金融街:戴德梁行房地产估价报告

房地产估价报告
金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处
投资性房地产市场价值
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
2022年3月1日
www.cushmanwakefield.com房地产估价报告
估价项目名称：
金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性房地产之市场价值
估价委托人：
金融街控股股份有限公司
房地产估价机构：
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
于红（1120150022）史心怡（1120210090）估价报告出具日期：
二〇二二年三月一日
估价报告编号：
戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第 ****号致估价委托人函敬启者金融街控股股份有限公司
承蒙贵公司委托，我们根据为贵公司年终审计提供投资性房地产公允值参考依据而评估房地产市场价值之估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用市场比较法和收益法，对金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性房地产的市场价值进行了专业分析、测算和判断。估价结果如下：
金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性房地产，总建筑面积为
1022096.28平方米，于2021年12月31日在估价假设和限制条件下，其市场价值为人民币
43640770000元（人民币肆佰叁拾六亿肆仟零柒拾柒万元整），详见下页《估价结果明细表》。
注：
1、本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二〇二二年三月一日至二〇二
三年二月二十八日，若外部市场环境有较大波动或超过一年时需重新进行估价。
2、本估价报告仅供委托方、当事方、报告使用人及法律法规规定的其他使用人为本次估价目的使用，除
有法律法规规定外未经我们授权不得转载，我们不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部分内容的任何责任。
二〇二二年三月一日房地产市场价值评估结果汇总表
币种：人民币市场价值单价序号估价对象
（元）（元/平方米）
北京市西城区金融大街9号楼等3幢「金
11155300000082700
融街中心」办公房地产
北京市西城区月坛南街1号院「金融街月
2250500000059500
坛中心」办公房地产
北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、
37号、9号、11号、太平桥大街27号「金1331000000101400
融街公寓 A1、E、F、G 座」公寓房地产
北京市西城区阜成门内大街410号楼「金
481800000067200
融大厦」办公房地产
北京市西城区金城坊街2号、金融大街18
5499200000053500
号「金融街购物中心」商业房地产北京市西城区西单北大街110号综合楼
6228300000046600
「美晟国际广场」商业房地产
北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、
77号、9号、11号、太平桥大街27号底84400000057100
商「金树街」商业房地产
北京市西城区丁章胡同 1 号、3 号「E2 四
8788000000163800
合院」房地产
北京市西城区金融大街甲23号、乙23号
9309000000148500
「C3 四合院」房地产
北京市石景山区石景山路54号院7幢、
10城通街26号院9幢「长安中心」部分地17920000014300
下商业房地产北京市门头沟区永定镇紫金路20号院1
11号楼「融悦中心」办公、商业和车位房地60500000015400
产
北京市大兴区黄村镇 DX00-0102-0702
1210087000043300
地块「颐璟万和」6栋部分住宅房地产市场价值单价序号估价对象
（元）（元/平方米）
天津市和平区大沽北路2号「天津环球金
13263200000026900
融中心」办公房地产天津市南开区长江道与南开三马路交口
14融汇广场2号楼「金融街南开中心」办公、193970000019000
商业及地下车库房地产
上海市虹口区四平路以东、天水路以南、
15同嘉路以西、海伦路以北「金融街海伦中536000000042100
心」商业、办公及地下车位房地产
上海市青浦区盈浦街道胜利路「远洋金融
1627500000036900
街西郊宸章」商业及部分住宅房地产上海市静安区天目西路街道212街坊12
17437500000055900
丘「金融街融悦中心」A 号楼办公房地产
重庆市沙坪坝区磁兴街、幸福街、宝轮路、
18磁器口后街及磁器口横街「磁器口后街一158100000013500
期」商业、车位房地产
重庆市两江新区嘉果街1号「金融街·嘉
1933400000021300
粼融府」部分住宅、商业房地产
重庆市沙坪坝区沙坪坝组团 A 标准分区
2060600000019500
「磁器口后街二期」商业、车位房地产武汉市武昌区临江大道与彭刘杨路交汇
2123000000011400
处「融御滨江」商业房地产
合计43640770000——
备注：
(1.)估价结果总价取整至十万位、单价取整至百位。
(2.)金融街中心和金融街购物中心两个项目于2021年内发生日常运营的必要改造支出，造成资产
账面原值增加，但对物业品质及收益面积等因素无明显提升作用，因此该改造对市场价值无显著影响。目录
1.注册估价师声明.............................................1
2.估价的假设和限制条件..........................................2
2.1一般假设...............................................2
2.2未定事项假设.............................................3
2.3背离实际情况假设...........................................3
2.4不相一致假设.............................................3
2.5依据不足假设.............................................3
2.6估价报告使用限制...........................................3
3.估价结果报告..............................................5
3.1估价委托人..............................................5
3.2房地产估价机构............................................5
3.3评估当事方和报告使用方........................................5
3.4估价目的...............................................5
3.5估价对象...............................................5
3.6价值时点..............................................28
3.7价值类型..............................................28
3.8估价原则..............................................29
