因房屋所有权不涉及土地性质及使用期限，因此公司在合并披露时未列示房屋所有权的权利性质和使用期限。公司已完整披露房屋所有权及土地使用权的相关信息。
为进一步明晰标的公司土地使用权和房屋所有权情况，公司就土地使用权及房屋所有权分别披露如下：
（一）土地使用权序土地土地面积权利使用权人权属证号坐落用途使用期限
号性质（㎡）限制
漳州新华漳国用（2007）芗城区新玑广至2064年04
1出让住宅31.41无
都 第 76435 号 场 B 幢 302 号 月 12 日
漳州新华漳国用（2007）芗城区新玑广至2064年04
2出让住宅31.41无
都 第 76434 号 场 B 幢 202 号 月 12 日
漳州新华漳国用（2007）芗城区新玑广至2064年04
3出让住宅18.42无
都 第 76432 号 场 B 幢 201 号 月 12 日
漳州新华漳国用（2007）芗城区新玑广至2064年04
4出让住宅31.41无
都 第 76433 号 场 B 幢 102 号 月 12 日
漳州新华漳国用（2007）芗城区新玑广至2064年04
5出让住宅18.42无
都 第 76431 号 场 B 幢 101 号 月 12 日芗城区胜利西
漳州新华漳国用（2004）至2064年04
6路新玑广场地转让车库673.38无
都第48727号月12日下室芗城区胜利西
漳州新华漳国用（2004）至2044年04
7路新玑广场第转让商业852.01无
都第48583号月12日二层商场芗城区胜利西
漳州新华漳国用（2004）至2044年04
8路新玑广场第转让商业789.53无
都第48584号月12日一层商场
思明区演武路商业1994-08-17厦门新华厦国土房产第
915-69号地下一出让服务244.52-无
都00640474号
层 CS 室 业 2034-08-16鼓楼区鼓东街
其它5723.601996-11-07
闽（2018）福州道五四路162号福建新华商服（为共有面起
10市不动产权第新华福广场1#、出让无
都百货用地/积，未列示分2036-11-06
9012617号*2#连体楼3层03商业摊）止店面鼓楼区鼓东街
榕鼓国用（2008）道五四路162号福建新华至
11第00252401634新华福广场1、2出让商业217.90无
都百货2036-11-06号座连体楼二层
01商场
湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）商业至
12路2号新华都商出让5390.93无
都第0054319号用地2050-05-05业广场一至四
第3页序土地土地面积权利使用权人权属证号坐落用途使用期限
号性质（㎡）限制层商业湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
13出让21.09无
都第0054320号业广场店面101用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
14出让19.49无
都第0054321号业广场店面102用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
15出让12.63无
都第0054322号业广场店面103用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
16出让13.54无
都第0054323号业广场店面105用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
17出让13.98无
都第0054324号业广场店面106用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
18出让16.43无
都第0054325号业广场店面107用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
19出让15.94无
都第0054326号业广场店面108用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
20出让14.30无
都第0054327号业广场店面109用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
21出让13.30无
都第0054328号业广场店面110用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
22出让41.63无
都第0054329号业广场店面111用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业
23出让115.792050-05-05无
都第0054330号业广场店面112用地号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
24出让13.83无
都第0054331号业广场店面113用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
25出让16.31无
都第0054332号业广场店面115用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）商业至
26路2号新华都商出让17.34无
都第0054333号用地2050-05-05业广场店面116
第4页序土地土地面积权利使用权人权属证号坐落用途使用期限
号性质（㎡）限制号安溪县湖头镇
三明新华安国用（2016）河滨北路2号新商业至
27出让17.34无
都第0054334号华都商业广场用地2050-05-05店面117号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
28出让17.34无
都第0054335号业广场店面118用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
29出让16.20无
都第0054336号业广场店面119用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
30出让8.79无
都第0054337号业广场店面120用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
31出让17.76无
都第0054338号业广场店面121用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
32出让17.76无
都第0054339号业广场店面122用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
33出让17.76无
都第0054340号业广场店面123用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
34出让24.70无
都第0054341号业广场店面125用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
35出让16.07无
都第0054342号业广场店面126用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
36出让17.12无
都第0054343号业广场店面127用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
37出让17.12无
都第0054344号业广场店面128用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
38出让17.76无
都第0054345号业广场店面129用地2050-05-05号湖头镇河滨北
三明新华安国用（2016）路2号新华都商商业至
39出让17.76无
都第0054346号业广场店面130用地2050-05-05号
闽（2018）沙县其他三明新华沙县虬江水东
40不动产权第出让商服33365.00至2051-11-27无
都物流路179号
0008288号用地
第5页（二）房屋所有权序建筑面积权利限所有权人权属证号坐落用途号（㎡）制
漳房权证芗字第 芗城区新玑广场 B
1漳州新华都住宅76.50无
01094105号幢101号
漳房权证芗字第 芗城区新玑广场 B
2漳州新华都住宅135.96无
01094126号幢102号
漳房权证芗字第 芗城区新玑广场 B
3漳州新华都住宅76.50无
01094106号幢201号
漳房权证芗字第 芗城区新玑广场 B
4漳州新华都住宅135.96无
01094128号幢202号
漳房权证芗字第 芗城区新玑广场 B
5漳州新华都住宅135.96无
01094127号幢302号
漳房权证芗字第芗城区新玑广场
6漳州新华都车库2767.67无
01036310号地下室
漳房权证芗字第芗城区新玑广场
7漳州新华都商场3511.41无
01042600号二层（商场）
漳房权证芗字第芗城区新玑广场
8漳州新华都商场3157.04无
01043241号第一层（商场）
鼓楼区鼓东街道
闽（2018）福州市五四路162号新其它商
9福建新华都百货不动产权第华福广场1#、2#服用地1493.84无
9012617号连体楼3层03店/商业
面鼓楼区鼓东街道五四路162号新
榕房权证 R 字第
10福建新华都百货华福广场1#、2#商业3790.50无
0802347号
连体楼2层01商场店面湖头镇河滨北路2安房权证湖头镇
11三明新华都号新华都商业广商业16739.07无
字第201604174号场一至四层商业安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
12三明新华都店面65.48无
字第201604175号都商业广场店面
101号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
13三明新华都店面60.52无
字第201604176号都商业广场店面
102号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
14三明新华都店面39.22无
字第201604177号都商业广场店面
103号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
15三明新华都店面42.05无
字第201604178号都商业广场店面
105号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
16三明新华都店面43.41无
字第201604179号都商业广场店面
106号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
17三明新华都店面51.02无
字第201604180号都商业广场店面
107号
18三明新华都安房权证湖头镇安溪县湖头镇河店面49.51无
第6页序建筑面积权利限所有权人权属证号坐落用途号（㎡）制
字第201604181号滨北路2号新华都商业广场店面
108号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
19三明新华都店面44.39无
字第201604182号都商业广场店面
109号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
20三明新华都店面41.31无
字第201604183号都商业广场店面
110号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
21三明新华都店面129.25无
字第201604184号都商业广场店面
111号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
22三明新华都店面359.52无
字第201604185号都商业广场店面
112号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
23三明新华都店面42.95无
字第201604186号都商业广场店面
113号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
24三明新华都店面50.65无
字第201604187号都商业广场店面
115号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
25三明新华都店面53.85无
字第201604188号都商业广场店面
116号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
26三明新华都店面53.85无
字第201604189号都商业广场店面
117号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
27三明新华都店面53.85无
字第201604190号都商业广场店面
118号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
28三明新华都店面50.29无
字第201604191号都商业广场店面
119号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
29三明新华都店面27.28无
字第201604192号都商业广场店面
120号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
30三明新华都店面55.14无
字第201604193号都商业广场店面
121号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
31三明新华都店面55.14无
字第201604194号都商业广场店面
122号
32三明新华都安房权证湖头镇安溪县湖头镇河店面55.14无
第7页序建筑面积权利限所有权人权属证号坐落用途号（㎡）制
字第201604195号滨北路2号新华都商业广场店面
123号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
33三明新华都店面76.69无
字第201604196号都商业广场店面
125号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
34三明新华都店面49.88无
字第201604197号都商业广场店面
126号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
35三明新华都店面53.17无
字第201604198号都商业广场店面
127号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
36三明新华都店面53.17无
字第201604199号都商业广场店面
128号
安溪县湖头镇河安房权证湖头镇滨北路2号新华
37三明新华都店面55.14无
字第201604200号都商业广场店面
129号
湖头镇河滨北路2安房权证湖头镇
38三明新华都号新华都广场店店面55.14无
字第201604201号面130号
闽（2018）沙县不沙县虬江水东路其他商
39三明新华都物流动产权第000828833138.73无
179号服用地
号
注：自2015年3月1日起，土地使用权和房屋所有权的证书名称均为《不动产权证书》。
问询函第七条第2点：详细说明对标的公司的土地使用权和房屋所有权的评估过程，包括评估的具体方法、计算过程、关键参数的取值依据及合理性等，说明相关资产评估过程和评估证据是否充分，评估结果是否公允、合理土地使用权和房屋所有权的评估方法如下：
项目名称用途评估方法
土地使用权-沙县虬江水东路179号宗地其他商服用地基准地价系数修正法沙县虬江水东路179号自建房屋建筑物（不仓储、加工中心以及成本法含土地）配套办公楼
鼓楼区五四路162号新华福广场1、2座连商场市场法
体楼二层01商场、三层03店面漳州市新玑广场地下一层至地上二层商场商场收益法
漳州市新玑广场 B 幢 101 号、102 号、201住宅市场法
号、202号、302号住宅安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广商场收益法场（含土地使用权和建筑物）
厦门市思明区演武路 15-69号地下一层 CS商场市场法室
第8页（一）无形资产——土地使用权
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共计29宗，账面价值
28504532.02元，账面净值21297336.95元，其中28宗宗地位于湖头镇河滨北路2号，证载权利人三明新华都购物广场有限公司，1宗宗地位于沙县虬江水东路179号，证载权利人三明新华都物流配送有限公司。
1、土地使用权评估方法
三明新华都购物广场有限公司持有的位于湖头镇河滨北路2号商业用地，宗地上已建成新华都商业广场，在固定资产房屋建筑物中已采用收益法进行评估，得出房地合一的房地产价值，故该土地评估值不再在无形资产—土地使用权重复。
三明新华都物流有限公司位于沙县虬江水东路179号其他商业用地评估方
法：通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。
（1）市场比较法主要适用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。由于
与待估宗地处于同一供需圈的相类似土地近期交易案例少，故不具备市场比较法评估条件。
（2）收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地评估。评估对象为其
他商服用地（物流），当地该用途土地出租案例极少，难以准确测算其客观收益，故不宜采用收益还原法评估。
（3）剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。评估对象属于
自建自用项目，并已开发建成，因此不适宜采用剩余法进行评估。
