世荣兆业:大华会计师事务所(特殊普通合伙)关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司 2021 年年报的问询函》有关事项的专项意见

广东世荣兆业股份有限公司
关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司2021年年报的问询函》有关事项的
专项意见
大华核字[2022]0010194号
大华会计师事务所(特殊普通合伙)
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）广东世荣兆业股份有限公司关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司2021年年报的问询函》有关事项的专项意见目录页次一、关于《关于对广东世荣兆业股份有限公司1-21
2021年年报的问询函》有关事项的专项意见大华会计师事务所（特殊普通合伙）
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2021年年报的问询函》有关事项的
专项意见
大华核字[2022]0010194号
深圳证券交易所：
贵所《关于对广东世荣兆业股份有限公司2021年年报的问询函》（公司部年报问询函【2022】第336号，以下简称《问询函》）收悉。
本所作为广东世荣兆业股份有限公司（以下简称世荣兆业公司或公司）的年审机构立即会同世荣兆业公司对《问询函》中相关问题进
行认真的讨论，并进行了核查，现将《问询函》提及的相关问题专项说明如下：
一、问询函问题4：
4、年报显示，你公司预付款项期末余额为1.13亿元，同比大幅增长263%。其中，你公司对北京诚盛佳业投资管理有限公司预付账款金额为3000万元，账龄为7年以上。
（1）请说明按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具体情况，包括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间及金额、后续结算安排，与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款项情况，长期挂账未结算的主要原因及目前进展，是否存在收回风险。
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（2）请结合问题（1），说明预付款项大幅增长的原因及合理性，预付款项是否具有商业背景和交易实质，预付比例是否合理，是否明显高于同行业一般水平，是否构成提供财务资助或非经营性资金占用。
请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
（一)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具体情况，包括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间及金额、后续结算安排，与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款项情况，长期挂账未结算的主要原因及目前进展
1、预付对象归集的期末余额前五名的预付款项的具体情况，包
括预付对象及关联关系、款项性质及主要内容、支付时间及金额、后续结算安排占预付款项是否关单位名称期末余额总额的比例预付款时间主要内容后续结算安排联方
(%)
2022年5月已结算
大连石油化工工程公司否45073892.0439.792021年12月采购基础油
70%
北京诚盛佳业投资管理
否30000000.0026.492013年项目合作开发未结算有限公司浙江自贸区龙召能源有
否21450000.0018.942021年12月采购变压器油2022年2月已结算限公司
淄博鑫泰石化有限公司否7770867.266.862021年12月采购工业白油2022年1月已结算神木富油能源科技有限
否5332358.794.712021年12月采购工业白油2022年1月已结算公司
合计109627118.0996.79
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2、与北京诚盛佳业投资管理有限公司的往来款项情况，长期挂
账未结算的主要原因及目前进展2013年9月9日公司之子公司北京世荣兆业控股有限公司（以下简称“北京世荣兆业”）与北京大苑新时代畜牧有限公司（后更名为“北京大苑新时代投资管理有限公司”，以下简称“大苑新时代”）签订合作协议，双方因合作“北京世荣嘉业老年公寓”项目，决定共同投资成立一具有独立法人资格的有限责任公司（以下简称“项目公司”），项目公司的注册资本为货币出资和房产出资，北京世荣兆业为货币出资，大苑新时代为房产及部分货币出资。双方一致同意，在项目公司成立时，由北京诚盛佳业投资管理有限公司（以下简称“北京诚盛佳业”）代表大苑新时代作为项目公司的出资人与北京世荣兆
