金融街:金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
募集说明书摘要
本期债券发行金额：不超过11亿元（含11亿元）
担保情况：无担保
发行人：金融街控股股份有限公司
主承销商/受托管理人：中信建投证券股份有限公司
信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
主体信用等级： AAA
债券信用等级 AAA
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日期：年月日金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站（www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本次债券募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、金融街控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、“金融街控股”）于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会证监许可
[2020]1382号文同意向专业投资者公开发行面值不超过人民币181亿元公司债券的注册。
二、本期债券发行上市前，发行人最近一期末的净资产为399.89亿元（2021年9月30日合并财务报表中的所有者权益合计）；本期债券发行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为30.70亿元（2018年-2020年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券年利息的1.5倍。2021年1-9月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润111429.42万元。截至2021年9月30日，发行人母公司资产负债率为69.41%，合并口径下资产负债率为76.49%。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。
三、中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为AAA，对本
期债券的债项评级为AAA，在信用评级报告有效期内，中诚信国际信用评级有限责任公司将持续关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化、及本
期债券偿债保障情况等情况，在发生可能影响本期债券信用级别的重大事件时，中诚信国际信用评级有限责任公司将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据《中诚信国际关于金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排》提供相应资料。中诚信国际信用评级有限责任公司的不定期跟踪报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
本期债券评级报告揭示的主要风险如下：
（一）房地产行业政策。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房
地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力，虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经有所调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。
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（二）存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
（三）杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目增加且
自持物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，净负债率处于较高水平。
四、本期债券品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为5年期。
投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在的第3个计息年度付息日将持有的按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第3年末调整后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。
若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
五、本期债券为无担保债券。在本期债券存续期内，若受不可控制的因素影响，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。债券持有人亦无法通过保证人或担保物受偿本期债券本息，将可能对债券持有人的利益造成不利影响。
六、2018年度、2019年度、2020年度和2021年前三季度，发行人经营活动
产生的现金流量净额分别为-902913.32万元、266029.49万元、988987.79万元
和230762.37万元。2019年，发行人把握市场机遇，开发业务销售签约和回款较
2018年度同期增加，此外，发行人坚持稳健投资策略，新增项目投资额较2018年同期减少，经营活动产生的现金流量净额大幅好转，实现经营活动现金流净额266029.49万元。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为988987.79万元，较2019年增长722958.30万元，增长的主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地
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块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额为230762.37万元，上年同期为14842.84万元，变化主要原因一是公司销售签约和销售回款较去年同期明显增加；二是公司根据与北京中信房地
产有限公司签订的《解除北京中信城B地块合作协议》，收回资金占用费。本期债券的偿债资金一部分来源于发行人开发项目销售回款及持有项目经营收入，若未来发行人经营活动产生的现金流量净额波动较大，则会在一定程度上对发行人的偿债能力造成不利影响。
七、根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通
投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《证券期货投资者适当性管理办法》。本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
八、遵照《公司法》、《管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人
（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。
九、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务
及违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本
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期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。
十、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
十一、本公司主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券
符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
十二、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境
变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
十三、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏
观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十四、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来
一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济
5金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：“房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。
十五、2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，发行人投资性房地
产分别为3858107.36万元、3968556.73万元、4083182.39万元和3744760.98万元，占当年总资产的比重分别25.93%、24.48%、24.13%和22.01%，近三年发行人根据经营计划增持中心城市核心区域的优质物业，投资性房地产规模逐年上升。近三年及一期，发行人公允价值变动损益分别为2365.65万元、68294.78万元、-42799.78万元和67844.59万元，占当期利润总额的比重分别为0.43%、
11.95%、-12.37%和39.18%。2020年，发行人公允价值变动损益为负的原因主要
系通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。2021年1-9月，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，上述项目根据公司双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。但公司目前持有的投资性房地产位于北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
十六、随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的
融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
十七、为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大；同时，公司
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在中心城市核心区域增持优质自持物业，项目由开发销售转为持有经营，无法实现签约回款，近年来有息负债1有所上升。截至2018年末、2019年末、2020年末和2021年9月末，发行人有息负债分别为8318838.33万元、8773757.53万元、
9213929.33万元和8539419.65万元。2021年9月末，发行人有息负债有所下降。
十八、截至2018年末、2019年末、2020年末和2021年9月末，发行人存货余
额分别为7763847.01万元、8004109.94万元、8200565.90万元和9185070.26万元，占资产总额的比重分别为52.18%、49.38%、48.46%和53.99%。发行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
十九、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2021年9月末，发行人受限资产总计4253762.04万元，占当期总资产的25.00%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
二十、截至2020年末，发行人可结算规划建筑面积1707万平方米（对应权益规划建筑面积1383万平方米），项目主要集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域。2020年，发行人实现销售签约面积172.8万平方米，实现销售签约金额402亿元。发行人库存集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性的销售策略，促进项目销售去化。
二十一、2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人营业外支
出分别为1968.16万元、8872.14万元、3513.70万元和335.78万元。2019年度，
1本募集说明书摘要中发行人有息负债指长期借款、应付债券、短期借款、一年内到期的非流动负债和其
他应付款中有息债务部分合计金额。
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发行人营业外支出较2018年度增加350.78%，主要系发行人因下述合同纠纷案预提违约金8114.81万元。北京富饶房地产开发有限公司诉北京华融基础设施投资有限责任公司、北京华融综合投资有限公司合作开发合同纠纷案，发行人为第三人参加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人支付富饶公司逾期交房违约金8114.81万元。发行人认为：公司作为第三人，法院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；同时，公司不存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉，目前该案仍在北京市高级人民法院二审审理阶段。发行人根据会计准则预提相应违约金8114.81万元。该案涉案金额占发行人2019年度净利润的1.97%，金额相对较小，且发行人已足额预提违约金，预计后续对发行人整体的盈利能力和生产经营不构成重大影响。
二十二、经发行人自查，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司
不存在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地
等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
近三年及一期相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已对前述事项作出承诺。
公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东和实际控制人（国资委除外）已承诺，发行人及其子公司如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
二十三、2020年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为24.98亿元，
较上年同期减少27.41%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；资产管理业务客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，收入和毛利率有所下降。公司开发业务通过开源节流、加快前期效率、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施，保障项目开发销售逐步恢复；资产管理业务通过强化卫生安全管理、加强客户租约管理、严格
成本费用管控等措施，尽可能降低疫情对公司业务经营的影响。
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二十四、截至2021年9月末，发行人净负债率为166.99%。发行人高度重视
财务稳健和现金流安全，将通过持续加强资金统筹和调度，把握好项目销售签约回款、新增项目投资、项目工程投资等大额资金收支关系。
二十五、截至2020年7月末，发行人当年累计新增有息负债金额占发行人
2019年末净资产的比例超过20%。发行人因正常经营需要，新增借款有所增加。
二十六、2020年以来至本募集说明书摘要签署日，发行人三分之一以上董
事、总经理发生变动，其中林义相先生和牛俊杰先生因任期届满不再担任公司独立董事职务，董真瑜女士因个人原因辞去公司董事职务，吕洪斌先生因个人原因辞去公司董事、总经理职务。
二十七、发行人在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
二十八、发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东
及其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
二十九、发行人为深圳证券交易所上市公司，股票代码为000402.SZ，股票
状态正常，2020年受疫情影响发行人经营业绩有一定下滑，但伴随国内疫情消退，发行人经营状况稳步改善，不存在重大违法违规行为，不影响发行及上市条件。
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目录
声明....................................................1
重大事项提示................................................2
释义...................................................11
第一节发行概况..............................................13
一、本期发行的基本情况..........................................13
二、认购人承诺..............................................17
第二节募集资金运用............................................18
一、募集资金运用计划...........................................18
二、前次公司债券募集资金使用情况.....................................20
三、本次公司债券募集资金使用承诺.....................................21
第三节发行人基本情况...........................................22
一、发行人概况..............................................22
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况...................................23
三、发行人股权结构............................................24
四、发行人权益投资情况..........................................26
五、发行人的治理结构及独立性.......................................36
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况................................45
七、发行人主要业务情况..........................................49
八、媒体质疑事项.............................................79
九、发行人违法违规及受处罚情况......................................80
第四节财务会计信息............................................81
一、公司报告期内合并及母公司财务报表...................................81
二、报告期内主要财务指标.........................................90
三、公司有息债务情况...........................................91
四、资产抵押、质押和其他限制用途安排...................................93
第五节发行人及本期债券的资信状况.....................................95
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因................................95
二、信用评级报告的主要事项........................................96
三、其他重要事项.............................................97
四、发行人资信情况............................................97
第六节备查文件.............................................103
一、备查文件内容............................................103
二、备查文件查阅地点及查询网站.....................................103
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释义
在本募集说明书摘要中，除非另有所指，下列词语具有如下特定含义：
金融街、本公司、公司、发行人、指金融街控股股份有限公司本集团
金融街集团指北京金融街投资（集团）有限公司
实际控制人、西城区国资委指北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会董事或董事会指本公司董事或董事会监事或监事会指本公司监事或监事会中国证监会指中国证券监督管理委员会
主承销商、簿记管理人、债券受托指中信建投证券股份有限公司
管理人、中信建投证券中诚信国际指中诚信国际信用评级有限责任公司深交所指深圳证券交易所
登记公司、登记机构指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司经公司董事会和股东大会审议通过面向专业投资者公本次债券指开发行的不超过人民币181亿元的公司债券
发行规模不超过11亿元（含11亿元）的金融街控股
本期债券、本期公司债券指股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
公司章程指《金融街控股股份有限公司章程》
公司法指《中华人民共和国公司法》
证券法指《中华人民共和国证券法》
管理办法指《公司债券发行与交易管理办法》《金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者《债券受托管理协议》指公开发行公司债券之债券受托管理协议》《金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者《债券持有人会议规则》指公开发行公司债券债券持有人会议规则》
报告期、近三年及一期、最近三年指2018年1月1日至2021年9月30日及一期
近三年、最近三年指2018年1月1日至2020年12月31日中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括工作日指法定假日或休息日）交易日指深圳证券交易所的正常交易日中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政法定假日指区、澳门特别行政区和台湾省的法定假日）
元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元
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本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第一节发行概况
一、本期发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况2020年4月28日，发行人董事会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，并将该议案提请股东大会审议。
2020年5月20日，发行人股东大会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，同意发行人公开发行不超过181亿元（含181亿元）公司债券。
本公司于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会《关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》同意面向专业投
资者发行面值不超过（含）181亿元的公司债券的注册。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：金融街控股股份有限公司。
债券名称：本期债券分为2个品种，其中品种一债券全称为金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）；