（4）成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地
区或类型的土地价格评估。评估对象所处区域土地市场较成熟，不宜采用成本逼近法。
（5）待估宗地位于沙县区基准地价范围内，评估基准日执行的最新基准地价为2021年8月公布的评估期日为2019年7月1日的《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号），至本次评估基准日虽已超过两年但未超过三年，能够通过分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正等进行调整，故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。
第9页2、评估过程评估对象宗地按《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号）文件，评估对象宗地属于沙县区四级其他商服用地覆盖范围，基准地价为40万元/亩，折合 600 元/m2。相应的地价内涵为土地在正常市场条件下、土地平均开发程度为“五通一平”、对应的标准容积率为2.0。
基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对评估对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到评估对象宗地价值或价格的方法。测算公式：
P = P1b * ?1??K i ?*K j + D
式中：P－土地取得费用；
P1b－某用途、某级别（均质区域）的基准地价；
ΣKi－宗地地价修正系数；
Kj－估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D－土地开发程度修正值。
根据评估对象所处的土地级别和商服用地基准地价，以基准地价为依据，通过对评估对象地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对评估对象的基准地价进行修正，从而估算出评估对象在估价期日的土地使用权价格。确定评估对象所参照用途基准地价（P1b）过程如下：
（1）确定影响地价的区域因素及个别因素修正系数（Σ Ki）依据制定沙县土地级别及相关资料从中应用商业用地宗地地价影响因素优
劣度划分和商业用地宗地地价影响因素修正幅度表，再按照评估对象宗地的区域因素及个别因素优劣度条件，可建立评估对象宗地修正系数表，从而得出评估对象宗地的区域因素及个别因素修正系数（Σ Ki）。
*确定影响商业用地地价的区域因素及个别因素修正系数：
表商业用地修正系数说明项目优较优一般较劣劣
距县级商服中心 2000m繁华程度
距小区级商服中心 1000m
第10页项目优较优一般较劣劣
距公交车站点距离 800m交通条件混合型主干生活型主千交通型主干临近道路类型次干道克路道道道基本满足排不能满足排设施完善排设施较完善排水不通畅基本设施排水状况水的需要排水的需要排水通畅排水较通畅排水状况差状况水状况一般水状况较差
供气状况>95%80-95%75-80%70-75%2000m -0.03
度 距小区级商服中心 一般 600-800m 0
交通条 距公交车站点距离 较优 200-400m 0.006
件临近道路类型优混合型主干道0.014
基本设排水状况优设施完善排水通畅0.014
施状况供气状况优>95%0.01
第11页项目优劣程度宗地条件指标修正系数（%）
大气污染优无污染0.004
噪声污染较优轻度污染0.002环境条
地形坡度较优2-6°0.003件
地基承载力较优地基较好，载力较大0.002洪水淹没状况优低0.004
合计0.029
故宗地区域因素及个别因素修正系数Σ Ki＝2.90%
（2）确定评估期日修正系数（K1）
沙县土地级别及基准地价评估期日是2019年7月1日，本次评估的评估基准日为2021年10月31日，间隔约2.3年，通过对当地前后年度城镇基准地价同类用地价格涨幅分析，年涨幅为6.5%，则：
期日修正系数＝（1+6.5%）2.3＝1.1559
（3）确定容积率修正系数（K2）
根据土地出让合同评估对象载明容积率不大于1.0，宗地地块实际容积率为0.9932，依据《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号）容积率小于
1.0的修正系数为0.6950。
（4）确定土地使用年期修正系数（K3）
根据委托人提供的《不动产权证书》载明，评估对象土地使用权类型为出让，终止日期至2051年11月27日，至价值时点剩余土地使用年限为30.1年，应根据土地使用年期测算公式 K3＝〔1-1/（1+Y）n〕/〔1-1/（1+Y）N〕进行调整。
其中：N－土地法定年限；
n－土地剩余使用年限；
Y－土地报酬率，Y＝6%（采用累加法求取，取银行一年期存款利率 1.5%，加风险调整值4.5%，即1.5%+4.5%＝6%）。
则：K3＝〔1-1/（1+Y）n〕/〔1-1/（1+Y）N〕
＝〔1-1/（1+6%）30.1〕/〔1-1/（1+6%）40〕＝0.9160
（5）确定土地开发程度修正值（D）基准地价相对应的价值内涵为“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，评估对象土地设定开发程度为“五通”（即通路、
第12页通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，两者开发程度一致。因此，无须进行开发程度修正。
（6）土地取得费用
P＝P1b×（1±∑Ki）×Kj +D
＝600×（1+2.9%）×1.1559×0.9160×0.6950+0
＝454.33（元/m2）
（7）计算评估对象土地评估单价
基准地价价格内涵不包含土地契税（3%）、城市基础设施配套费用（45 元/m2），则：
土地评估单价＝土地取得费用+契税+城市基础设施配套费
＝454.33+454.33×3%+45
＝512.96（元/m2）
（8）地价的确定
评估对象采用基准地价系数修正法进行评估，其计算结果为 512.96 元/m2。
本次评估通过对评估方法的代表性、评估资料的完整性、参数选择的客观性、参
数确定的时效性、评估结果的现势性等方面进行综合分析确定，评估对象宗地面积 33365.00m2，则：
地价（取整）＝单位地价×宗地面积＝512.96×33365.00＝17114900（元）
（二）房屋建筑物
1、福建新华都综合百货有限公司持有的位于鼓楼区鼓东街道五四路162号
新华福广场1、2座连体楼二层01商场、三层03商场
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
第13页*评估对象为所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评
估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。
*评估对象具有收益或潜在收益，理论上符合收益法的应用范围，但由于待估房地产为自用，周边类似商业租金案例较少，未来租金收益及风险量化难度较大，且评估对象剩余收益年限较短（土地剩余年限至2036年11月06日），故本次不采用收益法进行评估。
*评估对象周边房地产市场交易活跃，可以找到类似可比的交易案例，具备采用市场法评估的条件，故根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次选用市场法进行评估。
（2）评估测算过程
市场比较法是指根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，具在评估期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的租金价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
该方法基本公式如下：
P＝PB×A×B×C×D×E
式中：P－待估宗房地产价格；
PB－比较实例房地产价格；
A－交易情况修正指数；
B－市场状况调整系数
C－区位状况调整系数
D－实物状况调整系数
E－权益状况调整系数
*比较实例的选择
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
i、与评估对象属同一供需圈；
ii、评估对象用途相同或相近；
iii、与评估对象交易类型相同或相近；
iv、交易日期与评估基准日相接近；
v、可比实例为正常交易或可修正为正常交易。
第14页根据以上选择原则，本次评估选择了与评估对象条件类似的三个交易实例作
为比较实例，各实例条件介绍具体见下表：
可比实例基本情况表项目可比实例一可比实例二可比实例三
旺龙大厦1#、2#、3#连
项目名称利嘉苑3层02-13商场榕城商贸中心3层商场体部分3层01商场福州市鼓楼区水部街道福州市台江区新港街道福州市鼓楼区水部街道房屋坐落六一北路615号群众东路53号五一北路129号土地使用权类型出让出让出让用途商业商业商业建筑结构钢混结构钢混结构钢混结构
建筑面积（m2） 3330.54 1045.28 2028.17室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）22511100761240016032000成交单价（元/
6758.987282.607904.66
㎡）成交日期2020年5月7日2020年3月16日2020年1月14日
层高 3.5m 3.7m 3.5m建成年份2003年2000年1999年所处楼层地上三层地上三层地上三层交易情况公开竞价拍卖公开竞价拍卖公开竞价拍卖付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清税费负担买卖双方各自负担税费买卖双方各自负担税费买卖双方各自负担税费资料来源市场调查市场调查市场调查
*因素说明
根据待估房地产条件，本次评估比较因素主要包含如下：
i、交易情况；
ii、交易时间；
iii、交易方式；
iv、区域状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择位置条件、交通条件、基础设施及公共配套设施、环境状况等；
v、实物状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择外观状况、楼宇设施、建筑面积等；
vi、权益状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择规划条件、土地使用权状况及他项权利限制等；
区位状况因素条件说明表
第15页项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三福州市鼓楼区水部福州市台江区新港福州市鼓楼区五福州市鼓楼区水部街坐落街道六一北路615街道群众东路53四路162号道五一北路129号号号位于福州市鼓楼位于福州市鼓楼区位于福州市台江区位于福州市鼓楼区水
区五四路162号，水部街道六一北路新港街道群众东路方位及部街道五一北路129
五四路以西、营迹615号、六一北路以53号，群众东路以地段等号，福新路以北、五路以南、属于福州东、福马路以北、属南、五一中路以东、
级一北路以东，一级商市一级商服用地，于福州市一级商服属于福州市一级商服用地方位较好用地服用地街道性临五四路主干道临六一北路主干道临群众东路次干道临五一北路主干道质
单面临街、无拐角单面临街、无拐角单面临街，临拐角单面临街、无拐角处，处，店面门前路面处，店面门前路面宽处，店面门前路面店面门前路面宽度较
宽度较宽，无绿化度较宽，无绿化带遮宽度一般，无绿化临街状宽，无绿化带遮挡，带遮挡，无台阶，挡，无台阶，店面室带遮挡，无台阶，况无台阶，店面室内标店面室内标高与内标高与街道标高店面室内标高与街
高与街道标高较高，位街道标高较高，临较高，临街状况略道标高较高，临街临街状况略好。
置街状况略好。好。状况一般。
状所处楼况地上三层地上三层地上三层地上三层层
周边有面包店、药周边有面包店、药
周边有面包店、药周边有面包店、药店、
店、餐饮店、银行店、餐饮店、银行
店、餐饮店、银行网餐饮店、银行网点、
网点、便利店、影网点、便利店、影
点、便利店、影剧院便利店、等，商业聚商服繁剧院等，商业聚集剧院等，商业聚集等，商业聚集度较集度一般，沿街店面华程度度较高，沿街店面度较高，沿街店面高，沿街店面数量较数量较多；商业氛围数量较多；商业氛数量较多；商业氛多；商业氛围较好；一般；商服繁华程度围较好；商服繁华围较好；商服繁华商服繁华程度略高。一般。
程度较高。程度略高。
商业类型和服务商业类型和服务品商业类型和服务品商业类型和服务品种
品种略多，商业辐种略多，商业辐射种略多，商业辐射范略多，商业辐射范围射范围较广，消费范围略广，消费档消费群围较广，消费档次略一般，消费档次一般，档次较好，消费群次略好，消费群体体及人好，消费群体主要为消费群体主要为周边体主要为周边居主要为周边居民、
流量周边居民、过往人居民、过往人群、学
民、过往人群、学过往人群、学生及
群、学生及上班族，生及上班族，过往人生及上班族，过往上班族，过往人流过往人流量较多流量一般人流量多量较多
邻近有五四路、营邻近有六一北路、福邻近有五一中路、邻近有五一北路、福迹路等城市主次马路等城市主次干群众东路等城市主新路等城市主次干道路状干道，路网较密道，路网较密集，道次干道，路网较密道，路网较密集，道况集，道路通达度路通达度好，道路状集，道路通达度好，路通达度好，道路状交好，道路状况好况好道路状况好况好通附近设有“古三附近设有“古田六一附近设有“五一新附近设有“龙华天桥”状座”公交站点，有路口”公交站点，有村”公交站点，有公交站点，有况出入可5路;9路;22路;517路;16路;40快线;6959路;93路;31519路;51路;52路;69
利用交路;51路夜间区间路;71路;73路;74路;338路等路公交路;74路;76路;80
通工具车;52路;55路;62路;79路;80路;88线路在此停靠，距路;88路;129路;130路;69 路;72 路;76路;92 路;103 路;125离公交站点近；附路;301 路;K1 路等路
路;107路;117路;129路;306路;318近无地铁经过，乘公交线路在此停靠，
第16页路;121路;128路;夜班2号线等路坐出租车方便，交距离公交站点近；附
路;129路;322公交线路在此停靠，通便捷度稍差近有地铁2号线经路;328路;338距离公交站点一般；过，距站点稍远，乘路;K1路等路公交附近有地铁 2 号线 坐出租车方便，交通线路在此停靠，距经过，乘坐出租车方便捷度略差离公交站点近；附便，交通便捷近有地铁1号线经过，乘坐出租车方便，交通便捷无单行道、步行无单行道、步行街、无单行道、步行街、
交通管无单行道、步行街、
街、车辆管制等交车辆管制等交通管车辆管制等交通管制情况车辆管制等交通管制通管制制制小区周边无大中小区周边无大中型小区周边无大中型小区周边无大中型停
型停车场，道路两停车方停车场，道路两侧有停车场，道路两侧车场，道路两侧有划侧有划线泊车位，便程度划线泊车位，停车方有划线泊车位，停线泊车位，停车方便停车方便程度一便程度一般车方便程度一般程度一般般宗地红线外已达宗地红线外已达五宗地红线外已达五宗地红线外已达五通五通（即：通上水、通（即：通上水、通通（即：通上水、（即：通上水、通下基础设
通下水、通路、通下水、通路、通电、通下水、通路、通水、通路、通电、通施外电、通讯），城市通讯），城市基础设电、通讯），城市讯），城市基础设施部基础设施较完善施较完善基础设施较完善较完善配附近有福州大戏附近有福州市第一
套院、信和广场、福附近有福州市协和医
附近有协和医院、正医院、沃尔玛超市、
设建中医药大学附院、沃尔玛超市、永
大广场、则徐中学、永辉超市、台江第
施属医院、中国移动辉超市、福州第十一
状公共服华侨小学、中国工商五中心小学、闽江营业厅、中国农业中学、格致中学、光
况务设施银行、建设银行、招学院附属中学、光银行、鼓楼实验小大银行、邮政储蓄银
商银行等，公共配套大银行、邮政储蓄学、屏东中学等，行等，公共配套设施设施齐全。银行等，公共配套公共配套设施齐齐全设施齐全全。
周边区域环境卫周边区域环境卫生周边区域环境卫生周边区域环境卫生状
生状况一般，无空状况一般，无空气、状况一般，无空气、自然环况一般，无空气、噪气、噪声、水、固噪声、水、固体废物噪声、水、固体废
境声、水、固体废物等
体废物等污染，自等污染，自然环境一物等污染，自然环污染，自然环境一般环然环境一般般境一般境周边房地产利用周边房地产利用状周边房地产利用状周边房地产利用状况
状状况以商业、住宅况以商业、住宅为况以商业、住宅为以商业、住宅为主，人文环况为主，区域内住户主，区域内住户素质主，区域内住户素区域内住户素质一境
素质一般、声誉一一般、声誉一般，治质一般、声誉一般，般、声誉一般，治安般，治安状况一般安状况一般治安状况一般状况一般周边有温泉公园，周边无大型公园分周边无大型公园分周边有于山公园，景景观
景观较好布，景观一般布，景观一般观较好实物状况因素条件说明表项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三楼宇档次品牌及档次略好品牌及档次一般品牌及档次略好品牌及档次一般结构质式钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构
第17页外墙面为面砖，外观外墙面为面砖，外观外墙面为涂料饰面，外墙面为面砖，外观外观一般一般外观略差一般建筑面积
1493.943330.541045.282028.17（m2）
层高 4.0m 3.5m 3.7m 3.5m
水、电管线到位，消水、电管线到位，消水、电管线到位，消水、电管线到位，消防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭楼宇设施路等配套设施到位；路等配套设施到位；路等配套设施到位；路等配套设施到位；
有独立卫生间有独立卫生间有独立卫生间有独立卫生间拐角状况无拐角无拐角无拐角无拐角
形状呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则商业店面分布密集，商业店面分布较密商业店面分布密集，商业店面分布较密商业规模
