新华都:安信证券股份有限公司关于深圳证券交易所《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》之专项核查意见

安信证券股份有限公司
关于
深圳证券交易所
《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》
之专项核查意见独立财务顾问
二〇二二年三月
1深圳证券交易所上市公司管理一部：
贵所于2022年2月28日下发了《关于对新华都购物广场股份有限公司的重组问询函》（非许可类重组问询函〔2022〕第3号）（以下简称“《问询函》”）。
安信证券股份有限公司（以下简称“安信证券”、“独立财务顾问”）作为本次
交易的独立财务顾问，会同上市公司及其他相关中介机构，就《问询函》所列问题进行了认真核查和逐项落实，并对《新华都购物广场股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》（以下简称“《报告书》”）等相关文件进行了
相应的补充和完善，现根据《问询函》中的有关问题出具如下核查意见：
如无特别说明，本核查意见中所述的词语或简称均与《报告书》中的“释义”所定义的词语或简称具有相同的涵义。
本核查意见中数值若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
2目录
问题一...................................................4
问题二...................................................9
问题三..................................................26
问题四..................................................32
问题五..................................................40
问题六..................................................44
问题七..................................................56
问题八.................................................129
问题九.................................................133
问题十.................................................136
问题十一................................................138
问题十五................................................143
3问题一2021年11月24日，你公司披露《关于筹划重大资产出售暨公开征集意向受让方的提示性公告》显示，你公司拟出售目前零售业务涉及的以下全部11家全资子公司及1家参股公司新华都（福建）物流有限公司（以下简称“福建物流”）（公司持股5%），不进行单独出售。报告书显示，你公司本次交易标的不包括福建物流5%的股权。请你公司：
（1）结合福建物流报告期内的经营情况，说明本次交易标的中剔除该标的
股权的具体原因，是否存在违反你公司前期筹划公开征集受让方有关约定情形，进而导致对本次交易构成实质性障碍；
（2）结合你公司目前互联网营销业务及标的公司零售业务销售产品的范围，分析说明本次交易完成后是否会新增你公司与控股股东的同业竞争；
（3）请独立财务顾问核查并发表明确意见。
【回复】
一、结合福建物流报告期内的经营情况，说明本次交易标的中剔除该标的
股权的具体原因是否存在违反你公司前期筹划公开征集受让方有关约定情形，进而导致对本次交易构成实质性障碍
本次交易标的中剔除福建物流系因其他在册股东对福建物流5%股权拥有法
定优先购买权，在评估值尚未确定的情况下其无法确定是否行使优先购买权，为了推进本次重大资产出售进程，本次交易标的中不包含福建物流5%股权。
福建物流拟从事物流配送服务，报告期内尚未开展实际经营，无营业收入，截至2021年10月31日，公司持有的福建物流5%股权按其他权益工具投资列示，账面价值为651.55万元。公司持有该项投资是为了完善公司物流配送体系和整合供应链，降低物流成本。福建物流系公司持股5%、第一创建投资（深圳）有限公司（以下简称“第一创建”）持股95%的有限责任公司。根据《公司法》第七十一条第二款和第三款的规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经
4股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主
张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
因为本次重大资产出售属于内幕信息，公司于2021年11月25日披露《关于筹划重大资产出售暨公开征集意向受让方的提示性公告》后开始与第一创建沟通协商。但第一创建表示在评估值尚未确定的情况下其无法确定是否行使优先购买权。为推进本次重大资产出售进程，公司决定保留福建物流5%股权，本次交易标的不包括福建物流5%股权。
公司在《关于筹划重大资产出售暨公开征集意向受让方的提示性公告》中披露：“公司零售业务涉及以下全部11家全资子公司及1家参股公司，不进行单独出售：泉州新华都购物广场有限公司、……、新华都（福建）物流有限公司（公司持股5%）”、“本次交易尚处于筹划阶段，本次交易相关事项尚存在不确定性。”上述提示性公告内容不构成公司对意向受让方的承诺。截至评估基准日2021年10月31日，福建物流5%股权的账面价值占本次重组交易价格的比例为1.65%，
不会对本次交易构成实质性影响。
综上所述，公司为了推进本次重大资产出售进程，将福建物流5%股权从交易标的中剔除，不存在违反公司前期筹划公开征集受让方有关约定的情形，不会导致对本次交易构成实质性障碍。
二、结合你公司目前互联网营销业务及标的公司零售业务销售产品的范围，分析说明本次交易完成后是否会新增你公司与控股股东的同业竞争
本次交易完成后，上市公司的主营业务变更为互联网营销业务，控股股东收购标的公司后主营业务将新增零售业务。
（一）行业归属不同
根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》，出售标的公司经营的零售业务属于“批发和零售业中的零售业”（F52），上市公司保留的互联网营销业务属于“互联网和相关服务”（I64）。
5（二）历史沿革、资产、人员不存在交叉
标的公司均由上市公司设立；核心资产为零售业务相关资产，包括门店、货架、收银设备等；人员以门店销售、业务人员为主。
互联网营销业务久爱系公司（即久爱致和（北京）科技有限公司、久爱（天津）科技发展有限公司、泸州聚酒致和电子商务有限公司及其各自子公司）由上
市公司于2016年收购，收购前股东为倪国涛等自然人，与上市公司及控股股东无关联关系；核心资产为人员、品牌商的业务授权；久爱系公司人员以电商运营
人员为主，上市公司除委派专职财务人员外，久爱系公司人员与零售板块业务人员不存在交叉。
（三）主营业务不同业务类具体业
业务内容销售产品/提供服务型务项目
零售业超市、百为下游个人消费者和企业消费者提供商上万品类，包括食品、务货业务品零售服务生鲜、日用品、百货等
在获得品牌方授权后，向电商平台（B2B）全渠道酒水、日化品、母婴用
销售品牌方的产品，或通过该等平台设立销售品
网店向消费者（B2C）销售品牌方的产品
电商运营服务以效果营销为核心，为客户互联网
提供行业数据研究、互联网品牌定位、平营销业
台搭建、营销及活动策划、数字营销、营务电商运
销执行与效果监测、运营数据分析、产品电商运营服务营服务
优化建议、产品运营、运营管理、供应链
管理等在内的一站式电商服务，促进客户产品线上销售
主要客户、供应商、销售渠道、地域不同：
业务主要客户供应商销售渠道地域品牌方的各级代零售业务个人消费者线下门店福建省为主理互联网营销
京东、天猫、唯品
业务——全品牌方电商平台全国会等大型电商平台渠道销售
零售业务主要为 to C 业务，直接面向个人消费者，销售的产品上万种，包括食品、生鲜、日用品、百货等。
互联网营销业务——全渠道销售的核心业务为 to B 业务，主要客户为大型电商平台，2021 年 1-10 月 to B 的销售收入占全渠道销售收入的 78%左右。公司互联网营销业务需与品牌方通过签订合同的形式获得授权，授权后方能对外销
6售。互联网营销业务合作的品牌包括泸州老窖、山西汾酒、云南白药、青岛啤酒等，获得授权的品类包括酒水、牙膏、洗发水、母婴用品等。互联网营销业务——全渠道销售目前不涉及生鲜、百货品类。
互联网营销业务——全渠道销售业务销售的商品为畅销的酒水、日化及母婴用品，零售业务作为品类齐全的综合商超亦销售上述畅销商品，2021年度零售业务重叠商品销售金额约2100万元，占互联网营销业务—全渠道销售业务收入的比例约1%，占比很小。且两类业务对应的客户、供应商、销售渠道均不同，不存在依赖关系，不会造成同业竞争。以零售业务和互联网营销业务均销售的泸州老窖白酒为例：
业务主要客户供应商销售渠道福建加一科贸易有限公零售业务个人消费者线下门店司
互联网营销业务京东、天猫等大型电商平泸州老窖电子商务股份电商平台
——全渠道销售台有限公司
公司零售业务和互联网营销业务主要客户或销售、采购渠道相互独立，均各自面向市场独立经营，不存在依赖关系。
综上所述，互联网营销业务——全渠道销售的品类只能是取得品牌直接授权的商品，集中在酒水、牙膏、洗发水、母婴用品，而零售销售的品类繁多，包括食品、生鲜、日用品、百货等，无需品牌商授权，向各级代理采购；互联网营销目前的核心业务为 to B 业务，主要客户为大型电商平台，零售业务为 to C 业务，直接面向个人消费者；互联网营销业务和零售业务主要客户或销售、采购渠道相互独立，均各自面向市场独立经营。因此本次交易完成后不会新增公司与控股股东的同业竞争。
三、请独立财务顾问核查并发表明确意见
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
1、查阅了公司《关于筹划重大资产出售暨公开征集意向受让方的提示性公告》、福建物流《公司章程》、福建物流报告期审计报告/财务报表、第一创建
出具的说明、与意向受让方的沟通记录；
2、核查零售业务销售的商品与互联网营销业务存在重叠的情况；
73、针对存在重叠的销售商品，查阅了互联网营销业务和零售业务的采购合
同、互联网营销业务与主要客户的销售合同、获得的品牌授权。
（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
1、本次交易标的中剔除福建物流系因其他在册股东对福建物流5%股权拥有
法定优先购买权，在评估值尚未确定的情况下其无法确定是否行使优先购买权，为了尽快推进本次重大资产出售，因此交易标的中不再包含福建物流5%股权。
不存在违反公司前期筹划公开征集受让方有关约定的情形，不会导致对本次交易构成实质性障碍。
2、互联网营销业务——全渠道销售业务销售的商品为畅销的酒水、日化及
母婴用品，零售业务作为品类齐全的综合商超亦销售上述畅销商品，2021年度零售业务重叠商品销售金额占互联网营销业务——全渠道销售业务收入的比例约1%，占比很小；互联网营销业务和零售业务主要客户或销售、采购渠道相互独立，均各自面向市场独立经营。因此本次交易完成后不会新增公司与控股股东的同业竞争。
8问题二
报告书显示，天健会计师事务所（特殊普通合伙）对标的公司2019年度、
2020年度、2021年1-10月的模拟合并财务报表进行审计并出具了天健审
[2022]13-1号《审计报告》，模拟合并后，标的公司在2019年度、2020年度、
2021年1-10月的合并净利润分别为-17126.26万元、9699.71万元、-7064.99万元，经营活动产生的现金流量净额分别为-15194.58万元、-14141.20万元、
26140.14万元，筹资活动产生的现金流量净额分别为-22.84万元、13438.31万
元、-26555.08万元。请你公司：
（1）补充披露上述11家全资子公司报告期内单体报表的主要财务数据，以
及各标的公司的具体评估情况，请评估机构结合对上述11家标的公司的评估过程，说明对11家标的公司进行整体评估的原因和合规性；
（2）结合各标的公司的盈利情况，说明你公司本次整体出售上述11家标的公司的原因和合理性；
（3）分别说明标的公司在过去三年净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净额波动较大的原因及合理性；
（4）请独立财务顾问和会计师核查并发表明确意见。
【回复】
一、补充披露上述11家全资子公司报告期内单体报表的主要财务数据，以
及各标的公司的具体评估情况，请评估机构结合对上述11家标的公司的评估过程，说明对11家标的公司进行整体评估的原因和合规性
（一）11家全资子公司报告期内单体报表的主要财务数据
单位：万元
2021年10月31日2020年12月31日2019年12月31日
标的公司项目
/2021年1-10月/2020年度/2019年度
总资产110941.0568533.7270028.71
净资产22281.9220116.508612.12
泉州新华都购物营业收入138536.42195651.14220468.81
广场有限公司净利润2137.9311477.89-5849.01经营活动产生的
3526.42888.46272.67
现金流量净额
9总资产17157.9813508.1913993.37
净资产364.581138.75663.92
漳州新华都百货营业收入41499.0055842.8270615.43
有限责任公司净利润-787.45461.58-1541.98经营活动产生的
543.55-348.28-1818.48
现金流量净额
总资产8976.285177.936629.07
净资产236.57846.00373.67
江西新华都购物营业收入13027.7414384.4619121.64
广场有限公司净利润-609.43472.33-1525.19经营活动产生的
492.90-33.80428.23
现金流量净额
总资产36262.4422287.5723082.58
净资产8541.0010181.6510957.98
厦门新华都购物营业收入42121.3956582.9662610.72
广场有限公司净利润-1640.65-776.33-1863.25经营活动产生的
1634.37-232.42-8992.90
现金流量净额
总资产48041.8751391.6245826.38
净资产5684.248208.658983.78
福建新华都综合营业收入56923.8688955.95155632.87
百货有限公司净利润-2567.54-818.18948.66经营活动产生的
17311.74-13946.61-4647.87
现金流量净额
总资产4303.022107.342277.54
净资产-5884.63-5486.11-5286.80
宁德新华都购物营业收入6453.287933.248299.02
广场有限公司净利润-398.52-199.31-2006.07经营活动产生的
395.24-90.09-79.37
现金流量净额
总资产6481.916336.197156.14
净资产-1288.62-551.74-745.72
三明新华都购物营业收入12642.1518416.5622930.14
广场有限公司净利润-736.88193.98-2006.93经营活动产生的
72.03-134.80-416.88
现金流量净额
总资产14643.716839.647944.43
净资产-4941.49-3588.41-3123.65
龙岩新华都购物营业收入23647.0729815.3429045.65
广场有限公司净利润-1353.08-464.76-3628.07经营活动产生的
1163.25-320.49324.83
现金流量净额
10总资产4285.182340.722858.65
净资产-1733.13-1490.26-1640.52
南平新华都购物营业收入9711.4112490.6213341.22
广场有限公司净利润-242.87150.26-1848.69经营活动产生的
506.94-26.81-35.87
现金流量净额
总资产7341.537469.387652.76
净资产6354.236587.076731.98
三明新华都物流营业收入121.29160.371633.31
配送有限公司净利润-232.84-144.91-419.90经营活动产生的
8.5322.18-108.96
现金流量净额
总资产5651.371992.522071.98
净资产-1884.98-1252.07-600.29
赣州新华都购物营业收入3601.514190.605157.41
广场有限公司净利润-633.62-653.44-651.35经营活动产生的
485.1781.4544.17
现金流量净额
注：2021年1-10月标的公司财务数据经审计，天健会计师出具了模拟合并主体的审计报告
（二）各标的公司的具体评估情况
2021年10月末，标的公司净资产评估情况如下所示：
单位：万元增值率
标的公司账面价值（注）评估价值增减值
（%）
泉州新华都购物广场有限公司18973.4819273.17299.691.58
漳州新华都百货有限责任公司351.417164.596813.181938.78
江西新华都购物广场有限公司95.74168.9373.1976.45
厦门新华都购物广场有限公司9052.6410251.801199.1513.25福建新华都综合百货有限公司（含长-359.301241.841601.14-445.63投宁德新华都购物广场有限公司）
三明新华都购物广场有限公司-1282.251806.343088.60240.87
龙岩新华都购物广场有限公司-4271.49-4184.4187.082.04
南平新华都购物广场有限公司-1468.35-1315.26153.1010.43
三明新华都物流配送有限公司6330.186690.38360.205.69
赣州新华都购物广场有限公司-1671.36-1661.589.78-0.59
注：此处账面价值为模拟合并口径下子公司抵消内部往来后的数据本次评估范围11家标的公司的主要资产为流动资产、固定资产（设备和房屋建筑物）、使用权资产、无形资产和长期待摊费用等，各资产和负债评估过程
11具体如下：
类别科目名称具体评估过程
流动资产货币资金根据银行询证函和余额对账单与账表核对，以核实后账面价值确定评估值。
应收账款、预付账参考企业会计计提坏账准备的政策，确定预计风险损失，款、其他应收款等同时坏账准备评估为零，确定评估值。
存货（原材料、包对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的外购包装物和产成品）装物，以核实后账面价值确定评估值；对于原材料、产成品，根据销售价格扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，确定评估值。
其他流动资产以核实后账面价值确定评估值。
固定资产房屋建筑物按照持续使用原则，结合评估对象建筑类资产特点和收集资料情况，采用收益法或市场法或成本法进行评估。具体详见问题七。
设备类按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
使用权资产租赁资产的权益查阅了相关的入账凭证和租赁合同，根据合同条款复核了使用权资产的入账和折旧过程，以核实后的账面值作为评估值。
无形资产土地使用权共2宗，安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层商业所属土地使用权，本次评估商业房地产在房屋建筑物中采用收益法（房地合一）进行评估；沙县虬江水东路179号其他商服用地采用采用基准地价系数修正法确
定评估值，具体详见问题七。
其他无形资产为外购软件系统等，在抽查核实账簿、原始凭证及摊销政策的基础上，以评估目的实现后被评估单位应享有的软件使用权尚可使用年期确定评估值。
长期待摊费用长期待摊费用在抽查核实账簿、原始凭证及摊销政策的基础上，以评估目的实现后被评估单位应享有的资产或权利价值确定评估值。
负债应付账款、预收款根据企业提供的各项目明细表，以经过审查核实后的账面项、应付职工薪酬数作为其评估值，对于各类负债中，经核实并非实际承担及其他应付款等的负债项目，按零值计算。
按上述评估方法，11家标的公司的具体评估情况如下：
被评估单位名称：福建新华都综合有限公司（含长投宁德新华都）金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计146360780.93147001867.67641086.740.44
2货币资金7898076.937898076.93--
3应收账款9746167.119746167.11--
4预付款项2710816.672710816.67--
5其他应收款66202015.8366202015.83--
126存货59241833.5959882920.33641086.741.08
7其他流动资产561870.80561870.80--
8二、非流动资产合计282087655.35297457951.3715370296.025.45
9固定资产54282397.0271245912.0016963514.9831.25
10使用权资产205817730.02205817730.02--
11无形资产756848.16756848.16--
12长期待摊费用21230680.1519637461.19-1593218.96-7.50
13三、资产总计428448436.28444459819.0416011382.763.74
14四、流动负债合计279193158.99279193158.99--
15应付账款83055212.2983055212.29--
16预收款项1556773.121556773.12--
17合同负债104932127.32104932127.32--
18应付职工薪酬1864453.291864453.29--
19应交税费2031369.332031369.33--
20其他应付款16737675.5316737675.53--
一年内到期的非流动
2153123896.2453123896.24--
负债
22其他流动负债15891651.8715891651.87--
23五、非流动负债合计152848238.68152848238.68--
24租赁负债152602137.82152602137.82--
25递延收益246100.86246100.86--
26六、负债总计432041397.67432041397.67--七、净资产（所有者权
27-3592961.3912418421.3716011382.76445.63
益）
因固定资产建筑物评估增值较多，因此净资产账面价值为负，评估值为正。
被评估单位名称：漳州新华都百货有限责任公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计53069000.4453810467.32741466.881.40
2货币资金5650689.295650689.29--
3应收账款5167543.925167543.92--
4预付款项402689.97402689.97--
5其他应收款6943541.986943541.98--
6存货34736992.6635478459.54741466.882.13
7其他流动资产167542.62167542.62--
8二、非流动资产合计109993646.77177383948.6967390301.9261.27
9固定资产25941472.0893331774.0067390301.92259.78
10使用权资产74267978.9874267978.98--
11长期待摊费用9784195.719784195.71--
12三、资产总计163062647.21231194416.0168131768.8041.78
13四、流动负债合计93602286.7993602286.79--
14应付账款28684495.2128684495.21--
1315预收款项70693.1970693.19--
16合同负债36260240.9336260240.93--
17应付职工薪酬238649.75238649.75--
18应交税费471997.14471997.14--
19其他应付款7300156.297300156.29--
20一年内到期的非流动
11248914.9011248914.90--
负债
21其他流动负债9327139.389327139.38--
22五、非流动负债合计65946212.2665946212.26--
23租赁负债65946212.2665946212.26--
24六、负债总计159548499.05159548499.05--25七、净资产（所有者权
3514148.1671645916.9668131768.801938.78
益）
被评估单位名称：泉州新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计547591153.45549219096.941627943.490.30
2货币资金14239347.1114239347.11--
3应收账款17773293.8817773293.88--
4预付款项4118467.594118467.59--
5其他应收款403224309.54403224309.54--
6存货107572434.65109200378.141627943.491.51
7其他流动资产663300.68663300.68--
8二、非流动资产合计515343774.45516712778.771369004.320.27
9固定资产14695510.6816064515.001369004.329.32
10使用权资产467403816.86467403816.86--
11长期待摊费用33244446.9133244446.91--
12三、资产总计1062934927.901065931875.712996947.810.28
13四、流动负债合计464259015.43464259015.43--
14应付账款163494443.23163494443.23--
15预收款项1187313.091187313.09--
16合同负债198915820.00198915820.00--
17应付职工薪酬327290.58327290.58--
18应交税费1802986.761802986.76--
19其他应付款13512266.3213512266.32--
20一年内到期的非流动
55942905.9155942905.91--
负债
21其他流动负债29075989.5429075989.54--
22五、非流动负债合计408941146.87408941146.87--
23租赁负债408410711.64408410711.64--
24递延收益530435.23530435.23--
1425六、负债总计873200162.30873200162.30--
26七、净资产（所有者权益）189734765.60192731713.412996947.811.58
被评估单位名称：厦门新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计168265016.77167351064.69-913952.08-0.54
2货币资金8529094.688529094.68--
3应收账款10304878.1710304878.17--
4预付款项1709866.181709866.18--
5其他应收款91441859.6491441859.64--
6存货53673384.9952759432.91-913952.08-1.70
7其他流动资产2605933.112605933.11--
8二、非流动资产合计187563294.89200468769.3912905474.506.88
9固定资产17505487.5030410962.0012905474.5073.72
10使用权资产158390564.73158390564.73--
11无形资产137947.84137947.84--
12长期待摊费用11529294.8211529294.82--
13三、资产总计355828311.66367819834.0811991522.423.37
14四、流动负债合计122816356.07122816356.07--
15应付账款29615036.9429615036.94--
16预收款项140394.20140394.20--
17合同负债52162608.0652162608.06--
18应付职工薪酬19059.2719059.27--
19应交税费245086.31245086.31--
20其他应付款14754969.2114754969.21--
21一年内到期的非流动
16629232.5116629232.51--
负债
22其他流动负债9249969.579249969.57--
23五、非流动负债合计142485508.18142485508.18--
24租赁负债141830718.63141830718.63--
25递延收益654789.55654789.55--
26六、负债总计265301864.25265301864.25--
27七、净资产（所有者权益）90526447.41102517969.8311991522.4213.25
被评估单位名称：三明新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计14383578.6714109706.65-273872.02-1.90
2货币资金1380385.261380385.26--
3应收账款1086317.331086317.33--
4预付款项70335.3470335.34--
155其他应收款2352024.842352024.84--
6存货9494515.909220643.88-273872.02-2.88
7二、非流动资产合计50091493.4781251329.3631159835.8962.21
8固定资产30355964.3565805050.0035449085.65116.78
9使用权资产14584392.8014584392.80--
10无形资产4289249.76--4289249.76-100.00
11长期待摊费用861886.56861886.56--
12三、资产总计64475072.1495361036.0130885963.8747.90
13四、流动负债合计68837778.7368837778.73--
14应付账款8144797.988144797.98--
15预收款项7574.677574.67--
16合同负债22554552.4322554552.43--
17应交税费200819.49200819.49--
18其他应付款27932231.1627932231.16--
19一年内到期的非流动
6821727.596821727.59--
负债
20其他流动负债3176075.413176075.41--