品种二债券全称为金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公
司债券（第一期）（品种二）。
发行规模：本次债券的发行总规模不超过181亿元（含181亿元），采用分期发行方式，本期债券为第十期发行。本期债券分为2个品种，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的
100%。本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过11亿元（含11亿元）。
债券期限：本期债券设2个品种，品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为5年期。
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债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。
本期债券品种一债券初始票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券品种一的票面利率在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期后2年固定不变。本期债券品种二债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司开立 A 股证券账户的专业投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2022年3月28日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息方式：本期债券按年付息。
付息日：本期债券品种一的付息日为2023年至2027年每年的3月28日。
如投资者在第3年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2023年至2025年每年的3月28日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易
14金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要日，顺延期间付息款项不另计利息）。本期债券品种二的付息日为2023年至2027年每年的3月28日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付方式：本期债券到期一次还本。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为2027年3月28日。若投资者第3年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2025年3月28日。
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。本期债券品种二的兑付日为2027年3月28日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利
息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。本期债券信用等级为AAA。
调整票面利率选择权：对于本期债券品种一，发行人有权决定在存续期的
第3年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日
前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票
面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：对于本期债券品种一，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回
15金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：对于本期债券品种一，自发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整票面利率及调整幅度的决定。
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
募集资金用途：募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回售的公司债券本金。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
专项账户相关信息如下：
账户名称：金融街控股股份有限公司
开户银行：恒丰银行北京分行营业部
银行账户：801010010122201025
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。
质押式回购安排：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
（三）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2022年3月22日。
发行首日：2022年3月25日。
预计发行期限：2022年3月25日至2022年3月28日，共2个交易日。
网下发行期限：2022年3月25日至2022年3月28日。
2、本期债券上市安排
16金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有
关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
17金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第二节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本次债券募集资金规模经发行人董事会、股东大会审议通过，并经中国证监会注册（证监许可[2020]1382号）本次债券发行总额不超过181亿元（含181亿元），采取分期发行。
本期债券发行规模为不超过11亿元（含11亿元）。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券的发行规模为不超过11亿元（含11亿元），本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回售的公司债券本金。
本期债券拟用于偿还回售的公司债券在下述范围内确定：
表：本期债券拟偿还到期或回售的公司债券明细
单位：亿元、%债券简称起息日回售日票面利率债券余额
19金控042019-04-082022-04-084.3711.00
19金控04回售登记规模为11亿元，回售不可撤销且不进行转售。
（三）募集资金的现金管理
在不影响募集资金正常使用的情况下，本公司可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、单位人民币7天通知存款、交易所债券逆回购等。同时，对于行权回售、到期时间晚于本期债券发行时间的债券，本公司可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过12个月）。
（四）募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
经本公司董事会及股东大会审议通过，本期公司债券募集资金具体使用规
18金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要划将根据发行时的资金需求及市场状况，具体授权本公司经理班子依照《公司法》、《证券法》及《公司债券发行与交易管理办法》等法律法规及《公司章程》的有关规定，按照公司制度履行内部决策程序。
本期债券存续期内，发行人调整资金用途的，必须经债券持有人会议审议通过，并及时进行信息披露。
发行人承诺本次募集资金最终用于偿还19金控04。
（五）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设监管账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。
公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。
（六）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1、对发行人负债结构的影响
19金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
以2021年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率保持不变。
2、对发行人财务成本的影响
发行人通过本次发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
3、对发行人短期偿债能力的影响
以2021年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人的流动比率保持2.29，没有变化。
二、前次公司债券募集资金使用情况
截至本募集说明书摘要签署日，针对每期存续的公司债券，发行人均按照募集说明书约定的用途使用募集资金，具体情况如下：
表：发行人存续公司债券募集资金使用情况
单位：亿元序号证券简称募集资金总额已使用募集资金募集资金约定用途实际用途
115金街034040补充营运资金补充营运资金
219金控041111偿还公司债券偿还公司债券
偿还公司债券、支偿还公司债券、支
319金控061010
付公司债券利息付公司债券利息
偿还公司债券、支偿还公司债券、支
419金控081010
付公司债券利息付公司债券利息
520金街012020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
620金街022020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
720金街031010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
821金街0199偿还回售公司债券偿还回售公司债券
偿还到期或回售公偿还到期或回售公
921金街0211.311.3
司债券司债券
1021金街032020偿还到期公司债券偿还到期公司债券
1121金街041919偿还到期公司债券偿还到期公司债券
偿还到期或回售的偿还到期或回售的
1221金街052525
公司债券公司债券
1321金街061010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1421金街071515偿还回售公司债券偿还回售公司债券
注：2020年，发行人行使票面利率调整选择权，将15金街03存续期后2年的票面利率调整至2.21%。同时，投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15金街03债券余额为1.01亿元。
20金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
三、本次公司债券募集资金使用承诺
本公司承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。
本公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地和不用于住宅类房地产业务。
本公司承诺如本期发行用于偿还回售债券，回售资金来源于新债发行的部分后续不进行转售。
本公司承诺，如在存续期间变更募集资金用途，将履行相关程序并及时披露有关信息。
21金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第三节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：金融街控股股份有限公司
法定代表人：高靓
注册资本：人民币2988929907元
实缴资本：人民币2988929907元
设立日期：1996年6月18日
统一社会信用代码：9111000020283066XF
住所：北京市西城区金城坊街7号
邮政编码：100033
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
办公地址：北京市西城区金城坊街7号
信息披露负责人：张晓鹏
信息披露负责人联系方式：010-66573955
所属行业：房地产开发经营
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、
冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；
停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组
织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）网址：www.jrjkg.com.cn
股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：金融街
22金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
股票代码：000402
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况
（一）历史沿革信息
1、发行人前身
发行人前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企【1994】266号文）批准，经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996年6月6日向社会公众发行人民币普通股3000万股（含300万股职工股），设立时公司的股本总额为7869.15万股，其中发起人股4869.15万股，由华西包装集团公司持有。
1996年6月26日，重庆华亚现代纸业股份有限公司2700万股社会公众股
在深圳证券交易所上市；1996年12月30日，300万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。
2、股权转让及资产置换1999年12月27日华西包装集团公司与北京金融街建设集团（后更名北京金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持48691500股国有法人股全部转让给金融街集团。
2000年4月10日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街集团签署《资产置换协议》，前述决议和协议于2000年5月15日获得公司1999年年度股东大会批准后生效，并于2000年5月23日开始实施。2000年5月24日华西包装集团公司与金融街集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000年8月8日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司2000年第一次临时股东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002年8月，发行人公开增发人民币普通股2145万股，股本由原来的
125906400股变更为147356400股。
23金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2003年7月，发行人实施2002年度公积金转增股本方案每10股转增10股，
总股本由147356400股增至294712800股。
2004年2月，发行人实施2003年度公积金转增股本方案每10股转增3股，
2004年12月公开增发7600万股，总股本由294712800股增至459126640股。
2005年4月，发行人实施2004年度公积金转增股本方案每10股转增5股，
总股本由459126640股增至688689960股。
2006年3月，发行人实施2005年度每10股转增4股的公积金转增股本方案，总股本由688689960股增至964165944股。2006年12月，发行人非公开发行股票11428.57万股，总股本由964165944股增至1078451644股。
2008年1月，发行人公开增发30000万股，总股本由1078451644股增至
1378451644股。2008年4月22日，发行人实施2007年度资本公积转增股本的方案，每10股以资本公积金转增8股，总股本由1378451644股增至
2481212959股。
2010年5月，发行人实施2009年度资本公积转增股本的方案，每10股转
增2.2股，总股本由2481212959股增至3027079809股。
2014年9月16日，发行人召开的2014年第二次临时股东大会审议通过了
《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的预案》，并于2014年9月25日在《中国证券报》、《证券时报》及深圳证券交易所网站发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》。截至2014年11月17日，发行人回购股份数量共计
38149902股，占公司总股本的比例为1.26%，回购资金总额人民币24999.98万元，回购资金使用金额达到最高限额，回购方案实施完毕。2014年11月21日注销完成后，发行人总股本由3027079809股减少至2988929907股。2014年11月21日至今，发行人总股本未发生变动。
（二）重大资产重组
报告期内，发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人股权结构
（一）股权结构
24金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至2021年9月30日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，该公司及其一致行动人持有发行人股权比例为36.77%。发行人控股股东及实际控制人持股情况如下图示：
图：控股股东及实际控制人持股情况
（二）发行人控股股东基本情况
截至2021年9月30日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，直接持有发行人股权比例为31.14%。金融街集团成立于1996年5月29日，注册资本111.2439亿元。金融街集团系西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有企业，坚持“科学发展、基业长青”的公司愿景，逐步打造成为竞争能力不断提高、发展能力持续增强、品牌影响力逐步扩大的优秀国有投资管理公司。
金融街集团经营范围为投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览
展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机技术服务；组
织文化艺术交流活动（不含演出）。主营业务主要包括三大板块，分别为房产开发板块、物业经营与管理板块、客房餐饮板块。
截至2020年末，金融街集团资产总额为25797736.08万元，负债总额为
19170169.87万元，所有者权益为6627566.21万元；2020年度实现营业总收
入2899190.40万元，利润总额374047.40万元，净利润224081.26万元，归属于母公司所有者的净利润91860.41万元。
25金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至2021年9月末，金融街集团资产总额为26614624.96万元，负债总额为19896564.23万元，所有者权益为6718060.73万元；2021年1-9月实现营业总收入2078784.35万元，利润总额239930.64万元，净利润164156.98万元，归属于母公司所有者的净利润64597.34万元。
截至2021年9月末，金融街集团直接持有发行人股份数量为930708153股，持股比例为31.14%，持有发行人股份无质押、冻结或其他存在争议的情况。
（三）实际控制人基本情况发行人实际控制人为西城区国资委。西城区国资委为北京市西城区政府特设机构。西城区国资委负责依法按照法定程序决定区属企业中的国有独资企业和国有独资公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项；负责指导和规范区属企业董事会的相关工作，向国有及国有控股、参股公司委派董事或股权代表；向国有独资公司派出监事会，向国有控股、参股公司派出监事；通过法定程序对区属企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩
进行奖惩；联系、协调有关部门对企业负责人任中、离任的经营成果及经济负
责实施审计；建立符合社会主义市场经济体制和现代企业治理要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度；指导推进国有及国有控股企业的改革和重组；指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度，完善公司治理结构；
推动国有经济布局和结构的战略性调整；通过统计、稽核等方式对区属企业国
有资产的保值增值情况进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟定考核标准，维护国有资产出资人的权益；加强协调解决区属企业改革、发展、稳定方面重大问题的职责；代表区政府向区属企业派出监事，负责监事会的日程工作；主管区街道经济管理协会和全区各街道集体资产管理协会；承办上级
机关和区委、区政府交办的其他事项。
四、发行人权益投资情况
（一）发行人主要子公司情况
1、主要子公司基本情况及主营业务
截至2021年9月末，发行人纳入合并范围的子公司有149家，基本情况如下：
26金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
持股比例（%）取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式北京市西城区金城坊街2直接
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北京市房地产开发100.00-二级公司东配楼105室设立北京金石融景房地产开发有限北京市石景山区阜石路直接
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606
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北京市100.00-二级
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北京市-100.00三级
司 号楼-01 层-102-B116D 号 身服务 设立
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房地产开发、北京市西城区金城坊街2直接
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金融街广安(北京)置业有限公北京市西城区建学胡同36直接
北京市房地产开发-100.00三级司号2幢005设立北京市丰台区丰台镇后泥直接
北京融丰置业有限公司北京市房地产开发-100.00四级洼251号101室设立北京市石景山区石景山路直接
北京金融街京西置业有限公司北京市房地产开发100.00-二级
54号院3号楼6层606设立
企业管理；会北京融轩企业管理服务有限公北京市石景山区石景山路直接
北京市议服务；酒店-100.00三级司54号院3号楼6层609设立管理等北京市房山区良乡镇南庄直接
北京融嘉房地产开发有限公司北京市房地产开发-100.00三级子村委会西320米设立天津市和平区小白楼街大直接
金融街(天津)置业有限公司天津市房地产开发100.00-二级
沽北路2号-3301设立天津融承和景企业管理咨询有天津市和平区小白楼街大直接
天津市企业管理咨询-100.00三级
限公司沽北路2号-3310设立天津市西青区张家窝镇柳口路与利丰道交口东北侧直接
天津融承和兴置业有限公司天津市房地产开发-100.00四级天安创新科技产业园二区设立
3—3-301-1
28金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金融街津塔(天津)置业有限公天津市和平区大沽北路2直接
天津市房地产开发9.5090.50三级
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金融街融拓(天津)置业有限公直接
天津市开三马路交口融汇广场2-房地产开发-100.00三级司设立苏州市吴中区越溪街道东直接
苏州融拓置业有限公司苏州市房地产开发-100.00四级太湖路38号6幢设立
金融街融展(天津)置业有限公天津市和平区西宁道81直接
天津市房地产开发-100.00三级
司号增1号103、104室设立天津滨海高新区滨海科技
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金融街融兴(天津)置业有限公 北侧创业总部基地 C02 楼 直接
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广场2-501天津市西青区张家窝镇琴直接
天津鑫和隆昌置业有限公司天津市韵道1号尚林苑32、34房地产开发-50.00四级设立
号楼配建二-108天津融承和鑫企业管理咨询有天津市和平区小白楼街大直接
天津市企业管理咨询-34.00三级
限公司沽北路2号-6111设立天津市东丽区东丽湖华纳直接天津丽湖融园置业有限公司天津市景湖花园（景湖科技园1房地产开发-34.00四级设立