商业规模大集，商业规模较大商业规模大集，商业规模较大新旧程度建成于1999年2003年建成2000年建成1999年建成物业管理物业管理水平稍好物业管理水平一般物业管理水平一般物业管理水平略差权益状况因素条件说明表项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用期土地使用权为出让土地使用权为出让土地使用权为出让土地使用权为出让限
未设定担保物权，不未设定担保物权，不未设定担保物权，不未设定担保物权，不存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、
他项权利限拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形
制式限制权利情况，权式限制权利情况，权式限制权利情况，权式限制权利情况，权属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限制制制制
*建立价格比较基准后单价
比较实例均以统一付款方式，成交日期一次性付清，故对比较实例交易价格不作修正。
比较实例均是买卖双方各自负担税费，故对比较实例交易价格不作修正。
比较实例以人民币为计价单位，故对比较实例交易价格不作修正。
建立价格比较基准项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三
成交单价（元/㎡）待估675972837905期房与现房修正现房现房0现房0现房0二次装修按无装修无装修0无装修0无装修0建立土地使用权类型出让出让0出让0出让0比较成交日期成交日期成交日期成交日期基准统一付款方式一次性付一次性付0一次性付0一次性付0清清清清统一融资条件常规融资0常规融资0常规融资0
第18页条件条件条件买卖双方买卖双方买卖双方买卖双方统一税费负担各自负担各自负担0各自负担0各自负担0税费税费税费税费统一计价单位人民币人民币人民币人民币建立比较基准后单
675972837905
价
*编制比较因素条件指数表
比较实例交易情况均属正常交易，故对比较实例交易情况不作修正，即比较实例一、二、三的交易情况指数均为100。
i、交易情况修正
实例一、二、三均为司法公开拍卖竞价成交价格，需进行交易情况修正，根
据拍卖标的的竞价次数、竞价人数及消费者心理因素，结合最后成交价格，综合确定实例一、二、三交易情况修正系数分别为100/85、100/90、100/90。（采用的修正方法为百分率法）
ii、市场状况调整
可比实例的成交时间分别为2020年5月7日、2020年3月16日、2020年
1月14日，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间商业房地产市场价格较为稳定，其市场状况调整系数为100/100、100/100、100/100。（调整方法采用价格变动率法）。
iii、房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以估价评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
区位状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
第19页方位相似0相似0相似0
街道性质相似0稍差-3相似0
临街状况相似0略差-2相似0所处楼层相似0相似0相似0
商服繁华程度略差-2略差-2稍差-3消费群体及人
略差-2略差-1稍差-4流量道路状况相似0相似0相似0出入可利用交
相似0稍差-3略差-2通工具交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0自然环境相似0相似0相似0人文环境相似0相似0相似0景观相似0相似0相似0
合计100/96-4100/89-11100/91-9
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
实物状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
楼宇档次略差-2相似0略差-2结构质式相似0相似0相似0
外观相似0略差-2相似0
建筑面积（m2） 相似 0 相似 0 相似 0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0拐角状况相似0相似0相似0宽深比相似0相似0相似0形状相似0相似0相似0
商业规模略差-2相似0略差-2新旧程度相似0相似0相似0
物业管理略差-1略差-1略差-2
合计100/95-5100/97-3100/94-6
第20页注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
*计算比准价格综上，将全部比较因素修正系数汇总后，按市场比较法计算公式得出的可比实例比准价格如下表：
项目可比实例一可比实例二可比实例三
建立比较基础后单价（元/㎡）675972837905
交易情况修正系数100/85100/90100/90
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/96100/89100/91
实物状况调整系数100/95100/97100/94
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比较单价（元/㎡）8719937410268
经过比较分析，按市场比较法测算得到修正后的三个比准价格分别为8719元/m2、9374 元/m2、10268 元/m2。三个比准价格相近，且各比较实例与评估对象的相似程度较高，故以三者的简单算术平均数确定评估对象评估价格，即：
评估对象比较单价（取整）＝（8719+9374+10268）÷3＝9454（元/m2）
评估对象价值=9454×1493.84=14122800.00（元）
根据福州市房地产市场销售单价一般差异系数，本次评估取2层楼层系数修正与3层差异20%，则：
2 层 01 商场房地产单价=9454÷（1-20%）=11818（元/m2）
2层01商场房地产价值=11818×3790.50=44796100.00（元）
第21页房地产价值合计5891.89万元。
2、三明新华都购物广场有限公司持有的位于安溪县湖头镇河滨北路2号新
华都商业广场一至四层
（1）评估方法
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*评估对象为位于安溪县湖头镇大面积商业房地产，当地房地产市场无类似商业房地产交易实例，难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例，故不能选用市场法进行评估。
*评估对象具有收益或潜在收益，符合收益法的应用范围，同时其所在的区域同类房地产租赁市场较活跃，可以找到类似可比的租赁案例，且未来增值预期收益及相关参数较易于量化，故可以选用收益法进行评估。
*重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反映不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜选用成本法进行评估。
综上所述，根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次评估选用收益法进行评估。
收益法是指预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法基本公式如下：
式中： P－评估价值；
Ri－第 i 年的净收益；
r－折现率；
n－收益期。
（2）评估测算
评估对象安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层已出租，租期
第22页至2030年4月30日，租期较长，存在租约限制，故本次评估采用租期分段测算房地产收益价值。
*合同租期内收益价值
i、合同租期内收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，于评估基准日房屋剩余使用年限为40.4年。评估对象所在土地终止日期为2050年5月5日，于评估基准日土地剩余使用年限为28.5年，根据孰短原则，本次评估总收益年限取土地剩余使用年限为28.5年。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，纳入本次评估范围的安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层租期至2030年
4月30日，租期内收益年期按合同剩余租期取8.5年。
ii、租金收入租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
（i）经营方式本次评估采用出租型经营方式。
（ii）租金水平
根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，按套内建筑面积计算2021年1月1日至2030年4月30日租金水平为20万元/月，折算按建筑面积 11.95 元 m2。经调查分析该租金水平与市场客观租金相当，本次评估采用的租赁期内租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 148.24 元/m2·年。
（iii）租约限制
评估对象已出租，存在租约限制，合同租期内租金水平采用合同租金。
（iv）租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平。
（v）空置和租金损失
评估对象已出租，且房地产出租时，收取合同履约金20万元，合同期内空置及收租损失可能性极低，故空置和租金损失率取0%。
第 23 页iii、其它收入其他收入为押金所产生的利息。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》，合同履约金20万元，利率按价值时点银行一年期定期存款利率
1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
iv、运营费用
运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
(i)管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
(ii)维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 44 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
(iii)保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 4.4 元/m2，按市场惯例以房屋重置价 0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
(iv)相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
(v)运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
v、净收益年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算
第24页表》。
vi、变化趋势分析
根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，评估对象租赁期内租金水平不变。
vii、报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
（i）市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
（ii）安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表序取值范取值结权重分值名称影响因素号围果比例取值
1无风险报酬率1.50%1.50%100%1.50%
0.75投资周期风险25%3.00
0.40退出损失风险10%4.00
0.75竞争能力风险25%3.00
2投资风险补偿率10%
0.60投资规模风险20%3.00
0.40收益稳定性风险10%4.00
0.30市场成熟度风险10%3.00
小计3.20%3.20100%
1.00管理难易程度25%4.00
1.00管理对价值的影响程度25%4.00
3管理负担补偿率4.00%
1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
小计1.60%4.00100%
是否处于活跃市场、自由
4缺乏流动性补偿4.00%0.20100%5.00
出售、受管制程度
小计0.08%0.20
第25页序取值范取值结权重分值名称影响因素号围果比例取值
0.16易于获得融资的优惠率50%8.00
5投资带来的优惠率2.00%
0.16所得税抵扣的优惠率50%8.00
小计0.06%0.32
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率
报酬率6.32%
+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
viii、收益价值将上述各项计算结果代入计算式
式中： P－评估价值；
Ri－第 i 年的净收益；
r－折现率；
n－收益期。
收益法测算表序项目数值备注号
一收益期（年）8.50评估对象租赁期内收益期为8.5年。
年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失
二 租金收入（元/m2） 148.24
＝148.24-0＝148.24（元/m2）
按合同租金，选用等额序列支付终值系数将月初
1 市场租金（元/m2） 11.95 支付当月租金换算成年末租金为 148.24元/m2*
年
评估对象已出租，存在租约限制，合同租期内租
2租约限制
金水平采用合同租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面
3租赁面积16739.07积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平
评估对象已出租，且房地产出租时，收取合同履
4空置和租金损失率-约金20万元，合同期内空置及收租损失可能性极低，故空置和租金损失率取0%。
其他收入为押金所产生的利息。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》，合三 其它收入（元/m2） 0.18 同履约金 20 万元，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：其他收入＝11.95×1×
1.5%＝0.18（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费＝
四 运营费用（元/m2） 80.81
2.23+44.00+4.40+30.18＝80.81（元/m2）
是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支
1 管理费（元/m2） 2.23 付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入
的1%－2%计算。根据市场调查，本次评估按当
第26页序项目数值备注号地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的
1.5%计取，则：管理费＝（148.24+0.18）×1.5%
＝2.23（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%－2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置
2 维修费（元/m2） 44.00 单价为 2200－2500元/m2，通过对评估对象建筑
物特征分析，本次评估取 2200 元/m2；维修费按建筑物重置价2%计取，则：维修费＝2200×2%＝44.00（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而
向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。当地同类建筑物重置单价为2200－3 保险费（元/m2） 4.40 2500 元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，
本次评估取 2200 元/m2；按市场惯例以房屋重置价0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，
4 税费（元/m2） 30.18 计税基数为房地产年租金收入，则：税费＝
148.24/（1+9%）*（12%+10.08%）+148.24*0.1%
＝30.18（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入
五 净收益（元/m2） 67.61 －年运营费用＝148.24+0.18-80.81＝67.61（元/m2）根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场净收益变化趋势分六0.0%租赁合同》及租金调整补充协议，评估对象租赁析期内租金水平不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补偿取3.20%，管理风险补偿取1.6%，缺七报酬率6.32%
乏流动性补偿率取0.08%，投资优惠率0.06%，则：报酬率＝1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝
6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算公式选用和计算过