21五、非流动负债合计8459827.648459827.64--
22租赁负债8459827.648459827.64--
23六、负债总计77297606.3777297606.37--
24七、净资产（所有者权益）-12822534.2318063429.6430885963.87240.87
因固定资产建筑物评估增值较多，因此净资产账面价值为负，评估值为正。
被评估单位名称：南平新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元
序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
1一、流动资产合计15896659.7815748222.53-148437.25-0.93
2货币资金2654360.662654360.66--
7应收账款942160.29942160.29--
9预付款项20771.4020771.40--
10其他应收款1527227.131527227.13--
11存货10752140.3010603703.05-148437.25-1.38
16二、非流动资产合计26898262.0628577675.411679413.356.24
26固定资产1057326.652736740.001679413.35158.84
30使用权资产22779778.5222779778.52--
34长期待摊费用3061156.893061156.89--
37三、资产总计42794921.8444325897.941530976.103.58
38四、流动负债合计39704074.1139704074.11--
44应付账款3531635.933531635.93--
45预收款项45141.5645141.56--
46合同负债16460238.8616460238.86--
47应付职工薪酬3907.413907.41--
48应交税费87517.2087517.20--
49其他应付款11823255.1411823255.14--
16一年内到期的非流动
515689673.545689673.54--
负债
52其他流动负债2062704.472062704.47--
53五、非流动负债合计17774397.1517774397.15--
56租赁负债17774397.1517774397.15--
62六、负债总计57478471.2657478471.26--
63七、净资产（所有者权益）-14683549.42-13152573.321530976.1010.43
被评估单位名称：三明新华都物流配送有限公司金额单位：人民币元序
科目名称账面价值评估价值增减值增值率%号
1一、流动资产合计3142040.563142040.56--
2货币资金104754.78104754.78--
3预付款项600630.00600630.00--
4其他应收款72000.0072000.00--
5存货448999.79448999.79--
6其他流动资产1915655.991915655.99--
7二、非流动资产合计70032758.7473634729.383601970.645.14
8固定资产52149887.1755645045.003495157.836.70
9无形资产17565326.6617672139.47106812.810.61
10长期待摊费用317544.91317544.91--
11三、资产总计73174799.3076776769.943601970.644.92
12四、流动负债合计9872960.439872960.43--
13应付账款971418.21971418.21--
14预收款项107700.00107700.00--
15应交税费62924.8762924.87--
16其他应付款8716667.368716667.36--
17其他流动负债14249.9914249.99--
18六、负债总计9872960.439872960.43--
19七、净资产（所有者权益）63301838.8766903809.513601970.645.69
被评估单位名称：龙岩新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计47825671.2146944852.19-880819.02-1.84
2货币资金2565299.612565299.61--
3应收账款4885698.354885698.35--
4预付款项923678.87923678.87--
5其他应收款7985618.927985618.92--
6存货31302332.6230421513.60-880819.02-2.81
7其他流动资产163042.84163042.84--
8二、非流动资产合计98277790.31100029417.691751627.381.78
179固定资产4380422.626132050.001751627.3839.99
10使用权资产85930925.7085930925.70--
11长期待摊费用7966441.997966441.99--
12三、资产总计146103461.52146974269.88870808.360.60
13四、流动负债合计112649231.00112649231.00--
14应付账款11983353.5211983353.52--
15预收款项466421.33466421.33--
16合同负债36242297.8036242297.80--
17应付职工薪酬231181.32231181.32--
18应交税费389881.41389881.41--
19其他应付款44625974.9844625974.98--
20一年内到期的非流动负
12657137.6512657137.65--
债
21其他流动负债6052982.996052982.99--
22五、非流动负债合计76169131.6676169131.66--
23租赁负债75225855.6675225855.66--
24递延收益943276.00943276.00--
25六、负债总计188818362.66188818362.66--
26七、净资产（所有者权益）-42714901.14-41844092.78870808.362.04
被评估单位名称：江西新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计23197550.4623110251.33-87299.13-0.38
2货币资金5906383.925906383.92--
3应收账款541069.17541069.17--
4预付款项264987.19264987.19--
5其他应收款6618813.076618813.07--
6存货9836915.089749615.95-87299.13-0.89
7其他流动资产29382.0329382.03--
8二、非流动资产合计64201963.1665021169.91819206.751.28
9固定资产1986643.252805850.00819206.7541.24
10使用权资产53940360.0353940360.03--
11长期待摊费用8274959.888274959.88--
12三、资产总计87399513.6288131421.24731907.620.84
13四、流动负债合计31657230.7331657230.73--
14应付账款20944049.5220944049.52--
15预收款项9047.309047.30--
16合同负债4425862.294425862.29--
17应付职工薪酬3756.653756.65--
18应交税费214801.77214801.77--
19其他应付款1484046.861484046.86--
1820一年内到期的非流动
2136182.882136182.88--
负债
21其他流动负债2439483.462439483.46--
22五、非流动负债合计54784923.6554784923.65--
23租赁负债52157976.5952157976.59--
24预计负债2626947.062626947.06--
25六、负债总计86442154.3886442154.38--26七、净资产（所有者权
957359.241689266.86731907.6276.45
益）
被评估单位名称：赣州新华都购物广场有限公司金额单位：人民币元序增值科目名称账面价值评估价值增减值
号率%
1一、流动资产合计8919796.608724840.66-194955.94-2.19
2货币资金2391322.442391322.44--
3应收账款49537.0149537.01--
4预付款项285018.99285018.99--
5其他应收款749049.23749049.23--
6存货4782217.194587261.25-194955.94-4.08
7其他流动资产662651.74662651.74--
8二、非流动资产合计47554699.9747847470.02292770.050.62
9固定资产632229.95925000.00292770.0546.31
10使用权资产41845879.6041845879.60--
11长期待摊费用5076590.425076590.42--
12三、资产总计56474496.5756572310.6897814.110.17
13四、流动负债合计32722184.5332722184.53--
14应付账款1536108.961536108.96--
15合同负债563821.80563821.80--
16应付职工薪酬2672.412672.41--
17应交税费7329.457329.45--
18其他应付款30308216.0330308216.03--
19一年内到期的非流动
55643.2155643.21--
负债
20其他流动负债248392.67248392.67--
21五、非流动负债合计40465947.2440465947.24--
22租赁负债40465947.2440465947.24--
23六、负债总计73188131.7773188131.77--24七、净资产（所有者权-16713635.20-16615821.0997814.11-0.59
益）
19（三）对11家标的公司进行整体评估的原因和合规性
从本次出售经济行为分析，11家标的公司整体打包出售。为适应本次整体出售零售业务的目的，公司编制了拟出售零售业务相关公司模拟合并财务报表，并对零售业务相关公司内部关联交易及往来进行抵消等必要调整后编报得出。上述财务报表均经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。上述模拟合并财务报表是本次资产评估的基础，为与模拟合并财务报表口径保持一致，本次评估基于已经审计的模拟合并财务报表进行评估。
根据资产评估原理，在相同评估方法之下，无论是以模拟合并财务报表为基础，还是以单体财务报表为基础分别评估，得出的总体评估值是相等的，两种口径的评估方式不影响最终的评估结论。本次对标的公司模拟合并会计主体进行评估，能公允地反映标的公司作为统一的评估对象的合并股权价值，更适应本次交易方案，与评估目的一致，与评估过程中基于的财务数据基础一致。
从标的公司资产构成分析，11家标的公司的资产状况构成基本一致，且资产基础法模拟合并口径为11家标的公司资产和负债加总（抵消相互往来），模拟合并口径不影响评估结论合理、合规性。
从标的公司经营业务模式分析，11家标的公司的业务类型和经营模式基本一致，由于大部分标的公司亏损严重，以单体口径预测现金流会出现较大负值情况，故在整体出售的前提下，采用合并口径下现金流进行预测更能体现11家标的公司实际收益情况，也能抵消各标的公司之间因存在关联交易等原因而导致评估结果失真等问题的影响，收益法评估结论更加合理。
综上所述，对11家标的公司采用合并口径进行整体评估符合实际客观情况，也符合合规性要求。
二、结合各标的公司的盈利情况，说明你公司本次整体出售上述11家标的公司的原因和合理性
（一）各标的公司的盈利情况
各标的公司2019年度、2020年度、2021年1-10月的盈利情况详见本题回
复一之“（一）11家全资子公司报告期内单体报表的主要财务数据”。
2019年度，仅福建新华都综合百货有限公司盈利；2020年度，泉州新华都
20购物广场有限公司、漳州新华都百货有限责任公司、江西新华都购物广场有限公
司、三明新华都购物广场有限公司和南平新华都购物广场有限公司实现盈利；
2021年1-10月，仅泉州新华都购物广场有限公司盈利。部分标的公司2020年扭
亏为盈系因享受政府提供的财政补贴以及疫情期间社保减免政策的影响。
（二）公司本次整体出售上述11家标的公司的原因和合理性
1、行业前景不佳
近年来公司零售业务受电商冲击较大，消费者持续被线上渠道分流，门店客流量下降，品牌方对实体零售商的资源投入下降；随着线上线下融合的加速，专业店、餐饮零售店、前置仓、生鲜电商、社区团购等新兴零售模式不断涌现，竞争对手的快速扩张，导致线下零售市场竞争加剧。
2021年度，零售行业上市公司2021年度归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润均较上年存在不同程度的下滑。2021年度公司及同行业上市公司业绩预告或业绩快报情况如下：
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利
公司名称润（万元）变动率
2021年度2020年度
新华都[1000，1500]15670.29[-93.62%，-90.43%]
永辉超市-38900058010.18-770.57%
家家悦[-34400，-30400]40702.37[-184.52%-174.69%]
国光连锁[458.25，1458.25]8058.25[-94%-82%]
华联综超-26904.629101.15-395.62%
三江购物6384.4710353.99-38.34%
步步高（注）/8510.38/
中百集团[-11000，-7900]4882.47[-325.30%-261.80%]
安德利[-4800，-4300]-1296.28[-270.29%-231.72%]
注：步步高未披露业绩预告或业绩快报
且在2021年，零售同行业上市公司安德利、华联综超均在进行重组剥离零售资产。
2、若部分出售，保留的零售业务因协同效应经营更加受限
公司零售业务涉及上万采购品类、需要与供应商保持良好的合作关系，并采取统一采购的方式享受最大的采购折扣。公司规模大幅缩小后将达不到原有的采21购量，公司在大型供应商面前失去议价能力，使得公司成本进一步上涨；同时，
11家标的公司之间共用仓储物流系统，单独拆分出售将导致物流系统的重新改
造及重新选址，从而进一步增加成本。
3、整体出售零售业务有助于提升上市公司业绩
根据会计师出具的天健审[2022]13-1号《审计报告》及天健审[2022]13-2号
《审阅报告》，11家标的公司模拟合并业绩以及重组完成后上市公司备考业绩对比如下：
单位：万元
口径项目2021年1-10月2020年度2019年度
营业收入268997.38374280.47469862.30
标的公司模营业利润-6130.819602.31-11103.38
拟合并净利润-7064.999699.71-17409.11
归属于母公司所有者的净利润-7064.999699.71-17126.26
营业收入185337.13185816.89未列示重组完成后
营业利润10530.529423.59未列示上市公司备
净利润10778.588379.69未列示考
归属于母公司所有者的净利润10917.378379.69未列示
零售业务近年来一直处于承压状态，零售业务2020年盈利情况较好受益于疫情期间社保减免、收到稳岗补贴等政府补助因素。剥离零售业务后，公司业绩不再受零售业务亏损影响，将为股东带来更大回报。
剥离零售业务后，公司将进一步聚焦互联网营销业务，围绕产品定制营销、直播电商等领域加大投入，为公司未来发展提供强劲动力。
综上所述，因零售行业市场竞争加剧，标的公司大部分亏损，整体出售11家标的公司可以使上市公司业绩不再受零售业务亏损影响，将为股东带来更大回报。
三、分别说明标的公司在过去三年净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净额波动较大的原因及合理性
（一）过去三期标的公司模拟合并净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净额
单位：万元
22项目2021年1-10月2020年度2019年度
净利润-7064.999699.71-17126.26
经营活动现金流量净额26140.14-14141.20-15194.58
筹资活动现金流量净额-26555.0813438.31-22.84
（二）净利润变化主要原因
2019年，标的公司为应对零售业务受行业周期影响，扭转连续多年业绩持
续下行的趋势，对经营战略进行了大幅调整。在2019年度关闭了长期亏损且扭亏无望的门店56家，同时处置了部分长期亏损零售子公司的股权，资产清理和处置费用等共造成损失19655.52万元，是2019年标的公司大幅亏损的主要原因。
2020年，受益于2019年对亏损门店的关停并转，及疫情初期保民生降税费
等政策影响，标的公司业绩实现盈利。营业收入虽然同比下降5.68%(已扣除新收入准则影响)，但毛利率从21.24%增加到24.03%，另外疫情补贴增加及社保医保减免，以及首次开始经销茅台产品综合导致当年实现净利润9699.71万元。
2021年1-10月，零售行业景气度持续下行，标的公司收入较上年同期下降
11.53%，此外因亏损门店增加，为及时停损，关停并转8家亏损门店以及执行新
租赁准则等综合因素导致零售业务出现大幅亏损。
（三）经营活动现金流量净额变化原因
单位：万元
项目2021年1-10月2020年度2019年度
经营活动现金流量净额26140.14-14141.20-15194.58
加：支付母公司内部往来-11695.0016468.0518190.95
减：调整到筹资活动的支付
12868.29
租金
调整后现金流量净额1576.852326.852996.36
从上表可知，标的公司2019年、2020年及2021年1-10月经营活动现金流量净额经调整后基本稳定，处于净现金流入状态。
（四）筹资活动现金流量净额变化原因
2019年，标的公司筹资活动仅为支付利息22.84万元。
232020年，标的公司为了满足流动资金需求，借入贷款13500.00万元。
2021年1-10月，除支付利息外，偿还贷款13500.00万元。因新租赁准则影响，支付租赁负债的租金12868.29万元从经营活动支出调整到筹资活动支出，造成当期筹资活动现金流量净额大幅变化。
综上，标的公司在过去三期净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净额波动较大的原因合理。
四、请独立财务顾问和会计师核查并发表明确意见。
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
（1）访谈公司管理层，了解整体出售的主要原因；
（2）与评估师沟通，了解整体评估的原因和合理性；
（3）检查标的公司经审计报表情况，了解评估的基础；
（4）访谈公司财务总监，了解公司净利润变动的主要原因；
（5）取得标的公司近三期净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净额
变化构成情况，进行合理性分析。
（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
（1）经访谈评估机构，本次出售为整体打包出售，各标的公司资产状况构
成、业务类型和经营模式基本一致。因大部分标的公司亏损严重，收益法下采用合并口径下现金流进行预测更能体现11家标的公司实际收益情况，也能抵消各标的公司之间因存在关联交易等原因而导致评估结果失真等问题的影响；此外本
次评估基于的模拟合并财务报表综合考虑了本次交易方案、交易目的，基于该模拟合并财务报表采用合并口径进行评估，更适合本次交易方案，与评估目的一致，且不影响评估结论的公允性；因此整体评估符合合规性要求。
（2）因零售行业市场竞争加剧，标的公司大部分亏损，整体出售11家标的
公司可以使上市公司业绩不再受零售业务亏损影响，将为股东带来更大回报，公司本次整体出售11家标的公司的原因合理。
（3）标的公司在过去三期净利润、经营活动和筹资活动产生的现金流量净
24额波动较大的原因合理。
25问题三
报告书显示，本次交易完成后，你公司将聚焦互联网营销业务。同时，你公司将变更为轻资产运营模式，未来银行授信额度可能受到影响。请你公司：
（1）结合你公司互联网营销业务主要内容、行业发展情况、近三年主要财
务数据、毛利率以及现金流变动等情况，分析说明你公司在本次交易完成后的持续经营能力和现金流是否会受到影响，如是，说明你公司拟采取的改善措施；
（2）说明本次交易取得的转让价款的具体用途，是否存在增强主营业务竞
争力、提高盈利能力的资金使用计划，并说明可行性；
（3）请独立财务顾问核查并发表明确意见。
【回复】
一、结合你公司互联网营销业务主要内容、行业发展情况、近三年主要财
务数据、毛利率以及现金流变动等情况，分析说明你公司在本次交易完成后的持续经营能力和现金流是否会受到影响，如是，说明你公司拟采取的改善措施；
（一）互联网营销业务的主要内容
互联网营销业务由久爱系公司负责（即久爱致和（北京）科技有限公司、久爱（天津）科技发展有限公司、泸州聚酒致和电子商务有限公司及其各自子公司），主要服务内容包括提供互联网全渠道销售和电商运营服务。
互联网全渠道销售系公司在获得品牌方授权后，向电商平台（B2B）销售品牌方的产品，或通过该等平台设立网店向消费者（B2C）销售品牌方的产品。合作的品牌方包括泸州老窖、山西汾酒、云南白药、青岛啤酒等。目前互联网全渠道销售以 B2B 为主，主要客户为京东、天猫、唯品会等。
电商运营服务系为客户搭建并代运营互联网销售平台，提供行业数据研究、互联网品牌定位、平台搭建、营销及活动策划、数字营销、营销执行与效果监测、
运营数据分析、产品优化建议、产品运营、运营管理、供应链管理等在内的全链条服务，协助客户拓展互联网销售渠道，促进客户产品的线上销售。同时，将运营过程获取的数据进行整合分析，用于后续优化客户产品、定价、物流等方面，并实施精准营销。目前公司电商运营服务的主要客户为全友、伊利等。
26（二）行业发展情况
1、市场规模不断扩大
根据商务部出具的《2020年中国电子商务报告》，2020年全国电子商务交易额达37.21万亿元，较上年同比增长4.5%，最近5年平均增速约为10%。
数据来源：商务部《2020年中国电子商务报告》，2020年同比增长率按照可比口径进行调整
2020年中国网上零售额达到11.76万亿元，较上年同比增长10.9%，最近5年平均增长率约为22%。
数据来源：商务部《2020年中国电子商务报告》
与此同时，中国电子商务服务业市场规模持续扩大，2020年全国电子商务服务业营收规模达到5.45万亿元，同比增长21.9%，最近5年平均增长率约为
2722%。
2、行业发展趋势
（1）电商平台多模式共存，行业内对电子商务服务商需求提升
我国已形成以天猫、京东为代表的综合型电商，以云集、小红书、蜜芽网为代表的社交内容型电商，以天猫国际、唯品会国际、考拉海购为代表的跨境电商等多种电商模式共存的格局，品牌方通常需通过与多种类型电子商务平台合作，从而更有效地触达最终消费者。随着各类电商平台规模逐步扩展并逐渐成熟，品牌方对电子商务服务商的需求将进一步增加，品牌方对电子商务服务商的要求也将进一步提高。
（2）信息化程度提升，行业竞争加剧
随着电子商务行业的逐步成熟，信息技术已成为行业发展力和竞争力的决定性要素。人工智能、虚拟现实、大数据等新技术的运用，驱动消费体验不断升级；
拥有先进的信息化系统、善于运用最新技术、有能力分析市场数据、能深度挖掘
用户需求的电子商务服务商将有更强的互联网营销技能，从而更好地满足消费选择多元化、消费内容个性化的需求，制定出高效可行的营销方案。
（三）最近三年互联网营销业务主要财务数据、毛利率和现金流变动情况
1、盈利能力和经营成果
单位：万元
财务指标2021.10.31/2020.12.31/2019.12.31/
282021年1-10月2020年度2019年度
营业收入156437.35145737.52113381.97
营业利润9041.0111149.376397.56
利润总额8926.8811142.356371.56
净利润8582.5610100.355638.60
净资产60157.4950125.1338890.46
毛利率26.63%23.53%26.28%
最近3年互联网营销业务的营业收入、营业利润、利润总额、净利润整体呈
上升趋势，毛利率相对稳定，净资产持续增长。
2、偿债能力
财务指标2021.10.312020.12.312019.12.31
流动比率1.481.391.46
速动比率1.141.171.31
资产负债率66.32%72.20%68.78%
近三年互联网营销业务的流动比率和速动比率持续下降，资产负债率相对较高，主要系随着业务规模扩大，营运资金需求增加，应付票据以及向上市公司母公司拆借资金形成的其他应付款等流动负债增加较多。
3、货币资金和现金流量
单位：万元
项目2021.10.312020.12.312019.12.31
货币资金25264.7966479.7639221.26
其中：使用受限的货币资金20927.3763750.0537677.15
销售商品、提供劳务收到的现
209099.99160587.79101475.08
金
销售商品、提供劳务收到的现
133.66%110.19%89.50%
金/营业收入
经营活动产生的现金流量净额-2307.505531.30-20119.60
2019年末、2020年末和2021年10月末互联网营销业务货币资金分别是
39221.26万元、66479.76万元和25264.79万元，其中使用受限的货币资金占比
分别是96.06%、95.89%和82.83%，主要系互联网营销业务主要采取银行承兑汇票进行结算，银行通常按照50%或者100%比例收取保证金，导致实际可支配使用的货币资金规模较小。
近三年中除2019年外，其余年度销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入比例均高于100%，说明公司将销售收入转换为现金流入的能力较强。2019年因
29公司根据市场情况判断增加了采购规模，预付供应商货款增加，导致经营活动产
生的现金流量净额为负。2021年1-10月由于部分应收销售货款账期未到，尚未结算，导致经营活动产生的现金流量净额为负。
综上所述，公司互联网营销业务盈利能力较好，实现了总资产和净资产持续增长，销售收入转换成现金流入的能力较强，互联网营销业务在持续经营能力方面不存在重大不确定性。
（四）分析说明公司在本次交易完成后的持续经营能力和现金流是否会受到影响，如是，说明公司拟采取的改善措施本次交易完成后公司将剥离零售板块资产和业务，获得的交易对价将全部用于互联网营销业务，有利于提高公司资产质量，优化资产结构，降低资产负债率，提高偿债能力和流动性，增加互联网营销业务的营运资金。
根据天健会计师出具的天健审[2022]13-2号《审阅报告》，交易完成后上市公司的营业收入和总资产将出现较大幅度下降，可能影响公司的银行授信额度或被要求追加担保。为了降低上述事项对公司流动性的潜在不利影响，《重大资产出售协议》约定，在标的资产全部交割之日起三年内，交易对方实际控制人同意在不低于上市公司2021年度的流动资金贷款和银行敞口承兑汇票额度内，为上市公司提供融资授信担保。在较大程度上保证了交易完成后上市公司的授信及担保不会发生重大不利变化。截至目前，公司的授信及担保合同均在正常履行中，未发生重大变化。
综上所述，本次交易完成前后互联网营销业务均具备持续经营能力，本次交易后公司持续经营能力将进一步提升，交易对方实际控制人在交易完成后为公司授信提供担保，不会导致公司现金流出现重大不利变化。
二、说明本次交易取得的转让价款的具体用途，是否存在增强主营业务竞
争力、提高盈利能力的资金使用计划，并说明可行性根据公司大力拓展互联网营销业务的发展规划，公司的日常经营、主营业务相关投入存在较大的资金需求。公司通过剥离业绩承压的零售业务并取得现金对价，能够有效减缓公司的资金压力。公司拟将本次交易取得的转让价款用于加大对互联网营销业务日常经营商品的采购以及保障公司互联网营销业务的妥善经
30营。本次交易有利于保障公司实现战略目标的资金需求，有助于提升上市公司的
资产质量与盈利能力，切实提升上市公司价值，维护中小股东利益。公司上述资金使用计划具有可行性。
三、请独立财务顾问核查并发表明确意见。
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
1、查阅互联网营销业务公司的审计报告和财务报告，互联网营销业务的模
拟合并报表和会计师事务所出具的《前次募集资金使用情况鉴证报告》；
1、查阅互联网营销业务的采购和销售合同、获得的品牌授权；
2、查阅商务部出具的《2020年中国电子商务报告》等行业研究报告；
3、查阅《重大资产出售协议》和上市公司备考审阅报告；
4、对主要授信银行进行访谈；
5、取得上市公司对于本次交易转让价款的使用计划和安排。
（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
1、公司互联网营销业务盈利能力较好，实现了净资产持续增长，销售收入
转换成现金流入的能力较强，互联网营销业务在持续经营能力方面不存在重大不确定性。本次交易完成前后互联网营销业务均具备持续经营能力，本次交易后公司持续经营能力将进一步提升，交易对方实际控制人在交易完成后为公司授信提供担保，不会导致公司现金流出现重大不利变化。
2、公司拟将本次交易取得的转让价款用于加大对互联网营销业务日常经营
商品的采购以及保障公司互联网营销业务的妥善经营。公司上述资金使用计划具有可行性。
31问题四
根据《重大资产出售协议》，交易双方约定，评估基准日为2021年10月
31日。在评估基准日之次日，即2021年11月1日至2021年12月31日，与标
的公司相关的盈利或亏损均由你公司享有或承担；自2022年1月1日起至标的
公司交割日，与标的公司相关的盈利或亏损均由新华都集团享有或承担。2021年11月1日至2021年12月31日，标的公司的盈利或亏损金额，以标的公司
2021年度经会计师事务所审计后的财务报表为准，即以2021年12月31日经审
计净利润减去2021年1-10月经审计净利润，差额为调整股权对价。请你公司：
（1）结合2021年11月1日至2021年12月31日标的公司盈利或亏损的金额，以及2022年1月1日至今标的公司的经营情况，说明你公司对2021年11月1日至2021年12月31日和2022年1月1日起至标的公司交割日两段期间的
过渡期损益安排存在差异的原因和合理性，是否有利于维护上市公司利益，同时，分别说明两段期间过渡期损益的具体支付安排；
（2）本次交易中，你公司以资产基础法评估结果作为最终评估结论确定交
易对价为39435.80万元，说明《重大资产出售协议》中约定以标的公司2021年12月31日经审计净利润和2021年1-10月标的公司经审计净利润的差额作为
股权对价调整项的原因和公允性，说明上述调整项预计确定的时间和预计金额范围，是否会导致本次交易对价发生重大调整，是否会影响本次交易审议程序的进度；
