金融街:金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要

金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）
募集说明书摘要
本期债券发行金额：不超过10.70亿元（含10.70亿元）
担保情况：无担保
发行人：金融街控股股份有限公司
主承销商/受托管理人：中信建投证券股份有限公司
信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
主体信用等级： AAA
债券信用等级 AAA
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日期：年月日金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站（www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本次债券募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
1金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、金融街控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、“金融街控股”）于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会证监许可
[2020]1382号文同意向专业投资者公开发行面值不超过人民币181亿元公司债券的注册。
二、本期债券发行上市前，发行人2022年一季度末的净资产为434.76亿元
（2022年3月31日未经审计的合并报表中的所有者权益合计），2021年末的净资
产为425.96亿元（2021年12月31日经审计的合并报表中的所有者权益合计）；
本期债券发行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为25.28亿元（2019年-2021年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年的利息。2021年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润16.43亿元。截至2022年3月31日，发行人母公司资产负债率为68.54%，合并口径下资产负债率为72.22%。截至2021年12月31日，发行人母公司资产负债率为70.20%，合并口径下负债率为74.15%。2022年1-3月，发行人经营活动产生的现金流量净额为-23.9亿元，2021年1-3月为46.1亿元，变化主要原因一是受新冠肺炎疫情和行业调整持续影响，发行人销售签约和销售回款金额较2021年
1-3月减少；二是2021年1-3月发行人根据与北京中信房地产有限公司签订的
《解除北京中信城B地块合作协议》，并收回资金占用费，2022年1-3月无相关事项。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。
三、中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为AAA，对本
期债券的债项评级为AAA，在信用评级报告有效期内，中诚信国际信用评级有限责任公司将持续关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化及本期
债券偿债保障情况等情况，在发生可能影响本期债券信用级别的重大事件时，中诚信国际信用评级有限责任公司将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据《中诚信国际关于金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者
2金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要公开发行公司债券（第三期）的跟踪评级安排》提供相应资料。中诚信国际信用评级有限责任公司的不定期跟踪报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
本期债券评级报告揭示的主要风险如下：
（一）房地产行业政策。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房
地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经有所调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。
（二）盈利能力下滑。受地方政府限价政策及竞争环境等影响，2021年公
司毛利率水平出现一定幅度下滑，加之计提较大规模存货跌价损失对利润造成侵蚀，全年利润规模及盈利能力同比下降。
（三）存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
四、本期债券品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为5年期。
品种一投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度
的公告后，投资者有权选择在的第3个计息年度付息日将持有的按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
品种一发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第3年末调
整后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
五、本期债券为无担保债券。在本期债券存续期内，若受不可控制的因素影响，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。债券持有人亦无法通过保证人或担保物受偿本期债券本息，将可能对债券持有人的利益造成不利影响。
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六、2019年度、2020年度、2021年度和2022年一季度，发行人经营活动现
金流量净额为266029.49万元、988987.79万元、389300.74万元和-239158.46万元。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为988987.79万元，较2019年增长722958.30万元，增长的主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并
收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为389300.74万元，较2020年减少599687.05万元，变化主要原因一是公司把握土地市场机会，新增项目投资增加；二是公司2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城B
地块合作协议，收回前期支付价款。本期债券的偿债资金一部分来源于发行人开发项目销售回款及持有项目经营收入，若未来发行人经营活动产生的现金流量净额波动较大，则会在一定程度上对发行人的偿债能力造成不利影响。2022年1-3月，发行人经营活动产生的现金流量净额为-239158.46万元，较2021年同期变化原因一是受新冠肺炎疫情和行业调整持续影响，发行人销售签约和销售回款金额较2021年1-3月减少；二是2021年1-3月发行人根据与北京中信房地产
有限公司签订的《解除北京中信城B地块合作协议》，并收回资金占用费，
2022年1-3月无相关事项。
七、根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业机构投资者发行，
普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业机构投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。专业机构投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《证券期货投资者适当性管理办法》。本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
八、遵照《公司法》、《管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有
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人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人
（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。
九、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务
及违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。
十、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所上市条件，交易方式包括匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和协商成交。但本期债券上市前，若公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况出现重大变化，公司将无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
十一、本公司主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券
符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
十二、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境
变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
十三、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏
观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不
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能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十四、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来
一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：“房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。2021年3月，《2021年国务院政府工作报告》中明确指出：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。
十五、截至2019年末、2020年末及2021年末，发行人投资性房地产分别为
3968556.73万元、4083182.39万元和3874096.40万元，占当年总资产的比重
分别24.48%、24.11%和23.51%，近三年发行人根据经营计划增持中心城市核心区域的优质物业，并进一步优化自持物业结构，投资性房地产规模波动变化。
近三年，发行人公允价值变动损益分别为68294.78万元、-42799.78万元和
85351.33万元，占当期利润总额的比重分别为11.95%、-12.37%和31.63%。2020年，发行人公允价值变动损益为负的原因主要系通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。2021年，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街（一期二批次、二期）、
武汉融御滨江和黄村颐璟万和竣工，上述项目根据公司“开发销售+资产管理”
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双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。但公司目前持有的投资性房地产主要位于北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
十六、随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的
融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
十七、为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大；同时，公司
在中心城市核心区域增持优质自持物业，项目由开发销售转为持有经营，无法实现签约回款，近年来有息负债1规模较大。截至2019年末、2020年末和2021年末，发行人有息负债规模分别为8773757.53万元、9213929.33万元和
8300282.11万元。2021年末，发行人有息负债规模有所下降。
十八、截至2019年末、2020年末和2021年末，发行人存货余额分别为
8004109.94万元、8200565.90万元和8425221.48万元，占资产总额的比重分
别为49.38%、48.42%和51.13%。发行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
十九、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2021年末，发行人受限资产总计3991807.51万元，占当期总资产的24.23%，发行人受限资
1本募集说明书摘要中发行人有息负债指长期借款、应付债券、短期借款、一年内到期的非流动负债和其
他应付款中有息债务部分合计金额。
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产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
二十、截至2021年末，发行人可结算规划建筑面积1651万平方米（对应权益规划建筑面积1329万平方米），项目主要集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域。2021年，发行人实现销售签约面积175万平方米，实现销售签约金额339亿元。发行人库存集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性的销售策略，促进项目销售去化。
二十一、2019年度、2020年度和2021年度，发行人营业外支出分别为
8872.14万元、3513.70万元和797.05万元。2019年度，发行人营业外支出主要
系发行人因下述合同纠纷案预提违约金8114.81万元。北京富饶房地产开发有限公司诉北京华融基础设施投资有限责任公司、北京华融综合投资有限公司合作
开发合同纠纷案，发行人为第三人参加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人支付富饶公司逾期交房违约金8114.81万元。发行人认为：公司作为第三人，法院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；同时，公司不存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉。发行人根据会计准则预提相应违约金8114.81万元。该案涉案金额占发行人2019年度净利润的1.97%，金额相对较小，且发行人已足额预提违约金，预计后续对发行人整体的盈利能力和生产经营不构成重大影响。2022年4月14日，发行人收到北京市高级人民法院二审判决，判决撤销了一审判决有关发行人支付富饶公司逾期交房违约金的内容，并驳回了富饶公司的诉讼请求。
二十二、经发行人自查，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司不存在
国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地等违法
违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已对前述事项作出承诺。
8金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东和实际控制人（国资委除外）已承诺，发行人及其子公司如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
二十三、2020年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为24.98亿元，
较上年同期减少27.41%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；资产管理业务客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，收入和毛利率有所下降。公司开发业务通过开源节流、加快前期效率、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施，保障项目开发销售逐步恢复；资产管理业务通过强化卫生安全管理、加强客户租约管理、严格
成本费用管控等措施，尽可能降低疫情对公司业务经营的影响。2021年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为16.43亿元，较上年同期减少34.25%，主要系受行业持续调控影响，公司开发项目毛利率有所下滑。2022年，公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力。产品研发环节，加强市场研究，持续升级产品研发和建造体系，推进产品定位质量提升和产品标准迭代建设；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及品控风险预控能力，狠抓工程过程质量评估和交付评估及整改，提升产品品质；成本管理环节，全面提升成本管控意识，从客户角度出发提高成本适配性，加强动态成本管理，完善战略采购和供应商管理，提高采购效率。通过强化降本增效，切实提高盈利水平。
二十四、截至2021年末，发行人净负债率为146.32%，较2020年末有所下降。
发行人高度重视财务稳健和现金流安全，将通过持续加强资金统筹和调度，把握好项目销售签约回款、新增项目投资、项目工程投资、外部融资等大额资金收支关系。
二十五、截至2020年7月末，发行人当年累计新增有息负债金额占发行人
2019年末净资产的比例超过20%。发行人因正常经营需要，新增借款有所增加。
二十六、2020年以来至本募集说明书摘要签署日，发行人三分之一以上董
事、总经理发生变动，其中林义相先生和牛俊杰先生因任期届满不再担任公司独立董事职务，公司选举张巍女士和朱岩先生为新任独立董事；董真瑜女士因
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个人原因辞去公司董事职务，公司选举王开国先生为新任非独立董事；吕洪斌先生因个人原因辞去公司董事、总经理职务，公司选举盛华平先生为新任非独立董事，并由盛华平先生代为履行公司总经理职责。
二十七、根据发行人业务发展需要，经发行人第九届董事会第二十四次会议审议通过，发行人与北京金融街投资（集团）有限公司签署了《股权及资产转让合作意向书》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（发行人及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给金融街集团。经发行
人第九届董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上
述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以107985.82万元的价格出售给金融街集团。2022年3月30日，发行人与金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，交易成交价格为107985.82万元。截至2022年3月31日，发行人与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更，以及全部股权和资产交接工作。
二十八、发行人在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
二十九、发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东
及其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
三十、发行人为深圳证券交易所上市公司，股票代码为000402.SZ，股票状态正常，2021年受疫情及行业持续调控影响，发行人经营业绩有一定下滑，但伴随国内疫情消退、开发销售业务稳步推进，发行人经营状况稳步改善，不存在重大违法违规行为，不影响发行及上市条件。
三十一、发行人已披露2022年一季度财务报表，详见发行人于2022年4月28日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?631e5934-1b11-474e-
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8a0d-f1ad6312a8d3）披露的《金融街控股股份有限公司2022年第一季度报告》。
截至2022年3月末，发行人总资产为1565.27亿元，股东权益为434.76亿元，资产负债率为72.22%。2022年1-3月，发行人营业收入为47.00亿元，净利润为9.35亿元。
11金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
目录
声明....................................................1
重大事项提示................................................2
释义...................................................13
第一节发行概况..............................................15
一、本期发行的基本情况..........................................15
二、认购人承诺..............................................19
第二节募集资金运用............................................20
一、募集资金运用计划...........................................20
二、前次公司债券募集资金使用情况.....................................21
三、本次公司债券募集资金使用承诺.....................................22
第三节发行人基本情况...........................................23
一、发行人概况..............................................23
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况...................................24
三、发行人股权结构............................................25
四、发行人权益投资情况..........................................27
五、发行人的治理结构及独立性.......................................41
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况................................50
七、发行人主要业务情况..........................................54
八、媒体质疑事项.............................................86
九、发行人违法违规及受处罚情况......................................87
十、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况...............................87
第四节财务会计信息............................................89
一、公司近三年及一期的合并及母公司财务报表................................89
二、近三年及一期主要财务指标.......................................98
三、公司有息债务情况...........................................99
四、资产抵押、质押和其他限制用途安排..................................101
第五节发行人及本期债券的资信状况....................................103
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因...............................103
二、信用评级报告的主要事项.......................................104
三、其他重要事项............................................105
四、发行人资信情况...........................................105
第六节备查文件.............................................111
一、备查文件内容............................................111
二、备查文件查阅地点及查询网站.....................................111
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释义
在本募集说明书摘要中，除非另有所指，下列词语具有如下特定含义：
金融街、本公司、公司、发行人、指金融街控股股份有限公司本集团
金融街集团指北京金融街投资（集团）有限公司
实际控制人、西城区国资委指北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会董事或董事会指本公司董事或董事会监事或监事会指本公司监事或监事会中国证监会指中国证券监督管理委员会
主承销商、簿记管理人、债券受托指中信建投证券股份有限公司
管理人、中信建投证券中诚信国际指中诚信国际信用评级有限责任公司深交所指深圳证券交易所
登记公司、登记机构指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司经公司董事会和股东大会审议通过面向专业投资者公本次债券指开发行的不超过人民币181亿元的公司债券
发行规模不超过10.70亿元（含10.70亿元）的金融街
本期债券、本期公司债券指控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行
公司债券（第三期）
公司章程指《金融街控股股份有限公司章程》
公司法指《中华人民共和国公司法》
证券法指《中华人民共和国证券法》
管理办法指《公司债券发行与交易管理办法》《金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者《债券受托管理协议》指公开发行公司债券之债券受托管理协议》《金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者《债券持有人会议规则》指公开发行公司债券债券持有人会议规则》