号楼）1-302-20室天津市和平区小白楼街大直接
天津融承和信投资有限公司天津市投资-100.00三级
沽北路2号-3308设立天津市东丽区东丽湖华纳直接
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楼)1-401-06室天津万锦晟祥房地产开发有限天津市西青区中北镇万卉
天津市房地产开发-34.00收购三级公司路5号2号楼201天津市西青区李七庄街秀
天津万利融汇置业有限公司天津市房地产开发-34.00收购四级
川国际大厦 A 座 315-1
金融街津门(天津)置业有限公天津市和平区四平东道79直接
天津市房地产开发99.960.04二级司号311设立天津自贸试验区（空港经直接融信(天津)投资管理有限公司天津市济区）西五道35号汇津投资管理100.00-二级设立
广场3号楼329-02室天津市武清区高村镇高王房地产开发项直接京津融都(天津)置业有限公司天津市路西侧90号116-6（集中80.00-二级目筹建设立办公区）重庆市江北区建新东路88直接
金融街重庆置业有限公司重庆市房地产开发100.00-二级
号融景中心 B 塔 25 层 设立重庆市江北区建新东路88直接
金融街重庆融拓置业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级
号融景中心 B 塔 25 层 设立
重庆九龙坡区九龙园区 C直接
金融街重庆融玺置业有限公司重庆市区号标准厂房（一期）6房地产开发-100.00三级设立号楼7楼直接
常熟融展置业有限公司常熟市常熟市香山路88号房地产开发-100.00四级设立
29金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
重庆市沙坪坝区土主镇月
台路18号【口岸贸易服直接
金融街重庆融航置业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级
务大厦】B1 单元 5 楼 设立
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重庆市沙坪坝区小杨公桥直接
重庆金铎实业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级
108号1幢设立
重庆市沙坪坝小杨公桥直接
金融街重庆裕隆实业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级
108号1幢负3-库房设立
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重庆金融街融迈置业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级
117号附375号设立
上海市虹口区飞虹路360
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上海融阳置业有限公司上海市路492号(上海城桥经济开房地产开发-100.00三级设立
发区)中国（上海）自由贸易试直接
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苏州融太置业有限公司苏州市房地产开发-80.00三级街道东太湖路38号6幢设立上海市虹口区海宁路137直接
上海融栩实业有限公司上海市投资管理-100.00三级
号 7 层 E 座 773R 室 设立无锡市新吴区新洲路228直接
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上海融御置地有限公司上海市房地产开发-100.00四级号2层53室设立无锡市新吴区鸿山街道锡直接
无锡融拓置业有限公司无锡市房地产开发-100.00五级
协路208号-1设立上海远乾企业管理咨询有限公上海市宝山区顾北东路
上海市企业管理等-100.00收购三级
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30金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
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深圳融平实业有限公司深圳市周社区高新路研祥科技工房地产开发-100.00三级设立业园二栋研发大楼501深圳市坪山区坪山街道六直接
深圳融辰实业有限公司深圳市联社区洋母帐老围二巷4房地产开发-100.00三级设立
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惠州融腾置业有限公司惠州市房地产开发-60.00三级（宿舍2）设立惠州市惠阳区秋长白石村直接
金融街惠州惠阳置业有限公司惠州市房地产开发-100.00三级（宿舍2）设立广东省东莞市茶山镇乐居直接
东莞融麒置业有限公司东莞市房地产开发-100.00三级五路1号144室设立深圳市罗湖区南湖街道迎直接
深圳金禧美程旅行社有限公司深圳市春路海外联谊大厦四层旅游服务业-100.00三级设立
C06a广东省惠东县巽寮湾度假直接
金融街惠州置业有限公司惠州市房地产开发91.28-二级村设立
场地租赁、体
育健身、游艇
项目投资、游广东省惠东县巽寮镇红螺直接
惠州巽寮湾游艇会有限公司惠州市艇驾驶员、摩-91.28三级湾至哨所山一带设立托艇驾驶员培
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惠东县巽寮管委会巽寮村企业管理、住
金融街(惠州)金禧丽景酒店管惠州市海滨公路下侧（海世界二宿餐饮服务、-91.28收购三级理有限责任公司期 S2#商业） 物业管理香港中环花园道3号中国直接
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PowerStriveLimited( 振威有限 英 属 维 直接
英属维京群岛投资、融资-100.00三级
公司)京群岛设立
SUITES 1604-6 CBC
StepmountLimited(晋步有限公 直接
香港 TOWER 3 Garden RD 投资、融资 - 100.00 四级
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Central HONG KONG
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成都融方置业有限公司成都市房地产开发-100.00三级寺龙井路6号设立
31金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
中国(四川)自由贸易试验直接
成都融展置业有限公司成都市区成都高新区交子大道房地产开发-100.00三级设立
383 号 G座 4 层 405 单元
成都市新津县新平镇龙泰
四川雅恒房地产开发有限公司成都市房地产开发-34.00收购三级路9号成都市新津县五津镇兴园直接
成都裕诚置业有限公司成都市房地产开发-100.00三级
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成都中逸实业有限公司成都市房地产开发90.00-收购二级号22层1号武汉市青山区建设三路1直接
金融街武汉置业有限公司武汉市房地产开发100.00-二级
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武汉金田房地产集团有限公司武汉市房地产开发-85.00收购三级
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廊坊市房地产开发-100.00三级
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北京市企业管理-80.00三级
公司54号院5号楼3层6-53设立北京金熙晟景企业管理有限公北京市石景山区石景山路直接
北京市企业管理-80.00三级
司54号院5号楼3层6-56设立北京市西城区月坛南街1北京融程企业管理服务有限公直接
北京市 号院 1 号楼 3 层 5-306-A- 企业管理 - 100.00 三级司设立
30
上海市虹口区塘沽路309直接上海融鹏置业有限公司 上海市 号 14 层 C 室（集中登记 房地产开发 - 100.00 三级设立
地）重庆市九龙坡区青龙村24直接
重庆金融街融驰置业有限公司重庆市房地产开发-100.00三级号附1至附8号设立上海市虹口区塘沽路309直接上海融文置业有限公司 上海市 号 14 层 C 室（集中登记 房地产开发 - 100.00 三级设立
地）上海市虹口区塘沽路309上海融祯企业管理咨询有限公直接
上海市 号 14 层 C 室(集中登记 房地产经纪 100.00 - 二级司设立
地)上海市宝山区沪太路6397直接
上海融捷置业有限公司上海市房地产开发-100.00三级
号1-2层设立广东省佛山市顺德区陈村直接
佛山融辰置业有限公司佛山市镇南涌社区民族路39号房地产开发-100.00三级设立之六苏州熠旦企业管理咨询有限公苏州市吴中区横泾天鹅荡直接
苏州市房地产经纪100.00-二级司路2588号17幢4230室设立惠州仲恺高新区陈江街道
惠州市德鸿置地有限公司惠州市房地产开发-100.00收购四级
仲恺五路87-6号
32金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
河北省廊坊市固安县新兴产业示范区锦绣大道南直接
固安融筑房地产开发有限公司固安市侧、时代路西侧清华大学房地产开发100.00-二级设立（固安）中试孵化基地5号楼202河北省廊坊市固安县新兴产业示范区锦绣大道南直接
固安融兴房地产开发有限公司固安市侧、时代路西侧清华大学房地产开发100.00-二级设立（固安）中试孵化基地5号楼201苏州市吴中区经济开发区苏州熠廷企业咨询管理有限公直接
苏州市东吴南路165号2幢三层企业管理咨询-100.00三级司设立
B-41 工位(集群登记)苏州市吴中区经济开发区苏州熠彤企业咨询管理有限公直接
苏州市东吴南路165号2幢三层企业管理咨询-100.00三级司设立
B-45 工位(集群登记)苏州市吴中区经济开发区苏州熠焱企业咨询管理有限公直接
苏州市东吴南路165号2幢三层企业管理咨询-100.00三级司设立
B-53 工位(集群登记)苏州市吴中区经济开发区苏州熠皓企业咨询管理有限公直接
苏州市东吴南路165号2幢三层企业管理咨询51.0049.00二级司设立
B-57 工位(集群登记)苏州市吴中区经济开发区苏州熠循企业咨询管理有限公直接
苏州市东吴南路165号2幢三层企业管理咨询51.0049.00二级司设立
B-58 工位(集群登记)上海市奉贤区金碧路1990直接
上海融廷置业有限公司上海市房地产开发-100.00三级号1层设立北京市怀柔区渤海镇慕田直接
北京慕城文化传播有限公司北京市峪村314号院1号楼1至娱乐业-70.00三级设立
2层
无锡市锡山区安镇街道丹直接
无锡融乾置业有限公司无锡市山路78号锡东创融大厦房地产开发-51.00四级设立
A 座 302-33无锡市梁溪区上马墩路直接
无锡融炜置业有限公司无锡市房地产开发-51.00四级
158号538室设立
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苏州融烨置业有限公司昆山市房地产开发-100.00四级东安大厦701室设立浙江省嘉兴市海盐县沈荡直接
嘉兴融鹏交控置业有限公司嘉兴市镇镇中南路165号底层1-房地产开发-51.00四级设立
22号房
发行人主要子公司2基本情况如下：
（1）金融街（北京）置地有限公司
金融街（北京）置地有限公司成立于2010年11月23日，注册资本10000万元，法定代表人为刘洋。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；
项目投资；技术开发；技术服务；机动车公共停车场服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得
2主要子公司选取标准为单个子公司2020年度实现的净利润对发行人2020年度合并口径净利润影响达到
10%以上的子公司。
33金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（2）金融街重庆融拓置业有限公司
金融街重庆融拓置业有限公司成立于2010年6月9日，注册资本60000万元，法定代表人为陈晓燕，经营范围包括房地产开发（凭资质证书执业）；商品房销售；建筑新产品项目开发及技术服务；自有房屋租赁（不含住宿服务）；
酒店管理；餐饮管理；停车场管理；场地租赁（不含住宿服务）；游泳池（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）；健身服务；会议服务；打字、复印；企业形象策划；承办经批准的文化艺术交流活动和体育赛事活动；承办
展览展示；销售：食品（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）、日用百货、工艺美术品（不含象牙及其制品）、体育用品、服装；舞蹈培训、声乐培训、武术培训、绘画培训、网球培训（以上不含专业艺术院校招考科目辅导）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（3）广州融方置业有限公司
广州融方置业有限公司成立于2014年11月28日，注册资本1000万元，法定代表人为闫智，经营范围包括房地产开发经营；物业管理；房地产咨询服务；自有房地产经营活动。
（4）广州融辰置业有限公司
广州融辰置业有限公司成立于2015年10月14日，注册资本1000万元，法定代表人为闫智，经营范围包括房地产开发经营；蔬菜零售；物业管理；电脑打字、录入、校对、打印服务；企业自有资金投资；自有房地产经营活动；
体育用品及器材零售；场地租赁（不含仓储）；文具用品零售；会议及展览服务；运动场馆服务（游泳馆除外）；行李搬运服务；健身服务；房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；水果零售；房屋租赁；日用杂品综合零售；
小饰物、小礼品零售；图书出租；音像制品出租；干果、坚果零售；房地产中介服务；档案馆；游泳馆；快餐服务；餐饮配送服务；酒吧服务；中餐服务；
散装食品零售；洗浴服务；烟草制品零售；图书馆；西餐服务；桑拿、汗蒸；
咖啡馆服务；小型综合商店、小卖部；超级市场零售（食品零售除外）；酒类
34金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要零售；图书、报刊零售；美容服务；理发服务；酒店住宿服务（旅业）；非酒
精饮料及茶叶零售；保健按摩；日式餐、料理服务；自助餐服务；足疗；音像制品及电子出版物零售。
（5）苏州融拓置业有限公司
苏州融拓置业有限公司成立于2017年12月6日，注册资本2000万元，法定代表人为袁俊杰，经营范围包括房地产开发及经营；实业投资；物业管理；
停车场管理；企业管理咨询；图文设计制作；会务服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）许可项目：住宿服务；文件、资料等其
他印刷品印刷；食品经营（销售预包装食品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：会议及展览服务；酒店管理；健身休闲活动；棋牌室服务；洗烫服务；咨询策划服务；票务代理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）限分支机构经营：餐饮服务。
（6）北京融德房地产开发有限公司
北京融德房地产开发有限公司成立于2017年8月28日，注册资本68700万元，法定代表人为庄江波，经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；技术开发、服务；机动车公共停车场的经营管理；货物进出口；技术进出口；代理进出口；企业管理咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2、主要子公司财务情况
发行人主要子公司2020年度基本财务情况如下：
表：发行人主要子公司基本财务情况
单位：万元公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润
金融街（北京）置地有限公房地产开发100004938722270851827285053213697司金融街重庆融拓置业有限公房地产开发600002250431035362140376051445375司广州融方置业有限公司房地产开发1000149804202041139854590434636广州融辰置业有限公司房地产开发1000107411235772219464272832050
35金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
苏州融拓置业有限公司房地产开发2000504131265362167303983029861北京融德房地产开发有限公
房地产开发6870015400238676153227-24560-25938司
注：
2020年度，北京融德房地产开发有限公司亏损主要系受新冠肺炎疫情和房地产调控政策影响，项目
当期销售签约价格低于单方成本，导致出现亏损。
（二）发行人合营、联营公司情况
截至2021年9月末，发行人联营、合营企业共有17家，对发行人资产、负债、收入及利润均不产生重大影响，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元、%公司名称企业性质主营业务注册资本持股比例核算科目
北京石开房地产开发有限公司合营企业房地产开发600050.00长期股权投资
北京博览奇石旅游开发有限责任公司合营企业旅游服务16050.00长期股权投资
深圳融祺投资发展有限公司合营企业房地产开发1000050.00长期股权投资
惠州融拓置业有限公司合营企业房地产开发1000050.00长期股权投资
武汉两湖半岛房地产开发有限公司合营企业房地产开发5600050.00长期股权投资
上海复屹实业发展有限公司合营企业房地产开发5000050.00长期股权投资
北京未来科学城昌融置业有限公司联营企业房地产开发1000030.00长期股权投资
北京未来科技城昌金置业有限公司联营企业房地产开发500049.00长期股权投资
北京武夷房地产开发有限公司联营企业房地产开发4181.2330.00长期股权投资
北京绿色交易所有限公司联营企业商务服务5000016.00长期股权投资
北京融筑房地产开发有限公司联营企业房地产开发4395033.00长期股权投资
北京远和置业有限公司联营企业房地产开发8100025.00长期股权投资
天津万锦华瑞房地产开发有限公司联营企业房地产开发3500049.00长期股权投资
北京融泰房地产开发有限公司联营企业房地产开发5000044.00长期股权投资
重庆科世金置业有限公司联营企业房地产开发200033.00长期股权投资
无锡隽苑企业管理有限公司联营企业商务服务3500049.00长期股权投资
北京京石融宁房地产开发有限公司联营企业房地产开发100049.00长期股权投资
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
36金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
1、发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、
规范性文件的要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，报告期内相关机构运行良好。
（1）股东大会
根据发行人公司章程第43条规定，股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：1）决定公司的经营方针和投资计划；2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；3）审议批准董事会的报告；4）审议批准监事会报告；5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；8）对发行公司债券作出决议；9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；10）修改本章程；11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；12）审议批准第四十四条规定的担保事项；13）
审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；14）审议批准变更募集资金用途事项；15）审议股权激励计划；16）审
议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
（2）董事会
根据发行人公司章程第121条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。
第122条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第
123条规定董事会行使以下职能：1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
2）执行股东大会的决议；3）决定公司经营计划和投资方案；4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6）制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；8）
在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；9）决定公司内部管理机构的设置；10）
37金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；11）制定公司的基本管理制度；12）制订本章程修改方案；13）管理公司信息披露事项；14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；16）
法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
（3）监事会
根据发行人公司章程第172条规定，发行人设监事会。监事会由3名监事组成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会民主选举产生。第173条规定，监事会行使下列职权：1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；2）检查公司财务；3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；6）向股东大会提出提案；7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；9）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
（4）总经理
根据发行人公司章程第153条，发行人设总经理1名，由董事会聘任或解聘。公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第157条规定总经理对董事会负责，行使下列职权：1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；3）拟订公司内部管理机构设置方案；4）拟订公司的基本管理制度；5）制定公司的具体规章；6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员；7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他
38金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要管理人员；8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
9）提议召开董事会临时会议；10）公司章程或董事会授予的其他职权。
2、发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设15个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况序号部门名称主要职能
1董事会办公室资本运作、管理层考核与激励、公司治理、规范运作、信息披露
2党委办公室党务管理、工会管理
主持纪检监察工作，履行监督检查职责，受理信访举报，查办违
3纪检工作办公室
纪违法案件
战略规划、经营管理、投资管理、股权融资、股权管理、统计与
4战略发展部
资质管理
5产品研发部产品研发、产品标准、产品定位、设计管理
6成本管理部成本管理、采购管理、供应商管理
7营销管理部品牌管理、客服管理、营销管理
8项目管理部开发计划管理、项目质量管理
9安全管理办公室安全管理、维稳管理
39金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号部门名称主要职能
10法律事务部法律审查、案件处理、法律咨询、法规培训
11风险审计部风险管理、内控管理、审计监督
12财务管理部财务管理、资金管理、税务管理、会计核算、债权融资
人力资源规划、招聘管理、员工关系管理、绩效管理、薪酬管
13人力资源部
理、培训开发、企业文化
行政管理、后勤管理、非经营性资产管理、档案管理、接待服
14行政管理部
务、史志编纂、信息化建设和维护权责、流程管理
15综合服务中心金融街软环境建设
（二）内部管理制度
根据有关法规和业务实际情况，发行人制定了相应的内部控制制度，为促进各项基础管理工作的科学化和规范化奠定了坚实的制度基础，并在经营实践中取得了良好效果。
为提高发行人的内部控制与经营管理水平，建立现代公司制度，保障公司发展规划和经营战略目标的实现，发行人根据有关法律、行政法规等，制定了相关内部控制制度，制度主要涵盖财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等方面。