3.9估价依据..............................................30
3.10估价方法.............................................31
3.11估价结果.............................................32
3.12注册房地产估价师.........................................34
3.13协助估价的人员..........................................34
3.14实地查勘期............................................34
3.15估价作业日期...........................................35
4.附件.................................................36
4.1估价机构营业执照复印件.......................................36
4.2估价机构相关资质复印件.......................................37
4.3估价人员相关专业执业资格复印件................................2月31日
房地产
1.注册估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.1我们在执行本次评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；
我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
1.2我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与委托人及估价利害关系人没有利害关系，我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见。
1.3委托人或者报告使用人应该按照评估报告载明的目的和有效期使用评估报告；评估报告使用
者应当根据价值时点后的资产状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结论和理解报告有效期。
1.4本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到
本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
1.5我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
1.6委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责，同时恰当使用评估报
告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任。
估价报告编号：戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 1金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
2.估价的假设和限制条件
2.1一般假设
本次估价的假设前提
物业的权利人依法拥有估价对象的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。
估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准。
估价对象以合法的方式利用或使用，利用或使用过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。
价值时点为2021年12月31日，实地查勘日期为2022年1月7日，本次评估假设估价对象于价值时点与实地查勘日状况一致。
估价对象土地使用权面积及权属情况以委托方提供的《国有土地使用证》、《房地产权证》
及《不动产权证书》为依据。
估价对象建筑面积及规划用途以委托方提供的《房屋所有权证》、《房地产权证》、《不动产权证书》及《房屋面积测算技术报告书》或委托方提供其他资料为依据。
委托方提供了项目租赁台账，租赁台账信息显示了部分租赁信息，如单元号、计租面积、合同期限及租金价格等。估价师现场勘查时，对部分租赁信息进行了抽样比对，未发现与台账显示信息有重大差异。但是，委托人未提供租赁合同原件或者复印件，评估师无法对比台账信息与租赁合同的一致性。本次估价假设委托人提供的租赁台账中记载的对评估值有重大影响的数据如租赁面积、租赁价格及租期等与实际情况不存在重大差异。
估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等。
该数据仅为我公司测算值，最终税费金额以相关部门核定价格为准。
未经调查确认或无法调查确认的资料数据
我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件，但我们并未进行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 2金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地
役权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、占用情
况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。
我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。
估价中未考虑的因素
在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。
在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。
在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。
2.2未定事项假设
本次估价的估价对象不存在未定事项，故无未定事项假设
2.3背离实际情况假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。
2.4不相一致假设
本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致事项假设。
2.5依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。
2.6估价报告使用限制
本估价报告仅供委托方、当事方、报告使用人及法律法规规定的其他使用人为本次估价目的
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 3金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产使用，除有法律法规规定外未经我们授权不得转载，我们不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部分内容的任何责任。
众所周知的2019新型冠状病毒（2019-nCoV）全球大流行已经对全世界范围内的经济产生了
重大的破坏和影响。截止目前，全球疫情仍在发展变化中，虽然世界各个国家及时采取了积极的金融措施来缓解疫情的影响，但是疫情是否造成全球经济的衰退和对经济深层次的影响目前尚无法充分估计。我国政府采取了有效的疫情防控工作，截至目前疫情的传播得到了有效的控制，各地政府正在积极地运用金融和财政政策扶助各地企业恢复生产和经营。但是，疫情仍然对我国国内生活和生产经营产生了明显的影响，几乎涉及每个企业的生产、融资及投资活动。