报告期、近三年、最近三年指2019年1月1日至2021年12月31日中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括工作日指法定假日或休息日）交易日指深圳证券交易所的正常交易日中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政法定假日指区、澳门特别行政区和台湾省的法定假日）
元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略
13金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
14金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
第一节发行概况
一、本期发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况2020年4月28日，发行人董事会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，并将该议案提请股东大会审议。
2020年5月20日，发行人股东大会审议通过了《公司公开发行公司债券的议案》，同意发行人公开发行不超过181亿元（含181亿元）公司债券。
本公司于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会《关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》同意面向专业投
资者发行面值不超过（含）181亿元的公司债券的注册。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：金融街控股股份有限公司。
债券名称：本期债券分为2个品种，其中品种一债券全称为金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）；
品种二债券全称为金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公
司债券（第三期）（品种二）。
发行规模：本次债券的发行总规模不超过181亿元（含181亿元），采用分期发行方式，本期债券为第十二期发行。本期债券分为2个品种，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的100%。本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过10.70亿元（含10.70亿元）。
债券期限：本期债券设2个品种，品种一期限为5年期，附第3年末投资
15金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为5年期。
债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。
本期债券品种一债券初始票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券品种一的票面利率在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期后2年固定不变。本期债券品种二债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2022年6月6日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息方式：本期债券按年付息。
付息日：本期债券品种一的付息日为2023年至2027年每年的6月6日。
如投资者在第3年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2023年至2025
16金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要年每年的6月6日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。本期债券品种二的付息日为2023年至2027年每年的6月6日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付方式：本期债券到期一次还本。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为2027年6月6日。若投资者第3年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2025年6月6日。
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。本期债券品种二的兑付日为2027年6月6日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利
息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。本期债券信用等级为AAA。
调整票面利率选择权：对于本期债券品种一，发行人有权决定在存续期的
第3年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日
前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票
面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：对于本期债券品种一，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回
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售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：对于本期债券品种一，自发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整票面利率及调整幅度的决定。
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
募集资金用途：募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回售及到期的公司债券本金。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
专项账户1基本信息如下：
账户名称：金融街控股股份有限公司
开户银行：恒丰银行北京分行营业部
银行账户：801010010122201025
中国人民银行支付系统号：315100000029
专项账户2基本信息如下：
账户名称：金融街控股股份有限公司
开户银行：平安银行北京分行营业部
银行账户：15218888866661
中国人民银行支付系统号：307100003019
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。
质押式回购安排：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
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（三）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2022年5月30日。
发行首日：2022年6月2日。
预计发行期限：2022年6月2日至2022年6月6日，共2个交易日。
网下发行期限：2022年6月2日至2022年6月6日。
2、本期债券上市安排
本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有
关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
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第二节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本次债券募集资金规模经发行人董事会、股东大会审议通过，并经中国证监会注册（证监许可[2020]1382号）本次债券发行总额不超过181亿元（含181亿元），采取分期发行。
本期债券发行规模为不超过10.70亿元（含10.70亿元）。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券的发行规模为不超过10.70亿元（含10.70亿元），本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售的公司债券本金。
本期债券拟用于偿还到期或回售的公司债券在下述范围内确定：
表：本期债券拟偿还到期或回售的公司债券明细
单位：亿元、%
债券简称起息日回售/到期日票面利率债券余额
19金控082019-06-172022-06-174.3510.00
15金街032015-08-312022-08-312.211.01
合计11.01发行人承诺本次募集资金最终用于偿还19金控08回售本金及15金街03到期本金。回售债券不会进行回售撤销或回售转售。
（三）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设监管账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发
20金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。
公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。
（四）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1、对发行人负债结构的影响
以2021年12月31日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率保持不变。
2、对发行人财务成本的影响
发行人通过本次发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
3、对发行人短期偿债能力的影响
以2021年12月31日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人的流动比率将提高0.003。
二、前次公司债券募集资金使用情况
截至本募集说明书摘要签署日，针对每期存续的公司债券，发行人均按照募集说明书约定的用途使用募集资金，具体情况如下：
表：发行人存续公司债券募集资金使用情况
单位：亿元序号证券简称募集资金总额已使用募集资金募集资金约定用途实际用途
115金街034040补充营运资金补充营运资金
21金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
序号证券简称募集资金总额已使用募集资金募集资金约定用途实际用途
偿还公司债券、支偿还公司债券、支
219金控081010
付公司债券利息付公司债券利息
320金街012020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
420金街022020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
520金街031010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
621金街0199偿还回售公司债券偿还回售公司债券
偿还到期或回售公偿还到期或回售公
721金街0211.311.3
司债券司债券
821金街032020偿还到期公司债券偿还到期公司债券
921金街041919偿还到期公司债券偿还到期公司债券
偿还到期或回售的偿还到期或回售的
1021金街052525
公司债券公司债券
1121金街061010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1221金街0755偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1322金街011111偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1422金街0355偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1522金街0455偿还回售公司债券偿还回售公司债券
注：2020年，发行人行使票面利率调整选择权，将15金街03存续期后2年的票面利率调整至2.21%。同时，投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15金街03债券余额为1.01亿元。
三、本次公司债券募集资金使用承诺
本公司承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。
本公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地和不用于住宅类房地产业务。
本公司承诺如本期发行用于偿还回售债券，回售资金来源于新债发行的部分后续不进行转售。
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第三节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：金融街控股股份有限公司
法定代表人：高靓
注册资本：人民币2988929907元
实缴资本：人民币2988929907元
设立日期：1996年6月18日
统一社会信用代码：9111000020283066XF
住所：北京市西城区金城坊街7号
邮政编码：100033
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
办公地址：北京市西城区金城坊街7号
信息披露负责人：张晓鹏
信息披露负责人联系方式：010-66573955
所属行业：房地产开发经营
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、
冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；
停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组
织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）网址：www.jrjkg.com.cn
股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：金融街
23金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
股票代码：000402
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况
（一）历史沿革信息
1、发行人前身
发行人前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企【1994】266号文）批准，经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996年6月6日向社会公众发行人民币普通股3000万股（含300万股职工股），设立时公司的股本总额为7869.15万股，其中发起人股4869.15万股，由华西包装集团公司持有。
1996年6月26日，重庆华亚现代纸业股份有限公司2700万股社会公众股
在深圳证券交易所上市；1996年12月30日，300万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。
2、股权转让及资产置换1999年12月27日华西包装集团公司与北京金融街建设集团（后更名北京金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持48691500股国有法人股全部转让给金融街集团。
2000年4月10日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街集团签署《资产置换协议》，前述决议和协议于2000年5月15日获得公司1999年年度股东大会批准后生效，并于2000年5月23日开始实施。2000年5月24日华西包装集团公司与金融街集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000年8月8日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司2000年第一次临时股东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002年8月，发行人公开增发人民币普通股2145万股，股本由原来的
125906400股变更为147356400股。
24金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2003年7月，发行人实施2002年度公积金转增股本方案每10股转增10股，
总股本由147356400股增至294712800股。
2004年2月，发行人实施2003年度公积金转增股本方案每10股转增3股，
2004年12月公开增发7600万股，总股本由294712800股增至459126640股。
2005年4月，发行人实施2004年度公积金转增股本方案每10股转增5股，
总股本由459126640股增至688689960股。
2006年3月，发行人实施2005年度每10股转增4股的公积金转增股本方案，总股本由688689960股增至964165944股。2006年12月，发行人非公开发行股票11428.57万股，总股本由964165944股增至1078451644股。
2008年1月，发行人公开增发30000万股，总股本由1078451644股增至
1378451644股。2008年4月22日，发行人实施2007年度资本公积转增股本的方案，每10股以资本公积金转增8股，总股本由1378451644股增至
2481212959股。
2010年5月，发行人实施2009年度资本公积转增股本的方案，每10股转
增2.2股，总股本由2481212959股增至3027079809股。
2014年9月16日，发行人召开的2014年第二次临时股东大会审议通过了
《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的预案》，并于2014年9月25日在《中国证券报》、《证券时报》及深圳证券交易所网站发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》。截至2014年11月17日，发行人回购股份数量共计
38149902股，占公司总股本的比例为1.26%，回购资金总额人民币24999.98万元，回购资金使用金额达到最高限额，回购方案实施完毕。2014年11月21日注销完成后，发行人总股本由3027079809股减少至2988929907股。2014年11月21日至今，发行人总股本未发生变动。
（二）重大资产重组
报告期内，发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人股权结构
（一）股权结构
25金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
截至2021年末，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，该公司及其一致行动人持有发行人股权比例为36.77%。发行人控股股东及实际控制人持股情况如下图示：
图：控股股东及实际控制人持股情况
注：2020年12月29日，金融街集团收到西城区国资委转发的西财企【2020】507号文《北京市西城区财政局北京市西城区人力资源和社会保障局北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会关于划转北京金融街投资（集团）有限公司部分国有股权的通知》，要求将西城区国资委持有金融街集团部分10%的股权无偿划转给北京市财政局，划转基准日为2019年12月31日，并于2020年12月30日前完成国有产权变更登记等股权划转手续。按照通知要求，金融街集团已于2020年12月30日完成国有产权变更登记手续，但股东会尚未出具决议，暂未完成工商变更等手续。
（二）发行人控股股东基本情况
截至2021年12月31日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，直接持有发行人股权比例为31.14%。金融街集团成立于1996年5月29日，注册资本111.2439亿元。金融街集团系西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有企业，坚持“科学发展、基业长青”的公司愿景，逐步打造成为竞争能力不断提高、发展能力持续增强、品牌影响力逐步扩大的优秀国有投资管理公司。
金融街集团经营范围为投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览
展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机技术服务；组
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织文化艺术交流活动（不含演出）。
截至2021年末，金融街集团经审计的资产总额为26273864.73万元，负债总额为19273883.39万元，所有者权益为6999981.34万元；2021年度金融街集团经审计的营业总收入3814806.36万元，净利润194388.97万元。
截至2021年末，金融街集团直接持有发行人股份数量为930708153股，持股比例为31.14%，持有发行人股份无质押、冻结或其他存在争议的情况。
（三）实际控制人基本情况发行人实际控制人为西城区国资委。西城区国资委为北京市西城区政府特设机构。西城区国资委负责依法按照法定程序决定区属企业中的国有独资企业和国有独资公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项；负责指导和规范区属企业董事会的相关工作，向国有及国有控股、参股公司委派董事或股权代表；向国有独资公司派出监事会，向国有控股、参股公司派出监事；通过法定程序对区属企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩
进行奖惩；联系、协调有关部门对企业负责人任中、离任的经营成果及经济负
责实施审计；建立符合社会主义市场经济体制和现代企业治理要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度；指导推进国有及国有控股企业的改革和重组；指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度，完善公司治理结构；
推动国有经济布局和结构的战略性调整；通过统计、稽核等方式对区属企业国
有资产的保值增值情况进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟定考核标准，维护国有资产出资人的权益；加强协调解决区属企业改革、发展、稳定方面重大问题的职责；代表区政府向区属企业派出监事，负责监事会的日程工作；主管区街道经济管理协会和全区各街道集体资产管理协会；承办上级
机关和区委、区政府交办的其他事项。
四、发行人权益投资情况
（一）发行人主要子公司情况
1、主要子公司基本情况及主营业务
截至2021年末，发行人纳入合并范围的子公司有149家，基本情况如下：
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持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式
金融街（北京）置业有北京市西城区金城坊街2号楼直接二级
北京市房地产开发100.00--
限公司 04 层 402-L414-A-1 号 设立 子公司
金融街（遵化）产城融旅游资源开发直接二级
遵化市河北省遵化市北二环西路南侧100.00--合发展有限公司与经营设立子公司
金融街（遵化）房地产河北省遵化市汤泉满族乡开发直接三级
遵化市房地产开发--100.00开发有限公司区设立子公司金融街金禧丽景（遵河北省遵化市汤泉满族乡开发餐饮、住宿服直接三级
化）酒店管理有限责任遵化市--100.00区务设立子公司公司遵化古泉小镇旅游发展河北省遵化市汤泉满族乡汤泉旅游资源开发直接三级
遵化市--100.00有限公司村和经营管理设立子公司遵化融晟旅游发展有限河北省遵化市汤泉满族乡汤泉直接三级
遵化市商务服务业--100.00公司村设立子公司遵化融泉房地产开发有河北省遵化市汤泉满族乡汤泉直接四级
遵化市房地产开发--70.00限公司村设立子公司遵化融融房地产开发有直接二级
遵化市河北省遵化市汤泉乡汤泉村东房地产开发--51.00限公司设立子公司
金融街（北京）置地有北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--限公司165号翔达大厦写字楼11层设立子公司
金融街融辰（北京）置北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--业有限公司165号翔达大厦写字楼5层设立子公司北京市门头沟区紫金路20号直接三级
北京融晟置业有限公司北京市房地产开发--80.00
院 1 号楼 1-4 层B1 层 设立 子公司北京怡泰汽车修理有限二级
北京市北京市西城区西绦胡同63号汽车修理100.00--收购责任公司子公司
金融街长安（北京）置北京市西城区金城坊街2号楼直接二级
北京市房地产开发100.00--
业有限公司 04 层 402-L414-A-2 号 设立 子公司河北省廊坊市安次区龙河高新廊坊市盛世置业房地产直接三级
廊坊市技术产业区瑞雪道29号9#厂房地产开发--80.00开发有限公司设立子公司房北京融鑫汇达企业管理北京市西城区金融大街9号楼直接三级
北京市企业管理--100.00
服务有限公司等2幢甲9号楼10层1001-40设立子公司北京融玺企业管理服务北京市西城区金融大街9号楼直接三级
北京市企业管理--100.00
有限公司等2幢甲9号楼10层1001-43设立子公司河北省廊坊市安次区龙河高新廊坊市融方房地产开发直接三级廊坊市技术产业区普照营村（人才家房地产开发--100.00有限公司设立子公司园 B 座 3010 号房间）河北省廊坊市安次区龙河高新廊坊市融尚房地产开发直接三级
廊坊市技术产业开发区富饶道125号房地产开发--100.00有限公司设立子公司双辉家园2号楼1单元314室北京融平企业管理服务北京市西城区金融大街9号楼直接三级
北京市企业管理--51.00
有限公司等2幢甲9号楼10层1001-34设立子公司北京融德房地产开发有北京市大兴区黄村镇政府东配直接四级
北京市房地产开发--51.00限公司楼310室设立子公司
28金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式北京金天恒置业有限公北京市丰台区西红门南一街直接三级
北京市房地产开发--50.00司206号院24号楼1层102室设立子公司北京金丰融晟投资管理北京市西城区金融大街9号楼直接三级
北京市投资管理--50.00
有限公司等2幢甲9号楼10层1001-31设立子公司
金融街（北京）商务园北京市通州区新华北路55号直接二级
北京市房地产开发80.00--置业有限公司518室设立子公司北京金融街奕兴置业有北京市大兴区三羊中路6号院二级
北京市房地产开发100.00--收购限公司6号楼2层201子公司北京奕环天和置业有限北京市大兴区三羊中路6号院二级
北京市房地产开发100.00--收购公司8号楼4层405子公司北京金融街奕兴天宫置北京市大兴区黄村镇政府东配直接二级
北京市房地产开发100.00--业有限公司楼105室设立子公司北京金石融景房地产开北京市石景山区石景山路54直接二级
北京市房地产开发80.00--
发有限公司号院5号楼3层6-54设立子公司
北京永晟酒店管理有限北京市石景山区城通街26号餐饮、住宿服直接三级
北京市--80.00公司院2号楼1层101务设立子公司北京天石基业房地产开北京市石景山区体育场南路2直接二级
北京市房地产开发51.00--发有限公司号景阳宏昌大厦六层606设立子公司
北京市慕田峪长城旅游旅游服务业、二级
北京市北京市怀柔区慕田峪村70.00--收购服务有限公司房地产开发子公司北京市慕田峪长城缆车三级
北京市北京市怀柔区慕田峪旅游服务业--56.00收购服务有限公司子公司北京慕田峪兴旺商品市北京市怀柔区慕田峪长城风景直接三级
北京市销售日用百货--70.00