业一并成立项目公司，大苑新时代是项目公司的实际出资人，北京诚盛佳业是名义股东，大苑新时代以其所有的房产及以后的所有追加投资，都由诚盛佳业代持。
2013年9月28日，北京世荣兆业跟北京诚盛佳业签订《项目合作开发协议》，北京诚盛佳业拥有位于北京市大兴区黄村镇前辛庄西的国有土地使用证号为“京兴国用(2007划)”的地块（以下简称为“标的地块”）处置权，有权与北京世荣兆业开展协议所述的合作事项。协议约定包括：
（1）双方拟在标的地块共同进行项目开发，并共同出资成立一个项目公司（即北京世荣佳业投资管理有限公司，以下简称“世荣佳业”）对项目进行经营管理；北京世荣兆业及北京诚盛佳业的持股比
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例分别为70%和30%。
（2）项目公司成立后，北京世荣兆业全力协助项目公司尽快与
相关咨询机构签订有关协议，保证报批工作全面开展，北京诚盛佳业立即启动标的地块土地使用权变更手续，尽快将标的地块土地使用权合法变更至项目公司名下，且变更至项目公司名下的土地使用权应符合以下条件：*土地用途为可依法用于老年公寓项目立项的建设用地；*土地使用权剩余年限按国家规定办理；*该项目所建房屋（除配套服务设施外）可用于销售。
（3）取得标的地块土地使用权而补交的土地出让金由项目公司按政府有关部门规定的标准补交。
（4）项目公司的一切投入由北京世荣兆业负责，自项目公司合
法取得标的地块土地使用权后中，北京世荣兆业根据项目公司开发建设进度向项目公司提供建设运营资金。该等建设运营资金自实际汇入项目公司账户之日起按12%开始计算利息直至该笔资金归还之日止。
（5）标的地块变更至项目公司，标的地块先期投入成本按
32230.00万元计算（按每亩150万元，共计214.86亩）世荣佳业
于成立后10个工作日内，需先行向北京诚盛佳业支付3000.00万元。
待项目地块使用权按协议的标准合法的变更到世荣佳业下，世荣佳业则在5个工作日内将总地价款的50%扣除已支付的3000.00万元后支付给北京诚盛佳业（即13115.00万元)。剩余款项自标的地块土地使用权变更至世荣佳业名下之日起至项目公司销售回款后全额支
付给北京诚盛佳业止，期间按年利率12%计算利息。世荣佳业2013
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年11月按协议的要求支付了3000.00万元给北京诚盛佳业。北京诚盛佳业作为代持方，3000.00万的预付款的实际受益者是大苑新时代，而彼时大苑新时代是北京市大苑天地房地产开发有限公司(以下简称“大苑房地产”）的全资子公司，因此，该笔资金的最终受益人为大苑房地产。
世荣佳业按协议支付3000.00万元后，因标的土地的权属人为大苑新时代，其股东为大苑房地产。因未能如期按协议标准办妥标的土地使用权变更手续，北京世荣兆业跟北京诚盛佳业协商，由世荣佳业向大苑房地产收购其所持有的大苑新时代100%股权。2016年4月8日，大苑房地产、北京诚盛佳业、世荣佳业三方签订《北京大苑新时代投资管理公司股权转让协议》，股权转让作价32230.00万元，协议约定如下：
（1）世荣佳业收购大苑新时代100%股权完成工商变更登记手续
后5个工作日内，世荣佳业向大苑房地产支付转让价款的50%。
（2）剩余款项根据北京世荣兆业跟北京诚盛佳业签署的《补充协议（二）》的相关约定执行。
世荣佳业完成收购大苑新时代100%股权后，大苑新时代更名为北京世荣嘉业健康科技发展有限公司。截至2021年12月31日因标的地块尚未达到《项目合作开发协议》约定的土地使用权应符合的条件，世荣佳业仅支付了50%的股权转让款，尚有50%股权转让款未支付。
预付账款-北京诚盛佳业投资管理有限公司3000.00万元长期
挂账主要是因为交易尚未完成，还未结算。公司目前尚欠大苑房地产
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16115.00万元股权转让款。世荣佳业所支付的3000.00万预付款
和未付的50%股权转让款的交易标的一致。3000.00万元的预付款实际上是包含在32230.00万元股权收购价款中，属于购地的款项，只是由于合作模式的变更，由购置土地变为收购股权。北京诚盛佳业为大苑新时代的股权代持方，世荣佳业向北京诚盛佳业所支付的
3000.00万元预付款，实际受益人为大苑新时代，彼时大苑新时代
为大苑房地产的全资子公司，因此，该款项的最终受益人是大苑房地产。公司将在未来将预付给北京诚盛佳业的3000.00万元与应付大苑房地产的50%股权转让款16115.00万元一并处理。目前受政府部门规划影响，土地使用权的变更手续仍在推进中。
（二）预付款项大幅增长的原因及合理性，预付款项是否具有商
业背景和交易实质，预付比例是否合理，是否明显高于同行业一般水平，是否构成提供财务资助或非经营性资金占用2021年度，公司深入推进多元化战略布局，在多元化拓展方面，