对于评估报告的使用，需要提示报告使用人在应用报告结论实施经济行为时，应充分判断疫情对经济的影响程度是否明显加深或者出现了评估过程中未能预计的情况，如果符合上述情形必须进行重新评估。需要声明的是评估师不应承担报告期后发生的且评估过程中未能预见的由于疫情造成的对评估结果的影响，在此情况下估价师亦不承担报告使用人执行相关经济行为而造成的损失。
欲了解估价对象的全面情况，应认真阅读本估价报告全文。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 4金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
3.估价结果报告
3.1估价委托人
单位名称：金融街控股股份有限公司
住所：北京市西城区金城坊街7号
统一社会信用代码 ： 9111000020283066XF
法定代表人：高靓
3.2房地产估价机构
机构名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人：程家龙
地 址 ： 深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座
503A、502B1
资质等级：壹级
证书编号：粤房估备字壹0200022
有效期限：至2023年11月03日
3.3评估当事方和报告使用方
委托人为金融街控股股份有限公司，物业产权持有单位为本次评估涉及的当事方。报告使用人为委托人、当事方和委托人聘任的担任2021年度财务报告的审计机构及法律法规规定的其他使用人。
3.4估价目的
为贵公司年终审计提供投资性房地产公允值参考依据而评估房地产市场价值。
3.5估价对象
3.5.1基本状况
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 5金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产贵公司及贵公司合并范围内子公司拥有的投资性房地产截至2021年12月31日共计
二十一个项目，项目分别位于北京、上海、天津、重庆及武汉，物业性质主要为办公、商业及住宅物业，具体统计如下所示：
建筑面积建筑面积序号估价对象用途（平方米）（平方米）
其中：办公99487.86
北京市西城区金融大街9其中：商业及配套11382.92
1号楼等3幢「金融街中心」139616.60
办公房地产其中：车库（496个）24473.00
其中：其他4272.82
其中：办公16199.43北京市西城区月坛南街1
2号院「金融街月坛中心」42085.08其中：商业及配套11337.65
办公房地产
其中：车库（306个）14548.00北京市西城区金城坊街1
号、3号、5号、7号、
9号、11号、太平桥大
313131.41其中：公寓13131.41
街27号「金融街公寓
A1、E、F、G 座」公寓房地产
北京市西城区阜成门内其中：办公11076.41
大街 410 号楼「A1 金融
412175.34其中：车库（23个）817.29
大厦」办公、车位房地
产其中：其他281.64北京市西城区金城坊街2
号、金融大街18号「金
593378.29其中：商业93378.29
融街购物中心」商业房地产北京市西城区西单北大
6街110号综合楼「美晟48977.93其中：商业48977.93
国际广场」商业房地产
7北京市西城区金城坊街114771.14其中：商业14771.14
号、3号、5号、7号、
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 6金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产建筑面积建筑面积序号估价对象用途（平方米）（平方米）
9号、11号、太平桥大
街27号底商「金树街」商业房地产
北京市西城区丁章胡同1丁章胡同1号2576.63
8 号、3 号「E2 四合院」 4811.42
房地产丁章胡同3号2234.79北京市西城区金融大街
9 甲 23 号、乙 23 号「C3 2080.56 其中：商业 2080.56
四合院」房地产北京市石景山区石景山
路54号院7幢、城通街
1026号院9幢「长安中12570.91其中：商业12570.91
心」部分地下商业房地产
北京市门头沟区永定镇其中：办公699.76紫金路20号院1号楼
1139203.94其中：商业31905.49
「融悦中心」办公、商
业和车位房地产其中：车位（154个）6598.69北京市大兴区黄村镇
DX00-0102-0702 地块
122329.74其中：住宅2329.74
「颐璟万和」6栋部分住宅房地产
天津市和平区大沽北路2其中：办公92304.72
13号「天津环球金融中心」97970.72
办公房地产其中：商业5666.00
天津市南开区长江道与其中：办公80736.64南开三马路交口融汇广
14场2号楼「金融街南开101990.53其中：商业4372.70
中心」办公、商业及地
下车库房地产其中：车位（400个）16881.19
15127235.02其中：办公75946.32
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 7金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产建筑面积建筑面积序号估价对象用途（平方米）（平方米）
上海市虹口区四平路以其中：商业13672.11
东、天水路以南、同嘉
路以西、海伦路以北
「金融街海伦中心」商
其中：车位（637个）37616.59
业、办公及地下车位房地产
上海市青浦区盈浦街道其中：商业2665.30
胜利路「远洋金融街西
167445.50
郊宸章」商业及部分住
其中：住宅4780.20宅房地产上海市静安区天目西路
其中：办公75054.85
街道212街坊12丘「金
1778210.66
融街融悦中心」A 号楼办
公房地产其中：特殊用途3155.81
重庆市沙坪坝区磁兴街、
其中：商业及配套63881.49
幸福街、宝轮路、磁器口
18后街及磁器口横街「磁器117283.63
口后街一期」商业、车位
其中：车位及配套53402.14房地产
重庆市两江新区嘉果街1其中：商业4868.57
号「金融街·嘉粼融
1915658.90
府」部分住宅、商业房
其中：住宅10790.33地产
重庆市沙坪坝组团 A 标 其中：商业及配套 23692.33
20准分区「磁器口后街二31042.27
期」商业、车位房地产其中：车位及配套7349.94武汉市武昌区临江大道
21与彭刘杨路交汇处「融御20126.69其中：商业20126.69
滨江」商业房地产
合计1022096.28——1022096.28
3.5.2区位状况（以中国北京市为例）
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 8金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产人口
根据北京市统计局数据显示，2021年末北京市常住人口2188.6万人，比上年末减少0.4万人。其中，城镇人口1916.1万人，占常住人口的比重为87.5%；常住外来人口834.8万人，占常住人口的比重为38.1%。
北京市常住人口情况
2500
2000
1500
1000
500
0
20082009201020112012201320142015201620172018201920202021
外来常住人口（万人）常住人口（万人）
数据来源：北京市统计局
注：2020年人口数据为第七次人口普查数据，截至2020年11月北京市地区生产总值
北京市的总体经济发展水平在中国大陆地区排名靠前。根据初步核算，2021年全市实现地区生产总值40269.6亿元，按不变价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业增加值111.3亿元，增长2.7%；第二产业增加值7268.6亿元，增长23.2%；第三产业增加值32889.6亿元，增长5.7%。
北京市 GDP 与人均 GDP
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 9金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