场有限公司 名胜区游览服务中心 D7 号 设立 子公司北京金融街房地产顾问北京市西城区金融大街33号房地产信息咨直接二级
北京市100.00--
有限公司 B 座 1101 询 设立 子公司
金融街升达（北京）科北京市西城区金融大街33号技术开发、技直接三级
北京市--90.00技有限公司601室术咨询设立子公司
北京金融街资产管理有北京市西城区金城坊街3号投资管理、投直接二级
北京市100.00--
限公司 B1-1 资咨询 设立 子公司北京金晟惠房地产开发北京市西城区金城坊街3号直接三级
北京市房地产开发--100.00
有限公司 B1-3 设立 子公司
北京金凯运动健康管理北京市西城区金城坊街2号楼健康管理、健直接三级
北京市--100.00
有限公司 -01 层-102-B116D 号商铺 身服务 设立 子公司
北京金融街里兹置业有房地产开发、北京市西城区金融大街丙17直接二级限公司（以下简称里兹北京市住宿、中西100.00--号11层设立子公司
置业）餐、酒等
房地产开发、北京金融街购物中心有直接二级
北京市北京市西城区金城坊街2号销售日用百货100.00--限公司设立子公司等
金融街广安（北京）置北京市西城区建学胡同36号直接三级
北京市房地产开发--100.00业有限公司2幢005设立子公司北京市丰台区丰台镇后泥洼直接四级
北京融丰置业有限公司北京市房地产开发--100.00
251号101室设立子公司
29金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式北京金融街京西置业有北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--限公司165号翔达大厦写字楼601室设立子公司企业管理；会北京融轩企业管理服务北京市西城区广安门内大街直接三级
北京市议服务；酒店--100.00有限公司165号翔达大厦写字楼602室设立子公司管理等北京融嘉房地产开发有北京市房山区良乡镇南庄子村直接三级
北京市房地产开发--100.00限公司委会西320米设立子公司
金融街（天津）置业有天津市和平区小白楼街大沽北直接二级
天津市房地产开发100.00--
限公司路2号-3301设立子公司天津融承和景企业管理天津市和平区小白楼街大沽北直接三级
天津市企业管理咨询--100.00
咨询有限公司路2号-3310设立子公司天津市西青区张家窝镇柳口路天津融承和兴置业有限直接四级
天津市与利丰道交口东北侧天安创新房地产开发--100.00公司设立子公司
科技产业园二区3-3-301-1
金融街津塔（天津）置天津市和平区大沽北路2号-直接三级
天津市房地产开发9.5090.50业有限公司4516设立子公司
金融街融拓（天津）置天津市南开区长江道与南开三直接三级
天津市房地产开发--100.00
业有限公司马路交口融汇广场2-1-1401设立子公司苏州市吴中区越溪街道东太湖直接四级
苏州融拓置业有限公司苏州市房地产开发--100.00路38号6幢设立子公司
金融街融展（天津）置天津市和平区西宁道81号增直接三级
天津市房地产开发--100.00
业有限公司1号103、104室设立子公司天津滨海高新区华苑产业区海天津恒通华创置业有限三级
天津市泰南北大街67号融汇景苑22-房地产开发--90.00收购公司子公司
金融街东丽湖（天津）天津市东丽区东丽湖（旅游开三级天津市房地产开发--100.00收购置业有限公司发公司内）子公司天津市武清开发区福源道北侧
金融街融兴（天津）置直接三级
天津市 创业总部基地 C02 楼 310 室- 房地产开发 -- 100.00业有限公司设立子公司
132（集中办公区）
天津市和平区南市街南市大街天津盛世鑫和置业有限直接三级
天津市与福安大街交口天汇广场2-房地产开发--50.00公司设立子公司
501
天津市西青区张家窝镇琴韵道天津鑫和隆昌置业有限直接四级
天津市1号尚林苑32、34号楼配建二房地产开发--50.00公司设立子公司
-108天津融承和鑫企业管理天津市和平区小白楼街大沽北直接三级
天津市企业管理咨询--34.00
咨询有限公司路2号-6111设立子公司天津市东丽区东丽湖华纳景湖天津丽湖融园置业有限直接四级
天津市花园（景湖科技园1号楼）1-房地产开发--34.00公司设立子公司
302-20室
天津融承和信投资有限天津市和平区小白楼街大沽北直接三级子
天津市投资--100.00
公司路2号-3308设立公司天津市东丽区东丽湖华纳景湖天津丽湖融景置业有限直接四级
天津市花园（景湖科技园1号楼）1-房地产开发--100.00公司设立子公司
401-06室
30金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式天津万锦晟祥房地产开天津市西青区中北镇万卉路5三级
天津市房地产开发--34.00收购发有限公司号2号楼201子公司天津万利融汇置业有限天津市西青区李七庄街秀川国四级
天津市房地产开发--34.00收购
公司 际大厦 A 座 315-1 子公司
金融街津门（天津）置天津市和平区四平东道79号直接二级
天津市房地产开发99.960.04业有限公司311设立子公司天津自贸试验区（空港经济融信（天津）投资管理直接二级天津市区）空港国际物流区第二大街投资管理100.00--有限公司设立子公司
1号212室
金融街重庆置业有限公重庆市江北区建新东路88号直接二级
重庆市房地产开发100.00--
司 融景中心 B 塔 25 层 设立 子公司金融街重庆融拓置业有重庆市江北区建新东路88号直接三级
重庆市房地产开发--100.00
限公司 融景中心 B 塔 25 层 设立 子公司金融街重庆融玺置业有重庆市九龙坡区青龙村24号直接三级
重庆市房地产开发--100.00限公司附1至附8号设立子公司直接四级
常熟融展置业有限公司常熟市常熟市香山路88号房地产开发--100.00设立子公司重庆市沙坪坝区土主镇月台路金融街重庆融航置业有直接三级
重庆市18号【口岸贸易服务大厦】房地产开发--100.00限公司设立子公司
B1 单元 5 楼 503-615 室重庆市沙坪坝区小杨公桥108直接三级
重庆金铎实业有限公司重庆市房地产开发--100.00号1幢设立子公司金融街重庆裕隆实业有重庆市沙坪坝区磁器口横街直接三级
重庆市房地产开发--100.00限公司167号附3号设立子公司重庆市北部新区星光大道62金融街重庆融平置业有直接三级重庆市 号（海王星科技大厦 B 区 6 楼 房地产开发 -- 100.00限公司设立子公司
1#）
重庆金融街融迈置业有重庆市北碚区云汉大道117号直接三级
重庆市房地产开发--100.00限公司附375号设立子公司上海杭钢嘉杰实业有限上海市虹口区飞虹路360弄9二级
上海市房地产开发100.00--收购
公司号6层（集中登记地）子公司上海静盛房地产开发有上海市静安区安远路127号2二级
上海市房地产开发100.00--收购
限公司 幢 1 层 C2 室（集中登记地） 子公司上海市崇明区城桥镇乔松路直接三级上海融迈置业有限公司上海市492号（上海城桥经济开发房地产开发--100.00设立子公司
区）上海市崇明区城桥镇乔松路直接三级上海融阳置业有限公司上海市492号（上海城桥经济开发房地产开发--100.00设立子公司
区）中国（上海）自由贸易试验区
金融街（上海）投资有直接二级
上海市富特北路211号302部位368投资管理100.00--限公司设立子公司室苏州吴中经济开发区越溪街道直接三级
苏州融太置业有限公司苏州市房地产开发--80.00东太湖路38号6幢设立子公司
31金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式上海市虹口区海宁路137号7直接三级
上海融栩实业有限公司上海市投资管理--100.00
层 E 座 773R 室 设立 子公司直接四级
无锡融展置业有限公司无锡市无锡市新吴区新洲路228号房地产开发--100.00设立子公司上海市静安区共和路169号2直接三级
上海融展置地有限公司上海市房地产开发--100.00层44室设立子公司上海市静安区共和路169号2直接四级
上海融兴置地有限公司上海市房地产开发--100.00层52室设立子公司上海市静安区共和路169号2直接四级
上海融御置地有限公司上海市房地产开发--100.00层53室设立子公司无锡市新吴区鸿山街道锡协路直接五级
无锡融拓置业有限公司无锡市房地产开发--100.00
208号-1设立子公司
上海远乾企业管理咨询上海市宝山区顾北东路575弄三级
上海市企业管理等--100.00收购
有限公司 1-17 号 A 区 111-15 子公司上海市青浦区盈港东路8300四级
上海远绪置业有限公司上海市房地产开发--50.00收购
弄 6-7 号 1 幢 3 层 O 区 362 室 子公司金融街广州置业有限公广州市荔湾区鹤洞路10号直接二级
广州市房地产开发100.00--司201设立子公司佛山市三水区云东海大道大学路云东海街道办事处315室直接三级
佛山融展置业有限公司佛山市房地产开发--100.00
（仅作办公场所使用，住所申设立子公司报）广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞路直接三级
广州融麒投资有限公司广州市投资管理--100.00
10号之一105房设立子公司
广州市番禺区市桥街长堤东路直接三级
广州融御置业有限公司广州市房地产开发--100.00
363号设立子公司
广州市荔湾区金钰街19号直接三级
广州融方置业有限公司广州市房地产开发--50.00
101房设立子公司
广州市海珠区工业大道中广纸直接三级
广州融辰置业有限公司广州市丙外街29号夹层自编之四房地产开发--100.00设立子公司（仅限办公用途使用）广州市花都区花东镇山前旅游直接三级
广州融都置业有限公司广州市大道3号九龙湖社区中心区门房地产开发--100.00设立子公司楼佛山市南海区丹灶镇建沙路东直接三级
佛山融筑置业有限公司佛山市三区3号联东优谷园10座房地产开发--100.00设立子公司
201A
广州金融街融展置业有广州市中新广州知识城凤凰三直接二级
广州市房地产开发100.00--限公司路17号自编5栋448室设立子公司
金融街（深圳）投资有深圳市南山区粤海街道南海大直接二级
深圳市投资管理100.00--限公司道1029号3楼301设立子公司深圳市光明区光明街道东周社直接三级
深圳融平实业有限公司深圳市区高新路研祥科技工业园二栋房地产开发--100.00设立子公司研发大楼501
32金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式深圳市坪山区坪山街道六联社直接三级
深圳融辰实业有限公司深圳市区洋母帐老围二巷4号锦富大房地产开发--100.00设立子公司
厦 A 座 6D深圳市宝安区福永街道白石厦融展（深圳）实业有限直接三级
深圳市社区东区永泰东路3号福新大房地产开发--100.00公司设立子公司厦3单元218惠州市惠阳区秋长白石村（宿直接三级惠州融腾置业有限公司惠州市房地产开发--60.00
舍2）设立子公司金融街惠州惠阳置业有惠州市惠阳区秋长白石村（宿直接三级惠州市房地产开发--100.00限公司舍2）设立子公司广东省东莞市茶山镇乐居五路直接三级
东莞融麒置业有限公司东莞市房地产开发--100.00
1号144室设立子公司
深圳金禧美程旅行社有深圳市罗湖区南湖街道迎春路直接三级
深圳市旅游服务业--100.00
限公司 海外联谊大厦四层 C06a 设立 子公司金融街惠州置业有限公直接二级
惠州市广东省惠东县巽寮湾度假村房地产开发91.28--司设立子公司
场地租赁、体
育健身、游艇
项目投资、游惠州巽寮湾游艇会有限广东省惠东县巽寮镇红螺湾至直接三级
惠州市艇驾驶员、摩--91.28公司哨所山一带设立子公司托艇驾驶员培
训、游艇会经营管理等
金融街（惠州）金禧丽惠东县巽寮管委会巽寮村海滨企业管理、住三级景酒店管理有限责任公 惠州市 公路下侧（海世界二期 S2#商 宿餐饮服务、 -- 91.28 收购子公司
司业）物业管理
金融街控股（香港）有香港中环花园道3号中国工商直接二级
香港投资、融资100.00--限公司银行大厦16楼设立子公司
StartPlusInvestmentslimit英属维直接三级ed （啟添投资有限公 英属维京群岛 投资、融资 -- 100.00京群岛设立
司）子公司PowerStriveLimited （振 英属维 直接 三级英属维京群岛投资、融资--100.00威有限公司）京群岛设立子公司
SUITES 1604-6 CBC TOWERStepmountLimited（晋步 直接 四级香港 3 Garden RD Central HONG 投资、融资 -- 100.00有限公司）设立
KONG 子公司
中国（四川）自由贸易试验区金融街成都置业有限公直接二级
成都市 成都高新区交子大道 383 号 G 房地产开发 100.00 --司设立子公司座4层401号四川省成都市成华区龙潭寺龙直接三级
成都融方置业有限公司成都市房地产开发--100.00井路6号设立子公司
中国（四川）自由贸易试验区直接三级
成都融展置业有限公司 成都市 成都高新区交子大道 383 号 G 房地产开发 -- 100.00设立子公司座4层405单元四川雅恒房地产开发有成都市新津县新平镇龙泰路9三级
成都市房地产开发--34.00收购限公司号子公司
33金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式成都市新津县五津镇兴园5路直接三级
成都裕诚置业有限公司成都市房地产开发--100.00
337号设立子公司
成都市锦江区总府路35号22二级
成都中逸实业有限公司成都市房地产开发90.00--收购层1号子公司
金融街武汉置业有限公武汉市青山区建设三路1栋1-直接二级
武汉市房地产开发100.00--司7层419号设立子公司湖北当代盛景投资有限武汉江夏经济开发区大桥新区股权三级
武汉市房地产开发--80.00
公司文化路（武汉东湖学院对面）收购子公司
武汉融展企业管理咨询武汉市青山区建设三路1栋1-直接三级
武汉市企业管理等--100.00有限公司7层7130号设立子公司武汉融拓盛澜房地产开直接三级
武汉市武昌区临江大道7号31栋房地产开发--60.00发有限公司设立子公司武汉金田房地产集团有武汉市东西湖区走马岭走新路三级
武汉市房地产开发--85.00收购
限公司601号（13）子公司金融街石家庄房地产开石家庄河北省石家庄市新华区北大街直接二级
房地产开发100.00--
发有限公司 市 19 号蓝钻名座 B601 设立 子公司石家庄融朗企业管理服石家庄河北省石家庄市新华区北大街直接三级
企业管理等--100.00
务有限公司 市 19 号蓝钻名座 B602 设立 子公司北京金熙汇永晟企业管北京市石景山区石景山路54直接三级
北京市企业管理--80.00
理有限公司号院5号楼3层6-53设立子公司北京金熙晟景企业管理北京市石景山区石景山路54直接三级
北京市企业管理--80.00
有限公司号院5号楼3层6-56设立子公司北京融程企业管理服务北京市西城区月坛南街1号院直接三级
北京市企业管理--100.00
有限公司 1 号楼 3 层 5-306-A-30 设立 子公司上海市虹口区塘沽路309号直接三级
上海融鹏置业有限公司上海市房地产开发--100.00
14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司
重庆金融街融驰置业有重庆市九龙坡区青龙村24号直接三级
重庆市房地产开发--100.00限公司附1至附8号设立子公司上海市虹口区塘沽路309号直接三级
上海融文置业有限公司上海市房地产开发--34.50
14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司
上海融祯企业管理咨询上海市虹口区塘沽路309号直接二级
上海市房地产经纪100.00--
有限公司 14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司上海市宝山区沪太路6397号直接三级
上海融捷置业有限公司上海市房地产开发--100.00
1-2层设立子公司
广东省佛山市顺德区陈村镇南直接三级
佛山融辰置业有限公司佛山市房地产开发--100.00涌社区民族路39号之六设立子公司苏州熠旦企业管理咨询苏州市吴中区横泾天鹅荡路直接二级
苏州市房地产经纪100.00--有限公司2588号17幢4230室设立子公司惠州市德鸿置地有限公惠州仲恺高新区陈江街道仲恺四级
惠州市房地产开发--100.00收购
司五路87-6号子公司河北省廊坊市固安县新兴产业
固安融筑房地产开发有示范区锦绣大道南侧、时代路直接二级
固安市房地产开发100.00--
限公司西侧清华大学（固安）中试孵设立子公司化基地5号楼202
34金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式河北省廊坊市固安县新兴产业
固安融兴房地产开发有示范区锦绣大道南侧、时代路直接二级
固安市房地产开发100.00--
限公司西侧清华大学（固安）中试孵设立子公司化基地5号楼201苏州市吴中区经济开发区东吴苏州熠廷企业咨询管理直接三级
苏州市 南路 165 号 2 幢三层 B-41 工 企业管理咨询 -- 100.00有限公司设立子公司位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东吴苏州熠彤企业咨询管理直接三级
苏州市 南路 165 号 2 幢三层 B-45 工 企业管理咨询 -- 100.00有限公司设立子公司位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东吴苏州熠焱企业咨询管理直接三级
苏州市 南路 165 号 2 幢三层 B-53 工 企业管理咨询 -- 100.00有限公司设立子公司位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东吴苏州熠皓企业咨询管理直接二级
苏州市 南路 165 号 2 幢三层 B-57 工 企业管理咨询 51.00 49.00有限公司设立子公司位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东吴苏州熠循企业咨询管理直接二级
苏州市 南路 165 号 2 幢三层 B-58 工 企业管理咨询 51.00 49.00有限公司设立子公司位（集群登记）上海市奉贤区金碧路1990号直接三级
上海融廷置业有限公司上海市房地产开发--100.00
1层设立子公司
北京慕城文化传播有限北京市怀柔区渤海镇慕田峪村直接三级
北京市文化传播--70.00公司314号院1号楼1至2层设立子公司无锡市锡山区安镇街道丹山路直接四级
无锡融乾置业有限公司 江苏省 78 号锡东创融大厦 A 座 302- 房地产开发 -- 51.00 设立子公司
33
无锡市梁溪区上马墩路158号直接四级
无锡融炜置业有限公司江苏省房地产开发--51.00
538室设立子公司
嘉兴融鹏交控置业有限浙江省嘉兴市海盐县沈荡镇镇直接四级
浙江省房地产开发--51.00
公司中南路165号底层1-22号房设立子公司昆山开发区春旭路258号东安直接四级
苏州融烨置业有限公司江苏省房地产开发--34.50大厦701室设立子公司天津市南开区黄河道与广开四天津创达房地产开发有四级
天津市马路交口西南侧格调春天花园房地产开发--51.00收购限公司子公司
34-3、4-1305-04
发行人主要子公司2基本情况如下：
（1）湖北当代盛景投资有限公司
湖北当代盛景投资有限公司成立于2009年8月27日，注册资本60000万元，法定代表人为汪旭东。经营范围包括房地产开发、商品房销售；对房地产投资；室内外装饰工程施工。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。
2主要子公司选取标准为单个子公司2021年度实现的净利润对发行人2021年度合并口径净利润影响达到
10%以上的子公司。
35金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
（2）金融街重庆置业有限公司
金融街重庆置业有限公司成立于2002年12月25日，注册资本43000万元，法定代表人为陈晓燕。经营范围包括房地产开发；销售：商品房；物业管理；
新产品项目开发及技术服务；停车场服务；房屋租赁。（国家法律、行政法规禁止的不得经营；国家法律、行政法规规定取得许可后方可从事经营的，未取得许可前不得经营）。
（3）上海融展置地有限公司
上海融展置地有限公司成立于2015年8月18日，注册资本2000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房地产开发，房地产经纪，实业投资，物业管理，停车场管理，企业管理咨询，图文设计、制作，会务服务，自有设备租赁（不得从事金融租赁）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（4）金融街（上海）投资有限公司
金融街（上海）投资有限公司成立于2014年4月14日，注册资本1000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括实业投资，投资管理，资产管理，投资咨询，企业管理咨询（以上咨询均除经纪）、物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（5）金融街广州置业有限公司
金融街广州置业有限公司成立于2014年3月12日，注册资本10000万元，法定代表人为闫智。经营范围包括游泳馆；快餐服务；餐饮配送服务；酒吧服务；复印服务；中餐服务；散装食品零售；洗浴服务；烟草制品零售；小吃服务；图书馆；西餐服务；桑拿、汗蒸；咖啡馆服务；小型综合商店、小卖部；
超级市场零售（食品零售除外）；酒类零售；图书、报刊零售；专业停车场服务；美容服务；理发服务；甜品制售；酒店住宿服务（旅业）；非酒精饮料及
茶叶零售；保健按摩；日式餐、料理服务；自助餐服务；足疗；便利店经营和
便利店连锁经营；音像制品及电子出版物零售；韩式餐、料理服务；房地产中介服务；自行车存放服务；房地产开发经营；蔬菜零售；棋牌服务；物业管理；
电脑打字、录入、校对、打印服务；企业自有资金投资；自有房地产经营活动；
体育用品及器材零售；娱乐及体育设备出租；场地租赁（不含仓储）；文具用
品零售；会议及展览服务；运动场馆服务（游泳馆除外）；行李搬运服务；健
36金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
身服务；房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；水果零售；房屋租赁；
日用杂品综合零售；洗染服务；小饰物、小礼品零售；图书出租；档案馆；音
像制品出租；传真、电话服务；干果、坚果零售。
（6）上海融兴置地有限公司
上海融兴置地有限公司成立于2015年9月2日，注册资本10000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括许可项目：房地产开发经营；技术进出口；
货物进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：房地产经纪，实业投资，物业管理，停车场管理，企业管理咨询，图文设计、制作，会务服务，自有设备租赁（不得从事金融租赁），日用百货、五金产品、家具、建筑材料、建筑装饰材料、家用电器、电子产品、文具用品、体育用品及器材、户外用品的销售，非居住房地产租赁，广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位），工程管理服务，以下限分支机构经营：食品经营，酒类经营，餐饮服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（7）金融街（北京）置业有限公司
金融街（北京）置业有限公司成立于2006年3月17日，注册资本45000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；
项目投资；技术开发、技术服务；机动车公共停车场服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口；出租办公用房、出租商业用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动）
（8）金融街惠州置业有限公司
金融街惠州置业有限公司成立于2005年7月11日，注册资本43000万元，法定代表人为闫智。经营范围包括旅游项目开发与经营、旅游服务与咨询；房地产开发（凭资质证经营）；物业管理；家居装饰；信息咨询；酒店投资；新技术及产品项目投资；货物或技术进出口（国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）；销售：百货，工艺美术品，建筑材料，体育用品；游艇操作人员培训。以下项目只限分支机构经营：零售：饮料，烟、酒；旅业；中、西餐制售（含糕点制作）；酒水销售服务；桑拿按摩；美容美发；沐足；卡拉
37金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
OK 歌舞娱乐；洗衣；国内商贸（不含国家专营专控）；游泳池经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（9）东莞融麒置业有限公司
东莞融麒置业有限公司成立于2018年10月31日，注册资本1000万元，法定代表人为闫智。经营范围包括房地产开发：物业管理；物业租赁；会议及展览服务；体育设备出租服务；运动场馆管理服务；房地产中介服务；零售：
初级农产品、日用百货、工艺礼品（不含象牙）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（10）金融街长安（北京）置业有限公司金融街长安（北京）置业有限公司成立于2008年9月23日，注册资本
100000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的
商品房；物业管理；项目投资；技术开发、技术服务；机动车公共停车场服务；
货物进出口、技术进出口、代理进出口。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（11）天津万利融汇置业有限公司
天津万利融汇置业有限公司成立于2018年7月4日，注册资本3000万元，法定代表人为姜欣。经营范围包括房地产开发；自有房屋租赁；物业管理。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（12）广州融麒投资有限公司
广州融麒投资有限公司成立于2017年7月12日，注册资本1000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房酒店管理；企业自有资金投资；物业管理；
项目投资（不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）；自有房地产经营活动；场地租赁（不含仓储）；会议及展览服务；房地产中介服务；
房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；房屋租赁。
（13）金融街（北京）商务园置业有限公司金融街（北京）商务园置业有限公司成立于2010年3月8日，注册资本
10000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；项目投资；机动车停车服务；物业管理。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内
38金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）
（14）上海杭钢嘉杰实业有限公司
上海杭钢嘉杰实业有限公司成立于2009年12月28日，注册资本120145万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括一般项目：实业投资；企业管理咨询；企业形象策划；自有房屋租赁；物业管理；商务信息咨询（不含投资类咨询）；从事通信设备、计算机、网络通信、系统集成科技专业领域内的技术开
发、技术转让、技术咨询、技术服务；停车场服务；商业综合体管理服务；企业管理；健身休闲活动；体育保障组织；会议及展览服务；文化场馆管理服务；
组织文化艺术交流活动；文艺创作；非居住房地产租赁；广告发布；房地产经纪；工程管理服务；柜台、摊位出租；销售计算机软硬件及辅助设备，建筑装饰材料，办公用品，日用百货，二手日用百货，五金产品，家用电器，文具用品，工艺美术品及礼仪用品（象牙及其制品除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；货物进出口；技术进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（15）苏州融太置业有限公司
苏州融太置业有限公司成立于2019年9月3日，注册资本10000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房地产开发；物业管理、停车场管理服务；
