中央商场:南京中央商场（集团）股份有限公司2021年年度报告摘要

公司代码：600280公司简称：中央商场
南京中央商场（集团）股份有限公司
2021年年度报告摘要第一节重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，报告期母公司实现净利润138324404.37元，按
10%提取法定盈余公积13832440.44元；加年初未分配利润500869912.68元，本年度可供股东分
配利润625361876.61元。
董事会关于现金分红情况的说明：
截至报告期末公司合并报表未分配利润为-6.10亿元。报告期内虽公司主营百货零售受新冠病毒疫情影响较同期减缓，主业经营平稳且业绩正常，但为实施公司战略目标，聚焦主业，稳固百货零售主营业务，未来拟对部分百货老旧门店加大品牌引进及进行卖场更新改造和提档升级。为确保公司良性发展，公司本年度拟不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。
公司独立董事发表了同意的独立意见。第二节公司基本情况
1公司简介
公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称
A 上海证券交易所 中央商场 600280 南京中商、*ST中商联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名官国宝李尤办公地址南京市建邺区雨润路10号南京市建邺区雨润路10号
电话025-66008022025-66008022
电子信箱 zyscdm@njzsgroup.com zyscdm@njzsgroup.com
2报告期公司主要业务简介
（一）行业发展情况
公司所处行业为零售业，新冠病毒疫情的爆发成为了零售行业转型升级的催化剂，传统线下渠道资源加速整合，拥抱线上成为了传统零售商突围的主要方向。
《“十四五”国内贸易发展规划》提出，发展流通新业态新模式，积极发展智慧街区、智慧商圈、智慧商店和智慧餐厅，打造沉浸式、体验式、交互式消费场景。随着商业模式、消费渠道、营销场景快速转变，新商业模式异军突起，消费互动新模式涌现，线上零售规模持续扩大。同时，消费者多样化、个性化的消费需求带动零售行业的业态结构不断优化，线上线下加速融合，零售行业呈现出品质化、智能化、数字化、社区化等发展趋势。零售行业数字化升级将不断加快，行业规模快速增长，线下零售的多元化销售将会成为常态。
（二）周期性特点
公司提供的零售商品，行业周期性特征不明显。
（三）公司所处的行业地位
公司在营门店，都处于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，同时公司知名度高，主业突出，管理精细，在所在区域处于行业前列。
（一）主要业务
公司主营为百货零售业以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产开发业务为公司自建综合体，主要用于新开百货门店，公司也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务。
（二）经营模式
1、百货零售业务公司以百货零售连锁经营为主业，强化南京中心店在新街口商圈及全国同行中竞争力地位的同时，加强其它各在营门店的品牌引进力度，稳固提升在营门店的经营业绩，积极拓展筹备新开门店。通过门店改造升级，不断丰富门店功能，提升百货时尚度，推进部分百货门店购物中心化转型。
集团目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州天
成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。*联营模式，为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。*租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。*经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用经销模式。
除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例有一定提高。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的73.31%，其中各模式销售占比结构中，联营销售收入占比39.10%。
2021年百货业业态占比如下表：
单位：万元币种:人民币项目营业收入占比营业成本占比毛利率
联营82569.7239.10%100.00%
自营84537.4340.03%76074.0699.66%10.01%
代销826.760.39%100.00%
租赁43254.4820.48%257.840.34%99.40%
合计211188.39100.00%76330.90100.00%63.86%
2、房地产开发业务
因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、代销模式。
委托代建模式是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方案规划报批、方
案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程开始前的商户协调与拆迁工作、提
供施工用水、电接驳点、提供外围施工场地、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等，包括但不限于办理规划、消防报批，负责其他各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设计及审批工作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作，负责对原签订的合同（未完全履行）的梳理工作，负责现场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工作，委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为管理。
委托代销模式是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及
与营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代为管理。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的14.55%。主要在建项目情况如下表：
开发成本2021开发成本2021土地使用预计竣工时预计投资总项目名称开工时间期末余额（万期初余额（万权性质间额(亿元）元）元）泗阳雨润广场
商住2011年12月2023年6月15.7522515.5922515.59
二期、三期