对多个项目、机会进行了摸查、调研，部分项目已达成了初步意向或签署了合作协议。其中包含依托全资子公司珠海世荣兆业商贸有限公司（原名“珠海世荣兆业投资管理有限公司”）逐步深入商务贸易领域，精选优质央企、国企、上市公司等核心客户，聚焦清洁能源、精细化工、金属矿产、农产品、建筑材料等战略资源类大宗商品，有序搭建具备竞争力的上下游渠道，实现业务稳健发展。公司从2021年
12月开始启动前述大宗贸易活动，根据公司提供的购销合同，贸易
过程中采购合同的提货地点与销售合同的提货地点一致，客户提货
第6页大华核字[2022]0010194号专项意见时，公司和其供应商同时完成交货任务，公司在商品转让之前并未实质承担该商品的存货风险，相关商品在转移给客户之前，公司并未取得该商品的控制权，根据收入准则的相关判断原则，公司在整个贸易过程仅为安排供应商向客户提供特定商品，其身份是代理人，应按净额法确认和列报收入。2021年度公司开展贸易业务，实现含税销售
951.37万元，完成含税采购939.85万元，按净额法确认收入10.20万元。截至2022年一季度，公司2021年12月31日预付大连石油化工工程公司4507.39万元，已实现含税销售2121.26万元，完成含税采购2094.06万元；预付浙江自贸区龙召能源有限公司2145.00
万元已实现含税销售2153.33万元，完成含税采购2132.49万元；
预付淄博鑫泰石化有限公司777万元已实现含税销售735.51万元，完成含税采购726.68万元；预付神木富油能源科技有限公司533万元，已实现含税销售448.08万元，完成含税采购442.89万元。2021年新开展的大宗贸易业务通常要求先款后货，故期末预付款项较2020年末大幅增长。
（三）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）了解预付款项形成的原因；
（2）查阅与预付款项相关的合同，函证预付款项情况；
（3）向公司管理层了解预付款项所涉项目的开展情况；
（4）了解期后预付款项的结算情况。
2、年审机构的核查意见经核查，我们认为：世荣兆业公司预付款项大幅增长与其新开展
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大宗商品贸易业务的经营情况相符，系按合同约定预付，具有合理的商业背景和交易实质，预付比例与合同约定一致，不构成提供财务资助或非经营性资金占用。
二、问询函问题5：
5、报告期末，你公司存货账面余额31.97亿元，存货跌价准备
余额1665.91万元。报告期内，你公司计提存货跌价准备483.40万元，转回或转销109.56万元。开发产品期末余额为17.62亿元，利息资本化累计金额5.60亿元，报告期内利息资本化金额1.21亿元，期末余额为9691.11万元。
（1）请你公司结合房地产项目所处位置、业态、开发建设情况，相关项目所处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格或预计价
格、项目平均销售价格等信息，说明计提存货跌价准备可变现净值的具体测算过程，相关测试方式、测试过程、重要参数选取等，是否借鉴独立第三方的评估工作，存货跌价准备计提是否充分、合理，与同行业可比上市公司是否存在较大差异。
（2）请你公司结合项目开发建设进度及借款情况等，说明报告
期内利息资本化金额较上期增加的原因及合理性，利息资本化率是否合理，与同行业可比上市公司是否存在较大差异。
请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
（一）报告期末，公司存货及存货跌价准备情况
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1、存货分类情况
期末余额期初余额项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值
库存商品222748.30---222748.30196996.08---196996.08
消耗性生物资产23107631.0110864591.4312243039.5819549209.818653637.4410895572.37
开发成本1412382213.01---1412382213.012509265632.10---2509265632.10
开发产品1761730040.575794479.271755935561.301056880078.204267053.371052613024.83
合计3197442632.8916659070.703180783562.193585891916.1912920690.813572971225.38
2、存货跌价准备情况
本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回转销其他
消耗性生物资产8653637.442972689.10------761735.11---10864591.43
开发产品4267053.371861299.28------333873.38---5794479.27