企业管理咨询；图文设计制作；会务服务、展览展示服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（16）金融街融兴（天津）置业有限公司金融街融兴（天津）置业有限公司成立于2017年11月1日，注册资本3000万元，法定代表人为姜欣。经营范围包括房地产开发与经营，物业管理，园林绿化工程、土石方工程施工，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、主要子公司财务情况
发行人主要子公司2021年度基本财务情况如下：
表：发行人主要子公司基本财务情况
单位：万元注册营业营业公司名称主要业务总资产净资产净利润资本收入利润
39金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
注册营业营业公司名称主要业务总资产净资产净利润资本收入利润湖北当代盛景投资有限公司房地产开发600002935541645892749278755265674金融街重庆置业有限公司房地产开发430002830206465688165073649666
上海融展置地有限公司房地产开发2000203271815-4355643556
金融街（上海）投资有限公司投资管理100047696995-4351843518金融街广州置业有限公司房地产开发10000861842084234513911639094
上海融兴置地有限公司房地产开发1000095147442057-4502433757
金融街（北京）置业有限公司房地产开发450001441260442891593484183131651金融街惠州置业有限公司房地产开发43000474211764901163932810321493东莞融麒置业有限公司房地产开发100092021203562594092844121369
金融街长安（北京）置业有限公房地产开发10000045653413221416382211219019司天津万利融汇置业有限公司房地产开发30001530577871387492351218198
广州融麒投资有限公司投资管理10003365714962-1724817248
金融街（北京）商务园置业有限房地产开发10000216612144399312902196616466公司
实业投资、投上海杭钢嘉杰实业有限公司120145538666269351365242105915873房租赁
苏州融太置业有限公司房地产开发10000481147-970616306-24086-18036
金融街融兴（天津）置业有限公
房地产开发3000444161-4094347155-51634-38618司
注：苏州融太置业有限公司开发的苏州太湖新城项目因工程进度受疫情影响和项目结算结构性原因，导致2021年度项目公司净利润为负；金融街融兴（天津）置业有限公司开发的武清金悦府项目受行业调整影响，项目销售价格不及预期，因此2021年度项目公司净利润为负。
（二）发行人合营、联营公司情况
1、合营、联营公司基本情况
截至2021年末，发行人联营、合营企业共有17家，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元、%公司名称企业性质主营业务注册资本核算科目北京石开房地产开发有限公司合营企业房地产开发6000长期股权投资深圳融祺投资发展有限公司合营企业房地产开发10000长期股权投资
40金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
公司名称企业性质主营业务注册资本核算科目惠州融拓置业有限公司合营企业房地产开发10000长期股权投资武汉两湖半岛房地产开发有限公司合营企业房地产开发56000长期股权投资上海复屹实业发展有限公司合营企业房地产开发50000长期股权投资北京博览奇石旅游开发有限责任公司合营企业旅游服务160长期股权投资北京未来科学城昌融置业有限公司联营企业房地产开发10000长期股权投资北京未来科技城昌金置业有限公司联营企业房地产开发5000长期股权投资
北京武夷房地产开发有限公司联营企业房地产开发4181.23长期股权投资北京绿色交易所有限公司联营企业商务服务50000长期股权投资北京融筑房地产开发有限公司联营企业房地产开发43950长期股权投资北京远和置业有限公司联营企业房地产开发81000长期股权投资天津万锦华瑞房地产开发有限公司联营企业房地产开发35000长期股权投资北京融泰房地产开发有限公司联营企业房地产开发50000长期股权投资重庆科世金置业有限公司联营企业房地产开发2000长期股权投资无锡隽苑企业管理有限公司联营企业商务服务35000长期股权投资北京京石融宁房地产开发有限公司联营企业房地产开发1000长期股权投资
2、主要合营、联营公司3财务情况
发行人主要合营、联营公司2021年度基本财务情况如下：
单位：万元注册营业营业公司名称主要业务总资产净资产净利润资本收入利润无锡隽乾房地产开发房地产开发35000108052688152240394696835215有限公司
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
1、发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、
3主要合营、联营公司选取标准为单个公司2021年度实现的净利润对发行人2021年度合并口径净利润影
响达到10%以上的公司。
41金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
规范性文件的要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，报告期内相关机构运行良好。
（1）股东大会
根据发行人公司章程第43条规定，股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：1）决定公司的经营方针和投资计划；2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；3）审议批准董事会的报告；4）审议批准监事会报告；5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；8）对发行公司债券作出决议；9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；10）修改本章程；11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；12）审议批准第四十四条规定的担保事项；13）
审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；14）审议批准变更募集资金用途事项；15）审议股权激励计划；16）审
议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
（2）董事会
根据发行人公司章程第121条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。
第122条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第
123条规定董事会行使以下职能：1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
2）执行股东大会的决议；3）决定公司经营计划和投资方案；4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6）制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；8）
在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；9）决定公司内部管理机构的设置；10）
根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；11）制定公司的基本管理制度；12）制订本章程修改方案；13）管理公司信息披露事项；14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；16）
42金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
（3）监事会
根据发行人公司章程第172条规定，发行人设监事会。监事会由3名监事组成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会民主选举产生。第173条规定，监事会行使下列职权：1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；2）检查公司财务；3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；6）向股东大会提出提案；7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；9）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
（4）总经理
根据发行人公司章程第153条，发行人设总经理1名，由董事会聘任或解聘。公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第157条规定总经理对董事会负责，行使下列职权：1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；3）拟订公司内部管理机构设置方案；4）拟订公司的基本管理制度；5）制定公司的具体规章；6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员；7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他管理人员；8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
9）提议召开董事会临时会议；10）公司章程或董事会授予的其他职权。
2、发行人治理结构图
截至募集说明书摘要签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
43金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
股东大会战略委员会监事会公司治理委员会审计委员会董事会公司党委提名委员会风险管理委员会薪酬与考核委员会经理办纪综董投产项人行财法党检合事资品目力政务律委工服会经研管资管管合办作务办营发理源理理规公办中公部部部部部部部室公心室室
截至募集说明书摘要签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设11个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况序号部门名称主要职能
战略规划、资本运作、管理层考核与激励、公司治理、规范运
1董事会办公室
作、信息披露、投资者关系
2党委办公室党务工作、工会工作
3纪检工作办公室纪检工作
经营管理、投资管理、股权融资、股权管理、品牌管理、统计管
4投资经营部
理、资质管理
5产品研发部产品研发、产品标准、产品定位、设计管理
计划管理、质量管理、成本管理、采购管理、供应商管理、客服
6项目管理部
管理
风险管理、内控管理、审计监督、法律审查、案件处理、法律咨
7法律合规部
询、法规培训
8财务管理部资金管理、税务管理、会计核算、债权融资、财务管理
人力规划、组织发展、培训培养、绩效管理、薪酬管理、招聘管
9人力资源部
理、员工关系、企业文化
行政管理、后勤管理、非经营性资产管理、档案管理、接待服
10行政管理部
务、系统建维、权责流程、安全维稳
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序号部门名称主要职能
11综合服务中心金融街软环境建设
（二）内部管理制度
根据有关法规和业务实际情况，发行人制定了相应的内部控制制度，为促进各项基础管理工作的科学化和规范化奠定了坚实的制度基础，并在经营实践中取得了良好效果。
为提高发行人的内部控制与经营管理水平，建立现代公司制度，保障公司发展规划和经营战略目标的实现，发行人根据有关法律、行政法规等，制定了相关内部控制制度，制度主要涵盖财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等方面。
1、在财务管理方面：依据董事会制定的财务战略，合理筹集资金，有效营运资产，加强资产管理和风险控制，发行人制订了《财务会计制度》，建立了系统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理
人员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：
明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：
明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资
金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立销售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保
制度：明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理
制度：说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条件；（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财
务监督：公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身
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发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责
和权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会
计凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）
财务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告
及财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，
发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种
类：涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；
（3）预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：
经董事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年1月1日起至12月31日止；（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理
办公室：在预算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。预算管理办公室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分析；（9）预算调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预算管理委员会组织预算管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情
况进行评价与考核。预算管理秉承着全面性、统筹平衡性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发
行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、
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信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监
督；（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由
股东大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议；（3）对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；
（6）监督检查：明确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制
度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定
义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：
与关联自然人资金往来金额在30万元以下，与关联法人资金往来金额在300万元以下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在30万元以上，与关联法人资金往来金额在300万元以上的，由公司董事会审议决定。
定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和
以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发
行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以下，或绝对金额不超过5000
47金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要万元人民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以上，且绝对金额超过5000万元人民币的投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基
本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；
目标：确保无甲方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融街控股股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、
48金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
公正、真实、准确、及时、完整。
10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利
影响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保
证资金安全，保证资金收支平衡，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总平衡各部门资金预算后，报财务总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
（三）发行人的独立性
1、资产独立性
发行人在资产所有权方面产权关系明确，拥有独立的有形资产和无形资产。
发行人的控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在占用发行人的非经营性
资金、资产和其他资源的情况。
2、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均
专职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董
49金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
事外的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人具有良好的人员独立性。
3、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。
5、业务经营独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营
与运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年不存在违法违规及受处罚的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。截至本募集说明书摘要签署日，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表：现任董事、监事、高级管理人员基本情况董事会成员
2021年末持股2021年末持有公司已
姓名职务出生年份任期起止日数（股）发行债券数（张）
50金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
高靓董事长1970年2017.01.19-2023.08.30282300-
杨扬副董事长1968年2017.04.18-2023.08.30--
赵鹏副董事长1973年2018.08.23-2023.08.3012000-
董事2022.01.28-2023.08.30
盛华平常务副总经理1967年2017.02.24-2021.12.3130000-常务副总经理（代
2021.12.31-2023.08.30行总经理职责）
白力董事1974年2017.02.16-2023.08.3052900-
王开国董事1989年2021.05.12-2023.08.30--
杨小舟独立董事1964年2017.08.09-2023.08.30--
张巍独立董事1964年2020.08.31-2023.08.30--
朱岩独立董事1971年2020.08.31-2023.08.30--监事会成员
2021年末持股2021年末持有公司已
姓名职务出生年份任期数（股）发行债券数（张）
栗谦监事会主席1965年2017.02.16-2023.08.30239322-
谢鑫监事1982年2017.12.20-2023.08.30--
李想职工监事1969年2021.04.21-2023.08.30--非董事高级管理人员
2021年末持股2021年末持有公司已
姓名职务出生年份任期数（股）发行债券数（张）
王志刚副总经理1968年2011.07.01-2023.08.30169694-
副总经理2017.02.24-2023.08.30
张晓鹏1972年228414-
董事会秘书2010.01.14-2023.08.30
张梅华财务总监1969年2011.07.01-2023.08.30172000-
傅英杰副总经理1966年2017.02.24-2023.08.30180000-
李亮副总经理1980年2017.02.24-2023.08.3027000-
注：2021年12月，吕洪斌先生辞去公司总经理职务，为保障公司正常运营，在公司董事会聘任总经理之前，由公司现任常务副总经理盛华平先生代为履行公司总经理职责，主持公司日常生产经营工作。公司将按照依法合规程序，尽快完成聘任新任总经理的工作。
截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员简历如下：
51金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
1、董事会成员简历
高靓：女，EMBA，硕士，曾任公司总经理、常务副总经理、副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司董事、副总经理，金融街投资管理有限公司董事长兼总经理，北京金融街资本运营中心常务副总经理。现任公司董事长、党委副书记，恒泰证券股份有限公司董事，中国上市公司协会副会长。
杨扬：男，EMBA，硕士，曾任公司副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长，北京华融综合投资公司工程师，金融街协调中心副主任。现任公司党委书记、副董事长。
赵鹏：男，博士，曾任中国人寿保险股份有限公司业务管理部高级主管，中国保险监督管理委员会发展改革部副处长、处长，北京同仁堂股份有限公司董事等职务。现任公司副董事长、大家保险集团有限责任公司总经理助理兼董事会秘书、大家人寿保险股份有限公司董事、中国民生银行股份有限公司董事、远洋集团控股有限公司董事。
盛华平：男，学士，工程师，曾任公司副总经理，金融街（上海）投资有限公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理。现任公司董事，常务副总经理（代行总经理职责），党委委员，北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理，北京产权交易所有限公司董事，北京绿色交易所有限公司董事。
白力：男，硕士，曾任中国人民银行办公厅新闻处处长，团委书记（副司局级），北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人民银行团委书记（副司局级），北京华融综合投资有限公司董事长。
现任公司董事，长城人寿保险股份有限公司董事长、党委副书记，长城财富保险资产管理股份有限公司董事。
王开国：男，本科，曾任福佳集团富佳开发有限公司运营总监，福佳集团有限公司总裁助理，福佳集团有限公司石化贸易事业部总裁，福佳集团有限公司地产事业部总裁，福佳集团有限公司副总裁。现任公司董事，和谐健康保险股份有限公司资产管理中心副总经理，和益荣国际贸易有限公司执行董事、经理，万达信息股份有限公司高级副总裁、董事，新疆金风科技股份有限公司董事。
杨小舟：男，博士，中国注册会计师。现任公司独立董事，中国财政科学
52金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
研究院（原财政部财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师，信达金融租赁有限公司独立董事。
张巍：女，博士，现任公司独立董事，北京合弘威宇律师事务所主任，中成进出口股份有限公司独立董事。
朱岩：男，博士，现任公司独立董事，清华大学互联网产业研究院院长，清华经管医疗管理研究中心常务副主任，清华经管先进信息技术商业应用实验室主任，清华大学经济管理学院管理科学与工程系教授，工信部信息化百人会会员，中国数字经济百人会专家、中国技术经济学会区块链分会理事长、中国技术经济学会产业数字金融技术应用实验室主任、中网联数字经济专委会副主
任委员、上海市信息化专家委员会成员、中国商务部电子商务专家委员会成员、
IEEE 计算机协会区块链委员会技术顾问、全国专业标准化技术委员会委员、成
都信息工程大学区块链产业学院学术院长，中国民航信息网络股份有限公司监事会独立监事，广东精艺金属股份有限公司独立董事。
2、监事会成员简历
栗谦：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司董事长。现任公司监事会主席，党委委员。
谢鑫：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京
金融街保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。
李想：男，研究生，高级经济师，曾任公司人力资源部总经理、办公室主任、北京金石融景房地产开发有限公司党总支书记、金融街（北京）置地有限
公司党支部书记、金融街（北京）置业有限公司党总支书记。现任公司监事、党委委员、工会主席。
3、高级管理人员简历
盛华平：详见上文董事会成员简历。
王志刚：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事
53金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长、总经理，京津融都（天津）置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理、安全总监。
张晓鹏：男，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。
现任公司副总经理、董事会秘书，金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理，中证焦桐基金管理有限公司副董事长。
张梅华：女，硕士，正高级会计师、注册会计师，曾任公司财务副总监，融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监。