（3）具体说明你公司对本次出售资产产生的收益和过渡期损益分别拟采取
的会计处理方式和依据，结合问题（2），说明标的公司在2021年11月1日至
2021年12月31日期间的盈亏的具体会计处理依据；
（4）结合上述过渡期损益安排、交易成本等因素，分析说明本次交易对你公司当期会计年度净利润的影响；
（5）请独立财务顾问核查并发表明确意见。
【回复】
32一、结合2021年11月1日至2021年12月31日标的公司盈利或亏损的金额，以及2022年1月1日至今标的公司的经营情况，说明你公司对2021年11月1日至2021年12月31日和2022年1月1日起至标的公司交割日两段期间的
过渡期损益安排存在差异的原因和合理性，是否有利于维护上市公司利益，同时，分别说明两段期间过渡期损益的具体支付安排
（一）两段过渡期标的公司盈利或亏损情况
2021年11月1日至2021年12月31日标的公司预计亏损4000万元至6000万元。
2022年1月1日至2022年2月28日标的公司预计亏损约200万元至400万元。本次重组的进程无法预计，因此2022年1月至交割日的经营情况无法预估。
（二）两段期间的过渡期损益安排存在差异的原因和合理性，是否有利于
维护上市公司利益，同时，分别说明两段期间过渡期损益的具体支付安排
1、两段期间的过渡期损益安排存在差异的原因和合理性，是否有利于维护
上市公司利益
（1）过渡期安排系交易各方商业谈判的结果，未违反相关法律法规的规定根据《监管规则适用指引——上市类1号》的规定：“上市公司重大资产重组中，对以收益现值法、假设开发法等基于未来收益预期的估值方法作为主要评估方法的，拟购买资产在过渡期间（自评估基准日至资产交割日）等相关期间的收益应当归上市公司所有，亏损应当由交易对方补足。具体收益及亏损金额应按收购资产比例计算。”上述规则仅针对于上市公司购买资产，而本次交易为出售资产，并且采用资产基础法作为评估依据，未违反上述规定。交易各方可以根据商业谈判结果自由约定过渡期损益归属。
（2）拟出售资产的过渡期安排有助于尽早完成出售资产的剥离，有利于保障上市公司及中小股东合法权益
拟出售资产作为长期亏损资产，因交割日前均由上市公司经营，过渡期损益应由上市公司承担。如此约定则在交割前需要完成针对过渡期阶段的审计才能确定最终交易调整对价情况。
33为了不影响交易进程，尽早完成出售资产的剥离，交易双方约定2022年起
拟出售资产的损益由交易对方承担，即在本次重组的股东大会召开后即可实施拟出售资产的交割程序，而无需待2022年1月至交割日的审计程序完成。
根据会计师出具的备考审阅报告，本次交易将提升公司盈利能力，增加每股收益，优化资产结构，增强上市公司竞争能力和持续经营能力，中小股东亦能从上市公司的经营改善中受益。
综上所述，过渡期安排系交易各方商业谈判的结果，未违反相关法律法规的规定，拟出售资产的过渡期安排有助于尽早完成出售资产的剥离，有利于保障上市公司及中小股东合法权益，具有合理性。
2、具体支付安排
根据《重大资产出售协议》“第三条交易价款支付”的约定，过渡期损益将相应调整第二期交易价款，并在标的资产完成工商变更登记后十个工作日内支付完毕，具体如下（甲方指上市公司，乙方指交易对方新华都集团）：
“其余价款（即第二期价款）计算方式为：标的资产总转让价款*30%-标的资产期间（2021年11月1日至2021年12月31日）亏损+标的资产期间（2021年11月1日至2021年12月31日）盈利，乙方在标的资产完成工商变更登记后十个工作日内将其余价款支付至甲方指定银行账户。”二、本次交易中，你公司以资产基础法评估结果作为最终评估结论确定交
易对价为39435.80万元，说明《重大资产出售协议》中约定以标的公司2021年12月31日经审计净利润和2021年1-10月标的公司经审计净利润的差额作为
股权对价调整项的原因和公允性，说明上述调整项预计确定的时间和预计金额范围，是否会导致本次交易对价发生重大调整，是否会影响本次交易审议程序的进度
（一）以标的公司2021年12月31日经审计净利润和2021年1-10月标的公司经审计净利润的差额作为股权对价调整项的原因和公允性
标的公司2018年、2019年和2020年度资产负债表日前2个月、资产负债
表日后3个月及6个月的盈亏情况如下：
资产负债表日前2个月后3个月后6个月
2018.12.31亏损盈利亏损
342019.12.31亏损盈利盈利
2020.12.31亏损盈利亏损
以标的公司2021年12月31日经审计净利润和2021年1-10月标的公司经
审计净利润的差额作为股权对价调整项，系按照一个完整会计年度归属的原则，将2021年度标的公司业绩归属于上市公司，2022年度标的公司业绩归属于交易对方。
本次交易对价调整事项系交易各方协商确定，有助于尽早完成出售资产的剥离。根据会计师出具的备考审阅报告，本次交易将提升公司盈利能力，增加每股收益，优化资产结构，增强上市公司竞争能力和持续经营能力，中小股东亦能从上市公司的经营改善中受益。从标的公司2018年、2019年和2020年度资产负债表日前后历史业绩来看，对价调整项的约定具备公允性。
（二）说明上述调整项预计确定的时间和预计金额范围，是否会导致本次
交易对价发生重大调整，是否会影响本次交易审议程序的进度上述调整项预计确定的时间在3月下旬，预计标的公司2021年12月31日经审计净利润和2021年1-10月标的公司经审计净利润的差额范围在-4000万到
-6000万之间，对原交易对价的影响比例在-10.14%和-15.21%之间，会影响本次交易对价。
公司于2022年2月11日召开第五届董事会第十五次（临时）会议逐项审议
通过了《关于公司重大资产出售暨关联交易方案的议案》，包括以下内容：
“过渡期间损益的归属”“2021年11月1日至2021年12月31日，标的公司的亏损或盈利金额，以标的公司2021年度经会计师事务所审计后的财务报表为准，即以2021年12月31日经会计师事务所审计后的利润表净利润减去2021年1-10月审计后的净利润，差额为调整股权对价。”因此，交割时根据过渡期标的资产的经营情况以及《关于公司重大资产出售暨关联交易方案的议案》中对于过渡期间损益归属的安排对交易对价进行调整，与董事会审议通过的重组方案不存在差异，不会影响本次交易审议程序的进度。
35三、具体说明你公司对本次出售资产产生的收益和过渡期损益分别拟采取
的会计处理方式和依据，结合问题（2），说明标的公司在2021年11月1日至
2021年12月31日期间的盈亏的具体会计处理依据
（一）交易具体规定
根据福建华成房地产土地资产评估有限公司出具的闽华成评报(2022)资字
第 Z0001 号资产评估报告，截至 2021 年 10 月 31 日，标的资产净资产评估值合计为人民币39435.80万元。根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天健审[2022]13-1号《审计报告》，截至2021年10月31日，标的资产净资产审计值合计为人民币25750.30万元。经双方确认，协议项下交易标的资产总转让价款为人民币39435.80万元。
交易双方同时约定，在评估基准日之次日，即2021年11月1日至2021年
12月31日，与标的公司相关的盈利或亏损均由公司享有或承担；自2022年1月1日起至标的公司交割日，与标的公司相关的盈利或亏损均由新华都集团享有或承担。2021年11月1日至2021年12月31日，标的公司的盈利或亏损金额，以标的公司2021年度经会计师事务所审计后的财务报表为准，即以2021年度经审计净利润减去2021年1-10月经审计净利润，差额为调整股权交易对价。
（二）企业会计准则的相关规定
1、处置长期股权投资
处置子公司的会计处理应分别对个别财务报表和合并财务报表进行会计处理。
在母公司个别财务报表中，处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。
在合并财务报表中，母公司因处置股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制的，处置股权取得的对价，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。
2、合并报表范围变更
《企业会计准则第33号——合并财务报表》第七条规定，合并财务报表的36合并范围应当以控制为基础予以确定。母公司在报告期内处置子公司以及业务，
应当将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
（三）拟采取的主要会计处理
1、出售资产的会计处理
母公司个别报表中，按照实际取得的本次交易调整后的最终交易对价，减去母公司长期股权投资交割日账面价值的差额，计入2022年母公司财务报表的投资收益。
合并财务报表中，按照实际取得的本次交易调整后的最终交易对价，减去截至交割日标的公司账面净资产的差额，计入公司2022年合并财务报表的投资收益。
调整后的最终交易对价=标的资产总转让价款39435.80万元±标的公司期间
（2021年11月1日至2021年12月31日）盈利或亏损
2、过渡期损益的会计处理
2021年，标的公司仍属于公司财务报表的合并范围。于2021年11月1日
至2021年12月31日的过渡期损益含在公司合并财务报表中。无须对过渡期损益进行单独会计处理。
自2022年1月1日起至标的公司交割日，与标的公司相关的盈利或亏损均由新华都集团享有或承担。但根据合并财务报表范围的相关规定，自2022年1月1日起至交割日标的公司仍属于合并财务报表范围，无须对过渡期损益进行单独会计处理。
四、结合上述过渡期损益安排、交易成本等因素，分析说明本次交易对公司当期会计年度净利润的影响
（一）2021年标的公司仍属于合并财务报表范围，标的公司2021年损益均纳入公司2021年合并利润表。
（二）2022年1月1日至交割日，标的公司的损益仍将纳入公司的合并利润表。同时，按照实际取得的本次交易调整后的最终交易对价，减去截至交割日标的公司账面净资产的差额，计入公司2022年合并财务报表的投资收益。
37因此，标的公司2022年1月1日至交割日的经营损益将体现在公司2022年度的合并财务报表中。同时公司2022年度还将确认转让标的资产产生的投资收益。
五、请独立财务顾问核查并发表明确意见
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
1、查阅《重大资产出售协议》、标的公司评估报告、模拟合并审计报告和
备考审阅报告；
2、向上市公司及交易对方主要负责人进行访谈，了解关于过渡期损益安排
原因和依据；
3、查阅标的公司2021年度和截止2022年2月财务报表，并和公司财务总
监、会计师进行沟通访谈，了解过渡期两段期间标的公司的经营情况，本次交易产生的投资收益和过渡期损益的会计处理和具体依据，和对公司当期会计年度净利润的影响；
4、对比会计准则确认上述会计处理和依据是否恰当。
（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
1、过渡期安排系交易各方商业谈判的结果，未违反相关法律法规的规定，
拟出售资产的过渡期安排有助于尽早完成出售资产的剥离，剥离零售业务后将提升公司盈利能力，增加每股收益，优化资产结构，增强上市公司竞争能力和持续经营能力，有利于保障上市公司及中小股东合法权益，具有合理性。
2、《重大资产出售协议》中约定以标的公司2021年12月31日经审计净利
润和2021年1-10月标的公司经审计净利润的差额作为股权对价调整项系商业谈
判的结果，上述调整项预计确定的时间为2022年3月下旬，预计金额范围在-4000万元至-6000万元，对本次交易对价造成一定影响，但不会影响本次交易审议程序的进度；
3、公司对本次出售资产产生的收益和过渡期损益拟采取的会计处理方式和依据合理。
384、标的公司2021年损益均纳入公司2021年合并利润表；标的公司2022年1月1日至交割日的经营损益将体现在公司2022年度的合并财务报表中，同时公司2022年度还将确认转让标的资产产生的投资收益。
39问题五
根据《重大资产出售协议》，交易对方新华都集团交纳的保证金11820.80万元无息转为协议的履约保证金，该协议履约保证金无息抵作等额协议价款；
同时，首期价款15784.26万元将在本次交易经董事会审议通过之日起三个工作日内支付至你公司指定银行账户，其余价款计算方式为交易标的总转让价款*30%-标的公司期间（2021年11月1日至2021年12月31日）亏损+标的公司
期间（2021年11月1日至2021年12月31日）盈利，将在标的公司完成工商
变更登记后十个工作日内支付至你公司指定银行账户。请你公司：
（1）说明上述保证金11820.80万元交纳的具体时间，你公司是否及时履行
了相应的信息披露义务，同时，说明上述款项影响的会计年度以及相关会计处理方式和依据；
（2）说明截至目前，首期价款15784.26万元的支付情况，交易对方是否存在违约情形；
（3）说明你公司和交易对方对其余价款支付的具体约定，是否设置了相应
的违约条款，同时，说明你公司拟对标的公司在2021年11月1日至2021年12月31日期间亏损或盈利采取的会计处理方式和依据；
（4）请独立财务顾问核查并发表明确意见。
【回复】
一、说明上述保证金11820.80万元交纳的具体时间，你公司是否及时履行
了相应的信息披露义务，同时，说明上述款项影响的会计年度以及相关会计处理方式和依据公司于2022年1月28日收到交易对方新华都集团支付的履约保证金
11820.80万元。公司于2022年2月11日召开第五届董事会第十五次（临时）
会议审议通过了公司与新华都集团签订的《重大资产出售协议》，详见公司于2022 年 2 月 12 日刊登于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的相关公告，
公司及时履行了相应的信息披露义务。
根据公司与新华都集团签订的《重大资产出售协议》支付方式条款约定：“1、新华都集团交纳的保证金11820.80万元无息转为协议的履约保证金，该协议履
40约保证金无息抵作等额协议价款”；协议生效条件条款约定：“协议自交易双方签字盖章之日起成立，于下列条件全部成就之日起生效：1、上市公司股东大会通过决议，批准本次资产出售相关事项。2、本次交易取得国家市场监督管理总局豁免经营者集中申报的认定，或通过国家市场监督管理总局经营者集中审查。3、法律、法规和规范性文件所要求的其他相关有权机构的审批、许可或备案（如需）。
如上述条件未成就，本协议对协议双方不具有法律约束力，除无息返还新华都集团支付的全部款项外，上市公司无需承担其他赔偿责任。”目前该交易尚未完成，还未具备协议生效条件，属暂收款项性质，因此公司将此笔保证金列作其他应付款核算，不产生当期损益。
二、截至目前，首期价款15784.26万元的支付情况，交易对方是否存在违约情形根据公司与新华都集团签订的《重大资产出售协议》约定：“2、首期价款为人民币15784.26万元，计算方式为：交易标的资产总转让价款*70%-新华都集团已支付保证金，新华都集团应在协议签订且本次交易经上市公司董事会审议通过之日起三个工作日内支付至上市公司指定银行账户。”公司董事会决议于2022年2月11日通过，新华都集团于2022年2月16日支付首期价款15784.26万元，符合协议约定，不存在违约情形。
三、说明公司和交易对方对其余价款支付的具体约定，是否设置了相应的
违约条款，同时，说明你公司拟对标的公司在2021年11月1日至2021年12月31日期间亏损或盈利采取的会计处理方式和依据
（一）公司和交易对方对其余价款支付的具体约定
根据公司与新华都集团签订的《重大资产出售协议》，其中支付方式条款约定：“其余价款计算方式为：交易标的总转让价款*30%-标的资产期间（2021年11月1日至2021年12月31日）亏损+标的资产期间（2021年11月1日至2021年12月31日）盈利，新华都集团在标的公司完成工商变更登记后十个工作日内将其余价款支付至上市公司指定银行账户；因新华都集团原因未能在约定期限内
办理任一标的公司工商变更登记的，上市公司有权要求乙方立即支付剩余转让价款”。
41（二）协议中已设置相应的违约责任条款
协议中已设置相应的违约责任条款，具体如下：
1、新华都集团未依约按期足额支付转让价款的，上市公司有权解除本协议，
并有权将新华都集团缴纳的履约保证金作为违约金予以没收，已收取的款项不予退还，造成上市公司其他损失的新华都集团仍应赔偿。
上市公司同意继续履行协议的，每逾期一日，新华都集团应按应付款的5‰向上市公司支付违约金，逾期超过15日新华都集团仍未足额支付转让价款的，上市公司有权解除本协议，并有权将新华都集团缴纳的履约保证金作为违约金予以没收，已收取的款项不予退还，造成上市公司其他损失的新华都集团仍应赔偿，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失等。
2、因上市公司重大过错逾期不配合新华都集团及标的公司完成交割手续的，
每逾期一日应按交易价款的5‰向新华都集团支付违约金，逾期超过15日的，新华都集团有权解除协议，上市公司应退回已收取的履约保证金及利息，并要求上市公司赔偿损失。非上市公司重大过错或上市公司具有合理理由的除外。
3、因新华都集团未按照交易协议进行价款支付，或向相关行政部门提供虚假主体资格证明材料的，造成上市公司、标的公司损失或额外支出其他费用的（如维持标的公司经营费用等），新华都集团应赔偿上述费用及因此造成的上市公司、标的公司的全部损失，包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失。因此造成协议无法履行的，上市公司有权单方解除本协议，并有权将新华都集团缴纳的履约保证金作为违约金予以没收，已收取的款项不予退还，造成上市公司其他损失的，新华都集团仍应赔偿，该损失包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失等。
（三）公司拟对标的公司在2021年11月1日至2021年12月31日期间亏损或盈利采取的会计处理方式和依据
《企业会计准则第33号——合并财务报表》第七条规定，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。母公司在报告期内处置子公司以及业务，应当将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
1、因为2021年标的公司仍属于公司财务报表的合并范围。于2021年11月
421日至2021年12月31日的过渡期损益含在公司合并财务报表中。无须对过渡
期损益进行单独会计处理。
2、2022年合并财务报表中，按照实际取得的本次交易调整后的最终交易对价，减去截至交割日标的公司账面净资产的差额，计入公司2022年合并财务报表的投资收益。调整后的最终交易对价=标的资产总转让价款39435.80万元±标的公司期间（2021年11月1日至2021年12月31日）盈利或亏损因此，标的公司在2021年11月1日至2021年12月31日期间亏损或盈利已反映在公司2021年的合并财务报表中。同时此期间的亏损或盈利将影响调整后的最终交易对价，进而影响公司2022年合并财务报表中的投资收益。
四、请独立财务顾问核查并发表明确意见
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
1、查阅了《重大资产出售协议》及重组公告文件、交易对方价款支付凭证；
2、与上市公司财务负责人访谈，了解相关款项的会计处理情况以及过渡期
损益的处理方式；
3、对比会计准则确认上述会计处理和依据是否恰当。
（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
1、交易对方已于2022年1月28日交纳保证金，公司于2022年2月11日召开第五届董事会第十五次（临时）会议审议通过了公司与新华都集团签订的《重大资产出售协议》，并及时履行了相应的信息披露义务。目前该交易尚未完成，还未具备协议生效条件，上述保证金属暂收款项性质，因此公司将此笔保证金列作其他应付款核算，不产生当期损益。
2、交易对方已于2022年2月16日支付首期价款15784.26万元，不存在违约情形。
3、公司和交易对方对其余价款支付进行了具体约定并设置了相应的违约条款。公司拟对标的公司在2021年11月1日至2021年12月31日期间亏损或盈利采取的会计处理方式和依据合理。
43问题六截至2021年10月31日，标的公司泉州新华都购物广场有限公司（以下简称“泉州新华都”）应收和昌（福建）房地产开发有限公司（以下简称“和昌福建”）
租赁保证金、购房款及相应利息30305.00万元，标的公司已对该笔款项单独计提坏账准备14152.44万元，并于各报告期末进行减值测试，未发现新的减值迹象。因泉州新华都所持有的上述债权与零售业务无关，你公司已于2021年12月29日签订了《债权转让协议》，按照账面净值受让该债权。请你公司：
（1）结合上述债权形成的背景和与你公司互联网营销业务的关联性，详细说明你公司“因泉州新华都购物广场有限公司所持有的上述债权与零售业务无关”而受让该债权的原因和合理性；
（2）补充披露《债权转让协议》的具体内容，包括协议签署的时间、你公
司受让上述债权的对价、协议生效条件、终止条件等，同时，结合本次交易对价的支付方式，详细说明你公司受让上述债权的具体交割安排，说明你公司拟对上述债权采取的会计处理方式和依据；
（3）说明上述《债权转让协议》的签署，是否与本次重大资产重组事项构
成一揽子交易，两笔交易是否互为前提，是否存在其他协议约定，你公司是否根据《股票上市规则》的相关规定，及时履行了信息披露义务和审议程序；
（4）根据公开信息，和昌福建的股东香港和昌实业（集团）有限公司目前
经营状态为已告解散。结合上述债权在过去年度减值测试中所采用的关键假设、主要参数等，详细说明你公司对该笔款项单独计提坏账准备14152.44万元的原因以及充分性，同时，说明你公司在后来各年度未计提坏账准备的原因和合理性，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定；
（5）结合和昌福建近三年的经营情况、你公司或泉州新华都已采取的催收
措施、你公司拟采取的催收措施和预计收回的时间，说明该笔债权目前是否存在较大的减值迹象，本次债权受让是否存在侵害上市公司利益的情形，请你公司独立董事核查并发表明确意见；
（6）结合问题（4）（5），请本次交易的审计机构天健会计师事务所说明，在本次交易中对泉州新华都的财务报表进行审计时，是否已充分考虑了上述债权收回的可能性，是否已获取了充分、适当的审计证据对上述债权进行了单独
44的减值测试，说明其出具的截至2021年10月31日的审计报告是否准确，相关
审计程序、审计结论是否符合《注册会计师审计准则》的相关规定；
（7）请本次交易的评估机构说明在本次交易中对上述债权具体的评估情况，包括评估方式、评估参数、评估结果等；
（8）请独立财务顾问、会计师、评估机构核查并发表明确意见。
【回复】
一、结合上述债权形成的背景和与你公司互联网营销业务的关联性，详细说明你公司“因泉州新华都购物广场有限公司所持有的上述债权与零售业务无关”而受让该债权的原因和合理性；
（一）和昌债权形成的背景和与互联网营销业务的关联性
公司应收和昌（福建）房地产开发有限公司（以下简称“和昌福建”）租赁保
证金、购房款及相应利息产生原因如下：
2012年10月，公司子公司泉州新华都拟租赁和昌福建负责开发建设的和昌
贸易中心地下一层，并按合同支付租赁保证金10000万元；2012年11月，泉州新华都拟购买和昌贸易中心商场二、三、四层，并按合同支付购房款19000万元；同时在上述2份合同基础上，双方签订补充协议，约定和昌福建需在合同履行前按照已支付款项年利率18%支付资金占用费。因和昌福建出现资金紧张及股东纠纷问题，其在建的和昌贸易中心项目自2016年7月起处于停工状态，无法继续履行合同，导致租赁保证金、购房款及相应利息无法收回。
2018年6月，福建省高级人民法院出具《民事判决书》（﹝2017﹞闽民初
26号），判决和昌福建偿还上述款项并支付相应利息。2018年9月，最高人民
法院出具《民事裁定书》（﹝2018﹞最高法民终804号），裁定维持福建省高级人民法院出具的《民事判决书》。
公司于2016年1月完成对久爱致和(北京)科技有限公司、久爱(天津)科技发
展有限公司及泸州聚酒致和电子商务有限公司的收购，收购后由上述3家子公司开展互联网营销业务，在此之前公司未开展互联网营销业务。因此上述债权与公司互联网营销业务无关联。
45（二）和昌债权与零售业务无关而受让该债权的原因和合理性
和昌债权系应收和昌福建的赔偿款，因借贷关系产生，与公司的日常经营无关。该债权自产生至今，未与公司零售业务的运营、采购等产生任何关联，未对零售业务的开展产生任何实质性影响，公司未因该债权而获取与零售业务相关的资产、业务等。
在本次交易的谈判过程中，由于和昌债权与本次出售的零售业务实际经营无关，交易对方无意受让该债权。为推动本次交易进程，公司经讨论决定于2021年12月29日与子公司泉州新华都签署了《债权转让协议》，按照2021年10月31日和昌债权的账面价值受让该债权。
综上，作为本次重大资产出售的前提，公司通过母子公司之间债权转让的方式推动本次交易进程具备合理性。
二、补充披露《债权转让协议》的具体内容，包括协议签署的时间、你公
司受让上述债权的对价、协议生效条件、终止条件等，同时，结合本次交易对价的支付方式，详细说明你公司受让上述债权的具体交割安排，说明你公司拟对上述债权采取的会计处理方式和依据
（一）《债权转让协议》的具体内容
2021年12月29日，公司（乙方）与全资子公司泉州新华都（甲方）签订
《债权转让协议》，泉州新华都将应收和昌福建款项按其账面价值161525650.00元转让给公司。具体条款包括：
1、转让债权标的
甲方依据（2017）闽民初26号民事判决书及（2018）最高法院终804号民
事裁定书对和昌房地产享有的债权，截至2021年10月31日，债权包括本金2.9亿元，以及相应的利息、违约金、律师费、迟延履行金等。
2、转让价格支付
甲乙双方一致同意以债权标的截至2021年10月31日的账面价值人民币
161525650.00元（大写：人民币壹亿陆仟壹佰伍拾贰万伍仟陆佰伍拾元）作为
本次债权转让的价格。
46本协议生效后6个月内，乙方向甲方指定账户支付债权转让款合计人民币
161525650.00元（大写：人民币壹亿陆仟壹佰伍拾贰万伍仟陆佰伍拾元）。本
协议生效后，债权转让即生效，甲方基于标的债权享有的权利义务全部转移至乙方。
3、文书的交付
甲方应当于债权转让生效后15个工作日内，将转让标的相应书面文件交付乙方。
4、其他条款
本协议自双方签字或盖章之日成立并生效。
（二）结合本次交易对价的支付方式，详细说明公司受让上述债权的具体交割安排
《债权转让协议》约定，本协议生效后的6个月内，公司向泉州新华都指定账户支付债权转让款合计人民币161525650.00元。
公司已与泉州新华都就应收和昌福建债权进行了交割，并将按协议约定在6个月内完成款项支付。
（三）公司拟对上述债权采取的会计处理方式和依据
1、企业会计准则的相关规定
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损
益：（1）所转移金融资产在终止确认日的账面价值；（2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
2、拟对上述债权采取的会计处理方式
47泉州新华都在《债权转让协议》生效后，转移了金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬，因此终止确认应收和昌福建债权，同时确认应收公司款项。由于是按账面价值转让，不产生当期损益。
同时，公司将按账面价值确认应收和昌福建债权，确认应付泉州新华都债权转让款，并将按协议约定，在6个月内支付。本事项也不产生当期损益。
三、说明上述《债权转让协议》的签署，是否与本次重大资产重组事项构
成一揽子交易，两笔交易是否互为前提，是否存在其他协议约定，你公司是否根据《股票上市规则》的相关规定，及时履行了信息披露义务和审议程序
（一）说明上述《债权转让协议》的签署，是否与本次重大资产重组事项
构成一揽子交易，两笔交易是否互为前提，是否存在其他协议约定在交易的谈判阶段，公司与交易对方就标的资产是否包括和昌债权等各项条件展开沟通，沟通过程中交易对方提出所受让的标的资产应不包含和昌债权，需进行相应处置后再行签署《重大资产出售协议》。在交易双方就此事项达成一致后，公司于2021年12月29日召开总经理办公会会议同意此事项，并于当天与泉州新华都签订了《债权转让协议》，以上市公司受让泉州新华都持有的和昌债权的方式进行了处置，和昌债权的处置是本次重大资产重组达成的基础而非生效条件。
在《债权转让协议》签署完毕并生效后，且标的资产的审计评估完成后，公司于2022年2月11日召开第五届董事会第十五次（临时）会议审议通过了与本次重组相关的议案，上市公司与新华都集团于当天签署了本次《重大资产出售协议》。
综上，《债权转让协议》于《重大资产出售协议》签署前生效，《重大资产出售协议》亦未将债权转让完成作为生效条件，故《债权转让协议》与《重大资产出售协议》系两份独立的合同，形成两个相互独立的合同关系。因此，《债权转让协议》与本次重大资产重组事项不构成一揽子交易，债权转让是本次重大资产重组的前提，但重大资产重组不是债权转让的前提，两笔交易不互为前提，不存在其他协议就上述事项作出约定。
48（二）公司是否根据《股票上市规则》的相关规定，及时履行了信息披露
义务和审议程序
《债权转让协议》系母公司与子公司之间的内部债权转让行为，该事项已于2021年12月29日召开的总经理办公会会议审议通过。根据《深圳证券交易所股票上市规则（2022年修订）》“第六章应当披露的交易”之6.1.21条规定，上市公司与其合并报表范围内的控股子公司发生的或者上述控股子公司之间发
生的交易，可以免于按照本节规定披露和履行相应程序，中国证监会或者本所另有规定的除外。
因此，公司已针对该事项履行了内部审议程序，该事项无需单独披露。
四、根据公开信息，和昌福建的股东香港和昌实业（集团）有限公司目前
经营状态为已告解散。结合上述债权在过去年度减值测试中所采用的关键假设、主要参数等，详细说明你公司对该笔款项单独计提坏账准备14152.44万元的原因以及充分性，同时，说明你公司在后来各年度未计提坏账准备的原因和合理性，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定
（一）基本情况
泉州新华都依据《民事判决书》（﹝2017﹞闽民初26号）及《民事裁定书》（﹝2018）最高法院终804号）享有对和昌福建的债权30305.00万元。
由于和昌福建未履行判决义务，公司向福建省高级人民法院申请强制执行。
2019年1月，福建省高级人民法院受理本案，并指定福建省莆田市中级人民法院执行。2020年12月，福建省莆田市中级人民法院出具《执行裁定书》(﹝2019﹞闽03执255号之二)，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条之规定，裁定终结本次执行程序。公司在执行条件成就或发现被执行人有其他可供执行的财产时，可以再次申请执行，再次申请不受申请执行时效期间的限制。
和昌福建的股东香港和昌实业（集团）有限公司目前经营状态为已告解散，和昌福建也基本处于停业状态。其在建的和昌贸易中心项目自2016年7月起处于停工状态，导致公司应收债权无法收回。
和昌贸易中心项目紧临泉州市丰泽广场，位于泉州市中心地段，其在建工程
49包括商场、办公用房、住宅和车位等，目前已建至地上15层，和昌福建有明确