45000200000
40000180000
35000160000
140000
30000
120000
25000
100000
20000
80000
15000
60000
1000040000
500020000
00
20112012201320142015201620172018201920202021地区生产总值(亿元）人均生产总值（元）
数据来源：北京市统计局全社会固定资产投资额
2021年全市固定资产投资（不含农户）比上年增长4.9%。分产业看，第一产业投资下降
59.5%；第二产业投资增长38.2%，其中，制造业投资增长68.3%；第三产业投资增长
3.0%，其中，卫生和社会工作投资增长22.8%，信息传输、软件和信息技术服务业投资
增长20.0%，教育投资增长17.4%。分领域看，民间投资增长6.4%，基础设施投资下降
8.9%。
北京市固定资产投资
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 10金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
20112012201320142015201620172018201920202021
固定资产投资（亿元）
数据来源：北京市统计局
注：自2018年起北京市统计局仅公布固定资产投资额变动幅度居民家庭人均可支配收入
据北京市统计局数据显示，2021年全市居民人均可支配收入为75002元，比上年增长8.0%，其中，城镇居民人均可支配收入为81518元，增长7.8%，农村居民人均可支配收入为33303元，增长10.5%。
北京市居民人均可支配收入
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 11金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
8000014%
7000012%
60000
10%
50000
8%
40000
6%
30000
4%
20000
100002%
00%
20082009201020112012201320142015201620172018201920202021
人均可支配收入(元/人)同比增速
数据来源：北京市统计局社会消费品零售总额及人均消费支出情况
2021年全市市场总消费额比上年增长11.0%。其中，服务性消费额增长13.4%；实现社
会消费品零售总额14867.7亿元，增长8.4%。
2021年全市居民人均消费支出为43640元，比上年增长12.2%，其中：城镇居民人均
消费支出为46776元，增长12.1%，农村居民人均消费支出为23574元，增长12.7%。
北京市消费品零售总额
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 12金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
1600025%
1400020%
1200015%
1000010%
80005%
60000%
4000-5%
2000-10%
0-15%
20082009201020112012201320142015201620172018201920202021
社会消费品零售总额（亿元）同比增速
数据来源：北京市统计局产业结构
北京市是中国第三产业最发达的城市，也是中国重要的商业和金融中心之一。2021全年，
第三产业增加值 32889.6 亿元，占 GDP 的 81.7%，同比增长 5.7%。其中，金融、信息、科技等优势行业发挥了重要支撑作用，增速均快于全市经济增速。
近年来，北京市第三产业比重逐年增加，预计未来北京市三大产业将继续保持稳定增长的趋势。服务型经济特征更加稳固。
北京城市规划
依据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，规划指明了北京未来的发展方向，对人口、空间、交通、市政、绿化、旧城保护等各项重要问题做出了解答。规划由6个部分组成，紧扣城市的战略定位、空间布局、要素配置、城乡统筹4个中心环节，紧紧牵住疏解非首都功能。为了对接京津冀区域“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间格局，北京市对城市集中建设空间和功能结构进行优化重组，也就形成了“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。
一核：首都功能核心区
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 13金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
首都功能核心区总面积约92.5平方公里。
一主：中心城区
中心城区即城六区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，总面积约
1378平方公里。
一副：北京城市副中心
北京城市副中心规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。
两轴：中轴线及其延长线、长安街及其延长线
中轴线及其延长线为传统中轴线及其南北向延伸，传统中轴线南起永定门，北至钟鼓楼，长约7.8公里，向北延伸至燕山山脉，向南延伸至北京新机场、永定河水系。长安街及其延长线以天安门广场为中心东西向延伸，其中复兴门到建国门之间长约7公里，向西延伸至首钢地区、永定河水系、西山山脉，向东延伸至北京城市副中心和北运河、潮白河水系。
多点：5个位于平原地区的新城
多点包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，是推进京津冀协同发展的重要区域。
一区：生态涵养区
生态涵养区包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区，是京津冀协同发展格局中西北部生态涵养区的重要组成部分，是北京的大氧吧，是保障首都可持续发展的关键区域。
“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间结构模型
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 14金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产城市交通发展航空
北京首都国际机场位于北京市东北方，距离市区大约25公里，截至2019年底，首都机场通航65个国家及地区的294个航点，国际航点133个。2018年、2019年，北京首都国际机场年旅客吞吐量连续2年突破1亿人次，连续10年位列全球第2名。
另外，位于北京市大兴区与河北省廊坊市广阳区之间的超大型国际航空综合交通枢纽——北京大兴国际机场已于2019年9月25日通航投入运营。2021年大兴国际机场旅客吞吐量突破2500万人次，全年保障航班约21万架次，单日最高航班量达907架次，单日最高旅客量突破14万人次。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 15金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产铁路
北京是中国北方最大的铁路枢纽，通过多条铁路干线可通达国内各大城市。目前的北京铁路枢纽是以5个客运站，包括北京站、客运新站、北京南站、北京北站及北京西站与6个货运站组成的大型铁路枢纽。正在规划以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架。
轨道交通
1969年10月1日北京第一条地铁线路建成通车，使北京成为中国第一个拥有轨道交通的城市。截至目前，北京地铁已开通的线路包括1号线、2号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号