1、在财务管理方面：依据董事会制定的财务战略，合理筹集资金，有效营运资产，加强资产管理和风险控制，发行人制订了《财务会计制度》，建立了系统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理
人员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：
明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：
明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资
金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立销售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保
制度：明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理
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制度：说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条件；（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财
务监督：公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身
发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责
和权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会
计凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）
财务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告
及财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，
发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种
类：涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；
（3）预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：
经董事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年1月1日起至12月31日止；（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理
办公室：在预算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。预算管理办公室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分析；（9）预算调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预
41金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
算管理委员会组织预算管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情
况进行评价与考核。预算管理秉承着全面性、统筹平衡性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发
行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、
信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监
督；（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由
股东大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议；（3）对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；
（6）监督检查：明确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制
度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定
义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：
与关联自然人资金往来金额在30万元以下，与关联法人资金往来金额在300万元以下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在30万元以上，与关联法人资金往来金额在300万元以上的，由公司董事会审议决定。
定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和
以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的
42金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发
行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以下，或绝对金额不超过5000万元人民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以上，且绝对金额超过5000万元人民币的投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基
本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；
目标：确保无甲方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融
43金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要街控股股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、公正、真实、准确、及时、完整。
10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利
影响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保
证资金安全，保证资金收支平衡，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总平衡各部门资金预算后，报财务总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
（三）发行人的独立性
1、资产独立性
44金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人在资产所有权方面产权关系明确，拥有独立的有形资产和无形资产。
发行人的控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在占用发行人的非经营性
资金、资产和其他资源的情况。
2、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均
专职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董事外的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人具有良好的人员独立性。
3、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。
5、业务经营独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营
与运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年及一期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司
45金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要章程》的相关规定。截至本募集说明书摘要签署日，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表：现任董事、监事、高级管理人员基本情况董事会成员
2020年末持股2020年末持有公司已发
姓名职务出生年份任期起止日数（股）行债券数（张）
高靓董事长1970年2017.01.19-2023.08.30282300-
杨扬副董事长1968年2017.04.18-2023.08.30--
赵鹏副董事长1973年2018.08.23-2023.08.3012000-
董事2022.01.28-2023.08.30
盛华平1967年30000-
常务副总经理2017.02.24-2023.08.30
白力董事1974年2017.02.16-2023.08.3052900-
王开国董事1989年2021.05.12-2023.08.30--
杨小舟独立董事1964年2017.08.09-2023.08.30--
张巍独立董事1964年2020.08.31-2023-08-30--
朱岩独立董事1971年2020.08.31-2023-08-30--监事会成员
2020年末持股2020年末持有公司已发
姓名职务出生年份任期数（股）行债券数（张）
栗谦监事会主席1965年2017.02.16-2023.08.30239322-
谢鑫监事1982年2017.12.20-2023.08.30--
李想监事1969年2021.04.21-2023.08.30--非董事高级管理人员
2020年末持股2020年末持有公司已发
姓名职务出生年份任期数（股）行债券数（张）
王志刚副总经理1968年2011.07.01-2023.08.30169694-
副总经理2017.02.24-2023.08.30
张晓鹏1972年228414-
董事会秘书2010.01.14-2023.08.30
张梅华财务总监1969年2011.07.01-2023.08.30172000-
傅英杰副总经理1966年2017.02.24-2023.08.30180000-
李亮副总经理1980年2017.02.24-2023.08.3027000-
注：2021年12月，吕洪斌先生辞去公司总经理职务，为保障公司正常运
46金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要营，在公司董事会聘任总经理之前，由公司现任常务副总经理盛华平先生代为履行公司总经理职责，主持公司日常生产经营工作。公司将按照依法合规程序，尽快完成聘任新任总经理的工作。
截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员简历如下：
1、董事会成员简历
高靓：女，EMBA，硕士，曾任公司总经理、常务副总经理、副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司董事、副总经理，金融街投资管理有限公司董事长兼总经理，北京金融街资本运营集团有限公司常务副总经理。现任公司董事长、党委副书记，恒泰证券股份有限公司董事，中国上市公司协会副会长。
杨扬：男，EMBA，硕士，曾任公司副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长，北京华融综合投资公司工程师，金融街协调中心副主任。现任公司党委书记、副董事长。
赵鹏：男，博士，曾任中国人寿保险股份有限公司业务管理部高级主管，中国保险监督管理委员会发展改革部副处长、处长等职务。现任公司副董事长、大家保险集团有限责任公司总经理助理兼董事会秘书、大家人寿保险股份有限
公司董事、中国民生银行股份有限公司董事、远洋集团控股有限公司董事。
白力：男，硕士，曾任中国人民银行新闻处处长，团委书记（副司局级），北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人民银行团委书记（副司局级），北京华融综合投资有限公司董事长。现任公司董事，长城人寿保险股份有限公司董事长、党委副书记，长城财富保险资产管理股份有限公司董事。
王开国：男，本科学历，工商管理专业，曾任福佳集团富佳开发有限公司运营总监，福佳集团有限公司总裁助理，福佳集团有限公司石化贸易事业部总裁，福佳集团有限公司地产事业部总裁，福佳集团有限公司副总裁。现任公司董事，和谐健康保险股份有限公司资产管理中心副总经理，和益荣国际贸易有限公司执行董事、经理，万达信息股份有限公司高级副总裁、董事，新疆金风科技股份有限公司董事。
盛华平：男，学士，工程师。曾任公司副总经理，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理，北京金融街房
47金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要地产顾问有限公司党支部书记。现任公司董事、常务副总经理（代行总经理职责）、党委委员，北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理，北京产权交易所有限公司董事，北京绿色交易所有限公司董事。
杨小舟：男，博士，中国注册会计师。现任公司独立董事，中国财政科学研究院（原财政部财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师，信达金融租赁有限公司独立董事。
张巍：女，博士，现任公司独立董事，北京合弘威宇律师事务所主任，中成进出口股份有限公司独立董事。
朱岩：男，博士，现任公司独立董事，清华大学互联网产业研究院院长，清华经管医疗管理研究中心常务副主任，清华经管先进信息技术商业应用实验室主任，清华大学经济管理学院管理科学与工程系教授，工信部信息化百人会会员，中国数字经济百人会专家、中国技术经济学会区块链分会理事长、中国技术经济学会产业数字金融技术应用实验室主任、中网联数字经济专委会副主
任委员、上海市信息化专家委员会成员、中国商务部电子商务专家委员会成员、
IEEE 计算机协会区块链委员会技术顾问、全国专业标准化技术委员会委员、成
都信息工程大学区块链产业学院学术院长，中国民航信息网络股份有限公司监事会独立监事，广东精艺金属股份有限公司独立董事。
2、监事会成员简历
栗谦：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街（北京）置地有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司董事长。现任公司监事会主席、党委委员。
谢鑫：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京
金融街保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。
李想：男，硕士，高级经济师，曾任公司人力资源部总经理、办公室主任、北京金石融景房地产开发有限公司党总支书记、金融街（北京）置地有限公司
党支部书记、金融街（北京）置业有限公司党总支书记。现任公司监事、党委委员、工会主席。
48金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
3、高级管理人员简历
盛华平：详见上文董事会成员简历。
王志刚：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长、总经理，京津融都（天津）置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理、安全总监。
张晓鹏：男，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。
现任公司副总经理、董事会秘书，金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理，中证焦桐基金管理有限公司副董事长。
张梅华：女，硕士，高级会计师、注册会计师、注册税务师，曾任公司财务副总监，融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监。
傅英杰：男，博士，高级工程师（教授级），国家一级注册建筑师，曾任公司总建筑师、北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。
李亮：男，硕士，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理、金融街（北京）置业有限公司总经理。现任公司副总经理，金融街（北京）置业有限公司执行董事，金融街（武汉）置业有限公司执行董事，北京武夷房地产开发有限公司董事，北京通州商务园开发建设有限公司董事。
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人现任董事、监事、高级管理人员不存在违法违规情况。董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
七、发行人主要业务情况
（一）所在行业情况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
49金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
1、房地产行业现状
2021年上半年，中央政府秉承调控政策的稳定性和持续性，坚持“房住不炒”的政策主基调不变，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17.1%，其中住宅销售面积为7.9亿平方米，同比增长29.4%，较2019年同期增长19.5%，商务地产销售面积为0.5亿平方米，同比增长6.8%，较2019年同期下降17.0%；全国商品房销售金额为9.3万亿元，同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%，其中住宅销售额为8.5万亿元，同比增长41.9%，较2019年同期增长38.0%，商务地产销售额为0.6万亿元，同比增长9.4%，较2019年同期下降19.3%。
分城市来看，2021年上半年，一线城市商品房成交面积同比增长69.6%，较2019年同期增长33.0%；二线城市商品房成交面积同比增长38.3%，较2019年同期增长13.9%；三四线城市商品房成交面积同比增长25.9%，较2019年同期增长16.9%。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国百城住宅价格累计上涨
1.7%，涨幅较去年同期扩大0.4个百分点。分城市看，2021年上半年，一线城
市住宅价格同比上涨1.8%，涨幅较去年同期收窄0.2个百分点；二线城市住宅价格同比上涨1.6%，涨幅较去年同期扩大0.5个百分点；三四线住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同期扩大1.2个百分点。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%，较2019年同期增长34.3%。分城市看，一线城市住宅用地成交楼面均价为16591元/平方米，较去年同期下降
0.5%，较2019年同期下降1.0%；二线城市住宅用地成交楼面均价为7333元/平方米，较去年同期增长22.9%，较2019年同期增长26.7%；三四线城市住宅用地楼面均价为4160元/平方米，较去年同期增长25.1%，较2019年同期增长
45.7%。
根据世邦魏理仕和 WIND 数据，2021 年上半年，北京、上海、天津优质写字楼的空置率分别为16.9%、17.8%和34.3%，北京较去年同期提高了1.4个百
50金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要分点，上海和天津较去年同期分别下降了2.1、12.6个百分点；北京、上海、天津优质写字楼租金分别为398.9元/平方米/月、276.7元/平方米/月和97.0元/平
方米/月，北京、上海、天津租金较去年同期分别下降了5.0%、1.9%、1.9%。
2、房地产行业发展趋势
2020年以来，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，但是三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行业的客户也发生了变化，80后、90后已成为购房的主力，公司的销售政策需与其需求和消费习惯相适应。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
3、产业政策
51金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡
建设部、自然资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国
家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房
地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、自然资源部和房屋交易管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016年2月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在
不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
2017年1月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建
立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。1月10日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017年3月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产
市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018年3月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。
2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，
52金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。
2019年5月，银保监会发布《“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），严查房地产违规融资。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
2020年4月，中央政治局会议继续强调要坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位；5月两会政府会议再次强调相同定位，并提出要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
（二）公司所处行业地位及主要竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002年起，公司将“金融街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（海伦）中心、金融街（苏州）中
心等商务综合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。
53金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，持续蝉联“中国沪深上市房地产公司10强”，并凭借优异表现，荣膺“2018中国商业地产年度影响力企业”、“中国商业地产 TOP100 暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争力和管理优势得到行业认可，公司的品牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。
2020年，公司通过招拍挂、股权收购等方式，以合理成本在上海、佛山、惠州、天津、遵化获取项目5个，新增项目权益规划建筑面积96.9万平方米，实现权益投资额约50亿元。截至2021年6月底，公司已进入五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域16个，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积
1736万平方米（对应权益规划建筑面积1424万平方米）。
3、管理优势
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物
54金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至
2021年9月末，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面
积约105.16万平方米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管
理输出等措施，使得资产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
（三）发行人主营业务情况
1、公司的经营范围及主营业务