八 434 的价值为：V＝67.61/6.32%*（1-1/（1+6.32%）程（元/m2）^8.5）＝434（元/m2）
九 建筑面积（m2） 16739.07 证载产权面积
租赁合同期内收益租赁合同期内收益价值＝合同租期内收益单价×十7264756
价值建筑面积＝434×16739.07＝7264756（元）
*合同租期外收益价值
i、合同租期外剩余收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，于评估基准日房屋剩余使用年限为40.4年。评估对象所在土地终止日期为2050年5月5日，于评估基准日土地剩余使用年限为28.5年，根
第27页据孰短原则，本次评估总收益年限取土地剩余使用年限为28.5年。根据被评估
单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，纳入本次评估范围的安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层租期至2030年
4月30日，租期内收益年期按合同剩余租期取8.5年，合同租期外剩余收益年期为20年。
ii、租金收入租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
（i）经营方式本次评估采用出租型经营方式。
（ii）租金水平资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期外租金水平 25.04 元/m2·月（租金内涵：租金面积为建筑面积，租金于每月初支付，押金一般为一个季度房租，租赁价不含室内装修及家电设备，承租方负担物业费、水电费等；房屋出租方承担房屋租赁税费、管理费、维修费、保险费）。
本次评估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 310.63 元/m2·年。
（iii）租约限制
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场租金。
（iv）租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平。
（v）空置和租金损失
评估对象为大面积商场，区域内同类用房租赁情况一般。结合评估对象的实际情况，本次评估空置率取8%。
房地产出租时，出租人一般会要求承租人缴纳3个月的租金作为租赁保证金（押金），并且合同中写明在租赁期结束前1个月承租人预先行缴纳下租期租金，几乎完全避免收租损失发生，收租损失率取零。
综上，根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空置和收租损失率
第28页取8%。
iii、其它收入
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
iv、运营费用
运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
（i）管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（ii）维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（iii）保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元/m2，按市场惯例以房屋重置价
0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（iv）相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
（v）运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
v、净收益第29页年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算表》。
vi、变化趋势分析
根据当地同类房地产租赁市场租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约5%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评估对象未来收益期递增率为5%。
vii、报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
（i）市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
（ii）安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表序取值范取值结权重比分值取名称影响因素号围果例值
1无风险报酬率1.50%1.50%100%1.50%
0.75投资周期风险25%3.00
0.40退出损失风险10%4.00
0.75竞争能力风险25%3.00
2投资风险补偿率10%
0.60投资规模风险20%3.00
0.40收益稳定性风险10%4.00
0.30市场成熟度风险10%3.00
小计3.20%3.20100%
1.00管理难易程度25%4.00
1.00管理对价值的影响程度25%4.00
3管理负担补偿率4.00%
1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
第30页序取值范取值结权重比分值取名称影响因素号围果例值
小计1.60%4.00100%
是否处于活跃市场、自由
4缺乏流动性补偿4.00%0.20100%5.00
出售、受管制程度
小计0.08%0.20
投资带来的优惠0.16易于获得融资的优惠率50%8.00
52.00%
率0.16所得税抵扣的优惠率50%8.00
小计0.06%0.32
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺
报酬率6.32%
乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
viii、收益价值
将上述各项计算结果代入计算式 A1 1+ gV = [1-（ ）t
A 1
]+ t [1- ]
Y - g 1+Y Y (1+Y )t (1+Y )n-t
式中：V－收益价格；
A1－第一年净收益；
At－第 t 年净收益；
Y－报酬率（%）；
g－前 t 年年净收益逐年递增比率（%）；
n－未来可获收益的年限（年）。
收益法测算表序项目数值备注号
一收益期（年）20评估对象租赁期外剩余收益期为20年年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 285.78
310.63-24.85＝285.78（元/m2）
资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租
金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期
1 市场租金（元/m2） 25.04
外租金水平 25.04 元/m2·月，选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为310.63元
/m2*年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场
2租约限制租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套
3租赁面积16739.07内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平根据周边房地产租赁市场的调查了解同类物业空置
4空置和租金损失率24.85和租金损失一般在1个月左右，故本次评估空置和租
金损失率取8%其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租三 其它收入（元/m2） 1.13
赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，
第31页序项目数值备注号
利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：
其他收入＝25.04×1.5%×3＝1.13（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费＝
四 运营费用（元/m2） 110.88
4.30+44.00+4.40+58.18＝110.88（元/m2）
是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%
1 管理费（元/m2） 4.30 计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房
地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理费
＝（285.78+1.13）×1.5%＝4.30（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%-2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为2200-2400
2 维修费（元/m2） 44.00
元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取
2200 元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：维
修费＝2200×2%＝44（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。当地同类建筑物重置单价为 2200-2400元/m2，通
3 保险费（元/m2） 4.40
过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取2200元/m2；按市场惯例以房屋重置价 0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税
4 税费（元/m2） 58.18
基数为房地产年租金收入，则：税费＝285.78（/1+9%）
*（12%+10.08%）+285.78×0.1%＝58.18（元/m2）房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 176.03
运营费用＝285.78+1.13-110.88＝176.03（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约
3%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明
净收益变化趋势分
六5.0%显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用析
长期趋势法预期，确定评估对象未来10年净收益递增率为5%，以后每年净收益稳定在第10年的基础上保持不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补七报酬率6.32%偿取3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值为：V＝176.03/（6.32%-5%）*（1-（（1+5%）/公式选用和计算过
八2639（1+6.32%））^10）+（（176.03*（1+5%）（?10-1））程（元/m2）
（/6.32%*（1+6.32%）?10）*（1-1（/1+6.32%）?（20-10）））
＝2639（元/m2）
九 建筑面积（m2） 16739.07 证载产权面积
租赁合同期外收益租赁合同期外收益价值＝合同租期外收益单价×建筑十44174406价值（元）面积＝2639×16739.07＝44174406（元）
十租赁合同期外收益26238771折现值＝租赁合同期外收益价值/（1+6.32%）^8.5＝
第32页序项目数值备注号
一价值折现值（元）26238771（元）
根据上述计算可得，房地产收益总价=合同租期内收益价值+合同租期外收益价值 = 7264756 + 26238771=33503527 (元)，房地产收益单价 2002 元/m2。
*收益期末房产回收价值
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定，建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。基本公式如下：
房产回收价值＝房屋重置成本（增长率）已使用年限×1+×收益期末成新率×折现系数
根据 iFinD 公布的近十年固定资产投资价格指数平均增长率为 3.00%，本次评估以此确定增长率取值。
收益期末房产回收价值测算表序号项目参数备注
根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑
1重置成本2200
物特征分析，本次评估取 2200 元/m2取近十年福建省建筑安装工程投资价格指数平均增
2增长率3.00%
长率3%
3经济使用年限60年钢混结构非生产用房经济使用年限
4建成年月2014年11月产权证记载
5土地到期日2050年5月土地证记载
6已使用年限35.5年至收益期末房产已使用35.5年
7剩余使用年限24.5年至房产经济使用年限期末剩余使用年限24.5年
8成新率41%收益期末房产成新率41%
折现率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿
9折现率6.87%
率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率＝6.87%
10折现系数0.1505折现系数＝1/（1+6.87%）24.5＝0.1505
房产期末回收房产回收价值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使用
11388单价（元/m2） 年限×收益期末成新率×折现系数＝388（元/m2）
*房地产收益价值
房地产收益价值＝（房地产收益单价+房产期末回收单价）×建筑面积＝
（2002+388）×16739.07＝4000.64（万元）。根据上述方法测算安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面101号等
第33页27间沿街店面，租赁期内租金按80元/平方米，租赁期内租金按租金涨幅水平确
定为84.82元/平方米，测算过程如下：
收益法测算表（租赁期内）序项目数值备注号
一收益期（年）1.2评估对象租赁期外剩余收益期为1.2年年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 992.43
992.43-0=992.43（元/m2）
按合同平均租金 80元/m2·月，选用等额序列支付终值系
1 市场租金（元/m2） 80 数将月初支付当月租金换算成年末租金为 992.43元/m2*
年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场租
2租约限制金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建
3租赁面积65.48筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平
4空置和租金损失率0租赁期内
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率三 其它收入（元/m2） 3.60
按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：其他收入＝80×3×1.5%＝3.6（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费
四 运营费用（元/m2） 265.37
=14.94+44+4.4+202.03＝265.37（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%－2%计
1 管理费（元/m2） 14.94 算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产
年年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理费＝
（992.43+3.60）×1.5%＝14.94（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%-2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为 2200-2400 元/m2，
2 维修费（元/m2） 44.00
通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取2200元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：维修费＝
2200×2%＝44（元/m2）
是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险
公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。
当地同类建筑物重置单价为 2200-2400 元/m2，通过对评
3 保险费（元/m2） 4.40
估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200元/m2；按市场惯例以房屋重置价0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税