线、13号线、14号线、15号线、16号线、17号线、19号线、
昌平线、亦庄线、房山线、燕房线、S1 线、首都机场线、大兴机
场线、西郊线、亦庄 T1 线。截至 2021 年 12 月，北京地铁运营线路共有27条，运营里程783千米，车站459座（其中换乘站
72座）。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 16金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产估价对象之位置状况
1.北京市西城区金融大街9号楼等3幢「金融街中心」东临金融大街，南临武定侯街，西邻金
融街洲际酒店、北邻新盛大厦。
2.北京市西城区月坛南街1号院「金融街月坛中心」东临西二环，南邻月坛南街，西邻月坛公
园、南礼士路，北临月坛大厦。
3. 北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、7号、9号、11号、太平桥大街27号「金融街公寓A1、E、F、G座」东临锦什坊街，南临金城坊街，西临金城坊北街、北临武定侯街。
4. 北京市西城区阜成门内大街410号楼「A1金融大厦」西邻二环路、北邻阜成门内大街、东南均临通道。
5.北京市西城区金城坊街2号、金融大街18号「金融街购物中心」西临金融大街、北邻金融街中心
广场、南临金城坊东街、东临太平桥大街。
6.北京市西城区西单北大街110号综合楼「美晟国际广场」东邻中组部机关、西临西单北大街、南
邻西单商场、北临灵境胡同。
7.北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、7号、9号、11号、太平桥大街27号底商「金树街」东
至太平桥大街，南至金树街，西至金融大街，北至武定侯街。
8. 北京市西城区丁章胡同3号「E2四合院」和丁章胡同1号「E2四合院（5、7号院）」东临太平桥大街，南邻恒奥中心，西临什锦坊街，北临阜成门内大街。
9. 北京市西城区金融大街甲23号、乙23号「C3四合院」东临金融大街，南临学院胡同，西邻投资广场，北邻平安大厦。
10.北京市石景山区石景山路54号院7幢、城通街26号院9幢「长安中心」东至古城南街，南至古汇路，西至城通街，北至石景山路。
11. 北京市门头沟区永定镇紫金路20号院1号楼「融悦中心」东至G108辅线，南至紫金新园二区，
西至小园路，北至紫金路。
12. 北京市大兴区黄村镇DX00-0102-0702地块「颐璟万和」6栋部分住宅房地产西临新源大街，北
临永华路，南临弘河北路，东临义锦北街。
13.天津市和平区大沽北路2号「天津环球金融中心」东至大沽北路，南至兴安路，西邻津塔公寓，北至张自忠路。
14.天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场2号楼「金融街南开中心」东邻新天地大厦，南
邻凯立花园，西邻玉泉北里小区，北临长江道。
15.上海市虹口区四平路以东、天水路以南、同嘉路以西、海伦路以北「金融街海伦中心」东邻同嘉路，南邻海伦路，西邻四平路、北邻天水路。
16.上海市青浦区盈浦街道胜利路「远洋金融街西郊宸章」东邻胜利路，南邻盈港路，西邻淀湖路、北邻贺桥村路。
17. 上海市静安区天目西路街道212街坊12丘「金融街融悦中心」A号楼东邻普善路，南邻中兴路，
西邻恒丰北路，北邻沪太路。
18.重庆市沙坪坝区磁兴街、幸福街、宝轮路、磁器口后街及磁器口横街「磁器口后街一期」西临
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 17金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
童家桥正街，北临融创滨江壹号住宅区，南临磁童路，东临沙滨路。
19.重庆市重庆市两江新区嘉果街1号「金融街·嘉粼融府」西邻雅居乐滨爵府、北临金海大道、南邻
雅居乐滨爵府、东邻嘉景湾地产。
20. 重庆市沙坪坝组团 A 标准分区「磁器口后街二期」西临童家桥正街，北临融创滨江壹号住宅区，
南临磁童路，东临沙滨路。
21.湖北省武汉市武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处「金融街·融御滨江」东临花堤街、南临彭刘杨西
路、西临临江大道、北至江畔新城小区。
估价对象位置及周边示意图如下：
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 18金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产上图为估价对象在北京市的位置
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 19金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产上图为估价对象在天津市的位置估价对象在上海市的位置
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 20金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产上图为估价对象在重庆市的位置上图为估价对象在武汉市的位置
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 21金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产交通状况
估价对象均位于市内人口聚集区，周边有多条公交线路及城市轨道经过并在其附近设站；周边所临道路多为城市快速路或城市主干道，交通便捷，无交通限制等影响出行的情况；商圈内有相应的停车位向社会有偿开放，停车设施充足，可以满足商户、商务以及临时停车的需要。
周边环境状况
估价对象所在商圈，周边汇集有众多办公及商业项目，且人文环境质量良好，自然环境整洁，无可见环境污染，自然及人文环境良好。
周边配套状况
估价对象所在商圈周边商业配套完备，有众多购物中心、酒店等，且附近配有文化设施、公园，以及众多的便利店、餐饮店、小吃店。此外，多家银行在商圈及周边设有营业网点。估价对象所在区域的基础设施大部分已达到“七通”，包括道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、燃气、电信（电话、网络）、热力。
3.5.3权益状况
《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定了中国现行的土地政策。
《中华人民共和国宪法》规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地的使用权可以依照法律的规定转让；一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
《中华人民共和国土地管理法》根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正，自2020年1月1日起实施。《中华人民共和国土地管理法》规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定
的用途使用土地；土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
《不动产登记暂行条例》及其配套文件《不动产登记暂行条例实施细则》的实施，实现了不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。自此，新申请办理的将不再是过去的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，而是《不动产权证书》。此前颁发的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《林权证》将统一为《不动产权证书》，但原来依法颁发的各种证书继续长期有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权利证书。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 22金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