傅英杰：男，博士，高级工程师（教授级），曾任公司总建筑师，北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。
李亮：男，本科，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理，金融街（北京）置业有限公司总经理。现任公司副总经理，金融街（北京）置业有限公司执行董事，金融街（武汉）置业有限公司执行董事，北京武夷房地产开发有限公司董事，北京通州商务园开发建设有限公司董事。
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至本募集说明书摘要出具之日，发行人现任董事、监事、高级管理人员不存在违法违规情况。董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
七、发行人主要业务情况
（一）所在行业情况
发行人按中国证券监督管理委员会发布的《上市公司行业分类结果》属房
地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
1、房地产行业现状
2021年，中央坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期
的房地产长效机制。在金融政策方面，坚持房地产金融审慎态度，继续落实“三条红线”政策以及金融机构房地产贷款集中度管理，控制房地产企业有息
54金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
负债规模；在地方政策方面，各地不断完善房地产市场调控政策，加强预售资金监管和住房品质管理。
根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年，全国商品房销售面积为
17.9亿平方米，同比增长1.9%，增速较2020年下降0.7个百分点；全国商品房
销售金额为18.2万亿元，同比增长4.8%，增速较2020年下降3.9个百分点。
根据中国指数研究院数据，2021年，百城住宅价格同比上涨2.5%，涨幅较去年同期下降1.0个百分点。分城市看，2021年全年，一线城市百城住宅价格累计上涨2.0%，涨幅较去年同期下降0.6个百分点；二线城市百城住宅价格累计上涨2.3%，涨幅较去年同期下降0.9个百分点；三四线城市百城住宅价格累计上涨1.8%，涨幅较去年同期下降2.8个百分点。
根据国家统计局和 WIND 数据，2021 年，全国土地购置面积为 2.2 亿平方米，同比减少15.5%，降幅较2020年增加14.4%个百分点；土地成交价款为1.8万亿元，同比上升2.8%，增速较2020年下降14.6个百分点。根据中国指数研究院数据，2021年1~4季度，全国100个城市土地溢价率分别为15.6%、16.9%、
7.4%、2.6%，全国土地溢价率逐季下降。
公司进入主要城市市场分析：
商品住宅销售面积（万平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月1037180112681246185918292280856
2020年1~12月746145211721216195116821950833
同比变化39.0%24.1%8.1%2.5%-4.7%8.7%17.0%2.7%
商品住宅销售金额（亿元）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月48456515433321432658320536372255
2020年1~12月34105647354920152485259327712176
同比变化42.1%15.4%22.1%6.3%7.0%23.6%31.3%3.6%
根据中国指数研究院数据，2021年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比上升10.7%，商品住宅销售金额同比上涨20.1%。
住宅用地成交面积（万平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月6892130149612753790217024292132
55金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2020年1~12月6081494154213695240209229102178
同比变化13.3%42.6%-3.0%-6.9%-27.7%3.7%-16.5%-2.1%
住宅用地成交均价（元/平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月30792132611324681244152733573908612
2020年1~12月28573154951326767423149623461448324
同比变化7.8%-14.4%-0.2%20.5%31.9%17.7%20.3%3.5%
根据中国指数研究院数据，2021年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降7.6%，增速较2020年下降11.4个百分点；成交价格同比增长5.7%，增速较2020年下降8.7个百分点。
根据 WIND 数据，2021 年，北京、上海优质写字楼的空置率分别为 17.1%、
16.6%，较2020年分别下降了0.8、3.0个百分点；北京、上海优质写字楼租金
分别为390.2元/平方米/月、277.1元/平方米/月，较2020年分别下降5.2%、
0.4%。
2、房地产行业发展趋势
2020年以来，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，
56金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
但是三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行业的客户也发生了变化，80后、90后已成为购房的主力，公司的销售政策需与其需求和消费习惯相适应。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
3、产业政策
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡
建设部、自然资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国
家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房
地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、自然资源部和房屋交易管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016年2月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在
不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
2017年1月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建
立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷
57金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要政策，切实防范化解金融风险。1月10日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017年3月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产
市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018年3月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。
2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。
2019年5月，银保监会发布《“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），严查房地产违规融资。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
2020年4月，中央政治局会议继续强调要坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位；5月两会政府会议再次强调相同定位，并提出要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，明确了重点房地产企业资金监测和
58金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
2021年2月18日，住建部工作会议指出：对22个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。
2021年3月5日，政府工作报告定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会
议决定：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
（二）公司所处行业地位及主要竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002年起，公司将“金融街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（海伦）中心、金融街（苏州）中
心等商务综合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。
公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，持续蝉联“中国沪深上市房地产公司 10 强”，并凭借优异表现，荣膺 “中国商业地产 TOP100暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争力和管理优势得到行业认可，公司的品
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牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。
2021年度，公司积极开展城市更新、兼并收购、合作开发等项目获取工作，在
上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目8个，新增项目权益规划建筑面积95.4万平方米，实现权益投资额约65.3亿元。截至2021年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1651万平方米（对应权益规划建筑面积1329万平方米）。
3、管理优势
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至
2021年末，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面积约
111.26万平方米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管
60金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管理输
出等措施，使得资产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
（三）发行人主营业务情况
1、公司的经营范围及主营业务
以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、
糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；
出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）发行人按中国证券监督管理委员会发布的《上市公司行业分类结果》属房
地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
2、发行人报告期内主营业务分析
（1）发行人近三年收入、成本、利润情况
近三年公司收入、成本、利润情况如下：
表：近三年公司收入、成本、利润情况
单位：万元
61金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2021年2020年2019年营业收入2415531.361812137.342618401.60
营业成本1897471.011216666.541566997.63
营业利润267344.29335626.27575592.45
净利润158117.72221846.79412065.29
毛利润518060.35595470.811051403.96
毛利率21.45%32.86%40.15%
2019年度、2020年度和2021年度，发行人营业收入分别为2618401.60万
元、1812137.34万元和2415531.36万元。2020年度，发行人营业收入较2019年下降30.79%，主要系受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降。2021年度，发行人营业收入较2020年度上升33.30%，主要系2021年度公司房地产开发结算项目较去年增加。
2019年度、2020年度和2021年度，发行人营业成本分别为1566997.63万
元、1216666.54万元和1897471.01万元。2020年度，发行人营业成本较2019年度下降22.36%，与营业收入变动趋势一致。2021年度，发行人营业成本较
2020年度上升55.96%，主要系公司房地产开发结算项目较2020年增加。
2019年度、2020年度和2021年度，发行人毛利润分别为1051403.96万元、
595470.81万元和518060.35万元；毛利率分别为40.15%、32.86%和21.45%。
（2）发行人的主营业务结构
1）按业务类型分近三年，发行人主营业务收入结构如下表所示：
表：发行人主营业务收入结构
单位：万元、%
2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比
房产开发2186308.4490.511581336.0887.262356913.5990.01
物业租赁175352.957.26166885.349.21184112.357.03
物业经营41512.541.7232641.061.8068740.912.63
其他业务12357.420.5131274.871.738634.740.33
合计2415531.36100.001812137.34100.002618401.60100.00
2019年度、2020年度和2021年度，发行人房产开发营业收入分别为
2356913.59万元、1581336.08万元和2186308.44万元。2020年，受新冠肺
62金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，房产开发业务实现营业收入1581336.08万元，同比下降32.91%；因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑至27.54%。2021年，公司房产开发业务项目工程进度有序推进，实现营业收入2186308.44万元，同比上升38.26%。受行业调控持续深化影响，公司房产开发业务毛利率为16.63%。
2019年度、2020年度和2021年度，发行人物业租赁收入分别为184112.35
万元、166885.34万元和175352.95万元。2020年，公司物业租赁业务受新冠肺炎疫情影响，项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降，实现营业收入166885.34万元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较上年同期下降2.97个百分点。2021年，写字楼板块积极引入优质客户，重点项目出租率稳步提升。商业板块整合资源、强化协同，提升体验，客流量和销售额有所提升，经营业绩增长较快，公司物业租赁业务营业收入175352.95万元，同比增长5.07%，毛利率为87.32%。
2019年度、2020年度和2021年度，发行人物业经营收入分别为68740.91
万元、32641.06万元和41512.54万元，总体呈波动趋势。2020年，公司物业经营业务实现营业收入32641.06万元，同比下降52.52%，毛利率为-22.66%，较上年同期下降46.91个百分点。公司物业经营业务下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。2021年，发行人物业经营业务实现营业收入41512.54万元，同比增长27.18%，毛利率-6.09%，主要系酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，经营业绩有效恢复。
近三年，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比
房产开发1822721.1296.061145858.8194.181490439.2195.11
物业租赁22235.461.1719403.091.5915942.611.02
物业经营44039.462.3240038.733.2952068.913.32
其他业务8474.970.4511365.910.938546.910.55
合计1897471.01100.001216666.54100.001566997.63100.00
2019年度、2020年度和2021年度，发行人房产开发营业成本分别为
63金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
1490439.21万元、1145858.81万元和1822721.12万元，占营业成本的比例分
别为95.11%、94.18%和96.06%，占比较高。2019年度、2020年度和2021年度，发行人物业租赁成本分别为15942.61万元、19403.09万元和22235.46万元。
2019年度、2020年度和2021年度，发行人物业经营成本分别为52068.91万元、
40038.73万元和44039.46万元。
2）按业务区域分
按主营区域划分，发行人主营业务收入情况如下表所示：
表：发行人主营业务收入区域划分情况
单位：万元、%
2021年度2020年度2019年度
项目金额占比金额占比金额占比
京津冀639323.6326.47596604.6532.92937124.3235.79
大湾区562292.7223.28453463.1125.02814667.4431.11
长三角448514.2218.57336353.2418.56634086.9824.22
成渝427233.2217.69425716.3423.49232522.858.88
长江中游338167.5814.00----
合计2415531.36100.001812137.34100.002618401.60100.00
（3）发行人主要客户及供应商情况近三年，发行人主要客户情况如下：
表：发行人主要客户情况
单位：万元年度客户销售收入
客户一183054.00
客户二143824.81
2019年度客户三100381.29
客户四98985.11
客户五86984.49
客户一30124.61
客户二24798.10
2020年度客户三19282.94
客户四14254.69
客户五9446.18
客户一95017.00
2021年度客户二39002.42
客户三31045.87
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客户四12025.75
客户五8132.98近三年，发行人主要供应商情况如下：
表：发行人主要供应商情况
单位：万元项目采购商名称采购金额
供应商一329107.95
供应商二94517.44
2019年度供应商三88849.66
供应商四59953.91
供应商五48150.57
供应商一115527.69
供应商二88264.10
2020年度供应商三70598.34
供应商四65725.76
供应商五54683.18
供应商一59368.09
供应商二29121.65
2021年度供应商三28519.87
供应商四28349.47
供应商五18860.81
（4）经营情况分析
金融街控股产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程。
公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
1）房产开发业务
发行人营业收入、毛利润的绝大部分来源于房产开发业务，其房产开发业务包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
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A.发行人主要经营资质发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】
483号），可在全国范围内从事房地产开发项目。
发行人下属主要房地产开发经营主体截至2021年末取得的主要资质情况如
下：
表：截至2021年末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质序号公司名称资质证书编号资质等级有效期至
建开企【2005】483
1金融街控股股份有限公司一级2023.6.21
号北京金石融景房地产开发有限
2 SJ-A-6379 四级 2022.8.27
公司北京天石基业房地产开发有限
3 SJ-A-6329 四级 2024.5.17
公司
4金融街重庆置业有限公司322510二级2023.4.13
5金融街重庆融航置业有限公司209279暂定二级2023.12.25
6金融街重庆融平置业有限公司4429362二级2024.3.21
7金融街重庆融拓置业有限公司325032二级2023.8.20
2021.8.6
8金融街重庆裕隆实业有限公司2010008暂定二级（注*）
2021.10.15
9重庆金融街融迈置业有限公司4409668暂定三级（注*）
2022.4.19
10重庆金融街融驰置业有限公司4010273暂定二级（注*）
11 成都中逸实业有限公司 510100DI34341049Z 暂定三级 2024.4.27
12 成都融方置业有限公司 510108DF343413556Z 暂定三级 2023.7.30
2021.10.31
13 成都裕诚置业有限公司 510132DR44341286Z 暂定（注*）
2021.10.24
14 四川雅恒房地产开发有限公司 510132DR44341259Z 暂定（注*）
沪房管（静安）第2017.3.25
15上海静盛房地产开发有限公司暂定
0000206号（注*）
沪房管（虹口）第2018.8.13
16上海杭钢嘉杰实业有限公司暂定
0000310号（注*）
2022.3.18
17上海融御置地有限公司沪房管开第02237号三级（注*）
沪房管（闸北）第
18上海融兴置地有限公司暂定2022.9.14
0000307号
沪房管（青浦）第2020.12.31
19上海远绪置业有限公司暂定
0001002号（注*）
沪房管（崇明）第
20上海融阳置业有限公司暂定2023.1.5
0000466号
66金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
沪房管（崇明）第
21上海融迈置业有限公司暂定2023.1.5
0000465号
沪房管（宝山）第2021.12.11
22上海融捷置业有限公司暂定
0000534号（注*）
23 苏州融太置业有限公司 苏州 KF16519 二级 2025.3.31
24 苏州融拓置业有限公司 苏州 KF15012 暂定二级 2022.7.29
25 常熟融展置业有限公司 苏州 KF16468 二级 2025.3.31
26 无锡融展置业有限公司 无锡 KF14773 二级 2025.3.31
27 无锡融拓置业有限公司 无锡 KF14772 二级 2025.3.31
28 无锡隽乾房地产开发有限公司 无锡 KF14785 二级 2025.3.31
29 金融街（北京）置地有限公司 XC-A-X3830 三级 2023.3.31
30 北京融嘉房地产开发有限公司 FS-A-8903 暂定 2024.3.1
31 北京融晟置业有限公司 MT-A-X1132 四级 2024.4.16
2021.12.2
32 金融街广州置业有限公司 LWQ13100001 三级（注*）
33广州融都置业有限公司穗建开3510157三级2023.6.30
2021.5.30
34广州融方置业有限公司1510617-05暂定（注*）
粤佛房开证字第2021.7.28
35佛山融筑置业有限公司暂定
1302504号（注*）
粤佛房开证字肆
36佛山融展置业有限公司四级2023.2.8
1300060
粤房开证字暂2021.12.23
37佛山融辰置业有限公司暂定
1300064（注*）粤（莞）房开证字暂2021.7.9
38东莞融麒置业有限公司暂定
1001581号（注*）
2022.4.25
39 金融街（北京）置业有限公司 XC-A-6118 四级（注*）
廊坊市融方房地产开发有限公冀建房开廊字第10312021.12.31
40暂定司号（注*）
金融街长安（北京）置业有限
41 XC-A-6166 四级 2024.4.24
公司
金融街（北京）商务园置业有
42 TZ-A-X1464 四级 2022.5.17
限公司
43 北京金融街奕兴置业有限公司 DX-A-5844 四级 2022.8.5
44 北京奕环天和置业有限公司 DX-A-5875 四级 2023.2.3
北京金融街奕兴天宫置业有限
45 DX-A-7810 四级 2022.9.30
公司
46 北京金天恒置业有限公司 FT-A-8695 四级 2024.1.4
47 北京融德房地产开发有限公司 DX-A-9614 四级 2023.9.28
廊坊市盛世置业房地产开发有冀建房开廊字第978
48四级2023.2.3
限公司号冀建房开廊字第1626
49固安融筑房地产开发有限公司暂定2022.6.27
号
67金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
冀建房开廊字第1625
50固安融兴房地产开发有限公司暂定2022.6.28
号
51 北京融丰置业有限公司 FT-A-8762 四级 2023.7.16
金融街融拓（天津）置业有限津建房证【2011】第2016.2.28
52四级
公司 S1949 号 （注* ）
金融街融展（天津）置业有限津建房证【2012】第2018.2.28
53四级
公司 S2097 号 （注* ）
津建房证【2014】第2018.2.28
54天津恒通华创置业有限公司四级
S2405 号 （注* ）
金融街津塔（天津）置业有限津建房证（2005）第2013.2.28
55四级
公司 S1177 号 （注* ）
金融街津门（天津）置业有限津建房证（2005）第2013.2.28
56四级
公司 S1178 号 （注* ）
金融街东丽湖（天津）置业有津建房证【2004】第2021.12.31
57四级
限公司 S1078 号 （注* ）
津建房证【2010】第
58天津盛世鑫和置业有限公司四级2022.12.30
S1699 号
津建房证【2014】第
59天津鑫和隆昌置业有限公司四级2022.6.30
S2364 号津建房证2018第
60天津万利融汇置业有限公司四级2022.11.25
[S2745]号
金融街融兴（天津）置业有限津建房证（2018）第2022.1.31
61四级
公司 S2673 号 （注* ）
津建房证（2018）第
62天津丽湖融园置业有限公司四级2022.6.30
S2717 号津东丽建房证
63 天津丽湖融景置业有限公司 （2020）第 DL2949 暂定 2024.6.30
号津西青建房证
64 天津融承和兴置业有限公司 （2020）第 XQ2942 暂定 2024.6.10
号
武房开暂[2016]018782021.11.6
65湖北当代盛景投资有限公司暂定号（注*）武汉融拓盛澜房地产开发有限
66武房开[2018]40052号四级2024.5.12
公司
武汉两湖半岛房地产开发有限武房开暂[2020]02803
67暂定2022.6.29
公司号
金融街（遵化）房地产开发有冀建房开唐字第1031
68暂定2022.6.30
限公司号冀建房开唐字第1171