12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税基数为
4 税费（元/m2） 202.03 房地产年租金收入，则：税费＝992.43/(1+9%)*(12%+10.08%)+992.43*0.1%＝202.03（元/m2）
五 净收益（元/m2） 730.66 房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年运
第34页序项目数值备注号
营费用＝992.43+3.6-265.37＝730.66（元/m2）
根据被评估单位提供的租赁合同，评估对象租赁期内租六净收益变化趋势分析0.0%金水平不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补偿取七报酬率6.32%3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取
0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
公式选用和计算过程将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值八820（元/m2） 为：V=730.66/6.32%*(1-1/(1+6.32%)^1.2-)=820（元/m2）
九 建筑面积（m2） 65.48 证载产权面积
租赁合同期内收益价租赁合同期内收益价值＝合同租期内收益单价×建筑面十53694值（元）积＝820×65.48＝53694（元）
收益法测算表（租赁期外）序号项目数值备注
一收益期（年）27.3评估对象租赁期外剩余收益期为27.3年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 999.61
1052.22-52.61=999.61（元/m2）
资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租
金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场市场租金（元84.82月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期/m2） 外租金水平 84.82 元/m2·月，选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为1052.22元
/m2*年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场
2租约限制租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租
3租赁面积65.48面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积 65.48m2。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业空置空置和租金损
452.61和租金损失一般在0.5－1个月左右，故本次评估空置
失率
和租金损失率取5%。
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，三 其它收入（元/m2） 3.82
利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：
其他收入＝84.82×3×1.5%＝3.82（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费
四 运营费用（元/m2） 266.94
=15.05+44+4.4+203.49＝266.94（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%－
1 管理费（元/m2） 15.05 2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以
房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理
费＝（999.61+3.82）×1.5%＝15.05（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通
2 维修费（元/m2） 44.00 常按建筑物重置价的 1.5%－2.5%计算。根据当地目前
工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为2100－
第35页序号项目数值备注
2400 元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评
估取 2200元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：
维修费＝2200×2%＝44（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。当地同类建筑物重置单价为 2100－2400 元/m2，
3 保险费（元/m2） 4.40 通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元
/m2；保险费以房屋重置价 0.2%计取，则：保险费＝×0.2%＝4.4（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税基
4 税费（元/m2） 203.49 数 为 租 金 收 入 ， 则 ： 税 费 ＝
999.61/(1+9%)*(12%+10.08%)+999.61*0.1%＝203.49（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 736.49
运营费用＝999.61+3.82-266.94＝736.49（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约
3%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明
净收益变化趋势
六5.0%显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用分析
长期趋势法预期，确定评估对象未来10年净收益递增率为5%，以后每年净收益稳定在第10年的基础上保持不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补七报酬率6.32%偿取3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值为：
公式选用和计算八12955过程（元/m2） V=736.49/(6.32%-5%)*(1-((1+5%)/(1+6.32%))^10)+((73
6.49*(1+5%)^(10-1))/(6.32%*(1+6.32%)^10)*(1-1/(1+6.
32%)^(27.3-10)))=12955（元/m2）
九 建筑面积（m2） 65.48 证载产权面积
租赁合同期外收租赁合同期外收益价值＝合同租期外收益单价×建筑十848293
益价值（元）面积＝12955×65.48＝848293（元）租赁合同期外收
折现值＝租赁合同期外收益价值/（1+6.32%）^1.2＝十一益价值折现值788148
788148（元）
（元）
根据上述计算可得，房地产收益总价=合同租期内收益价值+合同租期外收益价值 =53694 +788148=841800 (元)，房地产收益单价 12856 元/m2房地产收益价值＝（房地产收益单价+房产期末回收单价）×建筑面积＝
12856 +388＝13244（元/m2）
房地产价格汇总如下：
第36页建筑面积
建筑物名称评估价值（元）
m2
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层16739.0740006400.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面101号65.48867200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面102号60.52801500.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面103号39.22519400.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面105号42.05556900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面106号43.41574900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面107号51.02675700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面108号49.51655700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面109号44.39587900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面110号41.31547100.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面111号129.251711800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面112号359.524761500.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面113号42.95568800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面115号50.65670800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面116号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面117号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面118号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面119号52.09689900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面120号27.28361300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面121号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面122号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面123号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面125号76.691015700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面126号49.88660600.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面127号53.17704200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面128号53.17704200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面129号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面130号55.14730300.00
合计18507.8863432600
3、厦门新华都购物广场有限公司持有的位于思明区演武路15-69号地下一
层 CS 室
（1）评估方法
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取
第37页决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*评估对象为所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。
*评估对象具有收益或潜在收益，理论上符合收益法的应用范围，但由于待估房地产为自用，周边类似商业租金案例较少，未来租金收益及风险量化难度较大，且评估对象剩余收益年限较短（土地剩余年限至2034年8月16日），故本次不采用收益法进行评估。
*评估对象周边房地产市场交易活跃，可以找到类似可比的交易案例，具备采用市场法评估的条件，故根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次选用市场法进行评估。
（2）评估测算过程
评估思路：思明区演武路 15-69 号地下一层 CS 室，因无与评估对象类似的地下一层大型商场市场交易实例，故本次评估设定评估对象楼宇一层沿街店面为比准店面（设定其建筑面积40㎡、沿演武路、层高4米、形状规则），再以其为基准对其他评估对象进行区位、实物状况调整，求取评估对象市场价值。
*选取可比实例
我们搜集了与评估对象同一供求范围内，在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，从搜集的交易实例中选取三个与价值时点相近且成交价格为正常市场价格的可比实例，各可比实例基本情况如下表：
可比实例基本情况表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
洪莲中路292-294号思明区文屏路77号之思明区西林东里
项目105单元十二后二153-158号03单元坐落思明区洪莲中路思明区文屏路思明区西林东里土地使用权类出让出让出让型用途商业商业商业建筑结构钢混钢混钢混
建筑面积（㎡）28.0733.5242.85室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）710000771000900000成交单价（元/25294.0023000.0021004.00第 38 页可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
洪莲中路292-294号思明区文屏路77号之思明区西林东里
项目105单元十二后二153-158号03单元
㎡）建成年份2007年2001年1999年成交日期2020年9月4日2020年1月7日2020年8月24日所处楼层地上一层地上一层地上一层交易情况正常交易正常交易正常交易付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清买卖双方各自负担税买卖双方各自负担税买卖双方各自负担税税费负担费费费资料来源市场调查市场调查市场调查可比实例的具体区位、实物、权益状况详见下文“可比实例比较因素条件说明”。
*建立比较基础
i、统一财产范围
主要指含有非房地产成分，带有债权债务的房地产及房地产的实物范围不同。
（i）统一室内二次装修
可比实例 A、B、C 与评估对象均为普通装修，故无须对其进行修正。
（ii）统一土地使用权类型
可比实例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，比较基础相同。
（iii）统一其他财产范围各可比实例均未设立法定优先受偿权，亦无其他债权债务及附属财产（如家具家电），与评估对象财产范围相同，已满足建立比较基础条件。
ii、统一付款方式
均为成交日期一次性付清，付款方式相同。
iii、统一融资条件
均为常规融资条件下的价格，融资条件相同。
iv、统一税费负担
可比实例 A、B、C 的税费均买卖双方各自负担税费，故不做调整。
v、统一计价单位
均采用人民币，货币单位为元，采用建筑面积单价（元/㎡），计价单位相同。
vi、建立价格可比基础后的单价建立比较基础表
第 39 页可比案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交单价（元/㎡）25294.0023000.0021004.00
室内二次装修（元/㎡）000
土地出让金（元/㎡）000
付款方式（元/㎡）000
融资条件（元/㎡）000
税费负担（元/㎡）000
计价单位（元/㎡）000
建立比较基础后价格（元/㎡）
252942300021004（取整）
*各可比实例与评估对象因素比较分析区位状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C坐落思明区演武路思明区洪莲中路思明区文屏路思明区西林东里
方位及位于演武卢西位于洪莲中路南位于文屏路北位于支路南侧，地段等 侧，属于B2 级商 侧，属于D3 级商 侧，属于B2 级商 属于 D2 级商服级服用地服用地服用地用地一面临街（临演一面临街（临洪一面临街（临文一面临街（临支武路），所临街莲中路），所临屏路），所临街路），所临街道道性质为主干街道性质为主干道性质为次干性质为主干道；
临街状道；无绿化带及道；无绿化带及道；无绿化带及无绿化带及停车
况停车场遮挡，店停车场遮挡，店停车场遮挡，店场遮挡，店面标面标高与道路标面标高与道路标面标高与道路标高与道路标高相
高相适宜，临街高相适宜，临街高相适宜，临街适宜，临街状况状况一般状况较优状况较优一般街道性综合型主干道交通型主干道交通型次干道交通型次干道质位所处楼地上一层地上一层地上一层地上一层置层
状朝向位位置较好（朝东）位置较好（朝北）位置较好（朝西）位置较好（朝北）况置位于区域商服中位于区域商服中位于区域商服中心区，周边有较心区，周边有较心区，周边有较多的沿街店面，多的沿街店面，多的沿街店面，分布有超市、购分布有超市、购分布有超市、购位处支路商业店