估价对象之权属证明复印件摘录（摘于委托方或权利人提供的权属证明复印件）
《国有土地使用证》、《房地产权证》及《不动产权证书》复印件摘录土地面积项目名称证书编号发证日期用途终止日期（平方米）
商业、办公、商业、地下商业：
地下商业、地2044/8/30；
金融街中京（2018）西不动
2018/3/2013767.47下办公、地下办公、地下办公、地
心产权第0014667号
车库、地下仓下车库和地下仓储：
储2054/8/30京西国用（2013商业金融用地商业：2052/10/30
2013/1/2517667.64
出）第00012号等综合：2062/10/30金融街月坛中心京西国用（2013商业金融用地商业：2052/10/14
2013/1/259951.62
出）第00010号等综合：2062/10/14
商业：2043/8/19京西国用（2005商业、地下车
2005/4/277422.45地下车库：
出）第20193号库
2053/8/19金融街购京西国用（2006商业、地下车商业：2043/8/9
2006/11/914528.59物中心更）第20338号库地下车库：2053/8/9京西国用（2007商业、地下车商业：2043/8/9
2007/7/317169.57
更）第20422号库地下车库：2053/8/9
商业：2044/12/28；
办公：2054/12/28；
商业，办公，地下商业：
美晟国际京西国用（2010地下商业，地2044/12/28；2010/11/1912279.79广场出）第20737号下车库，地下地下车库：
办公2054/12/28；
地下办公（物业管理用房）：2054/12/28
金树街2005/6/2017961.51公寓：2073/8/19
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 23金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产土地面积项目名称证书编号发证日期用途终止日期（平方米）
办公：2053/8/19
公寓、办公、京西国用（2005商业：2043/8/19商业、地下车
出）第20222号地下车库：
库
2053/8/19
商业：2043/4/18
商业、住宅、住宅：2073/4/18京西国用（2005
2005/5/3010537.07公寓、地下车公寓：2073/4/18
出）第20206号
库地下车库：
2053/4/18
商业：2051/1/13；
地下商业：
京西国用（2012E2 四合院 2012/3/23 9102.84 商业等 2051/1/13
出）第00027号
地下车库：
2061/1/13
四合院：2073/12/22京西国用（2006四合院、地下C3 四合院 2006/12/18 3343.82 地 下 商 业 ：
出）第20354号商业
2043/12/22
写字楼、商服：
和单国用（2006）写字楼、商
2006/8/522257.902056/8/4
津塔第163号服、高级公寓高级公寓：2076/8/4房地证津字第
2014/4/95282.1商业、写字楼2056/8/4
101011401729号
公寓：2073/8/19
公寓、办公、办公：2053/8/19京西国用（2005
2005/6/2017961.51商业、地下车商业：2043/8/19
出）第20222号
库地下车库：
金融街公2053/8/19
寓商业：2043/4/18
商业、住宅、住宅：2073/4/18京西国用（2005
2005/5/3010537.07公寓、地下车公寓：2073/4/18
出）第20206号
库地下车库：
2053/4/18A1 金融大 京西国用（2012 商务金融、地
2012/6/292597.282062/3/29
厦出）第00094号下车库
沪（2017）虹字不
2017/9/28商业：2050/4/29止金融街海动产权第009032、28057.00商办、文体、
2017/11/11办公：2060/4/29止
伦中心011436、01143728103.00市政设施
0其他：2060/4/29止
号
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 24金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产土地面积项目名称证书编号发证日期用途终止日期（平方米）房地证津字第商务金融用金融街南分摊面积合计
1040815003391号2015/9/30地、其它商服2052/2/26
开中心19035.82等若干用地
京（2020）石不动
产权第0012724号2020/8/2732347.74商业-金融街长等若干
安中心京（2020）石不动
产权第0012814号2020/8/2820386.52商业-等若干
上海西郊沪（2018）青字不2018/1/12商业2057/10/22
20959.03
宸章动产权第001241号住宅2087/10/22
渝（2021）沙坪坝区不动产权第批发零售用地
2021/6/962716.002057/9/16
001232028号等17其他商服用地
磁器口后份
街一期渝（2021）沙坪坝区不动产权第
2021/2/923863.00批发零售用地2057/9/16
000172617号等5
份
渝（2018）两江新
区不动产权第2018/07/12118069.80城镇住宅用地2068/6/6礼嘉嘉粼000646428号
融府渝（2018）两江新
区不动产权第2018/07/127465.90批发零售用地2058/6/6
000646501号
商业2058/4/2
门头沟融京（2021）门不动
2021/6/2213695.51办公2068/4/2
悦中心产权第0005470号地下仓储、地
2068/4/2
下车库
住宅：2087/8/28
商业：2057/8/28
大兴颐璟京（2018）大不动城镇住宅用地办公、办公（公共服
2018/8/1622717.92万和产权第0000175号等务设施）、地下车库、
地下仓储：
2067/8/28
沪房地静字
上海融悦商业：2055/9/9
（2016）第0210142016/8/2431331.80商业、办公
中心 A 栋 办公：2065/9/9号
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 25金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产土地面积项目名称证书编号发证日期用途终止日期（平方米）
渝（2019）沙坪坝
区不动产权第2019/11/738853批发零售用地2057/9/29
001162967号
渝（2019）沙坪坝
区不动产权第2019/11/723863批发零售用地2057/9/16磁器口后001162891号
街二期渝（2019）沙坪坝
区不动产权第2019/11/711/098批发零售用地2057/9/29
001162949号
渝（2019）沙坪坝
区不动产权第2019/11/79363批发零售用地2057/12/18
001162922号
鄂（2018）武汉市武汉融御
武昌不动产权第2018/6/2528711.58其他商服用地2058/5/15滨江
0024260号
注：由于《国有土地使用证》、《房地产权证》、《不动产权证书》未做拆分，估价对象为以上产权证书中的部分。
《房屋所有权证》、《房地产权证》、《不动产权证书》复印件摘录项目名称证书编号发证日期用途
京（2018）西不动产权第
金融街中心2018/3/20办公、车位等6种用途
0014667号办公，办公（员工餐厅），办公（员工活金融街 X 京房权证西字第 177169 号 2015/9/17动），车位，商业戊类用房月坛中心