69遵化融融房地产开发有限公司暂定2022.6.30
号粤（惠东）房开证字
70金融街惠州置业有限公司三级2022.12.1
第0000054号
71 无锡融炜置业有限公司 无锡 KF14717 二级 2025.3.31
72 苏州融烨置业有限公司 苏州 KF16522 二级 2025.3.31
沪房管（奉贤）第
73上海融廷置业有限公司暂定2025.3.31
0000692号
74 无锡融乾置业有限公司 无锡 KF14710 二级 2025.3.31
68金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
浙开二0401-2022-
75嘉兴融鹏交控置业有限公司二级2025.4.15
2022-0012号注：*根据《住房和城乡建设部房地产市场监管司关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》，自2021年7月1日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。
*截至目前，该项目公司无在建项目，资质证书有效期不作延长，仅作在售项目之用。
*正在办理资质换领。
B.商务地产和住宅销售情况近三年，发行人商务地产和住宅的销售情况如下：
表：发行人商务地产和住宅的销售情况
单位：亿元、%
2021年度2020年度2019年度
项目签约额签约额签约额金额比例金额比例金额比例
商务地产4112.096315.655316.61
住宅29887.9133984.3526683.39
总计339100.00402100.00319100.00
发行人销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及
区域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。
2019年，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，
公司实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平方米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额266亿元（实现销售面积104万平方米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平方米）。
2020年，公司以“提价值、快去化、降风险、提效率”为营销指导原则，持
续深化价值营销体系，实现销售签约额402亿元，较去年同期增长26%。其中，住宅地产通过“金融街悦享家”等线上销售平台加大品牌宣传和销售推广，通过“Life 金融街·悦生活”服务体系全面推广强化两点一线管理，新开盘项目销售去化率良好，实现销售签约额339亿元（销售面积约149万平方米）；商务地产通过标准制定、强化团队、完善机制、加强调度等措施，产成品销售取得较大突破，实现销售签约额63亿元（销售面积约24万平方米）。
2021年，公司坚持价值营销，以客户需求为出发点，提升产品力和服务力，
69金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
制定专项销售策略，推进项目销售去化。2021年，公司实现销售签约额339亿元，较去年同期下降16%；实现销售面积175万平方米，与去年持平。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额298亿元（销售面积156万平方米）；
商务产品实现销售签约额41亿元（销售面积19万平方米）。
70金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
截至2021年末，发行人主要竣工项目情况如下：
表：截至2021年末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元截至2021序项目名所在项目建筑开工竣工投资国有土地使用建设用地规建设工程规建筑工程施商品房预售开发主体年末销售号称地区类别面积时间时间总额权证号划许可证号划许可证号工许可证号许可证号进度津国土房售天津大天津盛世鑫房地证津字第2010和平建
住宅、20102012~202010和平地1210102120许字[2010]
1都会项和置业有限天津878772109.2089%101051000043证0016
办公年20年证0011等1008001等第495-001目公司号等等号等地字第穗规穂房预
广州珠粤（2015）广穗规建证4401032015
广州融方置住宅、20162017~20地证（网）字第
2江金茂广州33745863.3795%州市不动产第[2016]435号06300101号
业有限公司商业年19年（2015）3520170328号府00410007号等等号等惠州巽惠东县规地惠东县规建惠东房预许金融街惠州惠东国用4413232019
寮湾滨住宅、20072008~20证字证字字第
3置业有限公惠州3467579200.0082%（2006）第01240101号
海旅游商业年20年（2017）（2019）2019111号司210009号等等度假区000023号等000022号等等渝国土房管
住宅、 103D 房地证
金融街金融街重庆建字第地字第5001050070（2020）不
写字20112013~202010字第50010520110
4 *融景 融拓置业有 重庆 1682456 140.75 85.29% 5001052010 01GB00812F 动产字权第
楼、商年21年02149号0106城限公司00242号00060559等业等等
000655211
号等
上海火上海融御置住宅、沪房地静字沪静地沪静建静安房管
车站北 地有限公司 写字 2016 （2016）第 （2016） （2018） 1702JA0194 （2018）预
5上海48618719/2021149.7964%
广场项 上海融兴置 楼、商 年 021014 号 EA3101062 FA31010620 D01 等 年 字 000204目地有限公司业（212街坊120165046等186964等号等
71金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
丘）等金融街住宅
*融悦地苏（2018）办公地字第建字第苏房预吴中
湾（苏苏州融拓置2018苏州市不动产3205062019
6苏州商业6769962020年92.8296%320506201832050620190[2020]050号
州太湖业有限公司年权第605433107150101等酒店00125号等0125号等等新城项号等公寓
目）
注：上述部分项目为分期开发，项目销售进度为：累计销售签约面积/累计获取预售许可面积。
72金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2021年度，发行人新增土地情况如下：
表：发行人新增土地情况项目2021年度
新增土地储备项目（个）8
新增权益土地储备（万平方米）95.4
新增权益土地金额（亿元）65.3
土地投资金额（亿元）102.2
截至2021年末，发行人项目储备情况如下：
表：截至2021年末发行人项目储备情况
单位：平方米
2021年末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
北京武夷花园30%38144211815861039392
北京金悦郡44%73241259232259232
未来公元（1430地块）30%42900235771220302
北京房山金悦嘉苑100%59994194366194366
北京通州园中园80%303186462490151571
金融街（长安）中心80%52734383847144807
北京黄村金悦府25%2821212711874358
融尚未来（4962地块）49%2739312310272970北京
北京黄村念坛嘉苑33%3104913034570207
北京丰台融府100%3598215180062703
北京黄村颐璟万和51%227189492453558
北京丰台公园懿府50%8203728649950937
金融街 E6 地块 100% 7522 50000 50000
北京门头沟融悦中心80%180157876932101
漫香林第六区100%305047104029916
金融街·南宫嘉园80%587671529334691
73金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2021年末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
西绦胡同63号院地块100%365141254125
廊坊金悦府100%211341631370631370
固安金悦府100%132081386715386715廊坊固安融府（廊坊市固安
2021CL-1 号、2021CL-2 100% 55476 159372 159372号、2021-8号地块）
廊坊金悦郡80%38305107734107734
福泉地块（共5个子地块）51%197939249383249383
遵化古泉小镇一期地块100%141474195259174957
仟玺·古泉酒店/遵化水世界100%863855521355213
天津武清金悦府100%193848374164335079
大都会50%91569878772334920
天津滨海融御100%31322278662278662
天津东丽湖听湖小镇100%366678402960226025
天津逸湖100%147309144352144352
天津西青金悦府100%46861129216129216
天津南开中心100%93348439921113740天津天津南开灵隐道（津南白
51%195337130071300（挂）2021-031号地块）
天津东丽湖熙湖臺34%9631610005149014
天津和平中心100%2754127029148755
诺丁山50%12284523937947009
天津河东东郡49%347108372610363
天津西青锦庐34%55196987719688
天津华苑90%458841185092359上海火车站北广场项目（上上海海静安融悦中心、上海静安100%77274486187259159融泰中心、金融街融府）
74金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2021年末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）崇明金悦府（上海崇明48号
100%96239137492137492
地块）崇明金悦府（上海崇明47号
100%82707117085117085
地块）上海奉贤金汇项目（奉贤区
100%32617103488103488金汇镇42-02区域地块）宝山金悦府（上海宝山罗店
100%35675101668101668
项目）
青浦西郊宸章50%209596227630494
金融街（海伦）中心100%2810316498410367嘉兴和悦里（嘉兴海盐县沈嘉兴51%62780149030149030荡镇区 07/09-BR 地块）
苏州太湖新城（融悦湾）100%149064676996551057东望璟园（昆山市昆地网
34.5%94639268944268944[2021]挂字17号地块）苏州
苏州融悦时光80%78025244884239273
常熟金悦融庭100%5836415865558845无锡金悦府（无锡鸿山地
100%67886165556165556
块）无锡谈村东地块（无锡市锡
51%66209139366139366国土（经）2021-34地块）
无锡无锡融府100%4691212664893843无锡新瑞地块（无锡路劲时
49%7668920839364356光鸿著）无锡模具厂地块（无锡市锡
51%226055559155591国土（经）2021-27地块）
广州花都花溪小镇100%106600403852245772
广州广钢融穗华府100%60800333347184489
广州珠江金茂府50%47367337458103531广州
广州海珠融御100%5609616221375370
金融街·融穗澜湾100%2765212865054041
金融街·融穗御府100%4422313150039532
顺德金悦府100%76009257184257184佛山
佛山金悦郡100%63545242333242333
75金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2021年末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）
佛山金悦府100%57615227039189958
佛山南海仙湖悦府100%53009124247124247
东莞东莞金悦府100%66653228592110548
深圳深圳融御华府50%24109145870145870
惠州巽寮湾91%403087535352362153615
惠州惠州仲恺项目100%118911511889511889
惠州金悦华府50%91004455865402476
重庆两江融府100%224779407315351863
金融街·融景城100%2774521682456312604
重庆嘉粼融府100%178222286968256085
重庆大渡口领琇长江地块33%75236214718214718重庆
重庆九龙坡金悦府100%91803198924128228
重庆沙坪坝融府100%7214424056379996
重庆九龙坡金悦熙城100%2110113625552042
重庆沙坪坝金悦府100%5643118070827986
成都新津金悦府100%62359232685149379
成都新津花屿岛34%69999199724165784成都
成都成华融府100%3644310841446041
成都春熙路融御90%50307173071730
武汉金悦府80%197011835740635273
金融街（东湖）中心50%102246229448229448
武汉武汉光谷融御85%21639144958144958
武昌金悦府85%33207112508112508
武汉融御滨江60%2871211101069347
76金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
2021年末
权益项目项目规划城市项目名称可结算建筑面积比例土地面积建筑面积（地上+地下）合计110703372538970916514921
截至2021年底，公司已进入五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域16个，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1651万平方米（对应权益规划建筑面积1329万平方米）。
表：2021年发行人房地产项目销售情况
单位：万元、%销售金额区域2021年销售金额所占比例
京津冀113454633.49
长三角94594027.92
成渝58461017.26
大湾区48627214.35
长江中游2363666.98
合计3387734100.00
C.房地产库存去化情况
2021年末发行人存货账面价值842.52亿元，相比2020年末增加2.74%，
2021年度房地产项目可供出售面积4043523平方米，2021年完成销售
1744570平方米。总体来看，发行人房地产业务聚焦一线城市和人口吸纳能力
强、市场供求关系健康的区域中心城市，房地产项目总体去化情况良好，但不同区域受行业调整影响去化程度存在一定差异。
D.房地产开发业务流程
图：房地产开发业务流程
77金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
投资项目信息收集招标确定专业监理公司
意向性项目的现场考察办理“建筑工程施工许可证”
选定拟开发项目施工计划、施工准备项目可行性研究组织施工
竞得土地办理“商品房预售许可证”
办理“国有土地使用证”推广销售招标确定设计单位竣工验收备案完成施工图设计并报审房屋
办理“建设工程规划许可证”办理房屋产权证招标确定施工单位
E.房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。
发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业
环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。
此方法适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的制定。
78金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理等工作。
2）物业租赁
A.物业租赁基本情况近三年，发行人物业租赁基本情况如下：
表：2019年物业租赁基本情况
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态
金融街·万科丰科中心1210925085金融街中心11116010095德胜国际中心3120610075
金融街（月坛）中心部分
2195610093（不含金融集）
写字楼金融街公寓（商务长租）1313110050金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金北京558110063融集通泰大厦1212100100金融街购物中心9480610099
金融街（西单）购物中心48414100100金树街1477110098商业
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
车位配套149959--写字楼金融街海伦中心7877810079上海
车位配套37617--天津南开中心8900010067写字楼天津环球金融中心9797110069
车位配套16881--合计（含车位配套）958386--
表：2020年物业租赁基本情况
79金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态
金融街·万科丰科中心1210925091金融街中心11116010061德胜国际中心3120610080
金融街（月坛）中心部分
2195610095（不含金融集）
写字楼金融街公寓（商务长租）1313110044金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金
558110076
融集北京通泰大厦1785100100金融街购物中心9480610098
金融街（西单）购物中心48414100100北京门头沟融悦中心326058025金树街1477110097商业金熙汇125718055
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
车位配套156558--写字楼金融街海伦中心7877810076
商业、住
上海青浦西郊宸章744650-宅
车位配套37617--金融街南开中心8510910074写字楼天津环球金融中心9797110070
车位配套16881--商业磁器口后街一期5634510020
商业、住
重庆嘉粼融府15625100-宅
车位配套49489--合计（含车位配套）1135748--
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。
注2：截至2020年末，公司北京门头沟融悦中心、上海青浦西郊宸章、重庆磁器口后街一期、重庆嘉粼融府竣工转为持有运营，上述项目尚处于培育期。
80金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
注3：2020年度，受新冠肺炎疫情影响，公司金融街中心、金融街公寓（商务长租）部分客户到期退租后，意向客户入驻计划有所变化，阶段性影响项目出租率。
表：2021年物业租赁基本情况
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态金融街中心11116010080
金融街（月坛）中心部分
2195610090（不含金融集）
金融街公寓（商务长租）1313110048写字楼金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金
558110023
融集通泰大厦1785100100金融街购物中心9480610099北京
金融街（西单）购物中心48414100100北京门头沟融悦中心326058078金树街14771100100商业金熙汇125718042
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
住宅黄村颐璟万和235451-
车位配套139387--金融街海伦中心7877810076
写字楼 静安融悦中心西区 A 栋
78211100-
办公楼上海
商业、住
青浦西郊宸章744650-宅
车位配套37617--金融街南开中心8510910071写字楼天津环球金融中心9797110064
车位配套16881--
一期约6.4万平方米出租率
66%；二
商业磁器口后街一二期88891100
重庆期约2.5万平方米预计2022年开业
商业、住嘉粼融府15625100-
81金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态宅
车位配套60752--
武汉商业武汉融御滨江2195160-合计（含车位配套）1112604--
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及
相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。截至2021年末，金丰万晟置业有限公司已经完成工商登记变更。
注2：2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议批准，公司将北京德胜投资有限责任公司（持有德胜国际中心）100%股权及债权转让予凯龙股权投资管理(上海)有限公司。截至2021年末，转让事项已完成，北京德胜投资有限责任公司已经完成工商登记变更。
注3：2021年度，金融街中心积极招商蓄客、引入优质客户，截至2021年末签约出租率达到97%。
截至2021年末，发行人在北京、上海、天津和重庆等中心城市的核心区域持有出租物业的可出租面积约111.26万平方米，其中，写字楼可出租面积约
51.16万平方米，商业、住宅项目可出租面积约34.63万平方米，车位配套
25.46万平方米。发行人持有办公及配套物业主要集中在北京、上海和天津地区，
其中北京地区以金融街区域项目为主。
B.主要商业项目情况
金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，东望紫禁城，南靠长安街，西临二环路，位于有“中国华尔街”之称的北京金融街内。金融街购物中心建筑面积140591平方米，汇聚了超过800个知名品牌，倾力为顾客打造优质购物体验。
金树街位于北京金融街的核心区域，长300余米，是北京城区内通过整体规划审批的餐饮酒吧街，于2007年4月26日开业，集休闲餐饮、娱乐餐饮和商务用餐等功能之大成。作为金融街中心广场的重要组成部分，金树街扮演着“生态商务”的重要角色。
C3 四合院建筑面积 2081 平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，分为地上和地下两层。
82金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵境胡同西口，紧邻地铁4号线灵境胡同站，整体建筑面积60900平方米。金融街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、
法国百货业巨头 Galeries Lafayette 联手香港 I.T 时装集团整体租赁并于 2013 年
9月开业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
C.主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲9号，是金融街核心区域的
5A 智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部分组成，总建筑面积约14万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司SOM 公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月坛南街以北，总用地面积42727.56平方米，其中建设用地面积41390.86平方米，总建设面积36.9万平方米，办公楼地上建筑面积239622平方米，地下建筑面积124475平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商务综合体。
金融街海伦中心位居虹口核心海伦路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通4号、10号线急速通达全城。项目按照 LEED 金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面积约17万平方米，由5幢总建筑面积约5745平方米—10410平方米的多层总部办公、1 幢 32 层国际 5A 甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康办公、4C 服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路2号，是一座336.9米高的世界级地标写字楼。其地上75层，地下4层，地上建筑面积
20.5万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技
术在天津建筑史上写下了多项新纪录，采用了先进的钢板剪力墙结构，同时也是全球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011年该建筑获得了美国加州建筑结构设计奖。
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D.物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3 四合院以及金融街（西单）
购物中心等商业项目基本按月结算。金融街（月坛）中心部分（不含金融集）、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、
E2 四合院 5/7 号院、E2 四合院 4/6 号院、金融街海伦中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为按季度结算。
3）物业经营
A.主要物业经营基本情况
截至2021年末，发行人主要物业经营基本情况如下：
表：发行人主要物业截至2021年末经营基本情况
单位：平方米、%城市项目名称权益规划建筑面积丽思卡尔顿酒店10042460
北京金融街公寓（经营部分）10036847北京体育活动中心1006422天津瑞吉酒店10064630天津南开体育中心1001735惠州惠州喜来登酒店10048597重庆融御体育中心1003300重庆重庆融景体育中心1001233合计205224
注：根据发行人业务发展需要，经发行人第九届董事会第二十四次会议审议通过，发行人与北京金融街投资（集团）有限公司签署了《股权及资产转让合作意向书》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（发行人及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给金融街集团。经发行人第九届董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金
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融街丽思卡尔顿酒店以107985.82万元的价格出售给金融街集团。2022年3月30日，发行人与金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，交易成交价格为107985.82万元。截至
2022年3月31日，发行人与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更，以及
全部股权和资产交接工作。
截至2021年末，发行人持有金融街丽思卡尔顿酒店、北京体育活动中心、金融街公寓、天津瑞吉酒店、南开体育中心、惠州喜来登酒店、重庆融景体育