可供执行的资产。
公司前期作为首先查封的债权人，积极配合莆田市中级人民法院对和昌贸易中心的拍卖工作。该院通过网络询价系统以电子随机摇号方式确定福建中正资产评估房地产估价有限公司对和昌贸易中心土地及地上建筑物进行评估，2020年3月，评估前期工作已基本完成。2020年3月25日，经莆田市中级人民法院告知，泉州市不动产登记中心向其送达了《关于和昌（福建）房地产公司土地查封问题的函》，由于不动产登记部门整合的原因，导致查封登记系统出现问题，因而导致了相关法院查封登记时间出现错误。按照上述函件，公司非首先查封债权人，导致执行工作暂缓。2020年12月，莆田市中级人民法院裁定终结公司与被执行人和昌公司及其法定代表人的本次执行程序，莆田市中级人民法院裁定终结本次执行的主要原因是公司非首先查封债权人，案件要按查封顺序执行。
目前泉州市中级人民法院系和昌贸易中心项目首先查封法院，首先查封债权人案件债权本金金额为1亿元人民币标的。目前公司与和昌福建其他债权人正积极努力推动案件进入破产程序，截至目前法院尚未裁定宣告和昌福建破产。公司也在密切关注案件的进展情况。
由于和昌案件执行程序涉及范围广，执行难度较大，跨度时间较长，未来债权的回收还有待案件执行的进一步推进。另外，公司也在尝试重组、债权转让等多种渠道，力争加速其他应收款的回收进度。
（二）单独计提坏账准备14152.44万元的原因以及充分性
基于上述情况，公司应收和昌福建债权的信用风险明显不同于正常账期的应收款项，因此自2016年起，公司对该债权每年单独进行减值测试，并相应计提坏账准备。
2016年，公司委托福建均恒房地产评估有限公司对该项目于2016年12月
31日的房地产投资价值进行了评估，出具了房地产估价报告(福均恒估﹝2017﹞
第 Q03337 号)，采用假设开发法，估价对象在 2016 年 12 月 31 日投资价值为 11.74亿元。和昌公司债务情况系参照北京德恒（福州）律师事务所2016年针对和昌公司的经营情况及所涉及的工程、负债情况所做的法律尽职调查报告。根据该尽调报告，和昌公司全部债务本金90500万元，其中对公司债务本金29000万元，50公司债权占比为32.04%；假设法院以评估价格的95%作为执行标的的拍卖价格，
扣除执行标的未结工程款、未付薪资、税费等相关支出61190.31万元，全部债权人预计可分配金额为50407.14万元，其中公司预计可分配金额为16152.57万元，按照上述方法计算的结果，公司2016年对上述债权共计提坏账准备
14152.44万元。
在此基础上，每年公司基于同个商圈就近的房产价格、租金等因素，对和昌贸易中心在建工程作出价值预估，在假设拍卖的基础上，优先偿付工程款、税款后按债权比例进行分配的方法预计可以收回的款项。
截至本专项核查出具日，公司假设按和昌贸易中心在建工程预估价值的70%进行拍卖可得款项112025.90万元，扣除执行标的未结工程款、未付薪资、税费等相关支出61545.09万元，按公司债权占比为32.04%（经中国执行信息公开网公开查询，和昌福建已经被申请执行但尚未履行的债务金额约6亿元，可能存在部分债权人未进行诉讼的情形），可收回款项16176.17万元，上述预计方法假设的基础、涉及的标的资产、公司债权占比、各项分配指标均未发生重大不利变化，经减值测试后未发生新的减值情况。
综上公司已结合和昌福建目前实际状况和可获取的信息对可回收金额和坏
账准备作出了合理预计，相关会计处理符合会计政策及《企业会计准则》的要求。
五、结合和昌福建近三年的经营情况、你公司或泉州新华都已采取的催收
措施、你公司拟采取的催收措施和预计收回的时间，说明该笔债权目前是否存在较大的减值迹象，本次债权受让是否存在侵害上市公司利益的情形，请你公司独立董事核查并发表明确意见
和昌福建的股东香港和昌实业（集团）有限公司目前经营状态为已告解散，和昌福建也基本处于停业状态。其在建的和昌贸易中心项目自2016年7月起处于停工状态。
泉州新华都已采取诉讼的方式对和昌福建的债权进行催收。泉州新华都已向福建省高级人民法院提起诉讼，2018年6月，福建省高级人民法院出具《民事判决书》（﹝2017﹞闽民初26号），判决和昌福建偿还上述款项并支付相应利息。2018年9月，最高人民法院出具《民事裁定书》（﹝2018﹞最高法民终804号），裁定维持福建省高级人民法院出具的《民事判决书》。判决生效之后，泉
51州新华都已向人民法院申请强制执行，2019年1月，福建省高级人民法院受理本案，并指定福建省莆田市中级人民法院执行。2020年12月，福建省莆田市中级人民法院出具《执行裁定书》(﹝2019﹞闽03执255号之二)，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条之规定，裁定终结本次执行程序。公司在执行条件成就或发现被执行人有其他可供执行的财产时，可以再次申请执行，再次申请不受申请执行时效期间的限制。
当前该笔债权预计收回时间存在不确定性。和昌福建明确的资产为在建工程和昌贸易中心及土地使用权，目前案件的可执行财产未发生实质变化。截至目前，该笔债权不存在较大的减值迹象。本次债权受让系上市公司母公司及其子公司的内部债权转让行为，不存在侵害上市公司利益的情形。
公司独立董事对此事项发表的意见如下：公司全资子公司泉州新华都购物广
场有限公司已通过诉讼方式对和昌（福建）房地产开发有限公司的债权进行催收，当前该笔债权预计收回时间存在不确定性。该笔债权目前的减值迹象不明显，本次债权受让系上市公司母公司及其子公司的内部债权转让行为，不存在侵害上市公司利益的情形。
六、结合问题（4）（5），请本次交易的审计机构天健会计师事务所说明，
在本次交易中对泉州新华都的财务报表进行审计时，是否已充分考虑了上述债权收回的可能性，是否已获取了充分、适当的审计证据对上述债权进行了单独的减值测试，说明其出具的截至2021年10月31日的审计报告是否准确，相关审计程序、审计结论是否符合《注册会计师审计准则》的相关规定
（一）会计师在泉州新华都各年年报审计及截至2021年10月31日的财务
报表审计过程中，均将应收和昌福建债权坏账准备的计提作为关键（重点）审计事项。在审计过程中执行充分的审计程序对公司坏账准备的计提进行复核，并结合各时点案件实际进展情况，对坏账准备计提的充分性、合理性进行评估。
（二）针对应收和昌福建债权坏账准备的计提，会计师实施的审计程序主要
包括：
1、了解与其他应收款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确
定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
2、对经办律师进行访谈，了解上述债权涉及的诉讼进展情况；
523、实地查看涉诉资产的现状；
4、评估管理层减值测试方法的合理性；
5、评估管理层对可收回金额的预计作出的重大假设的合理性：包括预计房
产价值、优先偿付金额、假设拍卖折扣率及债权人分配比率等；
6、测试基础数据计算的准确性；
7、检查其他应收款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
经核查，会计师认为，公司已结合和昌福建目前实际状况和可获取的信息对可回收金额和坏账准备作出了合理预计，相关会计处理符合会计政策及《企业会计准则》的要求。我们出具的截至2021年10月31日的审计报告准确，相关审计程序、审计结论符合《注册会计师审计准则》的相关规定。
七、请本次交易的评估机构说明在本次交易中对上述债权具体的评估情况，
包括评估方式、评估参数、评估结果等
本次评估对和昌（福建）房地产开发有限公司应收款项历史形成原因进行调查了解，经核实后账面余值303050000.00元，评估在分析企业提供的尽职调查报告、计提减值测试的基础上，预计风险损失141524350.00元，评估值
161525650.00元，评估无增减值。
八、请独立财务顾问、会计师、评估机构核查并发表明确意见
（一）核查程序
本独立财务顾问履行了以下核查程序：
1、查阅和昌福建债权相关的诉讼文件及公司公告，对公司管理层进行访谈，
了解和昌福建债权形成背景及处置进展；
2、查阅公司与泉州新华都签订的《债权转让协议》，向公司管理层及会计
师了解债权转让的会计处理及依据；
3、查阅房地产估价报告、北京德恒（福州）律师事务所2016年针对和昌公
司的经营情况及所涉及的工程、负债情况所做的法律尽职调查报告；
4、对和昌公司诉讼金额进行网络核查，向公司管理层及会计师了解公司减
值准备计提政策和过程，并与实际执行情况进行对比分析；
5、查阅评估师出具的评估报告和评估说明，了解主要评估方法和依据。
53（二）核查意见经核查，本独立财务顾问认为：
（1）和昌福建债权系泉州新华都向和昌福建支付的租赁保证金、购房款及
相应利息，因无法收回而形成的赔偿款。该债权与公司互联网营销业务无关联。
该债权未形成零售业务的资产和业务，与零售业务经营无关。公司通过母子公司之间债权转让的方式推动本次交易进程，具备合理性。
2、公司已与泉州新华都就应收和昌福建债权进行了交割，并将按协议约定在
6个月内完成款项支付。泉州新华都在《债权转让协议》生效后，终止确认应收
和昌福建债权，同时确认应收公司款项，不产生当期损益；同时，公司将按账面价值确认应收和昌福建债权，确认应付泉州新华都债权转让款，不产生当期损益。
3、《债权转让协议》的签署与本次重大资产重组事项不构成一揽子交易，
两笔交易不互为前提，不存在其他协议约定。《债权转让协议》系母子公司之间的内部债权转让行为，可以免于按照《股票上市规则》披露。公司已针对该事项召开了总经理办公会会议，履行了内部审议程序，该事项无需单独披露。
4、公司对该笔款项单独计提坏账准备14152.44万元的原因合理且充分。以
后各年度预计方法假设的基础、涉及的标的资产、公司债权占比、各项分配指标
均未发生重大不利变化，经减值测试后未发生新的减值情况。相关会计处理符合《企业会计准则》的要求。
5、泉州新华都已通过诉讼方式对和昌福建的债权进行催收，当前该笔债权
预计收回时间存在不确定性。该笔债权目前不存在较大的减值迹象，本次债权受让系上市公司母公司及其子公司的内部债权转让行为，不存在侵害上市公司利益的情形。公司独立董事已发表明确意见。
6、会计师认为：公司已结合和昌福建目前实际状况和可获取的信息对可回收金额和坏账准备作出了合理预计，相关会计处理符合会计政策及《企业会计准则》的要求。我们在对泉州新华都财务报表进行审计时，已充分考虑了债权收回的可能性，已获取了充分、适当的审计证据对上述债权进行了单独的减值测试。
我们出具的截至2021年10月31日的审计报告准确，相关审计程序、审计结论符合《注册会计师审计准则》的相关规定。
7、评估机构认为：本次评估对和昌（福建）房地产开发有限公司应收款项
54历史形成原因进行调查了解，经核实后账面余值303050000.00元，评估在分析
企业提供的尽职调查报告、计提减值测试的基础上，预计风险损失141524350.00元，评估值161525650.00元，评估无增减值。
55问题七
你公司未对标的公司的土地使用权和房屋所有权权利性质、使用期限进行
完整披露，请你公司：
（1）说明未完整披露上述相关信息的原因和合理性；
（2）详细说明对标的公司的土地使用权和房屋所有权的评估过程，包括评
估的具体方法、计算过程、关键参数的取值依据及合理性等，说明相关资产评估过程和评估证据是否充分，评估结果是否公允、合理。
（3）请独立财务顾问和评估机构核查并发表明确意见。
【回复】
一、说明未完整披露上述相关信息的原因和合理性
根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第二十一条第二款：
“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”；第三十三条第一款：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。本次披露的土地使用权和房屋所有权，包含标的公司在《不动产登记暂行条例》施行前依法取得的《房屋所有权证书》《土地使用权证书》以及施行后依法取得的《不动产权证书》，《不动产权证书》包含土地使用权及房屋所有权的相关信息，为便于统计，公司将其合并披露。合并后的表格中，“权利性质”系指国有土地使用权的土地性质，“使用期限”系指国有土地使用权的使用期限，因房屋所有权不涉及土地性质及使用期限，因此公司在合并披露时未列示房屋所有权的权利性质和使用期限。公司已完整披露房屋所有权及土地使用权的相关信息。
为进一步明晰标的公司土地使用权和房屋所有权情况，公司就土地使用权及房屋所有权分别披露如下：
（一）土地使用权土权序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制
1漳州漳国用芗城区新玑出住宅508831.41至2064无
56土权
序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制
新华 （2007）第 广场B幢 302 让 年 04 月都76435号号12日漳州漳国用芗城区新玑至2064出
2 新华 （2007）第 广场B幢 202 住宅 5088 31.41 年 04 月 无
让都76434号号12日漳州漳国用芗城区新玑至2064出
3 新华 （2007）第 广场B幢 201 住宅 5088 18.42 年 04 月 无
让都76432号号12日漳州漳国用芗城区新玑至2064出
4 新华 （2007）第 广场B幢 102 住宅 5088 31.41 年 04 月 无
让都76433号号12日漳州漳国用芗城区新玑至2064出
5 新华 （2007）第 广场B幢 101 住宅 5088 18.42 年 04 月 无
让都76431号号12日漳州漳国用芗城区胜利至2064转
6新华（2004）第西路新玑广车库5088673.38年04月无
让都48727号场地下室12日芗城区胜利漳州漳国用至2044西路新玑广转
7新华（2004）第商业5088852.01年04月无
场第二层商让都48583号12日场芗城区胜利漳州漳国用至2044西路新玑广转
8新华（2004）第商业5088789.53年04月无
场第一层商让都48584号12日场
1994-08-
厦门厦国土房产思明区演武商业7533.8117出9新华第00640474路15-69号地服务（总用地244.52-无让都 号 下一层CS 室 业 面积） 2034-08-
16
鼓楼区鼓东1996-11-
福建闽（2018）街道五四路其它07
新华福州市不动162号新华福出商服5723.60证书未列起
10无
都百产权第广场1#、2#让用地/（共有）明2036-11-货9012617号连体楼3层商业06
03店面止
福建榕鼓国用鼓楼区鼓东至
新华（2008）第街道五四路出
11商业217.90217.902036-11-无
都百0025240163162号新华福让
06
货4号广场1、2座
57土权
序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制连体楼二层
01商场
湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
12新华（2016）第华都商业广5390.935390.932050-05-无
让用地都0054319号场一至四层05商业湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
13新华（2016）第华都商业广21.0921.092050-05-无
让用地都0054320号场店面10105号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
14新华（2016）第华都商业广19.4919.492050-05-无
让用地都0054321号场店面10205号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
15新华（2016）第华都商业广12.6312.632050-05-无
让用地都0054322号场店面10305号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
16新华（2016）第华都商业广13.5413.542050-05-无
让用地都0054323号场店面10505号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
17新华（2016）第华都商业广13.9813.982050-05-无
让用地都0054324号场店面10605号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
18新华（2016）第华都商业广16.4316.432050-05-无
让用地都0054325号场店面10705号三明安国用湖头镇河滨至出商业
19新华（2016）第北路2号新15.9415.942050-05-无
让用地都0054326号华都商业广05
58土权
序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制场店面108号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
20新华（2016）第华都商业广14.3014.302050-05-无
让用地都0054327号场店面10905号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
21新华（2016）第华都商业广13.3013.302050-05-无
让用地都0054328号场店面11005号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
22新华（2016）第华都商业广41.6341.632050-05-无
让用地都0054329号场店面11105号湖头镇河滨三明安国用北路2号新
出商业2050-05-
23新华（2016）第华都商业广115.79115.79无
让用地05都0054330号场店面112号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
24新华（2016）第华都商业广13.8313.832050-05-无
让用地都0054331号场店面11305号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
25新华（2016）第华都商业广16.3116.312050-05-无
让用地都0054332号场店面11505号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
26新华（2016）第华都商业广17.3417.342050-05-无
让用地都0054333号场店面11605号三明安国用安溪县湖头至出商业
27新华（2016）第镇河滨北路217.3417.342050-05-无
让用地都0054334号号新华都商05
59土权
序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制业广场店面
117号
湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
28新华（2016）第华都商业广17.3417.342050-05-无
让用地都0054335号场店面11805号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
29新华（2016）第华都商业广16.2016.202050-05-无
让用地都0054336号场店面11905号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
30新华（2016）第华都商业广8.798.792050-05-无
让用地都0054337号场店面12005号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
31新华（2016）第华都商业广17.7617.762050-05-无
让用地都0054338号场店面12105号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
32新华（2016）第华都商业广17.7617.762050-05-无
让用地都0054339号场店面12205号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
33新华（2016）第华都商业广17.7617.762050-05-无
让用地都0054340号场店面12305号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
34新华（2016）第华都商业广24.7024.702050-05-无
让用地都0054341号场店面12505号三明安国用湖头镇河滨至出商业
35新华（2016）第北路2号新16.0716.072050-05-无
让用地都0054342号华都商业广05
60土权
序使用地宗地面积分摊面积使用期利权属证号坐落用途
号权人性（㎡）（㎡）限限质制场店面126号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
36新华（2016）第华都商业广17.1217.122050-05-无
让用地都0054343号场店面12705号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
37新华（2016）第华都商业广17.1217.122050-05-无
让用地都0054344号场店面12805号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
38新华（2016）第华都商业广17.7617.762050-05-无
让用地都0054345号场店面12905号湖头镇河滨三明安国用北路2号新至出商业
39新华（2016）第华都商业广17.7617.762050-05-无
让用地都0054346号场店面13005号
三明闽（2018）其他至新华沙县不动产沙县虬江水出证书未列
40商服33365.002051-11-无
都物权第东路179号让明用地27流0008288号
（二）房屋所有权序建筑面积权利所有权人权属证号坐落用途号（㎡）限制漳房权证芗字芗城区新玑广
1漳州新华都住宅76.50无
第 01094105 号 场 B 幢 101 号漳房权证芗字芗城区新玑广
2漳州新华都住宅135.96无
第 01094126 号 场 B 幢 102 号漳房权证芗字芗城区新玑广
3漳州新华都住宅76.50无
第 01094106 号 场 B 幢 201 号漳房权证芗字芗城区新玑广
4漳州新华都住宅135.96无
第 01094128 号 场 B 幢 202 号
5漳州新华都漳房权证芗字芗城区新玑广住宅135.96无
61序建筑面积权利
所有权人权属证号坐落用途号（㎡）限制
第 01094127 号 场 B 幢 302 号漳房权证芗字芗城区新玑广
6漳州新华都车库2767.67无
第01036310号场地下室漳房权证芗字芗城区新玑广
7漳州新华都商场3511.41无
第01042600号场二层（商场）芗城区新玑广漳房权证芗字8漳州新华都场第一层（商商场3157.04无
第01043241号
场）鼓楼区鼓东街其它
闽（2018）福州道五四路162商服
9福建新华都百货市不动产权第号新华福广场1493.84无
用地/
9012617号1#、2#连体楼3
商业层03店面鼓楼区鼓东街道五四路162
榕房权证 R 字
10福建新华都百货号新华福广场商业3790.50无
第0802347号
1#、2#连体楼2
层01商场店面湖头镇河滨北安房权证湖头路2号新华都
11三明新华都镇字第商业16739.07无
商业广场一至
201604174号
四层商业安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
12三明新华都镇字第店面65.48无
新华都商业广
201604175号
场店面101号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
13三明新华都镇字第店面60.52无
新华都商业广
201604176号
场店面102号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
14三明新华都镇字第店面39.22无
新华都商业广
201604177号
场店面103号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
15三明新华都镇字第店面42.05无
新华都商业广
201604178号
场店面105号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
16三明新华都镇字第店面43.41无
新华都商业广
201604179号
场店面106号
62序建筑面积权利
所有权人权属证号坐落用途号（㎡）限制安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
17三明新华都镇字第店面51.02无
新华都商业广
201604180号
场店面107号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
18三明新华都镇字第店面49.51无
新华都商业广
201604181号
场店面108号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
19三明新华都镇字第店面44.39无
新华都商业广
201604182号
场店面109号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
20三明新华都镇字第店面41.31无
新华都商业广
201604183号
场店面110号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
21三明新华都镇字第店面129.25无
新华都商业广
201604184号
场店面111号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
22三明新华都镇字第店面359.52无
新华都商业广
201604185号
场店面112号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
23三明新华都镇字第店面42.95无
新华都商业广
201604186号
场店面113号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
24三明新华都镇字第店面50.65无
新华都商业广
201604187号
场店面115号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
25三明新华都镇字第店面53.85无
新华都商业广
201604188号
场店面116号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
26三明新华都镇字第店面53.85无
新华都商业广
201604189号
场店面117号安房权证湖头安溪县湖头镇
27三明新华都店面53.85无
镇字第河滨北路2号
63序建筑面积权利
所有权人权属证号坐落用途号（㎡）限制
201604190号新华都商业广
场店面118号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
28三明新华都镇字第店面50.29无
新华都商业广
201604191号
场店面119号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
29三明新华都镇字第店面27.28无
新华都商业广
201604192号
场店面120号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
30三明新华都镇字第店面55.14无
新华都商业广
201604193号
场店面121号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
31三明新华都镇字第店面55.14无
新华都商业广
201604194号
场店面122号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
32三明新华都镇字第店面55.14无
新华都商业广
201604195号
场店面123号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
33三明新华都镇字第店面76.69无
新华都商业广
201604196号
场店面125号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
34三明新华都镇字第店面49.88无
新华都商业广
201604197号
场店面126号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
35三明新华都镇字第店面53.17无
新华都商业广
201604198号
场店面127号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
36三明新华都镇字第店面53.17无
新华都商业广
201604199号
场店面128号安溪县湖头镇安房权证湖头河滨北路2号
37三明新华都镇字第店面55.14无
新华都商业广
201604200号
场店面129号
64序建筑面积权利
所有权人权属证号坐落用途号（㎡）限制湖头镇河滨北安房权证湖头路2号新华都
38三明新华都镇字第店面55.14无
广场店面130
201604201号
号
闽（2018）沙县其他沙县虬江水东
39三明新华都物流不动产权第商服33138.73无
路179号
0008288号用地
注：自2015年3月1日起，土地使用权和房屋所有权的证书名称均为《不动产权证书》。
二、详细说明对标的公司的土地使用权和房屋所有权的评估过程，包括评
估的具体方法、计算过程、关键参数的取值依据及合理性等，说明相关资产评估过程和评估证据是否充分，评估结果是否公允、合理土地使用权和房屋所有权的评估方法如下：
项目名称用途评估方法
土地使用权-沙县虬江水东路179号宗地其他商服用地基准地价系数修正法沙县虬江水东路179号自建房屋建筑物（不仓储、加工中心以及成本法含土地）配套办公楼
鼓楼区五四路162号新华福广场1、2座连商场市场法
体楼二层01商场、三层03店面漳州市新玑广场地下一层至地上二层商场商场收益法
漳州市新玑广场 B 幢 101 号、102 号、201住宅市场法
号、202号、302号住宅安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广商场收益法场（含土地使用权和建筑物）
厦门市思明区演武路 15-69号地下一层 CS商场市场法室
（一）无形资产——土地使用权
纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共计29宗，账面价值
28504532.02元，账面净值21297336.95元，其中28宗宗地位于湖头镇河滨北路2号，证载权利人三明新华都购物广场有限公司，1宗宗地位于沙县虬江水东路179号，证载权利人三明新华都物流配送有限公司。