以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、
糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；
出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
2、发行人报告期内主营业务分析
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（1）发行人近三年及一期营业收入情况
近三年及一期公司营业收入情况如下：
表：近三年及一期公司营业收入情况
单位：万元
项目2021年1-9月2020年2019年2018年营业收入966633.641812137.342618401.602211335.43
营业成本717330.851216666.541566997.631136646.83
营业利润171187.65335626.27575592.45538429.80
净利润113131.80221846.79412065.29403748.74
毛利润249302.79595470.801051403.971074688.59
毛利率25.79%32.86%40.15%48.60%
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人营业收入分别
为2211335.43万元、2618401.60万元、1812137.34万元和966633.64万元。
2019年度，发行人营业收入较2018年同期上升18.41%，主要系房产开发业务
的销售和工程有序推进，房产开发业务营业收入较去年同期增长。2020年度，发行人营业收入较2019年下降30.79%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人营业成本分别
为1136646.83万元、1566997.63万元、1216666.54万元和717330.85万元。
2019年度，发行人营业成本较2018年度增加37.86%，主要系公司开发项目结
算规模较去年同期有所上升。2020年度，发行人营业成本较2019年度下降
22.36%，与营业收入变动趋势一致。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人毛利润分别为
1074688.59万元、1051403.97万元、595470.80万元和249302.79万元；毛利
率分别为48.60%、40.15%、32.86%和25.79%。
（2）发行人的主营业务结构
1）按业务类型分
近三年及一期，发行人主营业务收入结构如下表所示：
表：发行人主营业务收入结构
单位：万元、%
业务板块2021年1-9月2020年2019年2018年
56金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金额占比金额占比金额占比金额占比
房产开发794851.5582.231581336.0887.262356913.5990.011958975.6588.59
物业租赁131418.4313.60166885.349.21184112.357.03174141.817.87
物业经营31204.653.2332641.061.8068740.912.6367468.923.05
其他收入9159.000.9531274.871.738634.740.3310749.050.49
合计966633.64100.001812137.34100.002618401.60100.002211335.43100.00
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人房产开发营业
收入分别为1958975.65万元、2356913.59万元、1581336.08万元和
794851.55万元。2018年，发行人积极应对市场变化，加强经营整体调度，保
障重点项目顺利竣工结算，房产开发业务实现营业收入1958975.65万元。
2019年，发行人加强经营整体调度，房产开发业务的销售和工程有序推进，房
产开发业务实现营业收入2356913.59万元，同比增长20.31%；因结利项目的结构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至36.76%，整体毛利率仍保持在房地产行业较好水平。2020年，受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，房产开发业务实现营业收入1581336.08万元，同比下降32.91%；因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑至
27.54%。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人物业租赁收入
分别为174141.81万元、184112.35万元、166885.34万元和131418.43万元。
2019年，发行人通过加强租约管理、优化业态配比、拓展销售渠道，物业租赁
业务实现营业收入184112.35万元，同比增长5.73%，毛利率保持在91.34%的较高水平。2020年，公司物业租赁业务受新冠肺炎疫情影响，项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降，实现营业收入166885.34万元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较上年同期下降
2.97个百分点。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人物业经营收入
分别为67468.92万元、68740.91万元、32641.06万元和31204.65万元，总体呈波动趋势。2019年，面对严峻市场形势，发行人物业经营业务积极调整销售策略，拓展客户渠道，加强资源整合，实现营业收入68740.91万元，同比增长
1.89%，毛利率为24.25%。2020年，公司物业经营业务实现营业收入32641.06万元，同比下降52.52%，毛利率为-22.66%，较上年同期下降46.92个百分点。
57金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
公司物业经营业务下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。
近三年及一期，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
2021年1-9月2020年2019年2018年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
房产开发667263.4393.021145858.8194.181490439.2195.111062442.3693.47
物业租赁12079.101.6819403.091.5915942.611.0214341.221.26
物业经营31962.214.4640038.733.2952068.913.3252098.364.58
其他收入6026.110.8411365.910.938546.910.557764.890.68
合计717330.85100.001216666.54100.001566997.63100.001136646.83100.00
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人房产开发营业
成本分别为1062442.36万元、1490439.21万元、1145858.81万元和
667263.43万元，占营业成本的比例分别为93.47%、95.11%、94.18%和93.02%，占比较高。2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人物业租赁成本分别为14341.22万元、15942.61万元、19403.09万元和12079.10万元。
2018年度、2019年度、2020年度和2021年1-9月，发行人物业经营成本分别
为52098.36万元、52068.91万元、40038.73万元和31962.21万元，总体相对稳定。
2）按业务区域分
按主营区域划分，发行人主营业务情况如下表所示：
表：发行人主营业务区域划分情况
单位：万元、%
2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
北京地区218106.4122.56480736.2926.53825440.8031.52604402.1527.33
重庆地区66598.316.89420852.9623.22232522.858.88197698.508.94
天津地区226138.8423.40115868.366.39111683.514.27230762.5410.44
惠州地区23633.112.4531309.741.7372308.942.76261338.2311.82
上海地区262760.9827.18336353.2418.56634086.9824.22297353.6213.45
成都地区74653.307.724863.380.27----
广州地区94742.699.80422153.3723.30742358.5128.35619780.3828.03
合计966633.64100.001812137.34100.002618401.60100.002211335.43100.00
（3）发行人主要客户及供应商情况
近三年及一期，发行人主要客户情况如下：
58金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
表：发行人主要客户情况
单位：万元年度客户销售收入
客户一95984.05
客户二78940.27
2018年度客户三66377.03
客户四42162.20
客户五15485.71
客户一183054.00
客户二143824.81
2019年度客户三100381.29
客户四98985.11
客户五86984.49
客户一29904.88
客户二24798.10
2020年度客户三19282.94
客户四14347.46
客户五10296.33
客户一19589.28
客户二19164.22
2021年1-9月客户三18425.55
客户四5025.53
客户五4620.36
近三年及一期，发行人主要供应商情况如下：
表：发行人主要供应商情况
单位：万元项目采购商名称采购金额供应商一270134供应商二148823
2018年度供应商三86726
供应商四61303供应商五49017供应商一329108供应商二94517
2019年度供应商三88850
供应商四59954供应商五48151供应商一115528
2020年度
供应商二88264
59金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目采购商名称采购金额供应商三70598供应商四65726供应商五54683供应商一59368供应商二28520
2021年1-9月供应商三28345
供应商四18861供应商五8507
（4）经营情况分析
金融街控股产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程。
公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
1）房产开发业务
发行人营业收入、毛利润的绝大部分来源于房产开发业务，其房产开发业务包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
A.发行人主要经营资质发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】
483号），可在全国范围内从事房地产开发项目。
发行人下属主要房地产开发经营主体取得的主要资质情况如下：
表：截至报告期末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质序号公司名称资质证书编号资质等级有效期至
1金融街控股股份有限公司建开企【2005】483号一级2023.6.21
北京金石融景房地产开发有限公
2 SJ-A-6379 四级 2022.8.27
司
60金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
北京天石基业房地产开发有限公
3 SJ-A-6329 四级 2024.5.17
司
4金融街重庆置业有限公司322510二级2023.4.13
5金融街重庆融航置业有限公司209279暂定二级2023.12.25
6金融街重庆融玺置业有限公司42010247暂定二级2022.3.24
7金融街重庆融平置业有限公司4429362二级2024.3.21
8金融街重庆融拓置业有限公司325032二级2023.8.20
2021.8.6
9金融街重庆裕隆实业有限公司2010008暂定二级（注*）
2021.10.15
10重庆金融街融迈置业有限公司4409668暂定三级（注*）
11重庆金融街融驰置业有限公司4010273暂定二级2022.4.19
12 成都中逸实业有限公司 510100DI34341049Z 暂定三级 2024.4.27
13 成都融方置业有限公司 510108DF343413556Z 暂定三级 2023.7.30
2021.10.31
14 成都裕诚置业有限公司 510132DR44341286Z 暂定（注*）
2021.10.24
15 四川雅恒房地产开发有限公司 510132DR44341259Z 暂定（注*）
沪房管（静安）第2017.3.25
16上海静盛房地产开发有限公司暂定
0000206号（注*）
沪房管（虹口）第2018.8.13
17上海杭钢嘉杰实业有限公司暂定
0000310号（注*）
18上海融御置地有限公司沪房管开第02237号三级2022.3.18
沪房管（闸北）第2021.9.14
19上海融兴置地有限公司暂定
0000307号（注*）
沪房管（青浦）第2020.12.31
20上海远绪置业有限公司暂定
0001002号（注*）
沪房管（崇明）第
21上海融阳置业有限公司暂定2022.1.6
0000466号
沪房管（崇明）第
22上海融迈置业有限公司暂定2022.1.6
0000465号
沪房管（宝山）第
23上海融捷置业有限公司暂定2021.12.11
0000534号
2021.11.19
24 苏州融太置业有限公司 苏州 KF15309 暂定二级（注*）
25 苏州融拓置业有限公司 苏州 KF15012 暂定二级 2022.7.29
2021.11.13
26 常熟融展置业有限公司 苏州 KF15102 暂定二级（注*）
2021.11.30
27 无锡融展置业有限公司 无锡 KF14451 暂定二级（注*）
2021.11.30
28 无锡融拓置业有限公司 无锡 KF14449 暂定二级（注*）
29 无锡隽乾房地产开发有限公司 无锡 KF14458 暂定二级 2021.12.10
30 金融街（北京）置地有限公司 XC-A-X3830 三级 2023.3.31
31 北京融嘉房地产开发有限公司 FS-A-8903 暂定 2024.3.1
32 北京融晟置业有限公司 MT-A-X1132 四级 2024.4.16
61金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
33 金融街广州置业有限公司 LWQ13100001 三级 2021.12.2
34广州融都置业有限公司穗建开3510157三级2023.6.30
2021.5.30
35广州融方置业有限公司1510617-05暂定（注*）
粤佛房开证字第2021.7.28
36佛山融筑置业有限公司暂定
1302504号（注*）
粤佛房开证字肆
37佛山融展置业有限公司四级2023.2.8
1300060
38佛山融辰置业有限公司粤房开证字暂1300064暂定2021.12.23粤（莞）房开证字暂2021.07.09
39东莞融麒置业有限公司暂定
1001581号（注*）
40 金融街（北京）置业有限公司 XC-A-6118 四级 2022.4.25
冀建房开廊字第1031
41廊坊市融方房地产开发有限公司暂定2021.12.31
号
金融街长安（北京）置业有限公
42 XC-A-6166 四级 2024.4.24
司
金融街（北京）商务园置业有限
43 TZ-A-X1464 四级 2022.5.17
公司
44 北京金融街奕兴置业有限公司 DX-A-5844 四级 2022.8.5
45 北京奕环天和置业有限公司 DX-A-5875 四级 2023.2.3
北京金融街奕兴天宫置业有限公
46 DX-A-7810 四级 2022.9.30
司
47 北京金天恒置业有限公司 FT-A-8695 四级 2021.12.4
48 北京融德房地产开发有限公司 DX-A-9614 四级 2023.9.28
廊坊市盛世置业房地产开发有限冀建房开廊字第978
49四级2023.2.3
公司号冀建房开廊字第1625
50固安融兴房地产开发有限公司暂定2022.6.27
号冀建房开廊字第1626
51固安融筑房地产开发有限公司暂定2022.6.27
号
52 北京融丰置业有限公司 FT-A-8762 四级 2023.7.16
金融街融拓（天津）置业有限公津建房证【2011】第2016.2.28
53四级
司 S1949 号 （注* ）
金融街融展（天津）置业有限公津建房证【2012】第2018.2.28
54四级
司 S2097 号 （注* ）
津建房证【2014】第2018.2.28
55天津恒通华创置业有限公司四级
S2405 号 （注* ）
金融街津塔（天津）置业有限公津建房证（2005）第2013.2.28
56四级
司 S1177 号 （注* ）
金融街津门（天津）置业有限公津建房证（2005）第2013.2.28
57四级
司 S1178 号 （注* ）
金融街东丽湖（天津）置业有限津建房证【2004】第
58四级2021.12.31
公司 S1078 号
津建房证【2010】第
59天津盛世鑫和置业有限公司四级2022.12.30
S1699 号
60天津鑫和隆昌置业有限公司津建房证【2014】第四级2022.6.30
62金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
S2364 号津建房证2018第
61天津万利融汇置业有限公司四级2022.11.25
[S2745]号
金融街融兴（天津）置业有限公津建房证（2018）第
62四级2022.1.31
司 S2673 号
津建房证（2018）第
63天津丽湖融园置业有限公司四级2022.6.30
S2717 号津东丽建房证
64天津丽湖融景置业有限公司暂定2024.6.30
（2020）第 DL2949 号津西青建房证
65天津融承和兴置业有限公司暂定2024.6.10
（2020）第 XQ2942 号
武房开暂[2016]018782021.11.6
66湖北当代盛景投资有限公司暂定号（注*）武汉融拓盛澜房地产开发有限公
67武房开[2018]40052号四级2024.5.12
司
武汉两湖半岛房地产开发有限公武房开暂[2020]02803
68暂定2022.6.29
司号
金融街（遵化）房地产开发有限冀建房开唐字第1031
69暂定2021.12.31
公司号粤（惠东）房开证字2021.9.25
70金融街惠州置业有限公司三级
第0000054号（注*）注：*根据《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》，自2021年7月1日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。
*截至目前，发行人子公司上海静盛房地产开发有限公司、上海杭钢嘉杰实业有限公司、上海远绪置业有限公司、广州融方置业有限公司、金融街融拓（天津）置业有限公司、金融街融展（天津）置业有限公司、
天津恒通华创置业有限公司、金融街津塔（天津）置业有限公司、金融街津门（天津）置业有限公司无在建项目，资质证书有效期不作延长，仅作在售项目之用。
B.商务地产和住宅销售情况
近三年及一期，发行人商务地产和住宅的销售情况如下：
表：发行人商务地产和住宅的销售情况
单位：亿元、%
2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
项目签约额签约额签约额签约额金额比例金额比例金额比例金额比例
商务地产3110.916315.655316.615919.22
住宅25689.0933984.3526683.3924880.78
总计287100.00402100.00319100.00307100.00
发行人销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及
区域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。
2018年，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入城市市场销售处于
63金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2016年以来的较低水平。面对严峻的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，
通过强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约
307亿元，较去年同期增长30%，销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司
商务地产项目实现销售签约额59亿元（实现销售面积21.5万平方米）；住宅
地产项目实现销售签约额248亿元（实现销售面积86.4万平方米）。公司在北京、广州、惠州区域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。
2019年，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，
公司实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平方米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额266亿元（实现销售面积104万平方米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平方米）。
2020年，公司以“提价值、快去化、降风险、提效率”为营销指导原则，持
续深化价值营销体系，实现销售签约额402亿元，较去年同期增长26%。其中，住宅地产通过“金融街悦享家”等线上销售平台加大品牌宣传和销售推广，通过“Life 金融街·悦生活”服务体系全面推广强化两点一线管理，新开盘项目销售去化率良好，实现销售签约额339亿元（销售面积约149万平方米）；商务地产通过标准制定、强化团队、完善机制、加强调度等措施，产成品销售取得较大突破，实现销售签约额63亿元（销售面积约24万平方米）。
2021年1-9月，公司坚持价值营销，强化销售调度，实现销售签约额287亿元，较2020年同期增长8.8%，较2019年同期增长14.5%。其中公司住宅产品把握市场窗口期积极推出可售货量、针对不同客户特点多渠道营销、持续提升营销管控能力等措施，实现销售签约额256亿元（销售面积131.1万平方米）；商务产品通过优化销售激励机制、深挖客户资源、创新营销模式、强化产品打造和服务提升等措施，实现销售签约额31亿元（销售面积13.1万平方米）。
64金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至2021年9月末，发行人主要竣工项目情况如下：
表：截至2021年9月末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元截至2021序项目名所在项目建筑开工竣工投资国有土地使用建设用地规建设工程规建筑工程施商品房预售开发主体年9月末号称地区类别面积时间时间总额权证号划许可证号划许可证号工许可证号许可证号销售进度
金融街办公、京石国用
北京金石融2015规（2015）施京房售证字
（长酒店、2013（2013出）第2007规地字
1景房地产开北京3838472016年64.6995%（石）建字（石）建字（2015）27
安）中公寓、年00038号、第0220号发有限公司0011号0017号号心项目商业00039号
11010620152015规
北京丰北京金天恒京丰国用00009地字（丰）建字（2015）施京房售证字
住宅、20152017~20
2台公园置业有限公北京28649966.5693%（2015）出第第2015规0037、（丰）建字（2015）
商业年18年懿府司00181号（丰）地字0041、00460049号等159号等
0004号号
津国土房售
许字[2013]
住宅、第0244-001金融街融拓房地证津字第2012南开住
天津南写字20122013~202011南开地1210402020号、津国土
3（天津）置天津43992155.1195%104051200081证0003、开中心楼、商年15年证00191209027等房售许字业有限公司号0004等
业[2012]第
0936-001号
等津国土房售天津大天津盛世鑫房地证津字第2010和平建
住宅、20102012~202010和平地1210102120许字[2010]
4都会项和置业有限天津878772109.2089%101051000043证0016
办公年20年证0011等1008001等第495-001目公司号等等号等
65金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
地字第穗规穂房预
广州珠粤（2015）广穗规建证4401032015
广州融方置住宅、20162017~20地证（网）字第
5江金茂广州33745863.3795%州市不动产第[2016]435号06300101号