X 京房权证西字第 177173 号 2015/9/17 办公
X 京房权证西字第 080701 号 2012/3/22 商业用房金融街
X 京房权证西字第 080703 号 2012/3/22 车库，商业用房，体育健身中心购物中心
X 京房权证西字第 087922 号 2012/7/6 商业、地下车库
X 京房权证西股字第 078379
金树街2012/2/22公寓，商业用房号
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 26金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产项目名称证书编号发证日期用途
京房权证西股字第160969号2006/11/8配套商业、住宅、公寓、地下车库
X 京房权证西字第 124156
2013/11/11商业、地下车库
号
E2 四合院
X 京房权证西字第 124155
2013/11/11商业、地下车库
号京房权证西股字第160070
C3 四合院 2006/6/8 四合院、商业用房号房地产津字第101011200721
2012/1/20写字楼
号等461份津塔房地证津字第101011401729
2014/4/9非居住
号
京房权证西股字第160969号2006/11/8配套商业、住宅、公寓金融街公寓
X 京房权证西字第 078379 号 2012/2/22 公寓，商业用房A1 金融大
X 京房权证西字第 167250 号 2015/6/5 办公用房，车位厦
沪（2017）虹字不动产权第
金融街海伦2017/9/28、
009032、011436、011437店铺、办公楼、其他
中心2017/11/10号金融街南开房地证津字第
2015/9/30非居住
中心1040815003391号等若干
金融街长安京（2020）石不动产权第
2020/8/27商业
中心0012724号等若干
门头沟融悦京（2021）门不动产权第
2021/6/22车位，商务办公，商业
汇0005470号
磁器口后街渝（2021）沙坪坝区不动产
2021/10/18商业服务，停车用房
一期权第001232028号等22份
渝（2020）两江新区不动产
权第001323854号
渝（2020）两江新区不动产
嘉粼融府2020/12/22成套住宅
权第001324029号
渝（2020）两江新区不动产
权第001324186号
注：
由于《房屋所有权证》、《房地产权证》、《不动产权证书》未做拆分，估价对象为以上产权证书中的部分。
部分估价对象于价值时点尚未取得不动产权证书。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 27金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产土地权益状况
估价对象土地的性质为出让的国有建设用地使用权，批准用途为办公、商业、住宅、地下办公、地下商业、地下车库等。
建筑物权益状况
估价对象房屋的设计用途为办公、商业及配套、住宅、地下车库、四合院等，估价对象于估价时点均已竣工。
占用状况
根据现场勘查及委托方介绍，估价对象于价值时点为办公、商业及配套、住宅、地下车库、四合院房地产，主要用于出租，作为写字楼、购物中心、公寓、餐饮、车库等经营。
3.5.4实物状况
土地状况估价对象项目所在地块地势平坦。
估价对象所在地块大部分基础设施已达到“七通”，包括道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、燃气、电信（电话、网络）、热力。
建筑物状况
估价对象的建筑物总建筑面积为1022096.28平方米。估价对象于价值时点均已竣工。建筑物的主要工程结构形式为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，用途为写字楼、购物中心、配套商业、住宅、地下车位、四合院等。
3.6价值时点
价值时点为2021年12月31日，实地查勘日期为2022年1月7日，价值时点与实地查勘日期接近，本次评估假设估价对象于价值时点与实地查勘日期的状况一致。
3.7价值类型
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值，是指估价对象在正常交易情况下，由对其了解并熟悉市场行情的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的估计金额。（估价对象在进行了适当营销后，由懂行、估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 28金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在价值日期进行交易的估计金额。）本次估价的市场价值，是在价值时点2021年12月31日，用途为办公、商业及配套、住宅、地下车库、四合院，总建筑面积为1022096.28平方米的房屋所有权及相应分摊的土地用途为办公、商业、住宅、地下办公、地下商业、地下车库等，基础设施条件为“七通”（道路、供水、排水、电力、燃气、电信、热力），及相应分摊的土地性质为出让的国有建设用地使用权，满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。
3.8估价原则
独立、客观、公正原则
遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。
合法原则
房地产估价遵循合法原则，应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行。
最高最佳利用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为产权人带来不同的收益，且房地产产权人都期望从其占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。
替代原则替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同
物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。
替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价
结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。
价值时点原则
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 29金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
3.9估价依据
(1)国家和地方的有关法律、法规：
(a) 《中华人民共和国民法典》
(b) 《中华人民共和国土地管理法》
(c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》
(d) 《中华人民共和国资产评估法》
(e) 《不动产登记暂行条例》
(f) 《中华人民共和国增值税暂行条例》及《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》
(g) 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知财税〔2018〕32号》及《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号》
(h) 《中华人民共和国房产税暂行条例》
(i) 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
(2)技术标准：
(a) 《房地产估价规范》GB/T50291-2015
(b) 《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013