中心、重庆融御体育中心等经营物业。发行人与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。
B.主要物业情况
北京金融街丽思卡尔顿酒店坐落于北京市西城区金城坊东街1号，建筑面积42460平方米。发行人聘请丽思卡尔顿国际管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。丽思卡尔顿酒店管理集团延续其在酒店服务领域的声望与传统，为宾客提供最完善的个人服务及设施。2021年12月，公司第九届董事会第二十四次会议审议通过了《关于公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署暨关联交易的议案》，批准公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署意向书，将公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给北京金融街投资（集团）有限公司。经发行人第九届董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以107985.82万元的价格出售给金融街集团。
2022年3月30日，发行人与金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，交易
成交价格为107985.82万元。截至2022年3月31日，发行人与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更，以及全部股权和资产交接工作。
北京金融街公寓位于北京市西城区金城坊街1号，蜿蜒300米，紧邻中心广场办公区和西单商业区。公寓（经营部分）建筑面积36847平方米，客房从一居室到四居室共有大小不同户型10余种。环境优雅，交通便利，是国际金融街区内的低层低密度板式高档酒店式服务公寓。
北京体育活动中心位于北京市西城区金融大街18号金融街购物中心4-5层。
体育中心拥有全球顶级 Life Fitness 健身设备，客户涵盖金融街区域内银行、基
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金等主要金融单位，致力于为金融街精英人士打造一个高端的商务、专业的健身中心。
天津瑞吉酒店坐落于天津市和平区张自忠路158号，建筑面积64630平方米。酒店拥有多间客房和套房，起居空间宽敞明亮。发行人聘请喜来登海外管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。
惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路1号，是落户于惠州市金海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积
48597平方米，拥有多间客房及套房，可观赏180度环南中国海景景观，日落美景尽收眼底。发行人聘请喜来登海外管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。
C.物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、能源费。
委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽思卡尔顿酒店、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资产折旧。
（四）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
截至2021年末，发行人不存在主营业务和经营性资产实质变更的情况。
八、媒体质疑事项
截至2021年末，发行人不存在被媒体质疑的影响本期债券发行的重大事项。
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九、发行人违法违规及受处罚情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单。
发行人近三年的业务经营符合监管部门的有关规定，不存在因违反工商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到重大处罚的情形。
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
十、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商查询自然资源部网站，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地因闲置土地而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（二）关于是否涉及炒地行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年，发行人及合并范围内子公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资25%以上（不含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查自然资源部网站，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
（四）相关承诺
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已承诺：发行人及纳入合
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并范围的子公司不存在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的
土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为给发行人和投资者造成损失的，将依法向金融街控股和债券持有人承担赔偿责任。
（五）结论意见
综上所述，近三年，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地为应被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使用权的
闲置土地的情况，亦无正在被（立案）调查的情形；不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”行为，亦无被自然资源部就炒地行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情形。发行人及纳入合并范围的子公司近三年内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
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第四节财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2019年度、2020年度以及2021年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2022年1-3月的财务数据摘
引自发行人未经审计的2022年1-3月财务报表。其中，2019年度/年末数来源于
2020年审计报告期初数，2020年度/年末数来源于2021年审计报告期初数。投资
者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表。
发行人2019年度、2020年度和2021年度的财务报告经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并由该机构分别出具了致同审字（2020）第
110ZA4387号、致同审字（2021）第110A006160号和致同审字（2022）第
110A005221号标准无保留意见的审计报告。
一、公司近三年及一期的合并及母公司财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
表：合并资产负债表
单位：万元项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金1233217.651785399.461881712.931102713.25
应收账款74677.1472180.0143148.77243833.14
预付款项52444.5250745.2256981.45565277.42
其他应收款806327.11838512.551178399.16904934.16
存货8248454.088425221.488200565.908004109.94
其他流动资产279390.21279070.96277476.17247513.15
流动资产合计10694510.7111451129.6811638284.3811068381.06
非流动资产：
长期股权投资409157.82413891.45439448.43447455.35
其他非流动金融资产57220.0057220.0053898.0051383.00
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项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
投资性房地产3884791.503874096.404083182.393968556.73
固定资产248280.20287736.97264049.62250129.29
在建工程80680.0078290.7776389.6576364.58
使用权资产14431.1713354.9816376.81-
无形资产39994.0856343.3053866.9355804.67
长期待摊费用--29.1975.25
递延所得税资产196634.34219727.81278170.06223311.78
其他非流动资产27018.9026246.9333313.2368526.63
非流动资产合计4958208.005026908.605298724.315141607.27
资产总计15652718.7116478038.2816937008.7016209988.33
流动负债：
短期借款2880.002000.00251000.005000.00
应付票据23723.1619184.596814.333585.00
应付账款720900.58946777.05763776.53916375.68
合同负债1088880.441290461.091355894.731327508.53
预收款项18489.04125329.7427626.4637567.19
应付职工薪酬17924.4327367.9027680.9640048.39
应交税费291991.93372552.29442611.61500030.36
其他应付款752855.03922341.97972926.04495786.58
一年内到期的非流动负债1259328.001269966.881231697.091579574.04
其他流动负债94359.45107438.72114439.70108524.19
流动负债合计4271332.075083420.245194467.435013999.97
非流动负债：
长期借款3751577.103668697.624728725.464377253.01
应付债券2893456.043077268.872539214.572503318.48
租赁负债6552.656787.1110234.33-
递延所得税负债382242.22382296.97483860.73409053.22
非流动负债合计7033828.017135050.567762035.097289624.70
负债合计11305160.0912218470.8112956502.5212303624.68
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项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积690673.04689132.04688955.03685718.51
其他综合收益74684.7874685.2076610.4377064.60
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润2593548.442500102.872425490.402265314.55
归属于母公司股东权益合计3807245.743712259.593639395.353476437.15
少数股东权益540312.88547307.88341110.82429926.50
股东权益合计4347558.624259567.473980506.173906363.65
负债和股东权益总计15652718.7116478038.2816937008.7016209988.33
2、合并利润表
表：合并利润表
单位：万元
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
2618401.6
一、营业总收入469989.082415531.361812137.34
0
2618401.6
其中：营业收入469989.082415531.361812137.34
0
2108500.7
二、营业总成本443175.312265137.101327141.62
5
1566997.6
其中：营业成本369191.231897471.011216666.54
税金及附加12065.3794470.09129834.35232321.93
销售费用14818.6398296.8592327.5692163.44
管理费用7853.3042960.2733479.7160544.50
财务费用39246.78131938.88-145166.54156473.25加：公允价值变动收益（损-85351.33-42799.7868294.78失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填
75994.53101225.85-16673.99-2561.11
列）
其中：对联营企业和合营企
-1717.0621368.50-18506.66-2699.46业的投资收益资产处置收益（损失以“-”
23110.16564.23-33.515.05号填列）
资产减值损失--73732.47-90007.16-
91金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
信用减值损失169.61594.49-3820.81-2063.66
其他收益667.022946.593965.792016.55
三、营业利润126755.10267344.29335626.27575592.45
加：营业外收入1352.653302.8613941.205004.01
减：营业外支出68.69797.053513.708872.14
四、利润总额128039.06269850.11346053.77571724.33
减：所得税费用34588.48111732.39124206.98159659.05
五、净利润93450.57158117.72221846.79412065.29归属于母公司所有者的净利
93445.57164280.36249843.75344186.43
润
少数股东损益5.00-6162.64-27996.9667878.85
六、其他综合收益的税后净
-0.42-1925.23-450.361.67额
七、综合收益总额93450.15156192.48221396.43412066.95归属于母公司所有者的综合
93445.15162355.13249389.58344188.10
收益总额归属于少数股东的综合收益
5.00-6162.64-27993.1567878.85
总额
3、合并现金流量表
表：合并现金流量表
单位：万元
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的
285049.832466622.382367165.402929934.79
现金收到的其他与经营活动有关
65875.69723938.45979281.08352778.43
的现金
经营活动现金流入小计350925.523190560.833346446.483282713.22
购买商品、接受劳务支付的
391835.891925027.261548159.841732085.74
现金支付给职工以及为职工支付
32526.21100701.1898492.15103440.26
的现金
支付的各项税费122654.57371151.22392054.74555238.72支付的其他与经营活动有关
43067.32404380.43318751.97625919.01
的现金
经营活动现金流出小计590083.982801260.092357458.693016683.73
92金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度经营活动产生的现金流量净
-239158.46389300.74988987.79266029.49额
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金-24429.7633300.00120.72
取得投资收益收到的现金33.527917.511832.67952.97
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净0.633693.3712.4724.03额处置子公司及其他营业单位
-452594.28-487.53收到的现金净额收到的其他与投资活动有关
----的现金
投资活动现金流入小计34.15488634.9235145.131585.25
购建固定资产、无形资产和
3990.406401.225260.189492.93
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金--26100.0077119.84取得子公司及其他营业单位
-74682.4546085.78-支付的现金净额支付其他与投资活动有关的
66783.69---
现金
投资活动现金流出小计70774.0981083.6777445.9586612.77投资活动产生的现金流量净
-70739.94407551.24-42300.82-85027.52额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金-160532.101500.003450.00
其中：子公司吸收少数股东
-160532.101500.003450.00投资收到的现金
取得借款收到的现金623472.762345587.414573649.352304040.75收到的其他与筹资活动有关
-284000.00150000.00-的现金
筹资活动现金流入小计623472.762790119.514725149.352307490.75
偿还债务支付的现金615488.523074294.284269957.531894071.24
分配股利、利润或偿付利息
94014.85503333.18601239.35629631.67
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
7000.0012580.0041530.71109811.35
东的股利、利润支付的其他与筹资活动有关
154755.78112022.5321500.0055020.00
的现金
筹资活动现金流出小计864259.143689649.994892696.882578722.91
93金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度筹资活动产生的现金流量净
-240786.38-899530.48-167547.52-271232.17额
四、汇率变动对现金的影响-0.4311.27-9.3315.94
五、现金及现金等价物净增
-550685.22-102667.23779130.12-90214.26加额
加：期初现金及现金等价物
1767847.181870514.411091384.301181598.55
余额
六、期末现金及现金等价物
1217161.971767847.181870514.411091384.30
余额
（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表：母公司资产负债表
单位：万元项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金465561.10875948.181086675.91292280.79
应收账款6926.151820.47755.49602.62
预付款项1420.921320.811666.101512.08
其他应收款7385019.327288424.096826592.936821187.43
存货101855.58101552.03100303.4098915.08
其他流动资产507.24536.598587.208629.94
流动资产合计7961290.318269602.178024581.037223127.93
非流动资产：
可供出售金融资产----
长期股权投资961108.17962658.88989551.82989905.82
其他非流动金融资产50321.0050321.0047660.0042269.00
投资性房地产625869.44625869.44629112.14629113.41
固定资产41645.8049140.4250610.3152244.18
使用权资产91.69244.37862.06-
无形资产13860.3515857.7016716.2817088.09
递延所得税资产25833.4229539.9335772.2343700.93
94金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
其他非流动资产63518.9062746.9363205.2560826.63
非流动资产合计1782248.771796378.671833490.091835148.06
资产总计9743539.0710065980.849858071.129058275.99
流动负债：
短期借款--250000.00-
应付账款30843.1531954.3230345.0730575.30
合同负债1515.781528.102718.382650.71
预收款项10104.16117470.9613429.5114167.76
应付职工薪酬8355.688316.548687.7019056.34
应交税费6549.492762.7640637.5635072.25
其他应付款1499301.691703239.801579990.52566532.22
一年内到期的非流动负债609247.69438515.181134195.341138598.61
其他流动负债--69.8270.08
流动负债合计2165917.632303787.663060073.921806723.27
非流动负债：
长期借款1486174.991570478.701557005.332226020.00
应付债券2893456.043077268.872539214.572503318.48
租赁负债--109.25-
递延所得税负债132430.30114683.0597160.0895812.33
非流动负债合计4512061.344762430.614193489.234825150.80
负债合计6677978.977066218.277253563.146631874.07
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积742514.57740973.57741024.96741024.96
其他综合收益69878.8369878.8369917.6469917.64
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润1804827.221740570.681345225.891167119.83
股东权益合计3065560.102999762.562604507.982426401.92
95金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年3月末2021年末2020年末2019年末
负债和股东权益总计9743539.0710065980.849858071.129058275.99
2、母公司利润表
表：母公司利润表
单位：万元
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
一、营业收入12182.4454152.4548463.64139854.53
减：营业成本2373.2313171.0611468.5349231.13
税金及附加652.744519.218378.0223944.30
销售费用243.852111.192508.572833.48
管理费用2231.0413939.255814.4423123.31
财务费用14602.2140553.87-18446.59-37547.35加：公允价值变动收益（损失以“-”号-1038.505391.0010484.09
填列）
投资收益（损失以“-”号填列）70493.63527571.20226765.82277574.70
资产处置收益（损失以“-”号填列）23101.12---
资产减值损失----
信用减值损失-7.97-288.75-774.12-1071.21
其他收益44.13366.94554.50878.91
二、营业利润85710.29508545.76270677.87366136.15
加：营业外收入0.30246.1511381.221750.55
减：营业外支出0.296.8111.458217.47
三、利润总额85710.30508785.09282047.63359669.23
减：所得税费用21453.7623772.4014273.6820632.26
四、净利润64256.54485012.69267773.96339036.97
五、其他综合收益的税后净额--38.81--
六、综合收益总额64256.54484973.88267773.96339036.97
3、母公司现金流量表
表：母公司现金流量表
96金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
单位：万元
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金8283.2152987.6250470.52144079.05
收到的其他与经营活动有关的现金732230.5915612028.1110095176.397848101.14
经营活动现金流入小计740513.8015665015.7310145646.917992180.19
购买商品、接受劳务支付的现金2118.125110.327392.1410925.01
支付给职工以及为职工支付的现金3852.2810965.1114795.2415152.44
支付的各项税费3152.6453932.1423804.2421841.70
支付的其他与经营活动有关的现金840756.4315939636.128915501.177871654.26
经营活动现金流出小计849879.4716009643.698961492.787919573.41
经营活动产生的现金流量净额-109365.67-344627.961184154.1372606.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金-9506.4233300.00-
取得投资收益收到的现金33.52414500.74227119.82277630.61
处置固定资产、无形资产和其他长
0.3916.330.832.03
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的
-263415.25--现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金----
投资活动现金流入小计33.91687438.74260420.65277632.64
购建固定资产、无形资产和其他长
286.86620.371089.131905.48
期资产支付的现金
投资支付的现金-5540.0040000.00500.00取得子公司及其他营业单位支付的
----现金净额