业有限公司商业年19年（2015）3520170328号府00410007号等等号等惠州巽惠东县规地惠东县规建惠东房预许金融街惠州惠东国用4413232019
寮湾滨住宅、20072008~20证字证字字第
6置业有限公惠州3467579200.0082%（2006）第01240101号
海旅游商业年20年（2017）（2019）2019111号司210009号等等度假区000023号等000022号等等渝国土房管
住宅、 103D 房地证
金融街金融街重庆建字第地字第5001050070（2020）不
写字20112013~202010字第50010520110
7 *融景 融拓置业有 重庆 1682456 140.75 85% 5001052010 01GB00812F
年年动产字权第楼、商2102149号0106城限公司00242号00060559等000655211业等等号等沪房地静字
上海火上海融御置住宅、沪静地沪静建静安房管
2018/20（2016）第
车站北 地有限公司 写字 2016 （2016） （2018） 1702JA0194 （2018）预
8上海48618719/2021149.7964%021014号
广场项 上海融兴置 楼、商 年 EA3101062 FA31010620 D01 等 字 000204年（212街坊12目地有限公司业0165046等186964等号等
丘）等金融
街·融住宅
地苏（2018）悦湾办公地字第建字第苏房预吴中苏州融拓置2018苏州市不动产3205062019
9（苏州苏州商业6769962020年92.8288%320506201832050620190[2020]050号业有限公司年权第605433107150101等太湖新酒店00125号等0125号等等号等城项公寓
目）
注：上述部分项目为分期开发，项目销售进度为：累计销售签约面积/累计获取预售许可面积。
66金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2020年度及2021年1-9月，发行人新增土地情况如下：
表：发行人新增土地情况
项目2021年1-9月2020年度
新增土地储备项目（个）75
新增权益土地储备（万平方米）123.296.9
新增权益土地金额（亿元）84.550
土地投资金额（亿元）87.5-
注：公司原持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司（开发天津东丽湖听湖小镇）
51%的股权，2020年，经公司第九届董事会第二次会议审议同意，公司收购了金融街东丽湖（天津）置业有限公司另外49%股权。收购完成后，公司持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司100%的股权。
截至2021年9月末，发行人项目储备情况如下：
表：截至2021年9月末发行人项目储备情况
单位：平方米
2021年9月末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
北京武夷花园30%38144211815861043545
北京金悦郡44%73241259232259232
未来公元（1430地块）30%42900235771235771
北京房山金悦嘉苑100%59994194366194366
北京通州园中园80%303186462490157603
金融街（长安）中心80%52734383847147497
北京黄村金悦府25%2821212711885854北京
融尚未来（4962地块）49%2739312310273130
北京黄村念坛嘉苑33%3104913034572894
北京丰台融府100%3598215180063360
北京丰台公园懿府50%8203728649951724
北京黄村颐璟万和51%227189492454574
金融街 E6 地块 100% 7522 50000 50000
北京门头沟融悦中心80%180157876932101
67金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021年9月末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
漫香林第六区100%305047104029952
金融街·南宫嘉园80%587671529334691
西绦胡同63号院地块100%365141254125
廊坊金悦府100%211341631370631370
固安 2020XZ-39 号、
2020XZ-40 号、2021-2 100% 132081 409876 409876
号地块廊坊
固安 2021CL-1 号、
2021CL-2 号、2021-8 号 100% 55476 180470 180470
地块
廊坊金悦郡80%38305107734107734福泉地块（共5个子地
51%197939249383249383
块）
遵化古泉小镇一期地块100%141474195259178464
仟玺·古泉酒店/遵化水
100%863855645956459
世界
天津武清金悦府100%193848374164374164
大都会50%91569878772335026
天津滨海融御100%31322278662278662
天津东丽湖听湖小镇100%366678402960251871
天津逸湖100%147309144352144352
天津西青金悦府100%46861129216129216
天津天津南开中心100%93348439921113285
天津东丽湖熙湖臺34%9631610005151385
天津和平中心100%2754127029173546
诺丁山50%12284523937947009
天津河东东郡49%347108372610933
天津西青锦庐34%55196987719928
天津华苑90%458841185095250
68金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021年9月末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）上海火车站北广场项目
（上海静安融悦中心、
100%77274486187259179
上海静安融泰中心、金融街融府）崇明金悦府（上海崇明
100%96239137492137492
48地块）崇明金悦府（上海崇明
100%82707117085117085
47地块）
上海
奉贤区金汇镇42-02区
100%32617107213107213
域地块宝山金悦府（上海宝山
100%35675100990100990罗店项目）
青浦西郊宸章50%209596227630596
金融街（海伦）中心100%2810316498410367苏州太湖新城（融悦
100%149064676996589268
湾）
昆地网[2021]挂字17号
34.50%94639272361272361
苏州地块
苏州融悦时光80%78025244884244884
常熟金悦融庭100%5836415696576034
嘉兴海盐县21-082地块51%62780150192150192无锡新瑞地块（无锡路
49%76689208393208393劲时光鸿著）无锡金悦府（无锡鸿山
100%67886165556165556
地块）
锡国土（经）2021-34
无锡51%66209139003139003（锡山区谈村东地块）
无锡融府100%46912126648126648
锡国土（经）2021-27
51%226055567555675（梁溪区模具厂地块）
广州花都花溪小镇100%106600403852290254
广州广钢融穗华府100%60800333347185000
广州珠江金茂府50%47367337458103940广州
广州海珠融御100%5609616221377454
金融街·融穗澜湾100%2765212865054041
金融街·融穗御府100%4422313150039532
69金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021年9月末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
顺德金悦府100%76009255692255692
佛山金悦郡100%63545242333242333佛山
佛山金悦府100%57615227039204872
佛山南海仙湖悦府100%53009124247124247
东莞东莞金悦府100%66653228592228592
深圳深圳融御华府50%24109145870145870
惠州巽寮湾91.28%403087534675792237128
惠州惠州仲恺项目100%118911511889511889
惠州金悦华府50%91004455865455865
重庆两江融府100%224779407305366434
金融街·融景城100%2774521682456319282
重庆嘉粼融府100%178222287075259409重庆大渡口领琇长江地
33%75236214718214718
块
重庆重庆九龙坡金悦府100%91803198924198924
重庆沙坪坝融府100%7214424056380235
重庆九龙坡金悦熙城100%2110113625551859
磁器口后街100%8317714640630565
重庆沙坪坝金悦府100%5643117941728804
成都新津花屿岛34%69999199724199724
成都新津金悦府100%62359232685154114成都
成都成华融府100%36443108414108414
成都春熙路融御90%50307173071730
武汉金悦府80%197011835740835740
武汉金融街（东湖）中心50%102246229448229448
武汉光谷融御85%21639144958144958
70金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021年9月末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
武昌金悦府85%33207112508112508
武汉融御滨江60%28712111010111010合计111339812544563417664323
截至2021年9月底，公司已进入五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域17个，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1766万平方米（对应权益规划建筑面积1416万平方米）。
表：2020年发行人房地产项目销售情况
单位：平方米、万元、%城市销售金额销售金额所占比例
北京地区（含廊坊、遵化）109726027.29
广州地区（含东莞、佛山、深圳）103538325.75
上海地区（含苏州、无锡）90420822.49
天津地区2684186.68
重庆地区2312625.75
惠州地区1956274.87
武汉地区1680584.18
成都地区1199242.98
合计4020140100.00
表：2021年1-9月发行人房地产项目销售情况
单位：万元、%城市销售金额比例
北京地区（含廊坊、遵化）73515825.63%
广州地区（含东莞、佛山、深圳）2505538.73%
上海地区（含苏州、无锡）85035629.65%
天津地区1615375.63%
重庆地区2609889.10%
惠州地区1580225.51%
武汉地区1706415.95%
71金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
城市销售金额比例
成都地区2809569.80%
合计2868211100.00%
C.房地产库存去化情况
2020年发行人存货账面价值820.06亿元，相比2019年增加2.45%，2020年房地产项目可供出售面积3592758平方米，2020年完成销售1727769平方米。总体来看，发行人房地产业务聚焦一线城市和人口吸纳能力强、市场供求关系健康的区域中心城市，房地产项目总体去化情况良好，但不同区域受行业调整影响去化程度存在一定差异。
D.房地产开发业务流程
图：房地产开发业务流程
72金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
投资项目信息收集招标确定专业监理公司
意向性项目的现场考察办理“建筑工程施工许可证”
选定拟开发项目施工计划、施工准备项目可行性研究组织施工
竞得土地办理“商品房预售许可证”
办理“国有土地使用证”推广销售招标确定设计单位竣工验收备案完成施工图设计并报审房屋
办理“建设工程规划许可证”办理房屋产权证招标确定施工单位
E.房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。
发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业
环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。
此方法适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的制定。
73金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理等工作。
2）物业租赁
A.物业租赁基本情况
近三年及一期，发行人物业租赁基本情况如下：
表：物业租赁基本情况
单位：平方米、%主要可出租面权出租率城市项目名称业态积益
2021年1-9月2020年2019年2018年
金融街中心11116010079619595
金融街（月坛）中心部分（不含金融2195610092959398集）金融街公寓（商务
1313110048445054
长租）写字楼金融大厦11358100100100100100其他零散写字楼6600100100100100100
金融街（月坛）中
558110024766397
心-金融集通泰大厦1785100100100100100北京金融街购物中心9480610099989995
金融街（西单）购
48414100100100100100
物中心北京门头沟融悦中
32605806825--
心金树街147711001009798100商业
金熙汇12571804555--
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100 100 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100 100 100 100
C3 四合院 2081 100 100 100 100 100
住宅黄村颐璟万和235451----
74金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
主要可出租面权出租率城市项目名称业态积益
2021年1-9月2020年2019年2018年
车位配
139387---
套金融街海伦中心7877810072767979写字楼
静安融悦中心西区 A
77293100----
栋办公楼
上海商业、
青浦西郊宸章744650----住宅车位配
37617-----
套金融街南开中心8510910072746770写字楼天津环球金融中心9797110067706980车位配
16881-----
套
商业磁器口后街一期620431006820--
商业、
重庆嘉粼融府15625100----住宅车位配
49489-----
套合计（含车位配套）1051624-----
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及
相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。截至2021年9月末，金丰万晟置业有限公司已经完成工商登记变更。
注2：2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议批准，公司将北京德胜投资有限责任公司（持有德胜国际中心）100%股权及债权转让予凯龙股权投资管理(上海)有限公司。截至2021年9月末，转让事项已完成，北京德胜投资有限责任公司已经完成工商登记变更。
截至2021年9月末，发行人在北京、上海、天津和重庆等中心城市的核心区域持有出租物业的可出租面积约105.16万平方米，其中，写字楼可出租面积约51.07万平方米，商业、住宅项目可出租面积约29.75万平方米，车位配套24.34万平方米。发行人持有办公及配套物业主要集中在北京、上海和天津地区，
其中北京地区以金融街区域项目为主。
2018年，公司持有金融街（月坛）中心写字楼未出租部分由于分布较为分散，不利于出租经营，经第八届董事会第二十九次会议审议批准，将该部分面
75金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
积（11138.92平方米）对外销售。
2018年，公司持有金融街（广安）中心写字楼部分与某大型金融机构购买
物业共用配套，管理界面交叉，自2016年起该金融机构多次表达对公司持有物业购置需求，同时购买价格高于公允价值，经第八届董事会第二十九次会议审议批准，将该部分面积（23964.44平方米）对外销售。
B.主要商业项目情况
金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，东望紫禁城，南靠长安街，西临二环路，位于有“中国华尔街”之称的北京金融街内。金融街购物中心建筑面积140591平方米，汇聚了超过800个知名品牌，倾力为顾客打造优质购物体验。
金树街位于北京金融街的核心区域，长300余米，是北京城区内通过整体规划审批的餐饮酒吧街，于2007年4月26日开业，集休闲餐饮、娱乐餐饮和商务用餐等功能之大成。作为金融街中心广场的重要组成部分，金树街扮演着“生态商务”的重要角色。
C3 四合院建筑面积 2081 平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，分为地上和地下两层。
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵境胡同西口，紧邻地铁4号线灵境胡同站，整体建筑面积60900平方米。金融街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、
法国百货业巨头 Galeries Lafayette 联手香港 I.T 时装集团整体租赁并于 2013 年
9月开业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
C.主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲9号，是金融街核心区域的
5A 智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部分组成，总建筑面积约14万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司SOM 公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月坛南街以北，总用地面积42727.56平方米，其中建设用地面积41390.86平方米总建设面积36.9万平方米，办公楼地上建筑面积239622平方米，地下建
76金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
筑面积124475平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商务综合体。
金融街海伦中心位居虹口核心海伦路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通4号、10号线急速通达全城。项目按照 LEED 金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面积约17万平方米，由5幢总建筑面积约5745平方米—10410平方米的多层总部办公、1 幢 32 层国际 5A 甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康办公、4C 服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路2号，是一座336.9米高的世界级地标写字楼。其地上75层，地下4层，地上建筑面积
20.5万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技
术在天津建筑史上写下了多项新纪录，采用了目前最先进的钢板剪力墙结构，同时也是全球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011年该建筑获得了美国加州建筑结构设计奖。
D.物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3 四合院以及金融街（西单）
购物中心等商业项目基本按月结算。金融街（月坛）中心部分（不含金融集）、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、
E2 四合院 5/7 号院、E2 四合院 4/6 号院、金融街海伦中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为按季度结算。
3）物业经营
A.物业经营基本情况
截至2021年9月末，发行人物业经营基本情况如下：
77金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
表：发行人截至2021年9月末物业经营基本情况
单位：平方米、%城市项目名称权益规划建筑面积丽思卡尔顿酒店10042460
北京金融街公寓（经营部分）10036847北京体育活动中心1006422天津瑞吉酒店10064630天津南开体育中心1001735惠州惠州喜来登酒店10048597重庆融御体育中心1003300重庆重庆融景体育中心1001233合计205224
截至2021年9月末，发行人持有金融街丽思卡尔顿酒店、北京体育活动中心、金融街公寓、天津瑞吉酒店、南开体育中心、惠州喜来登酒店、重庆融景
体育中心、重庆融御体育中心等经营物业。发行人与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。
B.主要物业情况
北京金融街丽思卡尔顿酒店坐落于北京市西城区金城坊东街1号，建筑面积42460平方米。酒店拥有285间客房和套房及2600平方米的高科技会议中心，内部装饰高贵典雅，极具东方风情。发行人聘请拥有100多年历史的知名酒店品牌 The Ritz-Carlton 为酒店管理方并向其支付委托管理费。丽思卡尔顿酒店管理集团延续其在酒店服务领域的声望与传统，为宾客提供最完善的个人服务及设施。2021年12月，公司第九届董事会第二十四次会议审议通过了《关于公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署暨关联交易的议案》，批准公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署意向书，将公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给北京金融街投资（集团）有限公司。
北京金融街公寓位于北京市西城区金城坊街1号，蜿蜒300米，紧邻中心广场办公区和西单商业区。公寓（经营部分）建筑面积36847平方米，客房从一居室到四居室共有大小不同户型10余种。环境优雅，交通便利，是国际金融
78金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
街区内的低层低密度板式高档酒店式服务公寓。
北京体育活动中心位于北京市西城区金融大街18号金融街购物中心4-5层。
体育中心拥有全球顶级 Life Fitness 健身设备，客户涵盖金融街区域内银行、基金等主要金融单位，致力于为金融街精英人士打造一个高端的商务、专业的健身中心。
天津瑞吉酒店坐落于天津市和平区张自忠路158号，建筑面积64630平方米。酒店拥有多间客房和套房，起居空间宽敞明亮。发行人聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路1号，是落户于惠州市金海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积
48597平方米，拥有多间客房及套房，可观赏180度环南中国海景景观，日落美景尽收眼底。金融街控股聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
C.物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、能源费。
委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽思卡尔顿酒店、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资产折旧。
（四）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
截至2021年9月末，发行人不存在主营业务和经营性资产实质变更的情况。
八、媒体质疑事项
79金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至2021年9月末，发行人不存在被媒体质疑的影响本期债券发行的重大事项。
九、发行人违法违规及受处罚情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单。
发行人近三年及一期的业务经营符合监管部门的有关规定，不存在因违反工商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到重大处罚的情形。
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