合计12920690.814833988.38------1095608.49---16659070.70
(二）房地产项目所处位置、业态、开发建设情况，相关项目所
处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格或预计价格、项目平均销售价格等情况
1、开发产品情况
项目名称所在位置剩余物业的业态开发建设情况项目平均售价（元/㎡）
翠湖苑一区珠海市斗门区车位2011年竣工9817.26
翠湖苑二期珠海市斗门区住宅、车位2020年竣工13515.13
蓝湾半岛一至二期珠海市斗门区车位2015年竣工13340.06
蓝湾半岛四至五期珠海市斗门区车位2016年竣工12656.94
碧水岸二期1期珠海市斗门区车位2016年竣工10482.00
碧水岸二期2至3期珠海市斗门区车位2017年竣工9448.12
蓝湾半岛六至八期珠海市斗门区住宅2017年竣工14751.13
蓝湾半岛九至十期珠海市斗门区住宅、车位2018年竣工14329.88
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项目名称所在位置剩余物业的业态开发建设情况项目平均售价（元/㎡）
井岸大观花园珠海市斗门区商铺、车位2018年竣工18047.99
锦绣荣城一期四区珠海市斗门区车位2009年竣工8481.01
蓝湾半岛十一期珠海市斗门区住宅、车位2019年竣工13150.68
世荣尚观花园珠海市斗门区住宅、商业、车位2021年竣工17459.79
世荣名筑珠海市斗门区车位2013年竣工9517.84
2、开发成本情况
项目名称所在位置业态开发建设情况预计价格（元/㎡）
世荣峰景广场—住宅珠海市斗门区住宅预计2023年完工17602.64
碧水岸二期4期珠海市斗门区住宅未开工---
2022年移交给教育部门并作为相关地块公
斗门区第二实验小学珠海市斗门区教育---共配套设施
报告期内处于策划阶段，未实际动工，预世荣商业中心珠海市斗门区商业---计2024年完工
土地及平整工程未开发地块---
公司的在售房地产项目均在珠海市斗门区内，且项目之间位置接近。我们参考第三方中原地产在其官网发布的“珠海2022年01月房价图”
（https://news.centanet.com/zh/detail/33215.html?entry=%E8%B5%84%E8%AE%AFtag&downloadChannel=），其中珠海市斗门区住宅销售均价为14237.65元。公司住宅销售价格与第三方统计的销售价格偏差不大。不存在严重低于珠海市斗门区平均房地产销售价格的情况。
（三)公司针对存货执行的减值测试方式、测试过程、参数选取及借鉴独立第三方的评估工作的情况
1、企业会计准则的规定
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根据企业会计准则规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。为生产而持有的材料等，用其生产的产成品可变现净值高于成本的，该材料仍然应当按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料应当按照可变现净值计量。
根据企业会计准则规定，企业至少应当于每年年度终了对消耗性生物资产进行检查，有确凿证据表明由于遭受自然灾害、病虫害、动物疫病侵袭或市场需求变化等原因，使消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，应当按照可变现净值低于账面价值的差额，计提生物资产跌价准备，并计入当期损益。
2、公司存货执行的减值测试方式、测试过程及参数选取
公司于资产负债表日，对库存商品和开发产品以日常活动中的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额作为可变现净值，对于库存商品和开发产品成本高于其可变现净值的，按成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。公司对开发产品分项目分业态分别进行减值测试，当年有销售的，以各项目各业态当年度的平均销售单价作为估计售价，如当年度无销售的，选择本公司临近项目的同业态的当年平均销售价格作为估算价格，如果本公司当年无临近项目的同业态销售的，采用周边可比项目市场价格作为估算价格。并根据当年销售费用占当期销售收入的比例以及各项目各业态的销售收入计算各项目各业态的估计销售费用，相关税费主要是附加税费（城市维护建税、教育费附加、地方教育费附加）和土地增值税。附加税费按各
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项目各业态的增值税的相应比例计算，土地增值税已清算项目按土地增值税清算税负率或未清算的按预估的土地增值税税负率计算。按上述原则计算出开发产品各项目各业态的可变现净值后与账面各项目