物中心、银行、物中心、银行、物中心、银行、面，商业聚集度商业繁
邮政营业网点等邮政营业网点等邮政营业网点等一般，整体商业华度
商业服务业，商商业服务业，商商业服务业，商氛围一般，商业业聚集度较高，业聚集度较高，业聚集度较高，繁华度略差日常人流量、车但整体商业氛围但整体商业氛围
流量较大、繁华一般，商业繁华一般，商业繁华程度较高度一般度一般商业类型和服务商业类型和服务商业类型和服务商业类型和服务消费群
品种较多，商业品种较多，商业品种较多，商业品种较多，商业体及人
辐射范围较大，辐射范围较大，辐射范围较大，辐射范围较大，流量消费档次中高消费档次中高消费档次中高消费档次中高
第 40 页项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C档，能够吸引来档，能够吸引来档，能够吸引来档，能够吸引来自周边区域的消自周边区域的消自周边区域的消自周边区域的消费群体，过往人费群体，过往人费群体，过往人费群体，过往人流量较大流量较大流量大流量大
周边有演武路、邻近有洪莲中邻近有西林东邻近有文屏路等
大学路等城市主路、洪莲路等城路、莲前西路等
城市主次干道，道路状次干道，路网较市主次干道，路城市主次干道，路网较密集，道况密集，道路状况网较密集，道路路网较密集，道路状况良好，道良好，道路通达状况良好，道路路状况良好，道路通达度较高度较高通达度较高路通达度较高出入可利用的公出入可利用的公出入可利用的公出入可利用的公共交通工具有公共交通工具有公共交通工具有公共交通工具有公
交车、出租车等。交车、出租车等。交车、出租车等。
交车、出租车等。
附近设有“厦大附近设有“洪莲附近设有“文屏附近设有“西林出入可西村”公交站点，中路”公交站点，山庄”公交站点，交东路”公交站点，利用交有多路公交车在有多路公交车在有多路公交车在通有少路公交车在
通工具此停靠，距离公此停靠，距离公此停靠，距离公状此停靠，距离公交站点较近，公交站点较近，公交站点较近，公况交站点有一定距交辐射范围较交辐射范围较交辐射范围较离，交通便捷度广，出租车过往广，出租车过往广，出租车过往一般频繁，交通便捷频繁，交通便捷频繁，交通便捷无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行交通管
街、车辆管制等街、车辆管制等街、车辆管制等街、车辆管制等制情况交通管制交通管制交通管制交通管制小区周边有大中小区周边有大中小区周边有大中小区周边有大中
型停车场，道路型停车场，道路型停车场，道路型停车场，道路停车方两侧有划线泊车两侧无划线泊车两侧无划线泊车两侧无划线泊车便程度位，停车方便程位，停车方便程位，停车方便程位，停车方便程度较高度较高度较高度较高宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达五通（即：通上五通（即：通上五通（即：通上五通（即：通上基础设水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通外施路、通电、通讯），路、通电、通讯），路、通电、通讯），路、通电、通讯），部城市基础设施较城市基础设施较城市基础设施较城市基础设施较配完善完善完善完善套附近有建设银行附近有中国银行附近有建设银行附近有建设银行设
等各银行网点，网点，中国电信网点，中国电信网点，中国电信施
中国电信（移动）（移动）营业网（移动）营业网（移动）营业网状公共服
营业网点，厦门点，莲前小学、点，厦门园林植点，厦门市金鸡况务设施
大学、厦门大学加州商业广场等物园、厦门警备亭中学、忠仑公医院等公共配套公共配套设施较区医院等公共配园等公共配套设设施较齐全齐全套设施较齐全施较齐全周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具
规模的生活区，规模的生活区，规模的生活区，规模的生活区，环
环境较整洁，无环境较整洁，无环境较整洁，无环境较整洁，无境自然环
空气、噪声、水、空气、噪声、水、空气、噪声、水、空气、噪声、水、状境固体废物等污固体废物等污固体废物等污固体废物等污况染，环境卫生状染，环境卫生状染，环境卫生状染，环境卫生状况较好况较好况较好况较好
第 41 页项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用
状况以住宅、商状况以住宅、商状况以住宅、商状况以住宅、商
人文环业为主，区域内业为主，区域内业为主，区域内业为主，区域内境居民素质较好、居民素质较好、居民素质较好、居民素质较好、
声誉较好，治安声誉较好，治安声誉较好，治安声誉较好，治安状况良好状况良好状况良好状况良好有大型公园分有大型公园分有大型公园分有大型公园分景观布，绿化景观较布，绿化景观较布，绿化景观较布，绿化景观较好好好好实物状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C楼宇档次商品房一层底商商品房一层底商商品房一层底商商品房一层底商结构质式钢混钢混钢混钢混
建筑式样普通，外建筑式样普通，外建筑式样普通，外建筑式样普通，外墙面为釉面砖，装墙面为釉面砖，装外观墙面刷涂料，装铝墙面刷涂料，装铝铝合金窗，外观一铝合金窗，外观一合金窗，外观一般合金窗，外观一般般般
建筑面积4028.0733.5242.85
层高 4m 4 4 4
水、电管线到位，水、电管线到位，水、电管线到位，水、电管线到位，消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、楼宇设施闭路等配套设施闭路等配套设施闭路等配套设施闭路等配套设施到位；配有独立卫到位；未配有独立到位；未配有独立到位；未配有独立生间卫生间卫生间卫生间拐角状况无拐角无拐角无拐角无拐角宽深比适宜适宜适宜适宜形状形状规则形状规则形状规则形状规则商业规模规模适中规模适中规模适中规模适中商业形象市场形象较好市场形象较好市场形象稍好市场形象较好共有分摊面积适共有分摊面积适共有分摊面积适共有分摊面积适公摊比例中中中中新旧程度2003年2007年2001年1999年配置专业物业公配置专业物业公配置专业物业公配置专业物业公
司提供物业管理，司提供物业管理，司提供物业管理，司提供物业管理，物业管理日常安防、保洁、日常安防、保洁、日常安防、保洁、日常安防、保洁、维修等管理服务维修等管理服务维修等管理服务维修等管理服务状况良好状况良好状况稍好状况良好权益状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用期剩余年限与评估剩余年限与评估剩余年限与评估基准限对象相当对象相当对象相当
不存在租赁、被不存在租赁、被不存在租赁、被不存在租赁、被他项权利限
占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、制查封等形式限制查封等形式限制查封等形式限制查封等形式限制
第42页权利情况，权属权利情况，权属权利情况，权属权利情况，权属清晰，权利未受清晰，权利未受清晰，权利未受清晰，权利未受限制限制限制限制
*比较因素的修正或调整
i、交易情况修正
由于可比实例 A、B、C 均为正常的成交价格，故不做修正，交易情况修正系数均为100/100。（采用的修正方法为百分率法）ii、市场状况调整
可比实例 A、B、C 成交日期与价值时点分别为 13 个月、21 个月，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间商业房地产市场价格较为稳定，其市场状况调整系数为100/100、100/100、100/100。（调整方法采用价格变动率法）
iii、房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
区位状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
方位及地段等级略差-2相似0相似0
临街状况相似0相似0略差-2
街道性质较差-5差-8差-8所处楼层相似0相似0相似0朝向位置相似0相似0相似0
商业繁华度较差-5较差-5差-8消费群体及人流量相似0相似0相似0道路状况相似0相似0相似0
出入可利用交通工具相似0相似0略差-2交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0
第 43 页可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0周围环境及景观相似0相似0相似0
合计100/88-12100/87-13100/80-20
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
实物状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值楼宇档次相似0相似0相似0结构质式相似0相似0相似0外观相似0相似0相似0
建筑面积略小+1相似0相似0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0拐角状况相似0相似0相似0宽深比相似0相似0相似0形状相似0相似0相似0商业规模相似0相似0相似0
商业形象相似0略差-2相似0公摊比例相似0相似0相似0
新旧程度略新+2略旧-1略旧-2
物业管理相似0略差-1相似0
合计100/103+3100/96-4100/98-2
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
第 44 页可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
*测算结果公式选用和计算过程
i、计算公式
比较单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×市场状况
调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
ii、比较单价的确定比较法测算过程表
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建立比较基础后单价（元/㎡）252942300021004
交易情况修正系数100/100100/100100/100
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/88100/87100/80
实物状况调整系数100/103100/96100/98
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比准单价（元/㎡）279062753826791
iii、比较价值的确定（比准店面）
可比实例的三个比较单价较接近，故以三者的简单算术平均数确定评估对象比较价值。即：
比较单价＝（27906+27538+26791）÷3＝27412（元/m2）。
iv、评估对象评估值的确定
比准店面与评估对象位于同一楼宇不同楼层，用途相同，考虑评估对象位处地下一层商场，本次评估先求取一层大型商场的单价再进行楼层系数调整，一层商场面积较大且不沿街，故对其进行面积系数修正-30%、临街距离系数修正-10%，另根据一层商场与地下一层商场的租金差异及销售单价一般差异系数，确定地下一层商场为一层大面积商场的55%，则评估单价为：
评估单价=27412×（1-30%-10%）×55%＝9046（元/m2）。
评估总价=9046×2660.74=24069054元，取整2406.9万元。
第45页4、漳州新华都购物广场有限公司持有的位于新玑广场地下一层至地上二层
商场以及新玑广场 B幢 101 等 5 套住宅房地产
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*由于成本法是注重均衡原理，现时商业、住宅房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本无法反映出其实际的市场价格，故不选用成本法。
*评估对象新玑广场地下一层至地上二层为大面积商业房地产，属于大型商场，当地房地产市场同类房地产交易不活跃，无类似房地产的近期成交实例，故本次评估不采用市场法，评估对象具有收益或潜在收益，符合收益法的应用范围，且未来增值预期收益及相关参数较易于量化，故本次评估选用收益法。
* 评估对象新玑广场 B 幢 101 等 5 套属住宅类房地产，当地房地产市场发育较充分，其同类房地产交易较活跃，可以查询到类似房地产的近期成交实例，故本次评估采用市场法
（2）商场评估测算过程（以一层商场为例）
*收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，建成年限为2002年，于评估基准日房屋剩余使用年限为41.2年。评估对象所在土地终止日期为2044年4月12日，于评估基准日土地剩余使用年限为22.5年，根据孰短原则，本次评估收益年限取房屋剩余使用年限为22.5年。
*租金收入租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
i、经营方式本次评估采用出租型经营方式。
ii、租金水平
第46页评估对象为自用房地产，根据资产评估专业人员对评估对象该区域类似房地产租金情况进行了市场调查，周边类似房地产月租金在 80-90 元/m2左右（租金内涵：租金面积为建筑面积，租金于每月初支付，押金一般为一个季度房租，租赁价不含室内装修及家电设备，承租方负担物业费、水电费等；房屋出租方承担房屋租赁税费、管理费、维修费、保险费）。则本次评估按总建筑面积计平均客观租金单价为 85 元/m2*月。
本次评估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 1055.83 元/m2·年。
iii、租约限制
评估对象一层沿街面小部分分割出租使用，合同租金与评估基准日的同类物业市场租金基本一致，且租期较短，故本次评估按无租约限制，评估采用的租金直接采用市场租金。
iv、租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积。
v、空置和租金损失
评估对象位于漳州市芗城区城市中心区域，区位状况较好，交通较便捷，外部配套设施较齐全，区域内同类用房租赁情况稍好，空置率一般。结合评估对象的实际情况，本次评估空置率取5%。
房地产出租时，出租人一般会要求承租人缴纳3个月的租金作为租赁保证金（押金），并且合同中写明在租赁期结束前1个月承租人预先行缴纳下租期租金，几乎完全避免收租损失发生，收租损失率取零。
综上，根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空置和收租损失率取5%。
*其它收入
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
*运营费用
运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
第 47 页i、管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
ii、维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2800 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
iii、保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2800 元/m2，按市场惯例以房屋重置价
0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
iv、相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
v、运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
*净收益年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算表》。
*变化趋势分析
根据当地同类房地产租赁市场近五年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约3%-5%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评估对象未来收益期递增率为3%。
第48页*报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
i、市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
ii、安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表取值范取值结序号名称影响因素权重比例分值取值围果无风险报酬
11.50%1.50%100%1.50%
率
0.75竞争能力风险25%3.00
0.50投资规模风险10%5.00
投资风险补1.00收益稳定性风险25%4.00
210%
偿率0.60市场成熟度风险20%3.00
0.30市场失衡的可能性风险10%3.00
0.20政策风险10%2.00
小计3.35%3.35100%
1.00管理难易程度25%4.00
管理负担补1.00管理对价值的影响程度25%4.00
34.00%
偿率1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
小计1.60%4.00100%
缺乏流动性是否处于活跃市场、自
44.00%0.24100%6.00
补偿由出售、受管制程度
小计0.10%0.24
投资带来的0.12易于获得融资的优惠率50%6.00
52.00%
优惠率0.12所得税抵扣的优惠率50%6.00
小计0.05%0.24
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺
报酬率6.5%
乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
*收益价值将上述各项计算结果代入计算式
第 49 页? nA ?1+ g ? ?