80金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第四节财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2018年度、2019年度以及2020年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2021年1-9月的财务数据摘
引自发行人未经审计的2021年1-9月财务报表。其中，2018年度/年末数来源于
2019年起执行新金融工具准则调整执行当年年初财务报表数；2019年度/年末数
来源于2020年审计报告期初数。投资者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表。
发行人2018年度、2019年度和2020年度的财务报告经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并由该机构分别出具了致同审字（2019）第
110ZA4477号、致同审字（2020）第110ZA4387号和致同审字（2021）第
110A006160号标准无保留意见的审计报告。
一、公司报告期内合并及母公司财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表3
表：合并资产负债表
单位：万元项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
流动资产：
货币资金1572907.751881712.931102713.251195720.32
应收账款55406.5843148.77243833.1430767.48
预付款项57112.4957141.14565277.42577142.73
其他应收款879501.381178399.16904934.16246046.24
存货9185070.268200565.908004109.947763847.01
其他流动资产354907.23277476.17247513.15146443.48
流动资产合计12104905.7011638444.0811068381.069959967.26
3根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6号），发行人将
应收账款及应收票据项目拆分为“应收账款”及“应收票据”项目，“应付账款及应付票据”拆分为“应付账款”及“应付票据”项目，下同。
81金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
非流动资产：
长期股权投资424882.43439448.43447455.35376656.83
其他非流动金融资产53898.0053898.0051383.0046250.00
投资性房地产3744760.984083182.393968556.733858107.36
固定资产256770.50264049.62250129.29256595.13
在建工程77899.7776389.6576364.5876758.60
使用权资产15316.52---
无形资产52118.7853866.9355804.6757349.00
长期待摊费用5.3929.1975.25266.55
递延所得税资产249582.91278170.06223311.78189038.24
其他非流动资产31521.4633313.2368526.6358137.96
非流动资产合计4906756.745282347.505141607.274919159.65
资产总计17011662.4316920791.5816209988.3314879126.91
流动负债：
短期借款25000.00251000.005000.00301097.00
应付票据22445.286814.333585.007257.14
应付账款974441.03763776.53916375.68541573.05
合同负债2147212.151355894.731327508.53-
预收款项21967.0627626.4637567.191036326.44
应付职工薪酬20671.3527680.9640048.3931652.58
应交税费391343.60442611.61500030.36484750.63
其他应付款575284.60972926.04495786.58597736.83一年内到期的非流动负
910903.221225714.301579574.04678940.00
债
其他流动负债189036.70114439.70108524.19-
流动负债合计5278304.985188484.645013999.973679333.67
非流动负债：
长期借款4191899.644728725.464377253.014054666.93
应付债券3122725.792539214.572503318.483014950.39
82金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
租赁负债16411.12---
递延所得税负债403392.75483860.73409053.22390497.30
非流动负债合计7734429.297751800.767289624.707460114.62
负债合计13012734.2812940285.4012303624.6811139448.29
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积688955.03688955.03685718.51684135.41
其他综合收益74725.7476610.4377064.6077062.93
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润2447251.922425490.402265314.552005374.84归属于母公司股东权益
3659272.183639395.353476437.153214912.66
合计
少数股东权益339655.98341110.82429926.50524765.95
股东权益合计3998928.163980506.173906363.653739678.61
负债和股东权益总计17011662.4316920791.5816209988.3314879126.91
2、合并利润表4
表：合并利润表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业总收入966633.641812137.342618401.602211335.43
其中：营业收入966633.641812137.342618401.602211335.43
二、营业总成本942810.081327141.622108500.751683000.67
其中：营业成本717330.851216666.541566997.631136646.83
税金及附加32466.10129834.35232321.93266646.74
销售费用60635.9392327.5692163.4480595.25
管理费用27956.7233479.7160544.5050233.66
财务费用104420.48-145166.54156473.25148878.19
4根据财政部《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会〔2019〕16号），发行人将原
合并利润表中“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整，下同。
83金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度加：公允价值变动收益（损
67844.59-42799.7868294.782365.65失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填
77289.71-16673.99-2561.11-3040.58
列）
其中：对联营企业和合营企
-3530.03-18506.66-2699.46-3881.83业的投资收益
资产处置收益(损失以“-”号填
-1825-33.515.05158.47
列）
资产减值损失--90007.16--766.43
信用减值损失1283.52-3820.81-2063.66-
其他收益964.533965.792016.5511377.93
三、营业利润171187.65335626.27575592.45538429.80
加：营业外收入2330.6913941.205004.0117684.06
减：营业外支出335.783513.708872.141968.16
四、利润总额173182.56346053.77571724.33554145.71
减：所得税60050.76124206.98159659.05150396.96
五、净利润113131.80221846.79412065.29403748.74归属于母公司所有者的净利
111429.42249843.75344186.43326857.08
润
少数股东损益1702.38-27996.9667878.8576891.66
六、其他综合收益的税后净
-1.39-450.361.673409.77额
七、综合收益总额113130.41221396.43412066.95407158.51归属于母公司所有者的综合
111428.03249389.58344188.10330266.85
收益总额归属于少数股东的综合收益
1702.38-27993.1567878.8576891.66
总额
3、合并现金流量表
表：合并现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的现金1839063.992367165.402929934.792447391.85收到的其他与经营活动有关的现
493610.21979281.08352778.43222097.94
金
经营活动现金流入小计2332674.213346446.483282713.222669489.80
84金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
购买商品、接受劳务支付的现金1408912.671548159.841732085.742774531.24支付给职工以及为职工支付的现
76979.1098492.15103440.2699813.44
金
支付的各项税费266489.41392054.74555238.72318154.69支付的其他与经营活动有关的现
349530.67318751.97625919.01379903.76
金
经营活动现金流出小计2101911.842357458.693016683.733572403.12
经营活动产生的现金流量净额230762.37988987.79266029.49-902913.32
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金8043.7633300.00120.728000.00
取得投资收益收到的现金1872.351832.67952.97846.93
处置固定资产、无形资产和其他
67.2212.4724.03330.28
长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到
508851.13-487.53-
的现金净额收到的其他与投资活动有关的现
---69692.59金
投资活动现金流入小计518834.4635145.131585.2578869.79
购建固定资产、无形资产和其他
4523.675260.189492.939293.92
长期资产支付的现金
投资支付的现金-26100.0077119.8441700.00取得子公司及其他营业单位支付
-46085.78-272385.54的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金162256.85---
投资活动现金流出小计166780.5277445.9586612.77323379.45
投资活动产生的现金流量净额352053.94-42300.82-85027.52-244509.66
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金13230.001500.003450.0081773.00
其中：子公司吸收少数股东投资
13230.001500.003450.0081773.00
收到的现金
取得借款收到的现金1818980.834573649.352304040.752591514.70收到的其他与筹资活动有关的现
100000.00150000.00-490.00
金
筹资活动现金流入小计1932210.834725149.352307490.752673777.70
偿还债务支付的现金2302770.484269957.531894071.24795139.96
85金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
分配股利、利润或偿付利息支付
418889.41601239.35629631.67515412.91
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
12580.0041530.71109811.3537698.49
股利、利润支付的其他与筹资活动有关的现
105708.7921500.0055020.0089500.00
金
筹资活动现金流出小计2827368.684892696.882578722.911400052.87
筹资活动产生的现金流量净额-895157.85-167547.52-271232.171273724.83
四、汇率变动对现金的影响-1.39-9.3315.9413.41
五、现金及现金等价物净增加
-312342.93779130.12-90214.26126315.26额
加：期初现金及现金等价物余额1870514.411091384.301181598.551055283.30
六、期末现金及现金等价物余
1558171.481870514.411091384.301181598.55
额
（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表：母公司资产负债表
单位：万元项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
流动资产：
货币资金375436.661086675.91292280.79350158.49
应收账款7227.73755.49602.62640.80
预付款项1277.921802.111512.08710.99
其他应收款7562957.906826592.936821187.436254373.41
存货101229.33100303.4098915.0899327.45
其他流动资产505.248587.208629.9415746.77
流动资产合计8048634.788024717.047223127.936720957.91
非流动资产：
可供出售金融资产----
长期股权投资964208.57989551.82989905.82987928.95
其他非流动金融资产47660.0047660.0042269.0037888.00
投资性房地产625796.97629112.14629113.41657678.54
固定资产49316.6550610.3152244.1853705.26
86金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
使用权资产399.84---
无形资产16230.1516716.2817088.0917553.50
递延所得税资产35800.4735772.2343700.9361712.17
其他非流动资产64621.4663205.2560826.6358137.96
非流动资产合计1804034.111832628.031835148.061874604.37
资产总计9852668.899857345.069058275.998595562.28
流动负债：
短期借款-250000.00-54000.00
应付账款30265.3630345.0730575.3032251.16
合同负债1388.142718.382650.71-
预收款项12567.1013429.5114167.7616932.51
应付职工薪酬8290.878687.7019056.3412596.28
应交税费2543.8140637.5635072.2522445.19
其他应付款1540268.121579990.52566532.22356805.38
一年内到期的非流动负债475578.191133578.531138598.61378620.00
其他流动负债-69.8270.08-
流动负债合计2070901.603059457.111806723.27873650.51
非流动负债：
长期借款1529884.731557005.332226020.002438270.00
应付债券3122725.792539214.572503318.483014950.39
租赁负债109.25---
递延所得税负债115078.6397160.0895812.3393191.31
非流动负债合计4767798.404193379.984825150.805546411.70
负债合计6838700.007252837.096631874.076420062.21
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积740973.57741024.96741024.96739492.18
其他综合收益69917.6469917.6469917.6469917.64
87金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润1754738.191345225.891167119.83917750.75
股东权益合计3013968.892604507.982426401.922175500.07
负债和股东权益总计9852668.899857345.069058275.998595562.28
2、母公司利润表
表：母公司利润表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业收入42004.2548463.64139854.5364245.70
减：营业成本9792.9011468.5349231.1310972.72
税金及附加1363.368378.0223944.3018358.77
销售费用1124.862508.572833.482205.59
管理费用9305.815814.4423123.3114655.12
财务费用30263.55-18446.59-37547.358079.88加：公允价值变动收益（损失以“-”-1667.175391.0010484.0910202.39号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）528469.46226765.82277574.70534033.46资产处置收益(损失以“-”号填列）---0.69
资产减值损失----585.87
信用减值损失-112.95-774.12-1071.21-
其他收益86.65554.50878.91128.78
二、营业利润516929.76270677.87366136.15553753.07
加：营业外收入158.5311381.221750.5514257.41
减：营业外支出0.6411.458217.47860.50
三、利润总额517087.65282047.63359669.23567149.98
减：所得税费用17907.4514273.6820632.268398.51
四、净利润499180.20267773.96339036.97558751.48
五、其他综合收益的税后净额---3330.67
六、综合收益总额499180.20267773.96339036.97562082.15
88金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
3、母公司现金流量表
表：母公司现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金35803.4450470.52144079.0567055.44
收到的其他与经营活动有关的现金14077951.2810095176.397848101.147629177.25
经营活动现金流入小计14113754.7310145646.917992180.197696232.69
购买商品、接受劳务支付的现金4485.207392.1410925.0123227.59
支付给职工以及为职工支付的现金9016.3114795.2415152.4418886.77
支付的各项税费47779.2523804.2421841.7057245.97
支付的其他与经营活动有关的现金14704253.778915501.177871654.269044106.79
经营活动现金流出小计14765534.538961492.787919573.419143467.13
经营活动产生的现金流量净额-651779.811184154.1372606.79-1447234.44
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金8044.0633300.00-285554.29
取得投资收益收到的现金415355.58227119.82277630.61534721.46
处置固定资产、无形资产和其他长
6.390.832.032.21
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的
144288.64---
现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金13126.61--9261.08
投资活动现金流入小计580821.28260420.65277632.64829539.04
购建固定资产、无形资产和其他长
496.841089.131905.48762.78
期资产支付的现金
投资支付的现金2990.0040000.00500.0024901.97取得子公司及其他营业单位支付的
2550.00---
现金净额
投资活动现金流出小计6036.8441089.132405.4825664.76
投资活动产生的现金流量净额574784.44219331.53275227.16803874.28
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金1193270.002920840.00986200.001591200.00
收到其他与筹资活动有关的现金100000.00150000.00--
89金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
筹资活动现金流入小计1293270.003070840.00986200.001591200.00
偿还债务支付的现金1534205.003285831.561009625.00442830.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
293199.63394098.97382300.29370536.33
现金
支付其他与筹资活动有关的现金100109.25---
筹资活动现金流出小计1927513.883679930.531391925.29813366.33
筹资活动产生的现金流量净额-634243.88-609090.53-405725.29777833.67
四、汇率变动对现金的影响--13.65-
五、现金及现金等价物净增加额-711239.25794395.12-57877.70134473.51
加：期初现金及现金等价物余额1086675.91292280.79350158.49215684.97
六、期末现金及现金等价物余额375436.661086675.91292280.79350158.49
二、报告期内主要财务指标
公司最近三年及一期的主要财务指标如下：
表：近三年及一期主要财务指标
2021年9月末/2020年末/2019年末/2018年末/
项目
2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
流动比率2.292.242.212.71
速动比率0.480.600.450.40
资产负债率（%）76.4976.4875.9074.87
剔除预收款项后的资产负债率（%）63.7468.3067.4867.90
应收账款周转率（次/年）19.6212.6319.0769.23
存货周转率（次/年）0.080.150.200.17
总资产周转率（次/年）0.060.110.170.16
总资产报酬率（%）1.963.375.015.35
加权平均净资产收益率（%）3.057.0210.3410.68
EBITDA 利息保障倍数 - 1.18 1.67 1.73
贷款偿还率（%）100.00100.00100.00100.00
利息偿付率（%）100.00100.00100.00100.00
经营活动现金净流量（万元）230762.37988987.79266029.49-902913.32
注：
90金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-预收款项）/资产总额，2019年、2020年
及2021年1-9月该指标=（负债总额-合同负债-预收款项）/资产总额
（5）应收账款周转率=报告期营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
（6）存货周转率=报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