各业态的成本进行比较，对于开发产品成本高于其可变现净值的，按成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。
对开发成本按估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额作为可变现净值，对于开发成本高于其可变现净值的，按成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。开发成本估计售价、销售费用、相关税费确认原则与开发产品一致，完工时估计将要发生的成本为项目预算金额与账面开发成本的差额。按上述原则计算出开发成本的可变现净值后与开发成本账面金额进行比较，对于账面开发成本高于其可变现净值的，按开发成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。
对于消耗性生物资产以深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）出具的拟进行资产减值测试涉及的其拥有的指定消耗性生物资产可变
现净值资产评估报告（君瑞评报字（2022）第007号）的评估结果作为可变现净值。公司的消耗性生物资产主要是各类苗木，深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）在进行评估时，因未能取得重新营造或培育与评估对象相同苗木的成本资料，故不适用成本法进行评估。因评估对象主要是培育后进行销售的观赏林木，不适用收益法评估。由于本地区苗木资产交易市场较为活跃，可找到近期、可比的参照苗木交易案例，故采用市场法进行评估。
可变现净值，即以消耗性生物资产在基准日估计市场售价减去至完工估计要发生的成本、估计的销售费用及相关税费后确定的消耗性
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生物资产可变现净值，消耗性生物资产可变现净值=消耗性生物资产不含税销售价值-完工估计要发生的成本-销售费用-销售税费。根据评估结果对于消耗性生物资产成本高于其可变现净值的，按成本与其可变现净值的差额计提存货跌价准备。
经测算，公司的开发成本未发现存在减值迹象，公司的开发产品的住宅和商铺未发现存在减值的迹象，蓝湾半岛9-10期、世荣名筑车位存在减值迹象，其他项目车位未发现明显跌价迹象。公司对蓝湾半岛9-10期、世荣名筑的车位按其成本与其可变现净值的差额计提
存货跌价准备186.13万元。
消耗性生物资产根据深圳君瑞资产评估所（特殊普通合伙）出具的以财务报告为目的的资产减值测试涉及拥有的指定消耗性生物资
产可变现净值资产评估报告（君瑞评报字（2022）第007号），计提了297.27万元存货跌价准备。
公司计提的存货跌价准备会分配至每一个经测算存在跌价的存货明细。随着这些存货的销售，公司将其对应的存货跌价准备进行转销，并结转至营业成本。2021年度因存货的销售，公司共转销存货跌价准备109.56万元。
（四）同行业上市公司存货跌价准备计提情况存货跌价准备计公司名称账面余额存货跌价准备提比例
公司3197442632.8916659070.700.5210%
华发股份217389296160.5811350183.710.0052%
格力地产23570459691.07219237376.520.9301%
泰禾集团160974189514.363694268841.582.2949%
上述同行业可比上市公司，华发股份、格力地产与公司均为珠海
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房地产上市公司，华发股份、格力地产部分开发区域与公司一致。泰禾集团的销售规模与公司较为接近。公司主要系开发产品和消耗性生物资产计提了减值准备，格力地产主要是开发成本计提了减值准备，华发股份主要是开发产品计提了减值准备，泰禾集团主要是开发产品和开发成本计提了减值准备。上述可比上市公司开发产品及消耗性生物资产的存货减值准备计提情况如下：
公司名称存货类别账面余额存货跌价准备存货跌价准备计提比例
消耗性生物资产23107631.0110864591.4347.0173%公司
开发产品1761730040.575794479.270.3289%
开发产品42797340765.499136598.580.0213%华发股份
消耗性生物资产---------
开发产品5762728343.63------格力地产
消耗性生物资产---------
开发产品15112588829.25588044536.753.8911%泰禾集团
消耗性生物资产35500333.96------
各可比上市公司的开发区域与公司不完全一致，不具备完全的可比性。公司开发产品存货跌价准备的计提比例高于华发股份和格力地产，低于泰禾集团，公司的消耗性生物资产因期末成本高于可变现净值计提了相应的减值准备，格力地产和泰禾集团的消耗性生物资产未计提减值准备。
（五）公司本报告期利息资本化情况本期减少存货项目名称期初余额本期增加期末余额出售减少其他减少