?1-???
R - g ?? ?1+ R ? ?V= ?
其中：V－收益法评估价值；A－房地产未来第一年期间收益；R－房地产报酬率；g－期间收益的年递增率；n－房地产收益期。
收益法测算表序项目数值备注号
评估对象为钢混结构非生产用房，截止评估基准日建一收益期（年）22.5年筑物剩余经济寿命为41.2年，土地剩余使用年限22.5年。根据熟短原则，评估对象收益期确定为22.5年租金收入（元年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其二1003.04/m2） 他收入＝1055.83-52.79=1003.04（元/m2）
本次评估综合考虑评估对象位置、面积大小、租赁情
况等因素，取市场客观租金为 85 元/m2·月。本次评市场租金（元11055.83估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相/m2）等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 1055.83 元/m2·年
2租约限制/无租约限制
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租
3租赁面积3157.04面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积。
根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空空置和租金损
452.79置和收租损失率取5%，则：空置和租金损失率＝
失率
1055.83×5%＝52.79（元/m2）
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租其它收入（元赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，三3.83/m2） 利率按价值时点银行一年期定期存款利率 1.5%，则：
其他收入＝85×3×1.5%＝3.83（元/m2）运营费用（元年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费四280.89/m2） =15.10+56+5.6+204.19=280.89（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的
1 管理费（元/m2） 15.10 1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯
例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：
管理费＝（1003.04+3.83）×1.5%＝15.10（元/m2）
是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工
2 维修费（元/m2） 56.00 程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次
评估取 2800 元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：维修费＝2800×2%＝56（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向
保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例
3 保险费（元/m2） 5.60 计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象
建筑物特征分析，本次评估取 2800 元/m2；按市场惯例以房屋重置价0.2%计取，则：保险费＝2800×0.2%
第50页序项目数值备注号
＝5.6（元/m2）
根据当地相关规定，一般纳税人出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，
4 税费（元/m2） 204.19
计税基数为房地产年租金收入，则：税费＝
110.43+92.76+1.0＝204.19（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 725.98
运营费用＝1003.04-280.89+3.83=725.98（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近五年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅净收益变化趋约2%－5%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，六3.00%
势分析明显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评估对象未来年净收益递增率为3%
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整七报酬率6.5%值法确定报酬率，报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的
优惠率＝6.5%
将上述各项计算结果代入上述收益法计算式：V＝公式选用和计
八10963725.98/(6.5%-3%)×(1-((1+3%)/(1+6.5%))^22.5)＝
算过程（元/m2）
10963(元/m2）
即：收益单价 10963 元/m2。
*收益期末房产回收价值
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定，建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。基本公式如下：
收益期末房屋建筑物价值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使用年限×收益期末成新率
收益期末房屋建筑物现值=收益期末房屋建筑物价值/（1+建筑物报酬率）收益期
根据 iFinD 公布的近十年固定资产投资价格指数平均增长率为 3.00%，本次评估以此确定增长率取值。
收益期末房产回收价值测算表序号项目参数备注
根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征
1重置成本2800分析，本次评估取 2800元/m2
第51页取近十年福建省建筑安装工程投资价格指数平均增长率
2增长率3.00%
3%
3经济使用年限60年钢混结构非生产用房经济使用年限
4建成年月2002年12月实勘调查
5土地到期日2044年4月土地证记载
6已使用年限41.2年至收益期末房产已使用41.2年
7剩余使用年限18.7年至房产经济使用年限期末剩余使用年限18.7年
8成新率31%收益期末房产成新率31%
9收益期22.5年按收益法收益期
折现率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+
10折现率7.05%
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率＝7.05%
收益期末建筑收益期末建筑物现值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使
11635
物现值用年限×收益期末成新率/（1+建筑物报酬率）收益期
评估单价（取整）＝房地产收益单价+收益期末房产回收价值
＝10963+635＝11598（元/m2）
评估总价=11598×3157.04=36615350元，取整3661.5万元。
（3）新玑广场 B 幢 102 号为例（固定资产—房屋建筑物评估明细表，序号
8）
*选取可比实例
我们搜集了与评估对象同一供求范围内，在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，从搜集的交易实例中选取三个与价值时点相近且成交价格为正常市场价格的可比实例，各可比实例基本情况如下表：
可比实例基本情况表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目华港翠园4幢503号新城花园16幢502号丽都花园9幢602号漳州市芗城区水仙大漳州市芗城区丹霞路漳州市芗城区建元路坐落街南侧108号以北土地使用权类型出让出让出让用途住宅住宅住宅建筑结构钢混钢混钢混
建筑面积（㎡）123.04115.42105.68室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）131380012031001090700成交单价（元/
10678.0010424.0010321.00
㎡）成交日期2020年12月23日2021年5月6日2021年3月25日
所处楼层/总层
5/85/96/9
数建成年份2002年2000年2007年交易情况正常交易正常交易正常交易
第 52 页可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目华港翠园4幢503号新城花园16幢502号丽都花园9幢602号付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清税费负担卖方实收卖方实收卖方实收资料来源市场调查市场调查市场调查可比实例的具体区位、实物、权益状况详见下文“区位状况比较因素条件说明表”、“实物状况比较因素条件说明表”、“权益状况比较因素条件说明表”。
*建立比较基础
i、统一财产范围
主要指含有非房地产成分，带有债权债务的房地产及房地产的实物范围不同。
（i）统一室内二次装修
评估对象室内为初级装修，可比实例 A、B、C 室内为初级装修，不做调整。
（ii）统一土地使用权类型
可比实例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，比较基础相同。
（iii）统一其他财产范围各可比实例均未设立法定优先受偿权，亦无其他债权债务及附属财产（如家具家电），与评估对象财产范围相同，已满足建立比较基础条件。
ii、统一付款方式
均为成交日期一次性付清，付款方式相同。
iii、统一融资条件
均为常规融资条件下的价格，融资条件相同。
iv、统一税费负担
可比实例 A、B、C 的税费均由买方支付，应将可比实例 A、B、C 的成交价格调整为买卖双方各自缴纳交易税费下的正常价格，正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比例），根据市场调查了解卖方应缴的税费主要有增值税及附加、个人所得税等，结合评估师的经验判断，本次评估税费比率取
5%。则：
可比实例 A 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10678＝562（元/㎡）；
可比实例 B 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10424＝549（元/㎡）；
可比实例 C 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10321＝543（元/㎡）。
v、统一计价单位
第53页均采用人民币，货币单位为元，采用建筑面积单价（元/㎡），计价单位相同。
vi、建立价格可比基础后的单价建立比较基础表
可比案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交单价（元/㎡）10678.0010424.0010321.00
室内二次装修（元/㎡）000
土地出让金（元/㎡）000
付款方式（元/㎡）000
融资条件（元/㎡）000
税费负担（元/㎡）+562+549+543
计价单位（元/㎡）000建立比较基础后价格112401097310864（*元各/㎡可）比实例与评估对象因素比较分析区位状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C漳州市芗城区胜漳州市芗城区水漳州市芗城区丹漳州市芗城区建坐落利西路仙大街南侧霞路108号元路以北位于漳州市芗城位于漳州市芗城位于漳州市芗城位于漳州市芗城区，胜利西路北区，东通丹霞路、区，东通九龙大区，东通丹霞路、地段侧、大通北路西西通元光南路，属道、西通丹霞路，西通元光南路，属等级侧，属于漳州市于漳州市区一级属于漳州市区一于漳州市区一级区一级住宅用住宅用地，方位较级住宅用地，方位住宅用地，方位较位地，方位较好好较好好置
楼幢临小区道路，楼临小区道路，楼宇临小区道路，楼宇临小区道路，楼宇状位置宇位置一般位置一般位置一般位置一般况楼层
（自然层/3/85/85/96/9总层
数）
楼宇呈条状布楼宇呈条状布局，楼宇呈条状布局，楼宇呈条状布局，朝向局，南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向临近胜利西路、临近有丹霞路、水临近有丹霞路、水临近有丹霞路、建大通北路等主次仙大街等主次干仙大街等主次干元路等主次干道道路干道构成其对外道构成其对外交道构成其对外交构成其对外交通状况
交通路网，道路通路网，道路状况通路网，道路状况路网，道路状况较状况较为通畅较为通畅较为通畅为通畅交出入通附近设有多路公附近设有多路公附近设有多路公附近设有多路公可利
状交车经过，出租交车经过，出租车交车经过，出租车交车经过，出租车用交
况车过往较频繁，过往较频繁，交通过往较频繁，交通过往较频繁，交通通工交通较便捷较便捷较便捷较便捷具