投资活动现金流出小计286.866160.3741089.132405.48
投资活动产生的现金流量净额-252.95681278.37219331.53275227.16
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金395000.001443270.002920840.00986200.00
收到其他与筹资活动有关的现金-284000.00150000.00-
筹资活动现金流入小计395000.001727270.003070840.00986200.00
偿还债务支付的现金490800.001830887.333285831.561009625.00
97金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
项目2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
分配股利、利润或偿付利息支付的
54968.46343118.61394098.97382300.29
现金
支付其他与筹资活动有关的现金150000.00100642.19--
筹资活动现金流出小计695768.462274648.143679930.531391925.29
筹资活动产生的现金流量净额-300768.46-547378.14-609090.53-405725.29
四、汇率变动对现金的影响---13.65
五、现金及现金等价物净增加额-410387.08-210727.73794395.12-57877.70
加：期初现金及现金等价物余额875948.181086675.91292280.79350158.49
六、期末现金及现金等价物余额465561.10875948.181086675.91292280.79
二、近三年及一期主要财务指标
公司最近三年及一期的主要财务指标如下：
表：近三年及一期主要财务指标
2022年3月末/2021年末/2020年末/2019年末/
项目
2022年1-3月2021年度2020年度2019年度
流动比率2.502.252.242.21
速动比率0.490.530.600.45
资产负债率（%）72.2274.1576.5075.90
剔除预收款项后的资产负债率（%）65.1565.5668.3367.48
应收账款周转率（次/年）6.4041.8912.6319.07
存货周转率（次/年）0.040.230.150.20
总资产周转率（次/年）0.030.140.110.17
总资产报酬率（%）1.142.853.375.01
加权平均净资产收益率（%）2.494.487.0210.34
EBITDA 利息保障倍数 - 1.16 1.18 1.67
贷款偿还率（%）100.00100.00100.00100.00
利息偿付率（%）100.00100.00100.00100.00
经营活动现金净流量（万元）-239158.46389300.74988987.79266029.49
注：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
98金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
（2）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-合同负债-预收款项）/资产总额
（5）应收账款周转率=报告期营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
（6）存货周转率=报告期营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]
（7）总资产周转率=报告期营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]
（8）总资产报酬率=（报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出）/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]×100%（9）加权平均净资产收益率：根据中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第 9 号的通知的规定：加权平均净资产收益率（ROE）的计算公式如下：ROE=P/
（E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0）。其中：P 对应于归属于公司普通股股东的净利润；
NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或
现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净
资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数
（10）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（11）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（12）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
（13）2022年1-3月数据未经年化处理
三、公司有息债务情况
截至2021年12月31日，发行人长期借款余额为3668697.62万元，应付债券余额为3077268.87万元，短期借款余额为2000.00万元，一年内到期的长期借款及应付债券金额为1262406.20万元，其他应付款中有息债务为
289909.42万元，有息债务总额共计8300282.11万元。
（一）有息债务类型结构
表：2020年末及2021年末公司有息负债情况表
单位：万元，%期初金额期末金额项目占比占比
（2020年末）（2021年末）银行借款1591347.1617.271580680.2919.04
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公司债券1860636.8320.191996082.2924.05
企业债券和债务融资工具1452776.2715.771205535.1814.52
信托借款2623930.0028.481742158.0320.99
资产支持专项计划-优先级758964.078.24758916.909.14
境外债券----
债权融资计划、除信托外的资管
457000.004.96727000.008.76
融资等
其他有息负债469275.005.09289909.423.49
合计9213929.33100.008300282.11100.00
截至2020年末及2021年末，发行人非标融资余额分别为3080930.00万元和2469158.03万元，占有息负债总额的比例分别为33.44%和29.75%。
（二）有息债务期限结构
表：2021年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
项目1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上合计
短期借款2000.00-----2000.00一年内到期的
1262406.20-----1262406.20
非流动负债
长期借款-1121335.32101885.16701745.14368243.971375488.033668697.62
应付债券-624633.11474025.40899344.461079265.90-3077268.87其他应付款中
--289909.42---289909.42有息债务
合计1264406.201745968.43865819.981601089.601447509.871375488.038300282.11
（三）信用融资与担保融资情况
截至2021年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
表：2021年末发行人有息负债信用融资与担保融资结构情况表
单位：万元，%借款类别2021年末金额占比
信用借款1477138.0317.80
抵押借款2070938.4324.95
质押借款116156.681.40
保证借款1144522.0913.79
100金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
借款类别2021年末金额占比
一年内到期的无担保债券（不含短期融资券）124348.601.50
应付债券3077268.8737.07
超短期融资券--
其他有息负债289909.423.49
合计8300282.11100.00
四、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2021年末，发行人所有权或使用权受到限制的资产总计3991807.51万元，具体情况如下：
表：截至2021年末公司受限资产情况
单位：万元
2021年末账面
受限的资产科目受限原因价值
F2、F4 项目部分土地使用权和房 固定资产、无形资
150119.83用于借款抵押
屋所有权产、投资性房地产金融街购物中心部分土地使用权和
368503.82投资性房地产用于借款抵押
房屋所有权
富凯大厦房屋建筑物所有权5536.70存货用于借款抵押
A1 土地使用权和房屋所有权 60280.21 投资性房地产 用于借款抵押
A5 土地使用权和房屋所有权 693445.62 投资性房地产 用于借款抵押
C3 土地使用权和房屋所有权 20155.99 投资性房地产 用于借款抵押
E2 土地使用权和房屋所有权 63283.16 投资性房地产 用于借款抵押
津塔写字楼461套产权232286.83投资性房地产用于借款抵押
惠州部分土地使用权1548.15存货用于借款抵押
金融街海伦中心项目458044.24投资性房地产用于借款抵押
金融街·融府(周庄子项目)112621.60存货用于借款抵押
金融街·金悦府(廊坊)土地使用权241684.21存货用于借款抵押
固定资产、无形资
天津瑞吉酒店物业产权72374.51用于借款抵押产
金融街·御宾府土地使用权80681.54存货用于借款抵押
固定资产、无形资
丽思卡尔顿酒店51078.59用于借款抵押产
金融街·融悦广场57972.52投资性房地产用于借款抵押
固安项目土地使用权及在建工程84598.76存货用于借款抵押
固定资产、无形资
仟玺古泉酒店39449.39用于借款抵押产
101金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
融熙景苑土地使用权及部分在建工
60753.59存货用于借款抵押
程
无锡鸿山项目土地使用权91116.47存货用于借款抵押
无锡梅村项目土地使用权93219.69存货用于借款抵押
上海崇明项目（06A-01A 地块）土
113893.97存货用于借款抵押
地使用权
苏州市苏地 2019-WG-14 号地块土
320662.25存货用于借款抵押
地使用权
宝山项目土地使用权191411.65存货用于借款抵押
存货、投资性房地
金融街融御滨江在建工程28659.73用于借款抵押产
金融街·金悦府（文化大道项目）
7456.99存货用于借款抵押
二、三期在建工程
存货、投资性房地
重庆礼嘉项目部分土地使用权75802.84用于借款抵押产水土复兴两江融府项目部分土地使
17198.21存货用于借款抵押
用权
金融街·金悦府（顺德陈村项目）
131065.84存货用于借款抵押
土地使用权及在建工程
固定资产、无形资
慕田峪长城山庄不动产权548.33用于借款抵押产
慕田峪缆车公司80%股权800.00长期股权投资用于借款质押
湖北当代盛景投资有限公司80%
48000.00长期股权投资用于借款质押
股权履约保函保证
保函保证金16905.38货币资金金用于按揭贷款
按揭保证金646.90货币资金连带保证
合计3991807.51
102金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
第五节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因
2019年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2019年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年5月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2021年4月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年6月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年8月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年11月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年12月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年4月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
103金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要AAA 级。评级展望为稳定。
2021年9月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信国际综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。上述信用等级表示本期债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告揭示的主要风险
1、房地产行业政策。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房地
产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经有所调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。
2、盈利能力下滑。受地方政府限价政策及竞争环境等影响，2021年公司
毛利率水平出现一定幅度下滑，加之计提较大规模存货跌价损失对利润造成侵蚀，全年利润规模及盈利能力同比下降。
3、存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，
104金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
自本次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
三、其他重要事项
截至2021年末，发行人不涉及其他重要事项。
四、发行人资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为
100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至2021年末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为541亿元，其中已使用授信260亿元，未使用授信281亿元，未使用授信余额占授信总额的52%。
表：截至2021年末发行人银行授信情况
单位：亿元机构名称授信总额已使用授信未使用授信金融机构一905733金融机构二60654金融机构三602040金融机构四59158
金融机构五5353-
105金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
金融机构六52448金融机构七502624金融机构八45342金融机构九30282金融机构十16016金融机构十一13103
金融机构十二1010-金融机构十三321合计541260281
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
报告期内，本公司及主要子公司不存在债务违约记录。
（三）发行人及子公司报告期内已发行的境内外债券情况
报告期内，发行人及子公司已发行债券情况如下表所示：
表：报告期内发行人已发行债券情况
单位：亿元截至存续及发行起息回售到期债券发行发行募集资序号债券简称目前债偿还情方式日日日期限规模利率金用途券余额况
非公开2019-2021-2023-偿还公
119金控012+2年54.33%0已兑付
发行01-1701-1701-17司债券
非公开2019-2022-2024-偿还公
219金控023+2年154.47%0已兑付
发行01-1701-1701-17司债券
非公开2019-2021-2023-偿还公
319金控032+2年44.20%0已兑付
发行04-0804-0804-08司债券
非公开2019-2022-2024-偿还公
419金控043+2年114.37%0已兑付
发行04-0804-0804-08司债券
非公开2019-2021-2023-偿还公
519金控052+2年54.05%0已兑付
发行05-2305-2305-23司债券
非公开2019-2022-2024-偿还公
619金控063+2年104.29%10存续
发行05-2305-2305-23司债券
非公开2019-2022-2024-偿还公
719金控083+2年104.35%10存续
发行06-1706-1706-17司债券
公开发2020-2023-偿还公
820金街01-3年203.50%20存续
行07-2407-24司债券
公开发2020-2023-2025-偿还公
920金街023+2年203.60%20存续
行08-1108-1108-11司债券
公开发2020-2023-2025-偿还公
1020金街033+2年103.60%10存续
行08-2508-2508-25司债券
公开发2021-2024-2026-偿还公
1121金街013+2年93.54%9存续
行01-1201-1201-12司债券
公开发2021-2024-2026-偿还公
1221金街023+2年11.33.48%11.3存续
行05-1305-1305-13司债券
106金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
截至存续及发行起息回售到期债券发行发行募集资序号债券简称目前债偿还情方式日日日期限规模利率金用途券余额况
公开发2021-2024-2026-偿还公
1321金街033+2年203.32%20存续
行07-1307-1307-13司债券
公开发2021-2024-2026-偿还公
1421金街043+2年193.08%19存续
行08-0908-0908-09司债券
公开发2021-2024-2026-偿还公
1521金街053+2年253.33%25存续
行09-2209-2209-22司债券
公开发2021-2021-2026-偿还公
1621金街063+2年103.28%10存续
行12-1612-1612-16司债券
公开发2021-2026-偿还公
1721金街07-5年53.70%5存续
行12-1612-16司债券公司债券
-----209.3-169.3--小计偿还债
20金融街公开发2020-2020-
18-270天292.98%0务融资已兑付
SCP001 行 01-17 10-13工具偿还债
20金融街公开发2020-2020-
19-267天192.65%0务融资已兑付
SCP002 行 03-05 11-27工具偿还债
20金融街公开发2020-2021-
20-267天251.74%0务融资已兑付
SCP003 行 04-16 01-08工具偿还债
20金融街公开发2020-2023-
21-3年153.87%15务融资存续
MTN001A 行 09-22 09-22工具偿还债
20金融街公开发2020-2023-2025-
223+2年14.63.90%14.6务融资存续
MTN001B 行 09-22 09-22 09-22工具偿还债
20金融街公开发2020-2023-2025-
233+2年19.44.08%19.4务融资存续
MTN002 行 11-18 11-18 11-18工具偿还债
20金融街公开发2020-2023-2025-
243+2年25.33.97%25.3务融资存续
MTN003 行 12-10 12-10 12-10工具偿还债
21金融街公开发2021-2024-2026-
253+2年7.33.75%7.3务融资存续
MTN001 行 03-22 03-22 03-22工具债务融资
-----154.6-81.6--工具小计
（四）发行人及子公司已获批文尚未发行的债券情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人及子公司存在已注册尚未发行的债券，具体情况如下：
表：发行人及子公司已注册尚未发行的债券情况
107金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
单位：亿元注册债券注册注册已发行尚未发募集资序号注册规模主体品种机构时间金额行金额金用途拟用于金融街偿还到
小公募中国证2020-
1控股股181.00170.3010.70期或回
公司债监会06份公司售公司债券
合计---181.00170.3010.70
（五）发行人及子公司报告期末存续的境内外债券情况
表：发行人报告期末存续债券情况
单位：亿元截至报截至报债券发行发行告期末募集资告期末存债券简称发行方式起息日回售日到期日期限规模利率债券余金用途续及偿还额情况补充营
15金街03公开发行2015-08-312020-08-312022-08-315+2年404.24%1.01存续
运资金非公开发偿还公
19金控022019-01-172022-01-172024-01-173+2年154.47%15存续
行司债券非公开发偿还公
19金控042019-04-082022-04-082024-04-083+2年114.37%11存续
行司债券非公开发偿还公
19金控062019-05-232022-05-232024-05-233+2年104.29%10存续
行司债券非公开发偿还公
19金控082019-06-172022-06-172024-06-173+2年104.35%10存续
行司债券偿还公
20金街01公开发行2020-07-24-2023-07-243年203.50%20存续
司债券偿还公
20金街02公开发行2020-08-112023-08-112025-08-113+2年203.60%20存续
司债券偿还公
20金街03公开发行2020-08-252023-08-252025-08-253+2年103.60%10存续
司债券偿还公
21金街01公开发行2021-01-122024-01-122026-01-123+2年93.54%9存续
司债券偿还公
21金街02公开发行2021-05-132024-05-132026-05-133+2年11.33.48%11.3存续
司债券偿还公
21金街03公开发行2021-07-132024-07-132026-07-133+2年203.32%20存续
司债券偿还公
21金街04公开发行2021-08-092024-08-092026-08-093+2年193.08%19存续
司债券偿还公
21金街05公开发行2021-09-222024-09-222026-09-223+2年253.33%25存续
司债券偿还公
21金街06公开发行2021-12-162024-12-162026-12-163+2年103.28%10存续
司债券偿还公
21金街07公开发行2021-12-16-2026-12-165年53.70%5存续
司债券
108金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
截至报截至报债券发行发行告期末募集资告期末存债券简称发行方式起息日回售日到期日期限规模利率债券余金用途续及偿还额情况公司债券小
235.30196.31
计偿还金
17金融街
公开发行2017-03-09-2022-03-095年114.75%11融机构存续
MTN001B借款偿还金融机构
18金融街
公开发行2018-03-28-2023-03-285年265.28%26借款和存续
MTN001B项目工程支出偿还债
20金融街
公开发行2020-09-22-2023-09-223年153.87%15务融资存续
MTN001A工具偿还债
20金融街
公开发行2020-09-222023-09-222025-09-223+2年14.63.90%14.6务融资存续
MTN001B工具偿还债
20金融街
公开发行2020-11-182023-11-182025-11-183+2年19.44.08%19.4务融资存续
MTN002工具偿还债
20金融街
公开发行2020-12-102023-12-102025-12-103+2年25.33.97%25.3务融资存续
MTN003工具偿还债
21金融街
公开发行2021-03-222024-03-222026-03-223+2年7.33.75%7.3务融资存续
MTN001工具债务融资工
-----118.60-118.60--具小计
合计-----353.90-314.91--
注：19 金控 02 已于 2022 年 1 月 17 日回售兑付；17 金融街 MTN001B 已于 2022 年 3月9日到期兑付；19金控04已于2022年4月8日回售兑付；19金控06已于2022年5月
23日回售兑付。
报告期末至本募集说明书摘要签署日，发行人境内外债券发行情况如下：
表：报告期末至本募集说明书摘要签署日发行人境内外债券发行情况
单位：亿元截至募集说明债券发行发行书摘要募集资存续及债券简称发行方式起息日回售日到期日期限规模利率签署日金用途偿还情况债券余额偿还公
22金街01公开发行2022-03-282025-03-282027-03-283+2年113.48%11存续
司债券
109金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
偿还公
22金街03公开发行2022-05-112025-05-112027-05-113+2年53.16%5存续
司债券偿还公
22金街04公开发行2022-05-11-2027-05-115年53.54%5存续
司债券公司债券
-----2121--小计偿还债
22金融街
公开发行2022-02-222025-02-222027-02-223+2年11.43.37%11.4务融资存续
MTN001工具债务融资
-----11.4-11.4--工具小计
合计32.432.4
（六）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年与主要客户发生业务往来时未发生过重大违约现象。
（七）本次发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期末净资产的比例
本次发行后，发行人累计公开发行公司债券余额为182.01亿元，占发行人截至2021年末净资产的比例为42.73%。
110金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书摘要
第六节备查文件
一、备查文件内容
除募集说明书摘要披露的资料外，发行人及主承销商将整套发行申请文件及其相关文件作为备查文件，供投资者查阅。有关备查文件如下：
1、中国证监会关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公
司债券注册的批复；
2、本期债券募集说明书；
3、本期债券募集说明书摘要；
4、发行人2019年-2021年经审计的财务报告；
5、北京观韬中茂律师事务所为本期债券出具的法律意见书；
6、中诚信国际信用评级有限责任公司为本期债券出具的信用评级报告；
7、本期公司债券受托管理协议；
8、本期公司债券债券持有人会议规则。
二、备查文件查阅地点及查询网站
在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集说明书及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn）查阅本期债券募集说明书及摘要。
1、金融街控股股份有限公司
联系地址：北京市西城区金城坊街 7 号金融街公寓 D 座
联系人：范文
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
2、中信建投证券股份有限公司
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系人：任贤浩
联系电话：010-65608354
传真：010-65608445
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