开发产品53495281.8698122775.3651524410.333182502.7396911144.16
开发成本75461330.2022661445.16---98122775.36---
合计128956612.06120784220.5251524410.33101305278.0996911144.16
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公司本报告期利息资本化增加1.21亿元，其中98122775.36元系开发成本完工由开发成本转入开发产品导致的增加。公司本报告期实际利息资本化增加额为22661445.16元，其中世荣尚观花园项目利息资本化金额22661445.16元。公司上期利息资本化增加
92364187.67元，其中46367857.47元从开发成本完工转入。上
期实际利息资本化增加额为45996330.20元，其中世荣尚观花园利息资本化金额39820496.87元，翠湖苑二期利息资本化金额
6175833.33元。本期利息资本化金额小于上期的原因系（1）翠湖
苑二期于2020年竣工，2021年利息不再资本化；（2）公司在2020年、2021年逐步偿还世荣尚观专门借款导致2021年利息资本化金额下降。公司本期实际利息资本化金额低于上期金额，原因合理。
本报告期项目开发建设进度及利息资本化情况如下：
借款情况项目名开发建设进停止利息资本期利息资本期利息资称度借款银行借款用途期初借款本金本化时点本化金额本化率
世荣尚2021年11月农业银行斗门支行世荣尚观294000000.002021-11-1414570611.825.54%
观花园14日竣工中国银行斗门支行花园项目200000000.002021-11-148090833.345.77%
合计——————————22661445.165.62%公司本报告期利息资本化率与同行业可比上市公司利息资本化
率的对比情况如下：
项目本公司华发股份格力地产泰禾集团
本期利息资本化率5.62%5.80%5.87%6.19%
注：本期利息资本化率取自可比上市公司年度报告。其中格力地产未在存货附注中披露本期利息资本化率，选择其披露的整体平均融资成本作为利息资本化率。
第15页大华核字[2022]0010194号专项意见经对比，本公司利息资本化率合理，与同行业上市公司不存在较大差异。
（六）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）检查了世荣兆业公司针对开发产品执行减值测试的相关资料，复核了减值测试的测算过程，并分析其合理性。取得消耗性生物资产的评估报告，复核其评估过程和选择评估方法的合理性，实地观察消耗性生物资产的现状，分析可变现净值的合理性。
（2）复核本报告期利息资本化计算过程，分析本报告期利息资本化与上期资本化金额变动情况。对比世荣兆业公司与同行业上市公司利息资本化率是否存在较大差异。
2、年审机构的核查意见经核查，我们认为：
（1）世荣兆业公司针对存货执行的减值测试，符合《企业会计准则》相关规定，存货跌价准备的计提与同行业可比上市公司不存在较大差异。
（2）世荣兆业公司报告期内实际利息资本化金额较上期减少，减少原因合理，与同行业可比上市公司利息资本化率不存在较大差异。
三、问询函问题6：
6、年报显示，你公司其他应付款-预估税费期末余额为8.89亿元，同比增长43%，主要原因为按土地增值税清算口径预提土地增值税。应交税费-土地增值税期末余额为8411.50万元，同比下降79%，
第16页大华核字[2022]0010194号专项意见
税金及附加中“土地增值税”金额为4.27亿元，同比下降25%。请你公司说明其他应付款-预估税费同比增长、应交税费-土地增值税和
土地增值税金同比下降的主要原因及合理性，你公司对土地增值税的计提金额进行估算的主要过程，销售收入、土地成本、开发成本、利息费用、开发费用等关键参数的确认依据，与以前年度相比是否存在较大差异，土地增值税计提是否充分、合理。请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
（一）其他应付款-预估税费同比增长情况及原因
在土地增值税清算前，公司每年根据账面已实现的商品房销售收入，按照土地增值税清算口径预提已实现商品房收入应缴纳的土地增值税，预提的土地增值税公司账面记入其他应付款-预估税费，待土地增值税清算时，再冲销账面预提的土地增值税，并按清算应纳的土地增值税计入应交税费-土地增值税。2020年公司账面其他应付款-预估税费余额为620852927.02元，2021年末其他应付款-预估税费账面余额为889407022.09元。具体情况如下：
项目名称2021年末余额2020年末余额
蓝湾半岛十一期45623447.1543041241.28
翠湖苑北区421493501.37348779961.81
翠湖苑南区399917767.11177525614.19
井岸大观花园---51506109.74