1、土地使用权评估方法
三明新华都购物广场有限公司持有的位于湖头镇河滨北路2号商业用地，宗地上已建成新华都商业广场，在固定资产房屋建筑物中已采用收益法进行评估，
65得出房地合一的房地产价值，故该土地评估值不再在无形资产—土地使用权重复。
三明新华都物流有限公司位于沙县虬江水东路179号其他商业用地评估方
法：通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。
（1）市场比较法主要适用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。由于
与待估宗地处于同一供需圈的相类似土地近期交易案例少，故不具备市场比较法评估条件。
（2）收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地评估。评估对象为其
他商服用地（物流），当地该用途土地出租案例极少，难以准确测算其客观收益，故不宜采用收益还原法评估。
（3）剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。评估对象属于
自建自用项目，并已开发建成，因此不适宜采用剩余法进行评估。
（4）成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地
区或类型的土地价格评估。评估对象所处区域土地市场较成熟，不宜采用成本逼近法。
（5）待估宗地位于沙县区基准地价范围内，评估基准日执行的最新基准地价为2021年8月公布的评估期日为2019年7月1日的《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号），至本次评估基准日虽已超过两年但未超过三年，能够通过分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正等进行调整，故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。
2、评估过程评估对象宗地按《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号）文件，评估对象宗地属于沙县区四级其他商服用地覆盖范围，基准地价为40万元/亩，折合 600 元/m2。相应的地价内涵为土地在正常市场条件下、土地平均开发程度为“五通一平”、对应的标准容积率为2.0。
基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调
66整系数对评估对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到评估对象宗地价值或价格的方法。测算公式：
P = P1b * ?1??K i ?*K j + D
式中：P－土地取得费用；
P1b－某用途、某级别（均质区域）的基准地价；
ΣKi－宗地地价修正系数；
Kj－估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D－土地开发程度修正值。
根据评估对象所处的土地级别和商服用地基准地价，以基准地价为依据，通过对评估对象地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对评估对象的基准地价进行修正，从而估算出评估对象在估价期日的土地使用权价格。确定评估对象所参照用途基准地价（P1b）过程如下：
（1）确定影响地价的区域因素及个别因素修正系数（Σ Ki）依据制定沙县土地级别及相关资料从中应用商业用地宗地地价影响因素优
劣度划分和商业用地宗地地价影响因素修正幅度表，再按照评估对象宗地的区域因素及个别因素优劣度条件，可建立评估对象宗地修正系数表，从而得出评估对象宗地的区域因素及个别因素修正系数（Σ Ki）。
*确定影响商业用地地价的区域因素及个别因素修正系数：
表商业用地修正系数说明项目优较优一般较劣劣
距县级商服中心 2000m繁华程度
距小区级商服中心 1000m
距公交车站点距离 800m交通条件混合型主干生活型主千交通型主干临近道路类型次干道克路道道道基本满足排不能满足排设施完善排设施较完善排水不通畅基本设施排水状况水的需要排水的需要排水通畅排水较通畅排水状况差状况水状况一般水状况较差
供气状况>95%80-95%75-80%70-75%2000m -0.03
度 距小区级商服中心 一般 600-800m 0
交通条 距公交车站点距离 较优 200-400m 0.006
件临近道路类型优混合型主干道0.014
基本设排水状况优设施完善排水通畅0.014
施状况供气状况优>95%0.01
大气污染优无污染0.004
噪声污染较优轻度污染0.002环境条
地形坡度较优2-6°0.003件
地基承载力较优地基较好，载力较大0.002洪水淹没状况优低0.004
合计0.029
68故宗地区域因素及个别因素修正系数Σ Ki＝2.90%
（2）确定评估期日修正系数（K1）
沙县土地级别及基准地价评估期日是2019年7月1日，本次评估的评估基准日为2021年10月31日，间隔约2.3年，通过对当地前后年度城镇基准地价同类用地价格涨幅分析，年涨幅为6.5%，则：
期日修正系数＝（1+6.5%）2.3＝1.1559
（3）确定容积率修正系数（K2）
根据土地出让合同评估对象载明容积率不大于1.0，宗地地块实际容积率为0.9932，依据《三明市人民政府关于公布三明市区（三元区、沙县区）城镇土地级别与基准地价（2020年修编）的通知》（明政地〔2021〕36号）容积率小于
1.0的修正系数为0.6950。
（4）确定土地使用年期修正系数（K3）
根据委托人提供的《不动产权证书》载明，评估对象土地使用权类型为出让，终止日期至2051年11月27日，至价值时点剩余土地使用年限为30.1年，应根据土地使用年期测算公式 K＝〔1-1/（1+Y）n〕/〔1-1/（1+Y）N〕进行调整。
其中：
N－土地法定年限；
n－土地剩余使用年限；
Y－土地报酬率，Y＝6%（采用累加法求取，取银行一年期存款利率 1.5%，加风险调整值4.5%，即1.5%+4.5%＝6%）。
则：K3＝〔1-1/（1+Y）n〕/〔1-1/（1+Y）N〕
＝〔1-1/（1+6%）30.1〕/〔1-1/（1+6%）40〕＝0.9160
（5）确定土地开发程度修正值 D基准地价相对应的价值内涵为“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，评估对象土地设定开发程度为“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，两者开发程度一致。因此，无须进行开发程度修正。
（6）土地取得费用
P＝P1b×（1±∑Ki）×Kj +D
69＝600×（1+2.9%）×1.1559×0.9160×0.6950+0
＝454.33（元/m2）
（7）计算评估对象土地评估单价
基准地价价格内涵不包含土地契税（3%）、城市基础设施配套费用（45元/m2），则：
土地评估单价＝土地取得费用+契税+城市基础设施配套费
＝454.33+454.33×3%+45
＝512.96（元/m2）
（8）地价的确定
评估对象采用基准地价系数修正法进行评估，其计算结果为 512.96 元/m2。
本次评估通过对评估方法的代表性、评估资料的完整性、参数选择的客观性、参
数确定的时效性、评估结果的现势性等方面进行综合分析确定，评估对象宗地面积 33365.00m2，则：
地价（取整）＝单位地价×宗地面积＝512.96×33365.00＝17114900（元）
（二）房屋建筑物
1、福建新华都综合百货有限公司持有的位于鼓楼区鼓东街道五四路162号
新华福广场1、2座连体楼二层01商场、三层03商场
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*评估对象为所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。
70*评估对象具有收益或潜在收益，理论上符合收益法的应用范围，但由于待
估房地产为自用，周边类似商业租金案例较少，未来租金收益及风险量化难度较大，且评估对象剩余收益年限较短（土地剩余年限至2036年11月06日），故本次不采用收益法进行评估。
*评估对象周边房地产市场交易活跃，可以找到类似可比的交易案例，具备采用市场法评估的条件，故根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次选用市场法进行评估。
（2）评估测算过程
市场比较法是指根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，具在评估期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的租金价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
该方法基本公式如下：
P＝PB×A×B×C×D×E
式中：P－待估宗房地产价格；
PB－比较实例房地产价格；
A－交易情况修正指数；
B－市场状况调整系数
C－区位状况调整系数
D－实物状况调整系数
E－权益状况调整系数
*比较实例的选择
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
i、与评估对象属同一供需圈；
ii、评估对象用途相同或相近；
iii、与评估对象交易类型相同或相近；
iv、交易日期与评估基准日相接近；
v、可比实例为正常交易或可修正为正常交易。
根据以上选择原则，本次评估选择了与评估对象条件类似的三个交易实例作为比较实例，各实例条件介绍具体见下表：
71可比实例基本情况表
项目可比实例一可比实例二可比实例三
旺龙大厦1#、2#、3#连
项目名称利嘉苑3层02-13商场榕城商贸中心3层商场体部分3层01商场福州市鼓楼区水部街道福州市台江区新港街道福州市鼓楼区水部街道房屋坐落六一北路615号群众东路53号五一北路129号土地使用权类型出让出让出让用途商业商业商业建筑结构钢混结构钢混结构钢混结构
建筑面积（m2） 3330.54 1045.28 2028.17室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）22511100761240016032000成交单价（元/
6758.987282.607904.66
㎡）成交日期2020年5月7日2020年3月16日2020年1月14日
层高 3.5m 3.7m 3.5m建成年份2003年2000年1999年所处楼层地上三层地上三层地上三层交易情况公开竞价拍卖公开竞价拍卖公开竞价拍卖付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清税费负担买卖双方各自负担税费买卖双方各自负担税费买卖双方各自负担税费资料来源市场调查市场调查市场调查
*因素说明
根据待估房地产条件，本次评估比较因素主要包含如下：
i、交易情况；
ii、交易时间；
iii、交易方式；
iv、区域状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择位置条件、交通条件、基础设施及公共配套设施、环境状况等；
v、实物状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择外观状况、楼宇设施、建筑面积等；
vi、权益状况：针对评估对象作为商服用地特点，主要选择规划条件、土地使用权状况及他项权利限制等；
区位状况因素条件说明表项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三
72福州市鼓楼区水部福州市台江区新港
福州市鼓楼区五福州市鼓楼区水部街坐落街道六一北路615街道群众东路53四路162号道五一北路129号号号位于福州市鼓楼位于福州市鼓楼区位于福州市台江区位于福州市鼓楼区水
区五四路162号，水部街道六一北路新港街道群众东路方位及部街道五一北路129
五四路以西、营迹615号、六一北路以53号，群众东路以地段等号，福新路以北、五路以南、属于福州东、福马路以北、属南、五一中路以东、
级一北路以东，一级商市一级商服用地，于福州市一级商服属于福州市一级商服用地方位较好用地服用地街道性临五四路主干道临六一北路主干道临群众东路次干道临五一北路主干道质
单面临街、无拐角单面临街、无拐角单面临街，临拐角单面临街、无拐角处，处，店面门前路面处，店面门前路面宽处，店面门前路面店面门前路面宽度较
宽度较宽，无绿化度较宽，无绿化带遮宽度一般，无绿化临街状宽，无绿化带遮挡，带遮挡，无台阶，挡，无台阶，店面室带遮挡，无台阶，况无台阶，店面室内标店面室内标高与内标高与街道标高店面室内标高与街
高与街道标高较高，位街道标高较高，临较高，临街状况略道标高较高，临街临街状况略好。
置街状况略好。好。状况一般。
状所处楼地上三层地上三层地上三层地上三层况层
周边有面包店、药周边有面包店、药
周边有面包店、药周边有面包店、药店、
店、餐饮店、银行店、餐饮店、银行
店、餐饮店、银行网餐饮店、银行网点、
网点、便利店、影网点、便利店、影
点、便利店、影剧院便利店、等，商业聚商服繁剧院等，商业聚集剧院等，商业聚集等，商业聚集度较集度一般，沿街店面华程度度较高，沿街店面度较高，沿街店面高，沿街店面数量较数量较多；商业氛围数量较多；商业氛数量较多；商业氛多；商业氛围较好；一般；商服繁华程度围较好；商服繁华围较好；商服繁华商服繁华程度略高。一般。
程度较高。程度略高。
商业类型和服务商业类型和服务品商业类型和服务品商业类型和服务品种
品种略多，商业辐种略多，商业辐射种略多，商业辐射范略多，商业辐射范围射范围较广，消费范围略广，消费档消费群围较广，消费档次略一般，消费档次一般，档次较好，消费群次略好，消费群体体及人好，消费群体主要为消费群体主要为周边体主要为周边居主要为周边居民、
流量周边居民、过往人居民、过往人群、学
民、过往人群、学过往人群、学生及
群、学生及上班族，生及上班族，过往人生及上班族，过往上班族，过往人流过往人流量较多流量一般人流量多量较多
邻近有五四路、营邻近有六一北路、福邻近有五一中路、邻近有五一北路、福交迹路等城市主次马路等城市主次干群众东路等城市主新路等城市主次干通道路状干道，路网较密道，路网较密集，道次干道，路网较密道，路网较密集，道状况集，道路通达度路通达度好，道路状集，道路通达度好，路通达度好，道路状况好，道路状况好况好道路状况好况好
73附近设有“古三座”公交站点，有附近设有“古田六一
5路;9路;22路;51附近设有“龙华天桥”路口”公交站点，有路;51路夜间区间公交站点，有
7路;16路;40快线;69附近设有“五一新车;52路;55路;6219路;51路;52路;69路;71路;73路;74村”公交站点，有路;69路;72路;76路;74路;76路;80
路;79路;80路;8859路;93路;315
路;107路;117路;88路;129路;130
出入可路;92路;103路;125路;338路等路公交
路 ;121 路 ;128 路;301 路;K1 路等路
利用交路;129路;306路;318线路在此停靠，距路;129路;322公交线路在此停靠，通工具路;夜班2号线等路离公交站点近；附
路;328路;338距离公交站点近；附
公交线路在此停靠，近无地铁经过，乘路;K1路等路公交 近有地铁 2 号线经
距离公交站点一般；坐出租车方便，交线路在此停靠，距过，距站点稍远，乘附近有地铁2号线通便捷度稍差
离公交站点近；附坐出租车方便，交通经过，乘坐出租车方近有地铁1号线便捷度略差便，交通便捷经过，乘坐出租车方便，交通便捷无单行道、步行无单行道、步行街、无单行道、步行街、
交通管无单行道、步行街、
街、车辆管制等交车辆管制等交通管车辆管制等交通管制情况车辆管制等交通管制通管制制制小区周边无大中小区周边无大中型小区周边无大中型小区周边无大中型停
型停车场，道路两停车方停车场，道路两侧有停车场，道路两侧车场，道路两侧有划侧有划线泊车位，便程度划线泊车位，停车方有划线泊车位，停线泊车位，停车方便停车方便程度一便程度一般车方便程度一般程度一般般宗地红线外已达宗地红线外已达五宗地红线外已达五宗地红线外已达五通五通（即：通上水、通（即：通上水、通通（即：通上水、（即：通上水、通下基础设
通下水、通路、通下水、通路、通电、通下水、通路、通水、通路、通电、通施外电、通讯），城市通讯），城市基础设电、通讯），城市讯），城市基础设施部基础设施较完善施较完善基础设施较完善较完善配附近有福州大戏附近有福州市第一
套院、信和广场、福附近有福州市协和医
附近有协和医院、正医院、沃尔玛超市、
设建中医药大学附院、沃尔玛超市、永
大广场、则徐中学、永辉超市、台江第
施属医院、中国移动辉超市、福州第十一
公共服华侨小学、中国工商五中心小学、闽江
状营业厅、中国农业中学、格致中学、光
务设施银行、建设银行、招学院附属中学、光
况银行、鼓楼实验小大银行、邮政储蓄银
商银行等，公共配套大银行、邮政储蓄学、屏东中学等，行等，公共配套设施设施齐全。银行等，公共配套公共配套设施齐齐全设施齐全全。
周边区域环境卫周边区域环境卫生周边区域环境卫生环周边区域环境卫生状
生状况一般，无空状况一般，无空气、状况一般，无空气、境自然环况一般，无空气、噪气、噪声、水、固噪声、水、固体废物噪声、水、固体废
状境声、水、固体废物等
体废物等污染，自等污染，自然环境一物等污染，自然环况污染，自然环境一般然环境一般般境一般
74周边房地产利用周边房地产利用状周边房地产利用状周边房地产利用状况
状况以商业、住宅况以商业、住宅为况以商业、住宅为以商业、住宅为主，人文环为主，区域内住户主，区域内住户素质主，区域内住户素区域内住户素质一境
素质一般、声誉一一般、声誉一般，治质一般、声誉一般，般、声誉一般，治安般，治安状况一般安状况一般治安状况一般状况一般周边有温泉公园，周边无大型公园分周边无大型公园分周边有于山公园，景景观
景观较好布，景观一般布，景观一般观较好实物状况因素条件说明表项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三楼宇档次品牌及档次略好品牌及档次一般品牌及档次略好品牌及档次一般结构质式钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构
外墙面为面砖，外观外墙面为面砖，外观外墙面为涂料饰面，外墙面为面砖，外观外观一般一般外观略差一般建筑面积
1493.943330.541045.282028.17（m2）
层高 4.0m 3.5m 3.7m 3.5m
水、电管线到位，消水、电管线到位，消水、电管线到位，消水、电管线到位，消防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭防、通讯、宽带、闭楼宇设施路等配套设施到位；路等配套设施到位；路等配套设施到位；路等配套设施到位；
有独立卫生间有独立卫生间有独立卫生间有独立卫生间拐角状况无拐角无拐角无拐角无拐角
形状呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则呈矩形，形状规则商业店面分布密集，商业店面分布较密商业店面分布密集，商业店面分布较密商业规模
商业规模大集，商业规模较大商业规模大集，商业规模较大新旧程度建成于1999年2003年建成2000年建成1999年建成物业管理物业管理水平稍好物业管理水平一般物业管理水平一般物业管理水平略差权益状况因素条件说明表项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用期土地使用权为出让土地使用权为出让土地使用权为出让土地使用权为出让限
未设定担保物权，不未设定担保物权，不未设定担保物权，不未设定担保物权，不存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、存在租赁、被占用、
他项权利限拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形拖欠税费、查封等形
制式限制权利情况，权式限制权利情况，权式限制权利情况，权式限制权利情况，权属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限属清晰，权利未受限制制制制
*建立价格比较基准后单价
比较实例均以统一付款方式，成交日期一次性付清，故对比较实例交易价格
75不作修正。
比较实例均是买卖双方各自负担税费，故对比较实例交易价格不作修正。
比较实例以人民币为计价单位，故对比较实例交易价格不作修正。
建立价格比较基准项目评估对象可比实例一可比实例二可比实例三
成交单价（元/㎡）待估675972837905期房与现房修正现房现房0现房0现房0二次装修按无装修无装修0无装修0无装修0土地使用权类型出让出让0出让0出让0成交日期成交日期成交日期成交日期统一付款方式一次性付一次性付0一次性付0一次性付0清清清清建立常规融资常规融资常规融资比较统一融资条件000条件条件条件基准买卖双方买卖双方买卖双方买卖双方统一税费负担各自负担各自负担0各自负担0各自负担0税费税费税费税费统一计价单位人民币人民币人民币人民币建立比较基准后单
675972837905
价
*编制比较因素条件指数表
比较实例交易情况均属正常交易，故对比较实例交易情况不作修正，即比较实例一、二、三的交易情况指数均为100。
i、交易情况修正
实例一、二、三均为司法公开拍卖竞价成交价格，需进行交易情况修正，根
据拍卖标的的竞价次数、竞价人数及消费者心理因素，结合最后成交价格，综合确定实例一、二、三交易情况修正系数分别为100/85、100/90、100/90。（采用的修正方法为百分率法）
ii、市场状况调整
可比实例的成交时间分别为2020年5月7日、2020年3月16日、2020年
1月14日，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间商业房地产市场价格较为稳定，其市场状况调整系数为100/100、100/100、100/100。（调整方法采用价格变动率法）。
76iii、房地产状况调整
房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以估价评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
区位状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值方位相似0相似0相似0
街道性质相似0稍差-3相似0
临街状况相似0略差-2相似0所处楼层相似0相似0相似0
商服繁华程度略差-2略差-2稍差-3消费群体及人
略差-2略差-1稍差-4流量道路状况相似0相似0相似0出入可利用交
相似0稍差-3略差-2通工具交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0自然环境相似0相似0相似0人文环境相似0相似0相似0景观相似0相似0相似0
合计100/96-4100/89-11100/91-9
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整
77值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
实物状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
楼宇档次略差-2相似0略差-2结构质式相似0相似0相似0
外观相似0略差-2相似0
建筑面积（m2） 相似 0 相似 0 相似 0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0拐角状况相似0相似0相似0宽深比相似0相似0相似0形状相似0相似0相似0
商业规模略差-2相似0略差-2新旧程度相似0相似0相似0
物业管理略差-1略差-1略差-2
合计100/95-5100/97-3100/94-6
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表可比实例一可比实例二可比实例三项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
*计算比准价格综上，将全部比较因素修正系数汇总后，按市场比较法计算公式得出的可比
78实例比准价格如下表：
项目可比实例一可比实例二可比实例三
建立比较基础后单价（元/㎡）675972837905
交易情况修正系数100/85100/90100/90
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/96100/89100/91
实物状况调整系数100/95100/97100/94
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比较单价（元/㎡）8719937410268
经过比较分析，按市场比较法测算得到修正后的三个比准价格分别为8719元/m2、9374 元/m2、10268 元/m2。三个比准价格相近，且各比较实例与评估对象的相似程度较高，故以三者的简单算术平均数确定评估对象评估价格，即：
评估对象比较单价（取整）＝（8719+9374+10268）÷3＝9454（元/m2）
评估对象价值=9454×1493.84=14122800.00（元）
根据福州市房地产市场销售单价一般差异系数，本次评估取2层楼层系数修正与3层差异20%，则：
2 层 01 商场房地产单价=9454÷（1-20%）=11818（元/m2）
2层01商场房地产价值=11818×3790.50=44796100.00（元）
房地产价值合计5891.89万元。
2、三明新华都购物广场有限公司持有的位于安溪县湖头镇河滨北路2号新
华都商业广场一至四层
（1）评估方法
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*评估对象为位于安溪县湖头镇大面积商业房地产，当地房地产市场无类似商业房地产交易实例，难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例，故不能选用市场法进行评估。
*评估对象具有收益或潜在收益，符合收益法的应用范围，同时其所在的区域同类房地产租赁市场较活跃，可以找到类似可比的租赁案例，且未来增值预期
79收益及相关参数较易于量化，故可以选用收益法进行评估。
*重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反映不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜选用成本法进行评估。
综上所述，根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次评估选用收益法进行评估。
收益法是指预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法基本公式如下：
式中： P－评估价值；
Ri－第 i 年的净收益；
r－折现率；
n－收益期。
（2）评估测算
评估对象安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层已出租，租期至2030年4月30日，租期较长，存在租约限制，故本次评估采用租期分段测算房地产收益价值。
*合同租期内收益价值
i、合同租期内收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，于评估基准日房屋剩余使用年限为40.4年。评估对象所在土地终止日期为2050年5月5日，于评估基准日土地剩余使用年限为28.5年，根据孰短原则，本次评估总收益年限取土地剩余使用年限为28.5年。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，纳入本次评估范围的安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层租期至2030年
4月30日，租期内收益年期按合同剩余租期取8.5年。
ii、租金收入
80租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
（i）经营方式本次评估采用出租型经营方式。
（ii）租金水平
根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，按套内建筑面积计算2021年1月1日至2030年4月30日租金水平为20万元/月，折算按建筑面积 11.95 元 m2。经调查分析该租金水平与市场客观租金相当，本次评估采用的租赁期内租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 148.24 元/m2·年。
（iii）租约限制
评估对象已出租，存在租约限制，合同租期内租金水平采用合同租金。
（iv）租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平。
（v）空置和租金损失
评估对象已出租，且房地产出租时，收取合同履约金20万元，合同期内空置及收租损失可能性极低，故空置和租金损失率取0%。
iii、其它收入其他收入为押金所产生的利息。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》，合同履约金20万元，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
iv、运营费用
运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
(i)管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
81(ii)维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 44 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
(iii)保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 4.4 元/m2，按市场惯例以房屋重置价 0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
(iv)相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
(v)运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
v、净收益年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算表》。
vi、变化趋势分析
根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，评估对象租赁期内租金水平不变。
vii、报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
（i）市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
（ii）安全利率加风险调整值法：
82以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期