（7）总资产周转率=报告期营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]
（8）总资产报酬率=（报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出）/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]×100%（9）加权平均净资产收益率：根据中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第 9 号的通知的规定：加权平均净资产收益率 (ROE)的计算公式如下：ROE=P/
（E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0）。其中：P 对应于归属于公司普通股股东的净利润；
NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或
现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净
资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数
（10）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（11）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（12）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
（13）2021年1-9月数据未做年化处理
三、公司有息债务情况
截至2021年9月30日，发行人长期借款余额为4191899.64万元，应付债券余额为3122725.79万元，短期借款余额为25000.00万元，一年内到期的非流动负债金额为910903.22万元，其他应付款中有息债务为288891.00万元，有息债务总额共计8539419.65万元。截至2020年12月31日，发行人长期借款余额为4728725.46万元，应付债券余额为2539214.57万元，短期借款余额为251000.00万元，一年内到期的非流动负债金额为1225714.30万元，其他应付款中有息债务为469275.00万元，有息债务总额共计9213929.33万元。
（一）有息债务类型结构
91金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021年初及最近一期末公司有息负债情况表
单位：万元，%期初金额期末金额项目占比占比
（2020年末）（2021年9月末）银行借款1591347.1617.271719577.5020.14
公司债券1860636.8320.192086930.5124.44
企业债券和债务融资工具1452776.2715.771210538.8014.18
信托借款2623930.0028.481917679.0722.46
资产支持专项计划-优先级758964.078.24758802.778.89
境外债券----
债权融资计划、除信托外的
457000.004.96557000.006.52
资管融资等
其他有息负债469275.005.09288891.003.38
合计9213929.33100.008539419.65100.00
截至2020年末及2021年9月末，发行人非标融资余额分别为3080930.00万元和2474679.07万元，占有息负债总额的比例分别为33.44%和28.98%。
（二）有息债务期限结构
2021年9月末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
项目1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上合计
短期借款25000.00-----25000.00一年内到期的
910903.22-----910903.22
非流动负债
长期借款-1675048.89229185.64497651.93274073.801515939.384191899.64
应付债券-617900.86674803.61447020.541383000.78-3122725.79其他应付款中
--288891.00---288891.00有息债务
合计935903.222292949.751192880.25944672.471657074.581515939.388539419.65
（三）信用融资与担保融资情况
截至2020年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元，%借款类别2020年末金额占比
信用借款1749190.0018.98
抵押借款1999737.4021.70
质押借款115900.001.26
保证借款1566413.8317.00一年内到期的无担保债券
524198.535.69（不含短期融资券）
应付债券2539214.5727.56
92金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
借款类别2020年末金额占比
超短期融资券250000.002.71
其他有息负债469275.005.09
合计9213929.33100.00
四、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2021年9月末，发行人所有权或使用权受到限制的资产总计
4253762.04万元，具体情况如下：
表：截至2021年9月末公司受限资产情况
单位：万元受限的资产期末账面价值科目受限原因
F2、F4 项目部分土地使用权和房 固定资产、无形资
150319.99用于借款抵押
屋所有权产、投资性房地产金融街购物中心部分土地使用权和
368324.24投资性房地产用于借款抵押
房屋所有权
富凯大厦房屋建筑物所有权5598.92存货用于借款抵押
A1 土地使用权和房屋所有权 60280.21 投资性房地产 用于借款抵押
A5 土地使用权和房屋所有权 691240.32 投资性房地产 用于借款抵押
C3 土地使用权和房屋所有权 20155.99 投资性房地产 用于借款抵押
E2 土地使用权和房屋所有权 63283.16 投资性房地产 用于借款抵押
津塔写字楼461套产权233006.81投资性房地产用于借款抵押
存货、固定资产、
惠州部分土地使用权1548.15用于借款抵押无形资产
金融街海伦中心项目458044.24投资性房地产用于借款抵押
金融街·融府（周庄子项目）108860.22存货用于借款抵押
金融街·金悦府（廊坊）土地使用
241684.21存货用于借款抵押
权
金融街·融御（成都春熙路）37397.57存货用于借款抵押金融街·金悦府（新津金悦府项
101503.59存货用于借款抵押
目）
固定资产、无形资
天津瑞吉酒店物业产权72899.65用于借款抵押产
金融街.御宾府土地使用权80681.54存货用于借款抵押
固定资产、无形资
丽思卡尔顿酒店51560.20用于借款抵押产
金融街·融悦广场57972.52投资性房地产用于借款抵押
融兴全部土地使用权及融悦景苑存货、投资性房地
363933.59用于借款抵押
89号楼1631.34平米在建建筑物产
93金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
无锡鸿山项目土地使用权91116.47存货用于借款抵押
无锡梅村项目土地使用权93219.69存货用于借款抵押
上海崇明项目（06A-01A 地块）土
113893.97存货用于借款抵押
地使用权
苏州市苏地 2019-WG-14 号地块土
320662.25存货用于借款抵押
地使用权
宝山项目土地使用权191411.65存货用于借款抵押
存货、投资性房地
金融街融御滨江在建工程50422.21用于借款抵押产
金融街·金悦府（文化大道项目）
4056.94存货用于借款抵押
一期在建工程
金融街·金悦府（文化大道项目）
7650.38存货用于借款抵押
二、三期在建工程
存货、投资性房地
重庆礼嘉项目部分土地使用权75802.84用于借款抵押产水土复兴两江融府项目部分土地使
17754.43存货用于借款抵押
用权
金融街·金悦府（顺德陈村项目）
60000.00存货用于借款抵押
在建工程抵押
慕田峪长城山庄不动产权25.45固定资产用于借款抵押
慕田峪缆车公司80%股权800.00长期股权投资用于借款质押
湖北当代盛景投资有限公司80%
48000.00长期股权投资用于借款质押
股权履约保函保证
保函保证金10000.00货币资金金用于按揭贷款
按揭保证金650.67货币资金连带保证
合计4253762.04
94金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第五节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因
2018年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。
2018年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2018年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2019年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2019年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年5月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年6月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年8月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年11月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年12月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年4月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
95金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年9月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信国际综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。上述信用等级表示本期债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告揭示的主要风险
1、房地产行业政策。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房地
产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经有所调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。
2、存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
3、杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目增加且自持
物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，净负债率处于较高水平。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
96金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
三、其他重要事项
截至2021年9月末，发行人不涉及其他重要事项。
四、发行人资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为
100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至2021年9月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为649亿元，其中已使用授信315亿元，未使用授信334亿元，未使用授信余额占授信总额的
51%。
截至2021年9月末发行人银行授信情况
单位：亿元机构名称授信总额已使用授信未使用授信金融机构一1086147
97金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金融机构二66066金融机构三602436金融机构四60753金融机构五591148金融机构六53530金融机构七52448金融机构八502327金融机构九401228金融机构十35305金融机构十一331914金融机构十二23212金融机构十三10100合计649315334
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
报告期内，本公司及主要子公司不存在债务违约记录。
（三）发行人及子公司报告期内已发行的境内外债券情况
报告期内，发行人及子公司已发行债券情况如下表所示：
表：报告期内发行人已发行债券情况
单位：亿元发行债券期发行发行截至目前募集资存续及偿债券简称起息日回售日到期日方式限规模利率债券余额金用途还情况非公
19金控偿还公
开发2019-01-172021-01-172023-01-172+2年54.33%0已兑付
01司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-01-172022-01-172024-01-173+2年154.47%0已兑付
02司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-04-082021-04-082023-04-082+2年44.20%0已兑付
03司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-04-082022-04-082024-04-083+2年114.37%11存续
04司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-05-232021-05-232023-05-232+2年54.05%0已兑付
05司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-05-232022-05-232024-05-233+2年104.29%10存续
06司债券
行非公
19金控偿还公
开发2019-06-172022-06-172024-06-173+2年104.35%10存续
08司债券
行
98金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行债券期发行发行截至目前募集资存续及偿债券简称起息日回售日到期日方式限规模利率债券余额金用途还情况
20金街公开偿还公
2020-07-24-2023-07-243年203.50%20存续
01发行司债券
20金街公开偿还公
2020-08-112023-08-112025-08-113+2年203.60%20存续
02发行司债券
20金街公开偿还公
2020-08-252023-08-252025-08-253+2年103.60%10存续
03发行司债券
21金街公开偿还公
2021-01-122024-01-122026-01-123+2年93.54%9存续
01发行司债券
21金街公开偿还公
2021-05-132024-05-132026-05-133+2年11.33.48%11.3存续
02发行司债券
21金街公开偿还公
2021-07-132024-07-132026-07-133+2年203.32%20存续
03发行司债券
21金街公开偿还公
2021-08-092024-08-092026-08-093+2年193.08%19存续
04发行司债券
21金街公开偿还公
2021-09-222024-09-222026-09-223+2年253.33%25存续
05发行司债券
公司债券
194.3165.3
小计偿还金
18金融
公开融机构借
街2018-03-282021-03-282023-03-283+2年75.06%0已兑付发行款和项目
MTN001A工程支出偿还金
18金融
公开融机构借
街2018-03-28-2023-03-285年265.28%26存续发行款和项目
MTN001B工程支出
20金融偿还债
公开
街2020-01-17-2020-10-13270天292.98%0务融资工已兑付发行
SCP001 具
20金融偿还债
公开
街2020-03-05-2020-11-27267天192.65%0务融资工已兑付发行
SCP002 具
20金融偿还债
公开
街2020-04-16-2021-01-08267天251.74%0务融资工已兑付发行
SCP003 具
20金融偿还债
公开
街2020-09-22-2023-09-223年153.87%15务融资工存续发行
MTN001A 具
20金融偿还债
公开
街2020-09-222023-09-222025-09-223+2年14.63.90%14.6务融资工存续发行
MTN001B 具
20金融偿还债
公开
街2020-11-182023-11-182025-11-183+2年19.44.08%19.4务融资工存续发行
MTN002 具
20金融偿还债
公开
街2020-12-102023-12-102025-12-103+2年25.33.97%25.3务融资工存续发行
MTN003 具
99金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行债券期发行发行截至目前募集资存续及偿债券简称起息日回售日到期日方式限规模利率债券余额金用途还情况
21金融偿还债
公开
街2021-03-222024-03-222026-03-223+2年7.33.75%7.3务融资工存续发行
MTN001 具债务融资
187.6107.6
工具小计
（四）发行人及子公司已获批文尚未发行的债券情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人及子公司存在已注册尚未发行的债券，具体情况如下：
单位：亿元注册主债券注册注册已发行尚未发募集资序号注册规模体品种机构时间金额行金额金用途拟用于金融街偿还到
小公募中国证2020-
1控股股181.00149.3031.70期或回
公司债监会06份公司售公司债券
合计---181.00149.3031.70
（五）发行人及子公司报告期末存续的境内外债券情况
表：发行人报告期末存续债券情况
单位：亿元截至报债券期发行发行告期末募集资存续及债券简称发行方式起息日回售日到期日限规模利率债券余金用途偿还情况额补充营
15金街03公开发行2015-08-312020-08-312022-08-315+2年404.24%1.01存续
运资金补充营
16金街01公开发行2016-10-132019-10-132021-10-133+2年52.90%5存续
运资金补充营
16金街02公开发行2016-10-132021-10-132023-10-135+2年203.20%20存续
运资金非公开发偿还公
19金控022019-01-172022-01-172024-01-173+2年154.47%15存续
行司债券非公开发偿还公
19金控042019-04-082022-04-082024-04-083+2年114.37%11存续
行司债券非公开发偿还公
19金控062019-05-232022-05-232024-05-233+2年104.29%10存续
行司债券非公开发偿还公
19金控082019-06-172022-06-172024-06-173+2年104.35%10存续
行司债券偿还公
20金街01公开发行2020-07-24-2023-07-243年203.50%20存续
司债券
100金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至报债券期发行发行告期末募集资存续及债券简称发行方式起息日回售日到期日限规模利率债券余金用途偿还情况额偿还公
20金街02公开发行2020-08-112023-08-112025-08-113+2年203.60%20存续
司债券偿还公
20金街03公开发行2020-08-252023-08-252025-08-253+2年103.60%10存续
司债券偿还公
21金街01公开发行2021-01-122024-01-122026-01-123+2年93.54%9存续
司债券偿还公
21金街02公开发行2021-05-132024-05-132026-05-133+2年11.33.48%11.3存续
司债券偿还公
21金街03公开发行2021-07-132024-07-132026-07-133+2年203.32%20存续
司债券偿还公
21金街04公开发行2021-08-092024-08-092026-08-093+2年193.08%19存续
司债券偿还公
21金街05公开发行2021-09-222024-09-222026-09-223+2年253.33%25存续
司债券公司债券
245.3206.31
小计偿还金
17金融街
公开发行2017-03-09-2022-03-095年114.75%11融机构存续
MTN001B借款偿还金融机构
18金融街
公开发行2018-03-28-2023-03-285年265.28%26借款和存续
MTN001B项目工程支出偿还债
20金融街
公开发行2020-09-22-2023-09-223年153.87%15务融资存续
MTN001A工具偿还债
20金融街
公开发行2020-09-222023-09-222025-09-223+2年14.63.90%14.6务融资存续
MTN001B工具偿还债
20金融街
公开发行2020-11-182023-11-182025-11-183+2年19.44.08%19.4务融资存续
MTN002工具偿还债
20金融街
公开发行2020-12-102023-12-102025-12-103+2年25.33.97%25.3务融资存续
MTN003工具偿还债
21金融街
公开发行2021-03-222024-03-222026-03-223+2年7.33.75%7.3务融资存续
MTN001工具债务融资
118.6118.6
工具小计
注：16金街01已于2021年10月13日到期兑付，16金街02已于2021年10月13日回售兑付，19 金控 02 已于 2022 年 1 月 17 日回售兑付；17 金融街 MTN001B 已于 2022 年
3月9日到期兑付。
101金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
报告期末截至本募集说明书摘要签署日，发行人境内外债券发行情况如下：
表：报告期末截至本募集说明书摘要签署日发行人境内外债券发行情况
单位：亿元截至募集说明债券期发行发行书摘要募集资存续及债券简称发行方式起息日回售日到期日限规模利率签署日金用途偿还情况债券余额偿还公
21金街06公开发行2021-12-162024-12-162026-12-163+2103.28%10存续
司债券偿还公
21金街07公开发行2021-12-16-2026-12-16553.70%5存续
司债券公司债券
1515
小计偿还债
22金融街
公开发行2022-02-222025-02-222027-02-223+211.43.37%11.4务融资存续
MTN001工具债务融资
11.411.4
工具小计
（六）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年与主要客户发生业务往来时未发生过重大违约现象。
（七）本次发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期末净资产的比例
本次发行后，发行人累计公开发行公司债券余额为161.31亿元，占发行人截至2021年9月末净资产的比例为40.34%。
102金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第六节备查文件
一、备查文件内容
除募集说明书披露的资料外，发行人及主承销商将整套发行申请文件及其相关文件作为备查文件，供投资者查阅。有关备查文件如下：
1、中国证监会关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公
司债券注册的批复；
2、本期债券募集说明书；
3、本期债券募集说明书摘要；
4、发行人2018年-2020年经审计的财务报告及2021年1-9月未经审计的
财务报表；
5、北京观韬中茂律师事务所为本期债券出具的法律意见书；
6、中诚信国际信用评级有限责任公司为本期债券出具的信用评级报告；
7、本期公司债券受托管理协议；
8、本期公司债券债券持有人会议规则。
二、备查文件查阅地点及查询网站
在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集说明书及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn）查阅本期债券募集说明书及摘要。
1、金融街控股股份有限公司
联系地址：北京市西城区金城坊街 7 号金融街公寓 D 座
联系人：范文
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
2、中信建投证券股份有限公司
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系人：任贤浩
联系电话：010-65608354
传真：010-65608445
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