泗阳星雨华府住宅2013年10月2022年6月8.5919647.7018790.86
宿迁国际广场商住2011年12月2022年12月20.865672.846021.56
淮安雨润广场商住2010年9月停工42.8254214.83254214.83
盱眙星雨华府住宅2012年12月2024年6月8.1642560.6832347.67
海安雨润广场商住2014年6月2022年12月22.00104425.4299872.81
合计118.16449037.07433763.32
报告期内各房地产项目完工进度及销售情况：
截止日期：2021年12月31日单位：万元序项目公司项目未来需投资本年签约销售工程进度号
1宿迁项目7937.004597.24已完工，地下商业竣备尚未取得
雨润广场-住宅已交付，商业体已开业一期已交付；二期一标段已交付。华府二期二标段7栋楼其中4栋叠墅主体结构完成，砌筑开始。洋房结构完成8层，高层17号
2盱眙项目67122.00
星雨华府23029.31楼施工至9层，18号楼施工至6层。华府四期一标段，地库和主楼桩基已完成，叠墅
25号楼垫层已完成。24号楼、30号楼、31
号楼叠墅正在开挖
雨润广场277.58综合楼在建，一期、三期已经交付
3泗阳项目58675.31一期已交付5栋住宅楼，目前在建2栋住宅
星雨华府2669.46楼
4扬中项目8073.126786.50已完工
5苏州项目687.004815.00已完工
6海安项目17000.003058.00已完工，商场暂未装修
7沭阳项目11899.398804.08已完工
合计171393.8254037.173、罗森便利业务
公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。
南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业务结算都通过上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管理收入。
安徽罗森以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森开展合作，所有门店选址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，公司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元币种：人民币本年比上年
2021年2020年2019年
增减(%)
总资产13255363458.7713140042832.530.8815262345012.63归属于上市公
司股东的净资975026984.13929667557.394.88843265589.33产
营业收入2880687491.713183051120.44-9.508103013048.33
扣除与主营业/务无关的业务收入和不具备
2795389791.713115262320.44-10.27
商业实质的收入后的营业收入归属于上市公
司股东的净利45360123.6681377064.81-44.26-588331102.86润归属于上市公司股东的扣除
-201830004.66-26057801.90不适用-543954422.62非经常性损益的净利润经营活动产生
的现金流量净578030390.1360068787.62862.28508340655.90额加权平均净资
减少4.42个百产收益率（%4.769.18-51.38分点
）基本每股收益
0.040.07-42.86-0.51（元／股）稀释每股收益
0.040.07-42.86-0.51（元／股）3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度第二季度第三季度第四季度
（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入1063477081.37690037614.05635987100.70491185695.59归属于上市公司
33371552.32-23898570.841479434.1934407707.99
股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经
-4559930.96-25470540.86392428.92-172191961.76常性损益后的净利润经营活动产生的
69019821.02134928377.3261143320.35312938871.44
现金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4股东情况
4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前10名股东情况
单位:股
截至报告期末普通股股东总数（户）36331年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）37463
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）0前10名股东持股情况
持有质押、标记或冻结情有限况股东名称报告期内期末持股数比例售条股东（全称）增减量(%)件的股份性质数量股份状态数量境内
祝义财047668741641.880冻结476687416自然人境内江苏地华实业集团有非国
016650000014.630冻结166500000
限公司有法人境内
吴庆洪-10510081726000.720未知0自然人境内
张龙梅654740065474000.580未知0自然人境内
郑娜珊124097649020760.430未知0自然人境内
张培英416000041600000.370未知0自然人境内
史孝义394290039429000.350未知0自然人境内
史巧兰371590037159000.330未知0自然人境内
周仁瑀4320035399000.310未知0自然人境内
李永君14980034531000.300未知0自然人
上述股东关联关系或一致行动的祝义财先生为江苏地华实业集团有限公司的实际控制人，祝说明义财先生与江苏地华实业集团有限公司为一致行动人。公司未知其他无限售条件股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股无数量的说明
4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10名股东情况
□适用√不适用
5公司债券情况
□适用√不适用第三节重要事项
1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入28.81亿元，同比下降9.50%；归属于上市公司股东的净利润0.45亿元。
2公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用√不适用