国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表序取值范取值结权重分值名称影响因素号围果比例取值
1无风险报酬率1.50%1.50%100%1.50%
0.75投资周期风险25%3.00
0.40退出损失风险10%4.00
0.75竞争能力风险25%3.00
2投资风险补偿率10%
0.60投资规模风险20%3.00
0.40收益稳定性风险10%4.00
0.30市场成熟度风险10%3.00
小计3.20%3.20100%
1.00管理难易程度25%4.00
1.00管理对价值的影响程度25%4.00
3管理负担补偿率4.00%
1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
小计1.60%4.00100%
是否处于活跃市场、自由
4缺乏流动性补偿4.00%0.20100%5.00
出售、受管制程度
小计0.08%0.20
0.16易于获得融资的优惠率50%8.00
5投资带来的优惠率2.00%
0.16所得税抵扣的优惠率50%8.00
小计0.06%0.32
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率
报酬率6.32%
+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
viii、收益价值将上述各项计算结果代入计算式
式中： P－评估价值；
Ri－第 i 年的净收益；
r－折现率；
n－收益期。
83收益法测算表
序项目数值备注号
一收益期（年）8.50评估对象租赁期内收益期为8.5年。
年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失
二 租金收入（元/m2） 148.24
＝148.24-0＝148.24（元/m2）
按合同租金，选用等额序列支付终值系数将月初
1 市场租金（元/m2） 11.95 支付当月租金换算成年末租金为 148.24元/m2*
年
评估对象已出租，存在租约限制，合同租期内租
2租约限制
金水平采用合同租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面
3租赁面积16739.07积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平
评估对象已出租，且房地产出租时，收取合同履
4空置和租金损失率-约金20万元，合同期内空置及收租损失可能性极低，故空置和租金损失率取0%。
其他收入为押金所产生的利息。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》，合三 其它收入（元/m2） 0.18 同履约金 20 万元，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：其他收入＝11.95×1×
1.5%＝0.18（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费＝
四 运营费用（元/m2） 80.81
2.23+44.00+4.40+30.18＝80.81（元/m2）
是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支
付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%－2%计算。根据市场调查，本次评估按当
1 管理费（元/m2） 2.23
地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的
1.5%计取，则：管理费＝（148.24+0.18）×1.5%
＝2.23（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%－2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置
2 维修费（元/m2） 44.00 单价为 2200－2500元/m2，通过对评估对象建筑
物特征分析，本次评估取 2200 元/m2；维修费按建筑物重置价2%计取，则：维修费＝2200×2%＝44.00（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而
向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一
3 保险费（元/m2） 4.40 定比例计算。当地同类建筑物重置单价为 2200－
2500 元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，
本次评估取 2200 元/m2；按市场惯例以房屋重置
84序
项目数值备注号价0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，
4 税费（元/m2） 30.18 计税基数为房地产年租金收入，则：税费＝
148.24/（1+9%）*（12%+10.08%）+148.24*0.1%
＝30.18（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入
五 净收益（元/m2） 67.61 －年运营费用＝148.24+0.18-80.81＝67.61（元/m2）根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场净收益变化趋势分六0.0%租赁合同》及租金调整补充协议，评估对象租赁析期内租金水平不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补偿取3.20%，管理风险补偿取1.6%，缺七报酬率6.32%
乏流动性补偿率取0.08%，投资优惠率0.06%，则：报酬率＝1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝
6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算公式选用和计算过
八 434 的价值为：V＝67.61/6.32%*（1-1/（1+6.32%）程（元/m2）^8.5）＝434（元/m2）
九 建筑面积（m2） 16739.07 证载产权面积
租赁合同期内收益租赁合同期内收益价值＝合同租期内收益单价×十7264756
价值建筑面积＝434×16739.07＝7264756（元）
*合同租期外收益价值
i、合同租期外剩余收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，于评估基准日房屋剩余使用年限为40.4年。评估对象所在土地终止日期为2050年5月5日，于评估基准日土地剩余使用年限为28.5年，根据孰短原则，本次评估总收益年限取土地剩余使用年限为28.5年。根据被评估单位提供的《安溪县湖头新华都广场租赁合同》及租金调整补充协议，纳入本次评估范围的安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层租期至2030年
4月30日，租期内收益年期按合同剩余租期取8.5年，合同租期外剩余收益年期为20年。
ii、租金收入
85租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
（i）经营方式本次评估采用出租型经营方式。
（ii）租金水平资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期外租金水平 25.04 元/m2·月（租金内涵：租金面积为建筑面积，租金于每月初支付，押金一般为一个季度房租，租赁价不含室内装修及家电设备，承租方负担物业费、水电费等；房屋出租方承担房屋租赁税费、管理费、维修费、保险费）。
本次评估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 310.63 元/m2·年。
（iii）租约限制
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场租金。
（iv）租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平。
（v）空置和租金损失
评估对象为大面积商场，区域内同类用房租赁情况一般。结合评估对象的实际情况，本次评估空置率取8%。
房地产出租时，出租人一般会要求承租人缴纳3个月的租金作为租赁保证金（押金），并且合同中写明在租赁期结束前1个月承租人预先行缴纳下租期租金，几乎完全避免收租损失发生，收租损失率取零。
综上，根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空置和收租损失率取8%。
iii、其它收入
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
86iv、运营费用
运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
（i）管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（ii）维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（iii）保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元/m2，按市场惯例以房屋重置价
0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
（iv）相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
（v）运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
v、净收益年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算表》。
vi、变化趋势分析
根据当地同类房地产租赁市场租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年
87上涨趋势，年涨幅约5%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明显发
现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评估对象未来收益期递增率为5%。
vii、报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
（i）市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
（ii）安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表序取值范取值结权重比分值取名称影响因素号围果例值
1无风险报酬率1.50%1.50%100%1.50%
0.75投资周期风险25%3.00
0.40退出损失风险10%4.00
0.75竞争能力风险25%3.00
2投资风险补偿率10%
0.60投资规模风险20%3.00
0.40收益稳定性风险10%4.00
0.30市场成熟度风险10%3.00
小计3.20%3.20100%
1.00管理难易程度25%4.00
1.00管理对价值的影响程度25%4.00
3管理负担补偿率4.00%
1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
小计1.60%4.00100%
是否处于活跃市场、自由
4缺乏流动性补偿4.00%0.20100%5.00
出售、受管制程度
小计0.08%0.20
投资带来的优惠0.16易于获得融资的优惠率50%8.00
52.00%
率0.16所得税抵扣的优惠率50%8.00
88序取值范取值结权重比分值取
名称影响因素号围果例值
小计0.06%0.32
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺
报酬率6.32%
乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
viii、收益价值
将上述各项计算结果代入计算式 A 1+ g A 1 V = 1 [1-（ ）t ]+ t [1- ]
Y - g 1+Y Y (1+Y )t (1+Y )n-t
式中：V－收益价格；
A1－第一年净收益；
At－第 t 年净收益；
Y－报酬率（%）；
g－前 t 年年净收益逐年递增比率（%）；
n－未来可获收益的年限（年）。
收益法测算表序项目数值备注号
一收益期（年）20评估对象租赁期外剩余收益期为20年年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 285.78
310.63-24.85＝285.78（元/m2）
资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租
金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期
1 市场租金（元/m2） 25.04
外租金水平 25.04 元/m2·月，选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为310.63元
/m2*年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场
2租约限制租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套
3租赁面积16739.07内建筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平根据周边房地产租赁市场的调查了解同类物业空置
4空置和租金损失率24.85和租金损失一般在1个月左右，故本次评估空置和租
金损失率取8%其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，三 其它收入（元/m2） 1.13
利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：
其他收入＝25.04×1.5%×3＝1.13（元/m2）
四 运营费用（元/m2） 110.88 年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费＝
89序
项目数值备注号
4.30+44.00+4.40+58.18＝110.88（元/m2）
是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入+其他收入的1%-2%
1 管理费（元/m2） 4.30 计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房
地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理费
＝（285.78+1.13）×1.5%＝4.30（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%-2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为2200-2400
2 维修费（元/m2） 44.00
元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取
2200 元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：维
修费＝2200×2%＝44（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。当地同类建筑物重置单价为 2200-2400元/m2，通
3 保险费（元/m2） 4.40
过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取2200元/m2；按市场惯例以房屋重置价 0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税
4 税费（元/m2） 58.18
基数为房地产年租金收入，则：税费＝285.78（/1+9%）
*（12%+10.08%）+285.78×0.1%＝58.18（元/m2）房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 176.03
运营费用＝285.78+1.13-110.88＝176.03（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约
3%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明
净收益变化趋势分
六5.0%显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用析
长期趋势法预期，确定评估对象未来10年净收益递增率为5%，以后每年净收益稳定在第10年的基础上保持不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补七报酬率6.32%偿取3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值为：V＝176.03/（6.32%-5%）*（1-（（1+5%）/公式选用和计算过
八2639（1+6.32%））^10）+（（176.03*（1+5%）（?10-1））程（元/m2）
（/6.32%*（1+6.32%）?10）*（1-1（/1+6.32%）?（20-10）））
＝2639（元/m2）
九 建筑面积（m2） 16739.07 证载产权面积
90序
项目数值备注号
租赁合同期外收益4417440租赁合同期外收益价值＝合同租期外收益单价×建筑十价值（元）6面积＝2639×16739.07＝44174406（元）
十租赁合同期外收益2623877折现值＝租赁合同期外收益价值/（1+6.32%）^8.5＝
一价值折现值（元）126238771（元）
根据上述计算可得，房地产收益总价=合同租期内收益价值+合同租期外收益价值 = 7264756 + 26238771=33503527 (元)，房地产收益单价 2002 元/m2。
*收益期末房产回收价值
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定，建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。基本公式如下：
房产回收价值＝房屋重置成本已使用年限×（1+增长率）×收益期末成新率×折现系数
根据 iFinD 公布的近十年固定资产投资价格指数平均增长率为 3.00%，本次评估以此确定增长率取值。
收益期末房产回收价值测算表序号项目参数备注
根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑
1重置成本2200
物特征分析，本次评估取 2200 元/m2取近十年福建省建筑安装工程投资价格指数平均增
2增长率3.00%
长率3%
3经济使用年限60年钢混结构非生产用房经济使用年限
4建成年月2014年11月产权证记载
5土地到期日2050年5月土地证记载
6已使用年限35.5年至收益期末房产已使用35.5年
7剩余使用年限24.5年至房产经济使用年限期末剩余使用年限24.5年
8成新率41%收益期末房产成新率41%
折现率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿
9折现率6.87%
率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率＝6.87%
10折现系数0.1505折现系数＝1/（1+6.87%）24.5＝0.1505
房产期末回收房产回收价值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使用
11388单价（元/m2） 年限×收益期末成新率×折现系数＝388（元/m2）
*房地产收益价值
91房地产收益价值＝（房地产收益单价+房产期末回收单价）×建筑面积＝
（2002+388）×16739.07＝4000.64（万元）。根据上述方法测算安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面101号等
27间沿街店面，租赁期内租金按80元/平方米，租赁期内租金按租金涨幅水平确
定为84.82元/平方米，测算过程如下：
收益法测算表（租赁期内）序项目数值备注号
一收益期（年）1.2评估对象租赁期外剩余收益期为1.2年年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 992.43
992.43-0=992.43（元/m2）
按合同平均租金 80元/m2·月，选用等额序列支付终值
1 市场租金（元/m2） 80 系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 992.43 元/m
2*年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场租
2租约限制金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，当地同类物业出租面积均按套内建筑面积计算，即租赁面积等于套内建
3租赁面积65.48筑面积。本次评估租金内涵为建筑面积，故将套内建筑面积租金水平换算为产权建筑面积租金水平
4空置和租金损失率0租赁期内
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率三 其它收入（元/m2） 3.60
按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：其他收入＝80×3×1.5%＝3.6（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费
四 运营费用（元/m2） 265.37
=14.94+44+4.4+202.03＝265.37（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%－2%计
1 管理费（元/m2） 14.94 算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产
年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理费＝
（992.43+3.60）×1.5%＝14.94（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%-2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为 2200-2400 元/m2，
2 维修费（元/m2） 44.00
通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取2200元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：维修费＝
2200×2%＝44（元/m2）
是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险
3 保险费（元/m2） 4.40
公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。
92序
项目数值备注号
当地同类建筑物重置单价为 2200-2400 元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200元/m2；按市场惯例以房屋重置价0.2%计取，则：保险费＝2200×0.2%＝4.40（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税
12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税基数为
4 税费（元/m2） 202.03 房地产年租金收入，则：税费＝992.43/(1+9%)*(12%+10.08%)+992.43*0.1%＝202.03（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年运
五 净收益（元/m2） 730.66
营费用＝992.43+3.6-265.37＝730.66（元/m2）
根据被评估单位提供的租赁合同，评估对象租赁期内租六净收益变化趋势分析0.0%金水平不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补偿取七报酬率6.32%3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取
0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
公式选用和计算过程将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值八820（元/m2） 为：V=730.66/6.32%*(1-1/(1+6.32%)^1.2-)=820（元/m2）
九 建筑面积（m2） 65.48 证载产权面积
租赁合同期内收益价租赁合同期内收益价值＝合同租期内收益单价×建筑面十53694值（元）积＝820×65.48＝53694（元）
收益法测算表（租赁期外）序号项目数值备注
一收益期（年）27.3评估对象租赁期外剩余收益期为27.3年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失＝
二 租金收入（元/m2） 999.61
1052.22-52.61=999.61（元/m2）
资产评估专业人员对评估对象所在区域类似房地产租
金情况进行了市场调查，参照类似大面积房地产市场市场租金（元84.82月租金水平，同时考虑租金涨幅情况，折算合同租期/m2） 外租金水平 84.82 元/m2·月，选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为1052.22
元/m2*年
合同租期外无租约限制，评估租金水平直接采用市场
2租约限制租金。
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租
3租赁面积65.48面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积 65.48m2。
空置和租金损根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业空置
452.61
失率和租金损失一般在0.5－1个月左右，故本次评估空置
93序号项目数值备注
和租金损失率取5%。
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，三 其它收入（元/m2） 3.82
利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：
其他收入＝84.82×3×1.5%＝3.82（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费
四 运营费用（元/m2） 266.94
=15.05+44+4.4+203.49＝266.94（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%－
1 管理费（元/m2） 15.05 2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以
房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理
费＝（999.61+3.82）×1.5%＝15.05（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1.5%－2.5%计算。根据当地目前工程造价行情，当地同类建筑物重置单价为2100－
2 维修费（元/m2） 44.00
2400 元/m2，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评
估取 2200元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：
维修费＝2200×2%＝44（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。当地同类建筑物重置单价为 2100－2400 元/m2，
3 保险费（元/m2） 4.40 通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2200 元
/m2；保险费以房屋重置价 0.2%计取，则：保险费＝×0.2%＝4.4（元/m2）
根据当地相关规定，企业出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，计税基
4 税费（元/m2） 203.49 数 为 租 金 收 入 ， 则 ： 税 费 ＝
999.61/(1+9%)*(12%+10.08%)+999.61*0.1%＝203.49（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 736.49
运营费用＝999.61+3.82-266.94＝736.49（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约
3%-8%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明
净收益变化趋势
六5.0%显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用分析
长期趋势法预期，确定评估对象未来10年净收益递增率为5%，以后每年净收益稳定在第10年的基础上保持不变
本次评估采用累加法求取报酬率，其中：无风险报酬率取价值时点银行一年期存款利率1.5%，投资风险补七报酬率6.32%
偿取3.35%，管理风险补偿取1.6%，缺乏流动性补偿率取0.1%，投资优惠率0.05%，则：报酬率＝
94序号项目数值备注
1.5%+3.20%+1.6%+0.08%-0.06%＝6.32%
将以上求得的数据代入公式，求出按收益期计算的价值为：
公式选用和计算
八 12955 V=736.49/(6.32%-5%)*(1-((1+5%)/(1+6.32%))^10)+((73过程（元/m2）
6.49*(1+5%)^(10-1))/(6.32%*(1+6.32%)^10)*(1-1/(1+6.