世荣尚观22372306.46---
合计889407022.09620852927.02
2021年其他项目暂未达到土地增值税清算条件，仅井岸大观项目
进行了土地增值税清算冲减了预估土地增值税。其他项目土地增值税
第17页大华核字[2022]0010194号专项意见
均较上年增加，主要是2021年新增售房收入按土地增值税清算口径预提的土地增值税，其他应付款-预估税费同比增长合理。
（二）应交税费-土地增值税同比下降的情况及原因
公司账面的应交税费-土地增值税包括未清算项目应预征的土地增值税和已清算项目清算应缴纳的土地增值税。按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补”。预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。根据国家税务总局制定的《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。当所售项目达到土地增值税清算条件后，公司才会进行该项目的土地增值税的清算。公司账面应交税费-土地增值税的组成情况如下:项目2021年末余额2020年末余额
预征的土地增值税2131671.903825815.43
其中：蓝湾半岛十一期54928.5780887.13
翠湖苑二期北区436936.11277133.99
翠湖苑二期南区404902.212411541.49
第18页大华核字[2022]0010194号专项意见项目2021年末余额2020年末余额
世荣尚观1234905.01801091.86
井岸大观---189872.80
蓝湾半岛6-8期---17006.16
蓝湾半岛9-10期---48282.00
清算应缴纳的土地增值税81983368.58394695652.75
其中：井岸大观79308542.19---
蓝湾半岛6-8期---172303591.21
蓝湾半岛9-10期---222138321.69
前期已清算项目尾盘2674826.39253739.85
合计84115040.48398521468.18
由上表可见，应交税费-土地增值税大幅下降主要与当期土地增值税清算相关。2020年末公司的蓝湾半岛6-8期和蓝湾半岛9-10期进行了土地增值税清算，账面因土地增值税清算计提了394441912.90元土地增值税。2021年末公司因井岸大观项目土地增值税清算计提了
79308542.19元的土地增值税。2021年因土地增值税清算应缴纳的
土地增值税较2020年大幅下降，导致应交税费-土地增值税余额较
2020年大幅下降。
（三）税金及附加-土地增值税同比下降的情况及原因
账面税金及附加-土地增值税与当年实现的商品房销售收入直接相关，2021年公司实现商品房销售收入22.36亿元，较2020年下降
21.40%，2021年账面税金及附加-土地增值税4.27亿元，较2020年下
降了24.71%，与销售收入变动趋同。2021年税金及附加-土地增值税占当年商品房销售收入19.09%，2020年税金及附加-土地增值税占当
第19页大华核字[2022]0010194号专项意见
年商品房销售收入19.92%。税金及附加-土地增值税占商品房销售收入的比例变动不大，2021年税金及附加-土地增值税同比下降变动合理。
（四）公司对土增税的计提金额估算过程
1、公司根据账面的开发成本发生额，分别计算土地成本、开发
成本、利息费用、开发费用等土地增值税增值额扣除项目金额，经计算出来的扣除项目总额除以项目的可售面积计算出单位扣除项目金
额;
2、根据当期实际销售面积和单位扣除项目金额，计算出当期的
扣除项目金额；
3、用当期转让房地产所取得的收入减除当期的扣除项目金额计
算出当期的增值额，计算当期应计提的土地增值税。
公司对土地增值税的计提一直按上述过程进行估算，销售收入、土地成本、开发成本、利息费用、开发费用等关键参数的取自账面实
际发生额，土地增值税计提充分、合理。
（五）年审机构核查程序及意见
1、年审机构执行的核查程序
（1）分析应交税费-土地增值税、其他应付款-预估税费、税金
及附加-土地增值税的变动原因；
（2）检查公司预提土地增值税的销售收入、土地成本、开发成
本、利息费用、开发费用的取数依据；
（3）测算公司应预缴和预提的土地增值税。
第20页大华核字[2022]0010194号专项意见
2、年审机构的核查意见
我们已将土地增值税的计提作为关健审计事项在年度审计报告
中单独披露，在审计过程予以重点关注。经核查，我们认为：
（1）世荣兆业公司其他应付款-预估税费同比增长、应交税费-土地增值税和土地增值税金同比下降合理。
（2）世荣兆业土地增值税的计提所依据的销售收入、土地成本、开发成本、利息费用、开发费用等关键参数与以前年度相比不存在较大差异，土地增值税计提充分、合理。
专此说明，请予察核。
大华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：
余东红
中国·北京中国注册会计师：
彭丽娟
二○二二年六月八日