(c) 《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014
(d) 《企业会计准则第3号——投资性房地产》
(3)委托方及当事人提供的相关资料：
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 30金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
(a) 《国有土地使用证》复印件
(b) 《房屋所有权证》复印件
(c) 《不动产权证书》复印件
(d) 《房地产权证》复印件
(e) 《建筑工程竣工验收备案表》复印件
(f) 《房屋面积测算技术报告书》复印件
(g) 物业经营收入数据
(h) 物业租赁明细
(i) 产权方提供的其他资料
(4)估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
(a) 估价人员实地查勘、摄影和记录
(b) 北京市/天津市/上海市/重庆市/武汉市房地产市场信息
3.10估价方法
房地产估价常用的方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。
我们深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供资料以及我们所掌握的资料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用市场比较法、收益法评估物业之市场价值，与以往年度保持一致。
「市场比较法」定义：市场比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
「收益法」定义：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
2021年度投资性房地产公允价值评估主要参数包括：项目自身以及可比物业的交易价格、市
场租金及出租率。
2021年度投资性房地产公允价值变动原因及依据：投资性房地产的经营情况、项目未来发展趋势，及项目所在地区的经济环境。
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 31金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
3.11估价结果
估价对象总建筑面积为1022096.28平方米，于2021年12月31日在估价假设和限制条件下，其市场价值为人民币43640770000元（人民币肆佰叁拾六亿肆仟零柒拾柒万元整）。
估价结果汇总表
币种：人民币市场价值单价序号估价对象
（元）（元/平方米）
北京市西城区金融大街9号楼等3幢「金
11155300000082700
融街中心」办公房地产
北京市西城区月坛南街1号院「金融街月
2250500000059500
坛中心」办公房地产
北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、
37号、9号、11号、太平桥大街27号「金1331000000101400
融街公寓 A1、E、F、G 座」公寓房地产
北京市西城区阜成门内大街410号楼「金
481800000067200
融大厦」办公房地产
北京市西城区金城坊街2号、金融大街18
5499200000053500
号「金融街购物中心」商业房地产北京市西城区西单北大街110号综合楼
6228300000046600
「美晟国际广场」商业房地产
北京市西城区金城坊街1号、3号、5号、
77号、9号、11号、太平桥大街27号底84400000057100
商「金树街」商业房地产
北京市西城区丁章胡同 1 号、3 号「E2 四
8788000000163800
合院」房地产
北京市西城区金融大街甲23号、乙23号
9309000000148500
「C3 四合院」房地产
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 32金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产市场价值单价序号估价对象
（元）（元/平方米）
北京市石景山区石景山路54号院7幢、
10城通街26号院9幢「长安中心」部分地17920000014300
下商业房地产北京市门头沟区永定镇紫金路20号院1
11号楼「融悦中心」办公、商业和车位房地60500000015400
产
北京市大兴区黄村镇 DX00-0102-0702
1210087000043300
地块「颐璟万和」6栋部分住宅房地产
天津市和平区大沽北路2号「天津环球金
13263200000026900
融中心」办公房地产天津市南开区长江道与南开三马路交口
14融汇广场2号楼「金融街南开中心」办公、193970000019000
商业及地下车库房地产
上海市虹口区四平路以东、天水路以南、
15同嘉路以西、海伦路以北「金融街海伦中536000000042100
心」商业、办公及地下车位房地产
上海市青浦区盈浦街道胜利路「远洋金融
1627500000036900
街西郊宸章」商业及部分住宅房地产上海市静安区天目西路街道212街坊12
17437500000055900
丘「金融街融悦中心」A 号楼办公房地产
重庆市沙坪坝区磁兴街、幸福街、宝轮路、
18磁器口后街及磁器口横街「磁器口后街一158100000013500
期」商业、车位房地产
重庆市两江新区嘉果街1号「金融街·嘉
1933400000021300
粼融府」部分住宅、商业房地产
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 33金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产市场价值单价序号估价对象
（元）（元/平方米）
重庆市沙坪坝区沙坪坝组团 A 标准分区
2060600000019500
「磁器口后街二期」商业、车位房地产武汉市武昌区临江大道与彭刘杨路交汇
2123000000011400
处「融御滨江」商业房地产
合计43640770000——
备注：
(1.)估价结果总价取整至十万位、单价取整至百位。
(2.)金融街中心和金融街购物中心两个项目于2021年内发生日常运营的必要改造支出，造成资产
账面原值增加，但对物业品质及收益面积等因素无明显提升作用，因此该改造对市场价值无显著影响。
3.12注册房地产估价师
姓名注册号签名签名日期于红1120150022史心怡1120210090
3.13协助估价的人员
刘亚方、田鹤、杜浩毓、苏越、祁蕊、张丽丽、胡瑜、张然达、赵安
3.14实地查勘期
二〇二二年一月七日
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 34金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
3.15估价作业日期
二〇二一年十二月三十一日至二〇二二年三月一日
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 35金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性 价值时点：2021年12月31日房地产
4.附件
4.1估价机构营业执照复印件
估价报告编号：戴德梁行评报字（******）第****号36金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资价值时点：2021年12月31日性房地产
4.2估价机构相关资质复印件
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 37金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资 价值时点：2021年12月31日性房地产
4.3估价人员相关专业执业资格复印件
估价报告编号： 戴德梁行评报字（2022/BJ/F2）第****号 38