32%)^(27.3-10)))=12955（元/m2）
九 建筑面积（m2） 65.48 证载产权面积
租赁合同期外收租赁合同期外收益价值＝合同租期外收益单价×建筑十848293
益价值（元）面积＝12955×65.48＝848293（元）租赁合同期外收
折现值＝租赁合同期外收益价值/（1+6.32%）^1.2＝十一益价值折现值788148
788148（元）
（元）
根据上述计算可得，房地产收益总价=合同租期内收益价值+合同租期外收益价值 =53694 +788148=841800 (元)，房地产收益单价 12856 元/m2房地产收益价值＝（房地产收益单价+房产期末回收单价）×建筑面积＝
12856 +388＝13244（元/m2）
房地产价格汇总如下：
建筑面积
建筑物名称评估价值（元）
m2
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场一至四层16739.0740006400.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面101号65.48867200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面102号60.52801500.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面103号39.22519400.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面105号42.05556900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面106号43.41574900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面107号51.02675700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面108号49.51655700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面109号44.39587900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面110号41.31547100.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面111号129.251711800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面112号359.524761500.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面113号42.95568800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面115号50.65670800.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面116号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面117号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面118号53.85713200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面119号52.09689900.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面120号27.28361300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面121号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面122号55.14730300.00
95安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面123号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面125号76.691015700.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面126号49.88660600.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面127号53.17704200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面128号53.17704200.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面129号55.14730300.00
安溪县湖头镇河滨北路2号新华都商业广场店面130号55.14730300.00
合计18507.8863432600
3、厦门新华都购物广场有限公司持有的位于思明区演武路15-69号地下一
层 CS 室
（1）评估方法
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*评估对象为所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。
*评估对象具有收益或潜在收益，理论上符合收益法的应用范围，但由于待估房地产为自用，周边类似商业租金案例较少，未来租金收益及风险量化难度较大，且评估对象剩余收益年限较短（土地剩余年限至2034年8月16日），故本次不采用收益法进行评估。
*评估对象周边房地产市场交易活跃，可以找到类似可比的交易案例，具备采用市场法评估的条件，故根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，本次选用市场法进行评估。
（2）评估测算过程
评估思路：思明区演武路 15-69 号地下一层 CS 室，因无与评估对象类似的地下一层大型商场市场交易实例，故本次评估设定评估对象楼宇一层沿街店面为
96比准店面（设定其建筑面积40㎡、沿演武路、层高4米、形状规则），再以其
为基准对其他评估对象进行区位、实物状况调整，求取评估对象市场价值。
*选取可比实例
我们搜集了与评估对象同一供求范围内，在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，从搜集的交易实例中选取三个与价值时点相近且成交价格为正常市场价格的可比实例，各可比实例基本情况如下表：
可比实例基本情况表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
洪莲中路292-294号思明区文屏路77号之思明区西林东里
项目105单元十二后二153-158号03单元坐落思明区洪莲中路思明区文屏路思明区西林东里土地使用权类出让出让出让型用途商业商业商业建筑结构钢混钢混钢混
建筑面积（㎡）28.0733.5242.85室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）710000771000900000成交单价（元/
25294.0023000.0021004.00
㎡）建成年份2007年2001年1999年成交日期2020年9月4日2020年1月7日2020年8月24日所处楼层地上一层地上一层地上一层交易情况正常交易正常交易正常交易付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清买卖双方各自负担税买卖双方各自负担税买卖双方各自负担税税费负担费费费资料来源市场调查市场调查市场调查可比实例的具体区位、实物、权益状况详见下文“可比实例比较因素条件说明”。
*建立比较基础
i、统一财产范围
主要指含有非房地产成分，带有债权债务的房地产及房地产的实物范围不同。
（i）统一室内二次装修
可比实例 A、B、C 与评估对象均为普通装修，故无须对其进行修正。
97（ii）统一土地使用权类型
可比实例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，比较基础相同。
（iii）统一其他财产范围各可比实例均未设立法定优先受偿权，亦无其他债权债务及附属财产（如家具家电），与评估对象财产范围相同，已满足建立比较基础条件。
ii、统一付款方式
均为成交日期一次性付清，付款方式相同。
iii、统一融资条件
均为常规融资条件下的价格，融资条件相同。
iv、统一税费负担
可比实例 A、B、C 的税费均买卖双方各自负担税费，故不做调整。
v、统一计价单位
均采用人民币，货币单位为元，采用建筑面积单价（元/㎡），计价单位相同。
vi、建立价格可比基础后的单价建立比较基础表
可比案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交单价（元/㎡）25294.0023000.0021004.00
室内二次装修（元/㎡）000
土地出让金（元/㎡）000
付款方式（元/㎡）000
融资条件（元/㎡）000
税费负担（元/㎡）000
计价单位（元/㎡）000
建立比较基础后价格（元/㎡）
252942300021004（取整）
*各可比实例与评估对象因素比较分析区位状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C位坐落思明区演武路思明区洪莲中路思明区文屏路思明区西林东里
置方位及位于演武卢西位于洪莲中路南位于文屏路北位于支路南侧，状 地段等 侧，属于 B2 级商 侧，属于 D3 级商 侧，属于 B2 级商 属于 D2 级商服况级服用地服用地服用地用地
98项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C一面临街（临演一面临街（临洪一面临街（临文一面临街（临支武路），所临街莲中路），所临屏路），所临街路），所临街道道性质为主干街道性质为主干道性质为次干性质为主干道；
临街状道；无绿化带及道；无绿化带及道；无绿化带及无绿化带及停车
况停车场遮挡，店停车场遮挡，店停车场遮挡，店场遮挡，店面标面标高与道路标面标高与道路标面标高与道路标高与道路标高相
高相适宜，临街高相适宜，临街高相适宜，临街适宜，临街状况状况一般状况较优状况较优一般街道性综合型主干道交通型主干道交通型次干道交通型次干道质所处楼地上一层地上一层地上一层地上一层层朝向位
位置较好（朝东）位置较好（朝北）位置较好（朝西）位置较好（朝北）置位于区域商服中位于区域商服中位于区域商服中心区，周边有较心区，周边有较心区，周边有较多的沿街店面，多的沿街店面，多的沿街店面，分布有超市、购分布有超市、购分布有超市、购位处支路商业店
物中心、银行、物中心、银行、物中心、银行、面，商业聚集度商业繁
邮政营业网点等邮政营业网点等邮政营业网点等一般，整体商业华度
商业服务业，商商业服务业，商商业服务业，商氛围一般，商业业聚集度较高，业聚集度较高，业聚集度较高，繁华度略差日常人流量、车但整体商业氛围但整体商业氛围
流量较大、繁华一般，商业繁华一般，商业繁华程度较高度一般度一般商业类型和服务商业类型和服务商业类型和服务商业类型和服务
品种较多，商业品种较多，商业品种较多，商业品种较多，商业辐射范围较大，辐射范围较大，辐射范围较大，辐射范围较大，消费群消费档次中高消费档次中高消费档次中高消费档次中高体及人档，能够吸引来档，能够吸引来档，能够吸引来档，能够吸引来流量自周边区域的消自周边区域的消自周边区域的消自周边区域的消费群体，过往人费群体，过往人费群体，过往人费群体，过往人流量较大流量较大流量大流量大
周边有演武路、邻近有洪莲中邻近有西林东邻近有文屏路等
大学路等城市主路、洪莲路等城路、莲前西路等
城市主次干道，道路状次干道，路网较市主次干道，路城市主次干道，路网较密集，道交况密集，道路状况网较密集，道路路网较密集，道路状况良好，道通良好，道路通达状况良好，道路路状况良好，道路通达度较高状度较高通达度较高路通达度较高况出入可利用的公出入可利用的公出入可利用的公出入可利用的公出入可共交通工具有公共交通工具有公共交通工具有公共交通工具有公利用交
交车、出租车等。交车、出租车等。交车、出租车等。交车、出租车等。
通工具附近设有“厦大附近设有“洪莲附近设有“文屏附近设有“西林
99项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C西村”公交站点，中路”公交站点，山庄”公交站点，东路”公交站点，有多路公交车在有多路公交车在有多路公交车在有少路公交车在此停靠，距离公此停靠，距离公此停靠，距离公此停靠，距离公交站点较近，公交站点较近，公交站点较近，公交站点有一定距交辐射范围较交辐射范围较交辐射范围较离，交通便捷度广，出租车过往广，出租车过往广，出租车过往一般频繁，交通便捷频繁，交通便捷频繁，交通便捷无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行交通管
街、车辆管制等街、车辆管制等街、车辆管制等街、车辆管制等制情况交通管制交通管制交通管制交通管制小区周边有大中小区周边有大中小区周边有大中小区周边有大中
型停车场，道路型停车场，道路型停车场，道路型停车场，道路停车方两侧有划线泊车两侧无划线泊车两侧无划线泊车两侧无划线泊车便程度位，停车方便程位，停车方便程位，停车方便程位，停车方便程度较高度较高度较高度较高宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达五通（即：通上五通（即：通上五通（即：通上五通（即：通上基础设水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通水、通下水、通外施路、通电、通讯），路、通电、通讯），路、通电、通讯），路、通电、通讯），部城市基础设施较城市基础设施较城市基础设施较城市基础设施较配完善完善完善完善套附近有建设银行附近有中国银行附近有建设银行附近有建设银行设
等各银行网点，网点，中国电信网点，中国电信网点，中国电信施
中国电信（移动）（移动）营业网（移动）营业网（移动）营业网状公共服
营业网点，厦门点，莲前小学、点，厦门园林植点，厦门市金鸡况务设施
大学、厦门大学加州商业广场等物园、厦门警备亭中学、忠仑公医院等公共配套公共配套设施较区医院等公共配园等公共配套设设施较齐全齐全套设施较齐全施较齐全周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具
规模的生活区，规模的生活区，规模的生活区，规模的生活区，环境较整洁，无环境较整洁，无环境较整洁，无环境较整洁，无自然环
空气、噪声、水、空气、噪声、水、空气、噪声、水、空气、噪声、水、境固体废物等污固体废物等污固体废物等污固体废物等污染，环境卫生状染，环境卫生状染，环境卫生状染，环境卫生状环况较好况较好况较好况较好境周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用状
状况以住宅、商状况以住宅、商状况以住宅、商状况以住宅、商况
人文环业为主，区域内业为主，区域内业为主，区域内业为主，区域内境居民素质较好、居民素质较好、居民素质较好、居民素质较好、
声誉较好，治安声誉较好，治安声誉较好，治安声誉较好，治安状况良好状况良好状况良好状况良好有大型公园分有大型公园分有大型公园分有大型公园分景观布，绿化景观较布，绿化景观较布，绿化景观较布，绿化景观较
100项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
好好好好实物状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C楼宇档次商品房一层底商商品房一层底商商品房一层底商商品房一层底商结构质式钢混钢混钢混钢混
建筑式样普通，外建筑式样普通，外建筑式样普通，外建筑式样普通，外墙面为釉面砖，装墙面为釉面砖，装外观墙面刷涂料，装铝墙面刷涂料，装铝铝合金窗，外观一铝合金窗，外观一合金窗，外观一般合金窗，外观一般般般
建筑面积4028.0733.5242.85
层高 4m 4 4 4
水、电管线到位，水、电管线到位，水、电管线到位，水、电管线到位，消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、消防、通讯、宽带、楼宇设施闭路等配套设施闭路等配套设施闭路等配套设施闭路等配套设施到位；配有独立卫到位；未配有独立到位；未配有独立到位；未配有独立生间卫生间卫生间卫生间拐角状况无拐角无拐角无拐角无拐角宽深比适宜适宜适宜适宜形状形状规则形状规则形状规则形状规则商业规模规模适中规模适中规模适中规模适中商业形象市场形象较好市场形象较好市场形象稍好市场形象较好共有分摊面积适共有分摊面积适共有分摊面积适共有分摊面积适公摊比例中中中中新旧程度2003年2007年2001年1999年配置专业物业公配置专业物业公配置专业物业公配置专业物业公
司提供物业管理，司提供物业管理，司提供物业管理，司提供物业管理，物业管理日常安防、保洁、日常安防、保洁、日常安防、保洁、日常安防、保洁、维修等管理服务维修等管理服务维修等管理服务维修等管理服务状况良好状况良好状况稍好状况良好权益状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用期剩余年限与评估剩余年限与评估剩余年限与评估基准限对象相当对象相当对象相当
不存在租赁、被不存在租赁、被不存在租赁、被不存在租赁、被
占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、占用、拖欠税费、他项权利限查封等形式限制查封等形式限制查封等形式限制查封等形式限制
制权利情况，权属权利情况，权属权利情况，权属权利情况，权属清晰，权利未受清晰，权利未受清晰，权利未受清晰，权利未受限制限制限制限制
101*比较因素的修正或调整
i、交易情况修正
由于可比实例 A、B、C 均为正常的成交价格，故不做修正，交易情况修正系数均为100/100。（采用的修正方法为百分率法）ii、市场状况调整
可比实例 A、B、C 成交日期与价值时点分别为 13 个月、21 个月，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间商业房地产市场价格较为稳定，其市场状况调整系数为100/100、100/100、100/100。（调整方法采用价格变动率法）
iii、房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
区位状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
方位及地段等级略差-2相似0相似0
临街状况相似0相似0略差-2
街道性质较差-5差-8差-8所处楼层相似0相似0相似0朝向位置相似0相似0相似0
商业繁华度较差-5较差-5差-8消费群体及人流量相似0相似0相似0道路状况相似0相似0相似0
出入可利用交通工具相似0相似0略差-2交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0
102可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值周围环境及景观相似0相似0相似0
合计100/88-12100/87-13100/80-20
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
实物状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值楼宇档次相似0相似0相似0结构质式相似0相似0相似0外观相似0相似0相似0
建筑面积略小+1相似0相似0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0拐角状况相似0相似0相似0宽深比相似0相似0相似0形状相似0相似0相似0商业规模相似0相似0相似0
商业形象相似0略差-2相似0公摊比例相似0相似0相似0
新旧程度略新+2略旧-1略旧-2
物业管理相似0略差-1相似0
合计100/103+3100/96-4100/98-2
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表
项目名称 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
103比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值
规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
*测算结果公式选用和计算过程
i、计算公式
比较单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×市场状况
调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
ii、比较单价的确定比较法测算过程表
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建立比较基础后单价（元/㎡）252942300021004
交易情况修正系数100/100100/100100/100
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/88100/87100/80
实物状况调整系数100/103100/96100/98
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比准单价（元/㎡）279062753826791
iii、比较价值的确定（比准店面）
可比实例的三个比较单价较接近，故以三者的简单算术平均数确定评估对象比较价值。即：
比较单价＝（27906+27538+26791）÷3＝27412（元/m2）。
iv、评估对象评估值的确定
比准店面与评估对象位于同一楼宇不同楼层，用途相同，考虑评估对象位处地下一层商场，本次评估先求取一层大型商场的单价再进行楼层系数调整，一层商场面积较大且不沿街，故对其进行面积系数修正-30%、临街距离系数修正-10%，另根据一层商场与地下一层商场的租金差异及销售单价一般差异系数，确定地下一层商场为一层大面积商场的55%，则评估单价为：
评估单价=27412×（1-30%-10%）×55%＝9046（元/m2）。
评估总价=9046×2660.74=24069054元，取整2406.9万元。
1044、漳州新华都购物广场有限公司持有的位于新玑广场地下一层至地上二层
商场以及新玑广场 B幢 101 等 5 套住宅房地产
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
*由于成本法是注重均衡原理，现时商业、住宅房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本无法反映出其实际的市场价格，故不选用成本法。
*评估对象新玑广场地下一层至地上二层为大面积商业房地产，属于大型商场，当地房地产市场同类房地产交易不活跃，无类似房地产的近期成交实例，故本次评估不采用市场法，评估对象具有收益或潜在收益，符合收益法的应用范围，且未来增值预期收益及相关参数较易于量化，故本次评估选用收益法。
* 评估对象新玑广场 B 幢 101 等 5 套属住宅类房地产，当地房地产市场发育较充分，其同类房地产交易较活跃，可以查询到类似房地产的近期成交实例，故本次评估采用市场法
（2）商场评估测算过程（以一层商场为例）
*收益年期
根据产权持有单位提供的权属资料，评估对象为钢混结构非生产用房，房屋经济寿命为60年，建成年限为2002年，于评估基准日房屋剩余使用年限为41.2年。评估对象所在土地终止日期为2044年4月12日，于评估基准日土地剩余使用年限为22.5年，根据孰短原则，本次评估收益年限取房屋剩余使用年限为22.5年。
*租金收入租金收入为潜在毛租金收入减去空置和租金损失。
i、经营方式本次评估采用出租型经营方式。
ii、租金水平
105评估对象为自用房地产，根据资产评估专业人员对评估对象该区域类似房地产租金情况进行了市场调查，周边类似房地产月租金在 80-90 元/m2左右（租金内涵：租金面积为建筑面积，租金于每月初支付，押金一般为一个季度房租，租赁价不含室内装修及家电设备，承租方负担物业费、水电费等；房屋出租方承担房屋租赁税费、管理费、维修费、保险费）。则本次评估按总建筑面积计平均客观租金单价为 85 元/m2*月。
本次评估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 1055.83 元/m2·年。
iii、租约限制
评估对象一层沿街面小部分分割出租使用，合同租金与评估基准日的同类物业市场租金基本一致，且租期较短，故本次评估按无租约限制，评估采用的租金直接采用市场租金。
iv、租赁面积
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积。
v、空置和租金损失
评估对象位于漳州市芗城区城市中心区域，区位状况较好，交通较便捷，外部配套设施较齐全，区域内同类用房租赁情况稍好，空置率一般。结合评估对象的实际情况，本次评估空置率取5%。
房地产出租时，出租人一般会要求承租人缴纳3个月的租金作为租赁保证金（押金），并且合同中写明在租赁期结束前1个月承租人预先行缴纳下租期租金，几乎完全避免收租损失发生，收租损失率取零。
综上，根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空置和收租损失率取5%。
*其它收入
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，测算结果详见《收益法测算表》。
*运营费用
106运营费用包括管理费、维修费、保险费和税费等。
i、管理费
管理费是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
ii、维修费
维修费是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费用，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2800 元/m2，维修费按房屋重置价 2.0%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
iii、保险费保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评估取 2800 元/m2，按市场惯例以房屋重置价
0.2%计取，测算结果详见《收益法测算表》。
iv、相关税费
根据当地相关规定，房屋租赁相关税费包括房产税、增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加等按照现行的税费率进行测算，测算结果详见《收益法测算表》。
v、运费费用运费费用＝管理费+维修费+保险费+相关税费，测算结果详见《收益法测算表》。
*净收益年净收益＝年租金收入+其他收入-年运营费用，测算结果详见《收益法测算表》。
*变化趋势分析
根据当地同类房地产租赁市场近五年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约3%-5%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，
107明显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评
估对象未来收益期递增率为3%。
*报酬率
房地产报酬率应按下列方法分析确定：
i、市场提取法：
应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
ii、安全利率加风险调整值法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据评估
对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整值法确定报酬率。详见下表：
报酬率计算表取值范取值结序号名称影响因素权重比例分值取值围果无风险报酬
11.50%1.50%100%1.50%
率
0.75竞争能力风险25%3.00
0.50投资规模风险10%5.00
投资风险补1.00收益稳定性风险25%4.00
210%
偿率0.60市场成熟度风险20%3.00
0.30市场失衡的可能性风险10%3.00
0.20政策风险10%2.00
小计3.35%3.35100%
1.00管理难易程度25%4.00
管理负担补1.00管理对价值的影响程度25%4.00
34.00%
偿率1.00管理成本费用水平25%4.00
1.00专业性25%4.00
小计1.60%4.00100%
缺乏流动性是否处于活跃市场、自
44.00%0.24100%6.00
补偿由出售、受管制程度
小计0.10%0.24
投资带来的0.12易于获得融资的优惠率50%6.00
52.00%
优惠率0.12所得税抵扣的优惠率50%6.00
小计0.05%0.24
108取值范取值结
序号名称影响因素权重比例分值取值围果
报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺
报酬率6.5%
乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
*收益价值将上述各项计算结果代入计算式
? nA ?1+ g ? ?