交通无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行
管制街、车辆管制等街、车辆管制等交街、车辆管制等交街、车辆管制等交情况交通管制通管制通管制通管制
第 54 页项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C小区周边大中型小区周边大中型小区周边大中型小区周边大中型
停车停车场，道路两停车场，道路两侧停车场，道路两侧停车场，道路两侧方便侧无划线泊车
无划线泊车位，停无划线泊车位，停无划线泊车位，停程度位，停车方便程车方便程度较高车方便程度较高车方便程度较高度较高宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达六通（即：通上六通（即：通上水、六通（即：通上水、六通（即：通上水、基础水、通下水、通通下水、通路、通通下水、通路、通通下水、通路、通
外设施路、通电、通讯、电、通讯、通煤电、通讯、通煤电、通讯、通煤部通煤气），城市气），城市基础设气），城市基础设气），城市基础设配基础设施较完善施较完善施较完善施较完善套附近有农商银行附近有农商银行附近有中信银行附近有建设银行设网点，新城小学、网点，新城小学、网点，新城小学、网点，漳州市政施漳州市客运中心漳州市客运中心漳州市客运中心
公共府、漳州市医院、
状站、闽南商业城批站、闽南商业城批站、闽南商业城批
服务漳州一中等，公况发市场、新城综合发市场、新城综合发市场、新城综合设施共配套设施齐
大市场等，公共配大市场等，公共配大市场等，公共配全，居住生活条套设施较齐全，居套设施较齐全，居套设施较齐全，居件便利住生活条件便利住生活条件便利住生活条件便利周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具
规模的生活区，规模的生活区，环规模的生活区，环规模的生活区，环环境较整洁，无自然境较整洁，无空境较整洁，无空境较整洁，无空空气、噪声、水、
环境气、噪声、水、固气、噪声、水、固气、噪声、水、固固体废物等污
体废物等污染，环体废物等污染，环体废物等污染，环染，环境卫生状境卫生状况较好境卫生状况较好境卫生状况较好环况较好境周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用
状状况以住宅、商
状况以住宅、商业状况以住宅、商业状况以住宅、商业
况人文业为主，区域内为主，区域内居民为主，区域内居民为主，区域内居民环境居民素质较好、
素质较好、声誉较素质较好、声誉较素质较好、声誉较
声誉较好，治安好，治安状况良好好，治安状况良好好，治安状况良好状况良好周边无大型公园周边无大型公园周边无大型公园周边无大型公园
景观分布，绿化景观分布，绿化景观一分布，绿化景观一分布，绿化景观一一般般般般实物状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C小区无特别品牌小区无特别品牌小区无特别品牌小区无特别品牌小区品牌与档优势，小区品牌优势，小区品牌优势，小区品牌优势，小区品牌次及档次一般及档次一般及档次一般及档次一般小区无配套特殊小区无配套特殊小区无配套特殊小区无配套特殊设施；有地面停设施；有地面停设施；有地面停设施；有地面停
小区配套设施车位，停车位数车位，停车位数车位，停车位数车位，停车位数量一般，车位配量一般，车位配量一般，车位配量一般，车位配比一般比一般比一般比一般
小区内有草坪、小区内有草坪、小区内有草坪、小区内有草坪、
小区环境花圃、景观树等，花圃、景观树等，花圃、景观树等，花圃、景观树等，绿化面积及绿化绿化面积及绿化绿化面积及绿化绿化面积及绿化
第 55 页项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C率一般，空气质率一般，空气质率一般，空气质率一般，空气质量和卫生情况一量和卫生情况一量和卫生情况一量和卫生情况一般，周围噪音影般，周围噪音影般，周围噪音影般，周围噪音影响程度一般响程度一般响程度一般响程度一般建筑结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构
建筑面积（㎡）135.96123.04115.42105.68
赠送面积（㎡）无赠送面积无赠送面积无赠送面积无赠送面积层高（m） 2.8 2.8 2.8 2.8
楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、
不通温泉，给排不通温泉，给排不通温泉，给排不通温泉，给排设备设施水、电气、通讯、水、电气、通讯、水、电气、通讯、水、电气、通讯、
网络、管道燃气网络、管道燃气网络、管道燃气网络、管道燃气等设施齐全等设施齐全等设施齐全等设施齐全空间布局平面布局好平面布局好平面布局好平面布局好外观外观一般外观一般外观一般外观一般
居住用房，功能居住用房，功能居住用房，功能居住用房，功能配套、使用舒适，配套、使用舒适，配套、使用舒适，配套、使用舒适，得房率、空间利得房率、空间利得房率、空间利得房率、空间利
建筑功能用率高，防水、用率高，防水、用率高，防水、用率高，防水、保温、隔热、隔保温、隔热、隔保温、隔热、隔保温、隔热、隔
声效果较好，通声效果较好，通声效果较好，通声效果较好，通风、采光较好风、采光较好风、采光较好风、采光较好建成年份2002年2002年2000年2007年物业管理一般相似相似相似个别景观一般一般一般一般权益状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用设定使用权期限设定使用权期限设定使用权期限设定使用权期限
期限届满，自动续期届满，自动续期届满，自动续期届满，自动续期不存在租赁、被占不存在租赁、被占不存在租赁、被占不存在租赁、被占
用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查他项权利封等形式限制权封等形式限制权封等形式限制权封等形式限制权限制利情况，权属清利情况，权属清利情况，权属清利情况，权属清晰，权利未受限制晰，权利未受限制晰，权利未受限制晰，权利未受限制*、各种因素的修正或调整
i、交易情况修正
由于可比实例 A、B、C 均为正常的成交价格，故不做修正，交易情况修正系数均为100/100。（采用的修正方法为百分率法）ii、市场状况调整
可比实例 A、B、C 成交日期与价值时点距离一年以内，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间房地产市场价格平稳，故无需进行市场
第56页状况调整，其市场状况调整系数均为100/100。（调整方法采用价格变动率法）
iii、房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次，各比较因素的级差范围在2%-5%区间，最终确定相应的指数。
区位状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值方位及地段等级相果似0相似0相似0楼幢位置相似0相似0相似0楼层（自然层/总层数）相似0相似0略差-2朝向及位置相似0相似0相似0道路状况相似0相似0相似0出入可利用交通工具相似0相似0相似0交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0自然环境相似0相似0相似0人文环境相似0相似0相似0景观相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/98-2
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次，各比较因素的级差范围在2%-5%区间，最终确定相应的指数。
实物状况调整系数表
第 57 页可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值小区品牌与档次相似0相似0相似0小区配套设施相似0相似0相似0小区环境景观相似0相似0相似0建筑结构相似0相似0相似0
建筑面积相似0相似0略小+2赠送面积相似0相似0相似0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0空间布局相似0相似0相似0外观相似0相似0相似0
新旧程度相似0略旧-2稍新+5物业管理相似0相似0相似0个别景观相似0相似0相似0
合计100/1000100/98-2100/107+7
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
*测算结果公式选用和计算过程
i、选取直接比较法的理由
由于评估对象为常见单一的房地产，而且有较多的与之相类似的房地产可比实例，不必要通过设定一种“标准房地产”来进行比较调整，可以直接以评估对象状况为基准，将各可比实例状况与评估对象状况的逐个因素进行直接比较与调整，这种路径也比较便捷与准确，所以选择直接比较调整路径。
ii、计算公式
比较单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×市场状况
第58页调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
iii、比较单价的确定比较法测算过程表
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建立比较基础后单价（元/㎡）112401097310864
交易情况修正系数100/100100/100100/100
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/100100/100100/98
实物状况调整系数100/100100/98100/107
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比准单价（元/㎡）112401119710360
iv、比较价值的确定
可比实例的三个比较单价较接近，故以三者的简单算术平均数确定评估对象比较价值，即：
评估单价=（11240+11197+10360）÷3＝10932（元/m2）。
评估总价=10932×135.96=1486315元，取整148.6万元。
5、三明新华都物流配送有限公司持有的位于沙县虬江水东路179号的房屋
建筑物（不含土地）
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
不选用收益法理由：评估对象为自建自用房屋建筑物，当地类似房地产一般由业主企业自用，租赁实例缺乏，无法有效测算其市场客观租金，故本次评估不选用收益法。
不选用比较法理由：评估对象属于仓储类房地产，当地房地产市场类似房地产交易实例较少，难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例，无法选用比较法进行评估。
第59页本次评估选用的评估方法及理由：由于评估对象属于仓储类房地产，当地同
类房地产一般由业主企业自建自用，不以转让、出租获取收益为投资目的，同时自行开发该类房地产的各项成本稳定，其价值与成本的关联度较高，且可以搜集到相应的建安费用资料，故本次评估选用成本法。
根据主要建筑物根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算重置全价，并按建筑物经济使用年限和现场勘察综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
评估净值＝重置全价×成新率
重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
对于建筑类资产采用打分法成新率和年限成新率综合确定成新率
（2）评估测算过程（以仓储建筑物为例）
资产概况：仓储，单层钢结构，2012年4月建成启用，已取得闽（2018）沙县不动产权第0008288号《不动产权证书》，证载权利人为三明新华都物流配送有限公司，建筑面积 11897.63m2，层高约 13.5m，宗地上所有建筑（包括仓储、办公楼、加工中心等）账面原值63839310.08元，账面净值51381360.63元。
钢筋砼桩基础，型钢柱承重，外墙压型钢板围护，室内敞开式布局。现场勘查，整体外观较新，建筑使用状况良好，房屋建筑物结构有足够承载力，未见不均匀沉降，门窗目测无形变，墙面积天棚未见变形，通风状况良好，电气照明无故障，上下水畅通，管道外观未见锈蚀、渗漏现象，能够满足日常经营需要。
重置全价的确定
i、建安工程造价的计算
本次评估根据被评估单位提供的建筑物入账决（结）算资料，同时参照近期当地同类建筑物的造价指标，结合被评估建筑物的实际情况对其进行调整，并套用《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（FJYD-101-2017）、《福建省构筑物工程预算定额》（ FJYD-102-2017 ）、《福建省装配式建筑工程预算定额》
（FJYD-103-2017）、《福建省通用安装工程预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《福建省市政工程预算定额（》FJYD-401-2017～FJYD-409-2017）、
《福建省建筑安装工程费用定额》（2017版）、福建省建设厅公布的定额调整、
人工单价调整文件、《福建工程造价信息》等建安工程造价相关资料等，测算房屋建筑物的直接工程费，并在此基础上测算出该工程的建筑安装工程造价，计算
第60页过程详见下表。被评估单位为一般纳税人，故本次评估价值不含税。
建筑工程费用计算表
金额单位：人民币元序号费用名称费率计算方法费用金额Σ（（定额（工日消耗量