?1-???
R - g ? ?1+ R ? ?
V= ? ?
其中：V－收益法评估价值；A－房地产未来第一年期间收益；R－房地产
报酬率；g－期间收益的年递增率；n－房地产收益期。
收益法测算表序号项目数值备注
评估对象为钢混结构非生产用房，截止评估基准日建一收益期（年）22.5年筑物剩余经济寿命为41.2年，土地剩余使用年限22.5年。根据熟短原则，评估对象收益期确定为22.5年年租金收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他
二 租金收入（元/m2） 1003.04
收入＝1055.83-52.79=1003.04（元/m2）
本次评估综合考虑评估对象位置、面积大小、租赁情
况等因素，取市场客观租金为 85元/m2·月。本次评
1 市场租金（元/m2） 1055.83 估采用的客观租金为等额租金（一年内各月租金相等），选用等额序列支付终值系数将月初支付当月租金换算成年末租金为 1055.83 元/m2·年
2租约限制/无租约限制
根据周边房地产租赁市场的调查了解，同类物业出租
3租赁面积3157.04面积均按建筑面积计算，故本次评估租金内涵为建筑面积，可租赁面积等于建筑面积。
根据资产评估专业人员对类似物业的调查和分析，空空置和租金损失
452.79置和收租损失率取5%，则：空置和租金损失率＝
率
1055.83×5%＝52.79（元/m2）
其他收入为押金所产生的利息。根据周边同类物业租赁市场的调查了解，租赁押金一般按3个月租金计，三 其它收入（元/m2） 3.83
利率按价值时点银行一年期定期存款利率1.5%，则：
其他收入＝85×3×1.5%＝3.83（元/m2）
年运营费用＝管理费+维修费+保险费+税费
四 运营费用（元/m2） 280.89
=15.10+56+5.6+204.19=280.89（元/m2）是指为保证房屋正常使用进行的必要管理所需支付的费用，通常按房地产年租金收入加其他收入的1%-2%
1 管理费（元/m2） 15.10计算。根据市场调查，本次评估按当地市场惯例以房地产年租金收入加其他收入的1.5%计取，则：管理费
109序号项目数值备注
＝（1003.04+3.83）×1.5%＝15.10（元/m2）是指为保证房屋正常使用每年所需支付的维修费，通常按建筑物重置价的1%-2%计算。根据当地目前工程
2 维修费（元/m2） 56.00 造价行情，通过对评估对象建筑物特征分析，本次评
估取 2800元/m2；维修费按建筑物重置价 2%计取，则：
维修费＝2800×2%＝56（元/m2）是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用，通常按房屋重置价的一定比例计算。根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建
3 保险费（元/m2） 5.60
筑物特征分析，本次评估取 2800元/m2；按市场惯例以房屋重置价0.2%计取，则：保险费＝2800×0.2%＝
5.6（元/m2）
根据当地相关规定，一般纳税人出租房屋应交税费包括房产税12%，增值税及附加10.08%，印花税0.1%，
4 税费（元/m2） 204.19
计税基数为房地产年租金收入，则：税费＝
110.43+92.76+1.0＝204.19（元/m2）
房地产年净收益＝房地产年租金收入+其他收入－年
五 净收益（元/m2） 725.98
运营费用＝1003.04-280.89+3.83=725.98（元/m2）根据当地同类房地产租赁市场近五年来租金市场状况分析，该类物业租金总体呈逐年上涨趋势，年涨幅约净收益变化趋势3%－5%，在分析租赁收入、成本及费用的基础上，明六3.00%
分析显发现租金递增与净收益增长成正比，本次评估采用长期趋势法预期，确定评估对象未来年净收益递增率为3%
由于在租赁市场较难收集到净收益资料，因此不选用市场提取法确定报酬率，故采用安全利率加风险调整七报酬率6.5%值法确定报酬率，报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优
惠率＝6.5%
将上述各项计算结果代入上述收益法计算式：V＝公式选用和计算
八10963725.98/(6.5%-3%)×(1-((1+3%)/(1+6.5%))^22.5)＝过程（元/m2）
10963(元/m2）
即：收益单价 10963 元/m2。
*收益期末房产回收价值
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定，建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。基本公式如下：
收益期末房屋建筑物价值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使用年限×收益
110期末成新率
收益期末房屋建筑物现值=收益期末房屋建筑物价值/（1+建筑物报酬率）收益期
根据 iFinD 公布的近十年固定资产投资价格指数平均增长率为 3.00%，本次评估以此确定增长率取值。
收益期末房产回收价值测算表序号项目参数备注
根据当地目前工程造价行情，通过对评估对象建筑物特征
1重置成本2800分析，本次评估取 2800元/m2取近十年福建省建筑安装工程投资价格指数平均增长率
2增长率3.00%
3%
3经济使用年限60年钢混结构非生产用房经济使用年限
4建成年月2002年12月实勘调查
5土地到期日2044年4月土地证记载
6已使用年限41.2年至收益期末房产已使用41.2年
7剩余使用年限18.7年至房产经济使用年限期末剩余使用年限18.7年
8成新率31%收益期末房产成新率31%
9收益期22.5年按收益法收益期
折现率＝安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+
10折现率7.05%
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率＝7.05%
收益期末建筑收益期末建筑物现值＝房屋重置成本×（1+增长率）已使
11635
物现值用年限×收益期末成新率/（1+建筑物报酬率）收益期
评估单价（取整）＝房地产收益单价+收益期末房产回收价值
＝10963+635＝11598（元/m2）
评估总价=11598×3157.04=36615350元，取整3661.5万元。
（3）新玑广场 B 幢 102 号为例（固定资产—房屋建筑物评估明细表，序号
8）
*选取可比实例
我们搜集了与评估对象同一供求范围内，在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，从搜集的交易实例中选取三个与价值时点相近且成交价格为正常市场价格的可比实例，各可比实例基本情况如下表：
可比实例基本情况表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目华港翠园4幢503号新城花园16幢502号丽都花园9幢602号
111可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目华港翠园4幢503号新城花园16幢502号丽都花园9幢602号漳州市芗城区水仙大漳州市芗城区丹霞路漳州市芗城区建元路坐落街南侧108号以北土地使用权类型出让出让出让用途住宅住宅住宅建筑结构钢混钢混钢混
建筑面积（㎡）123.04115.42105.68室内装修普通装修普通装修普通装修
成交总价（元）131380012031001090700成交单价（元/
10678.0010424.0010321.00
㎡）成交日期2020年12月23日2021年5月6日2021年3月25日
所处楼层/总层
5/85/96/9
数建成年份2002年2000年2007年交易情况正常交易正常交易正常交易付款方式成交日期一次性付清成交日期一次性付清成交日期一次性付清税费负担卖方实收卖方实收卖方实收资料来源市场调查市场调查市场调查可比实例的具体区位、实物、权益状况详见下文“区位状况比较因素条件说明表”、“实物状况比较因素条件说明表”、“权益状况比较因素条件说明表”。
*建立比较基础
i、统一财产范围
主要指含有非房地产成分，带有债权债务的房地产及房地产的实物范围不同。
（i）统一室内二次装修
评估对象室内为初级装修，可比实例 A、B、C 室内为初级装修，不做调整。
（ii）统一土地使用权类型
可比实例 A、B、C 土地使用权类型均为出让，比较基础相同。
（iii）统一其他财产范围各可比实例均未设立法定优先受偿权，亦无其他债权债务及附属财产（如家具家电），与评估对象财产范围相同，已满足建立比较基础条件。
ii、统一付款方式
均为成交日期一次性付清，付款方式相同。
iii、统一融资条件
112均为常规融资条件下的价格，融资条件相同。
iv、统一税费负担
可比实例 A、B、C 的税费均由买方支付，应将可比实例 A、B、C 的成交价格调整为买卖双方各自缴纳交易税费下的正常价格，正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比例），根据市场调查了解卖方应缴的税费主要有增值税及附加、个人所得税等，结合评估师的经验判断，本次评估税费比率取5%。则：
可比实例 A 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10678＝562（元/㎡）；
可比实例 B 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10424＝549（元/㎡）；
可比实例 C 税费负担调整值＝〔1÷（1-5%）-1〕×10321＝543（元/㎡）。
v、统一计价单位
均采用人民币，货币单位为元，采用建筑面积单价（元/㎡），计价单位相同。
vi、建立价格可比基础后的单价建立比较基础表
可比案例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交单价（元/㎡）10678.0010424.0010321.00
室内二次装修（元/㎡）000
土地出让金（元/㎡）000
付款方式（元/㎡）000
融资条件（元/㎡）000
税费负担（元/㎡）+562+549+543
计价单位（元/㎡）000建立比较基础后价格112401097310864（*元各/㎡可）比实例与评估对象因素比较分析区位状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C漳州市芗城区胜漳州市芗城区水漳州市芗城区丹漳州市芗城区建坐落利西路仙大街南侧霞路108号元路以北位位于漳州市芗城位于漳州市芗城位于漳州市芗城位于漳州市芗城置区，胜利西路北区，东通丹霞路、区，东通九龙大区，东通丹霞路、状地段侧、大通北路西西通元光南路，属道、西通丹霞路，西通元光南路，属况等级侧，属于漳州市于漳州市区一级属于漳州市区一于漳州市区一级区一级住宅用住宅用地，方位较级住宅用地，方位住宅用地，方位较地，方位较好好较好好
113项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
楼幢临小区道路，楼临小区道路，楼宇临小区道路，楼宇临小区道路，楼宇位置宇位置一般位置一般位置一般位置一般楼层
（自然层/3/85/85/96/9总层
数）
楼宇呈条状布楼宇呈条状布局，楼宇呈条状布局，楼宇呈条状布局，朝向局，南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向临近胜利西路、临近有丹霞路、水临近有丹霞路、水临近有丹霞路、建大通北路等主次仙大街等主次干仙大街等主次干元路等主次干道道路干道构成其对外道构成其对外交道构成其对外交构成其对外交通状况
交通路网，道路通路网，道路状况通路网，道路状况路网，道路状况较状况较为通畅较为通畅较为通畅为通畅出入附近设有多路公附近设有多路公附近设有多路公附近设有多路公可利
交车经过，出租交车经过，出租车交车经过，出租车交车经过，出租车交用交
车过往较频繁，过往较频繁，交通过往较频繁，交通过往较频繁，交通通通工交通较便捷较便捷较便捷较便捷状具
况交通无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行无单行道、步行
管制街、车辆管制等街、车辆管制等交街、车辆管制等交街、车辆管制等交情况交通管制通管制通管制通管制小区周边大中型小区周边大中型小区周边大中型小区周边大中型
停车停车场，道路两停车场，道路两侧停车场，道路两侧停车场，道路两侧方便侧无划线泊车
无划线泊车位，停无划线泊车位，停无划线泊车位，停程度位，停车方便程车方便程度较高车方便程度较高车方便程度较高度较高宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达宗地红线外已达六通（即：通上六通（即：通上水、六通（即：通上水、六通（即：通上水、基础水、通下水、通通下水、通路、通通下水、通路、通通下水、通路、通
外设施路、通电、通讯、电、通讯、通煤电、通讯、通煤电、通讯、通煤部通煤气），城市气），城市基础设气），城市基础设气），城市基础设配基础设施较完善施较完善施较完善施较完善套附近有农商银行附近有农商银行附近有中信银行附近有建设银行设网点，新城小学、网点，新城小学、网点，新城小学、网点，漳州市政施漳州市客运中心漳州市客运中心漳州市客运中心
公共府、漳州市医院、
状站、闽南商业城批站、闽南商业城批站、闽南商业城批
服务漳州一中等，公况发市场、新城综合发市场、新城综合发市场、新城综合设施共配套设施齐
大市场等，公共配大市场等，公共配大市场等，公共配全，居住生活条套设施较齐全，居套设施较齐全，居套设施较齐全，居件便利住生活条件便利住生活条件便利住生活条件便利环自然周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具周边区域为较具
境环境规模的生活区，规模的生活区，环规模的生活区，环规模的生活区，环
114项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
状环境较整洁，无境较整洁，无空境较整洁，无空境较整洁，无空况空气、噪声、水、气、噪声、水、固气、噪声、水、固气、噪声、水、固
固体废物等污体废物等污染，环体废物等污染，环体废物等污染，环染，环境卫生状境卫生状况较好境卫生状况较好境卫生状况较好况较好周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用周边房地产利用
状况以住宅、商
状况以住宅、商业状况以住宅、商业状况以住宅、商业
人文业为主，区域内为主，区域内居民为主，区域内居民为主，区域内居民环境居民素质较好、
素质较好、声誉较素质较好、声誉较素质较好、声誉较
声誉较好，治安好，治安状况良好好，治安状况良好好，治安状况良好状况良好周边无大型公园周边无大型公园周边无大型公园周边无大型公园
景观分布，绿化景观分布，绿化景观一分布，绿化景观一分布，绿化景观一一般般般般实物状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C小区无特别品牌小区无特别品牌小区无特别品牌小区无特别品牌小区品牌与档优势，小区品牌优势，小区品牌优势，小区品牌优势，小区品牌次及档次一般及档次一般及档次一般及档次一般小区无配套特殊小区无配套特殊小区无配套特殊小区无配套特殊设施；有地面停设施；有地面停设施；有地面停设施；有地面停
小区配套设施车位，停车位数车位，停车位数车位，停车位数车位，停车位数量一般，车位配量一般，车位配量一般，车位配量一般，车位配比一般比一般比一般比一般
小区内有草坪、小区内有草坪、小区内有草坪、小区内有草坪、
花圃、景观树等，花圃、景观树等，花圃、景观树等，花圃、景观树等，绿化面积及绿化绿化面积及绿化绿化面积及绿化绿化面积及绿化
小区环境率一般，空气质率一般，空气质率一般，空气质率一般，空气质量和卫生情况一量和卫生情况一量和卫生情况一量和卫生情况一般，周围噪音影般，周围噪音影般，周围噪音影般，周围噪音影响程度一般响程度一般响程度一般响程度一般建筑结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构
建筑面积（㎡）135.96123.04115.42105.68
赠送面积（㎡）无赠送面积无赠送面积无赠送面积无赠送面积层高（m） 2.8 2.8 2.8 2.8
楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、楼宇不带电梯、
不通温泉，给排不通温泉，给排不通温泉，给排不通温泉，给排设备设施水、电气、通讯、水、电气、通讯、水、电气、通讯、水、电气、通讯、
网络、管道燃气网络、管道燃气网络、管道燃气网络、管道燃气等设施齐全等设施齐全等设施齐全等设施齐全空间布局平面布局好平面布局好平面布局好平面布局好
115项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
外观外观一般外观一般外观一般外观一般
居住用房，功能居住用房，功能居住用房，功能居住用房，功能配套、使用舒适，配套、使用舒适，配套、使用舒适，配套、使用舒适，得房率、空间利得房率、空间利得房率、空间利得房率、空间利
建筑功能用率高，防水、用率高，防水、用率高，防水、用率高，防水、保温、隔热、隔保温、隔热、隔保温、隔热、隔保温、隔热、隔
声效果较好，通声效果较好，通声效果较好，通声效果较好，通风、采光较好风、采光较好风、采光较好风、采光较好建成年份2002年2002年2000年2007年物业管理一般相似相似相似个别景观一般一般一般一般权益状况比较因素条件说明表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C规划条件无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制土地使用设定使用权期限设定使用权期限设定使用权期限设定使用权期限
期限届满，自动续期届满，自动续期届满，自动续期届满，自动续期不存在租赁、被占不存在租赁、被占不存在租赁、被占不存在租赁、被占
用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查用、拖欠税费、查他项权利封等形式限制权封等形式限制权封等形式限制权封等形式限制权限制利情况，权属清利情况，权属清利情况，权属清利情况，权属清晰，权利未受限制晰，权利未受限制晰，权利未受限制晰，权利未受限制*、各种因素的修正或调整
i、交易情况修正
由于可比实例 A、B、C 均为正常的成交价格，故不做修正，交易情况修正系数均为100/100。（采用的修正方法为百分率法）ii、市场状况调整
可比实例 A、B、C 成交日期与价值时点距离一年以内，根据房地产评估师对该区域内房地产市场的调查，在此期间房地产市场价格平稳，故无需进行市场状况调整，其市场状况调整系数均为100/100。（调整方法采用价格变动率法）iii、房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况与评估对象状况不同造成的价格差异。
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还可以进一步分解为若干子项因素的调整。
（i）区位状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整
116值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次，各比较因素的级差范围在2%-5%区间，最终确定相应的指数。
区位状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值方位及地段等级果相似0相似0相似0楼幢位置相似0相似0相似0楼层（自然层/总层数）相似0相似0略差-2朝向及位置相似0相似0相似0道路状况相似0相似0相似0出入可利用交通工具相似0相似0相似0交通管制情况相似0相似0相似0停车方便程度相似0相似0相似0基础设施相似0相似0相似0公共服务设施相似0相似0相似0自然环境相似0相似0相似0人文环境相似0相似0相似0景观相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/98-2
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（ii）实物状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次，各比较因素的级差范围在2%-5%区间，最终确定相应的指数。
实物状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值小区品牌与档次相似0相似0相似0小区配套设施相似0相似0相似0小区环境景观相似0相似0相似0建筑结构相似0相似0相似0
建筑面积相似0相似0略小+2赠送面积相似0相似0相似0层高相似0相似0相似0楼宇设施相似0相似0相似0
117可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值空间布局相似0相似0相似0外观相似0相似0相似0
新旧程度相似0略旧-2稍新+5物业管理相似0相似0相似0个别景观相似0相似0相似0
合计100/1000100/98-2100/107+7
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
（iii）权益状况调整
采用百分比调整法进行直接比较调整，各子项因素调整值相加作为最终调整值。以评估对象的房地产状况为基准，各可比实例分别与之相比较，比之好调整值为正，反之为负，相似为零，因素比较分析的定性描述分为“好、较好、稍好、略好、相似（相当、相同）、略差、稍差、较差、差”9个档次。
权益状况调整系数表
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值规划条件相似0相似0相似0土地使用期限相似0相似0相似0他项权利限制相似0相似0相似0
合计100/1000100/1000100/1000
注：以上各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。
*测算结果公式选用和计算过程
i、选取直接比较法的理由
由于评估对象为常见单一的房地产，而且有较多的与之相类似的房地产可比实例，不必要通过设定一种“标准房地产”来进行比较调整，可以直接以评估对象状况为基准，将各可比实例状况与评估对象状况的逐个因素进行直接比较与调整，这种路径也比较便捷与准确，所以选择直接比较调整路径。
ii、计算公式
比较单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×市场状况
调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数。
iii、比较单价的确定比较法测算过程表
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
建立比较基础后单价（元/㎡）112401097310864
118交易情况修正系数100/100100/100100/100
市场状况调整系数100.0/100100.0/100100.0/100
区位状况调整系数100/100100/100100/98
实物状况调整系数100/100100/98100/107
权益状况调整系数100/100100/100100/100
比准单价（元/㎡）112401119710360
iv、比较价值的确定
可比实例的三个比较单价较接近，故以三者的简单算术平均数确定评估对象比较价值，即：
评估单价=（11240+11197+10360）÷3＝10932（元/m2）。
评估总价=10932×135.96=1486315元，取整148.6万元。
5、三明新华都物流配送有限公司持有的位于沙县虬江水东路179号的房屋
建筑物（不含土地）
（1）评估方法的选用
评估方法通常有比较法、收益法、成本法等，三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，选用何种方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况、方法适用条件等等诸多因素，考虑本次评估对象的具体情况如下：
不选用收益法理由：评估对象为自建自用房屋建筑物，当地类似房地产一般由业主企业自用，租赁实例缺乏，无法有效测算其市场客观租金，故本次评估不选用收益法。
不选用比较法理由：评估对象属于仓储类房地产，当地房地产市场类似房地产交易实例较少，难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例，无法选用比较法进行评估。
本次评估选用的评估方法及理由：由于评估对象属于仓储类房地产，当地同类房地产一般由业主企业自建自用，不以转让、出租获取收益为投资目的，同时自行开发该类房地产的各项成本稳定，其价值与成本的关联度较高，且可以搜集到相应的建安费用资料，故本次评估选用成本法。
119根据主要建筑物根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行
定额标准、建设规费、贷款利率计算重置全价，并按建筑物经济使用年限和现场勘察综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
评估净值＝重置全价×成新率
重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
对于建筑类资产采用打分法成新率和年限成新率综合确定成新率
（2）评估测算过程（以仓储建筑物为例）
资产概况：仓储，单层钢结构，2012年4月建成启用，已取得闽（2018）沙县不动产权第0008288号《不动产权证书》，证载权利人为三明新华都物流配送有限公司，建筑面积 11897.63m2，层高约 13.5m，宗地上所有建筑（包括仓储、办公楼、加工中心等）账面原值63839310.08元，账面净值51381360.63元。
钢筋砼桩基础，型钢柱承重，外墙压型钢板围护，室内敞开式布局。现场勘查，整体外观较新，建筑使用状况良好，房屋建筑物结构有足够承载力，未见不均匀沉降，门窗目测无形变，墙面积天棚未见变形，通风状况良好，电气照明无故障，上下水畅通，管道外观未见锈蚀、渗漏现象，能够满足日常经营需要。
重置全价的确定
i、建安工程造价的计算
本次评估根据被评估单位提供的建筑物入账决（结）算资料，同时参照近期当地同类建筑物的造价指标，结合被评估建筑物的实际情况对其进行调整，并套用《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（FJYD-101-2017）、《福建省构筑物工程预算定额》（FJYD-102-2017）、《福建省装配式建筑工程预算定额》
（FJYD-103-2017）、《福建省通用安装工程预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017 ） 、 《 福 建 省 市 政 工 程 预 算 定 额 》 （ FJYD-401-2017 ～FJYD-409-2017）、《福建省建筑安装工程费用定额》（2017 版）、福建省建设
厅公布的定额调整、人工单价调整文件、《福建工程造价信息》等建安工程造价
相关资料等，测算房屋建筑物的直接工程费，并在此基础上测算出该工程的建筑安装工程造价，计算过程详见下表。被评估单位为一般纳税人，故本次评估价值不含税。
建筑工程费用计算表
120金额单位：人民币元
序号费用名称费率计算方法费用金额Σ（（定额（工日消耗量